Luchtfoto van IJburg, Amsterdam Beeld Raymond Rutting

Al enige tijd staat in de corporatie­sector de vraag centraal of de investeringsmogelijkheden toereikend zijn voor de opgaven waarvoor de sector zich gesteld ziet. Het gaat dan om de betaalbaarheid van de huurwoningen, om de verduurzaming van de woningvoorraad en om met met de nieuwbouw een bijdrage te leveren aan het verminderen van het woningtekort. Verschillende onderzoeken, onder meer die van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, ­laten zien dat de ambities niet gerealiseerd kunnen worden. Momenteel vindt een groot interdepartementaal onderzoek plaats, onder de naam ‘Opgaven en middelen’, om deze problematiek in kaart te brengen.

Roze olifant

Iedere insider weet dat de verhuurdersheffing de roze olifant in de ­kamer is. Tot mijn verbazing noemt Frank Kalshoven in twee achtereenvolgende columns in de Volkskrant (‘Het Spel en de Knikkers’, 27/7 en Het Spel en de Knikkers, 3/8) de verhuurdersheffing ‘een lekker ding’ en beschouwt hij deze heffing als een geschenk voor de woningmarkt. Enige overdrijving is Kalshoven niet vreemd. Nu slaat hij de plank echter volledig mis. De verhuurdersheffing is in 2013 ingevoerd. Het jaar daarop is de nieuwbouw van woningcorporaties gehalveerd van 30 duizend naar 15 duizend. Dat kwam erg ongelukkig uit tijdens de crisis, toen de bouwproductie al sterk was gedaald. We kampen nog steeds met de naweeën hiervan. De belangrijkste oorzaak van de daling van de woningbouw door woningcorporaties was dat de verhuurdersheffing een forse negatieve impact had op het eigen vermogen. Het vooruitzicht dat vanaf dat moment op een sociale huurwoning een forse heffing rustte, leidde tot een daling van de waarde van de woningen, en een ­lagere waarde vertaalt zich rechtstreeks in een lager ­eigen vermogen. En met een lager ­eigen vermogen dalen de investeringen. Zo simpel is dat.

Velen, waaronder het toenmalige Centraal Fonds Volkshuisvesting en het waarborgfonds Sociale Woningbouw, hebben gewaarschuwd voor dit effect van de verhuurdersheffing. Bij de politiek vond het geen gehoor. Sindsdien is de verhuurdersheffing een feit en is de woningbouw van ­woningcorporaties op 15 duizend blijven steken en het woningtekort toegenomen.

Hogere huren

Kalshoven meent dat de woningcorporaties de verhuurdersheffing kunnen betalen door de huren te verhogen en woningen te verkopen. De ­extra huurverhoging is er ook geweest vanaf 2013. Momenteel is die mogelijkheid er niet meer. Er is inflatievolgend huurbeleid en huur­woningen dienen met een ‘passend huurniveau’ te worden toegewezen waardoor de huurstijging sterk aan banden is gelegd. Het probleem is echter niet dat woningcorporaties de verhuurdersheffing niet zouden kunnen betalen. Dat kunnen ze wel. Het probleem is dat er daardoor minder geld overblijft om te investeren.

Negatief effect

Bovendien heeft de verhuurdersheffing een groot negatief effect op het rendement van een nieuwe huurwoning. Woningcorporaties worstelen met het bijzonder lage rendement dat de nieuwbouw momenteel oplevert. Dat komt door de sterk gestegen bouwkosten, maar ook door de verhuurdersheffing. Elke nieuwe huurwoning heeft een extra verhuurdersheffing tot gevolg, waardoor het rendement ongeveer 2,5 procentpunt ­lager uitkomt dan zonder de heffing het geval zou zijn. In veel gevallen komt het rendement van een nieuwe sociale huurwoning rond de nul procent uit. Dat is geen duurzaam bedrijfsmodel.

Is het dan verbazend dat onafhankelijke experts, waartoe Kalshoven zichzelf niet rekent, de verhuurdersheffing een onding noemen? Als investeringen van woningcorporaties, waaronder die ten behoeve van duurzaamheid, niet nodig zijn, dan is er niets aan de hand. Als een stijging van de investeringen wordt gewenst, zal de verhuurdersheffing niet ongewijzigd kunnen worden voortgezet.