相続や住み替えなどでいらなくなってしまったマンションを売却したいと思ったときや、不動産投資をしているときにはマンションをいくらで売れるのかが気になるでしょう。どのようにするとマンションの売却価格がどのくらいになるのかがわかるのでしょうか。

売却価格についての基本的な考え方から具体的な方法まで確認しておきましょう。

売却方法には二つある

マンションを売却する方法には大まかに分けると二つあるということはまず理解しておきたいポイントです。一般的には仲介による売却、業者による買取という二つに分けることができます。この二つに分ける理由はいくらで売れるかにかなり違いがあるからです。

仲介による売却では買い手が次の所有者になるのが特徴で、その人が自分で住む場合もあれば、不動産投資に使う場合もあります。それに対して業者による買取の場合には一旦は業者がマンションを所有し、住んだり運用したりする買い手に向けて販売をするという仕組みになっています。

業者は買い手を見つけられるまで所有し続けなければならず、もしかすると売れない可能性もあります。固定資産税や都市計画税などの税金を納める必要があるだけではなく、建物の管理もしていないと売れにくくなるでしょう。

また、マンションは経年劣化していくので売れないまま月日が経っていくと価格は低下してしまいます。結果として業者が中間マージンを確保する必要が生じ、買取の場合には仲介による売却よりも安値になってしまうのが通例です。

一般的には仲介による売却相場の7割前後の価格で取引することになるということを覚えておくと良いでしょう。

買取の場合にはいくらで売れるかがわかりやすい

業者に買い取ってもらう方法でマンションを売却する場合にはいくらで売れるかは簡単にわかります。仲介の場合には買い手を探してもらうのに対して、業者との直接取引になるので金額についての交渉をしやすいからです。

一般的には不動産買取業者に問い合わせをして査定を受けるだけでいくらで売れるかがわかります。まずは机上査定と呼ばれる、マンションの立地や間取り、築年数や設備などの物件情報に基づく大まかな金額を聞くのが通例です。

電話やメールだけで金額がわかるのがメリットですが、現況を反映していないのでもっと高く売れることもあれば安く買い取られてしまうこともあります。もっと正確な金額を知るためにはマンションそのものを見てもらわなければなりません。

これが本査定あるいは訪問査定と呼ばれる方法で、日時を決めて不動産業者に来てもらい、査定金額を算出してもらうことになります。基本的にはそのときに提示された金額で買い取ってもらうことができ、もし気に入らない場合には交渉をしたり、断ったりすることも可能です。

また、査定自体は無料になっている業者がほとんどなので、いくらで売れるのかが気になったときに気軽に申し込むことができます。特に簡易査定はオンラインで自動化されているシステムもあるため、業者とやり取りをする必要もないという点で気楽に使えるでしょう。

仲介では相場の確認が難しい

買取の場合には業者に本査定をしてもらうだけで簡単にいくらで売れるかがわかりますが、仲介の場合にはどのくらいの金額での取引になるかを見積もるのはかなり難しいのが実態です。難しい原因は取引が個人を相手にするものになるからです。

不動産業者に依頼して買い手の候補を探してもらい、売買価格の交渉をして最終的にいくらにするかを決めるという段取りになっています。マンションの状態や地域によって大体の相場が決まってはいるものの、相場通りの価格で売れるとは限りません。

たまたま高くても買ってくれる人が見つかることもあれば、安くてもなかなか買ってくれる人が見つからないこともあるのが実態です。ただ、相場から大きく外れた価格での売却になることはあまりありません。様々な情報源から相場を確認した買い手との取引になることが多いからです。

また、不動産業者と相談して販売価格を決めるときにも相場に基づいた価格設定をする傾向があります。そのため、どのくらいの相場になっているのかを調べるといくらで売れるのかをおよそ把握できます。やり方は一つではないのでいくつかの方法を組み合わせてみるとより正確な取引価格を想定できるようになるでしょう。

仲介で相場を確認する方法

仲介によるマンションの売却で相場を確認する方法として代表的なのが、過去の取引情報について調べる方法です。国が土地や建物などの不動産取引についての情報を集めてデータベースにしていて自由にオンラインで閲覧できるようになっています。

その情報を確認して、同じようなマンションを同じ地域で売買した事例について確認してみましょう。特に一室だけ売りたいという場合に他の部屋が売れた事例が見つかるとこのくらいの価格で売れるのだとはっきりわかります。

一棟マンションの場合には築年数も設備も地域も同じというとなかなか類似例がありませんが、いくつか事例があれば平均的な価格として捉えられるでしょう。

土地と建物に分けて考えることも可能

不動産の取引価格は土地と建物で分けて考えるのが基本です。相場を確認する方法としてこの二つを個別に考えて合わせる方法もあります。土地については路線価を参考にして考えるのが妥当で、国が定めている路線価を計算してみるのが良いでしょう。

土地が接している道に対して価値を決定しているのが特徴になっていて、相続税の計算をするときに用いられています。一般的には実勢価格の8割程度が路線価になっているので逆算すればいくらの価値があるかがわかります。

一方、マンションの建物価格については築年数による劣化に基づいて計算する方法が存在しています。建築費と耐用年数に基づいて毎年価格が低下していくという方法で計算されるもので、耐用年数に到達すると価値がゼロになり、それ以降はマンションが建っていることがマイナス価値という判断をするのが一般的です。

ただ、必ずしもこの方法で単純にマンションの価値を判断することはできません。メンテナンスをしっかりとしてきたマンションならそれ以上の価値がある可能性があるからです。そのため、マンションの建物自体の売却相場を知りたいときには取引事例を参考にしてみるのが無難でしょう。関連情報…マンション売却の心得 ... マンション 売る