Które kwestie sprawiają największe problemy przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego? Z jakimi wyzwaniami najczęściej mierzą się klienci deweloperów? Zapytaliśmy o to nabywców z całej Polski.

Polacy kupują coraz więcej nowych mieszkań. Jak wynika z danych Eurostatu, w ubiegłym roku nieruchomości z rynku pierwotnego stanowiły aż 49% wszystkich transakcji mieszkaniowych. I choć o świeżo wykończonym M marzy niejeden z nas, warto pamiętać, że również na rynku pierwotnym nabywcy mogą natknąć się na problemy. Jakie? Odpowiadamy na to w naszym nowym badaniu.

Sprawdziliśmy, z jakimi wyzwaniami najczęściej muszą się mierzyć klienci deweloperów. Do udziału w badaniu zaprosiliśmy osoby, które w przeciągu ostatnich 3 lat kupiły mieszkanie na rynku pierwotnym (łącznie to 85% respondentów), a także przyszłych nabywców – tych, którzy właśnie szukają nowego mieszkania lub są w trakcie przeprowadzania transakcji (8,7%) oraz tych, którzy dopiero przymierzają się do zakupu nowego M (6,3%).

Każdy ankietowany mógł podzielić się swoimi własnymi odczuciami i doświadczeniami związanymi z procesem zakupu mieszkania. Otrzymaliśmy szereg komentarzy, często bardzo emocjonalnych. Część nadesłanych opinii, historii i porad zamieszczamy w raporcie obok wyników badania.

Dlaczego kupujemy mieszkania od dewelopera?

Większość respondentów zdecydowała się na zakup mieszkania od dewelopera przede wszystkim po to, by wreszcie zamieszkać „na swoim” - wyprowadzić się z domu rodzinnego lub z najmowanego mieszkania. Spełnienie indywidualnych potrzeb mieszkaniowych jako powód kupna wskazała ponad połowa ankietowanych (57%). Ten odsetek jest nieco mniejszy (44%) wśród osób, które dopiero planują zakup, ale z całą pewnością można stwierdzić, że mieszkania kupujemy dziś przede wszystkim dla siebie.

W ten trend wpisuje się też druga najczęściej wybieraną odpowiedź w tej kategorii: prawie co piąty ankietowany (19%) deklaruje, że zakup nowego mieszkania umotywowany jest potrzebą przeprowadzki do większego lokum. Tylko jedna na dziesięć osób planuje kupić mieszkanie w celu inwestycyjnym – z reguły pod wynajem.

Te trzy powody (pragnienie posiadania własnych czterech kątów, przeprowadzka na większy metraż lub inwestycja w nieruchomość) pojawiały się w naszym badaniu zdecydowanie najczęściej. Warto też zwrócić uwagę na zauważalny odsetek osób, które kupują mieszkania dla bliskich: w trzech badanych grupach waha się on między 5 a 8%.

Dlaczego wybieramy mieszkanie z rynku pierwotnego, a nie wtórnego?

Co sprawia, że decydujemy się na poszukiwanie mieszkania na rynku pierwotnym, a nie wtórnym? Przede wszystkim fakt, że nieruchomości są zupełnie nowe. Taki powód wskazało prawie 27% respondentów, którzy już kupili swoje M, oraz co trzecia osoba, która dopiero planuje zakup.

Niemal równie często o zakupie mieszkania od dewelopera decyduje możliwość samodzielnego wykończenia lokalu. Taką odpowiedź w naszym badaniu wskazał co czwarty respondent. Wyraźnie widać, że największym magnesem przyciągającym nabywców na rynek pierwotny jest aspekt nowości.

Prawie 18% respondentów jako decydujący powód wskazało nowoczesną infrastrukturę, a dla co ósmego kluczowa okazała się możliwość wykupienia miejsca parkingowego.

Co ciekawe, znacznie mniejszą rolę w procesie decyzyjnym odgrywa cena. Mimo że mieszkania na rynku pierwotnym potrafią być znacznie tańsze niż te z drugiej ręki (nie jest to, oczywiście, regułą), ten fakt wpłynął na decyzję zaledwie co dziesiątej osoby.

Samodzielnie czy z pośrednikiem?

Chociaż na łamach Morizon.pl wielokrotnie opisywaliśmy korzyści płynące ze współpracy z agentem nieruchomości, to jednak zdecydowana większość nabywców lokali z rynku pierwotnego woli kupować mieszkania samodzielnie. Niemal dziewięciu na dziesięciu ankietowanych, którzy zakup nowego M mają już za sobą, całą transakcję przeprowadziło na własną rękę.

Ze wsparcia pośrednika podczas zakupu skorzystało 13% badanych. Wśród osób, które dopiero planują zakup, tylko 18% deklaruje chęć skorzystania z usług biura nieruchomości. Blisko sześciu na dziesięciu respondentów przez cały proces woli przejść samodzielnie, a prawie co czwarty nie podjął jeszcze decyzji.

Miałam dobrego pośrednika, który pomógł mi uniknąć kłopotów, jak też pomógł już po odbiorze mieszkania w kontaktach z deweloperem.

Jak wybieramy mieszkanie od dewelopera?

Za najważniejsze kryterium podczas wyboru mieszkania nasi ankietowani uznali sprawną komunikację/łatwość dojazdu (ponad 98% odpowiedzi „ważne” lub „bardzo ważne”). Tuż za nimi znalazły się: odpowiedni metraż oraz bliskość sklepów i punktów usługowych – każdą z nich za ważną lub bardzo ważną podczas podejmowania decyzji uznało prawie 95% badanych. Listę najbardziej priorytetowych czynników zamykają korzystna cena (94,4%) oraz dogodna lokalizacja (93,6%).

Co ciekawe, stosunkowo niewiele osób zwraca uwagę na blisko szkół i przedszkoli. Ważniejsze okazały się osiedlowe miejsca parkingowe lub garaż (79,8%).

Kryteria zmieniają się z czasem?

Interesujący jest fakt, że przy podziale na osoby, które kupiły mieszkanie oraz osoby będące w trakcie zakupu kryteria są nieco odmienne. Wśród osób posiadających już własne lokum za najważniejsze kryterium uznali odpowiedni metraż (95% odpowiedzi „ważne” lub „bardzo ważne”). Tuż za nimi znalazły się cena oraz lokalizacja – każdą z nich za ważną lub bardzo ważną podczas podejmowania decyzji uznało 94% badanych. Listę najbardziej priorytetowych czynników zamyka liczba pokojów (90%).

Nieco inaczej rozkładają się odpowiedzi osób, które dopiero planują kupno mieszkania. W tej grupie najważniejsze kryteria wyboru to cena, metraż i lokalizacja – każda z tych trzech odpowiedzi zebrała wśród przyszłych nabywców po 93% głosów.

Wśród przyszłych nabywców nieco większe znaczenia odgrywa cena – odsetek odpowiedzi jest pod tym względem niemal o 12% wyższy niż w poprzedniej grupie, czyli wśród osób, które mają za sobą zakup mieszkania. Wyraźnie widać zatem, w jaki sposób sytuacja na rynku nieruchomości i wciąż drożejące mieszkania odbijają się na preferencjach osób, które dopiero planują zakup.

Obecne ceny są za wysokie! Niestety reklamy w internecie przedstawiają ceny niższe, niż później się okazuje w biurze sprzedaży. Co więcej, najgorzej jest uzbierać na ten dwudziestoprocentowy wkład własny.

Mieszkania są bardzo drogie. Za drogie na przeciętnego Kowalskiego ze średnią warszawską pensją.

Spełnione oczekiwania?

W badaniu zapytaliśmy respondentów również o to, w jakim stopniu udało im się spełnić początkowe oczekiwania. Jak się okazuje, nabywcy musieli iść na kompromis przede wszystkim w zakresie łącznych wydatków związanych z zakupem mieszkania – 69% nabywców przyznaje, że w tej kwestii ostatecznie wyszło „dobrze, ale mogłoby być lepiej”.

Niedosyt, choć statystycznie nieco mniejszy, pozostawia w nabywcach również lokalizacja (48% odpowiedzi „dobrze, ale mogłoby być lepiej”), metraż (48%) oraz dojazd do nowego mieszkania (45%). Plany w pełni udaje się zrealizować najczęściej w przypadku liczby pokojów (60% odpowiedzi „doskonale”), własnego garażu lub miejsca parkingowego (62%), a także balkonu lub tarasu (62%).

Uwaga na ukryte koszty typu zadatek za umowę rezerwacyjną.

Problemem mogą być dodatkowe opłaty związane z zakupem – notariusz, wpis do księgi wieczystej itp.

Najczęstsze problemy podczas zakupu

Największym wyzwaniem dla blisko 1/4 nabywców okazało się znalezienie oferty, która dokładnie odpowiadałaby ich oczekiwaniom. Drugim najczęściej wskazywanym problemem były przeciągające się prace budowlane i odbiory – co szósty świeżo upieczony właściciel mieszkania musiał czekać na klucze do nowego lokum dłużej, niż było to przewidziane w początkowych ustaleniach z deweloperem.

Budynek był gotowy, ale wystąpił problem z podłączeniem do niego wody z sieci miejskiej (sprawa w sądach toczyła się już kilka miesięcy, zanim właściciele mieszkań się o tym dowiedzieli). Spowodowało to cztery miesiące opóźnienia w oddaniu budynku oraz wiele stresu i nerwów.

16% badanych narzeka na zaniedbania wykonawcze i niedoróbki, na które natknęli się w nowo wybudowanym lokalu. Blisko co siódmej osobie problemy sprawiły formalności związane z dopięciem transakcji, a co dziesiąta przyznaje, że zaskoczyła ją łączna wysokość kosztów, wyższa niż ta pierwotnie szacowana.

Założony budżet na wykończenie mieszkania należy pomnożyć razy dwa, albo i razy trzy.

Ankietowani zwrócili też uwagę na konieczność uwzględniania zmian na kartach dokumentacji. Pisemna forma tych wzmianek będzie solidną podstawą w trakcie ewentualnego dochodzenia swoich roszczeń:

Jedna rada – proszę wszystko mieć na piśmie! [...] Kontakt z deweloperem z czasem zaniknie, a to, co uda się ugrać, zostanie z nami na dłużej.

Warto też zwrócić uwagę na odsetek osób, które deklarują, że przez cały proces przeszło bez większych problemów. Na drodze do nowego M żadnych przeszkód nie napotkało nieco ponad 15% respondentów.

Jestem zadowolona ze współpracy. Nie zaskoczyło mnie nic, czego bym się nie spodziewała.

Czego dowiedzieliśmy się z badania?

Do poszukiwań na rynku pierwotnym skłania przede wszystkim stan nieruchomości: nabywcy chcą kupić zupełnie nowe mieszkanie, które mogą samodzielnie wykończyć od zera. Nowe M kupujemy przede wszystkim dla siebie – tylko co dziesiąty badany zdecydował się na zakup pod inwestycję.

Usługi pośredników nieruchomości nie cieszą się dużą popularnością na rynku pierwotnym. W przeciągu ostatnich 3 lat transakcję ze wsparciem agenta przeprowadziło zaledwie 13% nabywców. Spośród osób, które w najbliższym czasie planują zakup nowego mieszkania, do biura nieruchomości chce zgłosić się 18%.

Zakup mieszkania to sztuka kompromisu. Nabywcy musieli zweryfikować swoje oczekiwania w najważniejszych dla nich kwestiach, takich jak łączne wydatki na nowe M, metraż i lokalizacja. Prawie co czwarty respondent za największą trudność podczas całego procesu uważa poszukiwanie oferty dopasowanej do wymagań.

Największe problemy czyhające na rynku pierwotnym to te wynikające z opóźnień w budowie lub zaniedbań wykonawców. Nabywcy narzekają przede wszystkim na przeciągające się terminy oddania mieszkania do użytku oraz niską jakość wykonania i niedoróbki, wykryte w trakcie odbiorów lub już po przeprowadzce.

ZOBACZ INFOGRAFIKĘ Z WYNIKAMI BADANIA

Metodologia

Badanie zostało przeprowadzone w sierpniu 2019 roku metodą CAWI (Computer Assisted Web Interview). W badaniu wzięło udział 580 osób z całego kraju, z których przeważająca część (353 osoby) sfinalizowała już zakup. 15% ankietowanych w momencie wypełniania ankiety było w trakcie transakcji lub planuje zakup w ciągu najbliższych kilku lat.

Prawie 70% respondentów kupiło lub szuka mieszkania w miastach powyżej 500 tys. mieszkańców. Zdecydowana większość (89%) to osoby w wieku poniżej 40 lat, pozostające w stałych związkach (79%). 30% z nich posiada co najmniej jedno dziecko.