【10月11日に開業する豊洲市場（写真：時事通信フォト）】



10月11日に豊洲の新市場が開業することで、周辺エリアがさらなる発展に向けた起爆剤になる──と期待する向きが多い。ならば、湾岸エリアにあるマンションの資産価値も上昇するのだろうか。住宅ジャーナリストの榊淳司氏が予測する。

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豊洲の新市場開業により、江東区湾岸エリアにあるマンションの資産価値に好ましい影響をもたらすのではと考える人はいるだろう。だが、私はまったくそうは思わない。

そもそも、今や世界的な存在となった築地市場は、魚介類の取引を行うところである。それがここまで観光地化したのは、場内と場外に美味しいお寿司屋さんがあったからに他ならない。もとをただせば、ただの魚介類の取引所なのである。

今回、その魚介類の取引所が豊洲へと移転する。新しい市場は、現在の築地とは違って恐ろしく不便な場所にある。今の築地市場のように、銀座まで来たから「ちょっと寄るか」という気分で行けるところではない。

そして、当初の目玉だった千客万来施設も東京五輪の後に着工される予定だという。であれば、そこは単に魚介類の取引所である。そういう場所に、今の築地市場と同じ集客力があるとは思えない。

したがって、注目が集まるのは移転した当座だけになるのではないか。いくらおいしいお寿司屋さんがあっても、電車や新交通システムを乗り継いでまで食べに行こうという人は、今の数分の一に減るだろう。

そうでなくても、2年前の大騒ぎはまだ人々の記憶に新しい。振り返ってみれば、小池百合子都知事が自己アピールのためだけに騒ぎを大きくしていたに過ぎなかった。そのことに気付いた都民は、ドッチラケ状態になった。だから今や話題にも上らない。

しかし「毒に塗れている」というイメージだけは引きずっている。あの騒ぎが、周辺のマンション市場に何か影響を与えたかというと可視的なものは何もなかった。もちろん、中古マンションの価格が下がった、というような現象も一切見られなかった。

ただ、「豊洲」という街のイメージには好ましくはない影響を残した。あの騒動以前は「住みたい街ランキング」で、端っこの方に出ていた豊洲は、今ではほとんど見られなくなった。

さて、江東区の湾岸エリアでは今、そこかしこから槌音が聞こえてくる。五輪の競技場や新築マンションの建設工事が進んでいるのだ。

五輪開催決定から5年。盛り上がったブームの熱は未だに冷めていない。このエリアのタワーマンションは、ほとんどが新築時より値上がりしていて、私から見れば「ありえない」価格で売り出されていたりする。

成約事例を見ていると「そこそこ」の価格で売買されているマンションももちろんあるが、かなり不自然な価格だと思う物件は多い。このエリアのタワーマンションが、文京区の山手線内で分譲されている板状型マンションと坪単価がほとんど変わらなくなっているのだから。

江東区の湾岸エリアは、豊洲や辰巳には地下鉄の有楽町線が通っているが、有明はりんかい線と新交通システムの「ゆりかもめ」しかない。りんかい線は地下鉄に比べて運行本数が少なく、都心への接続もよくない。ゆりかもめに至っては、不動産業界ではバス便以下の扱いになっている。

いわば支線沿線としか評価できない有明エリアの新築マンションが、山手線内の文京区価格とさほど差がない、というのも不自然な現象ではなかろうか。

湾岸エリアには五輪開催以来、「将来的に発展する」という空気に覆われている。その空気が確かなものならばよいのだが、それは多分にフワっとしたものだ。何といっても五輪閉幕以降の未来がよく見えていない。

特に交通の便が悪い有明エリアの未来が危ういと思われる。現在、りんかい線の「国際展示場」駅を最寄りとする場所で、大規模なタワーマンションの建設も進められている。建物が完成するのは今から1年先。入居は五輪開催前となるはずだが、今の販売ペースなら竣工時までに完売しないことはほぼ確実だ。

また、今のままでは来年10月、消費税の増税が行われる。消費税は3％から5％、5％から8％に引き上げられた時には必ずリセッション（景気後退）が発生した。マンション市場では「反動減」という売り上げ不振に見舞われる。

じつは前回8％に引き上げられた時にも、新築マンション市場はこの反動減に陥って著しい販売不振となった。しかし、黒田日銀総裁が異次元金融緩和の第2弾（黒田バズーカ2）を発動したことで乗り切り、その後のマンション市場には“局地バブル”がやってきた。

ところが、このままでは来年の消費税増税時に黒田氏のバズーカには撃つべき弾が残っていない。金利はゼロ％なのだ。これよりは下げようがない。

新市場は開業する。しかし、それは片肺飛行のようなもの。有明の大規模タワーマンションに付随する商業施設やイベント会場も2019年には開業するが、それでも有明へのアクセス条件は変わらない。不便なままである。

2020年には五輪も開催され、そして閉幕する。2020年秋以降のスケジュールは特にない。現在の江東区湾岸エリアにおけるマンション市場は、「五輪までは値上がりする」という根拠のない空気に半ば支配されているが、その空気の中身も徐々に変化している。中古マンションの成約事例がそれを表しているのだ。

目ざとい者は、すでに売り急いでいる。空気の変化を読めない人々は、「祭りの後」に呆然とするかもしれない。