Es wurde und wird viel lamentiert und gespottet über die Qualität des derzeit in Berlin betriebenen Wohnungsbaus. Dass in großer Zahl lieblos hingeklotzte Wohngebäude entstehen, hat zwei Hauptgründe. Die kommunalen Planungsbehörden sind weder personell imstand noch willens, attraktive, lebendige, vielfältige Wohnquartiere zu planen, und produzieren Rahmen- und Bebauungspläne von erschreckender Monotonie – weil das am schnellsten geht und Zahlen liefert.

Die Bauherren wiederum, in der Regel Fremdgelder investierende „Developer“, haben keinerlei Interesse an dem, was sie den Stadtbewohnern als ihre neue Heimat hinstellen, sondern produzieren Länge mal Breite mal Höhe und bekommen derzeit jeden noch so miserablen Grundriss aus den Händen gerissen. Mit dem Geld verabschieden sie sich vom Projekt und sehen sich nach neuen verwertbaren Grundstücken um.

Der Selbstläufer Eigentumswohnungsbau behebt nicht den Mangel an dringend benötigten bezahlbaren Wohnungen. Oder nur wenig, denn es heißt, wer in die teure Wohnung einzieht, macht eine billigere frei. Man spricht vom Kaskadeneffekt, der im Idealfall bis in den preisgünstigsten Sektor herabreicht. Wenn allerdings die teuersten Wohnungen von ausländischen Investoren als spekulative Geldanlage oder Viertwohnung erworben werden und leer stehen, kommt die Kaskade nicht in Gang.

Es wurde und wird hingegen viel gelobt, was in den vergangenen 15 Jahren durch Baugruppen oder Genossenschaften an Wohnbauten realisiert worden ist. Diese Organisationsformen bringen, das hat sich gezeigt, qualitativ durchweg bessere Wohnungen hervor. Fantasievolle Räumlichkeiten, flexible Grundrisse, Wohnungen unterschiedlichster Zuschnitte für die heute vielfältigeren Lebensformen, intelligente Erschließungssysteme, gemeinschaftlich genutzte Flächen und Dachgärten und letztlich lebendige, funktionierende Hausgemeinschaften sind hinter interessanten Fassaden zu entdecken.

Politik sollte die Baugruppen stärker fördern

Die Erfahrung lehrt – auch in Wien, wo seit Jahren Grundstücke an Baugruppen vergeben werden –, dass diese nicht nur kostengünstig Bau- und Nutzungsqualität realisieren, sondern auch, dass sie zu engagierten Quartiersbewohnern werden, lebendige Nachbarschaften bilden und das soziale Klima positiv beeinflussen.

Die innovativsten und interessantesten Wohnprojekte in Berlin, etwa der Wohnturm Ritterstraße 50, der Werkhof Lehrter Straße oder die Glasfabrik Stralau, Projekte, die mit Architekturpreisen ausgezeichnet und vielfältig publiziert wurden, die von Verbänden und der Stiftung Baukultur propagiert werden, sind von Baugruppen und Genossenschaften gestemmt worden, meist unter erheblichem persönlichen Einsatz der Mitglieder.

Demnach wäre die Politik gut beraten, im Interesse der Baukultur den Anteil dieser Form der Bauträgerschaft erheblich zu steigern. Die Realität sieht leider anders aus und es ist eher von einem Abgesang des Baugruppenmodells zu berichten. Über 300 Häuser wurden zwischen 2007 und 2013 in Berlin durch derlei alternative Verfahren entwickelt, zählte das Fachblatt „Bauwelt“.

Eine Reihe von jungen Architekten, die damals nach der Einstellung der öffentlichen Wohnbauförderung durch den Senat ihre Bauaufgaben selbst suchen mussten und sich der Rest- und Brachgrundstücke annahmen, um mit Gleichgesinnten günstiges Wohneigentum zu schaffen, beklagen heute den Zusammenbruch dieses Sektors.

Die für große Bauträger uninteressanten Baulücken und Restgrundstücke gibt es nicht mehr oder sie sind nur noch zu schwindelerregenden Quadratmeterpreisen zu bekommen. Hinzu kommt eine enorme Baupreissteigerung von im letzten Jahr 30 Prozent. Zu viel für die typische Baugruppenklientel. Ihr Traum vom Wohneigentum ist wohl für lange Jahre ausgeträumt.

Für den Senat sind Baugruppen nur „Mittelstandskonstellationen“, „der Mittelstand ist aber nicht unser Thema“ (Manfred Kühne, Abteilung Städtebau und Projekte der Senatsverwaltung Stadtentwicklung und Wohnen). Unterer Mittelstand allerdings, junge Leute, die anders keine Chance sahen, Wohneigentum zu erwerben.

Hier und da ist den Baugruppen auch vorgeworfen worden, der Gentrifizierung in den Quartieren Vorschub zu leisten. Dabei wird allerdings verkannt, dass sich die Baugruppen aus engagierten Bürgern, meist Familien, zusammensetzen, die in jedem Quartier als Aktivposten fungieren und Urbanität, Nutzungsmischung und Integration sicherstellen.

Innovativer Wohnungsbau ist Mangelware

Die Frage schließt sich an, wie man von den Errungenschaften der Baugruppenarchitektur weiterhin profitieren könnte, vor allem von ihrem Innovationspotenzial, was Wohnformen, Flexibilität und kostengünstige Bauweisen betrifft. Der Appell geht immer wieder an den Senat, der die Planungsparameter in der Hand hat.

Sobald einer kommunalen Wohnungsbaugesellschaft ein Grundstück an die Hand gegeben wird, ist es für innovativen Wohnungsbau verloren, denn den Gesellschaften sind enge Grenzen gesetzt. Sie müssen Zahlen liefern, Richtwerten folgen, effektiv planen und bauen, da bleibt für Experimente wenig Spielraum. Landeseigene Flächen werden aber in der Regel an die landeseigenen Gesellschaften übergeben. Das ist für den Senat der schnellste und bequemste Weg, die politisch dringend geforderten Neubauzahlen zu liefern. Zu anderen, differenzierteren Planungen wäre er ohnehin nicht in der Lage.

Ein Beispiel für ein auch architektonisch sehr gelungenes Projekt im Gewerbebereich ist Frizz23, das seit November 2018 in Betrieb ist. Es ist dies ein Projekt von Deutschlands erster Baugruppe von Gewerbetreibenden. In fünf Jahren Planung und zwei Jahren Bauzeit hatten Deadline Architekten gemeinsam mit den 42 Baugruppenmitgliedern in Kreuzberg ein Haus für Bildung, Kultur, Kreativwirtschaft, Einzelhandel und temporäres Wohnen geschaffen.

Als eines von drei Pilotprojekten sollte Frizz23 einen Meilenstein in der Berliner Liegenschaftspolitik markieren: Rund um den ehemaligen Blumengroßmarkt wurden landeseigene Grundstücke in einem Konzeptvergabeverfahren erstmals an die besten Nutzungskonzepte vergeben. Auch in die weitere Planung des Gebäudes wurden Senat, Bezirk, Nachbarschaftsinitiativen und Anwohner kontinuierlich einbezogen.

Die landeseigene Howoge verfolgt derzeit eine Möglichkeit in Neukölln, als Steuerer und Entwickler aufzutreten, das heißt Flächen nur zum Teil selbst zu übernehmen und nach den eigenen Maßgaben zu bebauen, andere Grundstücke aber der Vielfalt und Mischung wegen gezielt abzugeben, beispielsweise an Genossenschaften und Baugruppen.

Es fehlt nicht an großen Versprechen

Große Versprechungen werden nun beim Dragoner-Areal in Kreuzberg gemacht, wo der Senat modellhaft versuchen will, die allseits gepriesene und gewünschte urbane Mischung zu realisieren, auch was den Besatz an unterschiedlich organisierten und geschnittenen Wohnungen betrifft. Auch für den Molkenmarkt gibt es diesbezüglich Versprechungen. „Da sitzt der Regierende gegenüber und der Finanzsenator nebenan“, erwartet Manfred Kühne ein verstärktes Engagement.

Baugruppen sind jedoch auf der politischen Agenda dieses Senats nicht vorgesehen. Die überschwängliche Würdigung der Baugruppen, die mit ihrem kooperativen Bauen „inzwischen eine feste Größe in Berlin“ geworden seien, der Lobgesang auf deren innovative und soziale Wirkung, die der damalige Bausenator Michael Müller 2013 im Vorwort des von ihm selbst mit herausgegebenen Buchs über Wohnprojekte in Eigeninitiative „Selfmade City“ (Jovis Verlag) äußerte, sind beim Regierenden Bürgermeister Michael Müller in Vergessenheit geraten. Von Unterstützung wie in anderen Städten kann keine Rede sein.

Die Frage bleibt also offen, wie das Bauen in Eigeninitiative gefördert werden kann, damit es als Innovationsmotor für den Wohnungsbau nicht gänzlich von der Bildfläche verschwindet.