A subida dos preços no imobiliário vai abrandar, mas ainda há zonas onde as casas podem ficar mais caras. E tudo porque Lisboa ganhou um "espaço natural" que dificilmente será revertido.

Depois da escalada, o ritmo de subida dos preços da habitação está a abrandar. A desaceleração é uma realidade, mas poderá ser contrariada pelos desequilíbrios que continuam a existir no mercado. Miguel Poisson, diretor-geral da Sotheby’s International Realty Portugal, alerta que a procura é elevada, mas há pouca oferta. Há apetite interno, mas especialmente externo, que pode dar um novo impulso aos preços em zonas específicas de Lisboa e Porto. Contudo, tanto os contratos de habitação vitalícios como as SIGI podem vir a equilibrar a balança.

“O mercado tem estado muito dinâmico” e o mercado de luxo — onde a Sotheby’s atua — não é exceção. A maior confiança das pessoas e o acesso mais facilitado ao crédito são dois dos fatores apontados pelo especialista para justificar este cenário. Contudo, os principais potenciadores são os estrangeiros. “Já estamos numa fase em que as pessoas olham para Portugal não só como um local interessante para passar férias ou para investir mas também para residir”, explica Miguel Poisson, em entrevista ao ECO. Esta opinião é comprovada pelo peso de 70% que os compradores internacionais têm para a consultora imobiliária.

Um peso e um interesse que, independentemente da evolução do mercado, deverão manter-se este ano. “Do ponto de vista dos preços, vamos sentir uma desaceleração no crescimento”, contudo, “ainda há aqui alguma margem para crescimento nos preços, fruto da falta de oferta que existe em sítios muito procurados e muito localizados”, antecipa. O diretor-geral da Sotheby’s sublinha que nos principais bairros das principais cidades, sobretudo em Lisboa e no Porto, “continua a haver mais procura do que oferta e é normal que possa haver ainda um pequeno potencial de crescimento de preços. Mas, de qualquer maneira, nunca em níveis que verificámos nos últimos dois ou três anos”.

"O mercado vai receber empreendimentos e reabilitações de dimensão razoável que vêm trazer uma oferta um pouco maior e que tenderão a acalmar um pouco o excesso de procura que existe nessas zonas.” Miguel Poisson Diretor Geral da Sotheby's Internacional Realty Portugal

E isso é algo que faz sentido, diz. “Faz sentido os preços caminharem para uma estabilização que eu penso que é muito positiva e que vem trazer mais segurança e solidez ao mercado. Isso também é importante”. Santa Apolónia, Parque das Nações, Campolide, Alcântara e Almirante Reis são zonas que “podem ter alguma progressão a nível de preços”. Mas, este ano, o mercado vai receber alguns “empreendimentos e reabilitações de dimensão razoável que vêm trazer uma oferta um pouco maior e que tenderão a acalmar um pouco o excesso de procura que existe nessas zonas”, continua. “Tudo isto em conjunto tenderá a criar um equilíbrio, solidez e uma previsibilidade do mercado maior e isso acabará por ser positivo para toda a gente”.

Para quando uma quebra real nos preços? Miguel Poisson não acredita “muito nisso nos próximos anos”, afirmou. “Houve um processo de ajustamento de Lisboa, que veio ocupar o seu espaço natural e, a partir do momento em que ocupa o seu espaço, muito dificilmente irá regredir“.

SIGI e contratos de habitação vitalícios? “São importantes para nós”

Criadas recentemente, as Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária (SIGI) eram há muito reclamadas pelo setor. “Olhamos para isso como uma oportunidade, porque são uma forma de atrair um determinado tipo de investidores que acaba por ver aqui uma oportunidade de negócio”, diz Miguel Poisson. E diz não olhar para estes veículos como uma ameaça para o negócio de promoção, porque “existe procura para os dois”. Além disso, poderão contribuir para tornar os preços mais acessíveis, tal como referiu Pedro Siza Vieira, durante o Real Estate Summit, em setembro. “Havendo mais oferta, tende a equilibrar os preços”, disse.

Além disso, estas ferramentas vão contribuir para novas construções, porque “há um défice de novas construções”. “Isso é importante para nós, precisamos de produto para comercializar e para vender”, explicou o especialista. “O que nós queremos é potencial de vendas e transações e isso [as SIGI] pode, mais uma vez, ajudar a que apareçam novos empreendimentos. Até porque o mercado precisa, já há muitos anos”. Interesse por parte de investidores já há. E “muito rapidamente vamos começar a ser outro tipo de investidores a entrar no país”.

"Olhamos para isto com alguma ambivalência, confesso. Estou expectante para ver qual vai ser o nível de adesão das pessoas quando se fala de contratos vitalícios.” Miguel Poisson Diretor Geral da Sotheby's International Realty Portugal

O mesmo se aplica ao Direito Real de Habitação Urbano (DRAU), os chamados contratos de habitação vitalícios, criados pelo Governo. “É sempre bom haver várias alternativas para os vários investidores, porque muitos deles têm comportamentos diferentes: uns mais arrojados e outros mais conservadores”, comenta. Contudo, Miguel Poisson diz olhar para estes contratos com “alguma ambivalência”: “Estou expectante para ver qual vai ser o nível de adesão das pessoas quando se fala de contratos vitalícios”.

Criadas, supostamente, para as famílias que queiram arrendar casa sem risco de ver os contratos não serem renovados, o DRAU também pode ser encarado como um bom chamativo para os investidores: “Estamos a sentir o mercado muito pujante e ainda há vagas de investimento que não tocaram Portugal e que vão tocar de forma muito forte, como os americanos, os turcos e os indianos. São nacionalidades que estão a entrar agora no país. Portugal é uma porta dourada de entrada na Europa e os estrangeiros têm procurado isso: turismo, investimento e residência. Esta trilogia funciona em sequência”, explica o diretor geral da Sotheby’s.

Procuram-se colaboradores. Oferecem-se prémios

Com o mercado imobiliário em alta, e mesmo ainda sem as SIGI, a Sotheby’s teve mais um ano de crescimento, com mais de 300 imóveis transacionados num total de 300 milhões de euros, fixando o valor médio de transação em 1,57 milhões de euros, revelou ao ECO. Este ano, 2019, “será também um ano de crescimento”. A consultora espera bater novos recordes, em parte devido ao contexto de crescimento do mercado imobiliário e à forte aposta que está a fazer nas equipas. O objetivo para este ano passa pelo recrutamento de 100 colaboradores para as áreas administrativas e comerciais.

“Vamos garantir às nossas equipas uma remuneração fixa para poderem ter uma maior segurança a desempenharem as suas funções neste setor, que é muito competitivo”, disse o responsável. Aumento das remunerações, formações mais intensas — tais como cursos avançados e MBA –, e ainda prémios aos consultores que atingirem “resultados excecionais”, entre os quais viagens internacionais pagas pela empresa.