Con la devaluación del peso frente al dólar y el incremento en el índice de precios al consumidor del año pasado, la compra y venta de propiedades a nivel país se vio resentida, tal como sucedió con otros sectores de la economía argentina.

En el caso de Puerto Madryn, debido al incremento de los precios de los inmuebles valuados en dólares, se necesitan entre 3 y 5 millones de pesos para adquirir propiedades que van desde un departamento de cuarenta metros cuadrados, hasta una casa de hasta cien metros cuadrados; las cifras se incrementan según la localidad, donde Comodoro Rivadavia es la ciudad que registra un mayor precio en sus propiedades, principalmente en los locales comerciales.

Los alquileres también son onerosos en la ciudad del Golfo, pero en la localidad petrolera llegan a valer hasta el doble, en algunos casos.

Otra cuestión a la cual hicieron referencia desde la Cámara de Corredores Inmobiliarios de Chubut, es la metodología que comenzó a implementarse en una parte del sector, que implica tasar las propiedades utilizando el coeficiente UVA, garantizando de este modo que el precio de los inmuebles esté atado a la inflación y no que sea puesto “a ojo”, como suele ocurrir en muchos casos, por la parte vendedora, ante la percepción de una economía resentida, con inflación y una brecha cada vez más extensa en el tipo de cambio del dólar con respecto al peso.

Según estadísticas de la Federación de Inmobiliarias de la República Argentina (FIRA) a las cuales tuvo acceso exclusivo El Diario, los departamentos de menor superficie (categoría “1D” según las unidades de muestra de la entidad), de 40 metros cuadrados, son más caros en Puerto Madryn que en el resto de las localidades; el precio promedio es de 3 millones de pesos, en comparación con Comodoro Rivadavia ($2.850.000), Esquel ($2.400.000) y Trelew ($2.000.000).

Sin embargo, la cifra varía con el incremento de los metros cuadrados; es así que, para un departamento “2D” (60m2), el precio más alto es el de Comodoro Rivadavia ($5.920.000), seguido por Puerto Madryn ($4.200.000), Esquel ($3.300.000) y Trelew ($3.000.000).

En cuanto a la compraventa del segmento Casas, una propiedad de 80 a 100 metros cuadrados es más cara en la ciudad petrolera, con un valor que asciende a los 8 millones de pesos en promedio, seguida por Trelew ($5.700.000), Madryn ($4.800.000) y Esquel ($3.800.000).

Finalmente, es en los locales céntricos donde hay más variaciones: se necesitan 18 millones de pesos para adquirir uno de 150 metros cuadrados en promedio, en Comodoro Rivadavia; 16 millones en Madryn; 13 millones en Trelew y 7.600.000 pesos en Esquel.

Casi 10 mil pesos para alquilar

En relación a los alquileres, Madryn se ubica segunda en el segmento de los departamentos de 40m2, con un valor promedio de 9.500 pesos mensuales, por debajo de Comodoro ($12.000), Esquel ($8.500) y Trelew ($7.500).

Una unidad de 60 metros cuadrados, a su vez, se alquila por 17 mil pesos en la ciudad del petróleo, 12.500 pesos en Madryn, 11 mil en Esquel y 10 mil en Trelew, mientras que en el segmento de las casas (de 80 a 100m2), Comodoro duplica la cifra: el promedio mensual del valor del alquiler es de 30 mil pesos, en comparación con los 16 mil pesos que cuesta en Esquel y en Trelew, y los 14 mil pesos en la ciudad del Golfo.

El precio para el alquiler de locales no registra mayores variaciones entre las cuatro localidades, y la erogación mensual que debe hacer un inquilino es de 75 mil pesos en Comodoro; 66 mil pesos en Trelew; y 60 mil pesos en Madryn y Esquel.

Los incrementos en los contratos de alquiler son similares en las cuatro ciudades relevadas por FIRA; en el caso de Puerto Madryn, el aumento es de un 15 por ciento cada seis meses, al igual que en Trelew y Esquel, mientras que en Comodoro, es de un 30 por ciento anual.

Más del 30 por ciento del sueldo

A nivel país, la provincia de Chubut es la segunda que registra una mayor incidencia del costo del alquiler sobre el salario mensual; concretamente, en nuestra provincia el 36 por ciento del ingreso promedio “se va” en el alquiler, por debajo de Corrientes (42%). Le siguen las provincias de Salta, también con un 36 por ciento; Santa Fe-Rosario y Tucumán (33%); Misiones y Santa Fe-Ciudad (32%); Chaco, Mendoza y Buenos Aires-La Plata (30%); Córdoba (29%); Jujuy y Santiago del Estero (27%) y San Juan (23%), según los datos relevados por la Federación.

Baja rentabilidad para alquileres

A pesar de tener elevados precios de alquiler en comparación con otras localidades provinciales, la rentabilidad anual de quien alquila su vivienda en Puerto Madryn es la segunda más baja a nivel nacional, y se ubica en el orden del 4,1 por ciento, por encima de Buenos Aires-La Plata (3,1%); le siguen Jujuy y Santiago del Estero (4,3%), Misiones (4,5%); San Juan y Chaco (4,7%); Salta (5,2%); Tucumán (5,3%), Corrientes, La Rioja, Santa Fe-Ciudad y Santa Fe-Rosario (5,5%) y, por encima de todas las demás, Mendoza (6,6%).

Aumento por debajo de la inflación

En promedio, el precio de los alquileres subió, según lo registrado para enero de 2019 y en carácter interanual respecto del año anterior, un 30,4 por ciento en Puerto Madryn, casi veinte puntos por debajo de la inflación registrada para el 2018; de este modo, la ciudad del Golfo se ubica en la mitad de la tabla, considerando otras ciudades y provincias del país donde el costo de alquiler un departamento o una casa se incrementó de manera mucho mayor, como por ejemplo en Santiago del Estero (111,9%), Corrientes (63%), Santa Fe-Ciudad (56,4%), y en otros dentro de una franja mucho menor, como el caso de Buenos Aires-La Plata (16,8%), Tucumán (19,2%) y Salta (22,2%).

Por encima del incremento de precios

No obstante, donde verdaderamente se incrementaron los valores de las propiedades es en los precios de venta, indicador que registró aumentos de más del 150 por ciento en algunas provincias y localidades del país, y donde Puerto Madryn se alzó con un 87,4 por ciento superior en los precios para enero de este año, respecto al mismo mes del anterior.

La provincia que registró mayores subas en los precios de propiedades para la venta fue Santiago del Estero, con un 244,3 por ciento, valor que asciende muy por encima del 47,6 por ciento de inflación registrado para el 2018 por el Indec y del 100 por ciento de devaluación del peso con respecto al dólar; ello, teniendo en cuenta que la totalidad de las operaciones de compraventa se realizan en moneda estadounidense.

Entre la inflación y el dólar

Otra cuestión que viene dirimiéndose en el ámbito inmobiliario es la tasación de propiedades para la compra y venta utilizando el coeficiente Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), establecido por el Banco Central de la República Argentina (BCRA), cuyo valor está atado a la inflación.

En este sentido, el presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Chubut, Walter Kobak, reconoció que actualmente existe cierta resistencia por parte de algunos operadores, a tasar los inmuebles utilizando dicho coeficiente: “Es algo distinto y los cambios suelen ser resistidos. Sin embargo, entendemos que es algo muy positivo ya que permite mantener el valor de una propiedad. Muchos cuestionan que, al tasar en UVA, si se utiliza el valor para agosto pasado, por ejemplo, ahora la propiedad sale mucho más en dólares que en ese mes”.

Ya tasan propiedades en UVA

No obstante, Kobak sostuvo que “en agosto, el dólar valía unos 40 pesos; luego hubo una inflación impresionante en los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre, pero el dólar está más bajo; la cuestión, por ende, es que el dólar dejó de ser una moneda de referencia (para la compraventa de inmuebles)” y agregó que “el grave problema del UVA somos nosotros mismos, tenemos que sacarnos el dólar de la cabeza para tasar bien, sino estamos haciéndolo mal”.

Al mismo tiempo, resaltó que entre el año pasado y los meses que transcurrieron del presente, ya fueron realizadas varias operaciones inmobiliarias utilizando la tasación vía UVA, y explicó que “al momento de cerrar la operación, el vendedor recibe dólares o pesos, según lo solicite”.

Consecuentemente, puntualizó, tasas las propiedades utilizando dicho coeficiente “ordenaría” el mercado haciendo que “los precios de las mismas sean acordes a la inflación”, y no que sean establecidos como ocurre muchas veces, de manera arbitraria por los propios vendedores.

El 2017 fue “el año de los créditos UVA”

Para el año pasado, entre abril y agosto del año pasado “el UVA no aumentó ni cerca de lo que aumentó el dólar entre esos meses; por eso, si una propiedad en dólares valía 2 millones de pesos en abril, para agosto costaba cuatro” y planteó la necesidad de “dejar de tener en cuenta al dólar como referencia y variable de confianza” para la compra y venta de inmuebles.

Durante el curso del 2017 y los primeros meses de 2018, el mercado de compraventa a través de créditos UVA “se movió de manera impresionante”, remarcó Kobak, agregando que “tanto para mí, como para muchos colegas, fueron los mejores meses desde hace muchísimos años, pero eso se frenó cuando el dólar se incrementó de manera estrepitosa”.

Más ventas de pozo

Con la devaluación, consignó, “los créditos UVA quedaron fuera del alcance” del asalariado promedio.

Esto último también llevó a un incremento en las ventas de pozo, en el caso de Puerto Madryn: “Aumentaron porque siempre estuvieron en pesos, donde las cuotas se actualizan con el índica de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC), que es un coeficiente muy similar al UVA. Al pasarlo a dólares, cualquiera que tuviera ahorros en dólares, se vio beneficiado, ya que las propiedades al pozo no aumentaron ni de cerca lo que aumentó el dólar, es decir que con muchos menos dólares, se podía adquirir lo mismo”, concluyó.