É como encontrar uma agulha num palheiro de betão. A oferta é escassa e a procura roça níveis “fora do normal”. Comprar casa nas cidades é hoje uma equação complexa, à qual se somam entraves à construção e um “excesso de otimismo” dos proprietários, que estão a atirar os preços para patamares “impossíveis”.

O diagnóstico do mercado imobiliário nacional é feito por Ricardo Sousa, CEO da imobiliária Century 21. Em entrevista ao Dinheiro Vivo, o responsável explica que apesar de os sintomas estarem identificados, a cura não está à vista.

“Houve duas tendências que se destacaram no imobiliário em 2018 e vão continuar em evidência: a queda do poder de compra dos portugueses e o acentuar do gap entre oferta e procura”, antecipa.

Segundo Ricardo Sousa, o mercado está a entrar num ciclo incomportável para as famílias. “As pessoas até querem comprar, mas não podem pagar ou não querem abdicar de fatores como a zona, por isso acabam por sair do mercado. Isto faz com que o número de transações abrande. A maioria das pessoas que compram casa está a vender casa. Ora, se não compram, também não colocam a sua no mercado e há menos oferta”.

Segundo a análise da Century 21, 20% das pessoas que procuraram casa no ano passado acabaram por desistir. A imobiliária estima que em 2019 esse número vai aumentar.

A escalada imparável dos preços tem origem, diz Ricardo Sousa, nas “expectativas irrealistas” dos proprietários particulares. “Às vezes por desconhecimento ou porque conhecem alguém que vendeu o metro quadrado a cinco ou seis mil euros, ficam com grandes números na cabeça e as casas usadas vão para o mercado com um preço muito acima do valor real”, destaca.

No entanto, já se começa a observar uma clivagem entre o preço pedido e o valor da venda. Os proprietários de casas usadas estão disponíveis para baixar o preço até 10%.

O responsável garante que a empresa tem feito “um esforço” para passar a investidores, construtores e fundos, a mensagem de que existe “uma oportunidade de negócio na classe média e média baixa”. É neste segmento que está “a esmagadora maioria dos portugueses” e onde há uma procura grande “que não está a ser atendida”.

Mas a última análise ao que está em pipeline mostra que “muita da construção que vai sair são casas grandes, de luxo, ou casas muito pequenas, para turismo”, lamenta. Para 2019, o grande desafio do setor deve ser “contrapor o excesso de otimismo com bom senso”.

A oferta para o segmento mais baixo começa a surgir aos poucos, mas entre obter a licença para construir e entregar a chave ao dono passam-se anos. “O processo de licenciamento é longo em todas as autarquias, tem de ser agilizado e modernizado”.

Em 2019 e 2020, as casas novas terão um impacto quase invisível no mercado, apesar de serem a chave do equilíbrio, “uma vez que os proprietários de casas usadas vão competir com o novo e baixar o preço”. Mas para isso é preciso haver quem esteja disposto a construir aos preços atuais, alerta o responsável.

“Os custos de construção dispararam por causa da falta de mão-de-obra e da carga fiscal. O valor médio de construção mais os valores da venda de terrenos e de edifícios fazem com que, matematicamente, seja impossível colocar imóveis no mercado dentro dos preços que os portugueses podem pagar”, sentencia.

Para Ricardo Sousa a solução passa por apostar em técnicas mais eficientes, que permitam fazer as obras mais depressa e com menos pessoas. Quanto à carga fiscal da construção, que inclui a taxa máxima de IVA de 23%, é mais difícil de resolver. “Baixando o imposto, quem pagaria a diferença? É importante pensar sobre isto. Na reabilitação houve incentivos em áreas específicas nas cidades e resultou bem. Podia funcionar na construção, mas teria de ser refletido no valor final do imóvel”.

Para a periferia e mais além

Em Lisboa e no Porto, os preços têm apanhado boleia dos transportes públicos. É nas periferias que os valores das casas têm subido mais. E em 2019 é “inevitável” que assim se mantenha.

“Chegou uma nova procura a esses locais, de quem já não consegue comprar no centro. Quem está a chegar são pessoas com mais poder aquisitivo do que os residentes habituais dessas zonas. E vêm disponíveis para pagar a diferença”.

E se os portugueses estão a mudar-se para a Amadora ou para a Margem Sul, os estrangeiros estão a trocar Lisboa por Évora, Santarém ou Peniche. “O cliente internacional vem com a intenção de investir até 300 mil euros e começa a ter dificuldades, pelo que estamos a propor outras regiões. Para brasileiros ou franceses fazer uma hora de carro não é nada. Esta é uma tendência com grande potencial de crescimento”, antevê Ricardo Sousa.

Nas previsões que arrisca fazer para 2019, o CEO da Century 21 alerta para possíveis quebras de confiança que podem surgir por ser ano de eleições. Na lista dos riscos que podem abalar o mercado, destaca o “agravamento da perda de poder de compra, porque o desemprego diminuiu mas o rendimento dos portugueses não aumentou, e o recurso ao crédito está a aumentar”.

A marcar o ano vão estar ainda as novas medidas do Governo para a habitação, como o programa Renda Acessível ou a habitação vitalícia, que têm potencial para agitar o mercado mas ainda precisam de “clareza jurídica e legal”.

A mesma clareza que vai determinar o sucesso das recém-criadas Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária (SIGI), diz. Este novo instrumento está a ser “visto com bons olhos por todos os investidores”, mas faz parte de um “ciclo longo” que só começará a ser visível no início de 2020.

No ano passado a Century 21 faturou 41 milhões de euros. A imobiliária participou na compra e venda de 12 500 imóveis, cujo preço médio rondou os 140 mil euros, mais 11 mil euros do que em 2017. Já os arrendamentos registaram uma descida drástica de 62%, com o valor médio das rendas a disparar mais de 200 euros para 812 euros.

O volume de negócios mediados pela imobiliária subiu 26% para 896 milhões de euros. Em 2019 Ricardo Sousa tem a ambição de ganhar quota de mercado e abrir 20 novas agências no país.