På én uke har Oslo tingrett påført kommunen to nederlag i spørsmålet om hvilke krav som kan stilles til utbyggere. Sist uke omtalte Rett24 en dom om rekkefølgekrav ved byggingen av et boligfelt på Mortensrud. Der mente retten at kommunen tok utenforliggende hensyn da den påla utbygger å bygge en turvei som beboerne i det aktuelle feltet ikke ville ha noen glede av.

Les om Mortensrud-saken her: – Et bransjeoppgjør

Fredag var det byggingen av nytt juridisk fakultet på Tullinløkka som var temaet, da tingretten avsa dom i en sak Entra har reist mot Oslo kommune.

I korthet går striden ut på om kommunen kan pålegge utbyggerne å besørge infrastruktur som ikke er direkte fysisk knyttet til utbyggingen. For tullinutbyggingens del handlet det om oppgradering av trikkeskinner, samt bygging av en sykkelvei fra Nationaltheatret og opp til Solli plass.

– Fiskale hensyn

Entra anførte at trikketiltaket var påbegynt uavhengig av utbyggingen, og var tenkt finansiert uten bidrag fra grunneierne. Sykkeltiltaket ble foreslått fordi det var en mulighet for at trikketiltaket var gjennomført før utbyggingsavtalen ble inngått, med den konsekvens at kommunen ville gå glipp av kontantbidrag. Dette viser at kommunens krav ikke var bygget på planfaglige vurderinger, men på fiskale hensyn, mener Entra.

Kommunen fremholdt på sin side at Entras utbygging er en av mange utbygginger som både hver for seg og samlet medfører et behov for oppgradering av infrastruktur, og at dette helhetsperspektivet har vært en viktig del av kommunens begrunnelse for rekkefølgekravene.

Uten hjemmel

Tingrettens konklusjon ble den samme som i tursti-saken fra Manglerud: Kommunen har stilt krav den ikke har hjemmel for. Tingrettsdommer Eirik Aass skriver:

«Kommunen synes i stor grad å ha vært motivert av økonomi i prosessen frem mot vedtakelsen av rekkefølgekravene og de påfølgende utbyggingsavtalene. Retten er enig med kommunen i at økonomiske hensyn ikke er irrelevante eller utenforliggende i seg selv. Det er jo nettopp en økonomisk byrdefordeling utbyggingsavtaler normalt gjelder. Men forutsetningen er da at tiltaket som det kreves bidrag til har den nødvendige sammenheng med utbyggingen. Har det ikke det, fremstår kravet først og fremst begrunnet i generelle fiskale hensyn som pbl. § 17-3 ikke åpner for.»

Retten kommer deretter til at tiltaket ikke har den nødvendige sammenheng med utbyggingen.

Heller en avgift

Bransjeforeningen Norsk Eiendom er gått inn som partshjelp i saken, og daglig leder Tor Olav Askjer sier eiendomsselskapene kjemper for forutsigbare rammebetingelser.

– Vi har lenge sett at kommunen har strukket strikken veldig langt, og vi mener det er bra at to av de store selskapene nå har gått til retten for å få veiledning. I begge tilfellene sier dommerne at dette er utenfor de rammer som loven setter. Det synes vi er bra å få fastslått, men vi er selvsagt spent om kommunen anker eller ei.

– Hadde det ikke vært fint å få Høyesteretts avklaring på dette?

– Jo, men det koster jo skjorta.

– Det er mye politikk i dette spørsmålet?

– Ja. Kommuneadvokaten argumenterte for at vi måtte være forberedt på dette, ettersom det står i byrådserklæringen at grunneierfinansiering er en av måtene byutviklingen skal finansieres på. Men vi forutsetter jo at dette skal skje innenfor lovens rammer. Samtidig er det er viktig å få fram at når en utbygging krever økt infrastruktur, så skal vi være med på det. Og var det slik at studentene bodde på Solli plass og dette skapte behov for sykkelvei, så var det greit. Men det gjør de i liten grad, og dessuten befinner jo alle jusstudentene her i dette området fra før. Det skapes ingen nye behov.

– Ville det være bedre med en ren utbyggingsavgift?

– Vi er ikke så skeptiske til en utbyggingsavgift, hvis den brukes til det aktuelle området. Men vi er skeptiske til en eiendomsskatt som brukes til helt andre ting. Så under forutsetning av at en slik avgift brukes til øremerkede formål, så er vi med på en slik ordning. Poenget er at det må være forutsigbart, for da kan det prises inn i prosjektet. Slik det er i dag, kan vi, som i dette tilfellet, ha holdt på med prosjektet i tre-fire år, og så plutselig kommer det et krav om sykkelvei, rett før reguleringsplanen skulle opp i bystyret, sier Askjer.

Ifølge tingrettsdommen skulle Entras kontantbidrag til trikk og sykkel utgjøre 27,3 millioner.

– Bra med prøving

Byrådssekretær for byutvikling, Rasmus Raabo Reinvang, sier kommunen ikke har tatt stilling til om saken vil bli anket.

Vidar Strømmme, Schjødt.

– Det er positivt at denne saken nå prøves i rettssystemet, og at vi får en klargjøring og en rettsliggjøring av dette til dels uprøvde rettsområdet. Dette er en komplisert sak, og kommunen vil nå gå nøye gjennom dommen før vi kan ta en avgjørelse på om vi ønsker å anke, sier Reinvang.

Advokat Vidar Strømme, som representerte Entra i saken, sier saken reiser spørsmål om selve systemet for utbygging av indre by.

– Jeg vil tro dette berører omtrent alle utbyggingsavtaler i hele byen. Både utbyggere og kommunen har en felles interesse av forutberegnelighet på dette området, sier Strømme.

Fritt skjønn?

Et forvaltningsrettslig sentralt spørsmål i saken, er om vurderingen av nødvendighetskravet i pbl. 17-3 er rettsanvendelsesskjønn, som domstolene kan prøve fullt ut, eller fritt skjønn, som domstolene i mindre grad kan prøve. Den aktuelle bestemmelsen lyder:

«Avtalen kan også gå ut på at grunneier eller utbygger skal besørge eller helt eller delvis bekoste tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av planvedtak.»

Tingretten legger til grunn at domstolene fullt ut kan prøve om et tiltak er «nødvendig». Spørsmålet er ifølge Vidar Strømme ikke behandlet av Høyesterett tidligere. Så kanskje vil studentene som fra neste år skal sitte inne i det omstridte bygget, komme til å streife borti denne saken ved en senere anledning.

Kommunens prosessfullmektig i saken, Olav Haugen Moen fra Kommuneadvokaten i Oslo, forsvarte forøvrig så sent som i høst sin doktorgrad nettopp med tittelen: «Forvaltningsskjønn og domstolskontroll».

Les dommen her