In Barcelona mangelt es an bezahlbarem Wohnraum. Mieter protestieren mit Plakaten an ihren Balkonen gegen den Boom an Ferienwohnungen, die die Situation auf dem Wohnungsmarkt noch verschlimmert.

Bis in die 1980er Jahre waren die Mieten in Spanien eingefroren. Die Folgen sind heute ein Mangel an Wohnraum für junge Leute und sozial Schwache. Berlin könnte ein ähnliches Schicksal erleiden.

Wer in Berlin etwas mit dem öffentlichen Wohnungsbau zu tun hat, der kommt an Lorenzo Karasz und dessen Guiding Architects kaum vorbei. Der Österreicher lebt seit 2009 in Barcelona und hat seit einigen Jahren immer wieder Gäste aus der deutschen Hauptstadt als Kunden, die sich über die Wohnungspolitik und den bautechnischen Wandel in der katalanischen Metropole informieren wollen. In ihren Führungen bieten Karasz und Kollegen je nach Bedarf unterschiedliche Blickwinkel auf Gebäude und Infrastruktur.

Der Vorstand des BBU Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen, dessen Mitglieder rund 40 Prozent aller Berliner Mietwohnungen bewirtschaften, interessierte sich bei seinem Besuch vor einer Weile beispielsweise sehr intensiv für den sozialen Wohnungsbau in Barcelona. Im März schlug dann zum wiederholten Male auch Berlins Senatsbaudirektorin Regula Lüscher in der Stadt auf und ließ sich, begleitet von anderen Mitgliedern der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, vom Wandel der Stadt inspirieren.

Barcelonas Kampf gegen grassierende Wohnungsnot

Die Magnetwirkung der Olympiastadt von 1992 hat ihren Grund. "Barcelona versucht mit allen verfügbaren Mitteln, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Die Stadt befindet sich in einem sehr dynamischen Prozess und hat sehr viel Mut zur Veränderung", sagt Architekt Karasz. Er ist waschechter Wiener. Sein Schmäh legt sich über seine Sätze wie Schlagobers über die Sachertorte. "Das Thema Wohnen ist in Barcelona in den vergangenen Jahren in den Mittelpunkt der politischen Auseinandersetzung gerückt. Gerade deshalb ist zuletzt vieles in der Stadt passiert", sagt der 38-Jährige.

Mut zur Veränderung kommt nicht von ungefähr. Barcelona sieht sich zum Handeln gezwungen, weil eine Masse an Problemen besonders jungen Menschen und sozial Schwachen zu schaffen macht und für gesellschaftlichen Sprengstoff sorgt. Wohnraum ist knapp, Mieten steigen exorbitant, und Eigentum ist für viele Familien eigentlich nicht mehr zu finanzieren. Berlin lässt grüßen. Die Probleme sind so massiv, dass es 2015 eine frühere Aktivistin als Bürgermeisterin ins Rathaus geschafft hat. Ada Colau kämpfte vor ihrer Zeit als Politikerin gegen Zwangsräumungen und Mietwucher.

Ihre Agenda nahm sie mit in den Wahlkampf. In ihrer ersten Amtszeit legte sie sich mit Onlineportalen an, die Privatwohnungen für kurzfristige Aufenthalte vermitteln, kaufte Immobilien mit öffentlichen Geldern auf und erwarb Grundstücke und zerfallene Gebäude, um neuen sozialen Wohnraum oder Gemeindezentren zu schaffen. Vor wenigen Wochen wurde Colau knapp im Amt bestätigt. Es bleibt eine Mammutaufgabe: Die aktuelle Zahl der Sozialwohnungen in städtischer Hand liegt immer bei unter Zehntausend, das entspricht ein bis zwei Prozent aller Haushalte. Doch der Wille ist da. Neue Projekte befinden sich im Bau.

Blaupause für Berlin?

Bedeutet von Barcelona zu lernen, das Siegen zu lernen? "Die Symptome, die man in Barcelona findet, ähneln durchaus denen in Berlin. Allerdings sind die Hintergründe von Grund auf verschieden", sagt Architekt Karasz. Spanien kommt nämlich daher, wo Berlin jetzt hingeht: von einem Wohnungsmarkt mit eingefrorenen Mieten.

Seit 1964 war der Mietzins im Land für mehr als zwei Jahrzehnte gesetzlich gedeckelt. Schon nach dem Ende des Bürgerkriegs 1939 war es gängige Praxis, die Mieten stabil zu halten, auch weil das Regime des siegreichen Diktators Francisco Franco es so empfahl. Zu gut war dem Land noch der Mietstreik in Barcelona von 1931 in Erinnerung, als Arbeitskräfte aus dem restlichen Teil des Landes gegen die drastisch steigenden Mieten protestierten, indem sie schlicht nicht mehr bezahlten. Die Spannungen eskalierten über Monate und mündeten in Gewalt. 18 Menschen starben. Francos Nationalisten waren die sozialen Unruhen eine Lehre. Doch erst 25 Jahre nach ihrer Machtübernahme trat das Ley de Arrendamientos urbanos (LAU) in Kraft, das die gefrorenen Mieten letztendlich gesetzlich festschrieb.

Die Auswirkungen dieser Politik spürt der Markt auch mehr als 30 Jahre nach dem Beginn seiner schrittweisen Öffnung immer noch, glaubt die Rechtsanwältin Monica Regaño, Partnerin der Kanzlei Monereo Meyer Abogados aus Madrid. "Das alte Mietgesetz 1964 sowie die vorangehenden Regelungen stärkten damals vor allem die Mieter und pflanzte den Vermietern eine Furcht vor langwierigen Räumungsverfahren und finanziellen Verlusten ein, so dass sie ihr Eigentum lieber leer stehen ließen. Diese Mentalität wurde in den Familien weitergegeben und manifestiert sich heute noch", sagt die Fachfrau für Immobilienrecht.

Spekulationblasen statt Sozialwohnungen

Weil sich Mietwohnungen damals nicht rentierten, verzichteten mögliche Investoren auf weitere Immobilienkäufe, so dass die Zahl der zur Miete angebotenen Wohnungen kontinuierlich schrumpfte. Jetzt da sich unter den Jüngeren ein Trend zur Miete entwickelt, übersteigt die Nachfrage das Angebot. Ein Dilemma für aller Sozialpolitiker.

Auch anderswo ächzt das Land unter den gleichen Problemen, wenn auch nicht so drastisch wie in der katalanischen Millionenstadt, wo die hohe Zahl an Touristen das Problem vergrößert. Die meist lukrativere Kurzzeit-Vermietung von Privatwohnungen an Reisende entzieht dem Markt weiteren Wohnraum und treibt die Preise weiter nach oben. Mehrfach hat die Regierung seit Mitte der 1980er Jahre die nationale Gesetzgebung geändert, um den Mietmarkt wieder anzukurbeln. Sie hat nicht nur die Deckelung des Mietzins aufgehoben, sondern den Vermietern die Möglichkeit eingeräumt, Verträge auf wenige Jahre Laufzeit zu begrenzen.

Im Frühjahr folgte dann die Rolle rückwärts. Die sozialistische Regierung gebot dem Preisexzess Einhalt und passte das Mietgesetz abermals an. Die Mindestdauer des Mietverhältnisses wurde von drei auf fünf Jahre angehoben. Die jährliche Anpassung des Mietzinses darf die Höhe der Inflationsrate nicht übersteigen. Und Mietverträge verlängern sich jetzt automatisch, wenn sie vor Ablauf nicht fristgerecht gekündigt werden.

"Mieterschutz heißt auch, die Rechte des Vermieters zu beschneiden und umgekehrt", sagt Anwältin Regaño. Sie empfiehlt mehr Kompetenzen für die Kommunen. Die nationale Gesetzgebung verhindere eine flexible Handhabe. Immerhin sieht die jüngste Änderung des Mietgesetzes bei Blockverkäufen die Möglichkeit zur Einführung eines Vorkaufsrechts zugunsten der Kommunen vor, um dort sozialen Wohnraum zu schaffen. Doch die öffentlichen Kassen in Spanien sind belastet. Aber mit Steuervorteilen und staatlichen Garantien könnte die Regierung privaten Investoren und insbesondere privaten Eigentümern, die bei Weitem die Mehrzahl der Vermieter darstellen, schmackhafter machen, den Wohnraum sozial verträglich auf dem Markt anzubieten.

"Ein Mietendeckel ist nicht die richtige Lösung", sagt Regaño. "Erst steigen die Preise im Vorfeld und danach wird Geld in andere Bereiche gepumpt, wo Spekulationsblasen entstehen. Aus spanischer Erfahrung kann ich nur sagen: Die besten Mittel sind der Bau von Sozialwohnungen, steuerliche Vorteile und schnellere Genehmigungen. Und die nationale Regierung muss den Städten bei dieser Aufgabe mit all ihren Möglichkeiten helfen."