Frankfurt Der scharfe Anstieg der Mieten lässt Forderungen nach Regulierung ins Kraut schießen, vor allem in Berlin. Ein Vorschlag sieht vor, in der Hauptstadt fünf Jahre lang Mieterhöhungen auf 1,3 Prozent pro Jahr zu begrenzen. Zusätzlich soll, abhängig von Alter und Ausstattung, eine Obergrenze von 3,92 bis 9,80 Euro je Quadratmeter gelten.

Für Wohnungen in Ein- oder Zweifamilienhäusern und in den letzten Jahren modernisierte Wohnungen ist die Grenze jeweils etwas höher. Aber nur Haushalte, die mehr als 30 Prozent ihres Einkommens für Miete ausgeben, sollen ihre derzeitige Miete auf Antrag bis zu dieser Obergrenze senken können.

Diese Regeln wären deutlich strenger als die bundesweiten, die in bestehenden Mietverhältnissen Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzen. Darüber hinaus gilt seit 2015 in „angespannten Wohnungsmärkten“ auch bei Neuvermietung die Vergleichsmiete plus zehn Prozent als Obergrenze, es sei denn, schon der Vormieter hat zulässigerweise mehr bezahlt.

Die Stadt San Francisco an der Westküste der USA hat bereits viel früher einen dramatischen Anstieg der Mieten erlebt. Auch dort sann die Politik über Eingriffe zum Schutz der Mieter nach. Seit 1979 begrenzt eine städtische Satzung den Mietpreisanstieg auf maximal sieben Prozent pro Jahr, zunächst nur für Häuser mit mehr als fünf Wohnungen. Diese Ausnahme wurde 1994 aufgehoben. Weiterhin galt jedoch die Mietbegrenzung nur für bis 1979 gebaute Wohnungen.

Diese besondere Konstellation haben sich Rebecca Diamond, Tim McQuade und Franklin Qian von der Stanford University in San Francisco zunutze gemacht, um die Wirkungen der Mietpreisbremse in einem quasi-experimentellen Umfeld isoliert zu betrachten.

Sie verglichen die Fluktuation und die Zusammensetzung der Mieter in den vor und nach 1980 gebauten Häusern mit weniger als fünf Wohnungen. Für Erstere gilt seit 1994 die Mietpreisbremse, in Letzteren können die Vermieter die Miete weiterhin frei festlegen. Die Studie, die in der aktuellen „American Economic Review“ erschien, enthält einige Lehren für die wohnungspolitische Diskussion in Berlin und Deutschland.

Zunächst stellen die Wirtschaftsforscherinnen und -forscher fest, dass die Mietpreisbremse ihren Hauptzweck relativ gut erfüllt hat: Mieter davor zu schützen, dass sie aufgrund stark steigender Mieten zum Umziehen gezwungen werden. Solche erzwungenen Umzüge sind oft mit hohen sozialen Kosten verbunden, etwa wenn die Kinder Wohnort und Schule wechseln müssen und das soziale Umfeld verloren geht.

Unschöne Nebenwirkungen

Die Wegzugsrate aus den mietbegrenzten Häusern war um 20 Prozent geringer als aus den nicht betroffenen, älteren Häusern. Für die meisten Mieter, denen die Mietbegrenzung den Verbleib in ihrer Wohnung ermöglichte, war das der Untersuchung zufolge gleichbleibend damit, dass ihnen der Wegzug aus San Francisco erspart blieb. Für Farbige und Latinos wirkte der Schutz vor Verdrängung besonders gut.

So weit zu den erwünschten Wirkungen der Mietpreisbremse. Das Forscherteam stellte allerdings auch unschöne Nebenwirkungen fest. Denn es gibt Möglichkeiten für Vermieter, der Mietbegrenzung zu entkommen. Und die wurden offenbar eifrig genutzt.

Umwandlungen in Eigentumswohnungen und grundlegende Modernisierungen, die ein Haus Neubauten gleichstellt, fanden in mietbegrenzten Häusern erheblich öfter statt als in nicht begrenzten. Das reduzierte das Angebot an Mietwohnungen im betroffenen Segment um 15 Prozent. Für Zuzügler wird es dadurch immer schwerer, eine bezahlbare Mietwohnung zu finden.

Weil Eigentumswohnungen und grundsanierte Wohnungen besonders für eine einkommensstarke Klientel interessant sind, führte die Mietpreisbremse auf diesem Weg offenbar sogar dazu, dass mehr Reiche nach San Francisco zogen.

Jedenfalls stellen die drei Autoren fest, dass das Einkommensniveau der Mieter in den Häusern, die 1994 der Mietpreisbremse unterworfen wurden, deutlich stärker stieg als in den nicht begrenzten Häusern. Eigentlich hätte man das Gegenteil erwarten sollen, dass nämlich in den Häusern mit freier Mietpreisbildung mehr einkommensstarke Menschen einziehen, die sich die steigenden Mieten eher leisten können.

Stärkere Gentrifizierung

„Alles in allem sieht es so aus, als ob die Mietbegrenzungen zur Gentrifizierung San Franciscos beigetragen haben“, resümieren die Studienautoren.

Ein häufig vorgebrachtes Argument gegen Mietbegrenzungen lassen die Ökonomen mangels Daten außen vor: Es lautet, dass Vermieter, die die Miete nicht erhöhen können, Investitionen in Erhalt und moderate Verbesserungen der Wohnungen unterlassen. Das dürfte vor allem in den schlechteren Gegenden einschlägig sein, in denen Umwandlungen in Eigentumswohnungen und Komplettsanierungen unattraktiv sind.

Der für Berlin in Umrissen beschlossene Mietendeckel geht erheblich weiter als die Mietpreisbremse in Deutschland oder San Francisco. Neubauten sollen zwar ebenfalls nicht betroffen sein und Investitionen in Modernisierung sollen mit bis zu einem Euro je Quadratmeter auf die Miete umlegbar sein.

Aber es wird nicht nur die Mieterhöhung begrenzt, sondern eine Mietobergrenze eingezogen, die sogar zu starken Mietsenkungen führen kann. Anreize zu Ausweichreaktionen dürften daher noch stärker sein als in San Francisco.

Auf der Vermieterseite ist das vor allem der starke Anreiz, attraktive Wohnungen durch Umwandlung in Eigentums- oder Ferienwohnungen vom Mietwohnungsmarkt zu nehmen, auch wenn die Umsetzung aufgrund rechtlicher Restriktionen nicht immer leicht ist. Neubauten könnten in Erwartung dauerhafter Eingriffe in die Mietpreisbildung künftig vor allem als Eigentumswohnungen angeboten werden.

Mieter am langen Hebel

Auch für Mieter gibt es problematische Anreize aus der vorgesehenen Berliner Regelung. Es könnte zu einer Umzugswelle kommen. Haushalte in teuren Wohnungen, die zu gut verdienen, um ihre Miete senken zu können, können viel sparen, wenn sie umziehen.

Denn bei Neuvermietung sollen generell die Obergrenzen gelten, unabhängig vom Einkommen. Da gut situierte Mieter für Vermieter attraktiver sind – auch in Hinblick auf die Aussicht, nach fünf Jahren mehr verlangen zu können – werden sie die günstigen Wohnungen leichter bekommen als Geringverdiener.

Mieter können ihrem Vermieter mit Auszug drohen. Das würde für diesen bedeuten, dass er neu vermieten muss und dann die Mietobergrenze gilt. Auf diese Art würden auch viele gut situierte Mieter zulasten ihrer Vermieter ihre Miete kräftig reduzieren können.

Da vor allem Besserverdiener in Wohnungen mit Mieten oberhalb der neuen Mietobergrenzen wohnen dürften, könnten sie wohl einen großen Teil des Vorteils abschöpfen, der eigentlich für Menschen mit geringem und mittlerem Einkommen vorgesehen ist.

Es gibt auch den starken Anreiz für Mieter, ihr anrechenbares Einkommen im einschlägigen Zeitraum zu senken, um in den Genuss der Mietminderung zu kommen. Die 30-Prozent-Grenze kann schnell überschritten sein, wenn ein verdienendes Haushaltsmitglied tatsächlich oder nur meldetechnisch auszieht, oder wenn ein Mieter seine Arbeitszeit vorübergehend oder dauerhaft reduziert.

Wenn der Mietendeckel tatsächlich verlässlich nur fünf Jahre gelte sollte, wären die Nebenwirkungen wohl überschaubar. Aber dass eine künftige Stadtregierung die Mieten dann trotz des bis dahin aufgestauten Mieterhöhungsdrucks freigeben wird, dies werden wohl nur wenige Vermieter glauben.

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