„W 2019 roku po raz kolejny wprowadziliśmy do sprzedaży mniej mieszkań niż sprzedaliśmy – kolejny rok z rzędu wyprzedajemy zapasy magazynowe. Naprawdę potrzebujemy ocieplenia inwestycyjnego w miastach”, mówi Dyrektor Generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Tomasz Sawczuk: Co się dzieje z rynkiem mieszkaniowym?

Konrad Płochocki: W ostatnim roku oddano do użytkowania najwięcej mieszkań od czasów Gierka – ponad 200 tysięcy. To jest rewelacyjny wynik, absolutny rekord po 1989 roku. Z tego, za 130 tysięcy mieszkań oddanych do użytkowania odpowiada branża deweloperska. W styczniu 1993 roku GUS zarejestrował pierwsze mieszkania deweloperskie w liczbie trzech sztuk. Widać, że udział branży w ogólnej liczbie budowanych mieszkań jest coraz większy.

Czyli mamy boom mieszkaniowy?

Sprzedaż na rynku deweloperskim kształtuje się na poziomie 110 tysięcy mieszkań rocznie w całym kraju. Jest to ponad dwa razy tyle, ile sprzedano w okresie ostatniego historycznego boomu, czyli w 2007 roku. Z tego sześć największych miast odpowiada za 65 tysięcy mieszkań.

Największe wzrosty produkcji widzimy od 2012 roku. Dzięki temu w latach 2012–2017 byliśmy w stanie wprowadzić na rynek tyle nowych inwestycji, ile klienci byli gotowi kupić – istniała równowaga między podażą i popytem. W konsekwencji ceny w Polsce prawie nie rosły lub rosły powoli – nawet jeśli dzisiaj wydaje się, że ceny są szalone, wzrosty w innych krajach były i są większe.

Według danych NBP, ceny mieszkań wzrosły rok do roku o 13 procent. Portal Rynek Mieszkaniowy podaje, że średnia cena mieszkania na rynku pierwotnym w Warszawie przekroczyła 10 tysięcy złotych za metr.

Dane NBP są miarodajne, ponieważ pokazują, ile kosztowało rok temu dokładnie to samo mieszkanie. Warto zwrócić uwagę, że wzrost cen na rynku deweloperskim jest niższy niż na rynku wtórnym. Nowa produkcja deweloperska stabilizuje ceny i zawsze tak było. Jeżeli jest trzech głodnych i dwa bochenki chleba, nie ma innego sposobu na obniżenie ceny chleba niż jego wyprodukowanie. Wszelkiego rodzaju pomysły dotyczące zwiększenia dostępności mieszkań, które nie opierają się na produkcji mieszkań, są populistyczne.

W ostatnim roku oddano do użytkowania najwięcej mieszkań od czasów Gierka – ponad 200 tysięcy. To jest rewelacyjny wynik, absolutny rekord po 1989 roku. Konrad Płochocki

Powiedział pan, że w przeszłości podaż nadążała za popytem. Co się zmieniło?

Do 2017 roku byliśmy w stanie zwiększać liczbę mieszkań wprowadzanych do sprzedaży. Potem ewidentnie nastąpiło zatrzymanie możliwości produkcyjnych. Składa się na to kilka czynników.

Przede wszystkim, dramatycznie brakuje gruntów budowalnych. W mediach znajdziemy informacje o tym, że już teraz mamy w Polsce grunty objęte planami zagospodarowania przestrzennego na 80 milionów mieszkańców. To jest prawda.

To na czym polega problem?

Brakuje działek, na których można by realnie budować. I nie chodzi tylko o działki przeznaczone na sprzedaż, które są wyposażone w wodociągi, prąd, drogi i decyzje administracyjne umożliwiające zrealizowanie inwestycji. Teren z ważnym pozwoleniem na budowę to jest obecnie na rynku święty Graal. Takich przypadków właściwie nie ma, a ceny takich projektów są astronomiczne.

Brakuje nawet działek na budowę, które są po prostu objęte planem zagospodarowania przestrzennego.

Jak to?

Aby coś zbudować, działka musi być pokryta planem, który mówi, co można na niej zbudować. Ale plany obejmują tylko 30 procent terytorium kraju. Jeśli planu nie ma, trzeba zwrócić się do urzędu o warunki zabudowy, które określą, jaki obiekt można zbudować na działce. Uzyskanie warunków zabudowy zajmuje średnio sporo ponad rok. Jedynie 15 procent decyzji w sprawie warunków zabudowy zapada w ustawowym terminie.

Dlaczego planów nie ma?

Jak nie wiadomo, o co chodzi, to chodzi o pieniądze. O problemie wiedzą absolutnie wszyscy, łącznie z rządem i samorządami. I wszyscy chcieliby go rozwiązać.

O jakich pieniądzach mowa?

Proszę sobie wyobrazić, że ma pan po rodzicach działkę pod miastem. Pana nie było stać na to, żeby coś tam wybudować, ale wszyscy sąsiedzi dookoła pobudowali domy jednorodzinne. Została pana działka, na której wyrosły sobie ładne drzewka, jest skwer, gdzie można wyprowadzić psa, a może i miejsce do parkowania samochodu.

Teraz przychodzi pan po kilku latach, żeby wybudować dom i powstaje opór, bo okazuje się, że jest to ostatni zielony teren w okolicy! Wszyscy dookoła chcą, żeby gmina uchwaliła plan, w którym zostanie przyjęte, że działkę należy przeznaczyć na publiczne potrzeby. Może na przedszkole albo szkołę? Miejmy nadzieję, że nie na parking.

Jeśli działka rzeczywiście zostanie wykorzystana w taki sposób, to trzeba panu zapłacić odszkodowanie. Nawet jeśli tylko uchwalimy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym zarezerwujemy pana działkę na inwestycje publiczne, to ma pan roszczenie do gminy, żeby tę działkę wykupiła.

Jedynie 15 procent decyzji w sprawie warunków zabudowy zapada w ustawowym terminie. Konrad Płochocki

I wykupi?

Problem polega na tym, że gminy nie mają na to pieniędzy. W skali kraju to są miliardy złotych. Gminy, które są w dużym stopniu pokryte planami zagospodarowania przestrzennego, mają ogromny problem z tym, że wiszą nad nimi roszczenia odszkodowawcze.

Czyli brakuje gruntów. Czy coś jeszcze blokuje inwestycje?

Jest bardzo duża niechęć wobec nowych inwestycji, która pojawiła się w miastach zwłaszcza w okolicach wyborów samorządowych. Był silny głos aktywistów miejskich, którzy sprzeciwiali się nowym inwestycjom. Do tego, jeżeli w okolicy pojawia się nowa inwestycja, to okoliczni mieszkańcy raczej nie są bardzo szczęśliwi, bo wolą, żeby działka pozostała pusta. Strach w samorządach przed oporem mieszkańców, którzy mają prawa wyborcze, spowodował absolutny paraliż inwestycyjny.

Co to oznacza praktyce?

Przedłuża się podjęcie wszystkich decyzji, które są niezbędne do wbicia łopaty w ziemię. Można odsyłać wnioski do uzupełnienia, przedłużać postępowanie w nieskończoność…

Najlepiej widać to w Krakowie, gdzie mamy dramatyczny spadek podaży nowych inwestycji. Oferta mieszkań, które są w ogłoszeniach, spadła z 10 tysięcy do 7 tysięcy. W konsekwencji to, co można teraz kupić, to są dziury w ziemi. Jednocześnie wzrost cen na rynku pierwotnym w Krakowie wyniósł 16 procent, czyli najwięcej z dużych miast. Po drugiej stronie mamy Poznań, gdzie nastąpił wzrost podaży nowych inwestycji, a wzrost cen wyniósł 2 procent. Jak widać, miasto ma instrumenty do działania.

Czyli to nie jest prawda, że mamy do czynienia w bańką na rynku nieruchomości?

W 2019 roku po raz kolejny wprowadziliśmy do sprzedaży mniej mieszkań, niż sprzedaliśmy – kolejny rok z rzędu wyprzedajemy zapasy magazynowe. Naprawdę potrzebujemy ocieplenia inwestycyjnego w miastach, które powinny szybciej wydawać decyzje niezbędne do rozpoczęcia inwestycji. Mamy ekipy budowlane, finansowanie z banków, mamy popyt, ludzie chcą kupować – ale nie jesteśmy w stanie nadążyć z produkcją.

Odpowiedzią na problem miała być wprowadzona w 2018 roku specustawa mieszkaniowa, redukująca bariery prawne w procesie inwestycyjnym – tak zwana „lex deweloper”.

Od początku spodziewaliśmy się, że ustawa ta nie będzie miała dużego wpływu na rynek budowalny. Po ponad roku obowiązywania tej regulacji mamy w całym kraju około 60 inwestycji, które z niej korzystają. Możemy szacować, że jest to około 6 tysięcy mieszkań w budowie.

Czy to prawda, że deweloperzy chcą dalszego poluzowania przepisów ustawy?

Gazety przytaczały ostatnio pismo Rzecznika Małych i Średnich Przedsiębiorców, który pisał w tej sprawie do minister przedsiębiorczości.

Ale to nie jest nasze wystąpienie. W piśmie pojawiają się postulaty, pod którymi się nie podpisujemy. Na przykład, nie popieramy propozycji zniesienia konieczności uzgodnień konserwatorskich na terenach zabytkowych, choć opowiadamy się za wprowadzeniem lepszego procesu dokonywania uzgodnień z konserwatorem.

Życzylibyśmy sobie większej liczby planów zagospodarowania przestrzennego, bo to po prostu umożliwia szybsze rozpoczęcie inwestycji. Ale to marzenie ściętej głowy, bo potrzebne są duże pieniądze. Konrad Płochocki

A jakie są wasze postulaty?

Wspomniałem już o tym, że życzylibyśmy sobie większej liczby planów zagospodarowania przestrzennego, bo to po prostu umożliwia szybsze rozpoczęcie inwestycji. Ale to marzenie ściętej głowy, bo potrzebne są duże pieniądze.

Poza tym, warto wprowadzić kary dla urzędów za przekroczenie terminu wydania decyzji administracyjnej. Istnieje dzisiaj przepis, który nakłada na urząd karę w wysokości 500 złotych za każdy dzień opóźnienia w wydaniu pozwolenia na budowę. To działa. W 2018 roku jedynie 15 procent decyzji o warunkach zabudowy wydano w czasie przewidzianym ustawą. Z kolei w przypadku pozwoleń na budowę, gdzie obowiązuje kara na rzecz organu wyższego szczebla, w terminie podjęto 69 procent decyzji.

Kolejny postulat ma między innymi znaczenie estetyczne. Chodzi o obowiązkowe scalenia gruntów oraz ich ponowny podział. W Polsce latami dzielono ziemie na coraz węższe pasy, które dotykają drogi jedną krawędzią działki. W konsekwencji nie mamy dużych, ładnych areałów, tylko wąskie paseczki gruntu. Kiedy deweloper kupi taki pasek i idzie do sąsiada, aby dokupić drugi i zbudować sensowne osiedle, to okazuje się, że sąsiad nie chce sprzedać działki albo myśli od razu, że cena gruntu powinna wynosić tyle co w Nowym Jorku. W konsekwencji powstają długie, wąskie, podmiejskie osiedla, gdzie mamy kilka szeregowców idących w głąb pola…

Wspomniał pan o protestach aktywistów miejskich w kwestii działalności deweloperów w polskich miastach. Jaki jest wasz stosunek do tych protestów. Czy nie uważa pan, że są w pewnej mierze uzasadnione?

Jedna sprawa to protesty mieszkańców przeciwko zagęszczaniu zabudowy w centrum. Jeśli tego nie zrobimy, to zabudowa rozleje się na przedmieścia. Jeśli w centrum dużego miasta nie powstanie biurowiec, to powstaną inne ośrodki, gdzie trzeba będzie dojeżdżać samochodami. To nie jest tak, że deweloperzy budują dla siebie pałace, tylko budują mieszkania na sprzedaż dla ludzi.

Warto także zwrócić uwagę, że nie wszystkie protesty ekologiczne przynoszą dobre skutki. Jeśli nie wytniemy drzewa w mieście, aby wybudować tam budynek na sto mieszkań, a zamiast tego wybuduje się sto domów w rozproszonej, niezorganizowanej zabudowie, padnie kilkaset razy więcej drzew.

Aktywiści miejscy, ale nie tylko oni, krytykują nowe osiedla za to, że budowane są w oderwaniu od swojego otoczenia. Czy inwestycje deweloperskie mogą być lepiej dopasowane do tkanki miejskiej?

Jeżeli chodzi o zszywanie tkanki miejskiej, na pewno popełniliśmy dużo błędów. W tej sprawie bijemy się w piersi. Za bardzo myśleliśmy o tym, żeby odpowiedzieć wyłącznie na potrzeby naszych klientów. Oczywiście, powinniśmy o tym myśleć, ale chyba za mało progresywnie myśleliśmy o otoczeniu, które jest wokół takiej inwestycji.

Na przykład, klienci bardzo często pytali o to, czy osiedle będzie grodzone. Poprzez wygradzanie terenu często zdarzało nam się przecinać istniejące ciągi piesze czy utrudniać komunikację, ale też odcinać od siebie nową i starą tkankę miejską. Mieszkańcy starych bloków nie mogli korzystać z tego, że gdzieś zrobiono kawałek zieleni, bo było to odgrodzone siatką.

Dzisiaj widać od tego ewidentny odwrót, przynajmniej po stronie deweloperów. Jeżeli ktoś ma wątpliwości co do naszej dobrej wiary, to niech koronnym argumentem będzie to, że płot i furtka to jedna pozycja w budżecie mniej. My wcale nie chcemy stawiać tych płotów.

Nasi klienci chcieli od nas parkingów, wybrukowanych kostką szerokich chodników i ewentualnie tui posadzonych równomiernie, żeby nie trzeba było sprzątać. Dzisiaj ludziom zaczyna brakować zieleni w mieście. Zaczynamy o nią walczyć. Konrad Płochocki

Ogrodzenia to jedna sprawa, ale mówi się też, że nowe osiedla to często wyspy, które mają ograniczony związek z miastem.

Jeśli chodzi o planowanie infrastruktury, to mamy w kraju jedno miasto deweloperskie, czyli Miasteczko Wilanów. Jest to osiedle na 40 tysięcy ludzi zrealizowane przez wiele firm deweloperskich i jest tam najwyższy poziom zadowolenia z życia w Warszawie. Ludzie są zadowoleni z tego, że bardzo fajnie się tam mieszka. Jeśli chodzi o estetykę i spójność tego osiedla, to jest naprawdę w porządku.

Pojawił się tam natomiast inny problem. Faktycznie, mieszkańcy przez wiele lat borykali się z tym, że zabrakło inwestycji miejskich, takich jak szkoły i przedszkola, które dzisiaj są już uzupełniane. Są to jednak inwestycje publiczne. Nikt nie wymaga od właścicieli domków jednorodzinnych, że postawią szkołę, bo ona powinna powstać z ich podatków.

Co więcej, w przeszłości nikogo nie było stać na to, by kupić więcej niż działkę pod jeden mały bloczek. Kiedy grunty obok siebie kupowały różne firmy, które miały różnych wykonawców i architektów, to mogła powstać kakofonia – wiadomo, któryś architekt czy inwestor zawsze marzył o tym, żeby zbudować budynek w kolorze piaskowym, a inny w czarnym. W przeszłości było tak, że duża firma deweloperska to taka, która sprzedaje 20 domów rocznie. Dzisiaj największe sprzedają 3–4 tysiące. Nadal są to mikrusy w porównaniu z Europą, ale mają większe możliwości niż kiedyś.

Czyli może być tak, że wraz z rozwojem rynku mieszkaniowego i dbałości o przestrzeń miejską, perspektywy branży deweloperskiej i miejskich aktywistów staną się stopniowo bardziej zbieżne?

Tak! Myślę, że w coraz większym stopniu rozumiemy nie tylko potrzeby naszych klientów. Mówimy głośne „przepraszam” za to, że w przeszłości zwracaliśmy za mało uwagi na otoczenie miejskie, jak było w przypadku grodzonych osiedli. Uczymy się tego.

To samo dotyczy ekologii. Nasi klienci chcieli od nas parkingów, wybrukowanych kostką szerokich chodników i ewentualnie tui posadzonych równomiernie, żeby nie trzeba było sprzątać. Dzisiaj ludziom zaczyna brakować zieleni w mieście. Zaczynamy o nią walczyć. Sami dostrzegamy, że lepiej może zostawić nieeleganckie drzewo, zamiast je wycinać – więcej osób to doceni.

To nie znaczy, że jako deweloperzy nie będziemy popełniać błędów – odpowiadamy na potrzeby społeczne, bo taka jest nasza rola. Moda na grodzenie osiedli przyszła z bardziej luksusowych inwestycji z lat 90. To była kwestia bezpieczeństwa i poczucia wyjątkowości. W tej chwili ze strony inwestycji premium idzie moda na nie grodzenie.

A na co jeszcze idzie moda?

Na pewno na zieleń dookoła budynków. Badania pokazują, że dla klientów najbardziej liczą się wcale nie zaawansowane systemy pomp cieplnych czy rozwiązania smart, tylko zieleń wokół budynku. Poza tym, jest ogromny napór na to, by budować blisko centrum, bo ludzie nie chcą tracić czasu na dojeżdżanie z rozproszonych, podmiejskich domów, rozsypanych wzdłuż dróg, które kiedyś prowadziły na wieś. Chcą mieszkać w centrum miasta, gdzie poruszają się rowerem, hulajnogą, metrem, nie korzystają z auta i mają blisko do szkoły, baru czy teatru.