Frankfurt, Düsseldorf Familie Bischoff aus Kronberg im Taunus hat während der vier Jahre, die sie nun schon vergeblich nach einem Einfamilienhaus sucht, so manch bittere Erfahrung gemacht. Massenbesichtigungen zählen noch zu den Nichtigkeiten. Am meisten, sagt Rebekka Bischoff, nerve sie die Arroganz der Makler.

Trotz der 500.000 Euro, die die Familie aufbringen kann, sperrt mancher Immobilienvermittler im Frankfurter Umfeld noch nicht einmal die Haustür auf. „Manche nehmen uns gar nicht ernst. Mit unserem Budget werden wir oft nur müde belächelt, fast schon ausgelacht“, sagt die 41-Jährige. Er ist Beamter, sie Angestellte in einem Reisebüro, wegen der Kinder – vier und zwei Jahre alt – derzeit noch in Elternzeit.

Die Vorfinanzierung steht, betont Bischoff. Trotzdem reicht es nicht.

Dass sie nicht in Kronberg bleiben können, dem Taunusstädtchen eine halbe Autostunde vor den Toren Frankfurts, war Familie Bischoff von Anfang an klar. Seit Jahren zählt Kronberg zu den Städten mit der höchsten Millionärsdichte in Deutschland. Entsprechend fallen die Immobilienpreise aus. Der Suchradius der Bischoffs wurde mit den Jahren immer größer, ihre Erfolgschance angesichts steigender Immobilienpreise immer kleiner.

Geschichten dieser Art werden derzeit überall erzählt in deutschen Großstädten und Ballungsräumen. Ein wachsender Teil der jungen Generation im typischen Hauskaufalter zwischen Ende 20 und Anfang 40 fühlt sich vom Immobilienmarkt ausgeschlossen. Die Preise eilen dieser Gruppe davon.

Da helfen auch die rekordniedrigen Hypothekenzinsen wenig, denn mindestens 20 Prozent Eigenkapital plus Erwerbsnebenkosten, also vor allem Maklercourtage, Notargebühr und Grunderwerbsteuer, müssen Immobilieninteressenten selbst mitbringen. Selbst für eine Durchschnittsimmobilie kommt da schnell eine niedrige sechsstellige Summe zusammen, die man erst einmal auf dem Konto haben muss.

„Auch in diesem Jahr werden die Wohnungspreise in den Ballungsgebieten schneller steigen als die Haushaltseinkommen“, erwartet Reiner Braun, Vorstand der Wohnungsmarktforschungsgesellschaft Empirica. Während die Kaufpreise in den vergangenen Jahren im hohen einstelligen oder gar zweistelligen Prozentbereich kletterten, stiegen die Löhne im Schnitt mit drei bis vier Prozent deutlich geringer.

Für Immobilieninteressenten bedeutet das, dass es immer schwieriger wird, das Eigenkapital anzusparen.

Es droht das Schicksal einer Generation Miete, die den Schritt zum ersten Wohneigentum nicht mehr schafft und deshalb von allen Wertsteigerungen am Immobilienmarkt ausgeschlossen bleibt – was auf lange Sicht die faire Verteilung des Wohlstands in der Bundesrepublik gefährdet und die Altersarmut wachsen lässt.

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Die Methodik der Trendviertel-Analyse

Entspannung ist nicht in Sicht, denn die Wertsteigerungen werden zumindest in den Ballungsräumen aller Voraussicht nach weitergehen. Der deutsche Boom auf dem Wohnimmobilienmarkt befindet sich mittlerweile in seinem neunten Jahr. Unabhängige Immobilienexperten wie die des Analyseinstituts Empirica warnen, dass es mit den starken Preissteigerungen zu Ende gehen muss.

Doch eine platzende Immobilienblase vermag niemand auszumachen. Das zeigen auch die Zahlen von vdp Research, die dem Handelsblatt exklusiv vorliegen. Das Analyseinstitut hat untersucht, wie sich die Preise am deutschen Immobilienmarkt entwickelt haben. Datengrundlage bilden die tatsächlichen Transaktionspreise, wie sie die Gutachterausschüsse registriert haben.

Wichtigstes Ergebnis: Von einer Verlangsamung des Preisaufschwungs findet sich in den meisten wichtigen Ballungszentren bislang keine Spur. Mit Ausnahme von Düsseldorf (plus 7,6 Prozent) und München (plus 9,6 Prozent) haben sich Eigentumswohnungen auch 2017 wieder mit zweistelligen Prozentwerten gegenüber dem Vorjahr verteuert. „Sowohl bei den Kaufpreisen als auch bei den Mieten bleibt der Trend weiter ungebrochen, und das wird vorerst wohl auch so bleiben“, konstatiert Franz Eilers, Leiter der Immobilienmarktforschung bei vdp Research.

Vor allem in den Metropolen rechnet er damit, dass nach den hohen Kaufpreissteigerungen der vergangenen Jahre nun die Mieten nachziehen müssten.

Seit Monaten mahnt die Bundesbank in ihren Finanzstabilitätsberichten vor Preisübertreibungen. „In den Städten liegen die Preise von Wohneigentum weiterhin deutlich über dem Niveau, das durch die längerfristigen wirtschaftlichen und demografischen Einflussfaktoren gerechtfertigt erscheint“, steht im Monatsbericht der Bundesbank aus dem Februar dieses Jahres.

Trendviertel: Methode und Auswertung Datenbasis Für die Trendviertel-Erhebung des Handelsblatts wurden die realen Kaufpreise für Eigenheime und Eigentumswohnungen herangezogen. Die Daten stammen von mehr als 600 Kreditinstituten. Die angeschlossenen Geldhäuser übermitteln die anonymisierten Immobilienverkehrswerte, die sie ihren Kreditgutachten zugrunde legen, vierteljährlich an das Analysehaus vdp Research. Die Berliner Experten werteten jeden Postleitzahlbereich der ausgewählten Städte exklusiv für das Handelsblatt aus. Auswertung vdp Research wendet bei der Datenanalyse aufwendige statistische Verfahren an, um Unterschiede zwischen Eigenheimen und Einfamilienhäusern herauszurechnen, die aufgrund von Bauqualität, Baujahr und Lage vorliegen. In diesem Jahr wurde zudem erstmals auch die räumliche Beziehung zwischen den Objekten analysiert: Berücksichtigt wurde, dass benachbarte Objekte große Ähnlichkeiten aufweisen, da sie sich gegenseitig beeinflussen. Mit zunehmender räumlicher Distanz wird diese Ähnlichkeit dann geringer. Der so gewählte statistische Ansatz ermöglicht es, Preise unabhängig von Stadtteilgrenzen zu analysieren. Ergebnisse Zu den in der Stadtkarte eingezeichneten so genannten Trendvierteln zählen all jene Stadtteile, in denen die Preise für Wohnungen beziehungsweise Einfamilienhäuser in den Jahren 2015 bis 2017 stärker gestiegen sind als im Durchschnitt der analysierten Stadt. In der Tabelle darunter werden die fünf Trendviertel mit den höchsten Preis- und Mietsteigerungsraten des vergangenen Jahres genannt.

In den Städten insgesamt dürften die Preisübertreibungen zwischen 15 und 30 Prozent liegen, in den Großstädten gar bei bis zu 35 Prozent.

Allein seit 2010 haben sich Immobilien in Deutschland um ein Drittel verteuert. Die Preise für Wohnungen in Berlin haben sich seitdem nahezu verdoppelt, im ohnehin teuren München legten sie um 75 Prozent zu.

Die Folgen lassen sich bereits erkennen: 2016 ist die Zahl der Ersterwerber am Immobilienmarkt laut einer Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft auf 600.000 gesunken und setzt damit den 2013 begonnenen Abwärtstrend fort. Damals lag die Zahl der Ersterwerber noch bei 800.000.

Die Eigentumsquote der 25- bis unter 40-Jährigen, der typischen Erstkäufer-Altersgruppe, ist seit 2002 um 3,7 Prozentpunkte gesunken und liegt aktuell bei knapp 25 Prozent.

Hält der Trend an, drohen ernste gesellschaftliche Folgen. „Zwischen der jungen und alten Generation zeichnen sich Vermögensverschiebungen ab“, sagt Thomas Mayer. Der Volkswirt leitet das Flossbach von Storch Research Institute und war von 2010 bis 2012 Chefvolkswirt der Deutschen Bank. Seit Jahren analysieren er und seine Kollegen die Entwicklungen in ihrem Vermögenspreisindex.

Ergebnis: Während die Vermögenspreise bei Haushalten mit einem Nettovermögen von mehr als 470.000 Euro im ersten Quartal 2018 im Vergleich zum Vorjahr um knapp zehn Prozent stiegen, waren es bei der unteren Mittelschicht (Nettovermögen von rund 17.000 Euro) nur 2,6 Prozent.

Mayers Fazit: „Somit geht die Schere zwischen den wohlhabenden und ärmeren Haushalten weiter auseinander. Auch hier sind der anteilsmäßig höhere Immobilienbesitz und der hohe Anteil an Sparguthaben der Mittelschicht entscheidend.“

Für Mayer ist Eigentum ein Stück Freiheit, ein Grundpfeiler der Gesellschaft. „Eigentum befreit wirtschaftlich. Nur wer Eigentum besitzt, kann es auch veräußern – und erkauft sich somit andere Konsummöglichkeiten“, erklärt Mayer. Wenn eine zunehmende Zahl an Mietern ohne Eigentum bleibt, dann seien die Grundvoraussetzungen für das Funktionieren einer freien Gesellschaft in Gefahr, mahnt Mayer.

Schon heute hinkt Deutschland im europäischen Vergleich bei der Eigentumsquote hinter. Nur 45 Prozent der Deutschen wohnen im Eigentum. Zum Vergleich: Der EU-Schnitt liegt bei rund 70 Prozent. In den Großstädten ist die Lage besonders brisant: In Berlin liegt die Eigentumsquote nur bei 15, in Frankfurt bei 20 und in München bei 24 Prozent.

Unter einer Million ist nichts zu machen

Wie hart der Münchener Immobilienmarkt selbst für Gutverdiener ist, mussten Veronika und Daniel K.* aus München erfahren. Dass es nicht einfach werden würde, in der teuersten Metropole Deutschlands eine Wohnung zu kaufen, war dem Paar, beide Anfang 30, klar. Dass sich aber selbst mit einem Budget von 800.000 Euro im S-Bahn-Einzugsgebiet um die bayerische Landeshauptstadt kein ansprechendes Haus findet, hätten sie dann aber doch nicht gedacht.

„Unter einer Million ist im Grunde nichts zu machen“, sagt Daniel, ein leitender Angestellter in der Finanzbranche. Statt eines freistehenden Einfamilienhauses wären die beiden auch mit einer Doppelhaushälfte zufrieden gewesen. Doch nach zwei Jahren brach das Paar die Suche ab. Nichts zu machen.

Die beiden bleiben in ihrer 80-Quadratmeter-Wohnung für 1.500 Euro Miete. Das angesparte Kapital will die Familie jetzt lieber anders investieren.

Wenn sich Matthias Günther die Wohneigentumsentwicklung in Deutschland anschaut, schwant ihm für die Zukunft nichts Gutes. Der Wohneigentumserwerb sei ein wichtiger Bestandteil für eine Absicherung im Alter, so der Leiter des auf die Wohnungsmarktforschung spezialisierten Pestel-Instituts. Allein die monatliche Tilgung des Kredits diszipliniere die Erwerber beim Aufbau einer Grundsicherung für das Alter.

Der Ökonom sieht auch die Politik in der Pflicht: Mit Maßnahmen zur Wohneigentumsförderung könne sie die Altersvorsorge befördern – und so nicht zuletzt die Staatskasse entlasten, wenn weniger Menschen im Alter abhängig von Sozialleistungen werden, weil sie sich ihre Mietwohnung nicht mehr leisten können.

Die Regierung meint, das Problem erkannt zu haben. Sie plant eine „Wohnraumoffensive“, wie es im Koalitionsvertrag zwischen CDU und SPD heißt, um den anhaltenden Mangel an Wohnungen abzubauen. Dieser Tage wappnen sich Politiker für einen Wohnungsgipfel, auf dem sie mit der Branche noch in diesem Jahr Lösungsvorschläge erörtern will. Auch die Eigentumsförderung hat es in den Koalitionsvertrag geschafft.

An vorderster Förderfront steht das Baukindergeld. Rückwirkend zum 1. Januar will die Regierung jungen Familien, die Immobilien erwerben, mit bis zu 12.000 Euro je Kind unterstützen. Voraussetzung: Das zu versteuernde Haushaltseinkommen der Familie darf nicht über 75.000 Euro liegen, zuzüglich 15.000 Euro je Kind. Eine Familie mit zwei Kindern und bis zu 105.000 Euro Haushaltsbruttoeinkommen bekommt vom Staat also über zehn Jahre verteilt insgesamt 24.000 Euro geschenkt.

Was sich zunächst wie ein segensreicher Geldregen liest, zerpflücken Ökonomen nahezu einhellig. „In Ballungsgebieten mit angespannter Baulandsituation wird das Baukindergeld zu höheren Preisen führen“, sagt der Immobilienökonom Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft. „Die Bauträger sind in der Lage, das Baukindergeld einzupreisen und auf den Käufer abzuwälzen.“

Zudem sei die Einkommenshöhe zu hoch angesetzt – fast alle Haushalte unter den Ersterwerbern unterschritten sie. Daher drohen Mitnahmeeffekte. Familien, die ohnehin Eigentum erworben hätten, lassen sich die Zulage vom Staat nicht entgehen. Und nicht zuletzt sei die Maßnahme vor allem eines: teuer.

Allein in dieser Legislaturperiode rechnet die Bundesregierung mit Kosten von zwei Milliarden Euro. Über zehn Jahre verschlänge das Programm sogar mehr als vier Milliarden Euro, hat das IW kalkuliert.

Voigtländer hat Gegenvorschläge, wie man den Eigentumserwerb speziell junger Familien effektiver fördern könne. Entscheidender Hebel sind für ihn die Erwerbsnebenkosten. Wenn zum Beispiel ähnlich wie bei Mietwohnungen nicht mehr der Käufer, sondern der Verkäufer den Makler bezahlen müsste, könnte das den Preiswettbewerb unter den Maklern verstärken und damit die Courtagen senken.

Auch eine Reform der Grunderwerbsteuer nach britischem Vorbild hält das IW für sinnvoll. Dabei würde ein Freibetrag mit einem Stufentarif verknüpft, so dass Erwerber günstigerer Immobilien entlastet, Käufer von luxuriösen Immobilien dagegen prozentual stärker belastet würden. Durch Kreditausfallgarantien des Staates könnte ferner der Eigenkapitalbedarf für Erwerber deutlich gesenkt werden.

Niedrige Zinsen, aber knappe Kredite

Dass ihnen das Baukindergeld hilft, bezweifeln Friederike und Niklas P.* aus Berlin. Theoretisch hätten sie zwar Anspruch darauf – Sohn Kurt ist gerade zwei Jahre alt. Doch die junge Familie habe sich von einem Finanzberater ausrechnen lassen, welches Budget zu stemmen wäre: 400 000 Euro.

„Bei diesem Preis und den Nebenkosten bräuchten wir locker 120.000 Euro auf der hohen Kante, um erst einmal an eine Finanzierung zu kommen“, so Niklas. „Wo soll das Geld denn herkommen?“

Nicht zuletzt nach der von der Europäischen Union verordneten Wohnimmobilienkreditrichtlinie 2016 schauen Finanzinstitute heute stärker darauf, ob sich Käufer die auserkorene Wohnung oder das Haus auch wirklich leisten können. Im Grunde eine gute Idee im Sinne der Finanzstabilität. Experten aber monieren, dass dies einige Gruppen wie junge Familien vom Häusermarkt ausschließt.

Immerhin: Die Richtlinie wurde vor wenigen Wochen etwas gelockert. Unter anderem sollen nun hohe Sicherheiten in Form von Immobilien oder anderen Vermögensgegenständen stärker berücksichtigt werden. Doch junge Familien haben meist weder das eine noch das andere.

Es ist paradox: Viele junge potenzielle Immobilienkäufer bleiben vom Markt ausgeschlossen, während die Finanzierung dank der Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank so günstig ist wie nie zuvor. Eine Finanzierung mit einer Zinsbindung von zehn Jahren ist heute schon – gute Bonität vorausgesetzt – für 1,2 Prozent Hypothekenzins möglich.

Vor zehn Jahren lag dieser Wert noch bei fünf Prozent, Anfang der 1990er-Jahre gar bei rund neun Prozent. Wer vor zehn Jahren ein Haus für 400.000 Euro kaufte und dafür ein Darlehen über 320.000 Euro mit der damals typischen Anfangstilgung von einem Prozent aufnahm, zahlte während der Laufzeit rund 147.300 Euro Zinsen und hatte danach noch immer fast 280.000 Euro Schulden.

Heute zahlt er dank der sehr viel niedrigeren Zinsen über diese Periode rund 111.000 Euro Zinsen weniger, hat danach aber noch höhere Restschulden. Deshalb drängen die Banken ihre Kunden zu höheren Tilgungsquoten, möglichst drei Prozent. Auch dann fiele die monatliche Rate mit 1.118 Euro noch rund 450 geringer aus als vor zehn Jahren. Ist der Sprung in die eigene Immobilie erst einmal geschafft, fällt die Rückzahlung der Hypothek heute deutlich leichter als vor zehn, 20 oder 30 Jahren.

Sind die Ansprüche zu hoch?

Eine Strategie, um diesen Sprung zu schaffen, ist das Runterschrauben der eigenen Ansprüche. 60 Prozent der Deutschen träumen vom frei stehenden Einfamilienhaus. Zu diesem Ergebnis ist die „Wohntraum“-Befragung von Interhyp unter 2.100 Deutschen gekommen.

Die Realität sieht anders aus: Nur knapp jeder Vierte wohnt in einem frei stehenden Einfamilienhaus, zwei Drittel der Deutschen wohnen in einem Mehrfamilienhaus. Hinzu kommt: Die Deutschen leben auf immer mehr Platz. Die Wohnfläche je Einwohner ist in den vergangenen Jahren stark gestiegen. Heute liegt sie bei knapp 47 Quadratmeter. 1990 waren es noch 35, 1970 sogar nur 23 Quadratmeter.

Experte Günther vom Pestel-Institut kritisiert die hohen Ansprüche der Käufer auch jenseits des Immobilienkaufs: „Man müsste den Interessenten möglicherweise stärker vermitteln, dass es nicht mehr möglich sein wird, dreimal im Jahr in den Urlaub zu fahren, wenn man sich eine Immobilie kauft.“

Um Kompromisse werden die meisten Käufer nicht herumkommen. Alternativen gibt es meist im Umland – oder gleich in anderen angesagten Städten. Harald Simons ist Vorstand des Immobilienanalysehauses Empirica und sorgte vor einem Jahr mit seiner Prognose, dass die Party am Immobilienmarkt vorbei sei, für Aufruhr in der Branche. Simons wurde hart kritisiert.

Die Kaufpreissteigerungen des vergangenen Jahres scheinen ihn zu widerlegen. Trotzdem bleibt er selbstbewusst: „Ich habe heute noch mehr recht als vor einem Jahr“, sagt er. An seiner Prognose, dass die Wohnungspreise in Berlin und München real um ein Viertel bis ein Drittel binnen fünf Jahren fallen könnten, hält er fest. Seinen Ausblick macht er vor allem an den Wanderungsbewegungen fest.

Dort zeichne sich ein immer klareres Bild ab: Junge Menschen blieben München und Berlin zunehmend fern. „2016 ist München noch um 21.000 Einwohner gewachsen, 2017 waren es nur noch 7.000“, so Simons. In Berlin hat sich die Zuwanderung nach Jahren eines Zuzugs von 50.000 bis 60.000 Menschen auf 40.000 pro Jahr verlangsamt. „Die 20– bis 30-Jährigen, die klassische Zuzugsgruppe, bleibt zunehmend fern“, sagt Simons.

Im Falle von Berlin fänden die Menschen in Leipzig eine hippe Alternative. In Bayern verteilten sich die vermeintlichen München-Zuzügler stärker, vermutlich auf Städte wie Erlangen, Passau oder Bamberg.

„Der Hauptgrund, weshalb die Jungen wegbleiben, liegt meines Erachtens in den stark gestiegenen Preisen“, sagt der Empirica-Mann und legt noch einmal nach: „Alle gehen davon aus, dass die beiden Städte in den kommenden Jahren weiter wachsen wie bisher, aber das wird vorbeigehen.“

Noch immer wird zu wenig gebaut

Doch selbst wenn der Zuzug in die Ballungszentren abebbt, den Wohnungsmangel wird das so schnell nicht beheben. Daran ändert auch die steigende Zahl der Baugenehmigungen nichts. Am Dienstag meldete das Statistische Bundesamt für die ersten vier Monate des Jahres ein Plus für Wohnungsbaugenehmigungen von 2,8 Prozent auf rund 101.800.

Am deutlichsten stieg die Zahl der Genehmigungen für Mehrfamilienhäuser, nämlich um fünf Prozent auf 54.000 Einheiten. Doch es wird längst nicht alles gebaut, was genehmigt ist. Nach Angaben des Hauptverbands der Deutschen Bauindustrie (HDB) sind mittlerweile 400.000 Wohnungen genehmigt, aber nicht gebaut. Branchenkenner beobachten, dass Eigentümer mit baureifen Grundstücken auf steigende Preise spekulieren.

Der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie rechnet in diesem Jahr mit 330.000 bis 340.000 bezugsfertigen Wohnungen. Zu wenige, um den Wohnungsmangel in Deutschland zu beheben. Die Bundesregierung geht in ihrer aktuellen Bedarfsprognose von 350.000 neuen Wohnungen aus, die pro Jahr benötigt werden.

Die Immobilienkäufer, die das Handelsblatt begleiten durfte, ziehen aus der Lage unterschiedliche Schlüsse: Friederike und Niklas P. aus Berlin hatten Glück, wie sie sagen. Unverhofft erhielten sie den Zuschlag für eine Mietwohnung unweit ihres Friedrichshainer Kiezes – für 8,90 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter, genügend Platz und einen Spielplatz direkt vor der eigenen Terrasse. Die junge Familie will in ein paar Jahren einen neuen Kaufanlauf nehmen.

Veronika und Daniel K. aus München haben ihren Wohntraum noch nicht aufgegeben. Vielleicht können sie ja in ein paar Jahren mit einem Erbe ihre Chancen verbessern. Familie Bischoff aus Kronberg hingegen kann nicht warten. Die Wohnung ist zu viert zu klein, die Kinder müssen in einem Zimmer schlafen. Ihren Bewegungsdrang sollen sie im eigenen Garten ausleben. „Am Ende bleibt uns wohl nichts anderes übrig, als wegzuziehen, raus aufs Land“, sagt Bischoff resigniert.

*Name von der Redaktion geändert.

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