Publié le 30 mai 2016 à 11:20

En quarante ans, l’accès des ménages modestes à la propriété a dégringolé, tandis que celui des ménages aisés croissait. Le constat fait par la direction des études (Drees) du ministère des Affaires sociales, dans une note publiée vendredi et qui porte sur les 25-44 ans, est cruel pour toutes les politiques du logement. Dans le premier quartile de ménages (les 25 % de la population les plus modestes), seuls 16 % sont propriétaires en 2013. Mais ils sont 66 % dans le dernier quartile (les plus riches). En 1973, les taux d’accès respectifs étaient de 34 % et de 43 %. En quatre décennies, l’écart s’est creusé, passant de 7 points à 41.

Plusieurs explications à cela. Le niveau de revenu et la capacité d’épargne sont bien sûr la clef. Mais le contexte économique joue aussi. « L’augmentation des taux d’intérêt réels à la fin des années 1980, puis le doublement des prix de l’immobilier entre 1996 et 2010 ont freiné l’accès au marché immobilier des plus modestes », écrit la Drees. Les politiques du logement n’ont pas été suffisamment massives pour enrayer ces difficultés, et n’ont pas ciblé les plus modestes.

Donation ou héritage

Mais un troisième élément explique cette divergence : les aides de la famille, lorsqu’un jeune s’apprête à devenir propriétaire, en moyenne à 37 ans. Au cours des années 2000, les ménages les plus aisés sont trois fois plus nombreux que les plus modestes à avoir reçu une donation ou un héritage. Souvent, le don permet de débloquer un crédit immobilier ou d’acheter plus grand. Les primo-accédants sont de plus en plus souvent bénéficiaires de dons : un quart d’entre eux l’étaient en 2013, contre 20 % en 2002.

Les ménages qui reçoivent une donation ou un héritage voient soudain leurs chances d’accéder à la propriété bondir, surtout au sein des classes moyennes : la proportion d’acheteurs grimpe de 19 points à 36 % lorsqu’il y a eu un don dans le deuxième quartile, et de 17 points à 44 % dans le troisième quartile. Pour l’ensemble des ménages, des plus modestes aux plus riches, le taux d’accession à la propriété double quasiment lorsqu’il y a eu donation ou héritage. Le don compte pour 19 % à 23 % du prix du logement. Le prix moyen de la première acquisition varie entre 128.000 euros pour les plus modestes et 200.000 euros.