Pubblichiamo un post di Raffaello Zanini, fondatore del portale Planethotel.net. Laureato in urbanistica, assiste gli investitori del settore turistico alberghiero con studi di fattibilità, consulenza ai progettisti, selezione di opportunità –

Lo scorso 23 marzo a Firenze si sono incontrati gli assessori e i principali operatori del turismo delle città più visitate in Italia, quelle dove il rischio della Disneyfication – a seguito della diffusione degli affitti brevi (STR, short term rentals) è più alto, ed hanno provato a mettere in comune alcune pratiche per guidare il fenomeno.

Proverò a dire poche cose in modo molto sintetico, indicando pochi punti essenziali, a partire da una ricerca (The airification of cities: making sense of the impact of peer to peer short term letting on urban functions and economy di Stefano Picascia, Antonello Romano e Michela Teobaldi – da cui sono tratti alcuni numeri e tabelle di questo mio appunto) presentata proprio a Firenze, ma allargando lo sguardo, con una visione più strategica, sul tema della città turistica, di cui iniziai ad occuparmi con libri e convegni nel 2006 (se dico che sono inascoltato, non è per lamentarmi, ma solo per segnalare la limitatezza della politica e di certa imprenditoria italiana che non riescono mai a vedere quello che sta arrivando).

Va detto innanzitutto che il fenomeno STR ha effetti completamente diversi a Matera o Venezia piuttosto che a Londra e Los Angeles. Ma anche molto diversi tra Milano e Roma e Verona o Genova o Palermo, perché si innesta su mercati immobiliari residenziali completamente diversi.

Il fenomeno AirBnB in pochi numeri: 3 milioni di proprietà in 191 paesi, 65.000 città e 150 milioni di ospiti

Il primo punto da cui partire è la dinamica demografica e la pressione della trasformazione (da affitti di lungo termine a STR) sul mercato immobiliare italiano. Diverso che questo accada in una città come Londra, Los Angeles o anche Milano, con un ridotto numero di appartamenti inoccupati, o a Venezia o Palermo dove la popolazione sta abbandonando il centro storico. Ricordiamo che in Italia la crisi economica e la crisi demografica hanno frenato la crescita della popolazione con un significativo ricambio negli ultimi dieci anni.

L’Italia nel 2015 era terza per offerta in AirBnB, con 83.000 hosts, e 3,6 milioni di utenti

L’altro aspetto è la vocazione della città. Ci sono città fortemente turistiche, di nuovo come Venezia, Matera o Roma dove il fenomeno degli STR incide profondamente sulla disponibilità di appartamenti per la residenza dei locali. Se un appartamento usato come bed and breakfast (BB) rende di più che affittandolo regolarmente, in certe zone della città (come i preziosi centri storici) si avrà una espulsione di popolazione attiva, dando vita ad una trasformazione della città in hotel per turisti.

Tra il 2015 e il 2016 la proporzione di appartamenti interi, sul totale degli host in AirBnB, è cresciuta dappertutto

La conseguenza è la perdita di autenticità dell’esperienza turistica: così il turista che viene per fare un’esperienza autentica si trova a contatto quasi solo con altri turisti, inoltre le zone della città dove vivono e dormono quasi solo turisti diventano luogo di frizione tra popolazione “residente” e “turisti”. Alcuni esempi? I turisti, soprattutto giovani, che usano i BB, tendono a usare la città più di notte che di mattina, mentre gli abitanti “normali” hanno necessità di dormire per alzarsi presto. Il turista ha meno abitudine e interesse ad un corretto smaltimento dei rifiuti (oggi oggetto di politiche molto rigide in termini di raccolta differenziata). Poi c’è la pressione sui fornitori di servizi ristorativi (ma vale anche per molti tipi di negozi) così che i fornitori di quei servizi tendono a privilegiare il turista che è disposto a pagare un prezzo maggiore, mentre il residente trova dei prezzi inflazionati. Infine, la tensione tra inquilini del medesimo palazzo, con i residenti in guerra con coloro che affittano STR: gente “strana” incontrata in ascensore, e che non conosce le regole stratificate in anni, decenni di convivenza.

La proporzione di case destinate a STR nei centri storici italiani ha raggiunto livelli mai visti al mondo: 18% a Firenze, 25% a Matera, 8% nel centro storico di Roma

Lo sviluppo degli STR ha effetti diretti anche sulla redditività dell’attività alberghiera propriamente detta, con una drastica riduzione dei prezzi (e dei margini) nei momenti di picco della stagione turistica. Se è vero che la diffusione degli affitti btrevi potrebbe attrarre molti turisti anche nei periodi dell’anno non di picco, certamente ha un effetto calmierante sui prezzi e sui ricavi degli hotel, con una maggiore incidenza dei costi generali sul fatturato globale annuo, e contemporanea riduzione degli utili, incidendo così sulla propensione all’investimento e al rinnovo di strutture poco redditizie.

Tenendo conto che – soprattutto in Italia – il peso delle tasse (a partire dall’ IMU o da quella sui rifiuti) sui redditi degli hotel non è progressivo, ma fisso, in quanto commisurato all’ampiezza della proprietà immobiliare, la ridotta redditività incide sul valore immobiliare, la vendibilità, e l’interesse a rinnovare l’hotel, soprattutto nel caso di hotel di categorie inferiori.

Nella Table 5 qui sopra si può leggere quanto il fenomeno delle STR sia molto concentrato nei centri storici, soprattutto quelli che non sono dotati di metropolitana.

Il 64% delle case iscritte a AirBnB a Los Angeles, sono STR che non sono mai state occupate dai propri inquilini, e vengono gestite per tutto l’anno come stanze d’hotel indipendenti ma senza autorizzazione

La facilità con cui un host (un proprietario) può aggiungere una unità in STR sui portali come AirBnB, provoca quei fenomeni di pressione del turismo sulla città, che rischiano di avere un effetto controproducente, allontanando il turista più facoltoso proprio nel momento di maggior richiamo della destinazione, attuando un downgrading della tipologia del turismo che viene subìto ma non regolato.

Proprio il turista che ricerca maggiore autenticità, quello che è disposto a pagare per vivere la città italiana esattamente come i residenti, scopre che i residenti sono sempre meno, che sgomita nei luoghi di massima affluenza con turisti cosmopoliti, i quali diventano un motivo di “disturbo” e di insoddisfazione.

A Los Angeles il 6% degli host di AirBnB gestitscono più di un appartamento, ricavando il 35% di tutto il reddito prodotto da AirBnB a L.A.

Ricordo un albergatore molto anziano che gestiva un hotel di lusso a Positano, che mi raccontava come il suo successo dipendesse dalla capacità di selezionare la clientela, e di favorire o limitare le relazioni tra ospiti. Quello che si può fare in un hotel non si può certamente fare in una città, soprattutto se quella città apre le porte a moltissimi ospiti senza alcuna selezione.

Proprio oggi il presidente di Federalberghi Roma, Giuseppe Roscioli, commentando la classifica dei Travelers’ Choice Destinations Awards 2018 che riporta Roma sul podio delle città turistiche meglio recensite da Tripadvisor dice: «Qui non si parla di arrivi, presenze, visitatori, ma solo di recensioni: e il sito è noto per le sue recensioni anonime, difficilmente riferibili a qualcuno». Prosegue Roscioli: “La frase più ascoltata nelle varie reception degli alberghi è sempre: Roma è meravigliosa, forse la più bella città del mondo, ma non tornerò. La capitale è difficile per noi cittadini, figuriamoci per un turista che è abituato a trasporti efficienti, a un decoro superiore agli standard e alla sicurezza”.

Come mi capita di ripetere, dobbiamo tornare ai fondamentali e alla definizione del prodotto per il target di turista che vogliamo attrarre.

La sharing economy ha avuto un impatto sulla redditività degli hotel, soprattutto sui più modesti, particolarmente quelli Non-Business, come ce ne sono moltissimi in Italia: si rammenti en passant come anche l’introduzione dell’alta velocità tra Milano e Roma abbia avuto effetti sul mercato del viaggiatore business.

L’effetto è maggiore nei momenti di picco stagionale, grazie alla capacità delle piattaforme online di accrescere l’offerta, a costo marginale pressoché azzerato.

L’offerta di AirBnB è ben differenziata, con un’ampia gamma di prodotti che fanno concorrenza agli alberghi, generando da un lato un vantaggio anche per chi usa l’albergo, ma dall’altro lato mettendo in crisi la sostenibilità economica dell’hotel. Della sharing economy fa parte anche il fenomeno Uber, e servizi similari, sconfinando nel vero e proprio abusivismo di migliaia di cinesi che operano in Italia come tassisti per i connazionali senza avere autorizzazioni e pagare le tasse.

La Fig.3 mostra come la concentrazione degli host di AirBnB sia proprio accanto alla zona più ricca di hotel, cosicché gli affitti brevi vanno a competere proprio con gli hotel di minor valore, quelli che sopravvivono a malapena e che devono affrontare costi e tasse esagerati in relazione ai propri ricavi.

Così, il ricavo dalle tasse locali ne risente, o in ogni caso ne risentono i bilanci degli hotel, visto che le tasse vengono fatte pagare ad aziende che operano in maniera chiara e legale.

Vorrei che a livello nazionale e regionale si riflettesse su una consapevole e guidata evoluzione del prodotto turistico comprendente anche una precisa definizione del target di pubblico cui rivolgersi. Oppure questi fenomeni spontanei, oggi salutati come positivi dalla maggioranza dei cittadini (quelli che a causa della crisi economica e dell’evoluzione demografica hanno uno o più immobili sfitti, che possono così impiegare almeno per coprire le tasse locali) a lungo andare ci si ritorceranno contro, demolendo la bella immagine che l’Italia, e le sue città, hanno nell’immaginario del turista globale.

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