Nieuwkomers in de grote steden brengen steeds vaker eigen geld mee om kans te maken op de woningmarkt. Met name in Amsterdam wordt dat normaal. Dit blijkt uit een omvangrijk onderzoek van De Nederlandsche Bank naar de Nederlandse huizenmarkt dat deze dinsdag wordt gepubliceerd. Het is volgens DNB niet ongewoon dat kopers in de hoofdstad tussen de 50.000 euro en 70.000 euro aan eigen geld inbrengen. Sinds 2013 wordt ruim een kwart van de aankopen in Amsterdam zelfs direct betaald, dus zonder dat er een hypotheek wordt afgesloten.

DNB verbindt de ontwikkeling met de verruimde schenkingsvrijstelling – vooral van ouders aan kinderen – die tot eind 2014 gold, en waardoor 10 miljard euro aan schenkingen is gedaan. Het aantal starters op de woningmarkt dat een woning kocht zonder hypotheek piekte in december 2014.

De bevindingen impliceren dat vermogen, of vermogende ouders, onontbeerlijk begint te worden om een huis te kopen in de grote stad. De trend doet denken aan de stelling van de Franse econoom Thomas Piketty, die voorspelt dat mensen met vermogen deze eeuw een steeds grotere voorsprong nemen op mensen die het van hun inkomen moeten hebben. Daardoor baart een grotere vermogensongelijkheid uiteindelijk een grotere inkomensongelijkheid.

Lees ook Grote stad wordt domein van happy few

Er is volgens DNB sprake van een structurele trek naar de grote stad, in navolging van een soortgelijke ontwikkeling in het buitenland. Wat in de grote steden in Nederland echter ontbreekt is een vrije huursector die groot genoeg is om die vraag op te vangen. De huren in de vrije sector zijn daardoor relatief hoog. DNB signaleert een nieuw type ‘scheefwonen’: mensen die wonen in een huurhuis dat niet te goedkoop, maar juist te duur voor hen is. Daardoor kunnen zij niet sparen en kunnen ze moeilijk aan hun woonsituatie ontsnappen. Bovendien gaat de functie van de stad als plek waar alle inkomens kunnen wonen, verloren. De middengroep komt in het gedrang tussen de sociale woningbouw, waarvoor zij niet in aanmerking komt, en een onbereikbare koopsector.

Vrije huursector

DNB beveelt een offensief aan dat moet leiden tot meer woningen in de vrije huursector. Rijk, gemeenten en woningbouwverenigingen moeten de problemen samen te lijf gaan. De centrale bank deed het onderzoek vanuit zijn verantwoordelijkheid voor de financiële stabiliteit. Geconcludeerd wordt dat er tekenen van oververhitting zijn in de grote steden, maar er is vooralsnog geen sprake van een door krediet gedreven zeepbel. Door de lage rente zijn de maandelijkse lasten in de regel nog steeds lager dan vlak voor de crisis van 2008.

Een versie van dit artikel verscheen ook in NRC Handelsblad van 9 mei 2017