Die alte Mietpreisbremse hat nichts gebracht – nun wird sie verschärft. Doch wenig spricht dafür, dass Wohnraum in begehrten Städten so endlich bezahlbar wird. Dafür ist das Problem viel zu groß.

Das Problem ist schon mehrere Jahre alt, doch nichts und niemand konnte bislang viel daran ändern: Die Mieten in Deutschland steigen rapide. Boulevardblätter sprechen martialisch von einer „Mietpreisexplosion“. Natürlich nicht flächendeckend, denn etwa in der Lausitz und der Schneeeifel stehen Häuser und Wohnungen leer. Manche Immobilien finden noch nicht einmal dann einen neuen Besitzer, wenn sie für lau verkauft werden, weil niemand die Unterhalts- und Renovierungskosten tragen will.

Christoph Schäfer Verantwortlicher Redakteur für Wirtschaft und Finanzen Online. F.A.Z.



In den begehrten Städten und Metropolregionen Deutschlands trifft genau das Gegenteil zu: Wird eine Wohnung frei, kann der Makler wie ein König auftreten. Denn selbst für mittelmäßige Wohnungen stehen Dutzende Menschen Schlange. Nur zu verständlich, dass die Besitzer solcher Wohnungen ihre Mieten kontinuierlich nach oben schrauben. Wer würde schon anders handeln?

Mehr als doppelte Inflation

Die Folgen sind überdeutlich: Lag die Miete einer neu inserierten Wohnung in Berlin im ersten Halbjahr 2008 noch bei 5,60 Euro je Quadratmeter, sind es derzeit doppelt so viel (11,40 Euro). In München stiegen die Preise in den vergangenen zehn Jahren um 61 Prozent auf 17,90 Euro, in Frankfurt um 42 Prozent auf 13,80 Euro und in Düsseldorf um 36 Prozent auf 10,20 Euro.

Vor ein paar Tagen erklärte das Bundesinnenministerium, dass die Angebotsmieten jüngst im Bundesschnitt mehr als doppelt so schnell zulegten wie die allgemeine Inflation. Demnach lagen die Neumieten im zweiten Quartal 2018 um 5,3 Prozent höher als ein Jahr vorher. Die Verbraucherpreise stiegen hingegen lediglich um zwei Prozent.

Der Ärger vieler Mieter (und Wähler) ist so groß, dass das Thema „bezahlbarer Wohnraum“ in der Bundesregierung längst hohe Priorität genießt. Rechtzeitig vor der Landtagswahl in Bayern hat deshalb Kanzlerin Angela Merkel (CDU) Vertreter der Immobilienwirtschaft am 21. September zu einem „Wohngipfel“ eingeladen. Er soll der Höhepunkt ungezählter kleinerer Bündnisse, Pakte, Prüfaufträge und Beschlussvorlagen werden, die es schon gegeben hat. Wurde das Bundesbauministerium 1998 noch abgeschafft und ins Verkehrsministerium eingegliedert, kann man der Politik und auch der Bauwirtschaft heute nicht vorwerfen, untätig zu sein oder das Thema zu vernachlässigen. Nur: Alle bisherigen Maßnahmen hatten wenig oder keinen Erfolg.

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Erstes Beispiel: die bisherige Mietpreisbremse. Diese hatte bisher so gut wie keine Effekte. Alle Experten halten sie für weitgehend wirkungslos. Auch die neuen Verschärfungen werden das Problem nicht lösen. Was helfen neue Auskunftspflichten, wie hoch die Miete bisher war, wenn es jede Menge Leute gibt, die auch die deutlich höhere, neue Miete zu zahlen bereit sind?

Werden die Vermieter vergrault?

Künftig soll es zudem eine Ordnungswidrigkeit sein, eine Modernisierung vorzunehmen, um alte Mieter loszuwerden. Wie das in der Praxis geregelt und kontrolliert werden soll, wird spannend. Vielleicht werden am Ende viele Renovierungen schlicht unterbleiben – das ist sicher nicht im Interesse der Mieter. Im schlimmsten Fall wird die schärfere Mietpreisbremse sogar dazu führen, dass weniger Menschen bereit sind, Wohnungen zu vermieten: Weil es sich für sie nicht mehr rechnet, weil sie Angst vor Klagen von Mietern haben oder schlicht keine Lust mehr, sich den Stress anzutun.

An einen Befreiungsschlag glaubt nicht mal die Verbraucherschutzministerin Katarina Barley (SPD). Sie weist selbst darauf hin, dass die neue Mietpreisbremse nur eine Maßnahme von vielen sei. Die Bundesregierung kurbele ja auch den sozialen Wohnungsbau an, führe das Baukindergeld ein und gewähre Bauherren neue steuerliche Vorteile.

Die Vor- und Nachteile all dieser Maßnahmen lassen sich auf Hunderten Seiten diskutieren. In aller Kürze aber lässt sich sagen, dass der Soziale Wohnungsbau sehr teuer ist und nur vergleichsweise wenigen Menschen hilft. Die Bundesregierung will dafür bis 2021 insgesamt fünf Milliarden Euro ausgeben. Damit lassen sich etwa 20.000 Wohnungen bauen, in die dann grob geschätzt 50.000 Menschen einziehen können. Gleichzeitig werden einige der 1,3 Millionen vorhandenen Sozialwohnungen modernisiert werden müssen. Auch das kostet Geld, sodass am Ende noch weniger Menschen in eine neue Sozialwohnung einziehen können.

Derzeit fehlen etwa 70.000 neue Wohnungen – jedes Jahr

Auch das Baukindergeld wird den Immobilienmarkt nicht grundlegend verändern. Familien, die eine Immobilie erwerben, sollen zehn Jahre lang 1200 Euro je Kind und Jahr erhalten, sofern sie keine Spitzenverdiener sind. Allerdings wird die Subvention auch bezahlt, wenn bestehende Immobilien gekauft werden. Allzu viele neue Gebäude werden deshalb nicht entstehen, vielmehr könnte nur das allgemeine Preisniveau nach oben gezogen werden. Zudem ist die neue Eigenheimförderung im Vergleich zu früheren Maßnahmen vergleichsweise gering.

Viele Experten und auch der wissenschaftliche Beirat des Bundeswirtschaftsministeriums halten deshalb wenig von derlei Markteingriffen des Staates. Das Gesetz von Angebot und Nachfrage lässt sich zwar auf dem Wohnungsmarkt einschränken – doch erreicht man das angestrebte Ziel eher nicht, argumentieren die Fachleute. Sehr zu recht fordern sie stattdessen, vor allem dafür zu sorgen, dass viel mehr neue Wohnungen gebaut werden.

Um den Bedarf zu decken, müssten der Bundesregierung zufolge jedes Jahr mindestens 350.000 Wohnungen neu gebaut werden. Fertiggestellt wurden im vergangenen Jahr laut Statistischem Bundesamt aber nur 285.000.

Allerdings gibt es auch hier keine einfachen Lösungen. So gut wie alle Baufirmen sind derzeit voll ausgelastet und können nicht mehr Aufträge annehmen als bisher, weil sie wegen des Fachkräftemangels keine neuen Mitarbeiter finden.

Der große Nachteil der Nachverdichtung

Zudem finden sich in den begehrten Metropolen kaum noch freie Flächen. Deshalb ist vielerorts schon jetzt „Nachverdichtung“ angesagt. Wo es möglich ist, wird noch ein Gebäude auf die einst großzügige Grünfläche zwischen zwei Häuser gequetscht. Das ist schön für die neuen Mieter, die bisherigen Anwohner aber ärgern sich, weil ihnen Platz und Licht genommen wird.

Wo es bereits jetzt zu eng ist, wird in die Höhe gebaut. Das Frankfurter Gallus-Viertel ist ein Musterbeispiel. Überall weichen flache, alte Gebäude und es wird in die Höhe gebaut, mindestens sieben Stockwerke. Auch auf Supermarktdächern, den sogenannten „Flachmännern“, entstehen zunehmend Kindergärten, Wohnungen und Arztpraxen. Das alles ist sinnvoll, hat aber mindestens einen großen Nachteil: Die umliegende Verkehrsinfrastruktur kommt in vielen Fällen nicht hinterher, die Staus in den Städten werden länger und länger. Von sozialen Konflikten ganz zu schweigen.

Um dem entgegenzuwirken, verlegen einige Landesregierungen einen Teil ihrer Behörden aus den Innenstädten in größere Kreisstädte. Schließlich gibt es keinen Grund dafür, dass beispielsweise eine zentrale Finanzbehörde mit Hunderten Mitarbeitern unbedingt in der teuren Innenstadt untergebracht werden muss.

Am Ende aber bleibt die bittere Erkenntnis: Das Problem, dass es in den begehrten Städten zu wenig bezahlbaren Wohnraum gibt, ist schlicht zu groß, als dass es dafür eine einfache Lösung gäbe.

Vielleicht ist „die neue soziale Frage“ sogar gar nicht lösbar. In Städten wie London und New York kosten selbst Besenkammern und Kellerwohnungen schon jetzt ein kleines Vermögen. Die Vermutung liegt nahe, dass es in München bald nicht viel anders aussieht.