多くの方にとって不動産とは字のごとく「不動の産（＝財産）」と思っていらっしゃるでしょう。しかし、一生に一度の買い物でもそれが産にならず、二束三文になることもあります。今日はそんな不動産よもや話をしましょう。

私のところによく持ち込まれる東京の不動産売り物件には無理難題物件が多く含まれます。それは一般向けでは絶対にクレームが来るような物件でも業者向けだと処理できるからです。最近圧倒的に多いのが再建築不可物件。これは旗竿物件と称する入り口の道路/私道が規定以下で建築確認が取れない物件です。この手の物件はまず一般向けには出ません。ただ、私どもならば対応する方法を知っているため、持ち込まれるのです。価格はずばり市場価格の半額です。

次に苦戦するのが借地権上の物件。私は好きなんですが、一般の方には好まれません。なぜかといえば「自分のもの」にならないからです。私はビジネスをする土台ですから借地権はむしろ安いのでウェルカムなのです。私の実家のすぐ裏に借地権上に立派なマンションが建ったのですが、なかなか売れません。価格も同様他物件より1000万円ぐらい安いのですが、デベロッパーは苦労しているようです。私がやるなら分譲などせずに老人ホームや賃貸系の物件を作ったと思います。

古いマンションも厳しいものがあります。山手線駅から徒歩5分程度で数百万円の物件が持ち込まれました。「事故物件？」と聞いたら管理組合が崩壊していて時間とともに建物が劣化していく物件とのことでした。ネットで検索すると時としてとてつもなく安い物件が出ていますが、これは事故物件をまずは疑った方がいいでしょう。そういう物件は相当ありますし、仮に何かあっても業者が跡かたなくきれいにするので案外わからないものです。ただ、不動産屋は重説での説明義務がありますからそこは確認した方がいいでしょう。

中古マンションで一番気を付けるべき点は管理組合と今までのメンテナンスの歴史です。このデータがすっと出てこない物件は私はお勧めしません。修繕積立金がどれぐらいなのかも一つの目安です。一般には月々平米当たり200円以上（70㎡で14000円/月）を集めていないと修繕はままならないと思います。

個人的には日本のマンションは全般的に長期改修計画が欠如しており、価値を維持する仕組みがないように感じます。理由は「壊れたから直す」方式だからです。当地（カナダ）では壊れる前に直すです。建物の維持管理には耐用年数が細かく目安が出ています。それに従い、どんどん修復していく物件ほど将来価値は維持されます。このあたりは日本人のメンタリティとも関係します。「まだ使えるのにもったいない」という気持ちが出てしまうのでしょう。小銭をケチって大銭の損をする、とはこのことであります。

こんなこと書くとお前はどんな物件を勧めるのか、と言われそうです。私は戸建てがよいと思っています。マンションのように膨大な共有部の維持管理コストはかかりません。また改装や改築も自由です。マンションの建物と土地の比重はほとんどが建物価値で土地は超高層になればなるほどちょっぴりしかありません。建物は減価するし、土地の価値は不動「産」でも区分所有権がわずかとなれば本当の将来価値には疑問があります。

最後に良い物件を探すならネットでは絶対に出てきません。まずはエリアを絞り込み、地元の不動産屋を丁寧に当たってみるのがよいでしょう。なぜなら売り物件はまず地元の不動産屋持ち込まれます。その不動産屋が自分たちで売れると思えばネットになど出しません。理由は両手商売（売り買い双方から手数料が入る）からです。言い換えればネットに出す物件はカスが多いということになります。地元の力がありそうな不動産屋と顔になる、これが良い物件を見つけ出せるコツだと思います。

では今日はこのぐらいで。