Le dispositif avait été annulé par la justice fin 2017, mais le gouvernement l'a à nouveau rendu applicable, à titre "expérimental", dans les villes qui en font la demande. Il fera son retour à Paris cet été. De quoi faire (encore) grincer des dents les professionnels de l'immobilier.

L'encadrement des loyers prévoit qu'ils ne peuvent dépasser 20% du loyer de référence, en fonction du quartier, de l'époque de construction de l'immeuble, du nombre de pièces et du type de location. © Getty / Laurent Emonide

Souvent décrié, le plafonnement des loyers va faire son grand retour, après avoir été annulé par la justice à Paris et Lille en 2017. Les communes qui le souhaitent vont maintenant pouvoir se porter candidates. Le principe : à la signature d'un nouveau bail ou lors d'un renouvellement, le loyer d'un logement ne doit pas dépasser de plus de 20% un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral, ni lui être inférieur de 30%.

Il s'agira d'une application technique de la loi Elan sur le logement, adoptée l'an dernier. Le décret vient d'être signé par le ministre de la Ville et du Logement, Julien Denormandie. Il faut attendre maintenant sa publication "dans les tous prochains jours au Journal officiel" a-t-il confirmé sur France Bleu Paris. Ne reste plus que le trait de plume du Premier ministre.

À Paris, dès le mois de juin

Plusieurs grandes villes ont manifesté leur volonté d'appliquer ce plafonnement, au premier rang desquelles Paris. "Et nous répondons positivement à la demande de la maire de Paris", annonce la ministre de la Cohésion des territoires, Jacqueline Goureault. D'autres communes en région parisienne, ainsi que Lille ou encore Grenoble seraient aussi intéressées. Là où elle est testée, la mesure sera en vigueur au moins jusqu'à fin 2023.

Grâce à ce dispositif, les loyers se sont stabilisés après 10 ans de hausse ininterrompue

À Paris, la mairie indique qu'une application dès le mois de juin est envisagée. L'adjoint chargé du logement, Ian Brossat, fait ce constat : "On ne peut pas continuer à avoir des loyers qui atteignent de tels niveaux, le système est devenu fou". Et après l'application de cette mesure entre 2015 et 2017 il ne doute pas de son efficacité : _"Grâce à ce dispositif, les loyers se sont stabilisés après 10 ans de hausse ininterrompue_, puisqu'entre 2005 et 2015 les loyers parisiens ont augmenté de 50 %. L'expérience est faite, avec l'encadrement des loyers, les loyers se stabilisent, sans l'encadrement, les loyers explosent". Et il rajoute : "Avec le mouvement des gilets jaunes, le gouvernement cherche un moyen de rendre du pouvoir d'achat aux Français, le meilleur moyen c'est l'encadrement des loyers et ça ne coûte pas un euro à l'État".

L'encadrement des loyers "excessifs", c'était une promesse du candidat François Hollande. Objectif affiché : protéger les locataires des abus de certains bailleurs. L'une des mesures allant dans ce sens est toujours en vigueur, et elle est renouvelée chaque année depuis 2012, c'est la limitation des hausses de loyers dans les principales villes. C'est en fait la loi Alur, prévoyant un plafonnement strict et promulguée deux ans plus tard par la ministre du Logement d'alors, Cécile Duflot, qui a suscité davantage de mécontentements, en particulier chez les professionnels de l'immobilier.

Les professionnels de l'immobilier n'en veulent pas

Si bien que la mesure n'a été finalement appliquée qu'à titre expérimental, et seulement dans deux municipalités socialistes - à Paris, dès 2015, puis à Lille - au lieu des 28 zones concernées au départ. Fin 2017, elle a tout simplement été annulée par les tribunaux administratifs, à la suite de plusieurs recours, soit pour réclamer son extension à toute l'agglomération, soit pour la contester.

La position des professionnels de l'immobilier n'a pas changé. Pour eux, cette mesure a des effets pervers. Aux yeux de Laurent Vimont, président de la filiale française de Century 21, cela permet certes d'écrêter certains loyers excessifs, mais ils restent peu nombreux. En revanche, tous les prix en dessous du loyer médian remontent automatiquement.

Le meilleur moyen de faire baisser les loyers, ce n'est pas de les encadrer, mais de construire plus de logements

Surtout, la mesure fait peur aux bailleurs, affirme-t-il : "Il y a une règle de base dans ce métier, c'est que pour qu'un locataire se loge, il faut qu'il y ait un logement, et pour qu'il y ait un logement, il faut qu'il y ait un bailleur. Et _quand on impose ces règles à un bailleur, ils ont un droit absolu : c'est de quitter le marché_. Ils choisissent de partir vers une autre activité, reprennent leur logement, le gardent vide pour certains ou le mettent sur AirBnB. Ça tue le marché."

En 2017, les juges avaient retenu l'argument du mode d'application du dispositif pour l'annuler : la loi Alur exigeait de le mettre en place sur l'ensemble d'une agglomération, mais il n'avait été appliqué qu'intramuros. Désormais, il pourra n'être mis en œuvre que pour certains quartiers et certaines villes, à leur demande. Les collectivités peuvent candidater auprès du ministère qui juge de leur éligibilité, en fonction de critères tels que le niveau actuel des loyers. Et Laurent Vimont conclut : "le meilleur moyen de faire baisser les loyers à Paris, ce n'est pas de les encadrer, mais de construire plus de logements".