Den svenska bostadsmarknaden väcker oro hos Gustav Severin Ingman, ekonomiskhistorisk forskare."Bara en enda gång tidigare har det funnits en sprucken bostadsbubbla", säger han.

Gustav Severin Ingman, doktorand på ekonomisk-historiska institutionen vid Stockholms universitet, har forskat på de svenska bostadspriserna mellan 1875 och 2016.

– Det har funnits flera upp- och nedgångar på den svenska bostadsmarknaden, men bara en sticker ut som en sprucken bubbla, säger han.

Det var i mitten av 90-talet som bubblan sprack. Bostadspriserna rasade med nästan 40 procent på mycket kort tid. Vad exakt som framkallade prisraset kan inte Gustav Severin Ingman säkert säga.

– Dels var det instabilitet internationellt, det fanns en oro för att högkonjunkturen skulle vända ned.

Sverige har haft flera prisnedgångar som har varit kraftigare än den på 90-talet, men då har bostadspriserna varit dopade av inflation.

– Om man kollar på det kraftiga prisfallet från slutet av första världskriget beror det på inflation i andra varor, men inte på att bostäderna tappar i värde. Det har också funnits långsamma sänkningar, till exempel under välfärdseran mellan 50-och 80-talet.

1985 började bubblan byggas. Avregleringar gjorde att både privatpersoner och företag fick det lättare att låna pengar. Det byggdes mer. Det blev högkonjunktur.

– Framförallt lånade företagen till kontorsfastigheter, och det blev också där kraschen blev som störst.

Företagen investerade mycket i kontoren för att få en säker framtida avkastning. Detsamma gällde hushållen

– Man intecknade fastigheten som säkerhet i tilltron att den inte kommer tappa i värde. Men när det väl gör det så vågar man inte längre konsumera.

Rädslan smittade av sig på hela ekonomin, och den svenska krisen inleddes när bubblan sprack i mitten av 90-talet. Men Gustav Severin Ingman har inte kunnat observera ett tydligt samband mellan konjunktur och bostadspriser.

– I regel går bostadspriserna upp i högkonjunkturer, men vid flera lågkonjunkturer, till och med kriser, har bostadspriserna lämnats oberörda.

Det är just skuldsättningen som är boven i dramat. Under 90-talskrisen intensifierades den negativa trenden i flera steg.

– Mitt under krisen sänkte man ränteavdraget, från 50 till dagens nivå på 30 procent. Men det som blev det grundläggande problemet var när man i princip släppte kapitalmarknaderna fria över en natt, utan att ha utrett riskerna med det.

Det finns flera likheter med dagens ekonomi och den i början av 90-talet, berättar Gustav Severin Ingman. Framförallt är det den ökade skuldsättningen som går hand i hand med stigande bostadspriser. Men en sak skiljer historien från dagens verklighet.

– Skuldsättningen och bostadspriserna är så otroligt mycket högre i dag.

90-talets prisuppgång framstår som väldigt liten relativt dagens prisökning, säger han. Sverige har aldrig haft en så lång och skarp prisuppgång tidigare.

– Det unika i dag är att hushållen lånar så otroligt mycket mer, det går nästan inte att jämföra med 90-talets belåning.

Gustav Severin Ingman tycker att det finns anledning att bekymra sig för bostadsmarknaden. Wallenstams ombildning av bostadsrätter till hyresrätter i förra vecka beskriver han som oroväckande.

– Vi har ju en byggboom, nästan i miljonprogramsnivå. Detta bidrar såklart till att marknaden blir svalare, när bostadsutbudet ökar.

Han menar att uppgångar av detta slag nästan alltid slutar i mycket kraftiga och snabba prisnedgångar. Sådana prisfall kommer sprida sig i hela ekonomin och ge ödesdigra konsekvenser, säger han.

– Inte minst banker kan få problem då de är beroende av investeringar och lån från andra finansiella aktörer för att ha tillgång till likvida medel. Om det ser ut som att svenska banker har gett ut osäkra lån kommer deras inlåningsmöjligheter försämras. I värsta fall kan det leda till en likviditetskris när investerare drar sig undan från den svenska marknaden.

Gustav Severin Ingman menar att man måste införa politiska åtgärder för att stävja dagens bostadsmarknad. Men politikerna sitter i en rävsax.

– På lång sikt måste ränteavdragen ses över. Vi har skapat en väldigt farlig situation när man är rädd för att rucka på något för att man vet att saker kan gå väldigt snett.