Nove investidores sauditas, proprietários do edifício onde a ex-bastonária da Ordem dos Advogados tem o seu escritório de advogados em Lisboa, reclamam em tribunal 172 mil euros a Elina Fraga e à sócia, Carla Morgado, referentes a rendas dos dois pisos ocupados pela sociedade. Ao Observador, os proprietários revelam ainda que já solicitaram, também pela via judicial, o “despejo” da firma de Elina Fraga do edifício. O processo de execução judicial (8215/18.9T8LSB) deu entrada no Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa a 7 de abril.

A vice-presidente do PSD confirma ao Observador o litígio, mas coloca o ónus nos senhorios, que acusa de se recusarem a fazer as obras necessárias num dos pisos, deixando-o inabitável. Elina Fraga fala em infiltrações, humidades e infestações de insetos e revela que procedeu à “redução parcial de renda“. Os senhorios, em declarações ao Observador, negam as acusações, dizem que os problemas são “mínimos” e que Elina apenas arranjou desculpas para deixar de pagar 50% da renda “unilateralmente.”

Beshr Bakheet, o chairman do fundo de investimento OBIC, explica que os proprietários reivindicam na justiça 172 mil euros relativos “a rendas e taxas de condomínio, devidos nos termos do contrato de arrendamento e penalidades aplicáveis.”

E acrescenta: “Mais importante, pretendemos rescindir o contrato e despejar o inquilino, uma vez que já não temos confiança na boa fé do inquilino.”

Bakheet, que se assume como porta-voz dos restantes proprietários, explica que os sauditas compraram o escritório em 2015 e decidiram arrendar o rés-do-chão e o primeiro andar a Elina Fraga “a partir de 1 de fevereiro de 2017, por três anos e pelo valor mensal de sete mil euros”. No entanto, “desde outubro de 2017, ela [a sociedade de Elina Fraga] deixou de pagar unilateralmente a renda integral e, de uma forma arbitrária, começou a pagar 50% da renda, alegando que há alguns problemas de humidade no rés-do-chão e que isso a impediu de trabalhar no piso inteiro!”. Foi mesmo assim, com ponto de exclamação. Os sauditas estão incomodados e irritados com a situação.

De acordo com os proprietários do imóvel, esta decisão da sociedade de Elina Fraga já custou pelo menos 28 mil euros em rendas em falta. Beshr Bakheet garante que as questões de humidade são um “problema mínimo” e sugere ao Observador que vá ao local verificar. Além disso, o proprietário saudita revela que “a firma não tem utilizado o andar” e que o motivo de todo o litígio é “talvez [o facto de] Elina Fraga ter percebido que arrendou mais espaço do que necessitava e, por isso, tentou encontrar uma forma de fugir das obrigações contratuais.”

Já Elina Fraga afirma, no email de resposta enviado ao Observador, que a sociedade de advogados EFCM não foi “citada para qualquer execução“, mas assume saber que “os proprietários do imóvel entenderam reclamar judicialmente, invocando um alegado e inexistente incumprimento da EFCM, a indemnização correspondente a todas as rendas (referentes a ambos os pisos) que se vencerão até ao final do contrato de arrendamento, que ocorrerá daqui a alguns anos”.

A antiga bastonária da Ordem dos Advogados, escolhida em fevereiro por Rui Rio para a direção do PSD, entende que a EFCM “não deve qualquer renda aos senhorios, tendo apenas procedido à redução da renda em virtude de não poder utilizar um dos pisos que lhe estão arrendados“. E explica porquê:

Tal piso, para além de graves infiltrações e de humidades, tem tido várias infestações de insetos, como está amplamente documentado, nas vistorias requeridas pela EFCM e efetuadas por técnicos contratados pelos próprios senhorios, que reconhecem os graves problemas de infiltração, os problemas de salubridade e assumem a necessidade de efetuar obras avultadas de reparação, sem que, até ao momento, os senhorios as tivessem efetuado.”

Na resposta ao Observador, os sauditas insistem que os problemas são “mínimos” e que não inviabilizam o usufruto do piso. Além disso, garantem: “Como senhorios, contactámos desde logo o empreiteiro principal que fez trabalhos no prédio para consertar esses pequenos problemas”. Beshr Bakheet diz que a última vez que enviaram um empreiteiro ao edifício foi “na sexta-feira passada [4 de maio]” , mas Elina Fraga “não concedeu acesso” ao local de forma a que “o gerente de propriedade e o [empreiteiro] contratado pudessem registar com detalhe os problemas do prédio e corrigi-los”. E acusam Elina Fraga de não estar a “mostrar qualquer cooperação para que possam ser consertados os problemas que ela alega serem o motivo da sua ação unilateral e a razão de não ter pago parte das rendas.”

Na quinta-feira, já perto das onze da noite e após enviar um primeiro conjunto de respostas ao Observador, um outro proprietário, Fadi Arbid, enviou um novo email a avisar: “Acabámos de saber que [Elina Fraga] finalmente deu acesso ao nosso gestor de propriedade e ao empreiteiro para amanhã [esta sexta-feira] fazerem um levantamento dos problemas do edifício e efetuarem os respetivos reparos, depois de ter negado o acesso na semana passada.”

Quanto aos insetos, os proprietários desmentem categoricamente a existência desse problema: “Temos um contrato anual com a empresa Truly Nolen, que faz quatro vezes por ano o controlo de pragas. Não temos nenhum problema incomum de controlo de pragas no nosso prédio”.

A versão de Elina Fraga

Na resposta enviada ao Observador, Elina Fraga garantiu que existem “emails, relatórios periciais, fotografias, etc.“, onde está “abundantemente documentado o estado do imóvel, a falta de condições de sanidade e o perigo para a saúde dos nossos advogados e clientes que poderia resultar da sua utilização”. O Observador pediu a Elina Fraga que enviasse algumas das provas documentais que comprovam esses problemas, mas a advogada recusou-se a fazê-lo, alegando que “não é nos jornais que deve dirimir os seus litígios“. Já os sauditas convidaram o Observador a ir ao prédio e verificar as condições em que se encontrava o edifício (mas isso só é possível com a anuência de Elina Fraga).

A antiga bastonária da Ordem dos Advogados foi, no entanto, justificando os motivos do conflito. Elina Fraga explicou que, “decorridos sensivelmente dez meses do contrato de arrendamento sem que a EFCM pudesse usar um dos pisos arrendados, onde todo o mobiliário de escritório se encontra coberto com plásticos e acondicionado em caixotes para não sofrer danos decorrentes da humidade”, e sem que os sauditas demonstrassem, alegadamente, vontade para corrigir a situação, tomou a decisão de deixar de pagar metade da renda.

Para tal, e como “os proprietários do imóvel, tendo procuradores e residência fiscal em Portugal, não se deixaram citar”, alega Fraga, a ECFM “procedeu à redução parcial da renda, de forma proporcional, notificando os senhorios da mesma“. Mais: interpôs uma “providência cautelar legitimando a redução da renda operada e reclamando a realização das obras necessárias”.

Ao mesmo tempo, continua Fraga, a ECFM entendeu ainda “propor uma ação judicial [em outubro de 2017], com vista a ser ressarcida de todas as rendas pagas, sem que, como contrapartida, pudesse usar o piso arrendado e exigindo a realização das necessárias obras de reparação e operando a redução da renda até à sua concretização”.

Sauditas “ainda mais desapontados” por Elina ser vice-presidente do PSD

Os argumentos de Elina Fraga não convencem os investidores sauditas. Os senhorios assumem que ficaram “muito desapontados com o investimento em Portugal”, já que aplicaram “muitos milhões de euros” numa altura (2015) em que o Governo incentivava o investimento imobiliário e o “país necessitava de investimentos estrangeiros”.

Os sauditas explicam que confiavam no “investimento e no sistema legal português” e que foi por isso que “investiram num edifício histórico, na Rua Herculano, que tem um valor patrimonial, vencedor do Prémio Valmor de arquitetura em 1911” e que também investiram “alguns milhões de euros para melhorar este edifício, respeitando a sua integridade e forma históricas originais, com total respeito pelas leis de urbanismo em Lisboa”.

Acrescenta o porta-voz dos sauditas: “Escusado será dizer que estamos muito desapontados por ter que lidar com estes problemas, especialmente quando o inquilino se torna numa figura que carrega uma responsabilidade nacional representando o seu país”. Beshr Bakheet diz que os investidores ficaram “ainda mais desapontados” quando perceberam que o escritório de advogados que era seu inquilino e que tantos problemas lhes dava era liderado por “uma figura política“, com “responsabilidades nacionais” e que, por isso, devia “dar o exemplo”.

O que dizem os especialistas?

Elina Fraga garante que esta redução parcial da renda é algo que lhe é “facultado por lei” na sequência de não haver condições num dos pisos que ocupa. Uma especialista em direito imobiliário contactada pelo Observador recorda que, em teoria, não pagar a renda é uma opção a evitar, mesmo quando se quer forçar obras. A advogada Regina Santos Ferreira, que abordou o caso apenas no plano abstrato, sem conhecer os intervenientes no processo ou todos os detalhes do diferendo, explica ao Observador que “a falta de pagamento da renda porque o local precisa de obras nunca é a solução certa“.

A mesma especialista explica que “os inquilinos têm vários meios de defesa na mão para as obras serem feitas“, como por exemplo fazer as obras e, posteriormente, “descontarem na renda o custo dessas obras”. Elina Fraga, no entanto, optou por outro caminho: segundo a ex-bastonária da Ordem dos Advogados, a sociedade pagou a totalidade das rendas durante dez meses, mesmo sem usufruto do piso em questão, os senhorios foram avisados e interpelados para fazerem as obras, e, à falta de resposta dos sauditas, procedeu então à redução parcial da renda.

Lembrando mais uma vez que estava a comentar um caso abstrato, Regina Santos Ferreira argumenta que “o incumprimento de uma das partes do contrato não implica o incumprimento de outra”. Para a advogada, “não existe nada na lei que diga: ‘Se o senhorio não faz obras, o inquilino não paga as rendas’“. Ao invés, o inquilino tem, por exemplo, como uma das opções “resolver o contrato e ir-se embora, alegando que o local não está em condições”.

Mesmo nas decisões já tomadas nos tribunais, explica Regina Santos Ferreira, “deixar de pagar a renda só é admitido em situações muito extremas, como quando o teto está a cair ou o inquilino não consegue entrar na casa”. E, mesmo isso, não retira ao inquilino o “dever de informar o senhorio, de comunicar aquilo que se chama os ‘vícios da coisa'”. Não pagar a renda é que não é opção: “O pagamento da renda é a obrigação principal de um contrato de arrendamento“. Até porque, explica a advogada especialista em arrendamento urbano, em eventuais processos judiciais “é mais fácil o senhorio despejar o inquilino por não pagar a renda, do que o inquilino forçar o senhorio a fazer obras por essa via”.

Susana Piteira, da PPBR, tende a concordar, em parte, com Regina Santos Ferreira, embora salvaguarde: “Não me choca que um inquilino [qualquer um] recorra a este mecanismo na ausência de resposta por parte do senhorio e esgotadas todas as hipóteses de entendimento.”

Analisando o caso sem conhecer os intervenientes no processo, Mónica Pimenta, advogada na Garrigues Portugal e especialista em Direito Imobiliário, recorda que “uma das obrigações do senhorio é assegurar que o imóvel está em condições de habitabilidade“. Por outras palavras: se um determinado inquilino não pode ocupar parte do espaço arrendado por falta de condições de segurança, por exemplo, pode proceder à redução parcial da renda. O processo não é, ainda assim, automático.

É isso mesmo que argumenta outro especialista em Direito Imobiliário ouvido pelo Observador — que preferiu o anonimato, precisamente, por não conhecer os queixosos e não dominar todos os detalhes do processo. Insiste este jurista, sócio de um dos maiores escritórios de advocacia do país, que o inquilino tem de dar todas as hipóteses ao senhorio para resolver o seu incumprimento. Transpondo para o caso que envolve a sociedade de Elina Fraga: a ex-bastonária e a sócia teriam de notificar os sauditas, pedir formalmente a execução das obras de reparação, dar-lhes tempo para tal e, só depois, proceder à redução parcial da renda. “Estes passos intermédios têm de ser rigorosamente cumpridos, sob pena de os inquilinos perderem razão em tribunal“, salvaguarda o especialista.

Havendo um diferendo em tribunal — a sociedade de Elina Fraga alega o incumprimento dos senhorios; os sauditas alegam que a sociedade de advocacia é que não cumpriu os seus deveres de inquilino –, terão de ser os juízes a decidir quem tem razão. O diferendo entre as duas partes arrasta-se, pelo menos, desde outubro de 2017, altura em que a sociedade EFCM — da qual Elina Fraga detém 50% — moveu uma ação judicial contra os senhorios alegando que os donos do imóvel não cumpriam as suas obrigações.

O edifício onde se encontram o escritório da EFCM, na rua Alexandre Herculano, em Lisboa. Foto: CML 3 fotos

Voltando às respostas da ex-bastonária ao Observador. A jurista destaca não ser “a arrendatária do imóvel onde se encontra instalada a sociedade de advogados EFCM”, que é “antes a EFCM, Sociedade de Advogados”, considerando as perguntas a que respondeu “absolutamente despropositadas e descontextualizadas.” No entanto, na declaração entregue no Tribunal Constitucional a 19 de abril de 2018, Elina Fraga declara ser dona de 50% do capital social da “EFCM — Elina Fraga, Carla Morgado e Associados, com sede na Rua Alexandre Herculano, piso 0 e 1, em Lisboa, constituída em janeiro de 2017”.

Elina Fraga insistiu que a “EFCM exerceu apenas um direito, que a lei lhe confere, propôs as necessárias ações judiciais contra os senhorios, não deixou de pagar pontualmente a renda devida, designadamente após a redução que operou, não tem qualquer dívida e cumpre escrupulosamente as suas obrigações”. Além disso, a antiga bastonária entende que não só não tem qualquer dívida, como “é credora de milhares de euros, de rendas pagas sem qualquer contrapartida, bem como de todos os danos que decorrem da impossibilidade de utilização, imputável aos senhorios, de um dos pisos arrendados”.

Os sauditas que exigem 172 mil euros à sociedade de Elina Fraga são Abdulaziz Abdulrahman A. Almodaimigh, Sara Abdulaziz A. Almodaimigh, Raymond Noujaim, Nora Abdulaziz A. Almodaimigh, Jad Hatem, Fahad Abdullah A. Almubarak, Fadi Abou Arbid, Beshr Mohammed Y Bakheet (que respondeu em nome de todos os outros Observador) e Aljohara Abdulaziz A. Almodaimigh. A maioria são gestores, que têm interesses e empresas sediadas em Riade, capital da Arábia Saudita.

A declaração de Elina ao Tribunal Constitucional

Por ser vice-presidente do PSD, Elina Fraga teve de tornar pública a sua declaração de rendimentos, o que fez há cerca de três semanas. Em matéria de rendimentos, embora a declaração tenha sido entregue a 19 de abril de 2018, a dirigente social-democrata informou o Tribunal Constitucional (TC) dos seus rendimentos anuais de 2016 — o que é permitido por lei, uma vez que, por ser abril, a última declaração de IRS entregue pode ser a de 2016. Ainda assim, uma vez que já têm os dados de quanto auferiram no ano anterior, vários políticos o fazem.

Como só criou a sociedade de advogados em janeiro de 2017, todos os rendimentos declarados por Elina Fraga dizem respeito ao cargo de bastonária da Ordem dos Advogados. Foram 103.296,54 euros de trabalho dependente. Quanto a participações em empresas, além dos 50% da EFCM, Elina Fraga declarou ser detentora de 33,3% do “Stay-Fit, Centro de Saúde e Bem Estar, Lda”, um ginásio em Mirandela, do qual declarou ser gerente desde 8 de janeiro de 2010.

Elina Fraga chegou à vice-presidência do PSD pela mão de Rui Rio, uma escolha que surpreendeu muitos militantes do partido. Quando o nome da ex-bastonária da Ordem dos Advogados foi anunciado no congresso do PSD, em fevereiro, as reações do que restava do aparelho passista não tardaram — Paula Teixeira da Cruz, ex-ministra da Justiça, chegou mesmo a classificar a decisão de Rio como uma “traição” ao partido. Elina Fraga chegou a ser vaiada e apupada quando subiu ao palco do congresso social-democrata, no último dia da reunião magna do PSD.

Os problemas não ficaram por aí. Dias depois de ser nomeada vice-presidente do PSD, Elina Fraga era obrigada a desdobrar-se em entrevistas e explicações públicas sobre a investigação do Ministério Público ao seu mandato como bastonária da Ordem dos Advogados, depois de uma auditoria pedida pelo seu sucessor, Guilherme Figueiredo, ter apontado a existência de alegadas violações dos estatutos e do Código de Contratação Pública, descontrolo orçamental e contratação de serviços a amigos. A ex-bastonária considerou sempre estar a ser vítima de uma cabala orquestrada pelos inimigos de Rui Rio.

Próxima de Marinho e Pinto, acabaria por se tornar sua sucessora na Ordem dos Advogados. Começou no CDS, mas acabou no PSD. Durante o Governo de Pedro Passos Coelho, nunca se coibiu de atacar o ex-primeiro-ministro, mesmo pertencendo ao PSD. Acabou por subir até ao topo do partido, surpreendendo muitos militantes sociais-democratas, como contava aqui o Observador.