Die Einigung über die Neuregelung der Grundsteuer steht kurz bevor. Am Freitag könnte es so weit sein. Das von Finanzminister Olaf Scholz (SPD) bevorzugte Modell bedeutet für Stadtbewohner eine höhere Belastung.

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Nur noch wenige Tage, dann könnte es eine Einigung über eine neue Grundsteuer geben. Am kommenden Freitag, dem 1. Februar, tagen die Finanzminister von Bund und Ländern erneut und suchen nach einer Steuerformel für Millionen von Immobilienbesitzern und Mietern in Deutschland.

Es gibt erste Anzeichen für einen Kompromiss. Die gute Nachricht: Die Steuer könnte weniger bürokratisch ausfallen als befürchtet. Die schlechte: Bewohner in teuren Stadtlagen müssen künftig höchstwahrscheinlich mehr Geld an den Fiskus zahlen als bisher.

Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) hatte im November vergangenen Jahres zwei verschiedene Vorschläge gemacht. In einem der beiden würde nur noch die Fläche eines Gebäudes in die Berechnung der Grundsteuer einfließen.

Quelle: Infografik WELT

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Dieses wertunabhängige Modell wäre sehr einfach für die Finanzämter zu handhaben, hätte aber einen großen Nachteil: Ein 200 Quadratmeter großes Eigenheim aus den 1960er-Jahren in Sachsen-Anhalt würde steuerlich im Prinzip genauso behandelt wie eine 200 Quadratmeter große Villa in München-Bogenhausen.

Diese offensichtliche Schieflage hält Scholz für kaum vermittlungsfähig. Der Finanzminister favorisiert deshalb ein wertabhängiges Modell, in das fünf Komponenten einfließen sollen: die Grundstücks- und Gebäudefläche, das Baujahr, der Bodenrichtwert und die Nettokaltmiete beziehungsweise – im Falle von Eigentümern, die ihre eigene Immobilie bewohnen – eine extra berechnete fiktive Mieteinnahme.

Neuregelung der Grundsteuer ist ein Kraftakt

Allein schon wegen des letzten Punktes halten einige Bundesländer das Scholz-Modell für schwer umsetzbar, und auch die Union sperrt sich neuerdings dagegen. Die Neuregelung der Grundsteuer ist deshalb inzwischen zu einem Kraftakt geworden, in dem die Bundesländer unterschiedliche Positionen einnehmen, die Koalitionspartner ebenso und Immobilien- und Mieterverbände sowieso. Die SPD hat außerdem noch ins Gespräch gebracht, dass Eigentümer die Grundsteuer womöglich nicht mehr auf die Mieter abwälzen können. Das Chaos ist fast perfekt.

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Die Grundsatzfrage lautet: Wie lässt sich verhindern, dass Mieter und Eigentümer in teuren Lagen plötzlich deutlich mehr bezahlen müssen, und wie lässt sich andererseits gewährleisten, dass die Bewohner von Villen in Top-Lagen angemessen an der kommunalen Daseinsvorsorge beteiligt werden? Und, drittens, dass die Kommunen nicht weniger Geld einnehmen als bisher, aber auch nicht viel mehr?

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Das wertabhängige Scholz-Modell nämlich birgt eine gewisse Gefahr. Weil hier Bodenrichtwerte und Mieten in die Berechnung einfließen, würde sich der Preisboom in den Städten der vergangenen Jahre in der Steuer niederschlagen. Mieter in Top-Lagen etwa würden wesentlich stärker zur Kasse gebeten werden als am Stadtrand.

Um das zu verhindern, müssten die Gemeinden ihre Hebesätze absenken. Freiwillig. Doch viele Städte haben diese Hebesätze gerade erst zum Teil deutlich angehoben, um ihre Kassenlage aufzubessern. Wer soll nun dafür garantieren, dass sie diese wieder herabsetzen und damit auf zusätzliche Einnahmen verzichten?

SPD: Keine Alternative zu wertabhängigem Modell

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Nach Ansicht von Bernhard Daldrup, Obmann der SPD-Bundestagsfraktion im Ausschuss für Bau, Wohnen, Stadtentwicklung und Kommunen, gibt es trotz allem keine Alternative zu einem wertabhängigen Modell. „Aus unserer Sicht ist es unabdingbar, dass die wirtschaftliche Verwertbarkeit einer Immobilie in die Besteuerung einfließt. Das müsste auch der Union klar sein. Ein Modell mit Wertbezug würde auch dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts gerecht werden“, sagt er.

Seit einigen Tagen ist nun die Rede von einem Kompromiss, bei dem Mieten und Baujahr nicht mehr mit einfließen sollen. Das würde die Sache vereinfachen. Aber nicht unbedingt verbilligen.

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Die Verfassungsrichter hatten die Grundsteuer im April vergangenen Jahres für verfassungswidrig erklärt und eine Neuregelung bis Ende 2019 gefordert. Hauptkritikpunkt waren veraltete Einheitswerte der Immobilien, die in Westdeutschland noch aus dem Jahr 1964 stammen, im Osten aus 1935.

Neue Immobilienwerte müssten erhoben werden, und zwar regelmäßig. Würde man ohne neue Werte arbeiten, müsste man das Grundgesetz ändern, bemängelt SPD-Experte Daldrup: „Wir sollten eine Lösung finden, die unter den gegebenen Bedingungen verfassungskonform sein kann und nicht eine erneute Grundgesetzänderung erfordert.“

Haus & Grund gegen Berücksichtigung des Bodenrichtwerts

Der Eigentümerverband Haus & Grund will von einer Berücksichtigung des Bodenrichtwerts gar nichts wissen. „Sämtliche Modellvarianten, die Bodenrichtwerte enthalten, sind ungeeignet“, heißt es in einer Stellungnahme.

„Bodenrichtwerte sind nicht flächendeckend ausreichend aktuell verfügbar, ihre Ermittlung erfolgt auf Basis von gezahlten Kaufpreisen und der groben Herausrechnung des Gebäudeanteils, wenn ein bebautes Grundstück verkauft wurde.

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Die Methodik ist nicht unumstritten und manipulierbar, Unterschiede im Wert von bis zu 30 Prozent für die gleiche Immobilie sind je nach Gutachter durchaus möglich.“ Der Verband favorisiert eine Grundsteuer, die nur anhand der Flächen ermittelt wird. Dafür allerdings, das steht schon fest, müsste das Grundgesetz geändert werden. Was eigentlich auch keiner will.