Il y a eu le livre du journaliste Olivier Razemon, "Comment la France a tué ses villes", tour de France pour le moins déprimant de ces préfectures et sous-préfectures de province, dont le cœur s'épuise face à la toute-puissance des supermarchés. Les mises en garde répétées de l'Institut pour la ville et le commerce piloté par le chercheur Pascal Madry, ou encore les ouvrages de l'architecte David Mangin ("la Ville franchisée, du far west à la ville"), grand prix de l'urbanisme en 2008.

Les centres-villes se meurent : comment peut-on les sauver ?

Et puis il y a ces deux rapports au contenu bien plus alarmant que ne le laissent penser leurs titres ("la Revitalisation des centres-villes", et plus "Inscrire les dynamiques du commerce dans la ville durable") publiés consécutivement en octobre et mars dernier par le duo Inspection générale des finances (IGF) - Conseil général de l'Environnement et du Développement durable (CGEDD) - des institutions, qui, jusqu'à preuve du contraire, ne sont pas des repaires d'anticapitalistes.

Tout ce petit monde - journalistes, experts, urbanistes, hauts fonctionnaires - arrive au même constat : si la France veut préserver son art de vivre et sa cohésion sociale, il est urgent de mettre un terme à l'anarchie commerciale de ses entrées de ville. "L'Obs" vous explique pourquoi.

1. Malgré la crise, les zones commerciales continuent à s'étendre sur les espaces naturels et agricoles.

Une crise, quelle crise ? La croissance a beau être en berne, et la consommation des ménages atone (1.5% selon l'OCDE), les surfaces commerciales continuent à croître de 3% chaque année, à 90% en périphérie des villes, et ce de manière continue depuis plus de 20 ans. Le mouvement a priori n'est pas prêt de cesser. Pour preuve : en 2016, le volume de surfaces commerciales autorisées a carrément augmenté de 22%. Conséquences : des entrées de villes toujours plus moches, des sols toujours plus artificialisés, des Français toujours plus dépendants de leurs voitures pour leur approvisionnement en produits de première nécessité.

Une zone commerciale, près de Marseille. (Boris Horvat/AFP)

2. Et ce, alors que les grandes enseignes elles-mêmes commencent à émettre des doutes sur la pérennité de leur modèle économique.

Casino, Auchan, Carrefour… Tous les géants français du secteur dressent le même constat. L'ère des hypermarchés taille maousse est arrivée à son terme. La faute au e-commerce (dont le chiffre d'affaires augmente annuellement de 14%), au développement des circuits courts, qui peu à peu sortent de leur marginalité, et au ras-le-bol croissant des Français face au modèle du tout-automobile.

En France, l'hypermarché à la papa n'a plus la cote

Rattrapées par l'urbanisation périurbaine, les zones commerciales sont de plus en plus saturées, et de plus en plus génératrices de nuisances pour leur voisinage. Selon Georges Plassat, le PDG de Carrefour, l'avenir ne serait plus ainsi aux hypermarchés, mais aux "grands magasins", intégrés à la ville.

Dans les agglomérations sous tension, des architectes très sérieux (Jean Nouvel, David Mangin…) rêvent d'ailleurs de construire logements, services publics, et commerces de proximité en lieu et place des nappes de parkings, inutilisées les 9/10es du temps.

3. Il ne faut pas compter pour autant sur la grande distribution pour se responsabiliser. Celle-ci reste d'abord guidée par des logiques de court-terme.

C'est le paradoxe français. La grande distribution reconnaît que son modèle est en perte de vitesse, et pourtant, elle prône un quasi-immobilisme. "Le champ de l'urbanisme commercial reste réfractaire à cette problématique du développement durable", notent les rapporteurs du CGEDD et de l'IGF. Certaines enseignes font des efforts en construisant des nouveaux magasins sous label Haute qualité environnementale (HQE) ou en végétalisant leurs parkings. Mais ces politiques vertueuses s'arrêtent à l'échelle des bâtiments.

Pourquoi ? Parce que la grande distribution s'est fortement financiarisée. Que les marchés veulent du rendement de court terme. Et que, même avec des chiffres d'affaires en baisse, les magasins, construits avec trois poutres et deux bouts de tôle il y a 30 ans, restent de formidables machines à cash, bien plus rentables que l'immobilier de bureaux.

Quitte à investir, les enseignes préfèrent s'installer sur de nouveaux terrains en lançant des concepts "novateurs", à mi-chemin du marché traditionnel et du parc d'attraction afin de piquer des parts de marché aux concurrents. Pourquoi se priver ? En France, malgré les engagements répétés des politiques, les terres agricoles et naturelles en périphérie de ville continuent à être bradées.

4. La situation est d'autant plus préoccupante que les zones commerciales, au-delà de leur laideur, nuisent gravement au lien social, notamment dans les villes moyennes de province.

La coexistence du petit commerce de centre-ville et des hypermarchés de périphérie a longtemps été présentée comme possible, sinon souhaitable. La grande distribution attirait le chaland et libérait du pouvoir d'achat qui pouvait être réinjecté dans des centres spécialisés dans le commerce de niche et le haut de gamme. Problème : la conjoncture s'est retournée, et devant la brutalité des chiffres, cette fable, aujourd'hui ne tient plus.

Le taux de vacance commercial dans les villes-centres est passé depuis 2001 de 6.1% à 10.4%. Avec des pics à plus de 15% dans des bassins de vie en grosses difficultés comme celui de Béziers (24% de vacance), mais aussi dans des agglomérations en bonne santé comme Saint-Brieuc (18.9%), où "seul un mauvais équilibre commercial entre le centre et la périphérie" peut être mise en cause.

Comment les centre-villes se vident de leurs commerces

Cette situation est doublement néfaste. Parce que les petits commerces de centre-ville sont nécessaires aux catégories de la population ne disposant pas de moyen de locomotion (personnes âgées, jeunes, handicapés…). Et qu'ils ont un impact très fort sur le potentiel résidentiel et touristique des centres anciens. Bien souvent, la vacance des rez-de-chaussée commerciaux préfigure la vacance des étages d'habitation, et l'arrivée graduelle de poches d'insalubrité, comme on en rencontre déjà dans de nombreux centres-bourgs ruraux.

5. Face à la puissance de la grande distribution, la plupart des élus locaux sont passifs ou désarmés.

Comment réintégrer les zones commerciales dans la ville ou dans un espace naturel de qualité ? C'est compliqué. Il faut d'abord que les communes, maîtresses du droit d'urbanisme, aient la volonté d'agir. Ce qui, face au chantage des grandes enseignes, n'a rien d'évident. "Les emplois créés font l'objet d'une communication active", notent les rapporteurs. Bien que cet apport soit tout relatif. Pour un emploi créé, les zones commerciales en suppriment à peu près autant, et ces emplois, le plus souvent, seront précaires et sans garantie d'ancrage dans le territoire.

Vue aérienne d'une zone commerciale en Ile-de-France. (M. Astar/SIPA)

Si quelques maires se montrent volontaires, leurs bonnes intentions se brisent souvent sur le coût d'expropriation des surfaces commerciales en question. Le prix des domaines ne prenant pas seulement en compte le bâti, mais également le chiffre d'affaires des enseignes. Certains élus peuvent faire le choix d'attendre que leurs zones commerciales périclitent (la vacance est passée de 4.6 à 7.6% entre 2012 et 2014) pour tenter de les faire muter. Mais le risque, avec cette stratégie du pourrissement, est que la gangrène finisse par tuer le patient.

6. Pourtant l'anarchie commerciale n'est pas une fatalité. La France en la matière est même une exception en Europe.

Voyagez chez nos voisins : cela vous sautera aux yeux. Les empilements de boîtes à chaussures en entrée de ville sont bien une spécificité française. Les Italiens sont restés culturellement attachés à leurs petits commerces traditionnels. Les Allemands, toujours aussi rigoureux, encadrent la taille et l'implantation de leurs supermarchés au nom de la cohésion sociale et de la nécessité d'assurer un "approvisionnement proche" aux consommateurs (notamment âgés ou handicapés).

Et même le Royaume-Uni, berceau du libéralisme économique, a mis en place un système du "test séquentiel", contraignant les enseignes à prouver qu'une implantation en centre-ville ne serait pas viable, avant de s'installer en périphérie. Ce qui, en passant, évite à la Couronne d'investir dans son réseau routier. Les rocades et les successions… de ronds-points anglais, matrices des zones commerciales françaises, sont une rareté chez Sa gracieuse Majesté.

7. Et l'UE ne peut être tenue seule responsable de la situation actuelle.

Pour justifier leur immobilisme, les politiques n'ont de cesse de mettre en avant la responsabilité de l'UE. En 2010, quelques mois après son discours sur le Grand Paris, où il soulignait la laideur des entrées de ville, Nicolas Sarkozy, faisait ainsi passer la loi de modernisation de l'économie, autorisant les grandes enseignes à construire des magasins sans autorisation préalable, jusqu'à un seuil de 1.000 mètres carré contre 300 mètres carré précédemment !

Mieux, les communes n'étaient plus autorisées à exiger une étude d'impact des nouvelles implantations sur le commerce local. La faute paraît-il au principe de la liberté d'établissement posé par le droit européen. Pourtant, dans sa jurisprudence, la Cour de justice de l'Union européenne admet que des "raisons impérieuses d'intérêt général" justifient des restrictions aux activités de service, "dès lors que sont respectés les principes de nécessité et de proportionnalité". Las, la France ne s'est jamais saisie de cette opportunité.

8. Ce qui est certain, c'est que les rares territoires ayant lancé des mutations de leurs zones commerciales à peu près probantes, l'ont fait avec le soutien de l'Etat.

Le rapport du CGEDD et de l'IGF souligne qu'en matière de zones commerciales les exemples de mutation réussie sont rarissimes. Sur la centaine d'opérations en cours, les hauts fonctionnaires considèrent que seules deux s'inscrivent dans une démarche véritablement durable : "Pont de l'Ane-Monthieu" à Saint-Etienne et "Ode à la mer" à Montpellier.

La première a vu une zone commerciale déclinante muter en zone mixte logements-bureaux-commerces, les enseignes déménageant dans une zone plus centrale et plus porteuse de l'agglomération.

Le réaménagement du secteur du Pont de l'Ane-Monthieu et son pôle commercial de dernière génération. (Sud Architectes)

La seconde a permis de réaménager l'axe reliant la cité languedocienne à la mer, en regroupant les activités commerciales autour de trois pôles desservis par le tramway, et en rendant les espaces interstitiels à l'état naturel.

"Ode à la mer" à Montpellier (L35 Architects)

Ces deux opérations se sont développées dans un cadre institutionnel semblable. Avec des communes s'effaçant devant une intercommunalité forte, capable de dépasser les intérêts microlocaux, et un Etat intervenant directement par le biais de ses établissements publics pour racheter le foncier et le faire muter. Ces opérations ne sont pas forcément ruineuses. Les collectivités, une fois devenues propriétaires des zones commerciales, peuvent limiter les coûts de la mutation en encaissant les loyers des grandes enseignes, avant qu'elles ne déménagent définitivement. Mais elles demandent une capacité d'investissement qu'une commune isolée n'a pas.

9. Mais l'Etat peine à passer la seconde.

A l'automne 2012, au début du quinquennat de François Hollande, Cécile Duflot, alors ministre de l'Environnement, s'engageait dans les pages de "l'Obs" sur un objectif zéro artificialisation des terres à l'horizon 2020. On n'y est pas du tout. "Le temps est venu pour l'Etat d'initier un aggiornamento", écrivent les rapporteurs. Pour ne pas braquer les lobbys de la grande distribution, ceux-ci conseillent d'adopter une démarche coopérative, avec la mise en place d'observatoires paritaires du commerce à l'échelle de chaque bassin de vie permettant de mesurer l'impact des nouvelles implantations, et le lancement d'un appel à projets public-privé auprès des collectivités désireuses de se lancer dans des projet de mutation ambitieux.

A terme, le rapport souligne toutefois que l'Etat devra se doter d'une véritable politique nationale des territoires périphériques, dotée d'un budget conséquent (500 millions d'euros par an). Naîtrait ainsi une "Agence nationale pour la rénovation urbaine des zones commerciales", qui, à l'instar de ladite ANRU, chargée de la requalification des ensembles HLM, sera en capacité de racheter le foncier, et de le transformer, en se substituant au privé. Les rapporteurs militent aussi pour que les zones commerciales soient systématiquement desservies par un système de transport collectif efficace (ce qui est rarement le cas). Et que Bercy mette en place une fiscalité incitative, taxant lourdement les opérations consommatrices d'espaces et éloignées des lieux de vie.

10. Et les candidats à la présidentielle, hélas, sont aux abonnés absents.

Que restera-t-il de ces propositions dans quelques mois ? Un rapide tour d'horizon des programmes politiques ne pousse guère à l'optimisme. Marine Le Pen, qui statistiquement prospère là où les petits commerces disparaissent, n'aborde pas la question. Jean-Luc Mélenchon fait le constat de la "désertification des centres vidés par la politique du tout-voiture et du tout-supermarché", mais, concrètement, le leader des Insoumis ne propose rien de plus que… François Fillon, soit aider au développement des circuits courts et des entreprises de l'économie sociale et solidaires comme alternatives à la grande distribution.

Centres-villes sinistrés : les candidats priés de s'en préoccuper

Benoît Hamon est le plus offensif : il souhaite prendre des engagements contraignants sur l'artificialisation des sols et "créer un fonds unique dédié à la revitalisation des centres-bourgs et des centres-villes". Emmanuel Macron fait lui le service minimum. "La qualité architecturale, environnementale, ne doit pas être un luxe réservé aux habitants des centres-villes", affirme-t-il. Reste que l'ancien ministre de l'Economie a plutôt œuvré pour une dérégulation de l'urbanisme commercial quand il était à Bercy. Au nom de la simplification des normes, il est revenu notamment sur les critères de qualité environnementale et d'insertion paysagère et architecturale pesant sur les constructeurs de grandes surfaces de plus de 1.000 mètres carré. Et qu'importe la contradiction.

Gurvan Le Guellec