Mandag kom tallene som bekreftet det mange unge på boligjakt nok fryktet – prisene stiger igjen. Og kanskje er kjøpsvinduet i ferd med å lukke seg igjen.

Samtidig peker pengemarkedsrenten rett opp, og har økt med 0,3 prosent på kort tid. Dermed blir det dyrere for bankene å låne, som igjen kan føre til dyrere lån for kundene og kutt i forbruket.

Analysesejf Pål Ringholm i Sparebank 1 Markets mener imidlertid renteoppgangen burde vært mye større, av hensyn til landets økonomiske stabilitet.

– Vi kunne fint hatt en rente på ett prosentpoeng høyere og gjerne økt derfra, sier han.

Tredje mest belånte

DN har snakket med kredittanalytikere i DNB og Nordea som begge venter at Norges Bank først øker renten mot slutten av året, og da med 0,25 prosentpoeng. De venter ikke at pengemarkedsrenten vil stige videre før dette. Og snart kan lånereglene bli endret slik at boliginvestorer igjen får lettere tilgang på lån.

Artikkelen fortsetter under annonsen

Ringholm mener Norges Bank har styrt renten for mye etter inflasjonsmål og for lite etter behovet for finansiell stabilitet.

– Den norske befolkningene har verdens tredje største gjeldsbelastning i forhold til inntekt, bare slått av Danmark og Nederland. Og vi kjører med flytende rente alle sammen, sier Ringholm.

I andre land er fastrente vanlig, men i Norge er det kun fem prosent som velger denne låneformen. Dermed er svært store deler av befolkningen sårbar for svingninger som sender renten opp. Kjøpekraften og betalingsevnen til store deler av befolkningen kan rammes samtidig, og dermed blir økonomien mer sårbar.

Fange i lave renter

Ifølge Ringholm preges debatten i Norge av en sirkelargumentasjon, der renten er lav fordi den allerede er lav, ikke fordi den burde være lav, men fordi en økning ville skadet boligmarkedet.

– Man sier at folk ikke tåler en renteoppgang, og da kommer du ikke ut derfra, sier han.

Ringholms forslag til løsning er å dytte de mest sårbare lånekundene over på fastrente.

– Det er meningsløst for nasjonens stabilitet at bare fem prosent har bundet renten, sier Ringholm, som tror dette ville redusert effekten av økt rente på økonomien, og gjort den betydelig mindre sårbar.

– Hvordan kan man få flere over på fastrente?

– Man kan for eksempel kutte skattefradraget på renter over et visst punkt for dem med belåningsgrad over tre ganger inntekt, hvis de ikke binder renten.

Ringholm mener boligprisene godt kan falle hvis renten økes på denne måten, men mener det vil være en fordel for de unge, som ikke har kjøpt «på bunn» som han selv.

Høyere rente

Ringholm viser til at man nå får fastrentelån med bindingstid på ti år til drøyt tre prosent rente. Ifølge SSB er snittrenten på boliglån 2,49 prosent. Særlig unge boligkjøpere kan imidlertid få renter helt nede i 1,9 prosent i alle de store bankene, viser rapporter leserne har sendt til DN Rente. Et lån på to millioner kan da koste unge over 20.000 kroner ekstra med ti års fastrente, ved dagens flytende rente.

– Når du trekker fra inflasjonen og skattefordelen er det tilnærmet gratis. Det er en svært billig forsikring, sier Ringholm.

– Men erfaringene til dagens boliglånskunder er at rentene faller og at fastrente aldri lønner seg?

– Ja, folk er opplært til at det ikke lønner seg å binde renten, men det vedvarende rentefallet siden midten av 80-tallet er en spesiell periode, og ikke nødvendigvis representativ for det som kommer.

Ringholm mener stabiliteten også svekkes av at styringsrenten er på bare 0,5 prosent i gode tider, for da har man lite gass å gi hvis det går dårligere.

– Ved hver store nedtur de siste 50 årene har USA senket styringsrenten med litt over fem prosent i snitt. Det er vanskelig å få til hvis renten er 0,5 prosent.

Tror ikke det smeller

Joachim Bernhardsen, analytiker i Nordea, mener de aller fleste norske boliglånskunder tåler høyere rente godt, mens en liten andel har tøyd strikken.

– Den dagen rentene øker, så er det klart negativt, men husholdningene har mye utgifter å gå på, sier han.

Men han er enig med Ringholm i at de lave rentene har fyrt opp boligprisene og belåningen, slik at vi nå er mer sårbare overfor rentehevinger. Så selv om hver husholdning separat tåler renteheving, kan økonomien lide.

– Skulle renten øke betydelig er det en systemrisiko fordi folk må kutte mye på forbruk, som påvirker bedriftene og deres evne til å betjene sine lån – og så må bedriftene spare penger. Men da er du et godt stykke utenfor det vi regner med av renteøkning de neste årene, sier han.

– Så vi kan ikke plutselig sette opp renten?

– Nei, men hvorfor skal vi det. Vi er mer rentefølsomme enn før, og hvis man skal stramme inn trenger man en mindre renteoppgang enn før, sier han.(Vilkår)