Det koker i nabolaget mellom Majorstua, Ullern og Vinderen. I den blandede bebyggelsen på Oslos vestkant lever innbyggerne med trusselen om at hjemmene deres kan bli jevnet med jorden i løpet av få år.

For fire år siden, i 2015, ga det daværende borgerlige byrådet et mandat til Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune om å utrede muligheten for at Smestad skulle forvandles radikalt for å gi plass til tusenvis av nye boenheter.



Denne forvandlingen vil innebære en vesentlig bedre tomteutnyttelse og gi hovedstaden flere boliger i et sentrumnært og populært boområde. Samtidig vil det kreve omfattende riving av eksisterende boliger og fortetting av bebyggelsen med boligblokker på opptil ti etasjer.

Les også: Klagestorm på eiendomsskatt i Oslo - mange får medhold

– Dette er terror. Vi blir nervøse

Når dagens beboere våkner om morgenen er det ofte ett spørsmål som peker seg ut ved frokostbordet: «Hvor lenge kan vi egentlig bli boende her?»

For noen har det allerede gått på helsa løs. De får ikke sove. Blir engstelige. Noen sier de blir fysisk dårlige av å leve med usikkerheten.



– Vi blir stresset. Det skaper utrygghet. Vi tenker på det hver dag. Dette er terror. Vi blir nervøse av å vente på en avklaring, forteller noen av beboerne.

Les også: Skattesjokk i eiendom

– Vi valgte ikke å bo her for å leve i skyggen

En tidlig junimorgen stiller et tyvetall naboer opp for å si hva de mener om at hjemmene deres kan bli revet for å gi plass til høyere hus og tettere bebyggelse.

– Vi kan ikke tro at våre folkevalgte virkelig ønsker å rive et eksisterende bomiljø for å bygge opp et annet bomiljø, sier leder av «Nabolagsgruppen Bevar Smestad», Marianne Storhaug.

Høsten 2018 kom det inn en rekke innspill til planprogrammet for Smestad høsten 2018, blant annet 213 enkeltinnspilll som representerer til sammen 312 boenheter. 91 prosent av disse er mot bymessig fortetting av Smestad og for bevaring av bomiljøet

I Plan- og bygningsetatens forslag til planprogram for Smestad skisseres planer om bolighus med høyder på mellom fire og seks etasjer. Men det åpnes også opp for høyhus på inntil ti etasjers høyde.

Dette faller ikke i god jord hos landskapsarkitekt og tidligere forsker i By- og regionforskningsinstituttet NIBR, Johs Oraug.

– Vi valgte ikke å bo her for å leve i skyggen av et ti etasjer høyt nabohus. Det sier seg selv, konstaterer han.

– Det er merkelig at kommunen ønsker å rasere så store boområder. Jeg vil ikke kastes ut, sier Torkil Storstein.

Les også: Boligprisene stiger og boligene blir liggende ute lenger

En av Oslos indrefileter



Mange av beboerne har bodd her i flere tiår. De klarer ikke å forstå logikken i å rive ned velfungerende bomiljø for mer enn tusen beboere i alle generasjoner.

– Her trives vi, og her vil vi fortsette å bo, er den unisone beskjeden til byplanleggere i hovedstaden.

De første sjokkbølgene traff nabolaget på Smestad i 2015 da det ble kjent at området skulle øke tomteutnyttelsen fra dagens 24 prosent og opp mot 500 prosent.

En av de viktigste forutsetningene for å få dette til, er massiv riving.

I årene som fulgte har beboerne arrangert folkemøter, samlet inn underskrifter, innhentet konsekvensanalyser og drevet intens lobbyvirksomhet overfor byens politikere.

Samtidig har utbyggere, som øyner mulighet for stor inntjening, kastet sitt blikk på området, som regnes som en av indrefiletene i Oslos boligmarked. Noen av beboerne har ønsket utbyggerne velkommen, men disse er i klart mindretall.

Det er utarbeidet konkrete skisser for hvordan dagens bebyggelse kan byttes ut med moderne leiligheter. Flere boligeiere har for lengst merket pågang i form av personlige henvendelser fra utbyggere som ønsker å slå kloa i private eiendommer på Oslos vestkant mellom Ring 2 og Ring 3.

– Bare de aller rikeste kan fortsette å bo her

Men de fleste som bor her i dag, ønsker ikke å selge. De vil bo her. Akkurat slik det er i dag. Dessuten frykter de at nye boliger vil bli så dyre at de ikke har råd til å bo her.

– Dette er ikke sosial boligbygging. Hvis de river våre hus, så vil mange av oss ikke har råd til å bli boende her, fordi det blir for dyrt. Ingen ønsker seg flere millioner ekstra i gjeld, påpeker flere av beboerne.

Ifølge planalternativet i planprogrammet vil sentrumssonen nærmest T-banen bli vurdert for byggehøyder hovedsakelig inntil åtte etasjer, men at også inntil ti etasjer kan vurderes. Foto: Privat

De illustrerer dette med at de øverste etasjene i en blokk i denne delen av byen trolig vil kunne selges for 20-30 millioner per enhet.

– Om vi skulle velge å bo i en betongblokk på Smestad, vil det bety at beboerne får gjelden økt med ti millioner kroner. Med andre ord vil bare de aller rikeste kunne

fortsette å bo her, mener Johs Oraug. Han anslår at den økonomiske gevinsten per hver ny boligblokk vil ligge i størrelsesorden 100 millioner kroner.

Les også: – Mange mister fullstendig motet

«Ekstremfortetting». «Raserer et velfungerende nabolag»

Flere velforeninger og nabolagsgrupper andre steder i Oslo engasjert seg og uttrykt sympati med beboerne på Smestad, blant annet innbyggere i nabobydelene Ullern og Vestre Aker

I en tidligere høringsuttalelse uttalte «Aksjonsgruppa Mot ødeleggelse av nedre Grefsen» sin støtte.

«Den ekstremfortettingen som Kommuneplanen legger opp til på Smestad, og som vil rasere et godt, velfungerende nabolag, er et svært dårlig virkemiddel for å møte utfordringene med økt befolkning, behovet for mindre klimautslipp og minske sosiale forskjeller».

De om lag 20 representantene for nabolaget på Smestad er nå innstilt på å kjempe til siste slutt. Mens den byråkratiske kverna maler langsomt, ber de om å bli hørt.

– Dette er hjemmene våre. Og dette ønsker noen å ødelegge. Hvorfor skal vi flytte, og hvem skal bo her i stedet for oss, spør de frustrerte og opprørte beboerne.

Les også: Byrådet i Oslo vil fremme gigantkrav mot eiendomsinvestorer

– Andre ønsker å tjene mest mulig

«Nabolagsgruppen Bevar Smestad» Foto: Gunnar R. Larsen

Men noen har allerede pakket alle sine eiendeler og flyttet. Fordi de ikke orket mer. Eller fordi de øynet muligheten for lettjente penger.

– Enkelte beboere har enten solgt eller ønsker å selge sin eiendom. Noen orker ikke å leve under et slikt press lenger. Andre ønsker å tjene mest mulig. Uansett er det en stor psykisk belastning å vite at hjemmet ditt er truet, sier leder av «Nabolagsgruppen Bevar Smestad», Marianne Storhaug.

Inntil reguleringsplanene er vedtatt av bystyret, trolig tidligst i 2021, lever innbyggerne i det berørte området i uvisshet om de fortsatt kan bli boende.

– Politikerne kaller ikke fortettingen de har planlagt for sanering, men transformering. Ingen er tjent med det, bortsett fra utbyggerne som ser for seg stor profitt. Hvordan politikerne tenker seg infrastrukturen og ikke minst trafikkavviklingen med en så massiv fortetting, er en gåte, mener beboer Anne-Grethe Hjorth.

– Vil være svært negativt for miljøet

Innbyggerne som ABC Nyheter har vært i kontakt med påpeker at en fremtidig sanering av Smestad ikke vil være et klimatiltak slik enkelte politikere har argumentert med.

– Riving av trehus, som representerer karbonlagre, nedbygging av hager og trær, som «spiser» CO2, og bygging av høyhus i betong, som har et stort CO2-avtrykk, vil være svært negativt for miljøet. Vi har ennå til gode å se analyser som viser at sanering av Smestad er et klimatiltak, sier advokat Harald Hodt, som selv bor i området som kan bli revet.

«Feilslått» og «historieløst»



I den offentlige debatten er det blitt brukt argumenter om at den såkalte knutepunktpolitikken ødelegger byen, at utbyggingen av hovedstaden preges av gigantomani, samt at Oslo preges av hastig og til dels feilslått utbygging, og på den måten risikerer å bli historieløs.

Videre er det tatt til ordet for at byen styres av svakt lovverk, med sterke utbyggere og fravær av harmoni og visjon for byens felleskap og sammenheng.

Dersom Plan- og bygningsetatens forslag til planprogram for Smestad blir en realitet, vil det få dramatiske konsekvenser for dagens beboere i området. Flere hundre bygninger vil bli revet, og over tusen beboere mister sine hjem. Nå advarer innbyggerne om at et helt bomiljø, verneverdige bygninger og grøntområder med en rik flora og fauna, vil gå tapt. Foto: Gunnar R. Larsen

Det har også blitt etterlyst at politikere og utbyggere må ta større samfunnsansvar, og at et overordnet verneansvar virker fraværende. Beboerne på Smestad mener politikerne har åpnet for at utbyggerne kan tjene rått på byutviklingen.

Les også: Kjøpte for 60 mill. - nå vil han selge for 170

– Sinne, uro, redsel, angst, kontrolltap

– Bypolitikerne og utbyggere har ikke moralsk rett til å ødelegge gode bomiljø med mistilpassede høyhus. Knutepunktpolitikken er et psykisk overgrep på beboere. Det har ført til sinne, uro, redsel, angst, framtidsusikkerhet, kontrolltap, manglende trygghet og stabilitet i eget hus. De fleste som bor her ønsker ikke å delta i galskapen, tordner beboer Liv Solberg overfor ABC Nyheter. Og fortsetter:

– Noen forsøker å psykisk presse deg ut av eget hjem da botilhørighet er uoversiktlig, skremmende og styrt av andre. Dette går spesielt utover barnefamilier og oss eldre som har bodd her mesteparten av våre liv. Hus har også gått gjennom flere generasjoner, og stedshistorie drepes. Vi vil ha området grønt, trygt og rolig og tilpasset de som bor her, understreker hun.

Sone 1: I planalternativet er høydene for sentrumsområdet hovedsaklig inntil åtte etasjer, men en høyde inntil ti etasjer vurderes også. Sone 2: I utgangspunktet foreslås bygg med høyder mellom fire og seks etasjer. Vern av verneverdig enkeltbygg vurderes. Sone 3: For områdene lengst unna sentrumsområdet og de mest sentrale gatene vil utgangspunktet for videre utvikling i områdereguleringen være inntil fire etasjer. Noen enkeltbygg vurderes vernet. Sone 4: Det skal vurderes om Småhusplanen skal opprettholdes, eller om småhuskarakteren på en annen måte videreføres. (Kilde: Forslag til planprogram for områderegulering Smestad. Plan- og bygningsetaten.)

Har varslet gruppesøksmål



Tidligere i år varslet om lag 30 husstander søksmål mot Oslo kommune, fordi de mener Kommuneplanen for Smestad mangler konsekvensutredning. Gruppesøksmålet kommer som et forsøk på hindre en rasering av bomiljøet.

I et intervju med Aftenposten i februar avviste Plan- og bygningsetaten beboernes påstander.

– Kommunen kommer til å bestride at kommuneplanens arealdel er ugyldig. Etter kommunens syn er planen tilstrekkelig konsekvensutredet, uttalte direktør Ellen de Vibe i etaten.

Ifølge leder av «Nabolagsgruppen Bevar Smestad», Marianne Storhaug, er det fortsatt til vurdering hvorvidt beborne skal gå videre med et eventuelt søksmål etter at det i vinter ble sendt ut prosessvarsel til kommunen.

Les også: Vil gjøre det enklere å komme inn på boligmarkedet i Oslo

Byråd for byutvikling: Åpner for strengere vern



Rasmus Raabo Reinvang er sekretær for byråd Hanna Marcussen. Han er forelagt deler av kritikken fra beboerne om at reguleringsplanene går på helsa løs; at det brukes uttrykk som «terror», «skammelig», «rasering av boområdet» og «usosial boligbygging» om planprogrammet.

Les også: Sjeføkonom: Boligen din blir mindre verdt de neste årene

– Kan gjøre Smestad til et enda bedre sted for enda flere

– Byrådet er opptatt av at Smestad skal utvikles på en måte som både ivaretar særpreg og historie, samtidig som det legges til rette for at flere kan bo der. Vi er nå i en tidlig fase av en planleggingsprosess for akkurat hvordan dette kan gjøres i praksis. Her er det både aktuelt å gi deler av området strengere vern enn det har i dag, og å åpne for høyere utnyttelse andre steder. Prosessen skal resultere i et forslag til områderegulering som kan gjøre Smestad til et enda bedre sted for enda flere, skriver Rasmus Raabo Reinvang i en epost til ABC Nyheter.

Blant annet ønsker byrådet å få gjort noe med Smestad-krysset, som i dag er en barriere i området og som generer mye luft og støyforurensing.

Les også: Samler beboere til å gjøre opprør mot kommunen

PBL: - Vi er fortsatt i startfasen



– Bypolitikerne og utbyggere har ikke moralsk rett til å ødelegge gode bomiljø med mistilpassede høyhus. Knutepunktpolitikken er et psykisk overgrep på beboere. Det har ført til sinne, uro, redsel, angst, framtidsusikkerhet, kontrolltap, manglende trygghet og stabilitet i eget hus. De fleste som bor her ønsker ikke å delta i galskapen, tordner beboerne. Foto: Gunnar R. Larsen

Avdelingsdirektør for byutvikling, Morten Wasstøl i Plan- og bygningsetaten, oppsummerer status for forslagene til reguleringsplaner på Smestad slik:

– Planarbeidet for Smestad er fortsatt på et tidlig stadium, og planprogrammet som definerer videre prosess, er ikke vedtatt. Det betyr at vi fortsatt er i startfasen, og at vi arbeider med utredninger som grunnlag for at vi neste år skal legge fram et planforslag med konsekvensutredning. Midt i dette arbeidet er det ikke mulig å si hvordan planforslaget vil se ut, men vi har forståelse for at dette skaper usikkerhet for innbyggerne. Vi prøver å avhjelpe usikkerheten så godt som mulig på dette stadiet, ved informere lokalmiljøet om prosessen og å involvere dem ved sentrale milepæler i arbeidet, forklarer Wasstøl.

Les også: Færre eier egen bolig

– Ikke aktuelt med ekspropriasjon

Han sier hensikten med planarbeidet er å legge til rette for en byutvikling i samsvar med kommuneplanen, der det skal tilrettelegges for fortetting og samtidig gi stedet nye kvaliteter som nye gang- og sykkelveier, gode plasser og møtesteder, og nye løsninger som skal redusere veitrafikkens dominerende rolle.

– Deler av villastrøkene blir regulert til bevaring for å ivareta bebyggelse og trær. Det er i all hovedsak private eiendommer i planområdet, og det vil være opp til grunneierne selv om de vil gjennomføre utbyggingen som planen åpner for. Det er ikke aktuelt med ekspropriasjon for å gjennomføre ny bebyggelse. Smestad er i dag et relativt dyrt boligstrøk, men en fortetting med god kvalitet vil gjøre det mulig for flere mennesker å bosette seg der, påpeker avdelingsdirektøren i Plan- og bygningsetaten i Oslo.

Les også: Nordnet mener aksjer er bedre enn bolig

Inntil reguleringsplanene for Smestad er vedtatt av bystyret, trolig tidligst i 2021, lever innbyggerne i det berørte området i uvisshet om de fortsatt kan bli boende. Foto: Audun Braastad / NTB scanpix Foto: Audun Braastad / NTB scanpix

Inntil ti etasjers høyde



Ifølge planalternativet i planprogrammet vil sentrumssonen nærmest T-banen bli vurdert for byggehøyder hovedsakelig inntil åtte etasjer, men at også inntil ti etasjer kan vurderes.

– I de to sonene utenfor sentrumssonen tar vi utgangspunkt i henholdsvis fire til seks etasjer og to til fire etasjer. Våre vurderinger av byggehøyde vil skje i arbeidet fram mot et planforslag, og vil legge vekt på konsekvenser for sol-/skyggeforhold, utsikt og bokvalitet for tilgrensende bebyggelse, opplyser avdelingsdirektør for byutvikling, Morten Wasstøl i Plan- og bygningsetaten.

Her kan du lese Plan- og bygningsetatens kommentarer til alle høringsinnspill som har kommet inn.