Alt er gjort klar og tirsdag trykker realkreditinstitutterne efter al sandsynlighed på knappen, der giver boligejerne mulighed for at optage et 30-årigt lån til bare to procent i fast rente.

Kursen på dets forgænger, 2,5-procentslånet ligger mandag over kurs 100, og holder den sig deroppe, bliver det sidste handelsdag. I stedet sættes toprocentslånet på hylderne.

Mandag kom meddelelsen om, at Realkredit Danmark nu sætter et 20-årigt lån til bare halvanden procent i rente på hylderne.

»Selvfølgelig kan der ske et eller andet, som presser kursen ned, men lige nu tyder alt på, at vi åbner toprocentslånet i morgen,« siger Christian Hilligsøe Heinig, der er cheføkonom i Realkredit Danmark.

Han regner med, at det nye lån vil åbne i omegnen af kurs 96,5, men det afhænger selvfølgelig af investorernes interesse for lånet.

Overordnet set forventer Realkredit Danmark en pæn interesse særligt på grund af de historisk lave afkast, der kan hentes andre steder i markedet. Med den store konverteringsbølge, der er på vej, regner man samtidig med, at der hurtigt kan komme godt med likviditet i toprocentslånet.

Realkredit Danmark lægger dog vægt på, at risikoen for indlåsningseffekt er til stede i det nye lån. Den kan opstå, hvis renten stiger hurtigt, så serien ender med at bestå af meget få obligationer. Dermed vil prisdannelsen blive ineffektiv, og låntager risikerer at skulle betale for meget, hvis lånet indfris før tid.

Derfor - og på grund af den gode kurs - vil Realkredit Danmark gå tilbage og anbefale 2,5-procentslånet med afdrag, hvis det igen kommer under kurs 100.

»Vi ville jo ikke åbne toprocentslånet, hvis vi ikke troede på det, og som det ser ud nu, bliver det vores generelle anbefaling i den store konverteringsbølge, som er på vej. Men der kan være individuelle forhold, som betyder, at toprocentslånet ikke nødvendigvis er er attraktivt for nogle låntagere,« siger Christian Hilligsøe-Heinig.

Hans beregninger viser, at en konvertering fra eksempelvis 3,5 procent til 2,5 procent med sikkerhed har tjent sig hjem i løbet af cirka 3,5 år, mens en konvertering fra 3,5 procent til det nye toprocentslån med en forventet åbningskurs på cirka 96,5 kræver i omegnen af 6,3 år før det med sikkerhed har tjent sig hjem.

»Ydelsen efter skat falder i begge konverteringseksempler med i omegnen af 170 kroner for et lån på en million kroner og en restløbetid på 28 år. Afdraget er noget større på toprocentslånet, men omvendt er kurstabet i sagens natur langt større. Der er altså både fordele og ulemper ved begge løsninger, og i sidste ende afhænger det primært af låntagernes risikoprofil,« siger Christian Hilligsøe-Heinig.

Som Berlingske Business tidligere har gennemgået vurderes åbningen af toprocentslånet at gøre den kommende i forvejen store, kommende konverteringsbølge endnu større.

Allerede ved seneste opsigelsesfrist sidst i oktober blev der opsagt lån for 91,5 milliarder kroner, herunder faktisk enkelte 3,5-procentslån, men som beskrevet ovenfor vil toprocentslånet for alvor kunne gøre det attraktivt for låntagere med den obligation, at skifte den ud med to'eren.

Samtidig er der stadig boligejere, som betaler endnu mere i rente, og som nu for alvor vil få øjnene op for konverteringsmulighederne.