Voor een gemiddelde woning tel je vandaag de dag 326 duizend euro neer, 8 procent meer dan een jaar geleden. De prijsstijging was ‘boven verwachting’, aldus makelaarsvereniging NVM. En door de krapte op de woningmarkt – weinig aanbod, sterke vraag – is het einde van de prijsstijgingen nog niet in zicht.

Is het niet eens tijd dat we de vermogenswinsten op vastgoed gaan belasten? Laten we er in elk geval eens over nadenken.

Dat de prijzen op de woningmarkt snel stijgen is goed verklaarbaar. De nieuwbouw, die de voorraad woningen vergroot, is al een tijd beperkt. Tegelijkertijd wordt de koopkracht opgestuwd door de lage rente die de leencapaciteit van huishoudens vergroot. En dat zijn alleen nog maar de huishoudens. Hier bovenop komt – althans in delen van het land – de extra vraag naar woningen door (kleine) vastgoedbeleggers die, geconfronteerd met diezelfde lage rente, op zoek gaan naar alternatieven en deels uitkomen bij het (vakantie)vastgoed.

Prijzen weerspiegelen keurig de schaarste op de woningmarkt – wat is het probleem dan? Er zijn er (minstens) twee. Het eerste probleem is het afnemen van de toegang tot de woningmarkt. Het tweede is de toenemende vermogensongelijkheid tussen huishoudens.

Toegang. (Kleine) vastgoedbeleggers willen wél huurinkomsten en vermogensrendement, maar geen langlopende verplichtingen. Bij verkoop moet een pand leeg opgeleverd kunnen worden. Vaste huurcontracten? Geen denken aan! En dus richten ze hun aanbod op de vakantieverhuur, op de tijdelijke arbeidsmigranten uit Oost-Europa of op de chiquere markt voor expats. Hiermee onttrekken de beleggers woonruimte aan de voorraad die eerder beschikbaar was voor ‘gewone’ huurders en kopers.

Vermogensongelijkheid. De woningmarkt vergroot de vermogensongelijkheid tussen huurders en kopers, zonder dat de kopers hiervoor een prestatie hoeven leveren. ‘De markt’ veroorzaakt het leeuwendeel van de prijsstijging. Eigenaren kunnen hieraan natuurlijk wel een bijdrage leveren, bijvoorbeeld door een verbouwing die waarde toevoegt aan het pand. Maar om dit type waardestijging is het me nu niet te doen.

Beide problemen kunnen worden verminderd door het invoeren van een belasting op de vermogenswinsten bij vastgoedtransacties. De kosten van verbouwingen kunnen worden opgeteld bij de aanschafprijs. Zo’n belasting zou zo kunnen worden vormgegeven dat hoe korter een pand in bezit is geweest, des te hoger het tarief dat wordt opgelegd. Anders gesteld: het tarief daalt in de loop van de tijd dat een pand in bezit is.

Het eerste beoogde effect van zo’n belasting is dat een ‘kort ritje’ op de woningmarkt door beleggers wordt ontmoedigd. Als over de vermogenswinst van dat korte ritje, zeg, 35 procent belasting wordt geheven, gaat de kleine belegger wel op zoek naar een andere manier om zijn geld te laten renderen. Dit komt de beschikbaarheid van woningen voor ‘gewone’ huurders en kopers ten goede.

Het tweede beoogde effect is dat huishoudens een deel van de vermogenswinst die zij maken dankzij ‘de markt’ moeten inleveren bij de schatkist. Hier hoort uiteraard bij dat vermogensverlies leidt tot een belastingteruggave.

Zijn er ook nadelen? Uiteraard. Het zou vreemd zijn om zo’n systeem van vermogenswinstbelasting alleen te introduceren voor vastgoed. Dit miskent dat vermogen verschillende vormen kan aannemen en het zal leiden tot arbitrage, ofwel belastingontwijking. Het zou nu een vreemde eend zijn in de bijt.

Maar dit illustreert vooral dat we de bijt moeten veranderen. Al het vermogen, óók de eigen woning, hoort thuis in box 3 van ons belastingstelsel. En dan past zo’n heffing op feitelijk genoten vermogenswinst ineens prima. Dan zegt al het vermogen ‘kwak’.