Die Deutsche Wohnen hat ihr Ziel erreicht: Ihre Tochterfirma Gehag hatte einen ihrer Mieter vor Gericht gezogen, um eine strittige Mieterhöhung durchzusetzen und dazu dem Berliner Mietspiegel 2015 die Gültigkeit abgesprochen – und hat sich vor dem Landgericht durchgesetzt (AZ: 63 S 230/16).

Als "Schlag ins Gesicht der Mieter" bewerten Mietervertreter das Urteil – die Verbindlichkeit und Rechtskräftigkeit des Mietspiegels würden damit geschwächt und Mieter massiv verunsichert, so der Alternative Mieterverein.

Entscheidung in letzter Instanz

Die Deutsche Wohnen hatte wiederholt erklärt, "der Berliner Mietspiegel ist angreifbar und nicht rechtssicher". Deshalb seien "für einige wenige Wohnungen" vor Jahren "Vergleichswohnungen statt Mietspiegel" herangezogen worden, um "Mieterhöhungsverlangen" zu begründen. Auf aktuelle Anfrage hieß es bei der Firma nun: In diesem konkreten Fall habe die "verlangte Nettokaltmiete mit 7,93 Euro je Quadratmeter innerhalb der Spanne des entsprechenden Mietspiegelfeldes" und "unterhalb des Oberwertes des maßgeblichen Mietspiegels-Feldes I2" gelegen. "Die Deutsche Wohnen hat das Erhöhungsverlangen mit dem Mietspiegel 2015 begründet, nicht mit dem Gutachten".

Der Fall ist mit dem Urteil des Landgerichts in letzter Instanz entschieden worden - zugunsten der Firma, die eine Volksinitiative vergesellschaften will, weil deren Geschäftsmodell auf "Mieterhöhungen mit jedem Mittel" ziele. Die Deutsche Wohnen bestreitet das.

Bisher hatte die Deutsche Wohnen mit ihren Attacken auf den Mietspiegel keinen Erfolg. Zunächst auch in diesem Fall. Aber das Landgericht korrigierte das Urteil der ersten Instanz. Damit darf die Deutsche Wohnen für eine Wohnung in der Argentinischen Allee 193 die Miete um 42,83 Euro erhöhen auf 575,35 Euro.

Zulässig sei das, urteilte das Landgericht, weil ein "Sachverständiger nachvollziehbar geschildert hat, wie er zu seiner Bewertung aufgrund von Vergleichswohnungen aus seinem Datenbestand gelangt ist", heißt es in dem Urteil.

Die Deutsche Wohnen sagte auf Anfrage: "Im Rahmen des Verfahrens hat das Gericht ein Sachverständigengutachten hinsichtlich der Qualifikation des Berliner Mietspiegels 2015 eingeholt. Der gerichtlich bestellte Sachverständige kommt zu dem Ergebnis, dass der Mietspiegel nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Daher ist das Gericht zu der Feststellung gelangt, dass der Berliner Mietspiegel 2015 keine geeignete Schätzgrundlage darstellt."

Das rechnet sich für den Konzern

Für Mietervertreter ist das eine schwere Niederlage, denn für Konzerne wie die Deutsche Wohnen rechnet es sich, auf dem Gerichtsweg ihre Ansprüche durchzusetzen. Denn die Kosten dafür sind durch die dauerhaft höheren Mieterträge in kürzester Zeit wieder in der Kasse – und mehren dann Wert und Gewinne des Konzerns dauerhaft. Allerdings bestritt die Deutsche Wohnen auf Anfrage, dass diese zu ihren Strategien zähle. Im Gegenteil: "Trotz unserer Kritik haben wir den Berliner Mietspiegel 2017 ausschließlich und zu 100 Prozent unseren Mieterhöhungsverlangen als Begründungsmittel zugrunde gelegt." Allerdings wurde der Berliner Mietspiegel 2017 anders erhoben als der vom Gericht gekippte Mietspiegel aus dem Jahr 2015, so dass er jedenfalls mit der bisherigen Begründung nicht mehr attackiert werden kann.

"Verwirrend" nannte die stellvertretende Geschäftsführerin des Berliner Mietervereins Wibke Werner die Begründung des Urteils. Die Richter erklärten, im Mietspiegel "keine geeignete Schätzgrundlage" für die Miethöhe der Wohnung erkennen zu können, begründeten andererseits aber nicht, warum das Gutachten des Sachverständigens dieses Kriterium erfülle. Dabei würden "mindestens 30 Datensätze" zur Ermittlung der ortsüblichen Miete in den Mietspiegel einfließen – in einem Gutachten dagegen nicht annähernd so viele.

Rechtsprechung am Landgericht nicht einheitlich

Mit dem Urteil scheint sich ein Riss durch die mit dem Mietrecht befassten Kammern des Landgericht zu ziehen: Anders als die anderen Kammern des Landgerichts hatte die 63. schon einmal vor vier Jahren die Gültigkeit des Mietspiegels infrage gestellt – und damals ebenfalls die gutachterliche Feststellung einer höheren zulässigen Miete als der Mietspiegel erlaubt für recht erklärt.

"Jetzt ist der Bundesgesetzgeber dringend gefragt", sagte Werner. Es brauche eine Rechtsverordnung für die Erstellung von Mietspiegel.

Tragweite des Urteils ungewiss

Die Tragweite des Urteils bleibt ungewiss. Die Deutsche Wohnen hatte vor wenigen Wochen erklärt, den Mietspiegel anzuerkennen. Andererseits sind Aktienunternehmen ihren Teilhabern gegenüber verpflichtet. Die Renditechancen, die sich aus dem Mieterhöhungspotenzial ergeben durch den Einsatz von Gutachten, sind beträchtlich. Auch andere Firmen könnten sich auf das Urteil berufen und dem Vorbild folgen.

Andererseits hat bisher nur diese Kammer den Mietspiegel zugunsten gutachterlicher Mieterhöhungen gekippt. Im Streitfall kann sich keine Firma sicher sein, nicht an die andere Kammer zu geraten, die den Mietspiegel bisher verteidigt haben.

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Anmerkung der Redaktion: In einer früheren Version hieß es fälschlicherweise, die Deutsche Wohnen habe das Gutachten bestellt, das an Stelle des Mietspiegels die Miethöhe bestimmt. Richtig ist, dass das Gericht das Gutachten in Auftrag gab. Wir bitten diesen Fehler zu entschuldigen.