El precio de la vivienda nunca cae. Esta frase estaba presente en todos los foros inmobiliarios que se celebraban en España en los años de la burbuja inmobiliaria. En 2008, tras su explosión, este mantra saltó por los aires y los precios iniciaron un descenso que se tradujo en fuertes correcciones del 30%, 40% o 50% -dependiendo de las ubicaciones y tipo de activos- a lo largo y ancho de la geografía española.

Una década después, esta misma frase vuelve a estar en boca del sector promotor que sí detecta una estabilización inmobiliaria y un posible cambio de ciclo en el sector residencial, pero que vuelve a descartar rotundamente que puedan bajar los precios de las viviendas. Y sin embargo, los síntomas de agotamiento ya se han traducido en correcciones de precios.

Según refleja el informe Solvia Market View, en el segundo trimestre de 2019, el precio medio de la vivienda de obra nueva ha caído un 6% frente al trimestre anterior, estabilizándose en valores similares a los registrados durante 2018. "La obra nueva continúa con un gran dinamismo, y en los primeros seis meses de este año se han vendido cerca de 30.400 viviendas, un 14% más que en el primer semestre de 2018. Sin embargo, el cliente es cada vez más precavido en sus decisiones de compra y muy coherente con su presupuesto disponible. Hay demanda suficiente para cubrir la oferta de vivienda, pero no a cualquier precio. Se venden en tiempo récord las viviendas que están en precio y se ajusten a la capacidad de pago de los compradores”, señala Guillermo Estévez, director de Underwriting & Valuations de Solvia.

El cliente es cada vez más precavido en sus decisiones de compra y muy coherente con su presupuesto disponible

En su opinión, esta situación tiene su reflejo en el mercado del suelo, "donde los precios ya son más comedidos, dado que los promotores son conscientes de que no pueden repercutir en el valor final de la vivienda este coste más la elevada factura de la construcción".

En los dos últimos años, a pesar de que los fundamentales seguirían apoyando la buena evolución del sector residencial, tal y como coinciden en señalar los expertos, lo cierto es que "el consenso es más pesimista que hace un año y la verdad es que nadie sabe muy bien por qué. Pero lo cierto es que para después del verano se espera una corrección", apuntaba hace unas semanas Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de Sociedad de Tasación, quien destacaba cómo en algunos mercados como en Madrid y Barcelona, algunos distritos ya están por encima de los máximos.

Este giro hacia la estabilización del sector, se reflejará en una menor subida de precios que, de hecho, ya se está produciendo. Según datos de Solvia, el precio medio de la vivienda en España ha cerrado el segundo trimestre en 1.560 euros el metro cuadrado, lo que supone un avance del 2% frente al importe registrado entre enero y marzo y su previsión es que los precios se afiancen en estos niveles y cierren el año con una subida media interanual de entre un 2% y un 4% en toda España, "un crecimiento suave que contrasta con el experimentado en los últimos años", recoge el informe.

¿Ha llegado el momento de que los promotores bajen los precios de los pisos? E. Sanz "Ningún promotor va a anunciar que baja precios. Sería desastroso para el sector y provocaría un efecto dominó que perjudicaría a todas las promotoras"

No obstante, la presión alcista de los precios seguirá trasladándose hacia las zonas periféricas de estas ciudades. "El precio de la vivienda crece en mayor medida en zonas limítrofes y extrarradio de grandes ciudades y capitales de provincia, que son mercados tardíos en los que todavía hay recorrido. En cualquier caso, presenta un comportamiento dispar por provincias", añade Guillermo Estévez.

De hecho, una de las notas características del mercado español seguirá siendo la diferente evolución de precios. Así, por ejemplo, en algunas provincias los precios cerrarán el año con subidas del 10%, como en Pontevedra, Navarra, Santa Cruz de Tenerife y Burgos, mientras que bajará un 7% Soria y un 2% tanto en Zamora como en Segovia.

En materia de transacciones, se han alcanzado 293.600 operaciones hasta junio, un aumento de apenas el 1% en relación con el mismo periodo del año anterior. "Aunque las compraventas de vivienda han experimentado una evolución más pausada de lo esperado, registraron un volumen un 14% superior al del trimestre anterior. Además, recuperarán el ritmo en la segunda parte del año. De esta forma, el mercado podría cerrar el año en el entorno de las 600.000 transacciones, lo que supondría un incremento del 3% respecto a las operaciones de 2018".

El alquiler también toca techo

Asimismo, el informe de Solvia estudia la evolución en el mercado del alquiler donde también se detectan mercados en los que las rentas han tocado techo. "Los precios del alquiler se han situado en el segundo trimestre en 8,8 euros el metro cuadrado al mes, registrando un aumento del 4,7% de media en toda España. Durante este trimestre se percibe una consolidación del importe de la renta de alquiler, ya que su valor medio solo ha crecido un 0,6% respecto a los tres primeros meses del año, aunque varía de forma significativa en función de la zona", destaca Guillermo Estévez.

En este marco, los precios que se registran en Madrid y Barcelona son muy superiores a la media española. Por provincias, Barcelona encabeza el ranking de regiones en las que es más costoso alquilar (14,4 euros el metro cuadrado al mes), seguida por Madrid (13,1) y Vizcaya (11,3). Por otro lado, las provincias donde las rentas son más accesibles son Cáceres (3,97), Zamora (4,1) y Lugo (4,1).

Los españoles destinan de media más del 35% de sus ingresos anuales al alquiler

El informe Solvia Market View prevé que los precios se estabilicen en torno a los niveles actuales, con una mensualidad de unos 9 euros el metro cuadrado al mes. Para Estevez, "la evolución de las rentas del alquiler en los próximos años continuará siendo discreta, principalmente por la necesidad de un ajuste en los precios, ya que los españoles destinan de media más del 35% de sus ingresos anuales a este concepto, lo que representa un peso demasiado elevado sobre los salarios. Por ello, el precio del alquiler ya ha tocado techo en muchas zonas de España, en las que la demanda no puede asumir nuevos incrementos”.

Aunque la mayor parte de provincias han registrado tasas de crecimiento que se sitúan entre el 0% y el 5%, en algunas zonas el precio del alquiler aún tiene recorrido y ha crecido a niveles del entorno del 15%, como ha sucedido en las provincias de Sevilla (16%), Castellón (15%) y Palencia (14%). Por el contrario, en otras provincias los precios se han ajustado a la baja, como es el caso de Madrid (-2%).