James Seppala glaubt an Berlin. Daran, dass auch weiterhin mehr Menschen in die Hauptstadt kommen als weggehen, daran, dass die Wirtschaft weiter wächst. Deshalb schlägt der Manager zu und kauft – im großen Stil. Denn Seppala ist nicht irgendwer. Er leitet die Immobiliensparte des weltgrößten Vermögensverwalters Blackstone. 120 Milliarden Dollar hat der US-Konzern weltweit in Immobilien investiert. Seit kurzem gehören auch rund 2500 Wohnungen in Berlin dazu, die meisten mitten in der City. Die Hauptstadt, meint Seppala, sei eine von „Europas dynamischsten Städten“.

Mit dieser Einschätzung steht Blackstone nicht allein da. Die Unternehmensberatung PriceWaterhouseCoopers kürte Berlin sogar zur attraktivsten europäischen Stadt des Jahres 2018 – für Immobilieninvestoren. Wohnungen, Häuser, ganze Blöcke wechseln den Eigentümer, manchmal auch ganze Unternehmen. Die GSW etwa, 1924 als städtische „Wohnungsfürsorgegesellschaft Berlin mbH“ gegründet, gehört seit fünf Jahren der Deutschen Wohnen. Die Geschäfte des börsennotierten Immobilienkonzerns laufen gut. Im ersten Halbjahr 2018 erwirtschaftete die Deutsche Wohnen für ihre Anleger ein Vorsteuerergebnis von 317,7 Millionen Euro – Gewinne aus Immobilienkäufen oder -verkäufen noch nicht eingerechnet.

In Berlin steigen die Preise

Berlin ist begehrt. Das hat Folgen: Seit Jahren meldet der Gutachterausschuss einen Rekord nach dem nächsten bei den Bodenpreisen. Sowohl der Umsatz der gehandelten Immobilien insgesamt als auch die Quadratmeterpreise kennen nur eine Richtung – aufwärts. Höhepunkt vor kurzem: Die Vervierfachung der Bodenpreise im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg – innerhalb nur eines Jahres. Das Nachsehen haben die Mieter, vor allem Neumieter. Seit 2008 sind die Angebotspreise um 104 Prozent gestiegen. „Berlin ist heute doppelt so teuer wie vor zehn Jahren“, meldete das Internetportal Immowelt.de in dieser Woche. In keiner anderen deutschen Stadt sind die Preise so explodiert wie an der Spree.

Soll man Ausländern den Wohnungskauf verbieten?

Ein Problem, das Berlin mit Neuseeland verbindet. Die Insel am anderen Ende der Welt will das jedoch nicht mehr zulassen. Ausländer dürfen dort jetzt keine Immobilien mehr kaufen.

Wäre das auch eine Lösung für die überhitzten Märkte in Deutschland und für Berlin? Der Regierende Bürgermeister Michael Müller sagte der "FAZ": Man "überlege das auch". Die Metropole war für Investoren aus dem Ausland schon immer attraktiv. Iren kauften, getragen vom wirtschaftlichen Aufschwung auf der Insel. Nach der Finanzkrise brachten vermögende Griechen und andere Investoren aus Krisenstaaten ihr Kapital außer Landes, nach Deutschland. Israelis und Russen folgten dem Trend.

Grafik: Rita Böttcher

EU-Bürger dürfen Immobilien überall in der EU kaufen

Einzelkäufe von EU-Bürgern könnte man aus europarechtlichen Gründen wohl nicht untersagen. Gegen sie sei auch nichts einzuwenden, meint Bernhard Daldrup, Sprecher der Arbeitsgemeinschaft Bau, Wohnen, Stadtentwicklung und Kommunen in der SPD-Bundestagsfraktion. Aber „wenn ausländische Finanzkonstrukte ganze Straßenzüge kaufen, geht es um blanken Profit“, ärgert sich der SPD-Mann. „Der Wohnungsmarkt ist in die Hände von Konzernen und Hedgefonds gelangt“, kritisiert auch Caren Lay, Fraktionsvize der Linken. Ob das deutsche oder ausländische Firmen sind, tue allerdings nichts zur Sache, meint Lay. In seltener Geschlossenheit lehnen auch Union und Grüne Verkaufsverbote, die sich speziell an Ausländer richten, ab.

Kaufbeschränkungen seien nur im Rahmen von Sanktionen gegen ein bestimmtes Land möglich, gibt Chris Kühn, bau- und wohnungspolitischer Sprecher der Grünen-Bundestagsfraktion zu bedenken. Zudem ließe sich ein Verbot leicht mit Hilfe von Strohmännern umgehen. Meist weiß man daher nicht, wem die Immobilien wirklich gehören. Deshalb fordert Lisa Paus, finanzpolitische Sprecherin der Grünen-Fraktion, das Grundbuch in ein zentrales Immobilienregister umzuwandeln, „in dem die wahren Eigentümer eingetragen sind“.

Für Jan-Marco Luczak, den Immobilienexperten der Union, sind „nicht ausländische Käufer allein die Kostentreiber.“ Luczak sieht die Schuld vor allem beim Berliner Senat. Alle Menschen wollten nach Berlin, angesichts dessen baue Rot-Rot-Grün einfach zu wenig.

Share Deals sollen verboten werden



In einer Frage sind sich die Fraktionen einig: Sie wollen nicht länger zulassen, dass große Bestände den Eigentümer wechseln, ohne dass die Länder Steuern kassieren. Missbräuchliche „Share Deals“ sollen verboten werden. Das steht so im Koalitionsvertrag und soll auch in dieser Legislaturperiode umgesetzt werden, betont Luczak.

Noch ist der Steuertrick ganz legal. Und der geht so: Bei „Share Deals“ werden nicht einzelne Wohnungen, sondern Anteile an Firmen verkauft. Diese haben oft Hunderte von Immobilien, aber keinen einzigen Mitarbeiter. Der Vorteil dieser Geschäfte: Grunderwerbsteuer – in Berlin sind das sechs Prozent – wird nur minimal fällig, weil ja auf dem Papier eine Firma und keine Immobilie verkauft wird.

Experten zufolge erleichtert und beschleunigt dieses Instrument den Handel mit Wohnungspaketen. Und treibt die Preise. Denn kommt ein neuer Bieter für die Wohnungen und offeriert einen noch höheren Preis, kann das Paket im Mantel der Firma mit Gewinn unverzüglich weitergereicht werden. Berlins Finanzsenator Matthias Kollatz (SPD) spricht sich deshalb für die Abschaffung der „Share Deal“-Regelung ab, eine entsprechende Bundesratsinitiative aus Schleswig-Holstein liegt jedoch auf Eis.

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Fraktionen sind sich einig



Die Goldgräberstimmung auf dem Immobilienmarkt scheint die Parteien aber nun zusammenzuschweißen. Es müsse dringend nachjustiert werden, meint Luczak von der Union. „Wir wollen Schlupflöcher wie Share Deals stopfen, damit die Grundwerbsteuer auch bei großen Immobilientransfers gezahlt wird“, betont SPD-Bauexperte Daldrup. Die Linken fordern ein Verbot, genauso wie die Grünen. „Der Markt braucht mehr Regulierung, um Spekulation mit Immobilien unattraktiv zu machen und eine Wiedereinführung der neuen Wohnungsgemeinnützigkeit, um Wohnungen und ihre Mieter vor Immobilienspekulationen zu schützen“, sagt Grünen-Politiker Kühn.

Strafsteuer gegen Bodenspekulation?

Während man sich bei "Share Deals" einig ist, wird um eine weitere Steuerverschärfung noch gerungen. Um Immobilienspekulationen in Ballungsräumen entgegenzuwirken, hat die Große Koalition im Frühjahr die Einführung einer dritten Grundsteuer-Kategorie beschlossen (Grundsteuer C). Mit ihr sollen Kommunen nicht genutzte Flächen, die baureif sind, höher belasten können. Ob sie kommt, ist offen. Und ob sie den erwünschten Effekt hat, auch. Die bisherigen Erfahrungen mit einer solchen Grundsteuer waren jedenfalls nicht gut: 1960 ebenfalls als Maßnahme gegen Bodenspekulation beschlossen, wurde sie schon 1963 wieder abgeschafft. Es gab viele Einsprüche, der Unmut bei Grundstücksbesitzern war groß. Der Wissenschaftliche Dienst des Bundestags kam 2017 in einem Gutachten zu dem Ergebnis, dass sich das Grundstücksangebot entgegen der Erwartungen auch nicht vermehrte.

Das weitere Problem: Im großen Stil agierende Spekulanten lassen sich von einer etwas höheren Grundsteuer nicht abschrecken, wenn sie sich vom Zurückhalten von Baugrund hohe Gewinne versprechen. Zudem gibt es den Fall, dass Unternehmen unbebaute Flächen aus betrieblichen Gründen vorhalten und gar nicht auf Wertsteigerung aus sind. Eine Möglichkeit gegen Spekulation wäre ein Verfallsdatum beim Baurecht – dann fiele der Wert eines Grundstücks. Aber das widerspräche der Forderung, dass die Kommunen mehr Bauland ausweisen sollten. Ralph Henger vom Institut der deutschen Wirtschaft hält wenig von einer Grundsteuer C. Er plädiert für eine Bodenwertsteuer, bei der allein die Lage zählt, egal ob das Grundstück bebaut ist oder nicht. Bund und Länder bereiten derzeit eine größere Reform der Grundsteuer vor. In dem Zusammenhang wird dann auch über die Grundsteuer C entschieden.

In Friedrichshain-Kreuzberg ist Florian Schmidt auf Mission

Im Berliner Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg hat ein Mann den Kampf gegen Spekulanten und diejenigen, die er dafür hält, zu seiner persönlichen Mission gemacht. Der bürgerbewegte Baugruppen-Experte und heutige Baustadtrat von Friedrichshain-Kreuzberg, Florian Schmidt, ist so zum Pop-Star der Mieter- und Kiezbewegungen aufgestiegen.

Zurzeit ringt er mit der Baugruppe um Christoph Gröner um die Umwandlung des ehemaligen Verwaltungsgebäudes der Post am Halleschen Ufer und deren Umfeld in ein Wohnviertel. Gestritten wird über die Zahl der Wohnungen und die Höhe, die Mieter im ehemaligen Postscheckamt zahlen sollen. Vorläufiger Höhepunkt der Auseinandersetzung: Der Investor veröffentlichte seine Korrespondenz mit dem Bezirk und versuchte damit, dessen „erpresserische“ Politik zu belegen.

Bei Bedarf greift Schmidt auch zur Selbsthilfe und übt beim Handel mit Wohnhäusern sein staatliches „Vorkaufsrecht“ aus. Die Zahl der verkauften Wohnimmobilien geht in seinem Bezirk zurück, erklärt Schmidt. Für ihn ein Erfolg.