Le site des immeubles effondrés rue d’Aubagne à Marseille, le 5 novembre. LOÏC AEDO/ BPM / AFP

L’effondrement de deux immeubles et celui, partiel, d’un troisième édifice qui avait préalablement été évacué, lundi 5 novembre à Marseille, pose avec une acuité renouvelée le problème ancien et massif de l’habitat indigne dans la deuxième ville de France. Alors que quatre corps ont été retrouvés dans les décombres mardi et que d’autres victimes pourraient être à déplorer, le danger mortel que représente l’insalubrité continue à peser sur des milliers d’habitants de la cité phocéenne et dans le centre-ville en particulier.

Quelle est l’ampleur du problème de l’habitat indigne à Marseille ?

Juridiquement, l’habitat indigne est défini comme constitué par des « locaux ou des installations utilisés aux fins d’habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes, pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé ».

Situés aux 63 et 65 de la rue d’Aubagne, les immeubles effondrés lundi correspondaient, du fait de leur état de délabrement, à cette définition. Situés dans le quartier de Noailles, lui-même considéré comme prioritaire par les acteurs publics, ils étaient connus depuis plusieurs années pour leur dangerosité. En 2016 déjà, un journaliste du site d’actualité marseillais Marsactu faisait mention de l’immeuble sis au numéro 63 de cette rue dans un article consacré au problème de l’habitat indigne dans ce quartier.

Etat des immeubles rue d’Aubagne, à Marseille. « Le Monde »

En cinq ans, l’incident meurtrier de lundi est le troisième cas d’effondrement dans le centre-ville de Marseille, selon l’association Un centre-ville pour tous.

42 400 logements concernés en 2013

Le document qui fait encore référence sur l’ampleur de ce problème à Marseille date d’il y a plus de trois ans. Il s’agit du rapport de Christian Nicol sur la requalification du parc immobilier privé, préparé à la demande de la ministre du logement d’alors, Sylvia Pinel. En 2015, ce rapport dressait déjà un constat alarmant, faisant état d’une « situation critique », et déplorait l’incapacité d’acteurs locaux jugés « dépassés » à prendre des mesures à la hauteur des enjeux. Selon les chiffres établis par ce rapport, l’habitat indigne était estimé à 13 % du parc privé marseillais, soit 42 400 logements sur les 377 000 résidences principales que compte la ville.

Logements insalubres dans le centre-ville de Marseille. « Le Monde »

Quelles sont les causes de ce phénomène dans le centre-ville de Marseille ?

« Si les données de cette nature périment rapidement, c’est que l’habitat indigne n’est pas un stock mais bien un flux. Toutefois, l’analyse et l’appréciation du problème sont justes et restent d’actualité », explique au Monde David Mateos Escobar, urbaniste spécialiste de Marseille.

Géographiquement, l’habitat indigne est principalement concentré dans les quartiers nord de la ville et dans le centre-ville, où se trouvaient les immeubles insalubres qui se sont effondrés lundi. Ces deux espaces présentent toutefois des situations différentes l’une de l’autre. Dans les cités du nord de l’agglomération, l’habitat indigne concerne des copropriétés de grandes tailles bâties dans la seconde moitié du XXe siècle et dont les charges importantes ne sont plus payées. Dans le centre-ville historique, il s’agit de petites propriétés concernant des immeubles anciens datant du XIXe, voire du XVIIIe siècle.

« Les petits propriétaires n’ont pas intérêt, d’un point de vue financier, à engager des travaux de rénovation »

La question de la réhabilitation des quartiers centraux, anciens et pauvres, se pose à Marseille depuis plusieurs décennies. « Marseille présente la spécificité d’avoir un centre-ville populaire avec un bâti qui n’est pas toujours entretenu et parfois laissé à l’abandon par leurs propriétaires. Ces quartiers concentrent aussi des populations extrêmement précaires qui, faute de garanties, voire de papiers en règle, ne peuvent pas avoir accès à des locations sur le marché classique », affirme le sociologue Jean-Stéphane Borja, chercheur au Centre national de recherche scientifique et dont les recherches portent sur le centre-ville de Marseille.

L’urbaniste David Mateos Escobar estime par ailleurs que le problème est lié aux calculs effectués par les propriétaires :

« Les petits propriétaires du centre-ville n’ont pas toujours intérêt, d’un point de vue financier, à engager des travaux de réhabilitation importants pour, en retour, gagner seulement quelques euros aux loyers qu’ils perçoivent déjà pour des taudis. Il reste plus intéressant pour eux de continuer à louer leurs biens à des publics précaires et captifs. »

Pourquoi les autorités municipales marseillaises sont-elles mises en cause par les acteurs associatifs ?

Pour les acteurs associatifs actifs sur la question du logement à Marseille, l’effondrement meurtrier des immeubles de la rue d’Aubagne relève de la responsabilité directe de la municipalité. L’association marseillaise Un centre-ville pour tous dénonce notamment, dans un communiqué publié lundi, « l’incurie de la mairie dans la prévention et le traitement de l’habitat indigne et dangereux dans le centre-ville ». De fait, le diagnostic concernant le centre-ville est connu de longue date, mais les solutions peinent à voir le jour.

Les représentants de cette association historique fondée à la fin des années 1990 estiment que la municipalité contrôlée depuis près de vingt-cinq ans par Jean-Claude Gaudin (Les Républicains) a refusé de prendre les mesures nécessaires dans le centre-ville de Marseille en faveur de la « rénovation au profit des habitants, la lutte contre l’habitat dégradé et les marchands de sommeil, et la production de logement social pour les familles modestes qui y vivent ».

Incompétence ou politique délibérée

Pour l’urbaniste David Mateos Escobar, au manque de volonté politique il faut ajouter un problème de gouvernance de l’action publique :

« Quel que soit le degré de détermination des élus municipaux, la lutte contre l’habitat indigne mobilise une multiplicité d’acteurs techniques dotés de compétences multiples, de moyens d’action limités et situés à des échelles administratives multiples, dont la coordination ne va pas de soi. Il suffit qu’un maillon de la chaîne grippe pour que l’action patine. »

Selon cet observateur des questions urbaines à Marseille, entre manque de volonté, incompétence et gouvernance difficle, la municipalité n’a pas su à ce jour coordonner la lutte contre l’habitat indigne à la hauteur des enjeux. Cette incapacité de coordination conduit l’association Un centre-ville pour tous à dénoncer la stratégie municipale qui a donné priorité à des projets et investissements de vitrine et préstigieux, plutôt qu’à donner réponse aux besoins des populations les plus pauvres, dans un calcul électoral. Un de ses membres, Patrick Lacoste, expliquait ainsi au Monde :

« A Noailles, il y a une stratégie d’abandon (…). On préfère mettre l’argent dans le stade ou dans la tour La Marseillaise de Jean Nouvel. (…) C’est absolument honteux, il va falloir des morts pour qu’ils s’occupent du centre-ville. »

Le Monde