Die Preise für Wohneigentum steigen weiter. Vor allem in den Großstädten Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf. Aber auch auf dem Land. Ein Grund für die boomende Nachfrage sind die niedrigen Zinsen.

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Es ist erst wenige Wochen her, da lobte Bundesbauminister Horst Seehofer (CSU) das vor gut einem Jahr eingeführte Baukindergeld in höchsten Tönen: „Das Baukindergeld ist ein echter Renner“, teilte Seehofer mit. „Mit dem Baukindergeld entlasten wir den Mietwohnungsmarkt in Deutschland und schaffen für die Familien langfristig eine solide Altersvorsorge.“

Für die gut 135.000 Antragsteller dürfte das auch zutreffen. Doch eine Entlastung des Mietwohnungsmarktes insgesamt ist bisher kaum messbar.

Das jedenfalls geht aus einer aktuellen Untersuchung des IW Köln hervor, in der die Wohneigentumsbildung in Deutschland unter die Lupe genommen wurde. Entscheidend ist demzufolge weniger, wie viel Geld für die monatliche Rate aus Zins und Tilgung zur Verfügung steht. Sondern wie hoch die Ersparnisse vor dem Kauf sind.

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Trotz niedriger Zinsen und steigender Einkommen stagniert die Wohneigentumsquote. Seit bald zehn Jahren verharrt sie bei 45 Prozent, bezogen auf die Haushalte. In den unteren Einkommensgruppen verzeichnet das IW Köln sogar einen Rückgang, obwohl auch für diese eine monatliche Rate aus einem niedrigen Zins und einer mittelgroßen Tilgung erschwinglich sein sollte.

Für die Kölner Forscher hat die Kaufzurückhaltung deshalb einen anderen Grund: „Letztlich dürften die Anforderungen an das Eigenkapital eine wesentliche Begründung für diese Entwicklung darstellen“, heißt es in der Studie. „Nur wer genügend Kapital hat, um mindestens die Erwerbsnebenkosten zu stemmen und am besten auch noch Eigenkapital in die Finanzierung einbringen kann, erhält Zugang zum Wohneigentumsmarkt.“

Mit den steigenden Preisen steigen die hierzulande aber auch besonders hohen Kaufnebenkosten. Die Bundesländer verlangen hohe Grunderwerbsteuern, die Makler ihre Courtage, Notare ein Honorar, das Grundbuchamt eine Gebühr. Die Finanzschwelle zum Eigenheim wird immer höher.

Quelle: Infografik WELT

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Allerdings hilft es nicht, allein den steigenden Preisen die Schuld für die stagnierende Wohneigentumsquote zu geben. Das IW Köln beschreibt zunächst eine ganze Reihe anderer Ursachen. Einer der wichtigsten ist dabei: Der klassische deutsche Häuslebauer stirbt aus. Beziehungsweise: Er wandert in die Stadt.

Quelle: Infografik WELT

„Im Mittel erwerben jährlich dreimal mehr Haushalte Wohneigentum in einer Gemeinde mit weniger als 100.000 Einwohnern als in größeren Gemeinden“, stellen die Forscher fest. Da nun aber immer mehr Menschen in diese größeren Städte ziehen, gehe der Anteil der Ersterwerber allein schon deshalb zurück.

Ein weiterer Grund sei der Trend zum Singledasein. Im Jahr 1991 waren knapp zwölf der 35 Millionen Privathaushalte Einpersonenhaushalte – ein Anteil von rund 34 Prozent. Seit nunmehr zehn Jahren jedoch liegt der Singleanteil bei 40 Prozent, im Jahr 2017 und 2018 bereits bei 42 Prozent.

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Paare und Familien mit Kindern jedoch neigen eher zur Wohneigentumsbildung. Und dann trage auch noch die zunehmende Akademisierung dazu bei, dass junge Leute immer später eine eigene Wohnung kaufen könnten. Wer studiert, steigt später ins Berufsleben ein und hat auch später das nötige Eigenkapital zusammen.

In vielen Haushalten reicht das Ersparte nicht mehr

Und schließlich: Auch die Zuwanderung aus dem europäischen Ausland drückt auf die Quote: „Bei den Zugewanderten handelt es sich zu einem gewissen Teil um junge Haushalte in den unteren Einkommensquintilen“, so das IW Köln. „Diese wohnen bis zum Aufbau eines ausreichenden Kapitalstocks als Mieter – die Wohneigentumsquote sinkt in diesen Gruppen also zuwanderungsbedingt.“

Aus welchem Grund auch immer – anders als früher reicht bei vielen Haushalten das Ersparte nicht mehr. Eine nähere Betrachtung des Zeitraums von 2007 bis 2012 zeige deutlich: „Die Eigenkapitalanforderungen sind in dieser Periode stärker angestiegen als das Vermögen der jungen Mieterhaushalte.“

Zu Beginn dieser Phase hätten 16 Prozent der 25- bis 29-Jährigen die Eigenkapitalanforderungen für den Erwerb einer Eigentumswohnung erfüllt. Am Ende jedoch, im Jahr 2012, seien es nur noch sieben Prozent gewesen. „Auch in den nächsthöheren Altersgruppe ging dieser Anteil deutlich zurück.“

Quelle: Infografik WELT

„Mehr als in anderen Ländern ist das Wohneigentum in Deutschland eine Frage des Einkommens, die Unterschiede zwischen den Einkommensgruppen sind erheblich“, stellen die Kölner fest. Doch auch das vorhandene Vermögen wird immer wichtiger. Hier berechneten die Forscher auch den Einfluss, den das Vermögen der Eltern auf die Eigentumsbildung ihrer Kinder hat.

Seit einigen Jahren nehme dieser wieder deutlich zu – wegen der steigenden Preise: „Gerade in diesen Phasen kann eine finanzielle Unterstützung für potenzielle Ersterwerber das Zünglein an der Waage sein, das darüber entscheidet, eine Immobilie zu erwerben oder nicht.“

Nur mithilfe der Eltern schaffen es immer mehr junge Haushalte noch, über die Eigenkapitalschwelle zu springen. „Damit wird Vermögen zunehmend vererbt oder aber bleibt den ohnehin schon starken Einkommensgruppen vorbehalten“, so die IW-Experten. „Dies beinhaltet einen sozialen Konflikt, denn damit könnten sich die Vermögensunterschiede festigen.“

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Michael Voigtländer, Immobilienexperte des IW Köln, rät der Politik schon seit Jahren, etwas gegen die hohen Kaufnebenkosten zu tun, damit nicht nur jene eine Immobilie kaufen können, die 60.000 Euro und mehr auf der hohen Kante haben.

„Staatliche Kreditgarantien für Käufer wären prinzipiell eine Möglichkeit, die Eigenkapitalanforderungen für die Finanzierung abzusenken“, so Voigtländer. „Bereits heute vergibt etwa die landeseigene Förderbank in Schleswig-Holstein Nachrangdarlehen. Ein solches Modell ließe sich auch bundesweit anwenden, und dann beispielsweise eingeschränkt für Erstkäuferhaushalte.“

„Bei der Grunderwerbsteuer gab es schon viele Vorschläge, nur leider erscheint eine wenigstens teilweise steuerliche Entlastung selbst für Normalverdiener und Selbstnutzer aus politischen Gründen nicht umsetzbar zu sein.“ Voigtländer sieht bei diesem Thema Vorbilder im Ausland: „Für interessant halte ich das britische Modell, eine Kombination aus Freibeträgen und Stufentarif.

Dabei ist der Steuersatz nach Kaufpreisklassen gestaffelt – was einen Mitnahmeeffekt für Käufer einer teuren Villa verhindert. Zudem könnte es einen Freibetrag geben, beispielsweise für bestimmte Einkommensklassen oder bis zu einem bestimmten Kaufpreis.“ Doch alle Versuche, die Grunderwerbsteuer für Erstkäufer oder einkommensschwache Haushalte zu senken, scheiterten bisher am Widerstand der Länder. Auch der Bund weigert sich, einen finanziellen Ausgleich zu schaffen.

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Eine weitere Möglichkeit: Der Bundesbauminister vergibt noch mehr Baukindergeld. Denn laut Immobilien-Branchenverband IVD trägt der Zuschuss in Höhe von 1200 Euro pro Jahr und Kind für eine Dauer von zehn Jahren eben doch zur Eigentumsbildung bei.

„Zum Beispiel erhöht sich die durchschnittliche Erschwinglichkeit von Eigentumswohnungen mit der Förderung durch das Baukindergeld bei einem Kind um rund 43,3 Prozent“, teilte der Verband mit. Bei zwei Kindern steige die Erschwinglichkeit sogar um 91,2 Prozent. Der Verband plädiert deshalb dafür, das Baukindergeld auch über 2022 hinaus zu zahlen.