Atualmente só há duas capitais de distrito que não têm centros comerciais: Beja e Portalegre, pois representam mercados sem dimensão suficiente que justifiquem investimentos de milhões naquele modelo de negócio. Na verdade, Évora também ainda não tem, mas irá ter em breve o Évora Shopping, a inaugurar antes do Natal. Este centro comercial, juntamente com o Mar Shopping Algarve, em fase final de construção na área urbana de Loulé, deverão ser os últimos a implantar em Portugal.

Especialistas da consultora Cushman & Wakefield (C&W) e da Associação Portuguesa de Centros Comerciais são unânimes na análise: estamos perante um mercado maduro, completo e, como todos os mercados maduros, não há espaço para mais, até porque a população não tem vindo a crescer.

Em suma, o mercado dos centros comerciais em Portugal está saturado. Chegou ao limite. “Abertos os últimos dois em construção — Évora e Loulé — o que se vai seguir é, sobretudo, uma sucessão de remodelações dos centros comerciais já existentes”, nota Marta Costa, responsável pelo Departamento de pesquisa da C&W.

A mesma responsável acrescenta que “o mercado dos centros comerciais em Portugal atingiu a maturidade e quem disser o contrário estará a mentir”. Sublinha ainda que em alguns dos principais — casos do Norte Shopping (Matosinhos) ou Colombo (Lisboa) — o que pode vir a acontecer é uma conjugação de fatores para que se aumentem as áreas já existentes. “Os centros comerciais são organismos vivos, ao contrário dos edifícios de escritórios, mais estáticos. As remodelações são uma constante e a adaptação às novas tecnologias é obrigatória”.

O acréscimo da atividade de comércio eletrónico é uma das mais recentes ameaças dos centros comerciais, razão pela qual — segundo a mesma analista — os seus proprietários vão passar a apostar cada vez mais em vertentes que não podem ser transacionadas virtualmente: aumento das áreas dedicadas à restauração, criação de mais espaços de lazer e até galerias de arte e espaços para espetáculos.

Recorda que o Colombo, em Lisboa, é um exemplo disso mesmo, pois já acolheu várias exposições na sua praça central. Este centro comercial — o maior do país em área bruta locável — que tem 120 mil metros quadrados, vai continuar a crescer. Irá ter mais uma torre de escritórios, sendo que, nos pisos inferiores, deverá passar a contar com mais lojas para comércio.

Outra das saídas para o mercado dos centros comerciais poderá ser o desenvolvimento de novos formatos. É natural, segundo Pedro Teixeira, secretário geral da Associação Portuguesa de Centros Comerciais (APCC), que mais cedo ou mais tarde comecem a aparecer os centros de conveniência, mais pequenos e mais dirigidos aos moradores de um determinado bairro citadino.

Na prática, este formato acaba por entroncar numa tendência que decorre do facto de se estar à beira da saturação do mercado dos centros comerciais. Marta Costa, da C&W, garante que é o comércio de rua que vai sair a ganhar. “Já está a acontecer nas principais artérias de Lisboa e Porto, mas irá expandir-se para outras ruas e também para outras cidades”. Aliás, prossegue, “o aumento do número de turistas nas ruas das cidades vai acabar por favorecer essa tendência”.

550 milhões de visitantes em 2016

Certo e seguro é que os centros comerciais existentes “já tem um peso considerável na economia”, nota o secretário-geral da APCC. E lembra que empregam de forma direta mais de 100 mil pessoas e perto de 200 mil de forma indireta. O volume de faturação anual dos centros comerciais em Portugal estimada por aquela associação aponta para os €9 mil milhões. Só em 2016, os centros comerciais afetos à APCC receberam 550 milhões de visitantes. No final do 2º trimestre de 2017 a área total ocupada por centros comerciais em Portugal ascendia a mais de 3,2 milhões de metros quadrados.

O primeiro centro comercial “moderno” inaugurado em Portugal foi o Amoreiras Shopping Center, que data de 1985. Mas, se atendermos a formatos mais pequenos, é preciso recuar ao início dos anos setenta do século passado, com a inauguração do Apolo 70, na Avenida Júlio Dinis, em Lisboa.

De acordo com um estudo publicado esta semana pela consultora C&W, “o tamanho médio de centros comerciais em Portugal é de 24.500 metros quadrados (m2), sendo que a maioria dos projetos é de pequena dimensão, até 20 mil m2. Apenas 3% dos centros existentes são muito grandes, superiores a 80 mil m2”.

Os analistas daquela consultora apuraram que, desde 2003, o mercado dos centros comerciais captou €3,5 mil milhões, 30% do total do investimento imobiliário comercial direto em Portugal nesse período e 64% do investimento feito por operadores internacionais. No mesmo estudo pode ainda ler-se que “o investimento indireto no sector (através da compra de unidades de participação em fundos especificamente dedicados à detenção de centros comerciais) estima-se superior a €1,5 mil milhões”.

A consultora C&W reporta ainda que os americanos da Blackstone, a RREEF, de origem alemã, e a Rockspring, do Reino Unido, são os investidores internacionais que desde 2003 mais capital alocaram ao mercado de centros comerciais em Portugal, somando em conjunto cerca de €900 milhões.

O NEGÓCIO EM NÚMEROS

€3,5

mil milhões de investimento foi quanto o sector dos centros comerciais em Portugal captou desde 2003, ou seja, 30% do total de investimento imobiliário comercial direto em Portugal, segundo dados apurados pela consultora Cushman & Wakefield

€230

milhões tem sido o volume médio de investimento alocado cada ano — desde 2003 — a centros comerciais. O peso do capital estrangeiro ronda os 70%

€224

milhões foi a maior transação imobiliária, envolvendo centros comerciais, desde 2015. Foi protagonizada pela Blackstone e teve que ver com a compra do Fórum Almada

€900

milhões foi quanto os investidores estrangeiros - como os americanos da Blackstone, a RREEF, de origem alemã, e a Rockspring, do Reino Unido - aplicaram no mercado nacional de centros comerciais nos últimos 14 anos