"ואם ארצה לגור ברוואבי, אפשר לקנות דירה?" שאלתי את רניה מרעי, אשת השיווק שליוותה אותנו בכניסה לאחת ממאות הדירות שנמצאות בשלבי גימור מתקדמים בעיר הפלסטינית המתוכננת הראשונה. "תצטרך קודם כל לקבל אישור מהרשות", היא ענתה, "ואם תקבל אז Welcome".

מישהו כבר קיבל?

"עד עכשיו, ככל הידוע לי, אף יהודי לא הגיש בקשה".

הנסיעה מגוש דן לרוואבי פשוטה ונטולת מחסומים, ושילוט הכוונה מלווה את הנוסעים בשלוש שפות (עברית היא אחת מהן), כך שקשה לתעות בדרך. העיר החדשה קרובה לערים הפלסטיניות הגדולות - 10 דקות מביר זית ומהאוניברסיטה הגדולה שלה, 20 דקות מרמאללה, חצי שעה משכם. רק כמה מאות מטרים אחרי התנחלות עטרת, נגלית לעין העיר שצומחת במהירות בלב שטח A, הנמצא בשליטה פלסטינית מלאה. אלא שכאן אין גדרות ואין חומות, רק ניסיון ליצור סגנון חיים חדש לחלוטין לשני העמים - לפלסטינים ולישראלים גם יחד.

מרעי, תושבת רמאללה, היא אחת מ-600 הרוכשים הראשונים שיקבלו מפתחות לדירתם ברוואבי. זה אמור לקרות בתחילת 2014, והיזמים מקווים שעד סוף העשור תאכלס העיר – שפירוש שמה בעברית הוא "גבעות" - כ-25 אלף תושבים. עבודות התכנון החלו ב-2008, ובתוך זמן קצר החלו העבודות בשטח. אתר הבנייה הענק מעסיק כעת 3,000 עובדים, מה שהופך את רוואבי לאחד המעסיקים הגדולים ברשות הפלסטינית.

מיתוג, מיתוג, מיתוג

המיתוג הוא המרכיב הראשון שבו נתקלים בכניסה לעיר, והוא מתבסס, מלבד דגלי פלסטין המתנופפים בכל פינה, על שילוט בערבית ובאנגלית בגווני ירוק וכחול שנועדו לשקף ידידותיות לסביבה ולאדם. "תחיה, תעבוד, תצמח", היא הסיסמה המובילה את מסע השיווק המאסיבי, והלוגו מציג גבעה שממנה עולה צורת לב צבועה בירוק. מהמיתוג הזה עולה ריח גלובלי, אבל גם מקומי: השמות שניתנו לשכונות, מתייחסים למושגים כנעניים הקשורים לקרקעות, ועל אף שכל המבנים מודרניים, שולבו בהם מרכיבים עיצוביים מהאדריכלות האיסלאמית.

המשרדים שהוקמו בכניסה לרוואבי מדיפים ריח בינלאומי. כאן יושב המנגנון האחראי להקמת העיר. תקני העבודה מחמירים, וקשה להיתקל בהם באתרי בנייה ישראליים. המשכנו משם לראש הגבעה הגבוהה באזור, שם הוקם מרכז המבקרים והמכירות הנוצץ, ולצידו מתנשאת שורה של דגלי פלסטין המקיפים כיכר מרוצפת, שבמרכזה תורן הנושא דגל גדול במיוחד. למרגלות הדגל ניצבים פסלי ברונזה של "המשפחה הראשונה של רוואבי", יצירתו של האמן הפלסטיני סלימאן מנצור, יליד ביר זית ובוגר בצלאל שנחשב לאחד מבכירי האמנים הפלסטינים העכשוויים. הכיכר צופה על עטרת הסמוכה, באופק רואים היטב את נתב"ג ותל אביב, וברקע בוקעת מוזיקה ערבית מרמקולים נסתרים המעצימים את הנוף הטבעי והעיצוב המלאכותי.

בקומה העליונה מוצגים, בגודל אמיתי, מבחר מטבחים וחדרי שירותים ורחצה כדי לבחור אחד מהם לדירה הנחשקת. בזמן הביקור התלבטו בני זוג מבוגרים ולבושים בקפידה בבחירת הדלתות לחדרים

מרכז המבקרים הוא אטרקציה שכבר מצליחה למשוך לכאן קהל רב. נכנסים דרך "רחוב" בקנה מידה מוקטן, שמחלונות "הדירות" שלו ניבטות משפחות מאושרות. בהמשך חוצים רחוב מוקטן נוסף המדמה את המרכז העירוני, המוביל לתיאטרון קטן שבו מוצג סרט תלת-ממד המתאר את החיים האוטופיים ברוואבי. בתום הסרט נפתחות הדלתות ואז יוצאים אל אולם רחב ידיים, שבמרכזו מודל גדול של העיר ובשוליו עמדות לאנשי שיווק. בקומה העליונה מוצגים, בגודל אמיתי, מבחר מטבחים וחדרי שירותים ורחצה כדי לבחור אחד מהם לדירה הנחשקת. בזמן הביקור התלבטו בני זוג מבוגרים ולבושים בקפידה בבחירת הדלתות לחדרים, לפני שיצאו לעשן סיגריה במרפסת הצופה על נוף נרחב של העיר החדשה והסביבה כולה.

מודיעין שלום, אבל הגעתם לרוואבי

רוואבי הפלסטינית מזכירה את מודיעין הישראלית, וכמה אירוני שהאדריכלות הישראלית – שכל כך מושפעת מהבנייה הערבית ומנסה לחקות אותה בהצלחה כזו או אחרת - משפיעה עליה בחזרה דווקא באופן הזה. אלא שמודיעין החלה כיוזמה ממשלתית, ואילו רוואבי היא יוזמה פרטית: היזם המקומי הוא בשאר אל-מסרי (52), יליד שכם ובן לאחת המשפחות הפלסטיניות העשירות, שמעורב באמצעות חברת Massar International בפרויקטי בנייה חובקי עולם שהגדולים בהם מצויים במרוקו, בירדן ובמצרים; שותפתו הבינלאומית היא Qatari Diar שבבעלות ממשלת קטאר, חברה הפועלת בעשרות מדינות שהשלימה לאחרונה את חידוש מלון הפאר שוויצרהוף במרכז ציריך ואת שכונת המגורים החדשה Grosvenor Waterside הנושקת לנהר התמזה בלונדון.

הדמיון למודיעין רב כאמור, אך מבט נוסף חושף הבדלים משמעותיים בין שתי הערים שרק 16 קילומטרים מפרידים ביניהן. המבנים, התשתיות, קהל היעד (צעירים, משכילים וממעמד הביניים) ואפילו הנוף אכן דומים; אל-מסרי, שמכיר היטב את מודיעין, ראה בה מודל לחיקוי, אך חברת התכנון האמריקאית AECOMשהופקדה בשלב הראשון על תוכנית המתאר לעיר ראתה את המציאות אחרת. הצפיפות, למשל, גבוהה יותר אצל התאומה הפלסטינית. כשמודיעין נבנתה, רוב הבניינים בה התנשאו לגובה של קומות בודדות, ואילו כאן הם נעים בין 7 ל-9 קומות. באחת השכונות העתידיות יהיו מגדלי מגורים בני 30 קומות, ולצידם שכונה עם בתים צמודי קרקע. מודיעין תוכננה לכלי רכב פרטיים, ואילו ברוואבי נעשים כל המאמצים התכנוניים האפשריים בבנייה על טופוגרפיה קשה, כדי לעודד תנועת הולכי רגל: המרכז העירוני כולו אסור בכניסת כלי רכב.

אל-מסרי, שמכיר היטב את מודיעין, ראה בה מודל לחיקוי, אך חברת התכנון האמריקאית שהופקדה על תוכנית המתאר לעיר ראתה את המציאות אחרת

בנוסף, את כל הבינוי ב-22 השכונות הראשונות מבצעת חברת בנייה אחת בלבד ומתכנן משרד אדריכלים אחד בלבד, לפי עקרונות תכנון שהוגדרו מראש, מה שישמור על אחידות ברמה העיצובית והביצועית (תוכנית המתאר של מודיעין נעשתה במשרדו של האדריכל משה ספדיה, שגם תיכנן שכונה אחת, אך את כל שאר העיר תיכננו עשרות משרדי אדריכלים וחברות קבלניות).

במודיעין גם לא הגדירו מיהו קהל היעד. ברוואבי, לעומת זאת, התחילו כבר בשלב התכנון המוקדם לאפיין ולאתר רוכשים פוטנציאליים באמצעות קבוצות מיקוד. "בעזרת הקבוצות האלה התברר לנו שאנחנו צריכים לפעול עם תוכניות פתוחות. בהמשך, למדנו לעבוד עם אנשי השיווק וללמוד מהם על הצרכים והרצונות של הלקוחות", מסביר מתכנן העיר, האדריכל עלי זיאדה. "יצרנו תכנון עקרוני שעל בסיסו מתאפשר לנו לערוך שינויים בהתאם לדרישות. התכנון הוא תהליך חי - לא סגרנו את התוכניות, אלא ממשיכים גם עכשיו לשנות ולתכנן". כך, למשל, עד לפני שלושה חודשים לא נבנו פה דירות ששטחן קטן מ-90 מטרים רבועים. בעקבות דרישה לדירות קטנות במיוחד, שהגיעה מכמה לקוחות פוטנציאליים, הוחלט לפצל דירות גדולות ולענות על הביקוש שלהם.

הבדל נוסף מול התאומה הישראלית: בעוד שבמודיעין הגינות והמרכזים המסחריים ושאר השירותים העירוניים ממוקמים בעמקים, ברוואבי פזורות גינות-כיס רבות בין הבתים, והמרכז העירוני ממוקם בראש הגבעה המרכזית. הצבתם של המוקדים העירוניים בראש הגבעה מעניקה לתושבים מבט רחב על הנוף, ומונעת תחושת מחנק שמורגשת בעמק המוקף משני גדותיו בבנייה צפופה.

כמה עולה דירה?

כמו כל עיר מודרנית אחרת, רוואבי מבוססת על הפרדה בין מגורים, פנאי, תעסוקה ותעשייה. בשלב ראשון יוקמו 22 שכונות מגורים, ושש הראשונות שבהן מוקמות בימים אלה: כ-90 מבנים שיאכלסו כ-5,000 תושבים. דירה בת 90 מ"ר, הכוללת שלושה חדרי שינה ושני חדרי מגורים, עולה 54 אלף דולר. דירה בת 200 מ"ר תעלה 140 אלף דולר (המחירים משתנים בהתאם לנוף, לגודל המרפסות ולקומה בבניין). זה כולל מטבח, חדרי שירותים ורחצה מאובזרים, מערכת סולארית לחימום מים (של "כרומגן"), מיזוג אוויר מרכזי (של "תדיראן") וחניה אחת – סטנדרטים חסרי תקדים בתרבות הבנייה הפלסטינית. לאוזניים הישראליות זה נשמע כמו בדיחה, אך לא לאזרח הפלסטיני הממוצע. אנשי השיווק טוענים שהדירות ברוואבי זולות יותר מהדירות ברמאללה בכ-20%, כדי למשוך קונים לעיר החדשה שטרם ביססה את מעמדה. עד עתה תוכננו לא פחות מ-54 טיפוסי דירות עקרוניים בגדלים של 90 עד 300 מ"ר, כשהרוכשים יכולים לערוך שינויים מפליגים בתכנון הפנימי.

התכנון הדירתי משקף שינויים בחברה הפלסטינית המסורתית: באופן עקרוני כוללות הדירות שני חדרי מגורים לאירוח, אך חדרים אלו מתוכננים כך שבהתאם לדרישת הלקוח ניתן יהיה להסב אחד מהם לחדר שינה. ראניה מרעי בחרה לבטל את הכפילות לטובת חדר שינה נוסף, "כי זו התרבות של הזוגות הצעירים - יש כאלה שעדיין מסורתיים, אבל יש כאלה שהם כבר מאוד מודרניים".

גם בהיבט המינהלתי מציגה רוואבי חזון חדשני. בכוונת היזמים לחזק בקרב התושבים את תחושת האחריות והקהילה, ולכן מלבד הרשות המקומית ייקבע לכל שכונה ועד שיזכה בסמכויות רחבות ותפקידו יהיה לשמור על ניקיון ותחזוקה. כל משפחה תחויב בתשלום ארנונה מפוצל – לעירייה ולוועד השכונתי. מדובר גם בחידוש תכנוני, שמתבטא בחלוקת המגרשים. בחברה הפלסטינית הכפרית והעירונית נהוג לגדר כל מגרש ולהציב שער כניסה, כשכל בית הוא יחידה נפרדת. ברוואבי הוסרו הגדרות, ובשכונות יש רציפות בין הבתים.

על תכנון העיר ובנייניה מופקד האדריכל עלי זיאדה, העומד בראש משרד הנושא את שמו ומונה כ-120 עובדים. מאז שהתמנה לתפקידו, משרדו מתמקד בתכנונה של רוואבי, בחלוקה לשלושה אגפים: אדריכלות ואדריכלות נוף, ניהול ופיקוח. המשרד פועל ברמאללה, אך אדריכלי הנוף עובדים ברוואבי עצמה "כדי שיהיו קרובים לשטח ולמציאות". זיאדה, בראשית שנות ה-50 לחייו, תושב רמאללה ובוגר אוניברסיטת ירמוך בירדן, תיכנן עד היום פרויקטים קטנים עד בינוניים. ההתמודדות המאתגרת עם פרויקט כה גדול אמורה לבסס את מעמדו בחזית העשייה האדריכלית במזרח התיכון.

זיאדה מכיר היטב את התכנון הישראלי, אך למרות העיצוב ופריסת הייעודים המודרנית הוא מתעקש כי הסתמך דווקא על האדריכלות המקומית. "הקונספט מושרש באדריכלות האסלאמית, כמו בירושלים שמחולקת לרובעים. אתה מוצא חלוקה כזו גם בקהיר ובדמשק", אומר זיאדה. "החלוקה לרבעים יוצרת אווירה אינטימית שמעניקה לתושבים ביטחון, וגם את האפשרות להכיר אחד את השני ולגבש קהילה מאורגנת".

3 בתי קולנוע במרכז העירוני

בפסגת הגבעה מצויות עבודות הבנייה של מרכז העיר בעיצומן. מבני ציבור נוספים מוקמים, ובהם שלושה בתי ספר ציבוריים, מסגד ל-2,000 מתפללים וכנסייה. למרגלות העיר מפותח פארק ששטחו 600 דונם, ובו מתקני ספורט ואמפיתיאטרון ל-10,000 צופים שיושלם בחודשים הקרובים.

מפת העיר החדשה. למדו את לקחי מודיעין (צילום: דור נבו)

אם חוזרים שוב להשוואה המתבקשת עם מודיעין, שהמרכז העירוני שלה מורכב מקניון ומתבסס על צריכה בלבד, ברוואבי המרכז העירוני ישלב שימושים מגוונים: מסחר ומשרדים (מתוכנן מגדל משרדים של 30 קומות), מגורים ומלונאות, פנאי ותרבות. היזמים מבטיחים להקים מרכז תרבות עם מוזיאון, שלושה בתי קולנוע (המצויים בשלב יציקת היסודות ועתידים להיות היחידים ברשות הפלסטינית) וכיכר גדולה להתכנסות ולאירועים. לכן, המרכז העירוני של רוואבי מתוכנן להיות לא רק מרכז העיר – עם צרכים מקומיים כמו מכולת, פלאפל, חומוס ובית מרקחת - אלא מוקד משיכה ארצי בפלסטין שתקום.

ההשראה לתכנון המרכז המסחרי באה משני מרכזים קיימים – ישראלי ולבנוני: שדרות ממילא בירושלים ומרכז סולידר (Solidere) בביירות, מרכזי מסחר שמצליחים לקשור בין שפה עיצובית מקומית לתפישות עולמיות, ומרמזים על מרכזים עירוניים בערים עתיקות: רחובות מסחריים צרים יחסית המיועדים להולכי רגל בלבד, פתוחים ברובם לשמיים ומשלבים מגוון ייעודים. רק שבניגוד למתחם ממילא, שכל כולו קניות, כאן יהיה גם מרכז תרבותי וחברתי.

האדריכל עלי זיאדה מגלה שהדמיון לממילא אינו מקרי. בשאר אל-מסרי והוא עצמו ביקרו במתחם והושפעו מעיצובו, והוא נוהג לבקר שם בקביעות עם משפחתו ולערוך קניות. "האבן הצהובה בממילא באה מביר זית, לכן אפילו הגוונים יהיו מאוד דומים למה שרואים בממילא", הוא אומר.

יש מקומות עבודה?

היכן יעבדו תושבי העיר, מלבד בעבודה משרדית, בחנויות ובנסיעה למקומות עבודה בערים הסמוכות כמנהגם של תושבי הפרוורים הישראליים? בפאתי רוואבי הוקם אזור תעשייה ובו שבעה מפעלים שבהם עמלים על הקמתה של העיר החדשה. הסלע הנחצב מהגבעה לצורך עבודות העפר, נחצב כך שישמש לחיפוי חזיתות הבתים, ובדרך זו מיוצרים חומרים נוספים לצורכי הבנייה. בכוונת החברה להפוך בעתיד את המפעלים האלה לאזור תעשייה של ממש, שיתפקד כמוקד תעשייתי מתקדם בפלסטין - דבר שלא ממש קיים היום.

זה יצליח?

רוואבי היא תוצר של אדריכלות תאגידית, מוצר מדף צפוי בעיניים ישראליות, אך חדשני ואפילו קיצוני בעיניים פלסטיניות. זאת ראשיתו של ניסוי חברתי, אדריכלי ותרבותי שהשפעתו עוד תתברר בעתיד, ואם יהודים ירצו לגור כאן – השמיים הם הגבול. האם היזמים לא הרחיקו לכת ולקחו סיכון גדול מדי? "אני חושב שלקחנו סיכון", מודה האדריכל זיאדה. "רוואבי כוללת הרבה רעיונות חדשים בתחום הנדל"ן. התשתיות העירוניות כוללות מערכת גז מרכזית, רשת מים וביוב עירונית, מערכת תקשורת בסיבים אופטיים – מרכיבים שאינם קיימים בערים אחרות, כמו גם מסתורי כביסה ואיסור על שינוי חזיתות הבתים". ועדיין הוא בטוח כי גם אם ישתבשו דברים לאחר האכלוס, רוואבי תוביל את שוק הנדל"ן.

בהיבט התכנוני, רוואבי קובעת אמות מידה חסרות תקדים בשוק הנדל"ן הפלסטיני ברמת השירותים, בסטנדרטי הבנייה, בעיצוב ובסגנון החיים שמיישר קו עם תרבות המגורים המערבית. בהיבט החברתי, המתכננים מקווים שמרכז העיר יהפוך למרכז חברתי שוקק חיים. הביזור למינהלות שכונתיות אמור להבטיח רמת תחזוקה ותפקוד נאותה בעיר החדשה, וגם יחנך את התושבים להבנה כי הבעלות על הנכס אינה מסתיימת במפתן הדירה והבניין אלא ממשיכה בכל רחבי השכונה.

כך אמור להיראות בית קפה שכונתי (הדמיה: Rawabi)

ואחרי שדנים במערך הפנימי של הפלסטינאים, קשה שלא להתייחס ליחסי השכנות הנדרשים עם היישובים היהודיים שמקיפים את העיר. כיצד מקבלים השכנים הוותיקים בעטרת את המציאות החדשה? "אני לא חושבת שהם אוהבים את הנוכחות שלנו", עונה מרעי. נעם אהרון, מזכיר עטרת, דווקא אומר ש"אם הערבים רוצים לבנות עיר - שיהיה להם לבריאות, אהלן וסהלן". מצד שני, הוא חושש מההשלכות הביטחוניות על המתנחלים, "כי באזור שבו נזרקים בקבוקי תבערה ואבנים על מכוניות ישראליות ויש סכנת חיים של ממש, ריכוז אוכלוסייה ערבית הוא עניין לא בטוח". מצבים שהמתנחלים רגילים לקבל אותם באופן חד-צדדי – אפליה לטובה בשימוש במקורות מים או כבישים ראשיים שמשרתים רק אותם – עשויים להשתנות עכשיו לטובת התושבים הפלסטינים.

חששות אלה מייצגים ניתוק בין שני היישובים השכנים, חוסר תיאום והיכרות ברמה האזרחית. "99 אחוז מהערבים מתים שיהיה פה שלום", קובע אהרון, "רובם מבינים שהם יושבים במקום הכי טוב במזרח התיכון, אך יש אחוז אחד שממשיך להיות מסוכן ומהם אנחנו מפחדים. כל הכבוד שאל-מסרי הוא חילוני, אך אני לא יודע איזה ארגון טרור ישתלט בבוא העת על העיר".

האתגר הגדול של רוואבי הוא ההתמודדות הצפויה לתושביה ולמנהיגיה עם תכנון שמפנה את הגב לפלסטינאים. רוואבי מתוכננת כנטע זר בסביבתה הטבעית: מהגבעה הטבעית לא נשאר זכר, והסביבה החדשה כולה מלאכותית. הכניסה לעיר היא דווקא מכיוון גוש ההתנחלויות שמדרום לה, החזות העירונית היא מערבית, הדירות משווקות למעמד בינוני עד גבוה ומותאמות לקהילה בורגנית ומסתגרת, מיעוט מזערי מהאוכלוסייה הפלסטינית (שיעור האבטלה בגדה עומד על כ-17%). ברוואבי לא יגורו פלאחים ופועלים המרכיבים את מרבית אוכלוסיית הרשות.

ההחלטה ליצור יישוב הומוגני נראית על פניו מוטעית, כל שכן כשמדובר ביישוב המוקם בסביבה רוויית-מתחים מבית ומחוץ. מתכנני רוואבי יכולים לקוות כי לא תהיה כאן חזרה טרגית על מיזם תאגידי אחר, קזינו אואזיס ביריחו ובית המלון הצמוד לו. בעת משבר, עם פרוץ האינתיפאדה השנייה לפני כעשור, הפכו שניהם לזירת קרבות שהחריבה אותם כמעט עד היסוד.