A Manhattan, nella città di New York, nell’ultimo decennio c’è stata una forte crescita del mercato immobiliare, soprattutto negli ultimi cinque anni, con la costruzione di migliaia di nuovi edifici. Nella gran parte dei casi però sono stati costruiti immobili di lusso che sono rimasti in buona parte senza compratori. Oggi infatti circa metà dei nuovi appartamenti costruiti negli ultimi dieci anni a Manhattan, il distretto più noto della città, sono invenduti.

In un recente articolo il New York Times ha scritto che dei 7.727 nuovi appartamenti messi sul mercato a Manhattan dal 2015, 3.695 non sono stati venduti. I dati si riferiscono a un’analisi condotta da una società di consulenza immobiliare, la Nancy Packes Data Services, che ha preso in esame tutti i nuovi palazzi con almeno 30 unità abitative. Alle più di 3mila case in vendita e rimaste invendute bisogna inoltre aggiungere tutti quegli immobili che pur essendo nuovi non sono in vendita, e vengono tenuti fuori dal mercato finché le condizioni economiche generali non diventano più favorevoli: in tutto sarebbero quindi 7.050 i nuovi appartamenti invenduti, scrive il New York Times.

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Dal 2009 sono stati costruiti in tutto 22.304 nuovi appartamenti a Manhattan, più che in qualsiasi altro distretto della città, e rispetto all’inizio del decennio oggi i prezzi sono più che raddoppiati: se nel 2011 in media un appartamento nuovo a Manhattan costava 1,15 milioni di dollari (poco più di 1 milione di euro), nel 2019 il costo è salito a a 3,77 milioni di dollari (circa 3,4 milioni di euro). Questa grossa crescita è stata principalmente una risposta alla grave crisi economica del 2008, con i costruttori che hanno deciso di sfruttare il momento di difficoltà dell’economia statunitense per investire su nuovi progetti immobiliari destinati in particolare ai ricchi investitori provenienti dai paesi stranieri.

Le cose, però, non sono andate come si sperava: come ha spiegato l’Atlantic, una serie di difficoltà globali avvenute negli ultimi cinque anni, tra cui il rallentamento dell’economia cinese, il calo dei prezzi del petrolio e un maggiore controllo del Dipartimento del Tesoro sui possibili casi di riciclaggio del denaro attraverso l’acquisto di immobili di lusso, hanno ostacolato l’arrivo di investitori da Cina, Russia e dai paesi arabi. Di contro i prezzi non si sono abbassati, lasciando di fatto il mercato immobiliare di New York in una fase di stallo.

I costi degli appartamenti sono aumentati in tutta Manhattan, costringendo le persone del ceto medio a spostarsi con sempre più frequenza in distretti come Brooklyn e il Queens, un tempo considerati periferici e oggi rivalutati a causa della cosiddetta gentrificazione e della trasformazione di ex zone industriali con la costruzione di nuovi complessi residenziali.

È un fenomeno iniziato alla metà degli anni Duemila, e che è diventato negli ultimi tempi ancora più evidente. Quartieri che una volta erano abitati per lo più da persone povere, spesso appartenenti a minoranze etniche, hanno visto l’arrivo di nuovi abitanti benestanti, che non erano più in grado di permettersi un appartamento a Manhattan. I prezzi degli appartamenti di quelle zone sono saliti in ragione della maggior richiesta e la popolazione più povera è dovuta andare via: Williamsburg e Greenpoint, due quartieri di Brooklyn, scrive il New York Times, tra il 2000 e il 2015 hanno perso 15mila abitanti di etnia ispanica, mentre nello stesso periodo la popolazione totale è aumentata di 20mila abitanti. In questi due quartieri dal 2010 al 2018 il costo mediano di una casa in affitto è cresciuto del 54 per cento.

Nella sola area occidentale del Queens, separata da Manhattan dall’East River, dal 2009 sono stati costruiti 12.367 nuovi appartamenti destinati all’affitto, più di tre quarti di tutti quelli costruiti nel distretto nello stesso periodo. Anche nelle zone più centrali e distanti da Manhattan, però, c’è stata una forte spinta all’edilizia: nel quartiere di Flushing, sempre nel Queens, ne sono stati costruiti 3.075. Per dare un’idea di come la crescita dei prezzi delle case sia avvenuta tanto a Manhattan quanto nelle zone più periferiche, a Flushing il costo mediano di una casa nel 2009 era di 350mila dollari mentre oggi è di 650mila dollari, un aumento dell’86 per cento.

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Come ha spiegato l’Atlantic, nonostante la situazione di New York sia “estrema”, riflette il mercato immobiliare degli Stati Uniti in almeno tre modi. Innanzitutto perché in tutto il paese è cambiato il modo in cui vengono realizzate le abitazioni destinate alle famiglie, che sono sempre più grandi e con sempre più spazi, a cominciare dai bagni: negli anni Settanta le case avevano in media 1,5 bagni o meno, oggi solo il 4 per cento delle case ha così pochi bagni.

Il secondo motivo è che, dato che le nuove case sono sempre più grandi, sono anche più costose e sempre meno americani possono permettersi di diventarne proprietari. Il terzo, scrive l’Atlantic, è quello più importante: nelle città non sono state costruite case adatte al ceto medio. Con l’aumento dei costi di affitto e di acquisto delle case, e in mancanza di case adatte a persone con un reddito medio, queste si sono trasferite lontano dalle città più densamente popolate verso zone dove il costo delle case è minore.

Questo fenomeno ha riguardato New York ma in modo diverso anche Los Angeles e la baia di San Francisco, che vive una situazione gravissima e dove – a fronte di un aumento delle costruzioni nuove invendute – sono sempre più i senzatetto, che non possono permettersi nemmeno una casa in affitto; ma anche nella sola New York ci sono quasi 80mila persone che vivono in centri di accoglienza per persone senza fissa dimora. Il sindaco Bill de Blasio ha promesso una legge per obbligare i costruttori di nuovi alloggi popolari in affitto a riservare il 15 per cento delle unità abitative ai senzatetto. Nei progetti del sindaco la legge dovrebbe garantire la costruzione di circa 1000 appartamenti per i senzatetto all’anno.