Créée en Californie en 2008 par deux jeunes designers colocataires, la plate-forme de location entre particuliers Airbnb a d'abord été conçue comme un facilitateur de vacances autrement, dans une ambiance "chez l'habitant" mais avec un outil pratique et sûr de réservation et de paiement. Objectif plus que largement atteint, au point de rebattre aujourd'hui les cartes du marché de l'hôtellerie et de la location saisonnière. Mais aussi, et c'est plus récent, de déséquilibrer, en raréfiant l'offre, le marché du logement locatif dans les villes touristiques les plus courues. Nombre de propriétaires-bailleurs s'assurent un meilleur revenu avec des locations au jour ou à la semaine sur la plate-forme californienne que via des baux locatifs classiques à l'année.

En 2015, brigades de fonctionnaires dédiés et contrôles inopinés à l'appui, Paris était parti en guerre contre ces bailleurs de tourisme devenus quasi professionnels et qui, sous couvert de louer leur résidence, proposaient en fait des appartements entièrement dédiés à Airbnb, sans aucun occupant fixe à l'année. Une pratique possible mais qui amène à des déclarations et perceptions de taxes différentes de la location occasionnelle d'une résidence principale.

Ici aussi, la location Airbnb a de plus en plus de succès

Aujourd'hui, c'est Barcelone et sa nouvelle maire Ada Colau qui entrent dans la bataille, pour tenter de réguler ce marché des meublés de tourisme Airbnb. Dans la capitale catalane, l'offre fait en effet flamber les prix du locatif et pénalise les Barcelonais les moins aisés, qui peinent désormais à se loger en centre-ville.

Sans atteindre le paroxysme de Barcelone et ses quelque 30 millions de visiteurs annuels, le phénomène n'est pas complètement inconnu à Aix. Ici aussi, la location Airbnb a de plus en plus de succès. Du côté des visiteurs comme de celui des bailleurs, nombre d'entre eux ne cachant plus faire quasi-profession de la location saisonnière. "À tel point que j'ai vu certains des propriétaires avec qui je travaillais retirer leur bien de la location traditionnelle pour le consacrer à Airbnb", constate Éric Damerio, agent immobilier aixois et membre du conseil d'administration de la Fnaim des Bouches-du-Rhône.

Lequel comprend d'ailleurs le mouvement des propriétaires-bailleurs : "Louer à la nuit ou à la semaine sur Airbnb, c'est s'assurer une rentabilité quatre à cinq fois supérieure à la location classique", estime-t-il. En outre, les propriétaires qui n'ont pas le temps de gérer les nombreuses entrées et sorties d'appartement peuvent désormais les sous-traiter à des conciergeries spécialisées. "Il y en a une dizaine à Aix aujourd'hui", assure Éric Damerio.

Un marché se retrouve particulièrement bousculé par cette nouvelle offre : "La location étudiante, qui voit l'offre se raréfier et souvent monter encore en prix", note l'agent immobilier.

Bientôt des agents municipaux pour traquer les propriétaires fraudeurs ?

C'est une nouveauté depuis fin 2016 : après Paris, puis Chamonix, Airbnb va procéder à la collecte et au versement des taxes de séjour dans une vingtaine de villes françaises, dont Aix-en-Provence. "Dans les villes ou régions où Airbnb a passé des accords avec les collectivités locales pour collecter les taxes locales pour le compte des hôtes, Airbnb calcule les taxes locales applicables et les prélève aux voyageurs au moment de la réservation. Airbnb se charge ensuite de remettre les taxes collectées aux autorités fiscales compétentes pour le compte des hôtes" explique le site de réservation en ligne. Lequel souligne qu'Aix-en-Provence, avec Ajaccio, Annecy, Antibes, Avignon, Biarritz, Bordeaux, Cannes, La Rochelle, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier, Nantes, Nice, Saint-Malo, Strasbourg, Toulouse, Paris et Chamonix, ont accueilli "plus de 50% des voyageurs Airbnb qui ont séjourné en France en 2015".

Partout en France, les voyageurs étaient déjà soumis au paiement de la taxe de séjour, mais lorsque la plate-forme de location n'assure pas la collecte, c'est à l'hôte de le faire, avant de la transmettre à la municipalité. Processus fastidieux et bien souvent pas appliqué. Car ce que les propriétaires loueurs ignorent - ou feignent d'ignorer - c'est qu'ils sont soumis, tout comme les hôtels et les campings, à déclarer leur activité auprès de leur mairie. A Paris, la Ville a déjà procédé à des opérations "coup de poing" contre les resquilleurs d'AirBnb. Objectif: vérifier que les propriétaires d'appartements remplissent bien toutes leurs obligations légales, à commencer par la déclaration d'activité. En janvier 2016, à Paris, selon les estimations de l'Ahtop (association des acteurs du tourisme professionnel) et AirBnb, 15 000 à 20 000 logements correspondaient aux situations qui devraient être déclarées. Or la Ville n'en recensait que 700...

A Aix, il n'existe pas encore d'agents contrôleurs, mais des réflexions sont engagées pour améliorer la communication auprès des propriétaires souhaitant proposer leur bien à la location saisonnière sur internet. "Dès le premier euro gagné, il faut une déclaration en mairie, à la direction de la règlementation" rappelle-t-on dans les services. A bon entendeur...

Un locataire aixois condamné pour avoir sous-loué sa villa sur internet

Salle de séjour, cuisine équipée, cinq chambres et salle de bains, garage et piscine, sur un terrain arboré de plus de 2 000 m². Loyer mensuel pour cette jolie villa située à Aix : un peu plus de 2 000€. En 2014, un locataire s'y installait, signant un bail stipulant l'interdiction de sous- louer le bien. Mais en mai 2015, la propriétaire de la villa se rendait compte que sa maison était louée sur internet, en sous-location et à la nuitée, sur le site "Airbnb", pour 337 euros la nuit. Et donc en contradiction avec le bail. Autre contradiction : l'interdiction d'héberger d'autres personnes que des membres de sa famille dans la villa ; or, sur le site il était stipulé que la maison pouvait accueillir 11 personnes ! Ce dont la propriétaire de la maison n'était absolument pas informée... Celle-ci faisait donc assigner son locataire devant le tribunal d'instance d'Aix, avec plusieurs objectifs : faire résilier le bail et prononcer l'expulsion de tout occupant ; faire condamner le locataire à lui verser des dommages et intérêts, et lui rembourser une dette locative. Le locataire quittait la maison à la fin de l'année 2015.

4 000 euros de dommages et intérêts

Une audience s'est tenue en novembre 2016 devant le tribunal d'instance, qui a rendu son délibéré le 27 janvier. Le tribunal a constaté que la propriétaire abandonnait ses demandes aux fins de résiliation du bail et d'expulsion du locataire (puisque celui-ci était déjà parti). Mais il l'a condamné à lui verser près de 1 500 € au titre du solde locatif et 4 000 euros de dommages et intérêts. Pour Me Maxime Plantard, représentant les intérêts de la propriétaire, il s'agit d'"un phénomène de société qui prend de l'ampleur : beaucoup de gens pratiquent le Airbnb. On prétend louer un bien, mais on en fait un commerce. Et à Aix-en-Provence, où le tourisme est important, il y a une forte demande toute l'année." La propriétaire s'en était rendue compte "car elle avait trouvé son bien sûr internet, après qu'elle s'était rendu compte d'une consommation d'eau anormale". Et, répète Me Maxime Plantard, "il est interdit de sous-louer sans l'accord du propriétaire".

En effet, même dans le cadre d'Airbnb, on ne fait pas n'importe quoi. Le locataire a en effet l'obligation d'obtenir l'accord écrit de la part de son bailleur ; cet accord doit porter sur plusieurs éléments établis (lire ci-dessous). Ce qui est sûr, c'est que les propriétaires tolèrent de moins en moins que leurs locataires sous-louent sans leur autorisation (et à des prix souvent élevés), leur logement à des vacanciers. Et ces propriétaires réussissent à faire valoir leurs droits. En avril 2016, le tribunal d'instance du 5e arrondissement de Paris avait condamné les locataires d'un duplex avec terrasse et vue sur Notre-Dame à payer à leur bailleur 5 000 euros de dommages et intérêts pour l'avoir loué, sur la plate-forme Airbnb, pour 700 € la semaine, avait révélé à l'époque Le Monde.

La Provence a contacté l'avocat du locataire de la maison proposée 337€ la nuitée sur Airbnb. Il n'a pas donné suite.

Bon à savoir

Avant de proposer un bien sur la plate-forme internet Airbnb, quelques règles à connaître : les propriétaires qui louent leur logement plus de 4 mois dans l'année doivent changer l'affectation de leur bien avec une déclaration de meublé de tourisme à la mairie (article L 324-1-1 code du tourisme). Mais si l'on est soi-même locataire, il faut s'affranchir de certaines formalités pour rester dans le cadre de la loi. Si la sous-location n'est pas interdite, la loi du 6 juillet 1989 concernant les rapports locatifs modifiée par la loi Alur du 24 mars 2014 vient toutefois l'encadrer avec précision.

Les règles sont clairement édictées, et les voici : il faut l'accord du propriétaire ("le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur"). Concernant le montant du loyer, "le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal." Il faut également une autorisation écrite : "le locataire transmet au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours."

Enfin, il faut évoquer les droits restreints du sous-locataire : "En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation."