La revisione degli estimi è stata rinviata (almeno per ora …).

Anche se alcune scelte erano ormai già ben delineate.

Per esempio il fatto che le categorie catastali sarebbero cambiate, e che le rendite dovevano essere calcolate sulla superficie catastale.

Ma quali dovevano essere le nuove categorie?

E perchè cambiarle?











1. Facciamo un passo indietro.

Quello che oggi si chiama catasto fabbricati, fino a pochi anni fa si diceva nuovo catasto edilizio urbano (NCEU).

Perché “nuovo” catasto?

Semplice: rispetto a quello che c’era prima, costituiva una bella novità.

Infatti – sino ad allora – il catasto era solo rurale (nuovo catasto terreni – nct), almeno per la gran parte della penisola.

Forse ti starai chiedendo:

“Chissà quando è stato istituito”



Un bel po’ di anni fa.

Infatti prese il via nell’epoca a cavallo degli anni trenta e quaranta.

Sì.

In effetti qualche anno è passato.

E di cose ne sono cambiate.

C’è stata una guerra.

E’ arrivato il suffragio universale.

L’uomo è andato sulla luna.

E via dicendo.

Hanno fatto bene – quindi – a cambiargli il nome.

Ma cos’altro è cambiato?

Non molto.

Le categorie catastali – per esempio – sono sempre le stesse.

E molte rispecchiano un mondo che non c’è più.

Un esempio su tutti?

L’abitazione ultrapopolare, e cioè quella senza bagno; anzi la “latrina”, che era nel corridoio comune e serviva anche altri appartamenti.



Quasi inconcepibile nell’Italia del terzo millennio.

Con l’informatizzazione – poi – è arrivato il catasto on line (completamente obbligatorio da giugno 2015).

E con il sister le visure in rete.

Ma le basi del catasto fabbricati sono sempre la stesse.

Nulla è cambiato, tranne una cosa.

Le rendite catastali.

Quando?

Perchè?

Vediamo un po’.



2. La prima revisione degli estimi.

Fino a poco tempo fa, le rendite catastali erano riferite al triennio ’37-’39, e per renderle attuali andavano moltiplicate per dei coefficienti.

Questi parametri venivano periodicamente aggiornati dalla commissione censuaria centrale, e servivano per stabilire la base imponibile di alcune imposte e tasse.



Poi si decise di aggiornare gli estimi catastali.

Era la fine degli anni ottanta.

Stava per tramontare l’epoca dell’INVIM.

Una delle imposte più ingiuste e contrastate della nostra storia.

Di lì a poco sarebbe arrivata l’ICI, che oggi (in nome della semplificazione) è stata sostituita da IMU, e TASI con l’aggiunta della TARI (passando attraverso la TARES e la RES – ex TARSU, TIA e superTIA).

E cioè la IUC: imposta “una e trina” al tempo stesso.



Ti sei perso?

Sì, in effetti…

Ci vorrebbe un capitolo a parte.

Ma andremmo fuori tema.

Comunque in quegli anni le rendite catastali vennero rese più attuali, e vennero riferite all’epoca censuaria ’88-’89.

Ma in molti casi i valori superarono quelli di mercato.

E questo – a distanza di tanti anni – per molti è ancora, un gran problema.

Infatti quelle rendite sono a tutt’oggi, ancora in vigore.

Ma le categorie?

No.

Quelle non vennero cambiate.

Ma perchè sono sempre le stesse?

Si è mai pensato di riformarle?





3. La riforma rimasta al palo.

Verso la fine degli anni novanta si gettarono le basi per una nuova – e finalmente equa – revisione degli estimi.

Venne stabilito che la rendita doveva essere calcolata in base ad un parametro univoco per tutti i tipi di fabbricati, e cioè la superficie catastale.

Vennero inoltre stabilite quelle che sarebbero dovute essere le nuove categorie catastali.

Ma gli anni sono passati senza che esse venissero poi istituite.

E tutto ciò pare che oggi venga considerato obsoleto, tanto che sembra essere allo studio un nuovo sistema di classamento.

Vi saranno quindi delle nuove categorie catastali rispetto a quelle concepite nel 1998 e mai adottate.

Ma la superficie catastale da dove si prende?

Si può trovare nelle visure?





4. Il “mistero” della superficie catastale scomparsa.

La superficie catastale è un dato che deve essere obbligatoriamente calcolato per la maggior parte degli aggiornamenti catastali.



L’obbligo vige ormai da molti anni.

Ognuno di noi tecnici (architetti, geometri, ingegneri, periti, ecc.) calcola questo dato attraverso il software ministeriale docfa.



E per molti anni, una volta presentato il docfa, la superficie catastale compariva in visura.

Verso la metà del 2009 questo dato sparì dalle visure catastali.

E nessuno ha mai spiegato il perché.

Vedere per credere:

prima,

dopo.



Perchè?

Chissà…



5. La superficie catastale riapparsa.

Il 9 Novembre 2015, senza alcun preavviso, la superficie catastale è riapparsa nelle visure catastali.

Per ora il dato non incide sulla tassazione degli immobili, tranne (forse) la TARI.

Se la superficie non è corretta si può richiedere la rettifica.

Il modulo lo puoi trovare nel sito dell’agenzia delle entrate, o nella pagina del nostro sito dedicata alla modulistica catastale.

Ci trovi anche un foglio excel per il calcolo della superficie catastale.

Ma veniamo al dunque.



Vediamo quali erano le categorie concepite nel 1998.

E quali sono quelle che ci aspettano.

















6. Le categorie previste dal DPR 138/98.

Come detto nelle righe che precedono a pagina uno (ci vai cliccando sull’1 azzurro giù in fondo a questa webpage), nel 1998 erano state previste delle nuove categorie catastali.



E sono quelle che seguono.



Unità immobiliari ordinarie

Gruppo R

(Unità immobiliari a destinazione abitativa di tipo privato e locali destinati a funzioni complementari)

R/1 – Abitazioni in fabbricati residenziali e promiscui.

R/2 – Abitazioni in villino e in villa.

R/3 – Abitazioni tipiche dei luoghi.

R/4 – Posti auto coperti, posti auto scoperti su aree private, locali per rimesse di veicoli.

Gruppo P

(Unità immobiliari a destinazione pubblica o di interesse collettivo)

P/1 – Unità immobiliari per residenze collettive e simili.

P/2 – Unità immobiliari per funzioni sanitarie.

P/3 – Unità immobiliari per funzioni rieducative.

P/4 – Unità immobiliari per funzioni amministrative, scolastiche e simili.

P/5 – Unità immobiliari per funzioni culturali e simili.

Gruppo T

(Unità immobiliari a destinazione terziaria)

T/1 – Negozi e locali assimilabili.

T/2 – Magazzini, locali da deposito e laboratori artigianali.

T/3 – Fabbricati e locali per esercizi sportivi.

T/4 – Pensioni.

T/5 – Autosilos, autorimesse e parcheggi a raso di tipo pubblico.

T/6 – Stalle, scuderie e simili.

T/7 – Uffici, studi e laboratori professionali.

Unità immobiliari speciali

Gruppo V

(Unità immobiliari speciali per funzioni pubbliche o di interesse collettivo)

V/1 – Stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei ed impianti di risalita.

V/2 – Stabilimenti balneari e di acque curative.

V/3 – Fiere permanenti, recinti chiusi per mercati, posteggio bestiame e simili.

V/4 – Fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti, cappelle ed oratori.

V/5 – Ospedali.

V/6 – Fabbricati, locali, aree attrezzate per esercizi sportivi e per divertimento, arene e parchi zoo.

V/7 – Unità immobiliari a destinazione pubblica o di interesse collettivo, non censibili nelle categorie di gruppo P, per la presenza di caratteristiche non ordinarie ovvero non riconducibili, per destinazione, alle altre categorie del gruppo V.

Gruppo Z

(Unità immobiliari a destinazione terziaria produttiva e diversa)

Z/1 – Unità immobiliari per funzioni produttive.

Z/2 – Unità immobiliari per funzioni produttive connesse all’agricoltura.

Z/3 – Unità immobiliari per funzioni terziario-commerciali.

Z/4 – Unità immobiliari per funzioni terziario-direzionali.

Z/5 – Unità immobiliari per funzioni ricettive.

Z/6 – Unità immobiliari per funzioni culturali e per lo spettacolo.

Z/7 – Stazioni di servizio e per la distribuzione dei carburanti agli autoveicoli.

Z/8 – Posti barca compresi in porti turistici.

Z/9 – Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo.

Z/10 – Unità immobiliari a destinazione residenziale o terziaria, non censibili nelle categorie dei gruppi R e T, per la presenza di caratteristiche non ordinarie, ovvero unità immobiliari non riconducibili, per destinazione, alle altre categorie del gruppo Z.







7. Le categorie ipotizzate.



Recentemente è apparsa sul sole24ore una tabella che pone a confronto le attuali categorie catastali con quelle future, ipotizzate da agefis (l’associazione italiana geometri fiscalisti).



E’ il prospetto che segue (in grassetto trovi le nuove categorie).

A1 Abitazioni signorili – O1 Abitazioni residenziali in fabbricati familiari o promiscui

A2 Abitazioni civili, A3 Abitazioni economiche, A4 Abitazioni popolari, A5 Abitazioni ultrapopolari – O1/O2 Abitazioni residenziali in fabbricati plurifamiliari / residenziali unifamiliari, plurifamiliari isolati o a schiera

A6 Abitazioni rurali, A7 Villini, A8 Ville – O2 Abitazioni in fabbricati residenziali unifamiliari, plurifamiliari isolati o a schiera

A9 Castelli e palazzi – S15 Unità immobiliari residenziali e non qualificabili nelle categorie ordinarie

A10 Uffici e studi privati – O4 Uffici, studi e laboratori professionali

A11 Abitazioni tipiche – O3 Abitazioni tipiche

C1 Negozi e botteghe – O7 Negozi, laboratori artigianali

C2 Magazzini – O5/O8 Cantine, soffitte, / Magazzini, depositi, tettoie

C3 Laboratori mestieri – O7 Negozi, laboratori artigianali

C4 Fabbricati per esercizi sportivi – S11 Immobili connessi a impianti sportivi

C5 Balneari – S10/S12 Balneari – Termali

C6 Stalle, scuderie, rimesse – S7/O6 Autorimesse a più piani, autosilos / posti auto, rimesse

C7 Tettoie – O8 Magazzini, depositi, tettoie

D1 Opifici – S3 Impianti per industria manifatturiera

D2 Alberghi e pensioni – S9 Alloggi

D3 Teatri, cinema, sale concerti – S10/S12 Attività creative, di intrattenimento e artistiche

D4 Ospedali e case di cura – S12 Immobili per sanità e assistenza

D5 Banche e assicurazioni – S6 Istituti di credito, cambio,

assicurazione, poste

D6 Fabbricati per sportivi – S11 Impianti sportivi

D7 Fabbricati per esigenze industriali – S3 Impianti per industria manifatturiera

D8 Fabbricati per esigenze industriali – S7 Immobili per attività commerciali

D9 Edifici galleggianti – S16 Costruzioni sospese o galleggianti

D10 – Attività agricole – S14 Attività agricole



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