Justizministerin Barley will ein Bestellerprinzip für den Hauskauf prüfen – bei der Vermietung existiert es schon. Makler werden nervös. Käufer würden profitieren – sogar dann, wenn sie die Courtage über den Kaufpreis zahlen müssten.

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Wohnungs- und Hauskäufer können auf eine Entlastung bei den rasant steigenden Kaufnebenkosten hoffen. „Wir prüfen aktuell, ob sich das Bestellerprinzip auch auf Immobilienverkäufe übertragen lässt“, sagte Bundesjustizministerin Katarina Barley (SPD) am Dienstag der Deutschen Presse-Agentur. Das bedeutet, dass derjenige die Maklerkosten zu tragen hat, der ihn beauftragt – in der Regel also der Verkäufer.

Ein Bestellerprinzip wurde vor drei Jahren bereits bei der Vermittlung von Mietwohnungen eingeführt. „Die Einführung dieses Bestellerprinzips war ein wichtiger Schritt, um Mieter spürbar zu entlasten“, sagte Barley.

Vor allem für jüngere Käufer sind die hohen Kaufnebenkosten oft eine unüberwindbare Hürde beim Einstieg ins Wohneigentum. Die Summe aus Maklergebühren, Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sind in Deutschland extrem hoch und machen bis zu 15 Prozent des Kaufpreises aus.

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Die Maklergebühr schwankt zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises und wird in manchen Bundesländern zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Je höher die Nachfrage in einer Region, desto häufiger muss der Käufer allerdings allein die komplette Courtage übernehmen. Verhandeln ist dort meistens nicht möglich, berichten Kaufinteressenten.

Eine Beispielrechnung zeigt, welche Beträge dabei zustande kommen: Beim Kauf einer 400.000 Euro teuren Wohnung – ein Preis, für den in Ballungszentren ohnehin kaum eine Familienwohnung zu haben ist – fallen in Berlin bis zu 7,14 Prozent Maklercourtage an, das wären 28.560 Euro.

Quelle: Infografik WELT

Hinzu kommen sechs Prozent Grunderwerbsteuer, also weitere 24.000 Euro. Notar und Grundbuchamt bekommen weitere 8000 Euro. Damit zahlen Käufer 60.000 Euro, ohne bis hierhin auch nur einen einzigen Quadratmeter Immobilie erworben zu haben. Mit den steigenden Immobilienpreisen steigen auch diese Nebenkosten, und machen für immer mehr Käufer eine eigene Wohnung oder ein eigenes Haus unerreichbar.

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Die FDP unterstützte den Vorstoß Barleys, hält ihn aber nicht für ausreichend. „Endlich nimmt sich die Bundesregierung der viel zu hohen Baunebenkosten an, aber die Vorschläge sind wenig ambitioniert“, sagte der baupolitische Sprecher der Bundestagsfraktion, Daniel Föst.

Bei einer schlichten Änderung des Bestellerprinzips würde die Courtage wahrscheinlich vom Verkäufer auf den Kaufpreis aufgeschlagen. „Wesentlich unbürokratischer wäre ein Freibetrag bei der Grunderwerbssteuer.“ Das senke die Kaufnebenkosten spürbar und erleichtere die Finanzierung der Immobilie, betonte Föst.

Zuletzt hatten die Grünen im Bundestag bereits den Antrag gestellt, das Bestellerprinzip auch auf den Immobilienerwerb auszuweiten. „In den Niederlanden, wo Preisabsprachen gesetzlich verboten seien, hat ein transparenter Preiswettbewerb zu Maklerprovisionen zwischen ein und zwei Prozent geführt“, heißt es in dem Antrag.

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Grünen-Fraktionschefin Katrin-Göring-Eckardt begrüßte deshalb am Dienstag die Offenheit von Justizministerin Barley und äußerte die Hoffnung, dass die SPD im Bundestag den Grünen-Antrag unterstützt. Auch die Linke ist für das Vorhaben: „Wer bestellt, muss auch bezahlen“, sagte die stellvertretende Fraktionsvorsitzende Caren Lay.

Maklerbranche ist aufgeschreckt

Damit zeichnet sich im Bundestag eine Mehrheit ab. Die große Koalition von CDU/CSU und SPD hat diese Maklerkostenreform allerdings nicht im Koalitionsvertrag vereinbart. Daher ist die Umsetzung Verhandlungssache. Der CDU-Rechtsexperte Jan-Marco Luczak forderte, erst mal Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer zu prüfen.

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„Hier habe ich bislang weder von der Justizministerin noch vom Bundesfinanzminister Olaf Scholz Vorschläge zur Umsetzung gehört“, kritisierte er mit Blick auf einen vereinbarten Prüfauftrag.

Der Eigentümerverband Haus & Grund warnte vor überzogenen Maßnahmen, räumte aber ein, dass die Maklerkosten meist viel zu hoch seien. „Deshalb muss der Staat endlich mit kartellrechtlichen Mitteln gegen Preisabsprachen unter den Maklern vorgehen“, sagte Verbandspräsident Kai Warnecke.

Aber bevor die Politik das Bestellerprinzip auch beim Kauf und Verkauf von Immobilien vorschreibe, „sollte sie vor der eigenen Tür kehren und auf die Grunderwerbssteuer verzichten“.

Die Maklerbranche ist aufgeschreckt. Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD betont: „Das Bestellerprinzip würde Immobilienkäufer nicht entlasten, sondern im Gegenteil stärker belasten.“ Denn der Verkäufer würde die Maklerprovision auf den Kaufpreis aufschlagen.

Eine Beispielrechnung zeigt allerdings, dass selbst eine vollständige Überwälzung der Maklercourtage auf den Kaufpreis unter dem Strich günstiger für Käufer wäre. Bei der besagten 400.000 Euro teuren Immobilie nämlich hätten Käufer fast 30.000 Euro mehr Eigenkapital für die Finanzierung übrig.

Große Maklerbüros hoffen auf mehr Transparenz

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Das wird von den Banken mit einem bis zu 0,3 Prozentpunkten günstigeren Effektivzins belohnt, wie ein Beispielfall des Kreditvermittlers Dr. Klein zeigt. Statt 2,1 Prozent würden nur 1,74 Prozent Jahreszins fällig – und zwar selbst dann, wenn die Bank bei der Bemessung des Objektwerts den Courtage-Aufschlag herausrechnet. Unter dem Strich bedeutet das 850 Euro weniger Zinskosten pro Jahr.

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Vor allem kleinere Vermittlerbüros leben bisher davon, dass sie nur wenige Abschlüsse im Jahr benötigen, weil die Courtage hoch genug ausfällt. Müsste der Verkäufer zahlen, würde der wohl über die Höhe verhandeln wollen. Für kleinere Vermittler könnte das das Aus bedeuten.

Einige größere Maklerbüros hingegen sind sogar selbst für das Kauf-Bestellerprinzip. Sie hoffen auf mehr Transparenz, Klarheit im Preis-Leistungs-Verhältnis und am Ende auch auf ein besseres Image der Branche.