A falta de oferta de casas no mercado está a travar o negócio imobiliário. O ano deverá fechar com um volume de vendas próximo dos 24 mil milhões de euros, valor idêntico ao registado em 2018 (24,1 mil milhões). As previsões são de Luís Lima, presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP), que aponta o dedo à falta de stock para a travagem da atividade. "Este é um ano de estagnação", sublinha.

Também Patrícia Clímaco, partner da agência imobiliária Castelhana, reconhece que, este ano, "o volume de transações irá manter-se ou até baixar ligeiramente, em torno dos 5%, dado a oferta de casas ter diminuído". Segundo Cristina Arouca, diretora da CBRE, verifica-se um abrandamento nas vendas, tanto em Lisboa como no Porto, que "resulta de falta de oferta e, principalmente, de uma oferta de habitação adequada em termos de produto, localização e preço" para responder à "elevada procura latente no mercado de segmento médio". Opinião semelhante tem Ana Jordão, diretora da Predibisa, para quem os imóveis disponíveis no Porto são "claramente insuficientes para a procura" e com "pouca oferta para o segmento médio".

Famílias (des)esperam

Os últimos indicadores de habitação dizem que foram licenciados 15.318 novos fogos até agosto deste ano, um crescimento de 15,3% face ao homólogo de 2018. Mas estes números não agradam ao presidente da APEMIP. Segundo Luís Lima, "70 a 80% desses imóveis são para a classe alta", "não respondem às necessidades das famílias, dos jovens, dos estudantes e dos docentes", recordando o drama dos professores deslocados que não encontram casa a preços acessíveis. "Só vejo construir para ricos, não há reposição de stock para a classe média e para os jovens", frisa.

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No Porto, faltam casas novas entre os 2500 e os 3500 euros/m2, diz Patrícia Clímaco. Já em Lisboa, regista-se escassez de produto entre os três mil e os 4500 euros/m2. Cristina Arouca lembra que este ano já se verifica um aumento da oferta para o segmento médio face a 2018, nomeadamente com os projetos para a Alta de Lisboa e Parque das Nações. No entanto, este incremento respeita à entrada em comercialização e não à efetiva disponibilidade no mercado, uma vez que só em 2021 estarão concluídos. Aliás, a venda em planta ou em fase de construção tem vindo a aumentar. Para Cristina Arouca, "só em 2021 as famílias portuguesas vão começar a ter mais alternativas de habitação", estimando que haverá maior oferta em construção.

Crescimento abranda

O ritmo de crescimento dos preços das casas começa a dar sinais de abrandamento. O preço mediano atingiu, no segundo trimestre deste ano, os 1031 euros/m2, um aumento de 2% face ao trimestre anterior e de 6,4% face ao período homólogo. Em Lisboa, está nos 1383 euros/m2 e no Porto nos 1034 euros/m2. Para Miguel Poisson, diretor da Sotheby's Portugal, é "uma estabilização natural", fruto "de um ajuste da oferta em relação à procura". Na sua opinião, muitos proprietários "tinham preços de venda demasiado elevados" e já perceberam que "não há clientes distraídos, que as compras são feitas de forma racional e que os imóveis, para serem vendidos, têm que estar a preços de mercado".

Por sua vez, Patrícia Barão, responsável da área residencial da JLL, sublinha que entramos "num período de maior maturidade", sendo que apenas se sente "uma estagnação de preços nas zonas da cidade condicionadas pelas restrições ao alojamento local".

Segundo a CBRE, o preço médio de venda de um imóvel novo em Lisboa é de 5840 euros/m2, mais 15% que no ano passado. Nas casas usadas, a tendência é de abrandamento no crescimento. Já no Porto registam-se acréscimos anuais de 38% para fogos novos (valor médio de 3600 euros/m2) e de 20% para usados (1810 euros/m2). A Predibisa defende que na Invicta os valores ainda "não estagnaram nas localizações prime", embora se sinta algum abrandamento na subida de preços.

Investimento seguro

O imobiliário continua a ser visto como um investimento de confiança quer por portugueses quer por estrangeiros. Segundo Patrícia Clímaco, verificou-se no último ano "uma grande procura por investidores nacionais, que optam pelo imobiliário para rendimento como alternativa a aplicações financeiras e como complemento futuro das reformas". Como sublinha Francisco Quintela, sócio da Quintela e Penalva, este movimento justifica-se "pelas reduzidas taxas de juro tanto no crédito como na remuneração pelo dinheiro" e "porque se consegue atualmente yields sobre o capital no mercado do arrendamento de 4 a 6%".

Para Miguel Poisson há três razões fundamentais para o investimento estrangeiro em imobiliário em Portugal: querer viver no país; é uma boa alternativa de diversificação do investimento; e ter um plano B para o caso de terem que sair do país de origem. Franceses, brasileiros, ingleses, sul-africanos, turcos e norte americanos são as nacionalidades que se destacam na compra de casas em Portugal.

jornalista do Dinheiro Vivo