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Seit Jahren steigen die Preise für Wohnungen und Häuser in Deutschland, und nicht nur Normalbürger blicken mit zunehmender Skepsis auf diese Entwicklung. Auch Ökonomen haben ihre Bedenken und erinnern immer häufiger an die letzte große Finanzkrise, die 2007 mit platzenden Immobilienkrediten in den USA ihren Lauf nahm.

Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) warnt jetzt vor einer wachsenden Gefahr von Immobilienpreisblasen gleich in mehreren OECD-Staaten, auch hierzulande. „In Deutschland ist eine explosive Preisentwicklung festzustellen, die sich von den Erträgen von Immobilien entkoppelt hat“, heißt es in einer aktuellen DIW-Studie.

Die Wahrscheinlichkeit einer Immobilienpreisblase liege für Deutschland bis Ende 2019 bei 84 Prozent. Im OECD-Durchschnitt sind es mehr als 90 Prozent. Damit sei jedoch nicht gemeint, dass diese Preisblase auch mit entsprechend hoher Wahrscheinlichkeit platzt, mit den bekannten verheerenden Folgen: platzende Hauskredite, abstürzende Immobilienpreise, schwankende Finanzinstitute, Auswirkungen auf Wirtschaft, Konjunktur und am Ende sogar explodierende Staatsverschuldung.

Quelle: Infografik WELT

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Die Ökonomen beschreiben hier lediglich das Vorhandensein einer Preisübertreibung. Diese allerdings sei inzwischen unübersehbar, stellen die DIW-Experten Konstantin Kholodilin und Claus Michelsen fest: „Gut zehn Jahre nach der großen Finanzkrise scheint es in vielen Ländern wieder zu Preisentwicklungen zu kommen, die sich nicht mehr vollständig durch die für Immobilien wertbestimmenden Faktoren erklären lassen.“

Was den „echten“ Wert einer Immobilie in ihrer wirtschaftlichen Umgebung ausmacht, haben die Autoren in ein neues Rechenmodell einfließen lassen, das auch maschinelles Lernen berücksichtigt: Dazu gehören Einkommens- und Bevölkerungsentwicklungen, langfristige Zinsniveaus und die wirtschaftliche Lage. All diese Faktoren tragen entweder dazu bei, dass Mieter steigende Mieten verkraften und Käufer hohe Preise stemmen können. Oder eben nicht. Solange alles gut läuft, ist das Entstehen einer Preisblase auch nicht gleich systemkritisch.

Doch die DIW-Experten warnen: „Zu einer Gefahr werden diese Preissteigerungen dann, wenn die Dynamik der Preisentwicklung überwiegend aus der Erwartung resultiert, dass in Zukunft ein Käufer einen höheren Preis für die Immobilien zu zahlen bereit ist – unabhängig davon, wie sich die wertbestimmenden Faktoren verändern. In diesen Fällen ist die Preisentwicklung auf reine Spekulation zurückzuführen.“ So drücken sich Ökonomen aus, wenn sie das Prinzip „den Letzten beißen die Hunde“ beschreiben wollen.

Blasenrisiko in Deutschland noch relativ gering

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Für Deutschland immerhin geben die Experten eine Teilentwarnung. In den kommenden Monaten werde sich das Preiswachstum etwas verlangsamen, auf hohem Niveau. Zudem erscheine die Finanzierung von Immobilieninvestitionen in Deutschland relativ solide: Die Kreditvolumina zeigten keine auffälligen Trends, und auch die Zinsbindung sei relativ lang, „was gegen eine Preisblase spricht“.

In diesem Zusammenhang erinnern die Ökonomen an die Ursachen der letzten Finanzkrise, deren Folgen Staaten und Notenbanken noch immer versuchen abzufedern, durch niedrige Zinsen und eine lockere Geldpolitik: „Es lag insbesondere an der umfassenden Kreditfinanzierung, dass das Platzen der Immobilienpreisblase damals zu so starken Verwerfungen geführt hat.“ Die sich mehrenden Kreditausfälle hätten die Bankbilanzen belastet und letztlich zu einem Zusammenbruch des Interbankenmarktes geführt. Mit den bekannten Folgen.

Im Gegensatz zu Deutschland beurteilen Michelsen und Kholodilin die Lage in anderen großen OECD-Mitgliedsländern kritischer. Vor allem in den USA, der Schweiz, Belgien und Japan sei das Blasenrisiko deutlich höher. „Hier droht mit einer Wahrscheinlichkeit von mehr als 90 Prozent im vierten Quartal 2019 eine spekulative Übertreibung.“

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Auch das Berliner Marktforschungsinstitut Empirica hat zuletzt etwas deutlicher als sonst vor entstehenden Preisblasen gewarnt. Die Empirica-Ökonomen blicken dabei vor allem auf das Verhältnis aus Kaufpreisen und Mieten. Je niedriger die Mieten, desto weniger Ertragskraft hat eine Immobilie aus dem laufenden Geschäft heraus, und umso mehr sind Käufer darauf angewiesen, in Zukunft einen anderen Käufer zu finden, der mehr zahlt. Bereits in 248 von 401 Landkreisen und kreisfreien Städten entwickelten sich die Kaufpreise nicht mehr im Gleichklang mit den Mieten.

Empirica sieht das Rückschlagspotenzial bei den Kaufpreisen dem hauseigenen „Blasenindex“ zufolge bundesweit bei 19 Prozent – in den Topstädten allerdings schon bei 37 Prozent. „Sogar in Schrumpfungsregionen könnten die Preise um acht Prozent einbrechen.“ Begünstigt werde ein Einbruch „durch alles, was den Mietanstieg hemmt“: mehr Angebot auch durch Neubauten, eine Verlagerung der Nachfrage in andere Regionen oder auch Markteingriffe wie Mietendeckel.