STOCKHOLM Priset på nybyggda bostäder är på väg nedåt och det skulle kunna smitta av sig hela bostadsmarknaden, vilket skulle kunna få dominoeffekter på ekonomin. Nationalekonomen Tino Sanandaji, som i en ny bok varnar för just detta, säger att vi ser bara början. – Det svåra i detta är att uppskatta hur mycket marknaden kan sjunka, säger han till Nyheter Idag.

Mycket talar för att prisrallyt på bostäder har nått vägs ände. Istället pekar allt mer på att vi kan vänta sjunkande bostadspriser, något som kan få långtgående effekter på Sverige ekonomi.

Nyheter Idag har talat med nationalekonomen Tino Sanandaji, aktuell med boken ”Tio tusen miljarder”. Boken handlar om den privata skuldsättningen och fokuserar framför allt på just bostadsmarknaden.

– Det finns två skäl till prisnedgången. Det ena är begränsningar med bolånetak och amorteringskrav som infördes då Finansinspektionen var oroliga över lånekalaset, säger Sanandaji.

– Den andra orsaken är att utbudet av nybyggda bostadsrätter ökar. Det har byggts för många dyra bostadsrätter i Stockholm och stockholmarnas betalningsvilja har överskattats.

Nyheterna om fallande bostadspriser duggar tätt. Nyligen meddelade Danske Bank att de förväntar sig ett ytterligare tapp om 10 procent på bostadsrätter under hösten. Samtidigt rapporterar Sveriges Radio att priserna på nyproducerade bostäder rasat med 16 procent sedan 2016.

– Det som händer nu är klassiskt för bostadsbubblor. På lång sikt kan inte bostäders priser vara mycket högre än kostnaden för att bygga nya. Det betyder att priset kan gå ner med så mycket som 40 till 50 procent, enligt KTH-professor Hans Linds estimat, som jag tror är den mest genomtänkta.

Sanandaji betonar samtidigt att det råder delade meningar i frågan om en bostadsbubbla.

– Det är viktigt att poängtera att det finns helt andra bedömningar som landar i att Sverige inte har en bostadsbubbla och att priserna kan fortsätta öka. Att bedöma en eventuell bubbla är ingen exakt vetenskap. Jag menar att argumenten för att bostadspriserna är kraftigt övervärderade är mycket mer övertygande, inte minst på basis av historiska tendenser.

– Under kort tid har bostadspriserna i Sverige parallellt med hushållens skulder tredubblats och avviker nu kraftigt från den historiska trenden. Erfarenheter från andra länder är att detta sällan är hållbart utan förr eller senare leder till en nedgång.

Psykologi påverkar marknaden

I boken ”Tio tusen miljarder” avhandlas gruppsykologi och hur den påverkar marknaden. Med enkla exempel visar Sanandaji hur människor som annars gör rationella ekonomiska beslut rycks med av snabbt ökande priser. En del av psykologin kan förklaras av att exempelvis grannen gör ett bostadsklipp och då vill även andra vara med på samma tåg.

När priserna fortsätter öka skapas ett narrativ som avfärdar dem som varnar för just en bubbla. Den starkaste drivkraften i en bubbla är prisökningen som sådan. Varje gång priserna ökar bekräftar det optimisternas uppfattning om marknaden och på så vis förstärks prisrallyt.

– Många tror att det faktum att priserna i Stockholm varit höga och stabila, och rentav ökat, bevisar att det aldrig fanns en bubbla. Men det tar tid att bygga bostäder och när priserna ökade så mycket över produktionskostnaden började företagen bygga. De objekten kommer ut samtidigt, det blir en ketchup-effekt.

På samma sätt som priserna kan gå uppåt och det ibland snabbt, kan det likväl gå åt andra hållet och vi får ett ras på bostadsmarknaden.

– Priserna på nyproduktion i Stockholm har redan fallit med 22 procent den här sommaren och det smittar av sig på andra bostadsobjekt. Dessutom kan det finnas en psykologisk effekt att stockholmarna fattar att det är en bubbla, att de inser att Stockholm inte är Manhattan eller Hongkong där det inte går att bygga mer. Stockholm är en relativt glesbygd stad.

– Som Fredrik Reinfeldt observerade från ett flygplan så har Sverige oändliga fält och skogar att bygga på.

Du varnar i första hand för skuldsättning i din bok, kan det ha påverkat fastighetsmarknaden?

– I allra högsta grad. Det är i huvudsak skuldsättningen som drivit upp priserna. På kort sikt är antalet bostäder relativt konstant. Vi har haft en period där kostnaden för att låna har sjunkit från ungefär sex procent till mellan en och två procent i ränta. När det blir så mycket billigare för hushållen att låna tog de på sig större och större skulder och budade upp priserna på bostäderna.

Och just att det varit billigt att låna är kanske den enskilt största orsaken till att vi fått det bostadsrally som vi sett de senaste femton åren. När räntan väl blir högre väntas tuffa tider för många bolånetagare, vilket kan dra med sig resten av ekonomin.

– På kort sikt är det nästan gratis att låna. När man i flera år observerade att priserna bara går upp och upp fick många intrycket att de gör en bra affär och de kände en trygghet i att låna till något som de kan sälja vidare.

När tror du nedgången börjar?

– Allt tyder på att den har börjat. Sedan förra året har priserna bostadspriserna i genomsnitt för hela Sverige sjunkit med sju procent och för villor är nedgången hittills fyra procent. Övervärderingen av bostäder är inte jämnt fördelat, det är i storstäderna och framför allt Stockholm som nedsidan är som störst, inte minst för nyproduktion.