Een makelaar staat geïnteresseerden te woord tijdens een Open Huizendag in Vleuten. Beeld Hollandse Hoogte/Werry Crone

'Veel te veel makelaars voor veel te weinig huizen.' Zo vat een Almeerse makelaar het samen die de dag na Sinterklaas failliet werd verklaard, anderhalf jaar nadat hij zijn makelaardijkantoor was begonnen. 'Je hoeft als eigenaar momenteel maar uit je raam te hangen en over straat te roepen dat je huis te koop staat en hij is al verkocht. Er is zoveel concurrentie tussen makelaars, dan is het als beginneling erg moeilijk om een opdracht binnen te halen.'



De Bijbel spreekt van zeven vette jaren, maar voor makelaars lijken de vette jaren beperkt te blijven tot pakweg vier. 2018 belooft een mager jaar te worden, voorziet NVM-voorzitter Ger Jaarsma. De vraag naar koopwoningen is onverminderd groot, maar door het gebrekkige aanbod en de hoge vraagprijzen dalen de verkopen voor het eerst in vijf jaar, meldde de Nederlandse Vereniging van Makelaars. 'De markt kookt droog', heet dit in makelaarsjargon, alsof de huizenmarkt een naar kookwater snakkende pan zilvervliesrijst is.

Historisch hoogtepunt voor huizenprijzen

Dat het aantal transacties in 2018 naar verwachting met 5 tot 8 procent zal dalen, vertaalt zich in minder banen in de makelaardij, voorziet Jaarsma. 'We zien net als tijdens de economische crisis dat makelaarskantoren moeten inkrimpen.'



Nijpend is het probleem nog niet, want dat de verkopen voor het eerst in vijf jaar dalen is ook maar relatief. Over 2017 wisselden nog altijd 166 duizend huizen van eigenaar, bijna twee keer zoveel als vijf jaar geleden. In diezelfde periode steeg het aantal makelaars van 3.900 naar 4.200, terwijl de totale werkgelegenheid in de sector de afgelopen paar jaar met een kleine tweeduizend banen toenam. Ondertussen stegen de huizenprijzen vorig jaar ruim 9 procent, naar het historische hoogtepunt van gemiddeld 269 duizend euro.

Courtages

Maar deze cijfers verhullen wel het een en ander, zegt Jaarsma. Zijn vakbroeders zijn gepokt en gemazeld door de crisis, toen er veel banen verloren gingen in de makelaardij. Ondanks de opleving van de huizenmarkt zijn er niet eens zo heel veel banen bijgekomen, constateert hij. 'Veel makelaars zijn nog harder gaan werken om de markt bij te benen, of hebben personeel alleen op een tijdelijk contract aangenomen. Ze hebben nog altijd in hun achterhoofd dat er weer mindere tijden kunnen komen.' In dat geval kunnen ze de klap opvangen door afscheid te nemen van tijdelijke krachten, of door het zelf wat rustiger aan te doen, zegt Jaarsma.



De stokkende woningmarkt werkt ook door in de courtages - de percentages van de verkoopprijs die makelaars als beloning krijgen. Makelaars beconcurreren elkaar met lage courtages. 'Gemiddeld nodigen verkopers nu drie makelaars uit, wat tot courtagedruk leidt. We zien dat wij gemiddeld een aantal procent minder courtage kunnen berekenen dan een jaar geleden', zegt Wouter Thöne van makelaardijkantoor Amsterdam@Home. 'Als je dat optelt bij het 15 procent lagere woningaanbod, dan merk je dat enorm.'

Ook in Utrecht proberen makelaars elkaar de loef af te steken met lage courtages, zegt Chantal Hoogstraten van makelaardijkantoor Lauteslager. 'Je ziet een gevecht onder makelaars om de schaarse woningen te mogen verkopen. Maar ook als een concurrent in een keer een stuk omlaag gaat met zijn courtage, zie je tegelijkertijd gelukkig wel dat mensen vaak voor een kantoor kiezen dat goed bekend staat in de markt.'



Zorgen maken Lauteslager en Thöne zich niet. 'In een markt als deze moet je ondernemen, de transacties komen je niet als gebraden duiven in de mond vliegen. We stuiten nu op een plafond in de huizenverkopen, de markt zal dat vanzelf wel weer corrigeren. Misschien zullen er een paar makelaardijkantoren uitgeschud worden, maar dat is ook een manier om het kaf van het koren te scheiden.'

Zonder makelaar

Dat de verkopen teruglopen is niet het enige probleem voor makelaars. BNR meldde vrijdag dat steeds meer mensen hun huis zonder makelaar verkopen. Zo'n 15 procent van alle woningen zou inmiddels verkocht worden zonder dat er een makelaar aan te pas komt, blijkt uit cijfers die BNR opvroeg bij de huizenzoekmachine Jaap.nl. Vijf jaar geleden was dat nog hooguit 2 à 3 procent, aldus de nieuwszender.



NVM-voorzitter Jaarsma is niet onder de indruk. 'Wij onderzoeken zelf ook hoeveel mensen hun eigen huis verkopen. Het cijfer schommelt al jarenlang rond de 10 procent. Ook dertig jaar geleden verkochten sommige mensen al zelf hun huizen. Maar het gros van de huizenbezitters vindt het te heikel om de grootste verkoop van hun leven in hun eentje te doen.'