Najnowszy raport Fundacji Habitat for Humanity Poland rysuje ponury obraz sytuacji mieszkaniowej w Polsce. Choć mieszkań buduje się dużo, większość Polaków nie może uzyskać kredytu hipotecznego, a wiele spośród tych osób nie ma też prawa do lokalu komunalnego. Czy można im pomóc?

Aż blisko 70 proc. rodzin w Polsce nie ma zdolności kredytowej, a tym samym nie może sobie pozwolić na zakup mieszkania czy domu – wynika z badań przeprowadzonych przez Fundację Habitat for Humanity Poland. Co gorsza, aż 40 proc. Polaków wpada w tzw. lukę czynszową. Oznacza to, że zarabiają oni za mało, żeby móc kupić własne M, a jednocześnie za dużo, żeby mieć szansę otrzymać od gminy lokal komunalny. W efekcie są skazani na pomieszkiwanie u rodziny, życie w odziedziczonych, mocno zniszczonych lokalach lub na wynajem mieszkań, który z roku na rok staje się coraz droższy. Brak zdolności kredytowej jak wyrok Te przygnębiające dane, zebrane przez Fundację Habitat for Humanity Poland, przedstawiła w rozmowie z agencją Newseria Biznes Magdalena Ruszkowska-Cieślak, prezes zarządu Fundacji. Mimo stale rosnących zarobków w Polsce aż 70 proc. rodzin w naszym kraju jest w zbyt trudnej sytuacji finansowej, żeby mieć zdolność kredytową umożliwiającą otrzymanie kredytu hipotecznego. Sytuację dodatkowo utrudnia polityka banków, które od 2019 roku zaostrzyły warunki przyznawania kredytów. Zakup mieszkania czy domu, zwłaszcza w obliczu obecnych, rekordowo wysokich cen nieruchomości, jest zatem dla wielu osób zwyczajnie niemożliwy.

Skazane na wynajem mieszkań rodziny nie mają łatwego życia również dlatego, że czynsze najmu od kilku lat idą w Polsce w górę. Jak wynika z danych zebranych przez serwis ogłoszeniowy Gratka.pl, w województwach takich jak mazowieckie, małopolskie, dolnośląskie czy pomorskie średni koszt wynajmu mieszkania przekracza 2000 zł/mies., a w wielu innych regionach (m.in. woj. łódzkie, lubelskie czy podkarpackie) średnie czynsze najmu sięgają 1500–2000 zł/mies. Do czynszu trzeba jeszcze oczywiście doliczyć opłaty za media i inne dodatkowe koszty. Przy takich stawkach wiele rodzin płaci za wynajem więcej niż wyniosłaby miesięczna rata kredytu – brak zdolności kredytowej przekreśla jednak jakiekolwiek ich marzenia o własnym M.

Trzeba też pamiętać, że liczba lokali mieszkalnych wciąż jest w naszym kraju zbyt mała, nawet mimo powstających jak grzyby po deszczu nowych inwestycji deweloperskich. W efekcie Polacy mieszkają, gdzie się da – często w bardzo złych, szkodliwych dla zdrowia warunkach. Jak wynika z raportu „Mieszkalnictwo w Polsce. Przyszłość najmu społecznego”, około 14 proc. polskich rodzin zamieszkuje mieszkania i domy: niesamodzielne (np. do mieszkania wchodzi się przez inny lokal),

w złym stanie technicznym,

przeludnione,

niedostatecznie wyposażone w instalacje (m.in. elektryczną, sanitarną),

całkowicie pozbawione instalacji,

pilnie wymagające remontu lub modernizacji,

nadające się tylko do wyburzenia. Według ekspertów trwający od lat problem niedostatecznej liczby mieszkań i domów tylko się nasila. Zdaniem Heritage Real Estate Think Tank deficyt wynosi obecnie nawet 2,1 mln lokali mieszkalnych, a do roku 2030 ma on wzrosnąć do 2,7 mln. Mieszkania komunalne – nieliczne i nie zawsze w dobrym stanie Alternatywą dla wynajmu po cenach rynkowych w teorii powinny być mieszkania komunalne. W lokalach stanowiących własność gminy czynsze są zwykle kilkakrotnie niższe niż te obowiązujące na rynku. Jak jednak zauważa Fundacja Habitat for Humanity Poland, aż 40 proc. Polaków wpada w tzw. lukę czynszową – są zbyt mało zarabiający, żeby kupić nieruchomość, ale zarazem zbyt zamożni, żeby mieć szansę na lokal komunalny.

Nawet osoby, które kwalifikują się do otrzymania mieszkania komunalnego, często go nie otrzymują, ponieważ lokali jest zwyczajnie za mało. Większość gmin w Polsce nie rozpoczyna nowych inwestycji mieszkaniowych z powodu braku pieniędzy, co sprawia, że listy oczekujących na lokale są bardzo długie: przykładowo w 2016 r. na mieszkanie komunalne czekało blisko 159 tys. Polaków. Co więcej, osoby starające się o mieszkanie muszą zmagać się zwykle z uciążliwą biurokracją. – W Polsce na mieszkanie z zasobu gminy czeka się w zależności od wielkości miasta od 4 do nawet 18 lat – zauważa Magdalena Ruszkowska-Cieślak. – Dlatego mówi się czasami, że łatwiej jest zamieszkać i wynająć mieszkanie w Londynie niż w Warszawie, właśnie dlatego, że tego zasobu, który jest przystępny cenowo, bardzo drastycznie brakuje. Co gorsza, już istniejące lokale komunalne często są w nie najlepszym stanie technicznym, ponieważ gminom brakuje również środków na remonty. Lokatorzy mają do wyboru żyć latami w zaniedbanych mieszkaniach lub remontować je z własnej kieszeni – z pełną świadomością, że w którymś momencie mogą być zmuszeni je opuścić. Wiele starszych budynków komunalnych, szczególnie w mniejszych miejscowościach, nie ma też udogodnień takich jak windy, co jest poważnym problemem m.in. dla seniorów i osób niepełnosprawnych. Sytuację utrudnia dodatkowo polskie prawo.

– Nadal czekamy na zapowiadane reformy nieefektywnego systemu dodatków mieszkaniowych czy intensyfikację remontów zasobów komunalnych, których stan systematycznie się pogarsza i w którym lokatorzy marzną, chorują lub wpadają w zaklęty krąg zadłużenia z powodu zbyt wysokich kosztów energii (ogrzewanie!) – przypomina Ruszkowska-Cieślak. Najem społeczny naprawi rynek mieszkaniowy w Polsce? Zdaniem Fundacji Habitat for Humanity Poland problemy lokalowe, z jakimi boryka się wielu Polaków, mógłby rozwiązać wynajem w systemie społecznym. Metoda ta polega na tworzeniu społecznych agencji najmu, które budują lub kupują lokale mieszkalne i przeznaczają je na wynajem po stawkach niższych niż rynkowe. Agencje te działają nie dla zysku, a przede wszystkim w celu umożliwienia zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych osobom słabiej zarabiającym (ale nie najbiedniejszym). Najem społeczny istnieje już w Polsce m.in. w formie popularnych TBS-ów, czyli towarzystw budownictwa społecznego, które oferują najemcom czynsze najmu nawet trzykrotnie niższe niż rynkowe. W Europie Zachodniej tego typu inicjatyw jest jednak dużo więcej, ponieważ państwo zachęca prywatnych właścicieli do udostępniania swoich mieszkań osobom gorzej zarabiającym, oferując udogodnienia takie jak: dopłaty do czynszu,

dodatek mieszkaniowy,

różne ulgi podatkowe,

dostęp do preferencyjnego finansowania budowy mieszkań. Zwolennicy najmu społecznego argumentują, że jest to jeden z najszybszych i najskuteczniejszych sposobów na rozwiązanie problemu niedoboru mieszkań. Co więcej, choć państwo dopłaca do najmu społecznego, zapewnienie obywatelom dobrych warunków mieszkaniowych pozwala zaoszczędzić pieniądze wydawane później z budżetu m.in. na służbę zdrowia czy walkę z problemem bezdomności. Nic też nie stoi na przeszkodzie, żeby społeczne agencje najmu zarabiały na siebie w inny sposób niż na samym wynajmie mieszkań, np. wykorzystując ściany budynków jako powierzchnie reklamowe.

– Społeczne agencje najmu to inicjatywy, które powinny znaleźć swoje miejsce w Polsce na rynku – uważa Ruszkowska-Cieślak. – Z jednej strony mamy bardzo wiele pustostanów, lokali, których prywatni wynajmujący boją się wynajmować, które stoją niewyremontowane i które wystarczy niewielkim nakładem uruchomić. Z drugiej strony wiemy, ile czasami gminie potrzeba czasu i środków, żeby wybudować nowy zasób. Gminy nie palą się niestety do budowania, a ludzi w miastach przybywa i potrzeba dostępnego cenowo najmu alarmująco rośnie. Program Mieszkanie na start pomoże, ale tylko niektórym Jak dotąd poza TBS-ami podmioty działające na zasadzie najmu społecznego działają w niektórych miastach Polski, m.in. w Warszawie czy Poznaniu. Poprawieniu sytuacji mieszkaniowej osób gorzej zarabiających ma też służyć działający od 2019 r. rządowy program Mieszkanie na start, w ramach którego można uzyskać dopłaty do najmu. Zobacz atrakcyjne mieszkania na sprzedaż na stronie lub w aplikacji Gratki Jak jednak zwraca uwagę raport Fundacji Habitat for Humanity Poland, jest to program bardzo niedoskonały: skomplikowany prawnie i mało zachęcający dla inwestorów. Co więcej, z powodu restrykcyjnych zasad przyznawania dopłat nie każda osoba w trudnej sytuacji lokalowej może z nich skorzystać. – Dopłaty do czynszu (…) są formą pomocy skierowaną do niektórych spośród takich najemców – takich, którym uda się wynająć akurat lokale objęte odpowiednią inwestycją dokonaną w gminie zainteresowanej korzystaniem z takiej pomocy (...), o ile pomoc taka zostanie sfinansowana przez BGK (…) – czytamy w raporcie. – Nie wygląda więc na to, by głównym celem tych rozwiązań prawnych była pomoc najemcom o niskich dochodach. Raczej chodzi tu o stymulowanie budowy nowych mieszkań, i to niekoniecznie przeznaczonych do wynajęcia.

Wydaje się, że w obliczu dużego zapotrzebowania na tanie mieszkania najem społeczny mógłby sprawdzić się w Polsce. To, czy zyska popularność, będzie jednak zależeć od tego, czy państwo stworzy rozwiązania prawne zachęcające do udostępniania mieszkań osobom w gorszej sytuacji finansowej – oraz czy lokale te będą dostępne dla wszystkich potrzebujących.

Orzeczenie TSUE. Koniec wynajmów krótkoterminowych?