Vaikka turkulaisen asunto-osakeyhtiö Kakolan Graniittilinnan asukkaat eivät ole vielä ehtineet edes muuttaa juuri valmistuneeseen kohteeseen, yksi asia on selvä: tässä taloyhtiössä ei Airbnb-vieraita tai muitakaan lyhytaikaisia asukkaita nähdä.

Taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä lyhytaikainen vuokraaminen on lähtökohtaisesti kielletty. Aivan ehdoton kielto ei ole: osakkaan pyytäessä taloyhtiön hallitus voi myöntää määräaikaisen luvan vuokraamiselle.

Lyhytaikainen vuokraustoiminta ja siitä aiheutuneet riitatilanteet taloyhtiöissä ovat nousseet julkisuuteen yhä useammin sen jälkeen, kun majoituksen välityspalvelu Airbnb:n käyttö yleistyi Suomessakin joitain vuosia sitten. Palvelun kautta yksityishenkilöt voivat tarjota asuntojaan majoituskäyttöön, mutta majoitusta välitetään se kautta myös ammattimaisesti.

Kuka maksaa, jos asunnossa viikon punkkaava turisti rikkoo taloyhtiön omaisuutta? Kenen vastuulla on, jos jatkuvasti vaihtuvat vieraat aiheuttavat meluhaittaa tai muuta häiriötä taloyhtiön vakituisille asukkaille?

Tällaisten tilanteiden varalta turkulaisyhtiökin halusi yhtiöjärjestykseensä lyhytaikaista vuokrausta käsittelevän pykälän.

– Meille on kantautunut monesta yhtiöstä ongelmia siitä, että ihmiset eivät tiedä taloyhtiön sääntöjä, kun he tulevat lyhytaikaisesti majoittumaan. Näin saamme suojan taloyhtiölle ja naapureille. Ajatuksena on, että taloyhtiö pystyy kontrolloimaan, harkitsemaan ja tarvittaessa keskeyttämään lyhytaikaisen vuokraamisen, sanoo Kakola-yhtiöiden hallituksen puheenjohtaja Olli Ojala.

Tapaus kumottu vuokrauskielto Markkinaoikeudessa on käsitelty yksi tapaus, jossa taloyhtiö yritti kieltää lyhytaikaisen vuokrauksen, mutta yhtiöjärjestyksen rekisteröivä Patentti- ja rekisterihallitus ei tähän suostunut. Syy: yhtiökokouksella ei ollut kaikkien taloyhtiön kaikkien osakkaiden suostumusta. Asia vietiin markkinaoikeuteen (siirryt toiseen palveluun), joka piti PRH:n päätöksen voimassa. Huoneiston käyttöoikeuden rajoittamiseen tarvitaan jokaisen osakkeenomistajan suostumus, pelkkä taloyhtiön hallituksen päätös ei riitä.

Kiinteistöliitto: Vain joitain Suomessa

Turkulaisyhtiön kielto on harvinaislaatuinen. Kiinteistöliiton vanhempi lakiasiantuntija Virpi Hienonen sanoo, että hänen tuntemansa tapaukset, joissa uudiskohteen yhtiöjärjestykseen on kirjattu lyhytaikaisen vuokraamisen kieltävä ehto, ovat laskettavissa yhden käden sormilla.

Tilastotietoa Airbnb-tyyppisen majoituksen kieltäneistä taloyhtiöistä ei ole.

– Pääsääntöisesti uudetkin yhtiöt perustetaan niin, että lyhytaikainen vuokraus on mahdollista. Ei ole ensimmäinen kuulemani tapaus, mutta ei niitä millään ilveellä voi yleisiksi väittää, Hienonen sanoo.

Jälkeenpäin lyhytaikainen vuokraustoiminta on vaikeaa kieltää, sillä se vaatii kaikkien osakkaiden suostumuksen. Käytännössä siis myös henkilön, jonka asunto on Airbnb-tyyppisessä käytössä, täytyisi suostua sen kieltämiseen.

Kun kielto kirjataan uudiskohteen yhtiöjärjestykseen, ei lain näkökulmasta mitään epäselvää ole. Asuntoa ostaessaan ostajat hyväksyvät taloyhtiön säännöt.

– Varmasti on käynyt niin, että joku asuntosijoittaja on tämän pykälän vuoksi jättänyt sijoituksensa tekemättä. Toisaalta ostajat, jotka aikovat itse asua asunnossa, ovat suhtautuneet hyvinkin positiivisesti. Kolikolla on kaksi puolta, riippuu kummasta suunnasta asiaa katsoo, Olli Ojala sanoo.

Graniittilinna on Kakola-yhtiöiden ensimmäinen kohde, jossa lyhytaikainen vuokraus on erikseen kielletty yhtiön säännöissä. Ojalan mukaan sama pykälä aiotaan ottaa yhtiön kohteisiin jatkossakin.

– Mahdollistetaan vuokraus tietyin ehdoin, mutta voidaan myös tarvittaessa kieltää – se on minun mielestäni hyvä tapa. Uskaltaisin väittää, että tällainen lisääntyy lähivuosina.

Kakolan Graniittilinna. Kuva vuodelta 2017. Petra Ristola / Yle

Taloyhtiöiden suhtautuminen ristiriitaista

Julkisuuteen nousevat ongelmat ja riitatapaukset, mutta valtaosassa taloyhtiöistä Airbnb-tyyppinen vuokraus sujuu ongelmitta, sanoo Kiinteistöliiton Virpi Hienonen. Samalla kuitenkin yhteydenotot lyhytaikaiseen vuokraukseen liittyvissä ongelmatilanteissa ovat lisääntyneet.

– Sanoisin, että yleisesti yhtiöiden suhtautuminen on varsin suopeaa. Sitten taas jos ongelmia on ollut, ratkaisujen löytäminen on koettu vaikeaksi, koska asiaan liittyy paljon epäselviä kysymyksiä siitä, miten taloyhtiö saa toimia ja miten pitäisi toimia, Hienonen sanoo.

Isännöintiliiton toimitusjohtaja Mia Koro-Kanervan kokemus on, että taloyhtiöiden suhtautuminen on jopa ristiriitaista.

– Kun kysytään, kuinka moni on itse käyttänyt tai haluaisi käyttää Airbnb-tyyppisiä palveluita, nousee paljon käsiä. Sitten kun kysytään, että kuinka monesta olisi hyvä että naapuri käyttäisi niitä, ei nouse yhtään kättä, Koro-Kanerva kuvailee.

Turkulaisyhtiön kirjausta Koro-Kanerva pitää tulkinnanvaraisena.

– Ensinnäkin, pitää määritellä, mikä lasketaan lyhytaikaiseksi vuokraamiseksi, joka on kiellettyä ja johon pitää pyytää lupa. Toiseksi kaikkien on tiedettävä pelisäännöt, joilla se lupa myönnetään. Pelisääntöjen on oltava yhdenvertaiset kaikille osakkeenomistajille. Siinä mielessä kuulostaa mielestäni sekä tulkinnanvaraiselta että myös monimutkaiselta systeemiltä.

Tapaus Helsingin salahotelli Vuoden alussa Helsingin Sanomat (siirryt toiseen palveluun) uutisoi Easy Homes Helsinki -yhtiön vuokraustoiminnasta. Yhtiö oli vuokrannut Helsingin keskustassa sijaitsevasta arvotalosta useita asuntoja ja välitti niitä eteenpäin lyhytaikaisilla sopimuksilla ja kalustettuina. Yksityishenkilö valitti yhtiön toiminnasta kaupungille, koska vuokraustoiminta aiheutti häiriötä vakinaisille asukkaille. Helsingin rakennusvalvonta katsoi, että yhtiön toiminta oli lainvastaista, koska kiinteistö oli kaavassa merkitty asuinrakennukseksi, mutta Easy Homes harjoitti hotellitoimintaa. Helmikuussa kaupunki määräsi Easy Homesin toiminnan lopetettavaksi uhkasakon nojalla. Yhtiö valitti päätöksestä Helsingin hallinto-oikeuteen, missä tapaus odottaa käsittelyä. Salahotellista voi kehkeytyä ennakkotapaus: miten lakia tulkitaan uudenlaisten majoituspalveluiden valossa?

Tapaus Rovaniemi Rovaniemellä kaupunki tulkitsi lakia toisin kuin Helsingissä. Naapuri valitti kaupungille häiritsevästä majoitustoiminnasta, mutta ympäristölautakunta hylkäsi vaatimuksen kaavanvastaisen majoitustoiminnan lopettamisesta. Asia vietiin Pohjois-Suomen hallinto-oikeuteen, joka tulkitsi lakia toisin: kaupungin tulee kieltää häiritsevä majoitustoiminta. Tärkeimpänä perusteena päätökselle oli, että majoitustoiminta oli ensinnäkin häiritsevää ja toiseksi asemakaavan vastaista. Kuten Helsingin keskustan salahotellissa, myöskään Rovaniemellä taloa ei ollut asemakaavassa merkitty majoitustoimintaan. Rovaniemen kaupunki kuitenkin katsoi, että kaupunki toimi lain sallimissa rajoissa. Nyt kaupunki hakee tapauksesta linjausta korkeimmalta hallinto-oikeudelta. Kaupungin viranomaiset kaipaavat selkeämpiä sääntöjä.

Monta epäselvää asiaa

Kun lyhytvuokraus kielletään yhtiöjärjestyksessä, tilanne on taloyhtiön kannalta selkeä – ei vuokratoimintaa, ei ongelmia, naapurisopu säilyy.

Vuokranantajan kannalta Airbnb-tyyppiseen vuokraukseen liittyy kuitenkin monia kiistakysymyksiä, jotka liittyvät esimerkiksi huoneiston käyttötarkoitukseen ja verotukseen.

Missä menee raja ammattimaisen ja satunnaisen vuokraustoiminnan välillä, eli onko toiminta arvonlisäveron alaista?

Onko jo yhden asunnon vuokraustoiminta ammattimaista, vai täytyykö asuntoja olla useita? Voiko asuinhuoneistoksi kaavoitetussa huoneistossa harjoittaa majoitustoimintaa?

Asiaan liittyvää oikeuskäytäntöä on vielä varsin vähän, ja myös eri kaupunkien rakennusvalvonnan tulkinnat ovat poikenneet toisistaan. Kiinteistöliiton Hienosen mukaan kansallisia pelisääntöjä esimerkiksi lakiin kirjattuna tarvittaisiin.

– Olisi hyvä, että käytännöt olisivat selkeitä ja yhtenäisiä koko maassa, koska asiakokonaisuudessa on niin monta tulkinnanvaraista asiaa, Hienonen toteaa.

Lue myös:

Haluaisiko taloyhtiösi kieltää AirBnB-toiminnan? Se on mahdollista, mutta hyvin vaikeaa

Punavuorelainen Harri Nieminen tienaa turistien majoittamisella jopa tuhansia euroja vuodessa, mutta nyt Helsinki haluaa miettiä pelisääntöjä – "Minä en ymmärrä, mikä tässä on ongelma"

Airbnb nostaa vuokria ja lisää remuamista rapuissa – Kaupungit lisäisivät vastatoimia, mutta EU:n syytetään olevan jarruna