La cantidad de autos que se comercializaron durante los últimos años creció notoriamente, mientras que los espacios de estacionamiento en la vía pública se redujeron y lo seguirán haciendo en el corto plazo. Sí a esto se suma que la construcción de cocheras no crece a la par de los patentamientos, adquirir cocheras hoy es una gran oportunidad de inversión para resguardar los ahorros, aseguraron a El Cronista especialistas en el mercado inmobiliario.

“Para aquellos que buscan invertir en inmuebles, pero no cuentan con el dinero para adquirir un departamento, la cochera es una muy buena alternativa”, sostuvo el titular de Bryn Propiedades, Daniel Bryn.

“Mientras que el parque automotor creció un 80% en la última década, un 35% de los estacionamientos cerraron y los lugares en la vía pública se reducen -a partir de la incorporación de bicisendas, Metrobus, calles peatonales y ahora el estacionamiento medido-, tener una cochera hoy rinde un 6% en dólares anual y es uno de los negocios más rentables del real estate, justo el doble que la renta neta de un inmueble”, aseguró Bryn.

Por su parte, el dueño de Ecocheras, Esteban Súcari, destacó que una de las grandes ventajas que tiene respecto a invertir en departamentos "es no tener que lidiar con los inquilinos, no hay juicio y ni desalojo, es todo cemento y no hay nada para romper”.

“La revalorización de las cocheras viene siendo muy alta, justamente, porque cada vez hay menos lugar para construir cocheras a diferencia del aumento de autos que están entrando”, coincidió.

En este línea, Súcari resaltó que “la rentabilidad de las cocheras es más alta que la de un departamento que está rentando un promedios de un 3% anual según varios informes, mientras que una cochera está en un promedio de un 5%, y mucho más si se trata de cocheras con pool de rentas que están rindiendo entre un 6 y un 7% al año”.

Por otra parte, explicó que “la cochera es mucho más líquida, el período de rotación o de venta de una cochera no supera los tres meses, mientras que con un departamento podes estar un año sin noticias de la venta”.

“En el caso de las cocheras, hay mucha más gente que puede adquirirla, con eso resguardar su capital y obtener una revalorización incluso mayor que en otro tipo de propiedades. Por eso, mucha más gente se vuelca a la inversión en cocheras en lo que es el ladrillo”, amplió Súcari.

El nuevo sistema de estacionamiento medido en la Ciudad de Buenos Aires está en proceso, y aunque aún cuenta con algunas trabas legales, todo indica que antes de fin de año va a ser implementada. A partir de esa momento, la Ciudad, que contaba con 3.800 espacios con parquímetro, pasará a tener 84.000 espacios medidos con las llamadas “terminales multipropósito”. Esto permitirá realizar los pagos desde el celular con distintos medios de pagos. Medido de otra forma, de las 24.000 cuadras que hay en la Ciudad, unas 10.000 se verán afectadas. Además, en las zonas donde regirá el nuevo sistema circularán 116 grúas de acarreo de vehículos, cuatro veces más de las que circulaba hasta ahora.

Ante este escenario, que podría materializarse en el mediano plazo, tanto Súcari como Bryn aconsejan anticiparse a las nuevas variables que van a transformar los espacios disponibles de estacionamiento -como ya viene ocurriendo- y tomar decisiones rápidas para invertir en negocios que van a incrementar su rentabilidad como es el caso de las cocheras.

“Como podremos ver, la demanda de cocheras es creciente y se comprueba una tendencia que vino para quedarse”, destacó Bryn.

Para Súcari, “hoy es el momento ideal para hacerlo porque cuando este sistema se termine aplicando va a cambiar muchísimo el valor de una cochera, que puede llegar a incrementarse en un 30% más. Y siempre el momento ideal para entrar en algo, es antes que haya subido”.

Cuánto dinero se necesita para acceder al negocio

Según Daniel Bryn, esta opción de inversión “es más accesible para un inversor pequeño, los valores de una cochera parten de los u$s 20.000 y pueden pagarse con un anticipo, en pesos y en cuotas, en cambio, un departamento sale 5 veces más”.

“En Capital Federal, las cocheras oscilan entre los u$s 25.000 y u$s 45.000, si compras una terminada debes contar con todo el dinero, si en cambio invertís en un emprendimiento desde el pozo se pueden pagar más baratas con un anticipo del 30% y hasta 24 cuotas en pesos, ajustables por el Índice de la Construcción. Por lo tanto, con u$s 6.000 y cuotas, ya podes tener tu cochera”, apuntó.

¿Cocheras particulares o pool de renta?

“Las cocheras particulares generalmente se realiza con un contrato verbal o muy simple, así como tampoco existen problemas posteriores si el inquilino no paga, como es la instancia de desalojo. En ese caso sacar su auto es más fácil que desalojar un departamento. Como habitualmente es un contrato de palabra es bueno fijar desde el inicio los meses en los cuales se realizarán incrementos en el valor del alquiler -como ocurriría con cualquier departamento- para evitar posteriores conflictos”, sostuvo Bryn.

En cuento al sistema pool de renta, Esteban Súcari de Ecocheras lo señaló como “una opción muy interesante para los pequeños inversores porque les permite formar parte de la ganancia de un garage por hora”. Según explicó, el inversor compra su cochera y si elige esta opción no va a importar si entran o no autos en su cochera, sino el global de todo el estacionamiento, que si factura $ 500.000 al mes y entre empleados y expensas hay $ 10.000 de gastos, los 400.000 que quedan de ganancias se reparten entre los propietarios que participan del pool de manera proporcional.

Sin embargo, el titular de Bryn Propiedades advirtió que si bien “es una buena idea, hay experiencias recientes en varios desarrollos que no han dado buenos resultados. La carga impositiva, las regulaciones municipales, los costos laborales, las administraciones complicadas y los grupos muy numerosos hicieron que esta buena idea en los papeles no se haya reflejado en los números de la realidad”.

“Antes de entrar en un Pool de Renta es muy importante pedir antecedentes del gerenciador del garage propuesto y verificar resultados en experiencias de pool anteriores. También el manejo impositivo del negocio y como se conforma el grupo inversor”, alertó Bryn.

Lugares más recomendable para invertir en la Ciudad de Buenos Aires

La Ciudad y la Provincia de Buenos Aires concentran el 50% del parque automotor del país y Buenos Aires es la ciudad con el mayor crecimiento. Por otro lado, anualmente se construyen menos de 3 cocheras por cada 10 autos fabricados.

En ese sentido, los expertos en el tema coincidieron que en la ciudad de Buenos Aires se recomienda invertir en los barrios que tienen la mayor densidad de habitantes, como Caballito, Belgrano, Palermo, Villa Crespo Almagro, San Cristóbal y Recoleta.

Tanto en el conurbano como el interior, tenemos que aplicar el mismo criterio, las ciudades más grandes, habitadas y que están demostrando el mayor crecimiento poblacional, son las más recomendables para invertir como La Plata, Córdoba, Rosario y Mendoza.

Por otro lado, remarcaron que el lugar menos recomendable es el Microcentro porteño, porque desde hace años se está llevando adelante el proceso de peatonalización. “Hay un master plan hace años de la Ciudad de Buenos Aires que ya no te permite construir un garage en el centro”, aclaró Súcari.