E falta, também, quem construa? E quem reabilite? Estou a referir-me aos trabalhadores da construção civil…

A crise económica que tivemos retirou-nos 50% da nossa capacidade na construção civil, houve empresas que faliram, houve pessoas que saíram, houve outras que se reformaram, e isso está a refletir-se agora — temos tido uma subida dos custos de construção que ronda os 15% a 25%, por isso é que é curioso ouvir o Estado a dizer que os concursos [para investimento] ficam vazios. É claro que ficam vazios, porque, neste contexto, eles lançam preços tão agressivos que ninguém está interessado.

500 mil euros por um Visto Gold? “Isso é o preço de dois lugares de estacionamento em Hong Kong”

Há pouco falava sobre as consequências da política monetária, que empurra os investidores para setores como o imobiliário. Mas começa-se a falar em inversão e normalização da política monetária, sobretudo nos EUA. O mercado imobiliário vai ressentir-se desse efeito?

Eu tenho dito várias vezes que isto não vai ser sempre assim. Nunca foi. Já tivemos seis anos de crescimento. Por razões internas, não acreditamos que algo vá mudar nos próximos dois anos, mas a partir dessa altura, daqui a três anos, é muito provável que o mercado mude um pouco, pelo lado da oferta.

Diz-se muitas vezes que o mercado está numa “bolha” e pode rebentar.

Eu acho que não estamos numa bolha — porque falta um ingrediente essencial para se dizer que há uma bolha, que é o excesso de crédito. Isso não tem acontecido, nem nas compras por estrangeiros nem por nacionais. Aquilo que provavelmente vai acontecer na habitação é que as pessoas que compraram casas no pico, pelos valores mais elevados, são capazes de ter uma menos-valia — caso vendam. Mas não irá ser um problema sistémico, será um problema disperso.

É expectável que vendam? Que surja uma onda de casas colocadas à venda caso o mercado dê sinais de inverter?

Não acredito, porque muitas destas compras na área da habitação são feitas por pessoas com grande poder de compra. Falamos em 500 mil euros para o Visto Gold, parece muito dinheiro. Mas 500 mil euros é o que custam dois lugares de estacionamento em Hong Kong. Assim, além de um ótimo apartamento na cidade de Lisboa, estes investidores recebem um livre acesso para toda a Europa.

O mercado, incluindo do lado da habitação, está muito pressionado pela falta de oferta. É expectável que a nova construção acelere?

Acredito que vai haver uma orientação maior no sentido da construção nova, e menos na reabilitação. Contudo, será uma construção nova que não será, tanto, no centro da cidade de Lisboa.

“Há alguma tranquilidade em relação aos próximos dois anos, depois disso já há um maior cuidado”

É um bom momento para ir viver para os subúrbios, para quem isso fizer sentido?

Atualmente os lisboetas — e quem vive no centro do Porto — sabem que podem vender a sua casa por um valor ímpar, com que nunca sequer sonharam. Mas, depois, se tiver comprar outra, vão comprar por um valor equivalente no centro da cidade. Então, tem duas alternativas: ou sai do centro da cidade ou, então, vende e arrenda uma outra casa no centro da cidade, esperando que daqui a três ou quatro anos possa haver uma correção de preço. Mas aí temos um problema — que é um mercado de arrendamento que não funciona.

Além do centro-centro, onde é que o mercado está a mexer mais?

Felizmente, hoje já não estamos circunscritos ao centro de Lisboa. E já não estamos circunscritos à cidade de Lisboa. O Porto é, também, uma tendência. Mas em Lisboa onde está a haver mais intenções de investimento é nas periferias mais próximas. Miraflores, onde foram transacionadas dezenas de milhares de metros quadrados para habitação, vamos ter o Campo Grande (estamos a trabalhar um projeto de mais de 60 mil metros quadrados) e já foi vendido o terreno de Entrecampos que, na minha opinião, vai mudar o centro de negócios de Lisboa. Já lá estão, nessa zona, empresas de shared services…

Que também são uma tendência…

É incrível o que se passa com os shared services em Portugal. Nós estamos a ter um nível de satisfação incrível por parte das empresas que aqui estabelecem os seus centros especializados. Por exemplo, o BNP Paribas vai ser, no espaço de dois anos, o maior empregador bancário de pessoas em Portugal — mais de 8.000 pessoas a trabalhar, para todo o mundo — sendo que, curiosamente, tem pouca atividade bancária no país. A Teleperformance é outro exemplo que, tal como o BNP Paribas, também já está no Porto. A Google também arrendou no Lagoas Park, em Oeiras — arrendou em julho e, desde então, já duplicou a área e quer mais espaço naquela zona. Isto mostra o agrado destas empresas com Portugal, que não só contratam muita gente em Portugal como trazem funcionários de outros países (e, muitas vezes, são as próprias empresas que encontram sítios para elas viverem).

O que ainda contribui mais para a sensação de aperto, tanto nos escritórios como na habitação…

Sim, há uma grande falta de oferta. Eu acho abusivo dizer que a situação é “dramática” no imobiliário, porque “dramático” é o que se passa nos hospitais, mas está a ser extremamente difícil para nós não termos visibilidade sobre como é que vamos responder à procura que existe nos próximos anos. Por exemplo, há um edifício de 7.000 metros que está para venda, de escritórios, e não temos dúvidas que vai receber 10 a 20 propostas de compra — é um “no-brainer“. Quem comprar aquilo, no espaço de dias ou poucas semanas vai ter o edifício arrendado. A solução virá com o tempo, à medida que se constrói mais, mas chega tarde…

Falávamos há pouco de zonas em crescimento, mas interrompi-o… Na área residencial, quais são as zonas de Lisboa em maior crescimento?

A Alta de Lisboa é um exemplo — há uns anos não era uma questão de preço, simplesmente não se vendiam. Hoje duplicaram de preço. Todas as zonas mais periféricas, mas próximas da cidade, tendem a subir, sobretudo aquelas que estão perto de linhas de transporte. Tudo aquilo que estiver a 500 metros ou um quilómetro de uma estação de metro. A tendência é esta.

No final do ano passado algumas consultoras antecipavam que, no caso das casas usadas, já se ia sentir algum arrefecimento… Estão a sentir esse efeito?

Sentimo-lo apenas na boca dos promotores imobiliários. Nota-se uma maior cautela, que já sentiram que o crescimento está a abrandar. Ainda não é decrescimento, mas está a abrandar. Já se sente um maior cuidado na abordagem aos projetos. Como dizia há pouco, há alguma tranquilidade em relação aos próximos dois anos, depois disso já há um maior cuidado.

Porquê dois anos?

Quero, com isto dizer, que um promotor imobiliário hoje procura um projeto que tem a certeza de que pode começar a construção o quanto antes. Porque sabe que se começar nos próximos meses tem um ano, um ano e meio de produção, e está confortável porque sabe que o produto vai escoar. Mas não quer entrar num projeto que ainda tenha de ser aprovado, que só daqui a um ano ou mais é que tem aprovação, mais um ano e tal para construir… Já estamos a falar de três anos — e entretanto pode ser aprovada muita coisa, ou seja, torna-se difícil perceber qual vai ser a oferta existente no momento em que estiver pronto.