Dan maar de vrije sector in. Het enige probleem: het aantal woningen in die sector is extreem schaars en de huren torenhoog. Van alle woningen die Nederland telt behoort slechts 5,4 procent tot de vrije sector, zo berekende vastgoedbeleggingsadviseur Capital Value. Binnen die sector slagen jaarlijks 12.000 huishoudens er niet in een geschikte woning te vinden. Problematisch, zegt directeur Kees van Harten, omdat de vraag naar woningen in het middensegment blijft groeien.



"Door beleidswijzigingen van het Rijk moeten lage middeninkomens die voorheen konden aankloppen bij woningcorporaties voor een sociale huurwoning, nu uitwijken naar de vrije sector. Dat zijn starters, flexwerkers en zpp'ers die nu te veel verdienen voor een sociale huurwoning en vanwege hun flexibele contract moeilijk een hypotheek krijgen", zegt Van Harten. Ook onder ouderen die zojuist hun woning hebben verkocht groeit de huurbehoefte, ziet de directeur. "Die hebben de waarde van hun huis contant gemaakt en willen nu graag flexibel zijn."



Opportunisme

Dat het aantal vrije sectorwoningen desondanks zo klein blijft, heeft volgens Van Harten voornamelijk te maken met het opportunisme van gemeenten. Uit cijfers van vorig jaar blijkt dat van de 58.000 bouwvergunningen die gemeenten verstrekten, het leeuwendeel ging naar de bouwers van koopwoningen. Dat is omdat die partijen bereid zijn meer te betalen voor een stuk grond dan beleggers of woningcorporaties die investeren in de bouw van huurwoningen. En dat is weer het gevolg van de lage rente en de hypotheekrenteaftrek die kopers de mogelijkheid biedt veel meer te betalen voor een woning dan voorheen.



"Grond verkopen aan partijen die koopwoningen willen bouwen, levert gemeenten dus meer op. Maar eigenlijk zouden ze meer moeten kijken naar waar vraag naar is", zegt Van Harten.



Niet alleen het grondbeleid van gemeenten vormt een obstakel voor het bouwen van vrije sectorwoningen, weet Hugo Priemus, emeritus hoogleraar aan de TU Delft.

Internationale afwegingen

Institutionele beleggers, de grootste aanjagers van woningbouw in de vrije sector, zijn er net zo debet aan. Zij beleggen namens pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen en zijn op zoek naar het hoogste rendement. "Zij maken internationale afwegingen en zijn eigenlijk alleen in de Randstadsteden. Beleggers stellen hoge eisen aan de grond die ze willen kopen. Het moet in een grote stad zijn, in een mooie woonomgeving, goed bereikbaar. En aan de gemeente delen zij mee dat ze dat alles willen voor een zeer bescheiden grondprijs."



Niet vreemd, zegt Priemus. Het veiligstellen van pensioenen en verzekeringsgeld is immers de primaire doelstelling van institutionele beleggers. "Hebben ze een beter alternatief dan investeren in huur, dan grijpen ze dat direct aan."



Aan de andere kant kan de zogeheten verhuurderheffing ervoor zorgen dat het aantal vrije sectorwoningen stijgt. Met die heffing dragen verhuurders van sociale huurwoningen bij aan het minderen van de staatsschuld. Een bijdrage die kan oplopen tot 20 procent van hun huuropbrengst. Om daaronder uit te komen, kunnen corporaties hun sociale huurwoningen verkopen of in prijs verhogen en er zo vrije sectorwoningen van maken. "Dat kan weer leiden tot een groeiend tekort aan sociale huurwoningen", zegt Priemus.

Ook de sociale huursector heeft het zwaar

Het aantal sociale huurwoningen is met 73 procent van de totale huurmarkt aanzienlijk groter dan de vrije sector (zo'n 18 procent). Maar ook daar is de vraag groter dan het aanbod. Op jaarbasis kunnen 100.000 huishoudens geen geschikte woning vinden, berekende beleggingsadviseur Capital Value. Het is het gevolg van een groeiend aantal huishoudens, waaronder veel asielzoekers met een verblijfsvergunning. Ook scheefwonen speelt een rol bij het tekort.