Skulle du betala mer för en lägenhet med ett helt nytt badrum än för en lya där toalett och handfat har 30 år på nacken?

Ja, skulle nog de flesta svara. Och på bostadsrättsmarknaden är det precis vad folk gör. Ett nyrenoverat badrum kan öka priset på en bostad med hundratusentals kronor.

Så fungerar det dock inte för hyresrätter. Bruksvärdessystemet gör att rent underhåll - som att renovera ett gammalt badrum - inte ger fastighetsägaren rätt att höja hyran. För det krävs någon form av standardhöjning, som att badrummet helkaklas eller förses med handduksvärmare.

Föga förvånande har systemet lett till ett kraftigt uppsving för just kakel och handduksvärmare i svenska lägenheter. Omfattande renoveringar är ju det enda sättet att höja hyran. I vissa fall krävs rentav sådana standardhöjningar för att en fastighetsägare ska kunna finansiera kostsamma renoveringar som måste göras, men som enligt reglerna inte får bekostas med hyreshöjningar – som stambyten.

Bruksvärdessystemet ger renoveringar

Ibland sker renoveringarna i strid med hyresgästers vilja. Alla vill inte betala mer för att äldre kök byts ut eller för att få trägolv i vardagsrummet. En del tvingas rentav flytta om hyran höjs kraftigt - vilket ofta är fallet. Ett nytt ord har myntats för fenomenet: "renovräkningar".

Den paradoxala situationen har därför uppstått att hyresgäströrelsen, som efter kriget kämpade för att få bort alla omoderna lägenheter i Sverige, nu i stället slåss för att hålla nere boendestandarden.

På tisdagen fick de stöd i sin kamp av en ny utredning. Miljöpartisten Agneta Börjesson vill att hyresgästerna ska få större inflytande både över omfattningen och utformningen av renoveringar. Om hyresgästen inte själv har fått välja nivå på renoveringen ska den bli lättare att stoppa i domstol.

Utredaren Agneta Börjesson, MP, vill stärka hyresgästernas makt över renoveringarna.

Att hyresgäster tvingas flytta är ett reellt problem. Boverket har visat att renoveringarna kan bidra till segregation genom att de låginkomsttagare som inte har råd med hyran ofta senare hamnar i mindre attraktiva områden. Problemet lär dessutom växa. De närmaste åren ökar renoveringsbehoven och bostadsbristen gör det allt svårare att hitta nya lägenheter för dem som inte kan bo kvar.

Färre hyresrätter blir följden

Men den lösning som Agneta Börjesson har valt innebär att man fortsätter att lappa och laga på dagens illa fungerande system där omfattande standardhöjningar är en förutsättning för att kunna höja hyran. Bostadsprofessor Hans Lind har visat hur det i attraktiva områden faktiskt kan leda till mer gentrifiering än vad rena marknadshyror skulle ha lett till. I centrala Stockholm finns i stort sett inte längre några orenoverade, men billiga hyresrätter som det gör i andra europeiska storstäder.

Men det största problemet med utredningen är att förslaget slår hårt mot dem som har det allra tuffast på svensk bostadsmarknad: De som saknar bostad. Utredaren konstaterar nämligen att förslaget skulle göra det mindre intressant att äga och förvalta hyresfastigheter. Hon varnar också för att det kan leda till att det byggs färre nya hyresrätter.

Förslaget skulle också öka de ekonomiska incitamenten att ombilda privata hyresrätter till bostadsrätter, för vilken prissättningen är fri. Resultatet blir att det blir ännu svårare att få en bostad för dem som inte har råd att köpa en lägenhet.

För att få ordning på dagens dysfunktionella bostadsmarknad krävs på sikt mer av marknadshyror. Men det är svårt att införa ett sådant system i tider av skriande bostadsbrist.

Tills dess borde systemet för hyressättningen reformeras. Ett första steg vore att det underhåll som hyresgästerna är beredda att betala för också ska ge rätt till hyreshöjningar. Som ett nyrenoverat badrum.

Läs också:

Hotet mot hyresrätten

Bopolitiken är lika träffsäker som ett avsågat hagelgevär