Il mutuo per la villa di Renzi è subprime

Renzi ha acquistato una villa a Firenze del valore complessivo di 1,3 milioni di euro con un acconto di 400mila euro e stipulando, per la restante parte, un mutuo di 900mila euro. Ma a me (e credo alla maggior parte degli italiani) non interessa assolutamente.

Come paga il mutuo? Dove ha trovato i soldi dell’acconto? Perché ha beneficiato di un prezzo di acquisto molto al di sotto delle quotazioni di mercato? Non me ne può fregar di meno! Mi incuriosisce invece approfondire le dinamiche di concessione creditizia seguite in questa circostanza dal sistema bancario che, cosi come gia ribadito la settimana scorsa, sembra viva ancora tutt’oggi in una “Frittole” che riporta al tempo dei disastri.

Andiamo con ordine.

Una regola universale e determinante per una efficiente gestione del conto economico di una banca si basa sulla capacità di concedere credito, sempre che si trovi, ogni volta si prestano soldi, una risposta ad una semplice domanda: come mi restituisce il denaro il beneficiario del prestito? In altri termini la concessione di un finanziamento si deve basare innanzitutto sulla capacità reddituale del richiedente (quanto guadagna) e poi, in secondo luogo (ma un luogo che “pesa” molto poco nei sistemi di rating creditizi) da una eventuale garanzia (se non mi paga, su cosa vado a rivalermi), come ad esempio l’ipoteca sull’immobile.

In tale ottica, per determinare il reddito minimo necessario che un richiedente debba avere per sopportare il pagamento delle rate di un nuovo mutuo, le banche seguono un criterio di calcolo più’ o meno standardizzato e generalizzato che presuppone che l’ammontare annuo delle rate del prestito non debba essere superiore al 30% (qualcuna arriva fino al 35%) del reddito netto dei richiedenti.

In altri termini, si suppone che con il 30% del reddito netto un cittadino possa coprire i pagamenti delle rate di ciò che ha acquistato con finanziamenti e con il restante 70% possa invece soddisfare le spese della gestione familiare corrente (fitto, utenze, alimentazione, abbigliamento, ecc…). Una delle cause che ha determinato, infatti, il disastro nel mondo finanziario e’ stata la concessione dei mutui subprime che, volendo semplificare, venivano appunto erogati a chi aveva un rapporto di lavoro non stabile e/o con un reddito variabile. Nel momento in cui il beneficiario perdeva il lavoro o guadagnava di meno, non poteva più pagare il mutuo e la banca poteva recuperare il capitale prestato solo svendendo l’immobile. Ma in un arco di tempo che, nel nostro paese, si stima in circa sette anni! E nel frattempo le banche fallivano!

Guardando il mutuo in questione, mi sono fatto due semplici, orientativi ed approssimativi calcoli. Renzi (ma potrebbe essere chiunque) ha un reddito lordo di circa 107mila euro che, al netto della tassazione (supponiamo una aliquota media del 40%), significa un introito netto di circa 65mila euro. Siccome il mutuo è stato contratto in contestazione con la moglie, dobbiamo aggiungere anche il reddito di una insegnante di ruolo in un istituto superiore che, secondo una analisi di Economia Italia pubblicata dal Miur, può aspirare ad un guadagno medio di circa 25mila euro lordi annui che, sempre al netto delle imposte (immaginiamo un aliquota del 23%), equivale ad una entrata netta annua di circa 19mila euro annuo.

Totale dei redditi netti della famiglia 84mila euro! Ma pare che i Renzi abbiano impegni mensili (rate di altri mutui) per circa 4.250 euro, pari a 51mila euro annui che, sottratti al reddito netto, determinano un “reddito disponibile” di soli 33mila euro circa!

Come abbiamo detto precedentemente, la normativa delle banche prevede che solo il 30% (max 35%) di questo importo può essere destinato al pagamento di una nuova rata di mutuo e cioè, in questo caso, una cifra compresa tra i 10mila (30%) e i 12mila (35%) euro circa. Ora supponendo che Renzi, in virtù di una convenzione che preveda tassi agevolati per i parlamentari, abbia stipulato un mutuo alle migliori condizioni possibili e cioè a 30 anni (durata massima) e ad un tasso variabile del 0,5% (quasi in perdita per la banca visto che l’euribor ad un mese è -0,37), la rata mensile dovrebbe essere di circa 2.700 euro, cioè circa 32.400 euro annui!

Gli rimarrebbero quindi circa 600 euro all’anno per mangiare, vestirsi e accendere gli interruttori della luce! Ma, come gia’ accennato, questi sono fatti suoi!

Vorrei invece confrontarmi con chi, in quella banca, ha deliberato quel mutuo e chiedergli se questi criteri vengono applicati anche ai comuni mortali!