Im Jahr 2018 betrug die Bruttomiete inklusive Betriebskosten in Österreich durchschnittlich 7,80 Euro je Quadratmeter. Zwischen den regionalen Wohnungsmärkten unterscheiden sich die Mieten dabei erheblich. Verzeichnete im Vergleich der österreichischen Bundesländer das Bundesland Salzburg mit 9,20 Euro die höchsten Bruttomieten, so betrugen sie im Burgenland im Schnitt lediglich 5,90 Euro. Überdurchschnittliche Mieten gab es auch in Vorarlberg mit 9 Euro, Tirol mit 8,70 Euro und Wien mit 8,30 Euro.

Was an der öffentlichen Debatte in Deutschland auffällt, ist, dass häufig Österreich und vor allem Wien als beispielhaft für eine gelungene Wohnungspolitik genannt und als „Wohnwunder“ oder „Mieterparadies“ bezeichnet werden. Eine besondere Rolle spielen dabei große kommunale Wohnanlagen wie der Karl-Marx-Hof in Wien-Döbling. Dies verfängt auch in der Politik: So wollen sich zum Beispiel die Münchner Grünen bei ihrer Wohnungspolitik ein Vorbild an Wien nehmen, und auch der kommissarische SPD-Vorsitzende Thorsten Schäfer-Gümbel informierte sich bei einem Vor-Ort-Besuch, um vom Wiener Modell für Deutschland zu lernen. Die aktuelle Verfassung und Struktur des Wohnungsmarkts in Österreich und Wien scheint allerdings wenig bekannt zu sein.

Gerade in attraktiven Lagen von Großstädten wie Berlin, London oder Paris steigen die Mieten. Das hat vielerorts eine Debatte um bezahlbaren Wohnraum und entsprechende politische Maßnahmen ausgelöst. Hiervon zeugen unter anderem die vom deutschen Bundestag beschlossene Verschärfung der „Mietpreisbremse“, die nach dem Willen von Union und SPD nun bis zum Jahr 2025 verlängert werden soll, der jüngst von der rot-rot-grünen Regierung in Berlin eingebrachte „Mietendeckel“ oder die Diskussion um die Enteignung großer privater Wohnungsgesellschaften – ebenfalls in Berlin.

Damit liegt die durchschnittliche Miete je Quadratmeter in Österreich deutlich über jener in Deutschland mit 6,70 Euro. Aufgrund der höheren Kaufkraft in Österreich sind absolute Mietpreise allerdings nur bedingt aussagekräftig. Der Anteil jener Haushalte, die mehr als 40 Prozent des verfügbaren Haushaltsnettoeinkommens für Wohnen aufwenden, betrug im Jahr 2018 in Österreich lediglich 7 Prozent. In Deutschland waren es 17 Prozent, also deutlich mehr.

Die öffentliche Debatte wird neben der Höhe der Mieten in den letzten Jahren insbesondere durch ihren Anstieg befeuert. Dabei stellt Österreich keine Ausnahme dar: So sind die Bruttomieten je Quadratmeter im Landesdurchschnitt seit 2005 um 47 Prozent gestiegen. Im selben Zeitraum legten die Verbraucherpreise hingegen lediglich um 27 Prozent zu. Überdurchschnittlich entwickelten sich die Bruttomieten in Wien mit 55 Prozent, während in den anderen Bundesländern eine unterdurchschnittliche Entwicklung feststellbar ist. Vor dem Hintergrund der Debatte in Deutschland ist interessant, dass die Mietpreise in Deutschland im Durchschnitt weniger kräftig gestiegen sind als in Österreich. Im Zeitraum von 2005 bis 2017 verzeichneten Bestandsmieten einen Anstieg von rund 16 Prozent und Neumieten einen Anstieg von rund 42 Prozent. Diese Entwicklung konzentriert sich insbesondere auf Großstädte. Im selben Zeitraum stiegen die Verbraucherpreise in Deutschland um 22 Prozent.

Ein wesentlicher Treiber für den Anstieg der Mieten ist die Bevölkerungsentwicklung. So ist die österreichische Bevölkerung zwischen 2005 und 2017 um rund 7,6 Prozent gewachsen. Diese Entwicklung wird sich weiter fortsetzen: Anfang vergangenen Jahres lebten 8,8 Millionen Menschen in Österreich, bis 2040 dürfte die Bevölkerung auf 9,5 Millionen Einwohner anwachsen. Ausschlaggebend für diese Entwicklung sind die Alterung und die Zuwanderung aus dem Ausland, die die niedrige österreichische Geburtenrate mehr als kompensiert. Vor allem urbane Ballungsräume wie Wien, Linz, Salzburg und Graz verzeichnen signifikante Zuwächse. Regionale Bevölkerungsprognosen legen nahe, dass sich dieser Trend zur Urbanisierung in den kommenden 15 Jahren weiter fortsetzen wird.

Zudem spielt auch die Entwicklung der Haushaltsgröße eine wesentliche Rolle. So stieg der Anteil der Einpersonenhaushalte an allen privaten Haushalten in Österreich von 27 Prozent im Jahr 1985 auf 37 Prozent im Jahr 2018. In der Folge sank die durchschnittliche Haushaltsgröße von 2,7 auf 2,2 Personen. Im Vergleich der Bundesländer zeigt sich in Wien die kleinste Haushaltsgröße mit zwei Personen. Durch das Bevölkerungswachstum, die Urbanisierung und die kleineren Haushaltsgrößen entsteht im städtischen Bereich vermehrt Nachfrage nach Wohnungen, die Druck auf die Mietpreise ausübt.

Eine entscheidende angebotsseitige Determinante der Mietpreisentwicklung ist die Anzahl der verfügbaren Wohnungen. Die Zahl der bewilligten Miet- und Eigentumswohnungen stieg von 2010 bis 2016 fast kontinuierlich. In den Jahren 2017 und 2018 war hingegen ein Rückgang der Baubewilligungen zu beobachten. Somit laufen gerade am aktuellen Rand die Entwicklung der Bevölkerung und die Baubewilligungen auseinander.

Zudem sind die Preise von Baugrundstücken teilweise kräftig gestiegen, so zum Beispiel in Salzburg in den vergangenen zehn Jahren um rund 80 Prozent. Da Grundstücke auch einen Vermögenswert in der Bilanz zum Beispiel von Wohnungsbauunternehmen darstellen, wirkt ein Anstieg der Grundstückspreise weniger direkt, sondern in erster Linie über die höheren Finanzierungskosten.

Zudem können hohe Baukosten die Attraktivität von Bauinvestitionen und damit den Angebotszuwachs schmälern. Zwischen 2005 und 2017 sind die Baukosten im Siedlungs- und Wohnungsbau in Österreich um 36 Prozent gestiegen, wobei insbesondere die Materialkosten mit einem Plus von 39 Prozent auffallen. Die österreichische Entwicklung übertrifft somit die durchschnittliche Entwicklung in der EU um zehn Prozentpunkte. Auch im Vergleich zu Deutschland fällt die Zunahme der Baukosten in Österreich um acht Prozentpunkte kräftiger aus.

Daneben haben sich in den vergangenen Jahren die Bauvorschriften und Ausstattungsmerkmale von neu errichteten Wohnungen verändert. Laut Angaben des Österreichischen Verbands gemeinnütziger Bauvereinigungen machen die ausstattungsbedingten Kostensteigerungen zwischen 20 und 30 Prozent des Gesamtkostenzuwachses in Österreich aus. Auch Tiefgaragen und Aufzugsanlagen lassen die Baukosten klettern, ebenso Anforderungen in den Bereichen Altersgerechtes Wohnen oder Ladeinfrastruktur für E-Mobilität. Für Deutschland gibt es Hinweise, dass rund 45 Prozent des Baukostenanstiegs zwischen 2000 und 2015 auf erhöhte Anforderungen in den Bereichen Energie, Brand- und Schallschutz sowie Standsicherheit zurückführbar sind. Dabei bleibt sowohl in Österreich als auch in Deutschland die Frage offen, inwiefern die gestiegenen Bauanforderungen in technischer Hinsicht über das Maß hinausschießen, das notwendig wäre, die angestrebten Ziele zu erreichen.

Schauen wir uns die Struktur des österreichischen Wohnungsmarktes noch etwas genauer an. Insbesondere im städtischen Bereich leben Menschen vorrangig in Mietwohnungen. Während in ganz Österreich 42 Prozent der Wohnsitze Mietwohnungen sind, liegt der Anteil in Wien bei 76 Prozent. In Deutschland leben rund 56 Prozent der Haushalte in Mietwohnungen, in deutschen Städten sogar 81 Prozent. Ein besonderes Charakteristikum des österreichischen und Wiener Wohnungsmarktes ist, dass ein überwiegender Teil der Mieten einer Form der Preisregulierung unterliegt. Von den Mietwohnungen in Österreich sind 39 Prozent Genossenschaftswohnungen, 17 Prozent Gemeindewohnungen und 16 Prozent Mietwohnungen mit regulierten Mieten. Nur 27 Prozent der Mietverhältnisse unterliegen einem freien Mietzins. In Wien fällt der Anteil der Mietverhältnisse ohne Mietzinsregulierung mit etwa 20 Prozent noch geringer aus. Der Grund hierfür ist insbesondere der hohe Anteil an Gemeinde- und Altbauten, die einem Richtwertmietzins unterliegen.

Der große Anteil an regulierten Mieten in Österreich und speziell in Wien, wo der Nachfragedruck besonders hoch ist, kann zur Folge haben, dass der Wohnungsmarkt nicht ausreichend in der Lage ist, auf Nachfrageveränderungen zu reagieren. Würden aufgrund wachsender Nachfrage die Mieten steigen können, würde dies zum einen die Bauinvestitionen anregen und für mehr Wohnungen sorgen. Zum anderen würden steigende Mieten die Nachfrage im innerstädtischen Bereich dämpfen. Auf stark regulierten Wohnungsmärkten ist dieser grundlegende Marktmechanismus hingegen beeinträchtigt oder ausgeschaltet. Somit wird dem Mietpreis eine wichtige Funktion genommen, nämlich die des Informationsvehikels zur Signalisierung von Knappheiten. Der hohe Anteil an preisregulierten Wohnungen, gerade in Wien, führt zu einem geringeren Angebot und einer höheren Nachfrage nach Wohnungen. Somit verschärft die Mietpreisregulierung die Wohnungsknappheit.

Werden Österreich und Wien in der öffentlichen Debatte genannt, so wird oft gerade der kommunale und soziale Wohnungsbau als beispielhaft angeführt. Tatsächlich hat in Österreich der kommunale und soziale Wohnungsbau eine lange Tradition. So leben mehr als 20 Prozent aller Österreicher in einer Gemeindewohnung oder in einer von gemeinnützigen Bauträgern errichteten Genossenschaftswohnung. In Wien spielt der soziale Wohnungsbau eine noch größere Rolle. Hier leben 43 Prozent der Einwohner in Genossenschafts- oder Gemeindewohnungen.

Die besondere Bedeutung des sozialen Wohnungsbaus in Österreich und in Wien zeigt sich auch im internationalen Vergleich. Während Österreich mit 23 Prozent einen der höchsten Anteile von Sozialbauten am Hausbestand aufweist, sind es in Deutschland lediglich fünf Prozent.

Beim sozialen Wohnungsbau subventioniert der Staat den Bau von Wohnungen und begrenzt im Gegenzug sowohl die Miethöhe als auch den Personenkreis, an den eine geförderte Wohnung vermietet werden darf. Aus ökonomischer Perspektive weist dieses Instrument zwar den Vorteil auf, dass es direkt beim Wohnungsangebot ansetzt. Allerdings wird in Österreich vielerorts die Berechtigung zum Bezug einer Gemeindewohnung nur ein einziges Mal überprüft – beim Stellen des Antrags. Zudem ist eine direkte Weitergabe an Familienangehörige möglich, selbst wenn diese keinen eigenen Anspruch auf eine Gemeindewohnung hätten. Bei einer Steigerung des Einkommens der Hauptmieter erhöht sich der Mietzins nicht. Die fehlenden Einkommensüberprüfungen, die teilweise mit dem Ziel der sozialen Durchmischung begründet werden, führen dazu, dass das Instrument des sozialen Wohnungsbaus in Österreich häufig nicht zielgruppengerecht eingesetzt wird. So erregten zum Beispiel der frühere Grünen- und heutige Jetzt!-Angeordnete im Nationalrat Peter Pilz und der SPÖ-Abgeordnete Josef Muchitsch einige mediale Aufmerksamkeit, da sie trotz Gehältern jenseits von 8000 Euro brutto im Monat zu sehr günstigen Mieten in einer Gemeindewohnung in Wien wohnten.

Darüber hinaus kann es passieren, dass durch sozialen Wohnungsbau private Bauinvestitionen verdrängt werden, beispielsweise wenn Bauflächen nicht mehr für private Bauinvestitionen zur Verfügung stehen. Insgesamt hat der soziale Wohnungsbau in Österreich und besonders in Wien den zum Teil deutlichen Anstieg der Mieten nicht verhindern können.

Daneben gibt es in Österreich zahlreiche weitere wohnungspolitische Maßnahmen, die schon in Kraft sind oder derzeit diskutiert werden. Letzteres findet gerade deshalb statt, weil im Gegensatz zur Wahrnehmung in Deutschland die Situation vor Ort in Österreich und Wien oftmals gar nicht als vorteilhaft angesehen wird. So forderte die sozialdemokratische SPÖ zuletzt die Befreiung der Mieten von der Mehrwertsteuer. Dass hiervon eine nachhaltige Verbesserung ausgehen würde, darf allerdings bezweifelt werden. Zwar würden Mieter in bestehenden Mietverhältnissen einmalig profitieren. Das grundsätzliche Problem der Wohnungsknappheit und damit verbunden steigender Mieten würde durch eine Reduktion der Mehrwertsteuer jedoch nicht gelöst werden, da die längerfristigen Treiber steigender Mieten, also das Bevölkerungswachstum und die Urbanisierung, weiterhin wirken. Im Fall von Neuvermietungen würde zudem ein Gutteil der Steuererleichterung nicht den Mietern, sondern den Vermietern zugutekommen. Das kann unerwünschte Verteilungswirkungen haben: So würden bestimmte Gruppen wie zum Beispiel junge Menschen auf der Suche nach einer Wohnung oder Familien, die aufgrund des Familienzuwachses eine größere Wohnung benötigen, nur in geringerem Umfang von der Mehrwertsteuersenkung profitieren. Dass eine Mehrwertsteuerbefreiung nicht an den Ursachen steigender Mieten ansetzt, zeigt auch das Beispiel Deutschland. Dort ist die Vermietung an Private mehrwertsteuerbefreit, und dennoch sind die Mieten in Städten wie Hamburg oder München hoch und weiterhin steigend.



Auch wenn in der öffentlichen Debatte in Deutschland häufig Österreich und ganz besonders Wien als „Wohnwunder“ oder „Mieterparadies“ bezeichnet werden, kommt bei einer genaueren Betrachtung eher Ernüchterung als Euphorie auf. So steigen die Mieten in Österreich im Schnitt kräftiger als in Deutschland, wenngleich der Anteil der Haushalte mit sehr hoher Wohnkostenbelastung derzeit geringer ist. Besonders stark legen sie im unregulierten Bereich zu, unter anderem aufgrund steigender Baukosten und Renovierungen, aber auch im regulierten Teil des Marktes. Der hohe Anteil von mehr als 70 Prozent an Mietverhältnissen, die einer Mietpreisregulierung unterliegen, führt zu einer höheren Nachfrage nach Wohnungen sowie zu sinkenden Anreizen für Investitionen und damit zu einem geringeren Angebot. Damit wird die Wohnungsknappheit tendenziell verschärft. Beim stark ausgeprägten sozialen Wohnungsbau in Österreich wiederum führen mangelnde Bedarfsprüfungen bei bestehenden Mietverhältnissen dazu, dass dieses Instrument nur bedingt zielgruppengerecht wirkt. Vor diesem Hintergrund ist mehr als fraglich, ob Österreich und Wien tatsächlich als Vorbilder für die Wohnungspolitik in Deutschland dienen sollten. Österreich als Mieterparadies zu bezeichnen, erscheint jedenfalls eher Mythos als Realität zu sein.

Sollen die Mieten bei wachsender Nachfrage nicht steigen, bedarf es eines entsprechend wachsenden Angebots an Wohnraum. Wohnungspolitische Maßnahmen sollten hier ansetzen. Dazu gehören die Erteilung von mehr Baugenehmigungen unter Berücksichtigung der historisch-städtebaulichen Gegebenheiten und die Beschleunigung der damit verbundenen Verfahren. Ein schon bestehendes Instrument zur Förderung des privaten Wohnungsbaus ist die Wohnbauförderung. Durch eine wirkungsorientierte Evaluation bestehender Bauvorschriften sowie eine Entschärfung von Zielkonflikten zwischen Wohnungsbau- und Energiepolitik könnten weitere positive Effekte auf die Errichtung von Wohnraum erreicht werden. Ein weiterer Lösungsansatz ist die stärkere Integration von Städten und ihrem Umland durch eine bessere infrastrukturelle Erschließung sowie die (Weiter-)Entwicklung attraktiver Angebote im öffentlichen Verkehr. Dadurch würden Mieter in stark nachgefragten Innenstadtlagen durch eine Dämpfung der Mietpreise ebenso profitieren wie Mieter im Umland durch die bessere Anbindung an ihren Arbeitsplatz, Einkaufsmöglichkeiten oder Kultureinrichtungen. Die Androhung von Enteignungen nützt hingegen mit Sicherheit nicht.

Dieser Artikel basiert auf einem längeren Beitrag, der demnächst in der Fachzeitschrift List Forum für Wirtschafts- und Finanzpolitik erscheinen wird.

Die Autoren Weinwurm Wien Tobias Thomas ist Direktor des Wirtschaftsforschungsinstituts Eco Austria in Wien und außerplanmäßiger Professor für Volkswirtschaftslehre am Institut für Wettbewerbsökonomie der Heinrich-Heine-Universität Düsseldorf. Derzeit forscht er auf Einladung von Anya Schiffrin, Direktorin an der School of International and Public Affairs, und dem Wirtschaftsnobelpreisträger Joseph E. Stiglitz an der Columbia Universität in New York. Seine Forschungsschwerpunkte gelten insbesondere der Politischen Ökonomie, der Institutionenökonomik und der Medieneinflussforschung. Philipp Koch ist Forschungsassistent am Institut Eco Austria. Er schloss im vergangenen Jahr das Bachelorstudium der Wirtschafts- und Sozialwissenschaften mit Schwerpunkt Volkswirtschaftslehre mit Auszeichnung ab und absolviert derzeit das Masterstudium Economics an der Wirtschaftsuniversität Wien. Zudem studiert er an der Universität Wien Psychologie. Neben dem Studium war Koch als Lektor für die Grundlagen der Volkswirtschaftslehre, Tutor und E-Learning-Assistent tätig. Seine Forschungsschwerpunkte umfassen insbesondere ökonomische Fragestellungen der Wettbewerbsfähigkeit und des Außenhandels. Wolfgang Schwarzbauer ist Leiter des Forschungsbereichs Außenwirtschaft und regionale Wirtschaftspolitik bei Eco Austria. Zuvor war er unter anderem Leiter der Forschungsabteilung Ökonomie und Finanzwirtschaft am Institut für Höhere Studien und Senior Manager der Stabsstelle Research bei der Oesterreichischen Kontrollbank AG. Schwarzbauer studierte Volkswirtschaftslehre und Geschichte an der Universität Wien. Forschungsaufenthalte führten an die Universität Maryland in den Vereinigten Staaten. Seine Forschungsschwerpunkte sind Fragen der internationalen Wirtschaft und Regionalökonomie sowie der Technologie- und Wettbewerbspolitik.