Iedereen moet wegens het coronavirus zo veel mogelijk thuis blijven. Maar 40.000 Nederlanders hebben helemaal geen huis, bleek een half jaar geleden uit cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek. De afgelopen tien jaar is het aantal daklozen in Nederland verdubbeld, onder jongeren van 18 tot 30 jaar zelfs verdrievoudigd. Staatssecretaris Paul Blokhuis (Volksgezondheid, ChristenUnie) „schrok zich rot” van die cijfers.

Over deze serie

Nederland kampt met een tekort aan honderdduizenden woningen. Hoe komen we aan dat tekort, en wie ondervinden daarvan de (negatieve) gevolgen? In een onregelmatig verschijnende serie schetst NRC de ontstaansgeschiedenis van het woningtekort en de invloed die dit heeft op verschillende sectoren van de woningmarkt (koop en huur). Deel 1: Hoe het zo is gekomen

Deel 2: De wachtlijsten in de sociale huursector

Deel 3: Dertigers met huisgenoten

Deel 4: Aankoopmakelaars

De verdubbeling van het aantal daklozen kan op zijn minst deels worden toegeschreven aan de woningnood in Nederland. En het tekort aan woningen, de afgelopen decennia al opgelopen tot 315.000, zal door de coronacrisis nog verder stijgen. Het Economisch Instituut van de Bouw (EIB) maakte begin deze maand bekend dat volgens zijn berekeningen de nieuwbouwproductie de komende twee jaar met 20 procent gaat dalen. Het EIB pleit voor de oprichting van een woonfonds, waarmee de overheid te bouwen woningen koopt en die na oplevering verhuurt of verkoopt, zodat bouwplannen wel kunnen worden uitgevoerd.

Ook voor de coronacrisis was de woningnood al nijpend. Zo is in grote steden als Amsterdam en Utrecht de wachttijd voor een sociale huurwoning opgelopen tot tien jaar of langer. Voor leraren, agenten, verplegers en andere middenklassers is een woning in de Randstad vrijwel onbetaalbaar geworden – in Amsterdam staat een kamer van tien vierkante meter te koop voor 125.000 euro.

Starters kunnen alleen nog met steun van hun ouders een huur- of koopwoning betalen, zeker als ze flexwerker of zzp’er zijn. Jongeren zijn steeds meer aangewezen op het delen van woningen, waarvoor ze in populaire studentensteden minimaal 500 euro per maand kwijt zijn. Voor ouderen geldt hetzelfde als voor starters: te weinig keus, te veel kapers op de kust.

„Als het gaat om het vinden van een passende woning, zijn we een hele generatie aan het afschrijven”, zegt Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft. „Hoe kan dit, vragen mensen me steeds vaker. Ze worden boos, merk ik.”

Er zijn veel oorzaken aan te wijzen maar één ding staat vast: het volkshuisvestingsbeleid van de afgelopen decennia heeft de ‘woningnoodramp’ sterk bevorderd.

Nederland was ‘af’

Al in 2002 begon het tekort aan woningen zich af te tekenen. Door de dotcomcrisis (het einde van de internethype, die leidde tot een vrij milde recessie) was de woningbouw teruggelopen naar 66.000 nieuwbouwwoningen per jaar, terwijl het nationale streefcijfer 100.000 was. Toen al sprak de toenmalige Amsterdamse wethouder Duco Stadig (Volkshuisvesting, PvdA) van ‘de nieuwe woningnood’. Er zat maar één ding op, stelde hij vast: bouwen, bouwen, bouwen.

Maar de vraag was wáár er moest worden gebouwd. In 1991 was de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra (Vinex) verschenen. Daarin waren ongeveer honderd plekken aangewezen, verspreid over het land, waar nieuwbouwwijken moesten komen. Die vinexwijken zijn de laatste generatie buitenwijken die onder de regie van de rijksoverheid werd gebouwd. Door de decentralisering van overheidstaken en de liberalisering van de woningmarkt vanaf midden jaren negentig kwam er een einde aan de traditie van ruimtelijke ordening en volkshuisvesting onder leiding van de rijksoverheid.

Als het gaat om het vinden van een passende woning, zijn we een hele generatie aan het afschrijven Peter Boelhouwer hoogleraar woningmarkt TU Delft

„Er is nu een nog veel groter gebrek aan bouwlocaties dan toen”, zegt Boelhouwer. „In 2002 kon er in de vinexwijken tenminste nog volop worden gebouwd. Maar in 2005 zei de liberale minister van Volkshuisvesting Sybilla Dekker dat „we vinex niet meer moesten doen”. Haar uitspraak was mede ingegeven door de gedachte dat Nederland ‘af was’ en in de nabije toekomst een krimpland zou worden.

Die verwachting is niet uitgekomen. Integendeel, in 2019 groeide de Nederlandse bevolking, grotendeels door immigratie, met 132.000 inwoners. En ook de jaren ervoor nam de bevolking toe. Boelhouwer: „Het CBS heeft de bevolkingstoename de afgelopen jaren stelselmatig onderschat. Bovendien is de gemiddelde omvang van een huishouden in Nederland de afgelopen decennia gestaag gedaald.”

En beleidsmakers hebben het aantal te bouwen woningen onderschat, zegt hij. „In 2013, op het dieptepunt van de bouwcrisis, zei de toenmalige Rijksbouwmeester, Frits van Dongen, dat Nederland helemaal niet meer hoefde te bouwen. Drie jaar later beweerde de huidige Rijksbouwmeester, Floris Alkemade, dat er geen nieuwbouw meer nodig was en dat transformatie van bestaande kantoren en bedrijfsgebouwen tot woningen volstond. En nog maar twee jaar geleden zei Stef Blok (VVD) trots dat hij de eerste minister was die een heel ministerie [van Wonen en Rijksdienst, red.] overbodig had gemaakt en dat de woningmarkt ‘af’ was.”

Een toren in de stad

Vorig jaar werden in Nederland 71.000 woningen opgeleverd. Daarmee was 2019 nog een relatief goed jaar, zegt Jan Fokkema, directeur van de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (Neprom). „Maar eigenlijk was het net genoeg om de groei van het aantal huishoudens op te vangen. Het tekort van 315.000 woningen is niet ingelopen. We moeten naar ruim 80.000 nieuwe woningen per jaar om tegemoet te komen aan de bevolkingsgroei.”

Om uit te komen op een hoger aantal nieuwe woningen, moet er volgens Fokkema en Boelhouwer in ieder geval meer worden gebouwd buiten de bestaande stadsgrenzen. „Maar veel beleidsmakers hebben daar na de vinextijd een afkeer van gekregen”, zegt Boelhouwer. „Groengebieden moeten worden gespaard, vinden ze. Vooral gemeenten waar D66 en GroenLinks in het college van B en W zitten, streven nog steeds naar nieuwbouw van woningen binnen de stadsgrenzen.” Zo heeft Utrecht besloten tot 2028 geen woningen te bouwen op de landelijke locatie Rijnenburg, die eerder was aangewezen voor woningbouw.

Maar bouwen in binnensteden is fors duurder dan bouwen buiten stedelijk gebied. De grond is duurder en plan- en proceskosten zijn hoger. Soms kost het wel anderhalf keer meer.

Ook duurt het aanzienlijk langer, zegt Fokkema, onder meer vanwege tijdrovende procedures. „Binnenstedelijk bouwen op bijvoorbeeld oude bedrijventerreinen duurt al gauw tien à vijftien jaar, twee keer zo lang als bouwen in weilanden. Dat maakt zulke bouwprojecten heel kwetsbaar. Als het zo lang duurt, doen zich tijdens de bouw altijd wel een of zelfs twee recessies voor. Dan wordt de uitvoering van de plannen weer uitgesteld of zelfs afgeblazen, bijvoorbeeld omdat financiers afhaken.”

Binnenstedelijk bouwen duurt al gauw twee keer zo lang als bouwen in weilanden Jan Fokkema directeur Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (Neprom)

Volgens Boelhouwer is ook al lang duidelijk dat bouwen binnen de stadsgrenzen de woningnood niet oplost. „Daar haal je nooit de benodigde 80.000 woningen per jaar mee. Daar komt bij dat uit alle onderzoeken blijkt dat veel mensen nog altijd het liefst wonen in eengezinswoningen en niet voor een half miljoen euro in een appartementje in een toren in de stad. Meer woningbouw buiten de stadsgrenzen is onontkoombaar.”

Als dat uitblijft, verdiept de woningcrisis zich verder, voorspelt Fokkema. „Het aantal afgegeven bouwvergunningen is al teruggelopen [van 77.000 in 2018] naar 55.000 in 2019. Sommigen wijten dit aan de stikstof- en PFAS-crisis, maar de neergaande trend was al eerder ingezet.” Hij verwacht dan ook dat het aantal nieuwbouwwoningen dit jaar weer daalt tot onder de 70.000.

‘Slechte timing’

Na de financiële crisis van 2008, die al gauw een economische crisis werd, nam het kabinet-Balkenende IV maatregelen om de Nederlandse bouw nog enigszins aan de gang te houden, zoals subsidies voor grondkosten en deeltijd-WW voor bouwvakkers. Maar met het aantreden van het kabinet-Rutte I ging het roer om, zegt Boelhouwer. „Na de eurocrisis van 2010 is het kabinet-Rutte I vol op de rem gaan staan. Mede op initiatief van het ministerie van Financiën en toezichthouder De Nederlandsche Bank werden de eisen voor hypotheken verhoogd en werd de hypotheekrenteaftrek beperkt.”

Nu had dit had allang moeten gebeuren, vindt Boelhouwer, „maar om het juist midden in een diepe crisis te doen was wel een heel slechte timing. Daarmee werd de woningnood definitief door de regering zelf geregisseerd”. Gevolg was dat de woningbouw verder terugliep en de huizenprijzen met 6 procent extra kelderden, heeft Boelhouwer berekend. De totale extra prijsdaling kwam eind 2013 uit op 15 procent.

Fokkema en zijn organisatie pleitten er in die periode voor om bijvoorbeeld geplande nieuwe koopwoningen om te zetten in huurwoningen, zoals tijdens de crisis van omstreeks 1980 was gebeurd. „Daar is niet op ingegaan. Integendeel, veel plannen werden mede onder druk van provincies uitgesteld of helemaal afgelast. In 2010 kondigde de gemeente Amsterdam zelfs een bouwstop aan.”

Stunten met dikke auto’s

Nu de streefaantallen voor nieuwbouwwoningen jaar in jaar uit niet worden gehaald, wordt door de overheid steeds meer een beroep gedaan op woningcorporaties om een bijdrage te leveren aan de leniging van de woningnood. Maar hun mogelijkheden om iets te betekenen voor woningzoekers zijn de afgelopen decennia door diezelfde overheid steeds verder beperkt.

Dit begon met de liberalisering van de woningmarkt en -bouw in de jaren negentig. In 1995 werden de woningcorporaties verzelfstandigd en de rijkssubsidies afgeschaft. Via de zogenaamde ‘bruteringsoperatie’ werden schulden van de corporaties bij het Rijk weggestreept tegen openstaande vorderingen en toekomstige subsidies. Hiermee werd de financiële band tussen de corporaties en de rijksoverheid grotendeels doorgesneden. Voortaan moesten de corporaties ‘zelf hun broek ophouden’.

Daar bleef het niet bij. In 2001 voorzag de rijksnota Wonen van de toenmalige staatssecretaris van Volkshuisvesting Johan Remkes (VVD) onder het motto ‘Mensen Wensen Wonen’ in een verdere liberalisering van de woningbouw en -markt. Sociale huurwoningen waren eigenlijk niet meer nodig, vond de regering, corporaties werden aangemoedigd die te verkopen. Ze mochten ook zelf koopwoningen gaan bouwen. De opbrengst konden ze ook gebruiken voor investeringen in hun huurwoningen.

Lees ook: Corporaties willen of kunnen niet meer

Zo brak voor corporaties in het begin van de 21ste eeuw een „puberteit” aan, zegt René Scherpenisse, directeur van de Tilburgse corporatie Tiwos, bestuurder bij corporatiekoepel Aedes en sinds 1984 werkzaam in de volkshuisvesting. „Eindelijk waren ze los van pa en ma, de overheid die ze altijd had aangestuurd. En dus zag je gedrag dat je bij pubers ziet. Corporaties gingen experimenteren en hun grenzen verkennen, sommige wilden bijdragen aan de maatschappij, andere gingen het verkeerde pad op en begonnen te stunten met derivaten, hoge salarissen en dikke auto’s.” De directeur van het Amsterdamse Rochdale reed rond in een Maserati en de kasbeheerder van Vestia speculeerde met derivaten, wat de corporatiesector uiteindelijk 2 miljard euro kostte.

De puberteit van de corporaties viel samen met een klacht die institutionele beleggers in 2007 indienden bij de Europese Commissie. Er was sprake van oneerlijke concurrentie en ongeoorloofde staatssteun aan de corporaties, vonden de beleggers. „Het was een soort perfect storm van omstandigheden”, zegt Scherpenisse. „De beeldvormende excessen die het idee voedden dat corporaties niet te veel ruimte moesten krijgen, de opkomst van liberaal gedachtengoed waarin de markt heilig werd verklaard, en marktpartijen die zich uitspraken tegen staatssteun voor corporaties. Dit hebben achtereenvolgende ministers aangegrepen om de volkshuisvesting uit te kleden.”

Wijken waar het echt niet leuk is

In 2010 werd het ministerie van VROM opgeheven – volkshuisvesting werd niet meer beschouwd als belangrijke overheidstaak. Drie jaar later voerde het kabinet-Rutte een verhuurderheffing voor corporaties in van 1,7 miljard euro. Het was een crisismaatregel, maar de heffing is nog altijd van kracht en opgelopen tot ongeveer 2 miljard euro. Boelhouwer: „De verhuurderheffing was een bizarre, puur ideologische maatregel: de regering wilde af van de sociale woningbouw. Nederland verkeert nu in de unieke positie dat de sociale sector de staat geld oplevert, terwijl de hypotheekrenteaftrek, een subsidie op koopwoningen, nog altijd ruimhartig is.” Fokkema wijst erop dat het ook niet makkelijk zal zijn de verhuurderheffing weer af te schaffen. „Twee miljard vind je niet zomaar op de rijksbegroting.”

In 2015 beperkte de nieuwe Woningwet de taken van corporaties tot beheer en bouw van sociale huurwoningen. „Een disciplinering van de sector, zo kun je die wet wel zien”, zegt Bob Witjes, woningmarktexpert van corporatiekoepel Aedes.

De combinatie van verhuurderheffing en beperking van taken deed de woningbouw door corporaties ineenstorten, zegt Boelhouwer. „De bouw van sociale huurwoningen daalde van bijna 34.000 in 2010 tot ongeveer 14.000 in 2018.” Marktpartijen compenseren dit niet, stelt Witjes van Aedes vast. Niet als het gaat om sociale huurwoningen (met een huur tot 720 euro), ook niet voor ‘middenhuurwoningen’ (met een huur van 720 tot 1.000 euro). „De markt heeft nu een aantal jaar alle ruimte gekregen om middenhuurwoningen te bouwen, maar er gebeurt niks. Ze vinden dat er niet genoeg geld mee te verdienen valt.”

Door het overheidsbeleid zagen veel corporaties zich ook gedwongen zich terug te trekken uit de stedelijke vernieuwing. Veel voormalige ‘vogelaarwijken’ – waar onder PvdA-minister Ella Vogelaar (2007-2008) in geïnvesteerd werd – zijn daardoor weer hard achteruitgegaan. Scherpenisse: „Corporaties mogen geen middenhuurwoningen meer aanbieden, ook niet in de vogelaarwijken, en de markt doet het niet omdat het rendement te laag is. Dus de gemiddelde leraar kan niks meer vinden in de grote steden. Daarmee verdwenen de middeninkomens uit de kwetsbare wijken. Er ontstaan nu wijken waar het echt niet leuk meer is.”

Bijkomend probleem is dat hierdoor het imago van de sociale sector kan verslechteren, zegt Scherpenisse. „Als we niet ingrijpen kunnen achterstandswijken ontstaan. Dat is een gevolg van de eenzijdige instroom van kwetsbare huishoudens. Die was te voorspellen, en is door de overheid bewust voor lief genomen.”

Energieneutraal

Terwijl het volkshuisvestingsbeleid zo nagenoeg is afgeschaft, stelt de overheid nog wel de regels vast waaraan bouwers en projectontwikkelaars moeten voldoen. Véél regels. De afgelopen jaren zijn er nog meer bijgekomen, voor duurzaamheid. Die zijn niet per se verkeerd, zegt Boelhouwer, „want gezien het feit dat een huis er al gauw twee eeuwen staat, zou het buitengewoon onverstandig zijn om huizen niet energieneutraal te maken”.

Ook Fokkema van de grote projectontwikkelaars vindt regels in het algemeen redelijk, maar het zijn er nu wel heel veel tegelijk, zegt hij. Steeds meer regels werken volgens hem vertragend of blokkeren zelfs de bouw. Dat maakt het extra moeilijk om betaalbare woningen te bouwen. „Amsterdam eist dat nieuwbouwcomplexen bestaan uit 40 procent sociale huurwoningen, 40 procent middelhoge huur en 20 procent koopwoningen. Het afgelopen jaar zijn verschillende bouwers daarom gestopt met projecten. Ze kunnen gewoonweg niet aan alle eisen tegelijk voldoen.”

De bouw heeft volgens Fokkema ook te maken met stijgende kosten. Bouwvakkers zijn weer schaars en daardoor weer duurder. „Daarnaast zijn de kosten gestegen door strikte eisen ten aanzien van energiegebruik en duurzaamheid.” Al met al schat hij de kostenstijging in de afgelopen vier jaar op 30 procent.

Ook de organisatie van de bouw speelt een rol, erkent hij. „Het is een ouderwetse bedrijfstak. Bij een beetje bouwproject zijn al gauw honderd partijen betrokken waarvan de activiteiten precies op elkaar moeten worden afgestemd. Dat brengt inefficiëntie met zich mee en daardoor ook hogere kosten.”

Alles moet tegelijk

Wat moet er nu gebeuren?

De coronacrisis heeft de onzekere toekomst van de woningbouw verder vergroot. „Het probleem wordt de nieuwbouw van woningen”, gelooft Boelhouwer. „Er wordt nu veel gebouwd in het dure segment. De verkoop van de dure appartementen wordt problematisch als het vertrouwen in de economie verdwijnt. En als er niet vooraf 70 procent van de woningen verkocht zijn, begint een bouwer niet aan de bouw. Dan moeten er nieuwe plannen worden gemaakt en ben je zo twee jaar verder.”

Ondanks de coronacrisis loopt de verkoop van nieuwe woningen in het middensegment op dit moment nog goed door, signaleert Fokkema. Daar is het tekort zo groot, dat potentiële kopers elke kans benutten om hun slag te slaan – ook als de toekomst wat minder zeker is. Toch vindt Fokkema dat centrale regie van de rijksoverheid in woningbouw hoognodig is om de productie in de komende jaren op niveau te krijgen en te houden.

„Het gaat niet zonder het Rijk”, zegt hij. „‘Centraal wat moet, decentraal wat kan’, de kreet waarmee de decentralisering van de woningbouw gepaard ging, was een armoedig uitgangspunt. Wij vragen al vijf jaar om een integrale visie waarin behalve woningbouw alle grote opgaven van nu zoals de energietransitie, waterbeheer, mobiliteit, nieuwe natuur een plaats krijgen. Die kun je vervolgens met alle betrokkenen – corporaties, marktpartijen, waterschappen enzovoort – verder uitwerken en in concrete plannen vertalen; dus niet vanuit een rijksdictaat. Maar we werden weggehoond. Jullie zitten nog vast in het oude denken, kregen we te horen.”

Het is hoog tijd voor een Zesde Nota Ruimtelijke Ordening, zegt Boelhouwer. „De problemen zijn te groot geworden om ze op te laten lossen door provincies en gemeentes. Er is een nieuwe, brede ruimtelijke visie van de rijksoverheid nodig. Hierin moet niet alleen woningbouw een plaats krijgen, maar ook energievoorzieningen, nieuwe natuur in plaats van landbouw en niet te vergeten het vernieuwde waterbeheer dat nodig is om de gevolgen van klimaatveranderingen op te vangen. En wat woningbouw betreft moet je niet doen alsof er maar één oplossing is, maar alles tegelijkertijd doen: steden verdichten, nieuwbouwwijken in het groen, kantoren transformeren tot woningen en tijdelijke woningen organiseren.”

We moeten geen vinexwijken 2.0 gaan bouwen, hoe goed die wijken ook zijn Jan Fokkema directeur van de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (Neprom)

Vrees voor schade aan het Nederlandse landschap is volgens hem niet nodig. „Zeker niet nu veel boeren gaan worden uitgekocht en emigreren. Nederland is niet vol: slechts een procent of 7 bestaat uit woongebieden en tweederde bestaat uit landbouwgrond waarvan in de toekomst minder nodig zal zijn. Door het slim combineren van woningbouw met nieuwe natuur kan Nederland juist mooier worden.” Voor dit alles is wel rijksbeleid nodig, vindt Boelhouwer.

Maar centrale regie in de woningbouw betekent voor Fokkema geen terugkeer naar de vinextijd. „We moeten geen vinexwijken 2.0 gaan bouwen, hoe goed die wijken ook zijn. We zijn tenslotte dertig jaar verder. Er is een nieuw soort buitenwijken nodig, compacter en grootstedelijker dan de vinexwijken uiteindelijk zijn geworden, en waar natuur en wonen op een nieuwe manier worden gecombineerd. Dat is de grote opgave van de toekomst en daar zal het Rijk ook in moeten investeren.”

Ook is het hoog tijd dat de bouw wordt gemoderniseerd, vindt Fokkema. „Woningbouw is nog te veel een ouderwetse bedrijfstak. Om de woningnood echt op te lossen, moet de bouw worden gerationaliseerd en geïndustrialiseerd. Het is onvermijdelijk dat er veel meer van gestandaardiseerde en geprefabriceerde elementen gebruik wordt gemaakt, waarbij dankzij moderne ict-technieken een grote mate van variatie en individualisering van woningen mogelijk is. Maar de broodnodige innovatie kan niet zonder langdurige stabiliteit in de woningbouw. Dit maakt anticyclisch overheidsbeleid in de woningbouw des te noodzakelijker.”

Scherpenisse van Aedes pleit voor een overheid die niet alleen de leiding neemt maar corporaties ook een ruimer toewijzingsregime toestaat, zodat zij betaalbare woningen aan meer mensen kunnen verhuren dan alleen aan de laagste inkomens. „Ook middeninkomens kunnen dan een plek vinden in de sociale sector.” Bestaande woningen moeten worden opgeknapt en er moeten veel nieuwe woningen worden gebouwd. Daarvoor is financïele ruimte nodig, zegt Scherpenisse.

Ondanks de verwachte grotere problemen in de woningbouw wegens de coronacrisis, is Fokkema gematigd optimistisch. „De grote vraag is of de regering heeft geleerd van de fouten die na de financiële crisis in 2008 zijn gemaakt. Daar heb ik goede hoop op, ik bespeur in ieder geval een veranderde houding van beleidsmakers. Begin maart nam een meerderheid van de Tweede Kamer een motie aan voor de heroprichting van het ministerie van VROM. Terug naar het verleden kan nooit de oplossing zijn. Maar tijdens het vele overleg dat we dezer dagen hebben met het ministerie, merk ik dat onze wensen niet langer worden genegeerd.”

PROFESSIONALS OVER DE WONINGMARKT

’Niemand ontkomt aan de financiële gevolgen van corona’ Rob van den Eijnden Foto privé-archief Naam: Rob van den Eijnden

Leeftijd: 56

Beroep: notaris en eigenaar bij online dienst NL Notariaat „In de onroerendgoedtrein, zoals ik het voor het gemak noem, zitten wij als notaris in de laatste wagon. Mensen die bij ons komen omdat ze een woning hebben weten te bemachtigen, hebben vaak al een weg vol obstakels en formaliteiten achter de rug. Het is net ganzenbord. Dat komt door de strengere hypotheeknormen, tegenwoordig kun je minder lenen dan voorheen. Veel koopstarters die bij ons langskomen, wonen langer bij hun ouders om geld te sparen. En vaak komen vader en moeder mee omdat zij een schenking doen. „Niemand ontkomt aan de financiële gevolgen van de coronacrisis. We moeten voorkomen dat daardoor de onroerendgoedtrein tot stilstand komt, want de woningmarkt is een belangrijke binnenlandse motor voor de economie. Ik weet dat de overheid allemaal financiële hulpmaatregelen heeft aangekondigd, maar aankondigen is iets anders dan uitvoeren. Die hulp moet zo snel mogelijk op gang komen. Alleen zo neem je financiële onzekerheid bij huizenzoekers weg en blijft de woningmarkt in beweging.” ‘De mensen die nu niet komen, komen straks alsnog’ Pieter van Santvoort Foto Gerard van Hal Naam: Pieter van Santvoort

Leeftijd: 45

Beroep: makelaar Van Santvoort Makelaars in Eindhoven „We zitten hier niet in de Randstad maar Eindhoven is wel een economisch sterke regio. Kijk alleen al naar ASML, dat bedrijf voegt jaarlijks duizend mensen toe aan onze bevolking. De gemeente heeft afgelopen jaar veel middeldure huurwoningen gebouwd, maar expats komen daar niet voor in aanmerking omdat ze te veel verdienen. Zij gaan op zoek naar koopwoningen, waardoor de prijzen hard stijgen.” „Het afgelopen jaar zijn de prijzen voor appartementen met 33 procent gestegen. Ik durf wel te zeggen dat op elk huis in de binnenstad van Eindhoven overboden wordt. Het aantal bezichtigingen is sinds de coronacrisis gehalveerd, maar nog altijd komen er 25 mensen kijken en kan er maar één het huis kopen.” „Corona of niet, de stad ontwikkelt zich door. De crisis zou op korte termijn voor een kleine prijsdip en andere problemen kunnen zorgen, maar ik denk – met de kennis van nu – dat dat tijdelijk is en dat alles zich gaat herstellen. De mensen die nu niet komen, komen straks alsnog. Er is simpelweg te veel vraag naar woningen.” ‘Er worden twee keer zoveel hypotheken afgesloten als normaal’ Michiel Lensink Foto privé-archief Naam: Michiel Lensink

Leeftijd: 49

Beroep: oprichter van online hypotheekadviseur Ikbenfrits.nl „In de eerste week van de coronamaatregelen zagen we een terugval, maar binnen een week zaten we weer op ons oude niveau. Nu worden er twee keer zoveel hypotheken afgesloten als normaal, zowel nieuwe afsluiters als oversluiters. Oversluiters denken: ‘nu of nooit’, omdat de rente oploopt. „Mensen doen er lang over om een huis te kopen. Tussen het eerste gesprek met ons en het moment dat ze daadwerkelijk kopen, zit soms wel acht maanden. Hun bod wordt simpelweg niet geaccepteerd. „Daardoor zien we dat mensen de grens opzoeken van wat ze mogen lenen. Ze weten niet goed wat ze moeten bieden, en in de steden resulteert dat altijd in de vraag: hoeveel moet ik overbieden? Als hun bod wordt geaccepteerd, slaat nog wel eens de twijfel toe. Hebben ze niet te veel geboden? „We zien ook regelmatig mensen die pas gaan kijken wat ze kunnen lenen nadat hun bod op een huis is geaccepteerd. Dat is niet handig. Duidelijkheid is zowel voor de koper als de verkoper fijn.” ‘Corona heeft van sommigen de inkomsten gedecimeerd’ Gert Jan Bakker Foto privé-archief Naam: Gert Jan Bakker

Leeftijd: 48

Beroep: huurconsulent bij !Woon Amsterdam „Ik heb alleen zicht op de Amsterdamse huurmarkt, maar die is dan ook het extreemst. Onlangs kwam ik op een verhuursite advertenties tegen voor tien kamertjes in een voormalige eensgezinswoning in Amsterdam. Ze hadden allemaal een oppervlakte van acht vierkante meter, de ruimte van een gemiddelde parkeerplek op straat, en werden verhuurd voor 700 euro per kamer per maand. Een belegger gaat daar 7.000 euro per maand opstrijken aan de verhuur. Een gezin kan daar niet tegenop kan bieden: het rendement is te hoog. „Je ziet schrijnende gevallen in Amsterdam. Vooral jongeren en studenten, die toch al weinig geld hebben, krijgen ermee te maken. Zelfs met een gewoon inkomen kun je een vrije huurwoning, met een huur van 1.200 euro per maand nauwelijks betalen. De coronacrisis heeft daar weinig aan veranderd. Weliswaar is Airbnb ingestort en zie je woningen nu op verhuursites worden aangeboden voor een paar maanden of een half jaar, maar nog steeds voor bedragen die onbetaalbaar zijn. „Voor huurders zijn dit onzekere tijden. Hun huurbescherming was al flink afgebouwd en veel van hen huren op de top van hun financiële kunnen. Corona heeft voor sommigen de inkomsten gedecimeerd. Een nieuwe woning vinden als je contract afloopt, is lastig in deze tijden. Ik verwacht dat deze situatie voor problemen gaat zorgen. Er komt wel een noodwet. Dat geeft een beetje uitstel, maar lost het probleem niet op.”

Een versie van dit artikel verscheen ook in NRC Handelsblad van 18 april 2020