Una misma noticia puede ser buena o mala, según de qué lado te encuentres. Para meternos de lleno en el mundo inmobiliario, muchas noticias las generalizamos y no reparamos en que, en un mismo escenario, puede haber ganadores y perdedores.

Recuerdo que, como efecto de la crisis de 2001, las propiedades medidas en dólares cayeron un 40 por ciento en promedio entre 2002 y 2003, oportunidad que muchos inversores aprovecharon. Pero, medidas en pesos, las propiedades en ese mismo período subieron un 80 %, producto del aumento del tipo de cambio, que pasó de la convertibilidad a un dólar a $ 3. Entonces, el metro cuadrado pasó de u$s 1.000 = $ 1.000 a u$s 600 = $ 1.800.

La suba reciente del dólar -tan abrupta y, para muchos, inesperada- afecta, como toda devaluación, a muchos sectores: desde los que dependen de un sueldo en pesos hasta los que tenían invertidos sus ahorros en la moneda local; pero lo más llamativo es que los que sacaron un crédito UVA un año atrás pasaron, sin darse cuenta, a realizar uno de los mejores negocios de sus vidas.

Mientras el Gobierno anunciaba que no iba a cumplir con las metas de inflación para este año (previo a la devaluación que llevó el dólar de $ 20 a $ 28), los tomadores de un crédito UVA se preocupaban porque la cuota iba a crecer a un ritmo muy superior a lo esperado, por la creciente inflación proyectada. Pero cuando el dólar pasó de $ 20 a $ 28 en muy pocas semanas, inmediatamente aparecieron los perdedores y ganadores de los créditos UVA.

Los perdedores: Para los que tenían un crédito gestionado y estaban a la espera de firmar la escritura, el aumento del dólar fue letal ya que la plata que habían gestionado con el banco no alcanzaba para comprar el bien. Algunos pudieron poner plata encima, pero en muchos casos las operaciones se cayeron. La suba del dólar desestimuló la toma de los créditos UVA hacia adelante, a tal punto que la demanda actual es cercana a cero.

Los ganadores: Quienes sacaron un crédito UVA hace un año, hicieron el negocio de sus vidas. Para entenderlo, analicemos el ejemplo de una propiedad de u$s 120 mil: cuando compraron hace un año, el dólar estaba entre $ 16 y $ 17, hoy el tipo de cambio está un 60 % más alto; así, la propiedad costaba $ 1.992.000 (TC $ 16,60), de los cuales el banco prestaba el 75 % ($1.494.000) y el 25 % restante lo aportaba el comprador ($ 498.800); estableciéndose, para un crédito a 20 años, que la cuota inicial sería de $ 10.282 y el ingreso necesario para calificar de $ 41.130. Un año después, al aumentar las propiedades en pesos, el banco y el tomador deben poner más pesos para comprar la misma propiedad.

Todos los requisitos del banco como las condiciones del mercado se alteraron enormemente en tan sólo 12 meses. Así, la misma familia que solicitó el crédito para comprar una casa hace 1 año, hoy le resultaría casi imposible calificar. Ahora, para comprar la misma propiedad de u$s 120 mil el banco prestará el 75 % ($ 2.385.213), el tomador deberá poner el 25 % restante ($ 810.000), el ingreso que hay que justificar para calificar es de $ 78.290 y la cuota inicial por el crédito a 20 años es de $ 19.583.

No hay dudas: quien sacó un crédito UVA realizó un gran negocio por la combinación de la devaluación y el aumento de las tasas de interés que cobra el sistema financiero. Para poner en perspectiva, una mala es que si la recesión actual es más larga de lo deseado, probablemente el precio de la propiedad pueda bajar un poco, pero de todas maneras esa caída no compensará la ganancia obtenida por la devaluación y el aumento de las tasas.

En síntesis, el UVA se encuentra muy castigado por el momento. Ojalá las condiciones de la economía puedan encaminarse para que pueda tener su revancha. Por el momento, el crédito hipotecario volvió a estar disponible, sólo para los que pueden justificar un sueldo grande.