“É preciso acompanhar mais de perto” o que está a acontecer no mercado de habitação em Portugal, em particular em Lisboa e Porto, avisa a equipa da Comissão Europeia (CE) que veio ao país avaliar como está a correr o pós-programa de ajustamento.

No nono relatório sobre Portugal, divulgado ontem ao final da tarde, os especialistas da CE mostram-se relativamente preocupados com os efeitos da subida do valor das casas nos últimos anos e constatam, por exemplo, que há efeitos sociais destruidores em curso.

“O aumento nos preços das casas está, em grande medida concentrado nas principais cidades de Lisboa e Porto, onde as atividades do turismo se estão a expandir para as áreas residenciais, com um impacto negativo na habitação a preços acessíveis para os grupos socialmente vulneráveis”, constatam os peritos.

Valor das casas em Portugal deve travar com menos procura

Horas antes, ontem de manhã, a Comissão Europeia, ao mais alto nível, no estudo sobre as projeções económicas do inverno, apresentado em Bruxelas pelo comissário da Economia, Pierre Moscovici, também tocou nesse problema e nos perigos que uma travagem abrupta na procura de casas (seja devido ao arrefecimento dos fluxos turísticos, seja por via de uma quebra na capacidade financeira dos estrangeiros que vêm ao país comprar imobiliário) representa para a estabilidade da economia portuguesa.

Para Bruxelas, a explosão vivida nos anos mais recentes ao nível do mercado de habitação em Portugal pode ter os dias contados. A produção de casas continua a “recuperar”, mas é de esperar um “abrandamento da procura externa”, isto é, da procura dos investidores estrangeiros. O ambiente externo está mais incerto, há o problema do brexit e a travagem da economia chinesa.

Portanto, se houve um boom imobiliário – e alguns analistas afirmam que sim – ele estará prestes a acabar.

Bruxelas vem assim juntar-se ao Banco de Portugal e ao Fundo Monetário Internacional (FMI) nos avisos ao aparente fim de ciclo de forte expansão que pode estar a acontecer no mercado imobiliário português, um fenómeno que não sendo generalizado ao território nacional, parece afetar bastante algumas economias locais, sobretudo os maiores centros urbanos, concordam as duas instituições.

No estudo divulgado de manhã, a Comissão observa que “a recente recuperação na construção residencial deve contribuir para alguma moderação na inflação dos preços da habitação para 8,5% no terceiro trimestre de 2018 face a igual período de 2017, após um pico de 12,2% no início do ano”.

São subidas grandes, mas quando se faz o balanço dos últimos quatro anos, o aumento médio é ainda maior, de 30% ou mais.

No entanto, avisa Bruxelas, a correção do mercado residencial português ainda não acabou. “Os preços das casas devem registar uma moderação ainda maior durante o período de previsão [até 2020], refletindo a recuperação gradual da oferta e a desaceleração na procura externa”, alerta o executivo europeu.

Banco de Portugal e FMI já avisaram

O primeiro aviso de que Portugal estaria a incorrer num risco sério surgiu em junho quando o banco central governado por Carlos Costa alertou para o facto de “a duração e o ritmo de crescimento dos preços neste mercado poder implicar riscos para a estabilidade financeira, em caso de persistência destas dinâmicas”.

Escassas semanas depois, seria o FMI a constatar que “existem vulnerabilidades financeiras que podem estar a emergir em determinadas bolsas”, em certas regiões da Europa. “Há sítios – por exemplo, Luxemburgo, algumas cidades alemãs, algumas áreas em Portugal e Holanda – onde os desequilíbrios entre a procura e a oferta estão a levar a uma forte valorização do imobiliário residencial [habitação] ou comercial”, exemplificou.

Em setembro, foi o próprio Carlos Costa a retomar o tema, alertando para “situações de euforia no mercado, nomeadamente no mercado residencial e hipotecário”.

O governador defendeu então “medidas que ataquem desenvolvimentos sistémicos negativos resultantes da interação das decisões individuais”, que viria a tomar, limitando, por exemplo, máximos na concessão de crédito bancário, regras mais estritas para o pagamento das prestações e para a proporção entre juros e rendimento.

Em dezembro, a situação não estava mais equilibrada. Pelo contrário. O banco central avisou que a sobrevalorização dos preços era “mais acentuada a nível regional/local” e estava a acontecer muito por causa da procura, da “forte dinâmica do turismo e do investimento direto por não residentes”.

Ora, isso é um problema. Se os estrangeiros tiverem menos dinheiro, a economia nacional pode tornar a ficar num limbo por causa desta forte exposição imobiliária.

“Dada a elevada exposição do setor bancário ao mercado imobiliário residencial, um ajustamento abrupto dos preços neste mercado representa um risco para o setor bancário”, disse Carlos Costa.

Mais incerteza, menos investimento

Ontem, o crescimento previsto da economia portuguesa foi revisto em baixa ligeira em 2018 e 2019 pela Comissão Europeia (CE), que agora está bastante mais negativa relativamente aos riscos que podem afetar Portugal e sobretudo Europa e zona euro. Esta última só deve crescer 1,3% e mesmo isso não é certo. Pode ser pior.

De acordo com as novas previsões, a economia nacional deve expandir-se apenas 1,7% este ano, o pior registo desde 2014, estava Portugal a sair do programa de austeridade da troika e do governo PSD-CDS. Nessa altura, cresceu 0,9%.

No novo estudo, a CE revela-se, de facto, muito mais pessimista relativamente às ondas de choque que podem vir da China (cuja a economia muito endividada e apoiada em consumo interno está a travar), aos efeitos da saída do Reino Unido da União Europeia (o brexit é cada vez mais uma incógnita) e aos efeitos das guerras comerciais por esse mundo fora.

No capítulo sobre Portugal, Bruxelas deixa claro que os riscos para os próximos dois anos “são negativos já que a deterioração projetada na procura externa e o aumento da incerteza global podem ter efeitos negativos nas decisões de investimento das empresas”. O imobiliário será dos setores de maior risco, como sempre foi no passado.