O número de iniciativas que estão em discussão na Assembleia da República para trazer alterações ao regime do alojamento local e ao mercado do arrendamento urbano e o volume de notícias que têm vindo a público, nos últimos meses, sobre as acções de despejo de inquilinos, ou a cartas de senhorios a avisar da não intenção da renovação do contrato – que uns chamam de terrorismo psicológico, outros de bullying imobiliário – ajuda a construir a consciência de que existem vários problemas na habitação em Portugal.

Por um lado, há o problema dos preços do imobiliário estarem a subir em flecha – ontem mesmo o Instituto Nacional de Estatistica (INE) confirmou que o valor médio da avaliação bancária está a subir há 13 meses consecutivos, e que em atingiu os 1171 euros por metro quadrado – o valor mais alto desde o Verão de 2010.

Por outro lado, destaca-se o problema dos imóveis, sobretudo dos centros históricos de Lisboa e Porto, estarem a ser vendidos a investidores, que procuram rentabilizá-los pela via do turismo - ou pelo alojamento local, ou pela construção de hotéis -, “condenando” os centros destas cidades a serem habitados por uma população flutuante. Mas também existe o problema de as rendas no segmento do arrendamento estarem tão altas que inviabilizam a possibilidade de uma família de classe média conseguir pagar uma renda no centro dessas cidades - um contexto a que o Governo responde com uma Nova Geração de Políticas de Habitação.

O cenário é, pois, complexo e não é exclusivo de Portugal. Ainda esta semana, o governo alemão, por exemplo, lançou um ambicioso programa de habitação pública, numa tentativa de fazer baixar os preços do imobiliário. Ainda assim, perante este enquadramento, coloca-se a questão de saber porque é que há tantos investidores estrangeiros a comprar habitação em Lisboa? Essa foi a pergunta a que o economista Joaquim Montezuma e a geógrafa Jennifer McGarrigle, ambos da Universidade de Lisboa, se propuseram responder no artigo "What motivates international homebuyers Investors?", publicado a semana passada na revista científica internacional "Tourism Geographies". E as conclusões permitem vários níveis de leitura.

Origem económica e contexto politico

Em primeiro lugar, é incontornável o sucesso de programas governamentais como o de Autorização de Residência para a actividade de Investimento (ARI), mais conhecido por “visto gold”, e as políticas fiscais que isentam ou bonificam o pagamento de impostos de cidadãos estrangeiros que pretendam ter em Portugal a sua segunda residência.

“Mas há outros países, nomeadamente na Europa, como Malta, Grécia, ou até a própria Espanha, que tem o mesmo tipo de incentivos e onde não se verifica o mesmo crescimento na adesão”, simplifica, em declarações ao PÚBLICO, Joaquim Montezuma.

Este investigador do ISEG trabalha também, no âmbito da sua actividade privada, na ImoEconometrics, uma empresa que faz consultoria e estudos de mercado imobiliário, de viabilidade e de avaliação de imóveis para investidores internacionais. Os investigadores entrevistaram intermediários destes investidores (através das sociedades de advogados, que têm andado muito activas neste mercado) e ainda mediadores imobiliários e promotores. Depois de cruzarem estas respostas com os dados publicados pelo Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (no que a nacionalidades e a investimentos diz respeito) e com a literatura científica já publicada sobre a matéria, permitiram-se concluir que a actual lei das rendas (lançada por Passos Coelho e apadrinhada por Assunção Cristas) ou a atractividade dos preços médios de venda do metro quadrado (comparado com outras cidades da Europa) eram tão ou mais relevantes que os outros dois factores.

“E as questões de segurança também,” acrescenta Montezuma, referindo-se ao caso de um investidor brasileiro que comentou que quando vivia em São Paulo, no Brasil, gastava mais só com as operações de segurança do que gasta em Lisboa com a casa e o colégio dos filhos.

A elevada proporção do investimento brasileiro no mercado imobiliário nos últimos anos explica-se, muito, pela resposta à crise politica e económica brasileira e pelas alterações que entretanto surgiram em mercados ditos tradicionais para o investimento habitacional internacional. Até há pouco tempo, os mercados do Canadá, dos Estados Unidos e do Reino Unido estiveram sempre na linha da frente. Começaram a perder terreno por causa das políticas de migração da administração Trump, da decisão do Brexit ou das alterações fiscais no Canadá. Para a classe alta brasileira, que fazia muitos investimentos sobretudo na Florida, viver em Portugal passou a ser um dos grandes objectivos.

Mas a grande maioria destes investidores estrangeiros não tenciona, sequer, morar em Lisboa ou no Porto. Pelo menos no imediato – muitos valorizam a possibilidade de terem aqui uma residência de retaguarda, para onde podem vir ou enviar os filhos quando entenderem necessário. São sobretudo os investidores chineses, do Médio Oriente, da Rússia e da Turquia – os investidores que procuram o safe haven, o porto seguro na terminologia económica. De acordo com o artigo assinado por Montezuma, estes investidores estão em Portugal menos de um mês. O restante tempo, ou colocam os seus imóveis no mercado de arrendamento (alojamento local), ou optam mesmo por deixar o imóvel vazio, satisfeitos apenas com a segurança do investimento ou com o acesso garantido a todo o mercado europeu.

Outro grupo de investidores, detectado pelo estudo de Montezuma e McGarrigle, são os que provêm de países europeus como a França, a Bélgica, o Reino Unido ou os países da Escandinávia. Este grupo de investidores são os que, de facto, procuram estar mais de seis meses em Portugal, aproveitando a “qualidade de vida” que é tantas vezes invocada nas publicações internacionais, para sustentar o apreço que os estrangeiros devotam ao clima e à gastronomia portuguesa e à vida cultural e social. São sobretudo profissionais liberais, que optam por trabalhar a partir de Portugal, onde o custo de vida é menor do que nos seus países.

Lei das rendas e preços de mercado

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Para todos os investidores é, porém, importante a rentabilidade dos investimentos. E é aqui que a Lei das Rendas e o preço acessível dos imóveis, sobretudo quando comparado com outros países europeus, assume maior relevância. A Lei das Rendas de 2012, denominada no mercado como a Lei Cristas, deu um sinal de incentivo aos investidores, ao agilizar os mecanismos para rescisão de contratos e para actualizar rendas. O preço dos imóveis ainda continua a ser mais apelativo do que cidades como Londres, mas aproxima-se, ou ultrapassa mesmo, os valores praticados em cidades como Barcelona ou Madrid. O índice divulgado pela Global Property Guide que avalia as cidades mais caras do mundo para investir mostra estas diferenças: o preço por metro quadrado em Londres está nos 17.324 euros; em Lisboa está a aproximar-se dos 4800 euros.

O que preocupa quem está no terreno é o facto de os preços estarem a aumentar não só nos centros das cidades, mas também de os valores serem cada vez menos acessíveis numa faixa cada vez mais alargada do território urbano. “E isso são matérias que o mercado terá de corrigir”, limita-se a comentar Montezuma.

As intervenções que estão a ser preparadas na Habitação, onde vai ser discutida uma Lei de Bases e as alterações no mercado de arrendamento são alguns dos aspectos a que os investidores deverão dedicar particular atenção nos meses que se seguem, dadas as alterações que vão trazer a este mercado, segundo o mesmo especialista.