Det er sterk prisvekst for boliger i Norge, senest understreket av maistatistikken fra Norges eiendomsmeglerforbund (NEF). Det er derimot lite oppmerksomhet om hva det koster å bygge nye boliger. Store utbyggere, som Selvaag og Obos, hevder de har 32.000 til 33.000 kroner kvadratmeteren i totale oppføringskostnader for en gjennomsnittsleilighet i Oslo-området.

I tillegg må boligkjøperne i hovedstaden betale for skyhøye tomtekostnader og infrastrukturbidrag, samt finansieringskostnader og andre prosjekteringskostnader for utbyggerne. Det gir fort en utsalgspris på 70.000 kroner per kvadratmeter for nye leiligheter i alminnelige bra boligstrøk i Oslo.

Men er det urealistisk med oppføringskostnader under 30.000 kroner kvadratmeteren for leiligheter?

Billigere utlendinger

– Det burde ikke være det, men da kan kvaliteten bli deretter, er det korte svaret fra sivilingeniør og styreleder Jon Bech i AS Bygganalyse.

Jon Bech styreleder i AS Bygganalyse.

– Vi bygger noe billigere med innleid utenlandsk arbeidskraft, eksempelvis med polske arbeidere, som ofte er lønnet lavere. Men lønnsandelen avhenger også av graden av prefabrikerte moduler og montering på fabrikken, utdyper han.

Et rekkehus med og uten kjeller kostet henholdsvis 20.000 og 24.000 kroner kvadratmeteren, en enebolig fra 20.000 til 29.000 kroner kvadratmeteren, avhengig av tomt, løsninger og standard. Beregningsmetodikken er noe forskjellig fra entreprenørene.

Olle Rudén er ingeniør i AS Bygganalyse.

– Det billigste vi kan bygge i dag, er rekkehus i heltre. Tre er et fantastisk materiale, men innenfor Ring 3 i Oslo bygges det lite i tre. Her er stort sett byggene oppført med andre tradisjonelle byggematerialer, supplerer ingeniør Olle Rudén i AS Bygganalyse.

Han er også fagansvarlig for Norsk Prisbok. Dette er en årlig «murstein» med detaljerte kostnadskalkyler for ulike typer boliger, næringsbygg og offentlige bygg.

Bygganalyse AS Bygganalyse er byggøkonomiske rådgivere (RIF-godkjent) i mer enn 600 prosjekter i året og utarbeider cirka 400 kalkyler etter standarder som NS3453.

Kalkylene er normalt huskostnader, entreprisekostnader og byggekostnader, eksklusive utendørsarbeider. Disse utgjør typisk 1500 kroner kvadratmeteren bruttoareal (BTA).

Bygganalyse regner kvadratmeterpriser av BTA, som gir en omregningsfaktor på 1,10-1,20 mot det eksempelvis Selvaag Bolig bruker (bruksareal - BRA).

Stort gap mellom entreprisekostnader og utsalgsprisene

Prisbok for 2017 viser at en typisk boligblokk i Norge på tre–fire etasjer med prefabrikkert betong og lukket parkeringskjeller kostet 24.500 kroner kvadratmeteren å føre opp. Dette er eksklusive utendørsarbeider og spesielle kostnader og forutsetter normale til enkle grunnforhold. I tillegg gjelder kalkylen en hovedentreprise med en erfaren entreprenør og en rutinert prosjekteier.

Av kalkylen ser vi at selve bygningen koster cirka 10.000 kroner per kvadratmeter å føre opp og er naturlig nok det største kostnadselementet.

Kalkyle boligblokk Bygget med prefabrikkert betong og med lukket parkeringskjeller Element Kr pr. m2 Felleskostnader 2250 Bygning 10115 VVS-installasjoner 2088 Elkraft 1002 Tele og automatisering 100 Andre installasjoner 534 Huskostnad 16089 Utendørs Ikke medtatt Entreprisekostnad 16089 Generelle kostnader 2075 Byggekostnad 18164 Spesielle kostnader Ikke medtatt Moms 4542 Basiskostnad 22706 Forventet tillegg 1363 Prosjektkostnad 24069 Usikkerhetsavsetning 454 Kostnadsramme 24523 Pris per feb. 2017. Kilde: SOR 7.6.2018

Men det er et stort gap mellom entreprisekostnader og utsalgsprisene. Flere peker på den store utviklingen i dette avviket på 2000-tallet.

– Byggekostnadsindeksen til SSB fanger ikke helt opp økte tekniske krav, og at vi må bruke mer av de samme materialene enn tidligere. Ta et eksempel, gipsprisene har stort sett fulgt konsumprisindeksen, men når du må bruke dobbelt så tykke gipsplater, må det nødvendigvis bli dyrere, påpeker Rudén.

Strenge jordskjelvskrav fordyrer

– Er det kommet nye krav de seneste årene som fordyrer mye?

– Det er ikke de store endringene i TEK 17, men TEK 10 førte med seg mange små tiltak som summerer seg opp, svarer Bech.

Han kaster inn en liten brannfakkel.

– Jeg vet mange er uenige med meg her, men se på kravet om jordskjelvsikring av boliger og bygg. Det er jevnlig jordskjelv i Norge, men med nærmest ikke-registrerbar skade til følge. Det har likevel ført til strengere krav til avstivnings– og sikringsarbeider, som fordyrer, og kan i tillegg øke kravet til dekketykkelser.

– Hva med kravet om universell utforming?

– Det kan ofte bli svært dyrt ved ombygging av gamle bygg og boliger. Tas det hensyn til tidlig i prosjektfasen for nye bygg, skal det ikke utgjøre noe stort kostnadsproblem, mener Bech.

– Hvilke kostnadselementer er det mulig å påvirke for å bygge billigere?

– Dette er ingen «quick fix». Ingen entreprenører klarer å bygge 15 prosent billigere i morgen. De største besparelsene ligger antakelig i å gjøre ting riktig første gang. Det er lite som piner entreprenøren så mye på slutten av et prosjekt som omarbeidinger og etterhvert reklamasjoner. At man ikke kommer i gang med prosessen, er også enerverende. Det er besparelser i form av lavere kapitalkostnader gjennom raskere prosesser, svarer Rudén.

Ikke dårlig

Kritiske røster har gått ut mot produktiviteten i byggebransjen de seneste 10–15 årene, blant annet med statistikk fra SSB som «sannhetsvitne». Rudén er ikke enig i kritikken og synes det norske markedet fungerer bra og absolutt er på høyde med de beste i andre land.

– Produktiviteten er ikke så dårlig som man vil ha den til. Jeg har fulgt prosessene i flere tiår, fra papir og blyant til digitalisering, og digitaliseringen av bransjen har nok ikke gjort den store forskjellen. Vi må fortsatt støpe for hånd, men vi er ikke dårligere til å støpe betonggulv i Norge enn i andre land. Dessuten har vi delegert mye av ansvaret for prosessene nedover, som til den enkelte bas. Mange avgjørelser kan tas på stedet. Det er mulig med effektivitetsgevinster, men de er ikke så store, sier Rudén.

Små avvik

– Hva med unødvendig materialbruk, fordyrer det mye?

– Entreprenørene beregner kun noen prosent ekstra. Og ser vi på prosjektkostnadene, mener jeg at 90 prosent av alle byggeprosjekter er innenfor et avvik på pluss minus to prosent. De store avvikene kommer fra endrede krav underveis. Ved byggingen av det nye Rikshospitalet var det tusenvis av endringer i forhold til opprinnelig plan.

– Kommer det ny teknologi som kan senke byggekostnadene?

– Vi har fått 3D-prosjektering, som er relativt nytt og et nyttig hjelpemiddel, men det vil ikke revolusjonere bransjen. Når det gjelder BIM, har jeg jobbet med det siden 2006. Jeg mener at innføringen av BIM så langt har kostet mer enn inntektene, men det er langsiktige virkninger her. Det er viktig å få glede av BIM i driftsfasen av bygget, som kanskje skal stå i 60 år, sier Rudén.