Um por cento dos donos de imóveis de São Paulo concentra 45% do valor imobiliário da cidade. São R$ 749 bilhões em casas, apartamentos, terrenos e outros bens registrados no nome de 22,4 mil proprietários – os mais ricos entre 2,2 milhões de proprietários de imóveis da capital. É o que mostram dados inéditos calculados pelo Estadão Dados com base no cruzamento da base de contribuintes imobiliários divulgada pela Secretaria Municipal de Finanças com a de valores venais de imóveis da cidade, coletada pela reportagem.

A análise revela que, no total, a Prefeitura tem pouco mais de 3,3 milhões de imóveis registrados. Entram nessa conta desde terrenos vazios a galpões, casas, apartamentos, lojas, teatros, escolas, hospitais e mesmo vagas de estacionamento nos prédios que as registram separadamente em cartório. O valor venal desses imóveis, que é usado como referência pela Prefeitura para cobrar o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), é de cerca de R$ 1,7 trilhão. O valor fica próximo do R$ 1,8 trilhão que a economia paulista, a mais rica do País, produziu no ano passado, segundo a Fundação Seade.

Tirando os cerca de 8 mil imóveis registrados em nome de Prefeitura, Estado e União – grupo que detém áreas de altíssimo valor venal, como o Parque do Ibirapuera e a Cidade Universitária, mas não negociadas no mercado –, há 820 mil imóveis nas mãos do 1% de proprietários mais ricos. Entre eles, estão os maiores pagadores de impostos da cidade. Cada um tem, em média, 37 imóveis, ou R$ 33 milhões em patrimônio.

“É muita concentração. E, como se está falando em termos de valores e não de número de imóveis, são propriedades em áreas mais valorizadas, onde há melhor infraestrutura urbana. Ou seja: é uma concentração não só de quantidade, mas de qualidade, pois 1% é dono dos melhores lugares da cidade”, analisa Mônica Muniz Pinto de Carvalho de Souza, pesquisadora do Observatório das Metrópoles e professora da Universidade Federal do ABC.

Empresas. Apenas 9,6 mil empresas estão no grupo de 1% dos maiores proprietários. A começar pelos bancos, liderados pela Caixa Econômica Federal, com R$ 22 bilhões em imóveis registrados em seu nome. Em seguida vem o Itaú, com R$ 14 bilhões. Isso ocorre porque no total entram tanto os imóveis que pertencem a elas quanto os que elas financiam e seguem em seu nome no cadastro da Prefeitura.

Também estão entre os maiores proprietários da cidade empresas públicas como a Companhia Metropolitana de Habitação – Cohab (R$ 7,4 bilhões) e o Metrô (R$ 5,6 bilhões), além de concessionárias de serviços públicos, como Eletropaulo (R$ 5 bilhões) e Sabesp (R$ 3,2 bilhões). Em faixas similares, há construtoras como Gafisa (R$ 4,2 bilhões) e WTorre (R$ 2,8 bilhões). Em seguida estão instituições tradicionais da cidade, como Mitra Arquidiocesana de São Paulo e Esporte Clube Pinheiros, ambos com R$ 2,3 bilhões.

Os bens imobiliários do 1% se dividem em três grupos. O primeiro é composto por imóveis caros em áreas ricas da cidade: quase metade desse patrimônio está em 10 dos 96 distritos paulistanos mais valorizados: Itaim, Jardim Paulista, Pinheiros, Santo Amaro, Moema, Vila Mariana, Morumbi, Consolação, Bela Vista e Vila Andrade. O segundo tem galpões e outras áreas de grande metragem em antigos bairros industriais, como Barra Funda, Brás, Lapa e Vila Leopoldina. Por último, há vários terrenos vazios nas franjas da cidade, em distritos como Cidade Tiradentes.

“Cada questão dessas aponta para uma dinâmica da cidade, de como ela foi ocupada. Você tem concentração de imóveis nas melhores áreas, disputa pelo espaço em antigos bairros industriais que estão se tornando residenciais e de serviço, e estoque de terrenos em bairros mais afastados onde se espera valorização”, diz Mônica.

Segundo a Prefeitura, 287 mil dos 3,3 milhões de imóveis valem mais de R$ 1 milhão. E 1,3 milhão tem valor inferior a R$ 200 mil.