Kannatan esitystä enkä aio äänestää vasemmistoliiton hylkäysesityksen puolesta, vaikka tästä puheenvuorosta voisi muutakin päätellä. Pidän tästä aiheesta vähän perusteellisemman puheenvuoron, koska olemme valmistautumassa strategianeuvotteluihin ja haluan muuttaa politiikkaamme suhteessa tonttien myymiseen ja vuokraamiseen. Kesken kaiken yhden toimijan osalta emme voi varoituksetta käytäntöjämme muuttaa, koska yritys on perustellusti voinut olettaa meidän kohtelevan sitä, kuten olemme kohdelleet muitakin.

Olemme myymässä tontin noin kymmenellä miljoonalla eurolla. Nyt se tuottaa meille noin 500 000 euroa vuodessa vuokratuloja, myynnin jälkeen noin 100 000 euroa kiinteistöveroa. Luovumme siis 400 000 euron vuotuisista, indeksiin sidotuista tuloista 10 miljoonan euron kertasuoritusta vastaan. Reaalituottona tämä vastaa neljän prosentin reaalikorkoa.

Tuolla kymmenellä miljoonalla eurolla voimme pienentää kaupungin velkaa, mikä säästää korkomenoja noin 100 000 euroa. Häviämme tällä kaupalla siis 300 000 euroa vuodessa, jos asiaa tarkastellaan nykyisten, hyvin matalien korkojen aikana. Korot varmaankin nousevat aikojen parantuessa nimellisesti paljonkin, mutta niin nousee myös inflaatio, joten reaalikorko, johon tässä pitää verrata, ei tule nousemaan yhtä paljon.

Esityslistan perustelutekstin mukaan myyminen kannattaa, kun tulevat vuokratuotot diskontataan nykyhetkeen seitsemän prosentin korolla. SEITSEMÄN prosenttia! Mistä tuollainen diskonttauskorko on keksittykin.

Diskonttauskorkona tulisi pitää sitä pääoman hintaa, jonka kaupunki joutuu lainoistaan maksamaan. Tällöin pitäisi käyttää arviota pitkän ajan korosta, joka varmaankin olisi nykyisiä nollakorkoja suurempi. Hyvä arvaus pitkän ajan reaalikoroksi on keskimääräinen talouskasvu. Kasvu on nyt kiihtymässä, mutta kukaan kai ei ole sentään ennustanut seitsemää prosenttia tulevien vuosikymmenten keskimääräiseksi kasvuksi.

Oikea diskonttauskorko olisi varmaankin jotain kahden ja kolme välillä. Niinpä hinta, jolla tontti kannattaisi myydä, olisi jotain 14 miljoonan ja 20 miljoonan välillä. Nyt tontti tuottaa siis noin neljän prosentin reaalituoton suhteessa tähän kymmenen miljoonan euron myyntihintaan.

Jos tätä katsoo ostajan kannalta, seitsemän prosentin korko on vähän realistisempi, koska pääoma on yrityksille kalliimpaa kuin valtiolle tai kunnille. Meidän tulee kuitenkin tehdä päätös omien kannattavuuslaskelmiemme perusteella eikä ajatella pääoman hintaa ostajan kannalta. Niinpä voi olla vaikea löytää tontille sellaista hintaa, jolla kaupungin kannattaa myydä ja yrityksen ostaa. Neuvotteluissa, joissa molemmat pitävät omaa puoltaan varmaankin päädyttäisiin siihen, että vuokrasopimus on molemmille edullisempi kuin kauppa hintaan, joka vastapuolen kannattaa hyväksyä.

Myymiseen voidaan kuitenkin päätyä, jos ostajan vakuuksien kannalta on välttämätöntä, että hanke on omalla maalla, tai jos hanke on luonteeltaan sellainen, että osa tuotosta tulee sen itsensä tuottamasta maan arvonnoususta.

Kuntien oudot kirjanpitosäännöt johtavat ajatukset maan myynnin puolelle. Maan myyminen kun kirjataan kokonaisuudessaan tuloksi. Yritysten kirjanpidossa maan myyminen on tuloa vain siltä osin, kun myyntihintaa ylittää tasearvon.

Raakamaan ostaminen halvalla, kaavoittaminen ja myyminen eteenpäin kalliilla on sinänsä tervettä taloudenpitoa. Yhtä hyvin voisimme kuitenkin vuokrata maan ja nostaa sen arvoa taseessa vastaamaan vuokratuoton nykyarvoa jollain järkevällä reaalikorolla diskontattuna, jolloin tämä arvonnousu kirjataan tuloksi. Varmaa, indeksiehtoista vuokratuloa vastaan lainan ottaminen on tervettä taloudenpitoa, kunhan lainan korko pysyy vuokratuoton alapuolella.

Tulevassa strategiassa meidän tulee pyrkiä nostamaan tontinluovutustulot, mutta silloin vuokra- ja myyntitulojen on oltava samalla viivalla.

= = =

( Lisäys puheen jälkeen: Esityslistalla puhuttiin toisaalta kahden prosentin inflaatio-oletuksesta. Ilmeisesti diskonttauskorkona onkin siis käytetty viiden prosentin reaalikorkoa, jolloin myyminen on kannattavampaa kuin turvattu neljän prosentin indeksiin sidottu tuotto. Yhtä lailla myös viisi prosenttia on epärealistisen korkea. On vaikea ymmärtää, miksi inflaatio sotketaan laskelmiin, kun on kyse indeksiin sidotuista tuloista.)