Noul blocaj in imobiliare: intarzierea autorizatiilor de construire

Procedura de obţinere a avizelor, aprobarea documentaţiilor de urbanism şi emiterea autorizaţiilor de construire reprezintă principala piedică în concretizarea planurilor de investiţii, susțin mulți dezvoltatori imobiliari.

Întârzierile în aprobarea documentaţiilor sunt frecvente atât în Bucureşti, cât şi în multe dintre principalele oraşe din ţară, precum Cluj-Napoca, Iaşi şi Constanţa. Cel mai probabil, fenomenul este generalizat la nivelul ţării, ceea ce trădează carenţe în legislaţia specifică.

Termenele normale sunt frecvent depăşite

Pentru emiterea autorizaţiei de construire, legea prevede în mod normal un termen de 30 de zile calendaristice de la data depunerii documentaţiei. Însă, termenul poate fi prelungit dacă autoritatea constată că documentaţia este incompletă sau sunt necesare clarificări suplimentare.

În practică emiterea unei autorizaţii de construire în Bucureşti necesită în general 3 – 6 luni, în timp ce elaborarea şi aprobarea unui Plan Urbanistic Zonal durează cel puţin un an.

Există întârzieri chiar şi pentru emiterea unui simplu certificat de urbanism, documentul informativ prin care solicitantul află ce anume şi în ce condiţii poate construi pe o anumită parcelă. Potrivit legii, acesta ar trebui să fie emis în termen de 30 de zile, însă, un proiectant din Bucureşti ne-a spus că a obţinut un certificat şi la 3 luni de la data solicitării.

Un dezvoltator a renunţat să mai achiziţioneze un teren într-o zonă protejată din Bucureşti pentru că nu putea să îşi informeze investitorii în cât timp ar putea fi derulat proiectul, întrucât procedura de autorizare este cu atât mai complicată în cazul zonelor protejate, pentru că este nevoie suplimentar şi de aviz de la Ministerul Culturii.

Deoarece procedurile de aprobare a documentaţiilor de urbanism sunt anevoioase, mulţi dezvoltatori nu se mai uită din start la terenurile care nu au aprobat un Plan Urbanistic Zonal sau de Detaliu, dacă nu chiar emisă o autorizaţie de construire. Aceasta pentru că numai aşa au siguranţa că pot să dezvolte ce îşi propun şi într-un timp previzibil.

Deşi cel mai adesea dezvoltatorii indică generic primăria ca sursă a întârzierilor în obţinerea documentaţiilor, în proces sunt angrenate, după caz, o serie de alte instituţii care emit diverse avize şi autorizaţii: ministerele Dezvoltării, Mediului, Culturii, Transporturilor, Apărarii, Inspectoratul pentru Situaţii de Urgenţă, Autoritatea Aeronautică, companiile de utilităţi etc.

Şi alte oraşe urmează contraexemplul Bucureştiului în privinţa întârzierilor

Fenomentul întârzierii autorizaţiilor de construire nu caracterizează numai Bucureştiul, ci şi alte mari oraşe din ţară, în special acolo unde există un interes imobiliar.

În opinia unui dezvoltator imobiliar “din păcate Clujul suferă de aceeaşi boală ca şi Bucureştiul în întârzierea autorizaţiilor, deşi nu este tot atât de rău”. După părerea sa, întârzierea autorizaţiilor poate fi considerată deja “o tradiţie” în România.

Un dezvoltator activ în Iaşi ne-a spus că are în aşteptare un proiect, dar că mai durează până să îl demareze din cauza birocraţiei.

De asemenea, un investitor din Constanţa ne-a mărturisit că s-a confruntat cu un blocaj în obţinerea autorizaţiei de construire pentru că era în concediu un anumit funcţionar din primărie. În plus “tuturor le este frică de DNA”.

În ultimii ani Direcţia Naţională Anticorupţie a inculpat primari şi funcţionari din primării în privinţa legalităţii emiterii unor autorizaţii de construire. În acest context şi în condiţiile în care există prevederi legislative interpretabile, iar legislaţia specifică se modifică des, funcţionarii pot fi tentaţi să solicite tot felul de completări şi avize suplimentare care poate nu ar fi neapărat necesare.

Aparent, o soluţie pentru beneficiarii care se simt nedreptăţiţi de întârzierile în aprobarea documentaţiilor şi obţinerea autorizaţiilor ar fi acţionarea autorităţilor în justiţie. Mulţi dintre beneficiari se feresc însă de astfel de acţiuni, motivând că, dacă este ceva ce poate dura mai mult decât o procedură de obţinere a autorizaţiei de construire, acela este un proces în justiţie.

Răspunsul primăriilor

BUCUREŞTI

Comisia de urbanism este la zi cu analiza PUZ-urilor

În cazul Capitalei, unul dintre principalele motive care au dus la întârzierea aprobării planurilor urbanistice zonale este dat de faptul că activitatea Comisiei Tehnice de Urbanism şi Amenajarea Teritoriului (CTUAT) a fost întreruptă anul trecut pentru mai bine de o jumătate de an.

La începutul anului curent şi-a început activitatea o nouă comisie de urbanism. Pe lista iniţială de documentaţii erau în aşteptare în jur de 60 de proiecte. Pentru a urgenta parcurgerea lor, comisia a luat unele măsuri. De exemplu, dacă în anii anteriori comisia se întrunea cam o dată pe lună, anul acesta şedinţele au fost săptămânale.

“Nu există blocaj la noi. Ne facem datoria şi ne întâlnim săptămânal tocmai ca să fluidizăm. Întârzierea am recuperat-o, dar au venit şi alte documentaţii pe parcurs”, ne-a declarat arhitectul Radu Petre Năstase, preşedintele CTUAT Bucureşti.

Cam toate documentaţiile existente la începutul anului au trecut prin comisie şi deja de câteva luni au început să fie parcurse şi documentaţii noi.

“În principiu, reuşim să parcurgem cam 10 lucrări pe şedinţă. Decalajul s-a redus foarte mult. Dacă depui un dosar acum, în două – trei săptămâni poate să şi intre în comisie. Desigur, depinde şi câte alte proiecte sunt depuse pe parcurs, explică domnul Năstase.

Se întămplă foarte rar ca o documentaţie să fie respinsă, de exemplu în cazul în care terenul este neconstruibil prin PUG, dacă este prevăzut ca spaţiu verde etc. Altfel, cel mai adesea se cer reveniri cu alte propuneri de soluţii. “Dacă terenul permite construcţia, găsim până la urmă o soluţie”, susţine preşedintele CTUAT Bucureşti.

Pe de altă parte, Comisia de urbanism oferă doar o recomandare arhitectului şef, mai departe documentaţiile trec prin direcţia de urbanism, iar în cele din urmă ţine de consiliul general să le aprobe.

Blocajele în Capitală apar şi pentru că Primăria Generală nu delegă atribuţiile de autorizare către sectoare

În opinia unui cunoscut proiectant din Bucureşti, problema întârzierii autorizaţiilor de construire în Capitală nu ţine de comisia tehnică de urbanism, ci de direcţia de urbanism din primăria Capitalei, întrucât aceasta nu dispune decât de câţiva angajaţi care sunt “sufocaţi” de sute de proiecte.

În loc să concentreze activitatea de autorizare, Primăria Generală ar trebui să o delege către cele 6 primării de sector, care au capacitatea şi competenţa oricărui mare oraş din ţară să gestioneze astfel de activităţi. În cele din urmă, Primăriei Generale ar trebui să îi revină mai degrabă funcţiile de control, reglementare şi proiectare generală.

CLUJ-NAPOCA

Primăria a găsit în informatizare soluţia pentru urgentarea procedurii de autorizare

Anul trecut, în municipiul Cluj- Napoca au fost emise 6.273 de certificate de urbanism şi 2.284 de autorizaţii de construire. În primele opt luni ale acestui an au fost eliberate 4.166 de certificate de urbanism şi 1.165 de autorizaţii de construire.

Direcţia Generală de Urbanism a municipiului Cluj-Napoca are şi un birou de Strategii Urbane, cu un efectiv de 5 funcţionari, care analizează, răspund cererilor petenţilor, promovează şi gestionează documentaţiile de urbanism PUZ şi PUD şi întocmesc teme pentru concursurile de soluţii organizate de autoritatea locală. Prin acest birou, anul trecut s-au soluţionat favorabil 21 de documentaţii tip PUZ şi 87 de PUD-uri, iar în anul acesta un număr de 4 documentaţii tip PUZ şi 57 de PUD-uri. Acestea reprezintă documentaţii care au Hotărâri de Consilu Local.

În cazul a 75% dintre documentaţii se prelungeşte termenul pentru că sunt depuse incomplete

Întârziererea emiterii autorizaţiilor de construire poate avea de multe ori motive obiective. Daniel Pop, arhitectul şef al Municipiului Cluj-Napoca, ne-a declarat: “Este adevărat, se eliberează greu acte, nu este un secret şi de asemenea este normal ca acest lucru să creeze nemulţumiri în cadrul investitorilor, dar vreau să precizez faptul că majoritatea documentaţiilor, în momentul depunerii acestora la registratura instituţiei, sunt incomplete (avize lipsă, nerespectarea conţinutului cadru prevăzut de lege sau cu soluţii de proiectare care nu se mulează pe normele tehnice în vigoare, pe reglementările prevăzute de regulamentul local sau general de urbanism, cod civil etc.)”.

Numărul documentaţiilor “incomplete” are o pondere de circa 75% din numărul total de cereri înregistrate. Restul de 25% sunt documentaţii complete, care pot fi înaintate direct la semnare. Completarea documentaţiilor, acolo unde este cazul, presupune şi prelungirea timpului de soluţionare şi, implicit, nu pot avea rapid un răspuns favorabil. Aceasta în condiţiile în care birourile şi serviciile, adică întreaga Direcţie de Urbanism, este subdimensionată ca număr de personal.

Documentele se depun la registratură, iar persoana care le preia nu este de specialitate, deci nu poate filtra pe loc care sunt documentaţiile complete de cele incomplete. Documentele ajung mai departe la un inspector, care poate constata ulterior că lipseşte ceva şi atunci este notificat solicitantul şi reluată procedura.

Numărul total de funcţionari care preiau, analizează şi soluţionează cererile este de 10 inspectori în cadrul Serviciului Autorizări Construcţii şi 10 inspectori la biroul privind eliberarea certificatelor de urbanism.

De multe ori proiectele nu se mulează pe normative, regulamentul de urbanism, codul civil etc. Atunci, desigur, trebuie schimbată şi planşa şi propunerea, ceea ce durează, iar procesul de obţinere a autorizaţiei se poate lungi până la 6 luni. “În primărie nu este nimeni rău intenţionat. Noi aplicăm ceea ce stabileşte legea. De vină pentru întârzieri este şi calitatea documentaţiilor. De cele mai multe ori proiectanţii se ocupă de depunerea documentaţiilor, deci şi ei au o parte din vină dacă dosarul nu este complet”, atrage atenţia domnul Pop.

Nu există propriu-zis documentaţii respinse, ci sunt solicitate completări, iar până la urmă proiectele sunt autorizate. Mai sunt şi cazuri în care solicitanţii renunţă pe parcurs la demers sau vând proprietatea.

Un alt factor care duce la întârzierea eliberării actelor este birocraţia, dar acest lucru se poate schimba doar prin prisma modificărilor aduse în cadrul legislativ actual, susţine domnul Pop.

Ca soluţii găsite şi aplicate de Primăria Cluj-Napoca, ale căror efecte se pot vedea imediat, sunt deschiderea spre inovaţie şi IT. De exemplu, de la începutul anului curent, Primăria eliberează un set de acte în format electronic: certificate de urbanism, adeverinţe de nomenclator stradal, prelungiri de certificate de urbanism şi prelungiri de autorizaţii de construire.

În opinia domnului Pop, o altă posibilă măsură ar putea fi şi deschiderea autorităţilor spre tinerii absolvenţi de facultăţi de specialitate. “Bineînţeles, la acest fenomen trebuie să contribuie şi universităţile. Suplimentarea personalului existent cu tineri absolvenţi, cărora primăria, în colaborare cu instituţiile de învăţământ, să le ofere posibilitatea efectuării unor studii postuniversitare şi cursuri de specialitate, ar putea avea un efect benefic în tot procesul funcţionării instituţiilor publice”, consideră domnul Pop.

Aceasta în condiţiile în care în facultăţile de arhitectură nu se fac cursuri despre normative, regulamente, legea 50. “Ar trebui nişte astfel de cursuri în anii terminali măcar, pentru că acum una e ce face şcoala şi alta este realitatea”, adaugă domnul Pop.

IAŞI

Suplimentări de personal şi documentaţii cu conţinut cadru pentru eficientizarea procesului de autorizare

Municipiul Iaşi se află printre primele din ţară în ceea ce priveşte investiţiile imobiliare şi nu numai, volumul investiţiilor crescând considerabil în ultimii 3 ani, ne-a declarat Alexandru Florin Mustiaţă, arhitectul şef al municipiului Iaşi.

“Apreciem că la nivelul municipiului Iaşi prelungirea justificată a termenului de emitere/aprobare a unor documentatii nu are dimensiunile unui fenomen, iar volumul actelor depuse şi rezolvate favorabil (emise/aprobate) este net superior celor «întarziate», de multe ori din motive obiective”, susţine domnul Mustiaţă.

Volumul important de lucrări presupune verificarea acestora, dar şi parcurgerea etapelor prevăzute de legislaţie, iar promovarea acestora spre aprobare se face numai în situaţia în care acestea sunt complete şi conforme cu cadrul legislativ. “În aceste condiţii apar uneori situaţii de nemulţumire din partea investitorilor, întrucât se solicită completarea documentaţiilor depuse spre analiză, iar uneori modificarea soluţiilor în concordanţă cu cadrul legal. Desigur, în aceste cazuri se prelungesc şi termenele de avizare/aprobare a respectivelor documentaţii. Exceptând aceste situaţii, precum şi perioadele speciale din an (sărbători legale, concedii de odihnă etc.), se depun eforturi pentru asigurarea unui ritm normal de lucru”, explică domnul Mustiaţă.

Pentru eficientizarea procesului de emitere a autorizaţiilor, s-a suplimentat numărul personalului angajat în cadru Direcţiei de Arhitectură şi Urbanism. Totodată, şedinţele de avizare a documentaţiilor de urbanism au loc săptămânal. De asemenea, se află în curs de finalizare conţinutul cadru al documentaţiilor de urbanism, certificate de urbanism şi autorizaţii de construire, prin care cetăţenii sunt informaţi la momentul depunerii solicitării ce trebuie să cuprindă fiecare tip de documentaţie. “Intenţionăm astfel să venim în ajutorul solicitanţilor (cu precădere a celor care nu sunt de specialitate), astfel încât la depunerea diverselor tipuri de documentaţii să aibă în vedere eventualele acte care le lipsesc”, mai spune arhitectul şef al municipiului Iaşi.

Urmează să intre în vigoare noul PUG al municipiului Iaşi

În prezent, documentaţia noului PUG al municipiului Iaşi este finalizată. După desfăşurarea procedurilor necesare pentru realizarea studiilor de impact asupra mediului prevăzute de legislaţia în vigoare aplicate de către Agenţia de Protecţia Mediului, precum şi de către Administraţia Naţională Apele Române, documentaţia PUG va fi supusă avizării/aprobării Consiliului Judeţean şi Consiliului Local.

“Prin noul PUG se doreşte dezvoltarea armonioasă şi durabilă a mediului urban, corelată cu necesităţile actuale ale municipiului Iaşi”, mai spune domnul Mustiaţă.

CONSTANŢA

Întârzierea autorizaţiilor este cauzată în principal de nerespectarea legislaţiei de către proiectanţi

În privinţa fenomenului întârzierii autorizaţiilor de construire la nivelul municipiului Constanţa, Ionela Halciuc, purtătorul de cuvânt al Primăriei Constanţa, ne-a precizat: “Într-adevăr, am avut o situaţie mai deosebită anul trecut, în sensul că nu am avut architect şef o perioadă şi atunci termenele au fost decalate la toate autorizaţiile. Încercăm acum să recuperăm decalajul”.

Arhitectul şef al municipiului Constanţa, Mihai Radu Vânturache, ne-a transmis că în Primăria municipiului Constanța existau în luna septembrie 23 de autorizații de construire care nu au fost emise în termenul legal, dintr-un total de 169 de autorizații aflate în lucru. “În privința planurilor urbanistice putem spune că nu există întârzieri, ci documentele sunt în diferite stadii de avizare, conform legislației în vigoare”, potrivit arhitectului şef al Constanţei.

În principal, motivele pentru care se emit cu întârziere autorizațiile de construire țin de nerespectarea prevederilor anexei nr. 1 din Legea 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții și ale Ordinului 839/2009 – normele de aplicare ale Legii 50/1991 de către proiectanți, susţine domnul Vânturache.

Primăria Constanţa avea în curs de achiziţie în luna septembrie programe informatice care să permită eficientizarea emiterii actelor administrative la nivelul Direcției de Urbanism, implicit actualizarea bazei de date urbane în conformitate cu platforma e-guvernare.

Până la sfârşitul anului va demara procedura de achiziţie pentru actualizarea PUG

Tot în luna septembrie, în cadrul Primăriei municipiului Constanța era în pregătire procedura de achiziție a serviciului de proiectare pentru actualizarea Planului Urbanistic General. “A fost recepționată tema de proiectare, a fost elaborat caietul de sarcini și preconizăm că procedura de achiziție a serviciului de proiectare va fi demarată până la sfârșitul acestui an”, menţionează arhitectul şef al Constanţei.

Termenul de finalizare a acestei documentații și modificările/îmbunătățirile aduse depind de avizele/acordurile și studiile de fundamentare cu caracter prospectiv, analitic și consultativ necesare conform legislației în vigoare.

Actualizarea documentației Plan Urbanistic General va fi supusă dezbaterii publice în toate fazele de avizare, oferă asigurări arhitectul şef.