SÃO PAULO – Em 2015, diante de recessão, ajuste fiscal e consequências da Operação Lava-Jato, a crise das construtoras parecia não ter fim. Foram cerca de 600 mil demissões e queda de 98% nos lucros das companhias do setor.

Em meio a esse cenário, as ações das construtoras caíram entre 18% (queda da Trisul) e 65% (baixa da Helbor) entre o início de 2015 e fevereiro de 2016, período que marcou o auge da crise política e econômica brasileira. As exceções foram MRV, que saltou 20% naqueles tempos, e Gafisa, que subiu 5%.

Contudo, a história mudou de figura em 2019.

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O Índice Imobiliário (Imob) dispara 67% neste ano, enquanto os papéis da MRV (MRVE3) sobem 84%, Cyrela (CYRE3) salta 107% e. Even (EVEN3) tem alta de 153%. Tecnisa (TCSA3) registra ganhos de 27% Tenda (TEND3) sobe 86%, Direcional (DIRR3) sobe 112%, Eztec (EZTC3) tem 101% de ganhos, Helbor (HBOR3) apresenta uma alta impressionante de 196% e Trisul (TRIS3) uma ainda mais expressiva, de 276%. Só Gafisa (GFSA3) destoa, caindo 49% desde o início do ano por motivos já explicados aqui no InfoMoney.

Marcello Milman, analista da AZ Quest, explica o movimento, destacando que o mercado antecipa o que os investidores acreditam que acontecerá na economia e o horizonte macro atualmente tem bem menos nuvens do que tinha quatro anos atrás. “As coisas estão melhorando para o Brasil e mais ainda para os segmentos de média e alta renda em São Paulo”, afirma.

Renan Manda, analista de fundos imobiliários da XP Investimentos, entende que apesar da forte valorização recente, as empresas do setor de construção ainda têm potencial para continuar a performar bem no curto prazo na Bolsa.

Os fatores que sustentam essa tese são quatro: a recuperação da atividade econômica conjugada à queda nas taxas de desemprego, o que aumenta a estabilidade financeira das famílias; o corte na taxa básica Selic, que levou diversos bancos a reduzir os juros do financiamento imobiliário; estabilização da oferta com a redução no volume de lançamentos dos últimos anos; e a aprovação da nova lei dos distratos, que deve minimizar o impacto desse problema no futuro.

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Sobre esse último ponto, vale lembrar que antes da Lei 13.786/2018 não havia uma regra que regulasse as obrigações entre a construtora e o consumidor caso o contrato de compra não fosse cumprido devido ao desejo de qualquer uma das partes. Durante a crise, como diversas pessoas compraram imóveis a prestações e não conseguiram honrar com os valores que teriam de ser pagos, o número de distratos disparou e frequentemente as disputas foram parar no Judiciário.

Hoje, a questão está estabelecida em um teto de 25% de retenção pela construtora do total que foi desembolsado pelo comprador. “Na nossa visão, a nova lei deve amenizar o impacto dos distratos nas incorporadoras caso um novo ciclo negativo do setor ocorra e possivelmente evitará parcialmente o estresse financeiro das empresas”, aponta o analista da XP.

Em relatório, os analistas Thiago Lofiego, Victor Tapia, Maria Clara Negrão e José Cataldo, do Bradesco BBI, ressaltam ainda que a construção de moradias para pessoas de baixa renda já estava em recuperação desde 2017, por serem menos intensivas no uso de aço. Agora, dois anos depois, começam a ser vistos os sinais de que os segmentos de média e alta renda estão indo no mesmo caminho.

“Estimamos que os lançamentos para o público de média-alta renda cresçam 76% em 2019 e outros 18% em 2020”, destacou a equipe de análise do banco. As principais apostas do Bradesco no setor são Direcional, Tenda e Trisul, para as quais os especialistas estimam um rendimento médio de lucro de 12% entre 2020 e 2022, contra 9% dos seus pares.

Riscos e oportunidades no radar

De acordo com Milman, a confiança no aumento de emprego, renda e capacidade de financiamento aumentou, de modo que o mais importante agora a se monitorar é a oferta de imóveis. “Diversas empresas estão fazendo lançamentos, então alguns segmentos podem ter problemas de saturação, como é o caso dos compactos, que são incentivados na capital paulista.”

O analista da AZ Quest ressalva que este problema dos imóveis com áreas menores afeta hoje muito mais algumas empresas que não são listadas do que as mais tradicionais da B3. No caso das construtoras com capital aberto, Milman argumenta que o principal risco está associado ao excesso de otimismo.

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“O setor deve crescer mais na economia real e menos na Bolsa, porque grande parte da melhora esperada nas demonstrações financeiras destas empresas já foi antecipada. Não deve se esperar uma apreciação de 100% nas ações de novo em 2020”, avalia.

A XP espera que os melhores desempenhos dentre as ações de construtoras em 2020 fiquem por conta de Cyrela e Eztec. A primeira pela combinação favorável de crescimento, geração de caixa, baixa alavancagem e exposição ao segmento de média e alta renda paulistano. Já a segunda ganharia um impulso dos seus projetos em cidades próximas à região metropolitana de São Paulo.

“Para o médio prazo, acreditamos que a companhia voltará a desenvolver projetos de grande porte no segmento de média renda, além do desenvolvimento de lajes corporativas para venda (como o projeto Esther Towers, atualmente em construção)”, comenta Renan Manda sobre a Eztec.

Confira na tabela abaixo o resumo das recomendações para cada empresa do setor de construção:

Empresa Recomendação de Compra Recomendação Neutra Recomendação de Venda Preço-alvo médio em 12 meses Upside esperado CYRE3 8 5 0 R$ 28,82 -3,45% DIRR3 10 1 0 R$ 14,48 -2,49% EVEN3 9 1 0 R$ 13,57 -10,61% EZTC3 9 3 0 R$ 44,53 -11,49% GFSA3 0 1 2 R$ 4,96 -41,9% HBOR3 1 1 1 R$ 4,00 -10,9% MRVE3 7 4 3 R$ 20,18 -5,61% TCSA3 3 3 0 R$ 1,76 -4,86% TEND3 6 3 1 R$ 27,97 -4,54% TRIS3 2 0 0 R$ 16,00 +6,67%

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