Helsingissä on voimakas paine muuttaa keskustassa toimistoja asunnoiksi. Vielä 80-luvulla paine oli päinvastainen. Kaupunki jahtasi luvatta toimistoiksi muutettuja asuntoja eli piilokonttoreita.

WSOY:n entistä pääkonttoria muutetaan paraikaa takaisin asunnoiksi. Neliöhinnan täytyy olla olennaisesti korkeampi asuntoina, koska remontti on kallis ja senkin jälkeen kaupunki perii maksua kaavoitushyödystä.

Ekonomisti ajattelisi, että jokaisella tontilla on suhteellinen etu siihen toimintaan, jossa siitä maksettaisiin eniten. Kaupunkisuunnittelijan ajattelumaailmassa tämä on keinottelua, siis jotain hyvin pahaa.

Kantakaupungissa on muutettu toimistoja asunnoiksi peräti 200 000 kerrosneliön verran. Tämä vastaa viittätuhatta uutta asukasta. Hakemuksia on tiettävästi käsittelyssä tuplasti enemmän.

Maan paras paikka toimistoille – ja asunnoille

Kaupunkisuunnittelijat puolustavat kantakaupungin toimistoja sillä, että ne ovat haluttuja. Toimistotilaa ei keskustassa ole tyhjänä lähes lainkaan, muualla kyllä on.

Se, että keskusta on hyvä sijoittumispaikka toimistoille, ei riitä ratkaisemaan kysymystä asumisen ja työpaikkojen välillä, sillä on keskusta myös haluttua asumiseen. Todistustaakka on yhä sillä, joka haluaa vastustaa ajatusta, että oikea käyttötarkoitus on se, mistä maksetaan eniten.

Argumenttina toimistojen puolesta sanotaan, että työn tuottavuus keskustojen toimistoissa on korkeinta maassa.

Tämä havainto tuntuu aluksi täysin tyhjältä: koska toimistotila on keskustassa kallista, siellä voi olla vain yrityksiä, joissa tuotto työntekijää kohden on hyvä. Millä se korkea vuokra muuten maksettaisiin? Tämä muistuttaa vähän Aalto-yliopiston tutkimusta, jonka mukaan Töölössä asuminen saa ihmiset kuluttamaan enemmän.

Mutta on kuitenkin näyttöä myös väitetystä kausaliteetista, siis siitä, että yritykset hyötyvät toistensa läheisyydestä kävelyetäisyydellä. (Kontaktikaupunki) Ainoa tällainen työpaikkakeskittymä Helsingin seudulla on Helsingin keskustassa. Naapurikunnat ovat kaavoittaneet vastenmielisten parkkikenttien ja autoramppien dominoimia keilaniemiä kuin minimoidakseen yritysten kanssakäymisen ja tuhotakseen kontaktikaupungin edut. Siksi kontakteja kaipaavan yrityksen oikea sijainti on Helsingin keskustassa.

Laitan tähän lainauksen pamfletistamme kaupunkien voitto:

Esimerkin kontaktikaupungin voimasta tarjoaa Boardman oy:n siirtyminen Tapiolasta Kamppiin. Boardman on yritysten osaamisverkostoja punova aatteellinen organisaatio. Se järjestää muun muassa suosittuja kursseja yritysten hallitusten jäsenille. Päätoiminta on kuitenkin edistää verkostoitumista.

Boardmanilla oli aiemmin konttori Espoon Tapiolassa, mikä oli tavallaan looginen sijaintipaikka, onhan Espoo monen yrityksen kotikaupunki. Tapiolan konttorista kuitenkin luovuttiin ja siirrettiin toiminta Helsingin Kamppiin, kävelykaupungin ytimeen. Tämä on vilkastuttanut toimintaa olennaisesti.

Pitäisikö keskustassakin kaavoittaa ylöspäin?

Esimerkiksi Tukholmassa työpaikat ovat paljon voimakkaammin keskittyneet keskustaan. Tätä pidetään kaupungin vahvuutena.

Työpaikkojen keskittämistä keskustaan puoltaa myös se, että naapurikuntien työpaikkoihin tullaan lähes yksinomaan autolla.

Mutta jos yritykset hyötyvät toistensa läheisyydestä Helsingin keskustassa, luulisi niiden tietävän sen myös itse, minkä taas pitäisi näkyä halukkuutena maksaa korkeatakin vuokraa. Kuitenkin asunnoista maksetaan enemmän. Tarvittaisiin jokin positiivinen ulkoisvaikutus, ennen kuin voi mennä sanomaan, että toimiston tulee syrjäyttää asuminen, vaikka asunnoista ollaan valmiit maksamaan enemmän.

Osittain halu pakottaa keskustan tontit toimistoiksi johtuu halusta saada yritysten yhteisöverot Helsinkiin. Haluaisin nähdä nämä laskelmat. Luulen nimittäin, että vaikkapa se WSOY:n toimitalo Bulevardilla tuottaa asuntoina enemmän verotuloja kuin toimistoina.

Kun keskusta on hyvää aluetta sekä asumiselle että toimistoille ja kun hyvää aluetta toimistoille on vain pieni alue ydinkeskustassa, voidaan kysyä, oliko virhe kunnioittaa Helsingin matalaa siluettia Töölönlahdella. Aika paljon enemmän työpaikkoja olisi saatu sinne rakentamalla kunnolla ylöspäin. Mutta nämä ovat vahvasti makukysymyksiä. Nuorempi polvi tuntuu ymmärtävän pilvenpiirtäjiä paremmin, joten ennustan, että tämä politiikka tulee muuttumaan.

Voisiko toimistojen säilymistä suojella kaavan sijasta rahalla?

Takaisin ekonomistin maailmankuvaan. Jos on yleisiä syitä, miksi tonttia ei anneta tuottavimpaan tarkoitukseen, voisiko ajatella jonkin absoluuttisen määrän, jolla toimistoja suositaan; vaikkapa 1 000 €/m2. Käytännössä tämä tehtäisiin tekemällä käyttötarkoituksen muutoksesta maksullista (arvonnousun leikkaus). Silloin suhteellisen edun vähän pahoinpidellyn periaatteen mukaan toimistot jäisivät alueille, joilla asuminen ja työpaikat ovat lähes yhtä haluttuja, ja toimistot muuttuisivat asunnoiksi siellä, missä asuminen on selvästi halutumpaa kuin toimistot, kuten Bulevardille ja sen eteläpuolelle.

Keskustan erinomaisuus toimistoalueena rajoittuu aika pienelle alueelle lähellä rautatieasemaa, koska alueet Esplanadin ja Bulevardin eteläpuolella esimerkiksi eivät ole kovin hyvin saavutettavissa.

Voisi käydä myös niin, että talojen alimmat kerrokset varattaisiin toimistoille ja ylimmät asunnoille. Ei huono vaihtoehto lainkaan.

Kysymystä asunnoista ja toimistoista ei pitäisi ratkaista sitovasti ja lopullisesti yleiskaavoituksen yhteydessä, koska emme tiedä, mitä tulevaisuudessa tapahtuu.

Voihan olla, että Espoossa ja Vantaalla opitaan kaavoittamaan kaupunkia niin, että kontaktikaupungin etuja synnyttäviä työpaikka-alueita syntyy keskustan ulkopuolellekin.

Yleiskaavan määräyksissä on jätettävä sijaa muutoksille.