I kjølvannet av bankkrisen på 80-tallet bunnet boligmarkedet ut i 1992, mens boliglånsrentene lå over 13 prosent. Da kostet en leilighet på 50 kvadratmeter i Oslo 316.500 kroner, tilsvarende 1,6 ganger gjennomsnittlig brutto årsinntekt.

I dag koster den samme leiligheten mer enn 5 ganger årsinntekten.

Søylediagrammet over viser hvordan Ola Nordmann de siste tiårene har brukt stadig større deler av husholdningsutgiftene på bolig. Kilde: SSB

NRK.no har fått Holbergfondene til å illustrere hvordan boligprisene har utviklet seg i forhold til lønningene her i landet siden starten av 1990-tallet.

Grafen øverst i artikkelen viser at boligprisene har tatt fullstendig av i forhold til inntektsutviklingen for folk flest.

– Hovedforklaringen på denne utviklingen er at rentene i perioden har falt kraftig, slik at husholdningene har kunnet betjene en stadig høyere gjeld, sier porteføljeforvalter Gunnar Torgersen i Holbergfondene.

Nederst i artikkelen kan du se en tabell som viser nominelle og reelle boliglånsrenter de siste 25 årene.

Nettmøte: Sjeføkonom Roger Bjørnstad i Samfunnsøkonomisk analyse svarte leserne om boligprisene. Les alle spørsmål og svar her!

– Ikke rart at boligprisene har økt kraftig

– Det er ikke noe rart at boligprisene har økt kraftig siden 1990-tallet. I 1993-1994 var prisene helt på bunn, og klart under hva det kostet å bygge, selv i Oslo. En viktig grunn til at prisene i Norge har økt er at byggekostnadene har skutt i været, sier professor Kjetil Storesletten ved UIO.

– Jeg tror ikke at vi har noen stor boligboble i Norge, men prisene kan være noe overvurderte, spesielt der det er billig å bygge nytt, som f.eks. Drammen og Fredrikstad. Men bankene står langt bedre rustet til å håndtere et fall i boligprisene i dag enn det de var på slutten av 80-tallet. De lærte leksen etter bankkrisen og har ikke kastet penger etter folk, sier Storesletten.

- Vet du hvor du skal bo, og skal bo der lenge, er det bare å kjøpe sier Kjetil Storesletten, professor ved UIO. Foto: Johan B. Sættem

UIO-professoren vil ikke anbefale noen i dagens situasjon å kjøpe bolig som en investering for å leie ut.

–Men hvis du vet at du skal bo i en bestemt by resten av livet, så er det bare å kjøpe, sier han, og viser til at realrentene etter skatt er langt lavere enn på 90-tallet, sier han. (se tabell nederst på siden).



9 av 10 har flytende rente på lånet

Gjeldsnivået i husholdningene i Norge har i gjennomsnitt passert 200 prosent av disponibel inntekt, noe som er historisk høyt. Samtidig har ca. 90 prosent av husholdningene lån med flytende rente, ifølge SSB.

Det gjør mange med høy gjeld sårbare for økning i renta. Nivået på boligprisene er nå nær en historisk topp uansett hvordan det måles. Både veksten i husholdningenes gjeld og nivået på gjelden er foruroligende høyt, mener Finanstilsynet.

– Ola Nordmann har gått «all in» i gjeldsmarkedet i forhold til å ha flytende rente, sier Gunnar Torgersen med referanse til poker, og øvelsen der man satser alle pengene på en hånd.

Samtidig er det slik at motstykket til gjelden er formuen som ligger i boligen.

– Hvorvidt det er en boble eller ikke er det umulig å si noe om, det finnes gode argumenter for og mot, mener han.

Renter, skatt og inflasjon siste 25 år Boliglåns- Boliglånsrente Realrente År rente etter skatt Inflasjon etter skatt 1987 16.2 % 11.6 % 8.7 % 2.9 % 1988 16.5 % 11.8 % 6.7 % 5.2 % 1989 14.9 % 10.7 % 4.6 % 6.2 % 1990 14.3 % 10.3 % 4.1 % 6.2 % 1991 14.0 % 10.1 % 3.5 % 6.6 % 1992 13.6 % 9.8 % 2.3 % 7.5 % 1993 10.6 % 7.6 % 2.3 % 5.4 % 1994 8.1 % 5.8 % 1.4 % 4.4 % 1995 7.4 % 5.4 % 2.5 % 2.9 % 1996 6.7 % 4.8 % 1.2 % 3.7 % 1997 5.5 % 4.0 % 2.6 % 1.4 % 1998 7.6 % 5.5 % 2.2 % 3.2 % 1999 7.7 % 5.6 % 2.3 % 3.3 % 2000 7.8 % 5.6 % 3.1 % 2.5 % 2001 8.5 % 6.1 % 3.0 % 3.1 % 2002 8.2 % 5.9 % 1.3 % 4.6 % 2003 5.8 % 4.2 % 2.5 % 1.7 % 2004 3.8 % 2.8 % 0.4 % 2.3 % 2005 3.6 % 2.6 % 1.6 % 1.0 % 2006 4.1 % 2.9 % 2.3 % 0.7 % 2007 5.6 % 4.0 % 0.8 % 3.3 % 2008 7.1 % 5.1 % 3.8 % 1.3 % 2009 4.2 % 3.0 % 2.1 % 0.9 % 2010 4.1 % 3.0 % 2.5 % 0.5 % 2011 4.3 % 3.1 % 1.2 % 1.9 % 2012 4.1 % 2.9 % 0,8 % 2,1 % Kilde: Smarte Penger / smartepenger.no / SSB