Publié le 18 juin 2019 à 8:46 Mis à jour le 18 juin 2019 à 18:00

C'est une mini-révolution que le rapport « Louer en confiance », présenté par le député Mickaël Nogal, veut déclencher dans le domaine de la gestion locative. Au casse-tête des relations entre bailleurs et locataires, le jeune parlementaire de La République en Marche répond par une responsabilisation accrue des professionnels de la location.

« L'objectif est d'améliorer la fluidité des relations entre propriétaires et locataires, assez tendues, a commenté mardi l'élu de Haute-Garonne, et de renforcer la place des agents immobiliers et la qualité de leur service. »

Parent pauvre de l'activité immobilière, la gestion locative n'est pas à la fête. Les deux-tiers des propriétaires bailleurs louent directement leurs biens, sceptiques quant à la valeur ajoutée réelle de l'intermédiaire. Et la tendance s'accroît avec l'éclosion de jeunes pousses proposant des services Internet à la carte afin de faciliter la location entre particuliers.

Garantie obligatoire

Comme mesure phare d'un rapport qui compte 37 propositions, Mickaël Nogal préconise de confier aux professionnels de l'immobilier locatif (agents immobiliers, administrateurs de biens et syndics de copropriété), la garantie du paiement des loyers pendant toute la durée du bail.

En d'autres termes, ce sont eux qui porteront le risque des loyers impayés, se substituant aux contrats d'assurance que les propriétaires contractent (comme la garantie des loyers impayés ou GLI) pour se prémunir des défauts de paiement. Cette mesure deviendrait obligatoire alors qu'aujourd'hui seuls 15 % des 6,7 millions de logements loués en France sont protégés par ce type d'assurance. Son application passe par une modification de la loi Hoguet, laquelle réglemente la profession depuis 1970.

« Il s'agit d'un véritable tournant et d'un acte de confiance pour la profession immobilière à contre-courant des rapports parlementaires qui plaident pour davantage de désintermédiation », se réjouit Henry Buzy-Casaux, le président de l'IMSI, l'Institut du Management des Services Immobiliers.

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La création de cette obligation d'assurance pour les professionnels permettra de facto d'en diminuer le coût. Elle servira surtout à pacifier les relations en diminuant les impayés, dont le taux oscille en France entre 2 et 3 %.

Pour autant, le président de la Fnaim, Jean-Marc Torrolion, prévient : « il faut veiller à ne pas écarter les petits acteurs de la gestion locative, dont le coût des assurances pourrait devenir prohibitif ». Afin que cette mesure n'ait pour effet pervers un durcissement des conditions d'accès des locataires, il milite aussi pour la création d'un fichier des incidents de paiements. Cette option n'a pas été retenue pour l'heure.

Plus de caution exigible

La mesure, si elle est adoptée, nécessiterait la création d'un organisme spécifique, agréé par l'Etat, neutre et indépendant, auprès duquel serait déposé et géré le dépôt de garantie, représentant un mois de loyer. Ce système de consignation obligatoire auprès d'organismes tiers est pratiqué au Royaume-Uni depuis 2007, a précisé le député. « Un rôle à laquelle notre profession devrait être associée, notamment au travers de notre caisse de garantie », argumente sa part le président de la Fnaim. Cette proposition a néanmoins fait bondir l'UNPI (Union nationale des propriétaires immobiliers), qui la qualifie de « hold-up sur les propriétaires bailleurs ».

Autre conséquence très concrète de cette mesure qui ferait plaisir aux locataires, la caution habituellement exigée avant l'entrée dans les lieux ne serait plus exigible grâce à la protection nouvelle qu'apporterait la création d'une assurance obligatoire.

La mise en musique du rapport Nogal pourrait donner lieu à une nouvelle proposition de loi dès l'automne. Un calendrier difficile à tenir, estiment cependant des professionnels, sauf à travailler à la hussarde.