Die Berliner müssen zusammenrücken. Denn die Bevölkerung wächst schneller als das Wohnungsangebot. Im Jahr 2030 werden – Stand heute – rund 120.000 mehr Menschen in der Stadt leben als der Senat der eigenen Stadtplanung zugrunde legt. Erste Vorzeichen dafür, dass Berlin „voll“ ist, wie ein CDU-Politiker mal unglücklich formulierte, ist der Exodus nach Brandenburg, das auf Kosten Berlins wächst.

Denn in der Hauptstadt gibt es kaum noch Grundstücke – deshalb Vervierfachten sich die Baulandpreise seit 2008. Am härtesten trifft es: Rentner und Geringverdiener.

Für den Senat sind die Ergebnisse der „Fachtagung Bauen und Wohnen“, die am Dienstsitz des Regierenden Bürgermeisters im Roten Rathaus stattfand, keine gute Nachricht. Ein paar Hoffnungswerte immerhin gibt es: In den ersten sechs Monaten dieses Jahres wuchs die Stadt um „nur“ rund 6000 Menschen und damit langsamer als zuvor.

Steigende Mietpreise belasten vor allem Haushalte mit geringsten Einkommen

Allerdings könne dies an Korrekturen im Melderegister liegen, hieß es, weil Wahlbriefe zum EU-Urnengang nicht zustellbar waren, was auf Fortzug deutet. Die Schlangen von Mietinteressenten bei Wohnungsbesichtigungen werden deshalb aber nicht kürzer.

Als „Sensation“ wertete ein Teilnehmer auch die „Mietbelastung“ in der Stadt von „nur“ 28,2 Prozent, denn diese ging demnach seit 2014 sogar zurück. Die Debatte zeigte aber, dass die neuen Werte mit den vor 2014 nicht vergleichbar sind, weil damals eine völlig neue „Stichprobe“ der befragten Haushalte gezogen wurde.

Und Jörg Feilbach vom Amt für Statistik führte aus, dass die stark steigenden Mietpreise vor allem die Haushalte mit den geringsten Einkommen belastet: Sie müssen mehr als 42 Prozent ihres Nettoeinkommens für das Wohnen ausgeben. Dasselbe gilt für Rentner (65 Jahre und älter), von denen überdurchschnittlich viele eine „Mietbelastung von mindestens 40 Prozent“ haben.

Das Umland, das Speck ansetzt

Berlin wächst eben, in den vergangenen fünf Jahren um fast 175.000 Menschen und Brandenburg ebenfalls, um 54.000. Das liegt am Umland, das Speck ansetzt – auf Kosten Berlins: Mehr Berliner ziehen in den Ring um Berlin als von dort in die Stadt. Weshalb die Mieten nun auch im Umland stark steigen, aber immer noch viel niedriger als in Berlin sind.

Zumal es im Umland ein „Potenzial für den Bau von 550.000 Wohneinheiten“ gibt, ohne Kleingärten anzutasten. Wachsen soll die Region entlang der S-Bahn-Trassen, auch Richtung Wandlitz oder Werneuchen.

So entstehe ein „Siedlungsstern“ ausgehend vom Berliner Zentrum. Städte wie Eberswalde bilden die Vorhut, sie bauen mehrgeschossige Miethäuser in Bahnhofsnähe – wenn die Innenstadt in rund 30 Minuten erreicht ist, wäre das eine Alternative zu Berlin-Randlagen von Köpenick oder Spandau etwa.

Aus der Community Man darf durchaus Berlin mögen und gleichzeitig hassen- so geht es mir. Und das Berlin in jeder Hinsicht schlecht gemanagt wird, sagen nicht nur FDP- Anhänger, sondern z.B. auch Grüne von außerhalb Berlins. …schreibt NutzerIn einliberaler

Wären da nicht die „Wachstumsschmerzen“, die auch im Umland spürbar sind, weil die neuen Bewohnern mehr Verkehr und Konkurrenz um Schul- und Kita-Plätze mitbringen. So wie in Berlin. Nur, dass in der Stadt die Grenzen des Wachstums erreicht sind: Immer weniger unbebautes Bauland wird verkauft für immer höhere Preise.

Dieser Trend herrscht seit dem Jahr 2011. Der Preis pro Quadratmeter hat sich in den letzten zehn Jahren mehr als vervierfacht, der neue „Höchstwert“ beträgt 946 Euro. Rekordwerte gibt es auch in Brandenburg, mit einer Verdoppelung des Preises, wobei der Höchstwert im Durchschnitt bei vergleichsweise niedrigen 82 Euro je Quadratmeter unbebautes Bauland liegt.

Potsdam ist schon teurer als Treptow-Köpenick

Für Brandenburg gilt: Je näher bei Berlin, desto höher die Preise. Potsdam ist sogar schon teurer als Treptow-Köpenick. Aber wo Günther Jauch Sterne-Restaurants betreibt und viele langjährige Bundesbedienstete ähnlich beschauliche Wohnlagen wie vor dem Regierungsumzug in Bonn finden, will mancher schon den 13. Berliner Bezirk erkennen.

Ganz anders ist die Lage in dem mit der Bahn erreichbaren „weiteren Metropolenraum“, wo die Baulandpreise nur noch ein Viertel betragen von den Preisen im Berliner Umland (138 Euro).

Entschleunigter Zuzug

„Brandenburg lebt von der Zuwanderung aus Berlin und aus dem Ausland“, sagt Martin Axnick – die Abwanderung in die alten Bundesländer, wie kurz nach der Wende, spiele fast keine Rolle mehr. Und Berlin profitiert vor allem vom Zuzug aus dem Ausland, wobei es deutlich an Anziehungskraft verliert in diesem Jahr. „Schwarmstadt“ war Berlin, als die Mieten noch günstig waren, sagt Jörn Ehlert von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung.

Der überraschend entschleunigte Zuzug, ein Plus von nur 6000 Bewohnern im ersten Halbjahr 2019 gegenüber dem Vorjahreszeitraum, dürfte für Genugtuung in der politischen Leitung seines Hauses sorgen: Erst durch den Knick sind die Prognosen zur Bevölkerungsentwicklung aus dem Jahr 2015 nicht mehr völlig untertrieben – und das Wachstum wieder im Rahmen der optimistischsten Prognose von fast vier Millionen Berliner im Jahr 2030.

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Kein Entwarnung bedeutet das für den dahindümpelnden Wohnungsbau: Rein statistisch werden im Jahr 2030 knapp 340.000 Menschen mehr in Berlin wohnen als im Jahr 2015, falls die Bevölkerung weiter so wächst, wie bis zum vergangenen Jahr. Denn bis Ende 2018 kamen sogar mehr Menschen als in der optimistischsten Prognose vor fünf Jahren angenommen.

Bei einer durchschnittlichen Haushaltsgröße von 1,8 Personen, müssten demnach rund 188.000 Wohnungen entstehen, damit der Mangel nicht weiter wächst, knapp 19.000 Wohnungen pro Jahr – das sind rund 5000 mehr als im vergangenen Jahr entstanden. Weil zuvor noch viel weniger neue Wohnungen gebaut wurden, verschärft sich der Wohnungsmangel.

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Zumal der Senat vor vier Jahren ja nur eine „mittlere Variante“ für die eigene Planung der Stadt zugrunde gelegt hatte – einem Zuwachs der Bevölkerung von 218.000 Menschen.