Das Mietrecht

Das als eigenständiges Rechtsgebiet angesehene Mietrecht umfasst alle Rechtsvorschriften, die ein Mietverhältnis zwischen Mieter und Vermieter zum Gegenstand haben. Eine gesetzliche Normierung des zum Zivilrecht gehörenden Mietrechts findet sich in den §§ 535 ff BGB. Bei einem Mietverhältnis verpflichtet sich der Vermieter zur Überlassung einer bestimmten Sache und der Mieter zur Zahlung eines vereinbarten Entgeltes. Diese Mietsache ist immer ein körperlicher Gegenstand, über welchen ein Mietvertrag zwischen den Parteien vereinbart wurde. Als taugliche Mietsachen kommen sowohl bewegliche als auch unbewegliche Sachen in Betracht. Für die Miete von unbeweglichen Sachen, insbesondere von Wohnraum, gelten spezielle Regelungen, um dem oftmals schwächer gestellten Mieter Schutz vor dem Vermieter zu gewähren.

Der Mietvertrag

Einem solchen Mietverhältnis liegt in aller Regel ein Mietvertrag zugrunde. Der Mietvertrag entsteht wie jedes Schuldverhältnis durch Angebot und Annahme, wodurch die allgemeinen Regelungen über das Zustandekommen von gegenseitigen Verträgen zu beachten sind. Um einen rechtswirksamen Mietvertrag zu begründen, müssen sich die Vertragsparteien über alle wesentlichen Vertragsbestandteile einig sein. Dazu gehören zwingend der Mietgegenstand, die Höhe der zu zahlenden Miete und die Dauer des Mietverhältnisses. Formvorschriften für eine wirksame Entstehung eines Mietvertrages existieren bis auf seltene Ausnahmen nicht. Demnach ist auch ein mündlich oder konkludent abgeschlossener Mietvertrag gültig. In der Praxis werden oftmals Formularmietverträge, die beispielsweise bei einem lokalen Mieterbund oder sonstigen Mietvereinen erhältlich sind, verwendet. Möglich ist natürlich auch eine freie Ausgestaltung des Vertrages. Ist ein Mietvertrag wirksam zustande gekommen, entstehen dadurch für den Vermieter und den Mieter Rechtspflichten. Gemäß § 535 I BGB besteht die Hauptpflicht des Mieters in der Gebrauchsüberlassung der Mietsache. Zudem ist er verpflichtet, die Sache während der gesamten Mietzeit in einem solchen Zustand zu erhalten, dass es dem Mieter möglich ist, die Sache zum vereinbarten Zweck zu verwenden. Nach den gesetzlichen Bestimmungen fallen darunter auch Schönheitsreparaturen, die jedoch häufig durch eine anderweitige Vereinbarung im Mietvertrag auf den Mieter abgewälzt werden. Die Hauptpflicht des Mieters besteht gemäß § 535 II in der Zahlung des vereinbarten Mietzinses.

Mietmängel und Mietminderung

Kommt der Vermieter seiner gesetzlich normierten Hauptpflicht nicht nach, kann ein Mietmangel entstehen. Ein solcher Mietmangel liegt vor, wenn die vereinbarte Beschaffenheit der Sache nachteilig vom tatsächlichen Zustand abweicht. Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es nicht an. Entscheidend für die Feststellung eines Mangels sind dabei häufig die Festsetzungen im Mietvertrag, da durch die dortige Absprache der Nutzungszweck konkretisiert wurde. Sollte es an einer solchen vorherigen Individualabrede fehlen, sind objektive Kriterien maßgeblich. Es ist dann darauf abzustellen, ob die gemietete Sache noch zum gewöhnlichen Gebrauch taugt.

B ei Wohnungen wird dabei oftmals auf den üblichen Standard von vergleichbaren Wohnungen abgestellt. Ein Mietmangel muss nicht in der Mietsache selbst begründet sein. So können auch äußere Einflüsse, wie zum Beispiel Baustellenlärm, die unmittelbar auf das Mietobjekt einwirken, einen Mangel darstellen. Wurde ein erheblicher Mangel an der Mietsache festgestellt, stehen dem Mieter verschiedene Rechte zu. Der Mieter kann beispielsweise die Beseitigung des Mangels durch den Vermieter verlangen. Für den Zeitraum zwischen dem Auftreten und der Beseitigung des Mangels bestimmt das Gesetz, dass die Miete automatisch gemindert ist. Dies bedeutet, dass die Mietminderung nicht ausdrücklich geltend gemacht werden muss. Der Mieter hat also dem Vermieter lediglich den Mangel anzuzeigen, eine Mitteilung über die Absicht, die Miete mindern zu wollen, kann allerdings unterbleiben.

Die Betriebs- und Nebenkostenabrechnung

Grundsätzlich muss der Vermieter für die als Lasten bezeichneten Kosten selbst aufkommen, vgl. § 535 I S.3 BGB. Zu diesen Lasten gehören auch die Betriebs- und Nebenkosten von Wohnraum, die in der Nebenkostenabrechnung aufgeführt sind. In der Nebenkostenabrechnung werden sämtliche Kosten aufgeführt, die nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) umlagefähig sind und nicht von der vereinbarten Miete erfasst sind. Da der Vermieter die Betriebskosten nach der gesetzlichen Regelung selbst zu tragen hat, muss der Mieter diese Mietnebenkosten nur zahlen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde.

Eine fehlende Vereinbarung über die Betriebskosten im Mietvertrag ist allerdings die absolute Ausnahme. Dabei ist zu beachten, dass die Nebenkosten fortwährend aus laufenden Kosten entstehen müssen. Ein einmaliges Anfallen von Kosten rechtfertigt keineswegs die Annahme von Betriebskosten. Typische Nebenkosten im Bereich der Wohnraummiete sind laufende öffentliche Lasten wie die Grundsteuer, die Wasserversorgung, der Betrieb der zentralen Heizungsanlage oder die Müllabfuhrgebühren. Der Vermieter muss in der Nebenkostenabrechnung eine genaue Aufstellung der Kosten vornehmen. Sollte nicht eindeutig ersichtlich sein, welcher Punkt welche Kosten verursacht, kann der Mieter Einsicht in die Abrechnungen des Vermieters verlangen.

Das Gewerbemietrecht

Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht bestehen im Gewerbemietrecht keine sozialen Schutzbedürfnisse einer Partei. Deshalb gelten die im Wohnraummietrecht vorhandenen Schutzvorschriften im Gewerbemietrecht nicht. Das Gewerberecht kommt zur Anwendung, wenn die angemieteten Räumlichkeiten nicht zum dauernden privaten Wohnen genutzt werden. Dabei kommt es nicht auf die tatsächliche Nutzung des Mieters, sondern auf den vertraglichen Verwendungszweck an. Aufgrund des fehlenden Schutzbedürfnisses der Beteiligten herrscht im Gewerbemietrecht grundsätzlich Vertragsfreiheit. Dies hat zur Folge, dass hier zum Beispiel kein Kündigungsschutz wie bei der Wohnraummiete besteht und die Kündigungsfristen frei verhandelbar sind. Wurden keine Vereinbarungen über die Kündigung getroffen, gelten die gesetzlichen Vorschriften. Ein weiterer Unterschied besteht bei Mieterhöhungen. Während im Wohnraummietrecht gesetzliche Bestimmungen für eine Mieterhöhung bzw. Mietanpassung existieren, gibt es solche Vorschriften für das Gewerbemietrecht nicht. Deshalb werden in aller Regel Wertsicherungsklauseln vereinbart. Des Weiteren ist die Mietkaution im Gewerbemietrecht nicht auf drei Monatsmieten beschränkt und kann bei wirksamer Absprache auch verzinst werden.

Das Mietrecht birgt hohes Konfliktpotential zwischen Mieter und Vermieter

Im Bereich des Mietrechts kann es aus vielerlei Gründen zu Auseinandersetzungen kommen. So kann es für einen Mieter zum Beispiel eminent wichtig sein, wann genau das Mietobjekt bzw. die Wohnung oder Haus als mangelhaft anzusehen ist oder ob die Nebenkostenabrechnung des Vermieters tatsächlich korrekt ist.

Das Hauptanliegen des Vermieters ist die pünktliche und korrekte Zahlung der Miete. Daneben stellen sich häufig Fragen in Bezug auf mögliche Mieterhöhungen oder die pflichtgemäße Übergabe der Wohnung zum Ende der Mietzeit. Oftmals scheuen sich die beteiligten Parteien allerdings davor, anwaltlichen Rat einzuholen. Dies kann beispielsweise in einem guten Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter begründet sein. Bei diesen Gedankengängen wird jedoch außer Acht gelassen, dass es bei einer frühzeitigen Beratung und Vertretung durch einen Rechtsanwalt in den meisten Fällen erst gar nicht zu Streitigkeiten kommen muss. Zudem ist ebenso eine Beratung im Hintergrund möglich, wodurch Sie selbst mit ihrem Mieter/Vermieter verhandeln können, ohne ein langjähriges Vertrauensverhältnis aufs Spiel zu setzen. Wir beraten und vertreten Sie kompetent und engagiert in allen Bereichen des Mietrechts. Wir stehen Ihnen auch bei Problemen aus Spezialbereichen wie bei einer bevorstehenden Eigenbedarfskündigung zur Seite. Eigenbedarf ist nicht selten nur ein Vorwand, lassen Sie sich durch uns beraten. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie unseren Rechtsbeistand als Mieter, Vermieter, Mietergemeinschaft oder Ähnliches benötigen.

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