Varje år subventionerar de kommunala skattebetalarna hyresreglerade lägenheter med miljardbelopp, genom att kommunen upplåter marken där de byggs billigare än marknadspris. I systemet för prissättning av tomträtter skor sig fastighetsbolag och personer som kommit över billiga hyresrätter på att tomträttspriserna är kraftigt nedsatta. Anledningen är hyresregleringen, skriver Estrid Faust, jurist med bakgrund i fastighetsbranschen.

Hyresregleringen har länge varit en helig ko i svensk politik. Få makthavare har vågat ifrågasätta den eviga sanningen att hyresrätter ska prissättas efter bruksvärde och inte efter marknadsvärde, och att en bostads läge inte ska spela stor roll för hyran.

På senare år har debatten dock börjat ändra karaktär. Politiker och debattörer börjar allt mer fundera på om nuvarande system verkligen är den bästa lösningen på rådande bokris. Från allt fler håll hävdas att regleringen av hyror, i stället för att utjämna möjligheterna till boende för hög- och låginkomsttagare, innebär en insider-outsider-problematik där personer med starkt ekonomiskt och socialt kapital gynnas på bekostnad av den grupp som, helt enkelt, inte har pengar och inte känner rätt folk.

Subventionerna från personer utanför systemet till de innanför är betydande, och sker på flera olika sätt. Det kanske mest okända är miljardkostnaden för tomträtter ute i landets kommuner.

En tomträtt är en upplåtelseform där innehavaren befogar över mark nästintill som om man ägde den, under mycket lång tid. Det är i allmänhet kommunen som upplåter marken, och då ofta bolag som ska bygga bostäder.

Att betala marknadspris för en tomträtt vore dock omöjligt om det är hyreslägenheter som planeras att byggas, då de hyror som ska tas ut i nästa led som sagt är reglerade. Det skulle helt enkelt inte kunna bli lönsamt. Kommunerna har anpassat sig därefter och tvingats sänka sina priser, eller avgälder, för tomträtterna i dessa fall. Det så kallade avgäldsunderlaget som nu gäller i Stockholms kommun motsvarar exempelvis endast 30 procent av marknadspriset för marken. Vilka står då för de resterande 70 procenten? Skattebetalarna, givetvis. Det är ju de som genom kommunen äger marken och inte får betalt för vad den är värd.

Det är således inte personer i utsatta områden som tjänar mest på systemet, utan privilegierad övre medelklass i innerstan.

I andra änden får personer som har turen att lägga händerna på ett attraktivt förstahandskontrakt belägen på en tomträtt nedsatt hyra. För en hyresrätt på 70 kvadratmeter på Södermalm innebär systemet en indirekt subvention på 2 518 kronor i månaden. För en likadan hyresrätt i Tensta blir det bara 327 kronor i månaden. Det är således inte personer i utsatta områden som tjänar mest på det hela, utan privilegierad övre medelklass i innerstan.

Därtill kan nämnas att ungefär hälften av alla tomträtter i Stockholm sedan gammalt innehas av bostadsrättsföreningar, och en påtaglig andel av subventionerna från de markägande stockholmarna går alltså också till dessa.

I Stockholms kommun motsvarar tomträttssubventionen fyra miljarder kronor årligen, eller hela tio procent av kommunens budget, enligt en beräkning Gustav Karreskog och jag gjorde i rapporten ”Vägen till marknadshyror”. Det är svindlande siffror, pengar som skulle kunna investeras i kommunens kärnverksamhet, eller helt enkelt besparas de skattebetalare – kanske särskilt de låginkomsttagare som tvingas runt i otrygga andrahandskontrakt på grund av hyresregleringen – som får stå för kalaset.

Tomträttssubventionerna är bara en av hyresregleringens skadliga konsekvenser. Den dysfunktionella marknaden pressar upp hyrorna för andrahandskontrakt, vilket är det enda alternativet för personer utan kontakter eller kontantinsats till en bostadsrätt. Att stå i bostadskön med framgångsrikt resultat är inte att tänka på – de flesta förstahandskontrakt i storstäderna byter ägare genom direktbyte och hamnar aldrig ens hos Bostadsförmedlingen. Systemet gör även att nuvarande bostadsbestånd utnyttjas ineffektivt, då välbeställda kan bo ensamma billigt i stora lägenheter utan att exempelvis hyra ut ett rum – något som hade varit en självklarhet i de flesta andra länder. Till detta kommer den svarta marknaden och de kriminella ligor som skor sig på utsatta.

Svenska politiker måste sluta stoppa huvudet i sanden. Hyresregleringen tar från de fattiga och ger till de rika på en rad sätt, både öppna och dolda, och tomträttssubventionerna är ett smärtsamt exempel på detta. Bristen på reformer är inget annat än ett svek mot medborgarna.