Javier Joaquín

A poco más de cuatro meses del cambio de gobierno, la billetera le sigue ganando al corazón y la mejora en el clima de negocios por el momento sólo se tradujo en contadas inversiones concretas. Una de las pocas excepciones es la del mercado inmobiliario, donde en las últimas semanas grandes desarrolladoras anunciaron proyectos por más de US$ 1200 millones en la construcción de torres de viviendas, oficinas y centros comerciales en Buenos Aires.

Detrás de estas inversiones no se encuentra una súbita vocación de servicio de los empresarios del rubro, sino más bien una lectura de lo que pasó con su negocio en la crisis de 2002 y del momento que vive la plaza inmobiliaria local en relación con la región. Los precios locales son sensiblemente inferiores a los de ciudades como San Pablo, Santiago de Chile o Bogotá por más que aparezcan como inaccesibles para la mayoría de las familias de clase media.

"El negocio del real estate siempre es el primero en reaccionar a una reactivación de la economía. Y el antecedente que tenemos es lo que pasó en 2002, cuando los desarrolladores inmobiliarios que se animaron a invertir hicieron grandes negocios. Ahora nadie quiere quedarse afuera por si pasa algo parecido", admite Alejandro Ginevra, presidente de la desarrolladora Gnvgroup que acaba de anunciar inversiones por US$ 190 millones para la construcción de una nueva torre de vivienda y un shopping center en el dique 1 de Puerto Madero.

La sensación compartida por todos los grandes desarrolladores es que si bien la coyuntura actual está lejos de ser tan favorable como la que se vivió en otros tiempos de auge inmobiliario, todo está dado para una reactivación de su negocio en el corto plazo. "Las tasas de interés rondando el 38% no ayudan a la hora de conseguir inversiones, pero a la vez hay una sensación casi unánime en el mercado de que las perspectivas de la economía argentina son muy buenas, y que en la segunda mitad del año se va a empezar a ver el cambio, lo que explica el interés de los inversores locales e internacionales", asegura Alberto Fernández Prieto, que con su desarrolladora inició la construcción de dos torres de vivienda con la marca Link, también en el dique 1 de Puerto Madero, asociados en el proyecto con Vizora, la firma del Banco Macro. En este caso, la inversión ronda los US$ 210 millones.

"Hoy estamos llenos de pedidos de búsqueda que, mirando los números de la economía argentina, a uno le cuesta un poco entender a qué obedecen. La realidad es que más allá del cepo cambiario, la situación macro no varió mucho de cómo venía con el anterior gobierno, pero hay un optimismo sobre el futuro de la economía argentina que es muy grande", se sincera Domingo Speranza, presidente de la consultora internacional Newmark Grubb Bacre.

"Las consultas de afuera son constantes y una vez resuelto el tema de la deudacreemos que se van a traducir en proyecto concretos", sostiene Diego Chevallier-Boutell, CEO de Rukán, la desarrolladora del grupo Pegasus, que está invirtiendo US$ 25 millones en una torre en Caballito.

El optimismo sobre las perspectivas que ofrece el mercado inmobiliario es compartido por el grupo IRSA, el principal desarrollador del mercado local y dueño de la mayoría de los shopping centers de la ciudad. La empresa -controlada por la familia Elsztain- acaba de anunciar un plan de inversiones por US$ 460 millones que incluye el desarrollo de un nuevo polo de oficinas en Saavedra, la construcción de una torre de oficinas en Catalinas y la ampliación de Alto Palermo y el Distrito Arcos.

"El hecho de que ya tuviéramos tierras compradas nos deja muy bien parados para hacer nuevos desarrollos en los buenos tiempos que se vienen. Conocemos el sector y tenemos un equipo con experiencia, por lo que vamos a aprovechar esta oportunidad", se entusiasma Elsztain.

Cambio de opinión

Jorge Pérez, presidente de The Related Group, la mayor desarrolladora de Miami, y uno de los 500 hombres más ricos de los Estados Unidos según la revista Fortune, representa mejor que nadie los nuevos aires que se viven en el mercado inmobiliario. Después de un frustrado proyecto para la construcción de un nuevo polo de viviendas de lujo en la ex Ciudad Deportiva de Boca, Pérez había anunciado hace exactamente un año que no tenía planes para invertir en el país donde nació hace 66 años. "El mundo inversor ve con miedo a la Argentina", había sido su lapidario diagnóstico en una entrevista con LA NACION en abril de 2015. Doce meses después, The Related acaba de anunciar una inversión de US$ 250 millones para la construcción de dos torres de vivienda y un hotel cinco estrellas en el dique 1 de Puerto Madero, que se convirtió en la niña bonita del mercado inmobiliario post-K.

"Siempre quise hacer algo en la Argentina, pero nunca encontramos el momento. Ahora estamos convencidos de que este proyecto se convertirá en el ícono de Puerto Madero. A largo plazo queremos movernos rápidamente y ya estamos viendo otras tierras en Buenos Aires para concretar alguna compra en el corto plazo. El objetivo no es sólo quedarnos con el proyecto de Puerto Madero, sino convertirnos en una compañía importante en el negocio del real estate y a diez años ser la mayor desarrolladora inmobiliaria del país", explicó Pérez, que hace diez días visitó Buenos Aires para presentar su primer proyecto local.

Los grandes desarrolladores se entusiasman con la posibilidad de recuperar en un plazo relativamente corto todo el terreno perdido en los últimos cuatro años, cuando la aplicación del cepo cambiario tuvo como principal víctima al mercado inmobiliario. Según un estudio de la consultora Reporte Inmobiliario, los últimos tres años en su conjunto fueron el peor trienio de la historia de permisos de obras del que se tenga registro en la ciudad de Buenos Aires desde 1935.

"Hoy hay poca oferta de oficinas nuevas y creo que va a haber un desfase de tiempo entre la reactivación que estamos empezando a ver de la demanda y el momento en que los nuevos edificios estén listos para ser ocupados", coincide Carlos de Narváez, presidente de la firma Ribera Desarrollos, que acaba de presentar su proyecto para la construcción de una nueva torre de oficinas, de 19 pisos, dentro del complejo Al río, con una inversión de US$ 80 millones.

De Narváez asegura que la falta de oferta es acompañada por un retraso en los valores de las propiedades, que tarde o temprano terminarán alineándose con los de ciudades que históricamente se movieron en franjas de precios similares. "Los precios de las oficinas hoy están entre un 20 y 25% por debajo de Brasil o Chile, y es una diferencia que no es menor para una corporación que mira América latina como una zona única", explica el empresario.

La combinación de atraso relativo de los precios con demanda insatisfecha es confirmada por los analistas. "La realidad es que los precios de las propiedades locales están imposibles para la mayoría de los argentinos, pero son muy atractivos en términos regionales. A esto se suma que hay una demanda insatisfecha muy grande. El stock de oficinas construidas en relación con la población en Buenos Aires está un 46% por debajo del promedio de América latina", explican en Newmark.

En la misma línea, José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, sostiene que "el déficit en el mercado inmobiliario argentino es muy grande y atraviesa todos los sectores sociales, incluyendo el segmento de los edificios de muy buena calidad. Hoy faltan propuestas en materia de oficinas triple A y viviendas de lujo que estén adaptadas a las necesidades de este target, y las grandes desarrolladoras se lanzaron a cubrir este faltante".

Clubes y estadios en la mira

Tiro federal. El gobierno porteño ya anunció su decisión de desprenderse de este terreno y empresas como Ag3 Developments, de Alejandro Gawianski, y TGLT, de Federico Weil, ya hicieron públicas propuestas para desarrollar un polo educativo e inmobiliario en el predio frente a la cancha de River.

Fútbol. El fútbol es otro nicho que también atrae a las desarrolladoras. El año próximo Huracán lanzará una licitación para remodelar su cancha, mientras que también están en la carpeta de varias empresas del rubro los proyectos que tienen San Lorenzo y Boca Juniors para construir sus nuevos estadios.

Los adelantados

Las desarrolladoras que ya avanzan con nuevos proyectos

Jorge Pérez

The Related Group

"Estamos mirando más terrenos en Buenos Aires para concretar otra compra en el corto plazo"

Eduardo Elsztain

IRSA

"El hecho de que ya tuviéramos tierras compradas nos deja muy bien parados para hacer nuevos desarrollos"

Carlos de Narváez

Ribera Desarrollos

"Los precios de las oficinas en Buenos Aires hoy están entre un 20 y 25% por debajo de Chile o Brasil"

Alberto Fernández Prieto

Fernández Prieto

"Hay una sensación casi unánime en el mercado de que las perspectivas de la economía argentina son muy buenas"

Diego Chevallier-Boutell

Rukán

"Las consultas de afuera son constantes y una vez resuelto el tema de la deuda creemos que se van a traducir en proyectos"

Alejandro Ginevra

GNV Group

"El negocio del real estate siempre es el primero en reaccionar a una reactivación de la economía"