São cinco e lideram as maiores imobiliárias do país. O ECO reuniu-os para falar sobre o futuro, que continuará a ser positivo para o setor, mas novamente prejudicado pelo Estado.

O Orçamento do Estado para 2020 (OE2020) chegou, com especial enfoque na habitação, mas as medidas propostas apanharam de surpresa as maiores imobiliárias do país… e não pelos melhores motivos. Há mais IMI e IMT, mais impostos para o Alojamento Local (AL) e possíveis mudanças no regime dos vistos gold. Para estes cinco especialistas, que dizem estar a ser castigados, o “Governo não entende como funciona o mercado imobiliário”. Afirmam que as medidas fiscais estão a prejudicar o setor mas que, mesmo assim, se mantêm firmes.

Numa retrospetiva a 2019, a análise é partilhada por todos. “O aspeto mais negativo que existe hoje no imobiliário é a constante mudança de regras que se está a fazer”, começa por dizer Miguel Poisson, diretor-geral da Sotheby’s International Realty, num debate organizado pelo ECO. “O facto de não haver um quadro fiscal que permita aos investidores fazer um investimento com a certeza de que a meio do caminho e a meio do jogo as regras mudam” é um ponto que retira valor ao mercado nacional. Estas oscilações, continua Pedro Lancastre, diretor-geral da JLL Portugal, estão a prejudicar o mercado e a criar “incerteza” e “desconfiança” nos investidores.

À falha neste quadro fiscal junta-se a falta de diálogo entre o Governo e as empresas do setor: “O Estado e as câmaras podiam, em primeiro lugar, sentar-se com os investidores e ouvir o que eles têm para dizer”, diz Francisco Horta e Costa, diretor-geral da CBRE Portugal. Mas as alterações à lei do arrendamento também marcaram o setor. “Foi um atentado ao mercado de arrendamento, acabou com ele”, sublinha Eric Van Leuven, diretor-geral da Cushman & Wakefield Portugal (C&W).

Neste momento, [o mercado imobiliário] está a ser sugado de tal maneira que o risco é mesmo deixar de ser um motor de crescimento. Miguel Poisson Diretor-geral da Sotheby's International Realty

Tudo somado, concordam que estão a ser penalizados. “Neste momento, [o mercado imobiliário] está a ser sugado de tal maneira que o risco é mesmo deixar de ser um motor de crescimento”, tal como o turismo, diz Miguel Poisson. “Falando curto e grosso, o que está a acontecer (…) é que há aqui uma ordem clara para castigar o imobiliário. Não há dúvidas para ninguém. Em parte é matar a galinha dos ovos de ouro”.

Penalização de AL é “pensar muito pequenino”

Quando falam nestas regras mudadas a meio do jogo, os especialistas estão a referir-se às medidas incluídas no OE2020 para a habitação. Uma delas foi a penalização das unidades de AL em zonas de contenção. Atualmente, 35% dos rendimentos obtidos são sujeitos a imposto mas, a partir de 2020, o Governo quer aumentar essa percentagem para os 50%. “Esta diferença, em alguns casos onde os negócios podiam não estar a correr tão bem, é o suficiente entre ganhar e perder dinheiro”, explica Miguel Poisson.

O objetivo do Governo é levar os proprietários a transitarem para o arrendamento “tradicional” — ao mesmo tempo que acabou com as mais-valias –, mas nenhum destes responsáveis acredita que isso vá acontecer. “Poderá haver um desvio, mas estamos a falar em números tão ridiculamente pequenos”, diz Francisco Horta e Costa. “Estamos a pensar muito pequenino. Saem meia dúzia de casas do AL para o mercado de habitação, e então? Não mexe o ponteiro, como se costuma dizer”.

Embora defendam não ser esta a solução, admitem que poderá ser preciso tomar uma atitude, mas não por esta via. Então como? “Por exemplo, através do aproveitamento de muitos edifícios que estão devolutos e facilitar a sua recuperação”, diz o responsável da Sothebys. Ainda assim, alerta que “o caminho que está a ser trilhado é perigoso”.

Entre mais IMT e maior controlo aos vistos gold, OE não é benéfico

Outras das medidas que causou descontentamento foi a criação de uma nova taxa de 7,5% no Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas (IMT) para transações acima do milhão de euros. “Isto dá a ideia de que o Governo parece que não entende como funciona o mercado imobiliário”, atira o responsável da CBRE, que diz ter sido “apanhado de surpresa” pelas medidas propostas pelo Executivo de António Costa.

Também Paulo Silva, diretor-geral da Savills Portugal, não vê com bons olhos o OE2020, principalmente a revisão que o Governo quer fazer ao regime dos vistos gold, canalizando os investimentos para outras áreas para além dos imobiliários. Questionados se esse é um desejo ambicioso do Executivo, a resposta é a mesma e surge em uníssono. “Não”. “Os vistos gold, como o próprio nome indica, têm um propósito: o visto”, diz Eric Van Leuven.

O que os investidores internacionais querem é “investir nos centros das cidades” em “produtos com pouco risco”, complementa Pedro Lancastre, da JLL, referindo-se ao imobiliário. “As pessoas gostam de ter é um ativo real, e esse é intuitivo: é o imobiliário. Porque é o que dá conforto”, sublinha Paulo Silva, acrescentando, contudo, que o imobiliário não pode depender para sempre deste regime dos golden visa.

O imobiliário tem tido uma resiliência que tem resistido aos vários Orçamentos do Estado e a tudo isto. Vai levando porrada, mas vai continuando. Paulo Silva Diretor-geral da Savills Portugal

Numa visão geral, os cinco especialistas partilham da mesma opinião sobre a proposta do OE. Não é benéfico para o setor. “Em nenhum aspeto mesmo”, frisa Eric Van Leuven, da C&W. Mas o setor já está habituado. “O imobiliário tem tido uma resiliência que tem resistido aos vários OE e a tudo isto. Vai levando porrada, mas vai continuando”, remata o responsável da Savills.

2020 “vai ser mais um ano muito bom”, com uma “desaceleração clara dos preços”

Se este ano superou o ano passado, pelo menos no setor comercial — com mais de três mil milhões de euros em investimento, “2020 vai ser mais um ano muito bom”, perspetiva Francisco Horta e Costa, da CBRE. “É difícil de medir, mas há grandes transações que já estão perspetivadas para o início de 2020, mas penso que vai ser mais um ano de uma tempestade quase perfeita”.

Quanto aos preços da habitação, tema que preocupa os portugueses, vêm aí boas notícias. “O que está a acontecer, e desde este ano que sentimos isso, é que as pessoas estão a dar conta que estão com um asking price [preço de venda] muito acima daquilo que é o preço de transação”, explica Miguel Poisson, referindo que isto vai ser “ainda mais claro” no próximo ano porque estão a aparecer muitos projetos de obra nova, que vai aumentar a concorrência e fazer baixar os preços. “Alguns promotores vão mesmo começar a rever os preços e, ao puxar os preços para baixo, vão fazer com que haja um ajustamento do asking price ao preço real de mercado”.

Em termos práticos, Pedro Lancastre, da JLL, antecipa uma “suavização do aumento dos preços”, ou seja, os preços “vão continuar a subir, mas muito ligeiramente”, completa Eric Van Leuven.