Tina und ihr Freund Frank kannten sich zwei Jahre, als sie beschlossen zusammenzuziehen. Ihre gemeinsame Wohnung in München sollte innerhalb des Mittleren Rings liegen, also halbwegs im Innenstadtgebiet. 70 bis 80 Quadratmeter haben sich beide gewünscht und sich ein Limit von 1500 Euro Warmmiete gesetzt.

Mittlerweile sind sie umgezogen. Ihr Preislimit haben sie zwar eingehalten, beim Standort aber mussten sie herbe Abstriche machen. Das Paar wohnt jetzt in Pasing, am westlichen Stadtrand nahe der vielbefahrenen S-Bahn-Stammstrecke. Damit haben sich beide inzwischen arrangiert, eines aber ärgert sie schon: der Preis. Mehr als 10 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter müssten Tina und Frank eigentlich nicht bezahlen - so schreibt es für ihre Wohnlage zumindest die Mietpreisbremse vor, die in München seit Sommer vergangenen Jahres gilt. Ihre Miete aber liegt bei 18 Euro kalt, fast doppelt so hoch.

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„Das ist viel zu hoch“, sagt Anja Franz vom Mieterverein München. Sie hat viele Verträge auf dem Tisch. Manchmal kann sie es nicht fassen, welche Quadratmeterpreise in München aufgerufen werden. Nirgends sonst in der Republik kosten Wohnungen so viel Miete - teils über 20 Euro Kaltmiete je Quadratmeter in guten Lagen. Zum Vergleich: In Oberhausen im Ruhrgebiet zahlt man im Schnitt unter 6 Euro je Quadratmeter. In München ist schon eine durchschnittliche Wohnung doppelt so teuer. Und es geht weiter aufwärts mit den Preisen. „Momentan beobachten wir genau wie einige Immobilienportale, dass die Mieten weiter ansteigen“, sagt Anja Franz. Und der Statistikprofessor Göran Kauermann von der Ludwig-Maximilians-Universität, der schon seit Jahren die Daten für den Münchener Mietspiegel berechnet, hat, ermittelt: Bei Neuvermietungen verstoßen 55 Prozent der Münchener Wohnungen gegen die Mietpreisbremse.

In den meisten Großstädten Deutschlands ist es wie in München. Offiziell gilt zwar mittlerweile fast überall die Mietpreisbremse - in Frankfurt seit November vergangenen Jahres, in Hamburg seit Juli und in Berlin seit Juni 2015. Seither dürfen Wohnungen in diesen Städten im Normalfall nur maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, die meist durch den Mietspiegel ermittelt wird. Doch die Mieten steigen munter weiter. Insbesondere in begehrten Lagen, für die die Bremse eigentlich gedacht war, liegen die Preise für Neuvermietungen fast durchgehend über dem, was der Mietspiegel für diese Straßen vorsieht.

Will man etwa im edlen Stadtteil Harvestehude in Hamburg eine Vier-Zimmer-Wohnung in einer Jugendstil-Villa anmieten, so kostet der Quadratmeter in einer Anzeige fast 22 Euro kalt - dabei ist die Wohnung ohne Garten und größeren Schnickschnack, dafür war sie schon mehrfach in Wohnzeitschriften abgebildet. Der Online-Rechner zum Mietspiegel der Stadt Hamburg sieht für die Adresse maximal 12,55 Euro Kaltmiete vor. Selbst mit zehn Prozent darüber, die man offiziell nehmen darf, landet man nicht einmal nahe den Kosten in der Anzeige. Eine andere derzeit angebotene Wohnung in ähnlicher Lage ist günstiger, „nur“ 15,40 Euro je Quadratmeter. Das liegt aber auch noch 22 Prozent über den maximal 12,55 Euro. Zum Zeitpunkt der Recherche waren im Immobilienportal Immonet für Harvestehude nur zwei größere Wohnungen im Angebot, die so gerade eben mietspiegelkonform waren.

Markt schlägt Mietpreisbremse

In der deutschen Hauptstadt, die die Bremse besonders früh eingeführt hat, ist Ähnliches zu beobachten. Derzeit untersucht der Berliner Mieterverein systematisch Mietangebote in der Stadt, um den Effekt der Bremse zu erfassen. Noch ist man nicht ganz fertig, aber der Geschäftsführer Reiner Wild kann eines schon sagen: „Den Vermietern ist die Mietpreisbremse faktisch egal.“

Es ist offensichtlich: Die Mietpreisbremse, das große Vorhaben der großen Koalition, hat zwar zu jeder Menge Bürokratie geführt - überall mussten Gesetze erlassen werden, wurden Mietspiegel überprüft oder neu eingeführt. Aber sie funktioniert nicht. In guten Lagen regiert weiterhin der Marktpreis. Markt schlägt Mietpreisbremse - das ist die Bilanz, die man nach nicht ganz einem Jahr ziehen kann.

Eigentlich ist das kein Wunder. Der Druck ist groß auf die Mietpreise in Hamburg, München, Frankfurt, Berlin, aber auch in kleineren Städten wie Stuttgart, Wolfsburg oder Würzburg. Denn der Trend geht zur Stadt. Studenten, junge Leute, Singles haben hier immer schon gerne gewohnt. Nun kommen andere hinzu. Junge Familien ziehen nicht mehr ins Reihenhaus auf dem Land, sondern bleiben lieber in der Stadt nah an Kita-Plätzen und der Arbeit, der heute häufig beide Partner nachgehen. Auch Rentner ziehen zunehmend zurück in die Stadt. Ganz zu schweigen von denen, die wegen der Arbeitsstellen zuziehen.

Wenn die Nachfrage steigt, steigen die Preise. So weit, so normal - hätte die große Koalition nicht so großspurig angekündigt, das verhindern zu wollen. Die Mietpreisbremse, beschlossen im März 2015, sollte dafür sorgen, dass auf den besonders angespannten Wohnungsmärkten nicht bei jeder Neuvermietung die Mieten weiter hochgehen. Zuletzt nutzten die Vermieter die Not der Wohnungssuchenden nämlich reichlich aus und schlugen bei Neuverträgen gern einmal 30 Prozent auf die vorherige Miete auf, nach dem Motto: Die Menschen bezahlen es ja, die sind froh, wenn sie überhaupt eine Bleibe finden.

Wenn in einer Stadt die Mietpreisbremse, gilt, ist das nur noch in Ausnahmefällen erlaubt. Neubauwohnungen etwa unterliegen nicht der Mietpreisbremse und auch sehr umfassend sanierte Wohnungen dürfen noch weit oberhalb des Mietspiegels angeboten werden. Nicht aber Wohnungen, die der Vermieter nur einmal frisch durchgestrichen hat. Beides ist sinnvoll, damit es noch Anreiz für dringend benötigten Neubau sowie Sanierungen gibt.

Doch das betrifft natürlich nur einen kleinen Teil der angebotenen Wohnungen. Dass die Preise fast im gesamten Markt weiter steigen, hat andere Gründe. Da sind zum einen die Mieter, die ihre Rechte nicht einfordern. Trotz Mietpreisbremse sind Mietervereine in der ganzen Republik erstaunt, wie wenig Menschen sich zumindest erkundigen, ob ihre Miete angemessen ist. Noch seltener findet sich einer, der bereit ist, gegen einen überhöhten Mietpreis vor Gericht zu gehen. Das hat auch etwas mit dem Markt zu tun, der übervoll ist mit Interessenten für Wohnungen, Besichtigungen mit 60 Konkurrenten sind keine Seltenheit. „Wenn das Finden einer Wohnung zum Glücksspiel geworden ist, dann ist ein überhöhter Preis nicht mehr so schlimm“, sagt Wild vom Berliner Mieterverein.

Mieterschutzvereine wünschen sich mehr Mieter, die sich wehren

Patricia und Ralf jedenfalls kämen nie auf die Idee zu klagen. Sie wären schon glücklich, wenn sie überhaupt eine Wohnung finden würden. Das Paar wohnt im Frankfurter Stadtteil Bornheim: viel Grün, viele Kneipen und Geschäfte, jede Menge junger Eltern, die in kleinen Drei-Zimmer-Wohnungen wohnen, weil sie nichts Größeres finden. Patricia und Ralf haben vor drei Jahren schon einmal Glück gehabt. Da sind sie das letzte Mal umgezogen, von einer Drei- in eine Vier-Zimmer-Wohnung. Damals hatten sie eine Tochter. Kurz darauf kam das zweite Kind. Jetzt haben sie vor wenigen Monaten das dritte Kind bekommen und wollen sich wieder vergrößern. Doch es gibt kaum größere Wohnungen im Angebot. Mit drei Kindern haben sie zudem wenig Chancen, den Zuschlag zu bekommen - obwohl die Eltern beide Akademiker mit gutem Verdienst sind. „Es gibt immer einen, der mit nur ein oder zwei Kindern dort einziehen will“, sagt Patricia. Die würden dann vorgezogen, selbst wenn die Wohnung 140 Quadratmeter habe. „Wenn sich endlich mal jemand für uns entscheiden sollte, dann schauen wir natürlich nicht mehr so genau auf den Preis“, sagt sie.

Auch Tina und Frank in München wollen nicht gegen ihre hohe Miete vorgehen. Obwohl der Mieterverein ihnen den Schrieb an den Hausbesitzer aufgesetzt hatte, schickten sie ihn nie ab. „Wir waren so froh, endlich eine Wohnung gefunden zu haben. Und wir hatten Angst, es uns mit unserem neuen Vermieter sofort zu verderben“, sagen sie. Deshalb bezahlen sie lieber Monat für Monat einen verdammt hohen Preis.

Die Mieterschutzvereine wünschen sich mehr Mieter, die sich wehren: „Wir warten darauf, dass wir endlich einen Musterprozess führen können“, sagt Anja Franz. Doch das Interesse seitens der Mieter ist bislang gering, sich zu wehren - auch in anderen Städten. In Berlin etwa machte der Mieterverein eine Aktion, in der Mieter kostenlos die Miethöhe bei neuen Mietverträgen auf der Grundlage des Mietspiegels überprüfen lassen konnten. Es meldeten sich gerade einmal 25 Mieter. In einer 3,5-Millionen-Einwohner-Stadt, in der jährlich rund 90 000 Wohnungen neu vermietet werden, ist das fast nichts.

Das liegt einerseits daran, dass viele Mieter noch gar nicht wissen, dass und wie sie sich wehren können. „Wenn wir Verträge zur Prüfung bekommen, machen wir darauf aufmerksam, wenn der Mietpreis über der Höchstgrenze liegt“, sagt Mietervertreterin Franz, „der Mieter muss sich dann bemerkbar machen und sein Recht vom Vermieter einfordern.“ Er müsste ihm per Brief erklären, dass er nicht gewillt ist, mehr als die Höchstgrenze plus zehn Prozent zu zahlen, dass er die geforderte Miete nur unter Vorbehalt überweist und den überzähligen Betrag zurückfordert.

Selbst wer das weiß, scheut oft den Ärger gleich zu Beginn des Mietverhältnisses. Doch es ist viel zu simpel, den Mietern deshalb die Schuld dafür in die Schuhe zu schieben, dass die Mietpreisbremse nicht funktioniert. Denn das Scheitern ist in Wirklichkeit schon im Gesetz angelegt. Wahrscheinlich war es sogar genau so gewollt.

Der Gesetzgeber hat nämlich sehr viele schwer überprüfbare Ausnahmen geschaffen. Die wichtigste: Wurden Wohnungen bislang schon zu Preisen oberhalb des Mietspiegels vermietet, darf der Hausbesitzer auch künftig dasselbe Niveau verlangen, also eine Miete, die weit über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Das gilt in München für etwa jeden dritten Mietvertrag.

Was nach sinnvollem Bestandsschutz klingt und nach dem Versuch, das Preisgefüge in den Städten nicht plötzlich völlig durcheinanderzuwerfen, ist für den Mieter ein Problem. Denn wenn ihm eine teure Wohnung angeboten wird, weiß er nur im seltensten Fall, ob der Vormieter schon genauso viel gezahlt hat oder ob der Hausbesitzer zwischenzeitlich kräftig erhöht hat. Dass er Beweise dafür hat, dass die Miete so nicht rechtens ist, weil ihm etwa der alte Mietvertrag vorliegt, ist noch viel seltener. Er muss also erst einmal auf gut Glück gegen seinen Vermieter vorgehen. Unter diesen Umständen sind nur wenige Mieter bereit, sich auf einen Rechtsstreit einzulassen. „Das tun nur Leute, die rechtsschutzversichert sind“, erzählt eine Mieter-Beraterin aus Hessen.

Dazu kommt, dass man die zu viel gezahlte Miete nicht rückwirkend zurückverlangen kann, sondern nur ab dem Zeitpunkt der Rüge. Das bedeutet, dass Mieter gleich zu Beginn des Mietverhältnisses gegen ihren Vermieter vorgehen müssten, wenn sie nicht zu viel zahlen wollen. Sie können nicht nach einigen Jahren oder kurz vor Auszug das Geld zurückverlangen. Da solch eine Streitigkeit natürlich schnell das Verhältnis zwischen Eigentümer und Mieter belastet, sind nur wenige dazu bereit. Da hat man endlich in Hamburg, München, Frankfurt in begehrter Lage eine schöne Wohnung gefunden trotz zig Mitbewerbern - und dann legt man sich sogleich mit seinem Vermieter an? Für die meisten Menschen ist das undenkbar, schließlich kann der Vermieter ihnen das Leben auch schnell schwermachen, wenn er nur will. Für die Vermieter gibt es so einen Anreiz, es einfach mal zu versuchen, mehr zu verlangen. Denn große Rückzahlungen müssen sie nicht befürchten.

Die Vermieter reagieren auf ihre Art darauf

Das muss man alles nicht schlimm finden. Schließlich haben Marktpreise ihre Berechtigung, auch auf dem Mietmarkt. Sie signalisieren, wo Wohnungen besonders knapp sind, geben Anreize, neu zu bauen. Eine Mietpreisbremse kann - wie jeder manipulierte Preis - schnell verzerrend wirken und Ungerechtigkeiten erzeugen. Doch eines ist gewiss: Die große Koalition hat hier etwas als Bremse verkauft, was de facto keine Bremse ist.

Wie es so weit kommen konnte, dazu hat der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbunds, Lukas Siebenkotten, seine ganz eigene Theorie. Die Idee der Mietpreisbremse wurde anfangs von SPD, Grünen und Linkspartei aufgegriffen. „Die CDU hat sich nicht dafür interessiert“, erzählt er. „Bis Frau Merkel sich plötzlich dafür ausgesprochen hat.“ So landete die Mietpreisbremse am Ende zwar im Koalitionsvertrag, weite Teile der CDU waren aber klar dagegen. „Also hat man sie später zwar umgesetzt, aber man hat die Mietpreisbremse mit einer Bremse versehen“, sagt Siebenkotten. Übersetzt bedeutet das: Die Regierung hat die Illusion geschaffen, sie würde die Mieten in den Großstädten bremsen. In Wirklichkeit aber hat sie ein Gesetz verabschiedet, das so viele Löcher hat, dass gerade das nicht passiert.

Natürlich gibt es Vermieter, die sich an die Mietpreisbremse halten. Das sind aber häufig diejenigen, die schon immer niedrige Mieten verlangt haben: Vermieter in städtischer Hand oder Genossenschaften. Der weitaus größte Teil der privaten Vermieter verlangt weiterhin normale Marktpreise. Die steigenden Mieten verschärfen die Lage für Zuzügler auch durch einen zweiten Effekt. Sie führen dazu, dass immer weniger Wohnungen frei werden. Viele Großstadtbewohner scheuen mittlerweile den Umzug wie der Teufel das Weihwasser. Karin und Sven zum Beispiel, sie leben mit ihren zwei pubertierenden Jungs in der Münchener Wohnung, die beide schon als junges Paar bezogen haben. Das bedeutet: 65 Quadratmeter Platz für alle. Schon seit Jahren wünschen sie sich ein zusätzliches Zimmer, doch ein Umzug würde heißen, dass ihre künftige Wohnung nicht mehr 750 Euro kosten würde, sondern ungefähr das Doppelte. „Das ist es uns dann doch nicht wert“, sagen beide, „da warten wir lieber, bis der Große in drei Jahren aus dem Haus ist, dann löst sich das Problem von allein.“

Auch ältere Leute ziehen häufig nicht mehr aus ihren großen in kleinere Wohnungen, weil es sich schlicht nicht lohnt. So beginnt in guten Lagen ein Teufelskreis an Mietsteigerungen, der erst dann durchbrochen wird, wenn mehr gebaut wird oder die Menschen einen anderen Stadtteil finden, der auf einmal zum Trend wird. Die Mietpreisbremse jedenfalls hilft hier bislang nicht.

Die Vermieter reagieren auf ihre Art darauf. Insbesondere diejenigen, die in extrem guten Lagen vermieten und sowieso schon deutlich mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen, haben ihre Verträge angepasst. Staffelmieten oder Mieten, die jährlich automatisch prozentual ansteigen - solche Verträge sind heute keine Ausnahme mehr, sondern in guten Lagen die Regel. Was mit solchen Verträgen angesichts der Mietpreisbremse passiert, ist noch nicht ganz klar. Denn eigentlich darf ein Vermieter, der schon oberhalb der Vergleichsmiete liegt, nicht weiter erhöhen. Die Vermieter bewegen sich hier mindestens in einer Grauzone und testen aus, was die Mieter sich noch gefallen lassen.

Mieterschutzvereine wünschen sich deshalb, dass das Gesetz verändert wird. Ihre Idee: Vermieter sollen schon bei der Vermietung angeben müssen, warum sie über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. „Das wäre eine bedeutende Verbesserung“, sagt Siebenkotten vom Deutschen Mieterbund.

Langfristig ist es aber keine Lösung. Denn es gibt in der Stadt schlicht zu wenige Wohnungen angesichts des Zuzugs. Da hilft auch die Mietpreisbremse nicht. Bleiben nur zwei Optionen: dass schnell mehr gebaut wird oder dass die Leute wieder beginnen, weiter rauszuziehen. Gute Nahverkehrsanbindungen, gute Kitas und mehr Arbeitsstellen auf dem Land wären ein Anreiz.