Generasjon over takst

Nordmenn går amok på boligmarkedet. Nå ser Siv jensen etter nødbremsen.

Stian Katralen fant drømmeleiligheten på den aller første visningen han var på. Men han og samboeren var ikke alene om å ønske seg den strøkne leiligheten med en takst på 6 millioner kroner. Megler Stian Pøhner har mange interessenter på liste og er forberedt på nok et salg godt over takst. Signe Dons

13. mars 2015 21:45 Sist oppdatert 16. mars 2015

Majorstuen i Oslo, mandag kveld. Dørklokken utenfor en spesiell leilighet får få pauser. I den drøye timen dette varer, plukker gjest etter gjest med seg et påkostet prospekt i stive permer før de går i kø rundt i den 58 kvadratmeter store leiligheten.

De aller fleste av oss har vært i denne situasjonen — på visning. Nå er det mer krevende og vanskeligere enn noensinne.

På det lille badet stikker Mikkel Stokke (26) hodet inn i dusjkabinettet. Han var her i går også og likte det han så. Nå har han fått med seg broren Frikk for å høre hva han mener. Det er alvor. Samtidig er Stokke i en situasjon han har null kontroll over. Hvor mye penger har de andre som er her? Hvor langt er de villige til å gå? Han vet ikke.

Han har tre heftige budrunder med sviende tap bak seg, og er klar for en seier.

Prisantydningen er 3.490.000 kroner. I morgen kommer han til å by.

Mikkel Stokke har bodd noen år i utlandet og synes overgangen til Oslopriser er voldsom. Så langt har han tapt alle budrundene han har deltatt i. Men med broren Frikk som konsulent var han klar for å by på denne toromsleiligheten på Majorstuen denne uken. Signe Dons

Samtidig, en kilometer lenger nord, har Stian Katralen (27) trukket lyseblå plastsokker over skoene og ser nesten nyforelsket på flammene i gasspeisen. På den mørkoljede parketten. På den blanke kjøkkeninnredningen.Katralen har bodd i strøket i tre år, er klar for noe større, og har allerede vært på privat visning med samboeren i leiligheten på 87 kvadratmeter. Taksten er 6 millioner. De vil ha den.

Han skriver seg på den tettskrevne listen med interessenter på det hvite kjøkkenbordet. Så går han, med en spent følelse i mellomgulvet.

Brennhett

Begge leilighetene er gode eksempler i det som betegnes som «et ekstremt heftig boligmarked»: Forholdsvis små. Sentral beliggenhet. Attraktivt strøk.

Begge steder forventer meglerne priser godt over takst. Mens selgerne snart kan innkassere overskuddet fra det som har vært en solid prisvekst. I likhet med alle andre som eier.

For det ryker av det norske boligmarkedet. I landet totalt har boligprisene økt med åtte prosent det siste året. I Oslo med hele 11 prosent. I hovedstaden selges nååtte av ti boliger over takst, ifølge DNB-Eiendom.

Bak de høye salgssummene ligger en annen historie: 7,5 prosent av norske husholdninger har en gjeld som er mer enn fire ganger større enn samlet inntekt. Det er nesten dobbelt så mange som for ti år siden. Nordmenn hadde ved utgangen av januar en samlet boliggjeld på 2189 milliarder kroner. På tre år har gjelden est ut med nær 25 prosent. Men er dét noe å være redd for?SSB spådde joså sent som torsdag at den rekordlave renten skal ned to ganger allerede før sommeren.

Les også: Seks grafer som forklarer hvorfor Siv Jensen vil bremse boligmarkedet

Siv slår alarm

Bekymringsmeldingene fra sentralbanksjefen om kollaps i oljeprisene, økende arbeidsledighet, avlyst lønnsfest og en urovekkende høy gjeldsbyrde ser ikke ut til å ha gjort inntrykk på folket.

Nå har finansminister Siv Jensen sett seg nødt til å se etter nødbremsen: Forrige fredag gahun Finanstilsynet 13 dagerpå å vurdere tiltak for å bremse den galopperende prisveksten på boliger.

— Kombinasjonen av høy gjeld og høye priser har økt risikoen for at finansiell ustabilitet kan utløse et tilbakeslag i norsk økonomi. Det er derfor vi er så opptatt av å bruke de riktige virkemidlene, ikke minst for å forebygge oppbygging av risiko, forklarer Jensen, som

Finansminister Siv Jensen har bedt om råd om tiltak som kan dempe veksten i både gjeld og boligpriser.. STEIN BJORGE

overhodet ikke vil spekulerer i hva slags tiltak som kan bli aktuelle.

— Men det er hett. Og det må vi ta på alvor. Hvis mange husholdninger får problemer, ved at boligprisene faller kraftig eller andre ting som kan skje, så er det ikke bare vondt og vanskelig for den enkelte. Da blir det til syvende og sist også et større samfunnsproblem. Derfor må vi være føre var, sier hun, men gjør det samtidig klart at hun ikke vil innføre restriksjoner som stenger døren for dem som er på vei inn på boligmarkedet.

— Det er det ingen rimelighet i. Det er derfor vi har bedt om faglige råd fra finanstilsynet på et litt mer overordnet nivå.

Allerede mandag leverer tilsynet sine innspill til nedkjøling av et brennhett marked - og gjør det kanskje enklere for Øystein Olsen å jekke renten enda lavere i rentemøtet torsdag.

Harald Magnus Andreassen, sjeføkonom i Swedbank, tror Siv Jensen vil stille strengere krav til nedbetaling av gjeld.

- Folk med lite egenkapital vil da få krav om å betale større månedlige avdrag inntil lånet er nede på et bestemt nivå. Dette kravet kan for eksempel settes til 50 prosent av boligens verdi. Slik er det blitt gjort i Sverige, sier Andreassen.

Ulv, ulv

Det koker der ute, og man skulle tro at Eiendom Norge, eiendomsmeglingsforetakenes bransjeorganisasjon, har gode dager. Men er det ikke en bekymringsrynke administrerende direktør Christian Vammervold Dreyer har i pannen? Jo, det er det.

- At et hett marked gjør oss glade, er en ekstrem myte som vi jobber hardt med å bli kvitt. Vi lever av sirkulasjon og fornøyde kunder som synes vi gjør en så god jobb at de kommer tilbake. Ingenting er verre for oss enn at boligprisene går til himmels etterfulgt av en rekyl.

- Hvilken rekyl?

- Den alle frykter skal komme. Som i Spania, der boligprisene har falt med 42 prosent siden 2007. Konsekvensen av noe slikt er nesten umulig å beskrive, sier han, men vet at ingenting tyder på at det skal skje.

Se bare på statistikken over hvordan boligprisene har økt de siste fem årene (med det siste året i parentes): Oslo: Opp 42,2 (11) prosent. Bergen: 42,9 (10,7). Trondheim: 45,7 (8,4). Tromsø: 48,6 (16,6). Hele Norge: 34,6 (8,7) prosent.

- Dette er relativt enkel matte. Med en befolkningsvekst på 60.000 hvert år og boligbygging på under 30.000 enheter er det nødt til å bli press på etterspørselssiden. I tillegg er det nærmest gratis å låne penger nå. Det er mer konkurranse i bankverdenen.

- Et par på 30+ med rundt én million kroner i inntekt tilsammen - hvor mye bør de låne?

- Det er en av de viktigste diskusjonene vi har. Paradokset er at selv om prisnivået er som det er på boligmarkedet, gjør rentenivået at folk betaler mindre på lånene sine enn i 2007. Spør du den jevne forbruker på gaten om de har dårlig råd, så vil de svare nei, for de har så mye luksusforbruk de kan stramme inn på. Mange har tre-firegangeren med gjeld i forhold til inntekt. De skjønner at hvis det går ordentlig galt, så har de for mye lån. Men de takler det jo så fint. Nå.

- Tror du ikke folk er redd for mye høyere rente?

- De på over 40, som har vært igjennom tider med 7 prosent rente, er nok veldig bevisst dette. Men for dem under 30 år er det nok bare en teoretisk øvelse å frykte en rente på 7 prosent. De ser jo at de kan få fastrente på rundt 4 prosent de ti neste årene. Det blir nesten som å rope «ulv, ulv», sier Christian Vammervold Dreyer.

Kupper visninger

Ingen av meglerne Aftenposten har snakket med, tror at ropet om ulv har noe for seg.

- Hver eneste leilighet jeg har hatt siden nyttår, har gått over takst, sier Thomas Ringsvold hos Ihus.

Andre forteller at «kuppforsøk», med bud en halv million over takst før visning, er blitt vanlig. De forteller også om budrunder med timinutters-frister og stadige prisrekorder.

Slik man følger live-resultatene i fotballkamper på nett, kan man også følge budrunder. Alt som behøves er å få telefonnummeret sitt inn på meglerens liste, så begynner tekstmeldingene å hagle når interessen for objektet skyter fart.

En helt vanlig februar-tirsdag skal kampen om 93 kvadratmeter midt i Oslo til taksten 6,3 millioner kroner avgjøres. I løpet av noen korte timer flytter budet seg fra 6 til 7,25 millioner, 950.000 kroner over takst. Kvadratmeterpris: Nesten 78.000 kroner. Pluss full oppussing.

Her kan du se noen boliger som er solgt over prisantydning :

Kresne kunder

Meglere ser det skje hele tiden. Men kjøperne er ikke så lystne på å stå frem. Aftenposten har fått mange negative svar når vi har prøvd å få vinnerne av budrundene i tale.

- De vil ikke i avisen og si at de har lånt mye og kjøpt dyrt. Vi ser det stadig oftere i salg som går bra, forklarer Sylvia Post, daglig leder hos Krogsveen på Grünerløkka.

Joakim Bjøntegård, partner i Privatmegleren Aksept St. Hanshaugen, beskriver situasjonen slik:

- Jo yngre folk er, jo blindere er de på prisen. Det er mest vilt rundt de små leilighetene. Når prisene passerer 4-5 millioner, blir det litt mer edruelig, så tar det av igjen på eneboliger og rekkehus. Da går det plutselig en million over takst, sier han og opplever stadig mer kresne unge kjøpere med mye prestisje knyttet til bolig.

- Beliggenheten skal være perfekt og standarden topp. Et ti år gammelt bad oppleves som falleferdig.

Han har, i likhet med de fleste eksperter, følgende analyse: Få boliger ute. Høy etterspørsel. Lav rente — som også gjør at mange flytter pengene fra en trist bankkonto til bolig.

- Etter at bankene slapp opp på egenkapitalkravet, virker det som de låner mye til unge mennesker. Og for mange av dem er det ren utopi at renten skal kunne stige til 5-6 prosent, sier han og gjør det klart at også en megler kan mene at det blir for heftig.

- Jeg har vært med så lenge at jeg vet hva som skjer når noe går for fort opp. Da kan det gå fort ned også. Jeg har lyst til å jobbe med dette om åtte år også. Da er vi bedre tjent med at det går litt roligere.

Det viktige møtet

Men det går ikke rolig. Kaja og Anders Vist er 31 år gamle, foreldre til to gutter på 5 og 2 år, og vil flytte på seg innenfor Oslos grenser før eldstemann begynner på skolen høsten 2016.

Den neste boligen deres skal være stedet de skal bo de 10 neste årene - minst. Tåsen, Grefsen, Årvoll, Nordstrand, Ekeberg - ekteparet har lagt inn flere autosøk på finn.no. De har også brukt utallige timer på å leke med rentekalkulatorer, og har fulgt med på hva boliger som ligner på deres egen på Sandaker, blir solgt for. Men lunsjavtalen de har denne mars-torsdagen, er viktig.

De er hos finansrådgiver Kjetil Bonheur Baustad hos DNB Bank i Karl Johans gate for å få vite: Hvor mye kan vi låne? Hvor mye kan vi kjøpe for? Hvor mye tåler vi med inntektene vi har?

Kaja og Anders Vist møter finansrådgiver Kjetil Bonheur Baustad hos DNB Bank for å snakke om fremtiden. Det store spørsmålet er hvor mye lån privatøkonomien deres kan takle. FOTO: Aleksander Andersen

De er ikke fremmede for å låne litt over fire ganger så mye som de har i samlet inntekt. De ser etter objekter i prisklassen 7 millioner kroner. Målet er å finne et sted med en utleiedel som vil gjøre det lettere å betale avdragene.- Det er smart av dere. Foreløpig er jo inntekter fra slik utleie skattefritt, sier Bonheur Baustad. Han har jobbet med dette siden sommeren 2011, og er glad i jobben blant annet fordi han «får være med og realisere andre menneskers drømmer». Men den viktigste delen av jobben er å være realistisk. Flere ganger i løpet av samtalen i møterommet «Lillegrensen» understreker han at renten er svært lav nå, og at den kan bli høyere. Han sier:

- Husk at hvis vi tenker 25 år frem i tid, er lånet sannsynligvis på sitt aller billigste akkurat nå, på grunn av de lave rentene.

- Da jeg snakket med pappa her om dagen, nevnte han hvordan det var å leve med 16 prosent rente på lånet, sier Kaja og rister på hodet av tanken.

Ektemannen spør om 30 års nedbetalingstid vil påvirke lånet og kostnadene mye. Finansrådgiveren sier at det foretrukne er 25 år. Anders sier at avdragsfrihet (bare betale rente, vår anm.) på deler av lånet kan være et alternativ.

- Ja, men velger dere avdragsfrihet, så bruk i hvert fall pengene som skulle gått til avdrag, på noe fornuftig. Altfor mange bruker avdragsfrihet i dag fordi de synes at terminbeløpet blir for høyt. Hva vil de si da hvis renten går til 4,5 prosent? spør Bonheur Baustad.

Da rådgiveren og kundene skilles, er de enige om at de har god tid og et bra grunnlag for å finne drømmeboligen sin i løpet av det neste året.

- Men å kjøpe for 8 millioner er en tanke vi må legge fra oss? spør tobarnsfaren.

- Ja, 8 bør dere legge fra dere. Dette er ikke bare et spørsmål om hvor mye dere kan låne, men hvor mye dere ønsker å ha i lån. Sett Finn-søket på en makspris på litt under 7 millioner, sier Kjetil Bonheur Baustad.

Dyr billett

Anders Høgalmen (24) la seg betydelig lavere enn 7 millioner da han leste boligannonser. For en drøy uke siden fikk han tilslaget på en 46 kvadratmeter stor leilighet i Homansbyen. Nå har han gått opp fire etasjer og stanset utenfor det som snart skal bli hans aller første egne hjem. Han er tilbake for å nyte synet av sin egen inngangsdør.

- Det føles utrolig bra å være her igjen. Jeg gleder meg skikkelig til å flytte inn!

Stavangermannen har allerede kjøpt sofa og salongbord på salg, men overtar ikke før påsken er over. Foreløpig må han nøye seg med å fortelle hvordan det ser ut på innsiden. Og glede seg over omsider å være på innsiden av markedet selv.

I samtlige budrunder han har fulgt i vinter, har leilighetene gått over takst. En så mye som 800.000 kroner over.

- Men her sa megleren at siden badet var litt eldre, kom det ikke til å bli like vilt, sier han og nikker mot den grønne døren.

Megleren fikk rett. Budrunden stanset på 3.025.000 kroner, «bare» 225.000 over takst.

Anders Høgalmen må foreløpig nøye seg med å kjenne på dørhåndtaket på leiligheten han overtar over påske. I dagens marked er han fornøyd med å "bare" ha betalt 225.000 kroner over takst. Signe Dons

Totalt vil den nyutdannede rådgiveren få et lån på drøyt 2,9 millioner kroner. For å klare egenkapitalkravet har han lånt noe av foreldrene. Avhengig av betingelsene han får hos banken, må han ut med 12.000-13.000 kroner i måneden for å betjene lånet. På toppen av det hele kommer studielånet.- Jeg er veldig bevisst på at det er mye penger. Og det er en stor avgjørelse. Men jeg mener det er forsvarlig, sier han, og understreker at han har en helt normal inntekt for en fersk akademiker.

Utenlandsferien er avlyst. Bil har han ingen planer om å skaffe seg. Han er innstilt på en nøktern livsstil.

- Og jeg overveier å binde renten for eksempel i fem år. Da tjener jeg trolig mer. Og Oslo skal vokse. Jeg kan ikke skjønne at dette ikke er et bra kjøp, sier han og tenker litt.

- Da foreldrene mine kjøpte på slutten av 1980-tallet, var renten på 15 prosent.

Tap og seier

Men hvordan gikk det med Mikkel Stokke og Stian Katralen, som var på visning mandag kveld?

Begge to ble med i hver sin budrunde. Mikkel, som gikk for den lille leiligheten til 3.490.000 kr, hang med lenge. Til slutt var det bare ham og én til igjen. Mikkel hoppet av på 3.925.000. Fem minutter senere fikk den andre tilslaget. Sluttsummen ble 3.950.000 kr.

- Det ble for dyrt. Jeg har en plan for hvor høyt jeg kan gå, og den holder jeg, sier han rett etter at enda et slag er tapt.

- Alle sier at du må by hardere hvis du skal kjøpe. Men det er rekordlav rente, og alle som byr mot hverandre, er i det samme kjøpersegmentet. Vi når taket omtrent samtidig.

— _ Er du skuffet?_

- Nja ... Jeg visste jo at det er kjempedyrt. Spørsmålet er om det noen gang blir billigere.

Omtrent samtidig med at Mikkel hoppet av, kunne Stian konstatere at hans konkurrenter hadde gitt seg. Han gikk 350.000 kr over takst, fikk både peisen og parketten for 6.350.000 kroner, og er i lett lykkerus.

- Vi traff akkurat den grensen vi hadde satt. Fordi samboeren min og jeg kjøper sammen, har vi mulighet til å kjøpe såpass dyrt, sier han og mener lånebehovet blir godt innenfor det banken - og han selv - vil akseptere.

- Jeg liker ikke å låne penger. Jeg vil ha best mulig kontroll på egen økonomi.

— _ Synes du det er skummelt?_

- Jeg er ingen økonom. Men med den befolkningsveksten vi har i Oslo, tror jeg neppe prisene går ned.

Ventet på krakket

Sjeføkonom Elisabeth Holvik i Sparebank1 har heller aldri trodd på eller spådd noe boligkrakk. I en kronikk i Aftenposten tidligere denne måneden advarte hun likevel: «Ikke la deg lure av lave renter til å ta opp mer gjeld.»

- Min bekymring er knyttet til at boligprisene kommer til å stige - fordi vi øker gjelden vår samtidig som rentenivået er unormalt lavt. Folk presses bort fra å gjøre trygge investeringer, og flere og flere vil øke risikoen. Før var det vanlig med tommelfingerregler for hvor mye man burde låne. Nå er vi mye mer fartsblinde, sier Holvik.

Men det er ikke så lett å beregne farten når alt og alle rundt deg beveger seg så hurtig. På visningen i Neuberggata mandag kveld møtte Aftenposten Ingrid Berglund, som var på jakt etter bolig til barna sine. Hun sa:

- Jeg har ventet på krakket i 20 år. I mellomtiden er prisene tredoblet. Nå slår vi til!

LES OGSÅ:

Tre ganger høyere boligpriser i byen

Meglertopp: Osloprisene stiger for mye

Flytter ikke på oss i krisetider