O presidente Jair Bolsonaro deve lançar em breve um novo programa habitacional, batizado de Aproxima, pelo qual vai oferecer um terreno para que construtoras ergam empreendimentos prevendo imóveis residenciais e estabelecimentos comerciais.

Será destinado a famílias com renda entre dois e cinco salários mínimos (hoje, de R$ 1.996 a R$ 4.990), classes C e D. A ideia é fazer uma espécie de leasing: o morador que pagar aluguel até o fim do contrato (que deve ter prazo de 20 anos) fica com o imóvel. O aluguel deverá ter um limite de comprometimento da renda da família que for contemplada com o imóvel.

A meta é lançar pelo menos 200 projetos do Aproxima até 2022, fim do mandato do presidente. O programa é uma parte do plano maior de reestruturação da política nacional de habitação, que também trará mudanças para o Minha Casa Minha Vida (MCMV). Os estudos envolvem principalmente os Ministérios de Desenvolvimento Regional e da Economia.

De acordo com integrantes do governo, uma das vantagens do Aproxima é colocar o trabalhador morando em área urbana, próxima do trabalho. Há bastante críticas em relação ao fato de o Minha Casa construir empreendimentos especialmente nas periferias das grandes cidades, principalmente por causa do alto valor dos terrenos.

Outra diferença em relação ao Minha Casa é liberar comércio e prestação de serviços nos condomínios. Isso permite às construtoras e às incorporadoras cobrarem mais caro pelos imóveis comerciais e reduzir as prestações das famílias nos imóveis residenciais. A oferta do terreno pela União também reduz o custo das empresas para construir os empreendimentos.

A limitação no valor da prestação que será pago pelas famílias vai variar de acordo com a região, o perfil do município e a renda dos potenciais moradores. Um dos participantes da formulação do programa deu o exemplo de colocar o teto de 20% da renda para famílias que ganham até três salários mínimos (R$ 2.994).

A empresa que conseguir oferecer a maior quantidade de unidades residenciais tendo como prestação esse valor terá vantagem no processo de licitação. Outro critério que deve ser analisado na concorrência é oferecimento do menor valor de condomínio. O plano do governo é definir que o vencedor do edital mantenha o empreendimento por 20 anos.

Retorno

Segundo o secretário de Desenvolvimento de Infraestrutura, Diogo Mac Cord de Faria, os critérios de escolha do vencedor da concorrência pelo terreno vão considerar o projeto que promova o maior retorno à sociedade. "Eu faço um concurso de ideias de quem consegue me gerar, no fim das contas, um maior retorno para a sociedade, que é a quantidade de famílias de menor poder aquisitivo morando em áreas que jamais poderiam pagar, em locais próximos de seus empregos. Então é bastante inovador, tanto em termos de política pública de habitação quanto em termos de forma de possibilidade desse terreno", diz.

Estudiosos do setor avaliam que o programa tem potencial de atacar um dos grandes problemas do déficit habitacional no Brasil: o alto valor dos aluguéis. De acordo com pesquisa de 2018 da FGV e da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), o ônus excessivo com o pagamento de aluguel é um dos principais problemas do déficit habitacional enfrentado no Brasil. Esse componente é responsável pela falta de moradia para 42% das 7,8 milhões de famílias que não têm casa própria.

Coordenadora de Projetos da Construção do FGV/Ibre, Ana Castelo entende que, se o governo mantiver a ideia de limitar o aluguel a algo próximo de 20% da renda familiar, o critério poderá fazer frente ao problema. "Em princípio, para uma família que vai pleitear financiamento habitacional, normalmente esse é o valor razoável de uma prestação, de 20% a 30%. Pensando que ela terá custos com a habitação, 20% ainda dá margem para esses custos."

Pesquisador da Fundação João Pinheiro, Frederico Poley destaca que as cidades têm "carência grande de oferta de imóveis", e que ações que facilitem a ocupação de terrenos nos centros da cidade são bem-vindas do ponto de vista social. "Governo tem papel importante de facilitar as instalações de mercado, fazendo regulações que sejam efetivas", diz.

O Aproxima deve ser lançado com a reestruturação da política nacional de habitação, e demandará a edição de uma medida provisória para autorizar que terrenos da União sejam destinados à iniciativa privada, segundo apurou a reportagem. Deve ser também necessário um diálogo com as prefeituras, já que, em alguns casos, os municípios precisarão afrouxar regras do que pode ser construído em determinadas áreas.

Zero subsídio

O Aproxima não deve contar com recursos do Orçamento-Geral da União (OGU), segundo apurou a reportagem, outra diferença em relação ao MCMV. Nos dez anos do programa habitacional criado no governo do ex-presidente Luiz Inácio Lula da Silva foram aportados R$ 110 bilhões em subsídios. Para o ano que vem, o orçamento previsto é de R$ 2,71 bilhões, o menor já colocado no programa em uma década.

As diferenças também são encontradas no modelo de financiamento pelo Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). No Aproxima, a ideia é que o financiamento com recursos do Fundo seja oferecido somente às empresas, com limite de 50% do investimento necessário para construir o empreendimento.

Apoio municipal

Para o setor da construção, a ideia do Aproxima é boa, mas precisa ser encampada pelas prefeituras. Embora os terrenos sejam cedidos pela União, para o programa dar certo serão necessárias autorizações municipais para levantar condomínios nos centros de grandes cidades, o que deve exigir mudanças nos planos diretores - com autorização das câmaras de vereadores.

"Por ser uma coisa nova, a gente necessita aprofundar a discussão para que ela saia mais arredondada", diz José Carlos Martins, presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC). O setor pretende enviar formalmente ao governo sugestões para o programa em duas semanas, após coletar sugestões com empresários.

Segundo o presidente da CBIC, outro ponto que deve ser observado de perto é o quanto o projeto sairá "engessado" do governo. Até o momento, a ideia é que as unidades residenciais e comerciais estejam localizados num mesmo empreendimento.

Martins entende que seria melhor se esse fator fosse flexibilizado. "Por exemplo, vou fazer um shopping (no terreno da União). Será que nesse projeto fica bom colocar um prédio de habitação social, ou eu poderia usar outro prédio do governo, que de repente está deteriorado, reformar e transformar em habitação social?"

O presidente da CBIC destacou ainda que o programa tem o desafio de conseguir atrair o interesse de várias empresas, para que o processo concorrencial não fique concentrado em poucas companhias.

Coordenadora de Projetos da Construção do FGV/Ibre, Ana Castelo frisou a importância de haver boa concorrência na escolha dos empreendimentos. Como o modelo do projeto é novo, há uma preocupação sobre como as empresas vão se adaptar. "É importante que seja um negócio interessante para empresas e famílias, essa é uma questão vital."