Depuis qu'il a été rendu public, le projet du promoteur immobilier Gilles Desjardins d'ériger une tour de 55 étages devant le Musée canadien de l'histoire, dans le centre-ville de Gatineau, provoque à la fois malaise et emballement dans la population et au sein de la classe politique. Les enjeux liés à ce méga projet de 400 millions $ qui changerait à jamais la silhouette de la région sont nombreux et complexes. Ils vont des effets sur le marché immobilier de la région pour la prochaine génération aux impacts inévitables sur le patrimoine bâti du berceau l'Outaouais. LeDroit a contacté certains des plus grands spécialistes de ces questions au Québec afin de faire le point sur ce projet qui attise les passions.

«Des gratte-ciel comme ça, ce sont des fantasmes de promoteur. Ce n'est surtout pas une réponse objective aux besoins d'un marché immobilier. C'est complètement farfelu. D'un point de vue public et collectif, ça ne se justifie pas.»

Gérard Beaudet, professeur en urbanisme à l'Université de Montréal, n'a pas été aussi direct quand son appui au projet a été sollicité par l'équipe de Brigil, il y a quelques mois. Il s'est contenté de répondre qu'il était loin d'être persuadé qu'une tour de 55 étages est d'une «quelconque pertinence» dans le centre-ville de Gatineau.

«Le promoteur m'a approché parce qu'il souhaitait que je confirme ce qu'il croit être la faible valeur patrimoniale du quartier situé derrière son projet, raconte M. Beaudet. Je ne sais pas où il a pris ses informations à mon sujet. La valeur patrimoniale du quartier n'est pas banale. Et un projet comme celui-là ne va que repousser encore un peu plus loin la dévastation dans l'Île-de-Hull.»

M. Beaudet rappelle que le quartier du musée tire sa valeur patrimoniale de son ensemble. C'est un morceau de quartier urbain caractéristique du tournant du 20e siècle, dit-il. Il y a une ambiance, une texture et une couleur. C'est d'autant plus précieux que le reste du centre-ville a été malmené dans les années 1970 quand le gouvernement fédéral a réalisé son «grand débarquement», ajoute-t-il. «Le quartier n'est pas exceptionnel, mais quand on n'a rien d'exceptionnel parce que tout a été détruit, le moins exceptionnel prend de la valeur», lance l'urbaniste.

Permettre au promoteur Gilles Desjardins d'ériger son immense projet domiciliaire, hôtelier et commercial, serait l'équivalent, pour la Ville de Gatineau, d'autoriser la continuation de la grande «palissade» amorcée par le gouvernement fédéral dans les années 1970. «Ça permet de faire oublier aux gens d'Ottawa le reste de l'Île-de-Hull, dit-il. Ça m'agace énormément cette incapacité globale de comprendre que ce type d'opération immobilière provoque une cassure entre le centre-ville et le reste de l'Outaouais. Ce projet est complètement hors propos dans son environnement.»

Un aimant à touristes?

Gérard Beaudet ne mord pas à la thèse voulant que Place des Peuples devienne un aimant pour les touristes, observatoire ou pas. «Une tour, ça n'attire pas les touristes, insiste-t-il. On ne va pas dans une ville pour visiter des complexes immobiliers de ce type-là. On va dans une ville pour ses attraits culturels et ses éléments patrimoniaux. Ce n'est certainement pas en construisant un tel mastodonte qu'on va inciter les gens à aller voir ce qui se passe derrière.»

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Qui est Gérard Beaudet?

• Urbaniste et professeur titulaire à l'Université de Montréal

• Directeur de l'observatoire de la mobilité durable

• Chargé de projet pour la Société technique d'aménagement régional de 1980 à 1996, où il a réalisé plus de 200 études et expertises en urbanisme, en patrimoine et en récréotourisme pour différents ministères, agences gouvernementales et municipalités

• Spécialisé dans le patrimoine, la régénération urbaine et l'aménagement régional

• Récipiendaire de plusieurs prix et distinctions

«Un projet comme celui-là brimerait toutes les autres possibilités de développement sur d'autres sites à proximité. Il est plus sage d'étaler la densification sur plusieurs sites plutôt que de tout concentrer à un seul endroit.» explique Clément Demers Courtoisie Brigil

Une tour comme symbole régional?

Pour Clément Demers, une tour aussi importante que celle souhaitée par Gilles Desjardins dans le centre-ville de Gatineau doit avoir une valeur symbolique pour la ville, voire la région où elle se trouve.

«Est-ce qu'une tour d'habitation est le symbole que veut se donner Gatineau? demande l'architecte et urbaniste de renommée. Il faut un débat public à la grandeur de la ville, sinon à la grandeur de la région sur ce projet. C'est trop important. Certains promoteurs souhaitent laisser leur marque et être visibles à jamais dans le paysage, mais la silhouette d'une ville, ça appartient à tout le monde. Ça doit être une préoccupation pour toute la population.»

M. Demers a été directeur adjoint au service de l'urbanisme de la Ville de Montréal dans les années 1980. La densification, il connaît bien et il n'entretient aucun doute quant à l'avenir du quartier du Musée, qui se retrouvera derrière Place des Peuples. «Ceux qui ont des maisons unifamiliales finiront par être encerclés, dit-il. Leur environnement sera hypothéqué. Imaginez la pression sur un bâtiment patrimonial lorsqu'il repose sur un terrain qui vaut cinq fois plus cher. Les propriétaires vont laisser dépérir les immeubles, les terrains seront éventuellement vendus et les bâtiments inévitablement détruits. C'est ce qui attend ce quartier.»

Densification

La volonté de densifier le centre d'une ville peut s'appliquer à n'importe quelle municipalité de moyenne importance, explique M. Demers. La façon de le faire doit cependant s'arrimer avec le marché, aussi bien à court qu'à long terme.

«La densité, c'est intéressant, mais ça doit être planifié et surtout pas improvisé, dit-il. Le quartier permet déjà un maximum de six étages. C'est déjà beaucoup pour une ville comme Gatineau. Regardez le Plateau Mont-Royal, ou même Paris. C'est très dense, mais ça demeure à échelle humaine.»

L'architecte et urbaniste est d'avis que la densification d'un secteur ne doit pas se concentrer à un seul endroit. «Un projet comme celui-là brimerait toutes les autres possibilités de développement sur d'autres sites à proximité, indique-t-il. Il est plus sage d'étaler la densification sur plusieurs sites plutôt que de tout concentrer à un seul endroit.»

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Qui est Clément Demers?

• Architecte et urbaniste, chercheur à l'Observatoire Ivanhoé Cambridge du développement urbain et immobilier à l'Université de Montréal

• Carrière de 15 ans à la Ville de Montréal où il a occupé le poste de directeur adjoint au Service de l'urbanisme

• Dirigé pendant six ans les destinées de la Société du patrimoine architectural de Montréal, années au cours desquelles il a réalisé des projets d'immeubles à bureaux, des projets de condominiums et des projets hôteliers représentants des investissements de plus de 400 millions $

• Récipiendaires de plusieurs prix et distinctions

• Actuellement directeur général du projet Quartier international de Montréal qui a mérité 31 distinctions importantes dont le Project of the Year 2005 décerné au projet le mieux géré au monde selon le Project management Institut

François Des Rosiers, économiste et professeur à l'Université Laval et expert en gestion urbaine et immobilière. Photothèque Le Soleil

Perturbation de l'équilibre

Les grands promoteurs savent prendre des risques. Le pari que fait Gilles Desjardins avec le projet Place des Peuples c'est d'«avaler tout le marché potentiel» en l'enlevant à ses concurrents, croit François Des Rosiers, urbaniste et économiste de formation.

Nul doute que la réalisation d'un tel projet va changer en profondeur la dynamique du développement commercial dans le secteur, explique celui qui a été formé à la London School of Economics. «Ça va canaliser le développement, dit-il. Ça va le détourner de partout où il aurait pu être et ça va le concentrer à un même endroit. Ça ne peut pas faire autrement que de perturber le reste de l'équilibre. Le promoteur pourrait complètement noyer le marché et se tirer dans le pied, ou s'accaparer tout le potentiel du marché et laisser ses concurrents avec le problème.»

M. Des Rosiers, qui a analysé la documentation proposée par Brigil, affirme ne pas être «absolument contre» ce méga projet domiciliaire, hôtelier et commercial. Ça peut déclencher une revitalisation de toute une ville ou d'un secteur d'une ville, dit-il. «Ces promoteurs ont aussi une oreille attentive des administrations publiques qui ne savent plus quoi faire pour aller chercher de l'argent, ajoute le spécialiste. Un tel projet amènerait beaucoup de revenus de taxe. Il y a cependant lieu d'être prudent avant d'autoriser un tel développement.»

Prudence, surtout que Place des Peuples de Brigil n'est pas issue d'une volonté politique énoncée clairement, contrairement au projet Le Phare à Québec, un dossier qui soulève aussi sa part de controverse dans la Vieille Capitale, rappelle le professeur.

«On observe actuellement un genre de folie de la part des promoteurs qui lancent des projets immenses, dans des villes qui ne le sont pas. Ce projet à Toronto serait correct, mais là, on dirait qu'on transporte un projet de Toronto chez vous. Nous ne sommes pas à New York. Le marché potentiel existe, mais il faudra que le promoteur l'étire sur 10 ou 15 ans.»

François Des Rosiers est convaincu que le marché du condominium est là pour durer, même s'il s'est considérablement affaibli au cours des dernières années. Il avertit toutefois qu'une hausse des taux d'intérêt qui sont actuellement historiquement bas pourrait grandement affecter le marché du condominium, comme pour n'importe quel autre marché. La demande pour le produit que souhaite offrir le promoteur Gilles Desjardins pourrait s'en trouver réduite.

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Qui est François Des Rosiers?

• Économiste de formation, maîtrise en urbanisme et P.h.D. en planification urbaine de la London School of Economics

• Enseigne la gestion urbaine et immobilière à la faculté des Sciences de l'administration de l'Université Laval

• Auteur de plusieurs publications et conférencier tant au pays qu'à l'étranger

• Élu en 2007 comme membre de l'Académie des sciences sociales de la Société royale du Canada, la plus haute distinction conférée par le gouvernement canadien à un universitaire