So soll das Paloma-Viertel im Hamburger Stadtteil St. Pauli künftig aussehen. Die Hansestadt gilt auf dem Immobilienmarkt als Vorbild.

Hamburg/München Das „Wunscharchiv“ im Bürocontainer der Planbude an der Hamburger Reeperbahn ist wohlgeordnet. In Hängeordnern sind die Ideen der Anwohner für die Brachfläche sortiert, die seit dem Abriss eines einsturzgefährdeten Wohnblocks 2014 nebenan gähnt. Eigentlich sollten dort längst Bagger einen Teil der Wünsche Wirklichkeit werden lassen. Doch es hakt – ausgerechnet bei den geplanten alternativen Wohnungen.

Dabei gilt Hamburg unter den deutschen Metropolen eigentlich als vorbildlich beim Wohnungsbau. In der Stadt entstanden schon Neubauviertel, als Berlin noch für ein Schrumpfen plante, als in Köln die Preise stiegen, aber nicht die Zahl der Baugenehmigungen. Was läuft in der Hansestadt besser?

Ähnlich wie in Berlin oder München ist auch in der 1,8-Millionen-Einwohner-Stadt Hamburg die Wohnungsnachfrage groß. Doch während eine Wohnung in München im Schnitt 7 700 Euro pro Quadratmeter kostet, sind es in der Hansestadt nur 3500 Euro. Und doch ist auch im Norden der Preisdruck spürbar. Zwar haben sich die Preise für Eigentumswohnungen nicht wie in München oder Berlin gegenüber 2008 mehr als verdoppelt. Dennoch haben sie um 85 Prozent deutlich angezogen.

Lisa Zander seufzt. Die 26-jährige Architektin hat in den vergangenen vier Jahren als Teil des Planbude-Teams im Auftrag der Stadt eine ungewöhnliche Anwohnerbeteiligung organisiert. 2 000 Menschen haben sich beteiligt, es folgten 53 Verhandlungsrunden mit dem Investor Bayerische Hausbau, der Stadt, dem Bezirk. Seit zwei Jahren steht ein Architektenentwurf „Paloma-Viertel“ mit Skatepark auf dem Dach, einer Beratungsstelle für Prostituierte, Proberäumen, Musikklubs, Wohnprojekt und Sozialwohnungen – aber auch mit Hotel und Eigentumswohnungen, die dem Investor die Rendite sichern sollen.

Doch kurz vor dem Baustart findet sich seit Monaten keine Baugemeinschaft für das geplante Nachbarschafts-Cluster: Grundstück und Baupreis sind schlicht zu teuer. „Wir müssten eigentlich Hamburgs reiche Erben suchen“, sagt Zander, die doch im Grunde eine alternative Wohnform erproben will.

10 674 Wohnungen wurden 2018 in Hamburg fertiggestellt, fast 35 Prozent mehr als im Vorjahr, seit 2011 sind es 55 740, davon rund 14.000 Sozialwohnungen. In dem Jahr hatte der damalige Bürgermeister Olaf Scholz zum Antritt seiner SPD-Regierung den Wohnungsbau zur Priorität erklärt – und das anschließend so oft wiederholt, bis es zum Markenzeichen seines Senats wurde.

„Scholz hat enorm Druck gemacht auf die Verwaltung. Daher steht Hamburg heute bei den Baugenehmigungen besser da als andere Städte“, bestätigt Dieter Becken, einer der bekanntesten Hamburger Immobilienentwickler. Scholz’ Nachfolger Peter Tschentscher (SPD) trägt die Pläne mit in den anstehenden Bürgerschaftswahlkampf. Selbst Oppositionspolitiker Jörg Hamann (CDU) kritisiert allenfalls Details. Manches Neubaugebiet hält er für zu groß, einige Umweltauflagen für zu teuer.

Als ein zentraler Erfolgsfaktor gilt ein 2011 geschlossenes Bündnis zwischen der Stadt und Verbänden der Wohnungswirtschaft. Die Stadt verpflichtete sich zu Förderung und schneller Genehmigung, die Wohnungswirtschaft erkannte das Ziel an, ein Drittel ihrer Wohnungen als geförderten Wohnungsbau entstehen zu lassen – auch in noblen Stadtteilen. 10 000 Wohnungen sollen jährlich entstehen. Das Bündnis gilt als Vorbild für anderen Metropolen.

Verlässliche Vorgaben

Im holzvertäfelten Salon einer 120 Jahre alten Villa, seinem Amtszimmer, berichtet der Leiter des Bezirks Bergedorf, Arne Dornquast, über einen wesentlichen Erfolgsfaktor: die 2011 eingerichtete monatliche Tagung einer Senatskommission. Das ist eine Runde aus dem Ersten Bürgermeister, der Wohnungsbau-Senatorin, Behördenchefs und Oberbaudirektor sowie dem Chef der kommunalen Wohnungsgesellschaft Saga.

Diskutiert wird eine stets aktuell gehaltene Liste von Bauvorhaben, bei denen es Konflikte gibt – Bedenken des Denkmalschutzes, Anwohnerproteste, Stellplatzvorgaben. Das hochrangige Gremium habe einen „erzieherischen Effekt“, sagt Dornquast: Für die Verwaltungsbeamten sei es unangenehm, einen Konflikt bis zur Senatskommission zu eskalieren.

Zudem stockten die Planungsbehörden beim Personal auf. So konnten die Bezirke 55 Ingenieurstellen ausschreiben. „Mit den vorhandenen Ressourcen hätten wir die Genehmigungsziele nicht erreichen können“, sagt Dornquast. Wichtig für den studierten Stadtplaner und früheren Baudezernenten ist auch frühzeitige, verlässliche Beratung für Investoren. Zugleich stellt er aber klar: „Entscheidend für uns ist, dass der Drittelmix in der gesamten Stadt knallhart durchgezogen wird, Investoren sich also bei der Behörde keine Sondergenehmigung holen können.“

Geld für die Sozialwohnungen holt sich Hamburg am Kapitalmarkt. Erst in dieser Woche emittierte die städtische Förderbank ihren zweiten sogenannten Social Bond und sammelte 250 Millionen Euro ein. Der Bond wurde deutlich überzeichnet, trotz eines mageren Kupons von 0,01 Prozent. Knapp 150 Millionen Euro sind zudem jährlich im Stadt-Haushalt für Sozialbau reserviert.

Doch im Zuge steigender Bau- und Bodenpreise gerät der Drittelmix in die Kritik. 1 000 bis 1 500 Euro je Quadratmeter würden Eigentumswohnungen dadurch im Schnitt teurer, rechnet Investor Becken vor – schließlich müssen diese Wohnungen den Bau der Sozialwohnungen querfinanzieren. Skurrile Folgen hat der Drittelmix vor allem in Europas größtem innerstädtischem Erweiterungsgebiet, der Hafencity.

Nachdem dort anfangs allein Luxuswohnungen entstanden sind, werden nun neben Nobelwohnungen für 15 000 Euro je Quadratmeter Sozialwohnungen am Wasser gebaut. Die Folge: In der Hafencity können künftig besonders gut betuchte und Menschen mit Wohnungsschein leben – die Mittelschicht bleibt bis auf einige Genossenschaftsprojekte außen vor.

Bei den Baugenehmigungen bleibt Hamburg Vorreiter: Zwischen Januar und September hat die Hansestadt 9 300 Wohnungen genehmigt, 1 100 mehr als noch im Vorjahr. Zum Vergleich: Nach aktuellen Zahlen sind die Baugenehmigungen bundesweit zwischen Januar und August um 2,5 Prozent auf 228 500 Wohnungen gesunken. Das sei deutlich zu wenig, kritisieren Branchenverbände.

Doch selbst für Hamburg gibt es Mahner: Die ausgewiesenen Baulandflächen seien ausgereizt. Es sei unabdingbar, dass in großem Maßstab neues Bauland für den Wohnungsneubau ausgewiesen wird, fordert der Lobbyverband der Baubranche, BFW, im September.

Kein Mietendeckel

Die Hamburger Hoffnungen ruhen zum Beispiel auf Grundstücksflächen im Osten der Stadt. In Oberbillwerder, wo heute noch Felder liegen, soll ein Reißbrettviertel neuen Typs entstehen, durchmischt mit allen Wohntypen bis hin zum Sozial-Reihenhaus, dazu Gewerbe- und Erholungsflächen. Solche Grundstücke kann die Stadt verbilligt abgeben – und sollte das öfter tun, findet Investor Becken.

In anderen Neubaugebieten auf privatem Grund, etwa auf dem Gelände der Holsten-Brauerei in Altona, gehe die Rechnung kaum noch auf, seien die verlangten Preise für freien Wohnungsbau nicht nachhaltig erzielbar. „Wohnungsbau ist eine der größten gesellschaftlichen Herausforderungen. Wenn das nicht gelingt, werden die Leute auf die Straße gehen und das mit Steinen fordern“, warnt er.

Zwischen 2016 und 2019 sind die Hamburger Grundstückspreise um 12,4 Prozent gestiegen. „Und diese Entwicklung wird wohl auch in Zukunft anhalten“, sagt Dorothee Stapelfeldt, die Stadtentwicklungssenatorin (SPD). Sie kündigt weitere Maßnahmen an: „Wir wollen mehr Grundstücke in Erbpacht vergeben und den Erbpachtzins von zwei auf 1,7 Prozent senken“, sagt sie.

Bei den Baugenehmigungen hat sie ein klares Ziel vor Augen: Bis zu 3 500 Sozialwohnungen sollen bewilligt werden. Vom in Berlin geplanten Mietendeckel hält die Hamburgerin indes nichts: „Abgesehen von allen verfassungsrechtlichen Bedenken würde er auch die sozialen Vermieter treffen“, sagt sie mit Blick auf die städtische Wohnungsgesellschaft Saga.

Für das „Paloma-Viertel“ an der Reeperbahn gibt es indes Hoffnung. Die Bayerische Hausbau hält am Baustart im kommenden Jahr fest. 2023 soll der Hybrid aus Wunscharchiv und Betriebswirtschaft stehen.

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