Unge boligkjøpere uten støtte er sjanseløse på å kjøpe nye leiligheter i Oslo, selv om leilighetene er små.

Novembertallene fra Eiendom Norge viser et fall i boligprisene på 0,8 prosent. I Oslo var det en prisoppgang på 0,6 prosent. Førsteganskjøpere sliter med høye boligpriser i hovedstaden.

En fersk markedsoppdatering fra DNB Eiendom viser at selv en gjennomsnittlig ny ettromsleilighet på 33 kvadratmeter i Oslo koster over 3,2 millioner kroner. Det tilsvarer nærmere 100.000 kroner kvadratmeteren.

Ni ganger inntekten

En nyoppført toromsleilighet på 50 kvadratmeter har ifølge DNB kostet nærmere 4,6 millioner kroner i gjennomsnitt. Det er 9 ganger inntekten for en som tjener 500.000 kroner i året.

Ett av kravene i boliglånsforskriften som skal videreføres, er at låntaker kan ha en maksimal samlet gjeld på inntil fem ganger inntekten. Annen gjeld inkluderes, som studiegjeld.

Selv et par som tjener 1 million kroner i året, stanger derfor i taket på nye små toromsleiligheter. Skal de ha en ny treromsleilighet i sentrale strøk, må de fort ut med 7-8 millioner kroner, viser statistikken fra DNB Eiendom.

Les også: Dumper prisen fra 100 til 70 millioner

Hovedstadseffekt

- Ja, vi kan slå fast at i realiteten er en enslig boligsøker sjanseløs på nye leiligheter i Oslo uten støtte. Jeg snakket mandag med en kollega i Sverige om den såkalte hovedstadseffekten, og det er den samme effekten i Stockholm, sier adm. direktør Terje Buraas i DNB Eiendom til Nettavisen Økonomi.

Han medgir at det er ikke sikkert at man fremover kan kjøpe rimelig inne i byen. Da må du ut til forstedene og et stykke utenfor Oslo.

- Dette er en utfordring når man sliter med pendling. I London løses de høye prisene ved at man pendler ut og inn til byen. Men når vi ser her hjemme at buss for tog ikke kommer og det er problemer med å levere i barnehagen, har vi en reell utfordring.

- De som ikke slipper inn i markedet, er de som ikke har det nødvendige støtteapparatet. De er det ingen nye boliger for. Å leie kan være et alternativ, men vi har en tradisjon for å eie i Norge, sier Buraas.

Les også: Stor oversikt - slik går det for boligprisene der du går

Problemer østover

Han er ikke bekymret for de som ønsker en eksklusiv bolig i Oslo.

- Nei, det er folk flest, som bor i områder østover i byen og som kanskje treffes mer av kravene i boliglånsforskriften, sier Buraas.

Han peker på at i disse områdene kan det være flere boligsøkere med en annen kulturell bakgrunn. Det er lavere inntekter i de østlige områdene av Oslo, mange har svakere egenkapital, og det er flere familier med bare én inntekt i husholdningen.

- Disse rammes oftere av begrensningen om maksimalt fem ganger bruttoinntekten i lån. Boliglånsforskriften rammer også de som har endringer i livssituasjonen, det kan være mange årsaker til at inntektene endres. Det blir spennende å se om skillet mellom øst og vest i Oslo blir enda sterkere fremover, sier Buraas.

Prispress

Nettavisen Økonomi har skrevet flere ganger om den lave reguleringstakten av nye boliger i hovedstaden. Politikerne godkjenner få nye boliger, som nødvendigvis vil føre til få nye boliger i markedet. Det kan gi et nytt prishopp om noen år.

- Ja, det som overrasker mest, er hvor få nye boliger som tilføres i Oslo. Jeg er ikke så bekymret for 2020, men hvis det ikke tilføres mer i 2021 i Oslo, tror jeg vi får et prispress. Vi synes reguleringstakten de seneste to til tre årene er lav. Kommunen sier de har kapasitet, så det er kanskje utbyggerne som bruker tid, undres Buraas.

Mange med penger

- Men selv om det blir etterspørselsoverskudd i Oslo, er det kjøpekraft nok til å takle enda høyere priser?

- Det er jo det store tusenkronerspørsmålet. Dette handler både om kjøpekraft, hvor langt vil man strekke seg, og finansieringsvilje. Det er mange der ute som har bra med egenkapital, svarer Buraas.

- Hva vil du si om prisutviklingen i Oslo?

- Markedet er selektivt, både når det gjelder områder, men spesielt på boligtype. Leiligheter for «hvermannsen» har gått veldig bra, men vi så i en periode da rentehevingene kom, at investorene ble litt mer usikre. Typiske utleieleiligheter ble tyngre å selge.

Men nå har det begynt å løsne. DNB-lederen sier at toromsleiligheter både over og under 45 kvadratmeter går lettere å selge igjen i markedet.

- Ja, foreldre kjøper slike leiligheter til barna. De leies ut, eller det er typiske skilsmisseboliger. Hobbyinvestorene er tilbake i markedet, vi har solgt til noen om skal leie ut videre.

Les også: Dette må du vite før du kjøper en leilighet for utleie

Norgesrekord

- Hva er det som ellers slår deg når det gjelder boligmarkedet i år?

- Det som er spesielt, er de store volumene. Aldri før har flere nordmenn byttet bolig. Det er satt norgesrekord i omsetning, og den visste vi ville komme. Det er veldig mange overtakelser på nybygg.

- Vi trodde det ville føre til et press på prisene nedover, at det kom for mange nye boliger som markedet ikke klarte å ta unna. Men det går mot en prisvekst på landsbasis på rundt 2 prosent og litt mer i Oslo, svarer Buraas.

- Hvilke typer boliger etterspørres mest?

- Leiligheter har alltid vært etterspurt. De er det manko på i østlandsområdet, selv om vi ser litt geografiske forskjeller. Det er enkelte plasser det begynner å mettes litt, som på Øvre Romerike og Jessheim. Her går det tyngre, fordi det har vært bygget mye over mange år.

Les også: Boligmarkedet - høstkulda har slått inn

2-3 prosent

Buraas sier DNB Eiendom foreløpig venter en moderat prisoppgang i Oslo for 2020. De har ikke finregnet på veksten neste år før november- og desembertallene fra Eiendom Norge er klare. Men at det blir en prisvekst på i hvert fall 2-3 prosent, er han ganske sikker på. Et usikkerhetsmoment er investorenes kjøpsvilje.

- Mange velger å investere i bolig, som tradisjonelt har vært en trygg havn. Jeg tror investeringsviljen fremover er litt avhengig av hvordan aksjemarkedet utvikler seg. Bolig kan være fornuftig å investere i, men det er mange usikkerhetsmomenter, understreker Buraas.