ראול סרוגו, בן 55, נשוי + 3, מתגורר בראשון לציון, מנכ"ל משותף בראובן סרוגו חברה לבניה בע"מ, שבונה כ-400 דירות בשנה

בעוד 10 חודשים תיכנס לתפקיד נשיא התאחדות בוני הארץ. זו לא תקופה קלה להיות קבלן.

"אני דור שני לקבלנים ואנחנו בונים כיום כ–400 דירות בשנה. האם זו תקופה קשה להיות קבלן? כן ולא. מצד אחד, אין ספק שיש אי־ודאות רבה, וזה אף פעם לא דבר טוב. אי־ודאות גורמת לך להסס בקבלת החלטות ולקחת סיכונים מיותרים, אז במובן הזה אנחנו בתקופה לא כל כך טובה בענף. מצד שני, זה עדיין שוק של קונים, ואם יש לך מספיק דירות למכירה באזורי הביקוש — אתה תמכור אותן".

אתה לא חווה את הירידה בהיקפי המכירות?

"הירידה הזאת קיימת אך היא לא מורגשת בכל מקום. בנס ציונה למשל היקפי הבנייה נמוכים אך הביקוש גבוה וקונים אצלנו דירות בפרויקט גדול של פינוי־בינוי. עד כה, בכל שלב בפרויקט הזה מכרנו ולמעשה, לא רק שלא הורדנו, אלא אף העלינו את המחירים בכ–20% בהשוואה לשנה שעברה. אז נכון שמדובר בפרויקט שיצא לדרך באופן חלקי ובתחילה חששנו ואולי גם תמחרנו נמוך — אבל נכון להיום אנחנו עדיין מוכרים ועובדים".

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) פירסמה השבוע ירידה חצי שנתית של 2.7% וירידה ראשונה בעשור של רמות מחירים שנתיות, ובאוצר חוגגים. למה הקבלנים לא מוכנים לקבל את הנתונים?

"הסיבה שאנחנו מותחים ביקורת היא שהמדד שבוחן את מחירי הדירות החדשות מעוות. עושים ממוצע לא מציאותי, שמורכב ממוצר מסובסד וממוצר של שוק חופשי. השורה התחתונה אולי משמחת את אותם אנשים שקוראים עיתון בבית ומתכננים לקנות דירה, אבל אין לזה משמעות מבחינת שוק הדיור. אם ניקח שמונה נשים ואחת בחודש התשיעי להריונה — אז אפשר להגיד שבממוצע כל אחת מהן בחודש הראשון להריונה, לא? זה מה שהאוצר עושה".

מה אתה אומר בעצם? שהציבור הישראלי לא יכול לסמוך על המדדים שמפורסמים לשוק הדיור?

"אני לא רוצה להיכנס למלחמות, אבל מי שמתקצב את הלמ"ס זה משרד האוצר, ונוח לו שהמדדים האלה מצביעים על ירידת מחירים בשוק. אם זה פוליטי? אני לא יודע. אני יודע רק שמחירי הדירות בשוק החופשי לא יורדים — ואת זה המדדים לא משקפים".

ובכל זאת, כבר שישה חודשים ברציפות שהמדדים מצביעים על ירידה מסוימת. אולי הגיע הזמן לסיים את המלחמות הפסיכולוגיות ולהודות שיש שינוי כיוון?

"המחירים בשוק הדיור נבלמו, זה נכון, אבל משבר הדיור לא מאחורינו. אני עומד על ההערכה שלי שהמחירים ישובו לעלות ובחדות כבר בעתיד הקרוב, אם משרד האוצר לא ינקוט צעדים נוספים. בסופו של דבר לציבור הישראלי יימאס מההבטחות והוא ישוב לקנות דירות. מי שמחפש היום לקנות דירה ברמת גן, גבעתיים או נס ציונה — לא רואה את ירידת המחירים שמבטיחים לו".

יואב גלנט, שר השיכון, אומר שאתם מרוויחים יותר מדי ושדירה יכולה לעלות הרבה פחות.

"גלנט לא עשה בדיקה מספיקה והמודיעין שלו לא היה טוב. הוא טוב בביטחון אבל כנראה פחות טוב בבנייה. הרווחים שלנו נשחקו בגלל העלייה בתשומות הבנייה ועליית מחירי הקרקע. כיום אנחנו מרוויחים ברוב הפרויקטים 12%–15%, ויש גם קבלנים שמסתפקים ברווחים של 8% בלבד. במחיר למשתכן קבלנים לוקחים על עצמם סיכונים. אם מחיר הברזל יעלה למשל, זה יכול בבת אחת להביא את הפרויקט לאפס. אנחנו זקוקים לרווח סביר שיאפשר לנו להרוויח — וזה יהיה טוב גם למדינה".

עברו לתצוגת גלריה "הוא טוב בביטחון אבל כנראה פחות טוב בבנייה". שר השיכון, יואב גלנט צילום: עופר וקנין

נשמע שאתה מודאג מרווחי הקבלנים. מה מצבכם בהשוואה לשנים עברו?

"הרווח שלנו נשחק, חד משמעית, ודו"חות האפס שלנו מראים את זה בצורה ברורה. ב–2008 הרווחנו באחוזים יותר משאנחנו מרוויחים ב–2018. אם לפני עשור הרווחים נעו בטווח של בין 20%–30%, היום זה נע סביב 10%–20%".

שני נתונים מדאיגים נחשפו באחרונה: ירידה בהתחלות הבנייה, והעובדה שיותר ויותר קבלנים מחזיקים קרקע אף שיש להם היתר בנייה — מבלי לבנות.

"אני לא שולל על הסף שבגלל המצב והקיפאון יש קבלנים שמחזיקים קרקע עם היתר בנייה וממתינים כי הם חוששים שלא יוכלו למכור. צריך להבין שהמצב שבו שר האוצר, משה כחלון, שם את הקונים על הגדר, מייצר מצב שבו גם הקבלנים על הגדר. זה קיים. אבל התופעה ברובה נגרמת מהפער בין השיווקים המאסיביים לבין מצב הקרקע בפועל — שפעמים רבות אינה מתוכננת".

ההתאחדות והשרים כחלון וגלנט, לפחות מבחינה תקשורתית, הרבו להתנגח בשנתיים האחרונות. זה עניין פוליטי שמשרת את הצדדים, או שהיחסים לא טובים?

"אני מצר על כך שיש התקפות משני הצדדים, זה לא מכבד אף אחד, לא את הקבלנים וגם לא את השרים. בעיני המאבק הוא לא אישי נגד כחלון, אין פה עניין מפלגתי או פוליטי. אני חושב שהוא שר אוצר מצוין. הרבה שנים לא היה לנו שר אוצר כזה שמוכן לקחת סיכונים מקופת המדינה על מנת לייצר רפורמות. אני גם מאמין מאוד שתוכנית מחיר למשתכן היא טובה בסך הכל, משום שמדובר בסוג של דיור בר השגה. אבל, וזאת הטעות שלו, כחלון טועה אם הוא חושב שהוא יכול להסתמך רק על הצעד הזה כדי לפתור את משבר הדיור. הוא מתמקד בסקטור אחד ובמקביל מרחיק את המשקיעים ולא נותן פתרון למשפרי הדיור. התוצאה הישירה היא ששכר הדירה עולה".

שיפור היחסים עם שר האוצר הוא אחת המטרות שלך כנשיא ההתאחדות הבא?

"הטלפון הראשון שלי בתפקיד יהיה לכחלון. אני רוצה לומר 'בוא נעבוד יחד, הקבלנים והממשלה'. אני זוכר את האינפלציה המטורפת שהיתה בשנות ה–80, ואז בא השר יצחק מודעי והוביל את תוכנית הייצוב, וביום אחד הורידו את האינפלציה לאפס. מבחינתי אנחנו יד ימינה של הממשלה והמשבר הזה ייפתר בעבודה משותפת".

אתה וכחלון מכירים? מה טיב היחסים שלכם?

"אנחנו מכירים היטב. נפגשתי אתו כמה פעמים. הוא מעריך מאוד את דעותיי ואת דעות הקבלנים אבל הוא עשה שתי טעויות קשות: האחת היא הרחקת המשקיעים והשני הוא התמקדות מוחלטת של קרקעות המדינה במכרזי מחיר למשתכן".

עברו לתצוגת גלריה "כחלון טועה אם הוא חושב שהוא יכול להסתמך רק על מחיר למשתכן". שר האוצר, משה כחלון צילום: עופר וקנין

מה אתה צופה שיקרה בשוק בעקבות המדיניות הזו?

"זה יכול להתפתח בשתי דרכים הפוכות: האפשרות הראשונה היא שהמחירים יקפצו אחרי הבחירות, או כשאנשים יבינו שכחלון לא הולך להיות שר האוצר הבא. האפשרות השנייה היא שכן תתרחש ירידת מחירים אמיתית — אבל זה יהיה תלוי בהחלטה של כחלון לשלב עוד פתרונות לשוק הדיור. הרי המצב הנוכחי הוא קיפאון, וכמה זמן השוק יכול להיות בקיפאון? הרי הקבלנים לא מטומטמים, הם לא יגדילו את הבנייה אם הם לא ימכרו דירות, אם אין אנשים במשרדי המכירות. דיור זה מוצר צריכה בסיסי בשוק. אנשים צריכים לגור איפשהו. כל עוד הם מתחתנים ומתגרשים — הם צריכים דירות. אם לא יהיה שינוי בהתנהלות ולא יהיו פתרונות נוספים לשוק, תהיה פה עליית מחירים מטורפת. בשורה התחתונה, אם אחרי הקיפאון לא יהיה גידול בהיצע — כל ההישג הנוכחי של כחלון יירד לטמיון".

מה התחזית שלך לשנה הקרובה?

"התחזית שלי היא שאולי יהיה המשך של הקיפאון אבל לא תהיה ירידת מחירים משמעותית בתקופה הקרובה. נכון להיום אנשים משלמים כ–20% יותר בשכר הדירה, ולכן הם יחזרו בקרוב לקנות דירות. כבר בתחילת 2019 אני צופה עליית מחירים של בין 5%–10%. אני אגב מקווה שלא תהיה קפיצה כזאת במחירים, אבל אלה הכללים הטבעיים ששולטים בכלכלה. ראינו את זה ב–2008 אחרי המשבר, ראינו את זה ב–2011 אחרי המחאה החברתית, וראינו את זה גם אחרי מע"מ אפס. אם משרדי האוצר והשיכון ינוחו על זרי הדפנה ויחשבו שהם פתרו את הבעיה — המחירים יזנקו בקרוב".

ובכל זאת, למרות הקיפאון, אתה לא משתתף במכרזי מחיר למשתכן, מה המשמעות העסקית של החלטה כזאת?

"המשמעות העסקית היא שחייבים למצוא אפיקי פעילות אחרים. צפיתי את המצב עם מחיר למשתכן עוד קודם, ולכן התחלנו לרכז פעילות בהתחדשות עירונית. מדובר על תהליכים שלוקחים 5–10 שנים, ובשנים האחרונות הרבה חברות פתחו חברות בת או מחלקות שמתמחות בתמ"א 38. זה נכון שהפרויקטים האלה לוקחים הרבה זמן אבל מצד שני הם לא גוזלים הרבה משאבים כספיים מחברות הבנייה — בעיקר משאבי ניהול".

אתה מדבר על מציאות סבירה באזורי הביקוש. מה עם הפריפריה?

"אנחנו לא בונים בפריפריה. המדינה רוצה כיום לשווק קרקעות, היא מתמקדת בעיקר בפריפריה ולכן אנו רואים שם בלימה של המחירים. שר האוצר קורא לנו אינטרסנטים ובעיקרון הוא צודק, אנחנו אינטרסנטים לענף הבנייה ולקבלנים — אבל האינטרס הזה אינו שונה מזה של הממשלה, משום שעליית המחירים מלווה בעליית מחירי הקרקע. זאת הסיבה לכך שגם אם בבניין מסוים אני מרוויח יותר, הרי שכדי לקנות את המגרש הבא זה לא יספיק, ולכן לאורך זמן אני רק מפסיד מעליית המחירים".

אתם מרגישים את הפעילות של הרשות להתחדשות עירונית?

"כרגע לא ממש מרגישים את הפעילות של הרשות החדשה, אבל הרעיון הוא רעיון טוב. כשם שיש מטה דיור, יש צורך במטה שיעסוק בהתחדשות עירונית ויאחד הכל תחת מטריה אחת. אלא שכעת הגיע הזמן גם להיות יצירתיים: למשל, אין סיבה שעל קרקע בגבעתיים, מוצר נדיר, ייבנה גן ילדים במבנה של קומה אחת. באותו השטח אפשר לבנות בניין בן 6 קומות ובו לשלב את פעילותו של הגן וגם ייעודים ציבוריים נוספים".

כולם מדברים בעד יצירתיות ושיתוף פעולה, אבל הכוח מרוכז עדיין אצל ראשי הערים. יש מקומות שבהם אתה מקבל תשובה שלילית לפרויקטים של תמ"א?

"בוודאי, יש מקומות שאומרים לי לא. בפתח תקוה, בהרצליה — אומרים לנו לא, אל תבנה אצלנו. הם נגד פינוי בינוי והתפישה שלהם אומרת: 'אם רוצים להגדיל את היקפי הבנייה — שהתושבים ישלמו'. מצד שני, אין ספק שהמדינה חייבת לשפר את מערכת היחסים עם הרשויות המקומיות. המדינה לא יכולה להשאיר את הרשות המקומית להתמודד עם זה לבד. בהרצליה למשל, יש מקומות שבהם אם נבנה ביחס של 1 ל–4, התוצאה תהיה מבני מגורים גבוהים מאוד ולכן המכפילים אינם ישימים בכל מקום. אני לא חושב שאפשר להכריח ראשי ערים אבל צריך לתת להם תמריצים".

בינתיים הקבלנים מדברים בשני קולות: מצד אחד אומרים שצריך לתמרץ את העיריות לבנות ומצד שני לא רוצים לשלם היטלי השבחה.

"יש פרויקטים שבהם הגידול בצפיפות הוא מזערי, ושם אין מקום לשלם היטל השבחה ואין הצדקה. יש פרויקטים שיש מספיק כדאיות כלכלית — ושם כן, בהחלט, היזמים צריכים לשלם. מבחינתי המשמעות של היטל השבחה היא רכישת קרקע בחצי מחיר. הלוואי שבכל מקום הייתי משלם היטל השבחה, כי זה אומר שהרווחתי הרבה מאוד כסף. בכל מקרה, אין מצב שרק הקבלן ירוויח — גם הרשות צריכה להרוויח".

נשיא ההתאחדות הנוכחי, רוני בריק, חרט על דגלו את סוגיית בטיחות העובדים בענף, אך עד כה לא חל בו שינוי משמעותי. איפה הכשל?

"בישראל חייבים לשנות את כללי המשחק. אני מסתובב בחו"ל ורואה אתרי בנייה נקיים ומסודרים, עם שומר בכניסה שבודק שלכל עובד יש רתמה וקסדה. אצלנו התרבות הארגונית לוקה בחסר, זה עניין תרבותי. נכון להיום בישראל מתמקדים בעיקר בקנסות, אבל הפתרון הנכון חייב לשלב לא רק מקל, אלא גם גזר. חייבים להקצות כסף במכרזים ציבוריים לטובת בטיחות, והקבלן חייב להשקיע בבטיחות כמו שהוא מתחייב להשקיע בתנאים הסוציאליים של העובדים שלו".

אתה בעד להילחם בבעיה — אבל נגד הקנסות? מדובר באמצעי הרתעה חשוב.

"נכון, אני לא מרוצה מהמדיניות של הקנסות. המדינה כיום קובעת קנסות בצורה מופרעת, ואת הכסף הזה היא לוקחת מהקבלנים ומכניסה לקופה מבלי להשקיע אותו בחזרה בתחום. אז למה לחכות להפרה כדי לגבות 30 אלף שקל מקבלן? אני מציע לקחת מראש את הסכום הזה ולהקצות אותו לטובת הבטיחות באתרי הבנייה. אלה העובדים שלנו, מדובר בחיי האדם שלהם".

עוד תחום שמדברים עליו הרבה ולא רואים בו שינוי עדיין הוא התחום הטכנולוגי.

"יש טכנולוגיה ויש גם חומרים חדשים שלא היו פעם, אבל נכון שזה לא מספיק. את האמפייר סטייט בילדינג בנו ב–1930 ב–11 חודשים — ומאז לא היתה פריצת דרך משמעותית בענף הבנייה. השיטות לא השתנו הרבה. לצערי הרב, השינויים הרבים חלו דווקא בבנייה של צמודי קרקע אבל זה קורה בכיוונים שהציבור הישראלי לא אוהב — למשל בנייה טרומית או בנייה במכולות. צריך לשנות את הטעם של הישראלי, שיסמוך יותר על העץ והגבס. זה קורה בכל העולם ואין סיבה שאצלנו זה לא יקרה. מצד שני, המגדלים שנבנים היום בתל אביב מוקמים בטכנולוגיות חדשניות — והלב מתרחב לראות את זה".

מה כל כך מפחיד את הקבלנים בהגעה של חברות הבנייה הסיניות?

"אם מדובר בפרויקטים מורכבים שאין לנו את הידע או הטכנולוגיה בשבילם, כמו רכבת תחתית או מנהרות, אני בעד להביא חברות זרות ולתת לישראליות לעבוד אתן וללמוד. אבל בעיניי זה מטופש להביא חברות סיניות שיבנו בנייני מגורים. הרי המטרה היא לייצר מקומות עבודה בישראל, אז מדוע שנשלם כסף לחברות זרות — שמוציאות מכאן כסף? אלה חברות זרות שלוקחות את מקומות העבודה של החברות הישראליות. כיום כל עבודות החשמל, הגבס והאינסטלציה למשל נעשות על ידי ישראל — וכעת יביאו חברות שישחקו את השוק הזה. בהמשך מוסיפים חטא על פשע ונותנים להם גם תנאים טובים יותר במיסוי וברגולציה".

מהי המשימה הכי חשובה שלך כנשיא ההתאחדות?

"יש כמה נושאים פנים ארגוניים בהתאחדות שצריך לטפל בהם, אבל כלפי חוץ המשימה היא בעיקר לחדש את האמון בין הממשלה לקבלנים. המלחמה שמתנהלת בתקשורת מיותרת".

ההתאחדות טעתה בקו שהיא הובילה בעניין הזה?

"הטעות היתה בראש ובראשונה מצד הממשלה, שלא השכילה להבין את זה. בריק עשה עבודה טובה אבל זה לא צלח, שלא באשמתו. הפתרון לשוק הדיור יגיע באמצעות שיתוף פעולה של המדינה והקבלנים. בשוק השכירות למשל, אני מאמין שהממשלה יכולה להוציא מכרזים בעסקת קומבינציה, שבמסגרתם הקבלנים יבנו אחוז מסוים של דירות עבור הממשלה. אם עושים את זה בהיקפים משמעותיים, המדינה יכולה לקבל בשנה 20 אלף דירות וזה לא יעלה לה. הממשלה כרגע מסבסדת את הקרקע במחיר למשתכן אבל לא פותרת את הבעיה — ובדרך היא גם מפסידה כסף".