Federico Sturzenegger, presidente del Banco Central (BCRA), hizo su apuesta en abril y presentó los créditos UVI. Esta línea de préstamos hipotecarios tiene una tasa de interés fija y baja y actualiza su capital con la inflación. Bancos públicos y privados tomaron la iniciativa y preparan sus créditos destinados a la clase media. Casi todos... menos el Banco Nación (BNA).

La entidad pública que preside Carlos Melconian presentará el próximo mes su propia línea de créditos hipotecarios, “Nación tu casa”, que combinará una tasa fija negativa (menor a la inflación) con otra variable a partir del cuarto año. Espera entregar 21.000 créditos por año.

Los dos economistas de Mauricio Macri no ocultan su enfrentamiento y apuestan a solucionar con fórmulas propias el déficit habitacional y la falta de acceso a préstamos hipotecarios. A continuación, algunas claves para elegir la mejor forma de acceder a la casa propia.

INFLACIÓN

Es la cuestión principal en esta batalla por las hipotecas.

La Unidad de Vivienda (UVI) es un valor de ahorro que actualiza todos los meses en función del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), es decir, de la inflación. El capital del crédito está valuado en UVIs y se encarece con el avance de precios.

El sistema de créditos de Sturzenegger parte del supuesto de que el Gobierno logrará contener la inflación y llevarla a 5% en 2019. Y -todavía más arriesgado- que esa estabilidad de precios se mantendrá durante los quince años o más que dure el crédito hipotecario.

Ante la inflación, los créditos tradicionales que combinan tasa fija y variable (con tope) sacan ventaja. La tasa fija del 14% durante los primeros tres años que ofrece el Nación es muy inferior a la inflación actual. La tasa variable tendrá un límite que establecerá el Coeficiente de Variación Salarial (CVS) del Indec. Ese índice es el promedio de las paritarias.

En contextos inflacionarios, el tomador del crédito suele preferir los créditos tradicionales y pagar una cuota relativamente alta durante los primeros años, bajo el supuesto de que la inflación (y la correspondiente actualización de los salarios) licuará el crédito con el paso del tiempo.

Matías Carugati, economista jefe de la consultora Management & Fit, dijo: "Con alta inflación e incertidumbre respecto a la evolución futura, conviene mantener un criterio conservador y tratar de aplicar al hipotecario del BNA, que ofrece inicialmente una tasa fija baja y luego se hace variable pero con límites precisos". Y agregó: "Cuando la economía realmente entre en un sendero de desinflación y recuperación del crecimiento, los créditos indexados por UVI ganarán algo más de atractivo".

MONTO MÁXIMO

El Banco Nación prestará hasta 2 millones de pesos, financiará hasta el 80% del inmueble y permitirá adquirir viviendas nuevas o usadas tasadas en hasta $ 2,5 millones.

Estos montos son superiores a los de los créditos tradicionales de los bancos públicos y privados, pero similares a los que pueden conseguirse con un préstamo UVI.

CUOTA / INGRESO

Esta es la gran ventaja de los créditos UVI. La cuota no puede representar más del 30% del ingreso al momento de tomar el crédito. En un préstamo tradicional, las primeras cuotas tienden a ser muy elevadas para compensar el efecto de la inflación. Eso restringe el acceso a la hipoteca.

Para acceder a un crédito de $ 800.000, el Banco Nación requerirá ingresos familiares de $ 36.358 por mes. La cuota mensual rondará los $ 10.000.

Para aliviar esa carga, el BNA dispuso que podrán sumarse familiares como codeudores. Una pareja podrá computar sus ingresos y sumar los de sus padres, hermanos o hijos, que también quedarán obligados en la hipoteca.

Para tomar $ 800.000 en un crédito UVI, el ingreso mensual requerido rondará los $ 21.500 y la cuota mensual inicial será inferior a $ 6500. Se supone que si los salarios avanzan al ritmo de la inflación, la relación cuota / ingreso se mantendrá estable a lo largo de los años.Ariel Setton, economista de la UBA, lo resumió así: "Puede acceder más gente, pero con una presión sobre el sueldo que se va a mantener constante".

DESCALABROS

El gran problema de los créditos UVI es que los sueldos no necesariamente suben a la par de la inflación. "La relación cuota / ingreso puede aumentar, como pasó en 2009 y en 2014, y como va a pasar este año, en el que la inflación aumenta más que los salarios", alertó Setton.

Carugati coincidió: "En el caso de las UVIs, no hay mucha certeza respecto a los límites para las redeterminaciones ni su periodicidad. Con el crédito del BNA se minimizan los riesgos de un descalce entre la evolución de la inflación y la de los salarios en un contexto de alta incertidumbre".

El BCRA ideó un paliativo para este riesgo. Si en algún momento el ajuste por UVI se despega en más de 10% del Coeficiente de Variación Salarial (CVS) del Indec, el banco que da el crédito está obligado a ofrecer al tomador una extensión del plazo. Así, el plazo inicial del préstamo, que será de 15 años, puede extenderse.

El Nación también le puso un tope "salarial" a la tasa variable. El interés a partir del cuarto año se ajustará una vez cada doce meses de acuerdo a la Tasa de Referencia para la Vivienda del BNA. Esta tasa es el promedio de un año del costo del fondeo privado más 400 puntos básicos. Y, según la entidad que preside Melconian, se mantuvo 5,3 puntos porcentuales por debajo de la tasa de referencia Badlar Bancos Privados del BCRA en los últimos años. La tasa Badlar ronda el 30%, por lo que la tasa variable del BNA estaría hoy en menos de 25%. Si la inflación baja, la tasa de referencia también deberá bajar. A su vez, esa tasa variable no podrá superar al CVS, el índice de variación salarial del Indec.