L’encadrement des loyers est-il un instrument de lutte contre la gentrification de l’Est parisien ? Une étude réalisée par le site MeilleursAgents pour Le Monde suggère qu’il pourrait le devenir. Elle révèle que la proportion d’annonces ne respectant pas la loi est la plus élevée dans les quartiers en voie de « boboïsation ».

« Plus précisément, il s’agit de zones “hybrides”, où l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne [OLAP] dénote la juxtaposition de quartiers populaires et de quartiers plus huppés, explique Sébastien de Lafond, président de MeilleursAgents. Les propriétaires-bailleurs qui possèdent un appartement bien situé sont tentés d’en profiter pour imposer un loyer élevé, mais comme leur zone englobe des endroits beaucoup moins favorisés, leur loyer de référence est tiré vers le bas. C’est pourquoi les dépassements sont aussi fréquents dans l’Est parisien. »

Par exemple, dans le nord du 19e arrondissement, dans la zone qui regroupe l’avenue de Flandres et les rues nettement plus branchées autour des deux cinémas Mk2, plus d’une annonce sur deux ne respecte pas la loi. Même constat dans la zone « gare », au sud du 13e arrondissement, qui rassemble les bâtiments au design futuriste de l’avenue de France et les tours du quartier asiatique, construites dans les années 1970 vers les portes de Choisy et d’Ivry.

De même, les appartements des Abbesses, dans le 18e arrondissement, l’un des quartiers les plus chers de la capitale, se trouvent dans la même zone que les immeubles de la porte de Clignancourt, en bordure du périphérique. « Le plafond qui leur est imposé est de 26,30 euros par mètre carré, alors que les loyers proposés autour de la butte Montmartre dépassent les 30 euros », précise Thomas Lefebvre, responsable R&D chez MeilleursAgents.

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29 % de biens au-dessus du loyer de référence majoré

Pour réaliser cette étude, MeilleursAgents a épluché 14 114 annonces de locations non meublées à Paris, publiées sur les sites immobiliers pour professionnels entre le 1er août et le 31 décembre. En moyenne, 29 % de biens sont proposés au-dessus du loyer de référence majoré.

Entré en vigueur à Paris depuis plus de six mois, le 1er août 2015, l’encadrement des loyers demeure donc peu respecté, même s’il faut noter une amélioration. Juste avant l’entrée en vigueur du dispositif, MeilleursAgents estimait à 45 % la proportion d’annonces hors la loi.

La limite de cette étude est qu’elle ne prend pas en compte les locations de particuliers à particuliers, qui représentent plus d’un tiers du marché.

Pour rappel, le dispositif d’encadrement prévoit qu’à la signature d’un nouveau bail ou lors d’un renouvellement, le loyer d’un logement ne peut désormais excéder de 20 % un loyer de référence défini par l’OLAP.

Il s’agit d’une médiane, qui a été calculée à partir d’un sondage réalisé en 2014 sur 23 000 logements dans 80 zones de la capitale, en prenant en compte diverses caractéristiques (nombre de pièces, époque de construction, location nue ou meublée).

Environ 400 000 logements sont loués à Paris et 85 000 nouvelles locations y sont conclues chaque année.

Méthodologie Cette étude a été réalisée par MeilleursAgents.com à partir de 14 114 annonces de locations non meublées à Paris, publiées sur les sites d’annonces pour professionnels entre le 1er août et le 31 décembre 2015. Les loyers de référence établis par l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP) se déclinent pour des logements meublés ou non, avec des distinctions d’âge du bâti (avant 1946, de 1946 à 1970, de 1971 à 1990 et après 1990) et selon le nombre de pièces du logement. L’époque de construction des immeubles n’étant que très rarement renseignée dans les annonces locatives, Meilleursagents a recomposé un loyer de référence moyen pour chaque quartier et type de bien (selon le nombre de pièces) afin d’y confronter les annonces. Par exemple, les studios (1 pièce) du quartier Bel-Air (12e arrondissement de Paris) se répartissent, selon l’ancienneté du bâti de la façon suivante : 55 % ont été construits avant 1946, 24 % entre 1946 et 1970, 16 % entre 1971 et 1990 et 5 % après 1990. En pondérant des loyers médians de référence par le pourcentage de biens selon l’époque de construction, on aboutit à un loyer de référence moyen pour les studios dans ce quartier. Les loyers des annonces ont ensuite été comparés à ce loyer de référence moyen majoré de 20 % afin de déterminer la part d’annonce respectant ou non l’encadrement des loyers instauré depuis le 1er août 2015.