Ce texte fait partie du cahier spécial Habitation

Qu’il s’agisse de semi-sous-sols aménagés en appartements, d’annexes latérales ou de pavillons construits en arrière-cour, les unités d’habitation accessoires (UHA) ne cessent de gagner en popularité au Canada. Au Québec toutefois, leur déploiement reste encore limité, et ce, principalement pour des raisons de réglementation. Or, la province aurait tout intérêt à faciliter leur implantation, jugent des experts du développement durable et de l’aménagement pérenne du territoire.

Samuel Descôteaux Fréchette est coordonnateur général et chargé de projets à l’Arpent, une firme d’urbanisme à but non lucratif qui a pour mission l’actualisation des territoires suburbains. En partenariat avec différentes organisations, ses collègues et lui ont orchestré le premier Forum québécois sur l’avenir des unités d’habitation accessoires. Celui-ci a eu lieu en février dernier à Montréal et a réuni plus de 150 participants et conférenciers.

« On a décidé d’organiser le forum pour plusieurs raisons, mais la principale, c’est qu’il y a en ce moment beaucoup d’engouement pour les unités d’habitation accessoires, relève-t-il. Les élus et les citoyens sont intéressés par la question, ils veulent en savoir plus, mais ils manquent d’informations claires. »

Il faut dire qu’au Canada, plus d’une cinquantaine d’appellations existent pour désigner les UHA — logements secondaires, annexes, maisons de fond de cour, logements supplémentaires, etc. — et que, d’une municipalité à l’autre, ces termes ne renvoient pas toujours aux mêmes aménagements ni aux mêmes règles.

« Ça crée de la confusion, note M. Descôteaux Fréchette. C’est pour ça qu’on propose d’utiliser le terme UHA, qui est un dérivé d’ADU, pour Accessory Dwelling Unit. Aux États-Unis et ailleurs au Canada, c’est l’expression qui s’est imposée. Si tout le monde utilise le même vocabulaire, on pense que ce sera plus simple de regrouper l’information et ultimement, de favoriser le développement des UHA. »

Des avantages considérables

Emmanuel Cosgrove, cofondateur et directeur général de l’organisme à but non lucratif Écohabitation, était l’un des conférenciers invités au Forum. Comme l’équipe de l’Arpent, il constate que l’intérêt pour les UHA est aujourd’hui plus soutenu qu’il ne l’était il y a quelques années.

« C’est un mode d’habitation qui a toujours existé au Québec, mais qui revient en force parce qu’il répond aux besoins actuels de la population. On s’en fait beaucoup parler par les promoteurs, les entrepreneurs et les citoyens. On est très content de ça », assure-t-il.

Si M. Cosgrove se montre enthousiaste quant à la popularité croissante des UHA, c’est qu’elles comportent quantité d’avantages. Sur le plan de la densification par exemple, elles recèlent un potentiel non négligeable. Comme leur construction peut être réalisée en ne modifiant que très peu le cadre bâti, elles s’avèrent fort adéquates pour densifier des quartiers déjà existants.

« Les UHA sont très appropriées dans les zones périurbaines, explique M. Cosgrove. Les grands terrains de ces zones-là peuvent être occupés de façon beaucoup plus optimale. En plus, comme on trouve dans ces quartiers-là des populations jeunes et âgées, il y a des agencements bénéfiques à faire. »

Dans un contexte de population vieillissante comme celui du Québec, les UHA apparaissent à plusieurs comme une excellente option pour faciliter le maintien des aînés à domicile. Lorsque construites dans le respect des normes d’accessibilité universelle, elles s’avèrent idéales pour répondre durablement aux besoins des occupants.

Les UHA sont aussi pertinentes pour favoriser l’accession des ménages à faible revenu à des logements abordables : « Les études démontrent que les UHA sont régulièrement louées sous le prix courant, indique M. Descôteaux Fréchette. Ce sont des habitations qui sont souvent plus petites, mais ce n’est pas la seule raison. Comme elles se trouvent sur des terrains déjà habités, elles n’engendrent pas autant de coûts qu’un nouveau projet pour les propriétaires, donc ils les louent souvent à prix raisonnable. »

Pour plusieurs familles, l’aménagement d’une UHA se révèle également un moyen efficace de diminuer leur fardeau financier. L’ajout d’un logement accessoire leur permet souvent l’obtention d’un revenu d’appoint utile pour payer l’hypothèque ou financer des travaux d’amélioration du bâtiment.

Des règlements inadaptés

Malgré tous les avantages qu’offrent les UHA, plusieurs villes québécoises n’autorisent pas leur usage ou le permettent seulement de manière restrictive. Par exemple, nombre de municipalités exigent que les logements accessoires ne soient occupés que par des membres de la famille des propriétaires. Impossible donc de les louer une fois la parenté partie.

« Dans les années d’après-guerre, on a construit des banlieues s’éloignant du modèle de la ville, qui était associé aux problèmes de promiscuité et de précarité, résume M. Descôteaux Fréchette. Les maisons individuelles formant un cadre harmonieux sont devenues la norme. La réglementation a été conçue en conséquence. Aujourd’hui, on se rend très bien compte qu’on peut construire des UHA sans détériorer le cadre bâti, mais chez certains, les craintes demeurent. La peur d’une perte d’intimité, de bruit, de criminalité ou de venue de nouvelles populations est toujours là. Le résultat, c’est que plusieurs municipalités ont toujours des règlements qui ne favorisent pas la construction d’UHA. »

Devant l’inflexibilité du cadre réglementaire auquel ils se trouvent confrontés, nombre de propriétaires québécois choisissent d’aménager une UHA sur leur terrain ou à même leur maison sans autorisation pour le faire.

« On voit beaucoup d’unités clandestines, commente M. Cosgrove. C’est désolant que des gens doivent passer par là même s’ils sont bien intentionnés. On le sait, les rénos faites en cachette ne sont pas souvent réalisées de façon exemplaire ! Ça cause beaucoup de problèmes. Et en plus, ces unités-là deviennent toutes des occasions d’impôts fonciers ratées. »

Pour favoriser le déploiement des UHA, le Québec gagnerait à s’inspirer de l’Ontario, estime M. Descôteaux Fréchette. Depuis 2011, son gouvernement oblige les municipalités de la province à adopter dans leur règlement de zonage des dispositions autorisant l’usage de logements secondaires.

« Ça a donné de bons résultats, signale-t-il. À Ottawa par exemple, la Ville a adopté une réglementation qui est à la fois très permissive et très encadrée. Les UHA y sont autorisées, mais à plusieurs conditions claires, ce qui permet de préserver l’harmonie architecturale et sociale des différents quartiers. C’est vers ce genre de réglementation que devraient tendre les municipalités québécoises. »

C’est ce que pense aussi M. Cosgrove : « Chez Écohabitation, on croit que le Québec devrait se doter d’une politique nationale d’intégration des UHA, conclut-il. On aimerait éventuellement voir des crédits d’impôt à l’intégration des UHA aussi. Et à l’approche des élections, ce qui serait vraiment intéressant, c’est que des partis fassent des propositions en ce sens ! »