O Hrvatskoj kao zemlji imam svoje mišljenje. Nosim odlične impresije po pitanju kontakata s ljudima koje sam ostvario, mogu istaknuti da je i bankarski sustav jako dobro posložen, pa i kad su u pitanju institucije od kojih se dobivaju dozvole što omogućavaju investicije, nemam većih zamjerki. Sjajni su vam arhitekti, odvjetnici, inženjeri i graditelji.

Investicijske grupacije u čijem je radu participirao Eliahu Koren, izraeleski poslovni čovjek, uložile su u stanogradnju milijune i milijune eura. Prema podacima kojima raspolažu izgradili su oko 25 tisuća stanova. Velik dio poslova ostvaren je u Izraelu i SAD, ali nemalo ih je bilo i u državama sličnijima Hrvatskoj – Slovačkoj, Rumunjskoj ili primjerice Belgiji. S Hrvatskom su imali velike planove jer riječ je, kako je istaknuo i Koren, o prelijepoj zemlji velike perspektive u velikom broju djelatnosti, turizmu ponajviše. – Čudno je to – odlična iskustva s ljudima, s mnogima sam došao i u zonu trajnog prijateljstva, fascinacija s prirodom, pa i mnoge su institucije na razini kakvu pronalazimo i u razvijenim državama zapada, ali takovo sporo pravosuđe! Oprostite, ali ja to ne mogu razumjeti, istaknuo je Koren.

No, na moju i vašu žalost, ono gdje se definira sigurnost i stabilnost neke države, gdje investitor naprosto dobiva zaštitu dođe li do devijacija u ugovorenom odnosu, dakle pravosudni sustav, tu je Hrvatska u lošem stanju i jednakom takvom glasu. A to je ujedno i ključ odgovora na vaše pitanje o nastavku investicijskog ciklusa u Hrvatskoj: ako da, s mnogo opreza.

Decidirani odgovor Elia Korena, investitora iz Izraela, odnosno čovjeka koji je kao dio grupacije EXOM na hrvatsko tržište došao 2004., izazvao je – golemu količinu nelagode. Da, poznata nam je hrvatska pravosudna neučinkovitost, no ma koliko ju mi benevolentno doživljavali, skoro pa kao dio »hrvatskog folklora«, čuti njezinu ocjenu iz usta jednog od ozbiljnih poslovnih ljudi, sasvim je nešto drugo. Povod razgovoru bilo je konačno pravosudno okončanje spora u korist Elia Korena, započetog još prije nešto manje od šest godina zbog čega je otežana prodaja preostalih pedesetak stanova i petnaestak poslovnih prostora velike EXOM-ove investicije čija je gradnja počela 2007.

Sedam tisuća kvadrata

Kako je možda već i poznato, riječ je o investiciji temeljem koje su sagrađene stambene zgrade na lokalitetu Krnjevo, nedaleko trgovačkog centra Kaufland. Teren od sedam tisuća četvornih metara na kojem je došlo do izgradnje kupljen je od riječke tvrtke Rijekatank, o kojoj Koren također ima jako dobro mišljenje. Za prvu fazu investiranja na polovini parcele od 3.500 četvornih metara relativno su brzo prikupljeni i svi potrebni dokumenti kako bi se moglo započeti s gradnjom dvije zgrade na sedam katova s ukupno 118 stanova, 24 garaže, 87 parkirnih mjesta i 15 poslovnih prostora bruto izgrađene površine od 16 tisuća četvornih metara. Na drugoj polovici parcele pripremljena je lokacijska dokumentacija za novu investiciju za 96 stanova sa 7 tisuća »kvadrata« i ostalih sadržaja čija je gradnja bila planirana nakon završetka prve faze gradnje.

Između desetak tvrtki koje su dale svoje ponude »ključ u ruke« izabrana je jedna varaždinska tvrtka koja nije bila najjeftinija, ali je ulijevala povjerenje da će posao odraditi dobro i na vrijeme. Samim time dobiti i mogućnost da odradi i drugu fazu gradnje. O referencama koje takva tvrtka na taj način stječe, kod izraelskih pa i ostalih investitora, da ni ne govorimo.

Gradnja je započela u lipnju 2007., napredovala je u skladu s dinamičkim planom. Investitor je bio zadovoljan izvođačem, čak mu je iako nije bio obvezan nakon godinu dana gradnje prihvatio izvan ugovora platiti dodatnih 120 tisuća eura koje je izvođač opravdavao svojom greškom u ponudi »ključ u ruke« kojom je računao manje troškove za 100 tona armature.

Gradnja je završena u listopadu 2009. Tehnički pregled se čekao do siječnja 2010., uporabna dozvola je dobivena u ožujku 2010. Sve obveze prema izvođaču su se tijekom gradnje plaćale u roku od 15 dana po izdavanju mjesečne situacije. Sve je bilo spremno za primopredaju objekata investitoru i konačno početak useljenja 45 kupaca koji su to s nestrpljenjem očekivali i koji su stanove kupili tijekom gradnje vjerujući u investitora.

Jedno mučno, ali…

A onda, kako to biva u mnogim lijepim pričama, slijedi jedno mučno – ali. Izvođač radova odbija predati objekte zahtijevajući, sedam dakle mjeseci nakon završetka radova i plaćenih svih računa prema ugovoru, dodatnih 400 tisuća eura. Čak pokušava blokirati imovinu i novčana sredstva investitora koji prihvaća stav da će i to platiti bez sudskog postupka ako vještačenja sadržaja zahtjeva potvrde ovlašteni vještaci. Ali – nezavisni vještaci potvrđuju da je zahtjev neutemeljen, naknadno isto čini i sudski proces.

– Ni danas mi, kad se proces konačno okončao, nije jasno zbog čega je i u čemu je uopće izvođač radova pronašao prostor za »nova potraživanja«, no ja mu to ni najmanje ne zamjeram. Nije mi ni danas jasan jer mi smo s njegovim radom po pitanju brzine i kvalitete bili itekako zadovoljni i bili smo spremni ponuditi mu izgradnju i druge faze stanova na toj lokaciji. No, on je odlučio drugačije, krenuo sudskim putem namiriti samo njemu poznati dug. Potom 2011., na naše nemalo čuđenje, dobivamo poziv od strane suda u Varaždinu po novoj tužbi. Iako je za tako nešto mogao biti nadležan jedino sud u Rijeci, ističe Koren.

Naime, u svibnju 2011. nakon što je po etažnom elaboratu bila u zemljišne knjige upisana svaka etaža projekta, nakon izgubljenog prethodnog spora, izvođač podnosi novu tužbu na sudu u Varaždinu na pola stranice i jedne rečenice u kojoj stoji da mu je investitor usmeno obećao, nakon što završi gradnju i preda objekte, prepisati mu na svim objektima 20 posto vlasništava. Temeljem te tužbe na svim etažnim jedinicama, stanovima, poslovnim prostorima, garažama u zemljišnim knjigama je upisana zabilježba spora, što je sprečavalo kupce da kupuju stanove kreditima banaka jer banke ne odobravaju kredite ako vlasnički papiri nisu »čisti«.

Iz Varaždina u Zagreb

Legalisti kakvi već jesu, prihvaćaju odlazak u Varaždin s kojeg se sudski proces seli u – Zagreb. Na Visoki trgovački sud, a vremenski već se nalazimo u siječnju 2012. Naime, Trgovački sud u Varaždinu ekspresno na prvom ročištu donosi presudu da odbija tužbeni zahtjev, međutim izvođač podnosi žalbu Višem trgovačkom sudu u Zagrebu, opet u jednoj rečenici da niži sud nije poštivao materijalna prava.

– A tu je i početak značajnog preispitivanja mog povjerenja prema upuštanju u nove hrvatske investicije. Na čak deset požurnica našeg odvjetničkog ureda u više od tri godine koliko je je predmet bio na Višem trgovačkom sudu, dobivali smo odgovor – predmet nije prioritet. Imate na lageru pedesetak neprodanih stanova, u koji ste investirali vlastiti novac i kredit banke koji možete vratiti jedino iz prodaje nekretnina, a nemate odgovor suda na pitanje tko je u pravu – investitor ili tužitelj?! Vjerujte mi tako je nešto ma u kojoj civiliziranoj zemlji nemoguće. Nije dakle problem u stranci, izvođaču radova koji je izmislilo potraživanja, što je konačnom presudom i opovrgnuto – problem je u legalitetu, problem je u sudskoj zaštiti. Problem je i u odvjetnicima koji su spremni zastupati nezakonite zahtjeve i pisati ometajuće tužbe bez kazne, jer i student na prvoj godini prava uči da se vlasništvo ne može steći obećanjem već jedino pisanom izjavom. Stoga se moja grupa investitora s razlogom pita – gdje smo mi to došli i tko će nas tu zaštiti dođe li do ma kakvih novih devijacija. Jer, znate, ja nisam avanturist, ja sam ozbiljan poslovni čovjek kojem je želja da iza njega ostaju zadovoljstvo kupaca i isplativost investicije, ogorčen je Koren.

Konačno nema »plombi«

Dodatnu tragikomičnost situacije i sporost okončanja spora nakon konačne pravomoćne presude Trgovačkog suda dobivene u svibnju 2015. iskazuje i činjenica da se je tužitelj žalio uložio prigovor Općinskom sudu Rijeka nakon brisanja zabilježbe tog spora u zemljišnim knjigama na činjenicu kako je spor najprije rješavao sud u Varaždinu, a ne Rijeci čemu je – sam kumovao.