Faut-il redouter la formation d'une bulle immobilière à Paris ? C'est en tout cas ce que conclut l'étude UBS Global Real Estate Bubble 2019. Stimulé par les taux de crédit très bas, déconnecté du pouvoir d'achat des ménages et du reste du marché français, l'immobilier parisien est entré dans une zone à risque.

Une bulle créée par les taux d'intérêt très bas

L'étude annuelle de la banque suisse UBS, qui analyse 24 villes à travers le monde, vient de classer Paris parmi les 7 métropoles courant le risque de voir éclater une bulle immobilière. C'est aussi le cas de Francfort, Munich, Amsterdam, Hong Kong, Amsterdam et Vancouver.



Concernant les villes européennes, le risque est notamment alimenté par les taux de crédit très bas. « Sur les quatre derniers trimestres, les déséquilibres se sont accentués, en particulier au sein de la zone euro. Francfort et Paris sont les deux exemples les plus frappants d'entrée dans la zone de risque de bulle, par rapport à l'année dernière », indique l'étude.

Selon UBS, Londres est sortie cette année des villes considérées comme à risque, notamment du fait de la baisse des prix amorcée depuis 2016 en lien avec le Brexit. Madrid, New York, Genève, Moscou et Tel Aviv sont classées comme surévaluées, tandis que Chicago, Boston, Milan, Dubaï et Singapour sont sous-évaluées.

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Le marché parisien déconnecté du pouvoir d'achat des ménages

Depuis 2006, l'évolution du marché parisien s'est progressivement détachée de celle du reste du pays. L'étude d'UBS souligne également la déconnexion entre le niveau des salaires et les prix de l'immobilier dans la capitale. Ces derniers ont en effet récemment atteint un record historique, dépassant les 10 000 euros par mètre carré en moyenne. Aujourd'hui, d'après le courtier Vousfinancer, il faut ainsi 11.000 euros par mois à un ménage pour acheter un 3 pièces sans apport.



« L'effondrement mondial des taux d'intérêt ne viendra pas secourir les marchés immobiliers. Dans bon nombre de villes, les taux d'intérêt hypothécaires ne sont plus la principale difficulté pour les acheteurs. Beaucoup de foyers manquent simplement des fonds propres nécessaires pour satisfaire les critères de financement des banques. Nous estimons que cela représente un des plus gros risques pour les valeurs de l'immobilier en centre-ville », explique Claudio Saputelli, Head of Real Estate chez UBS Global Wealth Management.



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Les investisseurs invités à la prudence

Matthias Holzhey, principal auteur de l'étude et Head of Swiss Real Estate Investments chez UBS Global Wealth Management, met en garde ceux qui souhaiteraient acheter dans des villes identifiées comme à risque. « Les investisseurs devraient rester prudents quand ils examinent des marchés immobiliers situés dans une zone à risque de bulle. Des mesures réglementaires destinées à juguler de futures hausses des prix ont déjà provoqué des corrections du marché dans certaines des villes les plus en surchauffe. Ainsi, par exemple, dans les quatre premières villes de l'édition de 2016 de l'indice UBS Global Real Estate Bubble, les prix réels ont chuté. En moyenne, ils ont baissé de 10% par rapport à leurs pics respectifs et nous ne voyons pas d'inversion de cette tendance. »