Verdadero o falso: ¿los créditos UVA terminaron siendo un buen negocio? La discusión está y continuará por mucho tiempo. Una grieta más que tenemos que enfrentar los argentinos. La mayoría todavía no comprende cómo funcionan los créditos hipotecarios UVA y se equivoca en el análisis de algunas variables.

1.

¿Es el crédito hipotecario UVA la mejor opción de crédito? No. Lo ideal es tener una economía estable, con una inflación baja que pueda prestar a largo plazo con tasas razonables. Pero la realidad es que la Argentina hace más de una década que no permite al sistema financiero prestar a largo plazo a tasas razonables. Esos dos factores hacían que la cuota inicial que debían pagar los tomadores de crédito bajo un formato tradicional a tasa fija resultase elevado, lo que marginaba a la mayor parte de las familias de la posibilidad de acceder a la casa propia. El sistema UVA lograba solucionar un problema central del crédito hipotecario en contextos de alta inflación. Su principal ventaja reside en que la cuota inicial es significativamente más baja que el resto de los sistemas, lo que hace que más personas puedan acceder a un crédito, o los que ya califican puedan solicitar un monto mayor. El Gobierno esperaba dinamizar el crédito hipotecario mientras trataba de bajar la inflación, de forma de migrar al crédito a tasa fija en niveles razonables, lo que ocurre en la mayoría de los países con inflación baja y estable.

2.

¿Es un crédito impagable? No. La crisis cambiaria desatada a mediados de 2018 y el fogón inflacionario posterior, que dura hasta hoy, pusieron a prueba rápidamente el instrumento. Hoy se observa cierta preocupación en las familias endeudadas en UVA. Es verdad que el peso de la cuota sobre el ingreso se incrementó por la caída del salario real: en promedio, un 12,5%, y hasta un máximo de alrededor de 17%, dependiendo del mes de otorgamiento. Es decir, que si la relación cuota-ingreso inicial del crédito fue de 25% (máximo posible), hoy se ubicaría en alrededor de 28,5%. Si bien el aumento no deja de ser relevante, está bastante por debajo de la relación cuota-ingreso inicial de un préstamo tradicional a tasa fija (40%) y en el promedio de la evolución en otros períodos recientes de caída del salario real.

3.

Empecé pagando una cuota por debajo de un alquiler, ¿y ahora? Si bien las cuotas de los créditos aumentaron, también lo hicieron los alquileres. Desde mayo de 2016 se observa que los UVA crecieron sólo un 3,4% más que los alquileres promedio de CABA (datos de un departamento de 2 ambientes, según Reporte Inmobiliario y la Dirección de Estadísticas del GCBA) y alrededor de un 11% más que los salarios, destacando la diferencia entre alquilar y capitalizarse comprando la vivienda propia.

4.

Hoy debo el doble de lo que pedí, ¿verdadero o falso? Falso. Respecto del crecimiento de la deuda, si bien es cierto que la deuda se incrementó conforme a la suba de la inflación, la misma medida -tanto en términos reales como en dólares- se redujo. Veamos el caso de un deudor que sacó un crédito por $1 millón en diciembre de 2016. Si bien hoy, como consecuencia del ajuste por inflación de la deuda, debe casi el doble, en términos reales la deuda bajó un 5%. En el sistema UVA, el deudor se obliga a devolver una determinada cantidad de pesos reales, por lo cual es lógico que el capital inicialmente crezca en términos nominales. Lo importante es que si bien hoy las familias sienten que no están cancelando capital, no es así. La diferencia con los UVA es que no permiten licuar el capital como en un crédito a tasa fija. Si en lugar de un crédito en UVA la persona se hubiera endeudado a tasa fija a abril de 2016, habría pasado de una deuda de $ 1 millón a $ 482 mil en términos reales (licuó la deuda un 50%). La contracara es que si bien en los créditos a tasa fija puedo licuar el capital, la cuota inicial es muy elevada, lo que hace que la mayoría de la población no pueda acceder.

5.

¿Y en dólares? La deuda en dólares se redujo significativamente. Pongamos un ejemplo de un crédito otorgado en diciembre de 2016: en ese momento, un departamento de 2 ambientes en CABA costaba alrededor de u$s 117 mil y el banco financiaba el 75%, lo que al tipo de cambio de ese momento eran $1.347.000 y se debía tener unos u$s 29 mil ($450 mil) de ahorros propios. A abril de 2019, si bien la deuda de ese crédito en pesos creció 96%, al pasarla a dólares vemos que se redujo 28%, ya que el precio del dólar creció 150%. Hoy, según valores promedio de Reporte Inmobiliario y el GCABA, esa propiedad se ubica en u$s 144 mil. Esto hace que se pueda cancelar el crédito utilizando sólo el 43% del valor de la propiedad y obtener ganancia de u$s 52 mil.