Die Paradise Papers zeigen wieder einmal, wie Immobilienhaie die Rechtslage schamlos ausnutzen. Durch die Miethaie verlieren die Bundesländer jedes Jahr Beträge in Milliardenhöhe.

Jedes Jahr wechseln Zehntausende Mietwohnungen ihren Besitzer, weil große Unternehmen Gewinne machen wollen. Während jeder private Häuslebauer oder Wohnungskäufer brav die Grunderwerbssteuer entrichten muss, umgehen die Konzerne diese Abgabe mit einem Trick, der ihnen Millionen spart.

Die Debatte um die Paradise Papers brachte den Steuertrick ans Tageslicht: Er heißt „Share Deal“. Ein Käufer eines Immobilienunternehmens kauft nicht die Gebäude, sondern die Firma, der diese gehören. Kauft er weniger als 95 Prozent der Anteile, muss er keine Grunderwerbssteuer bezahlen. In Bayern beträgt sie 3,5 Prozent des Kaufpreises, in Berlin sechs Prozent, in Brandenburg sind es sogar 6,5 Prozent.

Die Branche boomt: Das Transaktionsvolumen am Immobilienmarkt wuchs von 13,4 Milliarden Euro im Jahr 2000 auf 79 Milliarden Euro im Jahr 2015 an. Drei Millionen Wohnungen wechselten in diesem Zeitraum bei Großverkäufen (ab 800 Wohnungen) den Besitzer! Doch von diesem wachsenden Umsatzkuchen bekommt der Staat zunehmend seinen Anteil an Grunderwerbssteuer vorenthalten. Der Anteil der Share Deals an den Verkäufen liegt bei 32 Prozent. Dabei sind diese Deals eine legale Form des Steuersparens der Miethaie – aber dem Staat geht dadurch viel Geld verloren geht – nach Schätzungen des hessischen Finanzministeriums jährlich eine Milliarde Euro! Die Grunderwerbssteuer fließt dem Bundesland zu, in dem sie anfällt.

Eine Hand voll Unternehmen verdient daran - Mieter sind die Leidtragenden

Die Profiteure sind ein bis zwei Hand voll große Marktteilnehmer, kritisiert die Grünen-Bundestagsabgeordnete Lisa Paus. Und die Leidtragenden sind Zehntausende von Mietern, die nach jedem Verkauf ihrer Wohnung sich vor Mieterhöhungen, Luxussanierung oder Umwandlung ihrer Bleibe in ein Eigentumswohnung fürchten müssen.

Denn „die Möglichkeit, per Share Deal die Grunderwerbssteuer zu umgehen, sorgt dafür, dass die Wohnbestände wie Aktien zwischen den Konzernen gehandelt werden.“ Für Münchens Ex-OB Christian Ude (SPD) wirken die Share Deals deshalb wie ein „Brandbeschleuniger der Wohnungsspekulation.“

Tatsächlich sind ein großer Teil der Großverkäufe sind Spekulationsgeschäfte: Lag der Anteil der Wiederverkäufe von Wohnungspaketen 2002 noch bei 5,3 Prozent, schnellte er bis 2011 auf 81 Prozent hoch, voriges Jahr waren es 45,9 Prozent.

In den Jamaika-Verhandlungen steht das Thema jetzt auf der Tagesordnung. Die Grünen wollen dafür sorgen, dass die Grunderwerbsteuer schon bei Anteilsverkäufen unter 50 Prozent fällig wird. Paus: „Bei einer Besteuerung von Share Deals würde sich der Handel mit großen Immobilienbeständen und die Fusion großer Wohnungsunternehmen weniger lohnen.“ Im Ergebnis würde die aus Verbrauchersicht hoch problematische Konzentration von Wohnungsbeständen eingeschränkt.

Doch so einfach ist das nicht mit den Reformvorschlägen der Grünen: „Vor allem die Mittelstandsunion Bayern habe sich quergestellt“, berichtet Paus. „Und jetzt haben wir vor allem Schwierigkeiten, das Thema bei der FDP durchzubringen.“ In Bayern sollte Finanzminister Markus Söder eigentlich größtes Interesse daran haben, die Grunderwerbssteuer zu bekommen, die ihm durch Share Deals entgeht. Wie positioniert sich die CSU bei den Jamaika-Verhandlungen dazu? Die tz fragte bei Finanzminister Markus Söder nach. Der ließ ausrichten: „Zum Komplex ,Sondierung‘ teile ich Ihnen mit, dass wir die aktuellen Vorschläge nicht kommentieren.“

So funktioniert der Share Deal

Immobilienunternehmen nutzten Share Deals zur Steueroptimierung. Das kaufende Unternehmen erwirbt demnach nicht die Immobilien, sondern die Anteile einer Gesellschaft, die Immobilien besitzt. Wenn der Hauptkäufer weniger als 95 Prozent des Wertes des Unternehmens erwirbt, muss er keine Grundsteuer abführen. Nach fünf Jahren kann der Käufer die restlichen Anteile steuerfrei erwerben. Für Privatleute lohnen sich Share Deals beim Immobilienkauf nicht, da man viel Geld für Anwälte, Wirtschaftsprüfer und Notare benötigt. Share Deals rentieren sich ab einem Volumen von rund 15 Millionen Euro.

GBW: Millionen Steuerverlust?

In der Liste der Share Deals, die die Bundesregierung auf eine Anfrage der Grünen veröffentlichte, taucht auch der Verkauf der ehemals staatlichen Wohnbaugesellschaft GBW an die Augsburger Immobilien-AG Patrizia auf.

+ GBW-Mieter an der Adams-Lehmann-Straße verzweifeln im April wegen der Mieterhöhung. © Westermann Die rund 30 000 Wohnungen wurden 2013 unter Finanzminister Markus Söder (CSU) von der Bayerischen Landesbank für 2,45 Milliarden Euro verkauft. Für diese Summe wären normalerweise rund 84 Millionen Euro Grunderwerbssteuer fällig. Die Patrizia kaufte aber nur 92 Prozent der Aktien, womit sie unter der Steuerpflicht-Marke von 95 Prozent blieb. Ein klassischer Share Deal, mit dem man die Grunderwerbsteuer sparen kann? Ein Angebot bayerischer Städte, die GBW zu kaufen, wurde abgelehnt, weil sie 200 bis 300 Millionen weniger boten, als die Patrizia. München kaufte jener später zum Mieterschutz für rund 100 Millionen Euro 237 GBW-Wohnungen ab.

Außerdem muss die Stadt nun Wohngeld für Mieter bezahlen, die nach Mieterhöhungen nicht zahlen können. Dietz wollte Söder Share Deal der Patrizia befragen. Die Antwort seiner Sprecherin: „Ich verweise auf das Steuergeheimnis.“