Reiner Wild ist Geschäftsführer des Berliner Mietervereins. Im Interview spricht er darüber, welche Schritte Mieter nun gehen müssen, um vom Mietendeckel zu profitieren.

Wenn man das Gefühl hat, die Miete ist viel zu hoch, da müsste der Mietendeckel Spielraum für eine Absenkung bieten, Stichwort Wuchermiete. Was sollte ich da tun? Erstmal beraten lassen oder dem Vermieter gleich eine Ansage machen?

Wenn ich einen neuen Mietvertrag mit Inkrafttreten des Gesetzes unterschreibe, dann werfe ich einen Blick auf die Tabelle der Mietobergrenzen und schaue, ob die geforderte Miete überhöht ist. Ich kann den Mietvertrag erstmal unterzeichnen, genau wie bei der Mietpreisbremse ja auch, und kann anschließend zu viel gezahlte Miete zurückverlangen.

Schwieriger ist es bei laufenden Mietverträgen, deren Mietpreis bei Inkrafttreten des Gesetzes schon über den Richtwerten liegt. Da muss man erstmal schauen, ob die Lage der Wohnung einen Zu- oder Abschlag von den Richtwerten rechtfertigt, und noch einen 20-prozentigen Überhöhungszuschlag draufrechnen. Liegt die Miete darüber, kann ich eine Senkung vom Vermieter verlangen.

Braucht man da eine Bestätigung, dass der Senkungsanspruch berechtigt ist?

Nach dem mir bekannten Stand des Gesetzentwurfs braucht man dafür einen Bescheid von der Behörde. Ob der von der Stadtentwicklungsverwaltung oder von den Bezirksämtern erteilt wird, das ist noch unklar. Für die Durchsetzung der nach Mietendeckel korrekten Miete bei Wiedervermietung dürfte ein solcher Bescheid aber nicht erforderlich sein.

Reiner Wild ist Geschäftsführer des Berliner Mietervereins. Er wohnt mit seiner Familie in Steglitz. Foto: Kai-Uwe Heinrich

Aber weder die Senatsverwaltung für Wohnen noch die Bezirksämter sind derzeit arbeitsfähig.

Genau, deswegen wird dieser Senkungsanspruch auch erst mehrere Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes wirksam werden, weil die Behörde erst noch aufgebaut werden muss. Nach den bisherigen Planungen soll erst neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes ein solcher Senkungsanspruch umgesetzt werden, also nicht vor Herbst 2020. Der würde dann aber rückwirkend gelten.

Kann ich als Mieter die Differenz zwischen der geforderten Miete und der Mietobergrenze plus Wucherzuschlag vorab schon mal einbehalten und vielleicht auf einem Sperrkonto parken?

Das ist eine Rechtsfrage. Die kann man heute noch nicht so eindeutig beantworten. Theoretisch ist auch das möglich, weil es sich ja um ein Gesetz handelt, auf dem man seinen Anspruch geltend machen kann. Solche mutigen Mieter müssten dann aber mit einer Kündigung rechnen, die wohl im anschließenden Gerichtsverfahren abgewiesen werden würde.

Denn für einen Richter ist es relativ einfach, den Anspruch anhand der Mietobergrenzen zu prüfen. Wenn der Richter aber den Mietendeckel insgesamt nicht akzeptiert, kann dies auch zum Verlust der Wohnung führen. Die Initiatoren des Gesetzes gehen aber davon aus, dass der öffentlich-rechtliche Anspruch auf Senkung der Miete sinnvollerweise mit einem Bescheid verbunden wird.

Gehen wir mal davon aus, der Mietendeckel tritt wie geplant im Januar in Kraft. Anschließend flattert die jährliche Mieterhöhung, oder auch Staffelmieterhöhung, in den Briefkasten. Der Vermieter ignoriert den Mietendeckel und macht einfach so weiter wie bisher. Was tue ich dann?

Grundsätzlich werden die bestehenden Regelungen des Mietrechts nicht aufgehoben durch das neue Gesetz. Der Vermieter wird weiter ein Mieterhöhungsverlangen nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch stellen, und der Mieter kann seine Zustimmung verweigern.

Dann gibt es eine gerichtliche Auseinandersetzung, die der Vermieter anstrengen kann. Dann entscheidet eben der Amtsrichter auf Grundlage des Mietendeckels, ja oder nein. Der Mieter geht in diesem Fall kein Risiko ein, gekündigt zu werden.

Ein anderer Fall: Ich suche gerade eine neue Wohnung, die Mieten sind natürlich sehr hoch, weit über den Richtwerten. Gehe ich erstmal auf die Forderung ein, damit ich die Wohnung überhaupt bekomme, und gehe dann im Anschluss dagegen vor?

Hier sollte man die geforderte Miete zunächst bezahlen, weil das Kündigungsrisiko hoch ist. Die Beträge, um die es geht, können schnell die relevante Höhe von zwei Monatsmieten erreichen. Deswegen raten wir, erstmal zu zahlen und dann rechtlich gegen den Vermieter vorzugehen. Grundsätzlich gilt zunächst, dass bei Wiedervermietung die vorherige Miete maßgeblich ist. Liegt diese über dem Deckel, kann die Miete reduziert werden. Liegt sie darunter, hat der Vermieter bei sehr niedrigen Mieten einen Anspruch auf eine Miete in Höhe von 5,02 Euro pro Quadratmeter im Monat.

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Gilt der Mietendeckel auch bei möblierten Wohnungen, die ja immer öfter angeboten werden, um die Mietpreisbremse auszuhebeln?

Der Mietendeckel soll auch bei möbliertem Wohnraum gelten.

Gibt es noch Lücken in dem Entwurf aus ihrer Sicht?

Es gibt schon noch ein paar sprachliche Ungereimtheiten. Das ist nicht ganz unwichtig, weil dieses Gesetz ja ein Novum ist. Neben den Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch wird ja ein öffentlich-rechtliches Preisrecht installiert. Da muss man schon aufpassen, dass die Grenzen zwischen Zivilrecht und öffentlichem Recht immer gewahrt sind.

Auch bei der Frage der Modernisierung gibt es aus unserer Sicht noch Handlungsbedarf. Die Regelungen sind noch nicht präzise genug. Wir sind der Meinung, dass bestimmte Modernisierungen mit konkreten Beträgen gedeckelt, aber nicht ausgeschlossen werden sollten, etwa die energetische Sanierung oder Umbauten für mehr Barrierefreiheit.

Wenn ich eine günstige Miete habe, kann sich der Vermieter aber schrittweise an die Richtwerte heranrobben. Kann ich dagegen etwas unternehmen?

Nach dem mir bekannten Regeln im aktuellen Gesetzentwurf verbietet der Mietendeckel bis Ende 2021 jegliche Grundmieterhöhung. Ab 2022 können Mieten dann durch eine Art Inflationsausgleich um 1,3 Prozent jährlich angehoben werden, vorausgesetzt mit diesen Erhöhungen werden die festgelegten Mietobergrenzen nicht überschritten.

Zusammengefasst habe ich den Eindruck: Vielleicht erstmal abwarten, als Mieter, bevor man aktiv wird?

Auf jeden Fall. Bis zum Inkrafttreten des Gesetzes voraussichtlich Anfang 2020 kann man sich noch nicht auf den Mietendeckel berufen. Wir bearbeiten als Mieterverein derzeit Mieterhöhungen noch nach den normalen Regeln des Mietspiegels. Bei neuen Mietverträgen wenden wir die Mietpreisbremse an. Mit Inkrafttreten des Mietendeckels sollten dann aber alle Mieter ihre Ansprüche prüfen. Stichtag bleibt ja der 18. Juni 2019. Die Miete, die zu diesem Zeitpunkt gezahlt wurde, ist für den Deckel maßgeblich.