"Este atât de aglomerat, că nu se duce nimeni acolo" ("It's so crowded, nobody goes there") - Yogi Berra, fost jucător american de baseball

Am trăit să o vedem și pe asta. O manipulare de tipul celei de acum 10 ani a șmecherilor din imobiliare, din perioada umflării balonului speculativ, mostră de necunoaștere a mecanismelor pieței, este promovată acum de sistemul bancar românesc în lupta contra legii dării în plată.



Vă mai amintiți cum în escalada aiuritoare a cotațiilor în rezidențial veneau agenți imobiliari și spuneau că dacă nu cumperi acum, locuința se va scumpi și nu îți vei mai putea permite în viitor? Chiar persoane angrenate în business-ul imobiliar care învârteau bani mulți împingeau lucrurile la extrem: în curând casele vor fi atât de scumpe, încât nimeni nu își va mai putea permite să le cumpere.





Nu e o născocire românească. Este un element de resort psihologic indus de nebunia bulelor speculative. În piața americană rezidențială care și-a consumat etapa de "bubble" în anii 2003-2006, această marotă a industriei de real estate a fost, de altfel, inclusă într-o sintagmă bine definită: "Cumpără acum sau prețurile te vor scoate din piață pentru totdeauna" ("Buy Now or Be Priced Out Forever").



A fost preluată pe meleagurile dâmbovițene de samsarii imobiliari: "dacă nu cumperi acum, să vezi că nu o să mai apuci! O să urce așa de mult prețurile, că nimeni nu-și va mai putea permite să achiziționeze o casă!" În aiureala aia, nu răspundeau mușterii: "Bine, bine... Dar dacă nu va mai putea să cumpere nimeni la cotațiile respective, logic va fi ca prețurile să se întoarcă mai jos..."

La fel și acum. Bancherii ne promit, nici mai mult nici mai puțin, că dacă va trece legea așa-numită a "dării în plată" - care stipulează că predarea garanției este suficientă pentru stingerea unui credit cu ipotecă - piața rezidențială va îngheța, schimburile nu se vor mai face decât cu cash, iar tranzacțiile se vor prăbuși. Măi să fie!



O scrisoare de săptămâna trecută a patronatelor bancare trimisă mai multor instituții și partide menționează ca potențial efect al legii "reducerea drastică în viitor a accesibilității creditelor imobiliare și ipotecare pentru consumatorii din România, în special tinerii și tinerele familii".



Perspectiva este reluată numai câteva ore mai târziu într-o dezbatere televizată de către Dan Pascariu, președintele Consiliului de Supraveghere al UniCredit Bank: "Noi, dacă ne gândim doar la cei care au luat credite, am rezolvat doar o problemă a trecutului, însă ignorăm viitorul pentru sute de mii - nu pentru zeci de mii; sute de mii care nu vor avea posibilitatea să ia credite." Explicația sa? "Avansurile la viitoarele credite ipotecare vor crește în mod inevitabil."



Este argumentul cu care viceguvernatorul BNR Bogdan Olteanu nu a reușit să-i înduplece pe membrii comisiilor senatoriale care au luat în dezbatere legea în cursul săptămânii trecute. Propunerea sa de a lăsa posibilitatea debitorilor de a opta pentru contracte în care să nu se afle sub protecția capacității de a preda unilateral imobilul a fost prezentată ca singura șansă prin care generațiile viitoare vor putea beneficia de credite cu avans mic. Degeaba. Nu a trecut.



Deja unele bănci fac mutarea în acest sens, spărgător de gheață fiind Raiffeisen Bank, care a pus un avans de 40% pentru creditele ipotecare standard la finele lunii trecute. Încercarea moarte n-are. Să vedem dacă se întâlnesc cu cererea în piață.

"Bine că am apucat să-mi iau credit"

Tot băncile ne amenință cu dispariția programului Prima Casă, cu garanții de stat, cam singurul care a funcționat pentru creditarea rezidențială în condițiile în care băncile nu mai au încredere în propria expertiză de evaluare a riscului.



Avertizările șuierau încă de la finele anului trecut. Gabriela Folcuț, șefa comunicării la Asociația Română a Băncilor (ARB), declara într-o emisiune televizată: "Acest debitor trebuie să-și ia gândul de la Prima Casă pentru că nu va mai fi. În momentul în care se va aplica această lege, avansul solicitat va crește foarte mult pentru că trebuie banca să se asigure că nu-și ia niciun risc. Poate să crească până la 50%. Aceste credite se vor scumpi."



Manipulări? S-ar putea să fie vorba de o convingere sinceră. "Bine că am apucat să-mi iau credit", a afirmat reprezentanta ARB chiar la încheierea votului prin care comisiile reunite economică și juridică ale Senatului au dat aviz favorabil legii într-o formă apropiată de cea propusă de inițiatorul Daniel Zamfir. Purtătoarea de mesaj a bancherilor este, observăm, la rândul ei, un consumator de produse bancare cu educație financiară încă incompletă (ca să fim eleganți).



Când vine de la BNR, suntem rezervați că poate fi vorba de același lucru. Nu vorbim aici de mesaje inserate de oameni de comunicare ai Băncii Naționale sub formă de comentarii la articole de presă publicate online precum cel al lui Daniel Oanță: "Prin votul lor, parlamentarii tocmai au decis că e bine să semneze actul de deces al acestei activități bancare, retezând de facto accesul la creditul pentru locuință." Într-o emisiune televizată directorul Direcției Stabilitate Financiară din BNR Eugen Rădulescu afirma: "Pericolul semnificativ este atunci când dispare creditul ipotecar; și eu vă garantez, în 2016 - dacă această lege este aprobată în forma aceasta și intră în vigoare - nu vom avea credit ipotecar deloc."

Dispariția creditului ipotecar pe acest pământ! Ce să mai vorbim... Creditul pe acest segment va fi așa de restrictiv, încât nu va putea nimeni să-l acceseze, pretind bancherii. Vă sună cunoscut de la imobiliari, nu-i așa? Dacă reprezentanții sectorului de real estate adesea ne-au oferit mostre de analfanetism financiar și nici ei nu știau de ce se îmbogățesc pe când se umfla balonul speculativ, este mult mai greu să acceptăm așa ceva de la sectorul bancar, pionieri ai alfabetizării financiare a românilor.



Cum să putem crede că ei nu înțeleg legea cererii și a ofertei și că până la urmă avansul solicitat, prețurile în imobiliare și efortul de economisire al românilor vor trebui să vină pentru a se întâlni undeva la mijloc, astfel încât să avem tranzacții în rezidențialul românesc?



Creditele pentru achiziția de imobile trebuie acordate în acord cu veniturile care să asigure capacitatea de rambursare, cu o adecvare corectă a avansului și cu evaluarea judicioasă a ipotecii până la niveluri la care "darea în plată" să fie un non-sens. Este tot ce trebuie să se întâmple pentru ca să funcționeze creditul ipotecar. A pretinde că acesta mai rezistă pe pământ românesc doar prin menținerea unor prevederi care să lege debitorii faliți pe veci în sclavia băncilor este pur și simplu absurd.

Casele oricum vor schimba mâinile, iar băncile tot trebuie să facă ceva

Să fim liniștiți. Credite ipotecare se vor da. Băncile vor fi silite de piață să-și adecveze avansul cerut. Dacă procentajul solicitat inițial se va menține mare, vor fi prețurile în rezidențial cele care vor coborî până la niveluri la care să fie sustenabile în raport cu veniturile. Nu înseamnă că vor îngheța tranzacțiile imobiliare. Economia de piață ne spune altceva.



În plus, băncile trebuie să dea credite ipotecare că doar n-o să închidă prăvălia cu totul. Modelul lor de business este axat pe creditarea populației, pe plasamentul cu garanție imobiliară, pe scoring. Ele pur și simplu nu au expertiza - sau încrederea managementului băncilor-mamă - pentru a credita la scara de jos economia productivă. Agențiile de scoring, cu telecomande în capitale europene, cu ghișee de acordat și preluat cash denumite impropriu bănci românești vor trebui să se adecveze noilor condiții legale și de piață pentru a putea face în continuare cam singurul lucru pe îl știu.

Credit, doar în condiții reale de piață

Cum? Chiar bancherii nu au dreptate deloc, deloc?! Ba da. Probabil că numărul contractelor de credit va fi, într-adevăr, (mult) mai mic atunci când băncile vor trebui să ia aminte cu mai mare atenție cum evaluează riscul (prin prisma valorii ipotecii). O parte din tinerii căinați de bancheri chiar nu se vor califica și nu vor accesa un credit. Este norocul vieții lor! Vor fi feriți de greșeala care i-a adus în disperarea de azi pe debitorii care vor "să dea în plată". Unde creditul este "subprime", raportul risc-recompensă chiar ne spune că el nu trebuie dat.



Creditarea ipotecară se va adecva codițiilor reale de piață, fără stimulente perverse, se va dimensiona mai corect, va avea riscurile împărțite mai echilibrat, tentația pentru umflarea baloanelor speculative va fi în mare măsură înfrânată, iar reducerea atmosferei de hazard moral în care se aruncau banii-credit ne va aduce un sistem financiar mai stabil decât piramida putredă cu vârful în jos pe care o avem acum. Cam asta va face legea dării în plată pe acest pământ unde - vă asigurăm - nu va dispărea creditul ipotecar.

