Publié le 4 mai 2018 à 1:01

Lorsque vous demandez au moteur de recherche de Google quelles sont les façons de «défiscaliser», c'est le «Pinel» qui ressort largement en tête. Avec une belle moisson de propositions commerciales! Rien de plus logique: avec une baisse du montant inscrit sur la feuille d'imposition qui peut atteindre au total jusqu'à 63000 euros, c'est sans aucun doute la reine des 457 niches fiscales que compte le Code général des impôts. Le «Pinel» - du nom de la ministre Sylvia Pinel qui a réformé ce dispositif - c'est en effet, rappelons-le, la possibilité de déduire une partie de l'achat d'un logement neuf de votre impôt sur le revenu pendant la durée de l'opération, à savoir 2% par an pendant neuf ans puis 1% sur trois ans. Ce qui fait potentiellement jusqu'à 21% de l'investissement remboursé par le Trésor public sur une base de 300000 euros au maximum. Mais cela à la condition de louer le bien en résidence principale et en respectant un barème de loyers et de ressources du locataire.

Très tentant, a priori! Pourtant cette réduction d'impôt, comme toutes les autres, n'est pas toujours forcément avantageuse. L'aspect fiscal n'est qu'un des multiples paramètres d'une équation dont les autres données sont le niveau de risque, le nombre d'années durant lequel vous vous engagez, le poids des frais (il faut ainsi savoir que bien des intermédiaires prennent environ 8% de commission sur la vente d'un Pinel). En clair, si la décision de défiscalisation que vous prenez, quel qu'en soit le véhicule (un Pinel, un Perp, une Sofica, un Madelin...), permet de réduire votre montant d'impôt, il n'est pas dit qu'au bout du compte vous soyez gagnant par rapport au contribuable qui n'a rien fait et s'est contenté de payer ses impôts! Cela simplement parce que le risque pris aura mangé le gain fiscal. Comme le souligne Laurent de Swarte, associé d'Agami Family Office, spécialiste de la gestion de fortune, «il vaut souvent mieux payer de la fiscalité sur des placements performants que de tenter de défiscaliser avec des solutions risquées pour lesquelles le seul qui est sûr de gagner de l'argent est le commercialisateur».

Le «Pinel»: naïfs et laxistes, s'abstenir

Le dispositif Pinel illustre parfaitement bien ce risque. En l'occurrence, souligne Benjamin Nicaise, président de Cerenicimo (la plus grosse plateforme de produits immobiliers à destination des conseils en gestion de patrimoine), «pour un emplacement similaire, un écart de prix de 10 à 20% est justifiable entre un appartement neuf et un autre de moins de 15 ans. Mais franchement, dénonce-t-il, les écarts de prix sont trop souvent bien au-delà de ces limites, avec un risque d'importantes moins-values pour les investisseurs.» Son avertissement est clair: le Pinel est sans aucun doute l'un des meilleurs leviers de défiscalisation, mais pas à n'importe quel prix! Car «aujourd'hui, le marché tend à développer des usines à défiscalisation Pinel en oubliant trop souvent les fondamentaux d'un bon investissement immobilier». À commencer par l'analyse du marché locatif local. Trop d'investisseurs ne le font pas, se fiant aux seules explications du vendeur. «L'obsession de la réduction d'impôt fait parfois faire des mauvais choix, je pense par exemple à ceux qui investissent là où la demande locative ne correspond pas à leurs attentes», remarque ainsi José Fernandez, directeur commercial de l'UFF Banque.

Les contestations qui arrivent jusque devant les tribunaux sont, de ce point de vue, fort éloquentes. Ainsi celle jugée récemment par la Cour d'appel de Montpellier. La plaquette publicitaire promettait «un placement idéal, sûr et rentable à court terme, gage d'un niveau de défiscalisation performant tout en constituant à long terme un patrimoine immobilier sécurisant». Alléchant! Sauf que tout s'est révélé faux: impossible, par exemple, de trouver un locataire même en baissant le loyer prévu initialement de 15%, et surévaluation de l'appartement, vendu 50% plus cher que le marché. Cet investisseur s'est fait dédommager en démontrant qu'on lui avait menti. Mais, à l'inverse, dans un dossier examiné le 16 mars dernier par la Cour d'appel de Paris, qui concernait une opération de défiscalisation outre-mer, l'investisseur, un jeune ingénieur impressionné lui aussi par la perspective de réduire fortement sa note fiscale, a perdu son procès. Explication: il «ne pouvait, de bonne foi, reprocher à son conseil en gestion de patrimoine d'avoir manqué à son obligation de conseil relativement aux risques et aléas d'une opération qui ne s'est révélée défavorable qu'en raison de leurs propres manquements». Les juges ont sanctionné sa désinvolture: il voulait juste payer moins d'impôt et ne s'occuper de rien.

C'est exactement le sens d'un autre contentieux examiné par la Cour de cassation. Un couple de Parisiens avait acheté un appartement à Clermont-Ferrand et, là aussi, la location s'est mal passée, ce qui a amené à un redressement fiscal. Les deux conjoints, après dix années de procédure, ont perdu le procès au motif qu'ils «n'ont jamais pris le soin de s'informer par eux-mêmes de la pertinence de leur investissement au regard de leur situation propre, ni même de se rendre sur place à Clermont-Ferrand, n'hésitant pas à alléguer la distance, alors qu'il s'agissait seulement de faire un aller-retour Paris - Clermont-Ferrand, ce qui traduit de leur part une légèreté certaine». Comme le fait remarquer Lionel Lafon, conseil en gestion de patrimoine (CGP) à Marseille, «trop de réseaux de mandataires en défiscalisation démarchent à tout va pour de l'immobilier survalorisé et le plus loin possible pour que le client n'aille pas voir lui-même sur place. Ces pseudo-professionnels de l'immobilier qui vendent n'importe quoi vont se faire allumer par les tribunaux!» Pour lui, «c'est clair, si notre cabinet ne trouve pas un bon programme en immobilier, en neuf ou en déficit foncier, on ne propose pas ce dispositif au client». «Bon» signifiant: à un prix en adéquation avec le marché et avec un marché locatif dynamique. La mise en garde d'Yves Gambart de Lignières, CGP à Vannes, est chiffrée encore plus clairement: «Le gain potentiel en Pinel est ridicule, environ deux points de rentabilité par an (2% d'amortissement déductibles), que très souvent vous perdez largement à la sortie compte tenu de l'écart important entre les prix du neuf et de l'ancien.»

«Or gris»: de quoi se faire des cheveux

Les propositions d'investissement en résidences gérées (étudiants, seniors, tourisme d'affaires) sont aussi très tentantes puisque l'investisseur a la possibilité d'appliquer un amortissement déductible sur les revenus locatifs et de récupérer la TVA facturée sur l'acquisition. Fiscalement, c'est donc là une option efficace. Mais ce type d'investissement sous le statut dit de «loueur en meublé non professionnel» (LMNP) n'est pas sans risque! Ainsi, de belles plaquettes commerciales présentent l'investissement en résidence seniors comme un véritable «filon d'or gris», à exploiter sans tarder. Pour autant, il arrive que l'exploitant de la résidence renégocie en cours de route les conditions de location signées avec les investisseurs et parfois même mette la clé sous la porte! Ce qui conduit le conseil en gestion de fortune Emmanuel Narrat à déconseiller ce type d'investissement: «C'est un rapport de force structurellement déséquilibré entre l'épargnant et les grands groupes d'exploitation qui dictent les règles», argument ce spécialiste. En outre, la revente d'un appartement en résidence gérée est loin d'être aussi aisée que pour n'importe quel autre type de logement.

FCPI, FIP, Sofica: pas mal d'aléas

Autre solution de défiscalisation très classique: investir dans un FCPI (Fonds commun de placement dans l'innovation) ou dans un FIP (Fonds d'investissement de proximité). Vous achetez des parts d'un fonds qui va financer des PME considérées comme innovantes ou des PME régionales. Cette opportunité vous fait bénéficier d'une réduction d'impôt de 25% (38% pour les FIP qui investissent dans des entreprises corses ou en outre-mer). Mais, là aussi, l'équation est plus compliquée qu'il n'y paraît car, outre l'aléa lié à la réussite ou à l'échec des entreprises financées, vous devez supporter l'impossibilité de revendre vos parts jusqu'à la liquidation du fonds. Soit le plus souvent huit à dix ans plus tard. Les performances des fonds arrivés à liquidation (c'est-à-dire après que le gérant a revendu toutes les participations dans les entreprises dans lesquelles il a investi) sont parfois négatives même après réduction d'impôt! Comme le souligne Laure Bellamy, conseil en gestion de patrimoine à Caen, «pour qu'il n'y ait pas d'ambiguïté, je dis aux clients que c'est comme si vous faisiez un don, ce que vous allez récupérer à la sortie ce sera du bonus pour vous». Le professionnalisme de la société de gestion et le niveau de frais de gestion (certains professionnels sont très gourmands!) doivent donc jouer pour beaucoup dans votre choix. Selon nous, intéressez-vous plus particulièrement à Idinvest, Nextstage, Isatis Capital, Alto Invest, Turenne Capital ou Sigma Gestion. Dans le même registre, citons encore les Sofica (sociétés de financement du cinéma). La réduction d'impôt qui leur est attachée, de 48%, a de quoi séduire les investisseurs. Mais, là encore, elle est à la mesure du risque pris puisque le succès commercial des films est très aléatoire. Le ministère des Finances restreint d'ailleurs fortement ses agréments et le montant de collecte autorisé (63 millions d'euros en 2017).

Le Perp: des avantages à relativiser

Autre option fiscalement très efficace: le Perp (plan d'épargne retraite populaire), qui n'a en réalité rien de «populaire» puisque plus vos revenus sont élevés, plus la déduction fiscale est importante! Techniquement, c'est comme une assurance-vie, à la différence qu'on ne peut en sortir qu'au moment du départ en retraite et sous forme de rente... taxée! L'avantage fiscal est donc à relativiser avec l'impôt supplémentaire sur cette rente. Samantha Rouach, conseil en gestion de patrimoine à Paris (cabinet Platineos), fait cependant remarquer que le Perp peut aussi se concevoir comme une assurance chômage puisque, exceptionnellement, ce capital est totalement déblocable à l'expiration des droits au chômage après un licenciement (ce qui exclut la rupture conventionnelle). Autre option astucieuse, peu connue: vous pouvez retirer votre argent pour financer l'achat de votre résidence principale après au moins deux ans de location avant la retraite. Quoi qu'il en soit, recommande à juste titre Samantha Rouach, «trop de banques et d'assureurs surfent sur l'avantage fiscal pour proposer des contrats de mauvaise qualité». Les conseils d'un professionnel sont indispensables pour ne pas se faire piéger par un mauvais Perp. Un exemple de question à se poser: que prévoit le contrat en cas de décès prématuré du souscripteur? À noter, la première année de la souscription du Perp, le plafond de la déduction est majorable avec le cumul des trois années antérieures et avec en outre les droits du conjoint. Au bout de dix ans, dans un couple, vous effacez plus de 350000 euros d'impôt, qui dit mieux? Le «Madelin», comparable au Perp, est encore plus efficace fiscalement, mais cette épargne de retraite ne concerne que les professionnels libéraux, commerçants, artisans. Avec un inconvénient qui en rebute plus d'un: vous avez une obligation de faire des versements réguliers.

Le bon choix: viser la rentabilité

Aucune des solutions de la boîte à outils de la défiscalisation, on le voit, n'est réellement évidente lorsque vous mettez le gain fiscal face au risque pris et à l'illiquidité du placement liée à votre engagement de durée. Les conseils en gestion de patrimoine sérieux vous le diront tous, à l'instar de Pascal Jouve, CGP à Toulon: «Je crois préférable d'optimiser réellement la rentabilité globale du patrimoine pour payer ses impôts au lieu de chercher à les réduire à tout prix avec des opérations parfois vides de sens». Traduction: commencez par utiliser les enveloppes fiscales avantageuses, telles que l'assurance-vie ainsi que le PEE (plan d'épargne entreprise) et le PEA, qui permettent de faire fructifier un capital avec un minimum d'impôt.

Laurent de Swarte, associé d'Agami Family Office, habitué à conseiller d'importantes fortunes, donne le même conseil: «Il est important de comprendre que la meilleure défiscalisation consiste à bien structurer en amont son patrimoine privé et professionnel. Cette structuration nécessite de se faire accompagner par un conseil ayant une vision suffisamment globale du patrimoine.» La baisse programmée du taux de l'impôt sur les sociétés est ainsi une bonne nouvelle. Pascal Jouve ajoute un autre conseil: «Avant de parler réduction d'impôt, il faut voir avec le client comment diminuer ses sources de revenus imposables.» Dans le registre du gommage fiscal, la technique dite du «déficit foncier» est «beaucoup plus efficace fiscalement que le Pinel pour les hauts revenus, puisque vous impactez des travaux de rénovation sans limite sur vos revenus, et surtout sans subir le plafonnement des niches fiscales à 10000 euros par an»! En outre, la rentabilité est meilleure puisque vous avez la maîtrise du prix d'achat, de la rénovation et des loyers et qu'en choisissant un appartement bien situé vous avez un potentiel de valorisation.

Il existe aussi des opportunités qui ne sont mises en avant que dans le secret des cabinets de gestionnaires de fortune, par exemple l'investissement dans les FPCI (Fonds professionnels de capital-investissement), accessibles le plus souvent à partir de 100000 euros. L'intérêt? Un potentiel de plus-value exonérée d'impôt sur cette même plus-value. Ces fonds peuvent servir à financer des promoteurs immobiliers, des hôtels, des cliniques... Ainsi, la société de capital-investissement Turenne Capital lance en ce moment le FPCI Turenne Hôtellerie 2. Son gérant, Benjamin Altaras, un ancien responsable d'Accor, explique que l'avantage de ce fonds réside dans «la diversification de nos investissements sur le créneau du tourisme d'affaires, en très forte croissance». Turenne Hôtellerie 1, lancé en 2012, va bientôt arriver à échéance avec une rentabilité «qui devrait être au-dessus de 7% net». Citons encore l'exemple de Cyrus Conseil, qui est le plus grand cabinet de conseil en gestion de fortune totalement indépendant. Il a lancé un FPCI - baptisé Phoenix Club Invest - dédié à des investissements de restructuration immobilière à potentiel de création de valeur (ce qu'on appelle les fonds «value added»).

Finalement, fait remarquer Laurent de Swarte, «la palme de la défiscalisation avec respectivement 75% de l'IFI, 66% de l'IR et même 60% de l'IS, c'est... la philanthropie. Il est certain que donner à une association ou à une fondation ne vous rendra pas plus riche, par contre vous êtes sûr que l'argent sera utilisé à bon escient!» La philanthropie est une valeur montante, nous explique cet expert, qui note que «c'est aussi un levier formidable de cohésion au sein d'une famille ou d'une société».