Debatte Enteignungen von Immobilien : Wie Wien Spekulanten ausbremst

Immobilienkonzerne enteignen ist das eine. Noch besser wäre eine ordentliche Wohnungsbaupolitik. Wie das geht, zeigt die Stadt Wien.

Enteignungen im öffentlichen Interesse? Ja, unbedingt. Es ist schon seltsam, dass sich genau jene politischen Kreise über eine solche Idee empören, die keine Scheu vor Zwangsenteignungen haben, wenn es um Geschäftsinteressen geht. Für ungezählte Megaprojekte in allen Teilen der Welt werden Menschen im besten Fall enteignet und umgesiedelt, im schlechtesten Fall vertrieben oder ermordet. Man möge also bitte nicht über „steinzeitkommunistische Methoden“ klagen, sondern überlegen, warum Zwangsmaßnahmen, wie sie in Berlin diskutiert werden, notwendig sind.

Man kann es nämlich auch anders machen. In Wien gibt es einen großen Immobilieneigner, der 220.000 Wohnungen in seinem Bestand hat und weitere erwerben will. Er heißt Gemeinde Wien und vermietet diese Wohnungen zu sozialen Tarifen. Nicht zuletzt deswegen gilt die österreichische Bundeshauptstadt seit Jahren als eine der lebenswertesten Städte der Welt.

In den 1990ern und den Nullerjahren war Privatisierung die große Mode. Man verscherbelte Staatsunternehmen, kommunale Wohnungen, selbst so sensible Bereiche wie die Wasserversorgung sahen Politiker damals in privaten Händen besser aufgehoben. Sogar in Wien hielt es die damals als Juniorpartner mitregierende bürgerliche ÖVP für eine gute Idee, vom Konzept der Gemeindewohnungen abzugehen und sich dem Trend der Zeit anzuschließen. Es ist vor allem den Grünen zu verdanken, dass die SPÖ dem Druck damals nicht nachgab und darauf verzichtete, mit dem Verkauf kommunalen Wohnraums schnelles Cash zu machen.

Heute brüstet sich die SPÖ wieder mit dem Bestand an Gemeindewohnungen, der nicht nur erhalten, sondern noch ausgebaut werden soll. Das Rote Wien, das vor hundert Jahren eine lebendige Arbeiterkultur entwickelte, gilt heute als eine Art immaterielles Kulturerbe. Die während der Gründerzeit und nach dem Ersten Weltkrieg enorm gewachsene Stadt bot damals den meisten ihrer Einwohner absolut elende Wohnbedingungen. Wohnraum war knapp und musste geschaffen werden.

Die sozialdemokratischen Stadtväter setzten aber nicht auf billige Plattenbauten, sondern Gemeindekomplexe, die einen ästhetischen Anspruch mit Funktionalität verbanden. Auch als die Arbeiterkultur schon auf dem Rückzug war, baute die Stadt weiter für die Geringverdiener und konnte dadurch die Wohnkosten auch im privaten Sektor vergleichsweise gering halten. Ein weitgehender Mieterschutz verärgerte Immobilienspekulanten.

Wer eine Bauwidmung haben will, kriegt sie nur, wenn er bezahlbares Wohnen ermöglicht

Zwar ist diese Gesetzgebung längst aufgeweicht worden und auch Wien ist von Gentrifizierung und explodierenden Mietkosten nicht verschont geblieben. Davon kann jeder ein Lied singen, der kurzfristig eine Wohnung sucht. Denn den Anspruch auf eine Gemeindewohnung muss man sich durch jahrelange Anwartschaft auf einer Liste gleichsam ersitzen. Und geförderte Genossenschaftsprojekte sind lange vor Baubeginn schon ausgebucht.

Doch verglichen mit anderen europäischen Metropolen vergleichbarer Größe halten sich die durchschnittlichen Kosten pro Quadratmeter Mietfläche immer noch in Grenzen. Angesichts der Zustände auf dem Immobilienmarkt anderer europäischer Großstädte schätzt man sich in Wien glücklich, den Modetrend nicht mitgemacht zu haben.

Allerdings hat sich die Jahrzehnte lang geübte Praxis, zwei Drittel der Neubauten preislich reguliert zu halten, umgedreht: Jetzt werden zwei Drittel frei finanziert. Die steigenden Grundkosten haben dazu beigetragen, dass neuer Wohnraum für viele nicht mehr leistbar ist. Durch die Finanzkrise hat sich das noch verschärft, da Fi­nanz­investoren zunehmend Immobilien als sichere Anlage suchen. Deswegen hat sich auch die Stadt Wien aus dem Hausbau zurückgezogen. 15 Jahre lang sind keine Gemeindebauten mehr errichtet worden. Das Argument: Die Stadt könne bei den herrschenden Grundstückspreisen keine bezahlbaren Wohnungen mehr errichten.

Gebaut wird an der Peripherie

Das wird sich aber jetzt ändern. Wien hat mehrere neue Projekte in Auftrag gegeben, und im vergangenen November hat der Stadtrat eine neue Bauordnung beschlossen, die die Stadt vor der Berliner Debatte über Enteignungen bewahren soll. Gebaut wird heute großteils an der Peripherie, wo noch Erdäpfel, Rüben oder Gerste angebaut werden oder Industriebrachen auf eine neue Bestimmung warten.

Damit dort Wohnbau betrieben werden kann, bedarf es eines bürokratischen Akts, einer Umwidmung des Geländes, mit der eine explosionsartige Wertsteigerung einhergeht. Die Umwidmung ist jetzt mit einer Auflage versehen: Wenn der Grund zu Bauzwecken verkauft wird, darf der Preis zur Hälfte nicht 250 Euro pro Quadratmeter übersteigen. Der Marktpreis pro Quadratmeter Boden sollte sich damit selbst am Stadtrand zwischen 800 und 1.000 Euro einpendeln, wie Experten schätzen. Auch das entspricht einer Wertsteigerung um mehr als das Zwanzigfache.

Die Eltern des Gesetzes zeigen sich daher zuversichtlich, dass ihr Werk auch bei einer allfälligen Anfechtung vor dem Verfassungsgerichtshof halten wird. Schon in einer früheren Entscheidung haben die Höchstrichter „zur Aufrechterhaltung des sozialen Friedens und leistbaren Wohnraums maßvolle Eingriffe“ gebilligt. Dem Bauern wird der Acker nicht weggenommen. Aber wenn er eine Bauwidmung haben will, kriegt er sie nur, wenn er bezahlbares Wohnen ermöglicht.

Zwar wettert man in der konservativen ÖVP erwartungsgemäß gegen die „retrosozialistische Kampfansage“, und die Bundesregierung versucht sich durch ein Gesetz, das den Kauf von gemeinnützigen Wohnungen erleichtert, in Querschüssen. Doch solange Mieten günstig ist, wird Eigentum in Wien wenig populär bleiben und Spekulation mit Wohnraum kein gutes Geschäft sein. Was passiert, wenn die öffentliche Hand die Kontrolle über den Wohnraum verliert, zeigt sich schließlich in Berlin.