Avec sa plus récente étude, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) donne une explication économique du phénomène de l’exode des ménages âgés de 25 à 44 ans de Montréal vers la banlieue.

Le Réseau express métropolitain (REM) de la Caisse de dépôt ne sera pas entièrement positif pour Montréal, puisque son efficacité pousserait de jeunes familles à quitter la métropole pour la banlieue.

André Dubuc

La Presse

Ce scénario est évoqué par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), organisme fédéral qui analyse le marché immobilier depuis des décennies, dans une étude publiée ce matin. L’étude porte sur les économies qu’il y a à vivre en banlieue. C’est dans sa conclusion que la SCHL aborde l’impact de nouveaux modes de transport collectif, sans nommer le REM.

« Au cours des prochaines années, si le prix des maisons unifamiliales sur l’île de Montréal continue d’augmenter à un rythme plus rapide qu’en banlieue [ce qui est le cas depuis cinq ans], tout laisse croire que ce mouvement migratoire sera appelé à se poursuivre », écrit l’auteur Francis Cortellino, chef analyste de la SCHL à Montréal.

« De nouveaux modes de transport collectif qui diminuerait le coût et/ou le temps de déplacement vers le lieu de travail, permettront sans doute aussi aux ménages qui migrent en banlieue de réaliser des économies encore plus grandes lors de l’achat d’une habitation (en incluant les frais de déplacement) », poursuit la SCHL dans le document intitulé S’éloigner pour acheter : le déplacement en vaut-il le coût ?.

Un meilleur système de transport collectif, comme le REM, réduira le temps consacré au transport entre la maison et le travail. Le futur train électrique desservira notamment l’ouest de Laval, Deux-Montagnes, l’ouest de l’île de Montréal et Brossard.

Par exemple, le temps de parcours entre la gare de Deux-Montagnes et la gare Centrale sera réduit de 10 minutes, soit une économie de temps de 6 à 7 heures par mois pour de jeunes parents à l’horaire chargé.

« D’un point de vue purement mathématique, si le coût ou si le temps de déplacement diminuent, d’après les calculs que j’ai faits, ça va favoriser la banlieue », avance M. Cortellino, dans un entretien.

Il ajoute que ce sera à l’usage que l’on connaîtra l’impact du REM sur la dynamique immobilière. Il souligne que le choix du quartier de résidence dépend de multiples facteurs et pas seulement de la qualité de la desserte en transports en commun.

Moins cher en banlieue

Avec sa plus récente étude, la SCHL donne une explication économique du phénomène de l’exode des ménages âgés de 25 à 44 ans vers la banlieue.

Les ménages font un gain net de près de 400 $ par mois, près de 5000 $ par an, en déménageant en banlieue dans des maisons moins chères, même en tenant compte du surcoût relatif au transport et au temps additionnel consacré au déplacement.

L’étude porte sur le déplacement du soutien principal de la famille. Si deux personnes ou plus par ménage font la navette quotidienne entre la ville et la banlieue, les économies fondraient rapidement.

Dans son calcul, la SCHL a tenu compte du financement hypothécaire de la maison, des frais de transport additionnels, mais elle a exclu les taxes foncières. Une décision méthodologique qui a pour effet de minimiser le gain net de la plupart des secteurs étudiés, puisqu’à taux de taxation égal, les taxes sont plus élevées à Montréal, les maisons étant plus chères.

La famille qui traverse la rivière des Prairies pour vivre à Laval économise en moyenne 382 $ par mois en contrepartie d’un temps de déplacement additionnel de 10 heures par mois. Qui plus est, les nouveaux banlieusards aboutissent habituellement dans une maison de construction plus récente et plus spacieuse que s’ils étaient restés sur l’île.

Selon ce calcul, chaque heure de transport additionnel causé par l’éloignement vaut 38 $ l’heure en moyenne pour cette famille lavalloise (382 $ divisés par 10 heures). À titre comparatif, le salaire horaire moyen d’un employé dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal varie entre 23 et 28 $.

« Il faudrait que ces ménages qui ont quitté Montréal pour la banlieue accordent beaucoup de valeur à leur temps pour que l’option d’acheter une maison en banlieue ne représente plus une source d’économie. » — Francis Cortellino, auteur de l’étude

Pour la Rive-Sud, les gains étaient plus importants pour ceux qui partent pour la périphérie comme Châteauguay, 656 $ d’économie par mois, et pour Delson, Saint-Constant et les autres villes de la MRC du Roussillon, à 400 $ par mois.

Pour les ménages qui s’établissent dans la couronne nord, le gain net est de 383 $ par mois, mais ils doivent consacrer 10 heures de plus par mois au transport. Avec un écart positif de 631 $ par mois, les économies les plus importantes sont observées dans le secteur de Deux-Montagnes, là où justement le REM établira son terminus Nord.

A contrario, quitter Laval pour déménager dans la couronne nord ou quitter l’agglomération de Longueuil pour plus loin sur la Rive-Sud ou à Saint-Jean-sur-Richelieu ne génère pas d’économies pour la peine.