Paul Shen peut énumérer les raisons qui motivent les Chinois continentaux à acheter des propriétés au Canada avec la même assurance qu’un agent immobilier volubile: certains souhaitent fuir les terres contaminées et l’air pollué des villes surpeuplées, d’autres veulent rejoindre avec les membres de leur famille des enclaves qui abondent tellement en expatriés chinois qu’ils s’y sentent déjà chez eux.

Les plus fortunés, bien entendu, considèrent les habitations dans l’Ouest comme une réserve stable d’argent, mais Shen ne prétend pas jouir d’une telle aisance. Au printemps dernier, l’homme de 39 ans a quitté son poste de cadre intermédiaire en publicité à Shanghai pour poursuivre le rêve d’accéder à la propriété que lui et sa femme n’avaient pas les moyens de réaliser dans leur ville natale. «Nous avons écouté nos cœurs et avons refait nos vies, raconte-t-il. Au Canada, nous pourrons enfin acheter une maison.»

Le couple s’est d’abord installé dans un modeste duplex près du centre-ville de Victoria, en Colombie-Britannique, à deux pas de l’université où la femme de Shen termine sa maîtrise. Les raisons de cet achat allaient de la tranquillité du coin — parfait pour leur fils de six ans — au superbe panorama de l’île de Vancouver. Mais la plus importante était sans doute la proximité de la capitale avec les vibrantes communautés chinoises du Lower Mainland de la Colombie-Britannique. Comme le dit Shen, trahissant son manque de connaissances de l’époque précoloniale canadienne: «Nous cherchions un endroit où nous pourrions côtoyer les “autochtones”.»

Mais en tant qu’immigrant chinois résolu à avoir pignon sur rue, Paul Shen incarne aussi un phénomène qui ne fait pas l’unanimité parmi ces «autochtones» qu’il aimerait bien avoir comme voisins. Depuis cinq ans, les investissements de la Chine continentale dans le marché immobilier canadien ont atteint des proportions inquiétantes selon certains, si bien qu’une atmosphère de ruée vers l’or règne maintenant dans les métropoles du pays, attisant la grogne des jeunes Canadiens de la classe moyenne, qui se sentent exclus du marché de leur propre ville.

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Le boum sans précédent de Vancouver, dont la flambée fulgurante des prix a rendu caducs les indicateurs traditionnels, comme le revenu moyen des ménages et l’activité économique régionale, est certainement l’exemple le mieux connu — et le plus controversé — des contrecoups de cet afflux massif de capitaux étrangers. «On laisse venir ici des gens qui ne veulent qu’un abri pour leur argent», déplore Justin Fung, ingénieur logiciel canado-chinois de deuxième génération, exaspéré lui aussi par l’allure surréaliste du marché immobilier de Vancouver. «Ils font grimper les prix des maisons et ils traitent la ville comme leur hôtel.»

Pourtant, le coup de fouet de l’investissement chinois s’est fait sentir bien au-delà de la vallée du Fraser — en particulier ces dernières années. D’après une étude de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) publiée en avril, pas moins de 10 % des nouveaux condos construits dans le centre de Toronto appartiennent à des étrangers; les experts de l’impitoyable marché de la Ville reine sont convaincus que la plupart d’entre eux viennent de la Chine continentale. Sur le site Juwai.com, un service de recherche en ligne où les acheteurs chinois peuvent dénicher des propriétés à l’étranger, les demandes de renseignements pour certaines demeures en Ontario ont augmenté de 143 % en 2015, et la valeur totale de ces habitations a atteint 11,2 milliards de dollars. Au Québec, les chiffres ont plus que triplé et ceux de l’Alberta ont grimpé de 70 %.

Pendant ce temps, les promoteurs chinois ont fait des acquisitions dans des endroits qui laissent bien des analystes perplexes, comme la lointaine côte est de la Nouvelle-Écosse et un village minier abandonné de l’intérieur de la Colombie-Britannique. Les explications ne convainquent pas: aucun des lieux ne semble convenir, comme les propriétaires ou l’administration locale le prétendent, à un village de vacances tout compris.

Mais leurs motivations premières sont évidentes. À côté du marché volatil de la Chine, l’immobilier dans l’ensemble du monde occidental est une véritable oasis de bon sens financier, soutient Matthew Moore, président des opérations de Juwai en Amérique du Nord. «Année après année, l’augmentation des prix de l’immobilier à Shenzhen, l’une des villes de premier rang en Chine, frisait les 60 %, observe-t-il. Pour ces investisseurs, il importe de protéger leur richesse.» Et cela s’ajoute à un sentiment d’urgence déjà bien installé: pendant des décennies, même les Chinois continentaux les mieux nantis n’ont pas eu le droit d’acheter de propriété, pourtant la «classe d’actifs préférée» des investisseurs depuis la période révolutionnaire, explique Moore. Ces préoccupations éclipsent même celles qu’ont de nombreux Chinois à propos du régime autoritaire solidement enraciné, de l’absence d’un État de droit et de la corruption endémique.

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Le Canada s’est trouvé dès lors devant un paradoxe économique. À Vancouver, et de plus en plus à Toronto, l’inquiétude entourant les investissements chinois a contribué à la formation d’une bulle immobilière aux proportions montgolfiéresques. Celle-ci a fait grimper les prix des maisons si haut que même les professionnels aisés sont désormais incapables de se les offrir, et en plus, la bulle risque d’éclater au premier signe de tempête. Or, cette même surévaluation a aussi fait le bonheur de millions de propriétaires, qui ont vu la valeur nette de leur maison exploser, et est devenue le pilier d’une myriade d’industries dans le secteur du logement, de la vente de propriétés à la décoration intérieure. Elle pourrait même être perçue comme le moteur principal de la stratégie économique en coups d’accordéon du Canada. Et pour les acteurs du milieu — les bâtisseurs, les avocats spécialisés en droit immobilier, les politiciens locaux avides de recettes —, la question n’est plus tant de savoir comment les acheteurs chinois transforment le marché immobilier canadien, mais bien ce qui arriverait s’ils ne le faisaient pas.

Mais ce n’est que le pic de l’iceberg endiamanté du marché immobilier. Mandatée pour recueillir des données sur le logement et pour favoriser la stabilité du marché, la SCHL s’est donné comme objectif de prendre le pouls de la situation des condos — l’agence avait été vertement critiquée dans le passé pour le manque de statistiques immobilières fiables au pays. L’analyse de ses plus récents chiffres à propos des condos en tenant compte de leur l’âge constitue un premier indicateur solide de la montée des acquisitions par des acheteurs étrangers. À Vancouver, par exemple, 2 % des condos construits avant 1990 sont aux mains d’étrangers; la fraction passe à 6 % pour les immeubles achevés depuis 2010.

Les sommes qui quittent la Chine, par crainte de voir l’économie s’essouffler et la monnaie s’effondrer, et qui sont placées dans des actifs un peu partout dans le monde ont atteint des proportions catastrophiques. On estime la fortune que les entreprises et les investisseurs chinois ont sortie de leur pays l’année dernière à près d’un trillion de dollars, soit sept fois plus qu’en 2014. La majeure partie de cet argent est investi par des entreprises chinoises qui cherchent à mettre la main sur des actifs occidentaux (comme dans le cas du rachat de l’entreprise semencière suisse Syngenta par ChemChina pour la somme de 43 milliards de dollars) ou à rembourser en partie des dettes contractées en dollars américains. Mais une portion substantielle est destinée à l’immobilier étranger.

Avec comme nouvelle maxime la diversification, les nouveaux riches de la Chine — en 2014, on comptait 3,6 millions de millionnaires dans le pays — cherchent désespérément des endroits sûrs où placer leur argent. Heureusement pour eux, une industrie florissante est là pour les aider à investir leur argent à l’extérieur du pays — et ce, sans même avoir à prendre l’avion! À la mi-avril, plus de 40 000 personnes ont pris d’assaut le Salon international de l’immobilier et de l’investissement à Pékin, une activité de quatre jours où se réunissent des acheteurs à la recherche de bonnes affaires et des vendeurs à l’affût de gros portefeuilles. Des représentants de 31 pays étaient sur place, mais la plupart des acheteurs qui convoitaient des terres se sont rués vers les kiosques arborant la feuille d’érable. Les trois exposants canadiens n’ont pas eu une minute pour souffler.

Alex Majdpour, président de Sans Souci Executive Realty, a dû engager deux traducteurs supplémentaires pour répondre à la demande grandissante des acheteurs intéressés, et a réussi à gagner 100 nouveaux clients. «On s’est dit, pourquoi ne pas faire venir l’immobilier à eux?» raconte Majdpour, dont la société torontoise vend des propriétés partout au Canada. «Pourquoi ne pas aller directement à la source?»

D’après une étude menée par la Banque Royale du Canada, les prix des propriétés se sont tellement éloignés des normes qu’il faut maintenant 109 % du revenu disponible moyen d’un ménage pour assumer les coûts — comme les paiements de l’emprunt hypothécaire et des assurances — que requiert une maison ordinaire. Et rien n’indique que la situation va se calmer. Un récent rapport de la société immobilière Re/Max a révélé que les prix dans la ville ont bondi de 24 % durant le premier trimestre, par comparaison à l’année précédente, et a estimé qu’une maison individuelle coûte maintenant en moyenne deux millions de dollars.

Toute cette frénésie a laissé des traces bien visibles dans l’une des «villes les plus agréables du monde»: quartiers désertifiés, investisseurs brillant par leur absence, maisons vides et décrépites se multipliant, tandis qu’un grand nombre d’immeubles de placement demeurent inhabités. Ce que les statisticiens ont mis du temps à constater avait pourtant été dénoncé sur des blogues populaires, comme le Vancouver Vanishes (Vancouver disparaît) ou le Beautiful Empty Homes of Vancouver (les superbes maisons vides de Vancouver), consacrés aux maisons patrimoniales ou ayant un certain cachet, inhabitées et valant des millions.

Mais il n’y a pas que des perdants dans cette histoire, bien au contraire: des milliers de propriétaires canadiens ont réalisé un énorme profit sur la vente de leur maison, et des millions d’autres ont vu exploser la valeur de leur demeure — plus de 70 % des ménages au Canada sont propriétaires de leur logement, et nombreux sont ceux qui, préoccupés par leur retraite, se réjouissent de cette augmentation. Dans la banlieue torontoise de Richmond Hill, très prisée par les investisseurs chinois, le prix d’une maison type de quatre chambres se situe à présent autour de 1,3 million de dollars, et il n’est pas rare que de pareilles propriétés se vendent quelque 300 000 dollars de plus que le prix demandé. Pour l’instant, le problème ne touche que les quartiers résidentiels.

Avec autant d’argent qui se brasse, il n’est pas surprenant que les gens qui ne résident pas dans les grandes villes canadiennes touchées par le boum soient tentés de se joindre à la fête. Au printemps dernier, politiciens et responsables du développement économique en Nouvelle-Écosse ont accueilli triomphalement l’achat d’une série de propriétés par DongDu International, un promoteur établi à Shanghai qui projette de construire à Guysborough deux centres de villégiature destinés à de jeunes professionnels chinois fortunés. Avec ces complexes, on espérait que la région du nord-est de Halifax retrouve un peu de sa vigueur économique. DongDu a également acheté un autre ensemble de propriétés dans la capitale, qui devait servir d’assises à un centre d’excellence pour l’industrie cinématographique.

Accompagné de dignitaires de la région, le fondateur de l’entreprise, Li Hailin, était à Guysborough lors de l’inauguration des travaux au mois de mai dernier. Depuis ce jour, pourtant, pas un seul trou n’a été creusé dans le terrain de 1 300 hectares de la côte est — certains commencent même à douter de la véracité de ces plans d’aménagement. Michael Mosher, préfet de la circonscription de St Mary’s, affirme que son conseil n’a reçu ni offre ni échéancier concrets. «Étant donné l’état actuel de l’économie mondiale, ils veulent s’assurer de démarrer le projet au bon moment», suppose-t-il. D’après une porte-parole de l’organisme Halifax Partnership, l’agence de développement économique de la Ville ne fait plus directement affaire avec DongDu; un mémorandum de coopération signé avec la société arrive d’ailleurs à échéance le mois prochain. Aucune réponse n’a été donnée relativement à une demande d’entrevue laissée aux bureaux de DongDu à Halifax.

Même si les investisseurs chinois ont avant tout dans leur mire Toronto et Vancouver, ils contribuent très certainement au maintien du boum immobilier que connaît l’ensemble du pays depuis une décennie. Il va sans dire, l’immobilier a été d’une importance vitale pour l’économie canadienne dernièrement. Un rapport publié il y a quelques années par le groupe Altus, une société-conseil en immobilier de Toronto, estimait déjà que les rénovations résidentielles représentaient à elles seules 4 % du PIB du Canada en 2014, soit presque 64 milliards de dollars. Ajoutez à cela la construction de nouveaux logements, les courtiers immobiliers, les avocats et les autres industries associées, et ce n’est pas moins de 20 % de l’économie canadienne qui dépend du secteur de l’habitation.

Les Canadiens doivent en moyenne 1,65 $ pour chaque dollar de revenu disponible. Il y avait donc déjà des signes flagrants que les acheteurs du pays étaient fauchés. L’afflux soudain de capitaux de la Chine auquel on assiste depuis quelques années a été comme une bouée de secours: voilà pourquoi aucun politicien n’a intérêt à adopter la ligne dure envers les acheteurs étrangers. «C’est comme une drogue, explique David Duff, professeur de droit à l’Université de la Colombie-Britannique. Personne ne veut s’attaquer au revendeur, car on a toujours besoin d’une autre dose.»

Ce qui importe vraiment pour le fragile marché du logement au Canada, et pour l’économie qui en dépend de plus en plus, c’est de savoir si l’intérêt de la Chine à acheter le Canada est un caprice ou bien une stratégie sur le long terme. C’est d’ailleurs la question à laquelle la SCHL a cherché à répondre en évaluant l’attitude des acheteurs étrangers au fil des années. «Si les investisseurs sont d’abord sur le marché pour se faire quelques billets rapidement — c’est-à-dire pour acheter un bien, réaliser un gain en capital en six mois ou un an, puis le revendre précipitamment et se retirer —, ce pourrait être problématique», précise Bob Dugan, économiste en chef à la SCHL. «Nous voudrions savoir à quel point cette pratique est répandue.»

Ceux qui se sont penchés sur la propension de la Chine à acquérir des propriétés à l’étranger tracent un portrait moins alarmant. Un sondage mené par Investorist, société australienne de vente de propriétés étrangères en ligne, effectué auprès de 150 agents en Chine, a révélé que la grande majorité des aspirants acheteurs chinois (près de 90 %) ont un budget allant de 500 000 à un million de dollars — tout comme beaucoup de Canadiens à la recherche d’une maison à Vancouver ou à Toronto de nos jours. «La plupart des acheteurs chinois sont des familles qui peuvent se permettre un immeuble de placement, peut-être même deux», note Jon Ellis, fondateur de la société. «Ce sont des investisseurs familiaux qui pourraient posséder un concessionnaire d’automobiles ou une boulangerie.» Les résultats de l’enquête ont aussi montré que la plupart des Chinois qui convoitent des propriétés étrangères «souhaitent autant que possible profiter d’un levier financier», vraisemblablement dans le but de contourner la limite annuelle de 50 000 dollars qu’impose Pékin sur les transactions à l’extérieur du pays.

Tout pointe donc vers un groupe d’acheteurs étrangers qui, bien qu’important et motivé, demeure financièrement fragile et susceptible de céder à la panique advenant le déclin du marché immobilier canadien. Et à mesure que des fonds étrangers continuent de gagner Toronto et Vancouver, tout porte à croire qu’on est en présence d’une attitude spéculative hautement suspecte qui n’est pas le propre des acheteurs étrangers: guerres d’enchères, achat de propriétés à l’aveuglette et sans condition, «revente fantôme», création de coquilles vides — ce qui évite aux acheteurs d’être nommés dans les documents de transaction —, accusations de blanchiment d’argent, évitement fiscal malhonnête… La liste est longue.

Mais les risques courus par les Canadiens ne s’arrêtent pas là. Si l’économie chinoise agitée a poussé son élite à transférer de l’argent dans des endroits plus sûrs, une crise généralisée dans l’Empire du Milieu pourrait bien avoir l’effet contraire. Si les investisseurs étrangers s’apercevaient soudainement que leur gagne-pain est menacé, ils n’auraient peut-être pas d’autre choix que de se débarrasser de leurs propriétés à l’étranger ou d’autres actifs pour pouvoir rembourser leurs créanciers. Autrement dit, au lieu de s’inquiéter uniquement de Canadiens trop zélés qui menacent le marché immobilier, il faut aussi se préoccuper d’une éventuelle crise en Chine.

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Pouvons-nous y faire quelque chose? En Colombie-Britannique, un groupe d’économistes a proposé d’instaurer une taxe de 2 % pour contrer la spéculation et pénaliser les acheteurs qui laissent leur maison vacante. L’idée est de générer un peu de revenus (on prévoit 90 millions de dollars pour la première année), mais surtout d’obtenir un portrait de la situation: combien de maisons sont aux mains de propriétaires qui ne paient pas d’impôt en Colombie-Britannique? Combien de condos appartiennent à des gens qui ne les louent pas et les laissent inhabités? Par quelle voie cet argent entre-t-il au Canada? À ce jour, le gouvernement ne peut répondre à aucune de ces questions.*

«Si l’argent entre clandestinement, il est impossible de le réglementer à son arrivée», prévient David Mulroney, ancien ambassadeur du Canada en Chine et président actuel du St Michael’s College, à l’Université de Toronto. Il raconte que chaque fois qu’il s’est adressé à des étudiants dans des universités chinoises, on lui demandait si le Canada était vraiment un paradis pour les fraudeurs de leur pays. «Nous n’avons pas la moindre idée d’où provient cet argent — tout cela contribue au manque d’information dont souffrent les marchés immobiliers locaux», estime-t-il.

D’autres souhaitent s’inspirer de pays comme l’Australie, qui exige que tous les achats étrangers soient passés au peigne fin par une commission d’examen avant d’être approuvés, à la condition de contribuer au renouvellement du stock de logements; une stratégie semblable a été proposée par le Royaume-Uni. Cependant, Jon Ellis remarque que cette mesure n’a pas réussi à contenir les prix des maisons en Australie, étant donné qu’il existe de nombreux stratagèmes auxquels peuvent recourir les acheteurs étrangers les plus hardis pour contourner les règles.

De toute façon, ce n’est pas l’image que le Canada veut avoir de lui-même — celle d’un pays terrifié par des étrangers prêts à payer pour goûter un peu à son ordre et à sa courtoisie, et se demandant si la prochaine grosse transaction le fera plonger dans un chaos social, ou encore si la corruption nécessite une intervention plus musclée de l’État. Toujours est-il qu’il faut régler le problème, ne serait-ce que pour Paul Shen, qui vient d’emménager dans sa nouvelle maison à Victoria. Si des prédictions aussi sinistres venaient à se réaliser, la nouvelle vie pour laquelle il a tout sacrifié lui semblerait tristement semblable à celle qu’il a quittée en Chine.

* Depuis le 4 août, une taxe de 15 % s’applique sur l’achat de propriétés par des étrangers. À la fin août, l’effet semblait se faire sentir.

Cet article a été adapté de Maclean’s.