Koga briga što se u špici sezone preko čiovskog mosta vozi preko tri sata kad se u Okrugu tako dobro živi od rente.

Dobro došli u zimmer frei raj: mjesto u kojem, prema podacima Državnog zavoda za statistiku, na svakog od 3500 lokalnih stanovnika dolazi nevjerojatnih šest ležajeva u privatnom smještaju, čineći Okrug bazom od 20 tisuća turističkih postelja u privatnom smještaju i Čiovo jednim od najnakrcanijih domaćih otoka.

Okrug tako ima oko pet tisuća ležajeva u zimmer freiu više od Splita.

Veći je to broj ležajeva i od onih u Dubrovniku ili Puli, a u odnosu na 2012. godinu, broj postelja kod privatnih iznajmljivača ova je općina uspjela uvećati za nevjerojatnih 206 posto.

“Gledajte, istina, zimmer frei raste, ali kako je riječ o ležajevima u privatnom smještaju, nitko ljudima ne može zabraniti da svoju imovinu, ispoštuju li sve propise, stave u turističku svrhu. Nama je to već petnaestak godina problem, ali ove je sezone već zbilja postalo neizdrživo”, kaže direktor Turističke zajednice općine Okrug Domagoj Miše.

Prizori kolona s čiovskog mosta potresni su koliko i scene iz nekih od najpoznatijih apokaliptičnih filmova, a kad se na otoku, usred najveće špice sezone, onda još dogodi da na nekoliko sati nestane i struje i vode - čovjek se doista zapita, kako je to točno zamišljena čiovska turistička ponuda?

Garaže u najam

Nikako, rekli bi oni nešto upućeniji od mene, iako ispada da ni lokalno stanovništvo ni višegodišnje vlasti u fenomenu Okruga ne vide znatno više od pojave koju ove godine bilježi i cijeli niz drugih domaćih destinacija.

Poput, recimo, grada Kaštela u kojem se, u roku od samo tri godine, broj postelja u privatnom smještaju sa 1265 povećao na 4235, dakle za 234 posto, koliko ih u 2015. godini bilježi Državni zavod za statistiku.

Objektivno rečeno, rast ležajeva u Kaštelima, pojašnjava gradonačelnik Denis Ivanović, manji je problem nego u obližnjem Okrugu: mjesto je veće, broji 40 tisuća stanovnika, dugačko 16 kilometara, a u svakom od ukupno sedam Kaštela postoji nekoliko plaža pa je u ovom gradu, za razliku od nekih drugih destinacija, nešto teže vidjeti tučnjavu oko ležaljki ili dobre stare običaje rezervacije plažnog prostora.

“Osim toga, uskoro idemo u proširenje obale i komercijalnih prihvatnih kapaciteta u luci, no povećanje broja ležajeva u našem privatnom smještaju ipak se osjeća. Slikovito rečeno, svatko tko je ovdje imao neku garažu odlučio ju je iskoristiti u turistički najam, ali mislim da smo s ovom godinom više-manje dosegli svoje kapacitete. Većih infrastrukturnih problema nemamo, osim povremenog s fekalijama jer se nisu još svi spojili na naš novi eko sustav”, pojašnjava Ivanović čija Kaštela bilježe nevjerojatne turističke rezultate.

Posljednje tri godine broj dolazaka i noćenja na godišnjoj razini raste za 40 posto pa se ove sezone očekuje nešto malo manje od pola milijuna noćenja, a broj registriranih iznajmljivača, potvrđuje nam to šefica Turističke zajednice Kaštela Nada Maršić, s njih 640 u 2015. godini ove je već narastao na 1192.

“Nekoliko je stvari dovelo do ovog povećanja. Na prvom mjestu to se dogodilo kao posljedica legalizacije kroz koju je dobar dio građana uspio dobiti papire za svoje kuće te u njima odlučio otvoriti djelatnost iznajmljivanja kako bi pokušali vratiti dio uloženog novca. S druge strane, tu je i činjenica da je djelatnost iznajmljivanja i dalje jedna od najjednostavnijih i najjeftinijih opcija dodatne zarade s obzirom na to da su porezna opterećenja u ovom segmentu ipak znatno manja nego što su u mnogim drugim sektorima”, pojašnjava Maršić, a isto potvrđuju statistika i praksa.

Pribrojimo li tome pojave poput Airbnb-a koje su itekako otvorile pristup slobodnom tržištu privatnog najma, nije ni čudno da je broj ležajeva u privatnom smještaju u pojedinim destinacijama doslovno eksplodirao, praktično preko noći i bez ikakve kontrole jedinica lokalne samouprave, a kamoli planera destinacijskog menadžmenta.

Specifična Dalmacija

U Splitu je od 2012. do 2015. godine broj privatnih postelja narastao za 147 posto pa se omjer hotelskih naspram privatnih kapaciteta sad kreće na razini 2500 prema 4235 (dvostruko više privatnih nego hotelskih postelja).

Privatne su postelje u Podstrani u samo tri godine narasle nešto malo manje od dvostruko, a istarska je Marčana broj ležajeva u privatnom smještaju sa 931 u tri godine povećala na 1552.

Brojke su još začudnije kad promatramo širu sliku.

Dok se 2014. godine broj ležajeva u privatnom smještaju još kretao oko 470 tisuća, podaci DZS-a za 2016. godinu pokazuju da ta brojka sada iznosi 668 tisuća, a udio privatnih postelja u ukupnom broju ležajeva popeo se na 60 posto.

Brojevi možda ne bi bili toliko čudni da 2013. godine, u trenutku kad je udio privatnih ležajeva još iznosio 45 posto, nismo donijeli famoznu Strategiju turizma kojoj smo do 2020. godine predvidjeli značajan rast postelja u hotelskom smještaju - odnosno povećanje kapaciteta koji bi domaćem turizmu trebali garantirati produljenje sezone, ali i nešto više prihode.

Kako se onda, pobogu, usput negdje dogodilo da je u tom razdoblju udio privatnog smještaja povećan za čak 33 posto te da se, prema izračunu Jutarnjeg, na svaki novi ležaj u hotelima u Hrvatskoj u prosjeku “rodi” 1,6 ležajeva u privatnom smještaju?

Direktor Turističke zajednice Splitsko-dalmatinske županije Joško Stella to ilustrira na sljedećem primjeru.

“Kad bi županija odjednom sagradila 500 novih hotela u prosjeku s po 200 soba, broj privatnih kapaciteta i dalje bi nadmašivao hotelsku ponudu, što najbolje govori o strukturi smještaja na našoj obali”, slikovit je Stella.

Dobro, Dalmacija je u tom smislu doista specifična.

Regija je to s najvećim brojem neprivatiziranih hotelskih poduzeća kojima, nažalost, i dalje (loše) gospodari država, a praksi privatnog rentijerstva ovdje je na ruku išla višegodišnja tradicija podizanja kuća za odmor koje su diljem obale nicale i bez papira - a često i bez potrebe.

“Problemi u turizmu, rekao bih, tako zapravo uopće nisu problemi turizma, nego prostornog i ostalog planiranja. Kuće za odmor dugi su se niz godina gradile neplanski, a dobar dio ljudi sad ih je odlučio iskoristiti kako bi ostvario dodatni prihod”, smatra Zoran Klarić s Instituta za turizam.

Poticaj na bavljenje turističkim najmom Hrvati pritom dobivaju i od same države koja je odredila jedno od najnižih poreznih opterećenja u ovom segmentu pružanja usluga - uz ispriku kako su ljudi godinama u svoje nekretnine mukotrpno ulagali, u odnosu na valjda privatnog poduzetnika koji gradnju nove tvornice financira novcem što ga je pronašao na cesti.

Konkretno, neovisno o prihodu koji ostvaruju kroz djelatnost iznajmljivanja, rentijeri po ležaju plaćaju maksimalno 300 kuna poreznog paušala na godinu, a država im je onda još omogućila da u 2018. godini zadrže dosadašnji iznos boravišne pristojbe - ako je plaćaju paušalno - dok je za smještaj u hotelima ona sada podignuta sa sedam na osam kuna po danu i krevetu.

Posljedica je to činjenice, upozorava direktor hrvatske podružnice Horwath HTL-a Siniša Topalović, da je privatni smještaj u Hrvatskoj izvorno nastao kao socijalna kategorija koja je posljednjih godina ekspandirala, uz svesrdnu podršku pasivnog javnog aparata koji nije omogućio potrebnu gospodarsku tranziciju.

Malo zemlje za hotele

“Izostankom reindustrijalizacije, kojom bi se stvorili novi izvori blagostanja, iskorištavanje čiste rente zapravo postaje najlakša opcija za pristojan život, poglavito u primorskom djelu Hrvatske. Dodatno, privatni se smještaj nije adekvatno regulirao, posebno iz fiskalne i porezne perspektive, zbog čega je porezna kontribucija privatnog smještaja vrlo niska, posebice u usporedbi s komercijalnim smještajem poput hotela. Logično, došlo je do ekspanzije privatnih smještajnih kapaciteta što signalizira da se ovime ne upravlja ni lokalno ni na nacionalnoj razini”, upozorava Topalović i naglašava poražavajuću stopu od samo 17 posto hotelskih u ukupnoj količini smještajnih kapaciteta.

Uz Litvu, pokazuju podaci Horwath HTL-a, Hrvatska je vodeća zemlja u Europi prema udjelu privatnog u ukupnom smještaju, što domaći turizam neprestano gura prema sezonalnosti s obzirom na to da se tijekom lipnja, srpnja, kolovoza i rujna ostvari čak 85 posto ukupnog broja noćenja.

“Ovo je porazna statistika, ali krivca ne treba tražiti isključivo u privatnom smještaju, nego odgovornost na sebe trebaju preuzeti i destinacije kroz razvoj proizvoda i efikasnijji management. Želimo li doseći konkurentski europski standard koji podrazumijeva da u hotelima imamo 50 posto ukupnog smještaja, Hrvatskoj nedostaje minimalno 50 tisuća novih hotelskih i resort soba. Usporedbe radi, u zadnjih devet godina godišnje smo u prosjeku otvarali po 1200 novih soba u hotelima, što znači da ćemo ovim tempom konkurentski standard doseći tamo negdje oko 2060. godine”, kaže Topalović ističući, osim sezonalnosti, i druge mane pretjeranog udjela privatnog smještaja.

One se najbolje odražavaju u znatno nižim prihodima koje Hrvatska, u odnosu na konkurentske zemlje, ostvaruje po stranom noćenju.

Dok u Francuskoj to prema podacima Svjetske banke iznosi 419, a u Španjolskoj 258 dolara po turistu, Hrvatski turizam sa 166 dolara po glavi za konkurentskim zemljama zaostaje i do 50 posto, uglavnom kao posljedica niže prihodovne kategorije prevladavajućeg privatnog u odnosu na skuplji, ali nedostatni hotelski smještaj.

Slovenija je registraciju privatnog smještaja maksimalno otežala i zakomplicirala, što joj je pak dobar dio sektora gurnulo u “sivu zonu”, dok je priča u Hrvatskoj znatno jednostavnija.

Pritom ipak treba razlikovati praksu povremenog iznajmljivanja nekretnina u kraćem razdoblju od 30 do 40 dana godišnje koje predstavlja čisto popunjavanja kućnog budžeta od onih iznajmljivača koji se time bave kontinuirano i na tome su izgradili ozbiljne biznise.

Treba li moratorij

“Gledamo li prema podacima s Airbnb-a, najbolji objekti u Zagrebu godišnje, ovisno o tipu jedinice, uprihode od 4 do 22 tisuće dolara, čime predstavljaju pravu konkurenciju hotelima, a nerijetko i više uprihode po ključu. Pritom ih porez posve nejednako tretira jer mali obiteljski i drugi hoteli, u odnosu na privatne iznajmljivače, imaju puno veći porezni i administrativni teret, ali ovi drugi cijelo vrijeme prolaze “ispod radara”, iako je vidljivo da je riječ o ozbiljnim iznosima koji su paušalno oporezovani”, smatra Topalović i napominje kako već sada postoje uvjeti da se u nekim destinacijama, u kojima je privatni smještaj eksplodirao, stavi moratorij na nove kapacitete.

Problem, međutim, nastaje u tome što tek neznatni dio domaćih destinacija ima svijest o tome da bi se smještajni kapaciteti - i hotelski i privatni - trebali planirati onako kako je to 2009. godine radila Crikvenica, a ove kompletna Splitsko-dalmatinska županija.

Direktor Turističke zajednice Joško Stella započeo je s izradom studije prihvatnih kapaciteta županije koja je podijeljena na sedam klastera i koja bi, tijekom nekoliko mjeseci, trebala pokazati optimalne turističke kapacitete izračunate na temelju podataka o komunalnoj, prometnoj i drugoj infrastrukturi, kao i radnim kapacitetima stanovništva.

“Kad dobijemo te brojke, točno ćemo moći vidjeti u kojim smo destinacijama dosegnuli limite, a u kojima imamo još prostora za razvoj novih smještajnih jedinica. Naravno, tamo gdje se pokaže da imamo još mjesta, trebali bismo promisliti kakav tip smještaja dalje želimo razvijati kako ne bismo i dalje imali situaciju u kojoj nam, na području cijele županije, od 230 tisuća postelja njih 160 tisuća otpada na privatni smještaj”, kaže Stella koji je početkom kolovoza unajmio avion kako bi snimio područje cijele županije.

Izradom studija prihvatnih kapaciteta za pojedine destinacije bavi se i Klarić s Instituta za turizam, ali osim Crikvenice, Baške Vode i grada Jelse, napominje kako se malo domaćih destinacija dosad dalo u izradu ovakvih dokumenata.

“Često je razlog cijena, ali još češće nedostatak interesa jedinica lokalne samouprave koje bi trebale promišljati razvoj destinacija”, napominje Klarić čiji je Institut studije prihvatnih kapaciteta dosad radio za Maltu, ali i Rimini.

Unatoč upozorenjima struke, predsjednik Zajednice obiteljskog turizma pri HGK Nedo Pinezić brojku od 668 tisuća ležajeva u privatnom smještaju ne smatra previsokom, očekujući kako će se iz dobrog dijela ovih ležajeva generirati manji, obiteljski hoteli (procjenjuje da u Hrvatskoj ima mjesta za dvije tisuće takvih objekata), a koji bi mogli zaposliti ukupno 50 tisuća radnika.

Loše vijesti na Čiovu

“Mislim da se pitanje privatnih iznajmljivača uglavnom gleda s pogrešnog aspekta i da je segment privatnog najma nešto što bismo trebali razvijati kao hrvatsku specifičnost. Zanemaruje se jedan važan razlog koji potiče rast privatnog smještaja, a to je činjenica da današnje generacije na odmoru ne žele režiranu animaciju i istrenirano osoblje koje nije nosilac domicilne kulture, nego autentično iskustvo kakvo, među ostalim, mogu dobiti u privatnom smještaju. Povećani broj registriranih ležajeva zapravo je prednost, osim ako ne želimo da nam imovinom upravljaju nekretninski špekulanti kakve je moguće vidjeti u nekim drugim europskim destinacijama”, rezolutan je Pinezić.

Moguće je da je u pravu, ali to i dalje ne rješava problem destinacija poput Čiova u kojima, tijekom ljetnih mjeseci, gdjekad istodobno bude prisutno i do pet puta više turista nego stanovnika.

Prema procjenama direktora Turističke zajednice Okruga Domagoja Miše, ova općina od 3500 stanovnika službeno je 1. kolovoza ove godine zabilježila 10.300 gostiju, što znači da je u Okrugu, pribroje li se tome stanovnici, rodbina, prijatelji i ostali neregistrirani posjetitelji, istodobno boravilo oko 20 tisuća osoba - gotovo sedam puta više nego što u mjestu inače živi.

Nitko od njih pritom nije noćio u hotelu jer takvog smještaja na Čiovu nema, a jedina privatna hotelska investicija u fazi je gradnje već posljednjih osam godina.

Osim uređenja plaža, značajnijih turističkih investicija na otoku gotovo i nije bilo, a ništa bolje ne predviđa se ni za sljedeću godinu, za koju već stižu stidljive najave kako je moguće da famozni novi čiovski most, koji bi trebao riješiti problem gužvi na otoku, neće biti gotov do nove sezone.

Vijest je loša, ali vjerojatno ne dovoljno da zakoči još koju investiciju u kakvu novu privatnu postelju.