Interrogé par un intervenant qui suggérait de «réguler» certaines plus-values immobilières, le président de la République a répondu que son idée «est très bonne». L’éternel débat sur la fiscalité de l’immobilier est relancé.

Réformer la fiscalité de l’immobilier en l’alourdissant sur certaines reventes de logements? Emmanuel Macron a discrètement lancé la piste à l’occasion du grand débat national. «Votre idée est très bonne», a déclaré le chef de l’État fin janvier lors d’une rencontre publique à Bourg-de-Péage (26) à un intervenant qui suggérait de «réguler» certaines plus-values immobilières. À «Bordeaux, il y a eu beaucoup de plus-values immobilières quand le TGV est arrivé», a souligné Emmanuel Macron. Le chef de l’État pointe du doigt une «injustice» en faveur de propriétaires qui «n’ont pas travaillé pour ça.»

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Les propos du président, selon qui ces plus-values ne sont «pas taxées», semblent concerner prioritairement les résidences principales, qui sont effectivement exonérées à la revente. De son côté, la Fondation Abbé-Pierre, dans son rapport annuel sur le mal-logement, propose d’instaurer une «taxe Tobin» sur l’immobilier de luxe. Comment? «En augmentant les droits de mutation sur les biens immobiliers les plus chers et redistribuer cette somme pour lutter contre la ségrégation urbaine». Une solution à laquelle le ministre du Logement Julien Denormandie est opposé. «Je ne suis pas favorable à une augmentation d etaxation sur les logements parce qu’à la fin, ça tire tous les prix vers le haut», a-t-il déclaré ce vendredi sur France Info.

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Alors que les débats font ressortir plusieurs revendications fiscales - rétablissement de l’impôt sur la fortune (ISF) ou suppression de la TVA sur certains produits -, ces propos n’ont suscité d’écho que sur le site spécialisé La Vie Immo, mais suffisent à agacer certains professionnels de l’immobilier. «On est dans un pays où on est incapable de traiter un problème sans qu’à la fin on fasse autrement que par une taxe, regrette Nordine Hachemi, PDG du promoteur immobilier Kaufman & Broad. Le logement est déjà extrêmement taxé». En 2017, l’immobilier a certes coûté 41,9 milliards d’euros d’aides à l’État - un chiffre stable depuis dix ans - mais lui a rapporté 74,4 milliards d’euros en impôts et taxes - un chiffre en hausse de 11 milliards sur 4 ans. Soit un gain de plus de 32 milliards d’euros, selon un rapport de la Commission des comptes du logement publié l’été dernier.

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La fiscalité immobilière est-elle si lourde en France? Son niveau est plutôt élevé par rapport à la moyenne de l’OCDE (voir ci-dessous), qui rassemble une trentaine de pays développés, à en croire un rapport rendu début 2018 par le Conseil des prélèvements obligatoires (page 39), organisme dépendant de la Cour des comptes. Mais il est difficile de comparer des statistiques nationales ne donnant pas la même part au logement et aux entreprises.

Crédits photo Cour des comptes

Ce poids «est un jugement de valeur» mais le caractère insatisfaisant de la fiscalité immobilière est indiscutable, nuance l’économiste Alain Trannoy, spécialiste de l’économie du logement et des questions de taxation. «C’est assez compliqué: on taxe à la fois le capital, l’échange sur le marché et les revenus tirés de la location», détaille-t-il.

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Bercy reconnaît «certaines inadéquations» de la fiscalité immobilière

Un bien immobilier est d’abord soumis à la taxe foncière lors de sa détention. Or, cet impôt local se calcule sur des bases qui n’ont presque pas été recalculées depuis 1970 et sont «déconnectées(s)» de la réalité du marché, selon le conseil des prélèvements obligatoires. Ensuite, s’il est loué, les loyers sont soumis à l’impôt sur le revenu. Puis, à la revente, il est soumis aux «droits de mutation», qui vont dans l’ensemble alimenter les finances de la commune et du département malgré l’expression consacrée de «frais de notaires». Pendant la campagne présidentielle, Emmanuel Macron avait promis de les baisser. Aujourd’hui, ils sont parmi les plus élevés d’Europe.

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Parallèlement à l’exonération à la revente sur les résidences principales, le niveau de l’imposition baisse sur les autres biens - résidences secondaires, logements loués - en fonction du temps de détention jusqu’à devenir nul après 22 ans. «Tout le système est à revoir: il est non seulement injuste mais complètement inefficace», conclut Alain Trannoy, jugeant bienvenu de transférer toute la taxation sur la détention des biens et non les transactions afin de fluidifier le marché. Or, «ce que le président de la République dit, c’est “on va rajouter une couche de complexité”», regrette-t-il.

Pour l’heure, les propos d’Emmanuel Macron, qui a précisé qu’il voulait surtout «permettre» aux collectivités d’agir, ne devraient toutefois pas se traduire concrètement. Interrogée par l’AFP, une source à Bercy a expliqué qu’il n’y avait pas de réflexion particulière en cours, tout en reconnaissant «certaines inadéquations» de la fiscalité immobilière.

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