Malgré une année de travaux législatifs pour parvenir à la loi Elan, le gouvernement n’en a pas fini de réformer le secteur de l’immobilier. A peine ce texte fleuve promulgué, en fin d’année dernière, le Premier ministre confiait une mission temporaire au député LREM Mickaël Nogal. Objectif : repenser le modèle des agences immobilières et simplifier les relations entre propriétaires et locataires. Après 6 mois de travaux, le député de Haute-Garonne a remis son rapport au gouvernement. Celui-ci s’articule autour de 37 propositions visant à sécuriser la mise en location des logements et améliorer les relations entre bailleurs et locataires. Ces mesures pourraient, à terme, aboutir à une nouvelle proposition de loi ou à des évolutions réglementaires. Capital, qui s’est procuré le rapport en avant-première, en présente les principales.

Des super agents immobiliers pour couvrir contre les risques d’impayés

C’est l’une des mesures phares du rapport. Afin de lutter contre le risque d’impayé - qui rappelons-le représente une préoccupation majeure pour les bailleurs - le rapport propose un nouveau modèle pour le moins novateur. L’idée ? Confier aux agents immobiliers, qui assurent la gestion locative des logements, la mission de garantir directement le versement des loyers et charges impayés, mais aussi de prendre en charge les éventuelles dégradations à l’issue de la location. Pour ce faire, les agents immobiliers souscriraient directement une assurance collective - c’est-à-dire couvrant l’ensemble des logements qu’ils ont en gestion - en lieu et place des bailleurs. Même répercutée sur les honoraires de gestion, une telle garantie (appliquée à l’ensemble du portefeuille de mandats d’une agence immobilière) devrait représenter environ 1,5% des loyers et charges, contre 3 à 4% pour une garantie loyers impayés classique.

Pour le député, ce modèle aurait plusieurs vertus : il sécuriserait le propriétaire qui n’aurait plus à souscrire d’assurance, mais aussi le locataire qui serait ainsi dispensé de rechercher la caution d’un proche, et redorerait le blason des agents immobiliers qui se poseraient ainsi en intermédiaires incontournables… Ce montage favoriserait enfin le retour sur le marché locatif de certains logements laissés vacants par des propriétaires inquiets et non sécurisés.

La séquestration du dépôt de garantie… pour éviter tout conflit à la sortie du logement

Autre proposition choc du rapport : la sécurisation du dépôt de garantie par un organisme agréé. “La conservation du dépôt de garantie par le bailleur est le principal ressort de la méfiance, du côté des locataires”, fait état le rapport. Une situation qui place le bailleur dans une position de force face à son locataire, puisqu’il conserve le dépôt de garantie sans formalité particulière. Sauf que, en réaction, le non-paiement du dernier mois de loyer tend à se généraliser, accentuant un peu plus les tensions.

S’inspirant des dispositifs développés dès 2007 au Royaume-Uni, le rapport propose de rendre obligatoire le versement par le bailleur des dépôts de garantie perçus à un organisme privé agréé, qui le conservera jusqu’à la fin de la location. Les sommes seront alors reversées au locataire et/ou au bailleur, selon l’accord exprimé par les deux parties ou conformément à une décision de justice, dans le cas d’un litige.

Mise au pas des assurances loyers impayés proposées aux locataires

Si le député reconnaît l’intérêt des nouvelles offres (Youse, Garantme ou Cautionnéo) qui proposent aux locataires de s’assurer eux-mêmes contre les loyers impayés… il s’inquiète du transfert du coût de la couverture du bailleur vers le locataire. Ce, d’autant que ces nouveaux acteurs s’assurent de la solvabilité des locataires en exigeants des documents - relevés bancaires notamment - que les propriétaires n’ont, eux, pas le droit de demander. Dès lors, le rapport suggère de faire converger les pièces justificatives que peuvent exiger ces nouvelles assurances aux locataires, avec celles qui sont déjà réglementées pour les propriétaires.

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Une grille pour établir les travaux qui incombent aux bailleurs

C’est là encore l’un des conflits courants entre propriétaires et locataires que le rapport entend réguler. De fait, si toute usure d’équipement liée à la vétusté est censée être prise en charge par le bailleur… l’imprécision des textes laisse encore place à de nombreuses frictions entre les parties. Pour y pallier le député propose donc d’établir une grille de vétusté qui permettrait très précisément de fixer en début de bail les réparations qui sont à la charge des propriétaires, et celles qui reviennent aux locataires.

Revoir le plafonnement des honoraires d'agences facturés aux locataires

Pour protéger les locataires, la loi Alur, portée par l’ex-ministre du Logement Cécile Duflot, avait décidé de plafonner dès 2014 les honoraires que les agences leur facturent lors d’une prise de location. Sauf… que dans de nombreuses villes ces plafonds se sont révélaient supérieurs aux honoraires que les agents facturaient jusqu’alors (sur la base d’un mois de loyer), comme Capital l’avait d’ailleurs souligné. Pour mettre fin à cette dérive, le rapport suggère de revoir d’urgence cette réglementation.

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