Где панельке сносу нет Как Германия вдохнула новую жизнь в серийные пятиэтажки

Панельные пятиэтажки — проблема не только Москвы. Ими как под копирку застраивали микрорайоны в столицах соцлагеря, а в рекордсмены вышел Берлин: когда пала разделявшая этот город стена, серийные панельки составляли больше половины жилого фонда восточной части. Вот только крушить эти дома в отличие от Берлинской стены не стали: из них сделали вполне современное и комфортное жилье

Сергей Панкратов, Берлин

Когда я договаривался об интервью с Норбертом Кухинке, тем самым немецким журналистом, который сыграл роль датского профессора в фильме "Осенний марафон", мне и в голову не могло прийти, что мы почти весь вечер проговорим о капремонте, реконструкции и санации. Свернуть с темы было нереально — строители только что закончили санацию многоквартирного дома, куда Норберт и пригласил меня в гости.

Мой собеседник (к несчастью, ныне скончавшийся), хоть и запомнился зрителям одной шестой части суши как профессор-"ботаник", в жизни оказался человеком весьма предприимчивым. Во всяком случае, он одним из первых рискнул вложить деньги в берлинскую недвижимость после падения Берлинской стены. Рассказ впечатлил.

Жилищный марафон Норберта Кухинке

По словам Кухинке, восточная часть Берлина в начале 1990-х выглядела, мягко говоря, депрессивно. Из-за массового отъезда — по сути, бегства — жильцов на Запад, в городе пустовало до 20 процентов квартир: целые кварталы стояли заброшенными. Мало кто верил, что Берлин можно возродить быстро. Еще меньше было желающих вкладывать в берлинскую недвижимость.

— Но мы вот рискнули,— вспоминал Норберт.— Взяли кредит в банке и вложили средства в санацию многоквартирного дома.

Трудностей, по его словам, было бы много больше, если бы не поддержка властей. Шутка ли: тем, кто собирался санировать здания, предоставлялся льготный кредит под 3 процента годовых (сейчас ставка по этим кредитам и того меньше — 1,5 процента). Кроме того, фирмы, участвовавшие в санации панельного жилья, получили серьезные налоговые льготы.

Дом у Норберта и его партнеров получился оригинальный: в каждой квартире своя планировка. Часть жилья инвесторы оставили себе, часть сдали в аренду. Через несколько лет погасили кредиты, а главное — стоимость недвижимости в Берлине выросла почти вдвое.

Снести нельзя восстановить

Если кто думает, что у немцев не было баталий по поводу будущего панельных пятиэтажек, массово возводившихся в ГДР с начала 1970-х, он глубоко заблуждается. Стройфирмы и архитекторы сразу же сформулировали: самый простой путь решения проблемы — снести все панельные дома и построить на их месте современные городские кварталы.

— Да, это самый простой выход,— соглашались их оппоненты.— Но вам придется снести половину Восточного Берлина. И кто эту стройку века оплатит? И, кстати, куда переселять такую массу людей на время строительства? И как быть с тысячами тонн строительного мусора после сноса?..

В конечном итоге верх, по счастью, взяла немецкая расчетливость. По ценам того времени в пересчете на евро выходило, что себестоимость санации 1 квадратного метра жилья составляет 250-300 евро, а возведение новых домов обходится в 900-1000 на тот же квадратный метр. Когда выяснилось, что только в Восточном Берлине предстояло санировать 270 тысяч квартир, а по всей Восточной Германии 2,18 млн, стало ясно: такие затраты непосильны даже для могучей немецкой экономики.

Правительством была принята госпрограмма "Санация и модернизация панельных домов Берлина". Благодаря ей через санацию прошли 70 процентов панельных зданий. Государство выделило на эти цели почти половину необходимых средств — около 6 млрд евро в виде целевых кредитов. Остальное вложили владельцы квартир и инвесторы. Получается, что всего в санацию жилого фонда Восточной Германии было вложено как минимум 12 млрд евро. На что же потрачена столь крупная сумма и что вообще такое санация по-немецки?

А этих родственниц наших "хрущевок" немцы и вовсе переделали в "городские виллы" Фото: Stefan Forster Architekten

Gehrung — одна из многих сервисных компаний Берлина, которая управляет двумя десятками жилых зданий, от высоток в центре столицы до скромных пятиэтажек на ее окраинах. Ведущий сотрудник фирмы Сюзанна Фрост, которая на собственном опыте знает, что такое санация, любезно согласилась пояснить "Огоньку" все перипетии непростого процесса.

Сначала мы попытались с фрау Фрост подобрать на русском языке точный эквивалент самому понятию "санация". Получается следующее: санация — это больше чем капремонт, но меньше чем реконструкция.

Фрау Фрост достает объемистую папку с документацией и с немецкой педантичностью начинает перечислять технические параметры процесса. Чтобы не утомлять читателя, перескажу вкратце. Прежде всего при санации меняется внешний вид здания. Фасады панельных домов из серой депрессивной окраски перекрашиваются в жизнеутверждающие тона. Окна и двери меняются на более современные конструкции. Параллельно стенам возводятся балконы или просторные лоджии. То есть внешне дом становится привлекательнее, как человек после удачной косметической операции.

Внутри меняется вся техническая начинка. Ремонтируются бетонные конструкции, заменяются вентиляционные системы и инженерные коммуникации, реконструируются подъезды. В каждой квартире проводятся работы, которые у нас в обиходе называются евроремонтом: в ванной укладывается кафель, меняется вся сантехника, в жилых комнатах стелется ламинат.

— Фрау Фрост, а кто же за санацию платит?

— Жильцы. Вся сумма разбивается на мелкие равные доли и входит в ежемесячную квартплату.

Здесь требуется отступление. Платят за санацию, конечно, жильцы, но не все из своего кармана — безработным и прочим другим социальщикам разницу в оплате квартиры возмещает государство.

ГДР от Митте до окраин

Район Митте — самый центр Берлина. С правой стороны улицы Альтякобштрассе большой зеленый массив — жилищный кооператив Berolina. Про себя я называю этот микрорайон "заповедником ГДР": утопающий в зелени вековых деревьев, под которыми попрошайничают проворные белки, кооператив Berolina — близнец канувших в Лету советских жилкооперативов, который не только выжил, но и процветает, сумев приспособиться к новым условиям.

Санацию здешних пятиэтажек можно назвать образцовой. Трудно поверить, что эти красивые здания были когда-то "панельными домами первой индустриальной серии". 90 процентов жильцов кооператива Berolina — благополучные пенсионеры, сумевшие купить здесь квартиры еще во времена ГДР.

"Заповедник" с двух сторон обступают здания из стекла и бетона: земля здесь на вес золота. Застройщики давно поглядывают на этот оазис и делают кооперативу заманчивые предложения. Разговорился с одним из жителей: опрятный, доброжелательный старичок, которому явно не хватало общения, вежливо разъяснил, когда и на каких условиях высотки имеют шансы вторгнуться в их заповедник:

— Только после моей смерти! По уставу кооперативов все важные решения принимаются с единогласного одобрения. Если хоть один воздержался, решение не принято.

Старичок загадочно улыбнулся и добавил:

— А знаете, в чем главная хитрость? В том, что так вам ответит практически каждый из наших жильцов.

— Ну а вдруг сенат Берлина примет решение о переселении?

— Вы знаете, что такое в Германии частная собственность? Здесь недалеко, на Краузештрассе, построили новый дом. Очень советую, посмотрите.

Эту берлинскую панельку до неузнаваемости изменили цветовой дизайн и пристройка дополнительных балконов Фото: Meibner / ullstein bild via Getty Images

Пошел, посмотрел, удивило. Представьте: огромный, на целый квартал, современный дом в виде прямоугольника. Но в двух местах этот прямоугольник разрывается, чтобы уступить место двум небольшим неказистым зданиям, стоявшим здесь до начала строительства. Ни застройщики, ни власти так и не договорились с владельцами этой неликвидной недвижимости.

Понятно, что Berolina скорее исключение, чем правило — такие кооперативы составляют 5 процентов жилого фонда Восточного Берлина. Окраины, где санация была массовой, другое дело. Взять, скажем, спальный район Марцан — крупнейший в Европе массив панельных домов (если не брать в расчет российские мегаполисы). Сразу видно: здесь люди и одеты попроще, и все остальное победнее. Подавляющее большинство арендует жилье у муниципальных, то есть государственных, управляющих компаний. У нас в России сложилось мнение, что расселить таких арендаторов легче.

— Это заблуждение, попробуйте выселить хоть одного человека с Марцана,— говорит управляющий директор Центра компетенции по крупным жилым массивам Ральф Протц.— Сделать это юридически крайне сложно: процедура займет несколько лет. Мы, например, проводили санацию всех жилых домов Марцана без отселения!

Вообще, Ральфа Протца считают одним из ведущих специалистов по санации в Восточном Берлине. Но когда он начинает говорить — убежденно, страстно, вставляя социологические выкладки и цитаты из... Маркса,— понимаешь: перед тобой не просто специалист, а идеолог превращения депрессивных городских районов в цивилизованную среду обитания.

— Ральф, но это же невероятно сложно проводить санацию без отселения жильцов!

— Сложно, но выхода не было. Разрабатывали специальные технологии, много говорили с людьми.

Кстати, именно первое общение с жильцами Протц считает самым сложным и стрессовым этапом. Но его не избежать: надо иметь четкое представление, как люди видят свое будущее, чего хотят и сколько своих средств готовы вложить в санацию дома и квартиры.

— А если кто-то категорически отказывается жить на стройплощадке?

— Таких, как правило, от 3 до 5 процентов на каждый санируемый дом. Но когда начинаешь говорить с человеком, то быстро понимаешь, что его проблема вполне решаема.

По опыту Ральф знает: чаще всего трения возникают с пожилыми (боятся за имущество) и с молодыми родителями. Здесь выход один — подыскать отказникам временное жилье на весь период работ. Средства на переезд и аренду квартиры предусмотрены в смете санации, в графе "непредвиденные расходы и риски".

Характерная деталь — степень интереса жильцов к процессу санации растет по мере приближения работ к их квартире. Скажем, общие градостроительные проблемы интересуют далеко не всех, а вот вопрос, какого цвета будет плитка в ванной, волнует буквально каждого. И здесь самое главное — иметь подробнейший план санации.

— Вот смотрите,— говорит Протц, показывая на диаграмму,— это расписание замены окон: во вторник, с 8 до 10 смена окон в квартире герра Штиха, с 10 до 12 — у герра Лемке. Все это планируется за год до начала санации. Отступить от этого графика мы не имеем права: люди готовятся, отпрашиваются с работы. И так на каждый дом — более 20 томов технической документации.

Графики, планы, это понятно, а как быть с такой прозой жизни, как, скажем, душ или туалет? Вы правы, говорит Ральф, это самая большая проблема при санации без отселения. По его словам, здесь два решения: либо оборудование утепленного душа и туалета на улице, либо биотуалет.

— Но учтите, при санации без отселения есть строгие нормативы: пять дней на квартиру, начиная с демонтажа и до полного переоборудования кухни и ванной комнаты. Весь дом, если он пятиэтажный, санируется за 5-6 месяцев. На дома большей этажности — максимум 8 месяцев.

Однако, как говорится, "гладко было на бумаге". Мой берлинский знакомый Борис Кемпель "пережил" санацию в своей квартире. По его словам работы велись не пять дней, а все двенадцать. Пыль до потолка, душ-туалет на улице. Душевая хоть и утепленная, но такая тесная, что даже один человек не может переодеться. В общем, хорошего мало, но квартира теперь — как новенькая.

— Я хоть и профессионал, но был удивлен, как из нашей старой трешки сделали такое приличное жилье.

Экспертной оценке Бориса можно доверять, когда-то в России он работал инженером-строителем, здесь в Германии тоже работает на стройке, надеется сдать экзамен на мастера.

— Ну а вот у нас можно сделать такую качественную санацию?

— Вряд ли,— пожимает плечами он.— Какой-нибудь умник непременно сэкономит на материалах...

Не нужен нам опыт немецкий

О том, что немецкий опыт санации России не подходит, приходилось слышать не раз. Вот цитата из уважаемого издания: "Панельные дома надо ремонтировать. Но это невозможно технологически. Ссылки на Берлин, где гэдээровские пятиэтажки массово отремонтированы, не работают: в Берлине дома построены по другой технологии и с другим качеством, и это арендные дома, которые легко расселить на время ремонта".

— В этой цитате все неправда! — говорит мне Кнут Хеллер, директор некоммерческой организации "Жилищное хозяйство в Восточной Европе" (IWO),— и в ГДР, и в Советском Союзе были практически схожие технологии по возведению домов индустриальной серии. Доказательство тому наша деятельность во многих странах, где возводились точно такие же микрорайоны панельных зданий, как и в Москве.

Более того, по словам Хеллера, с немецкой и с российской стороны работали два проектных института, которые должны были свести к минимуму те небольшие расхождения, которые имелись в технологическом процессе у российских и гэдээровских строителей. И у них все срослось.

— Так почему же вы не работаете в России?

— Слишком неудачным был первый опыт...

История эта началась лет 15 назад, еще при Юрии Лужкове, который заинтересовался успешным опытом немецких строителей по реабилитации обветшавших пятиэтажек. В 2009-м по инициативе московской мэрии был подписан меморандум о сотрудничестве между Москвой и Берлином в области санации жилых зданий. С немецкой стороны за реализацию соглашения отвечала IWO, с российской московская мэрия предложила партнера, одну из строительных компаний Москвы.

На первом этапе дело шло достаточно быстро. Мэрия выделила дом на Краснохолмской набережной и средства на его санацию, IWO предоставила всю необходимую техническую документацию, а вот дальше начались проблемы.

Фото: Сергей Панкратов

— Я бы даже назвал эти проблемы идейными разногласиями,— говорит Кнут Хеллер.

Концепция IWO заключалась в том, что санация дома неразрывно связана с гуманизацией пространства вокруг него, создания нормальной социальной среды обитания. При таком подходе в первую очередь нужно начинать работу с жильцами.

— Мы хотели услышать мнения людей, как можно активнее включить жильцов в обсуждение проекта.

Однако, как вскоре поняли сотрудники IWO, московские партнеры были озадачены другой проблемой — как получить солидную прибыль. А этого можно было достичь только при одном условии — выселении старых жильцов и перепродажи санированного дома более состоятельным покупателям. Поэтому, по словам Хеллера, вся работа с жильцами у московской фирмы свелась к простой формуле: "Дадим вам чуть больше квадратных метров, но вы переезжаете по адресу, который мы вам укажем".

Немецкая сторона надеялась достичь компромисса в процессе реализации проекта, но вскоре стало ясно: получив технологическую документацию, московские партнеры потеряли всякий интерес к сотрудничеству с IWO.

— В русском языке есть такое специфическое слово "кинули",— робко комментирую я.

— Знаю,— кивает Хеллер,— но не тот случай. Кидают на деньги, а мы работали безвозмездно. Нам просто хотелось довести начатый проект до конца, как это делается во всех цивилизованных странах.

Похоже, немецкий опыт нам действительно не подходит...