A venda de casas em planta era um dado adquirido antes da crise imobiliária, mas caiu em desuso nos últimos anos com a saída de cena dos clientes nacionais. Desde 2016, porém, e principalmente nas cidades de Lisboa e do Porto, onde a procura é mais incisiva, a tendência voltou paulatinamente a sentir-se, como confirmam ao Expresso alguns dos operadores do mercado.

Manuel Reis Campos, presidente da Confederação Portuguesa da Construção e do Imobiliário (CPCI) defende que a venda em planta de habitação é um fenómeno que está ainda muito circunscrito aos centros das cidades de Lisboa, Porto e nalguns pontos do Algarve, zonas onde a oferta de imóveis é menor que a procura. “Durante a crise deixou de se vender, o prédio fazia-se, estava à venda e ninguém comprava. Agora há quem veja um projeto a nascer e queira assegurar a compra, tanto para a construção nova como reabilitação”, frisa. Acredita que a procura vai manter-se, mas que também se vai assistir a mais construção nova nos próximos tempos.



Até porque, conforme revelam os números mais recentes da CPCI, a construção nova registou um crescimento de 24,7% nos primeiros nove meses deste ano em relação ao período homólogo do ano passado ao somar 10.437 fogos.

Nos vários projetos da Avenue, empresa promotora do fundo americano Perella Weinberg Partners, esta é uma realidade que se tem vindo a consolidar no último ano e meio. Com localizações centrais em Lisboa e no Porto, como a Avenida da Liberdade, Chiado ou os Aliados, na Invicta, os empreendimentos têm atraído clientes nacionais e estrangeiros.

“Há um interesse partilhado entre o promotor e o cliente quando a compra é feita ainda em planta. Na ótica do comprador assegura o acesso a uma oferta mais alargada que não se restringe só ao stock existente. E numa lógica de valorização do mercado, acaba por compensar para o comprador que espera revender”, explica Aniceto Viegas, CEO da Avenue, lembrando que do lado do promotor “existe desde logo a vantagem de saber com o que pode contar mesmo que ganhe menos no final do projeto quando o mercado está em crescimento”.

No Liberdade 203 — o edifício original era uma das antigas joias da coroa do grupo BES entretanto reconvertido pela Avenue no primeiro projeto residencial da Avenida da Liberdade —, cerca de 60% dos 44 apartamentos (com valores entre os 500 mil e os 2 milhões) foram vendidos nos primeiros quatro meses de comercialização. Ou seja, dois anos antes do término da obra. Alguns dos então compradores já revenderam com ganhos de 20%.

Para o promotor, a venda em planta significa um “esforço adicional em marketing onde se inclui a publicidade, brochuras, o site, as plantas, todo um trabalho de back office que tem de estar muito bem desenvolvido e que representa cerca de 1% do volume de vendas do empreendimento e que no caso da Avenue tem variado entre os 100 mil e o meio milhão de euros”, diz Aniceto Viegas.

No Troiaresort, do grupo Sonae, o investimento promocional dentro e além-fronteiras tem trazido resultados não só para as habitações acabadas mas também para aquelas que ainda serão construídas. O projeto tem, recorde-se, cerca de 400 apartamentos já construídos (dos quais falta vender pouco mais de 10%) e ainda um total de 96 lotes para construção de moradias, dos quais 62 já foram vendidos desde o arranque do projeto, em 2006. Destes lotes, com preços a variar entre os €400 mil e os €769 mil e cuja construção fica a cargo do comprador, 27, ou seja, cerca de 43%, foram vendidos nos últimos três anos. “E a grande maioria dos compradores tem por objetivo avançar rapidamente para a construção”, aponta João Madeira, diretor-geral do Troiaresort, referindo que os clientes nacionais representam 65% das vendas. Os lotes mais caros, junto à primeira linha do mar e com preços a bater nos €1,4 milhões, já foram todos vendidos, havendo agora outras opções junto ao golfe, ao lago ou às dunas.

À semelhança do Troiaresort, também na Quinta do Paço Lumiar, o novo projeto da RAR Imobiliária, as casas mais caras, a rondar os dois milhões, foram as primeiras a serem vendidas. Localizado junto ao Museu do Traje e com projeto assinado pelo arquiteto Souto de Moura, o condomínio privado vai ter um total de 17 moradias, sete das quais já vendidas. E todas em planta, uma vez que a construção só vai arrancar em janeiro do próximo ano. “Para o promotor só há vantagens, porque quanto mais depressa vende, menos risco corre. E quem compra adquire a preços mais baixos no momento de lançamento”, sublinha José António Teixeira, presidente da RAR, referindo que no caso deste projeto os preços já foram recentemente realinhados em mais 10% em comparação com o preço de lançamento, em abril.

Quando a casa não sai do papel

Luís Lima, presidente da Associação dos Profissionais e das Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal aconselha, no entanto, a alguma cautela, na compra em planta. “Até 2001 vendia-se quase tudo desta forma, mas isso pode ser perigoso. Basta ver o que aconteceu nessa altura, quando muita gente perdeu e já não recuperou o que tinha sinalizado em projetos que nunca avançaram”, realça. “É preciso ver se há risco de insucesso de operação e do promotor não acabar a obra ou se pode vir a verificar-se alguma perturbação do mercado”, reforça Luís Lima, que também confirma o regresso da tendência deste tipo de aquisição “nas zonas onde não há muitos ativos disponíveis”.

Patrícia Barão, diretora da área residencial da JLL, não tem dúvidas que “está de regresso esta modalidade de compra e tudo indica que é para continuar. A confiança e credibilidade voltou ao mercado nacional e o cliente, internacional e nacional, compra desta forma com todas as garantias de que o seu investimento não vai ser colocado em causa”. O mercado está dinâmico e na fase de lançamento os projetos bem localizados são rapidamente comprados.

A atuar nos segmentos habitacionais médio e médio alto de Lisboa, Porto e Cascais, afirma que nas duas primeiras cidades esta é uma tendência e que as vendas em planta são cerca de metade das que a JLL efetua, na sua maioria a estrangeiros (60%). Conta que quem compra desta forma, no contrato de promessa de compra e venda paga entre 20 a 30% do valor do imóvel e vai fazendo reforços até à data da escritura, com o imóvel pronto, onde paga o restante, que pode ser à volta de 40%.

Na análise que faz do mercado afirma que a procura é intensa, no Porto, em zonas como a Baixa, Rua da Flores e Mouzinho da Silveira. Em Lisboa acontece principalmente no Chiado, Príncipe Real, Baixa e toda a zona da Avenida da Liberdade.

Talvez por isso o projeto SottoMayor Residências, tenha já “89 dos seus 97 apartamentos vendidos”, explica Ricardo Amantes, diretor de vendas e investimento da Coporgest, empresa promotora. Situado na Avenida Duque de Loulé, perto da Avenida da Liberdade, tem como preço médio de venda os €6000/m2 e vai estar concluído no final do primeiro trimestre do próximo ano.

Com outros projetos de reabilitação em curso na capital, Ricardo Amantes acrescenta que “80% por norma já estão vendidos antes da conclusão da obra. Quem quer comprar no centro de Lisboa tem de o fazer em planta, não tem alternativa”.

No Porto, a realidade não é muito diferente da capital. “Há dois anos a venda em planta intensificou-se”, refere João Nuno Magalhães, diretor geral da Predibisa. Em zonas como a Foz, Aldoar, Lordelo e Nevogilde, a venda é feita maioritariamente a famílias nacionais que procuram casas maiores. Na Baixa é o inverso e como as tipologias são mais pequenas atrai maioritariamente estrangeiros e alguns portugueses, por exemplo, que querem colocar as casas a render no alojamento local.

Dá exemplos de projetos que têm em comercialização, como o Essenza, perto do Parque da Cidade, que tem metade dos seus 25 apartamentos vendidos. Também as cinco moradias novas da Casas das Buganvílias, em Aldoar, já estão comercializadas. No Aliados 107, só restam quatro dos 21 fogos a um preço médio de €5 mil por m2 e que foram vendidos em oito meses.

“Sempre vendemos em planta, mesmo durante a crise. Só que nessa altura começava-se muito devagarinho e quando o prédio estava concluído e habitado, ainda havia frações para vender. Agora, o prazo de conclusão de uma obra são 18 meses e em 12 meses está tudo vendido”, salienta João Nuno Magalhães. Acrescenta ainda que a venda em planta estende-se a Vila Nova de Gaia, a Matosinhos e mais a norte, em cidades como Braga.