Es el gran olvidado y, sin embargo, está presente en todas las ventas de viviendas que se formalizan en España. Se trata del impuesto de plusvalía municipal, un tributo local que debe pagar a cada ayuntamiento todo aquel que vende una casa, no quien compra. Es un gran desconocido porque muchos vendedores se enteran de su existencia a través del notario el mismo día que formalizan ante él la venta de su vivienda. Y es un impuesto que, con la revisión al alza de miles de viviendas en los últimos años, se ha convertido en un auténtico quebradero de cabeza para miles de vendedores y en una suculenta fuente de ingresos para las arcas municipales.

Conocido técnicamente como el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, grava el incremento del valor que ha experimentado un suelo durante el tiempo que una persona ha sido propietaria de un piso, un local o un terreno y se liquida cuando se transmite la propiedad, como sucede en una compraventa. Se calcula sobre el valor catastral de la vivienda y el número de años que se ha tenido en propiedad.

El problema es que en los últimos años ese valor se ha revisado al alza en miles de viviendas en toda España, lo que ha provocado que este impuesto haya crecido exponencialmente, 'engordando' claramente las arcas públicas y mermando el bolsillo de muchos vendedores, incluso el de aquellos que se han visto obligados a vender a pérdidas o sin obtener un solo euro en ganancias. Madrid es sólo un ejemplo. En 2011, el Ayuntamiento, con Alberto Ruiz-Gallardón al frente, aprobó la revisión al alza del valor catastral de todas las viviendas situadas en la capital. Los nuevos valores entraron en vigor en 2012 y cuando culmine la actualización, en el año 2021 –la revisión catastral se realiza cada 10 años–, se habrá incrementado un 74% sobre 2011.

Por una misma vivienda en Madrid, en 2010 el vendedor pagó hace cuatro años 1.200 euros de plusvalía; en 2014 el impuesto superó los 4.200

Pero ¿cómo se traduce este incremento en cifras reales? Veamos un ejemplo. Por una misma vivienda situada en Madrid capital, su propietario pagó en 2010 en torno a 1.200 en concepto de plusvalía municipal cuando decidió venderla. El nuevo dueño hizo lo propio cuatro años después, en 2014, y tuvo que pagar algo más de 4.200 euros. Es decir, el tributo se había encarecido un 250% en menos de un lustro.

Es un caso real. Fue el dinero que tuvo que abonar hace unos meses Fernando por la venta de una casa que ni siquiera le reportó beneficios, es decir, plusvalías. "En julio de 2010 compré un bajo de 113 metros cuadrados en Las Vistillas, en el centro de Madrid por 240.125. En septiembre de 2014 lo vendí por 240.000 euros. Cuando hace cuatro años compré el inmueble, el valor catastral era de 33.627 euros. Entonces, el vendedor no pagó más de 1.200. Ahora, el valor catastral de esa misma vivienda es de 94.776 euros, casi tres veces más que cuatro años antes. Sobre ese valor y en esos cuatro años he tenido que pagar al Ayuntamiento 4.208 euros", explica este afectado a El Confidencial.

"Hasta los funcionarios que te hacen el cálculo te lo entregan con cargo de conciencia, como si supieran que están haciendo algo que no es normal, sobre todo si lo comparan con lo que pasaba hace apenas cuatro años, antes del catastrazo de 2011", lamenta Fernando.

Además, para más inri, ayuntamientos como el de Madrid decidieron eliminar la reducción de entre el 40% y el 60% en la cantidad a pagar por este concepto que obligaba la ley durante los cinco años siguientes a la revisión catastral, una imposición que dejó de ser obligatoria y pasó a ser voluntaria para los ayuntamientos en marzo de 2012. Dos meses después, el Ayuntamiento de Madrid se acogía a esta posibilidad y eliminaba la bonificación sobre el impuesto.

Si se vende a pérdidas se puede recurrir

El caso de Fernando no es aislado ni mucho menos. Luis heredó un piso en Chamberí en 2003 y se escrituró en 260.000 euros. Ahora lo quiere vender por 340.000 euros y la plusvalía urbana se dispara hasta 16.200 euros. El valor catastral actual de esa vivienda es de 202.000 euros frente a los 89.807 de 2003, con el consiguiente encarecimiento del impuesto municipal.

Tanto como Fernando como Luis han sufrido o van a sufrir en sus bolsillos el 'hachazo' fiscal. Pero con una diferencia: Fernando puede intentar recurrir la devolución del impuesto ya que la venta de su casa no le ha generado ningún beneficio –compró por 240.125 euros y vendió por 240.000–, mientras que Luis tendrá que pagarlo puesto que en su caso sí se producirá una plusvalía.

Aunque no son muchos los vendedores que reclaman –bien por desconocimiento o porque no les compensa, económicamente hablando–, los teléfonos de los despachos de abogados no dejan de sonar. Quienes llaman no entienden que, tras haber vendido su casa con pérdidas o sin haber obtenido ni un solo euro de beneficio, tengan que pagar un impuesto de plusvalías. "¿Qué plusvalía?", se preguntan.

En Cataluña, País Vasco o Madrid, los jueces están obligando a los ayuntamientos a devolver el impuesto

La respuesta de los abogados es clara, primero paga y después reclama. Eso sí, de entrada, ante los ayuntamientos, la batalla está perdida puesto que se escudan la Ley Reguladora de las Haciendas Locales para seguir cobrando este impuesto y denegar su devolución, por lo que la siguiente vía que se abre ante los afectados es la judicial, y es aquí donde, hasta la fecha, los tribunales se están pronunciando a favor de los afectados.

"En Cataluña, País Vasco o Madrid, los jueces están obligando a los ayuntamientos a devolver el importe del impuesto al considerar que la inexistencia de incremento de valor excluye el devengo", explica a El Confidencial Gonzalo Rincón, asociado principal del departamento de fiscal del despacho de abogados Garrigues."Incluso el TSJ de Madrid o el Supremo se han pronunciado al respecto y han dado la razón a los demandantes. Si no hay una ganancia, no hay hecho imponible, ha sentenciado el Alto Tribunal", recuerda Rincón.

¿Hay que reclamar?

A pesar de que la doctrina y los jueces han inclinado, de momento, la balanza hacia los ciudadanos, lo cierto es que no siempre compensa reclamar. Para menos de 5.000 euros, los abogados no recomiendan pleitear por el elevado coste de las pruebas técnicas necesarias para demostrar que no se ha producido una ganancia con la venta de la vivienda, así como los gastos de abogado y procurador. "Además, a pesar de que los jueces se están manifestando mayoritariamente a favor de los contribuyentes, esto no significa que siempre vaya a ser así", señala Gonzalo Rincón.

En los casos de autoliquidación de la plusvalía municipal, es decir, cuando el particular es quien presenta el modelo y calcula el impuesto, el plazo de prescripción para poder reclamar es de 4 años, por lo que Gonzalo Rincón recomienda esperar un par de años y esperar a ver cómo evolucionan las sentencias. Por el contrario, cuando se trata de liquidaciones, es decir, cuando se comunica al Ayuntamiento de turno que se ha vendido una propiedad y es el consistorio el que calcula el importe a pagar, "el plazo para reclamar es de un mes desde su recepción; si no, prescribe y luego no hay nada que hacer", señala este abogado.