Nästan varje dag talas det om att bostadsmarknaden kan vara en bubbla som blir allt större och snart spricker. Men nu varnar Finansinspektionen för att även marknaden för kommersiella fastigheter, det vill säga bland annat kontorslokaler och köpcentrum, har blivit mer riskabel.

– Skulle vi få en lågkonjunktur blir det fler tomma lokaler. Då går hyresintäkterna ner. Och samtidigt kan räntorna stiga. I det läget skärper bankerna sina utlåningsvillkor till fastighetsbolagen. Därför finns anledning att vara extra vaksam, säger Erik Thedéen, generaldirektör på Finansinspektionen.

Fördubblade priser på 20 år

Priserna har drivits upp av flera orsaker. Räntorna är så låga att många vill köpa fastigheter i stället för obligationer som knappt ger någon avkastning alls. Högkonjunkturen gör att det går att höja hyrorna så att man tjänar pengar trots att man betalat dyrt för fastigheterna.

Sedan 20 år tillbaka har priserna på kontorsfastigheter och handelsfastigheter fördubblats. Konsumentpriserna har stigit med 25 procent under samma tid.

LÄS MER: Efter renoveringen: Nationalmuseums hyra höjs med mer än 300 procent

– De största riskerna ligger i köpcentrum i sämre lägen. Framförallt på grund av internethandeln som tar en allt större del av den totala handeln, säger Bo Nordlund, expert på fastighetsvärdering.

De senaste åren har det byggts många nya köpcentrum, och många befintliga har byggts ut.

– Konsumtionen har varit en kraftig drivkraft bakom tillväxten de senare åren, säger Bo Nordlund.

En av de största fastighetsaffärerna överhuvudtaget i år i Sverige är den Londonbaserade fastighetsfonden CBRE Global Investmentpartners köp av Bromma Blocks i Stockholm. Köpeskillingen är hemlig, men enligt tidningen Fastighetsvärlden har fonden betalat drygt två miljarder kronor.

Fonden vill inte kommentera sitt köp för SVT.

Hushållens höga bolån är också en risk för att värdena på köpcentrum kan falla de närmaste åren menar Bo Nordlund. De flesta räknar med att räntorna kommer att stiga så småningom från dagens extremlåga nivå. Då tvingas svenskarna använda större del av inkomsten till bolån och får mindre kvar till konsumtion.

– Om räntorna stiger och dessutom huspriserna eventuellt faller kommer folk dra ner på sin konsumtion, och då blir det svårare att få lönsamhet på köpcentrum och andra affärslokaler, säger Bo Nordlund.

”Skulle få betydande förluster”

Det är bostadspriserna som har stigit i särklass mest på fastighetsmarknaden, och det är också bostäder som står för största delen av bankernas fastighetsutlåning. Men kommersiella fastigheter utgör ändå 20 procent av utlåningen, tillräckligt mycket för att skaka bankerna i grunden om det skulle bli ett riktigt prisfall.

– I de extremfallet, där Finansinspektionen inte bedömer att vi är, skulle vi kunna få betydande kreditförluster. Vi vet att finansiella kriser kan kosta samhällsekonomin väldigt mycket. Det påverkar arbetslöshet, och möjligheten för folk att bo kvar i sina bostäder, säger Erik Thedéen.

LÄS MER: Så vill EU stoppa svenska bostadsbubblan

Låg bakom 90-talskrisen

Och historien förskräcker. Den svenska 90-talskrisen utlöstes mer eller mindre av en krasch på kontorsfastighetsmarknaden. Både kreditmarknaden och valutamarknaden hade nyligen avreglerats och det byggdes och köptes fastigheter hej vilt, både i Sverige och utomlands, för pengar som de svenska bankerna lånade ut.

Allt slutade med en krasch där hela banker gick omkull och hela landet drogs ner i en djup lågkonjunktur.

– Kommersiella fastigheter spelade en helt avgörande roll. När det gällde bostadsfastigheter fick bankerna väldigt begränsade kreditförluster. Folk fortsatte helt enkelt betala sina räntor trots att de blev arbetslösa och räntorna steg. Men på kommersiella fastigheter blev det betydande kreditförluster, bankfallissemang och stora statliga ingripanden, säger Erik Thedéen.