Una mujer consulta un portal inmobiliario con pisos rebajados, en Madrid. VICTOR SAINZ

Las primeras rebajas han llegado a la vivienda de segunda mano. Y es solo el comienzo. Esta oleada de propietarios, muy nerviosos por la paralización del mercado, ha bajado el precio de venta de sus casas en pleno estado de alarma por coronavirus. Entre el 13 y el 31 de marzo, un 24% de los cambios de precio registrados en los anuncios de Pisos.com fueron a la baja, frente al 19% del mismo periodo de 2019, cuantifica Ferran Font, director de Estudios del portal inmobiliario.

El objetivo es llamar la atención de los potenciales compradores, esos que estos días de encierro se entretienen buscando pisos rebajados en Internet. Y, los primeros chollos: “Ya comenzamos a recibir mensajes de inversores, pequeños y grandes, nacionales e internacionales, interesados por las primeras oportunidades de negocio en el sector”, explica Toni Expósito, consejero delegado de la red Comprarcasa. Confían en sacar ventaja respecto a otros vendedores. De hecho, puede que la táctica sea acertada, puesto que las visitas virtuales son más frecuentes que nunca.

Propietarios con viviendas en Madrid —una de las ciudades más afectadas por la pandemia del coronavirus—, anunciadas en el portal Idealista han aplicado rebajas de hasta el 29%. No hay un patrón para estos descuentos, ya que se dan tanto en viviendas baratas como en casas de lujo. Por ejemplo, el piso rebajado un 29% se encuentra en barrio de San Diego, en el distrito de Puente de Vallecas, donde proliferan las viviendas de clases obreras. Su propietario actualizó el anuncio el 17 de marzo: de 170.000 a 120.000 euros. Su dueño deja claro que “el importe de las arras ascenderá al 20% del precio de la compraventa y el plazo máximo para formalizar la escritura será inmediatamente se suspenda el estado de alarma”.

Los propietarios de inmuebles cuyo precio supera el millón de euros también están metiendo la tijera a los precios. Ático dúplex en la calle Diego de León, con 183 metros y dos habitaciones. Su titular decidió el 27 de marzo rebajar un 16% el precio: de 1.375.000 a 1.160.000 euros. El 3 de abril, el dueño de una casa en el barrio de Nueva España, en el distrito de Chamartín, descontó un 15% en el precio de su vivienda: de 1.155.000 a 980.000 euros. Entre medias, hay un amplio listado de anuncios en distintos barrios de Madrid que han bajado 10.000, 20.000 o 30.000 euros.

“Cuanto mayor sea la urgencia y la necesidad de vender, mayor será la bajada de precio que estén dispuestos a realizar. Para dar salida a estos inmuebles de forma rápida los precios podrían bajar de media entre un 10% y un 15%”, dice Ricardo Sousa, consejero delegado de Century 21 para España y Portugal. Lo que está claro es que “los precios que se manejaban hasta hace un mes hoy están fuera de mercado”, apunta Toni Expósito. En unos casos la propuesta de rebaja está partiendo de los agentes: “En Valencia los consultores están contactando con toda su cartera de propietarios para aplicar una rebaja del 10%”, afirma Miguel Ángel Cantos, director de Engel & Völkers Valencia. Y en otros, es cosa del dueño del inmueble: “Un 20% de las bajadas han sido por iniciativa del propietario”, añade.

Este ajuste de precios llega para animar el devastado mercado. “Muchas familias que no podían hacer frente a la compra de una vivienda por la tasa de esfuerzo que suponía, siempre que mantengan sus ingresos, mejorarán su poder adquisitivo”, opina Sousa. “Será un buen momento para que las personas que tengan necesidad de adquirir o cambiar de vivienda estén atentas”, reflexiona Lázaro Cubero, director de Análisis del Grupo Tecnocasa. Pero de nada servirá esta inyección de adrenalina para el potencial comprador si este vislumbra el futuro demasiado oscuro. “La confianza será lo que marque el ritmo en las ventas de inmuebles. Aunque los tipos de interés seguirán bajos, serán necesarios estímulos económicos para la creación de empleo y que la gente pueda consumir”, dice Miguel Ángel Gómez, presidente de la Asociación Madrileña de Agencias Inmobiliarias (Amadei).

En cambio, para los inversores con liquidez el momento del mercado no puede ser más propicio. “La crisis ha provocado una sustancial disminución del valor de mercado de las propiedades y aparecerán inversores cuya intención es encontrar oportunidades”, comenta Juan-Galo Macià, consejero delegado de Engel & Völkers para España, Portugal y Andorra.

Anuncios hibernados

Ahora bien, será en mes y medio cuando estas caídas de precios sean generalizadas. “Muchos propietarios están a la expectativa”, dice Cantos. En Idealista el número de anuncios rebajados en Madrid en marzo ronda el 5%, igual que antes del estado de alarma. En Barcelona se sitúa en torno al 7%, similar a febrero. Esta segunda oleada de propietarios está en modo hibernación. “Para ellos esta situación es un shock. Nuestra recomendación, si realmente necesitan vender en el corto o medio plazo, es que adecúen desde ya sus pretensiones y después, cuando se abra el mercado, ajusten los precios. No queda más remedio que asumir la situación cuanto antes. Si no, serán otros lo que logren hacer la venta”, analiza Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. Recuerda Duque que tienen tiempo para tomar conciencia hasta junio; antes no podrán hacerse visitas. “A la vuelta a la normalidad, los propietarios tendrán que hacer bajadas para adaptarse a los precios que marque el mercado en ese momento”, insiste Miguel Ángel Gómez, de Amadei.

¿Cuáles? “Los descensos serán de entre el 10% y 15% en las ciudades de primera residencia y algo más acusados, en torno al 20%, en las localidades de segunda residencia, con especial énfasis en los primeros tres meses a partir del fin del estado de alarma”, cree José María Alfaro, coordinador general de la Federación Nacional de Agencias Inmobiliarias (FAI). Además, habrá más disposición a negociar el precio. “El mercado se inclinará más del lado del comprador, sobre todo del dispuesto a cerrar la compra en las primeras semanas a partir del fin del confinamiento”, recalca Alfaro.

El resto, el que no tenga prisa en vender, dice Ferran Font, “puede esperar a que el mercado vuelva a su cauce normal y ofrezca unas condiciones más acordes con sus expectativas”. El problema es que resulta difícil saber cuánto habrá que esperar para que eso ocurra. De momento, "en el mes de marzo vemos en Pisos.com la primera caída interanual en el precio de venta en España desde hace años. Esta caída es del 0,6%, indica.

El precio del alquiler también bajará ¿Y qué pasa con el alquiler de viviendas? “Habrá descuentos, porque existirán alquileres que antes se estaban explotando como apartamentos turísticos y volverán al mercado de alquiler de larga duración. Con esto, se conseguirá aumentar la oferta y bajarán los precios en algunas zonas en torno al 10% incluso con un descuento mayor en las zonas con más oferta”, piensa el presidente de Amadei, Miguel Ángel Gómez.



“Creo que el alquiler puede ser el más beneficiado de esta situación. Se dará algo similar a lo vivido en la crisis de 2008, cuando se produjo una importante caída del empleo, se redujeron los salarios, y en pocos años el alquiler pasó de suponer el 14% al 21%, gracias al stock existente de particulares y entidades financieras. Hoy, a todo ello, podría sumarse el alto número de viviendas hasta ahora dedicadas al alquiler turístico y ante la previsible falta de demanda, ya están pasando al alquiler tradicional”, expone Toni Expósito, de Comprarcasa.



“Los descensos medios en las rentas serán en torno al 10% y 15%, considerando que una parte de la oferta del alquiler turístico volverá al alquiler de vivienda habitual. Aunque, dependerá del precio de salida, que si ya era alto y estaba en el límite, obviamente, las bajadas serán más acuciadas que en las zonas donde el precio de salida era más ajustado al precio real de mercado”, razona José María Alfaro, coordinador general de la Federación Nacional de Agencias Inmobiliarias (FAI).

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