Frau Paus, Sie beschäftigen sich seit Jahren mit dem Finanzmarkt und der Wohnungspolitik. Wem gehört Berlin?

Wir wissen es leider nicht. Wir wissen nur, dass es in den letzten 10 bis 15 Jahren sehr viele Verkäufe in Berlin gegeben hat. Wir wissen auch wenig über die Konzentration bei Eigentümerfirmen. Wir wissen aber, dass der Senat über die Jahre über 200 000 Wohnungen verkauft hat. Gerade Vonovia und Deutsche Wohnen haben so einen Großteil ihres Bestands in Berlin aufgebaut. Das ist ein Problem.

Warum?

Weil Börsenunternehmen andere Interessen verfolgen und anderen Zwängen ausgesetzt sind als öffentliche oder gemeinnützige Unternehmen. Außerdem wurden über Fonds und Verbriefungen seit den 80ern zunehmend Immobilien und Boden komplett losgelöst vom eigentlichen Ort handelbar gemacht. So wurde Wohnraum zur Ware gemacht und dem Prinzip der Renditemaximierung unterworfen. Entkoppelt vom konkreten Bedarf in Berlin.

Können Sie ein Beispiel nennen?

Der US-Milliardär Warren Buffett ist dafür bekannt, dass er erst dann in Märkte reingeht, wenn er davon ausgeht, über 20 Prozent Rendite machen zu können. Seit Anfang dieses Jahres ist er am Berliner Markt aktiv. Wir konnten den Geschäftsführer seiner deutschen Real Estate Gesellschaft kürzlich für unser Fachgespräch zum Thema Immobilienspekulation gewinnen. Das war sehr interessant, denn er bestätigte, dass Buffett dieses Kriterium für den Berliner Immobilienmarkt als erfüllt ansieht, und deshalb jetzt hier aktiv ist. Er konzentriert sich übrigens auf das Segment studentisches Wohnen.

Vermutlich gut für die Studenten.

Ich entgegnete ihm, mehr als 20 Prozent Rendite kriegt er nie aus den Mieterträgen. Und der Geschäftsführer sagte, das sei auch gar nicht ihr Geschäftsmodell. Das Geschäftsmodell sei, solche Wohnungen zu schaffen, ob durch Umwandlung oder Neubau, oder sie zu erwerben und sie dann weiter zu veräußern. Und das ist das Problem. Es geht nicht um Bereitstellung von studentischem Wohnen, sondern um ein attraktives renditeträchtiges Anlageprodukt mit dem örtlichen Kollateralschaden, dass auch studentisches Wohnen unbezahlbar wird.

Wer kauft Studentenwohnungen?

Das Angebot richtet sich insbesondere an chinesische und andere asiatische Käufer. Für die asiatischen Investoren ist gar nicht so wichtig, ob sich das sofort rechnet oder nicht. Sie haben erstmal wieder Geld sicher in Europa geparkt. Und vielleicht studiert irgendjemand aus der Familie wirklich in Deutschland. Wenn nicht, ist es eine Anlage. Offenbar geht das weg wie geschnitten Brot. Dazu kommen die Steuerschlupflöcher. Deutschland ist ein Steuerparadies für Immobilieninvestoren.

Wenn ich in Deutschland Immobilien handeln will, ohne Steuern zu bezahlen, wie mache ich das?

Da gibt es erst einmal das riesige Steuerschlupfloch Share Deals: Ich kaufe eine Immobilie nicht direkt, sondern eine Gesellschaft, der die Immobilie gehört. Wenn ich weniger als 95 Prozent dieser Gesellschaft kaufe, wird keine Grunderwerbssteuer fällig. Darüber hinaus gilt grundsätzlich, dass nach zehn Jahren die Gewinne aus dem Weiterverkauf in Deutschland steuerfrei sind. Das wurde mal als Maßnahme gegen Spekulation begründet.

Studentenbuden bald unbezahlbar? US-Investor Warren Buffett hofft auf 20 Prozent Rendite, sagt Lisa Paus. Foto: picture alliance / Paul Zinken/d

Wie denn?

Die Logik war, dass es Spekulation ist, wenn man innerhalb von zehn Jahren veräußert, da man dann offenbar nicht an einem nachhaltigen Erwerb und der Entwicklung der Immobilie interessiert ist. Das gilt für den Verkauf. Share Deals auf der anderen Seite stellen den Erwerb der Immobilie steuerfrei, indem die Grunderwerbsteuer dann nicht fällig wird. Das beschleunigt den wild spekulativen Handel. Wir beantragen seit drei Jahren im Bundestag, dieses Schlupfloch zu schließen. Aber CDU, CSU und FDP haben das immer verhindert.

Trotzdem muss ich zumindest Körperschaftssteuer auf meine Gewinne zahlen, die an die Gemeinden gehen.

Nicht unbedingt. Wenn ich die umgehen will, kann ich über Zinszahlungen einen Gewinn von bis zu drei Millionen Euro, etwa nach Luxemburg verschieben.

Wie funktioniert das?

Die Luxemburger Muttergesellschaft gibt einer Berliner Tochtergesellschaft für 4000 Wohnungen einen Kredit zu einem fiktiven Zinssatz zu 15 Prozent. Bei einem Neuvermietungspreis von zehn Euro pro Quadratmeter könnten die gesamten Mieteinnahmen von 4000 Wohnungen, die 75 Quadratmeter haben, auf null Euro Gewinn und damit null Euro Steuern gesenkt werden. Schon sind drei Millionen Euro Gewinn als Zinsen nach Luxemburg verschoben – ganz legal.

Als Gegenargument gegen stärkere Regulierungen gilt, dass dann das Kapital für dringend benötigten Wohnungsneubau fehlt.

Wir haben momentan keinen Mangel an Kapital. Im Gegenteil. Wir haben aber einen Mangel an sinnvollen Investitionen. Unternehmen bauen das, was Rendite bringt. Und das sind hochpreisige Eigentumswohnungen. Der Staat investiert dagegen zu wenig in soziale Infrastruktur, Bildung oder eine neue Wohnungsgemeinnützigkeit, wie wir vorschlagen.

Wie würde Ihr Modell dieser Wohngemeinnützigkeit aussehen?

Wir schlagen ein Investitionsprogramm plus Steuererleichterungen für den sozialen Wohnungsbau vor. Dafür wollen wir noch in dieser Legislaturperiode bis zu acht Milliarden Euro ausgeben. Die Förderung ist dabei offen für alle sinnvollen, nachhaltigen Projekte, die nicht auf den kurzfristigen Gewinn abzielen, sondern dauerhaft preisgebunden sind. Das bringt natürlich keine Rendite von 15 Prozent, aber stabile Renditen von bis zu 3,5 Prozent sollten möglich sein.

Sie machen oft die bösen Spekulanten für die Probleme am Wohnungsmarkt verantwortlich. Ist das nicht zu einfach?

Ehrlich gesagt, wird mir darüber immer noch viel zu wenig geredet. Unter Finanzexperten herrscht große Einigkeit, dass in Berlin ein großer Teil der Preissteigerungen auf Spekulationen zurückzuführen ist. Schaut man sich die Dynamiken und Daten an, dann erfüllt das einfach den ökonomischen Begriff der Spekulation. Auch die Bundesbank warnt vor spekulativer Überhitzung in Berlin und anderen deutschen Großstädten.

Sollte man ausländische Investoren aus Berlin heraushalten?

Nein, nicht der Pass ist entscheidend, sondern das Geschäftsgebaren und die Finanzvolumina. Das Hauptproblem ist, dass es hier keine vernünftige Regulierung für Finanzakteure gibt. Dazu kommt: so etwas kann vielleicht Neuseeland machen, das ist eine Insel. Wir sind aber Teil des EU-Binnenmarktes, deswegen brauchen wir europäische Lösungen. Eine europäische Mindestbesteuerung wäre zum Beispiel eine wichtige Antwort. Und außerdem muss viel entschiedener gegen Geldwäsche im Immobiliensektor vorgegangen werden.

Zehn Prozent der jährlich auf dem deutschen Immobilienmarkt umgesetzten 250 Milliarden Euro sollen Geldwäschezwecken dienen. Aber dagegen wurde ja nun eine neue Aufsicht beim Zoll aufgebaut.

An diese Financial Intelligence Unit sollen alle Verdachtsfälle mit Geldwäschebezug gemeldet werden. Im vergangenen Jahr hat sie 60 000 Verdachtsanzeigen bekommen. Davon waren aber nur 21 von Maklern, und fünf von Notaren. Über die Finanzinstitute hat die FIU aber nachvollzogen, dass es eigentlich mindestens 3600 meldepflichtige Transaktionen mit Immobilienbezug gab. Viele von diesen hätten von den konkret zuständigen Immobilienmaklern und Notaren auch gemeldet werden müssen. Wurden sie aber nicht. Entscheidend ist immer das Entdeckungsrisiko. Und das ist in Deutschland für Geldwäsche nach wie vor sehr gering. Das macht den deutschen Immobilienmarkt, neben den großen Summen, extrem anfällig.

In anderen Ländern gibt es öffentliche Register für Immobilien. Würde das helfen?

Ja, ein Immobilienregister, wie in Großbritannien oder anderen Ländern, wäre ein riesiger Schritt. Das zeigt der aktuelle Fall des Neuköllner Clans: Da musste man sich ja eigentlich wundern, dass die Ermittlung so lange gedauert hat, obwohl die Beteiligten es ganz simpel gemacht haben, ohne kompliziert die Eigentumsverhältnisse zu verschleiern. Die waren auf der einen Seite als Hartz4- Empfänger gemeldet, und auf der anderen Seite im Grundbuch als Eigentümer von Millionenvermögen eingetragen. Dass es trotzdem so schwierig war, ihnen auf die Spur zu kommen, hat auch damit zu tun, dass das Grundbuch hier in Deutschland sehr stark geschützt ist.

Wie könnte ein gutes Register aussehen?

Derzeit stehen im Grundbuch bei juristischen Personen nur die Namen von Unternehmen oder Gesellschaften, die dann wieder einer Gesellschaft gehören. In einem Immobilienregister müsste immer auch der wirtschaftlich Berechtigte dieses Unternehmens stehen, also eine natürliche Person. Oder bei Beteiligungen mehrerer Personen alle Personen, denen mehr als 20 Prozent der Anteile an dem Unternehmen gehören, mit zustellbarer Adresse. Dann könnte es auch nicht mehr passieren, dass ein Haus jahrelang leer steht und man nicht einmal den Besitzer ausfindig machen kann.

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Lisa Paus ist steuer- und finanzpolitische Sprecherin der Bundestagsfraktion der Grünen. Die 50-Jährige zog 2009 erstmals über die Berliner Landesliste in das Parlament ein. Davor war sie seit 1999 Mitglied des Berliner Abgeordnetenhauses. Die Volkswirtin beschäftigt sich vor allem mit dem Mietmarkt, Geldwäsche, Steuergerechtigkeit, Finanzmarktregulierung und Immobilienspekulation. Sie fordert eine gemeinwohlorientierte Wohnungspolitik, unterstützt eine Wiedereinführung der Vermögenssteuer und eine Angleichung des Ehegatten-Splittings. Paus lebt seit 25 Jahren im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf.