Six tours allant de 80 à 180 mètres de hauteur, dans lesquelles seront répartis à parts égales de nouveaux habitats – dont 57 % de logements sociaux – et des bureaux, bordés par deux hectares de jardins.

Voilà l’ambitieux projet de cette zone d’aménagement concerté (ZAC) sur la friche qui longe la traînée de voies ferrées entre le quartier de Bercy et la porte de Charenton, dans le 12e arrondissement de la capitale.

« Les immeubles de grande hauteur (qui mesurent plus de 50 mètres, NDLR) permettent de lutter contre l’étalement urbain et ainsi de préserver les espaces cultivables », défend Jean-Louis Missika, adjoint à la maire de Paris chargé de l’urbanisme.

Les gratte-ciel creusent pourtant les divisions, et le projet a failli être retoqué – à cinq voix près – lors du vote au Conseil de Paris le 2 juillet. « Il faut arrêter de densifier la ville, et plutôt y améliorer la qualité de vie en faisant des projets à taille humaine », affirme ainsi David Belliard, chef de file de la formation écologiste, historiquement opposée aux immeubles de grande hauteur (IGH).

Une tour de logements haut-de-gamme prévue à Marseille

Souvent associées au mauvais souvenir des grands ensembles construits dans les années 1960, les tours de logement ont longtemps peiné à s’implanter dans les métropoles françaises.

Depuis les grands ensembles, Marseille a plutôt réservé le vertige des hauteurs aux entreprises et aux institutions dans le quartier d’affaires du grand port maritime. La construction d’une tour de logements haut de gamme de 99 mètres y est toutefois prévue à partir de 2019 ou 2020.

Dans la métropole lilloise, où dominent lotissements et bâti pavillonnaire, l’élévation architecturale se concentre dans le quartier d’affaires Euralille, et concerne surtout des bureaux.

Il y a bien eu une tentative d’instaurer de la hauteur ailleurs il y a deux ans, avec une tour de logements de 56 mètres dans le quartier Vauban. Mais face aux protestations des riverains indignés, le projet a dû être enterré.

Lutter contre la pénurie de logements à Lyon

À Lyon, la Skyline encore inachevée est aussi composée de tours de bureaux autour de la gare, dans le quartier d’affaires de la Part-Dieu. Les logements y restent, eux, cantonnés à des constructions plus basses. C’est pourtant près de la capitale des Gaules que sont apparus les premiers gratte-ciel français destinés à l’habitat.

Deux tours de logements de 60 mètres ont ainsi été érigées dès 1934 à Villeurbanne, deuxième ville de la métropole lyonnaise. Ces premiers IGH faisaient partie d’un plus grand ensemble d’immeubles modernes à forte densité, destinés à des populations ouvrières.

Alors que se loger dans une agglomération lyonnaise saturée est devenu un casse-tête, il est aujourd’hui question d’agrandir ce quartier historique, bien nommé Gratte-Ciel. Onze hectares vont être aménagés, dont 54 % dédiés aux logements et 18 % aux équipements publics.

Des grattes-ciels énergivores

Mais si les tours à venir doivent s’inspirer des constructions existantes, elles ne dépasseront pas 50 mètres. Au-delà de cette taille, des normes coûteuses et spécifiques aux « immeubles de grande hauteur » (IGH) s’appliquent.

« On a décidé de s’arrêter juste avant pour ne pas faire exploser les prix au mètre carré, sinon personne n’aura les moyens d’habiter là », explique Richard Llung, adjoint au développement urbain à la mairie de Villeurbanne.

Il est vrai qu’élever des étages fait aussi grimper les coûts. La prévention renforcée des incendies dans les IGH impose deux ascenseurs, ainsi qu’un vigile présent jour et nuit à l’entrée. Ces charges exorbitantes rendent la hauteur peu accessible aux revenus modestes. C’est pourquoi les tours ont plus souvent été réservées aux bureaux.

Face à cet argument, les défenseurs de la ZAC Bercy-Charenton restent confiants. « Le coût des matériaux a baissé, et les bailleurs de la ZAC nous ont assuré qu’il sera possible de faire du logement social dans ces IGH », affirme Jean-Louis Missika.

« Entre l’électricité pour les ascenseurs et les surpresseurs pour faire monter l’eau tout en haut, les tours sont énergivores », clame Yves Contassot, président du groupe Écologistes et citoyens de la métropole du Grand Paris, assurant que les IGH « accroissent les îlots de chaleur urbains ».

Une économie de surface au sol

En concentrant le foncier en hauteur, les tours peuvent pourtant rationaliser les transports et les services, tout en libérant de l’espace au sol pour végétaliser la ville. Enfin, les évolutions techniques permettent d’avoir recours à des matériaux plus écologiques comme le bois, qui absorbe les gaz à effet de serre.

Deux tours de logement dotées d’ossatures en bois de 50 et 57 mètres doivent ainsi voir le jour à Bordeaux en 2019. Fin 2018, Paris Habitat se lancera dans la construction d’un immeuble de 50 mètres en structure en bois pour accueillir une résidence étudiante.

« Techniquement, on peut faire des tours bioclimatiques (qui s’adaptent à l’environnement extérieur pour consommer moins, NDLR) », confirme Alain Bornarel, ingénieur spécialiste des performances énergétiques des bâtiments.

« Le problème, c’est que cela ne correspond pas aux standards architecturaux actuels, et les promoteurs évitent la mise en place de systèmes innovants qui compliquent les chantiers, estime-t-il. La généralisation de tours économes en énergie, accessibles au logement social, me paraît pour l’instant improbable. »

« Il y a certains territoires où la tour est absolument nécessaire »

L’apport des tours en termes de densification n’est pas non plus une évidence. Le 11e arrondissement est ainsi le quartier le plus dense de Paris – 40 827 habitants au km2 – sans posséder de tours.

Le 13e arrondissement est au contraire moins performant – 25 625 habitants au km2– alors que c’est le secteur le plus doté d’IGH dans la capitale. Bien qu’il ne corresponde plus aux normes en vigueur pour la construction des bâtiments, le modèle haussmannien et ses immeubles de six étages ont ainsi fait de Paris l’une des villes les plus concentrées au monde.

« Il y a certains territoires où la tour est absolument nécessaire », assure pourtant Soline Nivet (1), architecte et historienne, qui a édité un ouvrage retraçant l’aménagement de la ZAC Paris Rive gauche. « Près des infrastructures routières et ferroviaires, comme c’est le cas pour la ZAC Bercy-Charenton, la grande hauteur permet juste d’exploiter l’espace, de rendre l’endroit vivable, et même agréable en révélant un paysage », détaille-t-elle.

« L’urbanisme a péché par dogmatisme au cours du XXe siècle, en appliquant les mêmes règles partout, ce qui a provoqué le rejet des tours de logement, affirme pour sa part Simon Texier, historien de l’art. Aujourd’hui, nous devons combiner les systèmes, et construire en hauteur en identifiant les lieux où cela est vraiment pertinent », préconise-t-il.

-------------------

Les prochains gratte-ciel attendus en France

• « La Marseillaise », une tour de 135 mètres signée par le célèbre architecte Jean Nouvel a été livrée le 31 juillet dans le quartier d’affaires du port maritime de la Cité phocéenne. Elle abritera les locaux de la métropole Aix-Marseille-Provence.

• Les 165 mètres de la tour Saint-Gobain, des architectes Valode et Pistre, devraient être inaugurés à l’été 2019 sur la dalle de la Défense à Paris.

• Également située à la Défense, la tour Trinity, de 140 mètres, conçue par l’agence d’architecture Cro&Co en partenariat avec le groupe immobilier Unibail-Rodamco, doit être livrée en 2019.

• Les tours Duo de Jean Nouvel, près de la porte d’Ivry dans le 13e arrondissement de Paris, devraient être achevées en 2020. Elles atteindront respectivement 180 et 122 mètres de hauteur.