Autor: Dírcia Lopes (colaborador do idealista news)

Portugal está a viver num clima de dinamismo no mercado imobiliário nos vários segmentos, sendo que o da habitação não é exceção. Lisboa está na moda, mas a oferta existente na capital não é suficiente para responder à crescente procura, quer de nacionais quer de estrangeiros. Face a este cenário, o idealista/news foi auscultar o mercado para perceber se as zonas de Cascais e Oeiras estão a ser soluções alternativas para quem procura uma casa para morar na zona de Lisboa, seja para comprar casa ou arrendar.

Há uma certeza logo à partida: o segmento do mercado imobiliário para habitação continua a ser alvo de elevada procura no centro de Lisboa, e esta dinâmica já não se restringe só ao centro da capital, segundo aponta o consultor do departamento de Research & Consultancy da Worx, Paulo Bandeira, dando nota de que a crescente pressão do mercado provocou “o “êxodo” de habitantes para os arredores, com um aumento da procura nas zonas límitrofes”.

Paulo Bandeira, dentro das novas tendências, não tem dúvidas de que “as zonas de Cascais, Oeiras já são bastante procuradas como alternativa à capital, sendo que os preços médios e o tempo de absorção já refletem este movimento”.

O presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária (APEMIP), Luís Lima, confirma ao idealista/news esta mesma tendência ao referir que as zonas de Cascais, Oeiras e a Avenida Marginal “são bastante atrativas, quer para o mercado interno, quer para o mercado externo”. Mas destaca que “para a procura interna estão a tornar-se opções caras, uma vez que o preço médio é bastante elevado para a generalidade das famílias portuguesas”.

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De acordo com Luís Lima, neste momento, a falta de oferta que se verifica, aliada a uma forte procura, fazem com que os custos estejam acima do que seria desejável e do que é suportável para os jovens e classe média. Face a este cenário, conclui que “a oferta não está a dar resposta à procura, e mesmo aquela que está prevista ou em construção, é dirigida para um segmento mais elevado, continuando a não dar resposta ao grosso da procura que se foca no segmento médio”.

Preços pouco acessíveis ao segmento médio

Para provar os elevados preços que se vão praticando nestas zonas, Luís Lima avança que os valores medianos de venda situam-se nos 2.478 euros por metro quadrado em Cascais e 2.134 euros por metro quadrado em Oeiras. “O concelho de Sintra (com 1.088 euros por metro quadrado em Sintra) poderá disponibilizar ainda alguma oferta a um preço mais acessível e mais próximo das necessidades da procura, mas diria que Cascais e Oeiras, pela falta de ativos no mercado e pelos preços praticados, também já não conseguem apresentar-se como uma alternativa à capital”.

Também a partner da Castelhana Real Estate em Portugal, Patrícia Clímaco, comprova a tradicional e forte atratividade deste mercado, tanto para nacionais, como para clientes estrangeiros. “As zonas de Cascais, Oeiras e a Avenida Marginal têm sido alvo de uma procura crescente por parte de clientes que aí querem residir, para compra e arrendamento”, explica Patrícia Clímaco.

Mas a especialista em imobiliário salienta que, embora tenham nascido vários novos projetos residenciais nos últimos anos, mais uma vez, “a procura tem ultrapassado em grande escala a oferta disponível o que faz com que os preços se tornem cada vez mais competitivos”. Pelas suas contas, em termos gerais os valores médios em Cascais subiram 10% no último ano e os de Oeiras 19%. Atualmente, e ainda de acordo com a Castelhana, o preço médio dos empreendimentos em Oeiras ronda os 3.600 euros por metro quadrado e em Cascais seis mil euros por metro quadrado.

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A impulsionar este crescimento na procura residencial nas zonas referidas está o contributo não só da subida “do mercado doméstico, mas também ao aumento de clientes de nacionalidade estrangeira, que escolhem Portugal e estas zonas em particular para viver quer seja devido à proximidade ao mar, à acessibilidade a Lisboa ou ao elevado número de escolas nacionais e internacionais disponíveis nesta região”, explica Patrícia Clímaco.

Para responder à escassez de oferta, a responsável destaca que a Castelhana Real Estate em Portugal aposta, por exemplo, na comercialização, em Oeiras, do empreendimento Célere Miraflores, um conceito de condomínio pensado para as famílias portuguesas com ginásio, sala de jogos para crianças, sala social-gourmet e parque para bicicletas. “Acreditamos que este tipo de projetos de construção nova e de oferta em zonas como as analisadas podem ajudar a satisfazer o aumento da procura e ajudar o mercado residencial da grande Lisboa a refrear”, sublinha a partner da Castelhana.

Taguspark ajuda a chamar clientes

Nas palavras do consultor da Worx, o concelho de Oeiras pode ser dividido em duas zonas distintas: a que fica junto à orla marítima/eixo marginal, que partilha algumas das características de Carcavelos e da Parede, com valores por metro quadrado similares, bem como o tipo de oferta e absorção do mercado. Segundo Paulo Bandeira, de certa forma, o mercado comporta-se de forma similar junto ao eixo da marginal e em acordeão, sendo que os valores mais elevados se registam junto a Cascais-Estoril.

O consultor realça ainda que, a zona limítrofe ao Taguspark tem funcionado como zona de expansão habitacional de Oeiras, muito aquecida pela fixação de novas empresas neste parque tecnológico, aumentando a procura habitacional nas zonas circundantes, bem como a zona de Miraflores. “Estima-se que o pipeline previsto para os próximos três anos ultrapasse a procura neste concelho”, garante a mesma fonte da Worx.

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No que diz respeito ao mercado de Cascais, ainda segundo a análise do departamento de Research & Consultancy da Worx, a realidade é diferente dos restantes concelhos em análise, uma vez que, neste caso, “a procura é essencialmente realizada por clientes (brasileiros) de classe média/média alta e classe alta que visam um imóvel de qualidade (moradias, por exemplo), sem perspetivar o preço como uma barreira à entrada”, salienta Paulo Bandeira. Este mercado abrange essencialmente cidadãos não nacionais, em particular, aqueles que procuram uma fonte segura de investimento num regime de mudança do país para habitação.

A diretora de Residencial da Jones Lang La Salle (JLL), Patrícia Barão, detalha que a procura está a crescer cerca de 30% no concelho de Oeiras face ao ano passado pela pressão dos preços no centro de Lisboa principalmente para o mercado português. “Não existe oferta para a procura existente”, garante Patrícia Barão que destaca a experiência da JLL para a comercialização dos apartamentos Vivere, em Carnaxide, em que o alvo era o público português, “foi um recorde de vendas com a maioria do empreendimento vendido em 48h e confirmou a apetência de um segmento médio sem oferta”.

Nova SBE cria oportunidades

A diretora de Residencial da JLL acrescenta ainda “o impacto que a NOVA SBE criou no concelho, onde veio revolucionar a procura imobiliária não só para estudantes, professores, mas para investidores para residências universitárias ou simplesmente como pequenos investidores à procura de melhores rentabilidades”.

Patrícia Barão também confirma a atratividade destas zonas explicando que, em Cascais existirão sempre zonas/freguesias com uma maior procura por um segmento alto, onde teremos preços inclusivamente superiores aos praticados em Lisboa, sendo os clientes brasileiros os protagonistas nesta tendência. No entanto, nas palavras de Patrícia Barão, “à medida que nos afastamos da linha da costa, estas têm sido consideradas zonas com muito interesse especialmente para quem procura habitação com maiores dimensões e a preços mais acessíveis”.

Para a mesma responsável, o concelho de Oeiras tem sido dos mais procurados pelas famílias portuguesas que querem projetos novos. Mas mais uma vez, a oferta escasseia. “Não existe oferta suficiente para responder à procura que vê nesta localização a proximidade a Lisboa como uma grande vantagem”, sublinha a mesma responsável na JLL.

De acordo com o presidente da APEMI, e em sintonia com as consultoras ouvidas pelo idealista/news – como a Castelhana Real Estate, Worx e JLL –, as tipologias com maior procura nestas zonas são para apartamentos T2 e T3.