Det er lidt mere end en uge siden, at det givetvis største drama i dansk politik i dette kalenderår fandt sted.

Boligforhandlingerne endte med en aftale mellem regeringen, partierne i rød blok og Dansk Folkeparti.

En aftale, som en række banker har vurderet risikerer at betyde prisfald på en række andelsboliger.

Men var det lykkedes for det alternative flertal bestående af De Radikales Jens Rohde og samtlige de borgerlige partier at lande deres bud på en aftale, så havde det også betydet prisfald på andelsboligerne, vurderer embedsværket i Boligministeriet, en bankøkonom og en uvildig boligøkonom.

Der er ikke nogen væsentlig forskel mellem de to pakker, der er lagt frem. Curt Liliegreen, direktør, Boligøkonomisk Videnscenter.

V: Aftale var mere eller mindre færdig

DR Nyheder er i besiddelse af udkastet til den aftale, som de blå partier forhandlede sammen med De Radikales Jens Rohde onsdag aften i sidste uge.

Et udkast, som ikke tidligere har været fremme i offentligheden. Og et udkast, som ifølge Venstres boligordfører, Heidi Bank, mere eller mindre var forhandlet på plads.

Fakta om regeringens boligaftale Spekulantstop: Der indføres en såkaldt karensperiode, så der skal gå mindst fem år fra en ejendom overtages, til den kan 'gennemgribende moderniseres'. Grønt incitament: Karensperioden på fem år bortfalder, hvis en ejendom energiforbedres for mindst 3.000 kroner per kvadratmeter. Huslejebremse: Lejen må ikke fastsættes over 'det lejedes værdi' (10 procent over), men vil fremadrettet alene kunne fastsættes til maksimalt det lejedes værdi. Grønt energikrav: Der indføres et skærpet energikrav, så der først kan gennemføres forbedringer, når ejendommen er bragt op på energiklasse C, eller man har løftet ejendommens energiklasse. Forbud mod ’flytte-penge’: Det bliver forbudt at tilbyde lejer penge for at opsige sit lejemål. Huslejenævn: Der sættes gang i initiativer, som vil styrke huslejenævnene og øge gennemsigtigheden. Besigtigelse: For at modvirke 'fup-moderniseringer', indføres krav om, at lejemålets stand før en '§ 5.2-modernisering' skal dokumenteres ved en besigtigelse fra huslejenævnet. Kilde: Transport- og Boligministeriet.

- Vi har kunnet sidde her i dag og få arbejdet en aftale på plads, sagde Venstres boligordfører, Heidi Bank, onsdag i sidste uge, da partierne gik hver til sit efter forhandlingerne.

Nu skulle udkastet godkendes i folketingsgrupperne, sagde hun og de øvrige ordførere.

Elementerne i udkastet er i store træk identiske med den indgåede aftale mellem de røde partier og regeringen. Der er dog en række forskelle.

I forhold til andelsboligerne drejer det sig særligt om det grønne energikrav.

Her var de blå partier kommet frem til, at boligudlejerne skulle kunne hæve huslejen, hvis lejemålet var renoveret for mindst 1.500 kroner per kvadratmeter. En såkaldt kattelem, der skal tilskynde ejerne til at energirenovere boligerne og få fart på den grønne omstilling.

Derudover fremgår det af begge aftaler, at en udlejer ellers skal løfte energiklassen i en ejendom med to niveauer, hvis huslejen skal hæves med det samme.

Det er særligt de energikrav, der ifølge økonomer og regnedrenge i ministeriet kan ende med at betyde værdiforringelser for andelsboligerne.

De mindst energirigtige andelsboliger i risikozonen

Var den alternative blå aftale blevet vedtaget, ville det have haft betydning for de 25 procent af andelsboligerne, der ikke umiddelbart kan opnå energimærke C, vurderer boligministeriet adspurgt af DR Nyheder.

I ministeriet lyder vurderingen, at en blå aftale ville have ført til prisfald på op til seks procent for den gruppe af boliger, mens regeringens boligaftale for de samme boliger kan ende med et marginalt højere prisfald på 7-8 procent.

Ordbog til andelsboliger Valuar-vurdering: En valuarvurdering er en metode til at værdiansætte en andelsbolig. Her er det en autoriseret valuar - typisk en ejendomsmægler - der står for vurderingen. Valuaren vurderer ud fra, hvad en tilsvarende ville koste som en udlejningsejendom. Maksimalpris: Maksimalprisen er et udtryk for den højeste pris, som en sælger må tage for sin andelsbolig. Boligreguleringslovens § 5.2: Paragraffen giver en udlejer mulighed for at foretage en gennemgribende renovering og derefter sætte huslejen op. Kreditvurdering: En kreditvurdering er en vurdering af en persons økonomiske situation, som banken foretager, for at finde ud af om låntageren er i stand til at tilbagebetale sin gæld. Den offentlige ejendomsvurdering: Værdien baseres på prisniveauet for udlejningsejendomme i samme område. De offentlige vurderinger har stået stille siden 2011.

Boligøkonom Karsten Poul Jørgensen fra Lån & Spar Bank har set det blå aftaleudkast. Han fremhæver, at forslaget er "så generelt," at det er "virkelig svært at sætte tal på" - men:

- Umiddelbart er min fornemmelse, at dette forslag også ville påvirke andelsforeningernes værdi, men i mindre grad end det vedtagne indgreb, skriver han til DR Nyheder.

Lån og Spar har tidligere vurderet, at en række andelsboliger, der benytter en valuarvurdering, vil blive ramt af et fald i værdien af ejendommen på godt 10 procent med regeringens aftale.

Økonom: Ingen væsentlig forskel mellem aftaler

Curt Liliegreen er direktør i Boligøkonomisk Videnscenter og boligøkonom. DR Nyheder har vist ham de blå partiers udkast til en aftale.

Kan man konkludere, at hvis aftaleudkastet var blevet til en endelig aftale, så havde det også påvirket nogle andelsboligers værdi negativt?

- Ja, næsten lige så meget som regeringens aftale. Der er ikke nogen væsentlig forskel mellem de to pakker, der er lagt frem, siger han.

Modsat regeringens aftale med Dansk Folkeparti og de røde partier fik det alternative flertal udenom regeringen i deres udkast skrevet ind, at reguleringen af lejeboligmarkedet "ikke må påvirke andelsboligmarkedet negativt. Aftalepartierne foreslår derfor boligministeren at fremlægge bud på ændringer af andelsboliglovgivningen, så andelsboligers værdi friholdes," lyder det.

En ændring af andelsboligloven har imidlertid ikke været en del af forhandlingerne hos boligminister Kaare Dybvad.

Venstre: Adskil andels- og udlejningsboliger

Venstre har indkaldt boligministeren i samråd om de vurderede værditab på andelsboliger. Venstre-formand Jakob Ellemann-Jensen har angrebet regeringen for at smide andelsboligejerne under bussen.

Partiets boligordfører, Heidi Bank, havde gerne set, at regeringen også havde åbnet for at forhandle andelsboligloven.

- Andelshaverne er kommet fuldstændig i klemme i det, der er lavet fra regeringen og DF's side, siger hun.

Ministeriets beregninger viser, at jeres aftale også ville give en værdiforringelse for andelsbolighaverne. Hvad siger du til det?

- Det er sådan set ikke rigtigt. Det er netop derfor, at vi lægger det her ind med, at vi gerne vil have tænkt andelshaverne ud af det system, der er i dag. Vi er fuldstændig klar over, at det har de konsekvenser.

Men isoleret set havde jeres energikrav også haft en betydning for værdien på andelsboligerne?

- Jamen, der ville vi gerne have, at man fik set på, hvordan man sikrede, at det ikke havde det.

Men isoleret set giver det grønne energikrav vel netop det tab, som ministeriet regner sig frem til?

- Jo, hvis man ikke tager det hele, vi var kommet med, så ville det have (den effekt, red.). Det er derfor, det er en vigtig forudsætning, at man går ind og sikrer andelshaverne, siger hun.

Nu stiller man så et forslag om grønne energikrav, der med sikkerhed vil ramme andelsboligerne, samtidig med at man skriver til sidst, at man ikke vil ramme andelsboligerne alligevel. Det kan ikke lade sig gøre i virkelighedens verden. Kaare Dybvad, boligminister, Socialdemokratiet.

Minister: V-forslag kan ikke lade sig gøre

Boligminister Kaare Dybvad har set de blå partiers udkast til en aftale. Han mener ikke, at der "i praksis" er nogen forskel på betydningen for andelsbolighaverne.

"Vi har hele tiden sagt, at det var de grønne energikrav, der ville ramme andelsboligernes belåningsværdi", skriver han til DR Nyheder.

Forslaget om at fjerne andelsboligerne fra boligreguleringsloven mener ministeren ikke har nogen gang på jorden.

- Vi har forhandlet om et indgreb mod kortsigtede spekulanter i tre måneder og Venstre har stillet 35 spørgsmål undervejs, som embedsværket har besvaret. Alt er afdækket.

- Nu stiller man så et forslag om grønne energikrav, der med sikkerhed vil ramme andelsboligerne, samtidig med at man skriver til sidst, at man ikke vil ramme andelsboligerne alligevel. Det kan ikke lade sig gøre i virkelighedens verden, siger Kaare Dybvad.

Jyske Bank og Nordea har været ude med vurderinger af, at andelsboligmarkedet vil blive ramt af regeringens boligindgreb. Jyske Bank har ikke svaret på DR's gentagne henvendelser om effekten af aftaleudkastet.