Méfiance. Trois fois méfiance. Les prix de l’immobilier, qui étaient déjà très hauts dans les grandes métropoles françaises, ont connu un nouvel embrasement depuis trois ans. Ça flambe à Paris où les tarifs de la pierre (9 300 euros / m²) ont battu leur record historique au deuxième trimestre selon la Chambre des notaires, mais aussi à Bordeaux, devenue la deuxième grande ville la plus chère de France (4 348 euros / m²). Dans toutes les capitales régionales pourvoyeuses d’emplois, le nombre de transactions s’est envolé du fait de l’afflux d’actifs qui ont besoin de se loger. Cette frénésie immobilière a provoqué une surchauffe des prix également à Lyon (3 997 euros / m²), qui talonne désormais Nice (4 096 euros / m²), ainsi qu’à Nantes (2 900 euros), qui se rapproche de la barre des 3 000 euros, ou à Rennes. Partout, acquérir un logement devient une affaire complexe pour les ménages dont les budgets ne sont pas extensibles. Ça commence à coincer, le marché ralentit. Mais qu’à cela ne tienne : dans les milieux de l’immobilier, certains préconisent comme parade de rallonger encore la durée des prêts, alors qu’elle a déjà considérablement augmenté. Les crédits à 20 ans sont aujourd’hui presque devenus la norme (au lieu de 15 ans au début des années 2000) et, pour se solvabiliser, de plus en plus d’acquéreurs poussent au-delà. Selon l’observatoire Crédit logement-CSA, plus du tiers (37,5 %) des prêts immobiliers octroyés aux accédants à la propriété en juin portait sur des durées de 25 à 30 ans (1). Et déjà, des professionnels du financement suggèrent de pousser jusqu’à 35 ans, ce qui serait une très mauvaise affaire pour les acquéreurs.

«Changement de cycle»

Récemment, Pascal Beuvelet, le président du réseau d’In&Fi Crédits, un courtier en crédits immobilier, a fait état du retour de prêts «sur 35 ans à taux fixe». A l’écouter, compte tenu de la hausse des prix de la pierre supérieurs à l’évolution du pouvoir d’achat des ménages, l’allongement de la durée des prêts est «le seul moyen pour solvabiliser le plus grand nombre de candidats à l’acquisition», a-t-il déclaré au Journal de l’agence, un site en ligne destiné aux professionnels de l’immobilier, qui titre même sur «le grand retour du crédit à 35 ans». Mais selon nos informations, il n’en est rien. Pour l’instant, une seule banque, le Crédit foncier communal d’Alsace et de Lorraine, une filiale du Crédit mutuel spécialisée dans le rachat hypothécaire de prêts immobiliers et dans le regroupement de crédits, propose ce type de prêts très longs, au-delà de 30 ans. Tous les courtiers interrogés par Libération qualifient de «totalement marginale» la proportion de prêts d’une durée supérieure à 30 ans. «C’est moins de 1 % du total des prêts», pointe Sandrine Allonier, porte-parole de VousFinancer. Un chiffre corroboré par les statistiques de l’Observatoire Crédit logement-CSA.

Ces propositions surviennent car le marché commence à balbutier. Dans son baromètre publié début septembre, la plateforme MeilleursAgents, spécialisée dans l’estimation immobilière, considère que «plusieurs indicateurs montrent qu’[un] changement de cycle est proche».Jusqu’ici, c’est la baisse des taux d’intérêt - qui rend le coût du crédit moins cher, permettant donc aux acquéreurs d’emprunter plus et d’acheter plus cher - qui a permis d’amortir en partie la hausse vertigineuse des prix dans les grandes villes françaises. Mais c’est fini. Les taux ont touché un plancher. Ils ne descendront pas plus bas. Or les prix, eux, continuent à augmenter. Ils ont progressé de 7,1 % sur un an à Paris au deuxième trimestre 2018, et de 4,8 % en moyenne dans l’ensemble de l’Ile-de-France, indiquent les statistiques des notaires. La hausse se poursuit aussi dans les capitales régionales. Sur les huit premiers mois de l’année, MeilleursAgents fait état d’une augmentation de 3 % à Lille, de 4,1 % à Lyon et Marseille ou encore de 4,3 % à Nantes. Ça monte, et des dossiers de financement deviennent plus difficiles à boucler. C’est ce que constatent sur le terrain des courtiers en crédits immobilier. «Pour solvabiliser les acheteurs, les banques ont baissé les taux autant que possible. Elles ont aussi assoupli leurs critères en finançant par exemple des dossiers sans aucun apport, souligne Cécile Roquelaure, directrice des études du courtier Empruntis. Mais cela ne suffit plus. Il y a des dossiers qu’on n’arrive plus à financer. La hausse des prix est là et certains ménages, avec leurs revenus, n’arrivent plus à l’absorber.» Outre la hausse des prix, la suppression de certaines aides publiques en faveur des accédants à la propriété modestes a contribué à dégrader la solvabilité de ces acquéreurs : les avantages du prêt à taux zéro (PTZ) ont été restreints et l’APL accession qui les aidait à rembourser une partie de leur traite a été supprimée. «Pour solvabiliser quand même ces acheteurs aux budgets serrés, les banques ont rallongé la durée de leurs prêts à 25 ans, quand la norme était plutôt à 20 ans il y a quelques années», souligne Maël Bernier, porte-parole du courtier MeilleursTaux. Mais souvent cela ne suffit plus aux acheteurs pour boucler leurs opérations d’acquisition parce que les tarifs de la pierre continuent à galoper. Des ménages modestes et de la petite classe moyenne renoncent ainsi à leur projet d’achat. Et des familles ayant encore les capacités d’acheter jettent l’éponge par peur de «surpayer» leur logement.

Euphorique il y a un an, le marché tend à freiner. En Ile-de-France par exemple, le volume des ventes a ainsi baissé de 6 % sur un an au deuxième trimestre 2018 comparé à la même période l’an dernier, selon la Chambre des notaires. Un repli qualifié de «modéré» par ces officiers ministériels. Une analyse que ne partagent pas d’autres professionnels. «Certes, le marché se porte encore globalement bien, mais on constate clairement un ralentissement», souligne Cécile Roquelaure. Et plus les tarifs de la pierre (déjà inabordables pour certains) vont continuer à augmenter, plus l’activité va freiner. Les prix sont le nœud du problème.

«Bulle immobilière»

Dans les milieux de l’immobilier, certains tentent donc de le contourner avec les crédits à 35 ans. Mais les grands établissements bancaires, qui ont déjà beaucoup rallongé la durée des prêts ne semblent pas disposés à aller aussi loin. Et à courir derrière une inflation immobilière, de plus en plus déconnectée de l’économie réelle, autrement dit de l’évolution du revenu des ménages. En cas d’éclatement de ce que d’aucuns qualifient maintenant de «bulle immobilière», les souscripteurs de tels emprunts seraient dans de mauvais draps, à la tête d’un patrimoine immobilier en perte de valeur et avec une dette au très long cours. Sans compter que de tels prêts, toujours plus longs, peuvent se révéler un mirage pour les emprunteurs : ils vont payer plus longtemps sans pour autant avoir des mensualités vraiment moins lourdes.

Parmi les professionnels du financement, les interlocuteurs les plus réalistes ne croient pas à la solution du crédit pour éviter une crise de la demande. «Les banques ont déjà beaucoup rallongé les prêts et assoupli leurs conditions. Il n’y a plus de marge», constate un courtier. Pour lui, les professionnels du secteur de la pierre qui ne jurent que par la hausse des prix vont devoir se faire une raison. Le marché devra passer par une phase de réajustement, autrement dit de baisse des prix. Ce changement de cycle pourrait intervenir au cours de l’année 2019. Dans «moins d’un an, probablement sous l’effet d’une hausse des taux décidée par la Banque centrale européenne», estime MeilleursAgents dans son analyse du marché de l’immobilier résidentiel à Paris, en Ile-de-France et dans les autres plus grandes villes françaises.

(1) Crédit logement est une société qui garantit les prêts immobiliers distribués aux particuliers par les banques. Parmi ses actionnaires figurent notamment LCL, BNP-Paribas, Caisses d’épargnes, Crédit agricole, Société générale…