El valor de las propiedades en dólares subió 12% en 2017 Archivo

El precio de las propiedades usadas se elevó un 12% en dólares en 2017 por el efecto de los créditos hipotecarios que impulsaron la demanda, mientras la oferta no compartió la expansión. Así lo consignó un informe de Reporte Inmobiliario que destacó que la suba fue mayor a la inflación del año que cerrarrá arriba del 24% (los datos oficiales de diciembre se darán a conocer el jueves).

El análisis indica que para comprar un departamento usado de 40 m2 al valor promedio de la ciudad hacia fines de 2016, hacían falta US$78.920 que al cambio del último día hábil de diciembre de ese año representaban $1.270.612 .Actualmente para pagar el precio de esa misma unidad deberían destinarse $1.684.620, que serían los necesarios para afrontar la cotización actual de US$88.200 del departamento. Así, hoy hacen falta $414.008 más que hace un año para comprar el mismo inmueble.

“Si al aumento en el valor de la propiedad se le pondera además el salto del 18,63% experimentado en la cotización del dólar que pasó de los $16,1 por dólar en diciembre de 2016 a poco más de $19, el aumento acumulado en pesos del metro cuadrado se elevó al 32,58% interanual”, sostuvo José Rozados, director de la consultora que elaboró el reporte.

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Según explicó, los datos prueban además que la suba le ganó también a la inflación.“Quien tomó un crédito UVA hace un año resultó beneficiado, ya que la evolución de su cuota y deuda resultó inferior a la inflación y en general también al promedio del incremento salarial por paritarias” agregó Rozados.

Quien hubiera escriturado la compra de un departamento mediante un crédito UVA en diciembre del 2016 por la misma unidad citada en el ejemplo, recurriendo al máximo de financiación del Banco Nación del 80% del valor de la unidad, habría recibido del banco $1.016.490, endeudándose en realidad en 58.995,33 UVAs equivalentes a la cotización del aquel momento que era de 17,23 $/UVA. Aquel que cierre en estos primeros días de 2018 la misma operación, debería asumir una deuda de 63.510,65 UVAs, equivalentes a los $1.347.696 correspondientes al 80% del precio actual del departamento.

Por otra parte, por ahora, a partir de la evolución del precio de la propiedad y la UVA, el tomador del crédito de hace un año debe el 9,43% menos que el capital por el que tendría que endeudarse hoy para comprar la misma propiedad, aun habiéndose ajustado el monto de su deuda por el índice UVA, indicó Rozados, quien anticipa que el precio seguirá aumentando.

Qué pasará con el precio de las propiedades

Adrián Mercado, presidente del grupo homónimo, afirmó que puede haber nuevos aumentos pero que igual son accesibles. “Un tres ambientes de 70 metros en un barrio demandado se vende a US$220.000, poco más de $4.200.000, un monto que se puede obtener ya que la mayoría de los bancos prestan hasta $ 5.000.000”, ejemplifica.

La buena noticia es que en la Argentina no existe la burbuja inmobiliaria por ser aún muy baja la toma de crédito hipotecario. “Los porcentajes no superan 70% del valor de la propiedad”, detalló Jorge D’Odorico.

“Los valores del usado premium de tres y cuatro ambientes se van a mantener por la escasa oferta y porque están por debajo del valor inflado de reposición”, relató un desarrollador quien cree que los créditos hipotecarios ya absolvieron el remate de unidades buenas y a precio de crédito.

“Que se contagie el dinamismo que actualmente hay en la demanda de las unidades chicas de hasta tres ambientes a otros segmentos dependerá de que los bancos amplíen y ajusten su oferta de préstamos. También que el mercado financiero, acomode sus tasas evitando que siga creciendo la especulación financiera y que el tipo de cambio acompañe la evolución de la inflación”, indicó Dina Crusizio, directora de la división residencial Recoleta de L.J. Ramos.

Marcelo Di Mitrio, director de la inmobiliaria Di Mitrio Inmobiliaria cree que para mitigar el aumento de las propiedades es necesario incrementar la oferta. En este punto destaca la reciente sanción del Decreto 420 que permite afectar a propiedad horizontal un desarrollo inmobiliario con la tercera inspección en lugar de hacerlo con el conforme a obra. “Así se acortan de manera significativa los tiempos del ciclo del negocio en beneficio de la seguridad jurídica, de menores costos financieros y de un incremento de la oferta de unidades nuevas e hipotecables que es justamente lo que el mercado demanda”, analiza. Daniel Salaya Romera, presidente de la inmobiliaria homónima, agrega que menos del 10% de las propiedades en la Argentina tienen deuda hipotecaria.

Los países que vivieron un estallido de la "burbuja" inmobiliaria superaban el 80% del total de sus viviendas endeudadas. Es claro que las unidades mas demandadas (2 y 3 dormitorios, de U$S150.000 a US$400.000) están aumentando en mayor proporción al resto. "Descomprimiría esta situación con la aplicación de la circular 6250 del Banco Central que permite a los bancos prestar con garantía sobre las propiedades aún en fideicomiso, sin reglamento de copropiedad otorgado", agregó.

Un costo de construcción en niveles récord –US$1500/m2 mientras que en 2004 rondaba los US$400/m2– es otro condicionante para el crecimiento del sector. “La carga impositiva, la ineficiencia y la baja adopción de nuevas tecnologías son los grandes obstáculos a los que se enfrenta la industria de la construcción”, relata Santiago Tarasido, CEO de la constructora Criba, y reclama una revisión profunda del régimen impositivo que incentive la actividad. Mercado anticipa que incluso podría seguir aumentando. “Si bien las perspectivas inflacionarias son menores, la mayor demanda y recuperación del mercado impulsa al alza. En 2017 el incremento fue de 17%, ojalá sea menor”, concluye.