A “guerra dos spreads” da casa está ao rubro. Passou pouco mais de um trimestre deste ano e já cinco bancos reviram em baixa a margem mínima que cobram para financiar a aquisição de casa. Ou seja, metade dos bancos mais representativos do mercado de crédito à habitação nacional. Essas mexidas colocaram o spread mínimo do mercado numa média de 1,19%, entre o mínimo de 1% oferecido pelo Bankinter e os 1,3% em vigor na CGD que voltou assim a apresentar a oferta menos atrativa do mercado. Mas as revisões em baixa de spreads poderão não ficar por aqui.

O quadro atual de spreads surge no seguimento da revisão em baixa do EuroBic que na atualização do seu preçário colocou nesta segunda-feira, a margem mínima que cobra para financiar a compra de habitação nos 1,2%. Com essa mexida, o banco liderado por Teixeira dos Santos ultrapassou as condições disponibilizadas pelos maiores bancos nacionais.

Isto depois de o BPI, em fevereiro, também ter reduzido o seu spread mínimo para 1,25%, e de em março outros três bancos terem dado passos semelhantes. Em concreto o Santander Totta e o Crédito Agrícola que colocaram a margem mínima nos 1,2%, e o Montepio que reduziu o seu spread para 1,175% no âmbito de uma campanha de comemoração dos 175 anos da instituição financeira que dura até setembro.

Os spreads mínimos em dez bancos

Fonte: Preçários dos bancos

Não ocorrendo alterações entretanto, a CGD passa a ser o banco que exige o “prémio” mínimo mais elevado do mercado. Depois de ter procedido a duas descidas do spread mínimo na primeira metade do ano passado e ter apostado em força na rapidez como forma de incentivar a concessão de crédito, o banco público disponibiliza no seu preçário uma margem mínima de 1,3% desde junho do ano passado.

Confrontada com este cenário, fonte oficial do banco público faz questão de salientar que a “Caixa é líder na carteira de crédito à habitação e está atenta ao mercado“, negando comentar uma eventual reação que possa ter em virtude do quadro atual de spreads. “A Caixa saberá estar neste mercado e comunicará alterações sempre que estas tenham acontecido. Mas não jogamos por antecipação”, concretiza.

Na base da recente concentração de descidas dos spreads mínimos estarão sobretudo três fatores, defende Filipe Garcia, CEO da IMF, que se prendem com questões ligadas à imagem do banco, a retenção de clientes e a cobrança de comissões.

“Os bancos percebem que o crédito para a compra de casa é uma importante âncora na relação com os clientes, o que significa também que um banco pouco competitivo nesta matéria arrisca-se a perder clientes ou a ficar com uma imagem de banco ‘caro'”, começa por dizer o economista. “Por outro lado, os bancos também têm interesse em estar num mercado que rende bastantes comissões ao longo de muitos anos e estão a ver o sucesso relativo dos que avançaram primeiro par a redução de spreads“, acrescenta ainda.

A Caixa saberá estar neste mercado e comunicará alterações [de spreads] sempre que estas tenham acontecido. Mas não jogamos por antecipação. Fonte oficial da CGD

Apesar de um recuo registado nos dois primeiros meses deste ano, os níveis de concessão de empréstimos para a compra de casa estão em máximos desde 2010. Esta é uma situação que ocorre num contexto em que a política monetária do Banco Central Europeu assente em juros de referência que se encontram em mínimos históricos também incentiva os bancos a injetarem liquidez no mercado. E o crédito à habitação tem sido um dos principais motores desse objetivo.

Certo ainda é que se há relativamente pouco tempo, não se antevia que os bancos pudessem voltar a oferecer spreads mínimos na margem dos 1%, tal já é uma realidade. O Bankinter tem a sua margem mínima colocada precisamente nesse valor, com o Banco CTT a ser aquele que mais se aproxima ao oferecer spreads a partir de 1,1%.

Um eventual próximo marco é descer aquém da fasquia dos 1%. “Sempre me pareceu improvável que os spreads descessem dos 1%, mas reconheço que agora pode ser atrativo para algum banco quebrar essa barreira para se diferenciar dos demais“, defende Filipe Garcia.

Sempre me pareceu improvável que os spreads descessem dos 1%, mas reconheço que agora pode ser atrativo para algum banco quebrar essa barreira para se diferenciar dos demais. Filipe Garcia Economista da IMF

A comprovar-se esse cenário não será uma novidade face à realidade de há alguns anos, ainda antes da crise financeira, quando os spreads assumiram valores de tal maneira baixos que chegaram aos 0%. Ou seja, situações em que o banco não cobrava nada para disponibilizar o crédito.

Aquilo que estará em causa neste momento não se assemelha a esse cenário, mas impõe-se a questão: estarão os bancos a ir longe de mais nessas revisões em baixa de spreads?

“É difícil dizer se os bancos estão a ir longe de mais ou não”, começa por afirmar Filipe Garcia, lembrando que o spread não é a única condição comercial para os bancos, mas descreve a situação atual como “um tipo de comportamento que acontece mais perto do fim de ciclo“. Um sinal de que os bancos estarão a ir longe de mais, segundo o economista, surgirá “se voltarem a emprestar mais perto dos 100% dos valores dos imóveis ou se voltarem a aceitar avaliações dos imóveis pouco conservadoras“.