Die Hamburger Bausenatorin Dorothee Stapelfeldt (SPD) hat geschafft, woran Berlin bislang gescheitert ist: Den Mietenanstieg in ihrer Stadt drastisch zu drosseln. Damit nicht genug: In einigen Segmenten des Hamburger Wohnungsmarktes sind die Mieten zuletzt sogar gesunken. Auch im bundesweiten Vergleich liegen die Hanseaten vorn – in keiner anderen deutschen Stadt werde mehr Wohnungen gebaut. Ein Gespräch über Neubau, den Mietendeckel und kooperative Wohnungspolitik.

Frau Stapelfeldt, in Hamburg stiegen die Mieten zuletzt deutlich langsamer als früher. Wie ist Ihnen das gelungen?

Durch den Wohnungsneubau in der Stadt. Legt man den aktuellen Mietenspiegel als Basis zugrunde, hatten wir in Hamburg in den vergangenen zwei Jahren eine Mietensteigerung um 2,6 Prozent – damit hat sich der Anstieg der Mieten halbiert. Und wir liegen damit auch zum ersten Mal seit zwölf Jahren wieder unter dem Anstieg der Lebenshaltungskosten, die um 3,3 Prozent zugelegt haben. Dieser Erfolg ist vor allem damit zu erklären, dass wir unser Neubauprogramm sehr konsequent verfolgt haben – und uns gleichzeitig große Ziele gesetzt haben.

Welche Ziele waren das genau?

Wir haben uns mit dem Regierungswechsel 2011 vorgenommen, jedes Jahr 6000 neue Wohnungen in Hamburg auf den Weg zu bringen und mit Baugenehmigungen zu versehen, ein Drittel davon sollte öffentlich geförderter Wohnraum sein. Dieser Schritt war notwendig geworden, nachdem im Jahrzehnt zuvor viel zu wenig neuer Wohnraum in der Stadt entstanden ist. 2016 haben wir unser Ziel dann sogar noch mal nach oben angepasst: auf 10 000 Wohnungen im Jahr, wovon wiederum 3000 geförderte Wohnungen sein sollen. Bei der reinen Zielsetzung blieb es übrigens nicht: In allen Jahren seither haben wir diese Genehmigungszahlen immer erreicht.

Nun ist es eine Sache, sich neue Wohnungen zu wünschen. Gebaut werden müssen die aber von den Firmen. Wie haben Sie die zum Bauen gebracht?

Hamburg hat von Anfang an auf Kooperation gesetzt. Wir haben uns mit der Wohnungswirtschaft an einen Tisch gesetzt und gemeinsam das Bündnis für das Wohnen in Hamburg geschlossen. Dazu gehören alle, die das Thema betrifft: die landeseigene Wohnungsgesellschaft SAGA, die Genossenschaften, die freien Wohnungsunternehmen, die Makler, die Grundeigentümer und auch die Mietervereine. Zudem haben wir mit den Bezirken den „Vertrag für Hamburg – Wohnungsneubau“ geschlossen. Wir haben damals klar gemacht, dass der Wohnungsbau Herzstück unserer Politik sein sollte.

Dorothee Stapelfeldt ist seit 2015 Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen in Hamburg. Zuvor war sie Zweite Bürgermeisterin und... Foto: Jens Rüssmann

Welches Versprechen haben sie sich gegenseitig gegeben?

Die Wohnungsunternehmen haben sich bereit erklärt, die Wohnungen zu bauen, während die Verwaltung sich dazu verpflichtet hat, die entsprechende Zahl von Baugenehmigungen zu erteilen. Wir haben deshalb mit jedem Bezirk Zielvereinbarungen geschlossen, die jedes Jahr erreicht werden müssen. Darüber hinaus mussten die Prozesse in der Verwaltung vereinfacht und schneller gemacht werden, um ein Programm dieser Größe stemmen zu können.

In Berlin hat der Senat derweil einen Mietendeckel beschlossen, um die Wohnungskrise zu lösen. Ist das ein Vorbild auch für Hamburg?

Ich halte den Mietendeckel für keine gute Idee, und wir werden in Hamburg auch keinen einführen. Wir haben verfassungsrechtliche Bedenken, ob es eine landesrechtliche Kompetenz für ein solches Gesetz überhaupt gibt. In Hamburg glauben wir nicht, dass es die gibt. Aber die juristische Frage ist gar nicht das entscheidende Motiv für uns, den Mietendeckel abzulehnen ...

... sondern?

Wir machen in Hamburg eine kooperative Wohnungspolitik, die auf einen Konsens zwischen dem Senat, den Bezirken und der Wohnungswirtschaft abzielt – wir ziehen gemeinsam an einem Strang. Ich bin überzeugt davon, dass man nur so große Programme auch umgesetzt bekommt, um mehr Wohnungen insgesamt und damit auch mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Ein Mietendeckel hingegen würde die Wohnungsunternehmen schwächen, für unsere großen Bauvorhaben in der Stadt brauchen wir aber genau leistungsfähige Unternehmen. Angesichts der erheblich gestiegenen Baukosten müssen zum Beispiel die Genossenschaften und die SAGA die Möglichkeit haben, sich durch moderate Mietpreissteigerungen finanzieren zu können. Sie müssen ja in die Lage versetzt werden, ihre Bestandsgebäude in Ordnung zu halten und gleichzeitig auch den Wohnungsneubau zu stemmen. Und sie nehmen auch ihre Rolle als sozial verantwortliche Quartiersentwickler wahr.

Die Berliner sehen den Mietendeckel deutlich positiver als Sie. In Umfragen spricht sich eine Mehrheit der Wähler dafür aus ...

Emotional kann ich den Wunsch nach gesetzlichen Mietensenkungen natürlich nachvollziehen. Und die Sorge vor steigenden Mieten selbstverständlich auch. Genau deshalb wurde ja 2015 die Mietpreisbremse eingeführt, weil das Verhältnis zwischen Haushaltseinkommen und Mieten stark auseinanderging. Aber man muss die Sache differenzierter betrachten: Man schafft ein solch ambitioniertes Wohnungsbauprogramm und eine langfristige Stadtentwicklung nur, wenn man alle mitnimmt: die Mieterinnen und Mieter und die Wohnungsverbände mit ihren Mitgliedsunternehmen. Deshalb werden wir in Hamburg keinen Mietendeckel einführen: Wir wollen, dass die Wohnungsunternehmen bei uns investieren. Wir wollen, dass sie gemeinsam mit uns gegen die Wohnraumknappheit und hohen Mieten ankämpfen, im Sinne der Mieterinnen und Mieter in Hamburg. Denn Hamburg ist eine Mieterstadt, über 70 Prozent der Menschen wohnen zur Miete.

Die Frage nach der Enteignung von Wohnungsfirmen erspare ich mir dann?

Durch Enteignung schaffen wir keine einzige neue Wohnung, sondern greifen in die Haushalte der Städte und Länder. Das ist letztlich Geld, das für den sozialen Wohnungsbau dann fehlt.Darüber hinaus: öffentliche Wohnungsbestände zu privatisieren, war schon früher leichtfertig, wie das in Berlin geschehen ist, und soll auch heute sein. In den 90er Jahren gab es mit der SAGA hier ein städtisches Wohnungsunternehmen, das jährlich mit hohen Summen subventioniert werden musste, damit der Bestand nicht verfiel. Die CDU erwog damals sogar den Verkauf der SAGA. Gut, dass der Hamburger Senat diesen Fehler nicht gemacht hat, denn heute handelt es sich bei der SAGA um ein wirtschaftlich stabiles, leistungsfähiges und sozial aufgestelltes Unternehmen, das in seinem Bestand rund 135000 Wohnungen hat mit günstigen Durchschnittsmieten von rund 6,60 Euro.

Von gesetzlichen Eingriffen in die Mietengestaltung halten sie also wenig?

Im Gegenteil, es gibt hier ganz andere Möglichkeiten, und die wenden wir an und für die setzen wir uns auch im Bund ein. Hamburg hat eine Bundesratsinitiative eingebracht, um die Kappungsgrenzen zu verringern. Das Gesetz erlaubt Vermietern bislang Mieterhöhungen von 20 Prozent innerhalb von drei Jahren, die durch Rechtsverordnung der Länder auf 15 Prozent herabgesetzt werden können. Wir wollen die Möglichkeit zur Steigerung in drei Jahren auf maximal zehn Prozent begrenzen. Das sind moderate Mietpreissteigerungen, die es den Unternehmen erlauben, in den Bestand und den Neubau zu investieren.

In Berlin scheitert der Neubau manchmal auch an Volksbegehren. Läge das Tempelhofer Feld nicht in der Hauptstadt, sondern in Altona: Würden Sie es bebauen?

Ich will und kann nicht darüber richten, wie die Berliner da entschieden haben. Für mich ist aber für Hamburg wichtig, dass wesentliche Funktionen in der Darseinsvorsorge erfüllt werden und dazu zählt das bezahlbare Wohnen. Solche Konversionsflächen wie in Tempelhof gibt es auch in Hamburg und wir haben sie in der Vergangenheit bebaut. Nehmen Sie etwa das riesige Entwicklungsgebiet Mitte Altona, das gerade auf den Gleisanlagen des ehemaligen Güterbahnhofs Altona entsteht.

Im Hamburger Neubaugebiet Hafencity entsteht mit dem "Elbtower" eines der wenigen Hochhäuser der Stadt. Foto: dpa-tmn

Mit Gegenwind aus der Bevölkerung mussten Sie dort nicht kämpfen?

Doch, klar. Aber letztendlich schließt der Neubau den Schutz von Grünflächen ja gar nicht aus. Im Gegenteil: Wir überdeckeln Teile der Autobahn 7, die quer durch die Stadt führt. Dort entstehen insgesamt rund 27 Hektar neue Grün- und Parkflächen – zusätzlich zu den 3800 neuen Wohnungen. Auf diese Weise wird der Wohnungsneubau zu einem Gewinn für alle.

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Welchen Stellenwert hat Bürger-Partizipation in Hamburg bei großen Vorhaben ganz allgemein?

Wir haben in der Stadt eine sehr umfangreiche Beteiligungs- und Planungskultur, die sich auch im Vergleich zu anderen Städten als positiv und der richtige Weg erwiesen hat. Dennoch gibt es Fälle, bei denen Initiativen die Innenentwicklung verhindern wollten und sogar ganz unverblümt gesagt haben: Wir wollen in der Nachbarschaft keinen Zuzug von Geringverdienern, wenn Sozialwohnungen gebaut werden. Mit solchen Fällen muss sich die Politik kritisch auseinandersetzen, denn sie unterbinden das Ziel, bezahlbaren Wohnraum für alle zu schaffen.

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Vom Michel einmal abgesehen, wirkt Hamburg noch sehr flach. Sind Wolkenkratzer keine Lösung für die Wohnungskrise?

Eindeutig nein. Wir haben in Wohngebieten wie in St. Georg, Eimsbüttel oder in Altona, also in den Gründerzeitgebieten, typischerweise eine Zahl von fünf bis sieben Geschossen. Man sieht die Spitze der Kirchtürme dort noch immer herausragen. Das sind begehrte, lebendige Viertel, in denen die Menschen gerne leben. Das ist auch der Maßstab, mit dem wir planen. Hamburg ist nicht wie unsere Partnerstadt Chicago, die ja das Wohnen in zentralen Lagen in Wohntürme verlagert hat. Und so ganz flach ist die Stadt ja nun auch nicht: Mit dem Elbtower wird an der östlichen Spitze der Hafencity ein rund 245 Meter hoher Turm entstehen. Wohnnutzung ist an dieser Stelle aber nicht vorgesehen.