În ultimele trei luni am scris în Republica.ro două articole legate de bula imobiliară din România.

Articolele au fost citite de un număr impresionant de oameni.

În aceste articole explicam de ce piața imobiliară din România avea aproape toate ingredientele crizei împrumuturilor subprime din SUA, mai puțin creșterea dobânzilor la credite. Acum putem să stăm liniștiți. De vineri avem și acest ingredient. Am reușit să avem tabloul complet.

FED anunță oficial că se vor termina petrecerile cu bani ieftini

Vineri, 26 August, Janet Yellen, președinta Băncii Centrale din America, a anunțat că FED va începe să crească dobânda de referință.

În acest articol voi vorbi despre impactul creșterii dobânzilor la credite. În 2008 persoanele care aveau credite au descoperit ce înseamnă riscul valutar și deprecierea leului.

În 2016 cei care au credite vor învăța că variația ROBOR-ului poate avea un impact mai mare decât deprecierea leului din 2008.

Mi-e teamă că foarte puțini din cei care au luat credite prin programul „Prima casă” înțeleg că în momentul de față România trece printr-o perioadă de deflație cauzată de scăderea TVA-ului. Din această cauză indicele ROBOR este la un nivel anormal de mic.

Nu știu câți înțeleg că explozia consumului în 2016 va genera în 2017 inflație, care va duce la creșterea ROBOR-ului deci și a ratelor.

Nu cred că sunt mulți dintre cei care au luat credite „Prima casă” care înțeleg că Banca Centrală Europeană va fi nevoită să crească și ea dobânda de referință, altfel majoritatea fondurilor din Europa vor căuta dobânzi mai bune în SUA. Acest lucru are mari șanse să genereze o nouă recesiune în Europa.

Câți dintre cei care au luat credit prin „Prima casă” înțeleg faptul că o inflație anuală de 3,5%, cât este țintă propusă de BNR, va genera un ROBOR de minimum 4,5% pe an. Asta înseamnă că dobândă plătită la credit va sări la 6,5% pe an.

Ce înseamnă acest lucru? Rata pentru un credit luat pe 30 de ani pentru un apartament de 60.000 euro va crește cu 55% față de valoarea ratei plătită în august 2016.

Proprietarul va fi nevoit să plătească în plus de-a lungul contractului o dobândă suplimentară de 50.000 euro.

Să spun cât ar trebui să plătească în plus dacă ajungem iar la o inflație de 6%, identică cu cea din 2013? Ar trebui să plătească o dobândă suplimentară de 85.000 euro.

Cea mai mare criză mondială din ultimii 100 de ani a fost declanșată în SUA de creșterea dobânzilor la credite, nu de devalorizarea vreunei monede naționale, așa cum a fost situația noastră din 2008.

S-ar putea să ajungem în situația în care cei care au luat în 2008 credite în franci elvețieni să se considere norocoși că nu au „beneficiat” de oferta programului „Prima casă”.

Crizele sunt declanșate întotdeauna de turme

Crizele sunt întotdeauna declanșate de lăcomia unora care dețin active și de ignoranța și naivitatea turmelor de oameni care refuză să gândească.

Din punct de vedere social turmele trebuie salvate. Nu știu ce se va întâmpla când populația globului va crește, iar resursele se vor împuțina.

Din păcate, întotdeauna într-o criză cad victime colaterale și pâlcurile de oameni care gândesc și se feresc de turmă.

În Republica.ro scriu pentru acele pâlcuri de oameni care se luptă zilnic să se țină departe de turmă.

Până să abordez subiectul articolului de azi vreau să le mulțumesc tuturor celor care mi-au scris pe email-ul personal sau pe FB pentru a mă felicita pentru articolele publicate în Republica.ro.

Mulți tineri mi-au cerut sfatul legat de oportunitatea achiziției unei case.

Pentru că fiecare are nevoi diferite, le-am dat un singur sfat.

Feriți-vă de turmă!

După peste 15 ani în domeniul financiar am ajuns la concluzia că decizia de a urma turma este 100% pierzătoare.

Turmele au puterea să schimbe piețele și trendurile economice. Unei turme nu poți niciodată să-i schimbi direcția. Și-o schimbă singură în direcția opusă după ce o parte din turmă cade într-o prăpastie.

Sfatul meu pentru tinerii care mi-au cerut părerea. Uitați-vă tot timpul în ce direcție merge turma.

Dacă turmă cumpără, voi trebuie să vindeți. Dacă turma vinde, voi trebuie să cumpărați.

Cine ești tu să ne dai sfaturi?

Unii cititori ar putea întreba, cine ești tu să ne spui nouă când trebuie să cumpărăm sau când este bine să vinzi?

Așa că îmi prezint CV-ul în câteva rânduri.

După absolvirea ASE-ului am lucrat 4 ani într-o firmă de audit din grupul BIG4. În acea perioadă erau maximum 300 de angajați în cele 4 companii de consultanță.

După ce am plecat din consultanță am fost director financiar la o companie americană din primele 10 companii din lume. De asemenea am condus departamentul financiar al celei mai mari firme din Elveția.

De 5 ani am propria firmă și împreună cu colegii mei suntem responsabili de managementul financiar pentru zeci de firme antreprenoriale sau multinaționale.



Până în prezent, am fost implicat în deciziile de management financiar la peste 300 de companii din toate industriile, companii românești sau multinaționale, startup-uri sau mari corporații din TOP 500 Fortune.

Și după cum probabil unii cititori au aflat din Republica.ro, am dezvoltat împreună cu colegii mei prima aplicație de fiscalitate și contabilitate din România.

Și încă ceva. M-am ferit întotdeauna de turme și de influența acestora.

Asemănări între piața imobiliară din România anului 2016 și criza împrumuturilor subprime din SUA anului 2008

Clienții subprime

Până în anul 2004 sistemul bancar din SUA avea criterii rigide privind modul în care se calcula rating-ul de risc al clienților. Chiar dacă o persoană câștiga 1 milion $ pe an, nu putea să ia un credit ipotecar dacă până atunci nu avea un istoric de creditare.

De aceea existau societățile consumer finance, IFN-urile noastre. Clienții treceau întâi pe la un IFN, dovedeau că pot plăți creditul, apoi aplicau pentru un credit la bancă.

Deoarece marile corporații obțineau anual profituri foarte mari, nu au mai solicitat credite de la bănci, ci se finanțau singure.

Băncile rămase fără clienți din zona companiilor au atacat segmentul clienților IFN-urilor, oferindu-le și credite ipotecare.

Acești clienți nu dovediseră că pot să plătească un credit și nici nu aveau însușită rigurozitatea plății unui împrumut.

În România avansul de numai 5% cerut de programul „Prima Casă” a generat foarte mulți doritori de proprietăți, deși mulți nu avuseseră niciodată un credit.

Este o anomalie să poți să-ți cumperi apartament cu un avans de doar 2.000 de euro și să te obligi să plătești un credit pe 30 de ani, deși tu nu ai plătit rate nici măcar la un card de credit.

Peste 90% din creditele imobiliare acordate în ultimii 7 ani s-au dat cu avans de 5%.

Această anomalie nu a fost prezentă nici măcar în criza subprime din SUA. Peste 80% din creditele acordate în perioada premergătoare declanșării crizei fiind acordate cu un avans minim de 20%.

Dobânzi foarte scăzute la împrumuturi

Pentru a susține companiile să treacă peste recesiunea puternică, băncile centrale din SUA și Europa au coborât dobânzile de referință monetară către zero, Europa trecând chiar în zona negativă.

Mirajul banilor ieftini generează întotdeauna anomalii.

Banii sunt o resursă pentru economie. Ca și forța de muncă sau resursele naturale.

În România dobânzile la credite sunt mai mari din cauza riscului de țară, dar în SUA companiile se finanțează prin obligațiuni a căror dobândă anuală este sub 1%.

Să ai acces la bani ieftini este ca și cum ai deschide o companie, angajezi 100 de oameni, dar nu-i plătești în nicio lună.

După un an ești fericit și crezi că ai o afacere profitabilă. Așa că mai angajezi 100 de oameni. Și nu-i plătești nici pe aceștia.

După 6 luni, toți angajații își dau demisia și pleacă. Iar tu ești convins că ai avut un mare ghinion că ai dat faliment, fiind doar vina angajaților leneși.

Același lucru se întâmplă și cu țările. Acestea cheltuiesc mult mai mult decât încasările lor.

În perioade cu dobânzi scăzute, guvernanții sunt foarte bucuroși că primesc ușor finanțare, deci fac și mai multe cheltuieli. Astfel, generează inconștient datorii pe care populația trebuie să le plătească, nu ei.

Când cresc dobânzile, iar bugetul țării nu se mai poate finanța, țara respectivă intră în incapacitate de plată. Vi se pare cunoscută situația din România?

În perioada de relaxare monetară, companiile sunt încurajate să producă bunuri sau servicii.

Cele care se bazau doar pe un cost de finanțare scăzut vor da faliment primele.

Populația intră și ea în febra achizițiilor de active. Mulți se cred experți imobiliari și achiziționează case. Când apare o fluctuație valutară sau de dobândă, mulți rămân fără acele bunuri.

În următorul pas, aceștia solicită ajutorul statului.

Mai mulți creditori la o casă

Premergător declansării crizei, băncile din SUA au vândut procente din portofoliile de credite ipotecare către alte instituții financiare din Europa și Asia.

Practic când oamenii nu au mai putut să plătească și au lăsat casa băncii, nu s-a mai știut cine, ce deține și cât din acea casă. Acest lucru a generat un haos la nivel planetar.

În programul „Prima casă” sunt doi creditori: banca și statul. Dacă o persoană nu plătește trei luni, banca solicită garanția de 50% de la stat, iar statul execută debitorul.

Dacă la un credit luat în condiții normale se ajunge la executare după câțiva ani de negocieri, în cazul „Prima casă” statul va trebui să execute cât mai repede debitorul.

Epilog

În 2007 am avut un coleg din Barcelona. Acesta coordona departamentul de vânzări. L-am întrebat mirat de ce a plecat din Barcelona și a venit în România.

Mi-a răspuns că nu a dorit să vină, dar l-au trimis cei de la sediul central. I-au spus că România este „tigrul Europei”. În 2007 România avea cea mai mare creștere economică din Europa.

Colegul meu lucrase anterior și la o companie care producea bunuri de îngrijire personală: săpun, pastă de dinți etc. Știa că România era pe ultimul loc din Europa la consumul de pastă de dinți.

M-a întrebat amuzat „Cum voi vinde eu produse financiare unor oameni care nu au obișnuința de a se spăla pe dinți?”.

Să lăsăm turma să se bucure de creșterea economică, iar noi cititorii articolelor din Republica.ro să ne ferim din calea lor.

În curând turma va ajunge la o nouă prăpastie.