Den nybagte cand. merc. Mathias Falkenberg har skrevet nedenstående indlæg, hvor han giver en analyse af de store problemer i boligmarkedet i København og Aarhus.

De høje boligpriser og boligmangel i de store byer, som gør livet surt for tusindvis af unge studerende, lejere og andre tilflyttere, har stået på i så mange år, at man skulle tro, at der er tale om en uundgåelig tilstand, der ikke kan laves om på. Det ville da også være naivt at forvente en bedring i forholdene, hvis vi fortsætter med at lytte til forslag fra personer, som intet forsøg gør på enten at forstå eller forklare, hvad årsagen til problemerne er.

Fælles for stortset alle forslagene er, at staten skal spille en større rolle og sørge for at flere boliger bliver bygget – typisk med det ønske, at boligerne skal subsidieres af skatteyderne, så huslejen kan bringes ned til et niveau langt under markedsprisen. Men sjældent bliver der gjort overvejelser om retfærdigheden i, at det ofte bliver dem med de gode kontakter, der får adgang til boligerne, når andre ikke har mulighed for at konkurrere med dem på markedsvilkår ved at byde en højere pris.

Et andet eksempel er den lov, der giver kommunerne ret til at kræve, at 25 procent af nye lokalplaner skal være almene boliger. Kaldt for billig boligloven – som om, at det er givet, at det vil være resultatet. Det vil det ikke. Loven vil blot bidrage til at gøre byggeri til en endnu mere uattraktiv investering, end det er i forvejen. Så selv hvis flere almene boliger bliver bygget, så vil der blive færre af andre slags bygninger, herunder beboelse, som der også er efterspørgsel på.

Eftersom de fleste mennesker ikke har meget forstand på hvordan det frie marked fungerer, så er det forventeligt, at de hælder til statslige løsninger. For selvom de måske ikke ved meget mere om, hvordan det forholder sig, når staten træffer økonomiske beslutninger, så ved de trods alt, at staten har magt til at beskatte, subsidiere, forbyde og påbyde. I kombination med disse værktøjer, og en evne til at træffe overlegne moralske beslutninger, er de overbevist om, at de er i stand til at reallokere samfundets ressourcer til formål, som vil skabe et mere socialt optimalt udfald. Eller i hvert fald et mere socialt retfærdigt udfald – hvordan de end definerer det. Men selvfølgelig er det umuligt for dem at opnå mere viden, end aktørerne i markedet kollektivt besidder, for at træffe beslutninger, der er kompetente nok til at opnå dette udfald.

Sandheden er, at problemerne på det danske boligmarked ikke skyldes en mangel af statslige indgreb eller regulering – tværtimod. Det er allerede den sektor i økonomien med den strammeste regulering – måske lige med undtagelse af finanssektoren. Kigger man f.eks. ud over København er det tydeligt at se, at bygningsmassen ikke har været et resultat af et frit marked. Den ensartede højde på omkring seks etager skyldes ikke et tilfælde, men fordi der er restriktioner på, at det ikke være højere end dette. Der er dog kommet lempelser de senere år, men det er stadig ikke muligt at bygge høje beboelsesejendomme for at tilfredsstille efterspørgslen fra de tusindvis af mennesker, som ønsker at bo centralt.

Reguleringen af boligsektoren er et virvar af lovgivning, som kun de færreste personer i landet har det fulde kendskab til. Selvom der er gode intentioner bagved, så gør det i mange tilfælde mere skade end gavn, når byggeri bliver mere besværligt, mere restriktivt og dermed mere omkosteligt, end hvad ellers vil være tilfældet, og som i sidste ende er nødt til at blive dækket af den pris, der tilbydes til køberne og lejerne.

Men hvor det er huslejereguleringen, der er årsagen til manglen på markedet for lejeboliger, så er det restriktionen på bygningernes højde, og fredning af ”bevaringsværdige” historiske bygninger, som er den primære årsag til høje boligpriser i de store byer. Byggehøjderestriktionen forhindrer udbuddet i at følge med den kraftigt stigende efterspørgsel, når området i syv etagers højde og derover erklæres for lukket land. På steder hvor byggegrunden er meget dyr, kan det let resultere i en mangedobling af prisen per lejlighed, hvis der bygges lavt fremfor højt, når omkostningen fra grunden skal spredes ud på færre beboere.

Det er ikke et spørgsmål om fattigdom, at mange folk ikke kan få deres drøm opfyldt om at bo i København – men fordi byggehøjderestriktionen sætter en fysisk begrænsning på, hvor mange der er plads til. De høje priser, som er en reflektion af den virkelighed, er den mekanisme, som begrænser antallet af beboere i København ved at sortere de mennesker fra, der ikke kan eller er villige til at betale nok.

Det vil sandsynligvis være en øvelse i nyttesløshed at forsøge at overbevise danskerne om vigtigheden ved at respektere den private ejendomsret, da de fleste desværre har et meget afslappet forhold til den slags fundamentale frihedsrettigheder. I stedet bør man spørge det store antal af mennesker, der foretrækker, at København forbliver ubeskæmmet af højhuse og skyskrabere, hvorvidt de syntes det er værd at betale den store omkostning, der er ved at begrænse højden og bevare historiske bygninger. For det er ikke gratis at pålægge markedet den slags restriktioner – ligesom det ikke er gratis at indføre restriktioner på brugen af kul til elproduktion, eller på handel med udlandet.

Hvor mange milliarder af kroner i velstand, der går tabt ved misallokeringen af knappe ressourcer, som restriktionen skaber, er i sidste ende et empirisk spørgsmål. Hvad der kan svares på er, at denne omkostning ikke er båret ligeligt af alle – tværtimod. Det er indflytterne og lejerne, der betaler de høje priser for at kunne bo i de store byer. Boligejerne, derimod, har vundet ved, at værdien af deres ejendomme er steget eksplosivt. Denne ejendomsejende klasse af storbybeboere har altså både fornøjelsen af den tilsyneladende store lyksagelighed ved den lave bebyggelse, og de høje boligpriser. Det kan nok også tænkes, at de heller ikke begræder konsekvensen ved, at de lavere sociale klasser er blevet forvist til udkanten af de store byer, hvor priserne er lavere. Det er iøvrigt svært at se det moralske i, at en gruppe mennesker, som bliver pålægt en så stor del af omkostningen ved byggehøjderestriktionen, ikke har råd til at bo der, hvor de kan have glæde af den.

Hvad enten man mener, at byggehøjderestriktionen, og andre slags reguleringer af den art, er omkostningen værd eller ej, så er det vigtigt, at der kan opstå enighed om, at det er det dette, som er årsagen til de høje boligpriser i de store byer. For uanset hvor snedig udtænkt en regulering og statslig subsidiering, vi forsøger os med, så er lave bygninger og lave boligpriser ikke foreneligt i en storby, fordi det strider imod de økonomiske love om udbud og efterspørgsel.

Slutteligt er det også vigtigt at understrege, at deregulering på der her område bør være det sande liberale standpunkt, i stedet for, at vi fremstår usympatisk ved at hævde, at det ikke er en menneskeret at bo i København, og at de studerende skal holde op med at brokke sig.