Eigentum lohnt sich, zumindest laut einer neuen Studie des IW Köln. Wer zur Miete wohnt, kommt demnach teurer weg. Das dürfte auch langfristig so bleiben – und zwar in ganz Deutschland.

Das Wohnen im Eigentum ist deutlich günstiger als das Wohnen zur Miete. Zu diesem Schluss kommt das Institut der deutschen Wirtschaft Köln in einer neuen Studie. Danach beträgt der finanzielle Vorteil für Eigentümer gegenüber den Mietern im Durchschnitt der rund 400 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte 41 Prozent. Michael Voigtländer vom IW Köln, der die Studie vor Journalisten in Frankfurt vorstellte, hob hervor, dass in keinem einzigen der Landkreise und Städte der Mieter im Vorteil sei. Somit sei auch in den deutschen Metropolen der Kauf einer Wohnung günstiger zu bewerten als die Miete. In Berlin und Hamburg liegt der Vorteil sogar bei mehr als 45 Prozent, in München und Stuttgart sind es 34 und 35 Prozent.

Michael Psotta Redakteur in der Wirtschaft, verantwortlich für den Immobilienteil. F.A.Z.



Wie Voigtländer erläuterte, sind die niedrigen Zinsen der entscheidende Grund für das Studienergebnis: Sie seien stärker gesunken, als die Wohnungspreise gestiegen seien. Das gelte also auch in den Metropolen, obwohl dort die Wohnungspreise nach dem Befund der Bundesbank inzwischen teils um 20 Prozent überhöht sind. Das IW Köln sieht dagegen aktuell keine Überhitzungsgefahr. Wie die Studie zeige, könnten die Wohnungspreise sogar noch weiter steigen, ohne dass die Gefahr einer Blasenbildung entstehe, meinte Voigtländer.

Mehr zum Thema 1/ Deutschland ist und bleibt ein Mieterland. Das liegt wohl auch daran, dass das Geld lieber in teure Reisen fließt, statt in die Vermögensbildung fürs Alter. Olympia ohne ARD und ZDF, na und? Der öffentlich-rechtliche Rundfunk muss sich auf seinen Auftrag besinnen und darf Wettbewerbern nicht das Wasser abgraben.

Er dämpfte auch die Befürchtung, dass steigende Zinsen den Vorteil der Eigentümer gegenüber den Mietern schnell wieder zunichte machten. In vielen Kreisen könne der Zins sogar deutlich gegenüber dem heutigen Wert steigen, ohne das Studienergebnis umzukehren. Um dies zu prüfen, hat das IW Köln nach dem sogenannten finanzierungsneutralen Zins gesucht, also nach dem Zinssatz, der bei der Anschlussfinanzierung in zehn Jahren nicht übertroffen werden darf, wenn Eigentümer im Vorteil bleiben sollen.

Daten von Bundesbank und Finanzierungsvermittler

Dem wurde eine jährliche Mietsteigerung von 1,5 Prozent gegenübergestellt. Unter diesen Voraussetzungen kann der Zins in 325 von gut 400 Kreisen und Städten auf mehr als 4 Prozent steigen, ohne dass die Mieter in den Vorteil gelangen. Allein in München sieht es bei dieser Betrachtung für Eigentümer ungünstiger aus: Hier verlieren sie ihren Vorteil gegenüber den Mietern schon bei einem Zinssatz von rund 1 Prozent.

Die Studie entstand im Auftrag des Immobilienunternehmens Accentro Real Estate, das sich nach den Angaben des Vorstandsvorsitzenden Jacopo Mingazzini mit dem Verkauf von Wohnungen an bisherige Mieter vor allem in Berlin befasst. Bei dem Vergleich zwischen Selbstnutzern und Mietern von Wohnungen wurden die Monatsmieten den monatlichen Kosten der Eigentümer gegenübergestellt, also den Fremdkapitalzinsen, den Abschreibungen und den Instandhaltungskosten, und zwar jeweils je Quadratmeter. Die Daten stammen nach Mingazzinis Worten vor allem von der Bundesbank und dem Finanzierungsvermittler und -berater Dr. Klein.

Berücksichtigt wurden jeweils Wohnungen mit durchschnittlichem Wohnwert in durchschnittlichen Wohnlagen. Dabei wurden in der Studie zunächst keine Tilgungen angenommen, um den Eigentümer dem Mieter gleichzustellen, der mit seiner Miete ebenfalls kein Eigentum erwirbt. Um aber die finanzielle Lage der meisten Wohnungskäufer realistischer zu erfassen, hat das IW Köln auch durchgerechnet, unter welchen Bedingungen sich Käufer innerhalb von 35 Jahren komplett entschulden können, ohne mehr für die Wohnung aufzuwenden als der Mieter.

„Wer schnell zurückzahlt, erhält Unterstützung.“

Danach können die Zinsen in den meisten Landkreisen auf 4 Prozent und in den Großstädten überwiegend auf 3 Prozent steigen, ohne dass der Eigentümer mehr als der Mieter für die Wohnung ausgibt – bei gleichzeitigem vollständigen Erwerb der Wohnung.

Voigtländer und Mingazzini hoben auf der Pressekonferenz hervor, dass das gegenwärtige Marktumfeld besonders attraktiv sei, Wohneigentum zu erwerben und damit einen wichtigen Beitrag zur finanziellen Absicherung im Alter zu bilden. Nach den Erkenntnissen des IW Köln ist derzeit allerdings trotz der günstigen Finanzierungskonditionen nicht zu beobachten, dass sich die Kaufneigung der Haushalte erhöht.

Voigtländer glaubt, dass die extrem hohen Anforderungen an die Käufer der Grund hierfür sein könnte: Sie müssten einschließlich Umzugs- und Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer üblicherweise über 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital verfügen, bei einem Hauspreis von 250.000 Euro also rund 75.000 Euro. Die Wohnraumkreditrichtlinie, die die Kreditvergabe an Familien oder ältere Menschen erschwert, kommt als Hürde hinzu. Um die Eigentumsbildung zu erleichtern, schlägt Voigtländer vor, dass der Staat Garantien gibt und die Tilgung unterstützt, etwa wie bei der Ausbildungshilfe Bafög:

„Wer schnell zurückzahlt, erhält Unterstützung.“ Dies trage dazu bei, die Gefahren der Blasenbildung zu verringern, also Preiskorrekturen nach unten, die dann gefährlich werden, wenn viele Haushalte mit kaum abbezahlten Wohnungen betroffen sind. Allerdings könne in Deutschland kaum von Blasenbildung geredet werden, wenn Käufer grundsätzlich bessergestellt seien als Mieter. Mingazzini nannte aus eigener Praxis einen weiteren Grund dafür, warum sich potentielle Käufer derzeit zurückhalten: „Viele wissen gar, wie günstig die Kaufbedingungen überhaupt sind.“