Tema crucial nas grandes cidades, a habitação é alvo de constantes debates e embates, com os respectivos fluxos sociais e financeiros (ou financeiros e sociais). Na actual conjuntura, e olhando para as duas grandes urbes, Lisboa e Porto, o enfoque tem estado na questão da oferta de habitação para residentes permanentes e para turistas, com destaque para o grande crescimento do alojamento local (AL), tendo como pano de fundo o elevado preço das rendas. O tema, complexo, requer pensar no caminho percorrido até aqui, com uma reduzida oferta de imóveis para arrendamento tradicional, rendas elevadas, e crescimento da oferta do alojamento para turistas.

Em grandes números, é possível ver que o índice de preços da habitação, calculado pelo Instituto Nacional de Estatística (INE) aumentou 24,8% desde o segundo trimestre de 2013, data em que atingiu o mínimo da série, iniciada em 2009. Entre 1991 e 2011, a população residente no centro histórico do Porto caiu para mais de metade (em 2011 eram 9334 indivíduos) e a do centro histórico de Lisboa 34% (para cerca de 47.000). O Índice de Rendas Residenciais, da Confidencial Imobiliário, mostra, nos mesmos quatro anos, um aumento de 34 % nos preços em Lisboa e de apenas 3% no Porto.

Sónia Alves, especialista em ambiente urbano e investigadora de pós-doutoramento no Instituto de Ciências Sociais (ICS) da Universidade de Lisboa, entende que as razões do desequilíbrio actual entre os dois tipos de alojamento vêm de longe. “As políticas públicas que foram implementadas ao longo das últimas décadas contribuíram para o desequilíbrio entre a oferta de habitação para arrendamento/compra e de ocupação permanente/temporária”, destacando que as decisões políticas, ao longo de um ciclo de 25 anos, foram no sentido de apoiar sobretudo os empréstimos bancários para a construção e aquisição de nova habitação, em vez da reabilitação e do arrendamento.

O resultado, nos dias de hoje, é haver dificuldades em alugar casas, com destaque para Lisboa, com preços comportáveis para cidadãos nacionais. Aqui, a secretária de Estado do Turismo, Ana Mendes Godinho, diz ser redutor, e até mesmo errado, afirmar que o alojamento local (AL) está na base dos males do valor das rendas nas cidades. De acordo com a governante, há todo um outro conjunto de factores ligados a esta questão, como um maior fluxo de investimentos estrangeiros, e o efeito da alteração da lei das rendas. Recordando que há poucos anos os centros históricos de Lisboa e Porto estavam esvaziados e hoje recuperaram um novo fôlego com o turismo – posição partilhada pela Associação de Hotelaria de Portugal – afirma que a ideia de que o AL está a fazer subir os valores dos arrendamentos é “demagógica” e “simplista” e que surge porque este elemento da oferta é “a face mais visível das mudanças” que ocorreram nas cidades.

Destacando que as zonas de grande pressão do AL estão circunscritas a duas ou três freguesias em Lisboa e Porto, a governante não deixa de sublinhar que é preciso “acompanhar a evolução do que vai acontecendo e ir encontrando mecanismos que permitam a sã convivência entre as várias realidades”.

Numa altura em que se preparam alterações à lei que regula o AL, a Associação de Hotelaria de Portugal (AHP), pela voz da sua presidente executiva, Cristina Siza Vieira, defende que há vários instrumentos que podem ser usados para estimular os arrendamentos de longa duração e recorda que já propôs mudanças no AL, como a distinção entre quem aluga apartamentos esporadicamente ou de forma permanente.

Por parte do executivo, a secretária de Estado do Turismo recorda a recente criação da nova secretaria de Estado da Habitação, tutelada pela arquitecta Ana Pinho, e que a entrada de mais imóveis no mercado de arrendamento é “uma prioridade do Governo”.

No que toca ao AL, o presidente da Confederação Portuguesa da Construção e do Imobiliário (CPCI), Reis Campos, defende que este e o arrendamento tradicional “são duas realidades distintas que terão, necessariamente, de coexistir à semelhança do que sucede na maioria das cidades europeias”, e que “não são, nem têm de ser alternativas”, e o equilíbrio depende “da criação de condições que permitam o regular funcionamento do mercado”.

Sónia Alves, do ICS, destaca o uso de “instrumentos de tipo fiscal para apoiar o arrendamento de longa duração e para penalizar a subutilização e abandono dos imóveis”.

Ao nível do licenciamento urbanístico refere “a cedência de terrenos ou edifícios para a execução de programas de habitação cujos fogos se destinem ao arrendamento nos regimes de renda apoiada ou de renda condicionada e a proibição da instalação de novos hotéis e alojamentos turísticos em áreas onde estes estão já sobre representados”. E ainda “a obrigatoriedade da inclusão de habitação para arrendamento em novas áreas de expansão ou de requalificação habitacional”.

Já o líder da CPCI também destaca a importância da fiscalidade, que é bem mais elevada no arrendamento permanente face à do alojamento, e travão à captação de investimento para o arrendamento tradicional. Mas também alerta para a necessidade de se apoiar o acesso ao financiamento de particulares que pretendam realizar obras de reabilitação das suas casas e, assim, aumentar a oferta de habitações no arrendamento.

Francisco Carballo-Cruz, professor de Economia da Universidade do Minho, entende que “ dinâmica do mercado irá dificultar a implementação de políticas públicas que limitem os efeitos indesejados”. Em termos de quantidade da oferta, entende que “as políticas de restrição da expansão do alojamento local ou de reserva de oferta para residentes podem resolver parte do problema, mas irão provocar distorções no mercado” e, neste domínio, considera que “seria mais adequado expandir localmente a oferta de habitação de promoção ou com regulação pública para determinados grupos de residentes e/ou incentivar a descentralização da oferta de alojamento local”.

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O objectivo final, esse, deve ser o de procurar uma harmonia entre residentes de longo e curto prazo, entre locais e visitantes. Com isso, evitar riscos como o identificado por Sónia Alves, com centros históricos mais bonitos, “mas possivelmente mais desinteressantes, sem a sua população original e sem as actividades que lhe davam um cunho distintivo”. Francisco Carballo-Cruz acredita que o processo de reabilitação de propriedades continuará nos próximos anos, e que os efeitos positivos “ver-se-ão contrabalançados por efeitos negativos de carácter económico, nomeadamente o aumento significativo das rendas, e social, designadamente a expulsão de residentes, especialmente dos mais vulneráveis”.

O grande desafio, diz Ana Mendes Godinho, é a gestão inteligente dos territórios, e “desenvolver, cada vez mais, projectos e infra-estruturas a pensar nas pessoas” que usufruem os territórios. Um exemplo é da gestão dos transportes públicos, que tem de ser feita tendo em conta residentes e visitantes e minimizar tensões de carga. Para esta responsável, é preciso “que o turismo seja incorporado na cidade como uma parte dela própria”, enquanto factor positivo, nomeadamente com novas centralidades (como o Beato e a Ajuda, em Lisboa) e menos concentrações.

“Há tensões e desafios que a gestão articulada das várias necessidades nas cidades coloca”, destaca a responsável da AHP, Cristina Siza Vieira, afirmando que deve ser encontrado “um modelo que permita monitorizar o volume de turistas versus capacidade de alojamento vs capacidade de habitação vs capacidade das infra-estruturas, designadamente de transporte, aeroportuária, segurança e higiene urbana”. E que a expectativa é a de que Porto e Lisboa continuem “a ter a capacidade de atracção de turistas, visitantes e residentes que hoje têm”.