Rządowy program skończył się, jeszcze zanim na dobre się zaczął.

Poniżej dalsza część artykułu

Minęły dwa lata od uchwalenia przez Radę Ministrów programu Mieszkanie+. Choć w cyklu inwestycji budowlanych dwa lata to nie tak wiele, historia Mieszkania Plus obfitowała już w liczne zwroty akcji. Efekt finalny jest rozczarowaniem i to zapewne również dla samych inicjatorów programu.

Rządowy program miał być szybką odpowiedzią na sytuację kryzysową, w której – mimo dużej skali inwestycji prywatnych – nadal brakuje w Polsce około 900 tysięcy mieszkań, a jedynie 2,5 proc. spośród nowo wybudowanych lokali jest dostępne dla osób o średnich i niskich dochodach. Głównym celem Narodowego Programu Mieszkaniowego była interwencja podażowa – masowa budowa mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach. Miało to docelowo doprowadzić też do zwiększenia konkurencji i obniżki czynszów na rynku prywatnym.

Były ambitne plany Przygotowywano utworzenie celowego funduszu inwestycyjnego oraz banku ziemi utworzonego z gruntów pozyskanych od spółek Skarbu Państwa. Ostatecznie zabrakło jednak rzeczy kluczowej – pieniędzy. Do powstania funduszu nie doszło, a ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości, będąca podstawą do stworzenia banku ziemi, pozostała w dużej części martwym zapisem. W pierwotnej wersji program skończył się zatem, zanim na dobre się zaczął.

Paradoksalnie najważniejszym rezultatem pierwszego etapu Mieszkania Plus było wprowadzenie formuły najmu instytucjonalnego, który w sposób bezprecedensowy zmniejsza zakres ochrony praw lokatorów. Nowy tryb najmu pozwala na opróżnienie lokalu w ciągu dwóch tygodni od wezwania, bez wyroku eksmisyjnego. Ponadto w zawartej umowie lokator „przyjmuje do wiadomości", że po eksmisji nie przysługuje mu nawet prawo do lokalu socjalnego i pomieszczenia tymczasowego.

Gospodarzem Mieszkania+ stał się – początkowo odpowiedzialny wyłącznie za pilotaż – BGK Nieruchomości, będący spółką zależną Banku Gospodarstwa Krajowego. Dalsza realizacja została w praktyce objęta tajemnicą handlową, a więc trudna do ewaluacji. Wiadomo, że spółka pełni rolę inwestora kapitałowego w przedsięwzięciach budowlanych realizowanych przez inne podmioty, a przebieg inwestycji jest negocjowany indywidualnie z poszczególnymi partnerami. Władze BGKN zastrzegają, że spółka działa na zasadach komercyjnych, a jej inwestycje nie są już objęte regulacją czynszu. Dofinansowane mieszkania mogą więc równie dobrze osiągnąć rynkowe ceny najmu – i ci, którzy pamiętają historię Funduszu Mieszkań na Wynajem, wiedzą, że jest to całkiem prawdopodobny scenariusz.

W ramach programu oddano kilkaset mieszkań. Strona rządowa obiecuje zwiększenie skali inwestycji do 100 tysięcy lokali, ale na razie te szumne zapowiedzi nie mają pokrycia w rzeczywistości. W czterech dużych miastach przygotowywane są osiedla modelowe, w których BGKN odpowiada od początku za wybór działki, jakość architektury oraz infrastrukturę techniczną i społeczną. Mieszkanie+ to jednak w większości jeden lub kilka bloków budowanych we współpracy z samorządem lub partnerem prywatnym. W przypadku tych pierwszych rola BGKN okazuje się niewielka, a ciężar związany z budową i późniejszym zarządzaniem najmem spada na gminę. W przypadku współpracy z deweloperami istnieje uzasadniona obawa, że spółka staje się ostatnią deską ratunku dla niesprzedawalnych inwestycji.

Mieszkanie+ okazałoby się wyłącznie kolejnym rozczarowującym programem mieszkaniowym, gdyby nie uchwalony równolegle pakiet rozwiązań proinwestycyjnych, które mają doprowadzić do zwiększenia tempa i skali inwestycji mieszkaniowych. Rozwiązania te, przedstawiane jako narzędzia wsparcia działań BGKN, mają jednak charakter uniwersalny i mogą bez przeszkód być wykorzystywane przez prywatnych inwestorów.

Obok opisanego najmu instytucjonalnego największe kontrowersje budzi specustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych, zwana nie bez przyczyny Lex Developer. Ustawa umożliwiła realizację inwestycji niezgodnej z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego oraz bez gwarancji dostępu do infrastruktury i dbałość o ład przestrzenny okolicy. Znamy już pierwszy rezultat – w trybie specustawy we Wrocławiu złożono właśnie projekt budynku mieszkaniowego w bezpośrednim sąsiedztwie torów kolejowych, w miejscu, w którym natężenie hałasu nie pozwala na lokalizację mieszkań.

Narzędzia popytowe Ustawa o pomocy państwa w ponoszeniu kosztów najmu wprowadziła specjalny dodatek dla mieszkań na wynajem z rynku pierwotnego. Nietrudno się domyślić, że jego celem jest amortyzacja ryzyka zaległości czynszowych i zachęcenie do inwestycji podmiotów prywatnych. Trudno jednak znaleźć adresata tych zachęt, jako że dodatek jest niewielki (1,8 proc. wartości odtworzeniowej dla normatywnego metrażu), obowiązuje poniżej bardzo niskiego kryterium dochodowego i po trzech latach ma być stopniowo zmniejszany.

Trwają także prace nad polską wersją REIT-ów, czyli ustawą o finansowaniu inwestycji w najem nieruchomości. Zgodnie z ostatnim dyskutowanym projektem inwestorzy mają zostać uprzywilejowani finansowo – zryczałtowanym podatkiem 8,5 proc. oraz nieopodatkowaną dywidendą. REIT-y wzmocnią zapewne i tak bardzo silny popyt na ziemię w dużych miastach, rozdmuchając bańkę transakcji spekulacyjnych i wspierając dalszy wzrost cen mieszkań. Rząd, który początkowo odżegnywał się od programu „Mieszkanie dla Młodych", ostatecznie tworzy kolejne narzędzia o charakterze popytowym.

Lekcja z Mieszkania+ jest prosta: programu mieszkaniowego nie da się zrealizować bez pieniędzy. Mobilizowanie kapitału prywatnego zawsze wiąże się z kosztem – a w przypadku Mieszkania+ kosztem tym jest deregulacja zasad bezpieczeństwa najmu, pogorszenie jakości zamieszkiwania i narastająca polaryzacja cen. Na publiczny program mieszkaniowy z prawdziwego zdarzenia będziemy najwyraźniej musieli jeszcze poczekać. ©?