– Man kan ikke drive bare å sminke. Jeg føler at man lurer kjøperne.

Rifat Osmanovic bukserer den tunge kappsagen ut av kjelleren og plasserer den bak i en typisk håndverkerbil. Han sukker, trekker opp skuldrene på karakteristisk vis og smeller igjen skyvedøren.

– Jeg har opplevd at de driver og kjøper eiendom, eller i hvert fall denne eiendommen her. De prøver å pusse den opp, men etter min mening er det bare sminking. De betaler minst mulig for oppussing og utnytter folk. Så selger de eiendommen med stor fortjeneste.

Eiendommen Osmanovic referer til er en tremannsbolig på Godlia i Oslo. Den er en studie verd hvis man ønsker et eksempel på hva som kan skje i et opphetet boligmarked.

VIDEO: – En pen dame er den som er pen naturlig, ikke den som er pen med sminke. Du trenger javascript for å se video. VIDEO: – En pen dame er den som er pen naturlig, ikke den som er pen med sminke.

Direktesalg

La oss skru tiden tilbake. Vi er midt i det som skal bli en av de heftigste periodene i Oslos boligmarked og som ender med en prisstigning på velvoksne 24 prosent i 2016.

Paul Mykkeltvedt og Espen Skaar kjøpte Låveveien 6 for 9,1 millioner kroner. Etter å ha pusset opp for to millioner, fikk de nesten 20 millioner kroner for de tre leilighetene. Foto: Gregard Pallotta, Pilot: Jon Krosby / NRK

I begynnelsen av september 2015 selger to brødre barndomshjemmet sitt i Låveveien 6 i Oslo. Huset er en tremannsbolig. Brødrene får 9,1 millioner når de selger.

Men boligen blir ikke solgt på vanlig vis, med budrunde og annonsering. Den blir derimot solgt «off market», som det heter på meglerspråket.

Det betyr at eiendommen blir solgt direkte til en oppkjøper, uten å bli lagt ut i markedet.

I dette tilfellet er det eiendomsmegler John Theodorsen, daglig leder og partner i Nordvik & Partners på Majorstua som står for salget. Vi skal høre mer om ham. Men først oppkjøperne.

Brennpunkt ser på eiendomsbransjen Ekspandér faktaboks NRKs undersøkende redaksjon Brennpunkt jobber med en dokumentar om eiendomsbransjen.

Dokumentaren handler blant annet om såkalt «off market»-salg, der man selger direkte til en oppkjøper, uten annonsering og budrunde.

Se dokumentaren på NRK TV

Nye beitemarker

Det er nemlig ikke privatpersoner som står bak kjøpet av eiendommen på Godlia, men et aksjeselskap. Låveveien 6 AS.

Dette selskapet er igjen eid av to menn i 40-årene, Paul Mykkeltvedt fra Vik i Sogn og Espen Skaar fra Bergen. Begge er tidligere eiendomsmeglere med lang fartstid fra kjedene Privatmegleren og Krogsveen.

Men i 2014 bestemmer bestemmer de seg for å prøve en annen del av bransjen. De blir eiendomsutviklere. Timingen er mildt sagt perfekt. Det koker i Oslos boligmarked.

God samvittighet?

I september 2015 kjøper altså de to nyslåtte eiendomsutviklerne tremannsboligen i Låveveien 6 og starter oppussingsarbeidet. En dem som blir satt til å jobbe på bygget, er Rifat Osmanovic, en bosnier med fartstid fra byggebransjen i Norge siden slutten av 90-tallet.

– Vi ble forspurt om å skifte fasade, forteller Osmanovic.

Men han er verken stolt over eller fornøyd med den jobben han blir bedt om å utføre på bygningen. Faktisk ville han gjort det helt annerledes.

– Hvis jeg hadde kjøpt prosjektet, kunne jeg strippet det helt inn til hovedbjelkene. Jeg ville skifta alt utvendig, skifta tak, skifta takrenner, etterisolert etter dagens standarder og bytta vinduer etter dagens standarder. Ikke noe ville vært ulovlig, alt var gjort riktig. Da har du god samvittighet når du selger. Jeg har gjort det og det, og det koster det og det. Men å sminke og selge, det er feil.

Etter å ha pusset opp Låveveien 6 for to millioner kroner, solgte Skaar og Mykkeltvedt de tre leilighetene videre med svært god fortjeneste. Foto: GRAFIKK: KARI ANNE GISETSTAD ANDERSEN / NRK

Utvendig trygghet

Kjetil og Helen Rensel lagde en lang liste med arbedier som skulle utbedres på Låveveien 6. Fortsatt er flere av disse ikke utført. Foto: Erlend Andersen Koppegård / NRK

Allerede i oktober er det klart for salg av den første leiligheten. Småbarnsforeldrene Kjetil og Helen Rensel vinner budrunden og kjøper seksjon 1 for drøyt 6,7 millioner. Innvendig skal de pusse opp sjøl, men utvendig skal alt være i orden. I alle fall ifølge prospektet.

«Ny eier trenger kun fokusere på hva og hvordan det skal bli innvendig», heter det i beskrivelsen fra Proaktiv Eiendomsmegling.

Men det unge ekteparet blir brått usikre når de besøker eiendommen rett før overtagelse.

– Jeg så at de holdt på å bytte kledning og terrasse og en god del forskjellig. Og jeg fikk inntrykk av at ikke alt som stod i kontrakten kom til å bli utført sånn det skulle være, sier Kjetil Rensel, og kikker skrått over stuegulvet der toåringen Alfred kjører rundt på en mini-brannbil.

– Vi satt med en følelse av at selgerne ikke visste hva de holdt på med.

Svart på hvitt

Derfor velger ekteparet å lage en omfattende liste med tilleggspunkter i kjøpekontrakten, med oversikt over arbeider som skal utføres.

Helen Rensel er glad de insisterte på å få inn en rekke punkter i kontrakten, i stedet for å stole på selger. Foto: Erlend Andersen Koppegård / NRK

– De prøvde å få oss til å føle at det ikke var nødvendig å skrive disse punktene, at vi måtte stole på at de skulle utføre det som stod i prospektet. Men det føles bedre å ha det svart på hvitt nå, det gjør det, forteller Helen.

Hun trekker på de spede skuldrene.

– Det har vært en følelse hele veien, at vi må passe på at ting blir utført etter dagens standard og sånn som vi ønsker det.

Ikke så punktlig

Noen av punktene på listen handler om inngangsparti, terrassegulv, takrenner. Disse arbeidene blir ikke ble fullført, selv etter lange diskusjoner. I tillegg blir det ikke lagt plen slik det står i kjøpekontrakten. Huset blir heller ikke malt to ganger som avtalt.

– Det ble helt stille, sier Kjetil Rensel om kontakten med selgerne. Foto: Ole Jørgen Kolstadbråten / NRK

Det unge ekteparet tar NRK Brennpunkt med på en omvisning rundt boligen. Kjetil peker på kledningen.

– Her ser vi at kvistene synes gjennom malingen og her kan vi se at det er sprukket opp og har krøpet.

Han snur seg og går mot hagen.

– Den plenen vi står på, den har vi fått lagt selv. For her var store deler av plenen bare jord.

Som en respons på de manglende arbeidene, velger Kjetil og Helen Rensel å holde tilbake 135.000 kroner av kjøpesummen. Det skal komme til å bli brukt mot dem.

Rifat Osmanovic mener selgerne har lurt både ham og de som kjøpte leilighetene i Låveveien 6. Foto: Bjørn Olav Nordahl / NRK

– To sterke gutter

Foran huset sitt på Hønefoss sitter bygningsarbeideren Rifat Osmanovic med rynket panne. Han forteller at Mykkeltvedt og Skaar betalte ham greit for fasadearbeidene i Låveveien, i alle fall til å begynne med.

– Men den siste regningen blir ikke betalt. Det som egentlig skulle være en del av fortjenesten din, det forsvinner. Det vil si at du har jobbet i flere måneder, og så kommer du ut av det uten noen ting.

Han rister på hodet.

Osmanovic vil nå ta ut forliksklage mot Paul Mykkeltvedt og Espen Skaar for manglende oppgjør. Totalt dreier det seg om over 150.000 kroner. Men han sliter:

– Espen er megler, og han andre er advokat. Det er to sterke gutter, som kjenner lover og regler og hvordan man kan tjene penger. Paul er flink til å skrive mail, vri seg unna. Jeg er ikke flink til dette. Jeg sliter og prøver å gjøre en jobb. Jeg er ikke flink med papirarbeider.

Uante muligheter

Paul Mykkeltvedt er styreformann i Låveveien 6 AS. Han ønsker ikke å møte NRK Brennpunkt for et intervju om forholdene i tremannsboligen. I en e-post avviser han at han har gjort noe kritikkverdig i forhold til de som har kjøpt og de som har pusset opp seksjoner i Låveveien.

I en annen seksjon i det hvite huset bor småbarnsfaren Patrick Gulliksen. I januar 2016 kjøpte han og kona leiligheten ved siden av familien Rensel.

Patrick Gulliksen mener prospektet og måten det var møblert på visning var bevisst villedende og egnet til å skjule feil. Foto: Erlend Andersen Koppegård / NRK

Prisen er nesten seks millioner kroner. I prospektet fra Proaktiv Eiendomsmegling lokkes det med følgende:

«Underetasjen – her ligger det uante muligheter»

Bildene i brosjyren viser en kjeller innredet med sofa, bord, teppe, seng og nattbord. På veggene er det hengt opp bilder. I prospektet er det også laget en mulighetsskisse for underetasjen – med soverom, stue, treningsrom og bad.

– Bli med ned, sier Patrick når NRK Brennpunkt ringer på.

– Da vi var på visning her, lå det et teppe på gulvet, og så stod det et bord og en sofa der, sier han, og peker inn i kjellerrommet

Han finner fram et kubein og går bort til noen omriss i gulvet.

– Teppet dekket disse lukene i gulvet. Men da vi kom på besiktigelse før overtagelse, så vi disse to lukene i gulvet.

VIDEO: – Dette hadde vært holdt skjult bevisst Du trenger javascript for å se video. VIDEO: – Dette hadde vært holdt skjult bevisst

Frykter fukt

Patrick setter kubeinet mot et håndtak og vipper opp et tungt sementlokk.

– Vi åpnet opp for å se hva som var der. Det som møtte oss, var en pumpekum og en vannstand som lå cirka tretti centimeter under gulvet. Dette var ikke noe vi hadde sett for oss eller blitt gjort oppmerksom på under visning.

Han rister på hodet.

– Vi følte at dette var noe som bevisst hadde vært holdt skjult.

Familien Gulliksen har nå kontaktet advokat for å få hjelp. Problemet er egentlig innlysende.

– Min største bekymring er at det er et fuktproblem her som er såpass omfattende at man ikke får benyttet kjelleren som et oppholdsrom, sier Patrick.

– Det er nok ikke dette jeg forbinder med «uante muligheter».

Saklig og profesjonell

Styreformann Mykkeltvedt ønsker ikke å svare på spørsmål om familien Gulliksens kjeller. Når det gjelder familien Rensel, svarer han til slutt følgende etter flere ukers mailutveksling med Brennpunkt.

«Jeg har på vegne av Låveveien 6 AS oppført meg saklig og profesjonelt med enhver henvendelse fra Rensel. Både i muntlig og skriftlig form. Jeg er kjent for nettopp å være saklig og profesjonell», skriver han i en e-post.

Og han avviser at Låveveien 6 AS skylder familien Rensel noe som helst, det er snarere tvert om:

«Hva angår manglende kontraktoppfyllelse herfra, malingsstrøk og plen, viser jeg til lovregler om gjensidig kontraktsforpliktelser og motregningsregler. Det er på det rene at Rensel er i mora hva angår de økonomiske faktorene her.»

Mykkeltvedt viser altså til at familien Rensel har holdt tilbake noe av kjøpesummen for å få bygningsarbeidene fullført. Derfor mener han at de skylder ham penger.

Kjetil og Helen Rensel frykter at selskapet som står bak Låvbeveien 6, er i ferd med å tømmes for verdier og at det ikke vil være dekning for kravene deres. Foto: Erlend Andersen Koppegård / NRK

Helt dødt

Ved kjøkkenbenken hjemme i Låveveien sitter Kjetil og Helen Rensel og føler seg fullstendig låst. Og opplever at de ikke får svar på noe som helst, verken fra Paul Mykkeltvedt eller Espen Skaar.

– Nei, nå er det blitt veldig stille, sier Kjetil.

– Jeg opplevde at de i starten svarte og ga uttrykk for at de ville løse ting. Noen ting løste de, andre ting ikke, selv om det var helt opplagt at det skulle gjøres. Men nå er det overhodet ingen svar.

– Det er helt dødt?

Helen trekker på skuldrene nok en gang,

– Ja, advokaten vår har jo kontakt med deres advokat, men han svarer ikke, så …

Hun ser slitent ut i luften.

Brennpunkt har sett listen over mailer som er sendt i sakens anledning. Den er lang. I en av dem skriver ekteparets advokat, Marianne Kvanvik i Legal24, til motpartens advokat:

«Når dine klienter unnlater å svare på vår henvendelse, er det bare å konstatere at de ikke er interessert i å medvirke til en løsning på saken.»

Klare advarsler

Thomas Bartholdsen i Forbrukerrådet advarer mot å selge uten visning og budrunde. Foto: Arne Sørenes / NRK

Det å selge eiendom «off market», uten annonsering og budrunde, er blitt stadig mer vanlig de siste årene. Dette til tross for at både Forbrukerrådet og Eiendomsmeglerforbundet advarer mot dette.

– Du får aldri testet boligen i markedet på denne måten. Du vil alltid sitte igjen med en usikkerhet. Ville en åpen runde med annonsering gitt bedre pris for eiendommen, spør fagdirektør for bolig i Forbrukerrådet, Thomas Bartholdsen.

Han peker på at det er interessant å se nærmere både på eiendomsutviklernes og meglernes rolle i slike salg.

For hvordan klarer de mange eiendomsutviklerne å sikre seg eiendommer før de pusser raskt opp og selger videre med god fortjeneste?

Eiendomsmegler Jens Christian Killengreen ble fredag dømt til å betale 4,5 millioner kroner i erstatning etter et «off marked»-salg. Foto: Bjørn Olav Nordahl / NRK

Koblingsøkonomi

– Mange eiendomsutviklere opererer med en såkalt hoffmegler, sier advokat Arvid Dahm.

Ellen Dahl ble tilkjent en erstatning på 4,5 millioner kroner etter at megleren ga henne råd om å selge uten å annonsere eiendommen. Foto: Bjørn Olav Nordahl / NRK

Meglerne skaffer utviklerne eiendommer. Til gjengjeld får de selge den ferdige oppussede eller nybygde eiendommen. Det er en slags koblingsøkonomi. Den ene tjenesten er den andre verd.

Dahm har akkurat vunnet en historisk sak i tingretten om «off market»-salg. Her ble eiendomsmegler Jens Christian Killengreen dømt til å betale 4,5 millioner kroner i erstatning til boligselgeren Ellen Dahl etter et slikt salg til en utvikler.

Hun fikk først 10,5 millioner for huset på Nordberg i Oslo. Men etterpå viste det seg at andre var villige til å betale langt mer. I løpet av tre måneder høsten 2016 ble huset solgt videre tre ganger, og til slutt endte prisen på 18,2 millioner kroner.

Killengreens advokat Johan Andersen mener dommen er urimelig streng, men at den viser det ikke er hold i påstander om at megler sto i ledtog med kjøper. Han viser også til at prisen på boligen senere ble redusert til 16,2 millioner, fordi det ble oppdaget restriksjoner fra byantikvaren på hva som kunne rives på eiendommen.

Langmyrveien 12 ble solgt fire ganger på fire måneder og steg over sju millioner kroner i pris underveis. Foto: Grafikk: Kari Anne Gisetstad Andersen / NRK

Lang, lang rekke

Espen Skaar og Paul Mykkeltvedt har gjennom selskapet Kry Eiendom AS kjøpt en rekke eiendommer som er solgt videre etter kort tid, og med betydelig fortjeneste.

Brennpunkt har sett nærmere på folkene bak Låveveien 6 AS, Paul Mykkeltvedt og Espen Skaar. Tremannsboligen er nemlig ikke det eneste off market prosjektet de står bak. Det finnes en lang rekke eiendomshandler de to har gjort – enten som privatpersoner eller via et selskap som heter Kry Eiendom, hvor de eier 66 prosent av aksjene.

La oss begynne på Skillebekk i Oslo.

Rett før jul 2016 skal en 85 år gammel dame og hennes familie selge en leilighet i Framnes Terrasse. John Theodorsen, mannen som solgte Låveveien 6 til Skaar og Mykkeltvedt, får salgsoppdraget. Men leiligheten blir ikke annonsert på det åpne markedet. Megler Theodorsen henvender seg til Kry Eiendom, altså Skaar og Mykkeltvedt. Som får tilslaget, uten budrunde. Pris: 4,6 millioner kroner.

Leiligheten blir pusset opp for 100.000 kroner før nytt salg i begynnelsen av februar i år.

John Theodorsen har solgt flere eiendommer til Skaar og Mykkeltvedt. Foto: CF-Wesenberg

Nok en gang får megler John Theodorsen hos Nordvik & Partners salgsjobben. Men denne gangen skal leiligheten annonseres.

Etter en heftig budrunde blir Framnes Terrasse 3B solgt for 5,7 millioner. John Theodorsen får provisjon to ganger på den samme leiligheten. Og Kry Eiendom sitter igjen en fortjeneste på én million på litt over en måned.

Framnes Terrasse skulle selges av en 85 år gammel dame og hennes familie. Foto: Grafikk: Kari Anne Gisetstad Andersen / NRK

Egeninteresse?

Lov om eiendomsmegling er tydelig når det gjelder megleres rolle. De må ikke gjøre noe som svekker integriteten og tilliten deres. Uavhengighet er helt avgjørende.

Ingen i Nordvik & Partners har ønsket å stille til intervju hos NRK Brennpunkt. Foto: CF-Wesenberg

Nordvik & Partners lovet først Brennpunkt et intervju for å snakke om dette og noen av selskapets meglere som driver med off market salg. Denne avtalen trakk selskapet seg fra. I stedet svarer administrerende direktør Martin A. Kiligitto slik i en e-post om Theodorsens rolle:

«Meglere har ikke anledning til å inngå avtaler som påvirkes av egeninteresse eller utsikt til senere salg. Vi har gått nøye gjennom transaksjonene og mener at avtalene mellom vår megler og utviklerne er alminnelige oppdragsavtaler.»

Rett etter påske i år selger John Theodorsen nok en leilighet for Kry Eiendom. Den erfarne megleren får igjen provisjon to ganger. Først for å selge leiligheten off market til Kry Eiendom. Deretter selger han leiligheten videre med full annonsering og budrunde. Underveis stiger leiligheten fra 3,6 millioner til 4,230 millioner.

John Theodorsen solgte først Telavåggata 6 til Kry Eiendom. Deretter solgte han leiligheten videre for Kry Eiendom. Foto: Grafikk: Kari Anne Gisetstad Andersen / NRK

Ny rekord på Bislett

Nordvik & Partners er ikke den eneste meglerkjeden som har et godt forhold til Espen Skaar og Paul Mykkeltvedt.

Tidlig i august 2016 bestemmer en eldre mann seg for selge leiligheten sin på Bislett i Oslo. Jobben går til Stig Reklev, partner og daglig leder i Privatmegleren Kvadrat.

Stig Reklev formidler leiligheten direkte til Skaar og Mykkeltvedt, uten annonsering og budrunde, i et «off market»–salg. De betaler 5,2 millioner kroner og starter oppussing.

«Vi går for rekord på Bislett», skriver Espen Skaar på Facebook i september.

Mikkel Doblougs gate på Bislett gikk opp nesten tre millioner på noen to måneder. Stig Reklev solgte begge gangene. Foto: Grafikk: Kari Anne Gisetstad Andersen / NRK

– Ser ingen grunn til å svare

Stig Reklev solgte en leilighet uten budrunde til 5,2 millioner. Vel to måneder seinere ble den solgt på nytt til 8 millioner kroner på det åpne markedet. Foto: Faksimile: PrivatMegleren

Stig Reklev blir satt på saken igjen, og han drar i gang en budrunde som virkelig tar av. Det stopper ikke før prisen er oppe i åtte millioner. Altså nesten tre millioner mer enn Skaar og Mykkeltvedt betalte.

Stig Reklev vil først ikke opplyse hvor mye leiligheten ble pusset opp for. Etter flere runder med Brennpunkt sier han nå at han tror den ble pusset opp for i underkant av én million kroner. Dette skjedde i et opphetet marked, og leilighetene ble solgt til utvikler etter ønske fra tidligere eier.

Spørsmålet er: Hvorfor får enkelte meglere selge samme eiendom to ganger på denne måten? Stig Reklev burde kunne svare, men han vil ikke intervjues av Brennpunkt.

– Jeg ser ingen grunn til det, sier han på telefonen.

Reklev er ikke den eneste eiendomsmegleren som er ordknapp. Svært få ønsker å snakke om hva slags forhold det er mellom meglere og eiendomsinvestorer som kjøper billig, pusser kjapt opp og selger videre med god fortjeneste.

Taushet er gull

Det finnes mange eksempler på det som i bransjen bare omtales som «resalg». Det handler altså om meglere som selger off market til oppussere eller utviklere, og som kort tid senere får selge eiendommen på nytt, når den er ferdig pusset opp eller bygget.

Heller ikke Herman Grøv vil stille til intervju med NRK Brennpunkt. Foto: Faksimile: Notar

I slutten av april i år ønsker en kvinne på flyttefot å selge leiligheten sin på Ila i Oslo. Hermann Grøv, daglig leder og partner i Notar Oslo formidler eiendommen etter samme mønster, direkte til Kry Eiendom.

Skaar og Mykkeltvedt får den – uten annonsering og budrunde. Og: Det er Grøv som selger leiligheten videre, etter oppussing. Det interessante er at Grøv, Skaar og Mykkeltvedt har jobbet sammen tidligere. De har til og med eid en meglerforretning sammen.

Brennpunkt ringer Hermann Grøv for å snakke om salg og resalg.

– Er det ofte en uuttalt forståelse av at man får salg nummer to?

– Det vil ikke jeg uttale meg om.

Ingen av meglerne som blir omtalt av Brennpunkt i denne saken ønsker å stille til intervju. Det gjelder også Hermann Grøv og Stig Reklev. Samtlige avviser at de har gjort noe kritikkverdig, men sier at de har hatt helt normale salgsoppdrag uten bindinger av noe slag.

Megleren som solgte leiligheten til Skaar og Mykkeltvedt uten annonsering og budrunde har tidligere jobbet sammen med dem. Foto: Grafikk: Kari Anne Gisetstad Andersen / NRK

Utvalgt

Historien om Espen Skaar, Paul Mykkeltvedt, «off market»-salg og samarbeid med ulike meglere stopper ikke her. Brennpunkt har en liste på titalls salg bare de siste årene hvor de to har handlet enten off market eller ved å kuppe en eiendom før budrunde. Selv sier Paul Mykkeltvedt følgende om samarbeidet med sin tidligere yrkesgruppe:

«Når det gjelder hvilke meglere vi velger, så varierer dette fra objekt til objekt.»

En av dem som blir valgt, heter Kjetil Nilssen. Han deler kontor med John Theodorsen hos Nordvik & Partners på Majorstua.

Lydhør?

På tampen av 2016 dukker det opp et dødsbo på Frogner i Oslo. En kvinne skal selge leiligheten i Solheimsgata 1a etter sin far som var gått bort i begynnelsen av november. Kjetil Nilssen får oppdraget.

Legg merke til hva Nordvik & Partners skriver til Brennpunkt om klienter i krevende livsfaser: «En eiendomsmegler må alltid være aktsom på selgers livssituasjon.»

Om «off market»-salg skriver selskapet følgende: «På generelt grunnlag vil vi understreke at dette er en spesiell form for salg som vi i utgangspunktet ikke anbefaler.»

Men hører Kjetil Nilssen på sin egen arbeidsgiver?

Solheimgata 1a ble i første runde solgt av en eldre kvinne som nettopp hadde mistet sin far. Foto: Grafikk: Kari Anne Gisetstad Andersen / NRK

Opp, opp, opp

Kjetil Nilssen selger samme leilighet to ganger på tre måneder. Den stiger fire millioner i pris underveis. Foto: CF-Wesenberg

Solheimsgata 1a havner aldri på det åpne markedet. Paul Mykkeltvedt og Espen Skaar får kjøpe den direkte fra selger, uten annonsering og budrunde. Prisen blir satt til 7,9 millioner kroner.

Skaar og Mykkeltvedt bruker også denne gangen snaut to måneder på oppussingen. Så skal leiligheten ut på markedet.

Igjen er det Kjetil Nilssen som får oppdraget. Og provisjonen. Akkurat som han fikk det da han solgte den samme leiligheten til Skaar og Mykkeltvedt i første runde.

Paret som får tilslaget på Solheimsgata 1a, betaler nesten 12 millioner. Prisen stiger altså fire millioner kroner i løpet av noen raske vinteruker.

Vanntette skott?

Det svært få vil snakke om er hva slags bånd det er mellom meglere og utviklere. Hvem ringer megleren til når han får inn en attraktiv eiendom? Og hva slags råd gir han om off market salg?

Nordvik & Partners vil ikke fortelle Brennpunkt hvor mange oppdrag de har hatt for Mykkeltvedt og Skaar og henviser til taushetsplikten meglere har. Selskapet avviser at det forekommer forhåndsavtaler mellom megler og utbyggere:

Den første transaksjonen er avsluttet før den neste avtalen er inngått, skriver administrerende direktør Martin A. Kiligitto i en e-post vedrørende salgene til meglerne John Theodorsen og Kjetil Nilssen.

Megler Mette Linge i Eiendomsmegler 1 på Bøler anbefalte å selge direkte til Skaar og Mykkeltvedt før budrunden. Hun fikk også oppgaven med å selge leilighetene videre. Foto: Grafikk: Kari Anne Gisetstad Andersen / NRK

God halvårslønn

Tilbake til Låveveien 6. Etter oppussing av huset blir de tre leilighetene solgt fortløpende. I begynnelsen av mars 2016 er salgene unnagjort.

Det har altså ikke gått mer enn litt over seks måneder siden kontrakten med de gamle eierne ble tegnet. Regnskapene viser at salgsinntekten er på nesten 20 millioner.

Trekker man fra de ni millionene Skaar og Mykkeltvedt betalte for eiendommen og de to millioner de har pusset opp for, er gevinsten brukbar. Nesten ni millioner, før skatt, på et halvt år.

Men det er ikke alle som er like fornøyde. To av barnefamiliene i Låveveien har skaffet seg advokathjelp.

Men det de kan saksøke, er bare aksjeselskapet som solgte eiendommen til dem. Hvor mye er tilleggspunktene i kontrakten om ferdigstilling av arbeider verd da?

Kort tid etter at Kry Eiendom kuppet leiligheten for 4,5 millioner, solgte de den videre med god fortjeneste. Mykkeltvedt hevder at den ble pusset opp for nesten to millioner. Foto: Grafikk: Kari Anne Gisetstad Andersen

Utbyttefest

På kjøkkenet i Låveveien sitter Helen Rensel og småler av toåringen Alfred som leker med en liten telefon. Latteren forstummer når samtalen dreier inn på regnskapene for Låveveien 6 AS. De er lite oppmuntrende lesning for småbarnsfamiliene.

Egenkapitalen i selskapet er negativ. Aksjekapitalen er tapt. Men det mest interessante er at Skaar og Mykkeltvedt i fjor tok ut 6,6 millioner kroner i utbytte fra Låveveien 6 AS.

Til slutt i årsmeldingen fra selskapet vedgår de tydelig at disse pengene ikke er tatt ut på reglementert vis:

«Aksjonærene har tatt ut ulovlig utbytte på 6.600.000».

Helen Rensel folder hendene rundt kaffekoppen.

– Det er jo en ganske lang liste med kontraktsfesta forpliktelser som står på det selskapet. Så hvis de har tatt ut alle pengene … Ja, det høres ikke helt lovlig ut for min del i hvert fall.

Kjetil og Helen Rensel opplever at de ikke får svar fra de som solgte dem leiligheten. Foto: Erlend Andersen Koppegård / NRK

Rødt flagg

Ifølge aksjeloven skal et aksjeselskap til enhver tid ha tilstrekkelige midler til å dekke sine forpliktelser.

De unge barnefamiliene frykter nå at selskapet som solgte eiendommen, er i ferd med å tømmes og at det ikke vil være dekning for kravene deres. Naboen til familien Rensel, Patrick Gulliksen, utdyper:

– At de har opprettet et eget selskap kun med det formålet å selge denne ene eiendommen, er som regel et rødt flagg. Man mister jo kunnskapen om hvordan de opererer når man bare har et helt nytt selskap som bare har solgt denne eiendommen.

Frem og tilbake

Brennpunkt har spurt Paul Mykkeltvedt om praksisen med aksjeutbytte i Låveveien 6 AS. Han skriver først følgende:

«Hva angår deres interesse av regnskapet til Låveveien 6 AS viser jeg til deres alminnelig innsynsrett og muligheter for dette i det offentlige regnskapsregisteret.»

Etter en lengre mailutveksling ønsker Mykkeltvedt å presisere følgende angående det ulovlige utbyttet:

«Hva angår dette med "ulovlig utbytte" så er ikke utbyttet ulovlig i ordets rette forstand», skriver han og legger til:

«Da eierne ble gjort oppmerksom på dette i forbindelse med revisjonen, ble beløpet tilbakebetalt til selskapet.»

Ifølge regnskapene er det korrekte at Skaar og Mykkeltvedt betalte tilbake noe av det ulovlige utbyttet, det vil si to millioner. I årsregnskapet for 2016 står det følgende om den offensive utbyttepolitikken:

«Dette har medført at bedriften gikk med et underskudd på 3.559.199. All aksjekapital er tapt.»

Ingen kunnskap

Om uttalelsene fra Rifat Osmanovic skriver Paul Mykkeltvedt følgende:

«Han har ingen kunnskap om noen av våre tidligere eller etterfølgende prosjekter, og hans påstander om oss, og meg personlig, kan av den grunn ikke tolkes i noe annet lys enn at han gjør dette som en konsekvens av at han mener vi ikke har gitt ham den summen han mener vi skal betale. Det er på det rene at Osmanovic er i mora ifht avtaleforholdet med Låveveien 6 AS!»

Mykkeltvedt hevder at Osmanovic har gjort en dårlig jobb og derfor ikke kan forvente å få fullt betalt:

«Dessverre leverte ikke Osmanovic den kvalitet på arbeidet som kan forventes. Vi måtte stanse hans videre arbeidsutførelse, og måtte leie inn andre håndverkere til å ferdigstille det utomhusarbeidet han skulle utføre.»

Osmanovic på sin side sier at han har rettet alle feil som er blitt påpekt, og har vist Brennpunkt bilder av rettingen. Dette blir temaet når partene møtes i forliksrådet.

Kjetil og Helen Rensel har sendt inn en stevning med krav om nesten 400.000 kroner fra Låveveien 6 AS, for å få utført gjenstående arbeid. Selskapet har gjennom sin advokat tilbudt 135.000 kroner, altså tilsvarende summen Rensel har holdt tilbake. Det er ennå ikke avgjort når partene møtes i retten.

Harald Kohmann, daglig leder og partner i Proaktiv Christiania, solgte Låveveien 6 til småbarnsfamiliene. Han ønsker ikke å møte Brennpunkt, men svarer slik i en e-post:

«Ettersom dette gjelder et forhold mellom kjøper og selger ser vi ikke hensiktsmessigheten av å bli intervjuet. Vi har håndtert salget på ordinær måte etter gjeldende lover og regler hvor all informasjon er innhentet på vanlig måte. Noen ganger oppstår det dessverre konflikter mellom kjøper og selger i ettertid dersom noen ikke overholder avtaler de har inngått, og det er dessverre ikke noe vi har rådighet over.»

Kohmann hevder at han ikke kjente til fuktproblemene i Patrick Gulliksens kjeller. Gulliksen har ennå ikke bestemt seg om han saksøker Låveveien 6 AS.