Uutisanalyysi: Erityisen paljon Finanssivalvontaa on kiinnostanut Oravan tapa arvostaa asuntonsa.

Omaperäinen tapa määritellä asuntojen arvo, osakeantien ilmoittaminen, vaihtovelkakirjalainat, epäselvyydet julkisessa sisäpiirirekisterissä… Orava Asuntorahasto on päätynyt tavan takaa Finanssivalvonnan (Fiva) kirjelmöinnin kohteeksi.

Fivan diaarissa on yksitoista Orava Asuntorahastoa tai sen lähiyhtiöitä koskevaa asiakirjaa vuosilta 2014–2016. Lisäksi on tehty valvontakäyntejä ja käyty suullisia keskusteluita. Suomen Kuvalehden haltuunsa saamat asiakirjat eivät sisällä asioita, jotka ovat keskeneräisiä ja jotka Fiva on arvioinut sen laatuisiksi, että niistä tiedon antaminen olennaisesti vaarantaisi valvonnan toteuttamisen.

Pelkästään asiakirjojen määrä ei tietenkään ole hyvä tai huono asia. Se vain osoittaa, että tarkennusta vaativia seikkoja on ollut paljon. Eivätkä asiat ole aina selvinneet kerralla, vaan yhtiön vastaukset ovat poikineet valvontaviranomaiselta jatkokysymyksiä.

Erityisen paljon Finanssivalvontaa on kiinnostanut Oravan tapa arvostaa asuntonsa.

Kysymys on olennainen, sillä asuntosijoitusrahaston omaisuus koostuu lähes kokonaan sen omistamista 1 700 asunnosta. Maaliskuun lopussa niiden arvon arvioitiin olevan 207 miljoonaa euroa.

Sijoittajat arvostavat kiinteistösijoitusyhtiöitä monesti niiden omistaman omaisuuden eli taseen perusteella. Siksi omaisuuden arvon määritteleminen on Oravan tapaiselle REITille eli asuntorahastolle poikkeuksellisen tärkeää.

Orava käyttää omaisuutensa arvoa määritellessään itse kehittämäänsä mallia. Monimutkainen laskukaava löytyy yhtiön internetsivuilta.

Finanssivalvonta on pyytänyt yhtiöltä selvityksiä mallista. Kysymyksiä ovat herättäneet monet laskennan yksityiskohdat ja esimerkiksi se, voivatko Oravan laskentamallilla saadut hinta-arviot vaikuttaa Oikotiellä oleviin asuntojen hintapyyntöihin, jotka toimivat puolestaan Oravan arvostusmallissa yhtenä lähdetietona.

Arvostusmallin tilastotiede ei kuulu Finanssivalvonnan valvontaan, eikä se nähnyt estettä Oravan käyttämälle hedonistiselle mallille sinänsä. Orava ei ole tehnyt tarkennuksia kirjelmöinnin perusteella.

Kesäkuussa 2014 Orava tiedotti tekemistään 4,1 miljoonan euron suuruisista kiinteistökaupoista ja suunnatusta osakeannista vasta seuraavan päivän illalla.

Elokuussa 2014 Orava ei pitänyt tarpeellisena tiedottaa tekemästään vaihtovelkakirjalainasopimuksesta

Alkuvuonna 2015 Orava ei täydentänyt osakkeiden listalleottoesitettä tilinpäätöksellään eikä tiedolla itselleen suuntaamastaan osakeannista.

Orava on perustellut toimintansa, eikä Finanssivalvonta ole antanut Oravalle huomautusta tai määrännyt seuraamusmaksua.

Kuinka on mahdollista, että lyhyen ajan sisällä on näin paljon huolimattomuutta, Orava Asuntorahaston toimitusjohtaja Pekka Peiponen?

”Valvoja on selvittänyt seikkaperäisesti uudentyyppisen listayhtiön arvostus- ja tiedottamiskäytännöt.”

Peiponen on työskennellyt aiemmin Finanssivalvonnan hallintoyksikön päällikkönä ja johtajana Helsingin pörssissä.

Finanssivalvonta on huomannut myös, että Oravan hallituksen varapuheenjohtajan ja jäsenen omistustiedot olivat kesällä 2015 eri tavoin listalleottoesitteessä ja julkisessa sisäpiirirekisterissä.

”Julkisen sisäpiirirekisterin tietojen ajantasaisuus on ilmoitusvelvollisten itsensä vastuulla, ei pörssiyhtiön vastuulla”, Peiponen huomauttaa.

Lajinsa ensimmäinen

Orava Asuntorahasto on Suomen ensimmäinen vuokra-asuntoihin sijoittava pörssilistattu osakeyhtiömuotoinen kiinteistörahasto. Tällaisia rahastoja kutsutaan REITeiksi (Real Estate Investment Trust).

Oravan osake on laskenut vuodessa noin 50 prosenttia ja kolmessa vuodessa noin 70 prosenttia. Yhtiön tulos on painunut asuntosalkun arvon pienenemisen myötä.

Rahaston saamat vuokratuotot eivät riitä kattamaan hoito-, hallinto- ja vuokraustoiminnan kuluja ja rahoituskuluja, joten tuloksenteko on asuntojen arvonnousun varassa.

Toukokuussa julkistamansa tammi–maaliskuuta koskevan osavuosikatsauksen yhteydessä Orava laski arviotaan kuluvan vuoden tuloksesta.

Rahasto odottaa tuloksensa olevan 1–4 miljoonaa euroa positiivinen. Viime vuonna Orava teki 4,6 miljoonan euron liikevoiton ja 1,5 miljoonan nettotuloksen.