Eräässä facebook-ryhmässä heräsi keskustelu siitä, nostaako kiinteistöveron nosto markkinavuokria vai ei. Väite kuului, että vuokranantaja panee vuokriin kaikki kustannukset ja kiinteistövero kuuluu niihin. Minä olen oppinut talousteoriani niin, että kustannusperuste pätee säänneltyihin vuokriin, mutta ei markkinavuokriin. Vasta-argumenttina tähän taas oli, että näin olisi, jos ihmiset toimisivat rationaalisesti, mutta eivät toimi.

Panen oman kirjoitukseni tähän omalle blogilleni, koska sen laatimisessa oli aikamoinen työ.

Asuntomarkkinoilla ihmiset toimivat pääsääntöisesti rationaalisesti, koska on pakko. Kosmetiikkaa voi ostaa eri purkeissa eri hinnalla ja Buranasta maksaa tuplasti sen, mitä täysin sama pilleri maksaa pakattuna Ibusali-pakkaukseen, mutta asuntomarkkinoilla rahaa menee niin paljon, että budjettirajoitukset pakottavat suhteellisen rationaaliseen käyttäytymiseen. Tulevaisuuden ennusteisiin ehkä suhtaudutaan vähän niin ja noin ja oletetaan nykyisenlaisen tilanteen jatkuvan loputtomiin eikä esimerkiksi ymmärretä, että muuttotappioalueille ei kannata rakentaa mitään.

Kiinteistöveron korottaminen ei korota vuokria niin kauan kuin vero kohdistuu maapohjaan ja rakennusoikeuteen, ei itse rakennukseen. Kohdistuessaan myös käyttämättömään rakennusoikeuteen kiinteistövero vähän jopa laskee vuokria, koska se pakottaa rakentamaan tyhjän tontin – tai siis näin on, jos käyttämätöntä rakennusoikeutta verotetaan enemmän kuin käytettyä.

Mekanismi menee näin: Jos rakennusoikeuden (=sijainnin) hinta ennen kiinteistöveroa on 2000 €/m2 ja tälle pannaan kiinteistövero 20 €/m2/vuosi, hinta joka rakennusoikeudesta kannattaa maksaa, alentuu 20€/p, jossa p on reaalikorko, joka ostajalla on mielessään. Jos reaalikorko on 2%, tuo kiinteistövero laskee rakennusoikeuden arvoa 1000 €/neliö.

(Nyt kun reaalikorko on negatiivinen, tästä tulee mielenkiintoisia lukuja, mutta järkevä ostaja ei oleta, että reaalikorko on negatiivinen aina. Jos olisi negatiivinen hamaan ikuisuuteen, asunnoista kannattaisi maksaa äärettömiä hintoja, mikäli pankkisuhteet vain ovat kunnossa)

(Käytännössä budjettirajoitukset pakottavat ottamaan huomioon ”korkona” myös velvollisuuden vähän lyhentää velkaa, jolloin korkona käytetään vähän todellista korkoa suurempaa korkoa. Tämä näkyy siinä, että vuokratontilla ja omalla tontilla oleminen vaikuttaa hintaan liian vähän, koska ostajat laskevat lainanhoitomenoja, joissa on mukana myös lyhennykset.)

Jos sadan neliön asuntoa rasittaa kiinteistövero 2000 €/vuosi ja vaihtoehtona olisi ostaa viereiseltä tontilta asunto, joka on muuten samanlainen, mutta kiinteistöveroa ei ole, jälkimmäisestä kannattaa tietysti tarjota korkeampi hinta. Markkinoilla hintojen ero muuttuu niin, että yhteenlasketut menot molemmista asunnoista ovat yhtä suuret. Hinta verottomasta asunnosta on niin suuri, että erotuksesta aiheutuvat lainanhoitomenot ovat 2000 €/vuosi. Tämä osoittaa, että asunnon ostajan kannalta on ihan sama, kuinka korkea kiinteistövero asuntoa rasittaa. Hän saa asunnon vastaavasti halvemmalla. Kiinteistövero on siis myyjän vero.

Entä sitten ne vuokrat? Vuokranantaja haluaa tuoton asunnon ostohinnalle (tai oikeastaan, kun hän on jo asunnon ostanut, sille hinnalle, jonka hän asunnosta saisi, jos myisi), vastikkeelle, huoneiston hoitokuluille, vuokralaiseen liittyvälle riskille ja kiinteistöverolle. Jos kaikki olisi ennallaan, kiinteistövero siis nostaisi vuokrapyyntöjä, mutta kaikki ei ole ennallaan. Asunnon hinta on laskenut niin, että siitä aiheutuvat pääomameno on laskenut kiinteistöveron verran. Siksi kiinteistövero ei vaikuta vuokraan. Ei vaikuta, vaikka omistaja olisi aikanaan maksanut asunnosta korkeamman hinnan, koska kiinteistövero oli alempi, sillä ei hänen kannata asuntoa tyhjänäkään pitää. Vaihtoehtona on asunnon myyminen ja myyntihinta on laskenut.

No hyvä, oikaisin vähän. Rationaalinen (=ahne) vuokranantaja ei laske kulujaan määrätessään asunnon vuokraa, vaan ottaa tietysti niin paljon kuin saa. Vuokranmaksajien maksuhalukkuuteen ei vaikuta lainkaan se, miten vuokranantajan kulut jakautuvat. Koska vuokranantajien kulut (oikein laskettuna) eivät ole nousseet, markkinat tasapainottuvat samalla hintatasolla kuin ennen kiinteistöveron korotusta.

Tämä siis olettaen, että kiinteistövero kohdistuu tonttiin eli sijaintiin, mutta ei itse rakennukseen.

Itse taloon kohdistuva kiinteistövero toimii toisin. Tonttia ei voi viedä maasta, mutta talon voi jättää rakentamatta tai rakentaa huonommin. Kohdistuessaan rakennukseen, kiinteistövero tekee rakentamisesta kannattamattomampaa. Vähentäessään tarjontaa se vaikuttaa myös asumisen hintaan nostaen sekä omistusasumisen että vuokralla asumisen kustannuksia.

Siksi rakennukseen kohdistuvan kiinteistöveron voisi poistaa ja verottaa vain tonttia.

P.S.

Vuokratuloon kohdistuva vero sen sijaan vaikuttaa vuokriin suoraan. Jos oletamme asuntojen hintojen määräytyvän omistusasuntomarkkinoiden kautta, vuokratuloon kohdistuva vero tekee vuokraamisesta kannattavampaa ja vaikuttaa näin tarjontaan. Tämä vero menee lähes lyhentämättömänä markkinavuokriin (ei aivan, koska vuokralaisella voi olla vaihtoehtona siirtyä omistusasuntomarkkinoille) eli on pääosin vuokralaisen maksama vero.

Ja edelleen: omistusasumisen verotuki ymmärrettävästi menee kokonaan asuntojen hintoihin hyödyttämättä asunnon ostajaa lainkaan. Nostaessaan asuntojen hintoja se muodostaa kulun vuokramarkkinoille ja valuu siten myös vuokriin.