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レオパレス21は10日、施工不良のアパートを巡る問題で、新たに3784棟で不備が見つかり、1万4599棟に拡大したと発表した。これまで2014年までに施工した物件が中心だったが、調査対象を広げた結果、18年までに手がけた物件でも不備が見つかった。追加の補修費用の発生やさらなるブランドイメージの悪化につながる可能性がある。

昨年春に表面化した施工不良問題を巡っては全52のアパートシリーズのうち、約10シリーズを優先的に調べていた。残りのシリーズにも対象を広げ、3月末までに全棟の56%にあたる2万1811棟で調査を終えた。その結果、屋根裏の界壁と呼ぶ部材がなかったり、隙間があったりするなどの不備が新たに見つかった。

「界壁」の未設置が確認されたレオパレス21のアパートの屋根裏（3月、岐阜市）=LPオーナー会提供・共同

主な施工不良については、隙間などがあった物件は3766棟、界壁がなかったのは1892棟、バルコニーに不備があったのは1427棟だった。同社は「建築基準法違反には該当しない」としている。ただ昨春の施工不良物件について、当初は「違反の認識はない」としていたが、自治体などの調査で違反と認定されている。

レオパレスは「現時点で追加の補修費用は発生しないと考えている」としているが、追加計上の可能性はぬぐえない。昨春以降、3度にわたって特別損失を計上しており、19年3月期の総額は430億円にのぼる。

レオパレスは国土交通省から、10月までに終えるとしていた工事の完了時期を、今夏までに前倒しするように指示されている。ほかの物件でも新たに不備が見つかったことで、工事の完了時期などにも影響が出そうだ。

レオパレスは天井の耐火性に問題のある物件の入居者に転居を促していたが、住み替えは進んでいない。該当する400棟に住む4518戸のうち、3割にあたる1399戸で転居時期のメドが立っていない。当初は3月末までの住み替えを促すと説明していたが、引っ越しの繁忙期にあたる年度末に重なり、住み替えが進まなかったようだ。

一連の問題を受けて、物件イメージが悪化している。例年3月は入居のピークだが、入居率は84%とこの1年で最も低い水準となった。繁忙期にあたる年度末は上昇するが、問題発覚以降、前年実績を下回るのは8カ月連続となる。

レオパレスは一部の物件で入居者の新規募集を停止している。4月以降の入居率の見通しは、問題物件については補修工事後に募集を再開しているが、想定通りに入居率の回復につながるかは不透明だ。

入居率が回復しなければ、家賃の収入が支払いを下回る「逆ざや」リスクが高まる。レオパレスはアパートを一括で借り上げる「サブリース」を手掛ける。

物件オーナーには一定の賃料を保証しており、入居者から受け取る賃料との差額がレオパレスの収益となる。同社は施工不良問題を理由に、2年間はオーナーに支払う家賃を減額しないと説明している。入居率が約80%を下回ると資金が流出する「逆ざや」になるとされる。稼ぎ頭であるアパートの賃貸事業が落ち込めば、経営の屋台骨を揺るがすことになる。