Si les prix de l’immobilier baissent depuis quelques années, après avoir atteint des sommets, la correction est encore trop timide pour permettre à chacun d’accéder au statut de propriétaire dans des conditions financières réalistes. Chacun y va donc de son astuce, de sa stratégie, de ses bons plans pour tenter d’infléchir la courbe des prix et s’offrir le logement de ses rêves. L’autoconstruction est une option parmi d’autres. De quoi s’agit-il exactement ? Est-elle réellement source d’économies ? Quels sont les garde-fous à observer en toutes circonstances ? Décryptage.

L’autoconstruction, c’est quoi exactement ?

Dans les grandes lignes, l’autoconstruction est une sorte de retour aux sources dont l’objectif est de répondre au besoin primaire de se loger. Elle n’est que la variante moderne de ce que l’être humain a toujours fait : bâtir de ses propres mains le toit qui l’abritera, lui et sa famille.

Cette pratique a toujours existé, sous des formes plus ou moins différentes selon les peuples et les coutumes en vigueur. Les pays en voie de développement ont toujours connu cette pratique, sous les traits moins nobles de baraquements ou de bidonvilles qui sont une forme parmi tant d’autres d’autoconstruction.

Le modèle d’autoconstruction dont il question dans cet article réunit trois conditions :

Le bâtiment construit sera durable ; Il répondra aux mêmes critères qualitatifs qu’une maison traditionnelle édifiée par un professionnel ; Il épousera parfaitement les contraintes techniques et écologiques de notre époque.

A l’origine du concept, il s’agissait, pour un particulier, de se lancer dans la construction de sa maison. Terrassement, fondations, gros-œuvre, toiture, second-œuvre… Tout y passait. L’autoconstruction était souvent l’affaire de bricoleurs chevronnés qui décidaient de se lancer dans cette aventure afin de construire leur logement de A à Z. Le principe a évolué, toujours sous le terme d’autoconstruction alors que le terrassement et les fondations de plus en plus souvent sont confiés à des professionnels.

Je n’évoquerai pas ici le cas des maisons à finir soi-même qui ne sont pas, pour moi, de l’autoconstruction au sens fondamental.

Le principal argument des partisans de l’autoconstruction serait d’ordre financier. On estime que ce modèle serait deux à trois fois plus économique, au mètre carré, qu’une construction confiée à un professionnel. Rien que ça ! Info ou intox ? L’argument économique est-il le seul à prendre en compte ?

A qui s’adresse l’autoconstruction ?

L’autoconstruction est pour vous si :

Il s’agit d’un choix non motivé par la seule contrainte budgétaire ;

Vous êtes un excellent bricoleur, polyvalent, possédant des bases techniques solides. Si vous débutez ou comptez vous former sur le tas, seul et sans ressources, vous allez vivre un cauchemar ;

Vous pouvez former une équipe, même en couple. Conduire un tel projet à terme, en solo, relèvera de l’exploit ;

Vous êtes psychologiquement fort. Les étapes sont nombreuses, les obstacles qui se dresseront sur votre route également. Vous allez devoir faire preuve de pugnacité et d’une motivation à toute épreuve, même lorsque vous aurez envie de jeter l’éponge. C’est votre projet, c’est donc à vous qu’il appartient de motiver les troupes et d’aller de l’avant en relevant les nombreux défis qui ne manqueront pas de se présenter ;

Vous êtes organisé. Entendez par là qu’il vous faudra préparer et étudier le projet pendant un bon moment, ce qui signifie : du temps, de l’implication, des études, des déplacements, etc. pour finalement décider si, oui ou non, ce type de projet vous convient vraiment.

Vous pouvez vous rapprocher d’autres autoconstructeurs ou associations qui viendront vous prêter main forte. Il y en a partout en France, l’aspect humain étant primordial dans ce type de projet.

L’autoconstruction est-elle véritablement économique ?

N’y allons pas par quatre chemins, la promesse économique ressemble à un miroir aux alouettes si on compare ce qui est comparable dans le détail : coûts réels visibles, coûts induits, coûts cachés, finitions, etc. Voici quatre erreurs fréquentes qui plomberont votre budget si vous les commettez.

Erreur numéro 1 : ne prendre en compte que le coût des matériaux pour établir le comparatif.

Les matériaux ne sont que la partie visible des coûts prévisionnels.

Construire une maison requiert des équipements et de l’outillage. S’équiper avec du matériel moyen/haut de gamme est vivement conseillé pour au moins deux raisons : assurer sa sécurité, d’une part, maintenir le bon fonctionnement dudit matériel, d’autre part.

Outillage à main, outillage électrique (visseuse, perforateur, burineur, disqueuse, scie circulaire, scie sauteuse, ponceuse orbitale, ponceuse triangle, aspirateur, scie à onglets, etc.), échelle, escabeau, échafaudage, lève-plaques, peut-être bétonnière, brouette, étais, tréteaux, serre-joints, chevillette, équipements de sécurité, équipements spécifiques à l’électricité, la plomberie, la peinture, le carrelage, le bois et ainsi de suite : la liste est longue. Vous n’oublierez pas non plus un coffret de chantier, un groupe électrogène, un nettoyeur HP et tout un tas de petits outils qui vous manqueront toujours lorsque vous en aurez besoin.

De ce fait, la variable temps prend toute son importance si on comptabilise les allers/retours incessants entre le futur logement et le magasin de bricolage, s’il n’y en a qu’un… ce qui semble peu vraisemblable.

Autre élément de considération : un véhicule adapté sera indispensable. Vous êtes l’heureux propriétaire d’un break ou d’un 4X4 ? Tant mieux pour vous, mais il va falloir investir dans un véhicule de travaux, quelque chose comme une petite camionnette ou, mieux, un fourgon de taille plus conséquente afin de transporter les objets longs et lourds, telles qu’une plaque de plâtre.

Vous serez également heureux d’apprendre qu’il vous faudra louer certains types d’engins de chantier au fur et à mesure que votre chantier avancera : pelleteuse, élévateurs, camion benne, etc.

Faites les calculs en retenant l’hypothèse la plus pessimiste dans le montage de votre projet financier. Peut-être vous en tirerez-vous pour 5.000 euros, mais il faudra plus tabler sur 8.000 euros, hors véhicules, pour obtenir une projection financière réaliste de ce type de projet.

La mise de départ pour s’équiper est donc conséquente et souvent négligée, rendant la finition du projet laborieuse par la suite.

Erreur numéro 2 : Se lâcher sur la qualité ou s’emballer sur la surface à construire.

De l’idée de départ d’une maison de 100 m² incluant une grande pièce de vie avec trois chambres, il est facile de dévier sur la construction d’une pièce de plus et d’aboutir à une maison de 120 m². Comme c’est vous qui le faites, vous mettez également du carrelage de très bonne qualité, de la belle robinetterie, des radiateurs un peu plus beaux et performants, etc.

Résultat des courses, le point de comparaison avec une maison de 100 m² d’un constructeur n’existe plus et le budget est maintenant équivalent ou même carrément explosé. Certes, vous disposerez d’une maison plus grande, mieux équipée et mieux finie, mais financièrement, si vous étiez déjà très juste sur l’hypothèse financière de départ, l’argent va manquer et vous serez contraint de reporter la finalisation de votre projet à des jours meilleurs avec tout ce que ça implique.

Erreur numéro 4 : ne pas anticiper le coût de ses erreurs.

Des erreurs, vous en ferez, inévitablement. C’est le passage obligé de tout autoconstructeur. De deux choses l’une, soit vous avez intégré une marge d’erreur à votre projet et vous pourrez le mener à terme en piochant dans la cagnotte de temps et d’argent que vous aurez prévue à cet effet, soit vous préférez vous lancer sans marge d’erreur possible et vous n’en verrez jamais la fin. Sachez que vous serez peut-être amené à détruire complètement la maison selon l’erreur que vous aurez commise. Il y a un coût financier et psychologique certain, acceptez-le ou renoncez à l’autoconstruction une fois pour toutes.

C’est pourquoi la préparation et l’étude sont si importantes dans un projet comme celui-ci. Etudier la technique, savoir s’entourer de professionnels si nécessaire, sont des démarches à ne pas négliger et à comptabiliser dans l’étude financière.

Erreur numéro 4 : ne pas comptabiliser les frais annexes.

Le poste de frais annexes le plus important concerne le double loyer. Pendant la durée estimée des travaux, vous déciderez probablement de rester dans votre logement actuel. Il faudra impérativement comptabiliser cette charge dans votre étude financière.

Si vous préférez habiter sur le chantier, dans un mobil-home, par exemple, son coût d’achat ou de location pèsera aussi sur votre budget global.

On peut aussi ajouter les frais de stockage de meubles ou le coût des assurances pour deux logements en parallèle. Au niveau des assurances, vous devrez d’ailleurs souscrire une responsabilité civile spécifique pour vous et vos bénévoles ainsi qu’une autre police d’assurance couvrant votre construction en cours (vol, incendie, etc.). Ce type de petits frais mis bout à bout vont peser sérieusement sur la réussite financière de votre projet. Ne les sous-estimez pas. En cas d’oubli, ils peuvent entraver la progression de votre chantier.

Est-il compliqué de se lancer dans l’autoconstruction ?

Voici trois difficultés auxquelles vous devrez faire face :

Difficulté numéro 1 : obtenir le financement complet du projet.

Trouver la banque qui vous prêtera l’argent n’est pas une mince affaire. En effet, dans le cas d’un projet immobilier plus conventionnel, celui où l’on achète un logement déjà existant ou sur plan, la banque peut espérer récupérer sa mise si vous faites défaut dans vos remboursements. Soit grâce aux assurances des constructeurs, soit grâce à une caution ou une hypothèque.

En ce qui concerne l’autoconstruction, aucune de ces trois garanties n’est possible pour votre banquier. Faire financer l’intégralité d’un projet est donc pour le moins ambitieux, voire impossible, surtout avec les critères, très rigoureux, des banques pour valider une demande de crédit.

En cas de défaut de paiement de votre part, la banque ne pourra rien récupérer puisqu’il n’y aura rien à revendre. Même le terrain aura perdu de sa valeur avec le début d’une construction dessus, qu’il faudra sans doute raser, ce qui sera source de frais supplémentaires.

Pour présenter au mieux son dossier, il est donc nécessaire de respecter certains points :

- Une situation saine sur son compte. Pas de découvert, une épargne mensuelle récurrente, pas de crédits en cours qui viendraient grever la capacité d’endettement. C’est la base minimale ;

- Un apport personnel qui servira à rassurer la banque sur votre capacité à mener votre projet à terme. Il peut être soit financier, soit, par exemple, prendre la forme du terrain que vous possédez déjà. Des apports représentant 15 à 30 % du projet peuvent convaincre la banque de vous suivre ;

- Un emploi stable et des revenus réguliers. Comme la banque va prendre un risque, elle exigera des revenus stables en contrepartie. Si vous n’êtes pas en CDI ou, mieux, fonctionnaire, vous aurez des difficultés à rassurer votre banquier qui est frileux en été comme en hiver.

Vous devrez peaufiner votre dossier afin de mettre toutes les chances de votre côté. Humainement et techniquement, vous devrez démontrer que vous êtes capable de réaliser un tel projet, de tenir la distance. Financièrement, votre budget ne devra souffrir aucune approximation. Vous devrez également envisager plusieurs scénarios en cas de pépin et montrer à votre banquier que vous ne prenez pas cette aventure à la légère. Votre banque exigera peut-être que certaines étapes soient validées par des professionnels : le gros œuvre ou les plans d’architecture, par exemple. Plus solide sera votre dossier, plus vos chances de décrocher un financement seront élevées.

Difficulté numéro 2 : contracter une assurance dommages-ouvrage.

Vous avez obtenu le financement ? Ne criez pas victoire trop vite, voici le barrage de l’assurance ! En effet, pour toute construction, même si vous passez par un professionnel, vous devrez souscrire une « assurance dommages-ouvrage » ou ADO.

Le site Service-Public.fr explique les grands principes de cette police d’assurance et le site de la DGCCRF l’explique plus en détail.

En tant que particulier, vous aurez là encore beaucoup de mal à convaincre un assureur de vous suivre sur votre projet. En effet, en tant qu’autoconstructeur, le responsable ce sera vous ! Hors, l’assurance devrait, en théorie, tout à la fois vous indemniser et se retourner contre vous en cas de malfaçon…

Vous ne risquez pas de sanctions si vous n’avez pas d’ADO et que vous construisez pour y loger vous-même. Cependant, le risque juridique est bien réel, comme nous allons le voir ci-dessous.

Difficulté numéro 3 : des démarches administratives et techniques.

Vous devrez effectuer de lourdes démarches pour présenter votre projet aux banques et aux assurances, sans certitude d’obtenir leur accord. C’est donc du temps, beaucoup de temps, que vous consacrerez à votre projet.

Hormis l’étude financière, vous devrez travailler sur :

- La recherche et la viabilisation du terrain. Certains frais risquent d’être engagés avant même de recevoir l’accord de la banque, comme, par exemple, l’étude de sol. Perdre ces fonds si la banque refuse votre demande de financement est une possibilité ;

- La maison en elle-même. Elaborer les plans avec minutie, en recourant éventuellement à un professionnel, est une tâche fastidieuse et particulièrement technique. L’étude et le respect des normes de construction ne souffrent aucun amateurisme. Electricité, maçonnerie ou bois pour le bâtiment, RT 2012, et bientôt 2020, sont des domaines qui doivent vous être familiers. Comprenez bien qu’il vous sera indispensable de maîtriser une multitude de domaines bien au-delà des notions de base ;

- Le dépôt du permis de construire est également une tâche éprouvante. Sans ce sésame, point de construction.

Est-il risqué de se lancer dans un projet d’autoconstruction ?

Disons le franchement, oui, l’autoconstruction comporte de nombreux risques : humains, physiques, juridiques et financiers.

Le risque humain.

Si ce type de projet s’envisage plutôt à deux, il risque d’avoir raison de votre couple. Certains couples ne supporteront pas le fait de travailler ensemble sur le chantier ainsi que le stress et les sacrifices qui en découlent. Oubliez les week-ends romantiques, les sorties, les vacances. La précarité du logement, les doutes et la déprime qui vont jalonner le projet saperont le moral de ceux qui vivaient jusqu’à présent en parfaite harmonie. Mettez également votre vie sociale entre parenthèses, votre temps libre étant essentiellement consacré à votre chantier.

Le risque physique.

Le bâtiment met à rude épreuve les organismes et vous expose également au risque d’accident. Veiller à sa santé et à sa sécurité (ainsi qu’à celle des bénévoles) sur le chantier est primordial. Ca signifie souscrire les assurances adéquates bien sûr, mais surtout se montrer pointilleux sur les équipements de protection et les procédures. Car vous devrez connaître les règles, et les respecter, pour ne pas vous exposer les uns et les autres à des risques inutiles. Il n’est pas nécessaire de monter sur un toit pour avoir un accident. Une scie, un éclat dans l’œil, la chute d’un simple escabeau ou des mains brûlées par le ciment sont des risques potentiels bien réels. Psychologiquement, vous devrez savoir encaisser les coups et vous relever à chaque fois. Si vous êtes sujet à la déprime, oubliez définitivement ce type de projet.

Le risque juridique.

Le fait de ne pas avoir d’ADO va vous faire tomber sous le coup de l’article 1792 du Code Civil. Beaucoup de gens en ignorent l’existence ou ne s’en préoccupent pas et pourtant…

Voici ce que dit cet article :

« Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipements, le rendent impropre à sa destination. »

En d’autres termes, si vous devez revendre votre construction dans les dix ans suivant son achèvement, vous serez personnellement responsable des dommages qui sont couverts par la garantie décennale. C’est une épée de Damoclès qui peut faire très mal. Cela pose le problème de définir la date de prise d’effet de la garantie dans un premier temps. Vous devrez très certainement faire constater par huissier et valider par un professionnel la qualité technique de votre ouvrage.

Passé ce « détail », si vous revendez dans les dix ans, et sans cette ADO, le notaire aura obligation de signaler ce point à l’acheteur. Sans ADO, l’acheteur pourra demander un rabais conséquent ou engager des poursuites en cas de malfaçon. De fréquents jugements condamnent les particuliers « constructeurs d’ouvrage » en s’appuyant sur l’article 1792 du Code Civil.

Le risque financier.

Si on fait abstraction de l’illusion de l’avantage financier que ce type de construction procure, elle peut, du fait de votre responsabilité personnelle due à la construction de l’ouvrage, vous mener directement à la case ruine et même à la prison. Une installation électrique défaillante, un poêle mal monté et une maison qui flambe peuvent être lourds de conséquences et anéantir votre vie.

Finalement, y a-t-il des avantages à choisir l’autoconstruction ?

Heureusement, l’autoconstruction n’est pas qu’une succession de mauvaises nouvelles et de risques et peut procurer certains avantages :

- Le plaisir et la fierté de construire de ses mains son logement ;

- Les perfectionnistes pourront passer autant de temps qu’ils le souhaitent sur les finitions ;

- L’aventure humaine, le développement de soi ;

- Le développement des compétences et des savoirs. Mener un tel projet à son terme est une sacrée prouesse. Organisation, rigueur, résistance au stress et à la pression, gestion des budgets, etc. feront partie de votre quotidien ;

- La possibilité de tester et de développer des valeurs auxquelles on croit : entraide, écologie, social, etc. ;

- Construire en utilisant des solutions novatrices et encore peu présentes chez les professionnels du bâtiment, la construction paille, par exemple.

Conclusion

Avant de foncer tête baissée dans ce type d’aventure, il est vital de consacrer énormément de temps à vous informer, étudier, préparer votre projet en envisageant plusieurs scénarios et en imaginant, autant que faire se peut, toutes les embûches possibles et les possibilités de résolution. Ce conseil vaut d’ailleurs pour tout projet immobilier. Il n’est pas raisonnable de s’engager sur des montants conséquents et des durées aussi longues sans être parfaitement préparé et en ne peaufinant pas chaque détail d’un projet.

Pour en revenir à l’autoconstruction, un des pièges serait, faute de financement bancaire classique, de contracter un gros crédit à la consommation censé compenser le manque de financement initial. Les taux de ces crédits sur les durées les plus longues sont plus de deux fois supérieurs à ceux d’un crédit immobilier classique. A terme, c’est le crash assuré.

L’autoconstruction n’est pas une solution à envisager sur un coup de tête ou parce que vous avez du mal à concrétiser vos rêves immobiliers. Elle n’est pas non plus la panacée. Vous devez avoir une vue globale des avantages, des inconvénients et des risques de ce type de projet avant de vous décider. Une fois lancé, il sera très compliqué de faire machine arrière.

Voilà, la réalité de l’autoconstruction c’est cela, tout n’est pas rose, loin de là. Toujours prêt à sauter le pas ?

Laurent CRIADO

Site Internet : guidepratiqueachatimmobilier.com

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