De oververhitte woningmarkt in grote delen van Nederland maakt het taxateurs moeilijk om onafhankelijk te blijven opereren. Banken, consumenten en hypotheekadviseurs voeren druk uit op die taxateurs om een zo hoog mogelijke waarde aan een koopwoning toe te dichten, zien brancheverenigingen VBO Makelaar en NVM.

Kritische taxateurs, die lager taxeren dan gewenst, worden daardoor soms niet betaald. Collega’s die wel toegeven aan de druk, blijven in de race voor nieuwe opdrachten en stuwen zo de huizenprijzen verder op, blijkt uit een rondgang van Trouw.

Animatie: Fadi Nadrous

Vooral in en rondom de vier grote steden – waar overbieden eerder regel is dan uitzondering – vliegen taxateurs uit de bocht, valt het Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI) op. Het instituut, dat fungeert als waakhond binnen de taxatiewereld, wees de afgelopen twee jaar meer taxatierapporten af waarin de waarde van een woning te hoog was ingeschat. Een woordvoerder spreekt van een stijging van 20 tot 25 procent.

Dat die stijging komt doordat taxateurs zich vaker laten beïnvloeden door klanten, kan het instituut niet bevestigen. “Dat is niet uit de cijfers te halen. Ook de aangescherpte regelgeving speelt een rol”, aldus de woordvoerder.

Ongezond systeem

Hans van der Ploeg, directeur van VBO Makelaar, ziet dat de druk op taxateurs de laatste jaren is toegenomen. Het is het gevolg van wat hij een ongezond systeem noemt. Wie een huis koopt, krijgt alleen een hypotheek als er een taxatierapport bij de bank is ingediend. Blijkt dat een woning minder waard is dan de koper heeft geboden, dan moet de potentiële nieuwe eigenaar het verschil zelf ophoesten om toch het huis te kunnen bemachtigen. Is de woning net zoveel waard als het geaccepteerde bod, dan hoeft de koper niet aan zijn eigen spaarcenten te komen; de bank financiert dan het complete aankoopbedrag.

“Daar gaat een perverse prikkel van uit”, zegt Van der Ploeg, “want de hypotheekverstrekker, de hypotheekadviseur en de koper zijn allen gebaat bij de taxatiewaarde die ervoor zorgt dat de koop doorgaat zonder dat er eigen geld bij hoeft.”

Vooral hypotheekadviseurs fluisteren taxateurs in het oor welk taxatiebedrag gewenst is, blijkt uit geluiden uit het veld. Banken zouden lijsten van taxateurs hebben met wie ze het liefst samenwerken. Niet om de waarde op te laten krikken, verklaren de meeste, maar om de kwaliteit van de taxatie te waarborgen. Maar, ziet Van der Ploeg, taxateurs die te kritisch zijn over een pand krijgen het aan de stok met hun opdrachtgever. Of het nou een bank, hypotheekadviseur of koper is. “Nota’s worden niet betaald, opdrachtgevers trekken zich terug en taxateurs worden geschrapt van de voorkeurslijstjes.” Hij krijgt er maandelijks klachten over.

Nul belang

Taxateurs die stelselmatig voor de druk van buiten bezwijken, duwen de huizenprijzen omhoog, zegt Sven Heinen, voorzitter van de Makelaarsvereniging Amsterdam. Verkopers en makelaars nemen die opgepoetste taxatiewaarden als vertrekpunt voor de vraagprijs van huizen in de omgeving.

Heinen: “Taxateurs moeten beter dan tijdens de crisis onderbouwen hoe ze aan een woningwaarde komen. Dat doen ze onder meer op basis van recent verkochte woningen. In de Randstad worden nu zoveel huizen verkocht, wie goed zoekt, vindt altijd wel een soortgelijk pand dat voor een soortgelijk bedrag verkocht is.”

Het risico: veel te hoge hypotheken die worden verstrekt en huizen die onder water komen te staan, zegt Heinen.

Maar, nuanceert Heinen, in Amsterdam ziet hij niet dat op grote schaal druk op taxateurs wordt uitgeoefend. Om die druk volledig te doorbreken en de onafhankelijkheid te vergroten, oppert NVM-voorzitter Ger Jaarsma, moet de betaling van taxateurs anders worden geregeld. “Een instantie die nul belang heeft bij de taxatie zou de taxateur moeten betalen. Dan hoeft een taxateur niet eens contact te hebben met koper of hypotheekadviseur.”

Lees ook:

Amsterdamse spekkopers drijven elders de prijs op

Het woningtekort in Amsterdam drijft niet alleen de huizenprijs in de hoofdstad op. Van Rotterdam tot Alkmaar worden de huizen er duurder door.

We hebben bar weinig geleerd van de val van de broertjes Lehman

Het is tien jaar geleden dat de Amerikaanse zakenbank Lehman Brothers omviel, schrijft econoom Irene van Staveren, en de wereld begon aan een jaren durende diepe financiële crisis. Heeft die crisis ons dan tenminste verlost van vermaledijd kortetermijndenken?