Nos últimos meses tenho vindo a analisar uma série de fatores que me levam a crer que estamos numa bolha não só imobiliária (em certos centros do país) como também ao nível do crédito à habitação. Entendo que é uma situação que merece muita atenção porque os dados são preocupantes. Não quero ser pessimista nem profeta da desgraça, mas sinto que os indicadores que podemos observar devem ser avaliados com atenção.

Portugal tem vindo a viver uma época de franca valorização e dinâmica no imobiliário. Desde a última crise, em 2009, que o imobiliário tem vindo a crescer de forma contínua. Semestre após semestre, ano após ano, a tendência é a mesma. Segundo o INE, a avaliação bancária do metro quadrado está a valorizar-se consecutivamente há 40 meses. Só no último ano, segundo o INE, o valor mediano dos preços de alojamentos familiares vendidos no país aumentou 7,6%, enquanto Lisboa e Porto cresceram 18%.

Porém, este período pode estar prestes a acabar. Mais do que acabar – porque todos os ciclos positivos terminam com uma correção -, pode estar rapidamente a caminhar para o precipício. Poucos têm vindo a levantar esta discussão e muitos players do mercado imobiliário reagem negativamente a artigos de opinião que vão neste sentido, por resfriarem o mercado imobiliário ao retraírem os compradores. No entanto, foi o próprio Banco de Portugal a começar a chamar a atenção para este perigo, tendo vindo a anunciar e implementar medidas de forma a tentar mitigá-lo o mais possível. Mais recentemente, no último relatório de estabilidade financeira, alertou mesmo que a subida dos preços no mercado imobiliário, a continuar ao mesmo ritmo, pode representar riscos para a estabilidade financeira do país.

Os vários indícios que se têm formado nos últimos anos, tendo sido responsáveis por catapultar o mercado imobiliário nacional, estão hoje, na minha opinião, em níveis bastante perigosos. As consequências serão apenas imprevisíveis no que toca à escala da próxima correção, porque como disse antes, essa correção é certa. Com estes dados, entendo que o estado do crédito à habitação e a estabilidade do mercado imobiliário não são sustentáveis e podem rebentar a qualquer momento.

Indício 1: Sobrevalorização de mercados

Aumento brutal do turismo, programa de “Vistos Gold”, taxas Euribor negativas, abertura da banca à concessão de crédito e economia geralmente mais saudável. São todos fatores que contribuíram nos últimos 4/5 anos para a valorização do mercado imobiliário. Porém, quando o valor do imobiliário se fixou em patamares razoáveis (leia-se corrigidos), o acelerador continuou a fundo e ninguém colocou um travão. Hoje temos construção nova em Lisboa – a pouca que há – com preços de quase 10.000€/m2. Ora, um apartamento comum de 100m2 custará assim um milhão de euros.

Terá a classe média portuguesa rendimentos em consonância com estes preços? E mesmo que falássemos de 50% deste valor, para imóveis requalificados em Lisboa, continuariam a ser valores incomportáveis para o grosso da população. Mas este é apenas um exemplo. Poderia falar de apartamentos T0 à venda por 150 mil euros e quartos arrendados por 650-700 euros. Lisboa (em particular o centro) tem todos os ingredientes, na minha opinião, de uma bolha imobiliária. Além de Lisboa, também o Porto e o Algarve vivem um período de sobrevalorização insustentável, devido praticamente aos mesmos motivos (o mercado algarvio tem nuances mais próprias).

Contudo, nem todos os mercados estão sobrevalorizados em Portugal. Analiso números de mercados todas as semanas e entendo que há mercados perfeitamente corrigidos. São mais pequenos, têm menor atratividade para o grosso da população, sendo apenas apelativos para investidores “educados” que só investem em mercados corrigidos e em imóveis abaixo do valor de mercado. Porém, estes têm pouca relevância no mercado imobiliário nacional, visto que os centros de Lisboa, Porto e, em menor escala, centros algarvios, representam a grande fatia do valor imobiliário português. E é aí que reside a maior sobrevalorização. Aliás, há quem diga que quem compra hoje imobiliário no centro de Lisboa, paga um preço que pode não voltar a ser visto nos 10 anos seguintes à próxima correção.

O FMI, no relatório da 6.ª Avaliação pós-programa de assistência financeira, diz mesmo que “as autoridades de supervisão [o Banco de Portugal] devem manter-se vigilantes e prontas para adotarem medidas macroprudenciais adicionais”. Esta afirmação é fundamentada no facto de o preço das casas ter subido mais do que o dobro da média na Europa. No último relatório de estabilidade financeira, o Banco de Portugal não fala em bolha imobiliária, mas alerta para sinais de sobrevalorização e diz mesmo que “a sua eventual correção levaria à perda de valor dos colaterais e dos imóveis na carteira dos bancos”.

Indício 2: Crédito fácil e exposição da banca ao crédito à habitação

Quer queiramos quer não, o crédito tornou-se “fácil” nos anos recentes, especialmente quando comparado ao cenário que reinava no pós-crise. Uma parte considerável dos créditos são financiados a 100%. O Banco de Portugal tem vindo a lançar medidas muito interessantes para inverter esta tendência, mas na minha opinião foi concedido muito crédito (e muito rapidamente) nos últimos anos e esse é um problema com o qual temos hoje que lidar. Desde o final de 2011, lidamos hoje com a maior percentagem de transações financiadas com recurso a crédito (41%). Continuando ao mesmo ritmo, é possível que 2018 acabe o ano com os níveis de 2009 (65%), porque a banca está claramente ainda a conceder muito crédito.

Mas há mais para dizer sobre isto. A maturidade média dos créditos à habitação tem crescido demasiado desde 2013, e o LTV médio dos créditos está a aproximar-se dos níveis de 2009. Além disso, no primeiro trimestre deste ano, o montante concedido em crédito à habitação é já o máximo desde 2010 e deparamo-nos com um dado muito preocupante: 60% de todos os empréstimos a particulares foram para a compra de casa.

Além disso, a banca tem hoje uma exposição de cerca de 40% ao crédito à habitação. Uma exposição extremamente excessiva, na opinião de muitos, por ser pouco diversificada e dessa forma perigosa. Em tempos “normais” e mercados em crescendo isto representa muitos lucros. Em tempos de correção e crise, a história já nos mostrou o que acontece. A banca tem uma bomba-relógio nas mãos. Porquê? Isso remete-me para o próximo indício.

Indício 3: Estímulos do BCE a acabar… Onde vai parar a Euribor?

É de crer que os estímulos que o BCE adotou para a economia europeia, com vários anos de taxas Euribor ultra-baixas e outras intervenções nos mercados, esteja a chegar ao fim. Segundo a Reuters foi apresentado um plano ao Conselho do BCE, em março último, prevendo já três subidas da Euribor ao longo do próximo ano. Durante este período, os bancos puderam ter toda a liquidez que quisessem (de acordo com o volume de ativos colaterais que disponham), sem pagar juro. Desde o início que esta medida me fez lembrar certos detalhes da crise do suprime em 2008-2009. Hoje temos que olhar para um futuro muito próximo de taxas Euribor mais altas. Quão altas? A Schroders aponta para 0,75% já em 2019. A minha previsão é que continue a aumentar.

Chamo a atenção para o último relatório de estabilidade financeira do Banco de Portugal, o qual indica que “num cenário de aumento das taxas de juro, a qualidade de crédito das instituições financeiras nacionais poderá ser negativamente afetada, sobretudo se a recuperação económica não acompanhar o desempenho da área do euro”.

Percebe onde quero chegar? Com os indícios anteriores, somados ao aumento da Euribor, antevejo que muitas famílias sejam sufocadas pelo aumento das prestações bancárias (já que poucos optam por taxas fixas, a meu ver um instrumento valioso no investimento imobiliário, como demonstro no meu livro “Investir em Imobiliário – Do 0 ao Milhão”) e não consigam pagar os respetivos créditos à habitação. E para este último fator contribuirá também o próximo indício.

Indício 4: O maior ciclo económico de sempre

Para os mais distraídos, devo dizer que já estamos no maior ciclo económico de sempre. Este é também o ciclo económico que cresceu mais em percentagem no S&P 500 desde a Segunda Guerra Mundial, de acordo com várias fontes.

O que acontece no final de qualquer ciclo bull é uma correção, a qual pode ser maior ou mais pequena. Mas em Portugal, tendo em conta os indícios e problemas que mencionei anteriormente, aliados ao facto de este ser o maior ciclo de sempre, antevejo que a economia portuguesa poderá vir a levar um “abanão” muito grande. Se assim for, veremos o PIB a diminuir e a economia a abrandar de forma abrupta. E mais preocupante do que isso será ver várias empresas a fazerem cortes agressivos ou mesmo a fechar. É neste ponto que todos os indícios que referi se alinham para causar um desastre. Aumento do desemprego, diminuição brutal de rendimentos disponíveis, etc.

O efeito de dominó e a transversalidade dos problemas em várias áreas de negócio são quase imparáveis. E é aqui que todos os fatores (os quais flutuavam sobre uma economia estimulada) surgem à superfície. Muitas pessoas deixam de poder pagar os créditos à habitação e são forçadas a entregar as casas à banca, a qual se deparará com vários imóveis a serem entregues e aumento do crédito malparado.

Conclusão: Uma hipótese

Os rendimentos parcos (quanto comparados com o valor do imobiliário nacional), a elevada concessão de crédito com taxas baixas (as quais irão aumentar a curto prazo), a própria exposição elevada da banca ao crédito à habitação (que assenta em imobiliário muito sobrevalorizado) e a ameaça de fim do ciclo económico positivo atual, em suma, leva-me a crer que temos todos os ingredientes necessários para que o mercado imobiliário e especialmente o mercado do crédito à habitação em Portugal sejam hoje uma bomba-relógio. E o som desse relógio não é silencioso, mas o problema é que muitos nem sequer tentam ouvir se há algum ruído de fundo.