Monopolernes greb om boligmarkedet presser gebyrerne i vejret og forgylder bankernes aktionærer.

Magnus Barsøe, f. 1981, er debatredaktør på Finans. Han er kandidat i erhvervsøkonomi fra Handelshøjskolen i København og har suppleret med en journalistisk masteruddannelse på City University London. Magnus har tidligere arbejdet med erhvervsstof hos Financial Times og avisen City A.M. i London. Han var forretningskonsulent på et digitalt reklamebureau i et par år, før han gik ind i journalistikken. Magnus har fast siddeplads på Lyngby Stadion og er overraskende glad for Excel.

Hvorfor hæver Jyske Bank prisen på op mod 6.500 kroner årligt på sine boliglån?

Svaret på spørgsmålet er lige så simpelt, som det er frustrerende for de omkring 1,7 millioner danskere med et boliglån: Bankerne – i dette tilfælde Jyske Bank – hæver priserne, fordi de kan. Derfor. Mere komplekst er det sådan set ikke.

Sandheden er nemlig, at markedet for boliglån er blottet for konkurrence. Prissætningen minder mere om et kammeratligt kartel end aggressiv prisdannelse i et velsmurt, konkurrencepræget marked. Det dokumenterede myndighederne allerede i fjor i en rapport på knap 200 sider.

Man kan som boligejer brokke sig over de seneste prishop direkte til Jyske Banks direktør, Anders Dam, der indtil for nylig lovede at holde priserne i ro. Men fejlen er i høj grad politisk.

I løbet af 20-30 år har en håndfuld storbanker opslugt den foreningsejede realkredit og reduceret den billige, velfungerende og ærkedanske realkredit til en pengemaskine i børsnoterede selskaber. Politikerne og konkurrencemyndighedernes har af uransagelige årsager blot set passivt til fra sidelinjen.

Chancerne for at gribe ind var mange. I år 2000 dannes storbanken Nordea gennem en række bankfusioner, hvor realkreditselskabet, Unikredit, indgår. Unikredit omdøbes få måneder efter til Nordea Kredit.

I år 2000 stod Danske Bank bag et af de mest skelsættende opkøb i moderne dansk erhvervshistorie, da topchef Peter Straarup opkøbte Realkredit Danmark. Hermed skabte man den magtfulde koncern, som vi kender i dag. En megabank med ejendomsmæglerkæde, realkredit, pensionskasse, hedgefond og pengeinstitut. Danske Bank-koncern er seksdoblet siden 1990’erne og sidder nu på aktiver til i alt 3.700 mia. kr., hvilket svarer til halvanden gang Danmarks samlede økonomi.

I 2003 købte den foreningsejede Nykredit realkreditkonkurrenten Totalkredit, og i 2008 fuldendte Nykredit forvandlingen til et finansielt supermarked med opkøbet af Forstædernes Bank.

Landets fjerde megabank er faktisk ganske ny. I 2014 fik Jyske Bank lov til at snuppe BRFkredit i en handel til omkring otte mia. kr. Et beløb, der allerede dengang blev betegnet som et røverkøb.

Resultat af fusionsbølgen er et historisk koncentreret marked for boligfinansiering. De tre finansielle supermarkeder, Danske Bank, Nykredit og Jyske Bank, sidder nu på 80 procent af hele realkreditmarkedet på knap 6.500 mia. kr., viser den seneste opgørelse fra Finanstilsynet.

Hvis man udelukkende kigger på private boliglån til ejerboliger og fritidshuse, er koncentrationen endnu højere. Her har Danske Bank og Nykredit tilsammen en markedsandel på omkring 74 procent.

Tænk, hvis to frisørkæder stod for tre ud af fire af samtlige klipninger i landet. Eller hvis to bilfabrikanter solgte tre ud af fire biler. Ville danskerne få den lavest mulige pris og den bedst mulige service? Næppe.

Som det altid er tilfældet, når markedsmagt koncentreres på få hænder, lider forbrugerne. I slutningen af 1980’erne betalte danske låntagere omkring 0,2 procent i bidragssats. I 2018 var den firdoblet til 0,8 procent, viser et nyt analysenotat fra Finansministeriet.

Kigger man alene på de private boligejere, så er den gennemsnitlige bidragssats næsten fordoblet siden finanskrisen: Fra 0,48 procent i 2009 til 0,92 procent i juni 2018.

Realkreditten er reelt trådt ind i en guldalder. Kombinationen af lave tab, nye eksotiske gebyrer og begrænset konkurrence har skabt et lukrativt smørhul af boliggæld. I 2017 tjente realkreditten 42 mia. kr., det bedste resultat nogensinde.

Det tidligere rekordår var året før, hvor overskuddet svulmede til 37 mia. kr. Bundlinjen er næsten tredoblet siden 2013.

Profitten fra de danske boligejere er i vid udstrækning flydt direkte op til ejerne – bankerne – og videre ud til aktionærerne gennem udbytte og aktietilbagekøb.

Direktør for privatkunder i Jyske Bank Carsten Tirsbæk Madsen leverede nærmest en tilståelsessag, da han mandag kommenterede prisstigningen for nye kunder. Journalisten spurgte: Frygter du, at det vil koste kunder, at I hæver prisen nu?

»Nej, det gør jeg ikke,« svarede direktøren.

Hvis der vitterligt var kamp om markedsandele, ville kunderne naturligvis løbe skrigende væk og vælge en anden leverandør.

Man kan næppe bebrejde en privat, børsnoterede virksomhed, at den stræber efter at tjene flere penge. Det er grundlæggende dens formål. Det er også svært at bebrejde en virksomhed, at den forsøger at konsolidere sit marked, indtil der hersker monopollignende tilstande, og virksomheden kan hæve priserne – bare fordi.

Men man bør kritisere både politikere og vores sløve konkurrencemyndigheder for at tillade monopollignende tilstande på et så altafgørende marked.

En endeløs mængde af tunge rapporter og ekspertpaneler har for længst gennemlyst problemet og sat fingeren, hvor det trykker: Konkurrencen er forsvundet, kunderne bures inde bag høje skiftegebyrer, og priserne er umulige at gennemskue.

Der findes næppe én snuptagsløsning, der skaffer billigere boliglån i morgen, men løsningsmodellerne ligger lige for: Split realkreditten fra bankerne, tving skifteomkostningerne ned – f.eks. ved at gøre det gratis for boligejere at skifte realkredit – og læg eventuelt et loft på den årlige gebyrprocent.

Samtidig bør adgangsbarriererne for nystartede konkurrenter, som Boligejernes Realkredit, gås igennem med en tættekam og forsimples.

Realkreditten har i den grad brug for frisk luft.