Las estadísticas de los colegios de escribanos reflejan la crisis en el mercado inmobiliario. En el acumulado entre enero y noviembre de este año, se concretaron 32.692 escrituras en Capital y 69.754 en la provincia de Buenos Aires. Son las cifras más bajas registradas en ambos distritos desde que se miden, según un informe elaborado por la consultora Reporte Inmobiliario. La caída obedece a múltiples factores, entre ellos la reimplantación del cepo cambiario, la suba del dólar y la resistencia de los propietarios a bajar los precios.

Los especialistas no prevén un repunte drástico para el año próximo, especialmente para un sector que está altamente dolarizado. Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, descarta la posibilidad de pesificar las operaciones. “Hay que ser realistas, el patrón dólar para las propiedades surgió en 1975, con el Rodrigazo, y resulta muy difícil pedirle a la gente que empiece a pensar en pesos”, dijo. Sobre las proyecciones para 2020, el especialista prevé un primer semestre con pocas ventas, en los niveles actuales, “salvo que aparezca alguna línea de créditos hipotecarios con tasas subsidiadas”.

En Capital, la cantidad de operaciones cayó por debajo del nivel de 2014, cuando estaba vigente el cepo cambiario de Cristina en 2011 (ver infografía). La dificultad para comprar dólares fue el principal escollo, coinciden las inmobiliarias, que se reimplantó recargado. “El dólar es la moneda de referencia para las propiedades y para el ahorro, pero el mayor problema es la inflación”, interpreta Carlos Allende, presidente del Colegio de Escribanos porteño. ¿Es posible pesificar los valores? “Israel es un buen ejemplo. Una vez que dominaron la inflación, tardaron 9 años en volver a usar su moneda”, dijo.

Para los especialistas, en el actual contexto lo más probable es que las propiedades coticen al dólar blue. “Es lo más lógico, porque la gente no quiere pesos y la rechaza porque es una moneda sin respaldo”, completa Armando Pepe, titular de la inmobiliaria del mismo apellido.

“Sólo la construcción acepta pesos, porque en las operaciones inmobiliarias rige el patrón dólar”, dice Fabián Acerbo, directivo de la CoFeCi, la cámara que agrupa a los martilleros de todo el país. Sin embargo, algunos creen que es factible que, frente a la imposibilidad de comprar dólares, “parte de la abundancia de pesos se vuelque a la construcción”, opina Damián Tabakman, de la CEDU (Cámara de Desarrolladores Urbanos). Pero aclara que ese derrame impactará sobre todo en el segmento de las propiedades premium.

El mayor inconveniente, según advierten las inmobiliarias, es que el mercado no acepta los precios que piden los propietarios. Fuentes del sector señalan que el tema es una encrucijada, porque los valores publicados no se ven reflejados en las escrituras de compra venta. En realidad, explica Gómez Picasso, “las pocas operaciones efectuadas se concretan con rebajas de entre 25 y 30% sobre el precio original”, resumió.

Los precios, precisamente, son eje de un debate entre las tasaciones que hacen las propias inmobiliarias y el valor real de mercado. Son reglas no escritas. Lo cierto es que los propietarios rechazan rebajar sus inmuebles. “A los precios publicados no se concreta ninguna operación”, remarcó en forma rotunda un empresario inmobiliario de larga trayectoria.

Otros sostienen que la única forma de bajar los precios es volcar al mercado construcción nueva más barata. “Eso podría incidir, pero debería combinarse con otras medidas, como la baja de impuestos. Porque hoy casi no hay crédito las compras se hacen a pulmón”, interpretó el economista Fausto Spotorno.

Relación salarios precios de los inmuebles

Un informe reciente de la UADE sobre la relación de los inmuebles y los salarios advierte que un sueldo promedio actual alcanza para comprar apenas una cuarta parte de un metro cuadrado. “En los 90, te comprabas casi un metro cuadrado”, explicó Fausto Spotorno, economista de OJF y autor del estudio.

El trabajo computó el sueldo promedio actual ($39.000), el tipo de cambio oficial y el precio promedio de las propiedades publicadas. Spotorno argumenta que los precios de las casas y departamentos están muy por encima de la convertibilidad. La comparación de los sueldos formales medidos en dólares, hoy están un 50% por debajo de aquellos años. “Pero en algún momento de la administración de Macri llegó a estar en US$1.500”, aclaró el entendido.

Sobre el valor actual de las propiedades, Spotorno argumenta que se encarecieron mucho. “Hay un problema de precios, pero por otro lado el volumen de operaciones es muy chico. Y cuesta mucho bajarlos. Por lo cual hay un exceso de viviendas y también es récord la cantidad de anuncios de venta”, enumeró.

¿Cómo se sale de esa encrucijada? Para Spotorno, “una posibilidad es que aparezcan viviendas nuevas más baratas, lo que implica alguna mejora en el sector de la construcción”. Eso implica, según su razonamiento, en un abaratamiento relativo de las propiedades usadas. Pero insiste en que no hay posibilidades de reactivación si no resurge el crédito.