A procura não para de aumentar e a escassez da oferta faz-se sentir no valor final. Os preços das casas para venda subiram 12,8% no último ano, o maior aumento desde julho de 1992, mostram dados da Confidencial Imobiliário. A comandar a valorização das casas estão os estrangeiros e a reabilitação urbana que invadiu as grandes cidades e que hoje "é o farol que indica o patamar de valores a praticar no mercado", diz Ricardo Guimarães, diretor da Confidencial Imobiliário, ao DN/Dinheiro Vivo.

Desde julho de 2016 que os preços não param de subir. São 18 meses de valorização ininterrupta, apenas comparável à série de subidas registada entre final de 2002 e início de 2005. Com uma diferença: neste período os aumentos eram "muito contidos", destaca a consultora.

No último ano, o avanço foi o maior em 25 anos e ficou a dever-se a uma valorização expressiva tanto dos meses de junho como de dezembro - aumentos mensais de 2,4% e 1,6%. Resultado: pediam-se em dezembro, em média, 1223 euros por metro quadrado para comprar casa em Portugal.

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As assimetrias por distrito ainda estão a ser apuradas, mas as diferenças são evidentes, desde logo, na divisão do país por regiões: no Norte o valor médio por metro quadrado não vai além dos 685 euros, enquanto a média praticada na área metropolitana de Lisboa ficou nos 1532 euros/m2. São quase mais 900 euros, ainda que só na cidade de Lisboa seja possível encontrar imóveis à venda por valores seis vezes superiores. O Algarve é a segunda região com os preços de venda mais elevados (1416 euros/m2), enquanto no Centro e Alentejo os preços variam entre 743 e 870 euros o metro quadrado.

"Há um aumento grande no número de projetos em carteira e também mais imóveis de segmento prime. Mas julgo que há hoje uma noção de que os preços estavam muito baixos e com muitas oportunidades para rentabilização", refere Ricardo Guimarães, destacando a forte procura dos investidores estrangeiros, e de "novos posicionamentos que criam mais valor, como o alojamento para estudantes ou o aluguer a turistas. Sempre existiram, mas hoje são mais estruturados", destaca.

Não é só. Do lado dos promotores realça-se que a subida dos preços das casas está longe de ser justificada apenas pela procura. A legislação, que foi ajustada às portas crise, a falta de mão-de-obra na construção, e a corrida aos já escassos imóveis para reabilitação, no caso de Lisboa, também estão a fazer os preços subir.

"A legislação portuguesa não está adequada ao bolso dos portugueses", destaca Vasco Raio, project manager da Louvre Properties, promotora imobiliária com uma carteira de investimentos na ordem dos 35 milhões de euros e planos para mais do que duplicar este valor. "Com a legislação atual o valor de ticket de saída do imóvel só compensa os custos de construção em Lisboa e no Porto", destaca este responsável, acentuando custos elevados em exigências como as portas corta-fogo, escadas interiores mais largas ou isolamentos acústicos, que encarecem os imóveis de construção nova logo na base.

Ricardo Guimarães sinaliza outro problema: a dificuldade que a construção enfrenta em encontrar mão-de-obra qualificada. Segundo dados do setor, só neste ano são precisos 70 mil trabalhadores para acomodar o crescimento da carteira de encomendas, um número difícil de preencher pelo enorme vazio que a emigração, em resposta à crise, deixou no setor.

No imobiliário, os efeitos do resgate financeiro parecem já estar ultrapassados. "Numa ótica nominal, praticamente anulámos a crise. Os preços estão 1% abaixo do pico de mercado, que se tinha registado em setembro de 2007", realça Ricardo Guimarães, sinalizando, ainda assim, que se não fossem as quebras abruptas que começaram logo em 2008 com a falência do Lehman Brothers, nos Estados Unidos, o mercado imobiliário teria acompanhado a evolução natura dos preços (inflação), o que colocaria as casas 13,6% mais caras do que o registo atual.

O ajuste vai continuar, mas mais lentamente. "Não creio que seja possível continuar a assistir a valorizações de dois dígitos", sublinha Guimarães, realçando que "a gama [de preços] vai ser definida pela localização dentro das cidades.