El comercial de la inmobiliaria ha citado a Laia Andreu –seudónimo de una vecina real de Barcelona– en un pequeño piso del distrito barcelonés de Nou Barris, a pesar de ser una tarde de domingo. Ha estado rastreando ofertas todo el mes de marzo y ésta es una de las pocas que anuncia una vivienda reformada –aunque está en un antiguo edificio– a un precio que puede asumir. Hasta hace poco era relativamente fácil encontrar un piso razonable en Nou Barris, al menos en comparación con zonas muy solicitadas como Gràcia o el Eixample. Pero hoy estos 50 m2 también están muy disputados: a la convocatoria se presentan cinco parejas interesadas. La concurrida visita no disuade al agente de interrogar allí mismo a los clientes sobre sus ingresos y de echar de forma descarada a los extranjeros. “El propietario sólo acepta españoles”, asevera.

El caso de Laia no es aislado, reconocen las fuentes del sector consultadas en este reportaje. Las prácticas comerciales poco ortodoxas y la escasez de pisos en buenas condiciones son dos de las principales consecuencias de un importante descenso del stock disponible de vivienda en alquiler en la capital y de la reactivación de una demanda hasta hace poco deprimida por la crisis. Una coyuntura que empuja al alza los precios con subidas superiores al 7% en el último año, según el Instituto Catalán del Suelo (Incasòl), y que deja una previsión para 2016 y 2017 de un encarecimiento de dos dígitos.

El precio medio del alquiler en la ciudad de Barcelona se situó en 735 euros en 2015, una cuantía significativamente superior a los 688 euros que se pagaban un año antes. El incremento supone un cambio de tendencia tras la caída progresiva de precios desde 2010. “El mercado ha dado un giro de 180º en dos años”, asegura el profesor de Economía y director del Máster Inmobiliario de la UB, Gonzalo Bernardos. “Antes había mucha oferta y la llave la tenía el inquilino; ahora en cambio la tiene el propietario”, señala, en referencia a que el arrendador es mucho más selectivo al escoger al inquilino y establecer las condiciones del contrato. El temor a impagos lleva a muchos pequeños propietarios a priorizar “parejas o familias en vez de personas solteras o jóvenes, por ejemplo” por su mayor solvencia aparente. Nóminas bajas o contratos temporales tampoco ayudan a ser seleccionado.

Además, en los últimos doce meses los precios han subido mucho más en la ciudad condal, según las estadísticas extraoficiales de portales especializados, que advierten que el incremento medio ya se situaría en el 14,5%, diez puntos por encima que en el conjunto de España. El presidente del Colegio de Agentes Inmobiliarios (API) de Barcelona, Joan Ollé, relativiza esta cifra y matiza que el aumento de los precios depende de la tipología de la vivienda y la zona en la que esté ubicada. El Eixample (11,18 euros/m2), Les Corts (11,97 euros/m2), Sant Martí (10,64 euros/m2), Sarrià-Sant Gervasi (12,96 euros/m2) y Gràcia (11,82 euros/m2) encabezan la lista de los distritos donde más subió el alquiler el año pasado, según estadísticas del Ayuntamiento de Barcelona.

Pisos que ‘vuelan’

La cara positiva del desequilibrio entre oferta y demanda es que hoy quien pone su piso en alquiler tiene muchas posibilidades de encontrar inquilino en un corto plazo de tiempo –12 días de media, según los cálculos de la empresa Lloguer Segur–, e incluso hay anuncios que duran “horas” colgados en internet. El presidente de las API, Joan Oller, ve “exagerado” decir que los pisos se alquilan en horas y estima que transcurre un “mínimo de una semana” desde que les llega el piso hasta la firma del contrato.

Evidentemente, los primeros en ‘colocarse’ son los inmuebles mejor acondicionados y con precios asequibles, si bien la falta de stock disponible de vivienda lleva a que inmuebles en peor estado o por encima del precio de mercado también acaben encontrando arrendatario a las pocas semanas. Sergio Gargallo, director general de Lloguer Segur, avisa que el exceso de demanda no incentiva la rehabilitación y rejuvenecimiento del parque de viviendas, ya muy envejecido: “Da igual como esté el piso porque se acabará alquilando; esta situación no se daba desde hace 20 años”. “Antes se valoraba mucho que estuviera amueblado e incluso para encontrar inquilino había que decorar mínimamente el piso y pintarlo, pero ahora a los que buscan piso todo les parece bien, alquilan cualquier cosa y una vez dentro ya se apañan”, ironiza Bernardos.

“La oferta inmobiliaria siempre es mucho más rígida que la demanda, que varía según los vaivenes económicos”, advierte la profesora de Economía e investigadora de la UB, Montse Pareja, especialista en el mercado del alquiler y vicepresidenta de la Red Europea de Investigación Urbana y de Vivienda (ENHR). Así lo refleja el número de contratos de arrendamiento que se firmaron en 2015 en Barcelona, un 9% menos que el año anterior pese a que el volumen de interesados no deja de subir desde hace una década. Hasta el punto de inflexión actual, el alquiler iba ganando músculo pese a la cultura generalizada en España favorable a la compra. Así, el año pasado se registraron 40.623 contratos de arrendamiento de primeras viviendas, mientras que en 2005 sólo fueron 23.982, un 46% menos según los datos del Incasòl.

Del alquiler a la venta

Los expertos coinciden en atribuir este descenso a la poca oferta y a la reactivación del mercado de la compra de inmuebles en propiedad. “Mucho propietario cuya verdadera intención era vender el piso y no tenía una oferta correcta de precio, durante la crisis lo rentabilizó alquilándolo”, comenta el director general de Lloguer Segur, Sergi Gargallo. A esta tesis se apunta Joan Ollé: “Muchas viviendas han sido vendidas cuando han quedado vacías o bien han sido ocupadas por sus propietarios”. También señala que algunos edificios de la ciudad destinados a alquiler han cambiado de manos y los nuevos propietarios los han dividido en propiedad horizontal y revendido posteriormente.

Según el presidente de las API de Barcelona una parte significativa del stock de pisos antes disponibles se ha destinado a “alquiler de temporada” con contratos por meses. El profesor Gonzalo Bernardos va más allá y asegura que “muchos de estos pisos [antes de alquiler tradicional] se han convertido en apartamentos turísticos” sobre todo en los distritos de Gràcia, Eixample y Ciutat Vella. “El caso del barrio de la Barceloneta es clarísimo: al haber pocos pisos en el barrio y pequeños, el precio del m2 se dispara por encima de la media de Pedralbes”, comenta.

La mayoría, viejos o a reformar

Pero hay otros motivos que explican la insuficiente oferta de viviendas en régimen de arrendamiento en Barcelona, la ciudad con más porcentaje de pisos de alquiler de España –un 30% del total de los inmuebles–. La principal traba para este mercado, según el director de la Cátedra de Vivienda de la Universidad Rovira i Virgili (URV), Sergi Nasarre, es la obsolescencia del parque inmobiliario español y catalán: el 61% de primeras viviendas se construyeron hace más de 30 años, según el INE.

Nasarre indica que el mercado del alquiler está “atomizado”, compuesto en su mayoría por pequeños propietarios para los que reformar un piso heredado supone una gran inversión –no menos de entre 10.000 y 20.000 euros–. “Por eso muchas veces lo tienen cerrado o lo alquilan en negro”, razona. De hecho, recientemente el colectivo de Técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha) ha denunciado que el 41% de los alquileres no se declaran. Este es el motivo por el que en esta campaña de la renta el fisco ha puesto el foco en los anuncios publicitarios de estos pisos, incluidos los que se cuelgan en portales web para turistas, como el popular Airbnb.

Precisamente el aumento de la presión impositiva es una de los factores que, según los expertos, más lastran este mercado. Critican en especial que se haya eliminado la desgravación fiscal para los inquilinos, la reducción de bonificaciones para el propietario que tenga un inmueble arrendado así como la subida del IBI en la ciudad condal para inmuebles con valor catastral superior a 300.000 euros, anunciada como una medida que sólo afectaría a la clase alta o muy alta. Sin embargo, en la práctica, esta última medida afecta a la mayoría de arrendadores que poseen edificios enteros de viviendas –la mayoría heredados o construidos durante el desarrollismo–, porque el IBI se calcula para todo el inmueble. Y el 25% de las viviendas en alquiler libre en Barcelona forman parte de una propiedad vertical. Según el presidente del colegio API de Barcelona, “deberían haberse excluido” de este aumento para evitar que los dueños acaben “repercutiéndolo” en los inquilinos o desistiendo de alquilarlos.

Miedo al impago

Uno de los principales temores del propietario de una vivienda destinada al alquiler es topar con un arrendatario moroso. Si bien el director de la Cátedra de Vivienda de la URV reconoce que el tiempo de ejecución de un desahucio ha bajado considerablemente en los últimos años, también reprocha a las administraciones la falta de garantías legales para el arrendador. De hecho, los desahucios por impago de alquiler suponen ya más de la mitad de los desalojos. Una queja que comparten otros expertos como Joan Ollé, que advierte que si un inquilino no paga, el propietario se ve abocado a “convertirse en una ONG”, en alusión a la ley catalana que sanciona a los grandes tenedores de vivienda que no ofrezcan un alquiler social a los inquilinos que no pueden hacer frente a las cuotas del alquiler a precio de mercado.

“El problema real es la falta de vivienda social pública, que empuja a la demanda vulnerable al mercado libre, donde está mal atendida y además provoca inseguridad a los propietarios”, asevera Pareja, que insiste en la necesidad de un parque público suficiente para la población con pocos recursos económicos. El experto en el sector del alquiler Sergi Gargallo coincide con Pareja, sin bien es mucho más categórico. Defiende que los servicios sociales “defienden al pobre moroso” y ejercen “una presión in situ hacia el propietario muy evidente”. “Les hacen sentirse culpables de algo que no es su función”, critica. Además, recuerda que muchos propietarios dependen del cobro del alquiler para pagar su hipoteca o los geriátricos donde viven.

Tipología de pisos en Barcelona y su proporción en los 10 distritos (Ayuntamiento de Barcelona)

Malas praxis, menos rehabilitación…

Las visitas en grupo son una de las molestias que genera este repentino diferencial entre oferta y demanda. Las malas praxis, en cambio, pueden acarrear consecuencias a medio y largo plazo. “Nos encontramos con muchas malas prácticas de inmobiliarias, sí”, reconoce Tania Martín, del gabinete jurídico de FACUA. Un caso habitual es colar en el contrato la renuncia al tanteo y retracto en caso que el piso salga a la venta en un futuro, un derecho en teoría garantizado por ley. “También vemos fianzas abusivas a menudo, incluso estamos ahora asesorando a una persona que se la exigieron para ser candidato al piso y que la ha perdido al no interesarle finalmente el contrato”, ejemplifica. “Las visitas en grupo hacen creer que hay muchos interesados y, aunque los comerciales presionen para firmar ya, siempre hay que leer bien los contratos y consultar las cláusulas que no se entiendan del todo”, recomienda. “Las reparaciones y el mantenimiento también son motivo constante de quejas, porque la ley es demasiado abierta y no establece qué le corresponde a la propiedad y qué al inquilino”, argumenta.

“Las visitas en grupo se hacen por productividad, para no ir cada día dos veces al mismo piso”, defiende Oller, del colegio de API. “Un piso normal se enseña dos veces por semana con una media de cuatro interesados por visita”, estima. “Las agencias más grandes y consolidadas suelen ser profesionales, pero entre la multitud de administradoras de fincas pequeñas que operan en Barcelona puedes encontrar de todo, porque hay gente en el sector que no vienen de una trayectoria inmobiliaria y que antes se dedicaban a cualquier otra profesión”, lamenta el profesor Bernardos. “Una empresa seria te pedirá entre 3 y 6 meses de fianza”, sostiene. Tras la reforma de la LAU, añade Sergio Gargallo, “los contratos de alquiler ya no duran cinco años sino tres, por lo que el inquilino tiene menos estabilidad”.

Uno de los colectivos que más problemas encuentra al buscar piso es el de los jóvenes. “La subida de precios de los últimos meses resulta una barrera de entrada clarísima”, critica el presidente del Consell de la Joventut de Barcelona, Oriol Nicolau. “Si la elección del inquilino se convierte en una subasta y tu nómina es la más baja, lo tienes crudo”, lamenta, en referencia a la precariedad laboral generalizada entre los barceloneses de menos de 30 años. La única estrategia, suspira, es acudir a las pujas en grupo y compartir piso. “La emergencia habitacional por la crisis, que es muy grave, ha eclipsado los datos muy preocupantes de emancipación juvenil: este 2015 en Barcelona el 45% de los jóvenes de 25 a 29 años no se había podido ir de casa de sus padres”, señala. Pide una “bolsa específica de vivienda para jóvenes”, movilizar pisos vacíos y potenciar fórmulas intermedias de tenencia, a medio camino entre la compra y el alquiler.

“No hay ninguna perspectiva de que suba la oferta a corto plazo, así que la subida de precios este 2016 será del 10% o 12%”, vaticina Gonzalo Bernardo. “Y en 2017, otro incremento idéntico”, avisa. Ante tales incrementos y volumen de interesados, reconoce Oller, “el regateo ya no se admite”. “Hace solo un año todo el mundo trataba de negociar el precio, hoy es imposible”, apostilla.

La propuesta municipal

Este mes de marzo la alcaldesa Ada Colau ha puesto el tema sobre la mesa con un completo informe sobre el encarecimiento del alquiler barcelonés y ha exigido al gobierno estatal limitar el aumento del precio de alquiler de los pisos. Sin embargo, la comparativa con otras grandes ciudades como Madrid, Bilbao o Valencia, que divulgó el propio consistorio, evidencia que se trata de un problema eminentemente barcelonés y no tan generalizado. “Puede tener sentido frenar el encarecimiento con un umbral máximo, pero hay que acompañarlo de medidas de control y regularlo muy bien, porque limitar precios provoca situaciones atípicas e incrementa el mercado negro”, advierte la economista Montse Pareja. “No me imagino un umbral para todo tipo de pisos y barrios, porque no tiene sentido para un chalet en Pedralbes, solo lo podría tener en pisos asequibles por sus características o en zonas de demanda muy insatisfecha”, puntualiza.

Un problema barcelonés: el encarecimiento de los alquileres es mucho más pronunciado en la capital catalana que en grandes ciudades como Madrid, Sevilla o Valencia (Ayuntamiento de Barcelona)

“Es muy importante garantizar el derecho a la vivienda, pero también hay que comprender que la única forma de hacer crecer el mercado privado del alquiler es haciéndolo rentable”, concluye Pareja. Además, subraya que “los realquilados no existen sobre el papel” y no resultarían beneficiados pese a ser un colectivo vulnerable y con un acceso precario a la vivienda. Recuerda, en este sentido, los problemas que causó el realojamiento de inquilinos al urbanizar la Rambla del Raval, ya que muchos vecinos no constaban en los contratos.

¿Qué recomiendan los expertos?

Todos los expertos consultados coinciden en la mayor incidencia de las mejoras en materia de fiscalidad y seguridad jurídica frente a medidas de control público. “Hay que evitar a toda costa legislar con figuras populistas”, riñe Joan Oller, de las API. El director de la Cátedra de Vivienda (URV), Sergio Nasarre, denuncia que lejos de favorecer el alquiler, los últimos cambios legislativos “postcrisis” han generado “un efecto boomerang” desincentivándolo, por ejemplo al quitar gran parte de las deducciones fiscales para los propietarios de pisos alquilados. “Actualmente solo son deducibles los alquileres firmados antes del 1 de diciembre de 2015 y cuyo inquilino tenga una base imponible inferior a 24.107,20 euros anuales”, detalla. Sergio Gargallo, de Lloguer Segur, también señala esta vía: “Antes podía deducirse el 100% del alquiler si el arrendatario era un joven con pocos recursos, lo que ayudaba a la emancipación”.

“En los países con tasas de alquiler muy altas, las garantías para los propietarios también son muy altas”, compara Nasarre, que lamenta que la LAU solo exija un depósito de un mes al alquilar un piso, cuando por ejemplo en Austria se piden ocho. Gargallo pide que la administración transmita confianza a los propietarios para frenar “el miedo a que sea muy difícil desahuciar a un moroso” y apoye casos claros en los que un pequeño propietario necesita la renta para pagarse la residencia geriátrica o mantener a hijos en paro.

Otra línea de actuación es promover que la demanda amplíe el foco. “Ya que los pisos alquilables no se multiplicarán a corto plazo, es clave entender la ciudad como una región metropolitana para que la insuficiente oferta en ciertos distritos pueda compensarse en otros municipios que ofrezcan un atractivo similar en precio y calidad”, sugiere Pareja. También aboga por favorecer las tenencias intermedias, como las cooperativas o las housing associations que operan en otros países europeos.

“Si queremos que un piso recién heredado o comprado salga a alquiler pronto, dado el estado de la mayoría de viviendas en España, las ayudas actuales a la rehabilitación son pocas y con requisitos muy duros”, señala Nasarre. Aplaude, así, una iniciativa innovadora que ha importado el Ayuntamiento de Valls, la ‘rehabilitación por renta’: los propietarios de pisos deteriorados los ponen a disposición de una fundación o consorcio público-privado que busca un inquilino adecuado y le encarga rehabilitar el piso con sus propios medios. “El consistorio subvenciona la compra de materiales o la redacción del proyecto arquitectónico, pero en cualquier caso resulta mucho más eficaz y barato que gastar una gran cantidad de dinero en construir vivienda pública”, concluye.