Det statlige jernbaneselskapet Bane Nor er sulten på å bygge hus, og har tilgang på store arealer i norske byer og tettsteder.

Bane Nor Eiendoms byggeplaner gjør dem nå til den største eiendomsutvikleren i Norge i åra som kommer.

– Det ville være dumt om ikke Bane Nor utnyttet det potensialet som ligger i alle våre eiendommer, sier Petter Eiken, konserndirektør for Bane Nor Eiendom.

NRKs beregninger viser at Bane Nor Eiendom har konkrete byggeprosjekter på rundt 1,5 millioner kvadratmeter boliger og næringsbygg i et tjuetalls norske byer og tettsteder.

Barcode-rekken i Oslo. Nå planlegger Bane Nor Eiendom prosjekter som tilsvarer fem fulle Barcode-utbygginger i andre norske byer. Foto: Paul Kleiven / NTB scanpix

Det tilsvarer fem ganger Barcode-prosjektet i Oslo, som er på 300.000 kvadratmeter totalt.

I flere byer vil disse eiendomsprosjektene forandre bysentrum i høy grad. Det gjelder ikke minst for Moss og Hamar, der hele bydeler er på tegnebrettet.

Med fjordutsikt

Og det er ikke hvilke som helst deler av byene vi snakker om – det er strandsonen eller sjøkanten.

Allerede i 2012, lenge før den endelige traseen i Moss var lagt, inngikk daværende Rom Eiendom og Moss kommune en avtale om å utvikle «Sjøsiden», et stort område i sydenden av sentrum, med flott plassering mot fjorden.

Moss kan få en utstikker som ligner på den Oslo har fått ved Barcode-rekken. Det forutsetter flytting av fergeleiet og havna. Nye Moss stasjon til høyre på bildet. Foto: Dark og Vismo arkitekter

I avtalen står det at Moss kommunale Eiendomsselskap skal prioritere prosjektet.

Tage Pettersen var ordfører for Høyre i Moss da avtalen ble inngått.

– Det var et gjensidig ønske om å utvikle den nye bydelen. Dette er et stort område i Moss sentrum og derfor er det avgjørende å lykkes med utviklingen her.

Pettersen sier at det stort sett er kommunen eller Bane Nor Eiendom som eier området fra før, og at det derfor var naturlig å inngå en helhetlig utviklingsavtale med dem.

LES OGSÅ: Fikk beskjed om at huset må rives

Hamar i støpeskjeen

I Hamar er det strid om hvor det nye dobbeltsporet skal gå. Valget vil påvirke hvor stor Bane Nor Eiendoms utbygging blir.

Men planen er å gi Hamar en skyline mot Mjøsa, i stil med det Moss kan få mot fjorden.

Hamar med inntegnet "Barcode"-rekke i prosjektet til Bane Nor Eiendom. Foreløpig er det på tegnebrettet, mens man avventer hvor ny jernbane skal gå. Foto: Bane Nor

– I dag er forbindelsen mellom byen og vannet brutt av jernbanelinjer og verkstedområder. Utbygging av dette området vil gi Hamar sentrum nye bydeler med unike kvaliteter, står det på Bane Nor Eiendoms nettsider.

Hamars ordfører Einar Busterud (By- og bygdelista) mener byens politikere i hovedsak er fornøyde med at det statlige baneselskapet vil investere i byen.

– Det er en grunnleggende positiv holdning. I dag er områdene brukt til parkering av tog og det er store arealer som ikke tilfører byen noe. Derfor ønsker vi utbyggingen velkommen, sier Busterud.

Andre byer som får store byggeprosjekter i regi av Bane Nor Eiendom ved sjøkanten er Trondheim, Stavanger, Sandnes, Fredrikstad og Holmestrand.

Skal finansiere jernbane

De store byggeplanene har flere mål; ett av dem er å tjene penger som skal brukes til bygging av jernbane i Norge, står det på Bane Nor Eiendoms nettsider:

Petter Eiken er konserndirektør for Bane Nor Eiendom, den største eiendomsutvikleren i Norge for tiden. Han står i spissen for utbygginger som vil prege en rekke norske byer og tettsteder. Foto: Bane Nor Eiendom

«Bane Nor Eiendoms virksomhet vil være en viktig inntektskilde for Bane Nor. Vår ambisjon er å få flere til å bruke tog, og å delfinansiere jernbanen. Det skal vi få til ved å bygge boliger og kontorbygg og skape gode byrom».

Konserndirektør Petter Eiken i Bane Nor Eiendom er fornøyd med at de får tilgang til en helt ny bydel i Moss.

– Vi er glade for samarbeidet med Moss kommune. Det skaper en helhetlig eiendomsutvikling, vi bygger et moderne sentrumsområde i Moss og legger til rette for god byutvikling og gjør det enkelt å reise kollektiv. Så tjener vi noen penger på det, som går tilbake til jernbaneformål.

Markedssituasjonen vil avgjøre om ferdige bygg skal selges med en gang eller beholdes og leies ut.

Også Skien i Telemark planlegger Bane Nor Eiendom et stort boligprosjekt ved elva med et stort antall leiligheter som vil prege området nær sentrum av byen. Foto: Illustrasjon: A-lab

Bane Nors eiendommer og sporgrunn har for øyeblikket en samlet verdi på 45 milliarder kroner, og verdien er stadig økende. For 2016 bidro daværende Rom Eiendom med 285 millioner kroner til eieren NSB. Nå er alt innlemmet i Bane Nor-konsernet.

Eiendomsdelen av Bane Nor har 230 pågående eiendomsutviklingsprosjekter, noen av de største er i Hamar, Moss og Stavanger (se faktaramme).

Bane Nor Eiendoms største prosjekter Ekspandér faktaboks Hamar, strandsonen - 310.000 kvm.

Drammen, Sundland - 280.000 kvm.

Stavanger stasjon/Paradis - 250.000 kvm.

Moss, Sjøsiden - 100.000 kvm.

Oslo, Filipstad - 90.000 kvm

Trondheim S - 80.000 kvm

Sandnes, ved stasjonen - 70.000 kvm.

Skien brygge - 58.000 kvm.

Oslo S - 50.000 kvm.

Kristiansand, Quadrum - 40.000 kvm.

Porsgrunn, Kammerherreløkka - 39.000 kvm.

Gjøvik skysstasjon - 20.000 kvm.

Fredrikstad, Bellevue - 20.000 kvm.

Voss stasjon - 20.000 kvm.

Holmestrand, boliger - 18.000 kvm.

Bergen, Mindemyren - 12.000 kvm.

Horten, Rustadbrygga - 10.000 kvm.

Ganddal, boliger - 10.000 kvm.

Frykter kobling av interesser

I Moss hevder aksjonsgruppen Bedre Byutvikling Moss at den nye stasjonen er lagt ved dagens stasjonsområde, blant annet fordi det åpner for byutvikling med Bane Nor Eiendom som hovedaktør.

Konserndirektør Petter Eiken i Bane Nor Eiendom er tydelig på at det ikke er kobling mellom eiendomsutvikling og plassering av stasjoner og spor.

– Selve baneprosjektet er alltid basert på trafikkvekst og samferdsel. Det regnestykket står på egne ben. Eiendomsutvikling kommer alltid etterpå, hevder Eiken.

Byforsker Erling Dokk Holm ved Høgskolen i Kristiania er ikke like sikker på om interessene holdes så adskilt som Bane Nor skal ha det til.

Byforsker ved Høgskolen i Kristiania, Erling Dokk Holm, mener det er fare for at eiendomsinteresser påvirker hvor stasjoner og skinner legges. Foto: Terje Bendiksby / SCANPIX

– Jeg sier ikke at en slik kobling foregår, men eierstrukturen kan åpne for at stasjonslokalisering blir påvirket av hvor Bane Nor har mest eiendom fra før av. For å unngå det, kreves det svært gode planprosesser og god styring. Bane Nors eiendommer er noen av de mest verdifulle i landet. At Rom eiendom ble lagt inn i Bane Nor var et godt grep. Legitimiteten til dette grepet hviler på at de nye stasjonene blir lokalisert der de skaper størst samfunnsnytte.

Tidligere mosseordfører Tage Pettersen (H), som nå sitter på Stortinget, kommenterer faren for kobling mellom eiendommer og stasjonsplassering slik;

– Det blir å snu det hele på hodet. Traseen har i grove trekk vært klar i mange år og avtalen med Bane NOR eiendom kommer som en følge av at jernbanetraseen kommer der den gjør.

Bransjen urolig for konkurransen

Bane Nor Eiendom har et godt økonomisk utgangspunkt ved at de stort sett eier tomtene som skal utvikles.

Også Sandnes får en større utbygging med Bane Nor Eiendom som utvikler. Totalt ønsker det statlige jernbanekonsernet å bygge ut 70.000 kvadratmeter boliger og næringsbygg i Rogalandsbyen. Foto: Spacegroup

I Norsk Eiendom, bransjeforeningen for de private eiendomsaktørene i Norge, sier administrerende direktør Thor Olaf Askjer at det er positivt at Bane Nor Eiendom bygger på vegne av fellesskapet, men at det kan ha en slagside.

– Det er ikke så bra hvis det oppstår mistanke om at konkurransen om leietakerne til byggene som reises, ikke skjer på like vilkår. Det er viktig å ha tiltro til at Bane Nor følger markedsprisene og ikke legger seg under andre, sier Askjer.

Lange perspektiver

For Moss og Hamar ligger utviklingen av Sjøsiden og Strandsonen en del år fram i tid. I Moss må hele havna flyttes og kanskje også fergeleiet til Bastø Fosen. I Hamar skal trasévalget for jernbanen tidligst tas i 2020.

Men for flere av de andre byene er det nærmere byggestart, som i Sandnes der reguleringsplanen for en større utbygging er godkjent i indre havn. Det samme gjelder for Skien brygge, som vil skape en helt ny bydel langs elvebredden, i regi av Bane Nor Eiendom.

I Drammen står Bane Nor Eiendom for utviklingen av en hel bydel der deres gamle verkstedlokaler på Sundland ligger. Dette prosjektet er nesten like stort som det i Hamar.

Knutepunkttanken

Knutepunkttanken. Quadrum i Kristiansand skal la folk bo og arbeide i nærheten av stasjonen i byen. Foto: Illustrasjon: Cadman, Danmark

I Kristiansand står det statlige jernbaneselskapet for det som har fått navnet Quadrum, med boliger, hotell og kontorer rundt stasjonen i byen.

Gunnar E. Nøding i Bane Nor Eiendom har jobbet med prosjektet i 25 år, og omsider er det på trappene.

– Det blir fem bygg og vi håper på oppstart neste år. Skal byen overleve, må den forsterkes mot sentrene utenfor bykjernen. Flere arbeidsplasser ved stasjonen er ideen som ligger i alle prosjektene, knutepunkttanken. Det betyr mindre kjøring og utslipp.

Nøding mener private utbyggere ikke hadde tatt det samme hensynet, ved at byggeprosjektene tilpasses kollektivtrafikken.