Huizenbezit onder jonge middeninkomens duikt omlaag Themabericht

Het eigenwoningbezit onder middeninkomens tot 35 jaar is in zes jaar tijd met 15 procentpunt gedaald, terwijl ze wel vaker willen kopen

De kloof tussen inkomens en huizenprijzen lijkt hen parten te spelen; voor een koopwoning wordt in 2019 naar verwachting gemiddeld 8,6 modaal jaarinkomens betaald, tegenover 4,2 in 1995

Middeninkomens zijn daardoor vaker aangewezen op de kleine vrije huursector, waar nieuwkomers gemiddeld al bijna 1.000 euro per maand betalen

Maar liefst twee derde van de middeninkomens die recent verhuisden naar een vrije huurwoning, heeft dan ook een hoge woonquote

Figuur 1: Eigen huis voor 35-minners niet meer vanzelfsprekend Bron: WoON, bewerking RaboResearch

Nederlanders met een middeninkomen wonen steeds minder vaak in een koophuis, blijkt uit een analyse van de driejaarlijkse WoON-enquête van het CBS en het Ministerie van Binnenlandse Zaken. In 2018 had zo’n 61 procent van de 1,6 miljoen huishoudens die tussen de één en anderhalf keer modaal verdienen een eigen huis, zes jaar eerder was dat nog 64 procent. Ouderen zijn de uitzondering op de regel: zij wonen juist vaker in een koophuis. Maar onder 35-minners met een middeninkomen zijn huizenbezitters inmiddels in de minderheid (zie figuur 1). Een gebrek aan interesse lijkt niet de oorzaak, want jonge middeninkomens met verhuisplannen geven namelijk vaker dan voorheen de voorkeur aan kopen (zie figuren 2 en 3). Het lijkt vooral een kwestie van niet kunnen kopen.

Figuur 2: Huurders minder honkvast Bron: WoON 2018, bewerking RaboResearch

Noot: het betreft hier huishoudens tot 35 jaar Figuur 3: Liefst een koophuis Bron: WoON, bewerking RaboResearch

Noot: het betreft hier huishoudens tot 35 jaar

Groeiende kloof inkomen en huizenprijzen

Figuur 4: Ontkoppeld Bron: Dallas FED, CPB, bewerking RaboResearch

Noot: het Centraal Planbureau heeft de berekening van het modaal inkomen herzien per 2013 (zie ook Box 1)

Het gemiddelde bedrag dat Nederlanders neertelden voor een koopwoning maakte afgelopen decennia enorme sprongen. Tussen 1995 en 2008 stegen de prijzen gemiddeld liefst 8,5 procent per jaar, een veelvoud van de loonstijgingen (zie figuur 4) in die periode. Het lijkt het gevolg van een welhaast chronisch woningtekort, gecombineerd met soepelere leennormen, de introductie van aflossingsvrije hypotheken en het toenemend aantal werkende vrouwen. Gezinnen konden door al die factoren meer lenen en dus meer betalen voor een eigen huis, wat de prijzen van Nederlandse woningen tot recordhoogten stuwde. Kostte een huis in 1995 daardoor nog zo’n 4,2 modaal jaarinkomens, was dat in 2008 al opgelopen tot 8,3.

Wat is het modaal inkomen?

De term modaal inkomen verwijst naar de meest voorkomende inkomensgroep onder werknemers. Dit is ook de definitie die het Centraal Planbureau (CPB), dat het modaal inkomen becijfert, sinds 2013 gebruikt. Vóór die tijd baseerde het CPB het modaal inkomen op het maximale inkomen waarover Nederlanders premie moeten betalen voor de zorgverzekeringswet. In 2017 was het bruto modaal jaarinkomen zo’n 34.000 euro. Wat is een middeninkomen?

In dit Themabericht gebruiken we de term ‘middeninkomen’ om een jaarinkomen van één tot anderhalf keer modaal mee aan te duiden. Dat betekende in 2017 dat huishoudens met zo’n middeninkomen elke maand tussen de 2.615 tot 3.923 euro bruto per maand verdienden (exclusief vakantiegeld). Van de 7,9 miljoen zelfstandig wonende huishoudens hebben bijna 1,6 miljoen een middeninkomen. Wanneer kom je in aanmerking voor een sociale huurwoning?

Woningcorporaties moeten 80 procent van hun vrijkomende sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een belastbaar inkomen lager dan 36.165 euro per jaar. Ze mogen ook nog eens 10 procent van hun vrijkomende sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een laag middeninkomen tot 40.349 euro. De laatste 10 procent mogen ze naar eigen inzicht toewijzen.

Tijdens de voorbije crisis nam de kloof tussen het inkomen van veel Nederlanders en de prijs die ze voor een eigen huis moeten betalen weer wat af, maar mede door het oplopende woningtekort en de historisch lage hypotheekrente is het verschil alweer groter dan in 2008 (Telegraaf, 2019). En naar verwachting worden huizen ook dit jaar ruim 17.000 euro duurder, waardoor de prijs van een gemiddelde koopwoning oploopt naar 8,6 modaal jaarinkomens.

Vooral voor jongeren lijkt de stap naar een koophuis een brug te ver, want het eigenwoningbezit onder die groep nam het hardst af (zie figuur 1). De aangescherpte hypotheeknormen spelen hierin vermoedelijk een rol. Nieuwe kopers kunnen minder lenen ten opzichte van hun inkomen en moeten meer eigen geld meebrengen. Maar jongeren hebben ook vaker een studieschuld en lijken langer te blijven hangen in flexibele banen. Dit maakt een eigen huis lastiger bereikbaar. Onderzoek van het CBS laat zien dat twintigers mijlpalen als een eerste koopwoning pas later bereiken, maar ook 35-45-jarigen blijken minder vaak in een koophuis te wonen. Van uitstel komt dus wellicht ook afstel.

Vaker aangewezen op de vrije huur

Figuur 5: Aangewezen op de vrije huursector Bron: WoON, bewerking RaboResearch

Ten opzichte van enkele jaren geleden zijn Nederlanders met een middeninkomen dan ook vaker in de huursector te vinden. In theorie is daar niets mis mee. Zeker voor jongeren, die doorgaans vaker verhuizen vanwege een nieuwe baan of partner, kan de flexibiliteit van huren prettig zijn. Het nadeel is dat ze daarvoor wel een stevige prijs betalen. Sinds een uitspraak van de Europese Commissie in 2011 moeten woningcorporaties het gros van hun woningen toewijzen aan lage inkomens, waardoor middeninkomens nauwelijks meer voor een sociaal huurhuis in aanmerking komen. De groei van het aandeel huurders onder de middeninkomens komt dan ook volledig voor rekening van de duurdere vrije huursector (zie figuur 5). De huur die nieuwkomers in de vrije huursector moeten betalen schurkt inmiddels al tegen de 1.000 euro per maand aan.

Figuur 6: Tegen een forse vergoeding Bron: WoON 2018, bewerking RaboResearch

Noot: een hoge woonquote verwijst naar woonlasten van minstens 30 procent van het besteedbaar huishoudinkomen. Het aandeel met een hoge woonquote is weergegeven voor middeninkomens die in de afgelopen twee jaar naar een zelfstandige woonruimte zijn verhuisd.

Het leeuwendeel van de middeninkomens dat in zo’n huis woont, is dan ook meer dan 30 procent van zijn of haar netto inkomen kwijt aan de huur, nog exclusief de energierekening. Dat is veel vaker dan in de koopsector (zie figuur 6). Zulke hoge lasten zijn mogelijk lastiger op te brengen voor huishoudens.[1] Verwonderlijk is het dan ook niet dat koppen als ‘Huurcrisis voor middeninkomens’ (Telegraaf 2017) en ‘Huurwoningen vaak onbetaalbaar voor middeninkomens’ (FD 2017) afgelopen jaren de kranten sierden. Door de hoge woonlasten lukt het niet altijd om (voldoende) geld opzij te zetten, wat de stap naar een eigen huis nog moeilijker maakt.

Prinsjesdaggeruchten veelbelovend

Zo bezien is het opvallend dat het kabinet voornemens is om de inkomensgrens voor de sociale huur te verlagen, waardoor nog meer Nederlanders met een middeninkomen zijn aangewezen op de prijzige vrije huursector. Wat ons betreft legt de coalitie de prioriteit niet bij het verdelen van de schaarse woningvoorraad, maar jaagt ze eerst de bouw van (betaalbare) woningen aan. Want verlichting van het woningtekort lijkt vooralsnog ijdele hoop: het aantal verleende bouwvergunningen daalt al een half jaar (zie figuur 7).

Figuur 7: Nood hoog; geen respijt Bron: CBS, bewerking RaboResearch

Noot: het Centraal Bureau voor de Statistiek heeft de berekening van het aantal vergunningen in 2013 herzien

Hoopvol is dat de zogeheten markttoets per 1 juli 2020 wordt versoepeld, waardoor woningcorporaties eenvoudiger middensegment-huurwoningen zouden kunnen bouwen. Verder zouden gemeenten kunnen worden aangespoord om meer bouwlocaties beschikbaar te stellen via financiële en fiscale prikkels. Mogelijk kan ook het verlagen van de heffing die verhuurders van gereguleerde huurwoningen betalen, een extra stimulans geven aan de nieuwbouw.

De geruchten dat het kabinet met Prinsjesdag plannen zal presenteren om de woningbouw een flinke impuls te geven zijn wat dat betreft veelbelovend. Dat geldt ook voor de plannen die rondzingen voor een extra lastenverlichting voor de middeninkomens. In combinatie met een groter aanbod van betaalbare (huur)woningen zou dit (jonge) middeninkomens meer ruimte kunnen geven om een huis te vinden dat past bij hun inkomen. Medio september zal uiteraard moeten blijken welke van deze geruchten waar zijn en tot welk beleid ze leiden.

Literatuur

Aedes (2019). Eenvoudiger markttoets weer een stap dichterbij. Nieuwsartikel 24 juni 2019.

Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) (2019a). Mijlpalen twintigers schuiven op, CBS nieuws 13 mei 2019.

CBS (2019b). Arbeidsdeelname, vanaf 1969, geraadpleegd op 26 augustus 2019.

CBS (2019c). Cao-lonen, contractuele loonkosten en arbeidsduur; (2000=100), 1972-2014, geraadpleegd op 26 augustus 2019.

Centraal Planbureau (CPB) (2019). Juniraming 2019: economische vooruitzichten 2019 en 2020. Den Haag: CPB.

De Telegraaf (2017). Huurcrisis voor middeninkomens, 23 januari 2017.

De Telegraaf (2019a). Woningdroom spat uiteen voor de middeninkomens, 19 juli 2019.

De Telegraaf (2019b). Stevige impuls woningmarkt, 23 augustus 2019.

Eurostat (2019). Glossary: Housing cost overburden rate, geraadpleegd op 26 augustus 2019.

Groot, C. de & Spiegelaar, L. (2019). Te vroeg om te juichen om groei middensegment. Utrecht: Rabobank.

Groot, C. de & Spiegelaar, L. (2019). Groei huizenprijzen Amsterdam zwakt verder af, rest van Nederland volgt. Utrecht: Rabobank.

Het Financieele Dagblad (2017). Huurwoningen vaak onbetaalbaar voor middeninkomens, 13 november 2017.

Mack, A. & Martínez-García, E. (2011). A Cross-Country Quarterly Database of Real House Prices: A Methodological Note. Globalization and Monetary Policy Institute Working Paper No. 99, Federal Reserve Bank of Dallas. Herziene versie januari 2019. International House Price Database geraadpleegd op 15 augustus 2019.

Michielsen, T., Groot, S. & Veenstra, J. (2019). Het bouwproces van nieuwe woningen. Den Haag: Centraal Planbureau.

OCW Studentenmonitor (2017). Percentage studenten dat studielening heeft bij DUO, geraadpleegd op 19 augustus 2019.

Pittini, A. (2012). Housing affordability in the EU. Current situation and recent trends. Brussel: CECODHAS Housing Europe Observatory.

Rijksoverheid (2019a). Internetconsultatie maatregelen huurmarkt gestart, nieuwsbericht 27 juni 2019.

Rijksoverheid (2019b). Verhuurderheffing, informatiepagina geraadpleegd op 26 augustus 2019.

Schwartz, M. & Wilson, E. (2007). Who can afford to live in a home? A look at data from the 2006 American Community Survey. US Census Bureau.

Stone, M.E. (2006). What is housing affordability? The case of the residual income approach, Housing Policy Debate, 17(1), 151-184.

Vrieselaar, N. (2019). Jongeren werken vaker en ook langer in de flexibele schil. Utrecht: Rabobank.

Voetnoot

[1] Hoewel de grens van welke woonlasten betaalbaar zijn, enigszins subjectief is, wordt in de literatuur de grens veelal gelegd bij een netto woonquote van 30 procent of meer (zie bijvoorbeeld Stone 2006; Schwartz & Wilson 2007; Pittini 2012). Europees statistiekbureau Eurostat hanteert een ietwat afwijkende definitie: als de totale netto woonlasten (inclusief de uitgaven voor energie, water, verzekeringen en onderhoud) meer dan 40 procent van het netto besteedbare inkomen bedragen, is sprake van een riskant hoge woonquote.