A kistelepüléseken olyan alacsony az ingatlanok ára, hogy a falusi csokkal akár önrész nélkül vehetnek házat a nagycsaládosok.

Az ottani négyzetméterárak már a fővárosit közelítik. Miskolcon viszont nagyon olcsón juthatnak lakáshoz az egyetemisták.

Szédületes drágulást és pörgést hozott az elmúlt pár év az ingatlanpiacon, de úgy tűnik, végéhez ér a trend. Árcsökkenésre azért ne számítson senki, főleg ne a felkapott ország- és városrészekben.

Nem kellett ingatlanbefektetőnek vagy első lakásvásárlónak lenni ahhoz, hogy az embernek az utóbbi években feltűnjön: óriási aranyláz van a piacon, az árak évről évre kétszámjegyű növekedést produkálnak.

A legutóbbi adatok alapján lehetséges, hogy a trend a végéhez közelít, és a jövőben már csak lassan fog felfelé kúszni a lakások értéke, de a 2015 óta tartó időszak példátlan ütemű drágulást hozott, amit most ábrák segítségével is megmutatunk. Az adatok forrása a KSH Ingatlanadattár, ahol az használt lakások adásvételeinek adatait rögzítik, vagyis az itt található árak azt mutatják, mennyiért mentek el ténylegesen a lakások, nem pedig azt, hogy mennyiért hirdették meg azokat.

Amikor az ingatlanárakon szörnyülködünk, akkor a leggyakrabban Budapestről esik szó, de közben a vidéki nagyvárosokban sem állt meg az élet, sőt. A 2000-es évek első felében – részben a devizahitelezési boom miatt – a mostanihoz hasonló drágulást éltünk át, de a jelentősebb városokban még ezzel együtt is túlnyomórészt 200 ezer forint alatt mozogtak a négyzetméterárak 2006-ban.

Árak és eladások vidéki nagyvárosainkban átlagos négyzetméterár eladott lakások száma Győr Szeged Miskolc Pécs Debrecen 400 000 Ft 4000 db 3000 300 000 200 000 2000 1000 100 000 2006 2014 2018 2006 2006 2014 2018 2006 2014 2018 2006 2014 2018 2006 2014 2018 2010 2010 2010 2010 2010 Közterületek átlagos négyzetméterára az adott évben eladott lakások árai alapján. forrás: KSH ingatlanadattár Árak és eladások nagyvárosainkban átlagos négyzetméterár eladott lakások száma Szeged Debrecen 400 e Ft 4000 db 3000 300 e 200 e 2000 1000 100 e 2006 2014 2018 2006 2006 2014 2014 2018 2018 2010 2010 2010 Miskolc Pécs 400 e Ft 4000 db 300 e 3000 200 e 2000 100 e 1000 2006 2014 2018 2006 2014 2018 2010 2010 Győr 400 e Ft 4000 db 300 e 3000 200 e 2000 100 e 1000 2006 2014 2018 2010 Közterületek átlagos négyzetméterára az adott évben eladott lakások árai alapján. forrás: KSH ingatlanadattár

A legújabb kori felívelés során aztán a legtöbb helyen villámgyorsan elhagytuk a 2006-os árszintet: 10 évvel később látványos sárgulást láthatunk a térképeken, ami azt jelzi, hogy az utcák ekkorra egyre nagyobb arányban tartoztak a 300-400 ezres négyzetméteráras kategóriába. 2018-ra a 200 ezer alatti értéket jelölő zöld szín szinte kikopni látszik a térképekről Miskolc kivételével. Az észak-keleti nagyváros látványosan olcsó maradt más hasonló méretű, egyetemmel rendelkező településekhez képest, csak a belváros szélén kezd felfutni néhány kertesházas utca. Debrecen ellenben a fővároshoz hasonló szintű drágulást produkált, 12 év alatt nagyjából megduplázódtak az árak.

Négyzetméterárak alakulása vidéki nagyvárosainkban Debrecenben és Győrben drágult leginkább, míg Miskolcon maradt a legolcsóbb a lakhatás 200 alatt 200 - 300 300 - 400 400 felett ezer forint 2016 2014 2006 2018 Debrecen 315 ezer átlagos négyzetméterár: 181 ezer forint Szeged 146 ezer 264 ezer Miskolc 168 ezer 130 ezer Pécs 173 ezer 240 ezer Győr 176 ezer 318 ezer Közterületek átlagos négyzetméterára az adott évben eladott lakások árai alapján. forrás: KSH ingatlanadattár Négyzetméterárak alakulása vidéki nagyvárosainkban 200 alatt 200 - 300 300 - 400 400 felett ezer forint 2006 Debrecen 2018 181 ezer forint 315 ezer átlagos négyzetméterár Szeged 146 ezer 264 ezer Miskolc 130 ezer 168 ezer Pécs 173 ezer 240 ezer Győr 318 ezer 176 ezer Közterületek átlagos négyzetméterára az adott évben eladott lakások árai alapján. forrás: KSH ingatlanadattár

Budapesten persze még drámaibban zajlott a folyamat, az elmúlt évtizedben konkrétan eltűnt a fővárosból az olcsón megszerezhető saját lakás, mint lehetőség. 2006-ban a város tetemes részében még 250 forint alatti négyzetméteráron mentek el a lakások, 2018-ban ilyen tranzakció már csak mutatóba akadt, ellenben a teljes belváros és Buda zöldövezeti része belecsúszott az 500 ezer és 1 millió forint közti sávba. Továbbá megjelentek, majd feltűnően elszaporodtak az 1 millió forintnál is magasabb négyzetméterenkénti áron gazdára találó lakások. Ezek gócpontja az V. kerületben található, átlagárak alapján a legdrágább hely Magyarországon jelenleg a Dorottya utca.

Budapesti négyzetméterárak alakulása 2006 óta több mint duplájára nőtt egy négyzetméter átlagos ára a fővárosban 250 alatt 250 - 500 500 - 750 750 - 1 mill. millió felett ezer forint 2014 2016 2006 2015 2010 2018 2017 átlagos négyzetméterár: 242 ezer forint 512 ezer forint Eltűnik az olcsó lakhatás és megsokszorozódnak a drága környékek. 500 felett 250 alatt ezer forint Közterületek átlagos négyzetméterára az adott évben eladott lakások árai alapján. forrás: KSH ingatlanadattár Budapesti négyzetméterárak alakulása 250 - 500 750 - 1000 250 alatt 500 - 750 1 millió felett ezer forint 2006 2010 2015 2016 2017 2018 2006-ban az átlagos négyzetméterár 242 ezer forint volt, ez 2018-ban 512 ezerre nőtt. Eltűnik az olcsó lakhatás, megsok- szorozódnak a drága környékek 250 ezer alatt 500 ezer felett 2006 2010 2015 2016 2017 2018 forrás: KSH ingatlanadattár

Az árnövekedés szinte mindenhol számottevő volt, de abban azért óriási eltérések voltak, hogy arányaiban mekkora volt a drágulás mértéke. A fővároson belül van pár tucat utca, ahol befektetőként vagy akár sima lakásvásárlóként elképesztően megérte bevásárolni a kétezres évek közepén, ugyanis a négyzetméterárak három-négyszeresükre emelkedtek egy röpke évtized alatt. Brutális drágulást produkált a Palotanegyed és az időközben bulinegyeddé vált Belső-Erzsébetváros néhány utcája (itt feltehetően nem annyira saját használatra veszik az emberek a lakást, hanem rövidtávú lakáskiadás céljából), illetve néhány rossz hírű józsefvárosi utca. Az is kiolvasható az adatokból, hogy a közterületek felújítása jó nagyot dob az ingatlanok értékén, például a Lövőház utca sétálóutcásítása négyszeresére emelte a Fény utcai ingatlanok árát.

Legnagyobbat drágult utcák és terek Budapesten 2006-2018 Legalább háromszorosát, illetve több mint négyszeresét éri ma egy négyzetméter Taksony u. Bogár u. Attila u. Ganz u. Fény u. Balassi Bálint u. Epres sor Jókai u. Matróz u. Babér u. Lövölde tér Vadász u. Iskola u. Lovag u. Vécsey u. Kerékgyártó u. Bodor u. Bekecs u. Josikai u. Garibaldi u. Szinva u. Riadó u. Bethlen G. tér Lázár u. János u. Jerney u. Dalszínház u. Október 6. u. Ordas út Szövetség u. Bem rkprt.u. Sólyom u. Sas utca Baross tér Klauzál tér Osvát u. József A. u. Kozma u. Kaptárkő u. Klauzál u. Dorottya u. Rumbach S. u. Móricz Zs. u. Nyár u. Vőfély u. Bécsi u. Sárrét u. Ferenc u. Somogyi B. u. Gyulai P. u. Szarvas u. Puskin u. Karácsony S. u. Bródy S. u. Déri M. u. Dankó u. Kisfaludy u. Kecskeméti u. Szélső u. Sörház u. Szigetvár u. Mária u. Vámház krt. Kisfaludy u. Bakáts tér Eladott lakások átlagos négyzetméterárának változása 2006-2018 között. Azok a közterületek szerepelnek a térképen, ahol 2006-ban és 2018-ban is legalább három-három ingatlan eladásra került forrás: KSH ingatlanadattár Legnagyobbat drágult utcák és terek Budapesten 2006-2018 Legalább háromszorosát, illetve több mint négyszeresét éri ma egy négyzetméter Ambrus u. Taksony u. Bogár u. Ganz. Balassi B. Fény Jókai Lövölde tér Vadász Iskola Garibaldi Josikai Szinva Bethlen tér Lázár Dalszínház u. Október 6. Szövetség Bem rkprt. Sas Baross tér Klauzál tér Osvát József A. Klauzál Dorottya Rumbach Nyár Bécsi Somogyi B. Gyulai P. Puskin Déri M. u. Karácsony S. Bródy S. u. Dankó Kecskeméti Sörház Mária Vámház krt. Kisfaludy Bakáts tér Attila Epres sor Babér Kerékgyártó Riadó Bekecs János Jerney Ordas út Sólyom u. Kozma Kaptárkő Móricz Zs. Vőfély Ferenc Szarvas Kisfaludy Szélső Eladott lakások átlagos négyzetméterárának változása 2006-2018 között. Azok a közterületek szerepelnek a térképen, ahol 2006-ban és 2018-ban is legalább három-három ingatlan eladásra került. forrás: KSH ingatlanadattár

A négyszeres árkülönbségű utcák többsége még így is a külső kerületek területére esik, ami egybevág azzal az adattal, hogy ezek a városrészek drágultak relatíve a legdrágábban az elmúlt évtizedben – mindemellett még ma is jóval olcsóbbak a belvárosnál.

Sokat cikkeztek az újságok külön arról is, hogyan ugrott meg a panellakások ára az elmúlt időszakban, ezt most Budapest példáján mutatjuk meg. A panel hagyományosan olcsóbbnak számít, mint a téglaépítésű lakás, azonban a különbség fokozatosan eltűnőben van, az idei nyárra már elértük azt a szintet, hogy nem is feltétlen volt olcsóbb egy panelházbeli lakás, mint egy hagyományos.

Panelek drágulása Budapesten 2006-2018 Legalább dupláját, illetve több mint háromszorosát éri ma egy négyzetméter Petneházy utca Szőlő utca Frankó utca Somfa köz Regős utca Etele út Ady Endre út Eladott panellakások átlagos négyzetméterárának változása 2006-2018 között. Azok a közterületek szerepelnek a térképen, ahol 2006-ban és 2018-ban is legalább három-három ingatlan eladásra került forrás: KSH ingatlanadattár Panelek drágulása 2006-2018 Legalább dupláját, illetve több mint háromszorosát éri ma egy négyzetméter Szőlő utca Petneházy utca Frankó utca Regős utca Somfa köz Etele út Ady Endre út Eladott lakások átlagos négyzetméterárának változása 2006-2018 között. Azok a közterületek szerepelnek a térképen, ahol 2006-ban és 2018-ban is legalább három-három ingatlan eladásra került. forrás: KSH ingatlanadattár

Ezt úgy érték el a panellakások, hogy árnövekedési ütemben lehagyták az átlagos budapesti lakás szintjét, mint látszik, nem egy panelblokkban háromszoros áron forogtak az ingatlanok 2018-ban 2006-hoz képest. A legjobban a zöld környezetben fekvő panelek futottak fel: a II., III. XI. és XXII. kerület lakótelepei nagyot profitáltak a boomból, de feljött például Kispest is. Elemzések szerint egyébként a panelárak durva megugrása mögött az állhat, hogy sokan, akik alaphangon téglalakásban gondolkoztak, egyszerűen kiárazódtak arról a piacról, és így felhajtották a panelek iránti keresletet.

És végül a részletes, interaktív térkép a budapesti adatokkal, amelyen utcánként látható, mennyi volt a 2018-ben eladott lakások átlagos négyzetméterára. Ebből kisilabizálhatjuk, hogy tíz alatti olyan utca maradt a fővárosban, ahol legalább 3 tranzakció volt 2018-ban, és az érintett lakások átlagos négyzetméterára 250 ezer forint alatt maradt. Ide tartozik nem meglepő módon a hírhedt Hős utca, a XVIII. kerületi Gyömrői út, vagy a XV. kerületi Szentmihályi út.

CartoDb térkép embed

Feltűnő, hogy míg az ingatlanos hirdetőportálok tavalyi számai alapján 600 ezer forint körül mozgott az átlagos használt lakások ára Budapesten, a ténylegesen eladott lakások adatait (32 ezer darabot) átlagolva 512 ezer forint jön ki négyzetméterenként az átlagos használtlakás-árra.

A hirdetésekben szereplő árak és a tényleges értékesítéskor fizetett árak közti különbség adódhat abból, hogy a vevők sikeresen és elég jelentős mértékben tudnak alkudni az eladók által megadott irányárhoz képest. Látványos még a belső kerületek dzsentrifikációja is, a VI., VII., és a VIII. kerület lakásárai 2018-ra megközelítették, sőt a kiskörút környékén le is hagyták a budai hegyvidék egyes részeinek átlagárait - igaz, utóbbi helyszíneken a tranzakciók száma is jóval alacsonyabb, esetenként csak 3-4 eladás alapján jött ki az átlag, így kevésbé megbízható az adat, mint a több tucat adásvételen alapulók.