Am 10. Februar stimmt die Schweiz über die Zersiedelungs­initiative ab. Das Begehren will die Gesamtfläche, die überbaut werden kann, begrenzen: Neue Bauzonen dürften nur ausgeschieden werden, wenn gleichzeitig eine gleich grosse Land­fläche rückgezont und damit wieder der Natur zugeführt würde.

Wie die Initiative genau umgesetzt würde, ist unklar – es müsste wohl ein Handelsplatz für Bauflächen geschaffen werden, über den Gemeinden, die Land einzonen wollten, die Rechte dafür von anderen Gemeinden erwerben könnten, die dafür Land auszonen würden. Ein solcher Handel würde ermöglichen, dass sich Siedlungen bedarfsorientiert entwickeln könnten.

Wie ein solcher Bauflächen­handel funktionieren würde, ist allerdings nicht klar. Niemand weiss, über welche Mechanismen und nach welchen Regeln Gemeinden untereinander Land abtauschen könnten.

So dreht sich dieser Beitrag vorerst um das statische Umsetzungs­szenario: Wie stünde es um die Bauland­reserven in den Gemeinden, gegeben der Fall, dass sie am Tag nach einem allfälligen Abstimmungs-Ja eingefroren würden?

Siedlungsdruck in Zentrumsnähe

Das Immobilien­dienstleistungs­büro IAZI hat dazu einen Datensatz erstellt. Und hat anhand der Daten berechnet, wie viele Jahre es in jeder Gemeinde dauern würde, bis das Bauland – beim aktuell gegebenen Überbauungs­stand, Bevölkerungs­wachstum und Flächen­verbrauch pro Person – in dieser Gemeinde vollständig überbaut wäre.

Zu den Stärken und Schwächen dieser Methode kommen wir gleich. Hier erst mal die Top-10-Liste der Gemeinden mit über 10’000 Einwohnern, in denen die Baulandreserven bei einer Fortschreibung der aktuellen Trends und einer Einfrierung der Bauzonen am schnellsten aufgebraucht wären.

Platzmangel in der Agglomeration Zehn Gemeinden, in denen Land bei einem Einzonungsstopp knapp wird Gemeinde zugebaut im Jahr Wallisellen (ZH) 2020 Opfikon (ZH) 2021 Zürich (ZH) 2021 Lenzburg (AG) 2022 Arth (SZ) 2023 Zollikon (ZH) 2023 Belp (BE) 2023 Bülach (ZH) 2023 Ostermundigen (BE) 2023 Baden (AG) 2023 Quelle: IAZI. Angegeben ist das Jahr, in dem bei gleichbleibendem Bevölkerungswachstum und Platzbedarf pro Person kein eingezontes Bauland mehr vorhanden ist.

Zuoberst auf der Liste stehen drei Zürcher Gemeinden: Wallisellen, Opfikon und die Stadt Zürich. Hier ist der Platz bereits jetzt knapp: Nur noch rund 6 bis 15 Prozent des eingezonten Baulands sind noch nicht überbaut.

Überdies ist der Siedlungs­druck gross: Das jährliche Bevölkerungs­wachstum in den drei Gemeinden liegt zwischen 1,6 und 2,6 Prozent. Verhältnismässig viele Menschen wollen also nach Wallisellen, Opfikon oder Zürich ziehen.

Geht man davon aus, dass die Bevölkerung in den kommenden Jahren im selben Mass weiterwächst – und dass die zusätzlichen Leute entsprechend der bisherigen Flächen­nutzungs­ziffer von 110 bis 150 Quadratmetern pro Person auf das vorhandene Restland verteilt werden –, so lässt sich der Zeitpunkt berechnen, bei dem in den drei Gemeinden sämtliches Bauland aufgebraucht ist. Dies wäre 2020 in Wallisellen und 2021 in Opfikon und Zürich der Fall.

Die Rechnung ist vergleichsweise simpel – sie berücksichtigt zum Beispiel nicht, dass künftig auch verdichtet gebaut und gewohnt werden kann, dass also der Flächen­bedarf pro Person sinken könnte. Gerade deshalb zeigt sie aber gut auf, wo dieser Verdichtungs­druck künftig am grössten sein wird – mit der Zersiedelungs­initiative und zu einem gewissen Grad auch ohne sie.

Wo es Bauland im Überfluss gibt

Die Aufstellung spiegelt, was wir aus der Alltags­erfahrung wissen: dass der Wohnraum vor allem in Zentren und suburbanen Gemeinden knapp ist. Anders sieht es am unteren Ende der Liste aus – bei den zehn Gemeinden mit über 10’000 Einwohnern, in denen der Siedlungs­druck am geringsten ist.

Hier finden sich Orte wie Crans-Montana, Aesch und Worb, die vom Amt für Raum­entwicklung als touristische oder als einkommens­starke Gemeinden eingestuft werden und in den Kantonen Wallis, Baselland und Bern liegen.

Typisch für diese Gemeinden ist, dass im eingezonten Bauland entweder noch grössere Freiräume bestehen – der unüberbaute Anteil liegt zwischen 10 und 37 Prozent – oder dass die Bevölkerung dort nur langsam wächst. In Crans-Montana, Aesch oder Worb stagnieren die Einwohnerzahlen.

So kommt es, dass die Bauland­reserven in diesen Gemeinden trotz grösserem Flächen­verbrauch – 164 bis 351 Quadratmeter pro Person – noch länger ausreichen dürften: bei den gegebenen Trends bis in die Jahre 2280, 2511 und 3083.

Grosszügig eingezont Zehn Gemeinden, in denen es grosse Landreserven gibt Gemeinde zugebaut im Jahr Crans-Montana (VS) 3083 Aesch (BL) 2511 Worb (BE) 2280 Birsfelden (BL) 2126 Thônex (GE) 2112 Versoix (GE) 2111 Uzwil (SG) 2101 Spiez (BE) 2092 Gossau (SG) 2074 Brig-Glis (VS) 2071 Quelle: IAZI. Angegeben ist das Jahr, in dem bei gleichbleibendem Bevölkerungswachstum und Platzbedarf pro Person kein eingezontes Bauland mehr vorhanden ist.

Natürlich sind diese Jahreszahlen nicht als Prognosen zu verstehen. Sondern als Indikatoren: für den Siedlungs­druck, der in den zuletzt aufgelisteten Ortschaften viel niedriger ist als in den erstgenannten Gemeinden. Dort wird das Land bei den gegebenen Siedlungs­trends viel rascher knapp.

Wie heterogen der Siedlungs­druck ist, wird deutlich, wenn man nicht nur die ersten und die letzten zehn, sondern alle grösseren Gemeinden betrachtet.

Die grosse Gemeindematrix

Diese 155 Gemeinden mit einer Einwohnerzahl über 10’000 haben wir in einer Punkte­grafik dargestellt. Sie zeigt erstens, wie viele Restjahre je nach Ortschaft bis zur vollständigen Über­bauung verbleiben, und erklärt zudem, wie diese Zahl jeweils zustande kommt.

Jede Gemeinde ist darauf mit einem Punkt eingezeichnet. Einwohner­starke Orte sind grösser, Ortschaften mit wenigen Einwohnern kleiner dargestellt.

Die Position auf der horizontalen Achse entspricht den Rest­jahren bis zur vollständigen Überbauung, berechnet ab dem Jahr 2017. Wenn also die Gemeinde Neuhausen am Rheinfall (ganz oben in der Mitte) bei einer Restzeit von 10,7 Jahren eingezeichnet ist, bedeutet dies, dass das dortige Bauland voraussichtlich im Jahr 2027 aufgebraucht sein wird.

Die Position auf der vertikalen Achse entspricht dem Anteil des eingezonten Baulands, das bereits überbaut wurde. In den meisten Gemeinden liegt dieser Anteil zwischen 80 und 90 Prozent.

Die Farbe der Punkte ist durch das Bevölkerungswachstum gegeben. Blau bedeutet: Hier liegt das Wachstum im Bereich von 0 bis etwa 1 Prozent. Rot bedeutet, hier liegt das Wachstum bei 2 Prozent und mehr. Gräulich bedeutet: Es liegt irgendwo dazwischen.

Fahren Sie über die einzelnen Punkte, um die Namen und die exakten Werte der Gemeinden anzuzeigen.

Wie sich ein Einzonungsstopp auswirken würde Aktuell überbaute Flächenanteile und Restjahre bis zur Vollüberbauung in Gemeinden über 10’000 Einwohner 60,0 70,0 80,0 90,0 100,0% aktuell überbaute Gemeindefläche 2 5 10 20 50 100 200 Restjahre bis Vollüberbauung Quelle: IAZI. Die Punkte sind skaliert nach der Gemeindegrösse und eingefärbt nach der Wachstumsrate der Bevölkerung in den letzten sieben Jahren. Die horizontale Achse ist logarithmisch skaliert, um einen längeren Zeitraum ins Auge fassen zu können. Ausgeblendet sind Crans-Montana (VS), Aesch (BL) und Worb (BE), weil sie zu weit rechts auf der Grafik liegen.

In der Raumplanung besteht der Grundsatz, dass die Bauzonen den Bedarf der nächsten 15 Jahre abdecken sollen. Dieser Grundsatz scheint erfüllt: Aus der Grafik geht hervor, dass die meisten Gemeinden tatsächlich in einem Zeitraum von rund 10 bis 20 Jahren überbaut sein würden, falls es beim Bevölkerungs­wachstum und bei der Verdichtung keine Veränderungen gibt.

Die Gründe dafür können unterschiedlich sein:

In manchen der Gemeinden mit einer Restzeit von 10 bis 20 Jahren ist bereits ein Grossteil der Fläche überbaut – doch die Bevölkerung wächst relativ langsam. Dies ist etwa in Reinach (BL) der Fall.

Andere Gemeinden verfügen über mehr unbebautes Land, wachsen dafür aber umso schneller. Bulle (FR) ist ein solches Beispiel.

Die typische Schweizer Gemeinde mit mindestens 10’000 Einwohnern weist einen Überbauungs­anteil von 86 Prozent, ein Bevölkerungs­wachstum von 1,1 Prozent und eine Restzeit von 16 Jahren bis zur kompletten Überbauung auf.

Kleinere Dörfer, längere Restdauer

Fasst man den Fokus noch weiter und nimmt man alle 2209 Schweizer Gemeinden, für die Daten vorhanden sind, unter die Lupe, so verändert sich das Gesamtbild nur minimal.

Dies, obwohl insgesamt 363 Gemeinden gemäss aktuellen Siedlungs­trends überhaupt nie vollständig überbaut werden – weil nämlich die Bevölkerung in diesen Gemeinden schrumpft. So etwa in Tujetsch (GR): Hier nahm die Population im Schnitt der letzten sieben Jahre um über 5 Prozent ab.

Auf der anderen Seite gibt es aber Gemeinden wie Weiach (ZH), die mit Raten von über 10 Prozent pro Jahr wachsen. Schreibt man diesen Trend fort, so wird das Dorf bereits im Jahr 2020 über keine freien Flächen mehr verfügen. Und dies, obwohl im Jahr 2017 noch 23 Prozent der Flächen unbebaut waren.

Der Siedlungsdruck ist also sehr ungleichmässig über die Schweizer Gemeinden verteilt. In Städten mit über 100’000 Einwohnern ist er tendenziell hoch – der typische Medianwert liegt hier bei einer Restbau­zeit von nur gerade 8 Jahren. Am geringsten ist der Siedlungs­druck in den Kleinst­gemeinden mit weniger als 500 Einwohnern – hier dauert es über 40 Jahre, bis alles Bauland weg ist.

Stadt-Land-Gefälle im Siedlungsdruck Restjahre bis zur Vollüberbauung nach Gemeindegrösse 0 bis 500 Einwohner 42,5 Jahre 500 bis 1000 Einwohner 24,3 Jahre 1000 bis 5000 Einwohner 16,9 Jahre 5000 bis 10’000 Einwohner 14,4 Jahre 10’000 bis 50’000 Einwohner 15,8 Jahre 50’000 bis 100’000 Einwohner 15,9 Jahre über 100’000 Einwohner 8,0 Jahre Quelle: IAZI. Angegeben ist der Medianwert. Das heisst, die Hälfte der Gemeinden in der jeweiligen Kategorie weist eine kürzere Restzeit, die Hälfte weist eine längere Restzeit auf.

Wie gesagt: Es handelt sich bei diesen Zahlen nicht um Prognosen, sondern um eine Möglichkeit, die gegenwärtigen Siedlungstrends darzustellen und auf einen Nenner zu bringen. Was die Auswertung ebenfalls nicht sein soll, ist ein Plädoyer für oder gegen die Zersiedelungs­initiative. Denn egal ob sie angenommen wird oder nicht: Eine Diskussion über Siedlungs­entwicklung, über Flächen­ausweitung und Wohnungs­verdichtung braucht es so oder so.

Gerade die grosse Spannweite der Zahlen – Wallisellen ist bereits in 3 Jahren verbaut, Birsfelden erst in 109 Jahren – zeigt, dass das Bauland in der Schweiz in den meisten Fällen nicht dort liegt, wo es tatsächlich gebraucht wird. Der Verdichtungs­bedarf ist in den Städten bereits heute enorm, und er ist in vielen Dörfern schon heute gering.

Ob mit oder ohne Zersiedelungs­initiative, ob mit oder ohne eingefrorene Zonen, ob mit oder ohne Bauflächen­handel: Die Raum­planung in der Schweiz steht vor grossen Herausforderungen.

Die Daten Sie wurden vom Immobiliendienstleistungsbüro IAZI in Zürich zusammengestellt. Hauptquelle ist die Bauzonenstatistik der Schweiz fürs Jahr 2017 des Bundesamts für Raum­entwicklung. Sie enthält die Flächen­angaben zu den überbauten und den unüberbauten Bauzonen­flächen für alle Schweizer Gemeinden. Die Angaben daraus wurden ergänzt mit Daten zum Bevölkerungs­stand in den Gemeinden.