“Vení que se cae la ley”. Es un día inusualmente frío de fines de noviembre de 2016 y se cumple el primer aniversario de la victoria de Mauricio Macri en el balotaje. La voz que suena al otro lado del teléfono es la de Silvina García Larraburu, senadora peronista por Río Negro. El receptor del llamado es Gervasio Muñoz, joven referente de Inquilinos Agrupados, que de manera inesperada había encontrado en Larraburu el canal para hacer realidad su gran anhelo: volver a regular los alquileres en Argentina.

El pedido desesperado de la senadora barilochense se debe a que su jefe político, Miguel Ángel Pichetto, había empezado a dudar de su apoyo a la iniciativa a minutos del comienzo del debate. En ese momento, previo a las elecciones que llevarían de nuevo a la cámara alta a Cristina Fernández, Pichetto todavía era el garante de cualquier consenso en el parlamento.

Muñoz camina apurado hasta el despacho del senador rionegrino con una sola misión: convencerlo de que le ordene a su bloque votar a favor del proyecto de ley que la agrupación que integra había redactado y durante meses estuvieron promocionado. Espera un rato. Cuando lo llaman, Muñoz entra y empieza a presentarse. “Sí, ya sé quién sos pibe. Te vi en la tele el otro día, muy bien eh”, lo interrumpe Pichetto.

La conversación es breve. Después de unos pocos intercambios sobre el proyecto de ley queda claro que hay una sola cosa que le preocupa a Pichetto: “¿Qué opina Clarín de esta ley?”, pregunta. Muñoz, algo desconcertado, se da cuenta que hay solo una respuesta posible para que la ley tenga media sanción: “Está a favor, claro”, responde con seguridad. “Bueno, imprimí notas de Clarín y La Nación hablando bien de esta ley y traémelas en media hora”, retruca Pichetto.

El referente de Inquilinos Agrupados baja corriendo hasta el despacho de Larraburu, le pide una computadora y una impresora. No le cuesta encontrar notas a favor de la ley, y menos hablando de los abusos de las inmobiliarias y de la vulnerabilidad de los inquilinos. El lobby todavía no había empezado.

Horas después, en el recinto, Pichetto pide la palabra y levanta una nota de La Nación para justificar su voto: “Hay titulares de medios que dicen que hay subas de alquileres de 42% por encima de la inflación y esto es lo que nos preocupa. Vamos a votar esta ley”. El proyecto se vota por unanimidad y prácticamente sin cambios respecto del borrador que Muñoz le había acercado a la senadora. Entre sus puntos más salientes se puede mencionar la duración mínima de los contratos de tres años, los aumentos atados al índice de variación salarial y de precios al consumidor, y la comisión inmobiliaria a cargo del dueño.

una disputa por el sentido común

“La ley sale en Senadores porque se metió por la ventana en un paquete de leyes de fin de año y las inmobiliarias estaban confiadas, ni siquiera fueron a la reuniones de comisión”, dice Muñoz a días de cumplirse dos años de la media sanción y de que el proyecto pierda estado parlamentario. La confianza del sector inmobiliario tenía fundamentos sólidos. Era la primera vez desde 1984 que un proyecto de ley que regula los alquileres de forma explícita lograba entrar al recinto. Y no era el primer intento.

Si la victoria en la cámara alta se produjo sin demasiados sobresaltos, fue otra la historia que empezó en 2017. El proyecto no fue tratado en la comisión de legislación general presidida por Daniel Lipovetzky por más de un año y medio, quien ahora le adjudica la demora a la falta de voluntad del peronismo. Si Lipovetzky se convirtió en héroe durante el debate por la legalización del aborto, la ley nacional de alquileres no lo dejó tan bien parado entre progresistas propios y ajenos. Paradójicamente lo inverso sucedió con García Larraburu, la única senadora del bloque comandado por Cristina Fernández (abandonó a Pichetto apenas la expresidenta asumió su banca) que votó en contra de la ola verde.

Los pocos funcionarios del gobierno que se pronunciaron públicamente a favor de la ley aseguran que “Lipo no es el malo de la película” y sostienen que las causas de la demora -y a esta altura posible frustración del proyecto de ley- tienen que ver con facciones del oficialismo más susceptibles al lobby del sector inmobiliario. “Son los diputados que tienen muchas propiedades en alquiler, más o menos los mismos que votaron en contra del aborto”, dice algo indignado un funcionario de los que más apoyó el proyecto.

La corrida cambiaria de octubre y la disparada de la inflación volvieron a cambiar el escenario. Aunque ya era inexorable la caída en picada de la cantidad de créditos UVA otorgados, Mauricio Macri se vio obligado a llevar tranquilidad a los que se habían embarcado en la deuda poniéndole un tope al aumento de la cuota, que venía subiendo mucho más rápido que los salarios.

El segundo anuncio fue justamente el de “impulsar un proyecto para darles soluciones concretas a los inquilinos”. Aunque sin nombrarlo, el presidente se refería al proyecto de Larraburu, que contaba con media sanción del Senado hacía un año y medio y ya había empezado a avanzar lentamente en Diputados gracias a la presión de las agrupaciones de inquilinos sobre los miembros de la comisión. Es que según Muñoz los casi dos años de demora sirvieron para fortalecerse. En todo el país surgieron otros colectivos similares a Inquilinos Agrupados, que en 2017 logró que la legislatura porteña aprobara una ley para que el dueño se hiciera cargo de la comisión inmobiliaria. Así nació la Federación de Inquilinos Nacional.

Sin embargo, el anuncio del presidente prendió las alarmas del sector inmobiliario, que empezó a mover sus piezas. Menos de una semana después, un editorial en La Nación, titulado “Destructivo cambio legal en alquileres”, dejaba en claro que el camino a la ley no sería fácil. Según este texto, el proyecto de ley constituía “una esmerilización del derecho de propiedad”.

“Nosotros estamos yendo contra la propiedad privada” responde desafiante Muñoz. Pero no lo dice porque, como sostienen muchos juristas, la propiedad privada encuentre su límite en la utilidad social que tiene la vivienda. “Hay que dar una disputa por el sentido común que nos dice que hay que ser dueños. La mayoría de los inquilinos sabemos que nunca vamos a ser dueños de una casa. Nuestra meta es intervenir la renta para poder alquilar de manera más justa”.

Una vez que el proyecto obtuvo dictamen en la comisión de legislación general, tuvo lugar una reunión clave en el despacho del secretario de Vivienda, Iván Kerr. Allí estuvieron Armando Pepe (CUCICBA), el más belicoso opositor a la ley, Alejandro Benazar (Cámara Inmobiliaria Argentina) y Claudio Caputo (presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires) primo de Nicolás y Luis, a quien ayudó a crear Axis, el fondo de inversiones financieras del exministro y expresidente del Banco Central.

Aunque los funcionarios y legisladores presentes en dicha reunión niegan rotundamente que se hayan comprometido a modificar la ley, los representantes dijeron que sí lo habían hecho, lo que causó malestar entre los funcionarios presentes en dicha reunión. “Yo con Armando Pepe no hablo más. Es un mentiroso”, se enoja uno de ellos al ser consultado por el encuentro. Lo cierto es que, a partir de esa reunión, el tratamiento de la ley se empantanó y su entrada al recinto se pospuso tres veces. La sesión extraordinaria convocada por el oficialismo es la última chance de que no pierda estado parlamentario.

los dueños meten miedo

Así como las cámaras empresarias sostienen que un beneficio para los trabajadores retrae el mercado laboral y termina afectando a los que se quiere beneficiar, el sector inmobiliario –que se presenta como mero intermediario entre dos partes– argumenta que la ley de alquileres terminará por afectar a los inquilinos ya que caería la oferta de inmuebles y por ende el precio de los alquileres subiría.

Pero, ¿quiénes son los dueños de departamentos en alquiler en Argentina? Según un informe por publicarse del Centro de Economía Política Argentina (CEPA) en base a datos del INDEC, menos del 4% de los hogares del país perciben una renta por alquiler, porcentaje que aumenta al 8% de los hogares del quintil de ingresos más alto y baja a menos del 1% para los deciles más pobres. El decil más rico de los “hogares rentistas” recibe, en promedio, $10.052 mensuales. Pareciera que los dueños de los hogares en alquiler en Argentina se parecen más a una pequeña burguesía parcialmente rentista que apuesta a lo seguro (la valorización de la tierra urbana y un ingreso fijo en pesos) que a un capital especulador que retiraría en masa sus propiedades provocando un golpe de mercado.

Ese mismo argumento había expresado Armando Pepe cuando se debatía la ley de alquileres de la ciudad de Buenos Aires. Pero sus vaticinios no se cumplieron, sino más bien todo lo contrario. Según datos de Zonaprop compilados por Soledad Balayan, el stock de departamentos en alquiler publicados aumentó fuertemente en 2018, en particular aquellos de 2 y 3 ambientes -los más requeridos por familias de ingresos medios- cuya oferta subió un 25%, variación positiva que no se registraba desde 2013.

Sin embargo, la ley porteña no reguló la variación del precio ya que requiere modificar la Ley de Convertibilidad (ley Cavallo), potestad del Congreso Nacional. En ese contexto, el porcentaje de sus ingresos que una familia porteña con dos salarios promedio le dedicó a pagar el alquiler de un departamento de 3 ambientes (sin contar las expensas) en septiembre de 2018, fue del 59%, según un relevamiento de la Defensoría del Pueblo de la Ciudad. A nivel nacional, según la última publicación del IPC, el rubro que más aumentó fue “Vivienda y Servicios”, que se disparó un 65% interanual, 20 puntos más que el nivel general de precios.

regulación o viva la pepa

La inquilinización de las ciudades es un fenómeno mundial vinculado al encarecimiento de la tierra urbana y el fin del Estado de Bienestar. En Alemania y en Hong Kong, por ejemplo, la mitad de la población alquila su hogar. Mientras tanto, los inquilinos de las principales ciudades de esos países se organizan para reclamar mejores condiciones y frenar el aumento de sus alquileres. Sindicatos de inquilinos contra los desalojos en Barcelona, marchas multitudinarias en Alemania y una organización de inquilinos de larga data en Estados Unidos se tradujeron en regulaciones que hacen parecer demasiado liberal el proyecto de ley argentino.

En Nueva York, por ejemplo, existe un stock de miles de viviendas bajo el sistema rent control y rent stabilized, cuyo precio aumentó el último año 1,5%, mientras el salario mínimo lo hizo en un 8%. La idea detrás de la regulación es que ese stock sirva como referencia y ancla del mercado de alquileres de la ciudad. Una especie de “precios cuidados” para los inquilinos.

En Alemania, Angela Merkel promulgó en 2015 una ley que determina que no se pueden aumentar los alquileres por encima del 10% de la media del área donde se encuentre la vivienda. Además, los contratos no tienen duración de antemano y el dueño debe fundamentar la terminación del vínculo –que no puede ser el aumento del alquiler– avisándole al inquilino seis meses antes. Si los dueños infringen esta ley se exponen a multas de hasta 100 mil euros. Francia tiene regulaciones similares a las de Alemania, pero además prohibió los desalojos durante los meses invernales.

En Argentina también hay cada vez más inquilinos: pasaron de ser el 11% en 2001 al 18% en 2018. En los grandes centros urbanos fue donde más crecieron. La ciudad de Buenos Aires, la que más inquilinos tiene, es un caso paradigmático. Pasó de tener 22% de arrendatarios en 2001 a superar el 35% en 2017, según el Observatorio de la Vivienda del IVC. En la ciudad más densamente poblada del país, los alquileres aumentaron en los últimos años por encima de la inflación y mucho más que los salarios.

Si bien es cierto que en años anteriores –2013 por ejemplo– el precio del alquiler no superó la inflación, eso no parece ser una razón para no atar su variación a un promedio entre el índice de precios y salarios, como propone la ley, sino más bien todo lo contrario. Les daría previsibilidad a los inquilinos, pero también a los dueños.

La regulación que propone el proyecto de ley también sería provechosa para el gobierno en tiempos de “déficit cero”, ya que uno de los artículos obliga a los dueños a registrar los contratos en AFIP, una de las exigencias que más incomodó al sector inmobiliario y que logró modificar para que la no registración del contrato impida ejecutar un potencial desalojo.

“Sabemos que esto no es la solución de fondo”, sorprende Muñoz. El referente de los inquilinos sabe que por más regulaciones que se le impongan, los pocos desarrolladores urbanos con capacidad para construir vivienda a nivel masivo no están interesados en el segmento de los inquilinos. Una prueba de ello es que, de los permisos para construir vivienda en la ciudad de Buenos Aires, el 70% son para el desarrollo de vivienda de lujo.

“Queríamos incluir en la ley incentivos impositivos para quienes desarrollen vivienda para alquiler, pero a Hacienda no le cerraba el costo fiscal”, admiten fuentes oficiales.

merecer la ciudad

Las ciudades se consolidaron en las últimas décadas como un activo financiero más que como un bien social. Pasaron a ser, gradual pero sostenidamente, espacios de extracción de valor de los excedentes del capital. El derrotero de ese extractivismo urbano del que habla Saskia Sassen, en Argentina tiene su génesis en la política económica de la última dictadura cívico-militar.

Oscar Oszlak en su libro Merecer la ciudad. Los pobres y el derecho al espacio urbano, sintetizó ese fenómeno señalando dos medidas concretas como punto de inflexión. La primera es la liberalización total de los alquileres en 1976, que habían estado congelados desde 1943, aunque ya Yrigoyen en 1922 había metido en el freezer los aumentos por dos años como medida de emergencia económica. La segunda fue la modificación del código urbanístico de la entonces Capital Federal en 1977, que al limitar la constructibilidad dio lugar a un proceso de elitización de la ciudad de Buenos Aires. El descongelamiento de los alquileres en medio de una inflación anual de tres dígitos y tasas de interés por las nubes fue catastrófico para los inquilinos que ya habían sido golpeados meses antes por un aumento del 175% decretado por Celestino Rodrigo. En ese contexto, el Frente de Inquilinos Peronistas no veía con malos ojos un proyecto de ley con media sanción en el Congreso que ataba los alquileres a la variación salarial de un peón industrial. Pero el golpe de estado sepultó cualquier posibilidad de lograr una salida ordenada del sistema de fijación de precios. El resultado fue que entre marzo y octubre de 1976 los alquileres crecieron cerca del 500% mientras que los salarios lo hicieron en un 200%.

Entre aquella liberalización total y hoy no cambió mucho. El alquiler se fue convirtiendo en una espada de Damocles para una gran parte de los casi 7 millones de inquilinos que en los últimos tres años vio empeorar su situación por la suba sin pausa de tarifas y otros bienes básicos.

Sin embargo, ese alquiler es al mismo tiempo una renta poco cuantiosa para el que decide ofertar una vivienda para alquilar. Quizás esa especie de lose-lose situation, en la cual los que más ganan son los desarrolladores de suelo urbano porque el elemento clave es la valorización de la tierra en dólares, no tenga otro remedio que aceptar que el acceso a un techo digno no debería ser un negocio para nadie.

¿Por qué parte de la sociedad aplica sin problemas ese principio a servicios como la educación o la salud, pero no a la necesidad dormir bajo un techo? ¿Por qué el Estado tiene más legitimidad para intervenir con firmeza en algunos espacios de alta rentabilidad que en otros? ¿Quién decide eso? Los inquilinos, por ahora, no.