Placements, fiscalité, immobilier, donation... nous répondons, avec notre partenaire, la société de conseil en gestion de patrimoine Cyrus Conseil, aux questions les plus représentatives.

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Retrouvez sur cette page l'historique des questions/réponses.

Placements - Impôts - Immobilier - Famille - Retraite

Placements

« Je vais quitter mon entreprise. Puis-je conserver mon plan d'épargne entreprise (PEE) si mon nouvel employeur n'en propose pas ? »

La rupture du contrat de travail est un motif de déblocage anticipé du plan d'épargne entreprise (PEE), ce qui signifie que vous pouvez clôturer votre compte. Mais ce n'est pas obligatoire, il est tout à fait possible de conserver son plan et d'y effectuer des versements, sauf clause contraire. Evidemment, votre ex-employeur n'y versera plus d'abondements et sachez aussi que les frais de tenue de compte seront alors à votre charge.

En cas de clôture du compte, les plus-values et intérêts seront exonérés d'impôt sur le revenu mais soumis aux prélèvements sociaux au taux de 15,5 %. Etant donné cette fiscalité avantageuse du PEE, il peut s'avérer intéressant de le conserver si vous n'avez pas un projet particulier qui nécessiterait d'utiliser les fonds.(02/02/2016)

« Célibataire de 40 ans et quasi-propriétaire, je paye 6 000 euros d'impôts; quels sont les placements les plus efficaces pour diminuer de manière significative ce montant ? »

Il existe plusieurs mécanismes. Le premier consiste à diminuer votre revenu imposable grâce au plan d'épargne-retraite populaire (Perp) ou au contrat Madelin, par exemple. Les sommes versées dans ces produits sont, en effet, déductibles (dans certaines limites) de votre revenu imposable. Dans ce cas, l'économie d'impôt est proportionnelle à votre tranche marginale d'imposition.

Le deuxième mécanisme comprend les réductions et les crédits d'impôt. Ces derniers, au lieu d'agir sur le revenu global, donc avant application du barème d'imposition, viennent réduire le montant de l'impôt à payer. Le champ est plus vaste. Vous obtiendrez ainsi des réductions d'impôt si vous investissez au capital de PME, dans des fonds d'investissement de proximité (FIP), des fonds communs de placement dans l'innovation (FCPI), des Sofica (société pour le financement du cinéma et de l'audiovisuel)… De même, certains investissements immobiliers, comme le dispositif Pinel, ouvrent droit à une réduction d'impôt sur plusieurs années.

Attention, ces avantages fiscaux ne sont pas « gratuits » : tous ces produits ont des contraintes fortes (l'épargne est récupérable sous forme de rente pour le Perp, par exemple…), peuvent être risqués (FCPI, Sofica…) et nécessitent une longue durée de détention. Si la « carotte fiscale » est clairement incitative, de tels investissements doivent s'inscrire dans un objectif patrimonial comme la constitution d'un patrimoine immobilier ou un capital retraite par exemple.(02/02/2016)

« En 2014, j'ai appliqué des abattements sur mes moins-values boursières. J'ai vu que le Conseil d'Etat a changé les règles et que ces abattements n'avaient finalement pas lieu d'être. Comment récupérer les sommes abattues ? »

En effet, le Conseil d'Etat dans un arrêt du 12 novembre 2015 a mis fin à l'interprétation de l'administration fiscale en vertu de laquelle les abattements pour durée de détention des valeurs mobilières devaient être appliqués aussi bien aux plus-values qu'aux moins-values. Désormais, l'abattement ne s'applique qu'au gain net, après imputation des moins-values.

Les contribuables ayant appliqué ces abattements sur leurs moins-values, et souhaitant se voir restituer le montant correspondant de l'impôt sur le revenu et éventuellement des prélèvements sociaux et la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus, peuvent adresser une réclamation préalable auprès de leur centre des finances publiques (dont l'adresse est indiquée sur leur avis d'imposition) jusqu'au 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la mise en recouvrement de l'impôt, c'est-à-dire jusqu'au 31 décembre 2016 pour les revenus de 2013 payés en 2014 et jusqu'au 31 décembre 2017 pour ceux de 2014 acquittés en 2015. Cette réclamation peut être faite par écrit ou par Internet. (02/02/2016)



« J'ai besoin de récupérer les 10 000 euros que j'ai investis dans un fonds commun de placement dans l'innovation (FCPI). Vais-je payer des pénalités ? »

Les FCPI sont des fonds destinés à investir dans le capital de PME en vue de réaliser une plus-value à terme. La souscription de parts de FCPI ouvre droit à une réduction de l'impôt sur le revenu ou de l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF). En contrepartie, le souscripteur s'engage à conserver ses parts pendant au moins cinq ans. Le non-respect de cet engagement vous oblige à rembourser le fisc de la réduction d'impôt obtenue. Des exceptions sont néanmoins prévues en cas de licenciement, d'invalidité ou de décès. Les conditions pour récupérer votre mise dépendent du règlement du fonds dans lequel vous avez investi : la plupart interdisent les sorties anticipées et, lorsqu'elles sont prévues, il faut respecter un calendrier précis et les sommes sont plafonnées. (02/12/2015)

« Malgré sa baisse, le rendement du fonds en euros de l'assurance-vie ne semble pas une si mauvaise option si je ne souhaite pas prendre de risque… »

Vous avez raison, si vous ne voulez prendre aucun risque, le fonds en euros reste actuellement le meilleur actif. Mais attention, la baisse du rendement va se poursuivre et, d'ici deux ans, son taux net pourrait très bien être inférieur à l'inflation. C'est pourquoi nous conseillons généralement de diriger une partie de la somme placée sur ce fonds en euros vers des supports dits patrimoniaux. Ces derniers investissent sur les marchés financiers et ne sont donc pas garantis, mais ils limitent au maximum le risque et permettent d'espérer des gains compris entre 3 % et 6 % en moyenne par an.(02/12/2015)



« Quelle est la démarche pour changer le bénéficiaire de mon contrat d'assurance-vie ? »

Si vous n'aviez pas indiqué à cette personne qu'elle en était bénéficiaire, c'est très simple. Vous pouvez modifier la clause directement dans la police d'assurance, par papier libre ou par voie testamentaire. En théorie, vous n'êtes même pas obligé d'informer la compagnie d'assurances, mais cela est vivement conseillé, car l'assureur non informé qui aura versé de bonne foi les fonds à une personne qu'il pensait être le bénéficiaire ne serait pas tenu pour responsable. L'opération se complique si l'ancien bénéficiaire avait accepté de recevoir le contrat (il suffit d'un simple courrier pour faire office d'acceptation). Dans ce cas, vous ne pourrez pas modifier la clause sans son consentement.(02/12/2015)



« Mon conseiller bancaire me propose de devenir « sociétaire » et d'acheter des parts sociales de la banque. Est-ce un placement vraiment intéressant ? Quelles sont les contraintes ? »

Ces parts sont généralement souscrites et remboursées à la valeur d'achat. Leur rémunération, décidée par l'assemblée générale de votre banque, s'élève actuellement à environ 1,50 % brut. Les revenus tirés de ces parts sociales sont des dividendes et donc soumis à l'impôt sur le revenu après application d'un abattement de 40 %. Ils font l'objet d'un prélèvement obligatoire de 21 % retenu à la source (à titre d'acompte) sauf demande de dispense.

Si vous ne souhaitez pas prendre de risque et que vous êtes prêt à accepter une faible rémunération nette de votre épargne, vous pouvez souscrire ce type de placement. Mais avant de vous engager, vérifiez deux points. Tout d'abord, demandez à votre conseiller des précisions sur la liquidité actuelle de ces parts – la banque doit s'engager à vous les racheter dans un délai raisonnable. Ensuite, faites écrire noir sur blanc le prix auquel la banque vous les rachètera en cas de demande de remboursement.(13/10/2015)

« Le fonds en euros de l'assurance-vie est-il vraiment sans risque ? »

Théoriquement, le fonds en euros ainsi que sa rémunération sont garantis. Toutefois en cas de krach obligataire, c'est-à-dire d'une remontée brutale des taux, le Code des assurances prévoit que la compagnie peut, pour protéger l'ensemble des souscripteurs et éviter d'accuser des moins-values, bloquer les rachats ou ne vous en donner qu'une partie. Cette situation ne s'est encore jamais produite. Si elle devait survenir, l'ensemble des compagnies seraient vraisemblablement touchées.(13/10/2015)

« Ma femme étant au chômage, puis-je récupérer l'épargne accumulée sur mon plan d'épargne-retraite populaire (PERP) ? »

Avec le PERP, aucune sortie anticipée n'est autorisée avant le départ en retraite, sauf circonstances exceptionnelles. L'expiration des droits aux allocations d'assurance-chômage, après un licenciement, en fait partie. Mais cela fonctionne seulement si c'est l'assuré qui est en fin de droits aux allocations chômage et non son conjoint. Le fait que votre femme soit au chômage ne vous permet donc pas de demander à bénéficier d'une sortie anticipée de votre PERP. (22/09/2015)

« Est-il conseillé de prendre une assurance « protection accident de la vie » ? Quelle est la différence avec une assurance-vie ? »

Cette confusion est souvent faite. Pourtant il s'agit de deux produits bien différents. La garantie contre les accidents de la vie (GAV) repose sur un mécanisme d'assurance pure, lorsque l'assurance-vie a une vocation de produit d'épargne et de transmission.(22/09/2015) Avec une GAV, l'assuré paie une prime annuelle qui lui permettra à lui et/ou sa famille de recevoir une indemnisation en cas d'accident ou de décès. Cette solution peut être à étudier pour les couples où la différence de salaire est notable, par exemple. Mais comme toute assurance, elle est à fonds perdu. C'est-à-dire que si vous n'avez pas d'accident – ce que l'on vous souhaite – les primes versées chaque année ne seront pas récupérées.

L'assurance-vie quant à elle est une enveloppe d'épargne bénéficiant d'un cadre fiscal favorable. Les primes versées par l'assuré restent sa propriété jusqu'au dénouement du contrat. Surtout, l'argent n'est pas bloqué, le souscripteur peut « piocher » dans son contrat à tout moment.(22/09/2015)

« Les assurances-vie eurocroissance, dont mon conseiller bancaire vient de me faire la promotion, sont-elles vraiment intéressantes ? »

L'objectif de ces nouveaux contrats vise à orienter une partie de votre investissement vers des actifs financiers (actions, obligations…) qui offrent, sur le papier, une rentabilité supérieure à celle des fonds euros. En revanche, le capital est garanti seulement si vous conservez votre épargne pendant huit ans. En cas de retrait avant cette échéance, vous pouvez accuser des pertes sur votre épargne, ce qui n'est pas le cas avec le fonds en euros classique de l'assurance-vie, dont le capital est garanti en permanence. Actuellement, la période ne semble pas propice à ce type de produit : en raison de la faiblesse des taux des obligations d'Etat, les assureurs ne pourront pas diversifier fortement leur portefeuille, à moins de proposer à leurs clients d'accepter un allongement de la durée du contrat minimal incompressible de huit ans. En outre, le rendement est certes potentiellement plus élevé, mais il demeure incertain car dépendant de la performance de la Bourse.(22/09/2015)

« Nous souhaitons clôturer un contrat d'assurance-vie ouvert en Belgique et rapatrier l'argent en France, où nous vivons. Serons-nous taxés en France sur cette somme ? »

D'après la convention franco-belge du 10 mars 1964, la fermeture de votre contrat d'assurance-vie, ouvert en Belgique, va effectivement être taxée en France, si vous êtes résident français au jour du rachat. Comme le contrat a été souscrit dans un Etat européen, il bénéficie de la même fiscalité qu'une assurance-vie souscrite en France pour les plus-values réalisées. C'est-à-dire que vous avez le choix pour vos intérêts entre une taxation à l'impôt sur le revenu ou au prélèvement forfaitaire libératoire (entre 35 % et 7,5 % selon l'ancienneté du contrat).

Si le contrat a plus de huit ans, ces intérêts bénéficient d'un abattement annuel de 4 600 euros pour une personne seule (9 200 euros pour un couple). Enfin, ces sommes seront aussi taxées à hauteur de 15,5 % au titre des prélèvements sociaux.

Par ailleurs, même si vous ne clôturez pas tout de suite votre contrat belge, n'oubliez pas que, en tant que résident fiscal français, vous devez déclarer les contrats d'assurance-vie et comptes bancaires souscrits hors de France au moment de votre déclaration de revenus (formulaire n° 3916).(03/06/2015)

« Mon plan d'épargne en action (PEA), ouvert il y a quinze ans, accuse de très lourdes pertes. Puis-je imputer les moins-values sur mon impôt sur le revenu ? »

Si vous clôturez votre PEA, vous pourrez imputer ces moins-values sur d'autres plus-values réalisées par ailleurs (comme sur un compte titre ordinaire ou sur des titres non cotés), mais pas sur vos revenus. Si vous ne pouvez pas les imputer aujourd'hui, elles seront reportables durant les dix prochaines années sur de futures plus-values mobilières, si vous en réalisez. Sinon ce déficit sera perdu.(03/06/2015)

« A la retraite depuis peu, je suis propriétaire de ma résidence principale et d'un appartement loué. Je dispose de 60 000 euros. Je souhaite les investir dans un placement sans risque et que l'argent soit disponible. Que me conseillez-vous ? »

Vous pouvez placer vos liquidités sur un contrat d'assurance-vie. Certes, la rentabilité du fonds en euros va continuer à baisser, mais vous devriez obtenir (pour les bons contrats) un rendement net d'impôts et de prélèvements sociaux supérieur à 2 %, ce qui, dans le contexte de taux bas actuels, n'est déjà pas si mal. Vous pourrez effectuer à tout moment des rachats partiels et même un rachat total, avec une fiscalité plus favorable que la plupart des placements. Naturellement, il conviendra d'être vigilant sur le montant des frais d'entrée du contrat afin que votre rentabilité n'en soit pas trop affectée.(03/06/2015)

« Un plan d'épargne en actions (PEA) entre-t-il dans le calcul des frais de succession ? Comment se fait le calcul ? »

Les sommes figurant à l'actif du PEA (titres et espèces) entrent dans l'actif successoral du défunt et sont soumises aux droits de succession. Lorsque le PEA est clôturé, le gain net constaté est exonéré d'impôt sur le revenu (quelle que soit l'ancienneté du plan), mais est soumis aux prélèvements sociaux, qui constituent un passif déductible de l'actif successoral. Ces prélèvements sociaux sont opérés à la source par l'établissement gestionnaire du plan à un taux variant selon l'année à laquelle se rapporte le gain. C'est la valeur liquidative, c'est-à-dire la valeur des actions après prélèvements sociaux, qui sera assujettie aux droits de succession. Si l'héritier souhaite conserver des titres, il devra les inscrire sur un compte-titres ordinaire mais ne pourra pas les transférer sur son propre PEA.(01/04/2015)

« Les intérêts du Livret A ne sont pas imposables en France. Est-ce aussi le cas pour un expatrié français vivant en Belgique ? »

Au regard de la convention franco-belge, les intérêts générés en France mais reçus par un résident en Belgique sont imposables dans ce dernier pays. Vous paierez donc en Belgique des impôts sur les intérêts de votre Livret A, alors que ceux-ci ne sont pas imposables en France.(01/04/2015)

« Mon compte à terme d'une durée de cinq ans arrive à échéance. Est-il possible de déclarer les intérêts que je vais recevoir comme un revenu exceptionnel ? »

Il existe un système qui permet, lorsqu'on reçoit un revenu exceptionnel, d'appliquer un quotient qui atténue la progressivité de l'impôt. Mais les intérêts des comptes à terme n'entrent pas dans la définition des revenus exceptionnels.(10/03/2015)

« Je souhaite réaliser un investissement immobilier Pinel. Vaut-il mieux acheter en nom propre ou par le biais d'une SCI ? »

La réduction d'impôt Pinel s'applique au contribuable qui acquiert un logement directement ou par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés. Tout va ensuite dépendre des objectifs personnels. Généralement, le recours à une SCI est conseillé lorsque vous avez plusieurs biens immobiliers et que vous souhaitez, par exemple, préparer une transmission. Il est ainsi possible de transmettre les biens au fil de l'eau, en donnant à chacun des enfants des parts de la société, sans dépasser l'abattement en franchise d'impôt (actuellement 100 000 euros par enfant et par parent tous les quinze ans). Que vous investissiez directement ou avec une SCI, la fiscalité applicable sera identique. Attention toutefois : les parts de société dont le droit de propriété est démembré ne bénéficient pas de la réduction d'impôt. Si la SCI achète un bien avec le dispositif Pinel et que vous donnez des parts en nue-propriété, alors la réduction d'impôt sera perdue.(10/03/2015)

« J'habite et travaille en Allemagne, mais je détiens en France depuis la fin de mes études un Livret A et un portefeuille d'actions françaises. Ai-je le droit de les détenir encore et comment les déclarer ? »

Vous avez le droit de détenir un Livret A quelle que soit votre résidence fiscale. Les intérêts servis sur ces livrets étant totalement exonérés d'impôt, vous n'avez pas à les déclarer. De même, toute personne physique (résidente ou non) peut souscrire et détenir un compte-titres. Pour ce qui est de l'imposition des dividendes versés, ces revenus sont imposés en Allemagne. Néanmoins, votre banque, en France, va taxer ces dividendes à 15 %, à la source, pour le verser à l'Etat. Vous bénéficierez alors en Allemagne d'un crédit d'impôt afin d'éviter une double imposition. Les plus-values de cession de titres ne sont imposables que dans l'Etat de résidence, soit dans votre cas, en Allemagne.(01/02/2015)

« Un Plan d'épargne-retraite populaire (PERP) est-il plus intéressant que l'assurance-vie pour préparer sa retraite ? »

Il faut d'abord déterminer précisément vos objectifs et estimer votre tranche marginale d'imposition au moment de la retraite. Si vous souhaitez conserver une marge de manœuvre totale sur les sommes épargnées, il faut renoncer au PERP, malgré les avantages fiscaux qu'il procure, car la sortie se fait quasi uniquement en rente (20 % des sommes peuvent toutefois être débloquées) au moment de la retraite.

Si votre capacité d'épargne est suffisante et si votre tranche marginale d'imposition (TMI) est élevée (41 %), ou si vous souhaitez protéger votre conjoint, vous pouvez envisager de souscrire un PERP, car chaque euro placé vous permettra en phase d'épargne de bénéficier d'une réduction d'impôt proportionnelle à votre TMI. Les PERP offrent une grande diversité de supports pour y placer votre épargne. Mais n'oubliez pas qu'à la sortie, la rente sera taxée dans la catégorie des pensions et retraites, donc à votre TMI. On risque donc de vous reprendre demain ce que l'on vous accorde aujourd'hui.(01/02/2015)

« Investir dans des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) permet-il de déduire de ses revenus fonciers les intérêts d'emprunt, comme dans un investissement locatif classique ? »

En effet, vous pouvez déduire de vos revenus fonciers les intérêts d'un emprunt engagé en vue de cet investissement, sans limitation de montant ou de durée. Le contexte est favorable puisque les taux d'intérêt actuels sont historiquement bas et le rendement des parts de SCPI est stable.(01/02/2015)



« Je souhaite acheter un bien immobilier pour investir. J'ai la somme nécessaire, mais mon banquier me dit que je ferais mieux de prendre un crédit. A-t-il raison ? »

Il a certainement raison car en empruntant vous allez pouvoir déduire les intérêts d'emprunts des revenus fonciers générés par votre acquisition. Le coût réel du prêt sera donc le taux facial, déduction faite de votre tranche d'imposition et des prélèvements sociaux. Prenons l'exemple d'un contribuable qui emprunte à un taux de 3,50 %. Si sa tranche d'imposition s'élève à 30 % (soit 43,97 % en prenant en compte les prélèvements sociaux), le coût réel de son prêt sera de 1,96 % (3,50 % – (3,50 % x 43,97 %)). Résultat ? Si vos placements vous rapportent plus que ce taux, vous avez intérêt à emprunter et à puiser dans vos placements pour rembourser l'emprunt. (15/05/2014)

«Mon père a ouvert une assurance-vie, comment savoir qui en sera le bénéficiaire ?»

Vous pouvez toujours le lui demander, mais il n'est pas obligé de vous répondre ni… de vous dire la vérité. D'ailleurs, les contrats d'assurance-vie sont rarement révélés aux bénéficiaires avant le décès du souscripteur. En effet, si la personne qui a ouvert un contrat d'assurance-vie en informe le bénéficiaire, ce dernier devra accepter en bonne et due forme. Or cette acceptation entraîne des conséquences particulières pour les deux parties.

Elle limite en effet les droits du détenteur du contrat qui ne peut plus, sans l'accord du bénéficiaire, réaliser de rachat, demander une avance ou nantir le contrat. Surtout, l'acceptation rend la désignation du bénéficiaire irrévocable, sauf à ce que ce dernier autorise le souscripteur à modifier la clause bénéficiaire. (04/03/2014)

«Quelle date de départ prend-on en compte pour calculer l'abattement pour durée de détention des actions ?»

Cet abattement, qui ne concerne que l'impôt sur le revenu (et pas les prélèvements sociaux), est applicable aux gains réalisés depuis le 1er janvier 2013. La durée de détention est décomptée à partir de la date de souscription ou d'acquisition des actions, parts, droits ou titres. (04/03/2014)

« Les placements sans risque ne rapportent plus rien ou presque. Où trouver du rendement, sachant que je ne souhaite pas investir en Bourse ? »

Dans ce cas, vous n'avez pas le choix : il faut chercher des investissements immobiliers. En fonction de votre aversion au risque et de l'épargne disponible, vous pourrez opter pour des investissements de type SCPI (société civile de placement immobilier) de bureaux ou de commerces. Leurs avantages sont la mutualisation du risque en cas d'absence de locataires et des rendements de 5 % en moyenne. Vous pouvez aussi acquérir un bien immobilier afin de le louer. Quel que soit votre choix, n'oubliez pas d'intégrer l'incidence fiscale, qui viendra obérer la rentabilité nette du placement.(03/02/2014)

« J'ai acheté des parts de SCPI. Est-il possible de les donner à mon enfant mineur ? Dans ce cas, la plus-value est-elle effacée ? »

La donation de parts de SCPI à des enfants mineurs est envisageable. Elle bénéficie d'abattements spécifiques aux donations, puis sera taxée selon les droits de mutation classiques. Pour rappel, il existe pour les parents un abattement de 100 000 euros par enfant, renouvelable tous les quinze ans. Lorsque votre enfant vendra ses parts, il sera soumis au régime des plus-values immobilières. Cette plus-value sera calculée entre le prix de vente et la valeur des parts au jour de la donation. Cette opération permet donc d'effacer la plus-value que vous aviez réalisée entre l'achat de ces parts de SCPI et le jour où vous les avez données.(03/02/2014)

« Je détiens l'équivalent de 100 000 euros en « bitcoins » que je souhaite investir dans un projet immobilier. Mes revenus atteignant 24 000 euros par an, comment ma banque va-t-elle réagir en voyant mon compte crédité d'une telle somme ? »

Votre établissement vous demandera de lui justifier l'origine de ces fonds, comme la loi l'y oblige, et, dès lors, elle vous permettra de les utiliser à votre convenance. Il est légal de posséder des « bitcoins », même si certaines banques centrales (Banque de France, Banque centrale européenne) ont lancé des mises en garde sur leur usage, insistant sur leur caractère hautement spéculatif, sur les risques juridiques qu'ils génèrent du fait de leur statut de monnaie non régulée et sur leur utilisation possible à des fins criminelles. (03/02/2014)

« Détenteur d'un Livret A et d'un Livret de développement durable, tous les deux pleins, je peux épargner 500 euros par mois. J'ai 34 ans, et je suis locataire. Que me conseillez-vous ? »

En fonction de votre souhait ou non d'acquérir votre résidence principale et compte tenu de votre âge, vous avez deux possibilités. Soit vous placez ces versements sur un contrat d'assurance-vie ou un plan d'épargne en actions (selon le risque que vous êtes prêt à prendre et la durée de placement envisagée), ce qui vous permettra de vous constituer un capital significatif au terme, soit vous souhaitez profiter immédiatement des taux d'emprunts relativement bas, et vous optez pour un investissement immobilier locatif, par exemple, dans le cadre de la loi Duflot. Mais cette option n'est pas adaptée si vous voulez acquérir votre résidence principale à moyen terme, car votre capacité d'emprunt en serait affectée. (04/12/2013)

« Je viens de recevoir en héritage 500000euros. Je suis propriétaire et allergique au risque. Faut-il placer cette somme en assurance-vie? »

L'assurance-vie peut constituer une bonne réponse. Elle présente encore de nombreux avantages au niveau successoral. Les fonds en euros vous permettent de bénéficier de taux d'intérêt garantis qui, en 2012, ont rapporté plus de 3% nets de frais de gestion pour les meilleurs. Mais ces taux vont encore baisser dans les années à venir. Pour préserver votre pouvoir d'achat après l'inflation, l'éventuel ISF, la fiscalité sur les rachats et les contributions sociales, vous devrez prendre quelques risques. (04/12/2013)

« Pourquoi souscrire une assurance-vie chez un banquier sachant que les banques en ligne ne facturent pas de frais d'entrée? »

Si vous souhaitez des conseils sur les allocations d'actifs ou sur le fonctionnement des différentes options du contrat, mieux vaut s'adresser à un professionnel. Si vous pensez être suffisamment informé et capable de comparer les solutions patrimoniales, vous pouvez, en effet, souscrire un contrat auprès d'un acteur en ligne.(04/12/2013)

«Mon père souhaite investir dans un viager. Mais s'il décède, vais-je payer la rente à sa place ? Pourrai-je revendre facilement ce bien? »

Le débirentier (celui qui a acheté le bien en viager) doit verser la rente jusqu'au décès du crédirentier (celui qui a vendu le logement en viager), peu importe le coût final de l'opération. Le décès du débirentier ne met pas fin au contrat, ses héritiers devront donc poursuivre le paiement de la rente. Pour la revente, tout dépendra de la formule du viager choisie. Si ce dernier est constitué d'un droit d'usage ou d'habitation pour le crédirentier, voire d'un démembrement de propriété, alors, la cession de ce bien sera évidemment plus difficile. (06/11/2013)

"Mon père avait ouvert un PEL à mon nom lorsque j'étais mineur. Puis-je l'empêcher de récupérer son argent ?"

Il est, en effet, possible d'ouvrir un plan d'épargne logement (PEL) pour un enfant mineur. Le plan peut être alimenté par les parents sans taxation aux droits de donation. L'administration fiscale considère, en effet, que les sommes versées par les parents constituent un présent d'usage. Cela leur permet donc de réaliser une donation sans pour autant payer d'impôt dessus.

Mais, en contrepartie, la personne qui alimente le plan se dépouille irrévocablement. Devenu majeur, l'enfant est le seul titulaire de son plan d'épargne logement. En conséquence, les sommes versées par son père lui appartiennent. Ce dernier ne peut donc pas récupérer les fonds qu'il a placés. Ce cas pourrait aussi se produire, par exemple, avec un LivretA. (16/10/2013)

"Mon fils de 19 ans, à ma charge fiscalement, peut-il ouvrir un plan d'épargne en actions? Et mon conjoint?"

Chaque contribuable ou chacun des conjoints soumis à une imposition commune peut ouvrir un PEA. Les personnes à la charge d'un contribuable (enfant mineur ou enfant majeur rattaché) ne le peuvent pas. Ainsi votre fils majeur rattaché n'a pas le droit d'ouvrir un PEA. En revanche, votre conjoint et vous-même pouvez en détenir chacun un.(16/10/2013)

"Avec un livret A à 1,25% a-t-on encore intérêt à y placer ses liquidités, ou faut-il privilégier les livrets bancaires?"

Les intérêts du livret A sont exonérés d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. Alors que les livrets bancaires y sont assujettis. Mais actuellement, les livrets les plus rémunérateurs rapportent 3,13% annuel brut, en intégrant la période promotionnelle. Soit 1,76 % net, pour une personne taxée dans la tranche d'impôt sur le revenu de 30 %. Un niveau supérieur, donc, à celui du livret A.(25/09/2013)

"Les Sofica sont souvent citées comme un bon moyen de réduire son impôt sur le revenu. Est-ce réellement intéressant ?"

La souscription de parts de Sofica (sociétés pour le financement de l'industrie cinématographique et audiovisuelle) permet de bénéficier d'une réduction d'impôt égale à 30% des sommes versées dans la limite de 18000 euros (soit une réduction d'impôt maximale annuelle de 5 400 euros). Sous certaines conditions, ce niveau peut être porté à 36 % des sommes versées (soit une réduction d'impôt maximale annuelle de 6480 euros). Mais, attention, les Sofica sont des actifs risqués. Ce type d'investissement n'offre aucune garantie de rendement, et il est possible que la part perde de la valeur au fil du temps. Ensuite, votre argent est bloqué car, pour bénéficier de cet avantage fiscal, vous devez conserver vos titres pendant cinq ans. Enfin, n'oubliez pas que le montant de cette réduction d'impôt est pris en compte dans le calcul du plafonnement global des avantages fiscaux.(25/09/2013)

"Peut-on changer le nom du bénéficiaire de son assurance-vie?"

Le souscripteur désigne librement son bénéficiaire et il n'est pas tenu de l'en informer. Si ce dernier n'est pas au courant, tout changement est possible. Mais s'il l'est, il a pu demander à accepter le contrat, en envoyant une lettre à la compagnie d'assurances. Dans ce cas, sa désignation est irrévocable et tout changement ultérieur nécessitera son accord. Mais, même en cas d'acceptation, le titulaire pourra effectuer des rachats (dans certaines limites selon le contrat). Depuis 2007, la personne qui détient le contrat a trente jours pour revenir sur le nom du bénéficiaire si ce dernier a accepté. (13/05/2013)

"Faut-il craindre une baisse de la valeur des parts de SCPI?"

Le recul des prix de l'immobilier se fera forcément ressentir sur le rendement des sociétés civiles de placement immobilier. Il convient donc d'être très sélectif, notamment dans l'immobilier de commerce. Mieux veut privilégier les actifs d'hyper-centre-ville, les segments de l'alimentation ou du haut de gamme. Etudiez la qualité du patrimoine immobilier, analysez la demande locative, l'évolution du taux d'occupation. Vérifiez aussi le niveau des réserves et du report à nouveau, une provision qui permet aussi de savoir si la SCPI sera capable de maintenir son rendement. (10/04/2013)



De nouveaux contrats d'assurance-vie mêlant fonds en euros et immobilier arrivent sur le marché. Sont-ils intéressants ?

Ces fonds ont effectivement eu de bons résultats en 2012, généralement supérieurs à 4 % nets, contre environ 2,80 % en moyenne pour les autres fonds en euros. Ces contrats investissent dans des SCI (société civile immobilière) ou des SCPI (société civile de placement immobilier) profitant ainsi des rendements intéressants du marché immobilier. Toutefois, sachez qu'en souscrivant à ce type de contrat, vous pouvez être obligés de souscrire en parallèle à d'autres unités de compte, qui peuvent être plus risquées. Soyez donc vigilants sur les conditions d'accès ! Regardez aussi les frais de gestion, les droits d'entrée et de sortie qui sont souvent plus élevés que sur les autres contrats d'assurance-vie. (05/03/2013)

Quelle est la fiscalité des actions gratuites ?

Pour les actions gratuites attribuées à compter du 28 septembre 2012, leur gain, c'est-à-dire la plus-value réalisée lors de la cession de l'action gratuite, est désormais soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des traitements et salaires (potentiellement aux taux de 30 %, 41 %, voire 45 %) et aux prélèvements sociaux de 8 %. Les taux d'imposition forfaitaires ont été supprimés lors de la loi de finances pour 2013. En revanche, pour les options attribuées avant le 28 septembre 2012, le régime de taxation forfaitaire subsiste : 30 % (plus prélèvements sociaux de 15,5 %) à condition d'avoir conservé l'action pendant deux ans en plus des deux années au titre de la période d'inaliénabilité des actions gratuites. (05/03/2013)

A partir de quel rendement un livret bancaire ou un compte à terme devient-il plus intéressant qu'un Livret A sachant que je suis imposé à 14 %?

Dans votre cas, il faudra que le placement offre une rémunération brute de 2,46 % pour qu'il soit plus intéressant que les 1,75 % net du Livret A. En effet, votre tranche marginale d'imposition s'ajoute aux contributions sociales nettes de CSG déductible, soit 14,79 %. Au final, votre prélèvement obligatoire s'établit à 28,79 %. Un taux brut de 2,46 % ponctionné de 28,79 % donne du 1,75 %. (05/03/2013)

"Je quitte mon entreprise. Que va devenir le plan d'épargne retraite collectif (Perco) que j'y avais ouvert ?"

Quitter sa société ne permet pas de débloquer son épargne. Si votre nouvelle entreprise propose un Perco, les fonds acquis sur votre ancien plan y sont transférés à votre demande. Si votre nouvelle entreprise n'en propose pas, vous pouvez le conserver chez votre ancien employeur. Dans ce cas, vous pourrez l'alimenter (ou non), mais vous ne bénéficierez pas de l'abondement. (05/02/2013)

"Doit-on déclarer un compte bancaire ouvert à l'étranger qui n'est utilisé que lors de voyages touristiques ?"

Oui, il est obligatoire de déclarer tous les comptes bancaires ouverts à l'étranger, quelle qu'en soit leur utilisation. En cas de manquement à cette règle, l'amende est de 5 % du solde créditeur lorsque celui-ci est d'au moins 50 000 euros. La déclaration de comptes à l'étranger s'effectue dans la déclaration de revenus – vous devez y cocher la case 8UU du formulaire n° 2042 et joindre la déclaration n° 3916 – ou sur papier libre afin de reporter les numéros de compte et adresses des établissements. Vous n'êtes pas obligé de reporter le solde du compte. (05/02/2013)

"Le plafond de mon Livret A est atteint. Mon banquier me propose d'ouvrir un compte à terme. Ce type de produit est-il intéressant ?"

Avec un compte à terme, la rémunération varie selon la durée du placement. Plus elle est longue, plus le taux est élevé. Attention, vous versez le capital en une seule fois et tout retrait anticipé entraîne une pénalité, qui ampute le rendement. Ce n'est pas le cas avec un Livret A ou un Livret de développement durable (LDD). Autre différence : les intérêts produits par un compte à terme sont soumis aux prélèvements sociaux de 15,5 %, puis imposés selon votre tranche d'imposition (seuls les contribuables recevant moins de 2 000 euros d'intérêt par an peuvent encore opter pour le prélèvement forfaitaire libératoire de 24 %). Une personne imposée à 30 % devra sélectionner des comptes à terme affichant un taux d'au moins 3,12 % brut afin d'égaler le rendement du Livret A (1,75 % net au 1er févier). (05/02/2013)

"Mon contrat d'assurance-vie qui arrive à son terme n'est guère performant. Puis-je transférer le capital sur un autre contrat plus rémunérateur tout en gardant l'avantage fiscal ?"

Non, à la différence d'un Plan d'épargne populaire (PEP) ou d'un Plan d'épargne en actions (PEA), vous ne pouvez pas transférer un contrat d'assurance vie. La solution consiste à effectuer un rachat total des fonds, puis à ouvrir un nouveau contrat. Mais vous perdez alors l'antériorité fiscale. Afin d'éviter ce genre de déconvenue, il est généralement conseillé de souscrire des contrats auprès de différentes compagnies, même avec un apport minimum, pour bénéficier de l'ancienneté fiscale. (05/02/2013)

"Existe-t-il des contrats d'assurance dépendance qui ne soient pas "à fonds perdus" ?"

Oui, certaines compagnies offrent le choix aux souscripteurs de récupérer tout ou partie de leur épargne tant que la rente n'est pas activée. C'est-à-dire tant que la personne ne devienne dépendante, se traduisant par l'incapacité d'accomplir seul les actes de la vie quotidienne et demande une aide permanente. Reste que dans ce type de contrat, la notion de perte d'autonomie est définie de manière différente selon les compagnies, ce qui rend souvent la comparaison difficile. Quant aux notices d'information, qui permettent de connaître les conditions du déclenchement de la garantie ainsi que l'étendue de la couverture en cas de dépendance partielle, voire totale, elles sont particulièrement complexes. (05/02/2013)

"Quel est aujourd'hui l'intérêt d'ouvrir un PEL vu les taux des crédits immobiliers qui sont particulièrement faibles ?"

A priori, peu d'intérêt aujourd'hui, sauf si vous pensez que les taux sont appelés à augmenter dans les années à venir, car lorsque vous ouvrez un PEL vous figez le taux du crédit. (08/01/2013)

"Le taux du Livret A risque-t-il de baisser en ce début d'année ?"

Depuis le 1er février 2008, le taux du Livret A est fixé selon une formule mathématique complexe qui intègre notamment l'inflation. Mais en cas de "circonstances exceptionnelles", le gouvernement, sur avis du gouverneur de la Banque de France, peut suspendre le calcul automatique des taux et le fixer de son propre chef. Le taux est de 2,25 % depuis le 1er août 2011. La baisse du taux d'inflation autour de 1,7 % annualisé laisse présager une baisse éventuelle de 0,25 %. Le taux du Livret A passerait ainsi à 2 % au 1er février. (08/01/2013)

"Faut-il souscrire à un contrat d'assurance-vie avant la réforme de la fiscalité de l'épargne prévue par le gouvernement début 2013 ?"

Il est toujours préférable de prendre date sur les enveloppes de type assurance-vie, car cela vous permet de bénéficier de l'antériorité du contrat. Il est même conseillé d'en ouvrir dans plusieurs compagnies afin de partager les risques et de bénéficier d'options de gestion très étendues si vous deviez un jour recevoir une somme importante à la suite d'un héritage ou la vente d'un bien immobilier, par exemple. (03/12/2012)

"Les tables de mortalité, qui sont utilisées pour calculer le montant de la rente, vont être alignées entre les hommes et les femmes au 21 décembre. La rente viagère de mon contrat Madelin va-t-elle diminuer ?

Si vous êtes un homme, a priori oui. Si cette table de mortalité change, le taux de rente en sera affecté. Par exemple, pour un souscripteur homme né en 1960 avec un âge de départ à la retraite prévisible à 65 ans, la table actuelle prévoit un taux de rente viagère de 3,834 % alors qu'avec la nouvelle table, le taux sera de 3,363 %. Si, par exemple, vous avez un capital de 100 000 euros, votre rente passera de 3 834 euros à 3 364 euros par an. Toutefois, nous vous conseillons de lire attentivement les conditions générales et particulières de votre contrat et de vous en remettre à un conseiller spécialisé dans ce type de contrat. (03/12/2012)

"La rentabilité du fonds en euros de mon contrat d'assurance-vie ne cesse de diminuer. Comment enrayer cette baisse ?"

Cela fait maintenant une vingtaine d'années que le taux de rentabilité des fonds en euros baisse. Si jusqu'à présent vous pouviez préserver votre capital, ce n'est plus le cas. Car l'inflation, qui atteint 1,9 % actuellement, se rapproche du rendement des fonds en euros, attendu en moyenne aux alentours de 2,5 à 3 % en 2012. A ce facteur s'ajoute l'augmentation sensible des prélèvements sociaux, passés de 12,10 % en 2010 à 15,5% aujourd'hui, qui amputent significativement leurs performances.

Pour préserver votre pouvoir d'achat, vous devez tenter d'améliorer le rendement de vos placements. Et pour cela il n'y a pas de miracle, vous serez contraints de prendre plus de risques. Vous pouvez, par exemple, arbitrer une petite partie de votre épargne vers des obligations privées, des fonds prudents, c'est-à-dire une exposition faible aux actions, des produits structurés à capital protégé, des fonds flexibles (dont la partie actions peut varier de 0 à 100 %), voire pour les plus audacieux qui disposent d'un horizon de placement suffisamment long, sur des fonds actions. (03/12/2012)

"Je suis à quatre ans de la retraite. Pour obtenir une rente, ai-je intérêt à ouvrir un PERP ou à conserver mon assurance-vie ?"

La souscription d'un PERP vous permettra de déduire vos versements de votre revenu global dans la limite de 10 % des revenus professionnels de l'année précédente, avec une déduction maximale de 28282 euros pour les versements de 2012. Sachez que cette rente sera fiscalisée au même titre que les pensions. Privilégiez plutôt la souplesse offerte par votre contrat d'assurance-vie. Vous pourrez effectuer le moment venu des rachats partiels qui vous permettront d'ajuster vos ressources à vos besoins. Le tout dans un cadre fiscal privilégié : passé huit ans, les revenus générés par le contrat sont taxés à 7,5 %, après un abattement annuel de 9200euros pour un couple ou de 4600 euros pour une personne célibataire. Seule la part des intérêts est soumise à l'impôt et elle dépend des sommes retirées. (03/12/2012)

"Mon contrat d'assurance-vie me rapporte à peine 3 % brut. J'hésite à transférer ces 40 000 euros sur mes Livret A et Livret développement durable que je détiens avec ma femme... Que me conseillez-vous ?"

La période où l'épargne bénéficiait d'une forte rémunération sans prise de risque est révolue. Toutefois, l'assurance-vie répond à de nombreux objectifs et offre de multiples possibilités par rapport à un Livret A ou LDD, notamment au niveau de la transmission et de la succession. Grâce à l'assurance-vie, il est ainsi possible de transmettre jusqu'à 152 500 euros sans payer d'impôts et de choisir le bénéficiaire des fonds de son contrat, ce qui n'est pas le cas avec le Livret A. Il peut alors être intéressant de conserver un contrat. (14.11.2012)

"Pour améliorer le rendement des contrats d'assurance-vie, la presse mentionne régulièrement les fonds dynamiques. Est-ce vraiment intéressant ?"

Si vous disposez de temps, et que vous êtes prêt à prendre quelques risques, il est recommandé de diversifier vos placements. Pour autant, il n'est pas nécessaire de vous positionner vers des fonds dynamiques, qui sont très sensibles aux fluctuations des marchés financiers. Vous pouvez plutôt vous orienter vers des fonds investissant dans des obligations d'entreprises, des parts de SCPI, des fonds réactifs (permettant au gérant de faire varier à sa guise l'exposition aux marchés actions)… Encore faut-il que votre contrat d'assurance-vie vous offre de telles options. (14.11.2012)

"J'ai reçu cette année 3 000 euros de dividendes grâce à mon portefeuille d'actions, comment seront-ils désormais taxés ?"

Jusqu'à présent vous aviez le choix entre deux solutions : soit les déclarer dans vos revenus, et vous bénéficiez d'un abattement de 40 % puis d'un abattement annuel de 1 525 euros (personne seule) ou de 3 050 euros (couple soumis à imposition commune). Le montant net obtenu est alors soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Soit vous optez pour le prélèvement forfaitaire libératoire à 21 %. Dans les deux cas, le montant subit en plus les prélèvements sociaux de 15,5 %. Toutefois, le projet de loi de finances pour 2013 prévoit de supprimer cette seconde option à compter des revenus 2012 ainsi que l'abattement fixe de 1 525 ou 3 050 euros. L'abattement de 40 % ne devrait pas être modifié. Conséquence, vous devrez intégrer 1 800 euros (3 000 - 3000 × 40 %) à vos revenus 2012 que vous déclarerez en 2013.(14.11.2012)

"J'ai vu que les plus-values d'actions allaient davantage êtres taxées, mon PEA est-il concerné ?"

Votre PEA ne devrait pas être concerné par le projet de loi de finances pour 2013. Certes, l'article 6 stipule que les gains nets de cession de valeurs mobilières réalisées par des particuliers soient imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Cette imposition toucherait donc la plupart des cessions, mais nulle part il n'est fait mention des titres compris dans un PEA.(14.11.2012)

Immobilier



« Peut-on utiliser un plan d'épargne-logement (PEL) pour acheter un bien immobilier à l'étranger, dans l'Union européenne ? »

Non, le plan d'épargne logement ne peut être utilisé que pour le financement de l'acquisition ou de l'aménagement de logements situés en France métropolitaine ou dans les départements d'outre-mer.(02/02/2016)

« Peut-on toujours en 2016 bénéficier des crédits d'impôt liés aux intérêts payés dans le cadre d'un emprunt contracté pour l'achat de l'habitation principale ? »

Attention, ce dispositif concerne seulement les prêts obtenus avant le 1er janvier 2011. Dans ce cas, les personnes ayant souscrit un emprunt immobilier pour acheter ou construire leur résidence principale peuvent, en effet, obtenir des crédits d'impôt liés aux intérêts payés au titre des cinq (dans l'ancien) ou sept (dans le neuf) premières annuités de remboursement. En d'autres termes, il est toujours possible de bénéficier de ce dispositif en 2016, mais uniquement si le prêt a été souscrit avant le 1er janvier 2011.(02/02/2016)

« Un des deux colocataires souhaite quitter le logement que je leur loue. Vaut-il mieux faire une rupture de bail ou adjoindre une annexe ? »

Le colocataire qui souhaite quitter le logement doit vous donner congé par lettre recommandée avec avis de réception. Son départ ne met pas fin au contrat de location, qui se poursuit aux mêmes conditions avec celui qui reste dans les lieux. Le loyer ne pouvant être modifié, inutile d'établir un nouveau bail ou de le modifier. En revanche, si un nouveau colocataire le remplace, un avenant est indispensable afin de substituer au colocataire d'origine le nouvel arrivant. Mais cet avenant ne peut pas servir de prétexte pour modifier les conditions du bail d'origine.(13/10/2015)

« Mon propriétaire ne semble pas respecter le plafonnement des loyers à Paris. Que faire pour qu'il applique la loi ? »

Le plafonnement des loyers ne concerne que les baux conclus, ou renouvelés, à partir du 1er août 2015. Si votre bailleur applique un tarif supérieur au loyer de référence majoré, fixé par arrêté préfectoral du 25 juin 2015 (hors complément de loyer), vous devez suivre une procédure bien précise. Cinq mois avant le terme du bail, vous devez par courrier recommandé lui faire une « proposition de loyer ». Si vous ne le faites pas, le contrat sera, lors du renouvellement du bail, reconduit de plein droit aux conditions antérieures. Une fois ce courrier envoyé, le propriétaire doit vous répondre quatre mois avant la fin du bail. En cas de refus ou de non-réponse, vous devez saisir la Commission départementale de conciliation (CDC), qui doit se prononcer dans les deux mois.(13/10/2015)

« Je souhaite acheter une péniche et sous-louer l'une des chambres afin de payer une partie du prêt. Devrai-je déclarer les revenus issus de cette location ? »

Une péniche peut, lorsqu'elle est utilisée en un point fixe, être considérée comme résidence principale. Si vous sous-louez une chambre, vous devrez déclarer ces loyers, en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les revenus de cette location peuvent cependant être exonérés d'impôt si l'habitation constitue la résidence principale du locataire et que le loyer annuel par mètre carré ne dépasse pas 184 euros en Ile-de-France (135 euros dans les autres régions). Les revenus tirés de cette sous-location sont aussi exonérés lorsque le loyer ne dépasse pas 760 euros par an pour une location à la journée, à la semaine ou au mois à des personnes qui n'y élisent pas domicile. (13/10/2015)

« Combien de temps faut-il vivre dans un logement pour le « transformer » en résidence principale et ainsi ne pas payer de taxe lors de sa revente ? »

Dans les faits, il n'y a pas, à proprement parler, de temps minimum pour « transformer » le logement en résidence principale, car il y a une place à l'interprétation de l'administration. Il s'agit d'une question purement factuelle qu'il appartient à l'administration fiscale d'apprécier sous le contrôle du juge de l'impôt. Ce qui est certain, c'est qu'il faut entendre par résidence principale le lieu où le contribuable vit pendant la majeure partie de l'année. De plus, le propriétaire doit y avoir le centre de ses intérêts professionnels et matériels. Lorsqu'un doute subsiste, le contribuable doit prouver la réalité de la résidence (factures et consommation d'eau, d'électricité, scolarité, adresse reportée sur les déclarations et documents officiels). Notre recommandation serait au minimum d'y vivre une année fiscale avant de vendre.(22/09/2015)

« Propriétaire d'une maison que je vais louer, je viens d'en acheter une deuxième, cette fois à crédit. Est-il plus intéressant de tout regrouper dans une société civile immobilière (SCI) ou de garder la totalité du crédit sur la nouvelle maison ? »

La constitution d'une SCI et le regroupement de vos biens immobiliers répondent davantage à un objectif de rationalisation de votre patrimoine qu'à un objectif purement économique ou fiscal. En effet, la SCI est fiscalement « transparente », c'est-à-dire que les loyers encaissés par la SCI seront intégrés à vos revenus pour être imposés comme tels. De même, que vous ayez une SCI ou non, vous pourrez déduire les intérêts d'emprunt des revenus fonciers générés par le bien acheté à crédit. Sachez aussi qu'en cas de création d'une SCI, vous perdrez l'antériorité fiscale de votre première maison. En clair, si vous la revendez, la date pour calculer la plus-value ne sera plus celle de l'acquisition, mais celle de l'apport à la SCI.(22/09/2015)

« Propriétaire de trois appartements meublés, je m'interroge sur l'opportunité de déclarer désormais au réel, plutôt qu'au régime micro ? »

Le régime micro BIC (réservé aux personnes qui perçoivent moins de 32 900 euros de loyers en 2015) s'adresse essentiellement aux loueurs en meublé n'ayant pas d'emprunt et n'envisageant pas de réaliser de travaux importants dans un futur proche. L'investisseur qui anticipe un déficit pour de nombreuses années (après des travaux par exemple) doit opter pour le régime d'imposition réel simplifié. Il pourra en effet déduire l'intégralité des charges déductibles, alors que dans le régime micro BIC, il existe un abattement forfaitaire de 50 % des revenus. Attention, ce changement pour le régime réel est valable et irrévocable pendant deux ans et reconductible tacitement pour la même période.(22/09/2015)

« J'ai souscrit un prêt immobilier à taux mixte il y a un an. Est-il possible de renégocier le taux ? »

Il est toujours possible de renégocier un taux, surtout pour un prêt à taux variable, qui généralement ne comporte pas de pénalité en cas de remboursement anticipé. Si vous estimez que les taux ont atteint leur plus bas, vous pouvez même tenter d'obtenir une proposition à taux fixe. Si votre banquier refuse, le plus simple est de contacter un courtier pour qu'il fasse le tour des offres à votre place et vous propose une ou plusieurs banques.(03/06/2015)



« Je viens d'hériter d'une somme d'argent. Ai-je intérêt à racheter mon crédit immobilier ou bien à placer cette somme, sachant que, étant au chômage je ne peux pas renégocier ce taux ? »

Comme vous êtes actuellement au chômage, vous ne pouvez pas prendre de risque avec votre épargne. Or les taux d'intérêts, pour des placements sûrs, sont aujourd'hui particulièrement faibles. Pour espérer atteindre un rendement net de fiscalité équivalent au taux de votre crédit immobilier (3,80 % selon vos indications), vous n'auriez pas d'autres choix que d'opter pour des produits risqués, ce qui ne semble pas approprié. Dès lors, vous pouvez avoir intérêt à effectuer un remboursement par anticipation, à condition, évidemment, de conserver un matelas de trésorerie suffisant, car vous aurez du mal à emprunter de nouveau étant donné votre situation.(03/06/2015)



« Je vais devoir faire quelques travaux de rénovation dans le deux-pièces que je loue. Vaut-il mieux payer comptant ou contracter un emprunt pour les financer ? »

Il est généralement préférable de recourir à un emprunt si les sommes en jeu sont conséquentes. Vous pourrez, en effet, déduire les intérêts d'emprunt de vos revenus fonciers, ce qui allégera d'autant le coût financier de votre prêt. Le contexte actuel avec des taux immobiliers au plus bas justifie encore plus un recours à l'emprunt. (03/06/2015)

« J'ai contracté un prêt gigogne en 2014 sur 15 ans et 20 ans, à respectivement 2,7 % et 3 %. Ai-je intérêt à renégocier mon prêt aujourd'hui, les taux ayant encore baissé, ou le gain est-il trop minime ? »

Il va être très compliqué de renégocier ces prêts dans votre banque car ils ont été souscrits trop récemment. Vous devrez donc envisager de vous adresser à un concurrent, ce qui, compte tenu du financement des frais de dossier, des nouvelles garanties exigées (ainsi que les probables frais de mainlevée hypothécaire) et d'un éventuel surcoût au niveau de l'assurance-décès, ne nous paraît pas opportun, même au vu des taux actuels.(01/04/2015)

« Je souhaite acheter une maison aux Etats-Unis. Quelles seront les conséquences fiscales ? Si je la loue, comment serai-je taxé ? »

Ce bien entrera dans votre patrimoine taxable à l'impôt sur la fortune, si celui-ci est supérieur à 1,3 million d'euros. En effet, vous êtes, en tant que résident fiscal français, imposé sur l'ensemble de votre patrimoine mondial, sauf convention fiscale contraire. Concernant les revenus fonciers, ils sont imposables dans l'Etat où se situe le bien immobilier. Cette imposition n'est cependant pas exclusive. C'est-à-dire que ces revenus doivent aussi être déclarés en France, afin de calculer l'impôt sur l'ensemble de vos revenus imposables. Mais, pour éviter une double imposition, vous bénéficierez d'un crédit d'impôt sur l'impôt dû à ce titre en France.(10/03/2015)

« Mon père m'a vendu un terrain avec une vieille maison. Puis-je bénéficier d'un prêt à taux zéro pour la rénover ? »

Le prêt à taux zéro est destiné à l'acquisition de sa première résidence principale. Or, dans votre cas, vous êtes déjà propriétaire du bien. Vous ne pouvez donc pas bénéficier de ce prêt à taux zéro.(10/03/2015)

« Dans le cadre de l'achat d'un bien en viager par une société civile immobilière (SCI), peut-on déduire du résultat le bouquet et la rente ? »

Il a été jugé à plusieurs reprises que les arrérages versés ne pouvaient être assimilés à un loyer. Par conséquent, les rentes comme le bouquet constituent le prix d'acquisition du bien. Or le montant de l'acquisition ne peut être déduit du résultat d'une SCI.(10/03/2015)

« Nous avons acheté un appartement ancien en cours de rénovation afin de le mettre en location meublée. Avec le régime réel simplifié, quelles dépenses est-il possible d'amortir ? »

Pour pouvoir opter pour le régime réel, il faut que vos recettes annuelles dépassent 32 900 euros. Si c'est votre cas, vous pourrez amortir sur plusieurs années le coût de l'acquisition et tout ce qui permet d'améliorer le bien. On peut retenir comme durée pour l'amortissement : cinq à dix ans pour les meubles et les équipements, soit 10 % à 20 % par an ; vingt-cinq à quarante ans pour l'immobilier et les frais d'acte, soit 2,5 % à 4 % par an. En revanche, la valeur du terrain, qui représente en général 10 % à 20 % du montant de l'immobilier total, ne s'amortit pas. En pratique, les modalités d'amortissement sont plus complexes puisque l'on décompose le bien en différents composants (terrain, gros œuvre, menuiseries, électricité, plomberie), ayant chacun leur propres règles d'amortissement. Toutes les autres dépenses (travaux d'entretien ou de réparation) constituent des charges déductibles des loyers l'année de leur dépense. (10/03/2015)

« Louer un appartement en meublé est-il encore intéressant, la dernière loi sur le logement ayant changé les règles ? »

La loi ALUR a effectivement apporté quelques modifications au régime de la location meublée. Celles-ci concernent essentiellement les relations entre bailleur et locataire, et tendent à atténuer la souplesse du bail qui caractérisait la location meublée. Cette dernière entre désormais dans le champ d'application de la loi du 6 juillet 1989. Résultat, le dépôt de garantie est limité à deux mois de loyer, le délai de préavis pour résiliation est encadré… Son avantageuse fiscalité reste en revanche inchangée : si vos loyers ne dépassent pas 32 900 euros par an, vous êtes imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et vous bénéficiez d'un abattement de 50 % applicable sur ces loyers. Mais gardez à l'esprit que, dans les meublés, la vacance locative est plus importante, ce qui diminuera votre rendement. De plus, le coût pour entretenir et remplacer le mobilier ne doit pas être sous-estimé.(10/03/2015)

« Je me sépare de ma copine. Nous sommes colocataires, mais je compte garder l'appartement. L'agence immobilière peut-elle en profiter pour augmenter le loyer ? »

Lorsque le bail est aux deux noms, les concubins ont les mêmes droits sur le logement. Lors de la séparation, ils doivent s'entendre pour savoir lequel d'entre eux restera dans les lieux. Si l'un des concubins donne congé au propriétaire, le même bail continue au profit de l'autre qui peut rester dans les lieux. Dans ce cas, il n'y a pas de raison que le propriétaire augmente le loyer. Si le contrat de location contient une clause de solidarité, celui qui part reste tenu du paiement des loyers et charges vis-à-vis du propriétaire jusqu'à la fin du bail. Il ne sera libéré de ses obligations vis-à-vis du bailleur qu'au renouvellement ou lors de la tacite reconduction du bail. Le concubin peut donc préférer ne plus être nommé sur le bail et vous demander d'en réaliser un nouveau. Comme il s'agira d'un nouveau bail, le propriétaire peut très bien décider d'augmenter le loyer.(09/06/2014)

« J'ai fait isoler mes combles en 2013. Ces travaux permettent-ils d'obtenir une réduction d'impôts. Ou doivent-ils faire partie d'un ensemble de travaux ? »

Les contribuables propriétaires de leur habitation principale peuvent bénéficier d'un crédit d'impôt sur le revenu au titre des dépenses réalisées pour améliorer la performance énergétique de leur logement. Le bien doit être situé en France, être affecté à l'habitation principale et achevé depuis plus de deux ans. Les dépenses d'isolation des plafonds de combles aménagés, ainsi que les dépenses d'isolation des planchers de combles perdus, ouvrent droit à un crédit d'impôt égal à 15 % s'il s'agit d'une dépense isolée, ou de 23 % dans le cadre d'un « bouquet » de travaux. Un bouquet de travaux est constitué si le contribuable réalise dans la même année, au moins deux des six types de dépenses énumérées dans la déclaration 2042 QE.(09/06/2014)

« Usufruitier d'un studio mis en location meublé, suis-je obligé de déclarer mes loyers perçus en tant que micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) ? »

Les locaux loués en meublé peuvent faire l'objet d'un démembrement. Dans ce cas, l'usufruitier a le droit d'occuper ce bien immobilier sans payer de loyer, de le prêter ou d'en percevoir les revenus. L'usufruitier sera imposé en tant qu'entrepreneur individuel à l'impôt sur le revenu, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Si les recettes annuelles sont inférieures à 32 900 euros, vous pouvez bénéficier du régime dit du micro-BIC, qui permet un abattement de 50 % sur le montant des loyers (calculé automatiquement par l'administration). Le régime micro-BIC exclut tout déficit. Si le contribuable anticipe un déficit (travaux, amortissements, intérêts d'emprunt) pour de nombreuses années, il peut sortir de ce régime et opter expressément pour le régime d'imposition réel simplifié. Cette option est valable et irrévocable pendant deux ans, et reconductible tacitement pour la même période. (09/06/2014)

« J'ai déménagé le 31 décembre 2013. Mon agence de location ne m'a toujours pas rendu ma caution. Quels sont mes recours? »

Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire si l'état des lieux de sortie est conforme à celui établi à l'entrée (deux mois dans le cas contraire), déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur, sous réserve qu'elles soient justifiées. A défaut, le bailleur devra payer une pénalité égale à 10 % du loyer (hors charges) par mois de retard. Vous devez mettre en demeure le propriétaire en lui envoyant une lettre recommandée avec avis de réception. En cas de refus, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement concerné. En cas d'échec de conciliation, les litiges relatifs aux dépôts de garantie doivent être portés devant le juge de proximité jusqu'à 4 000 euros de préjudice. (15/05/2014)



« Peut-on déduire de ses revenus locatifs le coût des matériaux utilisés si on ne fait pas appel à un artisan ? »

Pour que les dépenses d'entretien et de réparation soient déductibles, il faut respecter de nombreux critères. Ces dépenses doivent être réalisées dans des biens immobiliers dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers, et avoir été engagées en vue de l'acquisition ou de la conservation du bien. Elles doivent aussi avoir été payées par le propriétaire au cours de l'année d'imposition et être justifiées. Si le contribuable réalise les travaux lui-même, il peut aussi les déduire, à condition de pouvoir les justifier (factures, plans, photographies...). (15/05/2014)



« Peut-on continuer de bénéficier du crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt, en cas de rachat ou de renégociation de son crédit immobilier ? »

Ce dispositif a été supprimé par la loi de finances pour 2011 à compter des revenus 2012. Cependant, afin de permettre au contribuable de ne pas perdre le bénéfice du crédit d'impôt, il est admis que les intérêts des emprunts souscrits pour se substituer au prêt initial continuent à ouvrir droit à cet avantage fiscal. Cette disposition s'applique quelle que soit la date de la renégociation de crédit. Il faut toutefois que le nouveau prêt soit contracté auprès d'un établissement différent de celui qui a accordé le prêt initial. (15/05/2014)

« Dans une société civile immobilière (SCI), un appartement est prêté à titre gracieux mais nécessite des travaux. Peut-on déduire les frais de rénovation des bénéfices réalisés avec d'autres biens ? »

Les SCI qui mettent gratuitement à la disposition de leurs associés des logements dont elles sont propriétaires sont considérées comme se réservant la jouissance de ces logements. La valeur locative (le loyer théorique) du logement n'a pas à être déclarée dans les recettes brutes de la SCI, mais en contrepartie, les charges afférentes au logement ne sont pas admises en déduction. Par conséquent, les frais de rénovation ne sont pas déductibles des bénéfices réalisés par les autres biens. (15/05/2014)

« Résidant aux Etats-Unis depuis trois ans, je souhaite vendre ma maison en France pour acheter ma résidence principale aux Etats-Unis. Comment cette vente sera-t-elle taxée?»

Un non-résident paiera une taxe de 33,33% du montant de sa plus-value nette taxable (c'est-à-dire après l'abattement pour durée de détention), à laquelle il faut ajouter les prélèvements sociaux de 15,5%. L'exonération prévue pour la résidence principale ne s'applique pas, puisque, par définition, un non-résident n'a pas sa résidence principale en France.

De même, l'exonération qu'il est possible d'obtenir lors de la première vente d'un logement en cas de réinvestissement dans l'achat d'une résidence principale ne concerne pas les non-résidents. Tout n'est pas perdu pour autant. Vous pouvez bénéficier d'une exonération particulière, d'un montant plafonné à 150000 euros, si vous remplissez les conditions suivantes : vous devez avoir été domicilié fiscalement en France pendant au moins deux années consécutives avant la date de la cession; cette cession doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la cinquième année suivant le transfert de votre domicile fiscal hors de France. Comme vous devrez déclarer cette plus-value taxable aux Etats-Unis, vous bénéficierez d'un crédit d'impôt pour éviter la double imposition. (04/03/2014)

«Je vais acheter un bien immobilier pour le louer. A quelle hauteur pourrais-je déduire de mes revenus fonciers les intérêts d'emprunt?»

Vous pourrez déduire des loyers perçus le montant des intérêts de l'emprunt. La déduction est limitée aux sommes effectivement payées au cours de l'année d'imposition (aucune limitation n'est en revanche prévue quant au montant et à la durée). Elle peut porter non seulement sur les intérêts proprement dits, mais aussi sur les frais d'emprunt et les assurances-décès. Si vous constatez un déficit foncier, c'est-à-dire que vos charges sont supérieures aux loyers perçus, vous pourrez déduire ce déficit de votre revenu global jusqu'à 10700euros. Au-delà de ce montant, les sommes restantes seront déduites des revenus fonciers des dix années suivantes. Attention: les intérêts d'emprunt ne s'imputent que sur les revenus fonciers et non sur le revenu global. (04/03/2014)

«J'ai acheté ma maison sur 4500m² de terrain en 2013. Jesouhaite vendre un tiers de laparcelle. Comment calculer la plus-value imposable ? »

Lorsqu'un terrain qui constitue une dépendance de la résidence principale est vendu comme terrain à bâtir, vous ne pouvez pas profiter de l'exonération d'imposition sur les plus-values au titre de la résidence principale (sauf si la cession de la résidence principale intervient simultanément). Par conséquent, le contribuable devra s'acquitter d'une imposition sur la plus-value qu'il réalise. L'acte d'acquisition ne dissociant généralement pas la valeur du terrain et la valeur du bâti, c'est à vous d'estimer le prix de revient de la parcelle que vous vendez pour ensuite calculer la plus-value. Celle-ci sera soumise aux prélèvements sociaux de 15,5% et taxée à l'impôt sur le revenu à 19%. Le bien cédé ayant été acquis en 2013, aucun abattement pour durée de détention ne pourra être obtenu. De même, l'abattement exceptionnel de 25% ou la taxe supplémentaire applicable aux plus-values supérieures à 50000 euros ne s'appliquent pas sur les terrains à bâtir. (04/03/2014)

Mon locataire, en place depuis neuf ans, me demande de repeindre l'appartement à mes frais. Y suis-je obligé?

Le décret du 26 août 1987 met à la charge du locataire un certain nombre de travaux d'entretien et de réparation dans son logement et dans les parties extérieures, dont il a la jouissance exclusive. Il s'agit notamment des « menus raccords de peintures et tapisseries ». Encore faut-il pouvoir distinguer les grosses des « menues » réparations.

En tout état de cause, le locataire n'est pas tenu d'effectuer les réparations normalement à sa charge s'il s'agit d'une usure normale des équipements et des revêtements. Ainsi, si les peintures sont simplement défraîchies par l'effet du temps, c'est au propriétaire de payer. Vous n'aurez pas tout perdu : les sommes ainsi investies ayant le caractère de dépenses d'entretien et de réparation, vous pourrez les déduire de vos revenus fonciers.(03/02/2014)

J'ai acheté un appartement en l'état futur d'achèvement (VEFA, un logement à construire) avec mon compagnon. Avons-nous des aides fiscales concernant les paiements des intérêts ?

Non. Jusqu'à peu les intérêts d'emprunts souscrits en vue de l'acquisition ou de la construction d'un logement permettaient d'obtenir un crédit d'impôt. Mais cet avantage fiscal a été supprimé en 2011. En revanche, si ce logement est destiné à être loué, il est possible de déduire les intérêts d'emprunts des revenus locatifs. Dans ce cas, il suffit de prévenir l'administration fiscale, en joignant à votre déclaration de revenus un courrier indiquant votre intention de louer ce logement une fois achevé. (03/02/2014)

Le Conseil constitutionnel a retoqué certaines mesures de la loi de finances pour 2014. Quelles sont désormais les règles en cas de vente de terrains à bâtir ?

Les plus-values générées lors de la cession d'un terrain à bâtir continuent de bénéficier de l'abattement pour durée de détention qui leur est actuellement applicable. Cet abattement de 2 %, 4 % ou 8 % pour chaque année de détention au-delà respectivement de la 5e, 17e ou de la 24e année conduit à une exonération totale de la plus-value au bout de trente ans. Il est similaire en matière d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.(03/02/2014)

« Ma maison est composée d'une partie habitation que j'occupe et d'un commerce que je loue. Je vais effectuer des travaux d'étanchéité sur l'ensemble. Que puis-je déduire de mes revenus locatifs? »

Seule la fraction des dépenses correspondant aux locaux loués peut être déduite des revenus fonciers. Cette ventilation doit être effectuée au prorata des surfaces données en location.(04/12/2013)

« Je suis en concubinage avec une femme séparée de son mari mais non divorcée. Nous allons acheter une maison ensemble. Quelle est la solution la plus sûre? »

La société civile immobilière (SCI) est une solution adaptée à l'achat d'un bien en indivision. Les concubins qui souhaitent acquérir un bien en SCI ont intérêt à introduire une clause d'agrément dans les statuts selon laquelle les héritiers du concubin associé décédé ne pourront devenir associés qu'avec l'accord du survivant. Dans ce cas, ce dernier devra pouvoir «rembourser» les héritiers. Une autre solution consiste à prévoir un démembrement croisé de la propriété des parts de la SCI, ce qui permettra au survivant de rester dans les lieux sans avoir à payer de droits de succession ni aucune somme aux héritiers. Mais attention, ce montage est très complexe.(04/12/2013)



« Propriétaire d'un appartement en travaux et non habitable, j'ai reçu une taxe d'habitation que j'ai contestée. L'administration fiscale me demande un constat d'huissier pour justifier l'état de l'appartement. Puis-je me le faire rembourser? »

Un logement est assujetti à la taxe d'habitation s'il contient des meubles affectés à l'habitation au 1er janvier de l'année d'imposition, et si cet ameublement permet un tel usage. A défaut, ce bien est réputé inhabitable et le contribuable est fondé à contester l'avis d'imposition qu'il reçoit. Concernant le coût de l'huissier, vous ne pourrez pas vous le faire rembourser, mais si ce bien est destiné à être loué, vous pourrez déduire cette charge au titre des frais de procédure. (06/11/2013)

« Pour éviter toute contestation de mon locataire, je souhaite qu'un huissier vienne constater l'état des lieux de sortie. Le coût peut-il être partagé? »

Si l'état des lieux de sortie ne peut être établi par les deux parties car elles n'arrivent pas à se mettre d'accord ou par un tiers mandaté par elles, il peut, être réalisé par un huissier de justice, à l'initiative soit du locataire, soit du propriétaire. Les frais, fixés par décret en Conseil d'Etat, sont alors partagés par moitié. Lorsque l'état des lieux est établi par huissier de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.(06/11/2013)

« J'ai reçu de mes parents en 1995 un appartement dans le cadre d'une donation-partage. Ils avaient l'usufruit de ce bien et sont décédés en 2013. Je souhaite le vendre. Comment la plus-value imposable sera-t-elle calculée? »

Lorsque la nue-propriété a été acquise à titre gratuit et l'usufruit lors d'un décès, il est admis de retenir pour le calcul de la plus-value immobilière imposable, la valeur du bien lorsque la personne qui vend l'avait reçue en nue-propriété. Soit, pour vous, en 1995. C'est aussi à partir de cette date que l'abattement pour durée de détention débute. Soit, pour vous, dix-huit ans si vous vendez cet appartement en 2013. La plus-value brute sera constituée de la différence entre le prix de cession stipulé dans l'acte et le prix d'acquisition, c'est-à-dire la valeur du bien en pleine propriété au jour de la donation-partage en 1995. Il faudra alors appliquer à cette plus-value brute un abattement pour durée de détention de 83,5% à l'impôt sur le revenu et 41,0875% aux prélèvements sociaux, dans l'hypothèse où vous cédez le bien avant le 31 août 2014 et bénéficiez ainsi de l'abattement exceptionnel de 25% annoncé par le gouvernement. C'est sur cette plus-value imposable que vous devrez payer un taux forfaitaire de 19 % et un autre de 15,5 % au titre des prélèvements sociaux.(06/11/2013)

« Je dispose de plusieurs revenus fonciers. Est-il possible d'en déclarer un dans la case microfoncier (4BE) et un autre dans la case revenu foncier imposable (4BA) ? »

Non, vous ne pouvez pas. Le régime microfoncier s'applique aux contribuables dont le revenu brut foncier total n'excède pas 15000 euros au titre de l'année d'imposition. Pour apprécier cette limite, il faut tenir compte de l'ensemble des revenus bruts fonciers du foyer fiscal. S'ils dépassent 15000 euros, ce régime simplifié d'imposition cesse de s'appliquer. (06/11/2013)

« Je suis propriétaire d'une maison en Belgique que je vais louer. Quel sera le régime d'imposition de ces revenus locatifs en France? »

Les revenus locatifs générés par votre bien seront imposés selon les règles applicables en Belgique. Cependant, comme vous êtes résident fiscal français, vous êtes imposé sur vos revenus mondiaux. Ces revenus fonciers seront pris en compte pour calculer le taux d'imposition applicable à l'ensemble de vos revenus imposables en France. C'est la méthode du taux effectif. Toutefois, la double imposition est évitée puisque ces revenus étant imposés en Belgique, ils ne le seront pas en France.(06/11/2013)

"J'ai dû vendre ma résidence secondaire courant juillet. Puis-je tout de même demander à l'administration fiscale une dérogation pour profiter des nouvelles règles en vigueur depuis le 1septembre?"

Non, car comme votre acte de cession est daté de juillet2013, vous n'avez pas de recours possible. Vous ne pourrez pas demander l'application de l'abattement exceptionnel de 25%.

"Comment sera imposée la vente de ma résidence principale sachant que je ne compte pas racheter un autre bien immobilier par la suite?"

La cession de sa résidence principale est exonérée de tout impôt sans aucune condition. Vous confondez avec la première cession d'une résidence secondaire, qui est exonérée lorsqu'on n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre dernières années et si l'on réutilise le prix de cession dans l'acquisition ou la construction de son habitation principale. Attention, l'exonération est toutefois limitée à la fraction du montant réellement utilisé.

"Etudiant étranger, je reçois une pension de mes parents. Mais on me demande de payer une taxe d'habitation de 1600 euros. Est ce normal ?"

Ce n'est pas parce que vous êtes étudiant étranger que vous êtes d'office exonéré de taxe d'habitation. La base d'imposition de la taxe d'habitation est constituée par la valeur locative du logement. Le montant de cette taxe dépend de taux fixés par les conseils municipaux. Elle peut ensuite être diminuée d'abattements pour charges de famille et pour les personnes disposant de faibles revenus. Pour savoir si vous remplissez les conditions, rapprochez-vous de votre centre des impôts fonciers.(25/09/2013)

"Je compte louer mon appartement cet été. Dois-je établir un contrat de bail et faut-il déclarer cette activité au fisc?"

En tant que propriétaire, vous pouvez louer librement votre bien. Mais mieux vaut vous renseigner auprès de votre commune. Certaines d'entre elles imposent en effet des restrictions et exigent une déclaration en préfecture si vous ne possédez pas le bien loué à l'année.

Un contrat de bail n'est pas obligatoire mais il est là encore vivement conseillé, afin d'y inscrire l'inventaire des biens. Concernant l'imposition des revenus, si votre location vous rapporte moins de 32 600 euros par an, ce qui sera sûrement votre cas, vous relevez automatiquement du régime micro-BIC. Les recettes locatives doivent être reportées dans votre déclaration de revenus et l'administration calculera automatiquement un abattement de 50 %. Vous serez aussi soumis aux prélèvements sociaux au taux de 15,5%. (04/06/2013)

"Mes locataires se sont séparés et vont divorcer. Celui qui est parti veut que je lui signe une lettre le dégageant du bail. Comment m'assurer que mes loyers continueront à être payés?"

Les époux sont cotitulaires et solidaires du bail d'habitation de leur logement. En cas de non-paiement des loyers, il est possible de se retourner contre les époux, tant sur leurs biens communs que sur leurs biens propres. Seul le divorce, la résiliation conventionnelle ou judiciaire du bail, efface cette solidarité. Si vous dégagez un des deux époux du bail, vous ne pourrez donc plus vous retourner contre ce dernier. Pour être sûr de percevoir vos loyers, mieux vaut attendre le divorce effectif. (13/05/2013)

"Puis-je vendre l'appartement de ma mère pour payer sa maison de retraite en évitant qu'une partie de la somme ne revienne à ma belle-sœur et à mes neveux, mon frère étant décédé?"

Si votre mère n'est pas placée sous une protection juridique (tutelle ou curatelle), elle peut vendre le bien et disposer de cette somme. Vous pouvez donc l'utiliser pour payer sa maison de retraite. Mais, à sa succession, le capital restant sera dévolu à ses descendants, dont ses neveux, en représentation de leur père décédé. La loi les protège et leur garantie une fraction minimale de la succession.(13/05/2013)

"J'espère pouvoir acheter une maison d'ici trois ans. Ai-je intérêt à ouvrir un plan d'épargne-logement (PEL)?"

Le PEL propose un taux d'intérêt garanti de 2,5% par an, avec le versement d'une prime d'Etat au maximum de 1525 euros et le droit d'obtenir un prêt. Pour avoir tous les avantages, le compte doit rester bloqué quatre ans. Surtout, depuis le 1er mars 2011, le taux du prêt à la sortie est de 4,20%. Or, la moyenne actuelle des taux des prêts immobiliers est de 3,16 %. Un PEL a donc, pour vous, peu d'intérêt.(13/05/2013)



"En concubinage, nous souhaitons acheter notre appartement. On nous a conseillé de constituer une société civile immobilière (SCI). Quel est l'intérêt?"

La SCI permet d'organiser plus facilement une séparation. Celui qui souhaite conserver le bien va pouvoir acquérir les parts de l'autre à moindre coût. En effet, les droits de mutation sont calculés sans la part du crédit en cours à rembourser et ce sans remettre en cause les conditions d'octroi du prêt. Autre avantage, la SCI permet d'optimiser fiscalement la transmission et de protéger le survivant, en lui laissant la possibilité d'occuper le bien et de le gérer librement. Un point important pour le concubin, car celui-ci n'hérite de rien en cas de décès.(10/04/2013)

"Je vends mon appartement dans lequel j'ai réalisé des travaux. Puis-je les rajouter au prix d'achat pour diminuer le montant de la plus-value ?"

Oui, les travaux de construction, d'agrandissement et d'amélioration peuvent être ajoutés au prix d'acquisition pour leur montant réel. Attention, ce n'est pas le cas des dépenses engagées pour mettre en location un bien ou celles pour l'améliorer, car elles ont déjà été déduites des revenus fonciers ou du revenu global. Mais les travaux doivent avoir été effectués par une entreprise, et le contribuable doit fournir tous les justificatifs. Sachez toutefois que tout ce qui a été fait sur un immeuble acquis depuis plus de cinq ans peut être pris en compte, sans justificatif, dans la limite de 15 % du prix d'achat.(10/04/2013)

"Je souhaite louer une partie de mon pavillon pour m'assurer des revenus complémentaires. Quelle est la procédure à suivre et quels impôts vais-je payer en plus ?"

Il suffit que vous fassiez une déclaration à votre préfecture. Si vous louez une pièce de votre habitation principale, vous pouvez être exonéré d'impôt si le loyer ne dépasse pas 181 euros par mois en Ile-de-France et 132 euros dans les autres régions. Les loyers qui dépassent ce plafond sont imposables. Si votre location vous rapporte moins de 32 600 euros par an, ce qui est sûrement votre cas puisque vous comptez seulement louer une partie de votre pavillon, vous relevez automatiquement du régime dit du micro-BIC. Celui-ci permet de bénéficier d'un abattement de 50 % du montant des loyers perçus. Vous n'aurez qu'à reporter dans votre déclaration de revenus vos recettes brutes (les loyers perçus sur l'ensemble de l'année) et l'administration calculera automatiquement un abattement de 50 %. (05/03/2013)

"Propriétaire d'une maison BBC (bâtiment basse consommation), je bénéficie de sept ans de crédits d'impôts. Puis-je conserver cet avantage fiscal si je la loue ?"

Non. Si vous louez ce logement ou si vous en achetez un nouveau au titre de votre résidence principale, vous ne pourrez plus conserver vos crédits d'impôts. (05/03/2013)

"Je suis néerlandais et j'envisage de vendre mon deux-pièces à Paris, acheté il y a vingt ans. Quelles taxes aurai-je à payer ?"

Comme vous êtes résident d'un Etat membre de l'espace économique européen, la plus-value immobilière réalisée sur le sol français est soumise à la même taxation que celle d'un Français (hors résidence principale). Puisque vous détenez ce bien depuis vingt ans, vous pouvez appliquer un abattement de 36% (pour vingt ans révolus) pour durée de détention. Ce montant sera ensuite taxé à 19% plus les 15,5% de prélèvements sociaux. En outre, vous devrez payer la nouvelle taxe sur les plus-values imposables si celle-ci est supérieure à 50000 euros. Pour être exonéré de cette taxation, il faudrait que ce deux-pièces devienne votre résidence principale. (05/03/2013)

"L'appartement dont je suis locataire devient vétuste. Quels travaux mon propriétaire doit-il réaliser ?"

Le locataire doit maintenir le logement en état de propreté, prendre en charge les travaux d'entretien courants et les menues réparations: remplacer une vitre cassée, refaire une clé perdue… Le propriétaire doit, lui, louer un logement décent. L'installation électrique et le gaz, les équipements de chauffage et de production d'eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité et être en bon état. A lui aussi de remplacer la chaudière, les radiateurs, les robinets usés, les serrures non réparables… Toute demande de travaux doit être adressée au propriétaire par courrier recommandé avec avis de réception. En cas de refus, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation des rapports locatifs. La démarche est rapide et gratuite. L'autre solution, plus lourde, consiste à saisir le tribunal d'instance. (05/02/2013)

"Il y a deux ans, j'ai fait de ma maison de campagne ma résidence principale pour profiter d'avantages fiscaux lors de travaux. Mon appartement à Paris est alors devenu ma résidence secondaire. Je souhaite le vendre. Puis-je le “rebasculer” en résidence principale et échapper à la taxation des plus-values ?"

Pour cela, il faudra que votre appartement de Paris soit effectivement votre résidence principale l'année avant la cession. Cette adresse à Paris devra être mentionnée sur votre déclaration des revenus. Il faudra aussi informer le cadastre pour modifier la taxe d'habitation et la taxe foncière. Attention, l'administration peut regarder un faisceau d'indices si elle souhaite contester la résidence effective. Vos factures d'électricité, eau, gaz doivent être plus importantes à Paris qu'à la campagne. Vos abonnements et courriers devront être envoyés à Paris. L'administration peut aussi regarder le lieu des activités sociales, la scolarisation des enfants… A vous de rassembler le maximum d'éléments probants en cas de contestation de l'administration. (05/02/2013)

"Ai-je le droit de sous-louer mon appartement pendant mes vacances cet été ?"

Dans le cadre d'une location vide, la loi interdit expressément la sous-location. Concernant la location meublée, c'est au propriétaire de l'interdire dans le contrat de bail, ce qui est le cas systématiquement. Pour sous-louer votre logement, vous devez donc obtenir l'accord exprès et écrit du bailleur. Sinon, il pourrait résilier votre bail, voire demander des dommages et intérêts. En cas d'accord, les conditions sont librement négociées entre le locataire et le sous-locataire. Le loyer, fixé avec l'accord du bailleur, ne doit pas dépasser le loyer principal. (05/02/2013)

"Ayant supprimé le poste de gardien, ma copropriété va louer le logement de fonction ainsi libéré. Le montant du loyer viendra-t-il alléger les charges générales de la copropriété ? Ce loyer doit-il être déclaré aux services fiscaux et selon quelles modalités ?"

Oui, ces nouveaux loyers doivent être déclarés dans les revenus fonciers (imprimé 2042) en fonction des millièmes de chaque copropriétaire. En copropriété, les millièmes représentent la quote-part des parties communes comprises dans chaque lot. Ils sont calculés en fonction de la valeur des parties privatives. Chaque copropriétaire sera imposé selon sa tranche marginale d'imposition. (05/02/2013)

"Mon Plan d'épargne logement (PEL) arrive à échéance, mais je n'ai pas de projet immobilier. Que va devenir le capital ?"

Au-delà de 10 ans, aucun nouveau versement n'est possible sur le PEL, mais celui-ci continue à produire des intérêts en franchise d'impôt sur le revenu jusqu'à son douzième anniversaire. Les intérêts des PEL de plus de 10 ans sont uniquement soumis aux prélèvements sociaux et après 12 ans, ils sont en plus soumis, lors de leur inscription en compte le 31 décembre ou lors du dénouement du plan, au barème progressif de l'impôt sur le revenu dès 2013 (sauf si vous pouvez encore opter pour le prélèvement forfaitaire libératoire de 24 %). Compte tenu de l'alourdissement de la fiscalité, il peut être conseillé de réinvestir ce capital au sein, par exemple, d'un contrat d'assurance-vie. En effet, sur un contrat d'assurance-vie, seuls les intérêts lors d'un rachat sont fiscalisés, alors que sur un PEL, ce sont les intérêts capitalisés dans l'année. Compte tenu de l'alignement de la taxation du capital sur le barème progressif de l'impôt sur le revenu, ce placement est à éviter pour les personnes imposées au-delà de 30 %. (05/02/2013)

"Je loue un deux pièces meublé à Paris à des touristes environ cent jours par an. Mais je n'ai jamais demandé d'autorisation auprès de la mairie de Paris. Est-ce obligatoire ? Qu'est-ce que je risque ?"

Dès lors que vous louez un appartement ou un studio meublé à une clientèle de passage pour une durée courte (journée, semaine ou au mois), vous devez obtenir une autorisation préalable auprès de la mairie de la commune où est situé le meublé (à Paris : Mairie de Paris – Direction du développement économique, de l'emploi et de l'enseignement supérieur, 8, rue de Citeaux – 75012 Paris).

Sans autorisation, le propriétaire s'expose au maximum à une amende de 25 000 euros et une astreinte d'un montant maximal de 1 000 euros par jour et par m² jusqu'à régularisation. Sachez aussi que des sanctions pénales sont possibles en cas de fausse déclaration, dissimulation ou tentative de dissimulation des locaux soumis à déclaration. (08/01/2013)

"Est-il vrai que lorsqu'une personne réside dans un Etablissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad), sa résidence principale est alors considérée comme une résidence "secondaire" et que lors de sa vente elle est soumise aux taxes liées à la plus-value ?"

Non, c'est faux... du moins si certaines conditions sont remplies. Ainsi, la plus-value réalisée par les personnes âgées hébergées en maison de retraite lors de la cession de leur ancienne résidence principale est exonérée à condition que :

– l'avant-dernière année précédant celle de la cession (soit n - 1) le vendeur ne soit pas assujetti à l'impôt de solidarité sur la fortune et son revenu fiscal de référence ne dépasse pas un certain seuil (pour les cessions réalisées en 2012, ce seuil est fixé à 23 572 euros pour la première part de quotient familial et à 5 507 euros pour chaque demi-part supplémentaire) ;

– le bien n'ait pas été loué depuis l'entrée de son propriétaire dans l'établissement ;

– la cession doit intervenir dans un délai inférieur à deux ans suivant l'entrée dans l'établissement.

Si ces conditions ne sont pas respectées, alors la résidence principale de la personne est considérée comme résidence secondaire et sera taxée comme telle. (08/01/2013)

"Je dois racheter des parts de SCI à mon compagnon pour 100 000 euros. Puis-je passer par un avocat fiscaliste ou dois-je obligatoirement passer par un notaire ? Et, dans un cas comme dans l'autre, à combien s'élèveront les frais liés à ce rachat de parts ?"

Vous avez, en fait, le choix entre faire un acte sous seing privé auprès d'un avocat ou alors un acte notarié. Dans les deux cas vous aurez des frais incompressibles. Pour un prix de 100 000 euros, vous devez compter 5 % de la valeur en droit d'enregistrement, car la société est à prépondérance immobilière. Ensuite, il faut ajouter environ 100 euros de frais de greffe, si l'acquéreur ne figure pas sur le K Bis. Et si cette cession de parts entraîne des changements au regard des statuts et du K Bis (transfert de siège, nouveau gérant, démission de l'ancien…), il y aura des frais de greffe supplémentaires.

Ensuite, vous devrez payer des honoraires qui varient en fonction du professionnel qui rédigera l'acte. Le notaire que nous avons interrogé estime à 1 000 euros hors taxe le procès verbal de modification des statuts, la mise à jour des statuts et la formalisation. Ces honoraires seront majorés en cas de transfert de siège, de nouveau gérant... (08/01/2013)

"Je souhaite donner mon deux pièces évalué à 120 000 euros à mon fils unique. Quels seront les frais de notaires, taxes et autres impôts que je vais devoir payer ?"

Vous allez payer tout d'abord des droits de mutations à titre gratuit qui vont porter sur 20 000 euros (120 000 euros moins un abattement de 100 000 euros si vous n'avez pas consenti d'autres donations au cours des 15 dernières années), soit 2 194 euros. A cela s'ajoute les émoluments du notaire pour 1,24 % TTC, le salaire du conservateur de 0,10 % et la taxe de publicité foncière pour 0,61422 %, soit 2 345 euros (1,95 %). Au total vous paierez donc 4 539 euros. (03/12/2012)

"Je vais réaliser des travaux dans l'appartement que je loue. Quel montant pourrai-je déduire de mes impôts ?"

Le montant de ces travaux est déductible de vos impôts s'il s'agit de dépenses d'amélioration, d'entretien ou de réparation. Vous pourrez alors déduire ces dépenses de vos revenus fonciers l'année de leur réalisation. Si elles dépassent le montant des loyers encaissés (déduction faites des charges et des éventuels intérêts d'emprunts), vous constatez ce qu'on appelle un déficit foncier, à déduire de votre revenu global dans la limite de 10700 euros. Si le déficit dépasse cette limite, le surplus peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Conservez les factures, car l'administration peut vous demander de justifier la nature et le montant des charges déduites. Attention, les frais des travaux de construction, des agrandissements ne sont pas déductibles. (03/12/2012)

"Si je vends ma résidence secondaire en 2013, vais-je profiter de l'abattement sur la plus-value prévu par le gouvernement ?"

Le projet de loi de finances pour 2013 prévoit en effet d'accorder exceptionnellement un abattement de 20% sur la plus-value nette imposable sur les cessions réalisées en 2013 de biens autres que les terrains à bâtir. Mais le Sénat a voté le 15 novembre un amendement pour le ramener à 15 %.

Il faut donc attendre encore quelques jours avant de connaître le taux réel d'abattement. Celui-ci serait pratiqué sur la plus-value diminuée, le cas échéant, de l'abattement pour durée de détention. Cet abattement ne s'appliquerait pas sur les prélèvements sociaux. (03/12/2012)

"Je loue un studio meublé dans l'est de Paris. Suis-je concerné par l'encadrement des loyers mis en place par le gouvernement ?"

Le mécanisme d'encadrement des loyers est entré en vigueur le 1er août 2012. Il concerne toutes les relocations et tous les renouvellements de baux intervenant entre cette date et le 31 juillet 2013. Concrètement, il est désormais prévu que dans les zones géographiques où le marché locatif est particulièrement tendu, un propriétaire ne puisse plus, lors d'une relocation, dépasser un montant maximum d'évolution du loyer. La région parisienne est évidemment concernée. Toutefois, vous ne serez pas touché par cette mesure car vous louez un appartement meublé. Or la loi s'applique uniquement aux locations nues.

"On me dit que le statut de loueur meublé non professionnel est avantageux. Est-ce compliqué d'adopter ce statut ?"

Ce statut offre, en effet, certains avantages. Il est, par exemple, possible de déduire des revenus locatifs les charges liées à votre investissement (amortissements sur la valeur des biens et sur le mobilier acheté). Chaque année, vous serez alors soumis aux règles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il y a alors de fortes chances que vous optiez pour le régime des micro-BIC (si le chiffre d'affaires est inférieur à 32 600 euros), ce qui permet de ne déclarer dans votre impôt sur le revenu que 50 % du montant des loyers perçus. Pour transformer un appartement que vous louez nu en meublé, vérifiez déjà que le règlement de copropriété de l'immeuble vous y autorise. Ensuite, une autorisation administrative est nécessaire dans deux cas : s'il s'agit d'une location saisonnière et si le bien est situé dans une commune de plus de 200 000 habitants ou dans les départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.(14.11.2012)

Impôts

« Les travaux de jardinage resteront-ils déductibles à 50 % ?«

Le projet de loi de finances pour 2016 qui sera adopté en décembre et s'appliquera pour les revenus de l'année 2015 ne prévoit pas de supprimer la réduction d'impôt (ou le crédit d'impôt, selon que vous êtes en activité ou non) ouverte par le recours aux services d'un tiers pour les travaux de jardinage. L'avantage fiscal resterait donc égal à 50 % du montant des dépenses effectivement réalisées, retenues dans une limite de 12 000 euros majorée de 1 500 euros par enfant à charge et par membre du foyer fiscal âgé de plus de 65 ans, sans toutefois pouvoir excéder 15 000 euros.(02/12/2015)

« Pacsés depuis décembre 2014, nous vivons dans des appartements différents du fait de mon nouveau travail. Comment cela se traduit-il au niveau des impôts ? »

Les partenaires de pacs font en principe l'objet d'une imposition commune, sauf si, dans la convention de votre pacs, vous avez retenu le régime de la séparation de biens et que vous résidez séparément.

En cas d'imposition commune, vous pourrez déduire de vos revenus les frais de double résidence, c'est-à-dire les dépenses supplémentaires de logement (loyers), de nourriture et de voyage. Cependant, pour obtenir cette déduction, il faut que cette situation soit une contrainte (en raison de votre emploi par exemple) et non un choix pour convenance personnelle.(02/12/2015)

« Je suis veuve. Mon fils, qui perçoit le RSA, vit chez moi. Cette année, il a déclaré ses impôts séparément. Peut-on revenir sur cette déclaration afin de l'inclure dans la mienne ? »

Vous pouvez uniquement inclure votre fils dans votre déclaration s'il a moins de 21 ans, s'il a moins de 25 ans et est en poursuite d'études, ou s'il est infirme. Vous bénéficierez alors d'une demi-part ou d'une part supplémentaire, selon le nombre d'enfants que vous avez à charge. Attention, avant toute décision, vérifiez bien que le rattachement de votre fils à votre foyer fiscal ne viendra pas réduire ses droits au RSA.

Si ces conditions ne sont pas remplies, vous pouvez tout de même déduire de vos revenus une somme de 3 403 euros correspondant aux dépenses de nourriture et d'hébergement. Dans tous les cas, il est possible de rectifier les déclarations des revenus, en adressant un courrier au centre des impôts et en corrigeant votre déclaration le cas échéant.(02/12/2015)

« Quels sont les risques d'ouvrir un compte « offshore » lorsqu'on est français résidant à l'étranger ?»

Par « offshore », nous entendons un compte ouvert dans un pays à fiscalité et à transparence nulles, comme les îles Caïman ou Guernesey. Le durcissement des règles concernant la détention de comptes bancaires à l'étranger s'applique uniquement pour les résidents fiscaux français (ils doivent déclarer leurs comptes détenus hors de France chaque année). Mais attention, vérifiez bien les règles fiscales de votre pays de résidence, car il y a fort à parier que vous deviez aussi faire preuve de transparence. Sinon, vous risquez des amendes fiscales, voire une condamnation pénale. Sachez aussi que, si vous revenez en France et « oubliez » de déclarer les revenus de ce compte offshore, vous serez taxé à 75 % sur les intérêts générés, si le pays auquel le compte est rattaché est considéré comme un Etat ou territoire non coopératif.(02/12/2015)



« Ma fille est majeure cette année et commence des études supérieures. A la suite d'un jugement de divorce, elle et son frère, encore mineur, sont en garde alternée. Comment sont alors attribuées les parts pour la déclaration de revenus ? »

Afin de déterminer le nombre de parts de quotient familial, il faut retenir l'âge des enfants au 1er janvier de l'année d'imposition. En cas de résidence alternée au domicile de chacun de leurs parents, les enfants mineurs sont réputés être à la charge égale de l'un et de l'autre parent, sauf disposition contraire. Les deux premiers enfants ouvrent donc droit à un quart de part chacun et à une demi-part à partir du troisième enfant.

En revanche, l'enfant majeur ne peut être rattaché qu'au foyer fiscal de son père ou de sa mère. Il ouvre alors droit à ½ part de quotient familial.

Pour vos revenus 2015 (déclarés en 2016), chacun de vos deux enfants vous ouvre donc droit à ¼ de part de quotient familial (si votre fille était mineure au 1er janvier 2015). Votre impôt sera donc établi sur la base de 1,5 part. (13/10/2015)

« Les crédits d'impôt prévus pour rénover sa résidence principale entrent-ils dans le plafonnement des niches fiscales ? »

Plusieurs travaux censés améliorer l'efficacité énergétique de votre résidence principale permettent d'obtenir un crédit d'impôt (acquisition de chaudière à condensation, double vitrage, volets isolants, etc.) équivalant à 30 % des dépenses réalisées (pour celles payées à compter du 1er septembre 2014). Ce dispositif est inclus dans le plafonnement des avantages fiscaux, qui sont limités à 10 000 euros. Pour mémoire, les avantages fiscaux liés à la situation personnelle du contribuable (déduction des pensions alimentaires, avantages liés à une situation de dépendance ou de handicap…) sont exclus du plafonnement, tout comme les dons aux associations ou le mécénat.(13/10/2015)

« Je vais vendre un cheval avec une belle plus-value. Faut-il déclarer cette opération ? »

Oui, vous devez déclarer cette vente. La cession des chevaux de course ou de sport dans le cadre de la gestion d'un patrimoine privé relève du régime des plus-values des biens meubles. Le taux d'imposition à l'impôt sur le revenu est de 19 % auxquels il faut ajouter les prélèvements sociaux (15,5 %). Cette plus-value bénéficie d'un abattement pour une durée de détention de 5 % par année au-delà de la deuxième. Vous êtes donc totalement exonéré à partir de vingt-deux ans révolus. La déclaration de plus-value est effectuée sur un formulaire n° 2048-M dans le mois de la cessi