Noch mehr Tempo im Mietwohnungsbau – der Druck auf die Mieten nimmt zu Die Überproduktion bei Mietwohnungen in der Schweiz hält an. Laut neusten Daten könnten im laufenden Jahr sogar noch mehr Mietwohnungen gebaut werden als bisher. An städtischen Lagen wird Stockwerkeigentum teilweise fast verdrängt.

Wohnungen auf dem «Greencity»-Gelände der ehemaligen Papierfabrik Sihl in Zürich. (Annick Ramp/NZZ)

Seit etwa sechs Jahren werden in der Schweiz mehr Wohnungen gebaut als zusätzlich nachgefragt. Das war zunächst eine willkommene Entwicklung, denn mit einer Leerstandsquote von unter einem Prozent war der Wohnungsmarkt ausgetrocknet. Inzwischen hat sich die Situation jedoch gewandelt. Seit 2016 herrscht gemäss einer Studie von Meta-Sys und der ZHAW im schweizweiten Mittel keine Knappheit mehr. Bei der letzten offiziellen Zählung vom Juni 2017 standen mehr als 64 000 Wohnungen leer, die Leerstandsquote betrug bereits 1,45%. Die Marktmieten sind, ebenfalls seit 2016, am Sinken.

Mietwohnungen machen Grossteil des Leerstands aus

Zeit also für die Bau- und Immobilienbranche, beim Wohnungsbau den Fuss vom Gaspedal zu nehmen, würde man meinen. Aber nein: Noch immer wird in hohem Tempo weitergebaut, wie das neuste Immo-Monitoring von Wüest Partner (WP) zeigt. Insgesamt könnten laut dem Beratungsunternehmen im laufenden Jahr mehr als 51 000 neue Wohneinheiten erstellt werden. Zum Vergleich: Die Zahl der Haushalte in der Schweiz nahm im vergangenen Jahr um 44 000 zu, 2018 dürften es angesichts der rückläufigen Zuwanderung eher weniger sein. Nochmals einige tausend leere Wohnung mehr sind somit programmiert.

Betroffen vom Bauboom sind in erster Linie Mietwohnungen. Laut WP wurden in der zweiten Jahreshälfte 2017 so viele Baugesuche eingereicht, dass 3,7% mehr Mietwohnungen gebaut werden könnten als in der Vorjahresperiode. Es kommt also sogar noch zu einer Beschleunigung, und dies, obschon bei den Mietwohnungen die Überversorgung besonders ausgeprägt ist. 52 700 der 64 300 leeren Wohnungen – knapp 82% – sind zur Miete ausgeschrieben.

Der Boom im Mietwohnungsbau hält an Anzahl baubewilligte Wohneinheiten pro Jahr und Gemeindetyp (gleitende Jahressummen)

Der Grund ist der grosse Anlagedruck, unter dem Versicherungen oder Pensionskassen angesichts der anhaltenden Negativzinsen leiden. Die institutionellen Investoren müssen ihr Geld anlegen, und Immobilien liefern punkto Rendite-Risiko-Verhältnis weiterhin gute Werte. Im letzten Jahr betrugen die Netto-Cashflow-Renditen von Wohnobjekten laut WP immer noch 3,6%, was angesichts der Renditen von zehnjährigen Bundesobligationen nahe null doch beträchtlich ist. Auch wenn ein erhöhter Leerstand die Einnahmen leicht drückt, bleiben Immobilienanlagen vergleichsweise attraktiv. Dies zumindest, wenn der Kaufpreis der Liegenschaften langfristig gesichert werden kann – was bisher auch meist erreicht wurde.

Verdrängungseffekt

Der starke Anlagedruck bei den Institutionellen führt nicht nur dazu, dass viele Mietwohnungen gebaut werden. Die hohen Preise, die sie für Wohnliegenschaften zahlen (bzw. die niedrigen Renditen, die sie in Kauf nehmen), sind mit ein Grund, weshalb weniger Stockwerkeigentum gebaut wird, obschon die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ausser im Luxusbereich durchaus noch vorhanden ist.

Denn während früher Stockwerkeigentum für Entwickler klar die lukrativste Variante war, ist dies heute nicht mehr unbedingt der Fall. Laut Christoph Caviezel, dem CEO von Mobimo, kann es durchaus sein, dass ein institutioneller Investor für eine Liegenschaft gleich viel zahlt, wie man mit dem Verkauf von Stockwerkeigentum lösen könnte. Und wenn man als Entwickler dann wählen kann zwischen dem aufwendigen und riskanteren Weg über den Verkauf von Einzelwohnungen und dem Verkauf als Ganzes, ist der Entscheid klar.

Bei der Überbauung auf dem Labitzke-Areal war laut Caviezel genau dies der Fall: Mobimo hatte ursprünglich geplant, einen der beiden Wohntürme im Stockwerkeigentum zu erstellen. Als sich jedoch zeigte, dass ein Verkauf der Liegenschaft als Ganzes gleich viel einbringt, verkaufte man den Turm an einen Investor, im konkreten Fall an die Allianz.

Zu viele Wohnungen an suboptimalen Lagen

Es werden also grundsätzlich zu viele Wohnungen gebaut, das ist unbestritten. Aber wird wenigstens das gebaut, was nachgefragt wird? Gewisse Zweifel sind angebracht. Allein die Tatsache, dass mehr als 10 000 der leerstehenden Wohneinheiten nicht älter als zwei Jahre sind und die Leerstandsquote im Neubau damit rund 10% beträgt, lässt darauf schliessen, dass die neuen Wohnungen nicht so begehrt sind, dass sie neben jenen, die unbedingt eine Wohnung brauchen, auch noch haufenweise Mieter anziehen, die ihre ältere Wohnung gegen eine neue tauschen wollen.

Das hat zum Teil preisliche Gründe. Zum einen macht das Mietrecht bzw. die Preisdifferenz zwischen den Angebotsmieten auf dem freien Markt und den Mietpreisen bei bestehenden Verträgen das Umziehen generell unattraktiv. Neu erstellte Objekte sind aber abgesehen vom besseren Standard und Zustand auch deshalb teurer, weil die Baulandpreise in den letzten Jahren stark gestiegen sind. Laut WP sind für Neubauwohnungen an gleicher Mikrolage und mit gleicher Grösse im Schweizer Schnitt 580 Fr. mehr zu zahlen als etwa für Objekte im Alter von 35 Jahren. In den beiden Mieterhochburgen Genf und Zürich kann die Differenz der monatlichen Nettomiete zwischen einem Alt- und einem Neubauobjekt gar über 1500 Fr. betragen.

Es geht aber nicht nur um den Preis. Die neuen Wohnungen stehen auch teilweise am falschen Ort, oder sie entsprechen von der Grösse her nicht der Nachfrage. Was die Lage anbelangt, untersucht WP regelmässig, wo die leeren Wohnungen stehen. Die Immobilienexperten kommen zu dem ernüchternden Schluss, dass die regionalen Unterschiede bei den Leerständen zunehmen. Es wird also teilweise dort gebaut, wo bereits relativ hohe Leerstände zu verzeichnen sind – was mit der Verfügbarkeit von Bauland zusammenhängt. Um ein Extrembeispiel zu nennen: Die Zahl der Neubaubewilligungen im Oberaargau hat zwischen 2015 und 2017 stark zugenommen, obschon dort die Leerstandsquote bereits bei über 10% liegt.

Problematischer Herdentrieb

Aber nicht nur punkto Lage, sondern auch mit Blick auf die Grösse der angebotenen Wohnungen kommen Zweifel auf, ob das Angebot optimal auf die Nachfrage abgestimmt ist. Zu den Skeptikern gehört Fredy Hasenmaile, Immobilienökonom bei der Credit Suisse. Laut Hasenmaile sind die Investoren zwar aufgrund des allgemein bekannten Trends zu kleineren Haushalten dazu übergegangen, kleinere Wohnungen zu erstellen. Aber der Kurswechsel sei nicht konsequent genug. Statt wie früher mehrheitlich Drei- und Vier-Zimmer-Wohnungen zu bauen, würden jetzt einfach fast nur noch Drei-Zimmer-Wohnungen gebaut, in der Hoffnung, die Wohnungsgrösse sei ein guter Kompromiss, indem sie sowohl die Bedürfnisse von Mehrpersonen­haushalten erfülle wie auch diejenigen von Kleinhaushalten.

Abgesehen davon, dass man argumentieren kann, dass Drei-Zimmer-Wohnungen zwar die Bedürfnisse unterschiedlicher Nachfragergruppen befriedigen mögen, aber keine davon optimal (für eine Familie zu klein und für ein Paar schon wieder etwas gross), stellt sich laut Hasenmaile das Problem des Herdentriebs. Bereits 2016 wies die Drei-Zimmer-Wohnung von allen Wohnungsgrössen die höchste Leerstandsziffer auf, und im letzten Jahr ist die Leerstandsquote weiter auf 1,76% gestiegen. Von den Wohnungen mit zwei Zimmern oder solchen mit fünf oder mehr Zimmern stehen nicht halb so viele leer, bei den Ein-Zimmer-Wohnungen sind es sogar noch weniger. Eine Umkehr dieses Trends ist laut Hasenmaile nicht in Sicht. Eine Stichprobe bei rund 3000 im Bau befindlichen Mietwohnungen habe zutage gefördert, dass der Anteil der Drei-Zimmer-Wohnungen mit 39% noch höher sei als bei den kürzlich fertiggestellten Objekten.

Rückgang der Marktmieten

Aufgrund der skizzierten Entwicklungen sind sich die Immobilienfachleute einig, dass die Marktmieten in der Schweiz weiter sinken werden. WP rechnet 2018 mit einem Rückgang um 1,2%, nach einem Minus von 1,4 bzw. 1,5% in den vergangenen beiden Jahren. Die UBS ging in ihrer letzten Immobilienmarkt-Studie sogar davon aus, dass die Marktmieten in den nächsten drei Jahren um mehr als 10% fallen werden. Das heisst allerdings nicht, dass es nicht weiterhin Orte gibt, in denen Wohnraum knapp bleibt, wie beispielsweise in Genf, Zürich, Basel oder Zug. Mit niedrigeren Mieten ist in diesen Städten nicht zu rechnen.