Von Thomas Öchsner

Wer eine Wohnung zur Miete in den teuren Städten Deutschlands sucht, kann sich ein bisschen freuen: In vielen der Top-Standorte sinken die Mieten für Neuverträge. Dies geht aus einer Analyse des Hamburger Immobilien-Beratungsunternehmens F+B hervor. Demnach haben sich in 23 der 50 teuersten Städte Deutschlands die Mieten im vierten Quartal im Vergleich zum dritten Quartal 2019 verbilligt. Ein Vierteljahr vorher traf dies nur auf 15 Städte zu. Die Trendwende auf dem Markt für Wohnimmobilien, die sich bereits angedeutet hatte, wurde damit bestätigt. Sogar in München, sind die Neuvertragsmieten laut F+B innerhalb eines Jahres leicht um 0,6 Prozent zurückgegangen.

Die Mieten für Neuverträge, die sich bundesweit im Jahresvergleich minimal um 0,3 Prozent verringert haben, zeigen aber nur einen kleinen Teil des Gesamtbildes. Einerseits signalisiert der Rückgang bei neu abgeschlossenen Verträgen, dass Vermieter nicht mehr jeden Preis durchsetzen können. "Das kann man als Effekt verringerter Ertragserwartungen der Eigentümer bei der Neuvermietung, aber sicher auch als Ankündigungseffekt der geplanten Verschärfung der Mietpreisbremse interpretieren", sagte F+B-Geschäftsführer Bernd Leutner. Andererseits geht der Preisanstieg weiter, wenn auch nicht mehr mit der Dynamik wie vor zwei, drei Jahren.

So verteuerten sich die Bestandsmieten laut der Analyse bundesweit leicht um 0,4 Prozent im Vergleich vom dritten zum vierten Quartal 2019. Im Jahresvergleich betrug das Plus sogar 1,4 Prozent. Das ist aber zumindest etwas weniger als die Inflationsrate, die von Dezember 2018 bis Dezember 2019 um 1,5 Prozent zulegte. "Die Mietentwicklung bei den Bestandsmieten bewegt sich mittlerweile im Gleichklang mit der Inflationsrate. Noch vor wenigen Jahren waren es insbesondere die Angebotsmieten, die neben den Energiekosten die größten Preistreiber im Warenkorb des Verbraucherpreisindex darstellten", teilt F+B mit. Das Unternehmen verfügt nach eigenen Angaben mit den Daten von fast 35 Millionen Objekten über die größte Preis- und Marktdatenbank in Deutschland.

Auffällig ist nun, wie stark sich die Entwicklung regional unterscheidet: Deutlich zurück gingen die Neuvertragsmieten im Jahresvergleich am stärksten in Garmisch-Partenkirchen (minus 4,4 Prozent), gefolgt von Fellbach bei Stuttgart sowie Olching und Unterschleißheim bei München. Innerhalb der 50 teuersten Städte mit mehr als 25 000 Einwohnern sind in einigen kleineren Kommunen, vor allem im Süden Bayerns und in Baden-Württemberg, die Neuvertragsmieten aber auch zum Teil drastisch gestiegen, so zum Beispiel in Landsberg am Lech im Jahresvergleich um 11,4 Prozent, in Dachau um 6,7 Prozent oder in Bietigheim-Bissingen um 13,6 Prozent. München liegt mit Marktmieten für Neuverträge von durchschnittlich 16,40 Euro für zehn Jahre alte, 75 Quadratmeter große Wohnungen unverändert an der Spitze. Laut F+B kosten sie aber zehn Cent pro Quadratmeter weniger "als noch im letzten Quartalsbericht konstatiert".

Auch in anderen deutschen Metropolen wird die Situation geringfügig besser, etwa in Berlin. Dort lag der durchschnittliche Mietpreis für die Standardwohnung bei 9,10 Euro pro Quadratmeter. Das waren 1,2 Prozent weniger als ein Jahr zuvor. "Neben der Mietpreisbremse zeigen sich wohl die Auswirkungen der zusätzlichen Kappungsgrenze für Mieterhöhungen für die landeseigenen Wohnungsunternehmen. Wir vermuten allerdings auch, dass die Mietzahlungsfähigkeit der Berliner Mietinteressenten teilweise an ihre Grenzen stößt, was sich durch eine verstärkte Wanderungsbewegung ins Berliner Umland belegen lässt", sagte Immobilienexperte Leutner. Auch damit wird ein Trend bestätigt. Wen es vom Land in die Metropolen zieht, sucht sich als Mieter nahe gelegene, aber weniger attraktive und daher preiswertere Städte. Man wohnt dann eben in Eberswalde statt in Berlin oder in Landsberg statt in München.