C’est la face noire du marché immobilier ou, peut-être, le signe annonciateur d’une dégradation de la situation. Depuis le début de l’année, les loyers du secteur privé sont en diminution de 0,1 % et compte tenu de l’inflation, ils reculent sur un an de 1,2 %, souligne une étude publiée lundi 27 novembre par l’observatoire Clameur, qui fait référence dans le secteur.

« C’est la seconde fois depuis 1998 que les loyers enregistrent une telle baisse : l’autre fois, c’était en 2008 lors du déclenchement de la grande récession économique et financière, lorsque le marché locatif privé s’était effondré », souligne Clameur, en se basant sur 450 000 baux signés en 2017, soit environ un sur quatre.

La baisse des aides au logement tire les loyers vers le bas

Dans 75 % des 20 villes de France de plus de 148 000 habitants, les loyers baissent ou augmentent moins vite que l’inflation. En bas du classement, on trouve Le Havre (- 3,8 % à 10,7 € le m2), Rennes (- 3,7 % à 11,7 € le m2), Grenoble (- 2 % à 11,8 € le m2), Marseille (- 1,9 % à 12,1 € le m2), Villeurbanne (- 1,8 % à 12 € le m2) ou encore Angers (- 1,2 % à 10,4 € le m2).

« Il y a deux explications principales à ce phénomène : la perte de pouvoir d’achat des personnes à revenus modestes et la baisse continue des aides au logement depuis quelques années », selon Michel Mouillart, le directeur scientifique de Clameur et professeur d’économie à l’université Paris 10.

Au départ, raconte-t-il, la baisse ou la stagnation des loyers sont perçues comme positives pour les locataires. Mais très vite une spirale infernale se met en place : les logements dont les loyers ne sont pas revus à la baisse ont de plus en plus de mal à trouver preneur. Les propriétaires préfèrent alors souvent diminuer leurs prétentions plutôt que de supporter une vacance locative durant plusieurs mois.

Les ménages aux revenus moyens basculent vers l’achat

Depuis quelques années, l’absence d’augmentation des aides personnelles au logement et le durcissement de leurs conditions d’octroi ont contribué également à paupériser un peu plus le parc locatif privé. Le mouvement s’est encore accéléré en 2015 avec la reprise de l’accession à la propriété (grâce notamment à la baisse des taux d’intérêt) et le départ des ménages aux revenus moyens qui ont laissé la place aux locataires les moins aisés. Selon l’Insee, le parc locatif privé accueille déjà plus de ménages à bas et très bas revenus (les trois premiers déciles de revenus) que le parc social.

La situation n’est pas entièrement nouvelle, mais s’aggrave. Entre 2013 et 2017, les loyers de l’ensemble du marché n’ont progressé en moyenne que de 0,2 % par an, alors que les prix grimpaient de 0,5 % en moyenne selon l’Insee. « Le ralentissement est remarquable, puisque de 2007 à 2012, la hausse des loyers était de 1,6 %, pour une inflation annuelle moyenne estimée à 1,7 % », note Clameur.

Une tendance à la baisse qui se généralise

Mais le plus inquiétant réside dans la généralisation de cette tendance sur le plan géographique. « Il y a dix ans, un quart seulement des villes de plus 10 000 habitants affichait des loyers en baisse en cette période de l’année. Il y en a la moitié maintenant, auquel il faut ajouter beaucoup de zones rurales », assure Michel Mouillart. Les territoires concernés sont ceux qui souffrent le plus économiquement ou qui sont éloignés des grands axes de circulation.

Pour beaucoup de propriétaires, cette situation est dramatique. Face à une demande désolvabilisée, ils n’ont pas de porte de sortie et peuvent difficilement remettre leur bien à la vente, sauf à accepter une importante moins-value. Difficile dans ces conditions de leur demander de faire des efforts supplémentaires pour rénover leur logement, notamment sur le plan thermique. Un cercle vicieux. « Ce n’est pas par la réglementation et la coercition que l’on peut amener le marché à évoluer », estime le directeur scientifique de Clameur. Des pistes ont ainsi été déjà évoquées durant la campagne présidentielle, comme la création d’un statut de propriétaire-bailleur.