Voor het eerst in jaren daalt het aantal koopwoningen in de stad, doordat beleggers en particulieren huizen opkopen om te verhuren. Het gevolg: nog meer druk op de huizenmarkt.

Het is een opmerkelijke breuk: na jaren van opeenvolgende groei is het aantal koopwoningen in de stad ineens afgenomen. In 2017 telde Amsterdam 139.300 koophuizen, vorig jaar nog maar 136.200. Dat blijkt uit nieuwe cijfers die woensdag naar buiten komen.

Deze daling is onverwacht, want Amsterdam bouwt al jaren op rij record­aantallen nieuwe ­woningen, ook in het koopsegment. Vorig jaar kwamen er meer dan 1400 nieuwe koopwoningen bij en toch neemt het totale aantal af.

Volgens wethouder Laurens Ivens (SP) is er maar één verklaring voor deze daling: buy-to-let, waarbij beleggers en particulieren huizen kopen om te verhuren. Het gevolg is dat koophuizen van de markt verdwijnen en verder gaan als huurwoningen.

Jerry Wijnen, voorzitter van Makelaarsvereniging Amsterdam, onderschrijft dit. “Wij hebben al eerder gewaarschuwd dat de koopmarkt aan het droogkoken is.”

Volgens De Nederlandsche Bank valt inmiddels één op de vijf verkochte huizen in handen van beleggers. Dit is terug te zien in de cijfers. Het totaal aantal woningen in de stad nam in twee jaar met ruim 13.000 toe, tot 442.000. Het aantal huurwoningen in handen van particulieren steeg nog harder, met bijna 21.000 tot 125.700. Het bezit van corporaties nam juist af.

Rendement opleveren

Overigens zijn het niet alleen beleggers die huizen kopen om te verhuren. Een groeiend aantal Amsterdammers koopt een nieuw huis, maar houdt de oorspronkelijke woning aan voor verhuur. Dat levert veel meer rendement op dan de lage spaarrente en biedt meer zekerheid dan aandelenhandel.

Makelaars wijzen op een ander, groeiend fenomeen, waarbij huizenbezitters hun overwaarde inzetten om een tweede woning te kopen in de stad, die ze vervolgens verhuren. Zo blokkeren beleggers en particuliere huiseigenaren in toenemende mate de woningmarkt, waarbij starters het nakijken hebben.

Een slinkende voorraad koophuizen zorgt voor nog meer druk op de Amsterdamse woning­markt, zegt makelaar Wijnen. “De prijzen blijven hierdoor stijgen.”

Kopers betalen in Amsterdam inmiddels 5500 euro per vierkante meter. Huurders in de vrije sector zijn gemiddeld 1228 euro per maand kwijt. Middeninkomens hebben nog weinig te zoeken in de stad. Slechts 14 procent van de woningen is betaalbaar voor docenten, verplegers en agenten. “Ik maak mij grote zorgen om de betaalbaarheid, zowel voor kopers als voor huurders,” aldus Ivens.

Slecht nieuws voor gezinnen

De omslag van koop naar huur in Amsterdam is terug te zien in de vergunningsaanvragen, die de gemeente publiceert. De afgelopen weken zijn erg veel vergunningen aangevraagd en verleend om koop- en huurhuizen te splitsen in kleinere kamers, die worden verhuurd aan groepen, veelal jongeren. Kort door de bocht: dat is goed nieuws voor jongeren, slecht nieuws voor stellen en gezinnen.

Amsterdam heeft onlangs strengere regels vastgesteld voor woningdelen, die ingaan op 1 april. Huiseigenaren vragen nu in groten getale vergunningen aan, omdat ze dan geen last hebben van die nieuwe regels.

De gemeente probeert buy-to-let te dwarsbomen door de plicht in te voeren dat een koper van een nieuwbouwhuis daar zelf gaat wonen. Dit moet verhuur onmogelijk maken.

Lees ook: Het Delflandplein is een goudmijn voor investeerders. Internationale investeerders vragen massaal vergunningen aan om woningen in Nieuw-West te mogen verhuren aan groepen. Het Delflandplein krijgt hierdoor een heel andere gedaante.