Santiago Fernández Muñoz

Publicada el 24/02/2017 a las 06:00

El informe ambiental

El terreno incrementa su valor

El presidente, el alcalde, el promotor y la Caja

La oposición vecinal al proyecto de urbanización

Pero… ¿Quién tiene el dinero?

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Santiago Fernández Muñoz es profesor Titular de la Universidad Carlos III de Madrid y Concejal de urbanismo y medio ambiente de Torrelodones.

Hace unos díasdel Tribunal de Cuentas que estima el coste del rescate bancario en más de 60.000 millones de euros La pregunta que inmediatamente nos surge a todos es ¿dónde están esos 60.000 millones? ¿Se han esfumado? Lo mareante de las cifras hace que ni pretendamos entender qué ha pasado conPero esos fondos no se han “perdido”. Han pasado de la banca pública a manos de personas físicas con nombre y apellidos.La finca 2266 o Prado de Peña Negra es un encinar situado en Las Rozuelas de 14,5 hectáreas que forma parte de la llamada Área Homogénea Norte, un monte incluido en el Parque Regional de la Cuenca Alta del Manzanares, y protegido también como Lugar de Importancia Comunitaria por las directivas europeas. El AHN es por tanto unaque el propio pleno del Ayuntamiento de Torrelodones protegió por unanimidad en 2003, cambiando su clasificación de Suelo No Urbanizable Común a Suelo No Urbanizable Especialmente Protegido. Pocos meses después se celebraron elecciones municipales en Torrelodones y el Partido Popular, que venía gobernando el municipio en los 15 años anteriores, cambió al alcalde por un candidato favorable a la urbanización, ganó las elecciones con mayoría absoluta e inició rápidamente los trámites.En 2004 el Ayuntamiento presentó un proyecto que pretendía construir 1.524 viviendas, un campo de golf, dos centros empresariales, dos centros educativos, un centro de salud y una zona comercial. La previsión era. Encargó entonces un informe técnico con el objetivo de conocer la viabilidad ambiental de la operación. El primer borrador del informe no descartaba la posibilidad de urbanizar la zona, pero apuntaba graves limitaciones ambientales. Poco después, la empresa entregaba una segunda versión con las conclusiones alteradas por completo. Pese a los cambios, el documento de viabilidad ambiental no les pareció suficientemente positivo y los promotores encargaron un nuevo estudio a otra consultora, muy conocida por avalar los proyectos urbanísticos más agresivos de la Comunidad de Madrid. Sus conclusiones son categóricas: la propuesta de urbanización “pone en valor un área que presenta uncomo testimonian los vertidos puntuales de residuos y la masa forestal no intervenida”.Los montes del AHN son suelos protegidos, espacios con un bajo valor económico ya que no poseen potencial agrícola y únicamente está permitido realizar actividades agropecuarias no intensivas (ganadería, agricultura, caza y aprovechamientos forestales). Estos suelos alcanzaron en 2006, en el cénit de la burbuja inmobiliaria, un valor máximo de 6,25 € el m2 de acuerdo con optimistas informes municipales. Sin embargo, en 2006, TINSA, Sociedad de Tasación propiedad de un grupo de cajas de ahorros, valoró en 181.420.476 euros las 128 hectáreas del AHN; es decir, según TINSA cada m2 valía 141 €.es que introduce la hipótesis de que “los terrenos serían reclasificados en una próxima revisión de las normas subsidiarias”. Es decir, valoran los terrenos como si fueran urbanizables, clasificación que nunca tuvieron.Durante los años de la burbuja, y todavía hoy, la principal clave del negocio inmobiliario es adquirir los terrenos cuando todavía son no urbanizables a propietarios rurales, con la expectativa dede esos terrenos. Es decir, el éxito de muchos empresarios inmobiliarios no se basaba en su pericia en la promoción, construcción y venta de viviendas sino en su capacidad para lograr que alcaldes y concejales aprobaran sus propuestas de reclasificación.En el caso de Torrelodones el candidato a las elecciones de 2003 por elde una de las más importantes promotoras inmobiliarias de la zona noroeste de la Comunidad de Madrid en ese momento. Su propia hermana, a través de la sociedad Gleisa, adquiere 15.000 m2 de suelo en el año 2006 por 1,5 millones de euros que pagarían en el momento en que las administraciones competentes dieran el visto bueno al proyecto. Pero no queda ahí la cosa, según reconoce textualmente, al que luego volveremos: el principal promotor de la urbanización de los encinares, Eduardo Morales Santiago, teníacon el presidente del PP local (Mario Mingo) y el alcalde de Torrelodones (Carlos Galbeño).; en 2005 la finca 2266 fue adquirida por Inverlur 2005, una sociedad inmobiliaria propiedad de la Caja de Ahorros Kutxa Vital, actualmente absorbida por Kutxabank. Un año después vende estos terrenos a Proyectos Styx Dos SL, propiedad de Eduardo Morales Santiago, principal promotor del proyecto. En 2006 Styx Dos vende la finca a Proyectos Inmobiliarios Burke, otra sociedad inmobiliaria con un capital social de 3.000 euros, propiedadavalado por Caja Ávila y con fecha de vencimiento octubre de 2008. El mismo día del vencimiento del pagaré Caja Ávila concede un préstamo hipotecario a Proyectos Inmobiliarios Burke por un importe de 20,7 millones de euros, sin más garantía que la propia finca. Como tasación se aporta únicamente el informe de TINSA del total del AHN. Asimismo se concede a la empresa una línea de crédito de 1,8 millones de euros.En resumen, la empresa de Eduardo Morales Santiago, con el compromiso de devolverlos con un interés del 7,5% en 36 meses.Paralelamente a los cambios empresariales, se generó unade urbanización de los encinares. El movimiento comenzó en 2005, con un pequeño grupo de vecinos que fundamos una asociación de defensa ambiental, Torrenat, que tenía un objetivo claro: paralizar el pelotazo urbanístico.en número de asociados y en relevancia social, y en 2007 la mayor parte de sus miembros decidimos crear el partido político Vecinos por Torrelodones, apenas tres meses antes de las elecciones municipales.Los años de asociacionismo habían permitido constatar que resultaba fundamental tener presencia directa en las instituciones paraEl nuevo partido, contra todo pronóstico, obtuvo 4 de los 17 concejales de la corporación y se convirtió en el principal grupo de la oposición; sin embargo, el PP revalidó su mayoría absoluta.Entre 2005 y 2009, la asociación y Elena Biurrun, actual alcaldesa de Torrelodones , fueron objeto de todo tipo de presiones, demandas y denuncias por parte de los promotores inmobiliarios apoyados por el PP local, pese a lo cual el movimiento fue creciendo en apoyos dentro y fuera del municipio. Tras una larga y dura batalla que nos llevó incluso al Parlamento Europeo y a una, en el mes de octubre de 2009, un escueto informe de tres páginas de la Comunidad de Madrid establecía que el proyecto de urbanización del AHN era “inviable ambientalmente”.Caja Ávila había concedido una hipoteca por un valor deapenas un año antes con la única garantía de una finca que en el mejor de los casos vale 915.000 €. El crédito hipotecario se novó en 2010 y 2012 ampliándose su plazo de vencimiento en cada novación., sin que hasta la fecha se haya devuelto un solo euro.Mientras tanto, en 2010 Caja Ávila pasó a formar parte de Bankia, que poco después es rescatada por el Estado, al tiempo que se crea el Sareb, (el comúnmente llamado 'banco malo') con el objetivo de recoger todos los suelos, promociones y viviendas financiadas por las cajas de ahorro nacionalizadas y que “tuvieran una clasificación distinta de riesgo normal”. El crédito es primero traspasado a Bankia y en agosto de 2013 al Sareb, que es actualmente su titular.Como consecuencia de los impagos e intereses la deuda de Proyectos Inmobiliarios Burke con Sareb es de 34,8 millones de euros, a lo que cabe descontar los 915.000 € en que se ha tasado la finca, de forma que la deuda total es de 33,9 millones de euros.Por tanto. No se han evaporado, han pasado de las cuentas de una entidad pública (Caja Ávila) a una empresa con un único propietario y administrador. También sabemos que José Manuel Espinosa era entonces Director General de Caja Ávila y Agustín González González era su Presidente.En abril de 2015 pusimos en conocimiento de Sareb y de la Fiscalía Anticorrupción todos estos hechos y sabemos que Sareb ha redactado un informe en el que constata, punto por punto, todo lo denunciado en 2015 y lo ha trasladado a la Fiscalía General del Estado. Desconocemos sin embargo qué trámites e investigaciones se han concretado después.Pese a que, nos quedan pocas esperanzas de que las responsabilidades sean depuradas, ya que probablemente los posibles, presuntos y aparentes delitos habrán prescrito. Solo nos queda el consuelo y la obligación de dar a conocer entre todos lo que ha pasado con los 60.000 millones, que en realidad no se han esfumado.