Von Florian Gann 14. Dezember 2019 - 06:00 Uhr

Der Investmentbanker und Autor Gerd Kommer hält die Immobilien in Stuttgart für überbewertet. Im Kurzinterview sagt er, ob sich Kaufen wirklich lohnt – oder ob Mieten auf lange Sicht billiger ist.

Ewig würden die Preise auch in Stuttgarts Innenstadt nicht ansteigen, meint Gerd Kommer. (Archivbild) Foto: dpa

Gerd Kommer beschäftigt sich regelmäßig mit den Themen Immobilienkauf und Miete. Für Stuttgart kommt der Immobilienexperte, der regelmäßig Bücher zum Thema schreibt, zu dem Ergebnis, dass die Preiskurve nach oben nicht für immer so weitergehen wird.

Herr Kommer, unter welchen Bedingungen lohnt sich ein Haus- oder Wohnungskauf?

Die Frage dabei ist, ob eine Immobilie fair bewertet ist. Das passiert anhand der erwarteten Mietrendite. Die bekomme ich so: Angenommen, der Kaufpreis einer Wohnung beträgt ohne Nebenkosten – eine einfache, aber für Stuttgart unrealistische Zahl – 100 000 Euro, und die Jahresmiete wird auf 5000 Euro geschätzt. Dann beträgt die Mietrendite fünf Prozent. Das bedeutet, der Kaufpreis sind 20 Jahresmieten. Vier bis fünf Prozent wären ein faires Bewertungsniveau, das wird Stuttgart über die letzten 30 oder 40 Jahre betrachtet auch gehabt haben. In der Innenstadt liegen die meisten Objekte jetzt wohl aber unter drei Prozent, in tollen Lagen unter zwei Prozent. Das wäre ein Preis von rund 40 Jahresmieten. Das ist teuer.

Da klingt durch, dass sich Kaufen in Städten wie Stuttgart derzeit auf keinen Fall lohnt.

Wenn jemand den Kauf eines Eigenheims nur unter finanziellen Gesichtspunkten betrachtet, dann ist jetzt in Stuttgart kein guter Zeitpunkt, das zu tun. Wenn man eine Wohnung für den Eigengebrauch kauft, ist das aber auch eine emotionale Entscheidung – die Menschen tun das, weil es sich für sie besser anfühlt, die eigenen vier Wände zu haben.

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Die Mieten steigen auch stark. Was sagt der Vergleich von Miet- und Kaufpreisen so aus?

Wenn die Immobilienpreise steigen, folgen die Mieten nach oben. Das Gleiche gilt, wenn die Preise wieder sinken. Mieten und Kaufpreise gleichen sich langsam wieder an. Die Veränderung der Mieten wird aber immer langsamer und gedämpfter sein.

Können die derzeit niedrigen Zinsen die hohen Kaufpreise nicht ausgleichen?

Die Kreditlaufzeit beträgt im Schnitt zwischen 25 und 30 Jahren. Die durchschnittliche Zinsbindung ist aber nur 13 Jahre. Danach steigen die Zinsen vielleicht sprunghaft an. Das niedrigere Zinsniveau schützt mich also nur, wenn ich für die gesamte Tilgungsdauer eine Zinsbindung habe – so eine kriegen Sie aber nur zu einem deutlich teureren Zinssatz.

Wie wahrscheinlich ist es, dass die Preise bald wieder fallen?

So gut wie niemand zweifelt daran, dass Stuttgart und die anderen „Big-7-Städte“, die bedeutendsten Immobilienstandorte Deutschlands, im Bereich einer Blase sind. Und sie wird platzen. Die Preise werden deshalb wieder zu ihrem langfristigen Mittelwert im Sinne der Mietrendite zurückkehren. Wann das passiert, kann keiner sagen, und auch nicht, wie schnell das sein wird. Die meisten Blasen platzen im Zeitlupentempo, die Preise sinken dann inflationsbereinigt über Jahre kumulativ um 10 Prozent oder mehr ab.

Kann man diese Entwicklung noch abfangen?

Das Beste für Mieter und Käufer ist es, wenn es genug Wohnraum gibt. Die Städte erteilen die Baugenehmigungen aber viel zu langsam. Und wo private Bauherren nicht genug günstige Wohnungen bauen, sollte es kommunalen Wohnbau geben. Der Wohnmarkt ist groß genug für Staat und Markt.

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