Podczas gdy rząd z pompą zaprezentował projekt „Mieszkanie plus”, w zaciszu Ministerstwa Środowiska toczą się prace nad nowymi zasadami oceny zanieczyszczenia powierzchni ziemi. Mówiąc najprościej: niebawem pojawią się restrykcyjne wymogi, którym będzie musiała sprostać polska gleba. Dla zwykłego obywatela oznacza to konieczność przeprowadzania kosztownych badań. Gdy zaś okaże się, że ziemia będzie w złym stanie, na jej właściciela spadnie obowiązek zapłaty za jej oczyszczenie (tzw. remediacja).

Urzędnicy zaprojektowali nowe przepisy z myślą o największym biznesie: branżach energetycznej, paliwowej czy kolejowej. Problem w tym, że nie wyłączyli spod regulacji milionów Polaków, a także deweloperów sprzedających mieszkania.

Gryzienie gleby źródło: Dziennik Gazeta Prawna

Ile zapłacimy? Koszt badania czystości ziemi jednoarowej działki to około 10 tys. zł. Tego typu test powinno się powtarzać co 10 lat. Gorzej jeśli uzyskany wynik wskaże, że gleba wymaga oczyszczenia. To już wydatek nawet do 60 tys. zł. Jeśli efekt nie będzie zadowalający, będzie trzeba oczyszczać do skutku.

Te wymogi to pewna wskazówka dla tych, którzy dopiero przymierzają się do zakupu własnego domu.

– Aby uniknąć ryzyka kosztownej remediacji, warto jeszcze przed zakupem nieruchomości sprawdzić, jak użytkowana była działka w przeszłości, oraz przeprowadzić badania jakości powierzchni ziemi, jeśli planowany zakup dotyczy terenów, na których historycznie prowadzona była działalność przemysłowa – ostrzega Ewa Rutkowska-Subocz, partner w kancelarii Dentons.

W wielu przypadkach jednak oczyszczanie i tak może być konieczne. Wystarczy bowiem wspomnieć, że m.in. na Podkarpaciu w glebie naturalnie znajdują się metale w ilościach przekraczających dopuszczalne w projektowanych przepisach limity.

Jeśli urzędnicy każą obywatelowi sprawdzić stan gleby, a ten tego nie uczyni, poniesie surowe konsekwencje. Prawo ochrony środowiska przewiduje bowiem nie tylko sankcje administracyjne, lecz także te w rozumieniu prawa karnego. MŚ planuje, że zaostrzone regulacje wejdą w życie już we wrześniu 2016 r. – Działania resortu sprawiają kiepskie wrażenie. Jeśli restrykcje mają objąć ogół obywateli, warto byłoby poznać solidne uzasadnienie dla takich rozwiązań – podkreśla była wiceminister środowiska Dorota Niedziela (PO). Chodzi o to, że resort nie jest w stanie określić, jakie korzyści mają przynieść planowane zmiany.

O projekcie rozporządzenia ministra środowiska w sprawie sposobu prowadzenia oceny zanieczyszczenia powierzchni ziemi pisaliśmy już kilkakrotnie. Za każdym razem w kontekście nowych wymogów, które obejmą przemysł. Przedsiębiorcy – co naturalne – protestowali przeciwko planom resortu. Ale przepisy stworzone z myślą o największych firmach odbiją się także na portfelach zwykłych Polaków. I to bezpośrednio.

Poszerzanie, obniżanie

Projekt przewiduje, że władający ziemią (właściciel fabryki albo właściciel działki, na której stoi dom jednorodzinny) – wyselekcjonowani przez inspektoraty i dyrekcje ochrony środowiska – będą musieli na własny koszt przeprowadzić jej badanie. Ma ono wskazać, czy ziemia jest w dobrym stanie, czy też jest zanieczyszczona. Jeśli okaże się, że określone w rozporządzeniu limity są na danym terenie przekroczone, właściciel będzie musiał zainwestować w jego oczyszczanie. Urzędnikom nie będzie można odmówić. Niedostosowanie się do ich decyzji to ryzyko sankcji administracyjnej oraz sankcji karnej (kara grzywny).

Kluczowe zmiany w stosunku do obecnie obowiązujących przepisów polegają z jednej strony na rozszerzeniu listy substancji, których obecność w glebie powoduje kwalifikację nieruchomości jako zanieczyszczonej, z drugiej zaś na obniżeniu dopuszczalnych limitów substancji przewidzianych w rozporządzeniu. W efekcie gleba, która dziś jest uznawana za „czystą”, za kilka miesięcy okaże się być w stanie wymagającym uzdrowienia. Określone limity są bowiem bardzo restrykcyjne, zdaniem ekspertów zaczerpnięte z opracowań dotyczących gruntów rolnych.

Kogo będzie można przymusić do przeprowadzenia badania, którego następstwem może być konieczność oczyszczania gruntu? Na to pytanie w zawiłej formie odpowiada sam projektodawca. Projekt bowiem „potencjalnie dotyczy wszystkich władających powierzchnią ziemi, na terenach, na których były prowadzone przed 30 kwietnia 2007 r. działalności mogące powodować zanieczyszczenie” oraz „potencjalnie dotyczy wszystkich podmiotów korzystających ze środowiska, na terenach, na których prowadzona jest działalność mogąca powodować zanieczyszczenie”.

Co to oznacza w praktyce? Zdaniem ekspertów rozporządzenie może objąć w zasadzie wszystkich, którzy mają choćby kawałek ziemi.

Uderzenie w obywateli

– Projekt rozporządzenia w sprawie sposobu prowadzenia oceny zanieczyszczenia powierzchni ziemi jest szeroko komentowany jako uderzający w przemysł. Jednak w rzeczywistości będzie on miał wpływ na zdecydowanie szerszy krąg odbiorców – potwierdza obawy Ewa Rutkowska-Subocz, partner w kancelarii Dentons, kierująca praktyką ochrony środowiska i zasobów naturalnych. I wskazuje, że problem mogą mieć w szczególności osoby kupujące nieruchomości na terenach poprzemysłowych.

– Dotyczy to zwłaszcza deweloperów, którzy planując przekształcenie dawnych terenów przemysłowych w osiedla lub lofty, nabyli nieruchomości nie- uznawane za zanieczyszczone zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami – wskazuje mec. Rutkowska-Subocz.

Jeśli deweloper będzie musiał wydać nawet kilkaset tysięcy złotych na oczyszczenie gleby, rzecz jasna ostatecznie zapłacą za to nabywcy lokali. Agata Staniewska, zastępca dyrektora departamentu energii i zmian klimatu w Konfederacji Lewiatan, podkreśla, że nie lubi używać argumentu, iż za nowe obostrzenia dla przedsiębiorców zapłacą konsumenci. Ale w tym przypadku naprawdę tak będzie. Wydatki na oczyszczanie ziemi są bowiem na tyle znaczące, że żaden deweloper nie zdecyduje się na pominięcie tego kosztu przy tworzeniu oferty dla klientów.

Ewa Rutkowska-Subocz zaznacza, że negatywne skutki mogą dotyczyć również osób prywatnych będących właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości na obszarach zanieczyszczonych. I tu pojawia się kolejny kłopot. Otóż regułą ma być to, że za badania oraz oczyszczanie zapłaci władający ziemią. Wyjątkiem będzie sytuacja, gdy obowiązek ten spadnie na kogoś, kto jest winien zanieczyszczenia. Tyle że to – jak przekonywał na niedawno zorganizowanym spotkaniu dla prasy Leszek Paprot, ekspert Polskiej Izby Przemysłu Chemicznego – może być niemożliwe do ustalenia. Wyobraźmy sobie bowiem zabudowaną działkę leżącą przy ruchliwej ulicy. Ostatnie badanie ziemi zostało przeprowadzone wiele lat temu. Władający przeprowadza nowe, które wykazuje istotne zanieczyszczenia: może mieć jednak problem z udowodnieniem tego, że odpowiada za nie osoba trzecia (np. jednostka samorządu terytorialnego, która zarządza drogą).

W fatalnej sytuacji znajdą się także ci, którzy ostatnio przeprowadzili kosztowną procedurę oczyszczania. Obecna wersja projektu rozporządzenia nie przewiduje bowiem przepisów przejściowych. Może się więc zdarzyć, że obywatel dopiero co uzdrowił ziemię, a za chwilę okaże się, że podjęte przez niego bardzo kosztowne działania, okażą się w świetle nowych wymogów niewystarczające.

Wiara na słowo

Zdaniem ekspertów największy problem polega na tym, że wiadomo, jakie są mankamenty projektowanych przepisów, i że ich konsekwencje poniosą niemal wszyscy obywatele. Nie wiadomo natomiast, czemu nowe rozporządzenie ma służyć.

– Po stronie minusów mamy ogromne koszty dla biznesu oraz potencjalne koszty dla zwykłych obywateli. A nie widzimy, aby za kosztami szły duże korzyści dla środowiska i zdrowia ludzi. Obecne przepisy w zakresie ochrony gleby zapewniają bowiem, że zdrowie ludzi i środowisko są właściwie chronione – twierdzi Agata Staniewska.

Resort zresztą posługuje się w uzasadnieniu do projektu ogólnikowym hasłem, że dzięki nowym regulacjom polepszy się zdrowie Polaków. Nie przedstawia jednak żadnych badań potwierdzających tę tezę. Podkreśla za to, że te efekty są niemierzalne (patrz: grafika).

Co więcej, najprawdopodobniej niemierzalne będą także korzyści, które mają wynikać z nowych przepisów. Ministerstwo przyznaje, że jakakolwiek ewaluacja efektów będzie mogła się odbyć najwcześniej za 5–10 lat – a i to nie jest przesądzone („planuje się rozważenie przeprowadzenia ewaluacji skutków wprowadzenia regulacji”).

– Nikt od Polski nie wymaga działań, nad którymi właśnie pracuje Ministerstwo Środowiska. Jeśli mamy wydawać pieniądze, to wydajmy je tam, gdzie przyniosą lepszy efekt środowiskowy lub społeczny. W tym przypadku są to niestety pieniądze zakopane w ziemi – podsumowuje Agata Staniewska.

Etap legislacyjny

Projekt rozporządzenia po konsultacjach