O ano passado ficou marcado pelo recorde de vendas, mas também pelos preços especulativos. Responsáveis do setor acreditam que, durante 2019, os valores vão ser ajustados e passam a ser mais realistas.

Depois de terem soado os alarmes no ano passado em torno dos valores praticados no setor imobiliário, o mercado deverá estabilizar este ano. 2008 representou um ano recorde não só em número de transações, mas também nos valores. E se em 2017 já se tinha falado em «melhor ano de sempre», em 2018 as metas voltaram a ser superadas, ao ponto de vários especialistas chamarem a atenção para o risco de estarmos perante uma bolha imobiliária. Mas agora a opinião é unânime junto de vários responsáveis do setor contactados pelo SOL: «Depois dos excessos que foram cometidos no último ano, o mercado prepara-se para equilibrar e há proprietários que já estão disponíveis para baixar os preços das suas casas», diz Ricardo Sousa.

O CEO da Century 21 reconhece que, em algumas das grandes cidades, nomeadamente em Lisboa, assistiu-se a «a preços especulativos e quase irracionais», justificando esse comportamento com «um excesso de otimismo por parte dos proprietários que acreditavam que conseguiam vender os seus imóveis a determinados valores». No entanto, para Ricardo Sousa, o cenário entretanto mudou: «A esmagadora maioria dos proprietários está disponível para baixar até 10% o valor», porque o tempo de venda tem vindo a aumentar.

Ainda assim, o responsável acredita que essas alterações terão maior impacto a partir do segundo semestre do ano e sobre o mercado de segunda mão. A explicação é simples: «Estão em pipeline uma série de projetos para construção nova e que, inevitavelmente, vão obrigar as casas usadas a baixar de preço. Mas como até estarem concluídos demora o seu tempo, só se vai começar a sentir efeitos a partir do segundo semestre», garante Ricardo Sousa ao SOL.

Uma solução que, segundo o responsável, vai responder essencialmente às necessidades da classe média. «Até aqui só se tem falado nas necessidades de resposta para a habitação social e para o segmento de luxo, enquanto a esmagadora maioria dos portugueses está fora destes segmentos», refere.

Até essa resposta estar operacional, Ricardo Sousa admite que muitas famílias vão continuar a ser ‘arrastadas’ para as periferias tanto para a compra como para o arrendamento. «Até a oferta estar totalmente ajustada vamos continuar a assistir a um gap enorme entre o que é possível oferecer e o que é praticado no mercado. Isto está a fazer com que se assista a uma deslocação das famílias para os mercados periféricos da cidade, o que é visível em todo o território nacional. Se o poder de compra não aumentou, a sua capacidade de compra ou de arrendamento mantém-se», salienta.

Correção de preços

Também a Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP) acredita num cenário de redução de preços já este ano. E o presidente da entidade dá uma explicação: «Tenho dito por diversas vezes e em diversos fóruns públicos que os preços das casas não vão, nem podem, subir até ao céu. É natural e possível que se comecem a assistir a correções do valor dos imóveis, pois os preços só poderão aumentar até onde seja justificável e haja procura para dar resposta a essa oferta», diz ao SOL.

No entanto, Luís Lima chama a atenção para o facto de estes preços altos não serem praticados em todo o país. «Portugal é um país com diversas assimetrias regionais e essa realidade também tem força no mercado imobiliário. Podemos dizer que existirão zonas de Lisboa, Porto ou Algarve que vivem ‘bolhinhas imobiliárias’, não podemos dizer que em Portugal há uma bolha, porque não é verdade». E, como tal, o responsável admite que essas correções de valores irão ser mais sentidas nos grandes centros urbanos. mas tudo depende das zonas. «É possível verificar-se esta desaceleração, por exemplo, nas freguesias de Lisboa onde o Alojamento Local foi suspenso, mas outras zonas haverá em que os ativos terão valorizado. Mas é natural que, aos poucos, se possa assistir à correção de alguns valores que poderão estar acima do que seria desejável», salienta.

Ano de recordes

Mas com ou sem bolha imobiliária, a verdade é que este mercado continua a dar cartas. E os números falam por si: no ano passado o número de transações aumentou entre 15% a 20%, de acordo com as contas da APEMIP.

No que diz respeito à compra de casas para habitação, de janeiro a setembro de 2018 transacionaram-se 132.270 alojamentos familiares, mais 19% do que em igual período do ano anterior, tendo o terceiro trimestre contabilizado 45.935 transações, com o mercado de casas usadas a ganhar cada vez maior representatividade, face a ausência de stock existente no mercado.

O que é certo é que, de acordo com os últimos dados, o preço das casas em Portugal registou uma subida de 6,6% durante o quarto trimestre do ano passado e o preço por metro quadrado já ultrapassa os 2100 euros, segundo o índice de preços do Idealista.

De acordo com o documento, todas as regiões assistiram a um aumento de preços em termos trimestrais. Mas o estudo destaca a região Norte, que viu os preços crescerem 9,2%, seguido pelo Alentejo (+5,8%), Lisboa (+5,2%), Centro (+5%), Região Autónoma da Madeira (+2,8%) e Algarve (+1,6%).

Lisboa continua a ser a região mais cara, com os preços por metro quadrado a atingirem os 2847 euros. Logo de seguida surge a região do Algarve, onde os preços por metro quadrado rondam os 2064 euros. O Norte (1704 euros/m2) e Madeira (1597 euros/m2) surgem em terceiro e quarto lugar do ranking.

Do lado oposto da tabela, encontra-se o Centro (1083 euros/m2) como a região mais barata, seguida pelo Alentejo (1166 euros/m2).

Já o ranking dos distritos mais caros continua a ser liderado por Lisboa (3262 euros/m2), seguido por Faro (2064 euros/m2) e Porto (1919 euros/m2). Os preços mais económicos encontram-se na Guarda (609 euros/m2), Castelo Branco (694 euros/m2) e Bragança, onde o m2 custa 697 euros.

Ano eleitoral tem impacto

Em relação a 2019, Luís Lima admite ao SOL que ser ano eleitoral traz alguma incerteza às previsões. «Há sempre alguma instabilidade económica, social e política que se levanta e que poderá ter reflexos no mercado». No entanto, o responsável garante que tem esperança de que o setor imobiliário continue a rota de crescimento, mesmo que assista a um ligeiro arrefecimento. Uma desaceleração que, no seu entender, «é natural nos ciclos económicos e que será também reflexo da ausência de stock existente no mercado para dar resposta às necessidades da generalidade das famílias».

Quanto ao arrendamento, o presidente da APEMIP mostra-se agora mais otimista. «Até ao final de 2018 senti-me bastante frustrado pela ineficácia do Governo em agir efetivamente no que diz respeito ao mercado de arrendamento, mas mesmo no fim do ano fomos brindados com a ‘surpresa’ de que finalmente serão tomadas medidas efetivas de incentivo ao arrendamento acessível e de longa duração que me dão alguma esperança para o mercado de arrendamento no corrente ano», diz ao SOL, deixando um alerta: tendo em conta o grave problema habitacional que se vive em determinadas zonas do país, «esta solução não será a cura milagrosa para a ‘doença’. Poderá trazer alguma segurança aos proprietários e poderá promover o aumento da oferta neste mercado».