Es ist ein positives Schlaglicht auf den Mietmarkt: Nach einer aktuellen Studie sind die Neuvertragsmieten in Deutschland 2019 nicht weiter gestiegen - und in einigen Top-Städten zuletzt sogar minimal gesunken.

Die Neuvertragsmieten in Deutschland sind nach einer Studie zum Jahresende 2019 nicht weiter gestiegen. Im vierten Quartal hätten die Durchschnittsmieten bei neu abgeschlossenen Verträgen gemessen am Vorquartal stagniert, teilte der Immobilienspezialist F+B in Hamburg mit. Im Vorjahresvergleich beobachtete die Firma, die Städte und Gemeinden bei der Aufstellung von Mietspiegeln berät, einen leichten Rückgang von 0,3 Prozent.

F+B-Geschäftsführer Bernd Leutner sieht darin eine zunehmende Marktberuhigung. Grundlage für die Untersuchung sind nach Angaben des Unternehmens Angebotsdaten von mehr als 30 Millionen Objekten.

Von einer Trendwende ist noch nicht die Rede

"Es ist zu früh, um eine Trendwende auszurufen", sagt Reiner Braun, Geschäftsführer des Immobilienspezialisten Empirica. Allerdings beruhige sich die Lage. In manchen Städten stagnierten die Neuvertragsmieten über alle Baujahre - etwa in Berlin, München und Hamburg. "Der Zuzug in die Schwarmstädte flacht ab und teils hat der Neubau kräftig angezogen."

Die Neuvertragsmieten signalisieren zwar die Richtung am Immobilienmarkt, machen aber nur einen vergleichsweise kleinen Bereich aus. In bestehenden Verträgen sieht die Lage nämlich anders aus. Dort stiegen die Mieten weiter: im vierten Quartal um 1,4 Prozent zum Vorjahreszeitraum.

Doch bei den Neuvermietungen zeigte die Kurve Ende 2019 leicht nach unten: In elf der 50 teuersten Städte waren neu abgeschlossene Verträge im Vergleich zum Vorjahresquartal günstiger. Auch in München. Die bayerische Metropole ist zwar die teuerste deutsche Stadt, doch Ende vergangenen Jahres waren Neuvertragsmieten um 0,6 Prozent günstiger. Ebenso in Berlin, wo die Mieten in den vergangenen Jahren immer nur steil nach oben gingen: Dort verbuchten Vermieter bei Neuverträgen im Schnitt ein Minus von 0,5 Prozent.

Mietpreisbremse zeigt Wirkung

Die Immobilienpreise in Deutschland stiegen unterdessen viel stärker als die Mieten - wie schon seit Jahren. Eigentumswohnungen verteuerten sich im vierten Quartal um 5,4 Prozent binnen Jahresfrist und Einfamilienhäuser um 3,8 Prozent. Für die Preisaufschläge seien vor allem Käufer aus dem Inland verantwortlich, Fonds, Privatanleger und Selbstnutzer.

Wirkung zeigt jedoch offenbar die Mietpreisbremse in Berlin und die Diskussion über mögliche Verschärfungen. Größere Investoren würden sich deshalb immer stärker vom deutschen Immobilienmarkt zurückziehen. "Als Grund wird die zunehmend unübersichtliche und kaum noch kalkulierbare Mietenregulierung angegeben, die sich zudem aufgrund der föderalen Struktur auch noch von Bundesland zu Bundesland unterscheide", schreibt F+B.

Enorme Spannbreite bei den Preisen

Bei all den Durchschnittszahlen verweisen die Immobilienspezialisten selbst auf die enorme Spannbreite im Markt. Selbst innerhalb der Städte liegen die Mietpreise in den verschiedenen Stadtteilen oder bestimmten Straßenabschnitten weit auseinander: in München zum Beispiel von 9,30 Euro bis zu 30,30 Euro pro Quadratmeter.

Insgesamt bleibt der Immobilienmarkt in Deutschland enorm unter Druck: Heute zahlen Mieter beim Abschluss eines neuen Vertrags im Schnitt 19,4 Prozent mehr als noch vor zehn Jahren - sie müssen einen immer größeren Anteil ihres Lohns oder Gehalts fürs Wohnen ausgeben. Viel mehr scheint nun nicht mehr zu gehen. In ihrem Marktindex schreiben die Analysten mit Blick auf das Beispiel der Hauptstadt: "F+B vermutet allerdings auch, dass die Mietzahlungsfähigkeit der Berliner Mietinteressenten teilweise an ihre Grenzen stößt."

Luftaufnahme von Einfamilienhäusern in einem Kölner Neubaugebiet.