Foi um processo "complexo", segundo os deputados que nele trabalharam, que culmina esta sexta-feira, depois de meses de discussão, com a votação no Parlamento. O novo pacote de medidas para a habitação ainda terá de receber a luz verde do Presidente da República, e entrará em vigor no dia a seguir a ser publicado. São várias as mudanças, para proprietários e arrendatários. Todos esperam que seja para melhor.

Incentivos fiscais ao arrendamento de longa duração

É uma medida destinada aos proprietários. Na prática, quanto mais tempo tiver o contrato de arrendamento, menor será a taxa de IRS que os senhorios vão pagar. A taxa atual do imposto, de 28%, poderá ser reduzida até 10%.

Os contratos que durem entre dois e cinco anos vão ter imediatamente uma redução de dois pontos percentuais, para os 26%. A cada renovação, pelo mesmo prazo, será aplicada nova redução de dois pontos. A diminuição máxima do IRS nestes casos será de 14 pontos percentuais.

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Já os contratos que durem entre cinco e dez anos começam logo por pagar menos cinco pontos de IRS, ou seja, 23%. Também aqui se aplica a regra da redução progressiva, conforme forem sendo feitas renovações do contrato, também até um limite máximo de 14 pontos.

Nos contratos entre 10 e 20 anos vai incidir uma taxa de IRS de 14%, e se os contratos forem superiores a 20 anos, a diminuição será de 18 pontos percentuais, ou seja, pagam uma taxa de 10%.

Programa de Arrendamento Acessível

É uma medida destinada aos inquilinos, com efeitos nos impostos dos senhorios. Este novo programa pretende ter no mercado casas a preços acessíveis, com uma taxa de esforço reduzida para as famílias.

O valor máximo que as rendas poderão atingir ainda não é conhecido, terá de ser definido mais tarde em portaria, mas o ponto de partida é ter uma renda inferior a 20% dos preços de mercado. Os arrendatários não poderão suportar uma taxa de esforço superior a 35%.

Os senhorios que queiram colocar casas neste regime também terão benefícios fiscais, nomeadamente a isenção total de impostos sobre os rendimentos prediais, tanto IRS como IRC.

O programa implica a existência não só de limites máximos às rendas como também de um prazo mínimo de arrendamento de três anos, a não ser que a casa seja para estudantes. Neste caso, o prazo cai para nove meses. Será obrigatório um contrato de seguro e ter o arrendamento registado no Portal das Finanças.

Outras medidas

Os contratos passam a ter um prazo mínimo de um ano, além de passarem obrigatoriamente a ser renováveis por três anos, a não ser que as duas partes cheguem a acordo sobre outro prazo. O senhorio pode terminar o contrato se invocar necessidade de habitação própria na casa em questão.

Será possível terminar um contrato por motivo de obras, mas só quando estas implicarem o desaparecimento da casa. Caso contrário, o contrato fica suspenso durante o tempo que durarem as obras. Se o contrato for denunciado por motivo de obras, o inquilino tem direito a ser realojado numa casa equivalente.

Os arrendatários poderão fazer obras urgentes à casa, quando o senhorio não as executar, e terão direito a ser reembolsados.

Mantém-se o BNA e cria-se o SIMA. Chegou-se a falar do fim do Balcão Nacional de Arrendamento, que existe desde 2013 para facilitar os despejos por rendas em atraso. Essa figura vai manter-se, mas também vai ser criado o Serviço de Injunção em Matéria de Arrendamento (SIMA), que defende os direitos dos arrendatários, nomeadamente o referido direito ao reembolso das despesas suportadas por obras feitas em substituição do senhorio.

Os arrendatários idosos e deficientes terão uma proteção especial, nomeadamente os inquilinos com 65 ou mais anos ou deficiência igual ou superior a 60% que tenham celebrado contratos antes de 1990. A proteção aplica-se nos casos em que houve falta de informação ou de resposta às cartas de atualização das rendas, quando entrou em vigor o NRAU, e que viram o seu contrato a passar para cinco anos, correndo agora risco de serem despejados. Se os inquilinos viverem há mais de 15 anos na casa (algo que a junta de freguesia pode comprovar com um atestado), o contrato só pode chegar ao fim se a casa for demolida ou sofrer uma obra profunda que obrigue à saída de quem lá vive.

Há ainda outra medida que visa proteger os idosos e os deficientes, nomeadamente aqueles que assinaram o contrato de arrendamento entre 1990 e 1999. Estes não vão poder ser despejados desde que vivam há mais de 20 anos no imóvel. Também aqui o contrato só pode chegar ao fim se a casa sofrer obras profundas.

Quando não existe um contrato escrito, considera-se que o arrendamento tem duração indeterminada. Isto se o inquilino provar que paga renda e ocupa o imóvel pelo menos há seis meses.

Vai ser possível arrendar casas que ainda estejam a ser pagas ao banco sem prejuízo para o proprietário. Atualmente, há bancos que agravam o spread do crédito à habitação quando o comprador informa que a casa que comprou vai ser arrendada. A partir de agora, os bancos vão ser impedidos de o fazer.

Construir casas de renda acessível vai ter taxa de IVA reduzida. Vão ser criados programas de construção para renda acessível. Neste caso, quem construir com este objetivo, e garantir que as casas terão rendas acessíveis durante, pelo menos, 25 anos, vai pagar 6% de IVA, e não 23%.

Senhorios ficam livres de pagar IRS por indemnizações. Até agora, os senhorios pagavam IRS sobre as compensações que davam aos inquilinos em caso de despejo. A partir de agora, as indemnizações "legalmente devidas", por exemplo se o senhorio quiser habitar a casa, fazer obras ou demolir, ficam isentas do imposto.