Marseille, le 13 octobre 2015, rue de la République. — Mickaël Penverne / 20 Minutes

Onze après le début des travaux, où en est la rue de la République ? Cette artère Haussmannienne, qui relie le Vieux-Port à la Joliette, devait être la vitrine de la rénovation du centre-ville. Avec ses grands appartements refaits à neuf, elle était censée attirer les classes moyennes et supérieures, et des commerces huppés.

Mais une décennie plus tard, aucun de ces objectifs ne semble atteint. C’est en tout cas la conclusion du dernier rapport de l’association Un centre-ville pour tous (CVPT) qui le présentera mercredi à la Maison de l’architecture.

Un tiers des logements est inoccupé

Pendant six mois, ses bénévoles ont enquêté, immeuble par immeuble, commerce par commerce, pour établir un état des lieux économique et sociologique de la rue où habitent environ 5.000 personnes. Premier constat : onze ans après le début des opérations, un peu plus de la moitié seulement (56 %) des 3.000 immeubles sont entièrement rénovés, 30 % sont partiellement rénovés et 7 % sont en travaux.

Pire, alors que « près de 200 ménages ont été obligés de déménager sous la pression des démolisseurs » selon CVPT, un tiers de ces logements est aujourd’hui inoccupé - à titre comparatif, le taux moyen de vacance dans le centre-ville se situe à 11 %.

Fausses vitrines en trompe l’oeil

Pourquoi ces appartements sont-ils vides ? « Parce qu’ils ne sont pas tous réhabilités et surtout, parce que c’est trop cher, explique Patrick Lacoste, membre d’Un centre-ville pour tous. Dans certains endroits, le prix de vente a été fixé à 6.000 euros le mètre carré. A ce prix-là, on peut se payer une villa à Cassis, avec un jardin et un parking ! »

Résultat, « les riches que l’on attendait ne sont jamais venus » et la rue de la République, qui rassemble 13 % de logements sociaux, est habitée essentiellement par les classes moyennes et populaires. Comme avant sa réhabilitation. « Il y a au moins un point positif à tout cela : il existe encore une certaine mixité sociale », sourit l’économiste.

Deuxième constat établi par l’enquête de CVTP : 55 % des locaux commerciaux sont inoccupés. Si la partie basse de la rue a su attirer quelques poids lourds du prêt à porter comme H & M, Mango ou Desigual, la partie haute, c’est-à-dire à partir de la place Sadi-Carnot jusqu’à la Joliette, est une succession de fausses vitrines en trompe l’œil. « C’est un peu la rue Potemkine, ironise Patrick Lacoste. En imaginant la nouvelle rue, on s’est appuyé sur le couple habitants-commerçants. L’hypothèse était celle-ci : en installant des habitants haut de gamme, on allait attirer des commerçants haut de gamme. Mais ça n’a pas fonctionné. »

Faux, répond la mairie qui défend son projet. « La partie basse a été terminée en premier et de mémoire, il n’y a pas de cellule vide, indique Gérard Chenoz, adjoint au maire chargé des grands projets. Dans la partie intermédiaire, il y a eu de gros problèmes parce que des gens ne voulaient pas partir, et il a fallu du temps pour les libérer et les mettre en vente. Enfin, la partie basse est en cours. C’est vrai que c’est long. Il faudra encore attendre 3 ou 4 ans pour que ce soit complètement fini (…). Mais globalement, pour nous, c’est satisfaisant, voire très satisfaisant ».

Concurrence des deux côtés

Stéphanie a ouvert une cave à vins il y a cinq ans. En écrasant ses prix au maximum, elle a réussi à se constituer une clientèle d’habitués et l’affaire tourne plutôt bien mais comme beaucoup de commerçants indépendants, elle s’interroge sur l’avenir de la rue de la République, concurrencée d’un côté par le Centre-Bourse et l’autre côté, par les Terrasses du Port : « Quelle est son image ? Qu’est-ce qu’elle apporte de plus qu’il n’y a pas ailleurs ? Quel est son positionnement ? », s’interroge la jeune femme.

En face de la cave, un magasin de chaussures a peut-être trouvé la réponse : le déstockage. « Avant, les gens passaient devant mais ne s’arrêtaient pas, raconte la vendeuse. Mais en septembre, on a décidé de prendre tout le stock d’invendus et de le faire à moins 50 %. Et ça marche ! Entre midi et deux, toutes les femmes de bureaux viennent ici ». D’autres enseignes pourraient suivre l’exemple. La rue de la République pourrait peut-être devenir la rue « Outlet » de Marseille. Bien loin, très loin, des rêves de rue haut de gamme de ses promoteurs.