Sou leitor assíduo do Expresso.

Li com atenção o referido artigo que poderá ser acedido neste link: (https://expresso.pt/opiniao/2020-03-24-Rebenta-a-bolha-do-imobiliario-primeiro-descem-as-rendas-depois-as-casas).

Confinado em casa e às vezes com algum tempo disponível, decidi escrever umas linhas sobre o mencionado artigo.

Numa fase de incerteza, é aconselhável ser prudente e evitar sensacionalismos. Certezas, nesta fase, não há, e por isso é preciso ser duplamente cauteloso.

Toda a crise, gera oportunidades.

A economia, não é estática e por isso as medidas que o governo e as empresas empreenderem são determinantes para o resultado, pós-pandemia. É crítico, nesta fase, sermos pró-activos e inovadores.

Numa crise, nem todos os activos são afectados da mesma forma e com igual intensidade. Essa "regra" é igualmente verdade no imobiliário. Os melhores produtos, em termos de localização, vistas, arquitectura, acabamentos, entre outros atributos, serão sempre mais resilientes face à média da oferta. Obviamente, as empresas mais sólidas e com visão de investimento a médio e longo prazo, levam vantagem - pois não serão obrigadas a tomar decisões a quente e de curto prazo, frequentemente, erradas. A tática não deve sobrepor-se à estratégia.

Discordo do uso de expressões como “Rebenta a bolha do imobiliário!”, “Depois do pico será a pique.” e “Acabou a Festa”. Afirmações bombásticas, simplistas e parcas de fundamentos, com frágil aderência à realidade.

Sou adepto da liberdade e direito de expressão mas quando se escreve para o Expresso considero ser essencial ter consciência do impacto que as palavras podem ter quando se fala de um tema que gerou > € 25 Bn de transações em 2019 (apenas no segmento residencial). Daí que pela primeira vez, escrevo algumas notas sobre um artigo publicado por um jornalista do Expresso.

Os meus comentários são naturalmente fundamentados na minha experiência diária de actor do mercado imobiliário nacional com experiência noutros países europeus. Ou seja, escrevo com algum conhecimento de causa, embora não pretenda ser dono da verdade! São simples opiniões e não mais do que isso e sem pretensões de maior, daí não ter pejado esta publicação de referências e dados estatísticos.

Não é evidente que exista uma bolha no sector imobiliário nacional. A procura, até antes da actual incerteza, era crescente e os preços médios comparativamente com outros mercados europeus substancialmente inferior (eg o preço médio de Paris > 10.000 euros vs Lisboa ± 3.000 euros - e cerca de 1.337 euros em termos nacionais).

É de referir, a partir do terceiro trimestre de 2019, assistiu-se a um forte crescimento de demanda, por parte de Portugueses facto que pode ser comprovado por várias das grandes mediadoras nacionais. Na nossa empresa, também tal aconteceu.

Infelizmente, a maioria dos Portugueses, em termos médios, há cerca de vinte anos que não vê o poder de compra real a aumentar e por isso, muitos não conseguem comprar casa no centro de Lisboa.

Os promotores, ao contrário do que se pensa, actualmente, não têm rentabilidade substancialmente superior face < 2008. A explicação é simples: o custo dos terrenos é muito superior, bem como, a carga fiscal, taxas de toda a espécie e obviamente o aumento constante do custo da construção e tempos de aprovação de projectos. Este último factor, é crítico e constitui um dos mais relevantes na "formação" do preço de venda.

Não podemos esquecer que, inúmeras empresas de construção de média e grande dimensão desapareceram durante a crise de 2008-13. Várias das que ficaram, ainda, sofrem sequelas dessa crise. O Estado Português por razões eminentemente orçamentais, nos últimos anos pouco investiu em obra pública, frequentemente lançando concursos com preços, abaixo do custo efectivo. Ou seja, há menos concorrência e capacidade de produção. Por fim, há evidente falta de mão-de-obra com impacto directo no custo final da obra.

Nas actuais circunstâncias, em Lisboa, desafia-se alguma entidade a apresentar um preço por m2 inferior aos 4.500 euros por m2 (em edifício novo ou renovado, com estacionamento e qualidade média). Muitos não sabem que, cerca de 15 a 20% do que se constrói acima do solo, não se vende (áreas comuns). Por outro, o custo das caves, deve ser suportado, pelos metros quadrados vendidos acima do solo. Por isso, é leviano pensar-se que o custo da construção é a mera soma do preço por m2 de construção acima do solo + o terreno!

Ora, 4.500 euros, é 50% acima do valor que um portugues médio pode pagar, considerando um financiamento a 40 anos.

Abomino, estas duas frases.

“Depois do pico será a pique, não este mês, mas progressivamente”.

Se é progressivo, não é a pique! Entendo que a pique, seria uma quebra abrupta, imediata e muito acentuada. Ora, nada disso, na minha opinião, ocorre ou ocorrerá, nem é isso que o Autor do artigo acaba por descrever. Mas já lá vamos.

Acabou a Festa!

Para além da expressão inadequada, é de notar que essa “festa”, tinha como convidados e beneficiados, todos os Portugueses . O peso do turismo, obras públicas e promoção imobiliária, representa mais de 30% do PIB nacional e porventura uma quota ainda maior dos impostos pagos neste País! A signiticativa perda de receita fiscal, só poderia ter uma das seguintes implicações a) aumento de impostos b) austeridade c) ambas as anteriores d) aumento da dívida para financiar déficits com combinação de alguma das anteriores.

Mas não é isso que julgo e espero irá acontecer.

Para simplificar a minha análise do referido artigo, reparti os comentários num conjunto de itens:

1) Não há notícias de renegociações em massa de contratos de promessa de compra e venda, no sentido de alterar, por exemplo, os preços contratados. Há sim, até por impossibilidade física de os assinar, adiamentos da data de celebração e alguns cancelamentos. Há, como seria de esperar, quem não deseje, agora, assinar os contratos, aguardando que a situação de incerteza se clarifique. Outros, nomeadamente com a volatilidade das bolsas, aguardam (o tradicional wait & see).

§ Já depois de escrever este artigo, diz-se num outro artigo que 1/5 de clientes das mediadoras, decidiram mesmo após assinar o CPCV não prosseguir. Sinceramente, não acredito. Tal quereria dizer que perdiam o sinal e primeiro pagamento, que normalmente varia entre 10 e 20%!

2) Taxas de juro: Tendo participado em vários fóruns nacionais e internacionais, onde reputados macro economistas se pronunciaram sobre o tema, a opinião generalizada ia no sentido das taxas de juro não aumentarem até 2025. Se os governos forem obrigados a emitir divida para financiar a economia (conforme vários anunciam), é lógico, e previsível, que a situação se prolongue ainda por mais tempo. Ou seja, não se vislumbra, por ora, um cenário de aumento, o que, poderia ter efeitos negativos na economia e naturalmente no sector imobiliário (e em muitos outros).

3) Turismo: há uma forte correlação entre o crescimento do turismo e as vendas imobiliárias, quer residenciais quer turísticas. Prevejo que o sector imobiliário, uma vez ultrapassada a pandemia, retome o crescimento num prazo de seis a doze meses para os segmentos mais altos do mercado. O prazo para uma recuperação do turismo, variará em função da duração da pandemia mas em todo o caso, considerando todos os eventos cancelados é naturalmente que a recuperação ocorra entre 12 a 18 meses. Portugal em concreto, estando, por ora a ultrapassar melhor que alguns dos seus parceiros europeus, até poderá sair desta crise, beneficiado. Portanto, havendo um decréscimo do turismo nos próximos trimestres, não creio que o imobiliário seja negativamente impactado, dado que, o reconhecimento que a "marca Portugal" tem hoje no Mundo, é diametralmente diferente e melhor, face a < 2013.

4) Descida dos rendimentos: não acredito que os efeitos desta pandemia reduzam de forma substancial, os rendimentos ou acesso a capital, a quem já pensava e podia comprar uma casa, por exemplo, em Lisboa. A haver um acréscimo de desemprego, provavelmente (e infelizmente) ocorrerá no segmento que na actualidade, dificilmente teria acesso a crédito para comprar uma casa -logo, clientes do arrendamento. O arrendamento, não terá investimento maciço, enquanto, não houver estabilidade jurídica e incentivos. A decisão de compra, estará mais relacionada com a questão da CONFIANÇA e não tanto com o capital detido (embora se admita que quem tenha capital investido em bolsa, numa situação de depressão prolongada das cotações, possa decidir não investir).

5) Spreads a subir: Duvida-se que tal ocorra para a generalidade dos clientes. Os bancos continuarão a ter liquidez e precisam de a aplicar. Actualmente, e segundo sei, as avaliações médias mantêm-se extremamente prudentes e não creio que venham a existir reavaliações em baixa. Por fim, segundo sei, o LTV (Loan to Value) médio do crédito à habitação, é incomparavelmente mais baixo face à situação verificada em 2008 (que frequentemente ultrapassava os 100%). E o mesmo, é aplicável aos créditos à construção. A concessão de crédito, é hoje, muito mais rigorosa e exigente, não se antevendo uma crise. A título de exemplo, desconheço bancos a financiar terrenos sem licenciamento assegurado. E mesmo com licença emitida, nunca acima de 30% do valor da avaliação (reduzindo proporcionalmente o financiamento à construção). Ora < 2008, era justamente o oposto - viemos todos a conhecer casos de bancos, a maioria já desaparecidos, que financiavam a totalidade de um investimento... O resultado, é conhecido.

6) Programas do Governo e das Câmaras para construção de casas: como se viu até hoje e certamente ao longo dos últimos quarenta anos, é muito difícil qualquer uma dessas entidades, fomentar, em massa, a construção de apartamentos para arrendamento. As razões são muitas, desde logo, a dificuldade de aprovação por parte do tribunal de contas, escassez de terrenos, dificuldades na gestão da promoção, etc. Ainda há pouco tempo assistia a uma conferência em Lisboa, do Arq. Pedro Baganha, Vereador da C.M.Porto, com os pelouros do Pelouro do Urbanismo- Pelouro do Espaço Público e Património, afirmando isso mesmo – a edilidade, não dispunha de terrenos suficientes para desenvolver habitação e tal desafio só poderia ser ganho, com a participação massiva dos privados. Por fim, a escassez de crédito a longo-prazo às empresas (nomeadamente a taxa fixa a 25-30 anos), dificulta a criação de um parque habitacional destinado ao arrendamento para além, da insegurança jurídica, causada pela frequentes alterações na lei.

7) Menos estrangeiros! Porquê? Vão para onde uma vez a pandemia ultrapassada? Há algum País europeu que em face desta crise nos ultrapasse? Qual? A imposição de 10% sobre as reformas dos RNH tem impacto na decisão de um estrangeiro que considere vir viver para Portugal? Claro que não, continua a ser uma taxa altamente apelativa. Essa medida, foi inteligentemente implementada para Portugal sair do olho do furação, desviando a atenção dos governos da Espanha, França, Noruega, Finlândia e Suécia, entre outros. De salientar que muitos estrangeiros que cá residem, só parte do rendimento provem das reformas. Duvido, que exista na Europa, qualquer outro País com as vantagens de Portugal (fiscalidade, qualidade de vida, segurança, etc.). E, para muitos, felizmente, apenas a Europa é opção. Agora, uma coisa é certa. Tanto o primeiro-ministro como os ministros das finanças e da economia, são manifestamente inteligentes e atentos, e bem sabem da importância que investimento estrangeiro teve na recuperação do mercado imobiliário e da economia nacional. Acredito que irão ser pensadas e implementadas medidas que visem captar mais investimento, melhorando e não cancelando, o programa dos “Golden Visa”. A realidade, é dinâmica, e é por isso que não podemos pensar nas consequências, como se, em face de uma situação adversa, não fossem e devessem ser implementadas medidas apropriadas.

8) Descida de rendas – até por falta de stock os inquilinos não terão assim tanta oferta que lhes permita, facilmente, mudar de casa, acaso a renda não baixe! Outra coisa é, durante esta fase difícil, alguns senhorios, aceitarem conceder ora desconto na renda ora mais tempo para pagar, a quem efetivamente precise. É natural e saudável que assim seja. Mas tal, tem impacto reduzido, no tempo e no valor do activo subjacente.

9) Não é óbvio que grande número de AL sejam convertidos em arrendamento tradicional a preços muito atractivos. A actual legislação, requer o pagamento de avultadas quantias, desde logo, imposto sobre mais-valias – mesmo, não tendo havido uma venda efectiva. Veremos pois, quantas casas transitam de um segmento para o outro. De referir um aspeto raramente comentado na imprensa. Boa parte do insucesso do AL em Lisboa e no Porto, se deve à micro dimensão dos operadores, a maioria sem equipas de manutenção preventiva, essencial, para lograr e manter um “rating” elevado (Booking, AirBnb, etc.) atribuído pelos seus clientes. Esse rating, é crítico para o sucesso de uma operação de AL pois afecta directamente a taxa de ocupação e o preço médio ao longo do ano, logo o resultado de exploração. A outra questão é evidente - a falta de escala da maioria dos operadores.

10) Redução dos preços dos activos imobiliários – uma vez mais é discutível que determinadas zonas sejam mais afectadas devido à queda do turismo, pois, é bem provável que esse decréscimo seja de curto prazo (12 - 18 meses). Poderá esta crise, promover alguma alteração em alguns segmentos – mais teletrabalho com algum impacto na dimensão e desenhos dos escritórios – e, no segmento residencial, algum potencial que leve ao redesenho dos imóveis, introduzindo espaços para trabalho, fora de casa mas no mesmo prédio ou nas imediações. Mas daí a pensar que haverá preços a cair a pique, vai uma enorme distância. Não podemos esquecer que se as taxas de juros se mantiverem baixas, e por muito tempo, os produtos financeiros sem risco tendem a gerar uma rentabilidade próxima de zero (e nalguns casos, negativa).

11) Lisboa e Porto, mais caros do que o resto do País. É evidente e normal em qualquer País! O preço por m2 em Paris é mais alto do que em Bordéus e o mesmo entre Londres versus Liverpool! Contrariamente ao que ocorria antes, não há “investidores” a comprar dezenas de fracções para meramente especular, promovendo a posterior cessão da posição contratual. Boa parte dos activos em construção, estão nesta fase contratualizados e a oferta é muito menor do que se pensa. Continuará a haver apetência pelo mercado imobiliário, o qual, até por força da volatilidade dos mercados bolsistas, persistência das baixas taxas de juro, tornarão o imobiliário como um produto de investimento ainda mais atractivo.

12) Em qualquer mercado desenvolvido o retorno bruto do imobiliário de rendimento é superior ao juro de uma obrigação emitida por uma entidade de boa qualidade. São, aplicações distintas, e não directamente comparáveis. É mais fácil perder um inquilino, baixando a rentabilidade que um País desenvolvido ou boa empresa, entrar em default. O referido yield de 4%, é bruto, devendo ser deduzidos os impostos e os custos de gestão do activo e, eventualmente, os custos financeiros (ou do custo do capital). Portanto, não se vislumbra o espanto! De salientar que, qualquer investidor avisado, sabe que, o investimento imobiliário deve ter em consideração dois elementos fundamentais a) rentabilidade b) potencial de valorização (daí a importância da localização, arquitetura, qualidade de construção, etc.).

Por fim, discordo totalmente desta afirmação “…E será bom sobretudo por parar este ciclo infernal de desagregação social nas grandes cidades, que assistiu ao despejo da classe média, como se morar nas cidades fosse para ricos e mudar para casas piores fosse deixar de ir ao restaurante todos os dias…”

Há que relembrar alguns factos:

a) A população da cidade de Lisboa, tem vindo a decrescer, de forma muito assinalável, desde 1980 bastando para o efeito consultar o Censos.

b) Em concreto, em 1980 Lisboa teria cerca de 807.000 habitantes. Em 2011, último censo disponível, esse número reduziu-se para cerca de 547.000 (decréscimo de 260.000 habitantes). Há rumores que, Lisboa, poderá em 2019, ter aumentado a população, informação que poderá ou não, confirmar-se no próximo Censos.

c) Não podemos omitir, o estado em que os centros históricos de Lisboa e Porto (e não só o centro) se encontravam – com centenas, senão mesmo milhares de prédios em ruínas ou em péssimo estado de conservação onde ninguém, no seu perfeito juízo, quereria residir. A Baixa de Lisboa e do Porto, eram um verdadeiro pavor, sem viva alma à noite e com um comércio globalmente desinteressante e ultrapassado. Actualmente, a situação é substancialmente melhor, e pode e deve, melhorar, significativamente.

d) Muitos, como é bem sabido, pela falta de habitação condigna, decidiram viver nos Concelhos limítrofes, nomeadamente, Amadora, Oeiras, Sintra e Almada – onde, encontravam a) casas de maior dimensão b) construção nova e moderna c) maior dimensão pelo mesmo preço total. Oeiras, para quem não sabe, é o 2º Concelho em termos do PIB gerado e o maior, per-capita de Portugal. E não podemos esquecer, que muitos, decidiram mudar de Concelho justamente para ficar próximo do seu emprego.

e) A vaga de investimento estrangeiro, permitiu justamente, a recuperação do centro das referidas cidades. E, não é verdade, que não existam Portugueses a comprar. No nosso caso, a grande maioria dos clientes, em dois dos nossos maiores edifícios de Lisboa, são justamentes Portugueses! Facto que, aliás, muito nos orgulha.

Em conclusão.

A actual crise é diferente das demais ao obrigar a uma quase paralisação da economia por um periodo ainda indeterminado. Consequentemente, ocorrerá uma contracção do PIB, afectando com especial incidência os sectores do turismo e restauração, transportes, retalho não-alimentar, algumas industrias incluindo a automóvel. O imobiliário, a par de outros, nomeadamente o sector alimentar, materiais de construção, farmacêutica e outros, será menos afectado, mantendo a médio-prazo (12 meses) perspectivas positivas de crescimento.

Acredito que Portugal, continuará a ser atractivo para muitos clientes e investidores internacionais pois na verdade, Países, não se inventam. Demorámos mais de 900 anos até termos a reputação que hoje temos e merecemos! Temos que ser capazes de atrair muitos estrangeiros que queiram viver, trabalhar e investir em Portugal e "repatriar" muitos dos nacionais que emigraram nos últimos anos - hoje, mais experientes e por isso com mais-valias acrescidas. Lisboa e Porto, são bons exemplos, havendo já uma comunidade internacional relevante e pujante, a trabalhar, por exemplo, em novas tecnologias. Felizmente, o mercado tem sabido adaptar-se e criado condições para se aqui residirem - desde logo com o aparecimento de escolas internacionais de qualidade.

No sector residencial no qual tenho mais experiência, os promotores com melhores produtos irão ultrapassar a crise e a incerteza, mais facilmente e com menor dor. Outros, menos capitalizados e com produtos inferiores, naturalmente podem ser mais penalizados. Será o mercado a funcionar mas é preciso que todos tenham muita cautela e sobretudo coragem. Evitar decisões precipitadas e não sobrepor a tática de curto prazo à estratégia de médio e longo prazo.

Não podemos perder a CONFIANÇA em Portugal. Sem confiança, não há consumo, investimento e crescimento.

Esta crise, quiçá, fará emergir valores algo esquecidos e uma nova forma de estar e de viver. Mais solidários, melhores e valorizando o que vale a pena, nomeadamente a família, amigos e a comunidade.

José Cardoso Botelho

PS: O meu maior receio é outro e independente do mercado Português. É o que vai acontecer nos EUA, Brasil e Reino Unido, nos próximos meses. As lideranças, até muito tarde não reconheceram o óbvio, sendo difícil descortinar o futuro a curto-prazo. Certo é “Quando os EUA espirram o resto do mundo constipa-se”. A gravidade da constipação, numa situação de extremo impacto nos EUA, a curto e médio prazo poderá ter um impacto muito significativo na economia mundial.