Nous sommes au 4, avenue d'Eylau, dans le 16 e arrondissement de Paris. L'agence immobilière Marc Fujols, spécialisée dans l'immobilier de luxe, a, en mars 2009, décrit ainsi les lieux :

«Appartements de belles proportions (255 m², 3,5 m de hauteur sous plafond), décoration intérieure (parquets, moulures, cheminées), bel éclairement (sept grandes portes fenêtres orientées sud-ouest sur l'avenue);

- Immeuble en pierre de taille, très bien situé ...

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« ... (dans la partie large de l'avenue d'Eylau, à proximité du Trocadéro et de la Tour Eiffel),

« - Parties communes " haut de gamme " : une double porte vitrée commandée par un interphone dessert exclusivement les 5 appartements [du 1er au 5e étage].

« L'escalier est majestueux et il n'y a qu'un appartement par palier. Chaque palier comporte une banquette en velours et des tableaux appartenant aux propriétaires »

C'est dans cet immeuble que la SCI Héloïse a acheté un lot correspondant à l'appartement du 1er étage, et sept lots correspondant à un appartement ainsi que deux studios au 6e étage - celui autrefois dévolu aux chambres de bonnes.

Elle a demandé au syndicat des copropriétaires l'autorisation de procéder, à ses propres frais, à la surélévation de l'ascenseur, du 5e au 6e étage. En effet, les lots du 6e étage sont desservis par un escalier de service dont l'entrée se situe dans la cour. Leurs occupants n'ont pas accès à l'escalier principal ni à l'ascenseur, réservé aux copropriétaires des lots 1 à 6 (du rez-de-chaussée au 5e étage).

Le syndicat lui a refusé cette autorisation lors de son assemblée générale du 24 juin 2010. La SCI Héloïse a saisi le tribunal de grande instance de Paris d'une demande d'autorisation judiciaire de travaux, sur le fondement de l'article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Celui-ci dit que lorsque l'assemblée générale refuse à un copropriétaire l'autorisation de procéder à une amélioration, la justice peut l'y autoriser, sauf si les travaux prévus sont 1) contraires à la destination de l'immeuble et 2) qu'ils portent atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Le tribunal lui a donné l'autorisation, en considérant qu'il s'agissait de travaux d'amélioration affectant les parties communes. Le syndicat des copropriétaires a aussitôt fait appel. Il affirme que la surélévation de l'ascenseur portera atteinte à la destination de standing de l'immeuble ainsi qu'aux droits de jouissance des copropriétaires des lots 1 à 6 (du rez-de-chaussée au 5e étage).

Comme le précise l'agence immobilière Fujols, « la surélévation de l'ascenseur conduirait à accroître très sensiblement la circulation dans le hall (desserte de 15 logements au lieu de 5), avec des occupants ayant des modes de vie différents, faisant perdre le caractère familial et homogène que l'on peut avoir entre cinq familles. La valeur de ce type de bien haut de gamme nécessite qu'il soit parfait et la qualité des parties communes constitue l'un des trois éléments de la qualité d'un tel bien. La perte du caractère ''exclusif'' des parties communes pourrait, à notre avis, réduire de l'ordre de 10 % la valeur du bien. »

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. «Partie noble» et «modes de vie différents»

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La cour d'appel de Paris constate que « le règlement de copropriété, établi en décembre 2004 (…) précise que la destination de l'immeuble est à usage d'habitation de standing ».

Selon la cour, « il appert de la destination de l'immeuble à usage d'habitation de standing, de sa situation favorisée à proximité du Trocadéro et de la Tour Eiffel, de la description de l'escalier principal majestueux desservant un seul grand appartement par palier, ainsi que de la configuration des lieux prévoyant une entrée principale sous le porche réservée aux propriétaires des seuls lots concernés, les lots du 6ème étage ayant leur entrée dans la cour, que les propriétaires des appartements desservis par l'escalier principal et l'ascenseur ont acheté leur bien en considération notamment du caractère luxueux de cet escalier principal ne desservant que quelques lots, qui participe de la destination de l'immeuble. »

Or, constate la cour, « les travaux de surélévation de l'ascenseur auraient pour conséquence d'augmenter les passages dans l'espace réservé aux propriétaires des lots 1 à 6 et de modifier substantiellement les modalités de jouissance de leur lots ». En effet, « les propriétaires des lots du 6ème étage auraient désormais accès à l'entrée principale du bâtiment Eylau ainsi qu'à son escalier principal». Faisant sienne l'argumentation de l'agence immobilière, elle juge que «la circulation dans le hall s'en trouverait accrue, avec des occupants ayant des modes de vie différents, faisant perdre le caractère familial et homogène pouvant exister entre cinq familles ainsi que la tranquillité résultant d'un passage limité dans l'escalier principal et l'ascenseur ».

Le SCI Héloïse soutient que la surélévation de l'ascenseur n'est pas contraire à la destination de l'immeuble, et qu'elle ne va pas affecter les copropriétaires, dont les droits de jouissance ne seront pas réduits. Elle ajoute qu'il n'y a a pas 17 lots au 6e étage, contrairement à ce que soutient le syndicat, mais moins, certaines chambres de bonnes ayant été réunies ; en outre, l'autorisation qu'elle sollicite ne bénéficierait qu'à l'appartement et aux deux studios dont elle est propriétaire, soit trois logements. Elle dénonce une «ségrégation entre ce qui pourrait être une partie noble de l'immeuble et ce qui ne le serait pas ».

La cour d'appel répond que « d'autres copropriétaires [du 6e étage] pourront alors demander à utiliser l'ascenseur en s'acquittant de leur quote-part de son coût et de ses frais de fonctionnement ».

La cour d'appel juge que les travaux modifieraient substantiellement les modalités de jouissance des lots No 1 à 6, et qu'elle ne peut donner l'autorisation de procéder à la surélévation de l'ascenseur sur le fondement de l'article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965.

La SCI se pourvoit en cassation. La Cour rejette son pourvoi, le 26 mai, en constatant que « les travaux de surélévation de l'ascenseur auraient pour conséquence nécessaire d'augmenter les passages dans l'espace réservé aux propriétaires des lots situés entre le rez-de-chaussée et le cinquième étage, faisant perdre le caractère familial et homogène pouvant exister entre cinq familles, ainsi que la tranquillité résultant d'un passage limité dans l'escalier principal et l'ascenseur ».

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.Lire aussi la chronique du Monde du samedi 25 juin

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