Von Ekkehard Müller-Jentsch

Wer ohne ausdrückliche Erlaubnis seines Vermieters auch nur eine kleine Kammer seiner Wohnung tageweise an Touristen vermietet, kann rausfliegen. Dieses Signal geht vom Münchner Landgericht aus. Der betroffene Mieter hatte jahrelang einen zehn Quadratmeter großen Raum seiner Zweieinhalbzimmerwohnung über Airbnb angeboten, die weltweit größte Plattform für die Vermittlung privater Unterkünfte. Dafür darf ihn der Hauseigentümer nun auf die Straße setzen.

Der Münchner wohnt selbst seit März 2008 in dem Haus an der Schulstraße in Neuhausen. Über Airbnb vermietet er seit Juli 2011 das kleine Zimmer für 39 Euro pro Tag an internationale Gäste, die dann auch sein Bad und seine Küche mitbenutzen dürfen. Der Mann ging damals davon aus, dass sein früherer Hausherr darüber Bescheid weiß und die Untervermietung duldet - "denn sein Sohn wohnte damals direkt neben mir und hat das natürlich mitbekommen", sagt er heute. Dann wurde das Haus allerdings verkauft und der neue Eigentümer will das unerlaubte Untervermieten nicht tolerieren.

Der Eigentümer hat schwerwiegende Beweise: 300 Gäste haben die fragliche Wohnung auf der Internetplattform bewertet - vorwiegend positiv. Deshalb flatterte dem Mieter eine Kündigung ins Haus. Der Betroffene ließ durch einen Anwalte widersprechen, stoppte aber gleichzeitig die Untervermietung, wobei er sogar bereits vereinbarte Vermietungen stornierte.

Dann schrieb der Mann noch einen skurrilen Brief an den Anwalt des Vermieters, in dem er unter anderem meinte: ". . . einen rechtsfreien Raum für Ihre Mandantin gibt es nur in den wirren Vorstellungen Gesindels mit krachledernem Selbstbewusstsein ohne nachvollziehbaren Grund. Ich gehe nicht davon aus, es mit solchem Gesindel zu tun zu haben." Postwendend kündigte der Hausherr dem Mieter fristlos wegen Beleidigung und übler Nachrede.

Der Streit kam vor den Mietrichter am Amtsgericht. Der Mieter meinte dort, man hätte ihn vorher wenigstens abmahnen müssen. Der Hauseigentümer dagegen wandte ein, dass der Mieter mit den Touristen erhebliche Einkünfte erzielt und die Wohnung damit gewerblich genutzt habe. Bei 300 Bewertungen sei davon auszugehen, dass mindestens 900 Vermietungen teilweise über mehrere Tage stattgefunden hätten. Eine Abmahnung sei daher nicht erforderlich gewesen, da es sich um einen besonders schwerwiegenden Pflichtverstoß gehandelt habe.

Das Amtsgericht meinte, dass eine wirksame Kündigung aufgrund dieses Verhaltens einer vorherigen Abmahnung bedurft hätte - die Räumungs- und Herausgabeklage wurde daher als unbegründet abgewiesen.

Wie das Landgericht argumentiert

Nun, in der Berufungsverhandlung vor der 14. Zivilkammer am Landgericht München I, hatte diese Rechtsmeinung keinen Bestand. Die drei Richter machten sofort deutlich, dass die ungenehmigte andauernde Untervermietung eine erhebliche Pflichtverletzung darstelle. Angesichts der Wohnungsnot solle von diesem Fall nach Meinung des Gerichts sogar eine "Signalwirkung" ausgehen. Der Beklagte habe durchschnittlich die Hälfte seiner Monatsmiete von 930 Euro über die Untervermietungen finanziert - insgesamt mindestens 23 400 Euro. "Das ist mehr als ein gelegentlicher Verstoß", sagte der Vorsitzende, das sei gewerbliches Vorgehen. "Das muss ein Vermieter nicht tolerieren."

Das Gericht ließ sich auch nicht dadurch beeindrucken, dass das Geld ordentlich versteuert wurde und der Mann im Gegenzug erhebliche Mängel in der Wohnung aufrechnen wollte, wegen derer er auch schon die Miete gekürzt hat. Vor allem habe er aber Freude am Umgang mit dem internationalen Publikum gehabt, sagte der Mieter noch. Und er habe bloß 13 Prozent seiner Wohnung vermietet und in dieser selbst auch immer gewohnt.

Das Gericht stellte aber fest, dass bei einer ordentlichen Kündigung eine vorherige Abmahnung nicht nötig gewesen war. Es machte auch deutlich, dass Mieter ohnehin nicht so lange gegen ihre Pflichten verstoßen dürften, bis ihnen erst mal mahnend die Grenzen aufgezeigt würden. Die Kammer schlug aber einen Vergleich vor: Der Mieter zieht bis zum 30. November aus und zahlt Mietrückstände nach. Andernfalls werde die Kammer das Amtsgerichtsurteil aufheben und den Mieter ohne Fristen zur Räumung verurteilen. Beide Seiten nahmen den Kompromiss schließlich an.

Mieter-Anwalt Sebastian Woschech sagte anschließend: "Die Auffassung des Gerichts enttäuscht. Der nachvollziehbare Wunsch der Kammer, knappen Wohnraum gegen gewerbliche Untervermieter zu schützen, ist zwar grundsätzlich zu begrüßen. Aber dieser Fall ist nicht geeignet, um ein solches Signal zu setzen." Die Kündigung eines Mietvertrages wegen nicht gewerblicher Untervermietung eines kleinen Zimmers schieße deutlich über das Ziel hinaus.

Im Gegenteil, es gefährde Mieter einseitig, die auf Wohnraum angewiesen sind, und gibt Vermietern einen weiteren Hebel in die Hand, um schon beim geringsten Anlass Wohnraum zu entmieten. "Dies halten wir gerade angesichts der angespannten Wohnsituation in München und anderen Ballungsräumen für ein schwieriges Zeichen." Der Mieter macht nun Airbnb Vorwürfe, dass nicht ausreichend über mögliche rechtliche Konsequenzen aufgeklärt werde.