Gastbeitrag

- 12:23

Hier wurde Wohnraum verschwendet: New York im Jahr 1973. Bild: Picture-Alliance

Die Bundesregierung deckelt die Mieten in Großstädten. Das haben auch schon Spanien und Amerika versucht – mit schlimmen Folgen, wie der Wirtschaftshistoriker <i>Hans-Joachim Voth</i> beschreibt.

Die Mieten steigen, und der Aufschrei ist groß. Wohnen ist ein Menschenrecht; wer von Wohnungsnot profitiert, ein übler Spekulant. Schnell werden Rufe nach der Intervention des Staates laut. Die Regierung reagiert und schiebt Mieterhöhungen schnell einen Riegel vor. Prima – und was passiert dann? Was bringen Mietpreisbremsen in der Praxis wirklich? Wer profitiert, wer verliert?

Die Erfahrung anderer Länder lehrt, dass Mietbeschränkungen enorm wirken. Doch sie haben oft Konsequenzen, an die keiner gedacht hat: Wohnraum wird systematisch verschwendet, der Mietmarkt trocknet aus, die wirklich bedürftigen Mieter finden nur noch schwer eine Wohnung, und die Obdachlosigkeit steigt.

Die Vereinigten Staaten führten während des Zweiten Weltkriegs einen generellen Mietpreisstopp ein. Nach 1945 übernahmen einzelne Städte die Regelung. In New York war „rent control“ (Mietkontrolle) bis in die achtziger Jahre weit verbreitet. Bis heute haben San Francisco und Cambridge in Massachusetts (die Stadt der Universität Harvard) städtische Vorgaben darüber, wie viel Miete gezahlt werden darf.

Was geschah? Reiche Leute wohnten bald in übergroßen Wohnungen, die sie sich dank der Mietdeckelung viel einfacher leisten konnten. Berühmterweise mietete der Tabakhändler Nat Sherman 1975 in New York ein 6-Zimmer-Apartment am Central Park für 335 Dollar oder 1450 Dollar nach heutiger Kaufkraft. Auch damals schon war dies ein fast lächerlicher Preis. Er sagte dazu nur: Es sei schon ok, so wenig zu bezahlen – schließlich nutze er die meisten Zimmer kaum.

Familien in kleinen Wohnungen, Singles in großen

Studien für New York zur Hochzeit der „rent controls“ weisen nach, wie falsch die Wohnungen verteilt waren. Kinderlose Singles und Paare lebten oft in größeren Wohnungen als ähnlich reiche Familien mit Kindern - unter der Mietkontrolle geschah das mit 15,6 Prozent der Wohnungen, ohne Mietkontrolle nur mit 10 Prozent. In vielen Schichten leben die Menschen in zu großen Wohnungen, obwohl um sie herum Wohnungsnot herrscht. Weil Mietpreisbremsen keinen neuen Wohnraum schaffen, verteilen sie nur den alten Bestand um – und dieser wird viel verschwenderischer genutzt, als wenn die Mieten frei atmen könnten.

Das geschieht auch in Deutschland. Weil hier schon seit Jahren Mieterhöhungen für bestehende Verträge beschränkt sind, leben viele alte Menschen immer noch in den großen Wohnungen, in denen sie ihre Kinder großgezogen haben. Jahrzehnte später, nachdem die Kinder aus dem Haus sind und der Ehepartner gestorben ist, sitzen Witwe oder Witwer allein in der günstigen, zentralen 3-Zimmer-Wohnung. Sie zahlen eine Miete, die nur sehr vage den Wert des Wohnraums reflektiert.

Den Schaden haben die Minderheiten. Vermieter suchen sich prompt nur noch die solventesten und „besten“ Mieter aus - und können ihre Präferenzen für eine bestimmte Klientel durchsetzen: nur deutsch, nur Uni-Absolventen oder nur kinderlose Paare. Mieter, die weniger in den gesellschaftlichen Mainstream passen, finden dann oft keine Wohnung - nicht mal, wenn sie dafür mehr Geld zahlen würden, denn das ist ja offiziell verboten. Wissenschaftliche Studien aus den Vereinigten Staaten zeigen: Wenn Städte Mietpreisbremsen haben, gibt es viel mehr Obdachlose.

Keine Mietwohnungen in Spanien

Ganz ähnlich im Spanien der Franco-Jahre und bis weit in die jüngste Gegenwart hinein. In den späten 40er-Jahren führte die Diktatur einen generellen Mietstopp ein, der mit Plakaten an der Fassade der betroffenen Häuser stolz verkündet wurde. Viele Gebäude in Spanien tragen heute noch den Hinweis, dass hier die faschistische Regierung ihre Volksgenossen mietrechtlich schützt.

Doch die Immobilieneigentümer verdienten so nur noch wenig Geld. In den Nachkriegsjahren verkauften sie scharenweise ihre Wohnungen. Aus großen „Mietskasernen“ wurden individuell aufgeteilte Apartmentblocks. Nach einem halben Jahrhundert Mietpreisbremse gab es so fast nichts mehr zu mieten. Wer in Spanien eine vernünftige Wohnung wollte, musste kaufen. Das erschwerte das Umziehen, und das wurde gerade für Leute mit kleinen Einkommen zum Problem, weil sie in der Krise ihre Darlehen kaum noch bedienen konnten.

Die spanische Gefahr droht auch in Deutschland. Selbst in angeblichen Boomstädten wie Frankfurt sind die Mietsteigerungen der Inflation in den vergangenen Jahren deutlich hinterhergehinkt, wenn man dem neuesten Mietspiegel glaubt. Erst vor ein paar Tagen hat das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung ausgerechnet, dass viele Vermieter keine Rendite machen. Wenn jetzt auch die Mieten für neue Verträge gedeckelt und an häufig weltfremde Mietpreisspiegel gekoppelt werden, dann dürften viele Besitzer von Zinshäusern aufgeben und Wohnungen abverkaufen.

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Milton Friedman schrieb 1946 einen berühmten Artikel, in dem er Mietkontrollen geißelte. Darin verglich er den Wiederaufbau San Franciscos nach dem verheerenden Erdbeben 1907 mit der Situation im Jahr 1946. Anfang des Jahrhunderts wurde über Nacht die Hälfte der Wohnungen zerstört. Die Bevölkerung war kaum geschrumpft, und fand trotzdem Unterschlupf – die Mieten stiegen, die Einwohner rückten näher zusammen. Nach dem Boom des Zweiten Weltkriegs gab es wieder deutlich mehr Bewohner in San Francisco, aber die Mieten durften nicht steigen. Die Folge? Viele Wohnungen wurden verkauft statt vermietet, es entstand ein krasser Wohnungsmangel, verzweifelte Kriegsheimkehrer fanden keine Unterkunft.

Mit der Mietpreisbremse für Neuvermietungen marschiert Deutschland Richtung Planwirtschaft in der Wohnungspolitik. Trotz aller guten Absichten zeigt das Beispiel anderer Länder, dass die deutsche Version einige unschöne Folgen haben wird: mehr Verschwendung von knappem Wohnraum, eine zunehmende Austrocknung des Mietmarktes und Verzweiflung bei den wirklich Bedürftigen.

Hans-Joachim Voth lehrt Wirtschafts- und Finanzgeschichte an der Universität Zürich.