Die Regierung plant neue Regeln zur Bekämpfung von Immobilienblasen. So könnte es zukünftig eine Obergrenze für Baukredite geben. Was bedeutet das für Investments?

Die Bundesregierung bereitet derzeit ein neues Gesetz vor, mit dessen Hilfe mögliche Immobilienblasen besser bekämpft werden sollen. „Makroprudenzielle Aufsicht“ nennt sich das Prinzip etwas sperrig. Was bedeutet das aus Sicht eines Bank-Experten für Baukredite? Thomas Hein von der Direktbank ING Diba erklärt: „Die Politik will der Aufsicht die Möglichkeiten schaffen, in den Markt einzugreifen, wenn das wegen einer Immobilienblase notwendig ist.“

Christian Siedenbiedel Redakteur in der Wirtschaft. F.A.Z.

Es gehe vor allem um vier neue Schritte: Eine Obergrenze für die Darlehenshöhe, bezogen auf den Immobilienwert; eine Vorgabe, in welcher Zeit ein gewisser Teil des Darlehens getilgt sein muss; eine Obergrenze für die Raten im Verhältnis zum Einkommen und schließlich eine Obergrenze für das Verhältnis aus Verschuldung und Einkommen. „Die neuen Regeln sind nur für den akuten Fall gedacht, dass eine Immobilienblase entsteht“, sagt Hein. „Aber meine Erfahrung aus mehr als 25 Jahren in diesem Geschäft ist: Wenn der Aufsicht neue Mittel an die Hand gegeben werden, dann setzt sie diese in der Regel auch ein.“

Höchstgrenzen für Verhältnis von Baukredit und Jahreseinkommen

Aus seiner Sicht sei es grundsätzlich sinnvoll, dass die Aufsicht solche Mittel an die Hand gegeben bekomme, sagt Hein. „Es bedarf gewisser Vorsorgemaßnahmen.“ Die Frage sei allerdings: Wann und wie setzt man das ein? Es gebe beispielsweise auch in anderen Ländern Höchstgrenzen für das Verhältnis von Baukredit und Jahreseinkommen eines Kreditnehmers. In Irland liege das beim 3,5-Fachen des Jahreseinkommens, in Großbritannien beim 4,5-Fachen. „Theoretisch könnte man die Grenze in Deutschland zum Beispiel erst einmal auf das 15-Fache festsetzen - und dann weiter senken, wenn es tatsächlich ernste Anzeichen für eine Immobilienblase geben sollte.“

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Wichtig sei es, meint Hein, dass die „Basis“ der Obergrenze richtig definiert sei, die Bezugsgröße. Zum Beispiel die Frage, ob bei einer Obergrenze für das Verhältnis von Einkommen und Baukredite das Einkommen brutto, netto, mit Nebeneinkünften oder ohne gemeint sei, damit es nicht zu unterschiedlichen Auslegungen in den Banken komme.

Immobilien in prosperierenden Regionen wählen

„Aus unserer Sicht gibt es derzeit in Deutschland keine Immobilienblase“, sagt Hein, „allerdings schon recht heiß gelaufene Bereiche des Immobilienmarkts in einigen Regionen.“ Wer heute in Immobilien in Deutschland investieren wolle, sollte aus seiner Sicht trotz allem lieber die wirtschaftlich prosperierenden Regionen wählen, in die viele Menschen ziehen - obwohl die Preise dort schon hoch seien. „Etwa den Großraum München, das Rhein-Main-Gebiet, Hamburg oder die Region um Stuttgart.“ In Berlin gebe es Stadtteile, die sehr interessant seien, von anderen würde er „lieber die Finger lassen“.

Hein sagte, es sei aus seiner Sicht vernünftig, dass das Wohnimmobilienkreditregister, für das die Banken viele Daten zu Baukrediten hätten melden müssen, vom Tisch sei: „Das hätte viel unnötigen Aufwand bedeutet.“ Die entscheidenden Daten, um eine Immobilienblase zu erkennen, habe die Aufsicht auch so. „In zwei Jahren soll eine europäische Lösung kommen - da wäre es unsinnig, vorher ein deutsches Register aufzubauen, und das dann nach europäischen Vorgaben noch mal neu zu machen.“

Der Baukredit-Fachmann führte weiter aus, das Immobilien-Finanzierungsgeschäft laufe entgegen anderslautender Behauptungen weiterhin sehr gut, zumindest bei seiner Bank: „Wir rechnen mit neuen Abschlüssen in nahezu zweistelliger Milliardenhöhe.“