Les grilles baissées, les vitrines vides et les rideaux tirés, les habitants de Vierzon y sont habitués. Enfin, pour ceux qui sont encore là. En quarante ans, la ville a perdu 8 800 habitants, et n’en compte plus que 27 000. Les magasins ont suivi : un local commercial sur quatre est vacant, le troisième pire taux en France après Calais (29 %) et Guéret (26 %), selon les chiffres de la fédération du commerce Procos. Pourtant, au nord de la ville, la zone commerciale n’a rien de déprimée. On y vient notamment depuis les communes voisines de Saint-Laurent et de Vouzeron, dont la population progresse depuis des années. Certes, le bassin d’emploi vierzonnais ne va pas très fort, avec son taux de chômage à 13,2 % et sa population totale (47 000 habitants) qui baisse lentement. Mais les mauvais chiffres de la zone sont surtout le fait de la commune Vierzon elle-même, à l’image de ce qui se passe dans tout l’Hexagone.

La supposée crise des villes moyennes est avant tout une crise des centres-ville

La supposée crise des villes moyennes est avant tout une crise des centres-ville. Les rideaux de fer qui s’y baissent font oublier ceux qui se lèvent sur la zone commerciale périphérique. De même que les appartements vides sont plus marquants que les lotissements qui poussent dans les villages voisins.

Qu’arrive-t-il donc aux centres-ville ? Le premier problème est démographique : dans les villes moyennes les plus en difficulté, les centres se dégarnissent au profit des zones périurbaines et du rural proche. La part des logements vides est « nettement plus élevée dans les pôles urbains que dans leurs couronnes », confirmait début janvier la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim). « Les familles ont tendance à quitter les centres-ville et leurs logements souvent exigus et peu pratiques pour avoir maison individuelle et jardin. Ceux qui restent sont les jeunes, les retraités et, de façon plus générale, les pauvres », constate Jean-Claude Driant, professeur à l’Ecole d’urbanisme de Paris. Cette paupérisation des centres entraîne des problèmes en cascade, détaille le chercheur Yoan Miot : « Le cadre de vie se dégrade, les marchés immobiliers sont déprimés et les bailleurs sociaux sont très fragilisés. » Tout comme les finances des communes concernées.

Pavillon, voiture et hypermarché

La seconde difficulté concerne le commerce. Si « le coeur des agglomérations concentre toujours une part importante des activités commerciales, rappelle l’Insee, dans tous les secteurs du commerce non alimentaire, l’activité se déplace vers la périphérie ». Ce qui ne veut pas dire que le commerce de bouche va bien : boulangeries-pâtisseries, boucheries et primeurs ont beaucoup fermé dans les centres. Cette tendance est particulièrement vraie dans les villes moyennes, mais elle n’épargne pas non plus les autres : le taux de vacance commerciale en centre-ville est passé en France de 7,2 % à 11,7 % entre 2012 et 2017.

Entre 1996 et 2011, 45 millions de mètres carrés de zones commerciales ont été autorisés dans l’Hexagone

Parallèlement, les abords des villes se sont transformés en zones commerciales géantes. Entre 1996 et 2011, 45 millions de mètres carrés de zones commerciales ont été autorisés dans l’Hexagone, dont le quart sur la seule période 2009-2011, sous l’effet de la loi de modernisation de l’économie (2008), qui a libéralisé le secteur, jusque-là plutôt encadré depuis la loi Royer de 1973. Résultat aujourd’hui : les zones commerciales périphériques suivent la même tendance que les centres, avec un taux de vacance commerciale de 7,5 % en 2017, contre 5,5 % en 2012.

Le commerce se périphérise Evolution de l’emploi salarié du commerce entre 2004 et 2014, en %

Un recul général des services publics Variation du nombre de communes équipées en services publics entre 1980 et 2013, en % Lecture : le nombre de communes appartenant à la catégorie "moyen pôle" et ayant une gendarmerie a baissé de 11,6 % entre 1980 et 2013. Selon le zonage Insee en aires urbaines, un "grand pôle urbain" compte plus de 10 000 emplois, une catégorie large qui comprend aussi bien Bordeaux que Verdun. Un moyen pôle est une unité urbaine qui rassemble entre 5 000 et 10 000 emplois, comme Mende ou Vitry-le-François.

La troisième difficulté qui touche les centres-ville concerne le recul de certains services publics. Certes, il s’agit parfois d’un simple déménagement vers la périphérie, notamment pour les hôpitaux. Et certes, l’ensemble de la France est concerné, notamment les territoires ruraux. Il n’empêche, beaucoup de centres-ville de villes moyennes ont dû encaisser la fermeture de la gendarmerie, de la maternité, d’écoles ou encore de la gare ferroviaire.

Toutes ces évolutions ont été accompagnées par la généralisation de l’usage de la voiture individuelle (83 % des Français étaient équipés en 2016). En plus d’avoir rendu possible l’expansion du système périphérique (habitat pavillonnaire, grandes surfaces...), « la voiture garde la priorité en toutes circonstances dans les centres », dénonce Frédéric Héran, économiste et urbaniste à l’université de Lille I. Et de citer des centres-bourg tels que Coutances (Normandie) où les places de parking sont dessinées en partie sur les trottoirs, et pas seulement sur la chaussée. Plus globalement, la toute-puissance de l’auto « a conduit à penser toutes les infrastructures pour elle, créant des coupures urbaines (double voies, tunnels...) qu’on peut difficilement franchir sans voiture », poursuit le chercheur.

Place aux piétons et aux cyclistes

Que faire ? Côté déplacements, les changements ne coûtent pas nécessairement très cher, mais ils impliquent d’accepter de détrôner la voiture reine, notamment en aménageant la voie publique pour donner une vraie place aux piétons et aux cyclistes. Or, beaucoup de plans de redynamisation des centres-ville riment encore avec stationnement facilité pour les voitures. Les piétons et les cyclistes ont en effet la réputation de consommer peu, car ils n’ont pas de coffres pour transporter leurs courses. En réalité, « les commerçants surestiment systématiquement la proportion de leurs clients qui se déplacent en voiture. Et l’image du piéton qui peine à remplir son cabas est tenace », regrette le journaliste Olivier Razemon, auteur d’un livre consacré aux centres-ville.

Niort, Châteauroux, Aubagne, ou Castres ont décidé de rendre les transports en commun gratuits

Des villes comme Niort, Châteauroux, Aubagne, Castres ou encore Dunkerque (mais seulement le week-end pour cette dernière) ont par ailleurs décidé de rendre les transports en commun gratuits. Dans les villes moyennes en effet, les recettes de billetterie couvrent une part marginale du coût total vu la faible fréquentation (par exemple, autour de 10 % à Niort avant le passage à la gratuité ou encore 12 % à Dunkerque). Si de nombreux observateurs critiquent cette démarche, l’accusant de dégrader la qualité des transports par manque d’investissements et de conduire à des gaspillages et à davantage de dégradations, ses résultats semblent pour le moment plutôt positifs. A Dunkerque, la fréquentation a bondi, les incivilités ont baissé et le centre-ville semble être un peu plus attractif. Mais cette gratuité ne modifie pas fondamentalement la structure des transports : les automobilistes n’abandonnent généralement pas leur voiture, et les bus gratuits sont davantage empruntés par ceux qui les prenaient déjà.

Concernant le chantier des logements et des commerces vacants, l’enjeu consiste à prendre le contrôle des murs lorsqu’ils sont dégradés ou à l’abandon. Les pouvoirs publics peuvent légalement obliger les propriétaires d’immeubles dégradés à les rénover, sous peine d’expropriation. Dans ce cas, les communes peuvent alors devenir propriétaires des murs, rénover, puis tenter de revendre à un investisseur. «Cahors a pris des mesures de ce type, illustre Jean-Claude Driant. Mais la ville a un joli centre ancien et est placée dans une région plus attractive que Bourges, par exemple. »

Zoom Pauvres villes-centre Le départ des populations aisées et la concentration de personnes pauvres dans les centres-ville posent des problèmes financiers aux communes. Elles doivent en effet continuer de payer des charges élevées, "notamment pour entretenir des réseaux d’eau ou de chauffage devenus surdimensionnés", explique le chercheur Yoan Miot. De plus, la ville-centre supporte souvent certains coûts (médiathèque, théâtre...), pour des équipements qui bénéficient à toute l’agglomération. En 2015, 55 % des recettes des communes françaises venaient des impôts locaux. Or, ils sont pour la plupart assis sur les habitants et les activités. En clair, quand les habitants (notamment les plus riches) et les magasins (notamment les plus gros) s’installent en périphérie, la ville-centre s’appauvrit... sans que ses dépenses baissent fortement. Heureusement, les communes transfèrent de plus en plus une large part de leur fiscalité aux intercommunalités.

La même logique de contrôle des murs vaut pour les locaux commerciaux. La Semaest, un opérateur public local dédié à la revitalisation commerciale, a par exemple lancé pour le compte de la ville de Paris le programme Vital’Quartier dans lequel elle rachète des locaux commerciaux, les modernise et accompagne les futurs repreneurs. « Or, les problèmes sont similaires à Paris et à Saint-Flour, assure Magali Vergnet-Covo, responsable du développement territorial à la Semaest. Dans le dernier cas, vous avez de la vacance de commerces, mais dans le premier, vous avez de la monoactivité : textile ici, banques là, kebabs ailleurs. Dans tous les cas, si on diversifie ou on relance 5 % à 10 % des commerces du quartier, cela va créer un effet de levier pour le reste du marché. » Reste que « les clients ne veulent plus seulement consommer, ils veulent vivre une expérience agréable autour », ajoute-t-elle. Pour faire face à cette coûteuse politique transversale de rénovation, le gouvernement a présenté en décembre dernier un plan de revitalisation des villes moyennes, pour lequel il prévoit de réunir 5 milliards d’euros.

Maires contre maires

Reste, enfin, une mesure moins coûteuse mais plus difficile à assumer pour les élus locaux : un encadrement strict des installations commerciales en périphérie. L’Hexagone a en apparence des procédures d’encadrement complexes. Mais dans les faits, Allemagne, Belgique, Royaume-Uni ou encore Pays-Bas ont davantage refusé de projets d’ouverture commerciale que la France.

Laisser courir la périurbanisation pose un problème tout aussi sérieux que la crise des centres-ville

Depuis 1999 et l’apparition des communautés de communes, quelques progrès sont notables à l’intérieur des agglomérations, note l’urbaniste René-Paul Desse, avec l’apparition de centres commerciaux plus centraux et moins souvent en périphérie. Mais, « les élus locaux sont devenus des entrepreneurs institutionnels (...) se mettant en concurrence avec d’autres agglomérations voisines ». Refuser des nouvelles surfaces commerciales, et les emplois et recettes fiscales censés les accompagner, n’est en effet pas simple pour un élu.

Mais au fond, « faut-il vraiment porter à bout de bras des centres-ville dont plus personne ne veut ? », se demande, mi-sérieux mi-provocateur, Jean-Claude Driant ? La question est légitime. Reste qu’à l’heure où la France doit devenir plus sobre en matière de consommation énergétique, laisser courir la périurbanisation pose un problème tout aussi sérieux que la crise des centres-ville.