La incertidumbre económica que ha generado la recta final del procés ha aguado las expectativas altamente optimistas que habían vuelto a brotar en los últimos meses en el sector de la compraventa de viviendas en Catalunya. Después de las consecuencias desastrosas para la economía y la sociedad que tuvo el pinchazo del boom inmobiliario a finales de 2007, los datos registrados en el último año no dejan lugar a dudas sobre una inminente recuperación del sector.

La compraventa de viviendas en Catalunya aumentó un 19,1% en el tercer trimestre de 2017 respecto al mismo periodo del año anterior, según datos del Ministerio de Fomento, siendo la segunda comunidad después de Cantabria donde se registró un mayor número de este tipo de operaciones (20.599) entre julio y septiembre. Una cifra que apuntala la tendencia positiva del sector iniciada en 2013 tras cuatro ejercicios consecutivos de datos negativos.

Los últimos datos de octubre constatan que es la comunidad que presenta la tasa de variación más baja, con un 12,4 por ciento respecto al mismo mes del año anterior, según la Estadística de Transmisiones de Derecho de la Propiedad (ETDP) publicada ayer por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

“Algunos clientes han preferido perder la paya y señal antes que consumar la operación” Juan José Aguilera Director comercial del colectivo API Catalunya

“Este año en el mercado inmobiliario se está notando una alegría en las ventas que no habíamos tenido en años anteriores desde la crisis”, ratifica Juan José Aguilera, director comercial del colectivo API Catalunya, que asegura que en los últimos 12 meses se han sumado al gremio 400 nuevos agentes de la propiedad y se han abierto varias agencias inmobiliarias. “Otra cosa será lo que nos depare este último trimestre, en el que hemos tenido una importante desaceleración de las ventas en Catalunya”, matiza.

Este frenazo en el sector de resultas de la situación política se ha materializado en un aplazamiento de las decisiones de compra, sobre todo por parte de inversores, extranjeros atraídos por la ciudad de Barcelona y ciudadanos procedentes de otras comunidades autónomas cuya intención inicial era adquirir una segunda residencia en la costa catalana. Esto ha conllevado que algunos clientes, incluso, “hayan preferido perder la paga y señal” antes que consumar la operación, asegura el director comercial del colectivo API en Catalunya.

El profesor de Teoría Económica de la Universidad de Barcelona (UB) y experto en el sector inmobiliario, Gonzalo Bernardos, confirma que ha habido un antes y un después de los hechos políticos acaecidos en octubre. Anteriormente a este mes, en el que se celebró el referéndum de autodeterminación y se aprobó la declaración de independencia en el Parlament, el precio de los pisos en la ciudad de Barcelona estaba subiendo a ritmos del 20% anual en algunos distritos.

“Una subida de precios muy peligrosa”, según el experto, ya que en el Eixample la vivienda de segunda mano “ya valía un 4% más que en 2007 y en Ciutat Vella, un 1,8%”. Mientras que en el resto de distritos los precios se mantenían por debajo de los niveles registrados hace una década atrás. No obstante, Bernardos considera que todavía no se estaba originando “una nueva burbuja inmobiliaria”, algo que sí podría producirse si el nivel de precios continuara al alza de manera “significativa” hasta el primer trimestre de 2019.

“El mercado en la ciudad de Barcelona se ha caído brutalmente” Gonzalo Bernardos Profesor de Teoría Económica de la UB y experto en sector inmobiliario

De manera generalizada las transacciones de compraventa de vivienda nueva o de segunda mano han ido en aumento en todas las demarcaciones catalanas, si bien el valor medio de estas operaciones se ha incrementado “poco” en Tarragona, Lleida y Girona, a diferencia de lo que ha ocurrido en la ciudad de Barcelona y su conurbación. El motivo principal es que en gran parte del territorio catalán continúa habiendo un exceso de oferta, según el consultor inmobiliario.

Otro síntoma de mejora es la situación del mercado de construcción de nuevas viviendas. Una sector que empezó a mejorar en 2015, año en que se inició la edificación de 6.176 pisos, un 60% más que en 2014. Un crecimiento que ha continuado durante este ejercicio, en el que se han empezado a levantar hasta el mes de octubre 9.473 inmuebles en Catalunya –la mayoría en el área de Barcelona-, lo que representa una cantidad un 13,8% superior que la registrada hace un año.

Pero tras los hechos de octubre “el mercado en la ciudad de Barcelona se cae brutalmente”, advierte Gonzalo Bernardos, que cifra entre un 30% y un 40% la reducción del valor de las transacciones de compraventa de vivienda en el último trimestre. Sin embargo, en el área metropolitana la bajada de las ventas –sostenidas principalmente por una demanda de mejora- no ha llegado al 5%.

La previsión es que la situación empiece a remontar a partir de abril, apunta el experto, “porque la presunción es que el Gobierno que salga de las elecciones del 21 de diciembre dé más estabilidad política y seguridad jurídica, sea de un signo o de otro”. Por el contrario, el mercado del alquiler no se ha resentido por la coyuntura política. Los precios siguen subiendo, aunque lo hacen a un ritmo más moderado, con incrementos de entre el 5% y el 8%.

El alquiler no se resiente

Los últimos datos disponibles proporcionados por la Secretaria de Vivienda y Mejora Urbana de la Generalitat calculados en base a las fianzas depositadas en el Institut Català del Sòl (INCASÒL), reflejan un aumento del 6% de los precios en el primer semestre del año respecto al 2016, siendo la renta media en Catalunya de 632,45 euros mensuales.

El arrendamiento más caro se concentra en la ciudad de Barcelona, donde la renta media del alquiler se situó en el tercer trimestre del año en 865 euros, 90 euros más en relación al mismo período de 2016, siendo el Eixample, Ciutat Vella y Sarrià-Sant Gervasi los distritos con los mayores incrementos. Los expertos atribuyen este fenómeno fundamentalmente a la demanda de alquiler por parte de la población “móvil”.

“Barcelona es una ciudad global que atrae a muchos extranjeros que quieren vivir en ella, de poder adquisitivo superior al del catalán medio, que puede pagar precios superiores”, explica el profesor de la UB Gonzalo Bernardos. No obstante, el consultor desvincula el incremento de las rentas en la ciudad condal –en máximos históricos- con la demanda de pisos turísticos, y asegura que en otras metrópolis europeas los precios son mucho más altos.

“El problema es que la gente sigue necesitando ir a vivir a Barcelona porque el trabajo continúa estando ahí”, argumenta el director de la Cátedra de Vivienda de la Universitat Rovira i Virgili (URiV). Sergio Nasarre declara que la dificultad para encontrar vivienda a un precio más bajo “expulsa” del centro de la ciudad hacia barrios periféricos o el cinturón metropolitano a ciudadanos en busca de alquileres más asequibles.

“La mayor dificultad para atraer a talentos de fuera es la imposibilidad de garantizarles una casa que puedan pagar” Sergio Nasarre Director de la Cátedra de Vivienda de la URiV

Este fenómeno tiene una contrapartida para la ciudad, según el catedrático: “La mayor dificultad para atraer a talentos de fuera” por la imposibilidad de garantizarles una casa que puedan pagar con el sueldo que se les ofrece en Catalunya. En este sentido propone descentralizar los centros económicos y de producción hacia otros lugares del territorio catalán donde los pisos son más económicos.

El regidor de Vivienda del Ayuntamiento de Barcelona, Josep Maria Montaner, atribuye los altos precios de la ciudad también al turismo y a la poca oferta. Una situación, a su parecer, no favorecida por la actual Ley de Arrendamientos Urbanos “a favor del inversor y en contra del inquilino”. “Además, el mundo financiero está invirtiendo el exceso de capital en edificios y viviendas”, señala. De hecho, el Consistorio barcelonés ha cifrado en 38 los edificios adquiridos por fondos especulativos –conocidos como “fondos buitre”-.

De color marrón en el centro, edificio de oficinas ocupado en la Avenida Meridiana 250 (Archivo LV)

De los datos oficiales también se desprende un cambio sustancial que se ha producido en la última década: desde 2007, año en que se formalizaron 62.671 contratos, se han firmado más del doble de arrendamientos nuevos –en 2016, llegaron a 142.714-. No obstante, también hay que tener en cuenta el efecto de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de junio de 2013, que reduce la duración mínima de los contratos de cinco a tres años.

A falta de un nuevo censo del Instituto Nacional de Estadística –el más actual es de 2011-, se desconoce si en el último lustro ha habido un cambio en el régimen de tenencia de las viviendas en Catalunya. Según la encuesta del INE, casi un 80% de los inmuebles son de propiedad y sólo un 16,6% de alquiler, porcentajes muy diferentes a los de países como Alemania, Dinamarca, Países Bajos, Austria o Suecia, donde por lo menos una tercera parte de la población vive en inmuebles alquilados, según datos de Eurostat.

La política de vivienda, en datos

Por tal de paliar las dificultades de acceso a la vivienda en Catalunya, a lo largo de esta década se han llevado a cabo diversas políticas que priorizan los programas sociales para ayudar, sobretodo, a las familias con mayor riesgo de exclusión residencial. Esto es lo que pretendía la Iniciativa Legislativa Popular que culminó con la Ley 24/2015, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, que el Tribunal Constitucional dejó sin efectos parcialmente.

Recientemente, el mismo tribunal también suspendió de manera provisional la ley 4/2016 de Medidas de Protección del Derecho a la Vivienda de las personas en riesgo de exclusión, aprobada para dar respuesta a la suspensión por parte del mismo tribunal a la ley 24/2015. La norma facilitaba la mediación entre bancos y familias endeudadas, preveía mecanismos para reducir pisos vacíos y realojar a familias necesitadas, así como la expropiación temporal de pisos a bancos y grandes propietarios.

Según los datos aportados por la Agencia de l’Habitatge de Catalunya (AHC), las familias que han pasado desde 2012 por las mesas de emergencia habitacional en las que participa este organismo público han aumentado de manera notable. Si en 2015 se atendió a 697 familias, la cifra se disparó hasta las 2.028 en el primer semestre de este año. Por lo que respecta a las ayudas para el pago del alquiler, se han duplicado en los últimos siete años: en 2010 se concedieron 22.307 ayudas, mientras que el año pasado fueron 55.459, y la estimación para el 2017 es alcanzar las 65.464.

Al mismo tiempo, los pisos en régimen de alquiler gestionados por la Generalitat y los alquilados por la Xarxa de Mediació per al Lloguer Social también han ido incrementándose de manera paulatina desde 2012, pasando de los 25.193 de aquel año a los 26.815 actuales. Unas cifras que no tienen en cuenta las viviendas asequibles gestionadas por varios municipios, entidades o por el Patronat Municipal de l’Habitatge de Barcelona, que gestiona un parque de alquiler o con derecho a superficie de 7.018 pisos.

Asimismo, desde el ámbito local se aborda el problema del acceso a la vivienda y los desahucios. Este es el caso del Ayuntamiento de Barcelona, que a través de su plan municipal se propone triplicar las cifras de vivienda asequible, que actualmente se sitúa en el 2% del total del parque inmobiliario. “También hemos doblado el personal y hemos reforzado las oficinas de vivienda de cada distrito”, explica el regidor de Vivienda de la ciudad, Josep Maria Montaner.

Para mejorar el acceso a la vivienda, “utilizamos muchas herramientas a la vez”, detalla Montaner, como la compra de edificios y viviendas vacías –procedentes de entidades financieras-, la construcción de pisos para destinarlos a alquiler social, así como la cesión de suelo a cooperativas para covivienda, cuyo precio puede ser un 30% inferior al de mercado. Otra de las medidas impulsadas por el consistorio es la realización de un censo de pisos vacíos –una cifra que se estima que podría estar por debajo de los 41.000 inmuebles-.

El difícil acceso a la vivienda en Barcelona

Otro de los frentes del gobierno municipal, liderado por la exactivista de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) Ada Colau, es evitar el desahucio de familias por problemas económicos. El Consistorio barcelonés ha reivindicado ante el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) que se le comunique la totalidad de las órdenes de desahucio a personas vulnerables. Al mismo tiempo, la unidad especializada del Ayuntamiento (UCER) interviene en el doble de casos que en 2014, según fuentes consistoriales.

Al igual que ha sucedido en el conjunto de la provincia de Barcelona, en los últimos dos años ha habido una disminución progresiva de los casos de desahucios en la ciudad condal, donde el número de lanzamientos bajó un 12% el año pasado en relación al 2015. A pesar de ello, en el conjunto de Catalunya se ejecutaron 14.069 desahucios.

Karima y su hijo fotografiados en su casa de Barcelona, a la espera de ser desahuciados. (Archivo LV)

Unos niveles que “continúan siendo alarmantes”, según Maria Costa, miembro de la PAH, que denuncia que los nuevos casos que llegan a la plataforma “se intentan resolver de manera más extrema judicialmente, con fechas de desahucios inconcretas y desalojos irregulares de ocupaciones”. Pero a diferencia de años atrás, la mayoría de los lanzamientos que se llevan a cabo en la actualidad son por impago de las cuotas del alquiler.

Al mismo tiempo, critica la eficacia de la Ley de Segunda Oportunidad, a la que “casi nadie puede acceder porque los requisitos son muy restrictivos”, e insiste en la necesidad de ampliar el parque público de vivienda para albergar, por ejemplo, a las familias que desde hace meses esperan en las listas de emergencia habitacional. Muchas de las cuales, advierte Costa, “se ven obligadas a ocupar pisos”.

Por último, la activista de la PAH pide que los partidos políticos sitúen como tema central en sus programas el garantizar el acceso a una vivienda digna. Un objetivo que esta semana han reivindicado varios ayuntamientos españoles, entre ellos el de Barcelona, que han solicitado al Gobierno español que dote el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 con 2.000 millones de euros más para el año que viene.

La petición tiene como finalidad equiparar la inversión con el resto de países europeos. Un significativo incremento si se tiene en cuenta que este año se han destinado a este objetivo 467 millones.