O aumento da oferta de construção nova nas grandes cidades vai levar a uma redução de preços no mercado de segunda mão, com impacto já este ano. Ainda assim, os maiores reflexos vão sentir-se quando estes empreendimentos estiverem concluídos, o que irá ter maior efeito a partir de 2020. Um desses casos será o projeto de Entrecampos, que é também o que terá maior dimensão na capital, em termos de número de casas que irá disponibilizar.

E os números falam por si: no último ano e meio entraram em processo de licenciamento mais de 49 mil fogos em Portugal continental. Mais de 80% do total, ou seja, cerca de 39 mil, são de construção nova. Os restantes 20% (mais de 10 mil fogos) resultam de projetos de reabilitação, segundo os últimos dados da Confidencial Imobiliário (Ci).

“A pressão da procura e o seu efeito nos preços está a gerar um impulso no mercado de promoção imobiliária, cujas expetativas têm permitido o lançamento de um número cada vez maior de novos projetos habitacionais, num cenário em que a escassez de oferta continua a ser uma das maiores limitações ao crescimento do mercado”, referiu o diretor da Ci, Ricardo Guimarães.

Em termos de tipologias, no pipeline de reabilitação residencial predominam os T1 (ou inferior), que concentram 39% deste tipo de fogos lançados nos últimos 18 meses a nível nacional. No caso da construção nova são as tipologias de maior dimensão que mais se destacam, com 45% dos fogos em carteira a nível nacional a corresponderem a T3.

A ideia é partilhada pela consultora JLL, que garante que a oferta já está a apresentar uma maior dinâmica e diversidade, “o que deverá corrigir os preços em 2019, com tendência para a suavização da subida, embora, atualmente, a maior parte do produto que surge se venda em planta”.

Também a Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP) acredita num cenário de redução de preços já este ano. E o presidente da entidade dá uma explicação: “Tenho dito por diversas vezes e em diversos fóruns públicos que os preços das casas não vão, nem podem, subir até ao céu. É natural e possível que se comece a assistir a correções do valor dos imóveis, pois os preços só poderão aumentar até onde seja justificável e haja procura para dar resposta a essa oferta”, diz Luís Lima ao i.

O certo é que os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE) dos últimos meses já começam a mostrar esta desaceleração dos valores – ainda assim, bem longe dos patamares verificados antes desta euforia no mercado imobiliário. Os últimos dados do INE são referentes ao terceiro trimestre de 2018 e já apontam para uma redução de 2,7% face ao trimestre anterior. Este é, de resto, o segundo trimestre consecutivo em que a subida dos preços registou um abrandamento.

Travar preços especulativos Já para o CEO da Century 21, aumentar a oferta de casas novas é a solução para encontrar preços mais adequados às necessidades e capacidades financeiras dos portugueses. Ricardo Sousa reconhece que em algumas das grandes cidades, nomeadamente em Lisboa, assistiu-se a “preços especulativos e quase irracionais”, justificando esse comportamento com um excesso de otimismo por parte dos proprietários, que acreditavam que conseguiam vender os seus imóveis a determinados valores, disse ao i.

O responsável criticou ainda o oportunismo de alguns proprietários que, à boleia de ofertas novas, aproveitaram para inflacionar os seus preços – uma situação que, no seu entender, é muito comum encontrar nos centros das grandes cidades. “Surgiram vários projetos novos destinados, na sua maioria, ao segmento de luxo, que apresentaram valores altos fruto do seu trabalho de regeneração da área urbana e que acabaram por puxar pelos preços das casas antigas. Estes proprietários aproveitaram os valores que eram praticados em casas reabilitadas, mesmo sem apresentar as mesmas condições, o que não faz sentido porque a oferta não pode ser comparada”, salienta.

O CEO da mediadora admite ainda que “a esmagadora maioria dos proprietários está disponível para baixar até 10% o valor” porque o tempo de venda tem vindo a aumentar.

Restrição ao crédito A par da nova construção que irá ditar reduções de preços nas construções usadas, também o travão que é colocado na concessão de crédito à habitação por parte do Banco de Portugal poderá contribuir para aumentar a demora no tempo de vendas e, com isso, obrigar os proprietários a reduzirem os valores que pedem pelas suas casas. E apesar de serem apenas recomendações – que começaram a ser impostas a partir de julho –, o regulador já veio admitir que poderá tornar esta norma obrigatória.

De acordo com a entidade liderada por Carlos Costa, as instituições financeiras, ao emprestarem dinheiro, devem ter em atenção os rácios entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel dado em garantia, entre o montante da prestação mensal e o rendimento e ainda o prazo do empréstimo.

Desta forma, o governador recomenda a atribuição de novos créditos apenas a clientes que gastem até 50% do seu rendimento líquido com as prestações mensais de todos os empréstimos detidos (habitação e consumo). Ainda assim, admite que os bancos podem ultrapassar este limite de taxa de esforço até 5% do montante total de créditos concedidos por ano e assumir uma taxa de esforço do cliente de 60%.

O regulador sugere ainda que os bancos tenham em consideração, entre outras questões, uma subida das taxas de juro de três pontos percentuais no cálculo da chamada taxa de esforço, para se “evitar que a subida esperada da Euribor coloque o empréstimo num patamar de risco excessivo, podendo conduzir ao incumprimento no crédito”.

Ano de recordes Só no ano passado o número de transações aumentou entre 15% a 20%, de acordo com as contas da APEMIP. No que diz respeito à compra de casas para habitação, de janeiro a setembro de 2018 transacionaram-se mais de 132 mil alojamentos familiares, mais 19% do que em igual período do ano anterior, tendo o terceiro trimestre contabilizado quase 46 mil transações, com o mercado de casas usadas a ganhar cada vez maior representatividade, face a ausência de stock existente no mercado.

E os preços acabaram por acompanhar esta dinâmica. Segundo os dados da JLL, os preços subiram acima dos 10% no país e dos 20% em Lisboa. Aliás, segundo os últimos dado do INE, três das 24 freguesias de Lisboa registaram preços de casas superiores a 3500 euros por metro quadrado no segundo trimestre deste ano, enquanto no Porto o valor mais elevado foi de 2142 por metro quadrado. Só a freguesia de Marvila, em Lisboa, foi a única a escapar desta tendência ao apresentar o menor preço mediano (1543 euros por metro quadrado) e a única que apresentou uma evolução negativa do preço da habitação face ao mesmo período do ano anterior.