Norsk lovverk er en oppskrift på katastrofe for trygg bolighandel. Avhendingsloven må revideres | Carl Bore

Carl Bore Advokat

20. nov. 2015 13:35 Sist oppdatert 20. november 2015

Det er grunn til å tro at boligsvindel foregår i stor skala og er et alvorlig samfunnsproblem, skriver Carl Bore. Paal Audestad

Konfliktnivået koster samfunnet milliarder årlig og belaster familier og rettsapparat, skriver Carl Bore.

Debatt

Dette er et debattinnlegg. Meninger i teksten står for skribentens regning.

Boligsalg reguleres særlig av avhendingsloven av 1992. Loven skulle gjøre jussen tilgjengelig for folk, redusere advokatbruken og hindre rettstvister.

I ettertid har antallet rettssaker skutt i været. Av vel 92.000 frivillige boligsalg i 2014, antas at ca 20.000 ender i rettstvist.

Dette nærmer seg fiasko, og loven må revideres.

I land med få boligkonflikter, sørger loven for at boligens tekniske tilstand er grundig dokumentert før handelen gjennomføres. Det sikrer riktig pris og at kjøperen ikke skuffes i ettertid. I Danmark har dette redusert antallet rettssaker med 80 prosent.

Verditakster er lite annet enn en halvkvalifisert gjetning av boligens verdi

I Norge blir boligens tekniske stand ikke klarlagt ved salg. I stedet har vi verditakster. Det er lite annet enn en halvkvalifisert gjetning av boligens verdi.

Boligen selges praktisk talt i blinde, via meglere som lever av å selge til høyest mulig pris, fortest mulig.

Først i ettertid finner kjøperen ut av boligens tilstand. Imens har selgeren brukt pengene på ny bolig og får store problemer når kjøperen krever prisavslag.

Avhendingsloven er dermed en «recipe for disaster».

Den svake part vil først og fremst være kjøperen som har betalt for mye for boligen.

Konfliktnivået koster samfunnet milliarder årlig og belaster familier og rettsapparat.

Da er det tragisk å registrere at Aps forslag om å utrede lovendringer nærmest er nedstemt av Høyre, FrP, SP og KrF i justiskomiteen.

Les også Bor du i Oslo kan du enkelt se hva boligen din er verdt, og om den har steget i verdi. Prøv Oslobys enkle, nye boligkalkulator

Fem ting som kan og bør gjøres med avhendingsloven

Politikere har elendig forståelse for boligmarkedet og blåser stort sett en lang marsj i norske boligkjøpere, da det er helt andre saker som står i hodet på dem.

Det er nemlig mye som kan og bør gjøres med avhendingsloven:

1. Innføre angrerett ved boligkjøp

I dag blir boligkjøpet bindende allerede under budrunden. I mange andre land har kjøperen angrerett til kontrakten er lest og signert.

Hvorfor skal norske boligkjøpere ha dårligere rettigheter enn for eksempel i Sverige, Danmark, Storbritannia, Frankrike og USA?

Og hvorfor har man 14 dagers angrerett ved kjøp av sminke og joggesko på nettet, men ingen angrerett ved kjøp av bolig til flere millioner?

Angrerett vil bidra til veloverveide beslutninger og må innføres.

2. Obligatorisk tilstandsrapport

Verditakster er en «vits» og gir falsk trygghet. I tilstandsrapporter er derimot boligens tilstand grundig beskrevet. Dette brukes ved 95 prosent av alle danske boligsalg.

Verditakster er en «vits» og gir falsk trygghet

Det norske Takstlovutvalget utredet dette i 2009, men lovarbeidet ble ikke fulgt opp av politikerne og rant ut i sanden. I dag er tilstandsrapport fortsatt frivillig og brukes praktisk talt ikke.

Forbrukerrådet har med rette krevet en plikt for selgere til å skaffe tilstandsrapport. Finansdepartementet mener det holder at meglere pålegges «å råde» partene om å skaffe dette. Men da forblir rapporten frivillig og intet endrer seg.

Les også Sank med over en prosent bare i oktober: Bligprisene går ned i hele landet

3. Tydelig undersøkelsesrett for kjøper før overtakelse

I mange land er det praksis for at boligen, før overtakelse, undersøkes grundig av kjøperens fagmann. Finner man mangler, tar man diskusjonen og reforhandler kjøpesummen der og da .

Resultatet blir salg til riktig pris og lav risiko for ubehagelige overraskelser i ettertid. Og kjøpers forhandlingsposisjon er naturligvis best før boligen er betalt.

I Norge derimot, risikerer kjøperen å bli avvist dersom han før overtakelse spør om dette.

Avhendingsloven taler kun om kjøperens undersøkelser «etter» overtakelse.

Kjøper trenger en tydelig rett i loven til grundig teknisk gjennomgang av boligen før overtakelse.

4. Kamp mot boligsvindel

Selgeren vil kunne skjule og fortie mangler for å få mer penger for boligen. Boligsvindel er kriminelt, men henlegges systematisk av politiet. I verste fall risikerer selgeren bare å tilbakebetale den delen av betalingen som han aldri hadde krav på.

Det er grunn til å tro at boligsvindel foregår i stor skala og er et alvorlig samfunnsproblem

I praksis er boligsvindel dermed risikofritt og har bare oppside for selgeren.

Det er grunn til å tro at boligsvindel foregår i stor skala og er et alvorlig samfunnsproblem. Det er ikke vanskelig å tenke seg boligsvindel for flere hundre tusen kroner, eller for et millionbeløp, ved ett enkeltstående salg.

Siden det ikke er realistisk med økte midler til politibekjempelse, må problemet bekjempes gjennom avhendingsloven.

Det trengs en egen paragraf med lavere terskel for å heve kjøpet hvis selgeren er tatt i svindel.

Bolighandel er en tillitssak, og er tilliten bevisst brutt av selger, må kjøper lettere kunne komme ut av handelen. Videre bør prisavslag og erstatning helst dobles eller triples ved grove tillitsbrudd fra selgerens side, slik det for eksempel er i USA.

En obligatorisk tilstandsrapport vil for øvrig også redusere boligsvindel.

Les også Sjeføkonom i Swebank har sterke meninger om eiendomsskatten som skal innføres i Oslo i 2016: Tror noen vil flytte til Bærum for å unngå eiendomsskatten

5. Bort med fradrag for «standardheving» i prisavslaget

Dersom boligen har mangler, får kjøperen oftest prisavslag tilsvarende reparasjonsutgiftene. Normalt må man erstatte brukt med nytt, for eksempel nye rør.

Da vil imidlertid domstolen kunne barbere prisavslaget for «fordelen» av å få en ny, kontra brukt, bygningsdel – såkalt «fradrag for standardheving».

I klartekst må kjøperen da dekke deler av reparasjonen selv. Det er lite rimelig når årsaken til det hele er selgerens kontraktsbrudd. Disse urimelige fradragene må bort.

Flere regelverk må revideres

Men også annet regelverk bør revideres for å få ned konfliktnivået i boligsaker:

1. Meglerbransjen

Det rapporteres med jevne mellomrom om løgn, bedrag, fiktive bud og skitne triks fra eiendomsmeglere.

De presser også takstmenn til å lyve om feil og mangler. Ifølge NRKhar halvparten av norske takstmenn blitt bedt om å skjule sannheten for boligkjøpere.

I tillegg har meglerbransjen villig latt seg bruke som torg for en rekke varer og tjenester, herunder forsikringer, lån, taksering, annonsering, boligstyling, strøm, med videre.

Det er på høy tid med innstramning av tilsynsordningen for meglere

Denne praksisen ville eksempelvis vært helt utenkelig for advokater, og gir grunn til å spørre hvor meglerens lojalitet egentlig ligger.

Det er på høy tid med innstramning av tilsynsordningen for meglere.

Les også Norges nye økonomiske overklasse ser helst at debatten om dem dør, skriver Knut Olav Åmås

2. Takstmenn

Takstmenn operer utenfor statlig kontroll, har varierende kompetanse og tvilsomme bindinger. Bransjen skriker etter profesjonalisering. Noe av nøkkelen bak danskenes suksess, er offentlig kontroll med kvaliteten på tilstandsrapportene.

I 2009 foreslo Takstlovutvalget en offentlig autorisasjonsordning for norske takstmenn. Det bør lovfestes.

Det må også innføres krav som sikrer at takstmenn er uavhengige fra megleren og fra forsikringsselskaper under skadeoppgjør. Samfunnet har ikke bruk for villedende takstrapporter.

Det er kjent i bransjen at en del takstmenn kan «kjøpes»

Det er kjent i bransjen at en del takstmenn kan «kjøpes». Bindingene må bort og det etiske nivået opp.

3. Rettsapparat

Det heter seg at det ikke er noe sted det lyves så mye som i norske rettssaler. Løgn fra parter og vitner er et stort problem og medfører unødvendige saker og anker.

I 2005 vedtok Stortinget å bekjempe dette med lydopptak av rettssakene. Dette er fortsatt ikke satt ut i live fordi politikerne ikke setter av penger, noe Norge har blitt kritisert for av FN.

Loven må gjennomføres snarest. I mellomtiden må partene gis lovbestemt rett til private opptak, noe enkelte dommere merkelig nok har liten forståelse for i dag.

Les også Svikter rettsstaten de svakeste? spør Erik Keiserud. Utviklingen av den norske rettsstaten bør gjøre oss mer urolig enn vi synes å være i dag

Habilitetsreglene må revideres

Også habilitetsreglene bør revideres. De skal ikke bare sikre upartiske avgjørelser, men også at partene opplever at dommeren er upartisk. Nåværende regler fra 1915 slår bare ned på de aller nærmeste relasjonene.

Mye har skjedd siden 1915. Blant annet har det blitt langt flere dommere ved hver domstol. Det er nå hverken heldig eller nødvendig at eksempelvis den ene advokatens nabo skal dømme i en sak, når man har mange andre dommere å velge mellom.

Hvis rettsapparatet skuffer, kan det også skyldes dårlig advokatarbeid

Det skader bare tilliten til rettsapparatet, selv om naboen klarer å være aldri så objektiv i sin dommergjerning.

Kvaliteten på advokattjenestene må sikres

Hvis rettsapparatet skuffer, kan det også skyldes dårlig advokatarbeid.

I dag kan hvem som helst kalle seg spesialist i eiendom, uten nødvendigvis å være det. Samfunnet blir stadig mer komplekst.

Advokatforening og myndighetene bør se på ordninger som bedre sikrer kvaliteten på advokattjenester til blant andre boligkjøpere og -selgere.

Twitter: @carlbore

Si din mening og få med deg de viktigste og beste debattene — følg Aftenposten meninger på Facebook og Twitter

Video: Fortfatter Yngve Kveine mener Oslo er en delt by og at forskjellene mellom øst og vest bare vokser og vokser.