Sancionado em 2014, o Plano Diretor de São Paulo vai entrar integralmente em vigor em São Paulo apenas no mês que vem. Eu explico: é em março que se encerra o prazo de três anos, estabelecido por uma disposição transitória contida no artigo 174 da Lei 16.402/2016 (lei de zoneamento), para que as construtoras se adequem às regras estabelecidas para os eixos de estruturação urbana estabelecidos pelo Plano Diretor.

Os eixos de estruturação urbana são os arredores das estações de metrô e trem, e as quadras lindeiras dos corredores exclusivos de ônibus, onde é permitido construir o máximo de área construída da cidade, expressamente o objetivo de propiciar que mais usuários do transporte público morem perto dos modais de mais alta capacidade (ou seja, trens, metrôs e corredores). Para induzir a ocupação por este perfil de moradores, o Plano Diretor Estratégico (Lei 16.050/2014) adotou um mecanismo, a cota máxima de terreno por unidade, que diminui o tamanho máximo permitido dos imóveis. Adotou também outra medida para restringir a ocupação destes locais por usuários de automóveis, ao limitar a apenas uma vaga de garagem por unidade habitacional a área de estacionamento que não é computada no potencial construtivo do imóvel. Em suma: de acordo com o Plano, as construtoras deveriam fazer nestas regiões prédios com mais e menores apartamentos para que mais gente e menos carros.

Acontece que isso gerou uma chiadeira e uma pressão enorme no mercado imobiliário na hora de aprovar a Lei de Zoneamento, lei que regulamentou as propostas contidas no Plano Diretor. Foi assim que , para aprovar a lei na Câmara Municipal, foi introduzido o famigerado artigo 174, fixando um prazo de três anos para que o mercado continuasse, nesses locais, fazendo empreendimentos maiores e com mais vagas na garagem, subvertendo assim a proposta básica do Plano.

É este prazo de três anos que agora vai expirar . E, como não cabe prorrogação, finalmente o Plano Diretor de 2014 vai entrar em vigor. É claro que a indústria imobiliária já se manifestou procurando saídas a estas limitações. De acordo com a coluna do Secovi (Sindicato do Mercado Imobiliário) de hoje no jornal O Estado de São Paulo é absolutamente necessário rever a Lei de Zoneamento, não nos eixos, mas em todas as regiões que não são eixos, os chamados "miolos" de bairros. Nestas regiões (ou seja, todos os locais que não são eixos, nem áreas de preservação, nem bairros exclusivamente residenciais de casas), se pode verticalizar, mas a altura máxima dos prédios é de 28 metros, ou 8 andares. Nestes locais não há restrições em relação ao tamanho máximo dos apartamentos ou número de vagas de garagem.

Se é verdade que adotar uma altura máxima de 28 metros para os prédios na cidade inteira é homogeneizar demais a cidade, e não considerar as particularidades da paisagem, história e ambiente de cada lugar, não é liberando a altura que enfrentaremos este problema. Se queremos aperfeiçoar a Lei de Zoneamento, de acordo com as diretrizes do Plano Diretor, será necessário um processo amplo e descentralizado de análise, discussão e proposição bairro a bairro, em conjunto com a população moradora e usuária de cada local. É um processo que exige muito tempo, muita calma, muita imaginação urbanística e paisagística, e que certamente não pode ser resolvido com uma simples canetada.