Com uma simples pesquisa nos principais sites do mercado imobiliário, é possível encontrar dezenas de espaços à venda como casas que não têm licença de habitação. Basta escrever “casa com afetação a comércio” para encontrar imóveis totalmente remodelados para habitação e com valores abaixo do preço de mercado.

Um apartamento em Marvila, em Lisboa, por exemplo, está à venda como uma “oportunidade de criar o seu próprio espaço para viver” e custa 125 mil euros. Um T1 em Benfica, que é apresentado como um “excelente investimento para habitação própria ou para o mercado de arrendamento”, está à venda por 89 mil euros. Por um T0 no bairro da Graça, ainda na capital, com “excelente localização para alojamento local ou para aluguer normal”, são pedidos 130 mil euros.

A Renascença contactou os promotores de dezenas destes anúncios, que confirmaram as circunstâncias em que estão a ser vendidos os espaços.

Um dos agentes imobiliários desvaloriza o facto de a casa que está a vender não ter licença: diz que o processo é moroso, motivo pelo qual o proprietário pede um valor baixo pelo imóvel, e contrapõe que “basta colocar o processo na Câmara”.

Outro anunciante recorre à falta de licença de habitação como um argumento a favor da venda: “Se um dia quiser abrir um restaurante, já tem a licença [de comércio]”.

Contudo, o que é garantido como alcançável, como algo que não traz problemas para o proprietário, pode revelar-se uma dor de cabeça de burocracias que, no limite, termina com multas e até com um despejo administrativo.

A transformação de uma fração comercial para habitação requer vários procedimentos que podem variar de acordo com o imóvel. Tudo começa pelo condomínio, que tem de aprovar por unanimidade a alteração de utilização de comércio para habitação. Supondo que a barreira do condomínio foi ultrapassada, é depois necessário seguir uma série de procedimentos, nomeadamente:

- Obter uma licença para obras de adaptação

- Pode também ser necessária obter uma licença prévia ou autorização camarária para serem realizadas as obras

- Fazer um pedido de autorização junto da Câmara Municipal, sem o qual não poderá ser emitida a licença de utilização para habitação

- Inspeção oficial ao local por um técnico qualificado para emissão de um parecer

- Realizar uma reavaliação do imóvel por motivo de impostos

- Pedir o averbamento na Conservatória do Registo Predial, com a nova descrição do imóvel

- Solicitar mudança e recalibração dos contadores de água, luz e gás em relação ao uso doméstico e habitacional, que apenas se podem mudar já com a licença de habitabilidade emitida

Especialistas destacam "ilegalidades"

Os imóveis, estando à venda já totalmente remodelados para habitação, “são casos ilegais porque não é possível fazer obras para lhe alterar o uso sem haver uma autorização para a alteração do uso”, explica a advogada Ana Sofia Gomes à Renascença.

Luís Lima, presidente do Portal dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP), partilha a opinião da advogada: “Quando se vende uma habitação, tem de se vender com a respetiva licença de habitação. Nesse caso, não havendo licença, está a pactuar-se com uma ilegalidade.”

De forma a ser feita a legalização da casa, todos os condóminos têm também de aceitar, por unanimidade, a alteração da fachada, que é uma parte comum a todos os proprietários.

E se tudo correr mal e o comprador não conseguir legalizar o seu imóvel, quem é responsabilizado? De acordo com Ana Sofia Gomes, a questão é um “pau de dois bicos”.

Um comprador pode, de facto, desconhecer os procedimentos e ser levado a acreditar que a mudança de afetação é um procedimento simples. Contudo, durante a assinatura da escritura, os envolvidos são informados do fim a que se destina a fração do imóvel, pelo que o comprador não pode alegar desconhecimento, existindo a possibilidade de querer fazer uma compra com condições económicas mais vantajosas.