Vietin tämän päivän Dipolissa kuuntelemassa luentoja kestävästä kaupungistumisesta. Kuultu sai minut vakuuttuneeksi, että on eettinen velvollisuuteni kirjoittaa, mitä ajattelen asumisen kohovasta hinnasta, vaikka tästä asiasta oikeastaan kannattaa pitää suunsa kiinni, ellei halua lausua suosittuja epätotuuksia.

Asumisen korkea hinta on väistämätön, koska se tasapainottaa kaupunkien kasvun asuntokannan mukaiseksi.

Meneillään on kaikkialla maailmassa nopea muutto suuriin ja menestyviin kaupunkeihin. Tämä väestön pakkautuminen niihin olisi vielä paljon nopeampaa, jos taloissa olisi pyörät. Kun ei ole, muutto karahtaa kiinni asuntopulaan ja asuntopula tarkoittaa, että asunnoista tulee menestyvissä kaupungeissa kalliita. Kirjassaan Triumf of the city Edward Glaeser sanoo, että asumisen hinta halutuissa kaupungeissa nousee niin suureksi, että samasta työstä tulot asumiskustannuksilla vähennettynä ovat pienemmät kuin vähemmän suosiotuissa kaupungeissa. Jos näin ei olisi, vähemmän suosituilta alueilta pyrittäisiin muuttamaan suosituille alueille. Asumisen hinta tasapainottaa muuttoliikkeen sen kokoiseksi että se mahtuu tarjolla olevaan asuntokantaan. Jos asumisen hintaa alennetaan, muttajia tulee lisää ja hinta nousee uudestaan.

Tämän seurauksena asumisen hinta on noussut menestyvissä kaupungeissa huomattavasti tuloja nopeammin. Helsingissä, Turussa ja Tampereella nousu on ollut kuudessa vuodessa liki 20 % suhteessa tuloihin. Tämä on kuitenkin pientä oikeisiin suurkaupunkeihin verrattuna. Niissä asumisen hinta on jopa kaksinkertaistunut.

On paljon esimerkkejä kaupungeista, jotka ovat ratkaisseet asumisen esimerkillisesti. Asunnot ovat edullisia ja niitä riittää kaikille. Niitä on Suomessakin kymmenittäin.Näitä kaupunkeja yhdistää laskeva asukasluku.

Osaamisintensiivisten alojen keskittyminen on väistämätöntä

Luovien korkean osaamisen työpaikkojen keskittyminen on ilmiö, jolle ei mitään voi. Se on edennyt myös erittäin pitkälle. Itse olen seurannut indikaattorina 25-34 vuotiaiden akateemisen loppututkinnon suorittaneiden sijoittumista maassa. Heistä puolet asuu Helsingin seudulla ja 75 % viiden tärkeimmän yliopistoseutukunnan alueella. Loput 67 seutukuntaa jakavat keskenään 25 %.

Meidän ongelmamme on se, että paljon koulutetuista nuoristamme suuntaa oikeisiin suurkaupunkeihin pitkin maailmaa, joten edes kepulaisten ei kannata haaveilla yliopistokaupunkien kasvun suitsimisesta.

Estetään asumisen hinnannousu säännöstelyllä?

Jos muuttopainetta ei tasapainoteta asumisen hinnalla, se tasapainotetaan jonoilla. Amsterdamissa sosiaaliseen asuntotuotantoon on 15 vuoden jono. Tukholmassa se on samaa luokkaa. Jos kaikki asuminen olisi hintasäännösteltyä eikä mitään pimeitä markkinoita olisi, kaupunki taantuisi. Ei tulisi mitään siitä, että uuden työntekijän rekrytoiminen kestää yli kymmenen vuotta. Jos se työvoima, jota kaupungissa erityisesti tarvitaan, ei pysty ohittamaan jonossa, on se sama kuin jos kaupungin kasvu kiellettäisiin.

Lisäksi, jos asuminen ei saisi maksaa enempää, olisi myös vaikeaa löytää rahaa asuntokannan kasvattamiseen. Tähän kysymykseen palaan lopussa.

Niissäkin kaupungeissa, jotka ovat panostaneet sosiaaliseen asuntotuotantoon, on sen rinnalla vapaiden markkinoiden asuntokanta. On pakko olla.

Sosiaalinen ja markkinaehtoinen rinnan?

Eurooppalaisissa teollisuuskaupungeissa on perinteisesti ollut halpoja vuokra-asuntoja teollisuustyöläisille omissa kaupunginosissaan. Ne ovat olleet yhteiskunnan tuki teollisuudelle. Porvarit ovat asuneet muualla.

On hyvin suosittua ajatella, että helpotamme asumistilannetta edes joidenkin kohdalla rakentamalla kohtuuhintaisia asuntoja. Ajatus on houkutteleva, mutta ei erityisen tasa-arvoinen, koska se saa samassa asemassa olevat henkilöt keskenään täysin eriarvoiseen asemaan. Toinen saa halvan asunnon ja toinen joutuu raadollisille markkinoille. Tästä politiikasta kärsivät erityisesti ne pienipalkkaiset, jotka eivät onnistu ARA-asuntoa saamaan, koska heidän asumiskulunsa vastaavasti kasvavat.

ARA-politikka koki vakavan kolauksen, kun ay-liikkeen omistama VVO ja lähinnä eläkeyhtiöiden omistama Sato panivat sosiaalisen asuntokantansa lihoiksi.

Viime aikoina kasvava ARA-kanta on Helsingissä mennyt enemmän kuin kokonaan ulkomaalaisperäiselle väestölle, sillä syntyperäisistä suomalaisista näissä asunnoissa asuu aiempaa harvempi. (Tämä tieto on peräisin kyseisessä seminaarissa esiintyneen Timo Kauppisen/THL kalvoista.) Tämän politiikan seurauksena ulkomaalaisväestö eristetään omiin taloihinsa ja omiin kaupunginosiinsa.

Pienituloisia pitää raadollisilla asuntomarkkinoilla avustaa, mutta asumistuki sopii tähän paljon paremmin kuin sama tuki seinien kautta annettuna. Se kohdistuu huomattavasti paremmin tarpeen mukaan, se kohtelee kaikkia samassa asemassa asuvia samalla tavalla ja kunnioittaa itse kunkin halua hakeutua asumaan sinne minne haluaa. Ja sokerina pohjalla. ARA-politiikka edistää segregaatiota voimakkaammin kuin yksityiset vuokramarkkinat yhdistettynä asumistukeen. Eikä tämä koske vain ulkomaalaisväestöä.

Asumisen korkean hinnat tuottamat tulot on ohjattava asuntotuotannon nopeuttamiseen.

Nyt suututan sitten loputkin.

Emme voi mitään sille, että menestyvissä kaupungeissa asuminen on kallista. Yhden meno on kuitenkin toisen tulo. Kallis asuminen synnyttää suuren tulovirran jonnekin. Asumisen korkean hinnat aiheuttamia tuloja ei saa päästää vääriin taskuihin. Sen ei pidä mennä Kojamolle eikä Satolle, ei rakennusliikkeille eikä ansiottomina voittoina minunlaisille, jotka ovat onnistuneet ostamaan asunnon oikea-aikaisesti. Eikä myöskään asuntosijoittajille

Asuntotuotannon pullonkaula on toisaalta rakentamiskapasiteetin puute ja toisaalta pula sopivista tonteista. Asuntotuotannon pullonkauloja pitää avartaa. En puutu tässä siihen, koska se ei kuulu osaamisalueisiini.

Toinen ongelma on puute kaavoitetuista ja rakennuskelpoisista tonteista. Se ei johdu siitä, että kaupungeilla ei olisi varaa ostaa mustetta kaavoittajan kynään vaan siitä, ettei niillä ole varaa kaupungin kasvun tuottamiin investointeihin. Vuosina 2005-2015 asukasluvun kasvu tuotti Helsingin kaupungille investontitarpeita noin 30 000 euroa uutta asukasta kohden. Kun yksi uusi asukas vei keskimäärin 40 k-m2, tarkoittaa tämä, että kaupungin pitäisi saada rakennusmaasta 750 €/k-m2, jotta kasvu rahoittaisi itsensä. Mitä ilmeisemmin tuo 30 000 euroa/ asukas on sittemmin kasvanut, koska edullisesti rakennettava tonttimaa on loppunut.

Kaupungin ei pitäisi antaa tonttimaasta mitään alennuksia, koska ne eivät siirry asukkaille vaan jäävät rakennusliikkeiden kassaan. Rakennuslehden mukaan rakennusliikkeet ovat tehneet kovaa katetta – yli 1000 €/k-m2 eri puolilla Helsinkiä. Tämä tarkoittaa, että kaupunki (ja VR) on antanut tontteja aivan liian halvalla.

On sanottu, että jos tontit ovat liian kalliita, rakentaminen tyrehtyy. Siksi ne pitääkin huutokaupata. Huutokauppahinta on hinta, jolla tontti menee kaupaksi.

Täysi hinta pitäisi saada siis kaikesta. Siksi lopettaisin älyttömät Hitas-arpajaiset enkä rakentaisi myöskään sosiaalista asuntotuotantoa, vaan tukisin pienituloisia asumistuella.

Koska en halua rahan valuvan myöskään Kojamolle enkä muille pörssiyhtiöille, panisin pystyy kaupungin oman vapaarahoitteisen asuntotuotannon, jonka vuokrataso olisi lähellä markkinavuokraa. Näin synnytettäisiin pitkäaikaisia vuokra-asuntoja ja turvallisia asuntoja. Köyhiä, työttömiä ja maahanmuuttajia ei tarvitsisi asuttaa erillisiin taloihin, vaan näissä kaupungin vapaa rahan vuokra-asunnoissa voisi asua ketä vain.

Kun nyt olen astunut kaikille muille varpaille, astun vielä omilleni. Ostin vaimoni kanssa asunnon Katajanokalta vuonna 1997 ja myimme sen viime vuonna kolminkertaisella hinnalla. Hinnan noususta ei ollut minulle mitään hyötyä, koska uuden asunnon hinta oli noussut yhtä paljon.

( Juhana Vartianen, ei tästä ei voi periä myyntivoiton veroa, koska silloin asuisin yhä Katajanokalla. Vero pitää periä sitten, kun myyntihintaa ei käytetä uuden ostamiseen. Mutta silloin se myös pitäisi periä. Nythän sen saa viedä verotta mukanaan Floridaan.)

Mutta me, jotka ymmärsimme ostaa asunnon ajoissa, emme joudu maksamaan asumisen kallistumisesta. Ymmärrän nuorempien ikäluokkien katkeruuden. Pitäisi periä huomattavasti korkeampaa kiinteistöveroa, ei rakennuksesta vaan tontista. Silloin tämä menisi sosiaalisesti oikeudenmukaisemmin.

Kaupungille tällainen asuntopolitiikka tuottaisi huomattavat tulot, jotka pitäisi käyttää asuntotuotannon huomattavaan nopeuttamiseen. Asuntotuotannon huomattava nopeuttaminen on ainoa toimiva tie.

6 Asumistuen sijasta korkeampia palkkoja

Ilman sosiaalista asuntotuotantoa ja asumistukea pääkaupunkiseudulla ei voisi elää kaupan kassan tuloilla. Ei siinä kuitenkaan niin kävisi, ettei alueella olisi kauppoja. Kaupan myyjille pitäisi maksaa korkeampaa palkkaa. Jos näin tehtäisiin, alimmat palkat nousisivat Helsingissä huomattavasti ja paljon työpaikkoja ja tuotantoa siirtyisi muuttotappioalueille, mikä voisi tehdä hyvää alueelliselle tasapainolle. Tällainen muutos olisi kuitenkin hyvin monisyinen enkä siksi ehdota kuin tämän tutkimista. Tämä olisi kuitenkin keino tasoittaa asumisen hinnannousua tukemalla muun Suomen kehitystä.

Työttömiä ei kuitenkaan pidä karkottaa muuttotappiokuntiin, koska sieltä he nyt ainakaan eivät työtä löytäisi.

= = =

Ai niin. Koska keskustalaiset tietysti taas marmattavat, että asumistuki on tulonsiirto Helsingille, niin sovitaan, että asumistukimenot, siis ne kaikki, siirretään kunnan menoiksi. Silloinn kunta saisi myös joidenkin rajoitusten puittgeissa päättää asumistuen säännöistä.

= = =

Sitten on vielä kysymys segregaation torjunnasta ja asunalueiden hintojen eriytymisestä. Niistä joskus toiste.