Rue de la République à Marseille. Manon Rescan/LeMonde.fr

Depuis quelques mois, de nouveaux habitants ont élu domicile rue de la République à Marseille. Leurs sourires s’affichent sur les vitrines des locaux commerciaux de cet axe clé de la cité phocéenne, situé entre le Vieux-Port et le nouveau quartier d’affaires de la Joliette. Ne cherchez pas à les arrêter, ils sont déjà immobiles, figés sur des posters en trompe-l’œil installés sur les façades de commerces vides qui attendent désespérément preneurs.

« Des commerces Potemkine », sourit David Mateos Escobar, urbaniste marseillais, en faisant référence aux villages de carton-pâte construits à des fins de propagande dans la Russie du XVIIIe siècle. A Marseille, le subterfuge illustre à lui seul le bilan mitigé de la tentative de métamorphose aux forceps du centre-ville impulsée par la mairie depuis une quinzaine d’années.

Haussmann dans la ZUS

En 2002, une Opération programmée d’amélioration de l’habitat (OPAH) menée dans le cadre d’Euroméditerranée, projet d’aménagement et de développement économique, avait ainsi pour mission de donner un coup de neuf à ce qui est la seule rue construite par le baron Haussmann dans Marseille, au cœur de l’unique centre-ville français classé zone urbaine sensible (ZUS).

Panneau publicitaire pour les bureaux "haussmanniens" rue de la République à Marseille. Manon Rescan/LeMonde.fr

En plus d’améliorer son image d’artère sale aux logements insalubres, la mairie ne cachait alors pas son souhait de modifier les visages de la population qui y résidait jusque-là : des migrants âgés paupérisés. En d’autres termes : provoquer la gentrification du quartier que le sociologue Jean-Pierre Garnier, définit comme « un phénomène de colonisation des quartiers populaires par des populations d’un rang supérieur ».

« La ville est obsédée par l’idée de faire venir des cadres qui paient des impôts », explique Elisabeth Dorier, géographe à Aix-Marseille Université (LPED), alors qu’en 2012, moins de 60 % des ménages marseillais étaient imposés sur le revenu selon l’Insee. Laure-Agnès Caradec, actuelle adjointe chargée de l’urbanisme, parle, elle, plus pudiquement d’une volonté de « reconquête d’espaces délaissés » de la ville, dont cette avenue où l’on a rêvé de voir s’installer des boutiques haut de gamme et la population qui viendrait y faire ses courses.

Peinture qui s’écaille contre apparts climatisés

Plus de dix ans après, derrière les façades haussmanniennes opportunément remises à neuf et désormais desservies par le tramway, le bilan est en demi-teinte. Antoine Richard et Maïten Bel arpentent, pochettes cartonnées et plan du quartier en main, cette rue qu’ils connaissent par cœur. Tous deux font partie de l’association « Un centre ville pour tous » qui avait, à l’époque, organisé une mobilisation contre les méthodes illicites des bailleurs pour déloger les habitants de la rue. D’immeuble en immeuble, ils achèvent en cette toute fin de mois de mai une enquête sur la décennie de réhabilitation écoulée. Objectif : évaluer l’état des rénovations et mesurer le taux d’occupation des logements et commerces.

Dans un immeuble non-rénové de la rue de la République à Marseille. Manon Rescan/LeMonde.fr

Au 4e étage du numéro 62, Rachida Jullien, est contente : les squatteurs ont enfin quitté l’immeuble qu’elle habite depuis 2006. Sur son palier, cette petite retraitée aux yeux rieurs et aux cheveux fauve désigne de la main les deux portes blindées qui barricadent l’entrée des appartements voisins. Des portes « anti-squat » qui ont montré leur efficacité : personne ne s’y est installé depuis des années, pas même des locataires. « Les appartements n’ont jamais été habités depuis que je vis ici », affirme Rachida Jullien, qui compte sur les doigts de deux mains le nombre d’habitants de l’immeuble qui abrite pourtant une quinzaine de logements. On ne s’en étonne guère : le 62 attend toujours ses rénovations. Dans le salon du 4e étage, la peinture du plafond s’écaille et menace de tomber à côté des moulures haussmanniennes.

Rachida Jullien a effectué elle-même les rénovations de son appartement de location. Au plafond la peinture qu'elle n'a pas refait s'écaille. Manon Rescan/LeMonde.fr

Sur la façade d’en face, une banderole vend pourtant des « appartements neufs climatisés ». Une autre annonce la livraison de la « Villa Eugénie », un immeuble intégralement rénové où le parquet a remplacé au sol la tomette traditionnelle marseillaise. Selon le site meilleursagents.com, le mètre carré y est évalué autour de 2 800 euros, dans la moitié haute des prix de la ville.

La publicité est presque trop ostensible pour cacher la difficulté à y installer des habitants. La société Atemi, propriétaire de l’immeuble et de nombreux logements et commerces dans la rue n’a pas donné suite à nos sollicitations pour connaître l’état de la demande. L’association Un centre-ville pour tous livrera bientôt le bilan de son enquête, mais selon une première estimation, 30 % des logements de la rue seraient aujourd’hui inoccupés.

Programme immobilier neuf rue de la République à Marseille. Manon Rescan/LeMonde.fr

La mairie de Marseille a-t-elle voulu aller plus vite que ses habitants dans sa volonté d’embourgeoiser son centre ? Certes, le processus a été considérablement ralenti par la crise de l’immobilier, vécu de plein fouet par la rue de la République dont une partie du foncier a été racheté en 2007 par une filiale de la banque américaine Lehman Brothers. Mais la crise des subprimes n’est pas la seule raison de la lenteur de l’opération, qui a déjà contraint plusieurs centaines de personnes à quitter leur logement.

Le Panier, terre gentrifiable ?

« La gentrification a toujours mieux fonctionné quand elle passait par des logiques de marché, avec l’arrivée de “pionniers” appartenant aux nouvelles classes moyennes, tels des artistes, suivis d’acteurs de l’immobilier. A Marseille, au contraire, cela a toujours été piloté par l’action publique », analyse David Mateos Escobar. Le processus a pris dans d’autres quartiers de Marseille, comme le Cours Julien, connu pour ses artistes et son marché bio, mais peine à s’installer dans le centre-ville.

A quelques pas de la rue de la République, le quartier du Panier fait pourtant figure de candidat idéal à ce processus d’embourgeoisement. Populaire et pittoresque, il est une terre d’accueil traditionnelle pour les néo-marseillais, Corses, Italiens, puis Comoriens. Aujourd’hui, on y redoute l’arrivée des « Parisiens » ou des « bobos », dont on parle en dessinant des guillemets avec ses doigts en l’air, comme pour s’en exclure.

Dans une rue du quartier du Panier à Marseille. Manon Rescan/LeMonde.fr

Flavie, artiste installée dans le Panier à Marseille. Manon Rescan/LeMonde.fr

Dans l’une de ses ruelles pavées et étroites, une jeune femme brune, une partie des cheveux rasés, l’autre ramassée en chignon sur le haut du crâne, installe une petite table contre un mur de la rue exposé en plein soleil. Il est midi et demi, un jeune homme, tee-shirt et casquette de hip-hop, la rejoint, une casserole de riz et de « fonds de frigo » à la main. En quelques minutes c’est une dizaine d’habitants du quartier qui viendra piquer une fourchette de ce repas improvisé, se félicitant de l’esprit de « convivial et familial » de ce « petit village ».

Une ambiance séduisante en pleine ville, qu’Eve Botella-Reboul connaissait avant de venir y installer son atelier créatif associatif il y a trois ans. Elle s’extirpe de derrière sa machine à coudre, une tresse brune, gagnée par des racines blanches, sur l’épaule, pour à son tour, picorer une cuillerée de riz dans la ruelle. Ancien agent immobilier, elle mesure la valeur d’un quartier en pleine transformation où elle peut encore vivre modestement. « On espère que ça durera », souffle-t-elle, pas dupe de la spéculation en cours.

Eve Botella-Reboul espère que l'embourgeoisement du Panier à Marseille n'altèrera pas son esprit de "village". Manon Rescan/LeMonde.fr

Dans la rue voisine de L’Evêché, Alexandra Denis, créatrice d’accessoires de mode, est bien consciente du paradoxe de son installation dans le Panier. Elle a, avec une autre artiste, choisi son local « parce qu’il avait un bon rapport prix/surface ». Leur « concept store », où elles vendent diverses créations en tissu « un peu rétro », est voisin d’une boutique du même type, spécialisée dans le street art. « Mais on ne veut pas que le quartier se boboïse, assure-t-elle, ni que la population ne se sente plus chez elle parce que tout le monde vient acheter des apparts ici ; » La jeune trentenaire s’arrête et sourit. « Je dis ça, mais je viens d’acheter juste à côté ; » Un deux pièces de 55 m² qu’elle « adore », avec une vue « de ouf », acheté 120 000 euros en début d’année. Un grand succès sur Airbnb.

Concept Store dédié au street-art dans le Panier à Marseille. Manon Rescan/LeMonde.fr

Concept Store de deux créatrices d'accessoires de mode dans le Panier à Marseille. Manon Rescan/LeMonde.fr

Les loyers grimpent, pas la qualité de vie

Dans le Panier, le foncier est aussi devenu convoité sous l’effet de l’essor touristique du quartier lié au succès de la série « Plus belle la vie » dont il est le décor, mais aussi la proximité du MuCEM, le Musée des civilisations de l’Europe et de la Méditerranée ouvert en 2013. La fréquentation s’en est accélérée au point que Maude Buinoud a déménagé il y a peu de ce qui, selon elle, « est devenu un quartier musée ». Comédienne de 33 ans, elle était pourtant tombée sous le charme du Panier où elle a vécu près de huit ans, avant de s’épuiser de la déferlante de cars de touristes. Elle a vu ses amis déserter les environs, lassés, par ailleurs, de la multiplication des cambriolages ou du harcèlement de rue.

Dans le Panier à Marseille. Manon Rescan/LeMonde.fr

Maude Buinoud évoque aussi des « prix de location trop élevés pour la surface », assurant avoir « trouvé trois fois plus grand pour moins cher » dans le quartier de Longchamp. Les propriétaires « pensent être assis sur des sacs d’or et louent très cher pour l’état », confirme Eve Botella-Reboul. Et d’évoquer des appartements petits et vétustes, dont les rénovations faites à la va-vite ne cachent pas très longtemps la misère de logements humides, des canalisations qui craquent régulièrement et dont l’isolation laisser à désirer.

Ce turn-over caractérise également la rue de la République. Dans les halls qui sentent fort la peinture, « on n’a vu personne s’installer récemment et rester plus de six à huit mois », tempête un commerçant établit de longue date dans la rue. « Les non-Marseillais arrivent ici et une fois qu’ils connaissent la ville ils comprennent qu’ils peuvent trouver mieux ailleurs », ajoute-t-il. Une autre commerçante qui vient d’ouvrir une petite enseigne de restauration dans le haut de la rue confirme. En tant que Marseillaise, pas question de s’installer dans un quartier « où c’est compliqué de se garer » et où « le soir c’est mort ».

Un centre boudé par les nantis

« Il faut qu’on améliore notre offre de service », concède Laure-Agnès Caradec, adjointe à l’urbanisme qui veut croire que la dynamisation de certains pôles de la ville, comme récemment la porte d’Aix, aura des effets par capillarité sur le reste du quartier. « Il y a de nouveaux commerces de proximité, il faut qu’on en fasse venir d’autres. » Et de prendre en exemple l’installation de magasins franchisés, un Monoprix, un Picard et un magasin bio Naturalia dans la rue. « Tout ce qu’il faut pour les bobos », sourit la géographe Elisabeth Dorier. « Il manque aussi des écoles », ajoute Mme Caradec, « et pas uniquement des établissements publics », sous-entendu des établissements scolaires privés, qui vont, selon elle, « faire venir une population nouvelle et répondre à ses attentes ».

Un programme neuf au cœur d'immeubles non-rénovés entre le Panier et la rue de la République à Marseille. Manon Rescan/LeMonde.fr

« La mairie n’arrive pas à se défaire du mythe du néo-marseillais qui viendrait sauver la ville de la crise en s’installant en centre-ville, mais elle refuse de voir la réalité sociale de Marseille », s’indigne David Mateos Escobar. Dans son livre Sociologie de Marseille (La Découverte), Michel Peraldi évoque une « gentrification ratée » liée avant tout à « l’absence de tradition et de toute attractivité du centre portuaire chez les “nantis” marseillais » qui s’installent dans d’autres quartiers, ailleurs dans la métropole ou sur le littoral. Au point que dans certaines zones avec vue sur mer dans les quartiers nord, populaires, sont apparues des résidences fermées, qu’Elisabeth Dorier analyse comme une « forme de gentrification liée au cadre de vie » qui devient un « atout pour la promotion immobilière ».

Message des habitants du Panier aux touristes de passage. Manon Rescan/LeMonde.fr

Pourtant, Marseille a changé. Le long des docks aménagés, les cadres se pressent en début de soirée pour boire un verre sur des terrasses chic. Le nouveau quartier de la Joliette, son centre d’affaires et ses terrasses du port, vaste centre commercial ouvert il y a un an, ont bien drainé une population nouvelle, le jour. Mais, selon Michel Peraldi, ceux-ci peinent à attirer de nouveaux résidents, la nuit. Au Panier, les touristes de l’été désertent en hiver des rues où se multiplient les résidences secondaires.

Cette dévitalisation fait monter au créneau certains habitants qui y voient une menace pour le Marseille populaire. Mais à l’intérieur des immeubles, où les fenêtres éclairées sont rares le soir, le nombre de logements sociaux est encore important. 9 % au Panier « chose assez rare dans un quartier de l’hypercentre », rappelle Michel Peraldi. Au point que, selon lui, « les pauvres que l’on sort par la porte (par les opérations de rénovation urbaine) reviennent par la fenêtre ». Rue de la République, le rachat récent d’une partie du parc locatif a ainsi réveillé des rumeurs de création de nouveaux logements sociaux dans cette rue que la mairie voulait tant embourgeoiser. « Tout est ouvert », esquive Mme Caradec qui assure qu’elle n’y est pas opposée.