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Casi siete años de salarios promedios hacen falta hoy para comprar un departamento usado de 40m2.

La escalada del dólar y la consecuente devaluación del peso ocurrida en mayo pasado desfasaron el valor de los inmuebles usados en Argentina y alejaron un poco más el anhelo de la vivienda propia para miles de usuarios que la tenían casi al alcance de la mano a través de un préstamo hipotecario.

Pero ese aumento del valor de los inmuebles no fue un mero proceso que ocurrió de un día para otro, sino que viene avanzando sin solución de continuidad desde siempre en el mercado argentino.

Las últimas mediciones realizadas por el sitio Reporte Inmobiliario indican que los precios de departamentos usados de calidad standard sin amenities (espacios comunes en un edificio como pueden ser pileta, gimnasio, parrilla o sitio de reuniones) en la ciudad de Buenos Aires, aumentaron casi un 10% en dólares (9,69%) entre mayo de 2018 y el mismo mes del año pasado.

Dicho incremento expresado en pesos alcanza al 71% (70,89%) como producto del alza de las cotizaciones en dólares de las propiedades y de la devaluación interanual que sufrió el peso en el mismo lapso.

Así, mientras que el año pasado se demandaba un mes y medio de salario promedio registrado para la compra de un metro cuadrado, este año hacen falta dos.

De allí que la cantidad de ingresos promedio registrados de CABA necesarios para comprar un departamento usado standard de 40 m2 haya aumentado, con este nivel de valores, a 6,7 años, mientras que un año atrás hacían falta 4,9.

El poder de compra de m2 del salario se redujo de esta manera en un 36,7 %.

La cuota inicial de un crédito tomado ante el Banco Nación Argentina (BNA) hace un año atrás por un departamento de 40 m2 promedio en la ciudad de calidad standard ascendía a $ 5.135, necesitando demostrar ingresos por $ 20.066 para poder calificar a esa financiación. Actualmente, la cuota de inicio para comprar esa propiedad con una hipoteca en el mismo banco asciende a $ 12.354 demandando un ingreso demostrable de $ 48.276.

Tanto la cuota inicial como el monto de ingresos necesarios para calificar a un crédito UVA entre quien se endeudó hace un año frente a quien lo toma actualmente para comprar una vivienda de las misma características aumentó un 140,59 %.

La cuota actualizada de quien tomó ese crédito hace un año creció de $ 5.135 a $ 6.434 debido al aumento de la unidad de cuenta UVA entre mayo de 2017 y mayo del 2018 que fue del 25,29 %.

La cuota del crédito tomado hace un año atrás, aún actualizado por UVA, resulta inferior en un 35,28 % al alquiler promedio de una unidad similar, lo cual refuerza la idea de hacer el esfuerzo de comprar una vivienda si los números cierran dentro de la economía familiar.

Los $ 12.354 de cuota inicial por un crédito que comience a pagarse actualmente resulta por el contrario un 23,28 % superior al alquiler, con lo cual la ecuación ya no es tan favorable y es por ese motivo que el mercado entró en un impasse hasta que las variables se estabilicen y los precios de las viviendas se reacomoden.

La evolución de las distintas variables evidencia que el gran ganador fue quien se arriesgó a tomar un crédito hace un año atrás, a pesar de las múltiples recomendaciones que se exponían desde distintos ámbitos en el sentido contrario, incluso desde el propio sector inmobiliario.

Las cifras lo demuestran. Quien tomó una hipoteca hace un año, además de que su cuota es inferior en un 35% al alquiler actual, su saldo de deuda un año después representa el 56% del valor actual de la propiedad frente al 80% que representaba un año atrás, reduciendo además su deuda en dólares en un 23,22 %. Como dato aún más ilustrativo, si decidiera vender hoy esa propiedad, podría cancelar su hipoteca recuperar los dólares equivalentes del 20% original del precio no financiado por el banco y obtener un beneficio adicional de casi 24.200 dólares.

Resulta evidente que el aumento de los precios inmobiliarios junto al incremento de las tasas del crédito redunda en que las condiciones actuales sean hoy muchísimo más desventajosas que las existentes hace un año para acceder a la compra de la misma propiedad mediante un crédito UVA. Ni que hablar con relación a un crédito a tasa fija (cuya oferta es prácticamente inexistente en el mercado) debido a que la cuota inicial del crédito con una TNA del 20 % ascendería a casi $ 32.000 ($ 31.904) demandando ingresos demostrables del orden de los $ 128.000 mensuales.

Como se puede apreciar el crédito UVA que había obrado como el principal factor dinamizador del mercado de la compraventa de usados, alentando incluso el aumento de precios a partir del incremento de la demanda en determinadas localizaciones, perderá fuerza para lo que resta del año. Los números de escrituras que mes a mes en la comparación interanual reflejaban tasas de aumento del orden del 40 % tenderán a la estabilidad durante el segundo semestre de este 2018, sin que pueda desecharse caída en algún periodo.

Resultaría difícil imaginar otro escenario. Con el nivel de tasas e ingresos actuales (considerando la mejor tasa del BNA del 6,5 % más UVA), el valor de cotización de la propiedad en dólares debería ajustar al menos en un 42 % para alinearse con la cuota actualizada de un crédito UVA de mayo de 2017, o bien recortarse al 1,4 % la tasa por sobre la actualización de UVA que cobra el Banco, para absorber el incremento del capital necesario por el aumento del precio de mercado.

Resultará clave que el sector inmobiliario asuma rápidamente esta nueva situación, intentando se refleje en un nuevo nivel de valores de tasación con el fin de mitigar la reducción de la cantidad de compraventas.

El año pasado se demandaba un mes y medio de salario promedio registrado para la compra de un metro cuadrado, este año hacen falta dos.