Von Benedikt Müller

Wer hier einzieht, muss fast nichts mitbringen: das weiße Bett, Nachttisch und Lampe im Schlafzimmer, Esstisch, alles da, auch Sitzbank und Stühle im Wohnzimmer. Die Möbel sind allesamt neu, verrät der Vermieter der Zwei-Zimmer-Wohnung in München-Schwabing. Fehlt noch der Fernseher auf dem Regal. 65 Quadratmeter groß ist das Apartment, es kostet 1250 Euro pro Monat, kalt. Das ist teuer, selbst für Münchner Verhältnisse.

Wer in einer Großstadt eine Mietwohnung sucht, trifft immer häufiger auf solche Angebote. Nicht nur die Einbauküche ist schon da, sondern die komplette Einrichtung. So beziehen sich etwa in München inzwischen 60 Prozent aller Wohnungsinserate auf möblierte Apartments; vor vier Jahren lag der Anteil nur bei 35 Prozent. In Stuttgart werden 61 Prozent aller angebotenen Wohnungen inklusive Einrichtung vermietet; vor vier Jahren waren es nur 34 Prozent. Zu diesem Ergebnis kommt eine Auswertung des Beratungsunternehmens Empirica im Auftrag der Süddeutschen Zeitung. Das Institut erfasst monatlich die Wohnungsinserate in großen Internetportalen und Zeitungen; Zimmer in Wohngemeinschaften sind nicht berücksichtigt. Auch in Berlin, Hamburg, Köln, Düsseldorf und Frankfurt werden in diesem Sommer mehr als 35 Prozent der inserierten Wohnungen inklusive Einrichtung vermietet.

Für Mieter verheißt das nichts Gutes. Denn möblierte Apartments dürfen deutlich teurer vermietet werden als Wohnungen ohne Einrichtung. Die Mietpreisbremse, die den Anstieg der Wohnkosten in den Großstädten abmildern sollte, greift in diesem Teil des Marktes praktisch nicht. Laut Empirica werden möblierte Apartments in den Großstädten 60 bis 80 Prozent teurer vermietet als Wohnungen ohne Einrichtung. So kostet etwa in München ein möbliertes Apartment im Schnitt gut 26 Euro pro Quadratmeter; Mietwohnungen ohne Einrichtung im Schnitt gut 16 Euro.

Saftiger Aufschlag für die Möbel

Zumindest für Hamburg hatte das Beratungsunternehmen F+B zuvor ähnliche Werte errechnet. F+B-Chef Manfred Neuhöfer bezeichnet möblierte Wohnungen als unterschätztes Marktsegment. "Die Mietpreisbildung vollzieht sich hier faktisch in einer Grauzone", sagt Neuhöfer. Vermieter dürfen über den Mietspiegel hinaus einen Zuschlag für die Möbel verlangen, dessen Höhe nicht pauschal festgelegt ist. Im Gegenzug muss der Vermieter die Möbel ordentlich instand halten; sonst dürfte der Mieter die Miete mindern. Hinzu kommt, dass viele möblierte Wohnungen nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet werden. Dann gilt die Mietpreisbremse gar nicht; der Eigentümer kann die Miete frei wählen.

Mietervereine vermuten, dass einige Eigentümer ihre Wohnungen möbliert vermieten, um die Mietpreisbremse zu umgehen. "Zumindest verschleiert der Möblierungszuschlag, wie hoch die eigentliche Kaltmiete ist", sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Wie hoch dieser Zuschlag sein darf, damit haben sich schon mehrere Gerichte beschäftigt. Gängig ist, dass der Vermieter zwei Prozent des Zeitwerts der Möbel auf die Monatsmiete aufschlagen darf. Ist das Mobiliar beim Einzug beispielsweise 5000 Euro wert, darf die Miete 100 Euro höher sein als in einem Szenario ohne Einrichtung. "Doch für Mieter ist es schwer, den Zeitwert der Möbel zu ermitteln", sagt Ropertz. Und selbst wenn der Aufschlag offensichtlich zu hoch ist: Wer geht schon einen Rechtsstreit mit seinem Vermieter ein, wenn er endlich eine Wohnung in der Großstadt gefunden hat?

Das Institut F+B führt den Aufstieg der möblierten Wohnungen dagegen auf Veränderungen in der Arbeitswelt zurück. "Die wichtigsten Nachfrage-Gruppen sind Geschäftsreisende und Studierende", sagt Manfred Neuhöfer. So kämen immer mehr Führungskräfte aus der ganzen Welt nur für einige Monate in eine Stadt; auch die Zahl von befristeten Verträgen und Projekt-Einsätzen habe zugenommen. Da lohne es sich oft nicht, dauerhaft umzuziehen und Möbel anzuschaffen. Eigentümer reagieren auf diese Nachfrage, indem sie mehr möblierte Wohnungen anbieten, sagt Neuhöfer. "Viele Investoren setzen auf einen wachsenden Bedarf in diesem Segment." Dass möblierte Apartments so teuer sind, sei auch darauf zurückzuführen, dass sie im Schnitt kleiner seien als Wohnungen ohne Einrichtung - und dass sie vor allem in den Innenstädten angeboten würden.

Allerdings beobachten die Forscher von Empirica, dass die Mietpreise möblierter Wohnungen von Mai 2015 an besonders kräftig gestiegen sind - und zwar in allen sieben untersuchten Großstädten gleichzeitig. Eine mögliche Erklärung: Im Juni 2015 ist bundesweit das Bestellerprinzip in Kraft getreten. Seitdem muss in der Regel der Vermieter die Maklergebühren bezahlen. Offenbar versuchen Eigentümer, die gestiegenen Kosten wieder reinzuholen - durch höhere Mieten. Bei möblierten Wohnungen gelingt ihnen das leichter, weil dort keine Mietpreisbremse greift.

Welcher Effekt nun schwerer wiegt, ob das Mietrecht oder die veränderte Arbeitswelt, scheint derzeit unklar. In jedem Fall lässt der Trend zu mehr möblierten Wohnungen die Mietpreisbremse ins Leere laufen. Das Gesetz gilt inzwischen in gut 300 deutschen Städten. Wird eine Wohnung neu vermietet, darf der Eigentümer höchstens zehn Prozent mehr verlangen als die ortsübliche Miete für Wohnungen dieser Ausstattung. Was ortsüblich ist, legt der städtische Mietspiegel fest. Doch neben möblierten Apartments sind auch neu gebaute und frisch sanierte Wohnungen von der Regel ausgenommen. Insgesamt erscheint die Mietpreisbremse dermaßen löchrig, dass sie kaum Wirkung zeigt: In den größten Städten des Landes werden Wohnungen in diesem Sommer im Schnitt zu sechs Prozent höheren Mieten angeboten als noch vor einem Jahr. Die Münchner Verhältnisse, sie machen Schule.