Lähellä keskustaa sijaitseva maa on väistämättä rajallista kaikissa kaupungeissa. Kaupunkimaisesti rakennetun alueen määrä sen sijaan riippuu kaupungin historiasta ja kaavoituksesta. Helsingissä on erityinen pula kaupunkimaisista alueista, joissa kävelyetäisyydellä asuu tarpeeksi ihmisiä monipuolisten lähipalveluiden menestymiselle. Keskustan sijanti niemimaalla tekee sen lähellä sijaitsevasta maasta erityisen niukan voimavaran, mutta pula kaupunkimaisista kaupunginosista kertoo menneistä virheistä.

Asukkaiden etäisyys keskustasta

Ilmeisin vertailuryhmä Helsingille on pohjoismaiden pääkaupungit. Seuraavassa kuvassa näkyy, kuinka monta asukasta niissä on eri säteillä keskustasta.

Helsingissä on keskustan tuntumassa huomattavasti vähemmän asukkaita kuin muissa pohjoismaiden pääkaupungeissa. Kööpenhaminassa ja Tukholmassa on 5 km säteellä keskustasta yli kaksinkertainen määrä asukkaita, ja Oslossakin 50% enemmän. Kööpenhaminassa ja Tukholmassa on 10 kilometrin säteellä keskustasta noin 80% enemmän asukkaita kuin Helsingissä, ja Oslossakin vielä 15% enemmän, josta Helsinki suurempana metropoliksena menee ohi vasta 12 kilometrin kohdalla.

Toisen vertailuryhmän inspiroi Helsingin kaupungin tilaama Brand New Helsinki-raportti. Sen muut eurooppalaiset “kilpailijakaupungit” elämänlaadun ja urbaanien innovaatioiden ostastoilla ovat Barcelona, Rotterdam, Varsova ja Freiburg. Nämä painivat kuitenkin ihan eri sarjassa kuin Helsinki—isommassa sarjassa, paitsi piskuinen Freiburg, joka silti vielä 5 km säteellä näyttää Helsingin kokoiselta.

Niinpä valitsin vielä Helsingin kokoluokasta summamutikassa muutaman länsieurooppalaisen kaupungin:

Tilanne näyttää niissä samalta kuin pohjoismaisessa vertailussa: Helsingissä on verraten vähän asukkaita lähellä keskustaa.

Samat kuvat 40 kilometriin asti: pohjoismaat, brandnew, ad hoc.

Asukkaiden määrä naapurustossa

Asuinympäristön kaupunkimaisuutta on parempi mitata paikallisen väkiluvun näkökulmasta. Kuinka monta ihmistä asuu niin lähellä, että käyttää samoja lähipalveluita (ruokakaupat, ravintolat, ym)? Eurostatin väkilukudata on saatavilla neliökilometrin kokoisille ruuduille, joten en nyt pohdi sitä, kuinka lähellä on tarpeeksi lähellä. On kuitenkin tärkeä ymmärtää, että palvelutasoon vaikuttava väkiluku on eri asia kuin väentiheys: jos 1000 ihmistä asuu tornitaloissa 10 hehtaarin tontilla, niin väentiheys on kyllä kaupungilta kuulostava 10,000 as/km2, mutta pelkkä tiheys ei paljon auta, jos ollaan keskellä harvaanasuttua esikaupunkia.

Tässä kuvassa on vaaka-akselilla paikallinen väentiheys, laskettuna samalla neliökilometrin ruudulla asuvien väkilukuna. Pystyakselilta voi lukea kuinka moni kaupunkilainen asuu vähintään vaaka-akselilla näytetyn asukasluvun ruudussa. Kaupunkien väestöiksi on laskettu kaikki 40 kilometrin säteellä keskustasta asuvat.

Tälläkin saralla Helsinki jää selvästi jälkeen. Ero yli 10,000 naapurin ruuduilla asuvien määrässä on silmiinpistävä, ja siitä on vaikeampi syyttää maantiedettä. brandnew

Hatusta vedetty “ad hoc” vertailuryhmä osoittautuu kaupunkimaisuuden suhteen sekalaiseksi seurakunnaksi. Bilbao on omaa luokkaansa, Nürnberg hyvää pohjoismaista tasoa, mutta Dublin korkeimman tiheyden ruuduilla jopa Helsinkiä jäljessä (seuraavan osion karttojen perusteella vähän isompi ruutukoko ilmeisesti kääntäisi tämän). Suomalaisten matkailijoiden kuulee usein ihailevan paikallista ravintolakulttuuria. Mistä niitä hyviä pintxo-baareja riittää joka kulmaan? Syyksi tarjotaan liian herkästi kulttuuria, kun erot kaupunkirakenteesta ovat näin suuria.

Kaupunkirakenne

Seuraavista kartoista näkyy, miten väkiluku vaihtelee neliökilometrin kokoisten ruutujen tasolla. Helsingin maantieteellisen “keskustapulan” merkitys on pienempi kuin voisi luulla. Asumattomia valkoisia ruutuja riittää muuallakin. Kööpenhaminan keskusta sijaitsee saaren kulmassa, joten keskustasta katsottuna on merta useimmissa ilmansuunnissa. Oslossa vuoret taitavat ajaa saman asian, vain Tukholmassa riittää tasaista maata joka suuntaan.

Kartoista näkyy Helsingin repaleinen kaupunkirakenne. Jopa Helsinkiä pienemmällä Oslolla on selvästi laajempi kartalla hohtava ydin, vaikka asumattomia valkoisia ruutuja on sielläkin paljon.

Samat kartat 40km säteelle: pohjoismaat, brandnew, ad hoc.

Kaupunkipulaa lievittämään

Toisin kuin asuntoja, kaupunkia ei voi rakentaa talo kerrallaan. Muutama tornitalo esikaupunkialueen keskellä ei tee kaupunkia–sitä syntyy vasta, kun paikallinen väkiluku on riittävä sille, että monipuolisille lähipalveluille riittää asiakkaita. Suunnitelmien havainnekuvissa on kyllä aina kivijalat täynnä pöhinää—lähialueen väkiluvusta riippumatta, mikä on suurempi huijaus kuin se ainainen kesä. Kesä on sentään joskus totta! Tornitalojen suurin hyöty ei ole siinä, että ylimmistä kerroksista on hyvät näköalat, vaan siinä lähipalveluiden asiakaspohjassa, jonka ne luovat—mutta vain, jos niitä on tarpeeksi paljon ja tarpeeksi lähellä toisiaan. Kirjoitin tästä enemmän pari vuotta sitten Helsingin yleiskaavoituksen inspiroimana.

Uusi yleiskaava mahdollistaa kaupungin kasvun, mutta uudisrakentamisen vaikutuksia saa odottaa pitkään. Helsingin kasvusta aiempaa suurempi osa tulee onneksi kantakaupunkiin, koska sen reunoilta on vapautunut satama-alueita, mikä lievittää kaupunkipulaa. Samalla kaupunkiasumisen kysyntä on myös kasvamassa, ainakin osin asuinmieltymysten muuttumisen takia, joten kaupunkineliöiden hintapreemio ei silti välttämättä pienene.

Sivuhuomautus: siinä ei tietenkään ole mitään vikaa, jos joku arvostaa enemmän isoa pihaa ja hiljaisia lenkkipolkuja kuin kaupungin pöhinää. Hän on onnekas: tarjontaa riittää pääkaupunkiseudullakin. Ongelma on siinä, jos haluaa ison pihan ja hiljaiset lenkkipolut ja asua lähellä kaupunkia — sillä reseptillä vain harvat onnekkaat voivat ikinä saada haluamansa. Matalan tiheyden pientaloalueita voi rakentaa minne vaan, mutta kaupunkia voi rakentaa vain kaupunkiin.

Asuntojen kokosääntely pahentaa kaupunkipulaa

Kaupunkipula lievittyy rakentamalla tiheästi rakennettujen alueiden yhteyteen erityisen paljon. Kaupunkipula näkyy asuinalueiden hintaeroissa, joten markkinoiden paine auttaa tässä, jos sen annetaan auttaa: sinne missä hinnat ovat korkealla kannattaa rakentaa paljon ja korkealle. Kaupunkipulan lievittyminen uudisrakentamisella on silti parhaassakin tapauksessa hidas prosessi.

Kaupunkipulaa paljon nopeammin lievittävä mekanismi on asumisväljyyden jousto. Siellä missä on erityisen suuri epäsuhta asuntojen määrän ja kysynnän välillä, on luonnollista, että kerrosneliöt ovat tiiviimmässä käytössä. Tämä on seurausta monelle tutusta valinnasta: enemmän neliöitä vai parempi sijainti? Valinnan jyrkkyys heijastelee kaupunkialueen epäsuhtaa sijaintien ja neliöiden tarjonnassa, ja on järkevää antaa ihmisten tehdä omat valintansa. Tämän valinnan pakottaminen säätelijän toimesta on vahingollista paternalismia.

Pienten asuntojen rakentamisen rajoittaminen vähentää asuntojen lukumäärää ja pahentaa siten pulaa asunnoista halutuilla alueilla. Pienasuntojen kieltäminen ei mitenkään nopeuta asuinrakentamista, mutta sen johdosta harvempi voi asua haluamillaan alueilla. Tulevaisuudessa, jos asuntokanta saa kasvaa tarpeeksi, niin asumisväljyys lähtee luonnostaan kasvamaan. Pienasuntoja voi yhdistää, ja perheille riittää suurempia asuntoja. Sillä välillä tämän varaventtiilin kiristäminen vain pahentaa kaupunkipulaa.

Loppuviite: aineisto ja laskelmat

Kuviot perustuvat Eurostatin 1km2 ruudukon asukaslukuihin (Geostat 2011). Keskustaetäisyys kaikille ruudun asukkaille on määritelty etäisyytenä ruudun keskipisteestä keskustaruudun keskipisteeseen. Kuntien rajoja ei ole huomioitu, vaan kaupungit on määritelty pelkästään keskustaetäisyyden avulla. Keskustaruutujen koordinaatit ovat siellä mistä Googlen karttahaku löytää kyseisen kaupungin.

Avainsanat: Asuntomarkkinat, kaavoitus

Aihealueet: Kaupunkitalous, Mikro