Stellungnahme zum Vergleich – Beschluss zu TOP 6 – der außerordentlichen Eigentümerversammlung der Wohnungs- und Teileigentümergemeinschaft Ihme-Zentrum Hannover am 15.01.2020

Jürgen Oppermann, (Verwaltungsbeirat Wohnen)

Sehr geehrte Damen und Herren,

die an dem Rechtsstreit zum Verfahren AZ: 481 C 11940/16 beteiligten Parteien haben auf Anregung des Gerichts einen Vergleich ausgehandelt.

In der außerordentlichen Eigentümerversammlung am 15.01.2020 wurde dieser Vergleich von der Wohnungs- und Teileigentümergemeinschaft Ihme-Zentrum Hannover mit einer Mehrheit von ca. 98 Prozent angenommen. Es handelt sich hierbei nicht um einen Vergleich, den die Eigentümergemeinschaft mit der Projekt IZ Hannover GmbH vereinbart hat, sondern dieser Vergleich wurde zwischen der Klägerin, die hier stellvertretend für die Gruppe der Wohnungseigentümer geklagt hatte, und den Raumeigentümern der Liegenschaft Ihme-Zentrum Hannover geschlossen.

Der Inhalt des Vergleichs wurde von verschiedener Seite kommentiert und vielfach der Eindruck erweckt, das die Gruppe der Wohnungseigentümer ungerechtfertigter Weise von den Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten des gemeinschaftlichen Eigentums im Sockelbereich freigestellt wird, während die Gruppe der Gewerbeeigentümer allein die gesamten Kosten für die Sanierung tragen muss. Diese Annahme kann nach einer rechtlichen und sachlichen Prüfung nicht aufrechterhalten werden.

In der Wohnungs- und Teileigentümergemeinschaft Ihme-Zentrum Hannover ist die Kostentragung für die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums in der geltenden Teilungserklärung festgelegt (s. § 18.1 der Teilungserklärung). Danach ist die Gruppe der Wohnungseigentümer verpflichtet, sämtliche Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten für das gemeinschaftliche Eigentum zu tragen, das ausschließlich dem Wohnungseigentum dient, während die Teileigentümer (Gewerbe) verpflichtet sind, sämtliche Kosten gemäß § 18.1 der Teilungserklärung zu tragen.

Die in dem ausgehandelten Vergleich festgelegte Kostenfreistellung der Wohnungs-eigentümer von den Sanierungskosten des Sockelbereichs entspricht somit der geltenden Teilungserklärung. Würde die in dem Vergleich zu erhebende Sonderumlage für die Sanierung des Sockelbereichs auf alle Raumeigentümer entsprechend ihrer Miteigentumsanteile umgelegt werden, so widerspräche dieses der geltenden Teilungserklärung und wäre somit rechtswidrig.

Der Vergleich, der am 15.01.2020 durch die Eigentümer angenommen wurde, ist das Ergebnis einer Klage, die eine Miteigentümerin stellvertretend für die Gruppe der Wohnungseigentümer führt. Ohne diese Klage gegen den Negativbeschluss zu TOP 7 b und 7 c der Eigentümerversammlung vom 01.11.2016 wäre keine Bewegung in einen Prozess gekommen, dessen Ziel die Sanierung des Sockelbereichs des Ihme-Zentrums ist.

Aufgrund der Berichterstattung in den Medien sowie der Informationen der Verwaltung hätte jeder Gewerbeeigentümer Kenntnis haben müssen, dass eine Klage zur Erhebung einer Sonderumlage in Höhe von 50 Mio. EUR anhängig ist, die allein die Gruppe der Gewerbeeigentümer aufbringen muss. Doch keinen der sogenannten „kleinen Gewerbeeigentümer“ scheint dieser Umstand interessiert zu haben. Keiner dieser Gewerbeeigentümer hat sich über den Stand der Klage bei der Verwaltung informiert. Keiner dieser Gewerbeeigentümer ist dem Verfahren auf Seiten der Beklagten beigetreten. Ebenfalls war kein Gewerbeeigentümer in der mündlichen Verhandlung am 22.08.2019 beim Amtsgericht Hannover anwesend, obwohl ein positives Urteil für die Klägerin von elementarer Bedeutung für den Erhalt des Ihme-Zentrums ist, mit dann erheblichen finanziellen Auswirkungen für die Gruppe der Gewerbeeigentümer.

Jeder Raumeigentümer, ob Wohnungs- oder Gewerbeeigentümer, hat sich mit dem Erwerb seiner Raumeinheit verpflichtet die geltende Teilungserklärung einzuhalten. Daher muss man auch hier konstatieren, dass jedem Gewerbeeigentümer klar sein musste, dass er zur Zahlung für die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 18.1 der TE/GO (Sockelbereich) herangezogen wird. Auch der Hinweis einiger Gewerbeeigentümer, dass sie nicht in der Lage sind, den auf sie entfallenden Sonderumlagebetrag zahlen zu können, ist kein Argument dahingehend eine erforderliche Sonderumlage, die der dringend notwendigen Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums dient, auszusetzen oder zu kürzen. Die Rechtsprechung ist hier eindeutig; ich verweise hier auf die BGH-Urteile V ZR 203/17 vom 04.05.2018 und V ZR 9/14 vom 17.10.2014.

Einige Gewerbeeigentümer vertraten die Auffassung, dass allein die Projekt IZ Hannover GmbH – als Investor und Mehrheitseigentümer – die gesamten Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des Sockelbereichs zu tragen hätten, da die Projekt IZ Hannover GmbH nach ihrer Auffassung das größte wirtschaftliche Interesse an einer Sanierung des Ihme-Zentrums hat. Sofern das Ihme-Zentrum saniert, umgebaut und revitalisiert wird, zieht jeder Raumeigentümer Früchte aus dieser Maßnahme, da die Immobilienpreise steigen und die Raumeinheiten auch zu einem weit höheren Mietzins verpachtet werden können. Jedoch ist der Einwand einiger Gewerbeeigentümer, dass allein der Investor die gesamten Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung zu tragen hat, nicht gänzlich von der Hand zu weisen. In der Eigentümerversammlung am 01.11.2016 wurde unter TOP 7 a ein Beschluss gefasst, dass ausschließlich der damalige Mehrheitseigentümer, die Projekt Steglitzer Kreisel GmbH, die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen hat. Grundlage dieses Beschlusses vom 01.11.2016 waren die sogenannten Umbau- und Revitalisierungsbeschlüsse aus den Jahren 2006 und 2007. In diesen Beschlüssen war im Wesentlichen festgelegt, dass ausschließlich die Carlyle Firmen und deren Rechtsnachfolger die Kosten und Folgekosten der baulichen Maßnahmen zu tragen haben. Diese sogenannten Umbaubeschlüsse aus den Jahren 2006 und 2007 hielten einer rechtlichen Prüfung durch das Gericht nicht stand und konnten daher nicht als Grundlage zur Beschlussfassung zu TOP 7 a der Eigentümerversammlung am 01.11.2016 herangezogen werden. Um aber die dringend erforderliche Sanierung des Sockelbereichs voranzutreiben, war die Beschlussfassung zur Erhebung von Sonderumlagen in Höhe von insgesamt 51,6 Mio. EUR zur Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 18.1 der TE/GO mit entsprechender Kostentragung durch die Gewerbeeigentümer alternativlos.

Es dürfte auch jedweder Versuch scheitern, den Verursacher für den desaströsen Zustand des Sockelbereichs, den damaligen Investoren der Carlyle Group für den verursachten Schaden in Regress zu nehmen. Die Carlyle Firmen IZH Ihme Arkaden, IZH Bürohaus, IZH Parken, IZH Wohnen und OHW sind seit 2009 insolvent und existieren nicht mehr.

Nehmen wir den jetzigen Investor, die Projekt IZ Hannover GmbH, einmal aus, so hat bis heute kein Gewerbeeigentümer aktiv darauf eingewirkt, dass das gemeinschaftliche Eigentum des Sockelbereichs saniert wird. Der große Instandhaltungs- und Instandsetzungsbedarf verbunden mit den jetzt hohen Kosten ist das Ergebnis nicht durchgeführter Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen der Gewerbeeigentümer in den letzten 40 Jahren, während die Wohnungseigentümer kontinuierlich Geld in den Erhalt ihrer Wohnhäuser investiert haben, sind sämtliche Gewerbeeigentümer dieser Verpflichtung nicht nachgekommen und haben somit nicht in den Erhalt des gemeinschaftlichen Eigentums investiert. Der aufgelaufene Instandsetzungsbedarf betrug im letzten Drittel der neunziger Jahre bereits ca. 70 Mio. DM. Einige der sogenannten Großeigentümer haben sich dann ihrer Verpflichtung entzogen und an den damaligen Investor Engel verkauft. Die weitere Entwicklung des Ihme-Zentrums bis hin zum heutigen Zustand kann als bekannt vorausgesetzt werden.

Die hohen Sanierungskosten in Höhe von 50 Mio. EUR sind das Erbe, das jene Gewerbeeigentümer aufgrund ihrer Versäumnisse und Pflichtverletzungen in der Vergangenheit ihren Rechtsnachfolgern hinterlassen haben.

Es sollte jedoch nicht vergessen werden, dass aufgrund der Pflichtverletzungen einzelner und der Passivität aller Gewerbeeigentümer bezüglich der Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums in den letzten 40 Jahren die Immobilienpreise für das Wohnungseigentum ins Bodenlose abgeglitten sind. Unter Berücksichtigung der Entwicklung auf dem Immobilienmarkt dürften hier allein im Wohnungseigentum ca. 50 Mio. EUR an Immobilienvermögen im Ihme-Zentrum verloren gegangen sein.

Der von der Wohnungs- und Teileigentümergemeinschaft Ihme-Zentrum Hannover am 15.01.2020 angenommene Vergleich ist eine große Chance für das Ihme-Zentrum – vielleicht aber auch die letzte!

Hannover, den 09. Februar 2020

Jürgen Oppermann

(Verwaltungsbeirat Wohnen)