רכישת נחלה | חוזה מכר נחלה | מיסוי מכר נחלה חקלאית | מיסוי נחלה | מיסוי נחלות במושבים | מיסוי מכירת נחלה במושב | קניית נחלה | מיסוי נחלה חקלאית | מיסוי ירושת נחלה | מיסוי מקרקעין נחלות | נדלן במושבים

חוזה מכר נחלה / קניית נחלה – עריכה וניהול עסקאות מכר משק חקלאי

כשמדובר על נדלן במושבים נפגוש לא פעם בנושא מכר נחלה שהינה עסקה מורכבת ביותר מאחר ונחלה הינה "נכס" מקרקעין מיוחד. עריכת הסכם מכר או הסכם רכישת נחלה במושב מחייב בעל ניסיון משפטית נדלן במושבים שבדרך כלל אינה קיימת לעורכי דין המטפלים בנכסי נדל"ן "רגילים".

במכר נחלה חקלאית נאלץ המוכר להיפרד מחלק נכבד מכספי התמורה לטובת רשויות וגורמים מוסדיים שונים;

רשות מקרקעי ישראל, כבעלת הקרקע, נהגה לגבות מאז הקמת "מנהל מקרקעי ישראל" ועד אפריל 2018 תשלום המכונה "דמי הסכמה". הרציונל בגביית התשלום שבעל הקרקע – רמ"י, מבקש ליהנות כבעלים מעליית שווי הקרקע ולא להשאיר בידי החוכר (ההורים, בן ממשיך בנחלה) את מלוא הרווח מעליית השווי בין היום בו רכש את הנחלה לבין היום בו מכר אותה. הנוסחה לחישוב דמי הסכמה מורכבת אולם אנו נוהגים לומר כי דמי ההסכמה שווים בקרוב לכשליש משוויה של עסק המכר.

החל מאפריל 2018 מפצלת רשות מקרקעי ישראל את התשלומים שהיא גובה בעת המכר: בגין חלקת המגורים משלם המוכר לרמ"י תשלום המכונה "דמי רכישה", בגין יתרת שטח הנחלה ממשיכה הרשות לגבות "דמי הסכמה". "דמי הרכישה" מחושבים על ידי השמאי הממשלתי לשטח של 2.5 דונם המיועדים למגורים בתוספת הפוטנציאל למגורים העתידי שניתן לממש בתכניות מתאר עתידיות ככל שיכולו על היישוב. בפועל הסכום יכול ויהיה גבוה או נמוך משליש משווי חלקת המגורים.

טלפון לשיחה

השווי מחושב ללא ערך המבנים הבנויים בחלקה. שיעור דמי ההיוון הינו – 33% מהשווי בתוספת מע"מ. השווי שונה מיישוב ליישוב בהתאם לזכויות הבניה הקיימות בתכנית המתאר, וכן, כאמור, בהתאם לפוטנציאל העתידי להגדלת הזכויות למגורים באותו ישוב. בגין יתרת שווי הנחלה המהווה למעשה שטחים חקלאיים בלבד שערכם נמוך ביחס ל"חלקת המגורים" משלם מוכר דמי הסכמה שהם בקרוב "כשליש" משוויים.

בנוסף לדמי ההסכמה ודמי הרכישה גובות רשויות המס "מס שבח" ו"מס רכישה";

מס שבח בעסקת מכר נחלה

מס השבח חל על המוכר והוא מחושב בנפרד על בתי המגורים מיתרת השווי של השטחים החקלאיים וזכויות בניה בלתי מנוצלות הקיימות לאותה נחלה. הכנת השומה העצמית מחייבת הפרדה בין שווי כל בית ושווי יתרת הזכות. טרם השתת שיעור המס ניתן לנכות הוצאות ותשלומים כגון: דמי ההסכמה היחסיים, דמי הרכישה היחסיים, הוצאות שכר טרחת עו"ד, דמי תיווך, השקעות שהושקעו בנחלה ולא נדרש עליהם פחת ועוד. בעניין זה, ככל ומומחיותו של עוה"ד המטפל בעניין גבוה יותר החיסכון במס גדול יותר. שיעור מס השבח אינו זהה לכל בעל נחלה והוא תלוי במועד ושווי רכישת הנחלה או במועד קבלת במתנה או בהורשה.

מס רכישה בעסקת רכישת נחלה

כדי לעשות סדר בכל הקשור אל נדלן במושבים נבין את מס הרכישה כשמדובר בנחלה. הקונה משלם לרשויות המס תשלום "מס רכישה". שיעור מס הרכישה ברכישת נחלה, שונה מנכסי מקרקעין אחרים והוא קבוע בסעיף ספציפי הקיים בחוק. בחישוב מס הרכישה יש להפריד בין השווי של כל אחת מבתי המגורים שבנחלה ומשווי יתרת השטח. מדרגות המס החלות על דירות המגורים שבנחלה דומות למדרגות המס הקיימות בדירות מגורים בכל רחבי הארץ.

היטל השבחה

הוועדה המקומית לתכנון ובניה גובה בעת המכר היטל השבחה. היטל ההשבחה המשולם מחושב לפי מחצית עליית ערך הנחלה בעקבות תכניות מתאר שהשביחו את זכויות הבניה בנחלה ושקיבלו "תוקף" בתקופה בה החזיק בעל הנחלה את נחלתו. תכנית מתאר המשביחה את הנחלה יכולה להיו תכנית המוסיפה זכויות בניה ומאפשר בניה של בתים גדולים יותר, או תוספת בתים, וכן יכולה להיות תכנית "מינורית" כגון תכנית המשנה קווי בניין, זכו לבניית מרתפים, ברכות שחייה, זכות לבניית מבנים לפעילות לא חקלאית ועוד.

במקרים רבים לא ניתן לממש את כל זכויות הבניה שבתכניות "המשביחות" ויש הצדקה להגיש השגה כנגד דרישת תשלום היטל ההשבחה בעת מכר הנחלה, כך למשל, לעיתים לא ניתן לבנות מבנים לפעילות לא חקלאית בשל קרבתם של בתי מגורים או חוסר מקום בחצר המשק. כך גם לגבי בריכות שחייה, מקרים רבים דומים מאפשרים לצמצם באופן משמעותי את ההיטל בעת מכר הנחלה תוך ניתוח קפדני של כל רכיב בשומה של השמאי מטעם הועדה המקומית לתכנון ובניה וניתוח של התכניות החלות. לאחרונה מתרחב הנוהג של קניית נחלה או קניית משק במחיר נטו, היינו, שהקונה משלם את תשלומי החובה החלים על המוכר. במקרים שכאלה קיימת חשיבות בצמצום היטל ההשבחה גם לקונה.

מע"מ במכר נחלה

בנוסף לכל אלה נדרש לעיתים המוכר לשלם מע"מ על ערך השטחים החקלאיים ששימשו אותו בייצור הכנסתו. רשויות מע"מ מתייחסות לקרקע המשמשת בייצור הכנסה כאילו היא "ציוד" חקלאי שברכישתו ובמכירתו על החקלאי לדווח ולכלול את רכיב המס בדיווחי ההכנסות שלו לרשויות מע"מ. לרוב, בעלי הנחלות אינם מודעים לקיומו של מס זה ובדיעבד נולד ויכוח בין הקונה למוכר בעניין התשלום של המע"מ.

במושבים בהם האגודה מהווה "איחוד עוסקים" והקונה נכנס לאיחוד העוסקים במקום המוכר ניתן לקזז את המע"מ בתוך האגודה.

ישנת מקרים בהם הקונה מתכוון לקיים משק חקלאי וממילא הוא יוכל לנכות את רכיב המע"מ שבעסקה בדיווחיו.

אולם ברוב המקרים הקונים אינם "עוסקים בחקלאות" ואין להם כ כוונה לעסוק בחקלאות בעוד המוכר היה חקלאי, כפועל יוצא מכר בעת מכר הנחלה נולד חיוב שיש להתייחס אליו בגוף חוזה המכר ולחשב אותו ולדאוג לתשלומו. גם בעניין זה ככל שניסיונו של בא כח מוכר הנחלה טוב יותר ניתן לצמצם את החיוב לרבות א הסכום עליו יחול המשולם מתוך ככל שווי התמורה ברכישת הנחלה.

תשלומים לאגודה

נדלן במושבים ותשלומים לאגודה – לעיתים נאלץ הקונה לשלם תשלומים לאגודה החקלאית אליה הוא מצטרף כחבר בד בבד לרכישת הנחלה. רשות מקרקעי ישראל אינה מאשרת העברת זכויות בנחלה מבלי שהצדדים לעסקה חותמים על טופס מיוחד המפרט את הרכב המשק והאגודה החקלאית מוסיפה את חתימתה כאישור על נכונות הפרטים. בדרך כלל האגודה לא תחתום על המסמך האמור ללא קבלת הקונה כחבר באגודה בעת רכישת הנחלה.

הליך קבלת הקונה כחבר כרוך בדרך כלל בראיון מול "ועדת קבלה", חתימה על מסמכים שונים שחלקם מפורטים בתקנון האגודה, אישור ועד האגודה והאסיפה הכללית. ישנן אגודות רבות המתנות את הקבלה לחברות בתשלום שעל החבר הנכנס לשלם לאגודה "להון האגודה" או תחת הגדרה אחרת. אין מדובר בתשלום אסור מבחינת רשות מקרקעי ישראל, בניגוד לתשלומים שכאלה שאסורים בעת רכישת בית בהרחבת מושב. על מנת להימנע מהפתעות על המוכר והקונה לברר את כל נוהל הקבלה לחברות ואת התשלומים שהאגודה גובה טרם חתימה על חוזה רכישת הנחלה.

רשות מקרקעי ישראל הנפיקה סדרה של מסמכים שעל המוכר, הקונה והאגודה לחתום בעת ביצוע עסקת המכר. אף רשויות המס דורשות מילוי טופס מיוחד המפרט את רכיבי הנחלה השונים והמבנים הקיימים בה.

מהאמור לעיל ניתן להבין שנדרש ניסיון רב על מנת לדעת לצמצם באופן חוקי ונאות את כל אחד מהתשלומים החלים במכר נחלה. המלאכה בעניין זה אמורה להתחיל כבר בשלב הראשוני של ניסוח נכון של טיוטת הסכם המכר ופירוט נכון של המסמכים הנלווים לחוזה הנדרשים לצורך העברת הזכויות.

המורכבות של מכר נחלה נובע גם מבעיות הקיימות בנחלה או שהיו קיימות אף ללא ידיעת המוכר, כמו מבנים שנבנו לאורך ההיסטוריה ללא היתר או שהוסבו ממבנים חקלאיים לשימושים אחרים. עם דיווח על עסקת המכר מגיע פקח של רשות מקרקעי ישראל לבדוק את המצב בשטח הנחלה ביחס למסמכים והיתרי הבניה הקיימים בתיק הרשות. במידה ודו"ח הפקח מגלה בניה ללא היתר או שימושים חורגים שאינם חקלאיים הרשות מעלה דרישות להריסה או לתשלום "דמי שימוש" שהצדדים לעסקה לא ידעו מראש עליהם.

רכישת נחלה | קניית נחלה | חוזה מכר נחלה | מיסוי מכר נחלה חקלאית | מיסוי נחלה | מיסוי נחלות במושבים | מיסוי מכירת נחלה במושב | מיסוי נחלה חקלאית | מיסוי ירושת נחלה | מיסוי מקרקעין נחלות | פיצול נחלה