Project Feyenoord City had twee keuzes, vertelt financieel directeur Carl Berg vorige week op een besloten bijeenkomst voor medewerkers. De bouwmarkt is „booming” en „de prijzen in de bouw zijn extreem.” Het prestigieuze stadion dat de voetbalclub deels ín de Maas wil laten bouwen, gaat daarom meer kosten dan begroot. „Ofwel je maakt een duurder stadion”, zegt de financiële topman van de projectorganisatie. „Dan zul je ook meer moeten lenen. Of we maken het stadion goedkoper.”

Het is de tweede keuze geworden, zegt Berg tijdens zijn presentatie, waarvan een geluidsopname in bezit is van NRC. Feyenoord City zal „30 miljoen euro – ongeveer 10 procent extra inflatie” moeten bezuinigen op het ontwerp van het stadion, ontwikkeld door architectenbureau OMA van Rem Koolhaas. Een flink bedrag op een stadion dat 366 miljoen euro gaat kosten. „We zijn ingehaald door de prijsontwikkeling”, zegt Berg, tot vorig jaar directeur bijzondere opdrachten bij de gemeente.

Praat mee met NRC Wat vind je van de plannen voor Feyenoord City? Is dit nieuwe stadion met woningen, hotels, entertainment en winkels daaromheen goed voor Rotterdam? Onderaan dit artikel kunnen abonnees op die vragen reageren. Hier vind je meer over reageren op NRC.nl.

Deze donderdag vergadert de Rotterdamse gemeenteraad over het grootste bouwplan in de stad voor de komende jaren. Het plan Feyenoord City op Rotterdam-Zuid omvat naast het nieuwe stadion (63.000 plaatsen) ook een gebiedsontwikkeling met woningen, hotels, entertainment en winkels. Het is een privaat project waarvan de totale kosten worden geraamd op maximaal 1,5 miljard euro. De gemeente gaat 135 miljoen bijdragen met de aankoop van aandelen, grond en aanleg van infrastructuur.

Lees ook: Hoe Feyenoord wegzakte, het jaar na de titel

Gevoelig dossier

Het college van VVD, D66, GroenLinks, PvdA, CDA en ChristenUnie-SGP is vooralsnog positief. Maar de bouw van stadion, waarover in 2019 een definitief besluit wordt genomen, is een gevoelig dossier dat Rotterdam al meer dan tien jaar bezighoudt. Eerdere plannen – nieuwbouw en later ombouw van de Kuip – zijn geklapt. Het laatste plan is vertraagd. Dit najaar komt een ‘voortgangsrapportage’, het masterplan wordt eind dit jaar of begin volgend jaar verwacht.

De zorgen zijn nu of de club en gemeente het financieel kunnen dragen; ook hechten veel Feyenoord-fans aan de Kuip uit 1937.

De Kuip (linksonder) blijft behouden en krijgt een andere functie. Beeld OMA

Er bestaat argwaan over de informatie die Feyenoord City verstrekt over de ontwikkeling en financiering. „We doen ons best supporters, omwonenden en andere geïnteresseerden altijd volledig en zorgvuldig te informeren”, schrijft de projectorganisatie zelf op haar site. En: „Over de plannen en voortgang van het project bericht Feyenoord City feitelijk en objectief, zonder informatie te ‘kleuren’.”

Op 21 augustus komt Feyenoord City met een kort persbericht: de businesscase voor het nieuwe stadion is „haalbaar en weloverwogen” blijkt uit een vertrouwelijk rapport van de International Stadia Group (ISG), een gerenommeerd bureau dat stadionplannen analyseert. De business case, staat er, is „positief beoordeeld”.

Lees ook: ‘Maak onderzoeken naar de haalbaarheid van het nieuwe stadion openbaar’

„Vanuit zorgvuldigheid” gaat Feyenoord City „aan de slag met een verdere validatie en optimalisatie van de business case”, staat er ook bij.

Dat is een ander beeld dan Carl Berg een week later tijdens zijn interne presentatie bij Feyenoord schetst, schrijft Stadion op Zuid, een online platform van bezorgde supporters, een dag later al.

„Zij [ISG] vinden dat wij onvoldoende hebben kunnen aantonen dat we de door ons gestelde ambitie helemaal kunnen waarmaken”, zegt Berg tegen de medewerkers. Er moet een „businesscase 2.0” komen. Berg wil „op alle fronten het groene zegel krijgen”. Een „handtekening” van ISG is nodig voor de financiering. Ofwel: Feyenoord moet opnieuw gaan rekenen en terug naar de tekentafel.

Op de bouwkosten, die 30 miljoen euro hoger uitvallen, heeft Feyenoord City zich verkeken. Er was rekening gehouden met ongeveer 7 procent prijsinflatie van het begin van de bouw tot de oplevering rond 2023, zegt Berg. Maar: „In 2018 zitten we al bijna op die 7 procent.”

30 miljoen bezuinigen op ontwerp

Keuken te ver van boardroom

„Wij hebben geconcludeerd dat het voorlopige ontwerp nog niet goed genoeg is”, zegt Berg ook op de bijeenkomst. Als voorbeeld noemt hij de keuken van het restaurant. Dat zit in het ontwerp zestig meter van de boardroom. Dat is „als restaurant niet bruikbaar”.

Voorlopig ontwerp nog niet goed

De horeca-inkomsten voor het nieuwe stadion op wedstrijddagen zijn volgens de ISG te hoog geraamd. Berg spreekt van „een stoere ambitie”: de gemiddelde besteding per bezoeker verdubbelt van 3,50 euro naar 7 euro. „Daar hebben zij [ISG] een kanttekening bij gezet op basis van hun eigen marktonderzoek.”

Kanttekening bij horeca-inkomsten

Daarnaast heeft Feyenoord City ook het aantal bezoekers bij wedstrijden en rondleidingen te hoog ingeschat, volgens ISG. Voor zover bekend gaat Feyenoord City uit van jaarlijks 350.000 dagjesmensen voor tours en sightseeing. Op dat punt is Feyenoord City „iets te optimistisch” geweest, geeft Berg toe.

Stadionbezoek te hoog ingeschat

Door de te hoge inschatting van horeca-inkomsten en bezoekersaantallen moet Feyenoord City de business- case verlagen met jaarlijks twee miljoen euro, zegt Berg. Afgezet tegen een verwachte omzet van ongeveer 110 miljoen euro en 40 miljoen euro verwachte winst, nuanceert hij.

Verder is er nog niet genoeg eigen vermogen bijeengesprokkeld. „Daar zijn we ook nog maar net mee gestart, vanaf juni”, vertelt Berg. Voor het stadion is een banklening van ongeveer 250 miljoen euro en 200 miljoen eigen vermogen nodig, zegt hij. Vooralsnog is alleen bekend dat de gemeente 40 miljoen euro verstrekt.

Nog niet voldoende eigen vermogen

Feyenoord City en Berg willen op dit moment niet ingaan op gerichte vragen over de businesscase. Berg zegt aan de telefoon „een beetje geschokt” te zijn dat zijn presentatie is uitgelekt. Hij benadrukt dat de businesscase sowieso geactualiseerd moest worden. De „overall conclusie” van ISG was „haalbaar” met „nuttige aanbevelingen”, zegt hij.

Berg vertelt dat hij dezelfde toelichting aan verantwoordelijk wethouder Adriaan Visser (D66, financiën en grote projecten) heeft gegeven. Visser zegt het ISG-rapport zelf niet te kennen en niet te hebben. Hij vertrouwt erop dat Feyenoord hem „op de juiste wijze” informeert, mailt zijn woordvoerder.

NRC publiceert deze geluidsfragmenten van een interne presentatie over Feyenoord City, omdat het een omvangrijk project is met grote maatschappelijke, politieke, zakelijke en sportieve belangen.

Een versie van dit artikel verscheen ook in NRC Handelsblad van 5 september 2018