La proportion d’acheteurs originaires de la Chine a bondi sur le marché immobilier québécois en 10 ans. Alors qu’ils n’avaient conclu qu’un maigre 1,3 % des transactions faites par des acheteurs étrangers en 2006, leur part a grimpé à 16,1 % de ces transactions en 2017. C’est presque autant que les Français, qui ont fait un peu plus de 18 % des achats étrangers.

Les Américains continuent d’être les acheteurs étrangers les plus actifs au Québec, mais ils sont moins nombreux qu’avant. Leur part des transactions a fondu en une décennie, passant de la moitié à un tiers des achats effectués par des étrangers.

Ce portrait du marché immobilier québécois se trouve à la page 420 du budget du Québec déposé mardi par le ministre des Finances, Carlos Leitão. Il est passé inaperçu à travers la kyrielle d’annonces faites.

La Colombie-Britannique et l’Ontario imposent désormais une taxe de 15 % aux acheteurs étrangers pour tenter de calmer la spéculation et la flambée des prix dans les marchés de Vancouver et de Toronto.

Le Québec s’interroge sur la pertinence d’adopter lui aussi une telle mesure. Le ministère des Finances a donc demandé à JLR Solutions Foncières, une entreprise montréalaise spécialisée dans la compilation de données immobilières, de lui fournir un portrait complet de la situation depuis les 10 dernières années, afin de mesurer si le vent de la spéculation soufflait jusqu’ici.

Un retour au même niveau qu’il y a 10 ans

Premier constat : alors que les médias rapportent souvent que les acheteurs étrangers sont de plus en plus nombreux au Québec depuis quelques années — ce qui est vrai —, il n’y a qu’à remonter un peu dans le temps pour s’apercevoir que la proportion d’achats étrangers n’est, en fait, pas tellement plus élevée qu’il y a 10 ans.

En 2017, les acheteurs étrangers ont conclu 1 % de l’ensemble des transactions, soit à peine plus que le 0,8 % de 2006.

Mais entre les deux, il y a eu une récession. La présence des acheteurs étrangers a beaucoup diminué pendant cette période, comme le montre le graphique publié dans le budget du Québec :

L’embellie économique les a fait revenir sur le marché. « La présence des acheteurs américains est aussi corrélée avec la valeur du dollar canadien, note Joanie Fontaine, économiste pour JLR. Présentement, le dollar canadien n’est pas cher pour eux. C’est plus tentant de venir investir ici maintenant que lorsque les dollars canadien et américain étaient à parité. »

Quant à la présence grandissante des acheteurs chinois, elle s’explique en partie par la vigueur de l’économie du géant asiatique. Une partie de ces nouveaux riches cherchent à sortir leurs capitaux du pays, ce qui n’est pas si facile compte tenu des règles en vigueur là-bas. « Une des façons de le faire, c’est d’acheter une propriété quand un des enfants est aux études à l’étranger », explique Joanie Fontaine.

Le profil des acheteurs étrangers sur le marché montréalais demeure assez différent du profil de ceux qui investissent à Toronto et à Vancouver, selon l’économiste. « Sur ces deux marchés, il y a eu beaucoup d’achats spéculatifs, dit-elle. À Vancouver, les gens pouvaient acheter sur plan et déjà profiter d’une hausse de la valeur de la propriété au moment où elle était construite. Les gens pouvaient obtenir un rendement intéressant en vendant une maison qu’ils n’avaient jamais habitée ou louée. Ce n’est pas du tout le cas à Montréal. »

Joanie Fontaine ne craint pas que les spéculateurs étrangers visent la métropole québécoise plutôt que Vancouver pour échapper à la taxe qui leur est imposée là-bas. Avec des hausses de prix de 3 % à 5 % par année sur le marché québécois, un acheteur qui ne loue pas la maison qu’il vient d’acquérir perd de l’argent au lieu d’en faire !

Les acheteurs étrangers au Québec seraient plutôt des immigrants économiques et des gens qui souhaitent investir, ce qui s’avère une bonne situation, estime Joanie Fontaine. Ils semblent en effet avoir les poches bien garnies, car le prix de vente des maisons individuelles qu’ils ont acquises au Québec en 2017 était en moyenne de 559 000 dollars, tandis que les gens qui y vivaient déjà se sont plutôt payé des maisons de 271 000 dollars.

Ceux qui s’installent à Montréal sont prêts à débourser encore plus. L’an dernier, ces acheteurs venus d’ailleurs ont jeté leur dévolu sur des maisons individuelles d’un peu plus d’un million de dollars, alors que les résidants montréalais ont plutôt opté pour des maisons valant 573 000 dollars en moyenne.

Mais, de façon générale, ce sont plutôt les copropriétés qui les intéressent — ce type de bien immobilier a accaparé 59 % des achats faits par des investisseurs étrangers.

Et c’est souvent en plein centre-ville que les acheteurs étrangers élisent domicile. Près de la moitié (48,9 %) des achats réalisés sur l’île de Montréal l’an dernier par des acheteurs étrangers visaient l’arrondissement de Ville-Marie.

Même s’ils sont davantage concentrés à Montréal qu’ailleurs au Québec, ils ne sont toutefois pas suffisamment nombreux pour que le marché immobilier s’emballe. Ces investisseurs ont effectué 1,4 % des transactions de la grande région de Montréal l’an dernier, alors qu’à Vancouver, c’était plutôt 3,5 % des transactions.

« On ne parle pas de milliers, mais de quelques centaines de personnes », note Joanie Fontaine. Bref, pas de quoi convaincre le gouvernement d’imposer une taxe spéciale dans son budget.

EN CHIFFRES, en 2017 :

128 176 Nombre total de transactions immobilières au Québec 2 871 Achats faits par des résidants des autres provinces canadiennes 1 307 Achats faits par des acheteurs étrangers 427 Acheteurs américains 242 Acheteurs français 212 Acheteurs chinois

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