Pekao SA przyznało bardzo korzystne warunki cenowe dla inwestycji na Srebrnej, pilotowanej przez prezesa PiS

Eksperci, z którymi rozmawiał Onet wskazują, że żadna firma budująca po raz pierwszy nie otrzymałaby tak preferencyjnych warunków

Bank Pekao SA zgodził się udzielić kredytu w wysokości 15,5 mln euro na przygotowanie budowy

Austriak Gerald Birgfellner domaga się zwrotu poniesionych kosztów

Nasi rozmówcy zgodnie wskazują, że dokumenty dotyczące pełnomocnictwa i walnego zgromadzenia zostały bardzo profesjonalnie przygotowane.

Są to typowe dokumenty, które przygotowywane są na początku rozpoczęcia realizacji inwestycji w deweloperce. Budowlanka, szczególnie ta w nieruchomościach komercyjnych, jakimi są wieżowce, potrzebuje bardzo dużego finansowania. Do tego najczęściej są angażowane kredyty bankowe.

Spore zdziwienie ekspertów, z którymi rozmawialiśmy, budzą jednak zaoferowane na ten projekt warunki cenowe.

- Są to warunki preferencyjne w Polsce niespotykane, dla rozpoczynających działalność absolutnie niemożliwe. Bank udziela kredytu 4,5 mln euro na czynności przygotowawcze pod rozpoczęcie budowy i w tym kredytuje odsetki. Mało tego, rata zadłużenia i odsetki nie są płatne miesięcznie ani w jakimkolwiek innym okresie, tylko razem w całości na koniec umowy kredytu. Tego typu model bankowcy stosują tylko do głównej kwoty kredytu, a nie zaś do odsetek. Poza tym tak traktuje się, i to bardzo rzadko, klientów, którzy latami współpracują z bankiem, ich biznes jest bankowi bardzo dobrze znany i ryzyko jest stosunkowo niskie. W ciągu dekady mojej praktyki w tej dziedzinie widziałem tylko raz takie porozumienie, ale nigdy w takim kształcie - podkreśla nasz pierwszy rozmówca.

Nasz drugi ekspert, pracownik międzynarodowego banku, wskazuje, że tego typu warunki w jego instytucji były dostępne tylko dla klientów, z którymi bank już sfinansował kilka inwestycji, albo gdy firma była globalnym partnerem banku, a w Polsce pozyskiwała w banku finansowanie lokalnego projektu.

- Ktoś, kto nigdy niczego nie zbudował, nie otrzymałby u nas takich cen. U mnie by czegoś takiego nie dostał. Takie warunki cenowe były dostępne dla firm, które są wiarygodne, znamy je, wiemy, że potrafią takie rzeczy robić, a budowa biurowca czy nawet hotelu to nie jest prosty projekt. Dla firmy, która nigdy czegoś takiego nie robiła, to są bardzo dobre warunki – mówi drugi ekspert.

Dodaje przy tym, że ujęte w wiążącej decyzji kredytowej 2,5 proc. marży to warunek bardzo korzystny dla tego typu firmy.

- Zastanawiające jest to, po co bank miałby pożyczać takie środki, na tak dobrych warunkach, na studium wykonalności projektu. Dlaczego zastanawiające? Bo przecież, jeśli inwestycja nie wypali, to co wówczas bank ma zrobić? Przejąć działkę i bawić się w deweloperkę? Przecież bank to bank - podkreśla.

Eksperci, analizując dokumenty opublikowane przez „Wyborczą", zgodnie podkreślają, że dla firmy, która debiutuje na rynku deweloperskim, przyznane warunki są niesłychanie tanie. Zdziwienie jednego z naszych rozmówców budzi też ich zabezpieczenie.

- Warunki są akceptowane przez władze kredytowe banku „pod warunkiem zadowalających rezultatów badania dokumentów i due dilligence [to proces analizy sytuacji finansowej, podatkowej i handlowej firmy - red.]”. To ostatnie zastrzeżenie jest tzw. ostatnią furtką dla banku do wycofania się z projektu. Nikt przytomny nie uchwala i nie przedstawia klientowi takich zapisów bez wiedzy, komu pożycza pieniądze - wskazuje nasz rozmówca.

Zobacz również: Czy poseł Jarosław Kaczyński może prowadzić działalność gospodarczą?

Zdziwienie naszych rozmówców budzi też fakt, że dokument bankowy dla strony polskiej został sporządzony po angielsku. Obaj zwracają też uwagę na minimalne wysokości prowizji za aranżację kredytu.

Pekao SA zgodził się udzielić dwóch pożyczek – w sumie na 15,5 mln euro – na przygotowanie inwestycji przy Srebrnej. Kredyt miał trafić do dwóch spółek o nazwie Nuneaton. W obu prezesem jest Gerald Birgfellner. Obie miały się zająć budową biurowca. To te decyzje kredytowe ujawniła „Wyborcza”.

Jak to działa?

Eksperci podkreślają, że opublikowane przez „Gazetę Wyborczą” dokumenty nie są ostateczną umową kredytową. To tzw. term sheet, czyli wiążąca decyzja kredytowa. Nie jest to ostateczny kształt umowy kredytowej, która w przypadku tego typu inwestycji mogłaby mieć ok. 100-150 stron.

Tego typu dokument jest opracowywany w banku poprzez różnego rodzaju analizy, negocjacje potencjalnych warunków itp. Następnie przechodzi on przez komitet kredytowy w banku i po zatwierdzeniu wysyłany jest do dewelopera. Jeśli ten zaakceptuje warunki, może wówczas żądać od samego banku zawarcia umowy kredytowej. Jeśli bank nagle chciałby wycofać się z podjęcia dalszych kroków, firma może pójść do sądu i zażądać w ten sposób zawarcia umowy.

Czytaj też: Roman Giertych zapowiada pozew cywilny przeciwko spółce Srebrna i Jarosławowi Kaczyńskiemu

Ważny jest też tutaj model samego finansowania już po podpisaniu umowy. Bank płaci dopiero po przedstawieniu przez spółkę faktur na wykonanie jakiegoś działania. Do tego celu powołany jest bankowy inspektor nadzoru, który weryfikuje wykonanie prac. Jeśli ten je zatwierdzi, wówczas firma może pójść z fakturą do banku, a ten wypłaci mu należne środki z przyznanego kredytu.

O co chodzi na Srebrnej?

„Gazeta Wyborcza” w drugiej odsłonie ujawniania taśm dotyczących rozmów prezesa PiS Jarosława Kaczyńskiego ze skoligaconym z rodziną Kaczyńskich Austriakiem Birgfellnerem, ujawniła dokumenty dotyczące kredytu Srebrnej w kontrolowanym przez PiS banku Pekao SA”. Srebrna miała stać się deweloperem i w końcu zrealizować marzenie o budowie jednego z najwyższych wieżowców w stolicy - dwóch wież K-Tower. Spółka nie miała jednak potrzebnych do budowy pieniędzy.

Jak napisała „GW”, w 2017 r. w siedzibie Pekao SA Birgfellner spotkał się z prezesem banku Michałem Krupińskim. Austriak miał niezbędne pełnomocnictwa, poparcie szefa PiS, a także perspektywę na finansowanie. Do realizacji inwestycji potrzebny był jednak podpis władz miasta.

Do przeprowadzania inwestycji została powołana spółka Nuneaton. Jak pisze „Wyborcza”, zgromadzenie wspólników Srebrnej zgodziło się na zaciągnięcie przez nowy podmiot kredytu na maksymalną kwotę 300 mln euro. „Gazeta” wskazuje, że 21 marca 2018 r. doszło nawet do spotkania na Nowogrodzkiej z udziałem prezesa Pekao, szefa PiS-u i Birgfellnera.

Pekao zgodziło się w końcu na udzielenie pożyczki pomostowej dwóm spółkom Austriaka: Nuneatonowi spółce komandytowej i Nuneatonowi sp. z o.o. Spółki nie otrzymały jednak pieniędzy.

Jak słychać na taśmach publikowanych przez „GW”, Kaczyński informuje Birgfellnera, że inwestycja zostaje wstrzymana, dopóki PiS nie wygra wyborów w stolicy, bo ratusz rządzony przez PO odmawia wydania warunków zabudowy. Kaczyński potwierdza Austriakowi, że zlecał mu zadania, ale radzi mu skierować sprawę do sądu.

Austriak rękami swoich prawników wysłał w miniony piątek zawiadomienie do prokuratury w sprawie utraty znacznej kwoty.