Ante el momento de ebullición que vive este mercado, caseros e inquilinos se pierden al fijar las rentas

El coste medio del metro cuadrado de un piso en arrendamiento en la capital asciende a 13,1 € después de encarecerse casi un 14% en 2016 A JUICIO DE 'SU VIVIENDA': ¿Burbuja?, ¿qué burbuja? El Gobierno descarta la intervención del precio de los alquileres

"Es una locura". Ésta es posiblemente la afirmación y la sensación -muy extendida entre quienes están buscando un piso en alquiler- que mejor define el pletórico momento que vive el mercado del arrendamiento de viviendas en Madrid. Esta locura se aprecia, sobre todo, en el nivel de las rentas, que está desbocado y atiende a la ley de la (escasa) oferta y (boyante) demanda en un sector cada vez más condicionado y presionado, además, por la vivienda turística.

"Actualmente, pago 600 euros al mes por un piso de una habitación y unos 60 metros cuadrados en la zona de Avenida de América y en julio cumplo tres años, por lo que se abre el periodo de prórroga tácita en el que el casero puede dar por finalizado el contrato si quiere y proponer firmar uno nuevo", expone Raúl. "Evidentemente", prosigue, "hace ya unos meses que me insinuó que su intención era la de rechazar la prórroga tácita y subir, y bastante, el alquiler". Raúl estima que esta pretensión económica ascendería a 150 euros mensuales más. "750 euros mensuales están pagando ya por viviendas idénticas a la mía en el bloque", afirma.

Caseros e inquilinos, 'perdidos'

El caso de Raúl es sólo un reflejo de la descontrolada situación en términos de precio que parece envolver el mercado del alquiler en la capital. Al tratarse de un sector poco profesionalizado y sin estadísticas oficiales que sirvan de brújula, tanto arrendatarios como arrendadores particulares se sienten desorientados. Los primeros, por no saber cuál es la renta justa a pagar; y los segundos, por intentar sacar el mayor provecho a sus inmuebles, pero sin pasarse.

Además, hoy se da la realidad inversa de años atrás. Los propietarios han pasado a tener la sartén por el mango y de ahí que el coste del arrendamiento esté escalando en líneas generales y con bastante fuerza en las mejores zonas. Ante esto y en contra de las leyes de libre mercado, ha habido voces que han pedido incluso la intervención de los precios.

Los expertos ven normal la alteración en el mercado del arrendamiento por el lado de las rentas. Alegan que ninguna transición es fácil y que tampoco está siendo sencillo que España, con una arraigada cultura de la propiedad y donde el alquiler ha sido poco menos que una palabra tabú, pase de tener menos del 10% de parque de pisos en arrendamiento a más del 20% y subiendo.

David Caraballo, director comercial de Alquiler Seguro, empresa alumbrada en 2007 -cuando el boom inmobiliario daba sus últimos coletazos- y que actualmente gestiona decenas de miles de viviendas en alquiler, quita hierro al estado de alarma en el que da la impresión de haberse instalado el mercado del arrendamiento. "Lo que está sucediendo es que las rentas han subido en las localizaciones céntricas de las grandes ciudades, donde, además de escasear la oferta, el mercado tradicional compite con el alquiler turístico", aclara. "Sin embargo", prosigue, "a medida que se toma distancia del centro de las urbes, los precios se sitúan en unos ratios más regulares".

Las rentas exactas

Dando respuesta a inquilinos y a caseros sobre el estado de los precios del alquiler, este suplemento, en colaboración con urban Data Analytics (uDA), firma especializada en el análisis de datos del mercado de la vivienda, detalla cuál es el precio exacto del alquiler en la capital en precios absolutos (rentas mensuales) y en euros por metro cuadrado -además, también se especifican los precios según la cifra de dormitorios-. Esta empresa se nutre de muy diversas fuentes para obtener sus resultados: INE, Catastro, registradores, notarios, portales inmobiliarios, tasadoras, inmobiliarias, etc.

De este modo, la renta media en Madrid se sitúa (al cierre de 2016) en 13,1 euros por metro cuadrado y en un precio absoluto medio de 1.255 euros mensuales. Estos importes resultan de unos incrementos de hasta el 13,9% y el 27,1%, respectivamente, sólo entre el primer tramo y el último trimestre del pasado año.

Por número de dormitorios, las cifras sirven para corroborar la alta cotización (que sigue al alza) del alquiler. Hasta 705 euros de media se está pagando en la capital por un inmueble tipo estudio (a razón de 18,5 euros por metro al mes), 855 euros por un piso de un dormitorio (15,9), 1.056 por una tipología de dos (12,7), 1.296 por una vivienda tres (10,8) y 2.187 por una casa de cuatro (10,9). En este punto, se cumple la máxima de a menor superficie mayor precio del metro cuadrado, poniéndose de manifiesto que son los apartamentos o pequeños pisos los que ofrecen mayor rentabilidad. Por ello, estas propiedades son las más deseadas y preciadas por los inversores.

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Ampliando la lupa por distritos, el centro de la ciudad acapara las rentas más cuantiosas. Véase, Centro (15,7 euros por metro cuadrado al mes), Chamberí (15,1), Salamanca (13,8) y Moncloa-Aravaca (13,1). Este último enclave cotiza, exactamente, al mismo nivel que la medida de Madrid. Ya por debajo, se sitúan el resto de demarcaciones, con Villaverde (6,9), Vicálvaro (7,5) y Puente de Vallecas (7,6) en el vagón de cola. En cuanto a los precios medios absolutos, estos se mueven en un amplio abanico que va desde los 583 euros en Villaverde hasta los 1.714 en Salamanca. De los 21 distritos, ocho están por encima del listón de los 1.000 euros mensuales, mientras que otros ocho se mueven en la franja de 500 a 700 euros.

Incrementos superiores al 20%

A pesar de las notables diferencias de rentas dependiendo de la zona, todos los distritos, tanto a los más caros como a los más baratos, están unidos por un punto en común: el incremento generalizado de los precios en mayor o intensidad. Las rentas subieron hasta un 24,1% en Chamberí y un 23,6% en Centro, mientras que en Villaverde y en Vicálvaro experimentaron comedidos ascensos del 6,1% y 8,6%, respectivamente.

A la vista del comportamiento del mercado del alquiler, Carlos Olmos, fundador y director de uDA, concluye que este sector, al igual que el de la compra, también está polarizado y destaca que la recuperación no está llegando del mismo modo a todos los rincones. En su opinión, esto se observa comparando las rentas actuales con los máximos alcanzados antes del estallido de la crisis inmobiliaria. "Actualmente, los alquileres en Retiro, Chamberí y Tetuán ya cuestan más que en el año 2007. Por contra, en los distritos de Villaverde y Usera aún se registran precios notablemente inferiores, en torno a un 25% por debajo", indica.

Factores condicionantes

Más allá de los números que arroja la precisa tecnología big data inmobiliaria que expone uDA y que sirve para saber cuál es la cotización del alquiler en las diferentes zonas de la ciudad, a la hora de fijar un precio adecuado al mercado en un piso, el casero debe ser consciente de otros factores, como indica el director comercial de Alquiler Seguro.

Según Caraballo, el propietario debe realizar un análisis de la oferta y de la demanda de la zona donde está localizado el inmueble, tomar en consideración las características particulares de su vivienda y, por supuesto, tener muy en cuenta su estado, así como el aislamiento y la calificación energética. Todas estas particularidades ponderan o devalúan una vivienda en el mostrador del arrendamiento. "Fijar correctamente el precio del alquiler permite que el inmueble se arriende más rápidamente y poder obtener rentabilidad antes", dice Caraballo.

Pensando en los potenciales inquilinos, y en que estos sean capaces de saber cuál es la renta justa de un piso que les interesa, Caraballo les aconseja, del mismo modo, estudiar la zona en la que desean residir, los precios de mercado y las cualidades y estado del inmueble. Por ejemplo, especifica que no vale lo mismo una vivienda reformada que otra similar sin reformar y lo mismo ocurre si está amueblada o no. "Las zonas comunes (piscina, jardín, gimnasio, etc.) y los servicios y comunicaciones del barrio son otros factores que afectan a las rentas", comenta.

Ante la marcada escalada de los precios del alquiler, que ha propiciado que los caseros se encuentren en un estado de euforia y los inquilinos en estado de acongojamiento, el objetivo de todos los actores privados y públicos con voz en este mercado parece claro: alcanzar un punto óptimo de equilibrio. ¿Cómo conseguirlo? Según Alquiler Seguro, la clave pasa por un compromiso real de la Administración para el fomento y dinamización del arrendamiento en España que se traduzca en un crecimiento en consonancia de la oferta y de la demanda. "Esto sólo se logrará incentivando el sector". "Habría que aplicar", prosigue Caraballo, "ventajas específicas para los arrendadores y arrendatarios, que cumplen la ley, a través de beneficios fiscales vía IRFP".

Los nuevos contratos, objeto de las subidas El precio del alquiler está subiendo a un ritmo de dos dígitos en Madrid, pero, por ahora, este incremento sólo afecta a los contratos más recientes, que reflejan el boyante momento del mercado. Los inquilinos con arrendamientos previos y, por lo tanto, rentas más bajas, harán frente a aumentos en un menor porcentaje, según el índice de revisión acordado -normalmente, el IPC (2,3% en marzo)-. Estos padecerán las subidas, si nada cambia, cuando acaben sus contratos. Si se acuerda la prórroga tácita, la renta debe ser respetada en términos originarios, algo que sólo ocurrirá si lo quiere el casero, que puede evitar esa prórroga e imponer un nuevo contrato con la renta que crea oportuna.