In den meisten Metropolen Europas ist es ein Riesenproblem, das immer größer wird:

Massiv steigende Miet- und Wohnungskosten.

Der Ruf an die Kommunalpolitik ist laut und vernehmbar: Tut etwas!

Konkreter: Sorgt dafür, daß ausreichend leistbare Wohnungen gebaut und angeboten werden.

Jetzt legen wir im rot/grün regierten Wien eine konkrete Maßnahme vor.

Ich wage zu schreiben: die größte und einschneidendste wohnungspolitische Maßnahme dieser Regierung, die seit 2010 regiert.

Sie wird jährlich tausende zusätzliche leistbare (was das genau heißt weiter unten), geförderte Wohnungen ermöglichen.

Dabei schleicht diese Reform auf leisen, fast unscheinbaren Pfoten.

Geändert wird in der Bauordnung im Wesentlichen nur ein Wort: In Zukunft (ab 2019) wird es eine Widmung „geförderter Wohnbau“ geben.

Um zu verstehen, warum dies so tiefgreifende Änderungen mit sich bringen wird, muß ich kurz das zugrundeliegende Problem schildern.

Explodierende Kosten für Grund und Boden

Die Herstellkosten einer neuen Wohnung setzen sich im wesentlichen aus zwei Komponenten zusammen: Den Baukosten des Hauses (Planung und Baukosten für Errichtung) sowie den Grundkosten.

Um die Dramatik der letzten Jahre zu illustrieren hier ein paar wenige, notwendige Zahlen:

Für einen geförderten Wohnbau muss derzeit ca 1700 Euro für jeden errichteten m2 Wohnfläche kalkuliert werden. Als maximale Grundkosten erlaubt die Wohnbauförderung rund 250 Euro/m2.

Unter diesen Bedingungen fördert die Gemeinde mit unterschiedlichen Programmen die Errichtungskosten. Im Gegenzug werden die Mieten gedeckelt.

Rund 5 Euro netto, d.h 7 -8 Euro brutto (inkl Betriebskosten und Mwst) als Maximum.

Dieses System von finanziellen Förderungen der Stadt auf der einen und Mietzins- sowie Grundkostenbegrenzungen auf der anderen Seite hat jahrzehntelang sehr gut funktioniert.

Heute lebt rund die Hälfte der Wiener Bevölkerung in Gemeinde- bzw in geförderten, mietzinsbegrenzten Wohnungen.

Mehr als 2/3 der jährlichen errichteten Wohnungen wurden dergestalt wohnbaugefördert. Ein knappes Drittel war freifinanziert.

Aber schleichend dafür umso heftiger änderten sich die Rahmenbedingungen „des Marktes“.

Die Preise für Grund und Boden in Städten begannen zu steigen und zu steigen.

Das zu erklären ist mir wichtig:

Die offensichtlichen Stärken einer kapitalistische Marktwirtschaft liegen darin auf steigende Nachfrage mit der Zunahme der Produktion zu reagieren.

Ob Handies, Kleider, Gemüse, Fleisch, Möbel, Autos oder Fahrräder.

Steigt die Nachfrage, wittern Unternehmer Gewinnchancen und gründen Fabriken bzw weiten die Produktion aus.

Dies war und ist Grundlage unserer Konsumgesellschaft, die weiten Teilen der Bevölkerung einer historisch nie dagewesene Fülle an Produkten ermöglicht hat.

Bei Grund und Boden in einer Stadt ist es anders.

Steigt die Nachfrage va infolge Bevölkerungswachstums kann niemand zusätzlichen Boden herstellen.

Gesteigerte Nachfrage führt also unweigerlich zu massiv steigenden Preisen.

Viele Ökonomen meinen deswegen (ich letztlich auch), daß Boden deswegen kein Produkt wie jedes andere ist, und deswegen nicht dem traditionellen Marktmechanismus unterworfen sein darf.

Zusätzlich zum Bevölkerungswachstum kam noch ein weiterer Preistreiber dazu: Nach der Wirtschaft- und Finanzkrise 2008/2009 wuchs bei sehr vielen Vermögenden die Angst vor einem Finanzcrash.

Da die Notenbanken massiv die Geldmenge erhöhten suchte „das Kapital“ sichere, langfristige Anlagemöglichkeiten.

Und was ist sicherer als Grund und Boden in einer wachsenden Stadt?

„Landbanking“ war geboren.

In Wien ists noch (noch!) nicht so schlimm wie in Berlin, wo große internationale Kapitalgesellschaften Boden ankaufen und die Preise massiv in die Höhe treiben.

Ein Beispiel aus Wien:

Zur Erinnerung: Die Wohnbauförderung begrenzt den Bodenpreis (je errichtbarem m2 Wohnung) mit rund 250 Euro Nutzfläche.

Jüngst eine Versteigerung eines Grundes an der Donaufelderstrasse im 22. Bezirk:

Höchstgebot für den Boden waren 1300 Euro je m2 Wohnfläche.

In der gewachsenen Stadt wurden heuer oft schon 2000 Euro gezahlt, also mehr als die Errichtungskosten des Hauses sind.

Klar, dass hier leistbarer geförderter Wohnbau völlig unmöglich ist.

Möglich sind mit diesen Grundkosten va Eigentumswohnungen von 4000 – 6000 Euro/m2 Verkaufspreis.

Um eine solche zu erwerben muß man sehr wohlhabend oder Erbe sein.

Die überwiegende Anzahl der Bevölkerung ist davon ausgeschlossen.

Zur Orientierung: Das jährliche Median-Nettoeinkommen eines/einer Wiener Arbeitnehmer/in liegt unter 20 000.-

Median heißt: 50% liegen darunter.

Es ist mir wichtig, die Ursachen für die explodierenden Grundkosten genauer zu erklären, denn nur dann kommt man zu den wirksamen Gegenmaßnahmen.

Jedenfalls war diese „Entwicklung am Bodenmarkt“ schlimm für den geförderten Wohnbau.

Zwar konnte dank des städtischen Wohnfonds doch noch viele geförderte Wohnungen errichtet werden, ihr Anteil sank aber von zwei Drittel auf unter ein Drittel.

Nahezu alle gemeinnützigen Bauträger klagen seit Jahren, dass sie deswegen kaum noch ausreichend gefördert bauen können.

So fehlen jährlich tausende leistbare Wohnungen (der Kategorie 5.- netto / m2)

Im Gegenzug hat das Grundbesitzer und einige wenige Landwirte zu vielfachen Millionären gemacht.

Ohne daß sie, im Unterschied zu Unternehmen, die Häuser errichten, irgendetwas zum gesellschaftlichen Fortschritt beitragen.

Außer: Warten und auf steigende Bodenpreise spekulieren.

Und hier soll jetzt unsere Widmungskategorie „geförderter Wohnbau“ greifen.

Den erwarteten Millionenwert erhalten Grundstücke ja erst, wenn sie von der Stadt eine entsprechende Bauwidmung erhalten.

Bei neuen Widmungen, seien es ehemalige Gewerbeflächen, Gärtnereien oder Aufzonungen kann und soll in Zukunft ein Anteil „mehrheitlich geförderter Wohnbau“ gewidmet werden.

Dort gelten dann die Bestimmungen der Wohnbauförderung mit den oben beschriebenen Miet- und va Grundstückspreisbegrenzung.

Konkret zu den Grundstückskosten:

Um in der Widmungskategorie „geförderter Wohnbau“ bauen zu können, dürfen in Zukunft die Grundkosten die Höhe von 188,- Euro pro Quadratmeter BGF (oberirdischer Bruttogrundfläche) nicht überschreiten.

Eine kritische Frage ist berechtigt: „Warum erst jetzt?“

Einfache Antwort.

Bisher standen viele Verfassungsrechtler/innen einer derartigen Maßnahme kritisch gegenüber.

Greift sie doch stark ins Eigentumsrecht ein, welches in der österr. Verfassung (im Unterschied zur deutchen, die explizit die „Sozialpflichtigkeit des Eigentums “ vorsieht) sehr stark geschützt ist.

Aber „Hilfe“ kam jüngst von unerwarteter Seite: Der Interessenvertretung der Hauseigentümer.

Die klagten gegen die Lagezuschläge und wollten freiere Mieten durch ein Klage beim Verfassungsgerichtshof durchsetzen.

Dieser wies das jedoch mit einer beachtlichen Begründung:

Um „wohnungs-, sozial- und stadtentwicklungspolitische Interessen“ zu regeln räumt der Vfgh dem Gesetzgeber weitreichende Möglichkeiten ein.

So hat das Höchstgericht ausdrücklich anerkannt, dass es im öffentlichen Interesse liegt, die „Erschwinglichkeit der Wohnung, insbesondere für einkommensschwächere Gruppen, zu gewährleisten“ und eine „spürbare Preisdämpfung“ zu bewirken.

Mehr dazu ua hier

(Für juristische Feinspitze. Es geht um die Erk. vom 12.10.2016, G 673/2015 und vom 28.6.2017, G 428/2016)

Genau diese Begründung des Vfgh werden jetzt von uns in der neuen Bauordnung als Begründung übernommen.

Denn genau das, „Erschwinglichkeit der Wohnung, insbesondere für einkommensschwächere Gruppen “ und eine „spürbare Preisdämpfung“ ist das Ziel unserer Reform.

Ich wage zu prognostizieren:

Durch die Widmungskategorie „geförderter Wohnbau“ werden die spekulativ enorm hohen Grundstückskosten deutlich fallen, weil alle Grundeigentümer und Grundstückskäufer damit rechnen müssen, daß nach Verkauf und Umwidmung ein „mehrheitlichen Anteil an gefördertem Wohnen“ errichtet werden muß.

Persönliche Conclusio:

Diese Reform ist das wichtigste und wirksamste Gesetz, um auch in den nächsten Jahren und Jahrzehnten Wien zu einer Stadt zu machen, die Menschen mit durchschnittlichem und geringem Einkommen eine leistbare Wohnung ermöglichen wird.

Es wird die Grundstücksspekulation massiv eindämmen.

Tausende geförderte Wohnungen zusätzliche werden durch diese Reform hergestellt werden können.

Ich bin sicher, es gibt dazu noch viele weitere Fragen, die ich in der Folge zu beantworten versuchen werde.