Le rôle de la politique publique est d’essayer de corriger les déséquilibres introduits par les phénomènes de marché. Au premier rang de ces derniers figure ceux qui affectent le logement, dont l’accès est rendu très difficile, dans les grandes villes, par la hausse des prix de l’immobilier. Les jeunes ont été les plus durement touchés par cette hausse, en rendant leurs perspectives de devenir propriétaires beaucoup plus lointaines tout en les forçant à rester locataires, ce qui, à Paris tout du moins, a amputé sérieusement leur pouvoir d’achat.

La réforme fiscale que nous proposons ici peut remédier à ce déséquilibre.

Il s’agit de fusionner cinq taxes en une seule :

taxe foncière sur les propriétés bâties ;

droits de mutation à titre onéreux ;

taxe sur les plus-values immobilières ;

taxation des revenus fonciers au titre de l’impôt sur le revenu ;

enfin la partie ISF pesant sur l’immobilier.

La nouvelle taxe portera sur la valeur du bien immobilier, nette des dettes contractées pour acquérir la résidence principale, avec de plus une franchise de 100.000 euros pour cette dernière. Deux taux seraient appliqués : 1% jusqu’à une valeur de 1,3 millions et 1,5% au-delà.

Cette réforme repose sur le constat qu’il est de très loin préférable de taxer la détention que l’utilisation d’un capital, ici le capital logement. Elle avantagera les jeunes générations non possédantes par rapport aux générations plus âgées possédantes. Cependant, sur l’ensemble du cycle de vie, elles n’auront pas été lésées dans leurs investissements immobiliers, loin de là.

Ne plus taxer l’échange

Taxer l’échange freine l’échange comme l’illustre la comparaison de la Grande-Bretagne et de la France en matière de nombre de mutations à titre onéreux.

En France, si l’on ajoute les frais d’agence et les frais de notaire, on peut arriver à 12 ou 13% de la valeur du bien.

En Grande-Bretagne, l’équivalent des frais de notaire est de l’ordre de 2 à 3% au lieu de 7% chez nous pour des biens courants. De même les frais d’agence sont très réduits : de l’ordre de 1,5% au lieu de 4% chez nous.

A l’arrivée, pour le même parc immobilier, il y a 1.100.000 transactions immobilières chez nos voisins au lieu de 800.000 ici.

Taxer la mobilité, c’est pénalisant pour des raisons familiales, mais aussi pour des motifs professionnels. Cela contribue à augmenter le chômage du fait du mauvais appariement géographique entre demandeurs et offreurs d’emploi.

Fin des droits de mutation et de la taxation des revenus fonciers

Le premier élément de la réforme consiste à supprimer ces droits de mutation à titre onéreux, dont le taux est de 5,8% du montant total de la valeur d’une propriété et pour lesquels les acheteurs ne peuvent emprunter.

Ensuite, toujours dans l’application du même principe qu’il vaut mieux taxer la détention d’un capital que son usage, nous abolissons la taxation des revenus fonciers au titre de l’impôt sur le revenu.

Quand on laisse un bien immobilier vacant, on n’est pas taxé, sauf dans quelques zones où l’immobilier est cher, alors que quand on le loue, les loyers sont taxés. C’est logique du point de vue de la capacité contributive, sauf que quand on loue son bien, à part le fait d’arrondir ses fins de mois, on rend service aussi au locataire. En l’absence de ce bien sur le marché locatif, il aurait été encore plus difficile de trouver à se loger.

Louer, c’est utile, socialement, alors que laisser un logement vacant, c’est ipso facto en priver l’usage quelqu’un d’autre. Or la vacance devient un problème majeur de notre parc immobilier : 8% du parc est stérilisé sous une forme ou sous une autre (6% en région parisienne).

Certes il est normal qu’une partie du parc immobilier ne soit pas occupé. C’est une vacance "frictionnelle". Mais aujourd’hui, manifestement, une partie du parc est vacante pour d’autres raisons.

Création d’un impôt sur la détention

Un impôt d’un taux assez important sur la détention va permettre une politique d’activation du parc immobilier. Il faut en quelque sorte forcer le propriétaire à se poser les bonnes questions concernant l’usage de son bien : si je ne l’occupe pas moi-même, est-ce que je le loue, est-ce que je le vends, dois-je le rénover, ou bien - dernière extrémité -, si le bâti est devenu obsolète, est ce que le terrain vaut encore quelque chose ?

Comment sera estimé la valeur des biens immobiliers taxés ? Par dire d’expert immobilier tous les cinq ans, à moins qu’une transaction ne soit intervenue entre-temps. L’expert immobilier est responsable devant l’administration fiscale et non pas le propriétaire, et c’est l’expert qui doit répondre de cette estimation devant l’administration et être sanctionné le cas échéant.

La résidence principale bénéficiera d’un traitement de faveur : seule la valeur vénale nette des dettes immobilières sera taxée et cette valeur sera amputée de 100.000 euros.

Pour faire en sorte que cette taxe rapporte autant que toutes celles supprimées, le taux devra être de 1% environ, fixé nationalement. Au-delà de 1,3 millions d’euros, le taux passera à 1,5%, ce qui permettra de remplacer l’ISF portant sur l’immobilier.

"Supprimer l'ISF, c'est renoncer à jouer les Astérix"

L’acceptabilité politique d’une réforme fiscale est évidemment un point crucial dans un régime démocratique. Si l’on commence à pointer les perdants et si l’on ne fait que cela, on condamne ipso facto toute réforme fiscale. Cette réforme ne peut s’apprécier qu’en perspective. Les générations du baby-boom ont été les grandes gagnantes de la grande inflation immobilière au détriment des générations suivantes. Il est que temps que les générations du baby-boom, qui sont à la retraite ou au seuil de la retraite, fassent un geste pour l’insertion des jeunes générations sur le marché du logement, ce qui facilitera en ricochet leur insertion sur le marché du travail.

Alain Trannoy, chercheur à l'EHESS (L'École des hautes études en sciences sociales) et à l'AMSE (Ecole d'Économie d'Aix-Marseille)