Investoren kaufen in Berlin schmucke Altbauten, sanieren und vermieten sie an zahlungskräftige Bürger. Ein Bezirk hat genug von der Gentrifizierung und setzt sie mit einem dubiosen Brief unter Druck.

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Der Kampf um knappen Wohnraum und steigende Mieten in Berlin wird schon seit Längerem mit besonderer Härte geführt. Es kommt immer wieder zu Gewaltausbrüchen von Ortsansässigen gegen Neubürger. Jetzt mischt auch ein Berliner Stadtbezirk mit. Das Ziel: Investoren auszubremsen, die eventuell eine Sanierung planen und später die Miete erhöhen möchten. Die Methode erinnert an eine neue Form des Ablasshandels.

Es geht um den Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, und der Trick funktioniert so: Der Käufer einer Wohnimmobilie wird schriftlich darauf hingewiesen, dass die Gemeinde bei jeder Immobilien-Transaktion ein Vorkaufsrecht hat. Und dieses Recht werde aktuell geprüft. Der Käufer könne jedoch verhindern, dass ihm der Bezirk zuvorkommt – indem er innerhalb einer bestimmten Frist eine Abwendungsvereinbarung unterschreibe.

Darin sagt er unter anderem zu, auf die Aufteilung der Wohnungen in Teileigentum zu verzichten. Das ist jedoch längst nicht alles. Weiter heißt es in einem Schreiben des Bezirksamts, das der „Welt“ vorliegt: „Die Erwerberin verpflichtet sich, auf den Rückbau, auf Änderungen der baulichen Anlage in Gestalt energetischer Sanierungsmaßnahmen, (...), auf den Anbau von Balkonen sowie auf den An- bzw. Einbau eines Personenaufzugs zu verzichten.“ Bei einem Verstoß gegen diese Unterlassungserklärung drohe eine Vertragsstrafe in Höhe von einer halben Million Euro.

„Aus juristischer Sicht sportlich“

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Der Berliner Rechtsanwalt Uwe Bottermann von der Kanzlei Bottermann Khorrami sieht darin fast schon eine Nötigung: „Aus juristischer Sicht ist das sehr sportlich“, sagt er. Einer seiner Mandanten, ein Investor aus Singapur, habe vor Kurzem ein solches Schreiben erhalten. Geplant war der Kauf einer Wohnimmobilie in der Urbanstraße nahe dem Hermannplatz. Das Haus liegt in einem Milieuschutzgebiet, in dem ohnehin schon strenge Vorgaben für Umbau und Sanierung gelten. Der Brief vom Amt sorgte dann für Verwirrung.

Hier steigen die Preise rasant Eigentumswohnungen werden immer teurer. Die Preissteigerungen sind laut Bundesbank allein mit wirtschaftlichen Faktoren nicht mehr zu erklären. In sieben Städten steigen die Preise besonders stark. Quelle: N24

Bottermann zufolge gehen die Einschränkungen in der Abwendungsvereinbarung „maßgeblich über das hinaus, was die Rechtslage in einem Milieuschutzgebiet erlauben würde.“ In dem konkreten Fall hätte dies zum Beispiel sogar den Austausch von alten Elektroheizungen verboten. Der Anwalt riet den Käufern davon ab, die Erklärung zu unterschreiben. Es passierte: nichts.

„Tatsächlich fehlt dem Bezirk das Geld, um selbst eine solche Immobilie zu erwerben. Insofern ist das ein Bluff“, sagt Bottermann. Dennoch: Die Ankündigung, das Vorkaufsrecht zu prüfen, die strengen Formulierungen und Drohungen mit hohen Strafen, dürften viele Käufer verunsichern, glaubt der auf Immobilienrecht spezialisierte Anwalt. Zumindest eine Verzögerung bei der Kaufabwicklung könne die Folge sein.

Vorkaufsrecht gibt es aus einem bestimmten Grund

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Ursprünglich ist das Vorkaufsrecht ein altbekanntes Instrument und steht jeder Gemeinde in Deutschland zur Verfügung. Gedacht war es jedoch nicht dafür, um Käufer und Sanierer unter Druck zu setzen. Vielmehr soll die öffentliche Hand damit die Möglichkeit bekommen, das Grundstück oder einen Teil davon für Zwecke des Allgemeinwohls nutzen zu können.

Quelle: Infografik Die Welt

„Ein typisches Beispiel ist der Brückenpfeiler“, sagt Bottermann. „Wenn die Gemeinde etwa plant, in den nächsten Jahren eine Brücke zu errichten, und einen Teil des betreffenden Grundstücks dafür benötigt, kann sie im Fall einer Transaktion zugreifen.“ Der Berliner Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg nutze dieses Recht jetzt jedoch dafür, um Käufern weitere Einschränkungen abzuringen.

Hintergrund ist die Sorge vor weiter steigenden Mieten und einer Verdrängung alteingesessener Einwohner. In den Berliner Stadtteilen Friedrichshain und Kreuzberg sind Mieten und Kaufpreise in den vergangenen Jahren besonders stark angezogen. Die Gegend ist beliebt bei Studenten und anderen Zuwanderern, aber auch bei Investoren, die nach und nach viele Altbauten sanieren und teurer als vorher vermieten.

Berlin hinkt beim Neubau hinterher

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Verbände der Immobilienwirtschaft, aber auch der Deutsche Mieterbund, fordern einen schnellen Neubau von Wohnungen auf Brachflächen und am Stadtrand. Die neue rot-rot-grüne Landesregierung hat jedoch gleich nach Amtsantritt einige Neubauprojekte erst einmal auf Eis gelegt. Gleichzeitig tun sich die Bezirke schwer mit neuen Baugenehmigungen. Im vergangenen Jahr wurden in der Hauptstadt nur zwölf Prozent mehr neue Wohnungen genehmigt als im Jahr davor. Andere Städte sind schneller: In Hamburg betrug der Zuwachs an Baugenehmigungen 2016 rund 24 Prozent, in Köln waren es fast 22 Prozent.

Quelle: Infografik Die Welt

Die Drohung mit dem Vorkaufsrecht ist dem Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg jetzt offenbar nicht mehr genug. Möglicherweise ist der Bluff einfach zu leicht durchschaubar. Deshalb zieht man die behördlichen Daumenschrauben noch fester an. „Seit Neuestem ist der Bezirk offenbar auf die Idee gekommen, das städtische Vorkaufsrecht im Grundbuch als Auflassungsvormerkung zu sichern“, sagt Bottermann.

Das allerdings kann unangenehme Folgen haben. Denn wenn noch keine Finanzierung vereinbart wurde, platziert sich der Bezirk damit auf dem zweiten Rang im Grundbuch. Die finanzierende Bank landet dahinter auf Platz drei. „Das dürften viele Finanzinstitute aber nicht akzeptieren“, sagt Bottermann. Statt eines Bluffs also eine Verzögerungstaktik. Die könnte wirken.