Im Norden Europas stehen seit mehreren Wochen die Wechselkurse im Mittelpunkt des Interesses vieler Ökonomen. Besonders die Norwegische und die Schwedische Krone tendieren seit einiger Zeit auffallend schwach gegenüber dem Euro. Auf den ersten Blick ist diese Entwicklung erstaunlich, denn in beiden Ländern läuft die Wirtschaft gut und ebenso wie in der Eurozone geht man in Nordeuropa von einer allmählichen Normalisierung der Geldpolitik in den kommenden Jahren aus. Doch die Schwäche der nordischen Währungen könnte das Ergebnis von Entwicklungen an den dortigen Immobilienmärkten sein, die in den vergangenen Jahren vor allem in den Städten in Gestalt stark gestiegener Preise heiß gelaufen waren. „Sorge um einen Crash an den Immobilienmärkten in Schweden und Norwegen“ bleibe als Erklärung für die Schwäche der nordischen Währungen, heißt es in einer aktuellen Studie der skandinavischen Großbank Nordea. „Die Kombination aus steigenden Hauspreisen und anziehender Bautätigkeit könnte zu einem giftigen Cocktail werden, wenn die Preise fallen.“ Seit Mitte der neunziger Jahre haben sich die Hauspreise in Schweden mehr als verfünffacht, und ein wesentlicher Teil dieser Preisexplosion entfällt auf die jüngere Vergangenheit.

Nordea ist nicht das einzige Finanzhaus, das einen Fall der Immobilienpreise in Schweden wie in anderen nordeuropäischen Ländern für wahrscheinlich hält. Stefan Ingves, der Gouverneur der Schwedischen Reichsbank, der Notenbank des Landes, versucht, den Markt zu beruhigen. Die Abwertung der Krone sei „schwer verständlich“, sagte Ingves dieser Tage. „Aber es erstaunt mich nicht, dass man sich im Ausland Gedanken über unseren Immobilienmarkt macht.“ Ingves erinnert daran, dass Schweden in der Vergangenheit in der Bekämpfung von Spekulationsblasen am Immobilienmarkt nicht immer erfolgreich gewesen sei. „Ein Abkühlen des Immobilienmarktes wäre im aktuellen Umfeld gar nicht schlecht, weil die Wirtschaft sehr gut läuft“, sagt Ingves. Die Reichsbank erwarte aber keinen drastischen Rückgang der Preise; vielmehr könnten sie in den kommenden Jahren weiter steigen, wenn auch weniger stark.

Mehr als 600 Prozent des Jahreseinkommens

Das sehen nicht alle Beobachter so. In der Großbank Nordea erklärt man die Schwäche der nordischen Währungen mit der Erwartung des Marktes, dass im Falle einer Krise am Immobilienmarkt die Binnennachfrage beschädigt werde und notwendiges Wirtschaftswachstum durch zusätzliche Exporte generiert werden müsste. Die Großbank Danske hat eine Studie veröffentlicht, in der sie Antworten auf die Frage sucht, was nach einem Fall der schwedischen Immobilienpreise um 15 bis 20 Prozent geschehen würde. „Frühere Schwächephasen des Immobilienmarktes legen eine spürbare negative Wirkung auf das Wirtschaftswachstum nahe, da die Baunachfrage betroffen sein würde“, heißt es in der Untersuchung von Danske. „In unserem Szenario erwarten wir keine Rezession, wohl aber ein unterdurchschnittliches Wirtschaftswachstum.“ In diesem Falle werde die Reichsbank vermutlich nicht in der Lage sein, ihren Leitzins wie bisher erwartet im kommenden Jahr zu erhöhen. Die skandinavische Großbank SEB sieht die Möglichkeit, dass ausländische Anleger weiterhin skandinavische Währungen am Devisenmarkt verkaufen, wenn sich die Anzeichen für eine Schwäche des Immobilienmarktes verstärken sollten.

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Die private Verschuldung vieler schwedischer Privathaushalte ist hoch. In jenen Haushalten, die Immobilienkredite aufgenommen haben, beträgt die durchschnittliche Verschuldung nunmehr 338 Prozent der Jahreseinkommen. In 260.000 Privathaushalten beläuft sich die Verschuldung auf mehr als 600 Prozent des Jahreseinkommens. In den vergangenen Jahren sei die Wachstumsrate der Verschuldung höher gewachsen als die Wachstumsrate der Einkommen, konstatiert die Reichsbank in einer Untersuchung. Die zunehmende Privatverschuldung bilde derzeit das größte Risiko für die schwedische Wirtschaft, zumal viele Immobilienkredite variabel verzinst seien und eventuelle Zinserhöhungen der Notenbank daher sofort auf die Verzinsung vieler Immobilienkredite durchschlagen werde.