« Airbnb a désormais aussi son 1 %, des locateurs commerciaux qui utilisent la plateforme pour échapper aux règles du marché hôtelier ou résidentiel », écrit notre éditorialiste.

Si Airbnb sert vraiment l'économie du « partage », alors Québec ne doit pas hésiter à mieux la réglementer. Car cet idéal, le géant américain s'en éloigne plus que jamais. Il a besoin qu'on l'aide à se retrouver...

Le gouvernement Couillard devrait agir sur deux fronts : limiter le nombre de jours loués par an ; limiter le nombre de résidences offertes par locateur.

L'économie du partage permet en théorie à un individu de louer un bien quand il ne l'utilise pas. Pour Airbnb, cela signifie qu'on peut mettre en location son appartement, son condo, sa maison ou son chalet lorsqu'on s'absente. Le locateur arrondit ses fins de mois, tandis que le locataire voyage avec une expérience plus proche de celle de l'habitant local que du touriste à l'hôtel. Des locateurs offrent aussi parfois une chambre chez eux, pour enrichir leur quotidien de nouvelles rencontres.

En principe, tout le monde gagne. Mais dans les faits, cela entraîne plusieurs inconvénients. Car quelque part en cours de route, l'utopie s'est diluée. Airbnb a désormais aussi son 1 %, des locateurs commerciaux qui utilisent la plateforme pour échapper aux règles du marché hôtelier ou résidentiel. Et c'est chez eux que se concentrent la majorité des revenus à Montréal.

Le top 10 % accapare 57 % des revenus.



Le top 1 % accapare 27 % des revenus.





Source : étude de David Wachsmuth, titulaire de la Chaire de recherche du Canada en gouvernance urbaine

Cela pose deux problèmes : la concurrence inéquitable avec les hôtels et la perturbation du marché locatif et de la vie de quartier.

Contrairement aux hôtels, ces locateurs d'Airbnb ne perçoivent pas la taxe d'hébergement de 3,5 %, qui finance la promotion du tourisme québécois. Cet avantage leur permet d'offrir un prix plus bas.

Cet irritant sera réglé. La ministre du Tourisme vient de s'entendre avec Airbnb, qui prélèvera désormais elle-même cette taxe. Près de 4 millions de dollars devraient être ainsi redistribués pour promouvoir le tourisme québécois.

Mais ce n'est que le début. Pour protéger la saine concurrence, il faut faire respecter la loi actuelle. Et pour protéger le marché résidentiel, il faudra renforcer la loi, comme le propose avec raison Québec solidaire depuis des mois.

La mission impossible des inspecteurs

Faire respecter cette loi ne sera toutefois pas simple. D'un côté, les inspecteurs sont au ministère du Tourisme. Mais le pouvoir d'exiger des informations se trouve à Revenu Québec. Québec changera la loi cet automne pour combiner ces pouvoirs dans une nouvelle unité.

Avec les données de la taxe d'hébergement, ils auront une meilleure idée des régions et des saisons où les activités sur Airbnb sont les plus grandes. Ils sauront où aller ensuite placer leur loupe. Mais le plus difficile restera à faire. Ces inspecteurs devront ensuite partir à la chasse aux locateurs commerciaux pour vérifier s'ils prélèvent les taxes de vente et s'ils sont titulaires d'un permis du ministère du Tourisme. D'autant que ces permis devraient être plus exigeants.

Un appart, ce n'est pas un toaster

En effet, faire respecter la loi ne suffit pas. Il faudra aussi la renforcer.

Les effets pervers d'Airbnb sur le marché résidentiel ont été documentés. La plateforme réduit le nombre d'appartements à louer pour la population locale et hausse ainsi leur prix. Cela se ressent particulièrement dans le centre-ville de Montréal et le Plateau-Mont-Royal.

3000 appartements du centre-ville de Montréal et du Plateau-Mont-Royal ont été retirés du marché régulier* pour être loués à court terme sur Airbnb.

Soit 3 % du total.





Si on les remettait sur le marché locatif, on doublerait le taux de logements disponibles.

* Selon la méthodologie, si un appartement est affiché sur Airbnb plus de quatre mois par année, et s'il est loué sur la plateforme durant plus de 60 jours, alors on considère qu'il a été retiré du marché régulier pour la population locale.

La ministre Boulet déposera cet automne un nouveau projet de loi. Elle devrait réfléchir à deux pistes. D'abord, empêcher si possible un individu d'offrir plus de deux résidences à louer. Ensuite, permettre aux municipalités de choisir elles-mêmes la limite de jours à partir de laquelle la location est considérée comme commerciale. Par exemple, la location saisonnière aux Îles-de-la-Madeleine n'a rien à voir avec le tourisme annuel dans le centre-ville de Montréal.

C'est nécessaire pour protéger...





- l'offre de logement résidentiel. Un appartement n'est pas un toaster, c'est un besoin essentiel. On ne peut s'en remettre à la simple loi de l'offre et de la demande.

- l'équité avec les hôtels. Même si la réglementation peut s'adapter pour l'Airbnb commercial, elle devrait assurer une concurrence.

- les propriétaires, souvent lésés par de faux locataires. Un exemple trop fréquent : un individu loue un appartement en prétendant vouloir l'habiter, puis il l'affiche sur Airbnb. Il s'enrichit ainsi en détournant l'actif du proprio, à qui la Régie du logement offre trop peu de recours.

On reviendrait à l'esprit initial de l'économie du partage. On insiste, il s'agit d'une belle idée qui permet aux simples citoyens d'arrondir leurs fins de mois, de voyager différemment et de faire des rencontres. Voilà le défi de Québec : s'adapter à cette innovation sans en accepter toutes les dérives.

Une loi inutile

Québec avait essayé de s'y attaquer en 2015. Une loi visait à encadrer les locateurs commerciaux. Si un logement est loué de façon « régulière » pour un court séjour (moins de 31 jours), il était considéré comme un hébergement commercial. Le locateur devait donc obtenir une attestation du ministère du Tourisme. Or, cette loi s'est révélée inutile, car les critères étaient mal définis et inapplicables - le Plateau-Mont-Royal a même dû engager des détectives privés qui passaient des semaines par annonce, alors qu'il y en aurait plus de 1500 à vérifier !