Justin Trudeau promet de bonifier l’incitatif pour les premiers acheteurs d'un logement dans les régions du Grand Toronto, de Vancouver et de Victoria. Il exclut cependant Montréal, qui connaît une hausse importante des coûts de l’immobilier, et d’autres grandes villes canadiennes. Pourquoi?

Selon les experts consultés par Radio-Canada, ne pas intégrer Montréal, mais aussi d’autres marchés canadiens, est une bonne idée à l'heure actuelle. Une telle mesure, si elle voyait le jour dans la métropole québécoise, pourrait contribuer à une nouvelle hausse des coûts de l'immobilier, alors que la valeur des propriétés vient de bondir de près de 14 %, d’après les nouveaux rôles d'évaluation foncière.

Toute mesure qui va favoriser l’accès à la propriété va favoriser une augmentation des prix , confirme Hans Brouillette, directeur affaires publiques de la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ).

La promesse de Justin Trudeau

Beaucoup de jeunes Canadiens rêvent de pouvoir acheter leur première maison. Cependant, avec le prix des maisons en hausse et l’offre insuffisante pour répondre à la demande, ce rêve devient de plus en plus difficile à réaliser. Justin Trudeau, le 12 septembre 2019

Dans le dernier budget fédéral, le gouvernement Trudeau a fait part de son intention d’aider les premiers acheteurs d’une propriété. Pour les ménages touchant moins de 120 000 $ par an, il est désormais possible de demander à la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) de prendre en charge jusqu’à 10 % du prix de la propriété, sous la forme d’un prêt avec participation, qu’il faut rembourser lors de la vente. Cette mesure permet ainsi de réduire les paiements hypothécaires.

À Victoria, l’une des villes où l’immobilier est le plus cher du pays, Justin Trudeau a promis de hausser la valeur maximale de la propriété admissible de 500 000 $ à 790 000 $, environ. Mais seules les régions de Vancouver, Toronto et Victoria sont visées.

Le Parti libéral explique cette décision par la valeur des propriétés dans ces secteurs, bien plus élevée que dans d’autres villes.

Prix moyen des propriétés en juillet 2019 Grand Vancouver : 978 500 $

Grand Toronto : 795 200 $

Victoria : 689 800 $

Ottawa : 423 900 $

Calgary : 416 100 $

Grand Montréal : 366 400 $

Edmonton : 319 200 $ Selon l’Association canadienne de l’immeuble

Une forte hausse à Montréal

Pourtant, comme Justin Trudeau l’a reconnu jeudi, les mesures mises en place par la Colombie-Britannique pour freiner la spéculation immobilière, avec une taxe de 15 % pour les acheteurs étrangers et une autre visant les logements inoccupés, ont « poussé » les acquéreurs étrangers vers d’autres villes canadiennes. Montréal figure parmi celles-ci, confirme Joanie Fontaine, économiste principale de JLR, une firme spécialisée dans les données immobilières.

L’origine de ces acheteurs a d’ailleurs évolué. Les Chinois ont ravi la première place aux Français et aux Américains. Leur nombre a triplé depuis 2016, selon la SCHL.

Il y a cinq ans, il n’y avait pratiquement aucun acheteur chinois [à Montréal] et maintenant, c’est quelque chose d’assez fréquent , explique Joanie Fontaine.

Depuis 2014, le pourcentage de transactions immobilières provenant d’acheteurs étrangers a plus que doublé pour l’achat de maisons unifamiliales et de copropriétés, les deux catégories « les plus populaires chez les acheteurs étrangers », selon l’économiste.

Nombre d’achats effectués par des acheteurs étrangers sur l’île de Montréal (unifamiliales et copropriétés) : 2018 : 3,9 % des transactions (846 transactions)

2017 : 3,4 % (702)

2014 : 1,9 % (351) Selon JLR

Si on se limite au centre-ville de Montréal, ces chiffres sont encore plus élevés. En 2018, 11,6 % des transactions (maisons unifamiliales et copropriétés) ont été réalisées par des acheteurs étrangers.

À titre comparatif, la SCHL évoque une proportion de 13 % dans la région de Vancouver (pour tous les types de propriétés) avant l’instauration de cette taxe de 15 %.

Cependant, « on voit une stagnation » à Montréal, affirme Joanie Fontaine. Les achats effectués par des étrangers ne s’envolent pas, et ce pourcentage a même tendance à baisser.

On a vu une hausse quand les taxes ont été appliquées à Toronto et Vancouver. [Maintenant,] on a atteint un point d’équilibre. Joanie Fontaine, économiste principale chez JLR

Selon cette dernière, ne pas inclure Montréal ou d’autres villes canadiennes dans cet élargissement des aides promises par les libéraux aurait donc « du sens ».

Non seulement les prix des propriétés sont bien différents, mais aider davantage les nouveaux acheteurs pourrait avoir des conséquences négatives sur le marché de la métropole.

Présentement, le marché montréalais est déjà en forte croissance, on ne voudrait pas nécessairement encourager un marché qui est déjà très actif , assure-t-elle.

D’autres experts et courtiers immobiliers interrogés abondent dans le même sens : une hausse des coûts serait également encouragée en favorisant l’accès à une nouvelle catégorie de nouveaux acheteurs.

On atteint déjà des niveaux de prix dangereusement élevés. Ces subventions contribuent à stimuler la demande à un point où on se demande comment les gens vont rembourser leur dette. Hans Brouillette, porte-parole de la CORPIQ

De plus, selon le dernier rapport mensuel de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ), la rareté des logements disponibles se fait également sentir.

Depuis août 2004, jamais [...] le nombre d’inscriptions en vigueur n’a atteint un seuil aussi bas dans la région métropolitaine de Montréal , écrit l’APCIQ, tout en précisant que le prix médian des maisons unifamiliales a augmenté de 4 % sur un an et de 7 % pour la copropriété.

Le Parti libéral, selon les informations communiquées à Radio-Canada, garde cependant la possibilité d’élargir cet incitatif à la région montréalaise - et à d’autres villes canadiennes - en fonction de l’évolution du marché.

Avec la collaboration de Nathalie Lemieux