Plus d'un ménage montréalais sur quatre vit avec des moisissures dans son logement. Les autorités de santé publique ont depuis longtemps démontré que ces vilaines taches sombres posent des dangers importants pour la santé. Or, une nouvelle étude montre que les locataires qui poursuivent leur propriétaire à la Régie doivent attendre une éternité pour obtenir que des travaux soient réalisés chez eux. Un « déni de justice », croient les deux auteurs.

« Un déni de justice »

Comme 28 % des ménages montréalais, vous êtes aux prises avec un problème de moisissures? Vous désirez faire valoir vos droits devant la Régie du logement? Un conseil : armez-vous de patience. Une récente étude, que La Presse a obtenue, montre que vous devrez probablement demeurer plus de quatre ans dans un logement contaminé avant d'obtenir un jugement qui obligera votre propriétaire à effectuer des travaux ou à vous accorder une compensation.

Bien sûr, comme 90 % des locataires dont cette nouvelle étude scrute le parcours judiciaire, vous n'attendrez probablement pas toutes ces années. Vous quitterez votre logement avant, découragé. Et qu'arrivera-t-il, à ce moment-là? Le juge décrétera que votre propriétaire doit vous accorder une compensation, parfois minime. Et les chances sont bonnes qu'il ait, entre-temps, reloué votre logement contaminé à un autre locataire.

Pour en arriver à ces résultats bien peu reluisants, Martin Gallié, professeur de droit à l'Université du Québec à Montréal (UQAM), et Julie Verrette, étudiante à l'École du Barreau, ont suivi le parcours de 38 plaignants à la Régie du logement, des locataires qui se plaignaient des moisissures dans leur logement. Difficile de contester la justesse de leur point de vue : dans 42 % des cas, une autorité quelconque (la Ville, la Direction de santé publique) a déclaré leur logement insalubre - donc totalement inhabitable - pendant le processus judiciaire. Pour être sélectionnés, les locataires devaient absolument avoir gagné leur cause.

« On a sélectionné les meilleurs dossiers dans une cohorte de cas à la Régie du logement. Les gens avaient des avocats, ils ont eu accès à des expertises, ils ont eu des certificats médicaux et, dans certains cas, ils avaient même eu des ordonnances d'évacuation. Bref, ils arrivaient armés jusqu'aux dents devant la Régie... et ça ne servait à rien. »

« Parce que dans la majorité des cas, c'était tellement long que les gens avaient quitté le logement. Le vrai dysfonctionnement, ce n'est pas l'accès à la justice, ce sont les délais », ajoute Mme Verrette.

Patience, patience

Le temps médian d'attente pour les 38 cas sélectionnés par les deux experts s'établit donc à 1527 jours, entre la constatation du problème de moisissures dans le logement par le locataire et la décision finale de la Régie du logement. C'est donc un peu plus de quatre ans. Et on ne peut pas dire que les locataires se soient précipités à la Régie du logement pour dénoncer leur propriétaire : le délai médian entre l'apparition des moisissures et la signification au propriétaire s'établit à 148 jours (presque 5 mois).

Mais après cette première signification au propriétaire, « dans la plupart des cas, il ne fait rien. Au mieux, il nettoie à l'eau de javel et repeint les pièces. Ce qui ne sert strictement à rien », souligne Mme Verrette.

Les locataires ont ensuite enduré un nouveau délai médian d'environ trois mois jusqu'à ce que leur dossier soit déposé au tribunal. Et puis, nouvelle attente médiane de plus de deux ans et demi (973 jours) avant que le tribunal ne tranche leur cas.

Résultat : 90 % de ces 38 plaignants avaient abandonné leur logement à la fin du processus. Seuls 4 sur 38 étaient toujours dans le logement au moment de l'audience. Le tribunal ne pouvant pas imposer la réalisation de travaux dans un logement dont le demandeur n'est plus l'occupant, la requête devient donc « sans objet ».

« Dans la vraie vie, le logement a été reloué, tout simplement, résume Mme Verrette. Dans l'un des cas que nous avons observés, le juge constate qu'il y a déjà eu une cause pour ce même logement par le passé, toujours pour des moisissures. »

Les deux auteurs en concluent donc à un « déni de justice » pur et simple pour les locataires aux prises avec des moisissures. « Les dispositions qui servent à protéger les locataires dans le Code civil ne servent absolument à rien, dit Julie Verrette. Tout ce qu'ils obtiennent, ce sont de petites sommes en compensation d'avoir vécu pendant des années dans la moisissure. »

Le Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec n'est pas surpris de ces résultats. « Ça vient confirmer les observations qu'on fait depuis très longtemps : la Régie est un tribunal malade en lequel les locataires ont totalement perdu confiance. »

Un tribunal de l'insalubrité?

À la suite de plusieurs reportages dénonçant le pitoyable état du parc de logements de la ville de Washington, le district de Columbia, aux États-Unis, a créé en 2010 un Tribunal de l'insalubrité. On y entend seulement des causes liées à l'insalubrité, et la cour dispose de son propre service d'inspection pour examiner en toute objectivité l'état des logements.

En moyenne, 92 % des violations constatées ont été réglées dans un délai moyen de cinq mois. Pour Martin Gallié et Julie Verrette, il s'agit de toute évidence d'une solution que le Québec devrait examiner dans la lutte contre les problèmes de santé importants causés par l'insalubrité.

Des enfants gravement atteints

Plus d'un ménage sur quatre (28 %) à Montréal - soit plus de 200 000 ménages - est aux prises avec des traces apparentes d'infiltration d'eau, des moisissures visibles ou des odeurs de moisissures, a établi la Direction de santé publique (DSP) de Montréal dans un rapport qui date de 2015.

Près d'un ménage sur six (15 %) est carrément aux prises avec des moisissures visibles : c'est notamment le cas des domiciles de 63 000 enfants montréalais. Ces champignons sont responsables, chez ces enfants, de 26 % des cas d'infections respiratoires, de 17 % des cas d'asthme et de 14 % des cas de rhinite allergique hivernale.

Au total, près de 10 000 enfants de moins de 12 ans pourraient voir leur santé respiratoire s'améliorer avec l'élimination des moisissures de leur environnement immédiat.

DÉLAIS MÉDIANS

Entre l'apparition des moisissures et la signification au propriétaire : 148 jours

Entre la signification au propriétaire et le dépôt du dossier au tribunal : 95 jours

Entre le dépôt du dossier au tribunal et la décision : 973 jours



Au total, entre l'apparition des moisissures et la décision : 1527 jours





AUDIENCES À LA RÉGIE DU LOGEMENT

Proportion qui concerne le non-paiement de loyer : 60 %



Proportion qui concerne l'insalubrité d'un logement : 0,88 %



Source : Régie du logement



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Vivre avec les moisissures

Des locataires ont poursuivi leurs propriétaires devant la Régie du logement. Ils se sont plaints des effets des moisissures sur leur santé et ils ont fini par gagner. Mais il leur a fallu des années avant d'obtenir compensation.

MARY-ANN TAYLOR CONTRE MASUD ALEMZADEH

Trois ans d'attente

En mars 2011, Mme Taylor a demandé à ses propriétaires l'exécution de travaux à la suite de la prolifération de moisissures. Ella a vécu trois dégâts d'eau qui ont gravement endommagé le logement. Ces infiltrations d'eau, combinées à un chauffage inadéquat, ont rendu le logement inhabitable. Elle a donc quitté les lieux en 2013, après une inspection réalisée par la Direction de santé publique, qui a recommandé le relogement des locataires dans les plus brefs délais. Le 3 janvier 2014, Mme Taylor a obtenu 4000 $ en compensation.

JOYCE O'NEILL CONTRE DIMITRIOS MANOLIS

Deux ans d'attente

Dès l'automne 2013, Mme O'Neill et son enfant ont commencé à éprouver des problèmes de santé attribuables aux moisissures. Toux, douleurs aux poumons et fatigue se sont manifestées. À la suite d'une consultation médicale en 2014, elle a transmis une mise en demeure au propriétaire. Elle a quitté le logement en mars de la même année et témoigné que ses problèmes de santé avaient disparu dès son départ. En visite dans le logement, la Direction de santé publique a noté de nombreuses anomalies. Le 18 juin 2015, elle a obtenu 7775 $ en compensation.

SALMAH IDAR CONTRE CLAUDIO DI GIANBATTISTA

Quatre ans et demi d'attente

En novembre 2011, M. Idar a reçu un avis d'évacuation de la Ville de Montréal. Il devait quitter son logement le jour même en raison de la moisissure qui infestait l'immeuble. La Direction de santé publique a souligné le long historique de l'immeuble en matière de moisissures. Le propriétaire est connu pour ses taudis. Dans sa décision, le régisseur Marc Lavigne a été lapidaire : « Il est inconcevable qu'un locateur laisse la vie et la santé des locataires en danger en négligeant volontairement l'entretien de ses immeubles. » Le 3 février 2016, M. Idar a obtenu 12 743 $ en compensation.