Om meer dure woningen te kunnen bouwen, waardeert de gemeente Rotterdam zijn sociale-woningvoorraad te rooskleurig. Dat gaat ten koste van de minder bedeelde inwoners.

Wethouder Bas Kurvers (VVD) maakt sloop- en bouwplannen op basis van een overschatting van het aantal woningen dat betaalbaar is voor inwoners met een inkomen tot modaal. Dat blijkt uit onderzoek van Trouw.

Wethouders bepalen aan de hand van cijfers over de woningvoorraad voor welke inkomensgroepen het woningtekort het meest nijpend is. Uit die analyse volgen sloop- en bouwplannen. Staan in een gemeente te veel goedkope woningen, dan mogen ontwikkelaars duur bijbouwen. Een overschot aan villa’s leidt tot een belletje van de wethouder naar de woningcorporaties.

Rotterdam heeft veel goedkope woningen, terwijl de wethouder graag hogere inkomens wil aantrekken. Dat voorkomt verpaupering. Ook wil hij voorkomen dat succesvolle inwoners uit bijvoorbeeld Rotterdam-Zuid vertrekken zodra hun inkomen stijgt.

Weinig verdienende mensen kunnen in die visie terecht in buurgemeenten als Krimpen aan den IJssel en Hellevoetsluis. Die steden hebben een relatief welvarende bevolking en kunnen wel wat lagere inkomens ‘lijden’.

Realistische inschatting

Aan Kurvers nu de taak uit te rekenen hoeveel goedkope huur- en koopwoningen in zijn stad kunnen verdwijnen. Daarvoor heeft hij een realistische inschatting nodig van het aantal woningen in de stad dat met een lager inkomen is te betalen.

Tot voor kort telde in Rotterdam een koopwoning tot een prijs van 140.000 euro als betaalbaar voor lagere inkomens. Onlangs verhoogde Kurvers die grens naar 220.000 euro.

Een Rotterdammer die aanmerking komt voor een sociale huurwoning moet die som kunnen betalen, stelt een woordvoerder. “Het komt neer op een netto maandlast van 720 euro.” Dat is precies de maximale huur voor een bewoner van een sociale huurwoning.

Maar die redenering gaat voorbij aan de vraag of een Nederlander met een inkomen tot ongeveer 38.000 euro bruto zo’n grote hypotheek wel rond krijgt. Navraag bij hypotheekadviseur de Hypotheker leert dat een woningzoekende met zo’n inkomen in het beste geval een hypotheek krijgt van 178.000 euro.

Ook hoogleraar Peter Boelhouwer van de TU Delft heeft zijn bedenkingen. “220.000 euro is een hele forse grens”, zegt hij. “Kopen met een inkomen van 38.000 euro is in de grote stad eigenlijk niet meer bereikbaar. Ook in randgemeenten betaal je al gauw 2,5 ton. Dat betekent dat je eigen geld moet meenemen.”

Hoger dan andere steden

Rotterdam zit ook fors hoger dan andere grote steden. Den Haag trekt de grens voor een betaalbare koopwoning bij 165.000 euro, Amsterdam kwam in 2017 met het bedrag van 156.000 euro. In Utrecht tellen koopwoningen helemaal niet mee in de sociale-woningvoorraad. Die stad acht een koopwoning voor bewoners met een inkomen tot 38.000 euro niet haalbaar.

De consequentie van Kurvers’ hoge grens is dat Rotterdam meer goedkope woningen lijkt te hebben dan er daadwerkelijk zijn. Volgens cijfers van de gemeente is 69 procent van alle woningen in de stad betaalbaar met een inkomen tot 38.000 euro. Dat zijn grotendeels sociale huurwoningen (57 procent), de andere 12 procent zijn koopwoningen.

Van de huishoudens in Rotterdam heeft 55 procent een lager inkomen. Wethouder Kurvers en zijn voorganger spreken liever van de kleinere zogenoemde ‘primaire doelgroep’. Deze slecht verdienende subgroep omvat slechts 41 procent van de Rotterdamse huishoudens.

Niet gek dat er om die reden in Rotterdam al enige tijd onenigheid is over de uitkomst van Kurvers’ rekensom. De wethouder wil op basis van deze cijfers tussen 2017 en 2030 per saldo ongeveer 15.500 goedkope woningen laten verdwijnen. De Rotterdamse woningcorporaties hebben een eigen rekenmachine en komen een stuk lager uit. Zij denken dat Kurvers 9000 goedkope woningen te veel sloopt.

Lees ook:

‘Mensen met een laag inkomen willen ook in Rotterdam wonen’

Rotterdam maakt het overschot aan goedkope woningen groter dan het is, toont Trouw vandaag aan. De Rotterdamse corporaties zijn boos.

De vraag naar sociale huurwoningen is veel groter dan het aanbod.

Opiniebijdrage van Stefan van Schaik, directeur-bestuurder Wooncompagnie: Waar kunnen de alleenstaanden met een middeninkomen straks nog wonen?