Piața imobiliară clujeană este, în acest moment, înghețată. Vânzările au scăzut foarte mult, chiar dacă cererea este în continuare mare.

Investitorii achiziționează teren pentru dezvoltări imobiliare, dar din primele informații legate de preț, se pare că costurile vor scădea pe mp, raportat la cele de anul trecut.

O altă tendință care a luat amploare în 2018 este cumpărarea de terenuri și case în mediul rural din imediata apropiere de Cluj-Napoca sau în perimetrul județului Cluj.

La ce să ne așteptăm de la piața imobiliară în 2019, aflăm de la Gigi Ștefan, agent imobiliar în Cluj-Napoca:

Gigi Ştefan: În acest moment putem spune că piaţa e blocată, datorită preţurilor mari. Să începem cu un apartament de 2 camere, pentru că acestea sunt cele mai vândute: preţul este de la 1500 euro pe metru pătrat (semifinisat, ori nefinisat în bloc vechi).

Alina Nechita: Ce înseamnă că e blocată piaţa imobiliară?

Gigi Ştefan: Nu se mai vinde atât de mult, raportat la anii trecuţi. Prima Casă funcţionează, fonduri sunt. Dar Prima Casă este un program limitat pentru partea de creditare: 57000 de euro în blocurile vechi şi 65000 de euro în blocurile noi.

În momentul acesta sunt depăşite pragurile şi automat orice cumpărător trebuie să acopere diferenţa de preţ din surse proprii. Şi nu vorbim de 5%, vorbim de o sumă mult mai mare. Este foarte greu pentru ei să o acopere cu toate că apare o nouă generaţie de cumpărători pe piaţa imobiliară, care abia acum îşi dau seama de potenţialul lor: este vorba de medici.

Alina Nechita: Sunt diverse tipuri de comportamente pentru cumpărătorii din Cluj: sau vin din străinătate şi cumpără foarte multe apartamente pentru a le închiria, sau vin din alte judeţe – Bistriţa, zona Moldovei, chiar de dincolo de Prut – şi cumpără terenuri, apartamente, spaţii pentru birouri. Care este fenomenul de fapt?

Gigi Ştefan: Cumpărătorii sunt foarte mulţi români plecaţi dincolo. Datorită faptului că interacţionează, sunt comunităţi create pe grupuri. Comunităţile respective sunt exact cum aţi spus: din Galaţi, Moldova, din toate zonele. Trendul este să le ia şi să fie şi chiriaşi, ca să producă acel apartament.

Avem o problemă şi în ceea ce priveşte partea de birouri. În momentul acesta nu pot spune că găseşti birouri amenajate cum trebuie. În plus, cu multe dintre spaţiile existente avem o problemă cu avizul ISU, nu sunt corespunzătoare din punctul de vedere al funcţionalităţii. 80% din clădirile din Cluj nu deţin acel aviz ISU de funcţionare, care e obligatoriu.

Alina Nechita: Spuneaţi că se cumpără mai mult apartamentele cu 2 camere. De când a început acest trend şi ce credeţi că se va întâmpla în 2019: se va păstra sau vor fi din nou garsonierele în căutare?

Gigi Ştefan: Trendul va fi tot de 2 camere. Chiar dacă este un efort mai mare financiar, dar 2 camere sunt mult mai funcţionale pentru absolut orice tip de cumpărător.

Alina Nechita: Se închiriază cel mai uşor apartamentele care sunt foarte bine finisate.

Gigi Ştefan: Este şi aici o problemă, pentru că şi chiriile sunt foarte mari în momentul acesta. Există o ofertă foarte mare pe piaţa de chirii care nu a fost până acum. Discutăm mai ales de zona centrală, unde acum un an – să zicem vara – nici nu aveai probleme să închiriezi la 350 de euro; în momentul acesta există o ofertă foarte mare la 350 de euro, de apartamente care nu sunt închiriate. Au apărut dezvoltătorii care au oferit blocuri care, chiar dacă nu au proces verbal de recepţie, dar apartamentele sunt funcţionale şi se pot închiria.

Alina Nechita: Se continuă construcţiile?

Gigi Ştefan: Se va continua construcţia. Până la urmă realitatea este că discutăm de partea de profit. Vor mai porni câteva proiecte în zona semicentrală, iar preţurile mi s-au părut chiar bune, 1350-1400 euro pe metru pătrat.

Alina Nechita: Există multe variante de blocuri care sunt cumpărate încă dinainte de a începe construcţia. Cât este de sigur acest tip de comportament pentru cumpărător? Are el vreo garanţie?

Gigi Ştefan: Nu pot să recomand acest lucru. Fără carte funciară pur şi simplu nu există acel imobil. Aceste apartamente se vând, dar cartea funciară este ca şi cartea de identitate a unei persoane. Orice persoană care vede un preţ sub 1200 de euro pe metru pătrat în Cluj ar trebui să-şi pună întrebarea: „De ce?” Sunt anumiţi tepari, de exemplu cel de pe Fabricii. Eu şi acum sunt şocat când aud că se dau sume de 50000 de euro pe un bloc care arată ca lovit de bombe.

Alina Nechita: Ce rişti dacă iei un apartament care nu are încă CF?

Gigi Ştefan: Pentru blocurile din ultimii ani, recomandarea e ca oamenii să se uite dacă blocul are numărul de etaje. Să nu uităm că în Borhanci sunt blocuri din 2007 care nu respectă autorizaţia de construcţie. Sunt foarte multe blocuri în care oamenii stau din 2007 şi ele nu au carte funciară pentru că ele nu au respectat autorizaţia de construcţie şi au etaje în plus. Din punct de vedere legal ar trebui dărâmate acele etaje, dar asta nu se întâmplă.

Alina Nechita: Sunt mulţi tineri care-şi caută casă la ţară în jurul Clujului, a crescut această piaţă?

Gigi Ştefan: Va creşte în continuare. Să luăm de exemplu apartamentele cu 3 camere: e un segment care face cumpărătorii să fugă către zonele rurale. Pentru că a lua un apartament de 3 camere în momentul acesta în Cluj începe de la 85000 de euro, în timp ce în zonele limitrofe iei o casă duplex la 81000 de euro.

Alina Nechita: Când au început să crească aceste tipuri de vânzări?

Gigi Ştefan: Anul trecut. În ultimul an a fost o explozie pe piaţa imobiliară privind preţurile. Piaţa se va aşeza totuşi, se va reglementa.

Alina Nechita: Ce înseamnă că se va aşeza?

Gigi Ştefan: Şe va aşeza la un preţ real de cumpărare. Băncile nu funcţionează fără credite, ele se bazează pe creditare. În câteva luni se vor întoarce şi vor da credit, se va găsi o modalitate. Bani lichizi nu sunt pe piaţă, ea funcţionează pe baza sistemului de creditare.

Alina Nechita: Care sunt zonele cele mai râvnite în ceea ce priveşte noile construcţii în Cluj?

Gigi Ştefan: Sunt mai multe zone definite în momentul acesta: Soporu (care va avea în continuare dezvoltare foarte mare), Borhanci (axată pe zona de case), Bună ziua şi Europa pe partea de locuinţe.

Alina Nechita / Andrea Nagy

Radio Cluj poate fi ascultat şi online, AICI sau pe telefon: 031 504 0456, apel cu tarif normal.