O Banco de Portugal está preocupado com a evolução da concessão de crédito às famílias e decidiu, assim, recomendar aos bancos a imposição de limites a alguns dos critérios usados na avaliação de solvabilidade dos clientes. Em causa estão três medidas preventivas da iniciativa do regulador a aplicar nos novos contratos de crédito. Em concreto, a criação de limites para o rácio entre o montante do financiamento face ao valor do imóvel que serve de garantia (LTV), o estabelecimento de um teto máximo para o rácio entre os encargos com créditos e o rendimento familiar, bem como uma limitação à maturidade dos empréstimos.

A recomendação do Banco de Portugal irá abranger a concessão de novos créditos à habitação, créditos com garantia hipotecária ou equivalente e créditos ao consumo que sejam celebrados a partir de julho deste ano. “Esta medida macroprudencial é aplicável aos contratos celebrados a partir de 1 de julho de 2018 e abrange todas as instituições de crédito e sociedades financeiras, com sede ou sucursal em território nacional, autorizadas a conceder este tipo de crédito em Portugal”, especifica a entidade liderada por Carlos Costa a propósito destas novas medidas, em comunicado.

Esta iniciativa surge no seguimento de um alerta já dado pelo Banco de Portugal em que revelava preocupação face à evolução da concessão de crédito. No início de dezembro, a instituição liderada por Carlos Costa deu conta disso no Relatório de Estabilidade Financeira, referindo estar a ponderar apertar os critérios de avaliação por parte dos bancos na concessão de crédito, perante os riscos que essa situação poderia acarretar para o sistema financeiro português.

“É fundamental que as instituições financeiras continuem a avaliar adequadamente e de forma prospetiva a capacidade de crédito dos mutuários, evitando a assunção de riscos excessivos nos novos fluxos de crédito, nomeadamente no crédito à habitação”, dizia o Banco de Portugal nessa ocasião. “A este propósito, o Banco de Portugal pondera adotar medidas com vista ao reforço da avaliação, pelas instituições de crédito, da capacidade creditícia dos mutuários particulares“, complementava assim o regulador do sistema financeiro português.

"Recomendação procura garantir com esta medida que as instituições de crédito e as sociedades financeiras não assumem riscos excessivos na concessão de novo crédito e que os mutuários têm acesso a financiamento sustentável.” Banco de Portugal

Agora, o Banco de Portugal vem concretizar e justificar a iniciativa, com o “contexto propício à redução adicional do grau de restritividade dos critérios de concessão de crédito, caracterizado por taxas de juro em níveis historicamente baixos, recuperação económica e subida nos preços do imobiliário”, acrescentando que “procura garantir com esta medida que as instituições de crédito e as sociedades financeiras não assumem riscos excessivos na concessão de novo crédito e que os mutuários têm acesso a financiamento sustentável”, refere em comunicado.

Esclarece ainda que “a medida é adotada pelo Banco de Portugal sob a forma de Recomendação, tendo por base o princípio de ‘cumprimento ou explicação'”, e que “as instituições visadas deverão respeitar os limites aplicados; caso contrário, terão de justificar. O Banco de Portugal avaliará a adequação das justificações apresentadas pelas instituições.

Três novos limites no crédito às famílias

De modo a prevenir eventuais riscos futuros que possam vir a ter um efeito não só sobre os consumidores e os bancos e alastrar à economia em geral, o regulador decidiu recomendar a aplicação de três tipos de limites aos critérios exigidos para dar crédito às famílias

LTV limitados a 90%

A primeira medida tem como alvo o rácio entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel dado em garantia (LTV), com a imposição de limites diferenciados consoante o crédito à habitação em causa. No que respeita ao crédito à habitação própria e permanente, o limite para este indicador é de 90%. No caso dos créditos com outras finalidades que não habitação própria e permanente, o teto é de 80%, enquanto nos créditos para aquisição de imóveis detidos pelas instituições e para contratos de locação financeira imobiliária, o limite é de 100%.

Taxa de esforço até 50%

A taxa de esforço associada ao contrato de crédito é outro dos alvos da imposição de limites. Será de 50%, para o rácio entre o montante da prestação mensal calculada com todos os empréstimos do mutuário e o seu rendimento (DSTI – debt service-to-income). Mas há exceções, com limites mais altos. Até 20% do montante total de créditos concedidos por cada instituição, em cada ano, pode ser concedido a mutuários com DSTI até 60%. Até 5% do montante total de créditos concedidos por cada instituição, em cada ano, pode ainda ultrapassar os limites previstos ao DSTI.

Para o cálculo do DSTI, as prestações mensais do novo contrato de crédito devem ser calculadas assumindo que são constantes ao longo do período de vigência do contrato. Mas no caso de contratos a taxa de juro variável e mista, deve ser considerado o impacto de um aumento da taxa de juro. No cálculo dessa taxa de esforço deve ainda ser contabilizada uma redução do rendimento do cliente quando o mutuário tenha mais de 70 anos de idade, exceto se, no momento da avaliação da solvabilidade, este já esteja reformado.

Maturidades dos créditos da casa baixam para 30 anos

O terceiro limite tem como alvo a maturidade original dos empréstimos. No caso do crédito à habitação, o objetivo é que essa maturidade passe dos 33 anos, em média, que acontecia nos novos empréstimos para a compra de casa, em 2016, para 30 anos. Para já é aplicado um teto de 40 anos nos novos contratos de crédito à habitação e crédito com garantia hipotecária ou equivalente, e convergência gradual para uma maturidade média de 30 anos até final de 2022. Já no crédito ao consumo, o limite é de 10 anos para a maturidade nos novos contratos.

O objetivo do Banco de Portugal é que os limites aplicáveis para o LTV, o DSTI e a maturidade sejam observados em simultâneo. A medida macroprudencial estabelece ainda que os contratos de crédito devem ter pagamentos regulares de juros e capital.

A entidade liderada por Carlos Costa frisa que esses limites que serão aplicados aos novos créditos concedidos a partir do início do segundo semestre deste ano correspondem correspondem a valores máximos e, como tal, “não substituem a obrigatoriedade de as instituições aferirem a adequação dos valores dos diferentes indicadores e outros critérios utilizados na avaliação da solvabilidade de cada mutuário”.

A implementação deste conjunto de medidas, que surgem como recomendação e não como obrigatoriedade no âmbito da política macroprudencial do regulador, serão contudo monitorizadas pelo Banco de Portugal de modo a perceber se estão a ser seguidas. Esta monitorização será feita “no mínimo, uma vez por ano”.