A crise econômica atracou nos últimos anos no cais do Porto Maravilha. Às vésperas de completar nove de seus 30 anos de vida, a operação ficou refém do seu gigantismo e enfrenta dificuldades para pagar o consórcio formado pela Odebrecht, OAS e Carioca Engenharia, que faz obras e serviços como limpeza de ruas e coleta de lixo na região.

Em entrevista exclusiva, Antônio Carlos Mendes Barbosa , presidente da Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região do Porto (CDURP), admite a possibilidade do projeto ficar sem caixa este ano.

“É possível, mas não sei dizer a probabilidade de isso acontecer”, confirmou o economista, que participou da campanha da candidatura de Marcelo Crivella em 2016 e, no início do ano passado, assumiu o órgão municipal responsável pelo Porto Maravilha.

Para Mendes Barbosa, tudo vai depender do Fundo de Investimento Imobiliário do Porto Maravilha, controlado pela Caixa Econômica Federal (CEF). “Quem comprou os terrenos e/ou Cepacs têm o compromisso de dar liquidez”, diz ele, referindo-se à obrigação de a CEF garantir recursos. “Tenho conversado tanto com gestores quanto com cotistas do fundo sobre isso”, completa.

O combustível para mover as engrenagens do Porto Maravilha é a venda dos Certificados do Potencial Adicional de Construção (Cepacs) pelo fundo da CEF, que comprou todos os títulos da prefeitura, em lote único, em 2011 por R$ 3,5 bilhões. A compra usou recursos dos trabalhadores (FGTS), com a expectativa de revendê-los mais caros no mercado para empreendedores interessados em aumentar a quantidade de andares de seus imóveis na região.

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Segundo o fluxo planejado, os Cepacs pagariam as empreiteiras, que se tornaram responsáveis não só por obras como também por serviços que no resto da cidade são realizados pela prefeitura, como a coleta de lixo. O problema é que foram poucos os compradores, e os Cepacs estão encalhados.

Não há novos projetos licenciados com consumo de Cepacs no Porto Maravilha desde meados de 2015.

A última licença para compra de títulos foi em meados daquele ano. Muitas vezes a CEF preferiu entrar como sócia nos negócios em vez de somente vender os Cepacs.

O resultado? O fundo controlado pela CEF declarou em maio de 2016 falta de dinheiro em caixa (iliquidez) para pagar a parceria público-privada (PPP) com as empreiteiras. Em julho de 2017, após meses sem receber, a concessionária formada por essas empresas suspendeu as atividades na região.

Em novembro do ano passado, os trabalhos foram retomados, mas as perspectivas futuras ainda são incertas.

Só 15% dos empreendimentos financiaram a operação

Entre os 77 empreendimentos do mercado imobiliário licenciados, mais da metade (48) não consumiu nem consumirá nenhum Cepac, ou seja, não injetará recursos na PPP. Isso porque são apenas reformas ou estão fora das áreas autorizadas para aplicação dos Cepacs. 17 podem ou não utilizá-los e somente 12 já consumiram Cepacs, mas isso não significa que estejam concluídos.

A conclusão é do Observatório das Metrópoles, que durante três meses foi a campo para percorrer as iniciativas do mercado imobiliário na região. O objetivo era checar em que pé estão as iniciativas já licenciadas.

A Pública teve acesso aos resultados da primeira fase do projeto, ainda inédito. O mapeamento mostra em números as dificuldades de o Porto Maravilha deslanchar.

“No geral, há uma baixa intensidade de novas construções, que pode não ser suficiente para sustentar a operação”, analisa Orlando dos Santos, professor da Universidade Federal do Rio de Janeiro e coordenador do projeto. Porém, ele ressalta que, apesar da crise, nem tudo está parado no Porto Maravilha. “Há coisas acontecendo, mas são em setores específicos, como na praça Mauá”, pondera.

Feito com base no mapa de empreendimentos e nos relatórios disponibilizados pela Cdurp, o levantamento revelou que 57 dos 77 empreendimentos são comerciais. Há sete que são residenciais, mas o prometido “uso misto” dos imóveis ainda é minoria, somando quatro iniciativas.

A maior parte das construções nem sequer saiu do papel. Das 35 identificadas, 23 não iniciaram e duas estão com as obras paradas. Por outro lado, 13 das 35 reformas licenciadas foram concluídas e seus estabelecimentos estão em funcionamento.

“Os licenciamentos anunciados para uso comercial dificilmente vão sair do papel nos próximos anos. Mas as reformas podem envolver também uma aposta de valorização”, nota Mariana Werneck, pesquisadora do Observatório. Ela vê um lado positivo na pequena venda de Cepacs: “Caso contrário, veríamos mais despejos de ocupações e pequenos negócios sofrendo pressões para serem substituídos por outros mais ‘gourmetizados’”.

A pesquisa identificou também quais são as empresas por trás dos empreendimentos do Porto Maravilha. Há desde iniciativas internacionais, como o Google e a Landmark Properties, quanto velhos conhecidos dos brasileiros, como o Opportunity de Daniel Dantas, envolvido em diversos casos de corrupção nos últimos anos.

Raio-X do Porto Maravilha

Levantamento inédito do Observatório dos Metrópoles no Porto Maravilha mostra predominância de empreendimentos comerciais, baixo consumo de CEPACs e construções paradas. O gráfico elaborado pela Pública mostra os empreendimentos únicos identificados pela pesquisa,

A pesquisa focou nos empreendimentos de mercado que foram licenciados na região.

Dentre os 27 empreendimentos públicos licenciados, os dois que receberam mais recursos da Operação para promoção do patrimônio cultural na região estão diretamente ligados às Organizações Globo. Com a gestão de Eduardo Paes (PMDB) na Prefeitura, o Museu do Amanhã e o Museu de Arte do Rio levaram mais de 70% do total de R$ 122 milhões dedicados ao tema na operação do Porto Maravilha.

Mais um nó financeiro para retomar operação

Ainda que o fundo da CEF seja o responsável por gerar recursos, quando o seu orçamento apertou, sobrou para os cofres municipais cobrir os rombos da operação em 2017. A solução encontrada foi mais um nó num fluxo financeiro já intrincado. A prefeitura pegou um empréstimo com a CEF para comprar Cepacs do fundo controlado pelo mesmo banco.

Bruno Bartolini

Mesmo em princípio sendo contra a recompra dos títulos, a nova gestão da prefeitura do Rio, comandada por Marcelo Crivella (PRB), topou o acordo, desde que a CEF pagasse de volta o valor do empréstimo com correções. Segundo Mendes Barbosa, não há prazo para isso, mas a transferência ocorrerá quando o fundo da CEF voltar a ter liquidez.

“Apesar da estrutura sofisticada de garantias e fluxos financeiros, no limite quem arca com o ônus do contrato é o município. Recomprar os Cepacs da Caixa para garantir o fluxo de recursos para o contrato é uma opção. Cancelar o contrato, outra. É preciso avaliar as alternativas postas”, analisa a arquiteta Camila Maleronka, cuja tese investiga as Operações Urbanas Consorciadas, modelo adotado no Porto Maravilha. Ou seja, no final quem paga é o contribuinte.

Ao mesmo tempo, para além da PPP já firmada, a prefeitura planeja novas intervenções no local. Uma das propostas da gestão de Marcelo Crivella é esticar o caminho de pedestres até a rodoviária, criando o que chama de o “maior bulevar do mundo”.

Há também o Porto 21, projeto para estimular a instalação de empresas de tecnologia no Porto Maravilha. A iniciativa é encabeçada por Clarissa Garotinho, secretária Municipal de Desenvolvimento, Emprego e Inovação. A Pública tentou entrevistá-la, mas foi informada em fevereiro de que o prefeito Marcelo Crivella proibiu seus secretários de falar com a imprensa.