DEN HAAG - Potentiele kopers van een huis op de Mariottestraat in Den Haag bekijken de woning tijdens een bezichtiging met de makelaar. FREEK VAN DEN BERGH Beeld Freek van den Bergh

In Nederland zijn in de eerste drie maanden van 2018 bijna 13 procent minder woningen verkocht dan een jaar geleden en maar liefst een vijfde minder dan in het laatste kwartaal van 2017. De klad zit dus in de markt, met weinig zicht op verbetering. Vanuit makelaarsperspectief gezien geldt dat overigens alleen voor het aantal verkopen; de huizenprijzen stijgen met dank aan de aanbodschaarste gewoon door.

Het aanbod aan koophuizen krimpt al sinds 2013: van net geen 170 duizend woningen vijf jaar terug naar 51 duizend in het afgelopen kwartaal, bij de NVM-makelaars. Om alle woningzoekenden te doen slagen, zouden er 200 duizend woningen te koop moeten staan.

De ‘perfecte storm’ die al een tijdje woedt in de Nederlandse woningmarkt zal nog wel even door razen, voorziet Jaarsma. Starters moeten toezien hoe betaalbare huizen voor hun neus worden weggekaapt door (particuliere) beleggers, maar ook door buitenlandse werknemers (expats) die vanwege de Brexit en de komst van Europese instituten op zoek zijn naar woonruimte in de Randstad.

De hypotheekrente is nog steeds zo laag dat een huurder een dief is van zijn eigen portemonnee: kopen is het devies. Senioren die hun grote eengezinswoning willen opgeven, ontdekken dat er amper gelijkvloerse appartementen of bungalows met een kleine tuin te koop zijn.

Een groep woningzoekenden die pas sinds kort zijn vingers aan de hete woningmarkt brandt zijn de Rotterdammers en Hagenezen. Zij komen bij bezichtigingen steeds vaker Amsterdammers tegen die de oververhitte markt in de hoofdstad ontvluchten en de goedkopere Zuidvleugel van de Randstad opzoeken. ‘Het aandeel Amsterdammers dat een woning koopt in Den Haag en Rotterdam is verdubbeld’, aldus Jaarsma. ‘In die steden worden meer huizen verkocht aan Amsterdammers dan aan inwoners van de eigen regio.’

Dit uitwijkgedrag doet zich ook elders voor. Woningzoekenden die de krappe woningmarkt in de stad Groningen ontvluchten, strijken niet neer in het noordoosten van de provincie - waar ze bij wijze van spreken een villa kunnen kopen voor de prijs van een stadsappartement - maar laten hun oog vallen op Assen. De provinciehoofdstad van Drenthe kampt daardoor met ‘Amsterdamse’ toestanden: huizen die boven de vraagprijs weggaan, een krimpend aanbod en huizen die eerder weken dan maanden te koop staan.

In de grote steden en studentenbolwerken is de huizenkopende belegger intussen niet meer weg te denken. In Rotterdam wordt al een kwart van de woningen gekocht door kopers die een verhuurbaar huis een beter alternatief vinden voor de spaarrekening. In Maastricht gaat bijna een derde van de koopwoningen als beleggingsobject van de hand.

Behalve dat het aantal nieuwbouwwoningen achteruit kachelt droogt ook een andere belangrijke bron van koophuizen op: de woningcorporaties. Het aantal woningen dat zij verkopen is voor het derde achtereenvolgende jaar gedaald. In 2017 werden er bijna 9.200 woningen ‘uitgepond’, bijna de helft minder dan in 2014.

En hoe gaat het met de makelaars zelf? Een jaar geleden voorspelde de NVM-voorzitter nog faillissementen onder Amsterdamse makelaars, omdat er niet genoeg huizen waren om te verkopen. ‘Dat is niet gebeurd’, zegt Jaarsma. ‘Makelaars hebben zich aan de omstandigheden aangepast. Ze verdienen nu meer geld aan diensten voor woningzoekenden.’ Die nemen vaker een aankoopmakelaar in de arm in de hoop dat die met al zijn contacten wél een voet tussen de deur krijgt op de krappe woningmarkt. Aan verkoopmakelaars is juist minder behoefte: bijna een derde van de verkochte woningen wisselde van eigenaar zonder dat er een makelaar aan te pas kwam.