女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」などの運営会社スマートデイズ（東京）が手がけるシェアハウス投資で、オーナーとなった会社員らに約束通りの賃料が払われなくなり、破産者が続出しかねない事態だ。賃料収入を頼りに、建設費のために借りたお金を返す計画だったはずが一転。「借金地獄」に苦しむオーナーから弁護士に相談が相次いでいる。

●高利回り、家賃保証のはずが暗転

問題の経緯はこうだ。スマートデイズは2015年ごろから、「高利回り」を掲げ、主に会社員の顧客を獲得してきた。一括借り上げをする「サブリース」形式で、家賃保証をすることで決まった額の賃料を長期間にわたって払い込むとうたい、営業活動に熱を入れていた。

例えば銀行から1億円借金をして、毎月の返済費が50万円だったとしても、毎月55万円の賃料収入が得られれば、毎月5万円のもうけになる。この返済費を上回る「家賃保証」が長く続くことが、シェアハウス投資の魅力だとされた。

トイレや浴室が共用のシェアハウスは1人あたり居住スペースは7㎡ほどと広くないが、初期費用が低く抑えられ、地方から上京してくる女性が多く入居すると見込んだ。入居した女性を、人材派遣会社に紹介するビジネスにも期待をかけていた。

ところが入居率は伸び悩み、人材紹介ビジネスも期待通りにいかなかったもようだ。2017年秋から一方的にオーナーに支払う賃料を減額し、2018年1月には支払いがゼロに。約700人いるとされるオーナーの大多数が、地方銀行のスルガ銀行から多額の融資を受け、その借金でシェアハウスなどを建てて投資を始めた。賃料収入がなければ、借金返済が難しくなり、自己破産しかねない状況だ。

●「気が狂いそう」「詐欺的スキーム」残る巨額借金

弁護士ドットコムニュースの取材に応じた神奈川県内の30代男性の場合、スルガ銀行から1億円以上の融資（金利3.5%）を受け、業者に注文して東京23区内にシェアハウスを建てた。毎月約70万円の賃料収入が、建物が完成して2か月後から30年間にわたり保証されるという契約だ。

いくら信用力が高くても、個人で億単位の融資を受けるのはそう簡単なことではない。このため男性は融資契約を結ぶ際、スルガ銀行の担当者に「億単位で貸すなんてすごいですね」と言った。すると、担当者は「このスキームに自信を持っていますので」。地銀のなかでも大きなスルガ銀行が、スキームにお墨付きを与えていることに安心感を抱いたという。

結局、「賃料保証」という約束は数か月で破られ、巨額の負債が残った。2018年1月には、契約を合意解除し、スマートデイズに対して損害賠償請求など一切の請求を行わないことを約束させる「合意解除契約書」が送られてきた。男性は合意解除に応じるつもりはなく、「ハシゴを途中で外された。詐欺的なスキームにやられた」と嘆く。

西日本に住む40代の会社員男性はもっと深刻だ。取材に対し、消え入る声でこう話した。「一刻も早く楽になりたい、正気を保っていられない。破産してもう一度やり直したい。気が狂いそうだ」。

●割高な建築費、スマートデイズへのキックバックか

「投資家が損をすることが明らかなスキームで、建物や土地の価格もおかしい」と、シェアハウス投資に関する被害相談を受ける加藤博太郎弁護士は語る。

シェアハウスに詳しい不動産仲介オージャス（横浜市）の白石千寿子社長は、物件により差はあるが、建築単価も土地も3割ほど割高な価格設定になっていると指摘する。それだけ多額の借り入れが必要ということだが、家賃の長期保証が安心材料になったとみる。「建築会社からスマートデイズへのキックバックが組み込まれているのは明らかだろう」と話す。

スマートデイズは1月31日、自社HPで「この度、当社が運営するシェアハウス等のサブリース事業において、オーナー様に対するサブリース賃料の支払いが困難になる状況に陥りました」としてお詫びの意を表明。2月16日には弁護士と公認会計士による外部調査委員会を設置したと発表した。だが解決を待つ間にも、多額の借金は着実にオーナーを苦しめていく。

●「ゴールデンゲイン」のシェアハウス投資に被害相談も

スマートデイズほど世間に知られていないが、加藤弁護士によれば、似たスキームで、ゴールデンゲイン（東京）という会社のシェアハウス投資でも被害相談が寄せられている。

関西に住む30代の会社員男性は、約9千万円をスルガ銀行に借りて投資を始めた。2017年12月、ゴールデンゲインより「当初想定が甘く、約束どおりの賃料が払えなくなった」などと通告があり、賃料収入は大きく減って毎月約15万円を払わなくてはいけない「逆ざや」状況に陥った。男性は「まともな企業がやることではない。あまりにもおかしい」と憤る。

加藤弁護士は「スマートデイズやゴールデンゲインなどによるシェアハウス投資の被害は深刻だ。弁護士を通じて金利交渉で負担を減らして、なんとか被害者を守っていきたい。自己責任だと片付けることは到底できない」。

早ければ2月中にも関係者に対し、不法行為に基づく損害賠償請求などの民事訴訟を東京地裁に起こす考えだ。

（取材：弁護士ドットコムニュース記者 下山祐治）早稲田大卒。国家公務員１種試験合格（法律職）。2007年、農林水産省入省。2010年に朝日新聞社に移り、記者として経済部や富山総局、高松総局で勤務。2017年12月、弁護士ドットコム株式会社に入社。twitter : @Yuji_Shimoyama

（弁護士ドットコムニュース）