Deckel drauf und Schluss mit dem „Mietenwahnsinn“. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen hat erstmals Details für ihr Gesetz zum Mietendeckel verraten – und schlägt zur Überraschung von Koalitionären härtere Einschnitte in den Wohnungsmarkt vor, als Mietervertreter gefordert hatten. So sieht die Vorlage vom 21. August einen radikalen „Mietenstopp“ für fünf Jahre vor, womit für alle Mieten die vom Gesetzgeber festgelegten „Obergrenzen“ gelten würden – und auf dieselben eingefroren werden würden.

Noch handelt es sich nur um einen „Entwurf“, der politisch diskutiert wird und noch angepasst werden könnte. Senatorin Katrin Lompscher (Linke) hat ihn bereits den Fachpolitikern der Koalition präsentiert. Viel Zeit bleibt allerdings nicht: In einer Woche soll laut Zeitplan des Senats die „Schlusszeichnung“ der finalen Version durch Lompscher erfolgen. Danach dürfen Verbände und andere Senatsressorts mitreden. Am 15. Oktober steht der „Senatsbeschluss“ an. In Kraft treten soll das Gesetz am 1. Januar.

Der Berliner Mieterverein hatte geringfügige jährliche Erhöhungen vorgeschlagen, damit Vermieter einen Ausgleich für die steigenden Bau- und Handwerkerkosten bei Reparaturen haben. Für Neubauten sollten demnach sieben „Obergrenzen“ mit mehr als neun Euro gelten.

Katrin Lompscher, Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen, hat sich den Mietendeckel auf die Fahnen geschrieben. Foto: Paul Zinken/dpa

Lompscher will Berlins Mieten dagegen auf maximal 7,97 Euro je Quadratmeter im Monat deckeln. Diese maximale Miete würde auch für nahezu neuwertige Wohnungen gelten, die „bis 2013“ gebaut wurden. Neubauten, die danach entstanden, also ab dem Jahr 2014 oder später, sollen ganz vom Mietendeckel ausgenommen bleiben, wie Lompscher im Tagesspiegel-Interview angekündigt hatte.

Genau genommen legt die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung 17 Quadratmeter-Mieten fest, wobei vom Alter des Hauses abhängt, welche Obergrenze gilt. In der Tendenz gilt dabei: Je älter das Mietshaus ist, desto höher die Miete – ohne Rücksicht auf die Lage.

Die Miete für Altbauwohnungen aus der Gründerzeit oder anderer hochherrschaftlicher Mietshäuser, die „bis 1918“ entstanden, dürfte demnach höchstens 6,03 Euro je Quadratmeter im Monat kosten. Wer mehr bezahlt – in der Innenstadt werden solche Wohnungen für 15 Euro und mehr vermietet –, kann eine Absenkung verlangen auf die genannte Höchstmiete, sobald der Mietendeckel in Kraft tritt.

Die billige Miete soll, sobald das Gesetz in Kraft ist, „ab dem Tag der Antragstellung“ gelten. Diese Regelung dürfte eine Flut von Anträgen auf Mietminderung auslösen, unmittelbar nach Inkrafttreten des Gesetzes, da die Mieter umso mehr Miete sparen, je schneller sie den Antrag gestellt haben.

Um Investitionen in den Klimaschutz und andere Modernisierungen zu berücksichtigen, sieht die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung in diesem Entwurf „Zuschläge“ zur jeweiligen Mietobergrenze vor. Voraussetzung ist, dass in den letzten acht Jahren vor Inkrafttreten des Mietendeckel-Gesetzes die Modernisierung erfolgte.

Belohnt werden Vermieter mit maximal 57 Cent Aufschlag auf die Mietobergrenze, falls beispielsweise „Wärmedämmung“ an der „Gebäudehülle“ angebracht wurde. Weitere Zuschläge gibt es für die Sanierung von Fenstern, des Daches, der Heizungsanlagen oder den Einbau eines Aufzuges.

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Die Proteste gegen hohe Mieten haben erfolgreich die Politik alarmiert, ein Gesetz nach dem anderen soll die Mietspirale stoppen. Foto: Imago / Peter Endig

Grenzenlos steigen die staatlichen Mieten durch Zuschläge allerdings nicht: „Die Mietobergrenze darf unter Einbeziehung der Modernisierungszuschläge um nicht mehr als 20 Prozent überschritten werden.“ Ausnahmen muss das Bezirksamt genehmigen, ebenso wie über „Härtefälle“ entscheiden, wohl um Insolvenzen von Vermietern vorzubeugen.

Bezirksamt kann eingeschaltet werden, wenn Miete zu hoch ist

Streng sind auch die Regeln für die neue oder erneute Vermietung einer Wohnung: Der Mietpreis darf den zuvor vereinbarten Preis nicht überschreiten. Der Vermieter muss dem neuen Mieter Auskunft über die vorangegangene Miete geben. Für Räume, die zuvor nicht als Wohnung vermietet worden waren, gelten auch die neuen Obergrenzen.

Wer bisher mehr Miete bezahlte, als die Mietobergrenzen vorsehen, kann seine Mietkosten „auf Antragstellung durch das Bezirksamt absenken“ lassen auf die Höchstwerte. Jede Miete gilt als „überhöht“, wenn sie über den Obergrenzen zuzüglich Modernisierungszuschlägen liegt.

Hintergrund zum Berliner Mietendeckel – alles, was Sie wissen müssen:

Lompschers Gesetzentwurf schließt darüber hinaus Schlupflöcher im Mietrecht: Die künftig zulässige Nettokaltmiete „beinhaltet alle Zuschläge für Mobiliar und Ausstattungsgegenstände“. Dies könnte einen Trend auf dem Wohnungsmarkt stoppen: Das wachsende Angebot möblierter Wohnungen, die gerne für 20 Euro pro Quadratmeter angeboten werden. Diese hohen Mieten würden schlagartig auf die Obergrenzen abgesenkt.

Eigenbedarf: Vermieter muss "berechtigtes Interesse" nachweisen

Und noch ein Recht der Vermieter soll nach dem Entwurf drastisch beschnitten werden: Die Kündigung eines Mieters, weil der Eigentümer oder ein Familienmitglied seine Wohnung selbst nutzen will.

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Eine solche „Eigenbedarfskündigung“ soll nur noch mit Genehmigung des zuständigen Bezirksamtes möglich sein. Deren Mitarbeiter dürfen dann entscheiden, ob in dem konkreten Fall „das berechtigte Interesse der Vermieter das öffentliche Interesse an der Erhaltung angemessenen Wohnraums überwiegt“. Bisher wurden solche Streitfälle oft vor Gericht geklärt.