Já foi considerada a melhor freguesia de Lisboa para viver e, no que toca ao preço das casas, tem andado em sentido contrário face ao resto da cidade. Como se explica a descida dos preços no Parque das Nações?

É a montra da Lisboa moderna, pintada a cinzento e branco. Graças à exposição que lhe deu fama, trocou o estatuto de parente pobre da cidade pelo de “nova rica”. Em 20 anos, consolidou a posição e é hoje, por mérito próprio, uma das zonas mais prestigiadas da capital, com casas que valem milhões.

No entanto, o Parque das Nações foi a única freguesia lisboeta a registar uma descida dos preços no terceiro trimestre do ano passado. Segundo os dados mais recentes do Instituto Nacional de Estatística (INE), o valor do metro quadrado caiu 1,9%, passando, no espaço de um ano, de 3203 euros para 3143 euros.

O movimento chamou a atenção pelo contraste com as restantes freguesias da capital, onde no mesmo período as subidas dos preços rondaram os 20%, chegando mesmo a atingir os 40%, como foi o caso das Avenidas Novas. Apesar do deslize, os preços no Parque das Nações continuam 9% acima da média da capital, que ronda os 2877 euros por metro quadrado. A freguesia da Expo é a nona mais cara de Lisboa.

Quais são então os motivos que fazem do Parque das Nações uma gota no oceano da subida de preços que afogou Lisboa nos últimos anos? Os especialistas contactados pelo Dinheiro Vivo são unânimes na explicação: ali, os preços das casas bateram num teto tão alto que já não podem subir mais.

“Os indicadores do INE estão de acordo com as nossas expectativas e com a perspetiva de evolução que antecipámos”, garantem ao DV os peritos da RE/MAX.

“Quando se iniciou a subida de preços, que agora está a estabilizar, uma das primeiras freguesias a apresentar elevados acréscimos foi, precisamente, o Parque das Nações. Na altura, muito impulsionado por uma procura de clientes estrangeiros, designadamente da China, os apartamentos da zona foram dos primeiros a apresentar preços por metro quadrado bem superiores aos de outras zonas de Lisboa. O facto é que os preços já atingiram o seu pico máximo na maioria dos casos, o que, aliado à queda da procura de clientes desse país, levou a uma relativa descida dos preços praticados”, sublinham.

O ponto de viragem no Parque das Nações foi a criação dos Vistos Gold, em 2013, que tornou a zona num mega condomínio de luxo para investidores estrangeiros. Ruben Afonso, da agência imobiliária Era do Parque nas Nações, afirmou à Lusa, no ano passado, que antes dos Vistos Gold o metro quadrado naquela freguesia oscilava entre os dois mil e os 2 500 euros, e que “após o programa passou a custar cerca de 4500 euros.

“Se a estes dois fatores acrescentarmos um terceiro, o do investidor que sabe que não poderá vender a um maior preço do que comprou, facilmente se constata que ocorrerão descidas. O Parque das Nações por ser das primeiras a subir, é também, logicamente, das primeiras a descer. Em 2019 poderemos assistir ao alargamento deste fenómeno a outras freguesias de Lisboa, se bem que cada caso é um caso e a generalização é sempre muito, muito falaciosa”, rematam os peritos da RE/MAX.

A opinião é partilhada por Martim Louro, diretor da imobiliária Castelhana, que dispõe de um vasto portfólio no Parque das Nações. Para o responsável, os números do INE também não foram uma surpresa. Ainda assim, encara-os mais como uma “desaceleração” do que como uma descida.

Expo não é “um caso isolado”

“A descida só parece significativa porque no resto da cidade os preços estão a subir. O que há no Parque das Nações é uma estagnação. Não vejo a Expo como um caso isolado mas talvez como a primeira zona da cidade onde se nota a tendência de estagnação”, sublinha. Uma tendência que, garantem as imobiliárias, vai começar este ano a chegar a outras freguesias da capital.

“O que nos trouxe até estes preços foi a falta de oferta. Dos produtos que vão entrar no mercado este ano, já só há 9% disponíveis para venda, tudo o resto foi vendido. Quase todos os projetos vão para o ar quando as obras ainda vão começar, e a comercialização começa, muitas vezes, dois anos antes de serem escriturados. Se 2018 foi um ano de recordes, impulsionado por uma série de ativos que estavam parados nos bancos e pelos portfolios de malparado, a expectativa para 2019 é que haja o dobro de novas frações disponíveis para comprar, e muitos são em zonas periféricas, como a Expo, que é periférica em relação ao centro de Lisboa”, destaca Martim Louro.

O diretor da Castelhana detalha que “há alguns projetos novos a sair na Expo, alguns muito importantes, tanto residenciais como turísticos”. Entre os projetos que já são conhecidos conta-se, por exemplo, o investimento de 100 milhões de euros da imobiliária espanhola Kronos Homes, que vai dar origem a 240 casas.

Está ainda prevista a construção de mais 270 habitações num terreno livre situado na rua Padre Joaquim Alves Correia, ao abrigo do Programa Renda Acessível da Câmara Municipal de Lisboa, 116 das quais terão rendas baixas. Entre os projetos já anunciados para aquela zona está ainda um empreendimento da Habitat Invest, na Avenida de Berlim, que vai criar 155 apartamentos.

Em toda a cidade, continua Martim Louro, “a entrada de novo produto deverá fazer com que os preços venham a estagnar. Terá sido isso que aconteceu na Expo”.

O responsável prevê que a estabilização dos preços chegue a várias zonas da cidade, antevendo um ajuste na ordem dos 5%. As excepções deverão ser o centro histórico, onde a procura ainda é grande e a oferta não pode aumentar muito, e outras zonas como Santos ou Marvila, “que ainda estão em baixa e há muito por fazer”.

A análise é corroborada pelos peritos da RE/MAX. “Se analisarmos a subida de preços nos grandes centros urbanos e compararmos com as das suas zonas circundantes, não é nada surpreendente que se registem algumas descidas nas zonas do centro e acréscimos nas periferias”.

Para o Parque das Nações, Martim Louro prevê um futuro com muita procura, acicatada pelos novos projetos de gama alta e pelo novo aeroporto do Montijo, que vai consolidar aquela zona como uma das mais “cómodas e apetecíveis” de Lisboa.