När man ska köpa en fastighet, såsom villa eller bostadsrätt, kan det i vissa fall uppstå problem om dolda fel upptäcks i efterhand. Dolda fel är fel som finns i fastigheten när köpet genomfördes – men som inte upptäcktes av köparen förrän efteråt. Anledningen till att det inte upptäcktes innan dess kan vara flera, och det kan till exempel handla om att felen inte är synliga utan märks först när man nyttjar bostaden.

Vid köp av en fastighet har köparen undersökningsplikt, samtidigt som säljaren bör informera om fel i fastigheten. Detta regleras i Jordabalken (4 kap. 19 §). Om en säljare undanhåller information om kända fel kan köparen i efterhand ha rätt att häva köpet eller få ersättning. Säljaren har dock ingen bindande upplysningsplikt, däremot rekommenderas det att säljaren delger den information hen känner till om fastigheten och dess fel för att undvika att hamna i en situation där denne blir återbetalningsskyldig. Köparen kan kräva att kontraktet hävs om ett fel upptäcks och anmäls inom ett år efter att köpet har genomförts, vilket gör att överenskommelsen om köpet mellan säljaren och köparen upphävs.

De fel i fastigheten som köparen kände till vid köpet räknas inte som dolda fel.

För att ett fel i en fastighet ska betraktas som dolt krävs det att följande kriterier är uppfyllda:

Felet fanns i fastigheten vid köptillfället. Fel som uppstår i fastigheten efter att köpet har genomförts är inte dolda fel. Säljare är ansvariga för dolda fel i fastigheten

Fel som uppstår i fastigheten efter att köpet har genomförts är inte dolda fel. Säljare är ansvariga för Felet kändes inte till av köparen i förhand. Säljaren behöver inte ha känt till felet i förhand för att felen ska räknas som dolda. Att felen är dolda innebär just att köparen inte visste om felet innan köpet genomfördes. Om säljaren däremot kände till felen i förhand har denne en skyldighet att informera om det.

Säljaren behöver inte ha känt till felet i förhand för att felen ska räknas som dolda. Att felen är dolda innebär just att köparen inte visste om felet innan köpet genomfördes. Om säljaren däremot kände till felen i förhand har denne en skyldighet att informera om det. Felet kunde inte upptäckas av köparen vid genomförandet av undersökningsplikten. Det måste här finnas befogade skäl till att köparen inte upptäckte felet, såsom att det hade krävts specialutrustning för att kunna upptäcka felet eller att man hade varit tvungen att orsaka skada på fastigheten för att kunna undersöka eventuella fel. Det kan till exempel handla om att det kan vara svårt att upptäcka sprickor i avloppsrör utan särskild utrustning, eller att man hade varit tvungen att bryta upp en vägg för att kunna hitta instabila bjälkar.

Det måste här finnas befogade skäl till att köparen inte upptäckte felet, såsom att det hade krävts specialutrustning för att kunna upptäcka felet eller att man hade varit tvungen att orsaka skada på fastigheten för att kunna undersöka eventuella fel. Det kan till exempel handla om att det kan vara svårt att upptäcka sprickor i avloppsrör utan särskild utrustning, eller att man hade varit tvungen att bryta upp en vägg för att kunna hitta instabila bjälkar. Felet står inte i proportion till vad som kan räknas som vanligt slitage för fastigheten i fråga. I rättsfall görs det alltid en individuell bedömning av fastigheten. I äldre fastigheter är det ofta mer slitage och fastigheten kan behöva viss skötsel, vilket också är någonting man som köpare bör ha i åtanke om man köper ett sådant objekt. I nyrenoverade fastigheter bör felen som finns också vara få och av ett mindre omfattande slag. Dolda fel kan dock förekomma i fastighet oavsett vilken typ av fastighet det rör sig om. För att ett fel ska räknas som dolt ska det vara av ett oväntat slag, och inte vara ett resultat av fastighetens ålder, konstruktion och generella skick.

I rättsfall görs det alltid en individuell bedömning av fastigheten. I äldre fastigheter är det ofta mer slitage och fastigheten kan behöva viss skötsel, vilket också är någonting man som köpare bör ha i åtanke om man köper ett sådant objekt. I nyrenoverade fastigheter bör felen som finns också vara få och av ett mindre omfattande slag. Dolda fel kan dock förekomma i fastighet oavsett vilken typ av fastighet det rör sig om. För att ett fel ska räknas som dolt ska det vara av ett oväntat slag, och inte vara ett resultat av fastighetens ålder, konstruktion och generella skick. Felet påverkar marknadsvärdet av fastigheten. För att en köpare ska kunna få ekonomisk ersättning för fel som upptäcks krävs det att felet är av ett så allvarligt slag att det påverkar fastighetens marknadsvärde. I vissa fall kan dolda fel upptäckas utan att någon ersättning delas ut eftersom det inte påverkar objektets marknadsvärde.

Det går sällan att skydda sig helt mot att råka ut för fel, däremot kan man minska sannolikheten för att drabbas av det genom att ha koll på vad man ska kolla efter när man undersöker fastigheten. I den här artikeln kommer vi gå igenom några viktiga punkter när det kommer till att upptäcka fel på avlopp, vid slitage, i bostadsrätter och villor samt på ventilation. Vi kommer också fördjupa oss i vad undersökningsplikten är och vad den innebär för köparen.

Dolda fel på avlopp

Som köpare har du undersökningsplikt av de åtkomliga utrymmena i en fastighet. När det gäller avlopp ska du undersöka hur de synliga vattensystemen i fastigheten fungerar, såsom toaletter, handfat, diskho, badkar, dusch och tvättstuga. I vissa fall räknas även dagvatten som en del av avloppssystemet, vilket syftar till hur systemen för utomhusvatten är utformade. Det kan till exempel handla om hur regn, snö och utomhuskranar rinner iväg eller samlas upp.

Fel på avlopp kan till exempel handla om att det finns fel i konstruktionen av avloppssystemet som är installerat – och som inte går att se utan att gräva i marken eller skicka ner en kamera i röranläggningen. De allra flesta fastigheter i Sverige är anslutna till det kommunala vattennätet, vilket innebär att kommunen är ansvarig för reningen av vattnet och för avloppssystemet.

Vid enskilda avlopp är det dock fastighetsägaren som är ansvarig för såväl reningen, som bortföringen, av vatten. För att kunna bygga ett enskilt avlopp krävs det tillstånd från kommunen, och mer specifikt från Miljökontoret. Om ändringar av befintligt enskilt avlopp eller installering av detsamma önskas göras kan det även krävas att bygganmälan har gjorts och blivit godkänd. Om man köper en fastighet med enskilt avlopp är det därför viktigt att kolla vilka tillstånd som finns och om installationen har genomförts på ett godkänt sätt. Vid felaktig installation av avlopp, eller vid bristfällig rening av vattnet, kan det leda till att avloppsvattnet rinner ut i naturen vilket orsakar övergödning.

Fel vid läckage

Läckage kan förekomma i alla delar av fastigheten som kommer i kontakt med vatten på något sätt – oavsett om vattnet kommer inifrån fastigheten eller utifrån. Det kan med andra ord både handla om läckor orsakade av snö som smälter på ett otillräckligt tätat tak, men också vattenläckage som beror på att avloppsrören inte är slutna och gör så att vattnet hamnar på exempelvis golv istället.

Som köpare är du alltid ansvarig för att kolla om det förekommer synliga läckage, samt att testa hur avloppssystemen fungerar när det gäller att föra bort vatten. Om fastigheten har ett eget tak – såsom radhus, fritidshus och villa – kan det dessutom vara förväntat att man kollar på taket utvändigt.

Fel vid läckage kan till exempel handla om att säljaren har täckt över de indikationer som finns på att det förekommit läckage, varit otydlig med vilka renoveringar som ägt rum och vilka återkommande problem som har funnits med fastigheten. Viss typ av läckage kan vara svårare att upptäcka som köpare, till exempel hur tvättstugan fungerar och hur vattnet förs bort där. Om säljaren är medveten om att det finns den typen av problem bör denna information delges till köparen.

Dolda fel i avlopp, bostadsrätter, villor och fritidshus

Några av de vanligaste felen som förekommer i bostadsrätter, villor och fritidshus är kopplade till våtutrymmen, den bärande konstruktionen eller felmontering som orsakar ytterligare problem. Det kan till exempel handla om otillräcklig eller felaktig bortföring av vatten eller avloppsvatten i våtutrymmen som leder till fuktskador och dessutom kan orsaka röta eller mögel. Det kan också handla om att golvbrunnar är felmonterade vilket gör att vattnet antingen inte förs dit eller inte förs vidare därifrån. I äldre bostäder var det en annan standard på hur golvbrunnar skulle placeras, jämfört med standarden som finns idag, vilket i vissa fall kan innebära problem då de inte har kapacitet att leda iväg den mängden vatten som används vid exempelvis användning av en modern tvättmaskin.

Fel i den bärande konstruktionen kan innebära både bärande innerväggar men också ytterväggar, men även bjälkar och liknande. Felen som finns där kan även dessa bero på skador orsakade av fukt, mögel och röta – men också vara ett resultat av skadedjur eller ofullständig isolering.

I vissa fall kan även felmontering av exempelvis lampor orsaka omfattande problem. Det kan till exempel handla om att lampor som sitter inuti taket, såsom spotlights, har monterats på ett felaktigt sätt vilket har lett till att elledningarna har fått brännskador eller innebär en brandrisk om lamporna sitter i anslutning till isoleringen. I andra fall kan felaktig montering av elapparater leda till strömmen i fastigheten stängs av, i form av att en säkring går, vilket är ett tecken på att elsystemet är överbelastat. Även detta kan räknas som ett dolt fel om det inte framgår av köparen eller upptäcks under genomförandet av undersökningsplikten.

Dolda fel på ventilationen

Ventilation i fastigheter syftar till det system där luft cirkulerar, förflyttas och byts ut. Systemet har flera olika betydelsefulla funktioner, såsom att skapa ett inomhusklimat som är trivsamt att vistas i, men också att transportera bort fukt, rök och föroreningar. För lokaler där människor vistas finns det ett kvalitetskrav som innebär att koldioxidhalten i inomhusluften inte får överstiga 1000 ppm.

Till ventilationssystemet hör både ventilation i allrum och sovrum, men också den som finns i badrum och i köket. Det finns olika typer av ventilationsaggregat. I vissa fall kan det vara svårt att kolla hur de fungerar, medan i andra fall är de konstruerade på ett mer användarvänligt sätt. Ett sätt att kolla om ventilationen fungerar kan vara att testa att sätta igång köksfläkten för att se hur luftdraget blir. Det går också ofta att skruva på ventilationsaggregat som är placerade på väggarna runtom i fastigheten. Fel på ventilationen kan både handla om att ventilationsaggregaten inte fungerar som de ska, men felet kan också finnas i ventilationskanalerna.

Undersökningsplikt

Som köpare av en fastighet är du skyldig att undersöka objektet noggrant innan köpet genomförs. Anledningen till detta är framför allt för att det inte går att få ut ersättning i efterhand om man upptäcker fel som borde ha upptäckts tidigare. För att ett fel ska räknas som ett dolt fel krävs det att felet fanns i fastigheten vid tidpunkten när köpet genomfördes och att det inte gick att upptäcka i förväg.

Om man köper en fastighet i egenskap av att vara privatperson kan det i vissa fall upplevas som en svår uppgift att veta hur man gör för att undersöka bostaden i enlighet med undersökningsplikten. Av den anledningen väljer vissa att anlita en besiktningsperson som genomför en besiktning av bostaden innan köpet genomförs. Det räcker dock inte att enbart anlita en besiktningsperson för att uppfylla de krav som ställs med undersökningsplikten, utan du måste även själv undersöka fastigheten. Detta gäller oavsett vilken typ av fastighet det rör sig om, och såväl villor, bostadsrätter, radhus och fritidshus omfattas av undersökningsplikten.

Undersökningsplikten gäller för alla utrymmen tillhörande fastigheten som är tillgängliga att genomföra en undersökning av. När man undersöker en fastighet finns det några saker som kan vara bra att vara extra uppmärksam på:

Kolla så att allt fungerar. Testa kranar i kök, badrum och tvättstuga, och se hur trycket är, om vattentemperaturen regleras som den ska, om det går att spola i flera kranar samtidigt och om vattnet sjunker undan som det ska. Spola i toaletter för att se om vattnet avlägsnas och fylls upp och hur lång tid det tar innan det går att spola igen; kom ihåg att processen ofta går snabbare om man spolar ner enbart vatten, så se till att testa att spola ner toalettpapper några gånger. Se om lås på ytterdörrar, balkongdörrar, inomhusdörrar och eventuella förråd eller garage fungerar som de ska; går det enkelt att låsa och låsa upp eller kärvar något lås?

Se hur medföljande vitvaror såsom spis, ugn, kylskåp, frys, köksfläktar, diskmaskin, tvättmaskin, torktumlare och liknande fungerar. Kolla om fönster, dörrar, balkongdörrar och grindar går att öppna och stänga som de ska, kolla om de sluter tätt eller om det är drag. Se hur skåpluckor och lådor i köket, sovrum, vardagsrum, hall och badrum fungerar, om de går att öppna och stänga ordentligt, om någonting sitter löst, är trasigt eller har sprickor. Undersök hyllplan i skåp för att se om de är stabila. Känn på elementen och testa reglagen. Prova eluttagen, lamporna och ringklockan på dörren. Se om fönsterbrädorna sitter fast som de ska. Testa persienner och markiser för att se att de går att dra upp och ner, samt justeras, som de ska. Kolla om ventilationen fungerar. Väggar, golv och tak. Kolla hur tapeter, våtrumsväggar, kakel, klinkers, mosaik och andra typer av väggar ser ut, om det är välgjort eller förekommer ojämnheter, fuktskador, mögel, förslitningar, sprickor, hål och slarvigt fastsatt fogmassa. Kolla om golven är hela eller om det förekommer otätheter eller vattenskador, om trösklarna sitter som de ska och hur listerna ser ut. Se om taket är helt eller om det förekommer sprickor, fuktskador eller hål. Om det finns yttertak på fastigheten bör även detta undersökas. Kom ihåg att kolla även bakom objekt som kan täcka väggarna, golvet och taken, såsom bakom och under tavlor, mattor, lampor, soffor, växter, bokhyllor och liknande.Om det finns tillhörande uteplats, balkong, veranda, förråd, garage, friggebod och liknande bör även väggarna, golven och taken undersökas där. Säljarens tillstånd för enskilt avlopp. Vissa fastigheter har exempelvis enskilt avlopp. För att få ha detta krävs det att ägaren innehar tillstånd, vilket säljaren ska kunna uppvisa. Om detta inte finns kan det innebära att det helt enkelt inte finns ett tillstånd för att ha enskilt avlopp, vilket i sin tur kan betyda att avloppets funktion inte är kontrollerad i enlighet med de bestämmelser som finns. Ta vattenprov. Det kan vara bra att ta vattenprov för att kolla hur vattnet är, vilket är särskilt viktigt om fastigheten har en egen brunn. Om fastigheten är ansluten till den kommunala dricksvattenförsörjningen är det kommunen som ansvarar för att kontrollera så att vattnet är drickbart. När man däremot har en egen brunn är det upp till en själv att ta vattenprover. Detta görs genom att man beställer provtagningsflaskor med tillhörande följesedlar från ett valfritt vattenlaboratorium, som sedan skickas tillbaka dit för analys. Vattnet för proverna ska förvaras kallt under hela tiden. Det som analyseras i laboratoriet är bland annat förekomsten av mikroorganismer, bakterier och vattnets kemiska egenskaper – vilket tillsammans är faktorer som avgör om vattnet lämpar sig som dricksvatten eller inte. Ta reda på framtida planer för bostadsområdet. När man undersöker en fastighet är det inte bara fastigheten i sig som är viktig att titta på, utan även området där bostaden är belägen är relevant. Det kan till exempel handla om huruvida det finns planer för att bygga nya byggnader, vägar, tågspår där eller om det kommer genomföras installation av nya elnät, vattenledningar, fiber och liknande. Detta är faktorer som kan komma att påverka fastighetens marknadsvärde både positivt och negativt, samtidigt som det kan påverka kvaliteten att bo där på olika sätt. Nya byggnader kan påverka utsikten, nya vägar kan innebära ökad förekomst av buller och installationer kan både vara ett störande moment men även komma att påverka ens tillgång till exempelvis el, vatten, värme och internetuppkoppling. Övergripande skick. Hur är fastighetens skick i förhållande till dess ålder, sort och konstruktion? Är slitaget som förekommer brukligt i relation till vad fastigheten har använts till? Har någonting på fastigheten förändrats, och i såna fall: Vad, när och på vilket sätt? Det kan även vara bra att kolla hur planritningar ser ut och om någonting har förändrats i dessa. Om det har förekommit ombyggnationer eller nybyggnationer bör även tillstånd för detta vara bra att kollatta upp.När man kollar på det övergripande skicket bör man även kolla på vilka indikationer det finns för mer omfattande problem. I vissa fall kan till exempel fläckar i taket vara en indikation på att det finns fuktskador, vilket i sin tur kan innebära mer omfattande problem med mögel och vattenläckor. Av den anledningen är det också viktigt att inte enbart se det synliga som ett problem, utan även reflektera över vad den bakomliggande orsaken till dessa kan tänkas vara.Om en säljare medvetet försöker vilseleda köparen genom att aktivt dölja befintliga fel på fastigheten, såsom att måla över fuktfläckar, hänga upp tavlor över trasiga väggar eller att insistera på att felen inte finns, kan säljaren också komma att bli återbetalningsskyldig i efterhand när köparen upptäcker felen. Besiktning. Ta reda på om det har gjorts tidigare besiktningar på fastigheten och vad som i såna fall upptäcktes då. I vissa fall kan säljare marknadsföra fastigheter som färdigbesiktigade – men undersökningsplikten gäller fortfarande för dig som köpare!Även om säljaren har besiktigat fastigheten ska du alltså göra en egen besiktning, både själv och om du vill med hjälp av en besiktningsperson. Anledningen till detta, utöver den givna undersökningsplikten, är att du aldrig har något avtal med säljarens besiktningsperson.Om du skulle förlita dig på säljarens besiktning kan det också påverka din möjlighet att kunna få ersättning om du i efterhand upptäcker fel på fastigheten.Om du anlitar en besiktningsperson för att undersöka fastigheten kan du ta en extra titt på det som hen eventuellt har upptäckt eller har anmärkt på. Vissa personer kan här vilja anlita ytterligare besiktningspersoner som är specialiserade inom olika områden, såsom el, vatten, värme eller sotning. Att anlita besiktningspersoner innebär en viss kostnad, men felen som upptäcks kan många gånger användas till din fördel vid en prisdiskussion med säljaren.

De fel som upptäcks ska dokumenteras. Det görs både för köparens och säljarens skull. Om köpet skulle genomföras kan dessutom köparen ha användning av det dokumenterade i framtiden om fastigheten skulle säljas vidare.

Som säljare går det att teckna försäkringar mot dolda fel, för att på så sätt kunna skydda sig mot att bli ersättningsskyldiga om fel skulle upptäckas i efterhand. För en köpare innebär detta att man vänder sig till försäkringsbolaget för att göra en bedömning av fallet och eventuellt få en ersättning.

Några vanliga misstag köpare gör när det gäller undersökningsplikten är framför allt att inte veta vad som omfattas i den, inte undersöker ordentligt, inte är uppmärksam på fel som säljaren informerar om eller glömmer bort att anmäla felen som upptäcks inom den tidsram som detta ska ske. Om fel upptäcks och inte anmäls inom en tid som anses vara skälig kan det också göra så att man som köpare inte har rätt till ersättning för felen.

Ett vanligt missförstånd är även att en eventuell mäklare har ett ansvar för fastigheten, försäljningen eller den information som har tillgängliggjorts för objektet. Detta stämmer inte. Försäljningen sker mellan köparen och säljaren – och det är dessutom säljaren som är ansvarig för informationen som en eventuell mäklare delger.