米マサチューセッツ州ボストンの中心地は小高い丘になっている。フォートヒルと呼ばれる小さな地区で、1800年代にフレデリック・オルムステッドが造園したハイランド・パークがある。

アメリカ独立戦争では、要塞として火薬の貯蔵に使われていた。グリム童話を原作としたディズニーアニメ『塔の上のラプンツェル』のヒロインが住んでいそうな塔が、かつての兵士たちの活躍を称えている。そして作家ウィリアム・ロイド・ガリソンは、この丘の上から奴隷制の廃止を訴え、世論と戦ったのだ。

いま、フォートヒルの町は、再び激戦の舞台となった。不動産を高値で維持したい人たちと、経済的な成長が見込める地域に引っ越したい人たち。住宅の売買をめぐる二者の攻防は、活気のある都市ならどこでも見られる光景となっている。米国の縮図だ。

年収1000万円超でも家賃を払えない

世界金融危機以降、主要都市の不動産・賃貸価格は上がり続け、所得格差も拡大している。ボストン、サンフランシスコ、ロサンゼルス、ニューヨークといった人気の都市に住める人は二極化した。高い家賃を払える富裕層か、住宅補助を受けられる節約上手な低所得者層に限られつつある。

“住宅戦争”の犠牲者となっているのが、中間所得者層だ。恵まれた職に就いており、住宅補助を受けるほど貧しくはないが、上がり続ける家賃を払えるほど豊かではない──。そんな人たちが苦境に陥っている。

大都市に住み続けられず、ある家庭は郊外へ、別の家族はより物価の安い地域へと移住を強いられた。海沿いの街や、デンヴァーやオースティンのような人気の高い都市では、彼らの多くが家賃の支払いさえ困難になってしまった。

「米国のほとんどの都市では、年収10万ドル（約1116万円）の家庭は持ち家を購入する余裕などありません」。テキサス大学の顧問弁護士で、住宅供給と中間所得者層の問題を専門とするメシェル・ディッカーソンはいう。

「白人化」するスラム街

中間所得者層の受難は、厳しい都市計画法によるところが大きい。新たな住宅の建設が制限されているからだ。

サンフランシスコは全米で最も厳しい都市計画法を持ち、ほとんどの地域で住宅価格が上昇しないよう規制している。しかし、2016年には、月額3500ドル（約38万円）という平均的な家賃のアパートを借りようとすると、初期費用はたいてい12,000ドル（約134万円）を超えた。契約月と解約月、2カ月分の家賃に加え、敷金と仲介手数料も請求されるからだ。

最終的に、もともと黒人が多くを占めていたフィルモア地区は、ほぼ完全に「白人化」してしまった。ベイヴュー・ハンターズポイント地区も同様だ。やはり最後まで黒人が多数派だったが、2016年に1LDKの平均家賃は2715ドル（約30万円）近くまで上昇。これまでの住民たちは対岸のオークランドまで押し出された。

いずれも治安が悪いとされる地区だったが、高級化が加速した。おしゃれなレストランや分譲マンションが建設され、まるで前衛的なファッション誌に出てくる街のように様変わりしている。

「いいわよ、ウチの裏庭じゃなければ」

マイホームを持つ人々の、新規住宅建設に反対する遠回しな態度も、中間所得者層を追い詰める。「いいんじゃない？ ウチの裏庭じゃないならね」といった具合なのである。

フォートヒルでは2016年、新しい住宅を建設し、地域に長く住んでいる住民を保護しようという流れがあった。だが、一部の大家が抵抗した。低価格の住宅が市場に流入し、所有する家の資産価値が目減りするのを恐れたのだ。

すでに持ち家のある人々は変化を拒む。その結果、既存住宅の価格が高止まりし、賃貸住宅市場へも影響が及ぶ。市場価格が上昇すれば、大家も家賃を値上げする。以前から住んでいる人々は、新しい賃料を払えなければ、立ち退かざるを得ない。

伝統的にアフリカ系アメリカ人が多かったフォートヒルも、年々、白人の割合が増えている。何十年もアパートに住んでいた黒人たちに代わり、新たな居住者となったのは大学生だ。卒業するまでの数年間の我慢と考え、高い家賃も喜んで払う。今や、小学校教師の給与でも学区内には住めない。

住宅戦争は「良い問題」

マクロ経済学者によれば、これらは「良い問題」だという。街の人気が高まれば、経済が成長する。人口も増える。重工業や製造業の繁栄を謳歌したのち、グローバリゼーションの波をかぶって荒廃した中西部の工業地帯「ラストベルト」から見れば、確かに贅沢な悩みかもしれない。

しかし、人々の暮らしや地域の発展には大きな影を落とす。エリア内の所得格差、人口の流動性、人口構成に与える影響は深刻だ。

政策アナリストによれば、2017年も状況が改善される見込みはほとんどないという。ドナルド・トランプ大統領は、中間所得者層の住宅危機問題に優先して対応するといった公約を掲げていない。「政府には何も期待できませんね」とディッカーソンは言う。自治体が独自に努力するしかない。

地方分権と規制緩和が進む？

カリフォルニア大学ロサンゼルス校（UCLA）のシニアエコノミスト、デヴィッド・シャルマンによれば、規制緩和で住宅戸数を増やすことこそ、サンフランシスコの抱える問題を解決する唯一の手段だという。供給が増えれば、ハイテク産業関連の投資マネーが、いまある限られた住宅の争奪戦に流れ込まずに済む。物件価格の更なる上昇は避けられるだろう。

新規の住宅開発プロジェクトにはすべて、市場価格を下回る値段の物件を一定数含めるよう、義務づけることもできる。データサイエンティストで賃貸紹介サイトRentHop創業者の1人であるリー・リンによれば、ニューヨークやボストンではすでに行われている取り組みだという。

ディッカーソンは、ディヴェロッパーへの税制優遇措置と引き換えに状況を改善できると話す。市内で働く人向けの住宅を一定数、確保するよう義務付けるのだ。新たな住宅の建設に及び腰な、既存住民との摩擦も少なくなるという。

未来の始まりは郊外から

これまで「貯金」こそ、中間所得者層の代名詞だった。しかし、この数年で口座は空になってしまった。低金利が続く一方、賃金の上昇は頭打ちだったからだ。

トランプ大統領の誕生で経済の先行きは比較的、明るい。2016年12月に株価が急上昇したのがその証拠だ。賃金が上昇する兆しといえる。シャルマンとUCLAビジネススクールの同僚は、今後2年間は賃金の上昇が続くと見ている。金利の上昇も期待されている。

どれも中間所得者層が貯金額を回復する要因となり得る。いずれにしても、明るい未来への最初の一石は、郊外から投じられるに違いない。