Los caseros no podrán alquilar su vivienda más de 90 días al año a través de portales como Airbnb. Es uno de los límites que prepara el ayuntamiento de Madrid en su nuevo plan especial para la regulación de los alojamientos turísticos, ahora en fase de alegaciones. En la práctica, esto impedirá que los ingresos de los propietarios superen los 2.500 euros anuales al tener una ocupación inferior al 25% del año, pero… ¿cuánto están cobrando ahora?

Al contrario de lo que se piensa, los Airbnb del centro de Madrid son menos rentables que los alquileres a largo plazo por una sencilla razón: es muy difícil colgar el cartel de 'completo' todos los meses del año en este tipo de viviendas, un hecho que limita de manera considerable los ingresos de los caseros. De hecho, el 65% de los propietarios percibe menos de 5.000 euros al año por ofrecer su casa en estas plataformas. La media se sitúa en 4.118 euros anuales, o así se desprende del último Análisis del Impacto de las Viviendas de Uso Turístico en el Distrito Centro, elaborado a petición del ayuntamiento.

Esa cantidad contrasta con los datos de alquiler a largo plazo, pues los propietarios en este caso ingresan de media 991 euros netos al mes (es decir, unos 11.900 euros al año). "El precio medio de una vivienda de alquiler residencial (entre uno y dos dormitorios) es de 1.146 euros en el centro de Madrid. Descontando gastos, se saca una rentabilidad de 991 euros", indican desde la empresa de protección a propietarios Alquiler Seguro.

Airbnb sí es un lucrativo negocio cuando la ocupación es superior al 75% en un año. En ese caso, el promedio de ingresos alcanza los 20.000 euros anuales y valida así la tesis de la patronal Exceltur, quien considera que el alquiler de viviendas de uso turístico proporciona "significativos beneficios, muy por encima de la rentabilidad que podrían sacarle a su vivienda si la cedieran de forma permanente".

Pero esos ejemplos son excepcionales. Según los datos recopilados por el ayuntamiento, solo un 15% de los propietarios percibe más de 10.000 euros al año. Basta con echar un vistazo al siguiente gráfico para comprobar que el 24% apenas llega a los 1.000 euros anuales.

Seguridad en el cobro, el quid de la cuestión

La pregunta que más de uno se hace es… ¿por qué muchos propietarios se pasan a Airbnb si al final perciben menos dinero que con un contrato de alquiler a tres años y además dejan de beneficiarse de deducciones fiscales? La seguridad en el cobro a través de una plataforma que obliga a pagar antes de disfrutar de la estancia y la disponibilidad de la vivienda son dos factores clave. "Si un propietario necesita vender su casa con urgencia o simplemente desea recuperarla, tiene que esperar a que concluya el contrato de alquiler con los inquilinos. Con Airbnb no tiene ese problema", argumenta Adolfo Merás, presidente de Madrid Aloja.

"La policía debe retirar el carnet de conducir al que conduce a 200 km/h, no a todos. Con Airbnb igual"

Esta asociación de particulares y pequeños propietarios de alquiler vacacional se muestra muy crítica tanto con las medidas para penalizar a los dueños de pisos vacíos —"cuando lo que hay que hacer es mejorar las garantías para los que alquilan"— como con el Plan Especial sobre Implantación de Uso del Hospedaje impulsado por el ayuntamiento de Madrid para acabar con la proliferación de los Airbnb de turno en la capital.

Los apartamentos de uso turístico están condenados a desaparecer en el distrito Centro. El plan especial recoge medidas polémicas como la obligación de contar con un acceso independiente a la calle —lo que deja fuera a la inmensa mayoría de las viviendas con entrada a través del portal— o la limitación de 90 días al año. Todos los propietarios que se salten esa barrera deberán solicitar una licencia de uso terciario, de hospedaje.

Plan definitivo de Carmena para frenar los pisos turísticos y prohibirlos en el centro Paloma Esteban Un plan especial evitaría el veto de la comunidad. El ayuntamiento planea dividir la ciudad en cuatro zonas y marcar restricciones (totales o parciales) según la saturación turística de cada una

"Ese concepto implica servicios como limpieza diaria, recepción o restauración, algo que no están ofreciendo los propietarios de este tipo de viviendas", rebate Merás. En su opinión, el nuevo plan del ayuntamiento solo servirá para incentivar la picaresca en la capital y es injusto. "La policía debe retirar el carnet de conducir al que conduce a 200 kilómetros por hora, no a todos. Los problemas vecinales surgen por anfitriones irresponsables a los que hay que perseguir con leyes que garanticen la convivencia" y multas para atajar el exceso de ruido.

Por su parte, las asociaciones de vecinos de Madrid Centro no solo se quejan del impacto en la calidad de vida de los barrios o del mal uso de las zonas comunes por parte de los turistas. También vinculan el fenómeno Airbnb a un aumento astronómico de los precios de alquiler y a una disminución del parqué de viviendas en residencial. El Gobierno ha recogido el guante y se compromete a cambiar la ley para que las comunidades de vecinos puedan vetar los pisos turísticos en sus edificios por mayoría simple, como anunció esta semana la secretaria de Estado de Turismo, Isabel María Oliver.

No obstante, el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña (TSJC) acaba de dictar que los vecinos no podrán prohibir pisos turísticos ya existentes en el edificio antes de las restricciones. La sentencia obedece a un recurso presentado por un propietario de este tipo de apartamentos en esa comunidad autónoma.