A 12 de maio de 2015, quando a norte-americana Blackstone comprou o Almada Fórum, pagou cerca de €224 milhões. No passado dia 20 de julho, sexta-feira, vendeu-o por €406,7 milhões à espanhola Merlin Properties. Foi um ganho de perto de €187 milhões em pouco mais de três anos, uma taxa média de valorização anual de 22%.

“É uma mais-valia muito relevante que tem muito que ver com a capacidade da entidade gestora [neste caso a holandesa Multi] em aumentar a receita, mas também com a realidade do mercado e a perceção de risco do país na altura que o centro foi comprado e hoje”, diz ao Expresso Fernando Ferreira, o responsável pela área de investimento da JLL, a consultora que mediou a operação em nome da Blackstone.

De facto, conta, “há três anos a troika tinha acabado de sair de Portugal e o país estava na cauda da Europa e era considerado demasiado arriscado para investir”. Além disso, em 2015, o Almada Fórum foi comprado dentro de um pacote de três shoppings, dois em Portugal e um em Espanha, “e na altura, o mercado ainda não estava tão forte nem existiam tantos compradores para um volume tão grande de investimento e a Blackstone conseguiu negociar um preço muito atrativo”, acrescenta o diretor-geral da CBRE, Francisco Horta e Costa. Ou seja, a empresa norte-americana comprou mais barato dada a situação económica do país. Até porque, “o negócio de entidades como a Blackstone é exatamente comprar a desconto para valorizar os ativos”, lembra o diretor-geral da B.Prime, Jorge Bota.

Entretanto os indicadores da economia portuguesa e dos centros comerciais melhoraram substancialmente, “contribuindo para uma redução da perceção do risco do país”, diz Francisco Horta e Costa. E, consequentemente, não tardou muito até que os investidores, principalmente estrangeiros, começassem a olhar mais para o país e para este tipo de ativos. Um interesse que, diz o responsável pela área de investimento da Cushman & Wakefield, Paulo Sarmento, “faz bastante o valor de um imóvel”.

Contudo, o estado do mercado não justifica tudo. Francisco Horta e Costa nota que “a valorização dos centros está dependente do volume de rendas gerado, que por sua vez depende das vendas efetuadas pelos lojistas” e, em parte, do aumento do tráfego. Mas depende também da “substituição de lojistas, ampliações, otimização de áreas subaproveitadas ou ocupação de lojas previamente vagas”, comenta Paulo Sarmento.

Premissas que se verificam todas no Almada Fórum. Não só é um centro consolidado que já era considerado o principal shopping da margem sul antes da entrada da Blackstone, como sofreu várias melhorias ao longo dos três anos em que pertenceu à empresa norte-americana.

Não é, por isso, de admirar que para a JLL este centro seja considerado um “ativo troféu”, e que para Ismael Clemente, o diretor-geral da Merlin — a empresa que o adquiriu agora — seja “um ativo excecional dos que raramente se encontram no mercado”.

O que a Multi fez para melhorar o centro

Mesmo já sendo considerado um centro comercial de topo, neste período de três anos foram feitas algumas alterações significativas com ganhos também eles significativos.

“Renovámos o hipermercado, entrou uma clínica para o terceiro piso, instalámos um cinema 4DMax (a quatro dimensões) e fizemos uma alteração profunda nas lojas. Por exemplo, abriu uma Primark com 4000 m2 o que obrigou a mudar o Toys’R’Us para o terceiro piso — o que correu muito bem —, e também recolocámos a C&A. Tudo isto permitiu um crescimento do tráfego de 10% trazendo mais vendas. Além disso, conseguimos receitas alternativas ao transformar as praças de entrada em showrooms para marcas de automóveis”, revela ao Expresso o presidente da Multi em Portugal, Francisco Cavaleiro de Ferreira. E tudo com “pouco investimento”, nota.

Contas feitas, neste momento o centro tem rendas de €24 milhões brutos anuais e 14,4 milhões de visitantes por ano, e tem as 229 lojas praticamente todas ocupadas com marcas de qualidade como o grupo Inditex, Primark, H&M ou Fnac. Além disso, tem “um potencial de crescimento muito grande”, diz o mesmo responsável, lembrando que a Grande Lisboa tem 2,3 milhões de habitantes (700 mil na margem sul) e que é possível atrair mais clientes porque o Almada Fórum tem um acesso muito fácil e rápido e a vantagem de ter estacionamento gratuito. Aliás, no comunicado da empresa que comprou o shopping refere-se que, apesar de já ter um bom volume de rendas, “há margem para crescer ainda mais, mediante novas alterações”.

É precisamente esse trabalho que a Multi vai agora fazer com a Merlin, remata Francisco Cavaleiro Ferreira.