Il y a quelques temps, on vous parlait du phénomène de densification urbaine qui touche notre belle ville strasbourgeoise. Néanmoins, et cela va sans doute vous étonner, il n’y a toujours pas assez de logements à Strasbourg. Une donnée qui accentue un effet pervers : avec une tension sur l’offre, toujours inférieure à la demande, le prix du m2 continue d’augmenter. A tel point que les conditions d’accès au logement se font de plus en plus difficiles pour les personnes souhaitant acheter ; alors même qu’on vante des taux d’intérêt extrêmement bas. Pokinvestigation revient donc pour dresser un panorama, le plus synthétiquement possible, de la situation immobilière strasbourgeoise. Parce qu’il y a des choses à dire.

Le moment synthèse

Si vous tombez sur cet article alors que vous êtes en retard au taf, pour un date ou que vous faites courser par les Mange-morts de la CTS, Pokaa a pensé à vous. Voici une synthèse de ce qu’il faut retenir de cet article, en trente secondes, douche comprise :

Les prix des loyers est relativement stable à Strasbourg. Le loyer médian d’un une pièce est passé de 390 à 400 €, entre 2015 et 2018. Une augmentation de 2.56% , alors que le coût de la vie en France, dans cette même période, a augmenté de 3.68%.

, alors que le coût de la vie en France, dans cette même période, a augmenté de 3.68%. Une donnée qui cache néanmoins certaines réalités moins glorieuses : les plus petits logements sont les plus demandés et donc ceux qui connaissent le plus d’augmentation de prix.

Les appartements sont plus vétustes car les locataires restent moins longtemps et les propriétaires les rénovent moins.

Les taux d’intérêt sont au plus bas. Selon l’observatoire Crédit logement/CSA, ils atteignent 1,29% en mai 2019 .

. Le prix du m2 à l’achat, selon le barème LPI-Se Loger, est passé en moyenne à Strasbourg de 3208€ en juillet 2015 à 3430€ en juillet 2019. Soit une hausse de 6.9% en quatre ans.

Des loyers en hausse modérée, cachant des disparités et des tendances inquiétantes

Parlons peu, parlons chiffres : selon l’Observatoire des loyers, le loyer médian d’un une pièce dans la zone 1 de Strasbourg – Neustadt, Kablé, Contades, Orangerie et Quartier des Quinze, Gare, Poincaré et Vauban, Grande Île, Petite France, Krutenau et Esplanade, ndlr – est passé de 390 à 400 €, entre 2015 et 2018. Soit une augmentation de 2.56%. Dans le même temps, l’inflation – la perte du pouvoir d’achat de la monnaie qui se traduit par une augmentation générale et durable des prix – a augmenté de 3.68%.

Capture d’écran de l’Observatoire local des loyers du Bas-Rhin, résultats 2018, publiés en juin 2019

Qu’est-ce que cela nous apprend ? Le prix des loyers augmente mais moins vite que le reste des autres biens de consommation dans le panier type d’un ménage. En gros, la part d’un loyer dans les dépenses des ménages est moindre. En lisant ces chiffres, on peut donc être surpris de voir que les loyers n’augmentent pas tant que cela. Ces chiffres, comme souvent, cachent une réalité moins glamour : il existe en effet de fortes inégalités selon les quartiers au sein de l’Eurométropole.

Inégalités du territoire

L’hyper-centre et la Krutenau sont naturellement des zones très demandées. L’effet pervers, c’est que la pression sur l’offre des loyers est renforcée : il y a toujours plus de demandeurs, pour une offre qui est la même.

Toujours selon les observations de juin 2019 de l’ADEUS, la demande continue également d’augmenter pour les quartiers Malraux, Rivétoile ou Neudorf. Dans le même temps,elle baisse à Hautepierre et reprend à Cronenbourg ou Koenigshoffen.



Symboliquement, on est davantage disposés à craquer notre PEL sur un une pièce dans l’île insulaire qu’un trois pièces à Cronenbourg. Question de prestige.

L’explication est assez simple : le prix des loyers dépend principalement des caractéristiques des parcs locatifs. En d’autres termes, plus la zone sera attractive à nos yeux, plus on voudra s’installer là-bas – et on y mettra le prix.

On ne reste plus aussi longtemps dans un même logement, ce qui dégrade sa qualité

Cette inégalité d’attractivité est complétée par une sorte d’ubérisation du logement. Plus que la simple faute d’Airbnb, c’est surtout un nouvel état d’esprit qui s’est implanté dans la tête des locataires : ils sont davantage exigeants et ils recherchent le logement parfait. Toujours selon l’ADEUS, cela entraîne un turnover assez important dans l’ensemble du parc locatif, et c’est devenu assez rare que les primo-accédants restent plus de 3 ou 6 ans dans un même logement.

Cela implique que les propriétaires doivent souvent remettre en l’état leurs appartements, de façon à satisfaire une demande de plus en plus exigeante. Alors que, dans le même temps, ce turnover important dégrade la qualité du parc locatif. L’effort d’amélioration ne suit pas la dégradation liée au turnover : c’est un phénomène global, puisqu’en France, l’effort d’amélioration et d’entretien des logements (relocations après travaux) a atteint en 2019 son taux le plus bas selon CLAMEUR : il y a seulement 13.3% des logements rénovés après départ des locataires en France.

Des locataires qui privilégient le neuf et l’ancien qui se dégrade

Avec cette vétusté du parc locatif du logement ancien et des exigences toujours plus pointues, les locataires privilégient davantage le neuf. La construction neuve de ces dernières années a dès lors permis d’accroître la concurrence entre le marché de l’ancien et du neuf.

Si les logements anciens sont souvent délaissés par les locataires, ils restent vacants et se dégradent. Selon les observations de l’ADEUS, ce cercle vicieux est particulièrement constaté pour les 3 pièces. En outre, comme le coût des loyers peut être toujours trop élevé, et comme l’on se trouve en des périodes de taux d’emprunts historiquement bas, pas mal de monde souhaite accéder à la propriété.

Cette concurrence du neuf sur l’ancien amène enfin à un point très important. Comme le dit l’ADEUS, « ces logements, dont le loyer est plafonné, accueillent des franges plus modestes, voire précaires de la population, aux trajectoires de vie plus instables dans la durée et l’espace, moins sédentarisées. » Les tranches les plus précaires de la population privilégient donc la location, dans des zones moins attractives, et sur des logements plus grands, car moins chers au m2. Ce qui a son importance dans le prix des loyers à Strasbourg.

Sur les loyers, que faut-il donc retenir ? Que les une pièce sont les logements les plus prisés, car situés en général dans un parc locatif attractif. Que le neuf concurrence l’ancien, surtout dans les logements plus grands, ce qui amène un nouveau type de population et pousse les plus aisées à accéder à la propriété. Et que l’ancien voit sa qualité se dégrader de plus en plus, faute d’investissements et de travaux.

Crédit photo : D&A Devillers et Associés

Une montée usainboltienne des prix de l’accès à la propriété

Ils sont là, à la télé, dans les journaux ou sur les réseaux sociaux : les taux d’intérêts à l’emprunt sont au plus bas. En effet, selon l’observatoire Crédit logement/CSA, ils atteignent 1,29% en mai 2019.

Encore une fois, cette réalité chiffrée cache des nuances. De prime abord, ces taux d’intérêt sont bas, vu que l’inflation était basse. Cela a été en effet décidé par la Banque Centrale européenne, car ça stimule la demande. En d’autres termes, on emprunte quand les taux sont bas, ce qui fait repartir les prix à court terme.

Un procédé qui a bien fonctionné dans le domaine de l’immobilier, mais qui peut avoir ses effets pervers. En s’endettant pour investir dans l’immobilier, profiter de la hausse des prix de l’immobilier en revendant son bien à la hausse après quelques temps est une utilisation non-productive et très risquée du crédit. Pour faire simple : cela crée une bulle. Et toute bulle risque d’éclater un jour ou l’autre.

Moins inquiétant mais plus ancré dans notre réalité, il n’y a pas assez de logements à Strasbourg. Il existe une tension sur l’offre, et comme la demande est bien supérieure à l’offre, les prix augmentent pour rééquilibrer. Ce qui rend les logements de plus en plus chers.

Accéder à la propriété est plus cher à Strasbourg en 2019 qu’en 2015

Maintenant que vous êtes devenus un spécialiste en immobilier, passons à l’analyse. Si vous ne deviez retenir qu’une seule chose, ce serait celle-ci : le prix de l’immobilier strasbourgeois est en hausse. Si on se réfère au baromètre SPI-Se Loger de juillet 2019, en un an, le prix moyen des appartements dans l’ancien a augmenté de 3.1% entre juillet 2018 et maintenant. Si l’on prend comme référentiel l’année 2015, cette augmentation est encore plus conséquente : le prix moyen est en effet passé de 3208€ en juillet 2015 à 3430€ en juillet 2019. Soit une hausse de 6.9%, en seulement quatre ans.

Cela s’accorde avec les données fournies par l’ADEUS : d’après l’enquête de commercialisation des logements neufs (ECLN, DREAL) le taux de croissance annuel des prix des appartements neufs de 1999 à 2015 est supérieur à 5 %. En bref, ça augmente, et bien plus vite que l’inflation.

Il y a néanmoins une différence à faire entre le prix moyen et le prix médian. Le prix moyen à Strasbourg pour les appartements anciens augmente, alors que le médian est relativement stable.En d’autres termes, les appartements les plus chers deviennent encore plus chers, et il y a eu un regain de pression sur les prix à partir de 2017.

A quel âge achète-t-on son premier logement ?

Il convient désormais de s’intéresser au profil type de l’accédant à la propriété dans Strasbourg. Sur le marché des appartements, l’âge moyen est de 42 ans dans le Bas-Rhin. Le nombre d’acquéreurs explose passé 25 ans, et c’est à 27 ans que ce nombre atteint son maximum.

Capture d’écran de la note 278 de l’ADEUS

Grosso modo, à cet âge-là, on attend de vous que vous vous soyez constitués une petite épargne, en profitant dans le même temps de taux d’intérêts bas. Une analyse qui ne prend pas du tout en compte le profil social de chaque individu ; au contraire, cela s’applique en premier lieu à celles et ceux bénéficiant d’un patrimoine de départ.

Par la suite, un deuxième pic d’achat est observé entre 43 et 52 ans, c’est-à-dire une tranche d’âge où la stabilité est de mise, et où ceux qui bénéficiaient d’un bon capital de départ peuvent se lancer dans l’investissement locatif.

Qui achète quoi ?

Parlons désormais du profil socio-professionnel des accédants à la propriété. Toujours selon l’ADEUS : « Les acheteurs « cadres et chefs d’entreprise » et « professions intermédiaires » sont fortement surreprésentés par rapport à leur poids dans la population. À l’inverse, les retraités ne sont qu’une faible partie des acheteurs alors qu’ils représentent un quart des individus du département. » Rien de très surprenant me direz-vous, mais c’est tout de même éclairant concernant les prix de l’immobilier : si ceux qui peuvent le plus accéder à la propriété sont les plus riches, l’offre s’ajustera naturellement à cette réalité.

Capture d’écran de la note 278 de l’ADEUS

L’ADEUS confirme ce postulat : « Cette structuration autour de ménages aux revenus élevés s’explique par des prix de marché élevés et une part liée à l’investissement locatif. » Les plus aisés achètent quand ils sont jeunes, et investissent dans l’immobilier quand il sont déjà un peu plus âgés. Alors que du côté des classes plus populaires, on se rabat davantage sur la location, avec le poids des catégories socioprofessionnelles « ouvriers et employés », qui représentent un tiers des acheteurs.

Dès lors, cela amène de forts contrastes sur le territoire. Strasbourg et l’Eurométropole ont des prix immobiliers très élevés, inaccessibles et donc inintéressants financièrement pour les ménages jeunes et/ou précaires. En revanche, cela favorise l’investissement locatif, qui est une pratique qui attire des acquéreurs plus âgés.

Dès lors, en moyenne, c’est un cadre de 45 ans qui achète du neuf à Strasbourg. Pas spécialement la jeunesse montante, mais bel et bien l’investisseur que l’on cherche à attirer dans nos beaux filets strasbourgeois.

Strasbourg ne se dirige pas (encore) vers un nouveau Paris, mais plutôt vers un nouveau Bordeaux : une ville très attractive pour les investisseurs, avec une capacité foncière excellente. Une ville également où les prix ne cessent d’augmenter, et donc une ville où accéder à la propriété devient de plus en plus dur pour les populations peu favorisées. Un comble alors que Strasbourg reste une ville assez pauvre.

Les populations plus précaires privilégient la location – souvent par des propriétaires aisés – ce qui laisse les loyers à un taux stable, toujours appréciable dans les statistiques pour vanter une ville accessible. En revanche, le manque de logement à Strasbourg et les taux d’intérêts bas font qu’il est avantageux d’investir dans l’immobilier. Mais pour investir, il faut avoir les moyens. Et on se retrouve avec une demande forte de catégories socio-professionnelles plus aisées, ce qui fait augmenter les prix. Les mêmes acheteurs aisés qui opèrent une pression sur l’offre et qui se retrouvent à gérer la demande de loyers de la part des population les plus précaires. Un nouveau cercle vicieux. Jusqu’où ira-t-il ?