Feedback loop? Como o Banco de Portugal está a ajudar a travar os preços das casas

O Banco de Portugal quis travar a loucura na concessão de crédito. Decidiu por isso emitir uma recomendação que se não fosse acatada pelos bancos passava a regra e com coimas para os infratores. Os bancos parecem estar sido “bons alunos”, já que nove meses após a entrada em vigor, a entidade liderada por Carlos Costa faz um balanço positivo da forma como implementaram a medida. E como esta acabou por ter impacto nos preços do mercado imobiliário.

Foi a 1 de julho de 2018 que entrou em vigor a medida macroprudencial do Banco de Portugal, popularmente conhecida como travão ao crédito, que teve como objetivo prevenir riscos para os bancos, situações de sobreendividamento das famílias e riscos para a economia. A recomendação visou que os bancos respeitassem três tipos de limites na hora de darem crédito, tendo como principal foco o financiamento para a compra de casa cujos níveis de concessão não paravam de crescer.

Designadamente, um teto para o rácio entre o montante do financiamento face ao valor do imóvel que serve de garantia (LTV), um limite máximo para o rácio entre os encargos com créditos e o rendimento familiar (taxa de esforço), bem como uma limitação à maturidade dos empréstimos.

Nas três frentes de atuação, o Banco de Portugal detetou melhorias e a orientação dos bancos rumo aos objetivos traçados. Deixaram de ser dados créditos correspondentes a 100% do valor do imóvel, deixaram de existir ainda financiamentos com prazos acima de 40 anos e a taxa de esforço também convergiu rumo ao estipulado.

Daí resultou que entre julho de 2018 e março de 2019, a percentagem de empréstimos para a compra de casa com perfil de risco mais elevado se tenha reduzido de 35% para 9%.

Novo crédito para a casa em desaceleração

Ao mesmo tempo que melhora o perfil de risco associado aos empréstimos às famílias, a entrada em vigor da recomendação do Banco de Portugal também pode ter um impacto positivo no mercado imobiliário, ajudando a travar a subida dos preços. Ou seja, mitigando o feedback loop entre o crédito e os preços do imobiliário, como o próprio banco central classifica.

“A medida [recomendação do Banco de Portugal] não pretende influenciar os desenvolvimentos do mercado imobiliário per se, podendo, no entanto, ter um efeito mitigador do potencial risco de feedback loop entre o crédito concedido internamente e os preços do imobiliário”, concretiza o banco central no relatório de acompanhamento da recomendação macroprudencial sobre novos créditos a consumidores.

Mas o que é o feedback loop e de que forma este pode ser mitigado? O feedback loop é um canal ou caminho formado por um “efeito” que retorna sempre à sua “causa”, gerando um impacto cada vez mais positivo ou cada vez mais negativo consoante o sentido da relação criada.

No caso concreto do referido pelo Banco de Portugal, a recomendação macroprudencial incide sobre o crédito e não permite controlar a evolução dos preços do mercado imobiliário. Mas ao estabelecer um conjunto de limites que se auto-reforçam, a medida pode ajudar a mitigar o risco de a situação do mercado imobiliário sobreaquecido se transmitir ao mercado de crédito, e de o próprio mercado de crédito validar essa subida de preços e depois estimular o próprio mercado imobiliário pela via do crédito. Ou seja, entrando num ciclo vicioso, e induzindo numa bolha nos preços do imobiliário.

Apesar de o Banco de Portugal não usar a palavra “bolha” no mercado imobiliário nacional, já falou em sinais de sobrevalorização nos preços das casas em Portugal “ainda que limitados”. A chamada de atenção foi feita no seu Relatório de Estabilidade Financeira divulgado no final do ano, mas desapareceu nas publicações mais recentes.

No ano passado, os preços das casas continuaram a crescer em Portugal, mas na fase final do ano já foi notória uma desaceleração do ritmo de subida. No quarto trimestre do ano, os preços subiram 9,3% aquém da subida de 10,5% registada no mesmo trimestre de 2017.

A mesma tendência de desaceleração também tem sido notória no que respeita à concessão de crédito para a aquisição de casa. Os últimos dados disponíveis mostram que nos primeiros três meses de 2019, os bancos concederam 2.351 milhões de euros para a compra de habitação, 7,5% acima do mesmo período de 2018, mas aquém o crescimento de 21% verificado entre o primeiro trimestre de 2017 e 2018.