Städter zahlen für teuren Wohnraum, Landbewohner für teure Pendelei. Beim Umzug aufs Land unterschätzen viele Menschen, welche zusätzlichen Kosten noch auf sie zukommen. Wo lebt es sich günstiger?

Auch Jens-Martin Gutsche kennt die Schwärmereien über die Landschaft. Über die frische Luft. Das Zwitschern der Vögel am Morgen. Und erst die Grundstückspreise, viel niedriger als in der Großstadt. Das Leben auf dem Lande ist in jeder Hinsicht ein Traum.

Dennis Kremer Redakteur im Ressort „Geld & Mehr“ der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung. F.A.Z.

Ist es nicht. Und kaum einer kennt sich in der Frage besser aus als Gutsche. Denn der Partner des Hamburger Büros für Stadtplanung Gertz, Gutsche, Rümenapp ist von Berufs wegen zu nüchternem Rechnen verpflichtet und weiß deshalb genau: Von Landschaft, Luft und Vogelzwitschern einmal abgesehen, ist das Landleben vor allem eines - viel teurer als gedacht.

Dies ist ein zentrales Ergebnis der Studien, die der Stadtplaner für das Umweltbundesamt und zuletzt für das bayerische Innenministerium mitentwickelt hat. „Die Menschen schauen bei der Entscheidung zwischen Land oder Großstadt vor allem auf die Grundstücks- und Immobilienpreise“, sagt Gutsche. Das allein reiche aber nicht. Stattdessen sei eine umfassende Betrachtung aller Kosten notwendig. „Dann kann man feststellen: Viele der finanziellen Vorteile, die das Landleben bietet, werden an anderer Stelle wieder aufgezehrt.“

Aber was ist falsch daran, die Grundstückspreise und Mieten zwischen Großstadt und Land zu vergleichen? Zunächst einmal gar nichts. Und in der Tat: Geht es allein ums Wohnen, schlägt das Land die Stadt um Längen. Die Experten des Forschungsinstituts Empirica können das für alle Bundesländer detailliert nachweisen.

Beispiel Nordrhein-Westfalen: Liegen die Immobilienpreise in Nähe der Metropolen Köln und Düsseldorf bis zu 50 Prozent über dem Landesdurchschnitt, notieren sie in den ländlichen Regionen Ostwestfalens um bis zu 40 Prozent darunter.

Die Fehlkalkulation vieler Landfreunde

„Mit Blick auf den Grundstückspreis kann man sich das Zentrum einer Großstadt als höchsten Punkt eines spitzen Gebirges vorstellen“, beschreibt Empirica-Vorstand Reiner Braun die Entwicklung. Je größer die Entfernung vom Umland zum Zentrum, umso niedriger sei in der Regel der Preis. Das gilt im Übrigen auch für die Mieten: Laut Empirica liegen sie in den großen westdeutschen Städten im Mittel 27 Prozent über dem Durchschnitt der westdeutschen Landkreise - das ist ein Zuwachs von fünf Prozentpunkten innerhalb der vergangenen drei Jahre.

Haben sie also doch recht, die Fans des Landlebens? Nur auf den ersten Blick. Denn jetzt kommen die weiteren Kosten ins Spiel - und über die schauen viele Landbewohner oft großzügig hinweg. Oder schlimmer noch: Sie sind ihrer häufig gar nicht bewusst. Experte Gutsche beschreibt das so: „Viele Bürger tappen in eine raumstrukturelle Falle.“

Dahinter steckt eine Fehlkalkulation, der viele Landfreunde aufsitzen: Zwar sind Grundstückspreise und Mieten in ländlichen Regionen niedriger - aber dafür fallen die Ausgaben für Auto und Benzin weit stärker ins Gewicht als bei Großstädtern. Denn wer auf dem Lande lebt, findet dort noch lange keine Arbeit. Er muss in der Regel täglich in die Stadt pendeln. Das kostet Geld - Mobilitätskosten sagen die Fachleute dazu. „Mit der Entscheidung für eine Immobilie auf dem Land begibt sich der Käufer in eine lebenslange Abhängigkeit von der Entwicklung der Benzinpreise“, sagt Stadtplaner Gutsche. Vereinfacht gesagt: Das vermeintlich günstige Häuschen im Grünen wird auch jeden Tag an der Tankstelle abgezahlt.

Natürlich besitzen Großstädter ebenfalls Autos. Der entscheidende Unterschied aber ist: Sie sind darauf bei weitem nicht so angewiesen wie die Landbewohner. Denn zum einen legen die Städter nur vergleichsweise kurze Wege mit dem Auto zurück. Und zum anderen können sie jederzeit auf Straßen- oder S-Bahnen ausweichen.

Viele Menschen unterschätzen die Mobilitätskosten auf dem Land

Beim Umzug aufs Land unterschätzen viele Menschen dagegen systematisch, welche zusätzlichen Mobilitätskosten auf sie zukommen. Nicht nur die längere Strecke zwischen Wohnort und Arbeitsplatz geht auf Dauer ins Geld. Oft muss auch ein zusätzliches Auto, ein Zweit- oder gar ein Drittwagen, her. Schließlich funktioniert der öffentliche Nahverkehr auf dem Land nur mit Einschränkungen - auch das ein Grund für die niedrigeren Immobilienpreise.

Wie teuer es am Ende werden kann, lässt sich gut am Beispiel der Stadt München illustrieren. Für die Region haben Stadtplaner Gutsche und Kollegen in Zusammenarbeit mit dem Münchner Verkehrsverbund MVV einen Wohn- und Mobilitätsrechner entwickelt. Anhand von aufwendig erhobenem Datenmaterial kann hier jeder für sich ausrechnen: Wo ist es günstiger - in München oder im Umland?

Die Überraschung: Ein Vergleich zwischen München-City und dem ländlichen Ebersberg, rund 35 Autominuten von der bayerischen Hauptstadt entfernt, bringt zwar bei reiner Betrachtung der Immobilienpreise das erwartete Ergebnis - Ebersberg liegt vorne. Eine dreiköpfige Familie mit 95 Quadratmeter Wohneigentum spart im Beispiel mehr als 900 Euro im Monat.

Bei den Mobilitätskosten aber ist es genau umgekehrt. Das Landleben kann die Familie hier bis zu 650 Euro pro Monat mehr kosten - und das trotz der hohen Summe an Pendlerpauschale, die sie vom Staat erhält. Unterm Strich steht ein unerwartetes Ergebnis: Der Vorteil des Landes gegenüber der Stadt schrumpft auf wenige hundert Euro zusammen. Ein Resultat, das sich nach Ansicht der Forscher durchaus auf ganz Deutschland übertragen lässt. Oft werde der Kostenvorteil des Landes sogar vollständig aufgehoben, sagt Stadtplaner Gutsche.

Stadt oder Land: die Rechnung im Detail Land Stadt Stadt Kosten pro Monat; Durchschnittspreise; Haushalt mit 2 Arbeitnehmern, 1 Schulkind Ebersberg[1], 2 PKW München, Au-Haidhausen, 2 PKW München, Au-Haidhausen, 1 PKW Auto-Fahrtzeit (Arbeitsplatz in München-Zentrum, Hin und Zurück) 70 Min. 12 Min. 12 Min. Finanzierungskosten Immobilie (Doppelhaushälfte, 95 qm, Eigentum) 1033 Euro 1943 Euro 1943 Euro Wohnnebenkosten 380 Euro 397 Euro 397 Euro Wohnkosten im Monat 1413 Euro 2340 Euro 2340 Euro Kosten Autobesitz (Kaufpreis, Abschreibung) 800 Euro 800 Euro 450 Euro Kosten Autonutzung (Benzin, Versicherung, Reifenabnutzung) 615 Euro 109 Euro 85 Euro Kosten Nahverkehrsticket 0 Euro 0 Euro 46 Euro Ersparnis aus Pendlerpauschale -231 Euro -43 Euro -43 Euro Mobilitätskosten im Monat 1184 Euro 866 Euro 538 Euro Gesamtkosten im Monat 2597 Euro 3206 Euro 2878 Euro Quelle: MVV, GGR-Planung; [1] Gemeinde bei München (rund 40 Kilometer von München-Zentrum entfernt)



Trotzdem könnte jeder Ebersberger, der täglich nach München pendelt, immer noch argumentieren: Das Landleben sei zwar teurer als angenommen, aber weiterhin günstiger als das Wohnen in der Großstadt. Diese Rechnung geht aber nur so lange auf, wie ein weiterer Kostenpunkt außen vor bleibt - die Zeit, die Landfans täglich mit dem Pendeln in die Großstadt verlieren. „Der Zeitverlust lässt sich zwar nur schwer in Geld ausdrücken“, sagt Empirica-Vorstand Braun. „Aber man sollte sich darüber im Klaren sein, dass er die Lebensqualität stark beeinträchtigen kann.“

Genau dies legen Studien von Glücksforschern der Universität Zürich nahe. Danach senkt jede zusätzliche Minute Pendeln pro Tag das persönliche Wohlbefinden. Wer etwa jeden Morgen eine Stunde zum Arbeitsplatz brauche, könne diesen Verlust an Zufriedenheit nur durch eine hohe Gehaltserhöhung wieder wettmachen - und zwar um gewaltige 40 Prozent.

So schön das Landleben auch sein mag: Traumhaft klingt das alles nicht. Trotz Landschaft, Luft und Vogelzwitschern am Morgen.