Eigenaren van een huis zien door de regels hun bezit minder waard worden. Beeld Shutterstock

De erfpachtstorm raast door de stad. Op 1 januari 2020 volgt een daverend onweer. Dan verstrijkt de deadline om tegen ‘relatief gunstige voorwaarden’ van je erfpacht af te komen. Dat is als je voldoende geld op de bank hebt staan: afkoop kost vaak tienduizenden euro’s; voor dure huizen kan het een paar ton kosten.

Voor wie dat niet heeft rest de ‘vastklikoptie’. Daarmee kun je de gunstige voorwaarden voor de toekomst vastleggen, dus zonder dat er nu geld over tafel hoeft. Het overgrote deel van de erfpachters weet echter niet dat je kan vastklikken. Op de erfpachtwebsite van de gemeente is die optie ook niet zo makkelijk te vinden. Jammer, want wie niet vastklikt heeft pech.

Op Nieuwjaar is je huis van de ene dag op de andere aanmerkelijk minder waard geworden. Je had het kunnen weten, roept wethouder Van Doorninck.

Erfpacht is ambtenarenbestuur in optima forma. Het is een product van de machtige dienst Grond en Ontwikkeling. Die dienst heeft opzettelijk een tegennatuurlijk en voor de doorsnee erfpachter onbegrijpelijk regelhuis opgetuigd. Daarmee roomt de gemeente de waardestijging van woningen op erfpachtgrond af. Als loop­jongen van zijn ambtenaren heeft oud VVD-wethouder Van der Burg het stelsel in 2017 over de stad uitgerold.

Het is een verkapte vorm van onteigening, die indruist tegen wat normaal is in het economische verkeer. Normaal is dat de grondeigenaar – de gemeente – een vaste, marktconforme vergoeding ontvangt voor het gebruik van de grond. Afroming van de waarde van het huis is iets heel anders. Erfpacht is daar niet voor bedoeld.

Gemeentelijk broddelwerk

Tachtig procent van de Amsterdamse huizen staat op erfpachtgrond. Door verkapt te onteigenen maakt de gemeente zich schuldig aan verboden monopolistisch gedrag.

Waar gaat het allemaal mis? In de rekenarij van de gemeente wordt de waarde van haar bezit (de grond) afgeleid uit de waarde van het bezit van een ander (het huis). De gemeente zegt dat de grondwaarde gelijk is aan de waarde van het huis minus de herbouwkosten. In dit bedenksel staat dus een fictie – de herbouw van het huis – centraal. Dit heet residueel rekenen. In deze benadering loopt de grondwaarde op tot 44 procent van de WOZ-waarde.

Da’s gek, want uit econometrisch onderzoek blijkt dat de grondwaarde feitelijk 10 tot 12 procent van de waarde van het onroerend goed is. De fictie van de gemeente is onzinnig.

Het enige wat je nu als erfpachter opbouwt, is ‘herbouwwaarde’ door de stijging van de bouwkosten. Je zou dan ook denken dat die waardes zeer secuur worden berekend. Econoom en datascientist Peter de Reus heeft dit uitgezocht. De gemeente blijkt broddelwerk te hebben geleverd. Ongelofelijk. De Reus’ bureau Decisive Facts heeft de herbouwwaardeberekening van de gemeente nagebouwd. Het gemeentemodel is gebaseerd op veel te weinig waarnemingen (welgeteld 73, verdeeld over veertien huistypes voor 158.000 woningen!). Dit zijn geen echte taxaties; er wordt uitgegaan van globale vuistregels opgesteld door een ingehuurd bouwkostenbedrijf.

Zo daalt de vierkantemeterprijs sterk naar­mate een woning groter wordt. En zo raamt de gemeente de herbouwwaarde van honderden zelfbouwwoningen in IJburg op €375.000. In werkelijkheid is dat gemiddeld €550.000. Deze onjuiste aanname leidt dus tot veel te hoge grondwaardes voor deze woningen.

Haast u richting Europa!

Samen met ambtsgenoot Aysegül Kiliç (Denk) heb ik hier twee maanden geleden een dertigtal vragen over ingediend. Op 1 januari 2020 gaan de afkoopbedragen gigantisch omhoog. Noord, Nieuw-West en Zuidoost zijn het zwaarst getroffen. Daar gaan ze vaak vier tot zeven keer over de kop. Hoe kunnen zulke sprongen marktconform zijn? Waar in Nederland en Europa komt zulk gesol met huizenbezitters voor?

Van erfpachters kan toch niet worden gevergd dat ze maar moeten verhuizen naar Almere of Haarlem als het Amsterdamse stelsel ze niet zint? De stad is als de feodale landheer, die zijn horigen knevelt en uitbuit. Vorig jaar is een ­grote juridische procedure aangespannen tegen het Van der Burgstelsel. Maar voordat die zaak is uitgeprocedeerd, zijn we zo tien jaar ­verder.

Ik ben van oordeel dat er een snellere weg is. In Brussel zetelt de Europese Commissie, die het Europese mededingingsrecht handhaaft. De Europese Commissie zal een klacht tegen de gemeente Amsterdam wegens misbruik van marktmacht in behandeling nemen.

Die klacht helpt om wethouder Van Doorninck nú aan het verstand te peuteren dat de deadline van 1 januari moet worden uitgesteld. Uitstel schept ruimte om te werken aan een stelsel dat écht eerlijk en uitvoerbaar is.

De meest eurosceptische partij van Nederland roept daarom Amsterdamse erfpachters op een klacht bij de Europese Commissie in te dienen. Volgende week beleggen we een bijeenkomst waar de contouren van zo’n klacht zullen worden toegelicht. Het is hoog tijd voor harde ‘aksie’, ook via Brussel.