Los pliegues burocráticos y las paradojas del sistema impositivo permitían que casi la mitad de los dueños de casas en countries pagaran de Impuesto Inmobiliario menos que un dos ambientes en Avellaneda. A partir de las próximas boletas, quienes viven en esos exclusivos complejos tendrán actualizaciones que, en algunos casos, implicará pagar hasta diez veces más por ese gravamen.

La Agencia de Recaudación de Buenos Aires (ARBA) ya regularizó el importe en 41.000 partidas ubicadas en 151 clubes de campo, barrios cerrados, club de chacras o similares que pagaban como "baldío" o "rural". O sea, un monto muy por debajo de lo estipulado para construcciones valuadas en millones de pesos.

Un caso concreto: la agencia detectó que una parcela construida en un barrio privado de Moreno pagaba 800 pesos cada tres meses. Idéntica a la factura que llega en un departamento de 50 metros cuadrados en una ciudad del Conurbano. Figuraba como "cuotaparte" de un lote en la zona rural de ese distrito. Con el nuevo régimen ese contribuyente pasará a pagar 8.000 pesos cada dos meses. Para otros, el impacto de la modificación no será tan contundente.

En Buenos Aires están registrados 1.072 emprendimientos inmobiliarios cerrados donde se estima que viven 200.000 familias. Poco menos de la mitad, 531 complejos, tienen todos los papeles en regla y pagan lo que corresponde. Pero en 541 conglomerados, terminados o en desarrollo, vive gente que tributa sólo una parte mínima de impuesto inmobiliario. Las variaciones hacia arriba alcanzarán a casi 100.000 propietarios, es la estimación oficial.

La Provincia calcula que se escapan 2.200 millones de pesos por esas hendijas del sistema. Por eso, este año se aprobó la Ley N°15.038 que contempla un nuevo mecanismo para la valuación de las propiedades que están en countries en etapa de desarrollo.

Es que, desde el momento en que un inversor decide comprar un campo para levantar un barrio cerrado, hasta que ARBA completa la inscripción de ese inmueble como "inmobiliario countrie", pasan hasta cinco años, en los que se paga menos. No se trata de una maniobra fraudulenta. Ocurre que la habilitación requiere certificados de locación (municipal), de pre-factibilidad, la factibilidad, la aprobación de los planos, el registro en catastro y la escrituración.

La normativa sancionada en la Legislatura y reglamentada días atrás, busca ocupar ese vacío. Prevé tomar como referencia una parcela similar (parcela prototípica) de un country ya finalizado y que se cobre el Impuesto Inmobiliario Country según el avance de la obra del nuevo emprendimiento urbanístico: 25%; 50% o 75% de ese "prototipo".

“A partir de ahora, ARBA determina mediante una inspección ocular el impuesto a cobrar de acuerdo al avance de la obra sin esperar a que se terminen los trámites", explicó a Clarín el diputado Marcelo Daletto, de Cambiemos y uno de los impulsores de la iniciativa.

Con esta herramienta legal, el organismo comenzó un proceso de inspecciones. Se enviaron a 150 complejos: 45 tenían avances de hasta el 75%; 42 del 50% y 64 del 25%. De esta manera, constató que donde figuraban 2.300 parcelas, debían registrarse 21.000.

Los countries en desarrollo están en Pilar (47), Tigre (31), Escobar (31), La Plata (26), Luján (21), Ezeiza (16), San Vicente (14), Esteban Echeverría (14) y Zárate (13), entre otros distritos bonaerenses.

Gastón Fossati, director de ARBA, explicó que “los cambios implementados buscan impulsar una mayor equidad y progresividad impositiva. De aquí en más, la valuación fiscal de la tierra será congruente con la realidad y reflejará específicamente la evolución de estos emprendimientos urbanísticos”.

El mecanismo de valuación prevé que los administradores de los countries deben informar al fisco las características y el grado de desarrollo de cada urbanización y todos los avances en las obras. "No obstante, ARBA puede disponer inspecciones u otras medidas de verificación para constatar la situación real", aclaró Fossati.

En caso de que los responsables de los barrios cerrados no presenten en término la documentación requerida, ARBA tiene la potestad de determinar de oficio el valor de la tierra. Se tomarán como referencia los datos que aportan las fiscalizaciones presenciales y satelitales y los que provienen de los agentes de información del fisco.