Det är detaljplanen som styr var och hur bostäder ska byggas.

Att den ”vinner laga kraft”, alltså börjar gälla, innebär ett slags klartecken från samhällets sida att byggherrar och fastighetsägare nu kan påbörja arbetet med ett bostadsprojekt. Det är nu som bygglovsansökan ska lämnas in.

Men DN:s granskning visar att just denna process ofta tar mycket lång tid. I snitt tar det nästan 5,5 år – mer än hälften av byggkedjan – från att detaljplanen vinner laga kraft tills dess att bygglovsansökan skickas in.

Detta kan ha flera förklaringar, till exempel att försäljning av marken tar tid eller att kommunen först måste göra omfattande arbete med vägar, avlopp och annan infrastruktur.

Men DN:s granskning visar också att byggherrar medvetet bygger bostäder etappvis. Det kan finnas praktiska skäl till detta, men effekten blir också att priserna på marknaden kan hållas upp. Ett exempel:

Låt säga att det ska byggas 500 nya bostadsrätter i ett område. Samtliga objekt färdigställs samtidigt. Eftersom tillgång och efterfrågan styr marknaden skulle en sådan situation kunna leda till att värdet för lägenheterna sjunker. Den som investerat i bostadsprojektet riskerar alltså att få mindre betalt.

DN:s data visar att i stort sett samtliga stora bostadsprojekt byggs etappvis, trots att det är bostadsbrist i de aktuella kommunerna. Det tar längre tid att färdigställa bostadsrätter än hyresrätter.

– Företagen vill inte få ut för många bostäder på marknaden samtidigt. Ju större efterfrågan är, desto högre priser kan du få. Det är så marknaden fungerar och det gäller ju egentligen oavsett om det är bostäder eller glass, säger Göran Cars, professor i stadsplanering vid KTH.

DN har pratat med flera källor på byggbolag med stor insyn i verksamheterna. Att bygga i etapper är en medveten strategi för att bostadspriserna inte ska påverkas negativt. DN:s uppgiftslämnare uppger att företagen har kapacitet att bygga snabbare, men att de avvaktar av marknadsskäl.

Kommunerna har en lagstadgad möjlighet att ange en gräns för hur länge en detaljplan får vara giltig, men detta görs mycket sällan. Det innebär att planerna automatiskt får en giltighetstid på 15 år, vilket öppnar för förseningar.

Örebro är en ort med stor bostadsbrist.

Martin Willén, biträdande stadsbyggnadschef i Örebro kommun, tycker att företagen brukar piska på för att få fram detaljplaner snabbare men att de ändå ofta väljer att avvakta byggstart när detaljplanen väl finns.

– De flesta kommunala tjänstemännen inom samhällsbyggnadsområdet i Sverige har en eller flera gånger varit med om att det har verkat jättebra i planprocessen, men att det sedan inte blivit som det verkade, säger han.

Läs mer: Därför tar det tio år att bygga lägenheter

Även i Örebro bygger företagen ofta i etapper. Martin Willén tycker att etappbyggande är en stor tidstjuv:

– Det är rationellt ur ett företagsekonomiskt perspektiv, men inte ur ett samhällsresursperspektiv. Ett typiskt scenario är att kommunen tilldelar ett företag ett stort område med möjlighet att bygga 500 bostäder. Men det byggs 50 bostäder om året. Då tar det tio år att bygga, trots att kommunen egentligen har behov av 500 nya bostäder direkt, säger Martin Willén.

Kommunen försöker sätta press på byggherrarna att bygga snabbare genom att ange en tidsbegränsning i samband med markanvisning.

Veidekke är ett av Sveriges största byggbolag. Företagets kommersielle direktör, Lennart Weiss, förklarar hur etappbyggande fungerar utifrån branschens perspektiv. Han pekar på att bankerna har tuffa krav på när bolagen får ta lån (byggkreditiv).

– Man vill ju inte försäljningsstarta fler lägenheter än man vet att marknaden klarar av att svälja inom en viss tidsram. Eftersom vi måste sälja hälften av bostäderna innan vi kan lyfta byggkreditivet och starta byggprocessen vill man inte ha för många lägenheter i en enskild säljstart, säger han.

Lennart Weiss hänvisar till att 50 till 70 procent av köparna till ett lokalt objekt kommer från inom en tvåkilometersradie. Större områden exploateras typiskt sett där det är dålig tillgång till en lokal närmarknad.

– Ska du då klara av att exploatera ett sådant område utan ekonomiska förluster, så måste du gå väldigt försiktigt fram så att man inte knäcker den egna marknaden. Banken har det här som sin viktigaste riskparameter när vi lånar pengar. De tillåter inte ett större utbud än att man kan säkerställa att man kan bli av med objekten.

Tycker inte du att det är problematiskt att det fungerar så här? Vi har ju en stor bostadsbrist i Sverige.

– Visst är det problematiskt. De senaste 30 åren har vi gått från en statligt uppbackad bostadspolitik där staten delade risken – till en efterfrågestyrd bostadsmarknad där kommersiella aktörer tar hela risken. När staten inte delar någon risk så ska all risk marknadsprissättas. Politikerna har skapat ett system som frammanar medveten försiktighet.

DN:s granskning visar också att det i viss utsträckning förekommer att byggherrar och investerare passivt sitter många år på byggbar mark, alltså utan några åtgärder alls. Investerare kan få bra avkastning på mark eftersom priserna har ökat kraftigt det senaste decenniet. Men det är enbart knappt 4 procent av bostäderna som omfattas av denna problematik och det är framför allt på mindre orter där efterfrågan på bostäder inte är så stor. Att det inte förekommer i högre utsträckning beror på att värdeökningen på mark sällan är större än bolagens årliga avkastningskrav.

En annan stor flaskhals i bostadsbyggandet är tiden före detaljplanen, alltså kommunernas planeringstid. Det tar i snitt drygt två år att ta fram en detaljplan. Det beror till exempel på sega beslutsprocesser i politiska nämnder, hög personalomsättning bland tjänstemän och att arbetet med vissa detaljplaner är särskilt komplexa.

Att bygga ett lägenhetshus – från ax till limpa:

Klicka på grafiken för att se den i ett större format!

Tipsa skribenten: Kristoffer.Orstadius@dn.se