Les primo-accédants ont de plus en plus de difficultés à obtenir les financements nécessaires à l'acquisition de leur bien. AFP/PATRICK KOVARIK

L'année 2011 restera-t-elle dans les annales comme la dernière année de vaches grasses de l'immobilier ? Une chose est sûre, il s'agit d'une période de transition. Après plusieurs années d'envolées et d'excès, le marché immobilier connaît un début de correction.

Au quatrième trimestre 2011, les prix des logements anciens ont été quasiment stables (une hausse de 0,1 %), et, sur un an, la hausse s'est limitée à 4,3 %, selon les données publiées, jeudi 23 février, par les chambres des notaires d'Ile-de-France et l'Insee.

"Il ne s'agit pas du début de l'éclatement d'une bulle immobilière, mais d'un marché qui se régule, qui s'adapte à la demande", estime Christian Lefebvre, président de la chambre des notaires d'Ile de France. Même Paris – où la hausse est alimentée aussi bien par des propriétaires qui vendent pour acheter que par une offre restreinte – ressent le coup de frein. La hausse des prix y reste importante, mais elle se tasse: +14,7 % au quatrième trimestre sur un an, contre 22,1 % et 19,3 % aux deuxième et troisième trimestres.

Avec un mètre carré parisien à 8 390 euros en moyenne au quatrième trimestre et sept arrondissements au-dessus du seuil des 10 000 euros/m², on reste à des niveaux record. Mais sur les trois derniers mois de l'année, la progression des prix dans la capitale n'a été que de 0,2 %. Et dans neuf arrondissements, on a constaté des baisses.

Selon l'agent immobilier MeilleursAgents.com, qui compile les promesses de ventes réalisées trois mois avant les actes notariés qui servent de référence à la chambre des notaires, les prix ont commencé à baisser à Paris dès juillet 2011. "Sur les six premiers mois de 2011, ils avaient progressé de 8 %, au second semestre ils ont reculé de 3 %", indique Sébastien de Lafond, son président. Rien de très visible dans les annonces, mais les vendeurs consentent souvent une réduction in fine.

Du côté des volumes, malgré une baisse de 9 % par rapport à 2010, le nombre de ventes de logements en Ile-de-France resté élevé. Tous logements confondus, 177 000 biens ont changé de mains en 2011, avec un net coup de frein en fin d'année.

"On s'attendait à une fin d'année animée avec un accroissement sensible des ventes dû à la réforme de la taxation des plus-values immobilières hors résidence principale et à la modification des conditions d'obtention du prêt à taux zéro pour les particuliers (PTZ +), cela n'a pas eu lieu", constate M.Lefebvre. En fait, l'effet d'aubaine a bien eu lieu, mais un peu plus tard. Les actes de ventes sont arrivés chez les notaires en janvier, suite à des promesses signées en fin d'année.

PERSPECTIVES SOMBRES

Sur l'ensemble du territoire, les données de l'Insee font état de 828 000 transactions entre octobre 2010 et septembre 2011. Les perspectives sont nettement plus sombres pour 2012 : les professionnels s'attendent à une baisse mécanique des volumes de transactions due aux nouveaux dispositifs gouvernementaux (PTZ + réservé à l'immobilier neuf depuis le 1er janvier, arrêt fin 2012 du dispositif Scellier de réduction d'impôt sur l'investissement locatif, et exonération complète de la plus-value des résidences secondaires au bout de 30 ans et non plus 15 depuis le 1er février).

"En 2011, 360 000 logements ont été achetés avec le PTZ +, dont 300 000 dans l'ancien. De leur côté, l'investissement locatif et les résidences secondaires représentent environ 250 000 transactions par an", rappelle René Pallincourt, président de la Fnaim. Les professionnels, comme Century 21 et la Fnaim, n'excluent pas une baisse des transactions de 10 % à 15 % sur l'année.

Les prix devraient aussi continuer à se tasser. "En janvier sur Paris, les prix ont continué à reculer de 0,7 %", poursuit M. de Lafond qui prévoit une baisse de 5 % sur l'année dans la capitale et de 15 % à 20 % sur certaines zones tendues dans le reste de la France. Un signe qui ne trompe pas : les délais de vente (50 jours à Paris et 80 en province) ont doublé depuis un an.

"Même si les prix baissent de 5 %, on conserve sur le long terme un mouvement de hausse assez sensible sur un marché où les prix ont progressé de 40 % en trois ans, estime M. Lefebvre. Sur Paris, on est arrivé à un seuil de prix où la demande ne suit plus." Mais il reste des facteurs de résistance. Notamment l'absence d'alternative d'investissement. "Les gens ne savent pas où mettre leur argent, estime M. de Lafond. Depuis 2008, ils savent que les banques peuvent faire faillite, les Etats aussi. Si on se projette dans vingt ans et que l'on veut transmettre un patrimoine à ses enfants, que reste-t-il de sûr ? L'or et l'immobilier."

Cécile Prudhomme