On maugrée sur Montréal à longueur de jour. On peste contre la collusion, les nids-de-poule, le métro en panne, les comptes de taxes qui partent en vrille. La présente campagne électorale en est l'illustration flagrante. Montréal, la sale, la corrompue, est le déversoir de la grogne quotidienne de Monsieur Madame tout le monde et le bouc émissaire des radios poubelle. Jamais un mot sur la banlieue, sauf quand l'UPAC s'avise de débarquer chez des maires qui jouent aux gangsters.

Et pourtant. Au-delà des lamentations répétées, Montréal, pas l'administration, mais l'entité urbaine, se tire mieux de la crise que la plupart des banlieues. À Montréal, comme dans bien des villes américaines, on observe un retour vers les centres-villes au détriment de la périphérie.Une statistique, comme ça. Des chiffres obtenus de la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ) sur la fluctuation des valeurs depuis la crise de 2008 démontrent que le prix moyen des maisons a bondi de 37% sur l'île de Montréal. Pendant la même période, les prix ont cru de 29% à Laval, et de 26% sur la Rive-Nord et la Rive-Sud. Si le prix des maisons monte en flèche, c'est que la demande est de plus en plus forte.«On dit toujours que 20 000 Montréalais quittent l'île vers les banlieues limitrophes, mais on oublie qu'il y a 33 000 immigrants qui arrivent à Montréal chaque année, dont 4000 résidants non permanents qui cherchent à s'installer, notamment des étudiants universitaires», explique Paul Cardinal, directeur analyse du marché à la FCIQ.Le dernier baromètre des ventes de maisons annonce un recul de ventes de 8% sur la Rive-Nord, de 2% à Laval, alors que l'île de Montréal s'en tire avec une hausse de 2%.Évidemment, les chiffres ne disent pas tout. Si on regarde de plus près, ce vaste «Montréal» défini par Statistique Canada ne témoigne pas vraiment de l'effervescence que connaissent les quartiers centraux.Des exemples. Dans Ville-Marie, le nombre de ventes résidentielles a bondi de 28% à la fin de 2013 par rapport à 2012, malgré le resserrement des règles hypothécaires favorisant l'achat d'une propriété en banlieue.Dans Ahuntsic, le prix moyen des maisons unifamiliales a bondi de 40% en 5 ans, de 45% dans le Plateau, de 63% dans Rosemont! Pendant la même période, la hausse a été de 24% en général sur la Rive-Sud, n'a pas dépassé 19% à Varennes et 21% à Saint-Constant. Si les valeurs ont progressé à Laval depuis la récession (29%), sur la Rive-Nord, ça avance à pas de tortue, notamment à Saint-Jérôme(15%), Mirabel (21%) ou Hudson (18%).Oui, il y a un coût à la vie urbaine, mais le coût caché de la vie en banlieue semble de moins en moins digeste pour plusieurs abonnés à l'American way of life.Pour Paul Cardinal, le retour des babyboomers, explique en partie le regain de la demande pour les propriétés dans les quartiers centraux de Montréal. «S'il y avait plus d'espace, l'offre serait plus importante. Si la croissance démographique se poursuit en banlieue, c'est simplement parce qu'il y a encore des terrains disponibles et que ça fait baisser les prix», dit-il.Alors que la métropole fait des pieds et des mains pour attirer les familles, il se pourrait que sa renaissance passe en partie sur les cheveux gris. Une fois les petits parti du nid en banlieue, après avoir passé une partie de leur vie au volant de leur voiture, «les boomers» cherchent à revenir en ville, près des services. «La décision d'aller vers la banlieue touche surtout les jeunes familles et les premiers achats. En fait, le vieillissement de la population est favorable à Montréal», soutient l'expert.Chez nos voisins du sud, royaume de la banlieue, on observe aussi la même tendance. Dans 16 des 20 agglomérations urbaines des États-Unis, une récente étude démontre que les valeurs des maisons ont grimpé plus vite dans les centres-villes que dans les quartiers périphériques.Les centres-villes ont aussi mieux résisté au phénomène des reprises de finance, qui a frappé de plein fouet des banlieues entières aux États-Unis.Même le Globe and Mail , la semaine dernière, en rajoutait en affirmant qu'à long terme, vivre en banlieue, ne comportait pas de réels avantages financiers. Dans la Ville Reine, où le prix des maisons caracole, ceux qui pensent faire une aubaine en achetant une maison à 500 000$ en banlieue, plutôt que 720 000$ au centre-ville, devrait en fait doubler le coût réel de leur achat , s'ils doivent posséder une deuxième voiture.Après 25 ans, ces banlieusards auront dépensé autant pour se déplacer que pour leur maison «bon marché», soit près de 700 000$...Tout cela, pour se retrouver avec un actif beaucoup moindre à l'aube de la retraite.Les coûts individuels et collectifs de la banlieue sont de mieux en mieux connus, comme le démontre l'étude dévoilée cette semaine par le groupe d'études Sustainable Prosperity d'Ottawa Après avoir lu ça, on se dit que vivre à Montréal, c'est déjà une certaine forme de richesse.