הפשרת קרקעות | שינוי ייעוד קרקע | הפשרת קרקע חקלאית

שינוי יעוד – הפשרת קרקע חקלאית

הפשרת קרקעות

הפשרת קרקע בדרך של שינוי ייעוד במטרה להשבחתו בתכנית מתאר, הינו נושא שעבר שינוי בתפיסת העולם התכנונית של מדינת ישראל. בעבר בעלי קרקעות היו נוהגים ליזום שינוי ייעוד בקרקע חקלאית אשר בבעלותם, וועדות התכנון היו דנות בבקשות ומאשרות (או לא מאשרות) את התכנון המוצע. באופן האמור התפתחו הערים והיישובים וגדלו בהדרגה על חשבון השטחים החקלאיים הצמודים להם בדרך של "תלאי על תלאי".

עם מתן תוקף לתמ"א 31 (תכנית מתאר ארצית 31) ואחריה לתמ"א 35, שונתה הגישה התכנונית לאישור תכניות מתאר: תכנית המתאר הארצית קבעה אזורי המיועדים לפיתוח עירוני, אזורים לשימור, מערכות כבישים, וגודלם של יישובים כפריים, והכל במטרה ליצירת איזון בין צרכי הפיתוח של המדינה לבין ראייה מפוקחת מבחינה תכנון של פני המדינה לדורות הבאים.

התכנית הארצית, תמ"א 35, מסמנת את האזורים השונים על פני המדינה לפי "מרקמים" שכל מרקם יכול להחיל מספר ייעודי קרקע. כך מתגבשת תמונה בפאזל של מרקמים תוך שמירה על רצף שטחים פתוחים, ועיבוי הערים נעשה בעיקר בהגדלת הצפיפות.

שינוי ייעוד קרקע בתכנית מתאר

על בסיס התכנית הארצית נדרשו וועדות התכנון המחוזיות להכין תכניות מתאר מחוזיות (תמ"מ) מפורטות יותר, ועל פי התוכניות המחוזיות היישובים, ביחד עם ועדות התכנון המקומיות, מכינים "תכניות כוללניות", לכל ישוב ועד. "תכנית כוללנית" הינה סוג של "תכניות אב" סטטוטורית שאינה מקנה אפשרות להוציא מכוחה היתרי בנייה, אבל היא קובעת באופן מפורט למדי את התכנון העתידי של אותו ישוב.

התכנון האמור, היורד לרזולוציה ההולכת וגדלה, מאפשר ראיה ממעוף הציפור של פני המדינה כולה תוך תכנון רב שכבתי שנועד לשמר את האינטרסים הלאומיים לדורות הבאים.

תהליך "הפשרת קרקע"

נכון להיום יכולים בעלי קרקעות ליזום תכניות מפורטות רק אם הן עולות בקנה אחד עם התכנון הרב שכבתי "שמעליהן", היינו בהתאמה לתכנית הכוללנית, המחוזית והארצית החלות על אותה הקרקע.

המערכת של התכנון הארצי נמצאת היום בשלב הסופי של הכנת תכניות כוללניות. יישובים שהתכנית הכוללנית שלהם טרם הושלמה מתקשים להביא לידי אישור תכניות מפורטות.

טלפון לשיחה

הפשרת קרקע חקלאית

לאור האמור לעיל ברי כי יזמות לשינוי ייעוד קרקע חקלאית ורכישת קרקע לצרכי השקעה מחייבת בחינה תכנונית מעמיקה של עורכי דין ומתכנני ערים המתמצאים במערך התכנוני על מנת להנחות בצורה נאותה את בעלי הזכויות בקרקע, והמשקיעים ברכישת קרקעות, מה ניתן ומה לא ניתן לצפות, מבחינה תכנונית, ואלו שטחים הם בעלי פוטנציאל התכנות להפשרה והשבחה, מה הם סיכויי ההצלחה לשינוי ייעוד.

שינוי יעוד קרקע חקלאית בבעלות המדינה (רשות מקרקעי ישראל)

במקביל לשינוי במדיניות התכנון הלאומית חלו גם שינויים במדיניות האגררית, הקניינית, של רשות מקרקעי ישראל המחזיקה ומנהלת למעלה מ- 90% מקרקעות המדינה. מאז פרשת "הקשת המזרחית הדמוקרטית" (בג"צ 244/00) בה ביטל בית המשפט העליון החלטות מינהל המקנות זכויות לחוכרי קרקעות במדינה בעת שינוי יעודן, עומדת רשות מקרקעי ישראל על כך שחוכרי קרקע חקלאית לא ייהנו משינוי ייעוד של קרקע בחכירתם כאשר מבוצע שינוי ייעוד של קרקע חקלאית לייעוד מגורים, מסחר, תעסוקה, תעשייה וכו'. במצב היום, הפיצוי אותו מקבלים חוכרי קרקע חקלאית בשינוי ייעוד של קרקע חקלאית הינו זניח בייחס לשווי הקרקע לאחר שינוי ייעודה. המדינה, היא ורק היא, זו שתקבל ותהנה ממלוא הזכויות בקרקע המופשרת ותשווק אותה במכרז, למרבה במחיר. מדיניות קניינית זו הביאה למעשה למצב בו לא קיים אינטרס עסקי לחוכרי קרקע חקלאית לשנות את הייעוד, אלא בדרך כלל – להפך, לחוכרים יש אינטרס להתנגד לשינוי הייעוד בתקווה שמדיניות אגררית זו תשתנה בעתיד ויוענקו להם זכויות טובות יותר מאלו המוקנות היום. בניגוד לחוכרי קרקעות מהמדינה, מי שמחזיק קרקע "בבעלות" נהנה ממלוא היקף ההשבחה שבשינוי היעוד.

זכות ייזום בקרקעות המדינה

יחד עם זאת, לעיתים, קיים אינטרס גם לחוכרים בשינוי ייעוד הואיל וקיימת זכות לקבל "זכות ייזום" לגבי 20% מהשטח המוחכר ולידיהם שעבר שינויי הייעוד. החלטות הרשות מאפשרות לחוכר חקלאי לקבל, ללא מכרז, במחיר השמאי הממשלתי, 20% מהקרקע שהייתה ברשותו ועברה שינוי יעוד. החוכר אמור לשלם לרשות מקרקעי ישראל את הערך המלא החדש של 20% מהקרקע לאחר שינוי יעודה, ולקבל בתמורה 20% מהשטח שהופשר. הקניית הקרקע בדרך זו מאפשרת לחוכר החקלאי להינות משווי ה"ייזום", היינו מהרווח הנוצר ממימוש הבנייה וממכירה של הזכויות בייעוד החדש. במידה ולחוכר החקלאי אין את ההון הדרוש לשלם לרמ"י ולבנות את המבנים בשטח שרכש, הוא יכול להסב את זכויותיו בתמורה כספית ליזמים וקבלנים. זכות הייזום מצטרפת לזכות לפיצוי בגין השבת הקרקע. את סכומי הפיצוי ניתן להגדיל ב"בונוסים" אם ההשבה מרצון נעשית תוך פרקי זמן קצרים הקבועים בהחלטות השונות.

בדיקת ייעוד קרקע

מכל האמור ברור כי שינוי ייעוד של קרקע חקלאית המוחזקת בחכירה לדורות מחייבת מומחיות משפטית ספציפית והתמצאות בהחלטות רשות מקרקעי ישראל כדי למצות את מקסימום ההטבות כפי שהן משתנות חדשות לבקרים בהחלטות המועצה והוראות האגף השונות.

למשרדנו ניסיון של למעלה מ- 30 שנים בתחום שינויי ייעוד קרקע חקלאית בבעלות פרטית ובחכירה, ואנו שולטים בתחום התכנון והבניה, מתמצאים בתכניות המתאר הקיימות ובעלי ידע בתכניות המתאר העתידיות. התמחות זו, יחד עם הכרה מעמיקה של החלטות רשות מקרקעי ישראל הביאה אותנו להצלחה בליווי משפטי של שינוי ייעוד קרקע חקלאית, בכל רחבי הארץ, במושבים, בקיבוצים, במושבות ובערים.

כמו כן הידע והניסיון של משרדנו מסייעים למשקיעים ויזמים בקבלת החלטות לרכישת מקרקעין חקלאים או מקרקעין בשלבי שינוי ייעוד שונים.

שינוי יעוד דורש עורך דין בעל ניסיון

עורך דין בעל ניסיון הפשרת קרקעות – שינוי ייעוד קרקע, הפשרת קרקע חקלאית, בדיקת ייעוד קרקע, תהליך הפשרת קרקע חקלאית.

עו"ד קרקעות גד שטילמן