La puissance de feu des géants de l’e-commerce, les changements de comportement des consommateurs et la pression immobilière contraignent de plus en plus de commerçants indépendants à fermer boutique. Dans les villes wallonnes, un espace commercial sur cinq est vide.

Deux mille cinq cents magasins de moins en dix ans en Wallonie, 9.700 de moins en Flandre et à Bruxelles. Les petits commerces désertent de plus en plus le cœur des villes. Ces espaces sont repris par d’autres magasins, de l’horeca ou des activités de services (bureaux d’intérim, agences immobilières…). Mais pas toujours.

Il suffit de se balader dans certaines villes wallonnes pour constater à quel point les espaces commerciaux vides se multiplient.

Jean-Luc Roisin, l’administrateur délégué de Chronostock Belgique, est bien placé pour en parler. Cette société spécialisée qui a ouvert en dix ans plus de 350 magasins éphémères, a davantage de choix d’emplacements qu’auparavant.

"En général, les propriétaires nous appellent d’eux-mêmes pour nous proposer des espaces. C’est de plus en plus fréquent: les loyers étant devenus fort chers, ils ont de plus en plus de difficulté à trouver des locataires. Nous leur permettons d’éviter des vides locatifs", explique Jean-Luc Roisin.

20,3% Dans les centres-villes wallons, un espace commercial sur cinq est vacant. La désertification est en croissance régulière. En 2013, 16,3% seulement des cellules commerciales étaient vides, un taux passé à 18,2% en 2016.

Ce phénomène concerne les trois régions du pays. Et il tend à s’aggraver. Dans les centres-villes wallons, un espace commercial sur cinq est vacant. Ce "nettoyage par le vide" connaît une croissance régulière. En 2013, 16,3% seulement des cellules commerciales étaient vides, un taux passé à 18,2% en 2016.

"En Wallonie, cette tendance s’est même fortement amplifiée en 2018, avec une perte de 622 magasins. Et les chiffres de 2019 vont dans le même sens. Jusqu’en août dernier, 475 magasins ont déjà mis la clé sous la porte", précise Christine Mattheuws, présidente du Syndicat neutre pour indépendants (SNI).

Cette dégradation touche également la Flandre et Bruxelles. Selon des données recueillies par nos confrères du Tijd auprès du bureau d’études spécialisé Locatus, le taux de surfaces commerciales vides a plus que doublé en Région bruxelloise, passant de 5% en 2009 à 11,1% en 2019 (et même 11,9% à Bruxelles-Ville). En Flandre, il passe de 5,9% à 9,7%. Et dans certaines villes du nord du pays, l’évolution est spectaculaire. À Alost par exemple, le nombre de surfaces vacantes a triplé. Il a plus que doublé à Gand et bondi de 76% à Hasselt.

Vue en plein écran ©BELGAIMAGE

On reste cependant dans des proportions éloignées de ce que vivent certaines villes wallonnes comme Verviers, où une surface commerciale sur trois est vide. "Beaucoup de villes se meurent. Nous hésitons par exemple à aller à Namur, qui était pourtant un fleuron wallon", dit Jean-Luc Roisin.

À l’origine de cette bérézina, il y a bien sûr le marasme des enseignes, essentiellement textiles. Des chaînes comme Mexx, M&S Mode, ou CoolCat ont disparu des radars. En électroménager, pratiquement tous les commerces indépendants ont fermé leurs portes.

L’alimentation parvient par contre à maintenir la tête hors de l’eau, grâce notamment au succès des supérettes de quartier, souvent ouvertes le dimanche. "Des magasins spécialisés comme les poissonneries ou les boucheries peuvent s’en sortir, mais pour cela elles doivent être spécialisées et présenter une offre différente de celle des supérettes et des supermarchés", dit Christine Mattheuws.

E-commerce et sédentarité

L’explication la plus évidente est la progression inexorable du commerce en ligne (lire ci-contre). Sa puissance de feu tue les magasins physiques indépendants, qui n’ont pas les moyens de proposer un service en ligne.

Et qui dit commerce en ligne dit sédentarité, et donc moins de passage dans les rues commerçantes. Ce qui incite certaines enseignes à s’en aller. Et un taux d’occupation qui se réduit, cela influence aussi le flux des passants, créant ainsi un effet boule de neige.

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"Les promoteurs immobiliers sont prêts à tout pour garantir un flux de passants. Des magasins comme Primark ou Action, qui drainent énormément de monde, bénéficient dès lors de loyers quasi nuls parce qu’ils garantissent du passage de chalands", souligne Pierre-Alexandre Billiet, CEO du magazine spécialisé Gondola et professeur à la Solvay Business School.

Certains incriminent aussi la pression croissante exercée par les promoteurs immobiliers. "Les locations A, qui concernent les implantations dans les rues commerçantes des grandes villes, sont devenues impayables", dit Christine Mattheuws.

"On se trouve aujourd’hui face à une confrontation entre deux modèles." Pierre-Alexandre Billiet professeur à la solvay business school

En Wallonie, les loyers de certaines peuvent ainsi atteindre 1.200 euros le mètre carré dans les rues du centre de Namur, et même près de 1.500 euros dans la rue Vinâve d’Île à Liège. De quoi faire fuir le petit indépendant.

"Sur un plan général, la location immobilière commerciale est 25% trop chère par rapport au flux des profits et pertes des distributeurs", résume Pierre-Alexandre Billiet.

Du côté des organisations de classes moyennes, on incrimine aussi les charges salariales. "Comme la construction et l’horeca, le commerce de détail est une activité très intensive en main-d’œuvre. Malgré les efforts consentis durant les dernières années, les charges salariales restent trop élevées", indique Christine Mattheuws.

Celle-ci met aussi en question la capacité de gestion parfois déficiente de certains indépendants. "Beaucoup pensent que lancer et gérer un commerce est facile, mais il faut pouvoir le gérer. Certains commerçants n’ont aucune idée des produits qui leur rapportent la marge la plus importante. Résultat: près de 15% des entreprises indépendantes ont une solvabilité négative, autrement dit plus de dettes que d’actifs", dit la présidente du SNI.