Von Christian Kirchner

Die Probleme beim Immobilien-Crowdfinanzierer Exporo erreichen eine neue Qualität. Wie Recherchen von Finanz-Szene.de zeigen, sind bei mittlerweile sieben Exporo-Projekten die Zins- oder Tilgungszahlungen im Verzug oder gar gefährdet. Dabei geht es um ein Anlagevolumen von insgesamt knapp 12 Mio. Euro. Konkret betroffen sind neben den bereits bekannten Fällen „Portfolio Marburg I“ und „Portfolio Marburg II“ (siehe Bericht hier) die Projekte „Wohnen am Kirchsteig“ (Berlin), „An der Segenskirche“ (Berlin), „Student & Living Greifswald“, „Pflegezentrum Aldingen“ sowie „Kita Volksdorf“ (Hamburg). Teilweise warten Anlegerinnen und Anleger bereits seit Oktober 2019 auf in Aussicht gestellte späteste Rückzahlung. Auf Anfrage von Finanz-Szene.de bestätigte Exporo die Situation bei den Projekten und gab detaillierte Stellungnahmen ab.

Das Hamburger Fintech ist der mit Abstand größte deutsche Anbieter sogenannter Crowdfinanzierungen – damit ist gemeint, dass Kleinanleger über die Exporo-Plattform bereits mit einer dreistelligen Anlagesumme in Immobilien-Projekte investieren können. Seit der Gründung 2014 hat Exporo für über 200 einzelne Projekte bereits mehr als eine halbe Mrd. Euro eingesammelt. Obwohl sich in dem Segment inzwischen ein halbes Dutzend ernstzunehmender Anbieter tummelt (darunter Bergfürst, Zinsbaustein sowie Engel & Völkers Capital), schätzen Experten den Marktanteil von Exporo auf mehr als 70%. Das gilt zumal, als die Hamburger im letzten Oktober den Wettbewerber Zinsland übernahmen. Bei einer Finanzierungsrunde im vergangenen Jahr bewerteten VC-Investoren das Fintech – das sich nach wie vor rühmt, auf eine „Rückzahlungsquote“ von 100% zu kommen – mit 150 Mio. Euro. Damit zählte Exporo zum damaligen Zeitpunkt zu den wertvollsten deutschen Finanz-Startups überhaupt.

Hier abgesehen von den bereits bekannter Marburger Fällen die Projekte, bei denen es laut Finanz-Szene.de-Recherchen ebenfalls Schwierigkeiten gibt:

„Student & Living Greifswald“

Hier hatte Exporo vor zwei Jahren 2,4 Mio. Euro eingesammelt und stellte Anlegern eine Verzinsung von 5% p.a. in Aussicht. Die maximale Laufzeit des Projekts wurde mit 31. Oktober 2019 angegeben. „Alle Baugenehmigungen erhalten“ und „Baubeginn des Hochbaus Ende Q2“ funkte Exporo auf seiner Seite noch Anfang 2019. Doch das Geld, das für den Herbst avisiert worden war, floss nicht. Anfang November teilte Exporo seinen Anlegern mit, der Projektentwickler wollte das Grundstück im Bestand halten. Daher benötigt das Projekt eine Anschlussfinanzierung, um Anleger auszuzahlen. Dieser Vorgang sei, so Exporo damals, „in den letzten Zügen“.

Bis Mitte Januar ist aber immer noch kein Geld geflossen. Dazu teilt Exporo gegenüber Finanz-Szene.de mit: „Die Auszahlung ist bisher noch nicht erfolgt“, derzeit werde „die Abwicklung der Anschlussfinanzierung“ vorbereitet. Und: „Die Darlehensbeträge der Anleger werden bis zum Stichtag der tatsächlichen Rückzahlung verzinst.“

Projekt „An der Segenskirche“ in Berlin

In diesem Projekt (Exporo-Rating „A“, das ist die zweitbeste der Exporo-internen Investmentklassen) geht es um 0,9 Mio. Euro, die Exporo 2018 eingesammelt hatte und deren spätester Rückzahlungstermin der 30. Januar 2020 ist, also noch ansteht. Laut Exposé zur Emission ist die „Baugenehmigung bereits vorhanden“. Im März 2019 schrieb Exporo, Baubeginn sei „im Sommer“. Im letzten öffentlichen Update zum Projekt im Mai 2019 dann, Baubeginn sei „im 3. Quartal“ (2019).

Finanz-Szene.de ließ das Grundstück in Berlin-Reinickendorf in Augenschein nehmen – noch Mitte Dezember waren dort nicht einmal vage Indizien für demnächst beginnende Bauarbeiten zu sehen. Am 18. Dezember erhielten Anleger den Hinweis, dass sich die Rückzahlung verzögere, da (Zitat) „die Baugenehmigung erst mit 12 Monaten Verspätung erteilt wurde“ und man nunmehr im März 2020 mit dem Bau beginne. Das wäre gleichwohl zwei Monate nach dem avisierten Rückzahlungstermin.

Gegenüber Finanz-Szene.de teilt nun mit, bei dem Schreiben vom 18. Dezember habe es sich um eine Fehlinformation gehandelt. „Tatsächlich liegt die Baugenehmigung – wie auch in den Marketingunterlagen zum Projektfunding richtigerweise geschrieben – bereits seit Mai 2018 vor. Die Verzögerung des Projektes ist nicht durch die fehlende Baugenehmigung entstanden. Vielmehr sind hier ein Wechsel des Generalunternehmers und die dazugehörigen Verhandlungen ursächlich. Für die Anleger wurde bereits entsprechend eine Korrektur des Updates veröffentlicht.“

Weiter heißt es: „Der Plan des Projektentwicklers sieht vor, die fristgerechte Rückzahlung der Anleger über eine Anschlussfinanzierung zu gewährleisten. Über den Fortschritt dieser Verhandlungen werden wir die Anleger selbstverständlich bis Ende des Monats informieren.“

Projekt „Pflegezentrum Aldingen“

In diesem Projekt standen 1,2 Mio. Euro zur Rückzahlung spätestens am 31. Oktober 2019 an. Zwei weitere Ankündigungen auf baldige Zahlung gab es seitdem für Anleger, unter anderem für den 15.12. und dann für den 20.12., aber bislang ist das Geld noch nicht geflossen. Exporo teilt dazu gegenüber Finanz-Szene.de mit: „Die Anleger wurden am 27.12.2019 per E-Mail darüber informiert, dass der Projektentwickler weiterhin auf den Zahlungseingang der Anschlussfinanzierung warte. (…) Am 07.01.2020 waren wir persönlich beim Projektentwickler vor Ort und haben uns die entsprechenden Vertragsunterlagen zur Anschlussfinanzierung vorzeigen lassen und uns von der Richtigkeit der Aussagen des Projektentwicklers überzeugt. (….) Die Darlehensbeträge der Anleger werden bis zum Stichtag der tatsächlichen Rückzahlung verzinst.“

Projekt „Kita Volksdorf“ in Hamburg

In diesem Projekt geht es um 2,4 Mio. Euro, die Exporo für den Bau einer Kita in Hamburg-Volksdorf an der Adresse „Hoisberg 30/32“ eingesammelt hat. Zum Zeitpunkt der Platzierung 2018 hieß es, man habe „einen 20-jährigen Pachtvertrag“ abgeschlossen, die KMK Hamburg (eine private Gesellschaft) werde Mieter und Betreiber der Kita. Spätester Rückzahlungstermin des Projekts wäre hier erst am 30.04.2021. „Baugenehmigung bereits vorhanden“ hieß es bei der Platzierung im Herbst 2018, zudem war von „Baubeginn 2/2019“ die Rede.

Ein Leser von Finanz-Szene.de wandte sich als Nachbar des Grundstücks an uns. Neun Monate nach dem eigentlich vorgesehenen Baubeginn war auch dort keinerlei Aktivität zu sehen. Eine Finanz-Szene-Nachfrage beim geplanten Kita-Betreiber KMK ergab zudem, dass die Kita „nicht gebaut werde“. Gründe nannte die Gesellschaft keine, sie ist auch von der Internetseite der KMK verschwunden.

Finanz-Szene.de konfrontierte Exporo am 7. Januar mit diesen Rechercheergebnissen und erkundigte sich nach dem Stand des Projekts, das offenbar massiv im Verzug ist und dessen Bau mehr als fraglich sei. Am 8. Januar vormittags informierte Exporo die Anleger, „dass es dem Projektentwickler endgültig nicht gelungen ist, die vertraglich vereinbarten Auszahlungsvoraussetzungen zu erfüllen“. Deshalb werde ihm der Darlehensbetrag nicht ausgezahlt. Das heißt aber auch, dass Anleger für ihre 2018 geleisteten Zahlungen keine Zinsen erhalten – und den „Nominalbetrag“ zurückerhalten. „Über diese Tatsache (die fehlenden Auszahlungsvoraussetzungen, d. Red.) wurden wir im Laufe des vergangenen Monats (d.h. Dezember, d. Red.) informiert. Nachdem wir uns ein Bild von der Situation gemacht haben, haben wir die Rücküberweisung der Nominalbeträge an die Anleger umgehend angewiesen und entsprechend informiert“, teilte Exporo dazu am 8. Januar gegenüber Finanz-Szene.de mit.

Projekt „Wohnen am Kirchsteig“ in Berlin

Hier standen 1,1 Mio. Euro zur spätesten Rückzahlung am 20. Dezember 2019 an. Geflossen ist das Geld nicht. Exporo teilt dazu mit: „Am 20.12.2019 haben wir alle Anleger des Projektes informiert und das offizielle Statement des Projektentwicklers weitergeleitet. In diesem Statement informiert der Projektentwickler darüber, dass die Anschlussfinanzierung wider Erwarten noch nicht abgeschlossen wurde und sich die Rückzahlung aus diesem Grunde noch bis zum 31.01.2020 verzögern wird. Die Darlehensbeträge der Anleger werden bis zum Stichtag der tatsächlichen Rückzahlung verzinst.“

Und wie geht es jetzt weiter?

In den vergangenen Tagen hat Exporo die Mindestanlage für einige Projekte gesenkt. Statt wie bisher mit 500 Euro können sich Anlegern nun bereits ab 100 Euro an Immobilien-Schwarmfinanzierungen beteiligen.

Exporo weist zudem darauf hin, dass zahlreiche Projekte früher als geplant an Anleger zurückgezahlt worden seien. „Allein 2019 konnten wir 16 Projekte, mit einer Summe von insgesamt knapp 16 Millionen Mio. Euro (14,8 Mio. € Anlagevolumen und 1,1 Mio. € Zinsen), vorzeitig an unsere Anleger zurückzahlen – natürlich voll verzinst für die vorher vereinbarte Laufzeit“