En un fallo polémico, la Cámara en lo Contencioso Administrativo porteña declaró inconstitucional la ley de alquileres de la Ciudad, que impide a los corredores inmobiliarios cobrarle honorarios o comisiones a los inquilinos y determina que esos gastos deben ser afrontados sólo por los propietarios. El argumento de la nueva decisión judicial es que, con esa norma, la Legislatura local avanzó sobre una competencia del Congreso Nacional y sobre lo ya regulado por el Código Civil y Comercial de la Nación.

La ley 5859, aprobada en 2017, determina que las personas que quieren alquilar en la Ciudad no deben pagar comisión ni gastos de gestoría, aunque sí pedido de informes y certificación de firma. A su vez, la comisión abonada por el dueño de la propiedad no puede superar el 4,15% del contrato, equivalente a un mes de alquiler. Antes de la sanción de esta norma, se les cobraba comisión tanto al inquilino como al propietario.

Por ahora, esta ley sigue vigente, porque el Gobierno porteño y el presidente de la Federación de Inquilinos, Gervasio Muñoz, que participó en la causa representando a los locatarios, tienen cinco días para apelar la decisión de la Cámara.

El fallo es la respuesta a los amparos presentados por el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad (CUCICBA), el Centro de Corredores Inmobiliarios y 75 corredores independientes, que pidieron que se declare la inconstitucionalidad de la ley. En agosto del año pasado, el juez de primera instancia Lisandro Fastman desestimó los recursos. Pero los amparistas apelaron y ahora la Cámara les dio la razón.

Por ahora, la ley sigue vigente. El Gobierno porteño y el representante de los inquilinos tienen cinco días para apelar el fallo de la Cámara. Foto: Diego Waldmann

El fallo subraya que el artículo 1351 del Código Civil y Comercial ya se refiere al pago de honorarios por parte del inquilino. Por un lado, establece que si en la operación interviene un corredor inmobiliario, todas las partes le deben comisión. A menos que exista un pacto en contrario o que una de esas partes haga un "protesto". Si no se utiliza alguna de esas dos alternativas, según la sentencia, "quien aprovecha las gestiones del corredor queda obligado al pago de comisiones inmobiliarias y/u honorario".

Como comitente, entonces, el inquilino está obligado a pagar los honorarios. "La ley local vino a privar de efectos a los contratos de corretaje voluntariamente concluidos entre el corredor y los inquilinos. En otras palabras, avanzando sobre una competencia del Congreso Nacional, el legislador local desconoció lo normado en los arts. 1346 y 1351 del Código Civil, y creó una figura contractual -no contemplada en el derecho común- de automática gratuidad para el locatario allí aludido", dice el fallo.

Es más, el texto asegura que la ley 5859 "anula la necesidad de formular protesto" y les impide a corredores e inquilinos "celebrar contratos onerosos de corretaje, aún cuando por su posición económica o por la simple comodidad que ello podría brindarles tendrían la voluntad de perfeccionar ese acuerdo de voluntades".

El fallo de Cámara, que lleva las firmas de los jueces Esteban Centanaro, Mariana Díaz y Fernando Juan Lima, afirma que la ley vulnera los derechos consagrados en el artículo 14 de la Constitución Nacional, así como el 75, que asigna cuáles son las competencias que le corresponden a la Nación y a las distintas jurisdicciones.

Mientras que la facultad de regular aranceles y/o imponer el deber de informar atañe al modo en que se ejerce la profesión y, por tanto, la jurisdicción local puede imponerlo, alterar las reglas del contrato incumbe, en cambio, al ámbito nacional", concluye el fallo. En cambio, ordena que para los casos de locaciones de inmuebles para vivienda, los corredores inmobiliarios informen que los inquilinos se encuentran facultados "a formular protesto del corretaje, exceptuándose con ello del pago de honorarios del corredor".

Para la Cámara, alterar las reglas del contrato es una competencia del ámbito nacional, pero no de una Legislatura local.

La decisión de la Cámara fue celebrada por el sector inmobiliario. "Es una decisión brillante -festejó Armando Pepe, el presidente de CUCICBA-. En agosto de 2017, la ley 5859 fue sancionada por la Legislatura porteña en forma meteórica. En tres días pasó por todas las comisiones y fue votada por unanimidad. Nosotros presentamos varios recursos de amparo y apelamos el fallo del juez Fastman de primera instancia. Ahora, seguramente, las contrapartes van a apelar la decisión de la Cámara. Tienen cinco días para hacerlo. Mientras tanto, todavía no podemos cobrarle honorarios al locatario".

Pepe explica que si el fallo queda firme, podrán volver a cobrarle el 4,15 de comisión al inquilino y otro tanto al propietario. "A partir de que la ley entró en vigencia, el valor de los alquileres subió un 38% en la Ciudad, contra el 27% en Provincia. Esto surge de un estudio que hizo Properati. El motivo fue que los propietarios no quieren pagar los honorarios y los trasladaron al valor del alquiler. Además, la oferta de propiedades bajó un 25%, porque muchos dueños consideraron que la ley es un avance sobre la propiedad privada".

"Vamos a apelar", confirma Gervasio Muñoz, en representación de los inquilinos. "El gran dato es que el juez Centanaro, que falla en este tema, es dueño de la inmobiliaria Cent S.A. Es decir que es juez y parte". En efecto, Centanaro figura como presidente de la firma Cent S.A, con sede en Laprida 1365.

"Esperábamos un fallo como este -dice Muñoz-. Ahora veremos qué dice el Tribunal Superior de Justicia. Durante diez años a la comisión la tenía que pagar el inquilino y nadie judicializó el tema. Ahora que la tiene que pagar el propietario, todas las inmobiliarias sí lo judicializaron. Es que necesitan que seamos los inquilinos los que pagamos porque nos imponen cualquier condición. El propietario puede elegir otra inmobiliaria, nosotros no".