Brasileiros investem mais de R$ 1 bilhão em um ano em imóveis em Portugal

Crédito, Getty Images Legenda da foto, Áreas históricas como Alfama, em Lisboa, atraem cada vez mais interessados, mas investimentos vêm cada vez mais se descentralizando, para onde há preços menores

Ao pé do Castelo de São Jorge, em Lisboa, a bandeira de Portugal desponta de um muro branco, e placas de um pequeno ponto de venda anunciam ginja e "porto wine", oferecendo o licor típico nacional e o vinho do Porto para turista ver.

Não muito distante dali, um apartamento de 30 metros quadrados atrairia não só os olhos, mas também um investimento conjunto de R$ 851 mil do consultor financeiro carioca Paulo Bottaro, de 51 anos, e dos dois irmãos, moradores do Rio de Janeiro.

"É um estúdio totalmente novo por dentro e mobiliado" que viram como "oportunidade pela valorização do metro quadrado e a possibilidade de ser alugado, trazendo um rendimento extra". A 2 km dali, é a advogada Patrícia Oliveira, de 48 anos, que está investindo com o marido.

O casal está aplicando o equivalente a R$ 6,7 milhões (1,6 milhão de euros) em um apartamento para morar e R$ 4,6 milhões (1,1 milhão de euros) em outro, no andar de cima, para ser escritório e - na descrição dela - "embaixada para receber parentes e amigos". A intenção é se mudar do Brasil com o filho no fim de 2019.

"Não somos os primeiros e, com certeza, não seremos os últimos a fazer isso. Vários amigos também estão indo." E prossegue: "Estamos em busca de segurança".

Crédito, Paulo Bottaro / Cedida Legenda da foto, Apartamentos como esse, de 30 metros quadrados, estão entre os alvos de quem compra imóveis para valorizar e alugar a turistas

A onda de investimentos brasileiros em Portugal disparou nos últimos anos e, em 2018, caminha para um novo recorde, segundo fontes do setor e dados levantados pela BBC News Brasil. A intensidade e os efeitos da efervescência são medidos a partir de diversos indicadores, incluindo o aumento nos preços dos imóveis, considerado um "problema" socioeconômico em Portugal.

Apesar disso, a certeza é que a ebulição "verde e amarela" não dá sinais de arrefecimento.

Os bilhões brasileiros

Em uma tabela do Banco Central do Brasil na qual cerca de 40 países aparecem no mapa de "bilhões" que residentes brasileiros têm em imóveis no exterior, Portugal figura em segundo lugar no ranking - onde já foi colado na Argentina e depois ultrapassou Reino Unido e França, se posicionando atrás apenas dos Estados Unidos. Com uma vantagem.

Enquanto a fatia que os americanos mordem desse bolo caiu, a portuguesa mais do que dobrou em dez anos, chegando a 17% ou a US$ 1,06 bilhão (cerca de R$ 3,95 bilhões) no ano passado, o dado mais recente do BC. Apenas em um ano, entre 2016 e 2017, o estoque investido no país aumentou R$ 1,22 bi (se convertido). O montante cresce desde 2009.

Já em 2018, impulsionados por perfis como os de Paulo e Patrícia, analistas estimam que os números devem continuar a subir.

O apetite do Brasil no exterior Investimentos de residentes brasileiros em imóveis em outros países, até 2017: 6,3 bilhões De dólares era o valor total, distribuído entre 40 destinos; 1,06 bilhão De dólares ou 17% era a fatia de Portugal, só atrás dos EUA (34,4%); +131% Foi quanto a participação de Portugal cresceu na comparação 2017/2007. A dos EUA caiu 4%. Getty Images

"Estamos falando de 600 milhões, 700 milhões de euros (R$ 2,9 bilhões) sendo investidos pelos brasileiros em 2018 e a tendência para os próximos anos é de mais aumento", estima Luis Lima, presidente da Confederação da Construção e do Imobiliário dos Países de Língua Oficial Portuguesa, e da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (Apemip).

Crédito, Divulgação / Apemip Legenda da foto, Lima, da associação que representa o setor imobiliário português: "Tendência de alta"

O impulso dos vistos

Cidadãos brasileiros têm assumido um papel crucial nesse mercado, enxergando oportunidades ao mesmo tempo em que se veem "insatisfeitos" com problemas de insegurança pública, dificuldades no mercado de trabalho e outras não só econômicas, mas também políticas do Brasil. "Eles ultrapassaram os ingleses e são agora o segundo público que mais compra casas e apartamentos em Portugal. Estão atrás apenas dos franceses, mas em Lisboa e no Porto já são os maiores compradores", diz Lima à BBC News Brasil.

Um sistema de concessão de vistos especiais a investidores - os chamados vistos gold ou "vistos dourados" - é um dos incentivos que turbinam a procura. Esses vistos oferecem possibilidade de residência e cidadania, em troca de investimentos.

Desde 2012, quando o governo português lançou o sistema para atrair recursos estrangeiros e movimentar o mercado interno, em crise, 586 brasileiros aportaram uma soma de 352 milhões de euros, ou R$ 1,5 bilhão, nele.

Os dados são do Serviço de Estrangeiros e Fronteiras - vinculado ao Ministério da Administração Interna de Portugal - e mostram que quase 40% dos recursos são referentes ao ano 2017, um recorde de 137 milhões de euros (R$ 580 milhões) em desembolsos.

Entre janeiro e setembro de 2018, mais 73 milhões de euros, ou R$ 309 milhões, foram computados. O volume - só abaixo do aplicado por chineses - é menor que o do ano anterior no mesmo período, mas não surpreende o setor.

"Foi a arrancada que o câmbio deu e a tensão pré-eleitoral", analisa Fabiano Penedo, diretor comercial da Global Trust, empresa brasileira de consultoria para investimentos em Portugal com sede na capital, Lisboa.

Gustavo Morais, diretor da Direct Imóveis, empresa de Recife (PE) que há 12 anos também opera no país europeu, faz coro. "Os negócios estão muito em standby. O burburinho pré-negócio, a tentativa de postegar um pouquinho a assinatura do contrato é fato". Mas eles estimam que passado esse momento haverá melhora.

Os caminhos para investir

"A introdução dos vistos gold (no mercado) permitiu que se chegasse ao país investindo em imóveis e conseguindo com menos burocracia vistos para toda a família poder morar, estudar em Portugal e viajar pela Europa", diz Guilherme Grossman, diretor da Consultan, imobiliária carioca que migrou para Lisboa há 30 anos focada em casas e apartamentos a partir de 300 mil euros (R$ 1,2 milhão).

Um dos pré-requisitos para esse tipo de visto é investir na aquisição de imóveis com valor igual ou superior a 500 mil euros (R$ 2,1 milhões). Também valem como opção imóveis construídos há pelo menos 30 anos ou que estejam localizados em área de reabilitação urbana e passem por obras - envolvendo um montante global igual ou superior a 350 mil euros (R$ 1,4 milhão).

"Mas a grande maioria dos brasileiros não utiliza nenhum programa de captação de investimento, não precisa do visto gold para investir. Por isso o investimento é muito maior do que esses números mostram e com tendência para crescer", afirma Luis Lima.

Crédito, Cedida Legenda da foto, Fabiano Penedo, da Global Trust: "Muitos brasileiros têm o misto de ideia de investir e colocar um pé no país europeu, para o futuro"

Muitos dos investidores, segundo Fabiano Penedo, "já têm nacionalidade europeia de alguma forma, outros querem simplesmente investir como forma de diversificar e proteger o patrimônio - ou ainda com um misto de ideia de investir e colocar um pé no país europeu, para o futuro". "Eles querem ter uma porta aberta, pagando o preço de hoje".

Outra forma que usam para legalizar a permanência em solo português, segundo ele, são os chamados vistos D7, concedidos a aposentados ou titulares de rendimentos próprios, que ganham status de residentes e isenção de tributação sobre esses rendimentos ou pensões obtidos fora de Portugal, desde que já tenham sido tributados no país de origem.

Os analistas não acreditam que a decisão do Consulado-Geral de Portugal em São Paulo de suspender até 2 de janeiro o recebimento de novos pedidos de vistos vá atrapalhar a movimentação dos investidores.

A suspensão foi anunciada em 18 de outubro em virtude da forte procura pelo serviço.

A sobrecarga estava alongando os prazos de análise na unidade - a que recebe o maior fluxo de requerentes em toda a rede consular portuguesa, segundo informações do Ministério dos Negócios Estrangeiros de Portugal e do Consulado paulista.

Neste ano, de janeiro a setembro, a quantidade já se aproximava de 6 mil, com uma alta de 34% ante o mesmo período de 2017 puxada principalmente por vistos de estudo (61% do total). Não foi informado quantos na fila são de investidores.

Crédito, Getty Images Legenda da foto, Opções de imóveis também têm sido cada vez mais buscadas por investidores no Porto, onde o "ticket de investimento" é mais baixo

O que procuram

De olho ou não nesses vistos, empresários, profissionais liberais, aposentados e famílias brasileiros aceleram os desembolsos. A maioria tem origem justamente em São Paulo, mas moradores de estados como Rio de Janeiro e Pernambuco também avançam.

Entre as ruas de Lisboa, o destino mais cobiçado e caro, eles miram prédios ou palácios muito antigos e retrofitados, ou seja, com a fachada histórica mantida, mas internamente reformados, modernos e normalmente mobiliados, como o de Paulo.

"A área em que investimos é Alfama, o bairro mais antigo de Lisboa e berço do fado ( música tradicional portuguesa). O castelo de São Jorge está acima e a Praça do Comércio a 15 minutos caminhando. É bem turístico e com bastante vida no entorno", diz.

A decisão de investimento veio após ele e os irmãos receberem uma herança. "O mercado financeiro no Brasil não estava dando o rendimento que já deu, então optamos por pegar uma parte do nosso patrimônio e colocar em Portugal como diversificação".

"De uma forma conservadora", a expectativa é que "nos próximos quatro anos a valorização do metro quadrado dos imóveis em Lisboa, na área nobre - como Alfama e o Chiado - fique entre 8% e 10%".

Crédito, PAulo Bottaro / Cedida Legenda da foto, Ginja e "Porto wine", anuncia ponto comercial em Alfama, Lisboa: Bairro mais antigo da cidade também tem metro quadrado valorizado

"E a gente está falando de um investimento numa moeda forte com uma valorização nesse patamar". Além do ganho por esse lado, o imóvel também está sendo cadastrado como alojamento para ser alugado, "pelo preço de mercado".

Opções de imóveis prontos ou na planta, para morar ou empreender, também têm sido cada vez mais buscadas por investidores no Porto, onde o "ticket de investimento" é mais baixo, assim como em Cascais, uma vila com praias no entorno de Lisboa.

A descentralização tem aumentado e ajuda a explicar a queda na soma atrelada aos vistos gold este ano, diz Lima, da Apemip. "É natural que (o valor) seja inferior uma vez que, se numa primeira fase os brasileiros procuravam essencialmente as principais cidades do país, onde os preços são mais elevados, hoje há uma procura maior em regiões onde os ativos são mais baratos".

Negócios

Negócios que vão geralmente de 2 milhões a 10 milhões de euros (cerca de R$ 41 milhões) - ou mais - também estão no radar.

São as chamadas operações de sale and leaseback, "feitas por empresários ultra bem sucedidos" em que na prática compram prédios comerciais, como um supermercado, e os arrendam para a mesma rede que era dona do imóvel.

"O investidor compra e no ato já assina contrato de arrendamento. São contratos em moeda forte, de longo prazo, com grandes empresas. Isso tem atraído muito", diz Gustavo Morais, da Direct Imóveis.

Crédito, Cedida Legenda da foto, Guilherme Grossman, em evento realizado em Recife para atrair brasileiros: "Segurança e infraestrutura estão entre as vantagens"

"Vantagens"

Além das questões internas do Brasil, especialistas observam que uma melhora de cenário em Portugal e a boa e velha propaganda boca a boca sobre os atrativos do país têm contado nessa história.

"As pessoas viam Portugal como país atrasado, sem infraestrutura e hoje não é isso. Tem infraestrutura, qualidade de ensino e segurança pública, com custo de vida menor", diz Guilherme Grossman.

Essas e outras potenciais vantagens têm sido repetidas por ele e outros empresários do setor em eventos realizados em vários estados brasileiros para apresentar opções de investimentos e o passo a passo relacionado.

Tributação mais vantajosa, taxas de juros de até 2% ao ano - mais de quatro vezes inferiores às praticadas pelos principais bancos que financiam a habitação no Brasil - além da concessão de vistos para quem investe estão no pacote exibido nos auditórios.

"Eu conheci Portugal há 20 anos, na minha lua de mel. E detestei", conta Patrícia Oliveira, que mora na Barra da Tijuca, no Rio.

"Lisboa era maltratada, sem charme. Mas agora está muito diferente. Voltei lá há cinco anos em uma parada para Marrakech e o que vi foi uma cidade vibrante, em reconstrução, que desfez completamente a primeira impressão que tive".

Desde essa visita ela afirma que amadurecia a ideia de se mudar para a capital portuguesa, "para fugir da violência no Brasil".

Crédito, Patrícia Oliveira / Cedida Legenda da foto, Apartamento de quase 300 metros quadrados, de 1,6 milhão de euros, será nova moradia de família carioca a partir de 2019

Em busca de paz...

"Tem muita gente indo buscar oportunidades profissionais ou financeiras na cidade. O que eu quero buscar é paz, segurança e qualidade de vida. É poder fazer as coisas a pé, não ter medo de tiroteio, de assalto à mão armada e de que aconteça alguma coisa com o meu filho. Isso é o que mais me preocupa".

A decisão de mudança foi tomada em março deste ano, quando ela e o marido compraram dois dos três apartamentos de um prédio de 200 anos com vista para o Rio Tejo. Um tem quase 300 metros quadrados. Outro, cerca de 220.

O edifício está localizado na Lapa, que descreve como "bairro das embaixadas" que "em nada lembra" a região boêmia com o mesmo nome no Rio. "É uma região de ruas tranquilas e de segurança".

Para essa região, com ares de vida nova, seguirão com a família no final de 2019 - quando o filho concluir a escola - "algumas poucas" roupas e obras de arte, além de dois animais de estimação.

A compra foi financiada com um prazo que define "como muito confortável". "E vale cada centavo investido".

Crédito, Patrícia Oliveira / Cedida Legenda da foto, Vista para o Rio Tejo e ruas tranquilas da Lapa estão entre chamarizes para brasileiros que irão morar na área

...e de equilíbrio

Outro ímã apontado nesse mercado são os preços abaixo dos registrados em outras capitais europeias. O que é cobrado pelo metro quadrado chegou a cair em mais da metade em algumas áreas.

Mas agora, com a demanda forte e a oferta em baixa, surgem também as críticas aos valores crescentes. "Em algumas zonas de cidades como Lisboa e Porto, eles cresceram demasiadamente, principalmente pela procura do investimento estrangeiro", diz Lima, da Apemip.

Com a crise pela qual Portugal passou, segundo ele, muitas empresas fecharam as portas e as que resistiram ficaram "com receio" de investir para o público interno. "Só querem construir para os estrangeiros e temos que arranjar quem construa para os nacionais".

Construtoras brasileiras e turcas já estão sendo sondadas nesse sentido.

"Temos um problema, e esse problema é falta de ativos no mercado. Não haja dúvida de que isso tem criado algumas dificuldades porque estamos a assistir um fenômeno que é começar a não haver habitação para os cidadãos nacionais".

"Temos que arranjar um equilíbrio".

Em Lisboa, pelas contas dele, os preços são equivalentes à metade dos encontrados em Madri, na Espanha, até um quarto dos praticados em Paris, na França, e um oitavo dos registrados em Londres, na Inglaterra. "Mas o problema é que os portugueses não têm a capacidade (financeira) dos espanhóis, dos franceses ou dos ingleses e com isso começa a haver algum populismo, ou seja, gente achando que já não precisamos que os estrangeiros comprem casas e que estão a tirar as casas dos portugueses - o que é um erro".

Apesar de enxergar traços do problema, ele nega que exista um clima de hostilidade ou resistência aos investidores.

Mas defende soluções "urgentes" para o quadro.

"Temos que ter oferta para os cidadãos nacionais e incentivos (à moradia) para eles. Isso é importante para que os jovens possam viver nas cidades onde vão estudar e para que as classes média e média baixa possam residir em uma habitação condigna".

Crédito, Getty Images Legenda da foto, Com preços em alta e baixa oferta de imóveis no mercado, Portugal também corre atrás de construturas para ter "equilíbrio"

Outra controvérsia que paira no mercado é um projeto de lei do partido Bloco de Esquerda para eliminar os vistos gold.

O partido aponta que o programa causa especulação imobiliária, pode ser associado a práticas como corrupção e tráfico de influência, e que os benefícios econômicos esperados não foram alcançados. Os argumentos foram rebatidos pela Comissão de Assuntos Constitucionais, Direitos, Liberdades e Garantias, que analisou o projeto na Assembleia da República.

O parecer foi emitido em setembro, mas, apesar das discordâncias, dá sinal verde para que a proposta seja discutida e votada em plenário. Ainda não há, porém, data definida para que isso ocorra. Para os representantes do setor imobiliário ouvidos para a reportagem, a probabilidade de aprovação é bastante baixa.

"Acarinhados"

Os brasileiros são a maior comunidade estrangeira em Portugal, com 85.426 "cidadãos residentes" até 2017.

O número avançou 5,1% em relação a 2016, invertendo a tendência de diminuição que existia desde 2011.

Dados da Comissão para a Igualdade e Contra a Discriminação Racial (CICDR), órgão criado pelo governo português para prevenir e combater práticas discriminatórias em razão de questões como origem racial e étnica, cor e nacionalidade, mostram que os brasileiros, além de serem a maior população estrageira, são os que mais registram queixas na área - foram 10% dos casos em 2017, percentual semelhante ao de anos anteriores. Números de 2018 ainda não foram divulgados.

Procurado pela reportagem, o órgão não comentou se o aumento dessa "onda verde e amarela" no país, inclusive de investidores, tem feito crescer discriminação e xenofobia. Ressaltou, no entanto, que "o governo reconhece e valoriza as migrações enquanto fator promotor da diversidade cultural, fonte de inovação e de competitividade" e que uma pesquisa de 2018, a European Social Survey 2018, "revela Portugal como o país europeu onde mais caiu a oposição à imigração".

"Esses brasileiros que estão vindo interessam muito a Portugal, porque são pessoas com capacidade financeira, e também jovens que têm formação e podem ajudar a desenvolver o nosso país", diz Luis Lima, da Apemip.

Essa "fuga" que o Brasil está vendo agora ele diz que Portugal também vivenciou durante a crise e que "o país perdeu muito com isso". "Por isso tenho defendido que os brasileiros que vem para cá tem que ser acarinhados".

Gustavo Morais, da Direct Imóveis, concorda quanto aos ganhos de um lado e perdas de outro. "Para Portugal é muito positivo, mas para o Brasil é um efeito colateral nefasto", diz. "O país está perdendo capital e recurso humano. E acredito que para esse recurso fazer o movimento de volta primeiro precisa ter estabilidade política, institucional e de segurança pública".