Markant prisfald i Oslo efter flere stramninger.

Lars Nielsen, f. 1960, er journalist og klummeskribent på Finans. Karrieren begyndte på Horsens Folkeblad, men blev hurtigt videreført på Jyllands-Posten, hvor han for to år siden fejrede sit 25 års jubilæum. Vejen er gået forbi sportsredaktionen, Christiansborg og erhvervsredaktionen. I de senere år har Lars Nielsen specialiseret sig i privatøkonomi og skriver bl.a. en ugentlig klumme om emnet med et helt særligt schwung. Fritiden går med at pleje en 22 år gammel Mazda MX 5, løb i mere og mere adstadigt tempo samt en markant og ifølge familien højlydt interesse for og medejerskab af fodboldklubben Manchester United.

Der er grænser for, hvor meget priserne kan stige trods rekordlav rente og attraktiv beliggenhed. Det er de seneste måneders prisudvikling i den norske hovedstad, Oslo, et godt eksempel på.

Siden april er priserne faldet med 6 pct. trods lav rente, vækst i økonomien og søgning mod Oslo. Det skyldes formentlig stramninger, der er markant hårdere end dem, der er gennemført i Danmark.

Det bliver derfor interessant at følge, hvordan den kommende kreditopstramning i Danmark pr. 1. oktober vil påvirke boligmarkedet i København, mener cheføkonom i Realkredit Danmark, Christian Hilligsøe Heinig.

Strammere styring af udlån Det Systemiske Risikoråd har i en henstilling til regeringen peget på risikoen ved den høje andel af denne type lån i institutternes nyudlån i Københavnsområdet og Aarhus.

Regeringen har derfor bedt realkreditinstitutterne om begrænse den mere risikobetonede långivning i vækstområderne. Institutterne anmodes om maksimalt at yde 15 pct. af deres nye lån til boligkøb i Københavnsområdet og Aarhus til familier, hvis samlede gæld overstiger fire gange deres indkomst før skat, og hvor lånene inden for 80 pct. af ejendomsværdien samtidig ydes med afdragsfrihed og/eller variabel rente.

Styresignalet er gældende fra den 1. oktober 2017 og gælder i vækstområder, som de er defineret af Finanstilsynet i forbindelse med Vejledning om kreditvurdering ved belåning af boliger i vækstområder mv.

Der er flere forklaringer på prisfaldet i Oslo. En af dem er, at der for alvor er kommet gang i nybyggeriet, og udbuddet af boliger dermed er blevet øget. Dertil kommer en øget forsigtighed hos boligkøberne. Flere end tidligere vælger nu at sælge boligen, før de køber en ny. Det kan forklares med markante stramninger.

»Når først usikkerheden breder sig, kan det risikere at danne grundlaget for en selvforstærkende negativ tendens. Det bliver dermed interessant at følge boligmarkedet i Oslo over de kommende måneder og kvartaler i forhold til, om det seneste prisfald er en enlig svale eller markerer indgangen til yderligere pæne prisfald,« mener Christian Hilligsøe Heinig.

Siden januar har boligkøbere i Oslo skullet leve op til disse stramninger:

Boligkøberne må højst have en gældsfaktor på 5. Den måles som bruttoindkomsten holdt op imod den samlede gæld.

Ved køb af bolig nummer to – beliggende i Oslo – kræves en egenkapital på minimum 40 pct. ved køb.

Indskrænket fleksibilitet for bankerne i Oslo. I 8 pct. af kreditbevillingerne må der afviges fra gældende kreditregler mod tidligere 10 pct.

Det er ikke de eneste stramninger. Allerede i 2015 blev følgende regler indført:

Boligkøberne skal kunne klare en rentestigning på 5 procentpoint fra gældende renteniveau.

15 pct. i udbetalingskrav ved køb af bolig.

Afdragsfrihed er først muligt ved en belåningsgrad op til 60 pct.

Er belåningsgraden over 60 pct., er der krav om en årlig afdragsprocent på 2,5 pct. eller det, som afdragsbetalingen ville svare til på et 30-årigt annuitetslån.

Også i Danmark er reglerne strammet i storbyerne. Køber man bolig med en gæld, der overstiger ens indkomst før skat med en faktor fire eller mere, må kun 15 pct. af udlånet i højvækstområder være med enten variabel rente eller afdragsfrihed. Resten skal være enten med en gældsfaktor under fire eller med fast rente og afdrag

»Dette er med de senere års lånetendenser en reelt bindende grænse, og der vil dermed skulle ske en reduktion i antallet af lån med afdragsfrihed og variabel rente på det københavnske boligmarked samlet set,« siger Christian Hilligsøe Heinig.

Der er dog flere forskelle på boligmarkederne i Oslo og København. Prisstigningerne i Oslo har været kraftigere. Men stramningerne har været tilsvarende hårdere. Specielt de højere udbetalingskrav ved køb af bolig og gældsfaktoren på faktor 5 rammer nordmændene.

Herhjemme kan man undgå et tælle med i puljen, hvis man benytter sig af et fast forrentet 30-årigt lån med afdrag – denne mulighed har de ikke i Norge, da de typisk benytter sig af variabelt forrentede lån, oplyser Christian Hilligsøe Heinig.

»Bundlinjen er i hvert fald, at lave renter og godt gang i økonomien ikke er nogen endelig garanti for, at vi ikke kan risikere at se en vending på det københavnske boligmarked. Forhåbentlig kan de kommende stramninger være med til at få prisvæksten ned i gear og give en blød landing på det københavnske boligmarked. Men som altid er det en svær balancegang at få detailstyret prisudsvingene på boligmarkedet,« mener han.