De Bellavista in Den Haag, van kantoorgebouw omgetoverd tot woontoren. Beeld Freek van den Bergh / de Volkskrant

Vastgoedman Harry Hilders knikt goedkeurend als hij het parkeerterrein van winkelcentrum De Stede in Den Haag wil oprijden en direct ziet dat hij kansloos is voor een plekje. Hij kijkt door zijn montuurloze bril in de achteruitkijkspiegel en keert zijn blauwe BMW. Zo mag hij het graag zien. Een volle parkeerplek is een goed teken.

Dat betekent dat de winkels publiek trekken, dat ze omzet draaien en dus hem als eigenaar aan het einde van de maand keurig de huur kunnen overmaken. Maar het betekent ook dat het een aantrekkelijke buurt is. Dat mensen er graag komen en wonen, in de sociale huurwoningen boven de winkels die ook van hem zijn, en die ook nog eens verduurzaamd zijn.

Want dat vindt de 56-jarige Hilders ook belangrijk. Hij heeft vorig jaar het hele wooncomplex gerenoveerd. Dubbel glas, nieuwe kozijnen, isoleren, aansluiting op aardwarmte; dat werk. Door de hele operatie veranderde het energielabel van de huizen van een schamele G naar B. Een flinke investering, maar op lange termijn krijgt hij dat er wel weer uit. De bewoners betalen iets meer huur, waardoor de inkomsten voor Hilders stijgen, maar ze besparen op hun energiekosten, waardoor ze totaal minder betalen.

Het is een misvatting dat aan sociale huur niet te verdienen valt. Een groot deel van zijn woningportefeuille is sociale huur en daar haalt hij een prima rendement mee. Dan moet je dus wel geduld hebben. Een horizon van dertig jaar? Geen probleem. Hij denkt altijd aan de lange termijn. Even snel iets kopen, huurders zoeken, hop, doorschuiven naar een ander en zo een klapper maken? Dat is niet voor Hilders.

Zo is hij de afgelopen jaren uitgegroeid tot een van de grootste particuliere woningbezitters van Nederland, met een bezit van 5.500 woningen volgens gegevens van het Kadaster, met een geschatte waarde van dik 880 miljoen euro. Van Den Haag, Veldhoven, Groesbeek, Almelo, Emmen, Spijkenisse tot Groningen; door heel Nederland heeft hij naast de enorme verzameling woningen ook nog winkels en kantoren. Hij is niet heel kieskeurig als het om locatiekeuze gaat, behalve wat betreft Groningen. Daar zit hij heel bewust. Met die stad, waar hij studeerde en bij studentvereniging Vindicat vrienden voor het leven maakte, heeft hij een speciale band.

En als hij dan weer eens rondrijdt en ziet dat zijn bezit er mooi bij ligt, de winkels vol zijn, de markt druk is en de parkeerplaatsen bezet, parkeert hij zijn auto zonder morren een paar straten verderop.

Hij hoeft helemaal niet op te vallen. Liever niet zelfs. Laat hem maar lekker in stilte zijn vastgoedimperium bestieren. Daarom geeft hij ook nooit interviews en zijn er op twee of drie kiekjes na geen foto’s van hem te vinden op internet.

Collega-vastgoedbazen en bekenden weten ook dat Hilders geen polonaise aan zijn lijf wil. Hen benaderen met vragen over hem heeft weinig zin. ‘Ik ken Harry al heel lang en weet dat hij het liefst onder de radar blijft. Dat wil ik respecteren’, mailt Roger Lips. Alleen anoniem willen sommigen wel iets zeggen. Samen schetsen deze bekenden en zakenpartners dit portret van de schuwe ondernemer.

Hilders was graag tot in lengte van dagen uit de schijnwerpers gebleven. Maar in 2007 was het gedaan met zijn bestaan in de schaduw. Toen stonden de kranten ineens vol over de Haagse vastgoedondernemer Harry Hilders. Hij was een van de tientallen verdachten in de grote fraudezaak rondom vastgoed Bouwfonds en het Philips Pensioenfonds. ‘OM verdenkt Harry H. van omkoping Will F.’

Die Harry, dat was hij dus en Will, was Will Frencken, een voormalig directeur van de vastgoedtak van het Philips Pensioenfonds. Een paar jaar lang had Frencken een cruciale positie bekleed. Hij besloot van wie het pensioenfonds van Philips vastgoed kocht en aan wie er vastgoed werd verkocht. Zonder toestemming van Will werd er geen steen van het Philips Pensioenfonds verschoven, en ondertussen vulde hij zijn eigen zakken.

Schikking

Volgens het Openbaar Ministerie had ook Hilders hem miljoenen toegestopt, om mooie vastgoeddeals te krijgen. Uiteindelijk hoefde Hilders niet voor de rechter te verschijnen. Er waren zoveel verdachten dat justitie keuzes moest maken en omdat het bij Hilders volgens het Openbaar Ministerie om ‘enkelvoudige’ omkoping ging, kreeg hij een schikking aangeboden.

Die kans pakte Hilders aan. Hij schikte de zaak met justitie voor 14 miljoen euro en een taakstraf en maakte 25,5 miljoen euro schadevergoeding over aan Philips.

Maar tegen zijn collega’s in het vastgoed zegt hij tot op heden dat hij Frencken nooit heeft omgekocht, ondanks de schikking. Ja, de man stak in totaal miljoenen in zijn zak, maar die kwamen niet van hem, vertelt hij hen dan.

En dan legt Hilders uit dat hij natuurlijk niet kon controleren wat de makelaar deed met de provisie die hij hem betaalde. Misschien kwam daarvan wel een deel bij Frencken terecht. En door die schikking kon hij wel door met zijn leven, anders had hij de tent wel direct kunnen sluiten.

De woningen van Hilders boven winkelcentrum De Stede in Den Haag. Beeld Freek van den Bergh / de Volkskrant

Maar goed, sindsdien was het dus wel gedaan met zijn anonimiteit. Hij werd zelfs een heel hoofdstuk in de bestseller De Vastgoedfraude, het boek over de affaire. Er verschenen portretten in de krant en toen wist hij ook weer waarom hij de pers altijd had gemeden. Die schreven maar wat. Zoals die ene keer toen het verleden van zijn allang overleden vader Harry Hilders senior, ook een vastgoedman, werd opgerakeld en hij werd neergezet als de krottenkoning van Den Haag. Iedereen schreef dat over, alsof het een feit was. Stond zijn vader ineens te boek als een beruchte huisjesmelker, terwijl hij gewoon een uitstekende portefeuille vastgoed had.

Wat overigens niet betekent dat Hilders junior z’n eigen imperium in de schoot geworpen kreeg door zijn vader. Nee, hij heeft het allemaal zelf gedaan. Een pandje kopen, opknappen en verkopen. Vervolgens twee pandjes kopen, opknappen, één verkopen en één verhuren. Een bovenhuisje aan de Parallelweg in Den Haag als start. En dat blijven doen, zodat de portefeuille langzaam groeide. Zo ingewikkeld is het allemaal niet, dat vastgoed.

Op de hoogte

Je moet natuurlijk wel goed op de hoogte zijn van de ontwikkelingen in de markt. De demografische ontwikkelingen. De plannen van de overheid. En je moet voortdurend op zoek zijn naar kansen. Wie wil wat verkopen? En zelf blijven volhouden als je bijvoorbeeld een pand van een winkelier wil kopen. Daar is hij goed in. Stug volhouden.

Nu hij zo groot is, komen partijen ook naar hem toe. Maar in zijn begintijd ging hij gerust wéér op de koffie bij die ene partij van wie hij een pand wilde kopen. Ze moeten je het ook gunnen. Het is simpel. Je moet je informatie op orde hebben. En dat lukt alleen maar met hard werken.

Natuurlijk heeft Hilders ook mazzel gehad, zeggen ze in de vastgoedwereld. Dat gedoe met justitie was uiteraard heel vervelend voor hem. En er was ook eigenlijk niemand die hem dat gunde, want Hilders stond altijd bekend als enorm aimabel. Gewoon een goeie vent, en dat konden ze niet van iedereen zeggen in de vastgoedwereld. Dat iedereen je met de nek aankijkt op bijvoorbeeld de hockeyclub doet zeer, maar aan het eind werd hij de winnaar. Met dank aan justitie.

In de verkoop

Ja, dat weten ze bij justitie ook, dat ze Hilders onbewust een flinke zet hebben gegeven. Want toen hij in 2007 in de ellende terechtkwam, begon hij zijn imperium flink af te bouwen. Noodgedwongen. Hij moest zijn schikking betalen en de banken die hem altijd zo ruim hadden gefinancierd, deden ineens moeilijk. Dus deed Hilders voor honderden miljoenen aan vastgoed in de verkoop.

Laat dat nou net het goede moment zijn geweest, 2007. Vlak voor de crisis uitbrak en de waarde van vastgoed in rap tempo kelderde, was hij al van veel van zijn spullen af en hartstikke liquide, zoals ze dat in de vastgoedwereld noemen. En toen al die anderen in de jaren daarna van hun stenen afwilden, wisten ze bij wie ze moesten zijn. Dus zo kon Hilders zijn slag slaan, tegen geweldige prijzen.

Nu kan hij alweer jaren doen wat hij zo graag doet. Ironisch genoeg waren het juist lokale gemeenten die hem na het akkefietje met justitie weer wisten te vinden. Zo vernieuwde hij de afgelopen jaren een winkelcentrum in Emmen en mocht hij ook op Almelo zijn vastgoedvisie loslaten.

Want het is een hartstikke leuk vak. Echt ondernemen. Nee, hij kan niet zoals die grote institutionele beleggers ergens geld in steken, maandelijks de huur opstrijken en dan achteroverleunen. Dat levert niet genoeg rendement op. Mannen zoals hij moeten echt ondernemen. Iets kopen, verbouwen en verduurzamen en zo waarde toevoegen.

Echt trots

Dat deed hij bijvoorbeeld in 2017 met het verbouwen van een kantoorgebouw in Den Haag tot een appartementencomplex. Dat is nou zo’n project waar Hilders echt trots op is. Eerst liet hij alles uitrekenen en toen kon de verbouwing beginnen. Hop, de hele gevel ging eraf, zodat de boel lichter werd en er twee verdiepingen bovenop konden worden gebouwd. Toen kwam er een nieuwe gevel en daar werden balkons aangeplakt. Uiteindelijk maakte Hilders er zo een luxe woontoren van en kreeg het ding de naam Bellavista. Zoiets wil hij nu ook in Leiden gaan doen. Aan dat plan zit hij druk te schaven.

Zo staat hij bij z’n collega’s bekend. Als een echte rekenmeester. Hij studeerde niet voor niets bedrijfskunde. Een spreadsheet maken en alles uitrekenen. Een controlfreak, noemen zijn collega’s hem. Er gaat geen paperclip de deur uit zonder toestemming van Harry, zeggen ze dan voor de grap. Nee, hij laat niets aan het toeval over en puur op gevoel iets kopen is ook niks voor hem. Voor Hilders geen zogeheten trophy assets, opvallende of iconische gebouwen, waar je dan tijdens het langsrijden achteloos over kunt zeggen dat ze van jou zijn.

Zijn portefeuille heeft nietszeggende kantoren en wooncomplexen, die anderen ronduit lelijk noemen, maar waar hij het rendement in ziet en dus de lol. Ach, dat past ook gewoon bij hoe hij is. Verwacht van hem ook geen wilde uitspattingen. Hij hoeft niet te pronken met een nog duurdere auto of een jongere, nieuwe vrouw.

Hij is al tientallen jaren samen met zijn vrouw en gezin. Hij zou zich een veel groter, opvallender huis kunnen veroorloven dan zijn monumentale boerderij in Zuid-Holland, maar waarom zou hij? Al is hij wel een beetje veranderd door dat hele gedoe met justitie. Hij veroorlooft zichzelf iets meer plezier; wat vaker op reis, racen en zeilen, dat werk.

En hij heeft recent besloten om er een punt achter te zetten. Hij gaat ermee stoppen, met het vastgoed. Al zijn aandelen doet hij over aan zijn familie en de huidige directie blijft het bedrijf leiden. Natuurlijk kunnen ze hem nog wel eens bellen voor advies ofzo. Hij zal heus nog wel aanwippen op de zaak, maar hij gaat zich richten op goede doelen en zijn hobby’s.

Hij laat nu zelfs voor het eerst van zijn leven een zeilboot bouwen.