En trente ans, près de 10 millions de logements ont été créés en métropole et dans les départements d’outre-mer, révèle une étude de l’Insee publiée mardi (1). Le parc compte 36,3 millions d’habitations au 1er janvier 2018 contre 26 millions en 1988. En France métropolitaine on est passé de 25,6 à 35,4 millions, soit un rythme de progression de 326 000 logements par an, pour répondre à la croissance démographique du pays, aux déplacements de la population qui afflue vers les zones côtières et les grandes métropoles régionales pourvoyeuses d’emplois. Et aussi à l’évolution de la société: divorces, séparations, familles éclatées… Toutes choses qui nécessitent davantage de logements. Augmenter le volume du parc, notamment par le biais de la construction neuve, consiste donc à ajuster l’offre aux besoins en termes démographiques, géographiques, et sociétaux.

Les résidences principales expliquent 82% de l’accroissement du parc

Sur les 35,4 millions de logements que compte la France métropolitaine (36,3 millions avec l’outre-mer) plus de huit sur dix sont des résidences principales (29 millions contre 21 millions il y a trente ans), c’est-à-dire «occupés de façon habituelle […] par une ou plusieurs personnes qui constituent un ménage» selon la définition de l’Insee. Le reste (6,3 millions), ce sont des résidences secondaires et des logements vacants. «Le dynamisme démographique» autrement dit «l’accueil de nouveaux habitants est le premier moteur du développement des résidences principales et, par là même, du parc de logement» analyse l’Institut dans une autre étude publiée en juin 2018 (2).

Au cours des 30 dernières années la population en métropole s’est accrue de 9 millions, passant de 56 millions en 1988 à 65 millions en 2018. Il a donc fallu construire pour répondre aux besoins engendrés par la démographie: l’Insee les estime à 139600 logements par an pour la période 2010-2015 par exemple. Le nombre de résidences principales est passé de 21 millions à 29 millions. Mais d’autres facteurs tels que l’évolution de la société et de la famille, entrent en ligne de compte pour expliquer la croissance du parc. «Les mises en couples plus tardives, les ruptures d’union, l’augmentation du nombre de familles monoparentales, l’allongement de l’espérance de vie induisent mécaniquement une diminution de la taille des ménages», pointe l’Insee. Il faut donc plus de logements pour héberger un même nombre de personnes: en cas de divorce, là où il fallait un logement, il en faut deux. Du fait de la modification des schémas familiaux la taille des ménages n’a cessé de baisser depuis trois décennies : on compte en moyenne 2,23 personnes par logement en 2018 contre 2,59 personnes en 1990. «La modification des comportements de cohabitation» a provoqué par exemple des besoins à hauteur «de 105500 logements» par an pour la période 2010-2015 indique l’étude Insee-Première publiée en juin.

Les Français et leur logement

La majorité du parc des résidences principales est constituée de logements individuels (56,5%). L’habitat individuel prédomine largement dans les communes rurales (plus de neuf logements sur dix) et dans les unités urbaines de moins de 100000 habitants. En 2018, presque six ménages sur dix (58%) sont propriétaires de l’appartement ou de la maison qu’ils habitent. Leur nombre a beaucoup augmenté du milieu des années 1950 (38% de propriétaires en 1955) jusqu’au début des années 2000 (56,1% en 2002). Mais depuis la progression s’est considérablement ralentie. On accède moins facilement à la propriété aujourd’hui qu’il y a trente ans. En cause: les prix de l’immobilier qui deviennent inabordables dans les grandes métropoles urbaines pour les ménages modestes et la petite classe moyenne. Selon l’Insee, parmi les 58% des ménages propriétaires seulement 20% sont des accédants à la propriété en 2018 (des ménages qui ont un remboursement immobilier en cours) contre 26% en 1998. En revanche «la part des propriétaires sans charges de remboursement croît en partie sour l’effet du vieillissement de la population» car plus les années passent plus des ménages finissent par rembourser leur emprunt. En trente ans «elle est passée de 28% à 38% des ménages», affirme l’étude de l’Insee publiée cette semaine. Les autres ménages (42%) sont logés dans le parc locatif privé (23%), en HLM (17%) ou a titre gratuit (2%).

800 000 résidences secondaires de plus en trente ans

Le développement du parc immobilier pendant la période 1988-2018 s’est aussi traduit par une forte hausse des résidences secondaires et des logements occupés occasionnellement dont le nombre est passé de 2,7 à 3,5 millions d’habitations. L’occupation occasionnelle concerne surtout les grands centres urbains et recoupe une multitude de phénomènes: des logements achetés par des personnes résidant à l’étranger sont habités au coup par coup. Pareil pour d’anciennes résidences principales qui deviennent des lieux d’habitat plus ponctuels quand leurs propriétaires ou locataires décident une fois à la retraite de vivre tantôt dans leur résidence secondaire, tantôt en ville. «L’essor nouveau des logements loués de façon saisonnière, alors qu’ils étaient auparavant occupés en tant que résidence principale par leur propriétaire ou par des locataires, participe à cette évolution» affirme l’étude de l’Insee publiée en juin 2018. Allusion au développement des locations en meublé touristique grâce à des plates-formes comme Airbnb.

De plus en plus de logements vides

Les chiffres de l’Insee montrent également que l’accroissement du parc entre 1988 et 2018 est allé de pair avec une progression du nombre d’habitations vides qui sont passées de 1,9 million à 2,9 millions en trente ans (+ 1 million). Ce qui n’est pas le moindre des paradoxes dans un pays où de nombreux ménages peinent à se loger dans les grandes agglomérations. Problème: les logements ne se trouvent pas forcément dans les territoires où il y a des besoins. La vacance augmente notamment dans les territoires ruraux, mais aussi dans certaines communes petites et moyennes qui perdent des habitants du fait de leur déclin économique. En revanche, «dans les villes centres des grands pôles urbains, le parc de logements vacants augmente moins vite qu’ailleurs», souligne l’Insee dans sa publication de juin 2018. Mais l’étude souligne que le taux de vacance y est quand même élevé (9,5%). Dans ce cas, la vacance peut être liée à une multitudes de facteurs: faute de rénovation, certains appartements sont par exemple devenus désuets et ne correspondent plus aux normes de confort modernes. Certains sont d’une surface inférieure au minimun réglementaire (9m²) ce qui est le cas pour de nombreuses chambres de bonne à Paris. Un logement peut aussi devenir vide suite à un départ en maison de retraite d’une personne âgée ou suite à son décès, sans que le logement ne soit mis en vente ou en location par ses proches.

(1) «Le parc de logements en France au 1er janvier 2018» Insee-Focus N.126, Octobre 2018

(2) «374 000 logements supplémentaires chaque année entre 2010 et 2015» Insee-Première N.1700, Juin 2018.