På Paradis i Bergen kjøpte artisten Kyrre Gørvell-Dahll, bedre kjent som Kygo, en prakteiendom for 41 millioner kroner i fjor.

Samme år verdsatte Skatteetaten boligen til 10,3 millioner kroner, noe som gir en eiendomsskatt på 16 905 kroner til Bergen kommune.

Noen kilometer unna ligger Fjellveien. Her var eiendomsskatten for flere hus høyere enn Kygos villa, selv om de er kjøpt for rundt 8 millioner kroner.

Hvordan er det mulig?

Stor NRK-kartlegging

Eiendomsskatten skal ta utgangspunkt i boligens verdi, og skal ikke forskjellsbehandle. Likevel får noen av landets dyreste boliger systematisk lav verdivurdering.

En stor NRK-undersøkelse av 75 boliger viser at

de 15 dyreste boligene i fem byer verdsettes i snitt for rundt halvparten av verdien de er solgt for

disse boligene betaler i snitt 13 439 kroner i eiendomsskatt

den dyreste boligen i datamaterialet er vurdert til 15 % av salgsverdi

Det betyr at noen av eierne av landets dyreste boliger slipper unna med svært lav eiendomsskatt, uten at de selv har gjort noe galt.

De med de billigste boligene må ta regninga for de dyreste boligene Nejra Macic, Prognosesenteret

Skattlegges som milliardærene På Røa i Oslo bor den pensjonerte flyvertinnen Ruth Klungsøyr. Det er 30 år siden hun kjøpte boligen. Det er derfor vanskelig å si hvor mye den er verdt i dag. Skatteetaten har regnet seg frem til en verdi på 10,7 millioner kroner. Det gjør at hun betalte 11.828 kroner i eiendomsskatt i fjor. Hun var med på gruppesøksmålet mot Oslo kommune for å fjerne bunnfradraget på eiendomsskatten. Hun syns det er urettferdig at hun betaler eiendomsskatt, mens de fleste i Oslo slipper. Når hun ser NRKs gjennomgang av hva de dyreste boligene i Oslo betaler, får hun hakeslepp. Denne boligen på Bygdøy i Oslo eies av investor og milliardær Øystein Stray Spetalen. Han kjøpte den for 60 millioner kroner i 2011, som del av et stort oppkjøp av boliger i området. Skatteetaten har regnet seg frem til at verdien er 16 millioner kroner. På grunn av bunnfradrag, slipper Spetalen unna med litt lavere eiendomskatt enn Ruth: 11.113 kroner. Jeg betaler mer? Og så sier Raymond Johansen at det er rettferdig? Jeg vet ikke hva hans rettferdighetssans er. Det setter jeg store spørsmålstegn ved. Han kan ikke gangetabellen eller noen ting. Det er min påstand. – Ruth Klungsmyr Eiendomsskatten er helt tilfeldig og derfor meget urettferdig. – Øystein Stray Spetalen til NRK

De fleste kommuner i landet utfører takst på boliger for å finne ut hvor mye de skal betale i eiendomsskatt. Men dette er dyrt, tidkrevende og fører til store mengder klager til kommunen.

Derfor velger 72 kommuner i dag å ikke taksere boligene. I stedet bruker de en modell fra SSB. Det gir systematisk lav skatt på de dyreste boligene.

SSB-modellen tar ikke hensyn til om du har stor eller liten hage. Om du har sjøutsikt eller båtplass. Om du bor i et fint strøk.

Det eneste den ser på er boligens størrelse, alder og område.

Det gir noen spesielle utslag.

Skatterabatten NRKs gjennomgang av de dyreste boligene i Oslo de siste fem årene, viser at Skatteetaten beregner langt lavere verdi enn salgsverdi på disse boligene. På Bygdøy har investor Anders Christopher Wilhelmsen, kona Kristin Louise og dattera Kristina Madeleine kjøpt denne boligen for 100 millioner kroner. Skatteetaten har regnet seg frem til en verdi på 14,5 millioner kroner. Det gir en eiendomsskatt på 21.014 kroner. Entreprenør og datter av investor Trond Mohn, Louise Mohn, kjøpte dette huset i Holmenkollen for 75 millioner kroner. Beregnet verdi er 34 millioner. Hun betaler 67 749 kroner i eiendomsskatt. Eiendomsskatt er fornuftig og jeg betaler den med glede. – Louise Mohn til NRK Pia Pernille Sommerfeldt Cohler, som driver designbutikken Pia i San Francisco, kjøpte dette huset på Frogner for 68 millioner kroner. Beregnet verdi er 28 millioner kroner. Hun betaler 49 561 kroner i eiendomsskatt. Eiendomsforvalter Didrik Johannes Vigsnæs og Marianne Ulrichsen, dattera til investor Kjell Ulrichsen, har kjøpt dette huset på Slemdal for 67 millioner kroner. Beregnet verdi er 20 millioner kroner. De betaler 33 913 kroner i eiendomsskatt. Eiendomsinvestor Lars Brinck Egge kjøpte dette huset på Bygdøy for 51 millioner kroner. Beregnet verdi er 14,2 millioner kroner. Han betaler 20.333 kroner i eiendomsskatt. Den dyreste boligen på Finn.no om dagen, ligger i Sigyns gate i Oslo. Boligen eies i dag av eiendomsselskapet Panonia AS. Den er 600 kvadratmeter stor, og har en prisantydning på 100 millioner kroner. Den som kjøper boligen, vil bare betale 25.259 kroner i eiendomsskatt. For SSB-modellen vurderer den bare til 16 millioner kroner. Eieren av denne boligen slipper ekstremt billig unna. Da er det noen andre som må ta regningen istedenfor. – Nejra Macic, Prognosesenteret

SSB: – Sa fra om usikkerheten

På SSBs kontor på Kongsvinger sitter Per Medby. Han har ansvaret for modellen, som han mener fungerer bra til sitt formål.

Det er bare ett problem. Modellen ble aldri utviklet for å beregne eiendomsskatt. Den ble laget for å regne ut folks boligformue.

– Du får aldri en modell som er så komplisert at den kan passe hver enkelt bolig i Norge. Denne er laget for å være enkel i bruk, så derfor er egenskaper ved boligen i liten grad med. Vesentlige standardforskjeller fanges ikke opp, forklarer han.

Sjekk eiendomsskatten i ditt nabolag her: Grafikk: Tom Bob Peru Aronsen / NRK Ekspandér faktaboks Her kan du sjekke eiendomsskatten din opp mot sammenlignbare boliger.

Databasen inneholder over 1,7 millioner eiendommer fra 254 av de 288 kommunene som har eiendomsskatt.

Tallene i basen er fra 2018 og 2017. TRYKK HER FOR Å KOMME TIL SØKEMOTOREN Finner du ikke eiendommen din? Les mer her. Har du spørsmål, kommentarer eller tips? Kontakt oss på eiendomsskatt@nrk.no

Det betyr at boligens beliggenhet, tomteareal og utsikt ikke regnes med. Det gjør heller ikke fasiliteter som garasje, svømmebasseng og båtplass.

SSBs modell Ekspandér faktaboks Når Skatteetaten skal regne ut boligverdien på eiendommene bruker de en modell fra SSB. Boligverdien som SSB-modellen kommer frem til, skal tilsvare boligens markedsverdi. Eiendomsskattegrunnlaget er 80 prosent av eiendommens boligverdi. Dette grunnlaget brukes for å beregne eiendomsskatten. Når modellen regner ut eiendommens boligverdi tar den kun utgangspunkt i areal, soner, boligens alder og tetthetsgrad. SSB-modellen har en feilmargin på +/- 20 prosent. Én av fire boliger får en feilmargin på over 20 prosent. Modellen ble aldri laget for å beregne boligverdi, men for å fastsette et grunnlag for boligformue.

I tillegg bruker SSB bare verdien på boliger solgt på Finn.no som grunnlag når de skal finne prisnivået for ulike soner. Dyre boliger som selges utenom Finn, er ikke med i datagrunnlaget.

Modellens verdivurdering bommer med mer enn 20 prosent på én av fire boliger, ifølge SSBs egne tall.

Usikkerheten har SSB beskrevet nøye i notater om modellen, som er tilgjengelige for Skatteetaten. Medby vil ikke mene noe om hva Skatteetaten gjør med modellen

– Har de forstått usikkerheten?

– De er i hvert fall blitt gjort kjent med usikkerheten, sier Medby.

Slår skjevt ut over hele landet

NRK har gått gjennom de 15 dyreste boligomsetningene i Oslo, Bergen, Ålesund, Harstad og Mandal de siste fem årene.

Slik har vi jobbet med saken Ekspandér faktaboks NRK har gjennomgått de 15 dyreste eneboligsalgene i Oslo, Bergen, Ålesund, Harstad og Mandal siste fem år. Prognosesenteret har hentet ut de dyreste boligsalgene i fritt salg fra grunnboken, et offentlig register, siste fem år i de fem kommunene for NRK. Alle de fem kommunene benytter boligverdi fra Skatteetaten, som er beregnet utifra SSBs modell, for å beregne eiendomsskatt. For å forsikre oss om at alle eiendommene har boligverdi fra Skatteetaten, og ikke har blitt kommunalt taksert, har vi sammenlignet hver enkelt bolig opp mot kommunenes lister, og fjernet boligomsetninger som har stått oppført med kommunal takst. Vi har sammenlignet prisen boligene har blitt solgt for med skatteverdien boligen får fra SSBs modell.

For disse 75 boligene har vi sammenlignet salgspris med eiendomsskattegrunnlaget som boligene sto oppført med i 2017 og 2018. I snitt ble disse boligene vurdert til 55 prosent av salgsverdi.

ÅLESUND: Denne boligen i Ramsvikvegen ble kjøpt for 13,5 millioner kroner. Estimert verdi er 5,2 millioner. Eierne betaler 8 392 kroner i eiendomsskatt. Foto: Harry Heggdal / NRK HARSTAD: Denne boligen i Lavveien ble kjøpt for 9,7 millioner kroner. Estimert verdi er 7,8 millioner. Eierne betaler 16 858 kroner i eiendomsskatt. Foto: Harstad Tidende. MANDAL: Denne boligen i Wattnegata ble kjøpt for 9,8 millioner kroner. Estimert verdi er 3,9 millioner. Eierne betaler 9 498 kroner i eiendomsskatt. Foto: Hans Erik Weiby / NRK

I alle byene slipper eierne av de dyreste boligene unna med lav eiendomsskatt.

I 2017 undersøkte bladet Kapital de 50 dyreste boligene i Oslo. Alle boligene hadde fått lavere verdiberegning av SSB-modellen, enn anslått markedsverdi. 43 av dem bommet med mer enn 20 prosent av markedsverdi.

– Modellen beregner gjennomsnittsverdi på boliger solgt innenfor et geografisk område. De dyreste boligene profitterer da på de billigste, sa seniorrådgiver Anders Haglund i SSB til Kapital den gang.

– Enkelt å lage bedre modell

SSB er ikke de eneste som lager modeller for å beregne boligverdi.

– Jeg tenker det er rart at man bruker denne modellen når det finnes så mange bedre, konkurrerende modeller, som har eksistert i mange år og som treffer mye bedre, sier Nejra Macic ved Prognosesenteret.

De har utviklet en modell som de mener treffer med en margin på mellom 7 og 10 prosent. Hun sier vanlige folk må betale mer, når de dyreste boligene slipper unna.

– De med de billigste boligene, som ofte er husholdningene med lavest inntekt, må ta regninga for de dyreste boligene. Det er ikke sosialt og ikke rettferdig. Jeg tror ikke det var det som var meningen med eiendomsskatten, sier Macic.

Førsteamanuensis Sølve Bærung ved NMBU sier SSB-modellen blir for grov, fordi den regner snittpriser for veldig store områder.

– Man kunne laget en modell som var mer tilpasset formålet. Man kunne delt modellen inn i mindre områder. Det er egentlig ikke så vanskelig, sier han til NRK.

– Kan være ulovlig

Det er kommunene som bestemmer om de skal kreve inn eiendomsskatt, og som velger om de takserer boligene selv eller bruker SSB-modellen. Men de må følge regler som er fastsatt av Stortinget.

De slår blant annet fast at

boligens potensielle salgsverdi skal ligge til grunn

alle skal behandles likt

Verdet av eigedomen skal setjast til det beløp ein må gå ut frå at eigedomen etter si innretning, brukseigenskap og lokalisering kan bli avhenda for under vanlege salstilhøve ved fritt sal. Eiendomsskatteloven §8

Professor Frederik Zimmer ved juridisk fakultet på Universitetet i Oslo er forundret over at kommunene bruker en beregning som slår så skjevt ut.

– Når eiendomsskatten vekker slik oppsikt som den gjør mange steder, så er jo nettopp det å gjennomføre den på en måte som er mest mulig rettferdig og mest mulig lik for alle, viktig.

– Bryter feil verdsettelse med grunnprinsippet i eiendomsskatten?

– Ja. Loven bygger på et prinsipp om at like eiendommer skal settes likt, og det skal være omsetningsverdien som skal være normen for dette.

– Kan de systematiske skjevhetene vi ser bryte med grunnprinsippet i loven om eiendomsskatt?

– Ja, det kan det.

Jensen vil gjennomgå modellen

Når NRK viser funnene i denne saken til finansminister Siv Jensen (Frp), sier hun først at det «egentlig er bortkastet arbeid» å endre på utregningen.

– Det er mye viktigere å kjempe mot at kommunene skriver ut eiendomsskatt, enn at modellen har svakheter, sa hun da.

Finansminister Siv Jensen (Frp) varsler gjennomgang. Foto: Ole Berg-Rusten / NTB Scanpix

Men da hun fikk spørsmål om hvorvidt dagens praksis kan bryte med likhetsprinsippet i loven, ba hun om å få se nærmere på saken og avtaler et nytt intervju. Dagen etter sier hun dette:

– Jeg mener det er mulig å gå gjennom og se om vi kan gjøre denne modellen bedre. Men en veldig klar forutsetning er at en eventuell justering av modellen ikke skal føre til at vanlige folk skal betale mer, sier finansministeren.

– Her er det veldig rare utslag som jeg mener det er all grunn til å se nærmere på, legger hun til.

Mener dagens ordning er rettferdig

Også finansbyråd Håkon Pettersen (KrF) i Bergen mener man må se på modellen på nytt, og sier han vil be om et møte med Skatteetaten.

– Det er ekstremt viktig for hele skattesystemet vårt at det oppleves så riktig og rettferdig som mulig. Da jeg fikk se disse tallene, syns jeg det var store utslag og store forskjeller mellom omsatt verdi og den verdien som var rapportert inn, sier han til NRK.

Oslos byrådsleder Raymond Johansen sier det ville vært for dyrt å taksere alle boligene i Oslo, og mener eiendomsskatten i hovedstaden er rettferdig.

– Vi har den mest moderate eiendomsskatten i landet med et bunnfradrag på 4,6 millioner kroner. Den er sosialt rettferdig. Mange betaler ikke, og mange av dem som har de dyreste boligene, betaler mer.

Byrådsleder Raymond Johansen (Ap). Foto: Torstein Bøe / NTB scanpix

– Nå ser vi at de dyreste boligene kanskje ikke betaler nok, men det er i hvert fall rettferdig at de med sterkest rygg bærer ekstra. Hvis staten ønsker å se på endringer av innkreving og metodene, så må de gjerne gjøre det, legger han til.

Han viser til finansbyråd Robert Steen når det gjelder kritikken fra Ruth Klungsmyr. Han sier det som beskrives kan virke urimelig.

– Her vil jeg på det sterkeste be finansminister Siv Jensen vurdere sin modell slik at den oppleves mer rettferdig, sier Steen.

Divisjonsdirektør Jørn Leonhardsen i Skatteetaten sier de er klar over feilmarginen til dagens modell, men at en modell alltid vil treffe for høyt eller lavt for enkelte.

– Det er viktig for oss at våre modeller oppleves rimelig og rettferdig. Vi ønsker en så treffsikker, og samtidig enkel og effektiv modell som mulig. Vi forstår at noen kan reagere hvis modellen gir enkelte urimelige utslag, som oppleves urettferdig, sier han.

Leonhardsen understreker at folk som får vurdert boligen sin for høyt, kan klage og få en ny vurdering.

NRK har vært i kontakt med alle boligeierne som er navngitt i denne saken. De som ikke er sitert i saken, har ikke ønsket å uttale seg. Spetalen var med på gruppesøksmålet mot Oslo kommune.

Saken er oppdatert 10/8 15.25: Lagt til gjennomsnittlig avvik mellom salgsverdi og SSB-modellens vurdering for de 75 undersøkte boligene, samt en graf som viser avstanden i de fem undersøkte byene.