Jesús y Laura han tomado una de las decisiones económicas más importantes de sus vidas. Tras años de incertidumbre laboral, ambos consideran que ha llegado el momento de dar el paso y adquirir una vivienda. Son el perfil de comprador inmobiliario medio en España y necesitan un crédito de 124.233 euros para financiar el 80% del valor del inmueble que quieren comprar en su ciudad. Es un 5% más de lo que hubiera necesitado el mismo comprador un año antes y 23.300 euros más de lo que se pedía a los bancos en 2013.

Eran otros tiempos. El país había sufrido una depresión económica casi ininterrumpida durante cinco años y el PIB per capita de los españoles se había hundido un 20% en ese periodo. También el precio de las casas, aunque no el de las hipotecas. En septiembre de 2013 el tipo de interés medio para una hipoteca que se cobraba en España era del 4,02%. Hoy es el del 2,46% tras años de fuertes caídas alentadas por la aplicación de políticas monetarias hiperlaxas en la zona euro y el consecuente hundimiento del Euribor, el índice utilizado como referencia habitual para vincular el coste de los créditos.

Los números hablan por sí solos. Un crédito medio de 100.841 euros en el verano de 2013 conllevaba el pago de casi 53.914 euros intereses -más de la mitad de la financiación solicitada- durante una vida de 30 años. Hoy, el préstamo medio de 124.233 euros implica pagar al banco 38.000 por el coste de financiación: 1.266 euros por cada uno de los 30 años de hipoteca.

Hipotecas 10

Pero los vientos de cola financieros parecen haber llegado a su fin. Por primera vez tras seis años de desplome, la estadística del Banco Central Europeo refleja un encarecimiento continuado del coste de los créditos en España. Sólo desde el pasado mes de septiembre, el tipo medio de los nuevos créditos fijos superiores a 10 años ha pasado del 2,26% al 2,46%. Para el caso concreto de Jesús y Laura, esta subida supone 3.312 euros más de intereses.

La estadística refleja otra particularidad nacional. El incremento del tipo de interés en España está muy alejado del registrado en el conjunto de la zona euro -que se mantiene estable en el 1,8% durante los últimos meses- y contrasta incluso con la caída en otras grandes economías de la región como Francia o Alemania.

«El tipo de interés medio del mercado deberá subir, aunque lo hará lentamente porque hay mucha presión competitiva y el mercado de las hipotecas sigue siendo estratégico para la banca española», explica Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE). La previsión de este experto es que, al margen de los nuevos costes que repliquen las entidades en los créditos, «los tipos de interés permanezcan bastante planos a medio plazo».

Euribor a 1

¿A qué vinculan los expertos el aumento de España? Por un lado a al mayor crecimiento del país y, en particular, a la recuperación del sector inmobiliario: sólo en 2018 el número de compraventas aumentó un 10,1%. Hay más demanda de crédito y esto afecta a su precio. Por otro lado, los últimos cambios normativos han incrementado los costes de la financiación cargando a las entidades financieras gastos que antes asumían sus clientes. Ahora lo seguirán haciendo, si bien de forma indirecta y tras ser repercutidos por los prestamistas.

El primero de estos costes fue el del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), protagonista el pasado mes de octubre de un enorme lío sobre quién debía costearlo. Tras décadas pagándolo el prestatario, el Tribunal Supremo sentenció que debían ser los bancos y dejó en el aire su posible retroactividad, desatando un caos bursátil entre las principales entidades financieras del país. Dos semanas más tarde, el Alto Tribunal reconsideró su decisión y lo volvió a cargar a los clientes, si bien el Gobierno de Pedro Sánchez vio la gran oportunidad política que se le presentaba y decidió unos días después en Consejo de Ministros que a partir de ese momento el tributo lo debían pagar las entidades.

Por otro lado, la nueva Ley de Crédito Inmobiliario reparte el pago de los distintos costes que conlleva una hipoteca y carga a las entidades los gastos de gestoría, notaría y los derivados de la inscripción de las garantías en el registro de la propiedad. Además, reduce las comisiones que los bancos pueden cobrar a sus clientes por amortizar el crédito y limita las vinculaciones forzosas en la contratación de otros productos con las entidades financieras. Es decir, reduce su margen por varios frentes. El Banco de España ya ha advertido que todos estos cambios, que hacen más transparente y dotan de mayor seguridad al crédito hipotecario, «podrían propiciar un cierto aumento de los tipos de interés de los nuevos préstamos, especialmente de aquellos con tipo fijo».

Hipotecas concedidas

Precisamente, el incremento del coste de la financiación está afectando principalmente a los créditos a tipo fijo, es decir aquel que no sufre ningún tipo de modificación durante la vida del préstamo. Hoy en día cuatro de cada 10 nuevas hipotecas firmadas utilizan este sistema, cuando hace apenas tres años era considerado el rara avis del sistema financiero con menos del 10% de cuota de mercado.

A Jesús y a Laura fue la primera opción que les ofrecieron cuando visitaron las sucursales del barrio en busca de su hipoteca. El director de la oficina les garantizaba menor incertidumbre en torno a la letra de su crédito y la posibilidad de poder planificar sus finanzas domésticas de forma más cómoda. Les ocultó, por otro lado, que este sistema permite al banco de turno aliviar sus deteriorados márgenes financieros en un escenario de tipos bajos en Europa -negativos incluso a corto plazo- y más aún cuando parece que el BCE no se plantea moverlos hacia arriba por las señales de debilidad económica que muestran algunos gigantes europeos como Italia -en recesión técnica- o Alemania, con crecimiento cero en el último semestre. «Nosotros recomendamos por ahora tipos fijos, pero negociando cada décima en los distintos bancos porque esta supone al final miles de euros en intereses», explica ManuelPardos, de la asociación de usuarios Adicae.

Al margen de la subida de tipos, el BCE está analizando ya medidas para compensar el impacto que tienen los tipos bajos de manera prolongada sobre la cuenta de resultados de la banca y su cotización bursátil. El supervisor analiza la posibilidad de reducir el coste de depósito que tiene para estas entidades dejar su dinero guardado en el BCE, lo que según algunas fuentes financieras podría contaminar al Euribor a 12 meses -hoy en terrenos negativos- y mover al alza el coste de las hipotecas variables. «Aunque está pendiente el mecanismo concreto, yo creo que el tipo marginal de depósito seguiría en -0.4% y esto es lo que más influye en la estructura de tipos y en el Euribor a un año. Por lo que creo que mejoraría la rentabilidad de los bancos depositantes en el BCE, pero no alteraría significativamente la estructura de los tipos», explica Carmelo Tajadura, economista y ex alto directivo del sector bancario.