Koska asuminen on monen kukkarolle liian kallista, miten sitä pitäisi lievittää: asumistuella vai kohtuuhintaisella asuntotuotannolla?

Kuvitelkaamme, että meillä olisi asumistukimuoto, joka alentaisi asumiskustannuksia 500 eurolla kuussa jokaiselta tätä tukea saavalta. Koska kuitenkin rahaa on niukasti, tukea voidaan maksaa vain osalle sitä tarvitsevista. Saajien määrää voidaan nostaa vain 1 500 kotitaloudella vuodessa, joten valtaosa jäisi ilman. Sitä ei kerrota, miten nuo onnelliset valitaan, koska halutaan säilyttää mahdollisuus tapauskohtaiseen harkintaan. Tuen piiriin tulevien osalta painotetaan pienituloisia, mutta se ei olisi ehdoton edellytys. Jos tuen piiriin on kerran päässyt, siinä säilyy ikuisesti, vaikka tulot nousivat kuinka paljon hyvänsä.

Luulen, että tällaista ei hyväksyttäisi, vaan vaadittaisiin, että kaikkia on kohdeltava samalla tavoin. Tuki on jaettava samoin perustein kaikille – vaikka sitten vähemmän, jos rahat eivät muuten riitä. Eikä tukea jaettaisi lainkaan rikkaille. Tulojen nousu veisi siis oikeuden asumistukeen.

ARA-politiikka toimii kuin tämä saajamäärältään rajoitettu asumistuki. Sen huonoihin puoliin kuuluu se, ettei se kohtele samassa asemassa olevia samalla tavalla.

Jotenkin asumistukijärjestelmä tuntuu sosiaalisesti oikeudenmukaisemmalta. Se kohdistuu aivan olennaisesti paremmin pienituloisille kuin ARA-asuntojen yhteydessä saatava vuokrasäästö.

Tämä vuodelta 2011 oleva kuva kertoo asumistuen ja Ara:n vuokrasäästöjen kohdistumisen eri sosiaaliluokkiin. Lähde: Essi Eerola ja Tuukka Saarimaa Who benefits from PublicHousing. Vatt Workinpapers 68, 2015.

Moni Kalliossa kallista vuokraa maksava haaveilee, että jos nämäkin asunnot olisivat ARA-asuntoja, he voisivat asua täällä paljon halvemmalla. Tuskin voisivat. Noihin asuntoihin olisi pitkät jonot. Vain pieni osa Kallion nykyisistä asukkaista pääsisi niihin asuntoihin. Sanotaan nyt vaikka, että vaaleissa demarit saisivat nykyistä selvästi enemmän ääniä ja vihreät ja vasemmistoliitto selvästi vähemmän. Tukholmassa asuntoa joutuu jonottamaan jopa 20 vuotta. Kohtuuhintaisen asumisen heikkoihin puoliin kuuluu, ettei asukas voi juuri vaikuttaa siihen, mihin kaupunginosaan hän haluaa – paitsi jos sattuu haluamaan sellaiseen, johon muut eivät halua.

Kohtuuhitaisiin asuntoihin liittyvä eriarvoisuus väistyy, jos niitä on niin paljon, että ne ovat kaikkien saatavilla. Silloinkaan halukkaat eivät pääse asumaan Kallioon, mutta asumisen hinta laskee kaikille. Wienissä 60 prosenttia asuu kohtuuhintaisissa asunnoissa (vuokra 7,5 €/m2 ). Joskus Helsingissä haaveiltiin, että mekin päätyisimme samaan tilanteeseen, ja pakko myöntää, että paremminhan asiat Wienissä ovat. Tältä meni matto alta, kun VVO ja Sato panivat ARA-asuntonsa lihoiksi ja ryhtyivät rahanhimoisiksi vuokrakiskureiksi. Tämän takia SAK:n poliittisena siipenä toimivat demarit ovat ainakin minun silmissäni menettäneet asiassa puhevaltansa.

Mutta ei tämä yksityiseen tarjontaan ja asumistukeen perustuva järjestelmäkään mikään menestystarina ole ollut.

Asuminen ei oikein sovellu markkinaehtoiseksi kolmesta syystä:

Tarjonta on jäykkää, koska vuotuinen asuntotuotanto on vain prosentin tai kaksi asuntojen määrästä. Siksi asumisen noussut hinta ei lisää asuntojen määrää kuin todella hitaasti. Samalla syntyy kohtuuttomia ja hyödyttömiä voittoja, koska vuokrataso ylittää kaiken järjellisyyden. Hyödyttömiä, koska ne eivät juuri lisää asuntojen tarjontaa.

Asuminen on hyvin epävarmaa, koska sijoittaja voi haluta asunnon omaan käyttöönsä tai tarvitsee isomman purjeveneen ja myy asunnon alta. Asumisen pitäisi olla pitkäaikaista ja päättyä lähinnä vain silloin, kun asukas haluaa muuttaa pois. Asumiseen ei sovi niin korkea tuottotaso, jollaista esimerkiksi eläkeyhtiöt tavoittelevat. EKP:n määräämä markkinakorko on paljon lähempänä sitä tuottoa, joka asunnoista pitäisi saada. Tiedän, että taloustieteen haukat ovat tästä eri mieltä, mutta näin asia on nähty eri puolilla Eurooppaaja aivan syystä. Yrityksiin tehtyjen tuottojen korkovaatimus on paljon suurempi, mutta yritystoiminta vaatii erilaista osaamista kuin asunto-osakkeen passiivinen omistaminen ja yritystoimintaan liittyy riski pääoman menettämisestä. On julkisten varojen tuhlausta houkutella korkotukilainotettuihin asuntoihin sijoittajia, jolla luvataan yli viiden prosentin reaalituotto. Joka haluaa yritysmaailman tuottoja, sijoittakoon yrityksiin.



Tämän takia vuokra-asuntojen omistaminen soveltuu erityisen hyvin kaupungille.

Jos saisin päättää, perustaisin kaupungin vuokrataloyhtiön tuottamaan liki markkinahintaisia asuntoja. Vuokrataso olisi niissä lähellä markkinavuokraa. Pikkuisen alle, samasta syystä kuin moni pitkäaikainen asuntosijoittajakin perii vähän alle markkinahinnan olevia vuokria saadakseen pitkäaikaisia vuokralaisia. Ei kuitenkaan niin paljon alle markkinavuokran, että syntysi pitkät jonot kuten nyt ARA-asuntoihin.

Asukasvalinnassa voisi painottaa sellaisia pienipalkkaisia, jotka eivät kuitenkaan ole tarpeeksi pienipalkkaisia, jotta eivät joutuisi maksamaan asumistaan itse. Sitä en tiedä, onko tällainen painotus laillista. Espoossa näyttää kuitenkin olevan, jopa ARA-asunnoissa.

Kaupunki rahoittaisi vuokrataloyhtiön lainalla, jonka korko olisi samaa suuruusluokkaa kuin on kaupungin ottolainojen korko, siis varsin matala. Tonteista yhtiö ei saisi alennusta, koska kaupunki käyttää tonteista saatavat tulot asumisen vaativan infran ja uusien asukkaidenpalvelujen tuotantoon. Näiden asuntojen on osallistuttava tähän rahoitukseen niin kuin muidenkin asuntojen.

Ainakin toistaiseksi tällainen vuokrataloyhtiö tuottaisi kaupungille huomattavaa voittoa – ihan niin kuin nämä Kojamotkin. Nämä voitot investoitaisiin uusien asuntojentuottamiseen, kun Kojamon voitot menevät aivan muualle. Ainoa tapa vetää markkinavuokraa alaspäin, on tehdä lisää asuntoja ja paljon. Asuntotuotantoa rajoittaa nyt se, ettei kaupungilla ole rahaa saattaa tontteja rakennuskelpoisiksi. Tähän pullonkaulaan kohdistettuina nuo oman vuokra-asuntoyhtiön voitot parantavat asumistilannetta.

Tällainen lähellä markkinavuokraaoleva vuokra on tietysti monelle liikaa. Näihinkin asuntoihin voi saada asumistukea – niin kuin voi muuten ARA-asuntoihinkin saada.

Koska Suomessa on päätetty, että omistusasumisen on oltava pitkällä aikavälillä vuokralla asumista edullisempaa (verot), pitäisi vuokralaisten olla mahdollisuus lunastaa vuokra-asuntonsa omaksi.

Tällainen kaupungin kovan rahan vuokra-asuntoyhtiö voisi vakauttaa asuntomarkkinoita merkittävästi. Mikä ihmeellisintä, se ei maksaisi kaupungille mitään, vaan tuottaisi voittoa. Selitys tähän taikatemppuun on siinä, että kaupunki saa lainaa paljon alemmalla korolla kuin yksityiset sijoittajat.

Tässä en ota kantaa suuntaan enkä toiseenkaan, kuinka paljon varsinaisia ARA-asuntoja edelleen rakennettaisiin.

= = =

Muuten olen sitä mieltä, että ARA-asunnoissa vuokran tulisi olla tulosidonnainen. Ylituloisia ei pidä häätää asunnoista, mutta heidän vuokransa pitäisi olla lähellä markkinavuokraa.