Op een Engelstalige website legt de overheid aan buitenlandse beleggers uit hoe ze gemakkelijk geld kunnen verdienen met het opkopen van Nederlandse corporatiewoningen. Het is een tactiek die past in een doordachte kabinetsstrategie. Met heffingen en belastingen dwingt Rutte III corporaties hun woningen te verkopen, en daarvoor zijn kopers nodig — veel kopers.

Dit stuk in 1 minuut De overheid legt op een Engelstalige website uit hoe beleggers gemakkelijk geld kunnen verdienen door corporatiewoningen over te nemen.

Woningcorporaties vinden dat de Rijksoverheid zich daarmee niet hoort te bemoeien, in het regeerakkoord wordt dat aan de gemeenten en de corporaties zelf overgelaten.

Nederlandse institutionele beleggers zijn niet geïnteresseerd in die woningen. Daarom probeert de regering buitenlandse beleggers te paaien.

Om corporaties tot verkoop te dwingen heeft de regering ervoor gekozen om de fiscale lasten die woningcorporatie de afgelopen jaren zijn opgelegd nauwelijks te compenseren. Lees verder

De Nederlandse overheid blijkt een Engelstalige website voor buitenlandse vastgoedbeleggers te hebben. Daarop wordt uitgebreid uitgelegd waarom de Nederlandse woningmarkt zo interessant is om je geld in te steken. Toen het bestaan van deze website bekend werd, regende het verontwaardigde reacties. Critici begrepen niet waarom de Nederlandse overheid buitenlandse partijen aanmoedigt om grof geld te verdienen aan woningen die deel uitmaken van de nationale woningvoorraad. Wat schieten Nederlanders op met buitenlandse huisbazen? Goede vraag natuurlijk. Regeringsbeleid moet linksom of rechtsom de burger ten goede komen. Als onduidelijk is op welke manier dat het geval is, is kritiek daarop terecht. Maar eerlijk is eerlijk: het idee dat je buitenlands kapitaal nodig hebt om de Nederlandse woningmarkt weer in evenwicht te brengen, is niet zo raar. Het is een beetje nattevingerwerk, maar als een gemiddelde woning 150.000 euro kost aan grond- en bouwkosten, dan kosten de 75.000 woningen die jaarlijks volgens het Ministerie van Binnenlandse Zaken moeten worden gebouwd 11,25 miljard euro, dat is 1,5 procent van het Nederlandse BBP. We hebben er tot 2021 minstens 600.000 nodig. Er moet dus minimaal 90 miljard euro in de woningsector worden geïnvesteerd. Dat wordt deels opgebracht door woningcorporaties, deels door beleggers en deels door particulieren die met een hypotheek een nieuwe woning kopen. Onevenwichtigheid Alles bij elkaar gaat het om duizelingwekkende bedragen, en blijkens de website beschouwt Binnenlandse Zaken buitenlandse investeringen als zeer welkom. Overigens werden er in 2017 nog geen 43.000 nieuwe woningen gebouwd en in 2018 zullen het er, uitgaande van het verleende aantal bouwvergunningen, nóg minder zijn. Ieder tegenvallend jaar moet in de daaropvolgende jaren worden gecompenseerd, zodat het probleem elk jaar groter wordt. Buitenlandse aanbieders van hypotheken zijn ook welkom, benadrukt de overheid

Binnenlandse Zaken, het voor de website verantwoordelijke ministerie, wijst op een onevenwichtigheid in het investeringsgedrag van buitenlanders. Nederland, aldus het departement, is zeer populair bij buitenlandse beleggers. Negen van de tien internationale beleggers beleggen hier voor buitenlandse pensioenfondsen en verzekeraars. Maar die interesse zie je nauwelijks terug in de woningmarkt: daar wordt maar drie procent van de investeringen door buitenlanders gedaan. Dat vinden ze op het ministerie zonde, zeker nu de situatie op de woningmarkt zo nijpend is: ‘Investeringen uit zowel binnen- als buitenland kunnen helpen bij (het realiseren van) passend aanbod. Er zijn jaarlijks immers 75.000 woningen nodig,’ luidt het antwoord desgevraagd. Buitenlandse aanbieders van hypotheken zijn ook welkom, benadrukt de overheid op haar Engelstalige woningmarkt-site. Er moet immers ook genoeg financiering zijn om aan de vraag naar hypotheken te kunnen voldoen. Meer concurrentie op de hypotheekmarkt betekent, als het goed is, in ieder geval scherpere prijzen voor de consument. Dat is een belangrijk voordeel. Corporatiewoningen aanprijzen Veel lastiger te begrijpen is het onderdeel van de website dat corporatiewoningen aanprijst bij buitenlandse investeerders. Vooral één zin roept vragen op: ‘In addition, it is estimated that about 1 million regulated dwellings are of such quality that these houses can enter the non-regulated market.’ (‘Verder wordt er geschat dat zo’n 1 miljoen sociale woningen van dermate hoge kwaliteit zijn dat ze naar de vrije sector kunnen worden overgeheveld’) In dat ene zinnetje ligt een hele beleggingsstrategie vervat. Je koopt voor een zeer redelijke prijs bewoonde sociale woningen. Je verhuurt ze netjes volgens de regels aan de zittende sociale huurders en je wacht rustig tot ze leegkomen. Het verloop is gemiddeld zo’n 5 procent per jaar. De boodschap op deze website lijkt volledig in strijd met het landsbelang

Als zo’n woning volgens het woningwaarderingssysteem meer dan 145 huurpunten heeft, mag de eigenaar deze vervolgens verhuren in de vrije sector. In grote delen van het land betekent dit dat je veel meer huur kunt vragen dan de maximaal 710 euro die het huurplafond vormt in de sociale sector. Een tweede mogelijkheid is om zo’n lege woning te verkopen tegen marktwaarde. Die prijs ligt meestal veel hoger dan de verkoopwaarde in verhuurde staat. Zeker in de huidige overspannen woningmarkt klinkt dat als een bijzonder interessante strategie voor beleggers. Het landsbelang Voor veel mensen lijkt deze boodschap op de website volledig in strijd met het landsbelang: de overheid vertelt in feite aan buitenlandse beleggers dat je eenvoudig goed geld kunt verdienen met het kopen van sociale huurwoningen. Dat schuurt vooral omdat we in Nederland kampen met lange wachttijden in de sociale sector. Dan verwacht je dat het overheidsbeleid minimaal is gericht op het op peil houden van de bestaande sociale woningvoorraad. Woningen verkopen met de tip om ze te ontdoen van hun sociale status helpt daar niet bij. Toen Stef Blok Minister van Wonen was, was het op de site gepropageerde beleid nog wel te plaatsen. In mei 2013 sprak de minister in een interview met het blad Vastgoedmarkt over de negatieve effecten van de verhuurdersheffing. Hij erkende dat deze de bouwproductie zou drukken: ‘Het is geen probleem dat de productie daalt. Er zijn 2,4 miljoen corporatiewoningen op een doelgroep van 1,8 miljoen huishoudens. Er is dus eerder behoefte aan minder dan aan meer corporatiewoningen’. Het ministerie wijst erop dat de verkoop van sociale woningen absoluut geen verplichting is

Maar er zit ondertussen een andere ministersploeg. Wonen valt nu onder Kajsa Ollongren, de Minister van Binnenlandse Zaken. Zit zij ook op de lijn zoals Blok die in 2013 verwoordde? In antwoord op vragen van FTM laat het ministerie weten dat Rutte II helemaal geen plannen had om de sociale woningvoorraad te laten krimpen: ‘Het vorige kabinet had niet de doelstelling de sector kleiner te maken. Sterker, in het regeerakkoord van Rutte II stond dat de sociale woningvoorraad in stand blijft.’ Beter passende voorraad Uit de antwoorden van Binnenlandse Zaken blijkt dat het onder Blok vooral de bedoeling was om het aanbod en de behoefte meer op elkaar af te stemmen: ‘De huidige corporatievoorraad bestaat voor ruim 40 procent uit eengezinswoningen, terwijl de doelgroep voor 80 procent uit een- of tweepersoonshuishoudens bestaat. De voorraad sluit dus niet overal even goed aan op de doelgroep.’ Bij Binnenlandse Zaken vinden de ambtenaren dat er tussen de corporaties en de gemeente goede afspraken gemaakt moeten worden over het verkopen van woningen die ook kunnen worden verhuurd in de vrije sector. De corporaties moeten na verkoop met de opbrengsten kleinere woningen voor de doelgroep terugbouwen. Op die manier kan de totale voorraad sociale woningen beter passend worden gemaakt, zo redeneren de beleidsambtenaren. Het ministerie wijst er ook nog op dat de verkoop van sociale woningen absoluut geen verplichting is. De gemeenten en de corporaties moeten immers gezamenlijk bepalen of het een goed idee is om die woningen in de etalage te zetten. Blijven we zitten met de vraag waarom buitenlandse beleggers verleid moeten worden

Het ministerie zegt niets over de omvang van die nieuw te bouwen sociale woningen. Maar uit het Manifest Passend Wonen, dat een aantal corporaties onlangs publiceerde, valt wel het een en ander op te maken. Die nieuwe woningen zullen over het algemeen kleine appartementen zijn van maximaal 60 vierkante meter. Dat is dus het formaat van een woning die door een aantal grote corporaties wordt beschouwd als passend voor een huishouden van één of twee personen. Buitenlandse beleggers Dan blijven we zitten met de vraag waarom buitenlandse beleggers verleid moeten worden om die sociale woningen over te nemen. In de praktijk blijkt steeds weer dat het om buitenlandse partijen gaat als er grote aantallen corporatiewoningen van eigenaar wisselen. Er is intussen een aardige lijst met dit soort transacties ontstaan.

In juli 2014 verkocht Vestia 5500 woningen aan het Duitse Patrizia Immobilien. Prijs: 577 miljoen euro. Vestia wilde met de opbrengst een deel van de resterende schuld aflossen na de redding die volgde op het derivatenschandaal.

In juli 2015 kocht de Britse tak van de in Delaware (VS) gevestigde vastgoedinvesteerder Round Hill Capital 3800 sociale woningen van het Woning Investeringsfonds (WIF), een speciale corporatie waaraan corporaties hun overtollige woningen konden verkopen. Het WIF verkeerde in zwaar weer en verkocht de woningen voor 360 miljoen euro.

Het Arnhemse Vivare verkocht op 1 maart 2016 600 woningen die niet meer in de portefeuille pasten aan QSP ESS BV, een beleggingsbedrijf van de Hongaars-Amerikaanse financier George Soros. De transactie had een waarde van 53,6 miljoen euro.

In juni 2016 droegen de corporaties Mitros en Portaal voor 0 euro 252 leegstaande Utrechtse sociale appartementen over aan GEM Kanaleneiland, een joint venture tussen de twee corporaties, de gemeente Utrecht en de aannemer Heijmans. GEM verkocht de woningen voor negen miljoen euro aan Aventicum, een joint venture van het Qatarese staatsbeleggingsfonds en Credit Suisse. Aventicum verbouwde de woningen, verkocht ze en maakte zo een winst van 23 miljoen euro.

De corporatie Laurentius uit Breda verkocht in april van dit jaar 500 woningen aan Immobilien Düsseldorf voor 81 miljoen euro.

Woningontwikkelaar en -verhuurbedrijf Vesteda verkocht in april van dit jaar een portefeuille van 1900 overwegend sociale woningen aan een vastgoedvehikel van Deutsche Bank. Prijs: 266 miljoen euro. Zien de buitenlandse partijen misschien kansen die Nederlandse beleggers over het hoofd zien?

Zien die buitenlandse partijen misschien kansen die Nederlandse beleggers over het hoofd zien? Frank van Blokland, directeur van de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN) wijst erop dat Nederlandse institutionele beleggers eigenlijk alleen geïnteresseerd zijn in redelijk nieuwe huurwoningen van goede kwaliteit, die bovendien genoeg huurpunten hebben om ze in de vrije sector te kunnen verhuren. Gemengde portefeuilles met rijp en groen door elkaar passen daar niet bij. Nederlandse beleggers willen bijvoorbeeld geen complexen die al deels in handen zijn van eigenaar/bewoners. Ze wensen ook geen ouder bezit dat niet aan de door hen gestelde kwaliteitsnormen voldoet. De belangenbehartiger heeft wel ideeën over waarom buitenlandse beleggers interesse hebben in corporatiewoningen: ‘Nederlandse institutionele beleggers werken uitsluitend met eigen vermogen. Ik hoor wel dat buitenlanders een hefboom gebruiken, dat wil zeggen dat ze ook met geleend geld werken. Bovendien zijn onze leden langetermijnbeleggers. Uitponden — dat is verkopen bij leegstand — hoort niet bij de werkwijze van institutionele beleggers.’ Door deels met geleend geld te werken, kunnen beleggers — zeker bij de huidige lage rentestanden — een hoger rendement op het eigen vermogen behalen. Zo kan ook op sociale woningen een aardig rendement worden gerealiseerd. Intussen wacht de belegger tot de woning leegkomt en in de vrije sector kan worden verhuurd of verkocht. Daarmee worden de echte financiële klappers gemaakt. Woningen kunnen worden verkocht aan particulieren die er zelf in (gaan) wonen, maar ze kunnen ook in reeds verhuurde staat overgaan naar andere professionele partijen. Zo heeft het Duitse Patrizia in december vorig jaar 1728 woningen voor 200 miljoen euro verkocht aan een samenwerkingsverband van Amvest en Woonzorg. Vastgoedbelegger Amvest was geïnteresseerd in de vrije-sectorwoningen in de portefeuille. Corporatie Woonzorg, gespecialiseerd in huisvesting van senioren, nam 1300 sociale-zorgwoningen over. Het totale pakket overgenomen woningen maakte deel uit van de eerder genoemde Vestia-portefeuille, die de Duitsers in 2014 hadden gekocht. Binnenlandse Zaken heeft weinig keus: het ministerie moet de buitenlandse partijen wel paaien

Grote volumes Dat roept meteen de vraag op of Woonzorg in 2014 die nu verworven 1300 sociale-zorgwoningen niet beter direct had kunnen overnemen van Vestia. Dat was vast goedkoper geweest. Volgens Anne van Grinsven, manager strategie en organisatie van Woonzorg, waren de zorgwoningen toen onderdeel van een veel grotere portefeuille en konden ze niet los worden gekocht. Daarmee belanden we bij de volgende reden dat het zo vaak buitenlandse partijen zijn die aan de haal gaan met grote partijen sociale woningen. De kopers in kwestie kunnen namelijk zeer grote volumes aan. Harmen de Raad, senior vastgoedadviseur bij ABC Capital, kent het verschijnsel uit de praktijk. ABC Capital treedt regelmatig op als adviseur bij grote woningtransacties: ‘Buitenlandse beleggers die grote aantallen huurwoningen van woningcorporaties hebben gekocht, zijn partijen die grote volumes aankunnen. De meeste van deze portefeuilles zijn in één keer verkocht en lagen verspreid over heel Nederland.’ De Raad legt uit dat een corporatie in principe alleen in haar eigen, regionale werkgebied mag investeren en daarom geen bod kan uitbrengen op een grote portefeuille die zich uitstrekt over Nederland. De verkoper wil juist werken met een partij die dat wél kan, zodat hij niet op het eind met de minst aantrekkelijke complexen blijft zitten. De vastgoedadviseur merkt op dat kleinere portefeuilles van woningcorporaties wel haalbaar zijn voor Nederlandse particuliere beleggers. Die lopen tot ongeveer 30 miljoen euro. Die particuliere beleggers kunnen wel werken met een mix van eigen vermogen en geleend geld. Klein bier Het komt er daarmee op neer dat Binnenlandse Zaken weinig keus heeft. Het ministerie moet die buitenlandse partijen wel paaien om sociale woningen over te nemen. Zonder hen kan het beoogde regeringsbeleid namelijk niet worden uitgevoerd. Het streven van de drie Rutte-coalities was immers om een groot aantal sociale woningen naar de vrije sector te brengen en de opbrengst te gebruiken om corporaties woningen terug te laten bouwen die beter bij het huurdersprofiel passen. Vorig jaar hebben de corporaties maar zo’n 15.000 woningen verkocht

De bedrijven waaraan veel Nederlandse institutionele beleggers hun vastgoedbeleggingen uitbesteden — denk aan Vesteda, Amvest en Syntrus Achmea — maar ook fondsen die zelf beleggen — zoals het Spoorwegpensioenfonds — kunnen grote volumes sociale woningen op zich prima aan. Ze zijn echter niet geïnteresseerd. Zoals gezegd, het past niet in hun beleid. En de verhuurdersheffing van in totaal 1,7 miljard euro per jaar, die alle grotere verhuurders van sociale woningen aan de overheid moeten afdragen, maakt sociale woningen uiteraard nog onaantrekkelijker voor ze. En hoe gaat het met dat wekken van interesse bij buitenlandse beleggers? Vorig jaar hebben de corporaties maar zo’n 15.000 woningen verkocht. Klein bier dus. Dat schiet niet op als er, zoals de website stelt, een miljoen woningen de kwaliteit heeft om in de vrije sector te verhuren. Met andere woorden: de plannen van Binnenlandse Zaken met de woningmarkt lijken ernstig te stagneren. Tekorten zullen oplopen Maar hoe moeten we het streven beoordelen om de grotere corporatiewoningen te verkopen en daarvoor kleinere appartementjes voor één- en tweepersoonshuishoudens terug te bouwen? Is dat maatschappelijk inderdaad de beste oplossing voor de problemen waarmee de woningmarkt kampt? Cody Hochstenbach, een aan de Universiteit van Amsterdam verbonden stadsgeograaf, is niet bijster enthousiast over de plannen. Hochstenbach: ‘Je hoort het argument vaak. Verkoop dure corporatiewoningen en bouw er twee of drie kleinere voor terug. Voorlopig zie ik het niet gebeuren. In Amsterdam zijn tussen 2002 en 2017 per saldo 30.000 corporatiewoningen verdwenen. Die zijn dus niet door kleinere vervangen. Verkoop heeft hierbij een cruciale rol gespeeld.’ Hochstenbach denkt dat het werkelijke doel is om het eigen-woningbezit en het marktaandeel van de vrije huurmarkt te vergroten. ‘Ik denk dus niet dat die kleine appartementen op grote schaal teruggebouwd zullen worden. Ik verwacht dat de tekorten in de sociale sector verder zullen oplopen en dat het de bedoeling is om sociale huur een laatste redmiddel te laten zijn voor diegenen die echt geen andere opties hebben.’ Kan de regering de verkoop van corporatiewoningen eigenlijk wel aanjagen?

De stadsgeograaf wijst er ook op dat het bouwen van hele complexen met kleine woningen leidt tot een ongewenste segregatie. ‘Dat geeft een samenballing van maatschappelijke problematiek. Ik weet niet of dat een ambitie moet zijn.’ Hoewel Hochstenbach verwacht dat een grootschalige verkoop van corporatiewoningen enige prijsdruk zou veroorzaken, vreest hij niet dat dit de koopmarkt zal ontwrichten. Veel zal volgens hem wel afhangen van de locatie van die woningen en de timing van de verkoop. Verhuurdersheffing Kan de regering de verkoop van corporatiewoningen eigenlijk aanjagen? Niet in directe zin. Het beleid is immers in handen gelegd van de corporaties en de gemeenten. Eigenlijk beschikt het kabinet alleen over fiscale wapens om de corporaties onder druk te zetten. Als de belastingen zodanig hoog worden gemaakt dat corporaties wel woningen moeten verkopen om de fiscus te kunnen betalen, zal dat ook zeker gebeuren. Het verder verhogen van de huur kan in ieder geval niet meer. In mei publiceerden we al een artikel waarin we uitlegden dat de fiscale toekomst van de corporatiesector verre van rooskleurig is. In verband met nieuwe wetgeving, die eigenlijk is bedoeld om buitenlandse brievenbusfirma’s te ontmoedigen, krijgen ook corporaties te maken met een beperking van de renteaftrek van 300 miljoen euro op jaarbasis. Dat vrijvallende bedrag wil de regering inzetten om een deel van het gat te dichten dat is ontstaan door de afschaffing van de dividendbelasting. Zo zijn sociale huurders en mensen op de wachtlijst mede de dupe van deze impopulaire beleidsmaatregel. Verder krijgen de corporaties in de periode 2016 tot 2021 te maken met een geleidelijke toename van de vennootschapsbelasting van 100 miljoen tot 600 miljoen euro. Dat komt vooral omdat de mogelijkheden om verliezen uit het verleden fiscaal te compenseren, al zijn opgesoupeerd. Dit beleid gaat niet veranderen En dan is er nog de verhuurdersheffing. Die staat nu op 1,7 miljard euro per jaar. Maar omdat deze is gekoppeld aan de fors gestegen WOZ-waarde — een fiscaal begrip waar je als sociale verhuurder geen cent rijker van wordt — zal hij in 2021 zo’n twee miljard euro bedragen. De regering heeft in de miljoenennota toegezegd 100 miljoen aan compensatie te bieden voor de fiscale tegenvallers. Een schijntje natuurlijk. Daarmee hebben veel corporaties geen andere keuze dan hun aantrekkelijkste bezit te verkopen. Als de blauwe envelop op de mat valt, moeten ze het geld immers hebben liggen. VVD-verkiezingsprogramma In het VVD-verkiezingsprogramma 2017-2021 wordt de functie van hogere fiscale lasten voor de corporatiesector precies uitgelegd: ‘Om de verkoop van die duurdere huurwoningen door woningcorporaties te stimuleren, willen wij de verhuurdersheffing verhogen.’ Dat is precies het beleid dat onder Blok werd gevoerd: corporaties financieel onder druk zetten om hun woningen snel aan beleggers te verkopen, en goed beschouwd tegen te lage prijzen. Gemiddeld wordt voor een bewoonde corporatiewoning 70 procent van de WOZ-waarde betaald. Een belegger met een beetje geduld is dan spekkoper. Dit beleid, afkomstig uit de VVD-koker, gaat dus niet veranderen. Er was ook weinig reden om dit te verwachten. Op de vraag aan Binnenlandse Zaken of ook het nieuwe kabinet de verkoop van voor de vrije sector geschikte corporatiewoningen wil stimuleren, was het antwoord eenduidig: ‘In het regeerakkoord van het huidige kabinet staat op deze punten geen koerswijziging.’ Marnix Norder, voorzitter van corporatiekoepel Aedes, zegt wel te merken dat ze bij het CDA, D’66 en de ChristenUnie bezorgd zijn over de effecten van de verzwaring van de fiscale lasten op de verduurzaming en de bouwproductie. De VVD is er echter in geslaagd om de fiscale lastenverzwaring gewoon door te drukken. Norder: ‘Dat opvoeren van de fiscale druk gaat in feite tegen het regeerakkoord in. Daarin staat dat het besluit om bezit te verkopen wordt genomen door de gemeente en de corporatie.’ De VVD heeft de strijd binnen het kabinet over het opvoeren van de fiscale lasten van de corporatiesector gewonnen. Maar dat beleid kan grote gevolgen hebben. Als je vaart wil maken met woningbouw en verduurzaming – zoals het kabinet zegt te willen doen – dan is het inperken van de investeringscapaciteit van de corporatiesector geen logische zet. Het opvoeren van de belasting zal weliswaar leiden tot een toename van de verkoop van corporatiebezit, maar de vraag is of de opbrengst daarvan voldoende is om de bouwproductie en de verduurzaming op peil te houden. Bij Aedes hebben ze er een zwaar hoofd in. In het persbericht na de troonrede van de belangenbehartiger staat het volgende: 'Uit een rondgang van Aedes blijkt dat woningcorporaties hun plannen voor de komende jaren stevig moeten bijstellen door de stijgende belastingdruk. Zij kunnen prestatieafspraken met gemeenten en huurders niet nakomen en moeten snijden in nieuwbouwplannen en verduurzamingsprojecten.' Maar dat zal geen nieuws zijn voor het kabinet.

Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis