Experten fürchten ein Schwinden des bezahlbaren Wohnraums in mehreren Metropolen. Miet- und Kaufpreise übersteigen in zahlreichen geprüften Städten das Einkommen der Bürger.

Anzeige

Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum wird weltweit zu einem Problem. Die Wohnkosten steigen auf fast allen Kontinenten so rasant, dass sie die Finanzkraft vieler Bürger überfordern – und sogar zu einer Gefahr für Unternehmen und Konjunktur werden. So sieht es die internationale Immobilienberatungsgesellschaft Knight Frank, die einige Ursachen und mögliche Lösungen für explodierende Mieten und Kaufpreise in 32 internationalen Metropolen zusammengestellt hat.

Demnach steigen die Miet- und Kaufpreise von Häusern und Wohnungen in fast allen untersuchten Regionen deutlich schneller als die Haushaltseinkommen. Die Folgen seien teilweise dramatisch. Wo die Bürger mit den steigenden Wohnkosten überfordert sind, nehme die Mobilität ab, Unternehmen hätten es schwerer, neue Mitarbeiter zu finden, und die gesamte Wirtschaft verliere an Dynamik, heißt es.

„In den untersuchten Städten übertraf das durchschnittliche Wachstum der realen Immobilienpreise in den letzten fünf Jahren das durchschnittliche Wachstum des realen Einkommens um 16 Prozent“, sagt Flora Harley, Analystin bei Knight Frank. Damit sinke die Erschwinglichkeit von Wohnungen.

„Wohngebäude haben soziale Funktion verloren“

Anzeige

Angesichts der Diskussion um strengere Mietendeckel in Deutschland oder der Forderung nach Enteignung von Wohnimmobilien ist eine Beobachtung der Experten besonders interessant: Erstmals nennen sie nicht nur die steigende Zuwanderung in die Ballungszentren als Ursache und damit das schlichte Missverhältnis aus Angebot und Nachfrage. Explizit wird auch das gewaltige Kapitalangebot von Investoren und damit die Nachfrage von Anlegern als preistreibender Faktor genannt.

„Wohnen gilt am Kapitalmarkt inzwischen als Rohstoff“, heißt es in dem Bericht. „Seit der Finanzkrise haben sich Wohnimmobilien zu einem komplexen Investitionsvehikel entwickelt, das große Summen aus Fonds und Unternehmen anzieht.“ Das Kapitalangebot lässt zwar zunächst nur die Kaufpreise steigen – was jeder Bürger in Deutschland, der mit einem Eigenheim fürs Alter vorsorgen will, bereits schmerzhaft zu spüren bekommen hat.

Quelle: Infografik WELT

In einer zweiten Welle treiben die Kaufpreise, aber auch die Mieten. Denn die Anleger wollen schließlich, dass ihr Investment lukrativ wird. Stefan Kofner, Professor für Wohnungs- und Immobilienwirtschaft an der Hochschule Zittau/Görlitz, nennt diesen Effekt „Verwertungsdruck“.

Anzeige

Knight Frank ist nicht gerade ein Unternehmen, das im Verdacht steht, an sozialpolitischen Markteingriffen interessiert zu sein. Im Gegenteil – mit 18.000 Mitarbeitern weltweit handelt es sich um einen der größten Immobilien-Dienstleister weltweit, der außerdem meist in den oberen Preisregionen der Märkte tätig ist.

Insofern ist es erstaunlich, dass in dem Bericht nun Leilani Farha zitiert wird, Sonderberichterstatterin der Vereinten Nationen für angemessenes Wohnen: „Wohngebäude haben ihre soziale Funktion verloren und scheinen mehr ein Vehikel für Wohlstand und wachsende Vermögenswerte zu sein.“

Grundsätzlich nennen die Experten aber die Urbanisierung als Ursache für weltweit steigende Preise: Nach Angaben der Vereinten Nationen lebten 2017 etwa 55 Prozent der Weltbevölkerung in städtischen Gebieten, verglichen mit 42 Prozent vor 30 Jahren. Bis 2050 werde ein Anstieg auf 68 Prozent erwartet.

Dramatische Entwicklung in Berlin

Anzeige

Zu den analysierten Städten gehört als einzige deutsche Stadt auch Berlin, und hier verzeichnet Knight Frank eine dramatische Entwicklung: Die deutsche Hauptstadt gehört inzwischen zu den teuersten Metropolen der Welt, jedenfalls gemessen an der Erschwinglichkeit für die ansässige Bevölkerung. In diese Erschwinglichkeitsrechnung werden nicht nur Kaufpreise von Immobilien einbezogen, sondern auch Mieten, jeweils inflationsbereinigt.

Lesen Sie auch Immobilien-Preisatlas So viel hat Ihr Eigenheim an Wert gewonnen

Berlin spiele heute in einer Liga mit London, New York oder Tokio, heißt es. Nur wenige Städte seien noch weniger erschwinglich – etwa Amsterdam, Hongkong oder San Francisco. Dabei werden Verbände der Immobilienwirtschaft und Vermieter nicht müde zu betonen, dass Berlin angeblich noch zu den günstigen Wohnorten gehört.

In der Hauptstadt, jahrzehntelang von der industriellen Entwicklung abgehängt, steigen die Einkommen inzwischen zwar überproportional, liegen jedoch mit etwa 2450 Euro netto pro Haushalt noch immer unter dem Bundesdurchschnitt.

Als erschwinglich gilt eine Wohnung laut Knight Frank, wenn ein Haushalt höchstens 35 Prozent dieser Summe im Monat aufbringen muss – in Berlin also 857 Euro. Jeder Wohnungssuchende in Berlin weiß, dass eine kleine Familie für diesen Betrag dort keine Bleibe finden wird.

Quelle: Infografik WELT

Liam Bailey, Global Head of Research bei Knight Frank, warnt vor den Folgen für Unternehmen: „Die Frage, wie Mitarbeiter Zugang zu Wohnraum erhalten können, ist nicht nur für Hongkong, San Francisco und London am oberen Ende entscheidend, sondern für fast alle erfolgreichen städtischen Ballungszentren relevant.“ Unternehmen hätten es auch in teuren deutschen Städten immer schwerer, Mitarbeiter zu gewinnen. Mehr als 51 Prozent seien durch hohe Wohnkosten eingeschränkt.

Sinkende Mobilität könne die Produktivität und sogar die gesamte Wirtschaftsleistung beeinträchtigen, warnen die Experten. Vielerorts müssten die Unternehmen gewaltige Gehaltszuschläge aufbieten, um Mitarbeiter anzulocken. Wo das nicht gelinge, wanderten Unternehmen ab – so bereits geschehen in Seattle, wo Amazon angekündigt hat, seinen Firmensitz nicht weiter auszubauen, sondern woanders auf Standortsuche zu gehen.

„Unternehmen sind mobiler als Menschen“, zitiert Knight Frank den Vizekommunikationschef von Facebook, Elliot Schrage. „Wenn wir die Wohnungs- und Transportprobleme nicht lösen können, wird Silicon Valley bald nicht mehr Silicon Valley sein“, warnte er vor Kurzem gegenüber Investoren mit Blick auf die hohen Preise rund um San Francisco.

Quelle: Infografik WELT

Anzeige

Knight Frank zeigt mehrere Lösungen auf: Unternehmen könnten selbst Grundstücke kaufen und Wohnungen für Mitarbeiter bauen, so wie Google, das jetzt 30 Millionen Dollar hierfür in die Hand nimmt, oder Facebook, das sogar 300 Millionen Dollar in einen Campus mit Wohnungen investiert.

Außerdem müssten die Städte alles dafür tun, um Baugrundstücke freizugeben, die ansässige Bevölkerung davon überzeugen, dass neue Bürger kommen, aber auch neue Gebiete an den Stadträndern erschließen. Auch Hochgeschwindigkeits-Verbindungen in entferntere, unterentwickelte Regionen könnten den Druck vom Markt nehmen.

Knight Frank zitiert eine Studie der Berkeley Universität in Kalifornien: Demnach könnte die Wirtschaft um 13,5 Prozent stärker wachsen, wenn die Politik dafür sorgt, das Angebot an Wohnraum in Ballungsgebieten mit der Nachfrage Schritt hält.