В начале 2015 года застройщики столкнулись со снижением спроса. Чтобы стимулировать покупательскую активность, они применяют акции и скидки, разрабатывают вместе с банками специальные ипотечные программы, дают большие рассрочки. Специалисты www.irn.ru опросили девелоперские и риелторские компании и выявили наиболее интересные акции на рынке новостроек.



Акции – главное оружие

Еще в декабре 2014 года было понятно, что в скором времени рынок столкнется с существенным снижением спроса. «Сегодня на рынке присутствует некая замороженность со стороны покупателя, – констатирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-Новострой». – Людям трудно понять, как далее будет развиваться ситуация в стране и в мире, и это влияет на их решения о крупных приобретениях, так что о прежних объемах и прежнем уровне спроса на рынке недвижимости говорить не приходится, причем в отношении практически всех проектов».

Снижение спроса фиксируется уже с января (об этом в статье «Рынок недвижимости Москвы и Подмосковья после декабрьского ажиотажа»). «С учетом удорожания ипотеки – средняя процентная ставка сегодня составляет 19,6%, - а также сокращения объема ипотечного кредитования (банки стали требовательнее по отношению к потенциальным заемщикам) сохранить спрос и продажи в сегменте жилья экономкласса девелоперы могут только за счет акций, – говорит руководитель «ГВСУ-Риэлти» Татьяна Чернышова. – Ориентироваться на покупателей, которые приобретают недвижимость в инвестиционных целях, и не снижать цены сегодня опасно, поскольку эта категория становится уже малочисленной – основные вложения в квадратные метры были сделаны в конце минувшего года, когда курсы валют демонстрировали наибольшую волатильность».



Скидки до 17%

По словам генерального директора компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, сегодня средний размер дисконта больше на 2-3%, чем в марте прошлого года. «На сегодняшний день на первичном рынке Московского региона в массовых сегментах размер максимальной скидки доходит до 10%, и распространяться она может на все объекты. В 2014 году в аналогичный период на рынке было представлено существенно меньшее число скидочных программ, а размер скидок не превышал 7-8% и распространялся на ограниченный пул квартир», – подтверждает Алексей Оленев, заместитель директора департамента новостроек Est-a-Tet.

Максимальные скидки сейчас действуют в ЖК «Маяк»: квартиру на 29-м этаже можно купить с дисконтом 17%. На другие квартиры, расположенные выше 18-го этажа, при ипотеке либо при 100%-й оплате предоставляется скидка 10%. Такую же скидку можно получить при покупке некоторых квартир в ЖК «Изумрудные Холмы» и «Эталон-Сити» от компании «Эталон-Инвест». В элитном сегменте десятипроцентную скидку можно получить при покупке апартаментов в Balchug Residence от ГК «ИНТЕКО».

В ЖК «Жемчужина Виктории» от «ГВСУ-Риэлти» при покупке квартиры стоимостью не менее 3,2 млн руб. размер скидки составляет 9%. ФСК «Лидер» предлагает скидки до 9% в микрорайоне «Новое Измайлово», до 7% – в «Новом Тушино», «Сколковском» и «Западном Кунцево», а в ЖК «М-House» предлагаются скидки до 1 млн рублей на двухкомнатные квартиры.

До 31 марта 2015 года все покупатели квартир в ЖК «Альфа Центавра» могут воспользоваться скидкой в размере 5% от стоимости квартиры. Такая же скидка предоставляется в ЖК «Кристалл» и «Белый Парк-2», а при покупке двух и более квартир дисконт увеличивается до 7%.

В кварталах «Кронбург» и «Вяземское» от «А101 девелопмент» действует скидка 500 000 рублей при покупке таунхауса площадью более 100 кв. м (стоимость таких таунхаусов без скидки начинается от 9,5 млн рублей).

Кроме того, многие застройщики ввели праздничные скидки в честь 8 Марта. Например, в «Доме на Красина» с 8 по 15 марта предоставляется скидка на апартаменты 8%. Такую же скидку и в те же дни предлагает «Главмосстрой-недвижимость» на 1- и 2-комнатные квартиры в своих жилых комплексах. А «НДВ-недвижимость» в честь праздника предоставляет скидку 18 000 рублей с квадратного метра в микрорайоне «Царицыно-2». Акция распространяется на определенный пул квартир в корпусах 27-31, воспользоваться специальными условиями покупки можно при внесении 100% оплаты в течение пяти банковских дней.



Ипотека дешевле

Если в коммерческих банках ипотека предоставляется примерно под 20% годовых, то в государственных можно найти более выгодные условия. Алексей Оленев рассказал о программах, доступных для клиентов Est-a-Tet: «Наиболее популярные на сегодняшний день ипотечные программы – это программа Сбербанка с процентной ставкой в размере 14,5%, с первоначальным взносом от 20% и сроком кредитования до 30 лет для клиентов Est-a-Tet, а также программа Банка Москвы и ВТБ 24 – ставка 15,95% (по программе «Люди дела» ставка 15,7% для сотрудников МЧС, военных, сотрудников сферы образования, медицины и налогообложения), с взносом от 50%, сроком кредитования – до 50 лет».

Совместные программы банков с девелоперами позволяют добиться более существенного снижения ставок с помощью субсидирования. «Механизм субсидирования следующий. Минимальная ипотечная ставка Сбербанка сегодня равна 14,5%. Девелопер предлагает оформить ипотеку под 13,5% годовых. Далее клиент берет кредит в банке под 14,5%, однако разницу в 1% (14,5 - 13,5%) он получает в виде дисконта от стоимости квартиры. Такой скидкой застройщик компенсирует переплату между озвученной им ставкой в 13,5% и фактической ипотечной ставкой в 14,5%», – объясняет Мария Литинецкая. По словам Ирины Доброхотовой, с помощью этого механизма можно добиться снижения ставки на 4% и даже больше.

Ипотечную ставку по своим проектам субсидируют, например, ГК «Мортон» (от 9,9% годовых), ООО «Речников Инвест» (застройщик ЖК «Ривер Парк») – до 12% годовых. На московских объектах ФСК «Лидер» можно купить квартиру в ипотеку под 9,8% годовых при условии, что кредит берется на семь лет. AFI Development в рамках партнерской программы со Сбербанком предоставляет скидку 5% в ЖК «Одинбург». В ЖК «Солнечная система» от Urban Group можно купить квартиру в ипотеку по ставке 12,1% при сроке до 10 лет и первоначальном взносе от 20%. В объектах «ГВСУ-риэлти» предоставляется ипотека под 12,7% годовых.



Рассрочка до пяти лет

Кроме того, девелоперы начали активнее развивать программы по рассрочке. «Застройщики преимущественно предлагают беспроцентную рассрочку с достаточно высоким первоначальным взносом от 30-40%, гораздо реже представлена рассрочка под проценты – от 1% до 18% для меньшего первоначального взноса, – рассказывает Алексей Оленев (Est-a-Tet). – Чаще всего срок выплаты рассрочки составляет полгода, реже – год. Сейчас на рынке стали появляться предложения с длинной рассрочкой. Например, СУ-155 в мкр. «Южное Домодедово» и в Звенигороде (30 км от МКАД) в мкр. «Восточный-2,3» предлагает беспроцентную рассрочку до четырех лет». RED Development дает возможность воспользоваться беспроцентной рассрочкой до двух лет. MR Group в ЖК «Фили Град» предоставляет беспроцентную рассрочку до конца 2016 года. В ЖК «Сказка» от «НДВ-Недвижимость» предоставляется рассрочка от шести месяцев до двух лет.

ГК «Интеко» совместно с «ВТБ24 Лизинг» реализует программу по предоставлению двухлетней беспроцентной рассрочки покупателям квартир в жилом комплексе «Садовые Кварталы» и апартаментов в комплексе «Лайнер». Минимальный первоначальный взнос составляет 35%, остальную часть стоимости квартиры предоставляет «ВТБ24 Лизинг». По словам директора департамента продаж компании «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО») Ольги Павловой, это предложение интересно тем, что не нужно подтверждать доход, нет расходов на страхование.

«M9 development» предоставляет еще более длительную рассрочку – до пяти лет. По мнению управляющего партнера компании Максима Морозова, это фактически является альтернативой ипотеке: «При первоначальном взносе 40% от стоимости объекта ставка будет составлять 12,95% годовых. При взносе 30% ставка будет 13,95% годовых. При внесении 20% ставка составит 14,95% годовых».

Сейчас в ЖК «Одинцовский парк» действует акция, по условиям которой 50% стоимости квартиры оплачивается при заключении договора долевого участия и оставшиеся 50% – при вводе дома в эксплуатацию. Акция распространяется на квартиры в корпусах 7, 8 и 9.

Однако, по мнению Алексея Оленева, даже длительная рассрочка вряд ли может стать альтернативой ипотеке в массовом сегменте: «Во-первых, необходим значительный первоначальный взнос, тогда как ипотеку может взять с взносом от 20%. Во-вторых, размер ежемесячных платежей при рассрочке чаще всего существенно превышает выплаты по ипотеке, и позволить себе выплачивать рассроченные платежи может далеко не каждый клиент».



Удвоение материнского капитала и другие акции

Помимо прямых скидок многие девелоперы предлагают различные акции. Например, Urban Group в марте удваивает материнский капитал при покупке квартиры квартиры площадью более 55 кв. м в ЖК «Солнечная система» и «Опалиха О3». В 2015 году материнский капитал составляет 453 026 рублей, застройщик дает скидку в таком же размере, в результате стоимость квартиры уменьшается более чем на 900 000 рублей. Также дополнительную скидку к материнскому капиталу дает «ГВСУ-риэлти» при покупке квартиры в ЖК «Алексеевская роща», правда, в меньшем размере – до 230 000 рублей.

В сегментах, в которых приняты долларовые расчеты (в основном это касается дорогой городской и загородной недвижимости), распространены акции по фиксированию курса доллара. Например, в поселке «Ренессанс Парк» от Villagio Estate для 10 резиденций до 31 марта курс зафиксирован на уровне 42 рублей за доллар, а в ЖК «Дубровка» – 41 рубль за доллар.

Покупателям двухуровневых квартир в ЖК «Эко Парк Нахабино» в подарок предоставляется дополнительное помещение площадью семь квадратных метров, расположенное в цокольном этаже. ФСК «Лидер» при покупке отдельных квартир в микрорайоне «Новое Измайлово» дарит сертификат на ремонт, сумма которого может доходить до 240 000 рублей. При покупке квартиры в микрогороде «В Лесу» можно получить сертификат на мебель и предметы интерьера на сумму 100 000 рублей и скидку на квартиру в том же размере. А NAI Becar Apartments при покупке апартаментов в МФК The Loft Club до 31 марта дарит базовую отделку.

Est-a-Tet и портал «КупиКупон» запустили акцию, по условиям которой покупатели, приобретающие купон стоимостью 650 рублей, получают скидку в размере 1% на все квартиры в микрорайоне «Олимпийский» в Мытищах. Выгода от приобретения квартиры с использованием купона достигает 54 000 рублей. Помимо этой акции в мкр. «Олимпийский» предлагается скидка до 8% на квартиры, приобретаемые вместе с машино-местом.

«Как правило, такие акции являются лишь приятным бонусом, который не оказывает существенного влияния на принятие окончательного решения о покупке квартиры в том или ином проекте. Первостепенное значение имеет все же именно денежный дисконт», – отмечает Мария Литинецкая («Метриум Групп»).



Осенью будет больше скидок

Говорить о результатах новых акций пока рано. «По сути, мы пока еще не видим существенных скидок, а дисконт в 10% появился только в начале марта. Поэтому действия застройщиков по введению акций пока не отразились на спросе в реализуемых проектах», – говорит Мария Литинецкая.

По мнению Ирины Доброхотовой («Бест-Новострой»), различные акции не способны «породить» новый спрос: «Это скорее инструмент для сокращения сроков заключения сделок с той группой покупателей, которая купить планирует, но еще окончательно не определилась с выбором конкретной квартиры согласно конкретным характеристикам, сроками покупки и т.д. То есть акции лишь способствуют принятию решения, стимулируют отложенный спрос».

Руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова считает, что пока не происходит заметного снижения цен на новостройки за счет акций. Однако осенью возможна активизация скидочных программ.

Все упомянутые проекты в продаже (сентябрь 2020)