A reabilitação urbana é um dos principais desafios que Portugal enfrenta atualmente. É urgente reabilitar imóveis devolutos há vários anos para fazer descer o valor das rendas praticadas no mercado. Esta é uma ‘batalha’ pela qual a secretária de Estado da Habitação, Ana Pinho, em entrevista ao Jornal Económico, assume lutar desde que assumiu a pasta em julho de 2017.

Há 1,5 milhões de habitações a precisar de obras. Não é demasiado?

Esse número não é de edifícios, mas de alojamentos – é uma diferença muito grande. São os alojamentos, que em 2011 estavam com carência de obras.

O Instituto Nacional de Estatística (INE), através dos censos, faz um levantamento com base nas necessidades de obras, mas estas necessidades estão catalogadas em ligeiras, médias e graves, e cada uma delas tem um conjunto de características.

Aqui também estão incluídos imóveis que precisam de obras mais pequenas, que não podem deixar de ser de reabilitação, se bem que as pequenas serão mais de conservação.

O que está ser feito na reabilitação?

A nova geração de políticas de habitação definiu como sua missão algo fundamentado em dois pilares: o primeiro é garantir a todos o acesso à habitação adequada. O segundo pilar é tornar a reabilitação uma forma predominante de intervenção, quer ao nível do edificado, quer dos espaços urbanos.

A reabilitação está a ser promovida de forma transversal em todos os instrumentos de política, incluindo aqueles que são mais estritamente orientados para a habitação.

Nos programas Primeiro Direito e Porta de Entrada que nós criámos para dar resposta às carências habitacionais graves são majorados os apoios do Estado quando estamos a tratar de reabilitação.

Por exemplo, a estratégia que nós estamos a adotar para o município do Seixal, no bairro da Jamaica, passa por isso. Não foi construído um bairro novo, foram adquiridas habitações que estavam no tecido urbano, reabilitadas e é lá que estão a ser realojadas as populações.

O segundo objetivo também é orientado para a habitação, mas já não para aquelas carências mais graves, mas para os agregados familiares de rendimentos intermédios, que hoje em dia não conseguem aceder a uma habitação aos preços de mercado.

Sobretudo nos centros das cidades…

Há alguns casos em que infelizmente é em todo o município. Temos também programas que privilegiam a reabilitação. Um deles é o Fundo Nacional de Reabilitação Edificado (FNRE), que é um instrumento que foi criado exatamente para apoiar todas as entidades públicas – e o terceiro setor – a poder produzir oferta habitacional pública, para arrendamento a custos acessíveis, mobilizando o património devoluto e disponível de todas as entidades públicas que queiram aderir, e as do terceiro setor, para que ele seja reabilitado no âmbito do Fundo e disponibilizando arrendamentos para este fim.

Ao nível do financiamento, temos as obras de reabilitação (IFRRU 2020 com 1,4 mil milhões de euros). Em 2018, foi alargado o seu potencial para poder financiar obras de habitação a todas as áreas de reabilitação urbana.

O FNRE tem um potencial de financiamento semelhante, só que não é um empréstimo, mas sim um instrumento orientado para a promoção de oferta pública por via de um fundo de investimento imobiliário e não financeiro.

Então entre o Fundo Nacional de Reabilitação Edificado e o IFRRU 2020 temos o equivalente a 2,8 mil milhões de euros disponíveis?

De potencial de investimento. Para se mobilizar todo o potencial que existe para o Fundo Nacional tínhamos de ter o equivalente a dois terços desse valor em imóveis. Não estou a ver que nós tenhamos tanto volume de entidades públicas em imóveis.

Explique esses dois terços.

O Fundo Nacional funciona deste modo: há entidades que entram em espécie com imóveis e há o financiador que entra com o capital. Do regulamento geral de fundos de investimento imobiliário decorre que esse fundo não pode ter menos de dois terços da sua constituição sem ser em imóveis.

Logo, só posso mobilizar este investimento se tiver esses dois terços. Só tendo os 2,8 mil milhões de euros em imóveis é que consigo mobilizar os tais 1,4 mil milhões de euros. Podem entregar os imóveis que quiserem. Não é previsível que se esgote a capacidade de financiamento deste instrumento tão cedo.

Não tem dúvidas quanto a isso?

Há aqui uma questão. O plano de negócios tem de ser analisado pela sociedade gestora de fundos, que depois faz a sua proposta de integração consoante a viabilidade financeira da integração do imóvel. Mas não temos limitações à entrada.

No horizonte de uma legislatura o seu objetivo era conseguir reabilitar quantas habitações?

Não penso dessa forma porque não estive cá uma legislatura. O IFRRU 2020 tem o tempo dos fundos comunitários. É esse o tempo que tem disponível para a sua intervenção.

Depois, temos o Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado que tem um horizonte muito mais alargado, porque implica a gestão dos próprios imóveis em arrendamento. Se arrancar com força, achamos que há lugar para um instrumento destes no país. Temos um outro instrumento, que é o Reabilitar para Arrendar, que está a ser renegociado e pensamos que num prazo de meses já estejam terminadas as novas negociações, para alargar o seu objeto e o tipo de obras que pode financiar.

As áreas de reabilitação urbana são essencialmente os centros históricos, as zonas mais antigas?

Varia muito porque são os edifícios a delimitar. Em Lisboa, são quase todas. Abrangem sempre normalmente os centros, mas a política que foi adotada variou bastante entre municípios, porque são eles por deliberação da assembleia municipal que fazem a delimitação da área de reabilitação urbana para cada concelho.

As casas antigas são muito requisitadas por investidores estrangeiros. Não pode haver o contrasenso de se recorrer a mecanismos de financiamento com bonificação e depois estas habitações irem parar ao mercado de luxo e serem vendidas a estrangeiros?

A procura de estrangeiros é em Lisboa e no Porto, não para o resto do país. Por outro lado, no Reabilitar para Arrendar, os benefícios fiscais são para habitação permanente ou arrendamento.

O IFRRU 2020 é um instrumento que vem de uma política comunitária que se rege por princípios comunitários, cujo objetivo é a promoção da reabilitação e desenvolvimento económico de áreas particulares do território. Não vejo qualquer problema se houver investimento estrangeiro para arrendamento de habitação a custos acessíveis.

Não sou contra o investimento estrangeiro. Se vier produzir habitação a custos acessíveis é mais do que bem-vindo.

Há casos desses?

Há. Com os instrumentos que vão entrar em vigor, nomeadamente o programa de arrendamento acessível ou as taxas liberatórias diferenciadas. Tudo isto ajudará a atrair mais investimento, mas orientado para a área que mais nos preocupam que é, no meu caso, em particular, a habitação, com muito arrendamento e a custos acessíveis.

Mas continua a existir espaço para o investidor português?

Tudo o que nós temos não tira nenhum espaço ao investidor português. Duvido muito que a maioria dos investidores sejam estrangeiros, na área em que trabalho, tenho as maiores reservas.

Não tenho nenhum indicador que me diga que, dos milhares de fogos que temos em arrendamento habitacional, a maior parte seja detida por estrangeiros.

Sabemos que parte do país tem capacidade de atrair investimento estrangeiro e procura um investimento que não tinha até aqui.

Estes mecanismos vão permitir rendas mais interessantes do ponto de vista social?

É esse o nosso objetivo, como é óbvio. O nosso objetivo é conseguir que exista mais oferta pública, porque nós só conseguimos baixar os preços com mais oferta. Neste momento, temos um aumento da procura. Os primeiros instrumentos de oferta pública, essencialmente o Primeiro Direito e o Fundo Nacional de Reabilitação Edificado, que vão injetar oferta pública no âmbito das famílias mais carenciadas e das famílias de rendimento intermédio. Depois, criámos o pacote de incentivo ao arrendamento que pode atrair proprietários privados para este modelo de negócio.

E a quem pertencem os imóveis devolutos?

Para os do Estado e do setor público, criámos o Fundo Nacional de Reabilitação Edificado. Este fundo pode receber património tanto do Estado, como das autarquias, dos institutos públicos, misericórdias, associações mutualistas.

Olhando para o centro de Lisboa e Porto, deve haver um elevado número de casas cujos proprietários são desconhecidos por estarem devolutas há muito tempo…

Por isso, também temos, primeiro, esta oferta pública, depois, o incentivo a mais oferta privada com fins de interesse público e, em terceiro, a mobilização. Os imóveis devolutos são muito importantes porque reduzem a oferta, e a redução da oferta faz subir os preços.

Mas os preços sobem cada vez mais. Há muitas casas compradas para serem reabilitadas e transacionadas, a maioria no mercado de luxo. Isso pressiona os preços?

Por isso é que lutamos pela área que nos interessa, que é o arrendamento a custos acessíveis para as populações mais carenciadas.

Acha que vai conseguir ‘estancar’ o crescimento dos preços?

Há preços que provavelmente continuarão sempre altos e que não me preocupam que continuem.

Não tenho muita preocupação que para aquele 0,5% da população mundial que ganha muito dinheiro, haja uma oferta adequada àqueles rendimentos. A mim, o que me preocupa é se não houver oferta a preços adequados aos segmentos mais baixos. Se todos tiverem direito a uma alimentação com direito a todos os nutrientes e saudável, se alguém comer caviar, não fico chateada. Não estou preocupada que Lisboa possa ter oferta para a Madonna. O que tenho de garantir, e é aí que está a minha luta, é que existe oferta em quantidade e com as características adequadas em termos de dimensão, de preço, acessibilidade e custo para as famílias portuguesas com mais dificuldades.

Não teme que Lisboa e Porto sigam as mesmas tendências e outras capitais europeias?

Por isso, é que estamos a criar todos estes instrumentos. Já temos incentivos fiscais para o arrendamento de rendas acessíveis. Temos dois instrumentos de promoção de oferta pública. Claro que quase tudo isto passa por mobilização dos vários municípios, sem dúvida, mas acredito que mobilizando os vários instrumentos que estão no local isso seja possível de conter.