Düsseldorf Damit hatte das Architektenpaar nicht gerechnet: Beim Bieterverfahren für ein Mehrfamilienhaus im begehrten Kölner Stadtteil Klettenberg hatten die Wahlberliner, die es zurück in die Heimat zieht, nicht den Hauch einer Chance. Ihr Limit von immerhin 1,4 Millionen Euro entsprach gerade einmal dem Anfangsgebot. Der Zuschlag für die Immobilie ging an einen Käufer, der bereit – und in der Lage – war, gleich 2,2 Millionen Euro zu investieren. Das Paar sucht weiter, diesmal aber auch am Rand der Stadt oder in derselben Lage, doch dann nach kleineren Objekten.

In vielen deutschen Großstädten klaffen Wunsch und Wirklichkeit für viele Immobilienkäufer weit auseinander. Eine Situation, die sich in den kommenden zwölf Monaten nicht substanziell ändern dürfte, sind sich viele Experten einig. Denn obwohl die Geschäftserwartungen großer Immobilieninvestoren, Eigentümer und Projektentwickler insgesamt eher verhalten sind, rechnen doch die meisten von ihnen mit weiter steigenden Immobilienpreisen. Das gilt nicht zuletzt für Wohnimmobilien. Laut dem aktuellen Immobilien-Index des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW), der dem Handelsblatt exklusiv vorliegt, rechnen zwei Drittel der befragten Wohnungsunternehmen mit Preisanstiegen.

Zahl der Haushalte steigt

Auch Sabine Barthauer, Vorstandsmitglied des Immobilienfinanziers Deutsche Hypo, ist überzeugt: „Immobilien in Deutschland sind nach wie vor eine der begehrtesten Anlageformen für Käufer.“ Im monatlich erscheinenden Immobilienklimaindex der Hypothekenbank aus Hannover waren viele Teilnehmer nach einem leichten Stimmungstief im November wieder positiver gestimmt – vor allem für den Wohnimmobilienmarkt.

Der Indexwert für dieses Segment stieg leicht und liegt mit gut 138 Punkten sehr deutlich im positiven Bereich. Er nimmt auch vor dem Wert für Büroinvestments den Spitzenplatz in der Befragung ein. Der Index reicht von 0 bis 200 Punkten.

Den Prognosen der Immobilienprofis liegen drei Überlegungen zugrunde: Zum einen steigt in Deutschland die Zahl der Haushalte – das Äquivalent zur Gruppe der Wohnungsnachfrager – weiter an. Dieses Maß ist für den Immobilienmarkt bedeutender als die Zahl der Einwohner, die auf längere Sicht eher sinken dürfte. Laut einer Studie des Immobilienberatungsunternehmens Colliers International wird es bis 2030 in den sieben größten deutschen Städten etwa 6,3 Prozent mehr Haushalte als heute geben. Für die Top-25-Städte summiert sich das Plus auf 5,3 Prozent.

Zum Zweiten bleibt die Zahl neu gebauter Wohnungen zu gering, um die Nachfrage zu decken. 2018 wurden 285.900 Wohnungen fertiggestellt. Der Bedarf liege bis 2020 laut IW aber bei 340.000 pro Jahr.

Zum Dritten wird sich an der derzeitigen Zinssituation so schnell nichts ändern. Die Europäische Zentralbank verlangt von Banken, die kurzfristig Gelder bei ihr parken, einen Strafzins von inzwischen 0,5 Prozent. Immer mehr Geldhäuser reichen diese Minuszinsen an ihre Kunden weiter – jedenfalls für Sparguthaben.

Kunden auf der Suche nach Rendite oder zumindest mit dem Wunsch, ihr Vermögen zu erhalten, werden deshalb vermutlich weiterhin in Immobilien investieren. Sie werden hohe Preise und im Umkehrschluss magere Renditen wohl oder übel als neue Normalität akzeptieren.

Minuszinsen für Kredite?

Das niedrige Zinsniveau bedeutet zugleich: Baugeld bleibt günstig. Man erwarte für 2020 weiterhin niedrige Bauzinsen, prognostiziert Mirjam Mohr, Vorständin von Interhyp, dem nach eigenen Angaben größten Vermittler privater Baufinanzierungen in Deutschland. Für zehnjährige Darlehen müssen wohl auch im kommenden Jahr etwa ein Prozent Zinsen jährlich, vielleicht auch etwas weniger zahlen.

Sabine Münster, Bereichsleiterin Baufinanzierung und Vorsorge der Comdirect, erwartet, „dass die absoluten Zinstiefs nicht mehr erreicht werden“, sagte sie in einer Umfrage der FMH Finanzberatung. Banken würden eher versuchen, ihre zuletzt stark unter Druck geratenen Margen zu stabilisieren. Der Baufinanzierungsmarkt bleibe aber weiterhin „sehr umkämpft“, räumt Münster ein.

Ob es demnächst auch Kredite zu Minuszinsen geben wird, bleibt eine spannende Frage. Erst kürzlich hatte die staatliche Förderbank KfW angekündigt, Förderkredite mit Negativzinsen zu ermöglichen. Ob sich dies auch auf reguläre Baukredite ausweite, hält man bei Interhyp zwar grundsätzlich für vorstellbar – etwa wenn die Renditen für Anleihen und Pfandbriefe noch weiter ins Minus fallen. Vorerst sieht Interhyp-Vorständin Mohr dafür allerdings wenig Anzeichen. „Minuszinsen auf breiter Front erwarten wir daher nicht.“

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