Il valore di mercato di un immobile:

sei sicuro di sapere cos’è?

Il concetto – in teoria – è abbastanza semplice.

Ma non è detto che la tua idea di prezzo, sia proprio identica alla mia.

E – soprattutto – per il valore della mia casa, tu potresti attribuire una certa cifra.

Io sicuramente un’altra.

Il problema esiste da sempre.

Infatti il giudizio di stima è soggettivo.

E’ una delle regole basilari dell’estimo.

Per lo meno l’estimo tradizionale, quello appreso sui banchi di scuola.



Ed è sempre stato un grosso limite per le stime, immobiliari e non.

Ma forse – da qualche tempo – il problema potrebbe essere superato.

Infatti qualcuno ha pensato di uniformare il concetto di valore di mercato.

Chi?

Come?

Quando?

Scorri in basso, per saperne di più.









. 1. Ivs ed Evs.



L’ estimo moderno – rispetto a quello tradizionale – non è più così soggettivo.

E ciò grazie agli standard di valutazione internazionali (Ivs).

Ed a quelli europei, che ad essi – in gran parte – si ispirano.

Sono metodi complessi, ma adottati dagli esperti estimatori, ogni giorno di più.

Un certo grado di soggettività rimane sempre, ma è – per così dire – frammentato.

E circoscritto.



A cosa?

Per esempio alla ricerca, ed alla scelta degli immobili comparabili.

Oppure alle cifre attribuite ai prezzi marginali.

E magari all’incidenza di alcuni coefficienti, rispetto ad altri.

Sì, perché il rapporto di valutazione – in pratica – culmina con un risultato, che scaturisce da modelli matematici e statistici molto articolati.

Volti a mediare una serie di dati, la cui incidenza dipende anche dalla discrezione del valutatore.

Ma quel risultato, può essere definito valore di mercato?

E chi lo può stabilire?

#Ivs ed #Evs – emanata la norma #UNI #11612 Click To Tweet



. 2. L’ Uni – ente nazionale di normazione.



Nell’ottobre del 2014 l’ente nazionale di normazione ha emanato una direttiva, che definisce quali sono i requisiti dei valutatori immobiliari.

Sul nostro sito ne abbiamo già scritto (per saperne di più clicca sulla scritta azzurra).



Si tratta della norma Uni 11558:2014; che è il coronamento del progetto U98000250.

Ma quest’ultimo non è il solo progetto dell’Uni, in tema di immobili.

Ce n’era anche un altro, affrontato in parallelo, e giunto al termine un anno dopo.

la stima valore di mercato – uscita la norma #UNI #11612 Click To Tweet



. 3. La norma Uni 11612:2015.



L’11 Dicembre del 2015 l’Uni ha annunciato la pubblicazione della norma sulla “Stima del valore di mercato degli immobili”.

L’obbiettivo dichiarato – stavolta – è quello di “definire principi e procedimenti funzionali alla stima del valore di mercato degli immobili”.

Che – di per sé – era da tempo già stato fissato, in ambito legislativo.

Per lo meno dalla comunità europea, nella direttiva 2006/48/CE.



Poi ci sono una serie di prescrizioni.

Vediamone alcune insieme.









. 4. Che cosa ci deve essere scritto nella lettera d’incarico?

Lo stimatore che opera ai sensi della norma Uni in esame, deve compilare un disciplinare d’incarico completo e circostanziato, che deve contenere:

dati del committente ,

scopo della stima ,

dati dell’ immobile ,

valore di mercato alla data …… (di solito odierna),

eventuali conflitti d’interesse ,

dichiarazione di competenza ,

eventuali limitazioni (?),

le indagini minime del valutatore,

eventuali consensi alla divulgazione ,

rispondenza della stima alla norma Uni 11612 ,

compenso pattuito,

polizza RC e suo massimale.



. 5. Cosa ci deve essere scritto nel rapporto di valutazione?

La perizia di stima deve per forza contenere:

identificazione del committente ,

dati del valutatore ,

data del sopralluogo ,

scopo della valutazione,

base del valore (di mercato, trasformazione ecc.),

dati dell’ immobile ,

indirizzo,

accessibilità,

descrizione,

consistenza,

manutenzione,

trascrizioni (anche pregiudizievoli),

servitù,

determinazione delle consistenze (Sin, Sel ecc.),

dati catastali ,

conformità: della planimetria e dati catastali, degli impianti (certificazioni), edilizia e urbanistica,

stima: data di riferimento, analisi, motivazioni, calcoli, assunzioni

dichiarazione di conformità alla norma 11612,

clausola del copyright,

data e firma dell’estimatore.







. Per approfondire



Se vuoi saperne di più, ti suggerisco i link che seguono:

leggi la direttiva europea 2006/48/CE ,

guarda come si calcola la superficie commerciale secondo il Dpr 138 del 98 (allegato C) ,

Non sono stato abbastanza esauriente?

Hai qualche dubbio?

Scorri giù e lascia un commento.



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