Blir millionærer på videresalg av billige forsvarsboliger

På fem år har Forsvarsbygg kvittet seg med over 600 statlige boliger. De selges ofte for langt under vanlig markedspris - til spekulanter som henter ut milliongevinster på videresalg.

Oslo: 101m2 leilighet i Hoffsveien. Kjøpt for 3,9 mill i 2012, videresolgt for 5,9 millioner i 2013. HENNING CARR EKROLL

3. nov. 2013 21:22 Sist oppdatert 16. juni 2017

Oslo: 91m2 leilighet i Pilestredet. Kjøpt for 3,65 mill i 2012, videresolgt for 5,05 mill samme år. HENNING CARR EKROLL

Oslo: 89 m2 leilighet i Nordbygata. Kjøpt for 2,1 mill i 2011. Videresolgt for 3,6 mill i 2012. HENNING CARR EKROLL

Nittedal: 106 m2 enebolig i Bekkelia. Kjøpt for 1,85 mill i 2010. Videresolgt for 4,05 millioner i 2013. HENNING CARR EKROLL

— Det var en gullkantet avtale. Det er ikke ofte man har slike marginer, sier en kjøper av forsvarsbolig til Aftenposten.

Han ønsker ikke å stå frem med navn, men bekrefter historien som gjorde ham til millionær på få måneder. I 2011 kjøpte han en 92 kvadratmeter stor leilighet av Forsvarsbygg på Grønland i Oslo sentrum. Pris: 2,1 millioner kroner - pluss 200.000 kroner i fellesgjeld.

— Det var en kamerat som driver med eiendom som tipset meg om leiligheten var priset lavt. Jeg så da at det var mulig å tjene gode penger.

Da mannen solgte seg ut seks måneder senere, var kjøperen villig til å legge 3,6 millioner kroner på bordet for den samme leiligheten. Utgiftene til megler og oppussing var rundt 400.000 kroner. 1,1 millioner kroner (før skatt) var ren avkastning, bekrefter mannen.

Har solgt 600 boliger på fem år

En tilsvarende naboleilighet på Grønland, som også ble solgt av Forsvarsbygg for 2,1 millioner kroner (pluss 200.000 kroner i fellesgjeld) på samme tidspunkt, fikk en tilsvarende verdistigning da den ble videresolgt. Denne gikk for 3,65 millioner i mai 2012.

Dette er to av mange eksempler på hvordan statlige boliger som selges på privatmarkedet, blir gullgruver for kjøperne. Aftenposten har gjennomgått over 600 boligsalg gjennomført av Forsvarsbygg 2008-2012, og sammenlignet disse med gjennomsnittsprisene på boliger som selges i samme område, samme år.

Tallene for Oslo viser dette (se faktaboks til høyre for andre store byer):

45 av 46 solgte forsvarsboliger er solgt under gjennomsnittlig salgspris i bydelen.

Åtte av de 46 er solgt til forsvarsansatte til salgstakst, uten budrunde, etter særlige regler. Salgstaksten ligger inntil 40 prosent under gjennomsnittlig markedspris i attraktive Grefsenkollveien.

18 av de resterende 38 boliger, der det har vært budrunde, er solgt 20-30 prosent under gjennomsnittlig markedspris i området. 12 er solgt mer enn 30 prosent under snittet.

Til tross for den store differansen til resten av markedet, blir mange forsvarsboliger likevel solgt over takst. Boligene har fungert som utleieboliger for Forsvarets ansatte, og bærer ofte preg av å være slitte og ha en enkel standard.

Skal sikre staten mest mulig penger

Boligene finnes i alle kategorier: Som andels- og selveierleiligheter, rekkehus og eneboliger. I tråd med den omfattende omorganiseringen av Forsvaret har staten kvittet seg med over 2200 eiendommer siden 2001. Blant disse finnes mange tjenesteboliger som har vært brukt av forsvarsansatte rundt i landet.

Les også Hjelp oss å undersøke det største statlige eiendomssalget i norsk historie

Stortinget har bestemt at disse skal selges på en måte som gir «det beste økonomiske resultatet for staten.», slik at fellesskapet får mest mulig penger igjen for eiendommene som forsvinner.

Men i eiendomsregisteret finnes en rekke eksempler på hvordan de virkelige verdiene først realiseres etter at staten har solgt.

En slik historie finner vi i Hoffsveien i Bærum. Der kjøpte Jon Bergenhus en 101 kvadratmeter stor leilighet av Forsvarsbygg for 3,9 millioner kroner i desember i fjor.

Fire måneder senere ble leiligheten videresolgt for 5,9 millioner kroner.

Bergenhus ønsker ikke å si hvor stor gevinsten ble etter utgifter til oppussing og megler. Han ønsker heller ikke å kommentere prosessen i detalj, men konstaterer at det var et «ekstremt godt investeringsobjekt».

Her kan du se 2200 salg av forsvarseiendom i Aftenpostens database

Flere kjøpere Aftenposten har vært i kontakt med forteller at de har reagert på «fraværende innsats» fra meglerne som har hatt ansvaret for salgene.

— Det virket mer som om megleren var mer opptatt av å få salget raskt unnagjort, fremfor å få en god pris, sier mannen som kjøpte leiligheten på Grønland til Aftenposten.

Fikk prisvekst på 350.000 av ingenting

Forsvarsleilighetene som selges har ofte en enkel standard, og mange kjøpere velger å pusse opp før videresalg. Men enkelte har også hentet ut en god gevinst uten å gjøre noe som helst.

På Hinna i Stavanger kjøpte Tor Arvid Myreng en leilighet fra Forsvarsbygg i 2011.

— Egentlig hadde jeg tenkt å bo i den selv, men det dukket opp noe annet som passet bedre, sier han.

Myreng bestemte seg derfor for å selge leiligheten videre. Med unntak av noen nye hvitevarer var den i samme stand som da han overtok den fra Forsvarsbygg. I samråd med megler ble prisantydningen likevel justert opp.

Fire måneder etter at staten hadde kvittet seg med leiligheten ble den solgt på nytt - for 350.000 kroner mer.

- Vi fikk god gevinst av det, sier Myreng.

Forsvarsbygg: - Selger med en viss nøkternhet

Forsvarsbygg mener prisdifferansen mellom deres solgte boliger og resten av markedet skyldes lav standard og nøkterne salgsmetoder.

— Hvis det dere påstår stemmer, kan en forklaring være at vi selger «As is». Boligene vi selger bærer preg av høy slitasje, og selges slik som de fremstår. Jeg kan ikke se andre forklaringer på dette enn standarden. Vi baserer oss på markedstakster som settes av uavhengige takstmenn, sier direktør Marit Jakobsen Leganger i Skifte Eiendom, som har ansvaret for salg av statlig eiendom i Forsvarsbygg.

Hun understreker at mange boliger selges over takst, noe de er fornøyde med. Av alle boliger Skifte eiendom solgte i Oslo i 2012 gikk kun tre under takst.

- Når dere selger en bolig – hva gjør dere for å sørge for at prisen blir best mulig?

— Vi annonserer i de kanaler som er naturlig, og bruker lokale meglere, slik at vi får en budrunde og best mulig pris. Samtidig har vi en viss nøkternhet. Vi som statlig aktør er spesielt opptatt av å fortelle om eiendommenes faktiske tilstand. Det betyr blant annet at vi ikke «styler» boligene, slik mange meglere gjør. Det må man gjerne kritisere, men vi mener det er viktig med full åpenhet.

- Dere gjør ikke oppgraderinger?

— Vi gjør ikke oppgraderinger – og vi bruker ikke et rosemalende språk i annonsene, sier hun.

- Kjøpere vi har vært i kontakt med har fortalt om «fraværende» meglere. Har dere fått slike tilbakemeldinger?

-Jeg kan ikke si at det er tilbakemeldinger vi har fanget opp i våre kundeundersøkelser eller på annet vis.

Bjørn-Erik Øye ved Prognosesenteret mener det er påfallende store avvik mellom det Forsvaret selger og resten av markedet.

— Det krever en viss entusiasme fra selgers side for å få presentert hvilke verdier dette utgjør. Det handler om å gjøre enkelte grep som å rette de verste feilene før man selger, slik at man får en pris som er mer i samsvar med markedet, sier han.

Fakta Mer enn 20 prosent under markedspris i presskommuner Forsvarsboliger selges i snitt fra 20–25 prosent under gjennomsnittlig markedspris i presskommuner som Oslo, Bergen og Stavanger.Det skjer til tross for at de aller fleste av disse boligene har vært tilbudt i det åpne markedet. Her er tall fra noen presskommuner:Bergen:43 av 45 boliger er solgt for under gjennomsnittlig markedspris, hvorav to uten budrunde til forsvarsansatte.16 av de 45 ligger 20–30 prosent under markedspris.13 av de 45 ligger 30–50 prosent under markedspris.Bærum: 31 av 33 boliger er solgt for under gjennomsnittlig markedspris, hvorav fem uten budrunde til forsvarsansatte.11 av de 33 er solgt 20–30 prosent under markedspris.Seks av de 33 er solgt 30–50 prosent under markedspris.Sandnes:30 av 32 boliger er solgt for under gjennomsnittlig markedspris, hvorav seks uten budrunde til forsvarsansatte. Ni av de 32 ligger 20–30 prosent under markedspris.Åtte av de 33 ligger 30–50 prosent under markedspris. Vis mer

Fakta Slik har vi kartlagt boligsalgene Aftenposten har hentet ut informasjon fra Forsvarsbygg om alle boligsalg gjennomført siden 2008. Totalt har det statlige organet solgt 618 boliger til en samlet verdi av rundt én milliard kroner.Salgssummen er dividert på boligens størrelse (P-ROM), og deretter sammenlignet med de gjennomsnittlige kvadratmeterprisene for det aktuelle området året boligen ble solgt. I de største byene er dette fordelt på bydelsnivå, mens for landet ellers på kommune- eller distriktsnivå i tråd med statistikkgrunnlaget fra Norges eiendomsmeglerforbund (NEF).For andelsleiligheter er informasjon om fellesgjeld hentet ut fra prospektene og regnet inn i den totale salgssummen.For deler av landet har vi også undersøkt hvilke boliger som har blitt videresolgt, og hvor stor prisdifferansen har vært mellom de to salgene. Vi har kontaktet et utvalg av de aktuelle selgerne for å få informasjon om hva de har gjort av eventuelle oppgraderinger. Vis mer

Fakta Hjelp oss å undersøke Salget av forsvarseiendommer er den største privatiseringen av statlig eiendom i norsk historie. Aftenposten har systematisert informasjon om 2200 eiendomssalg for fem milliarder kroner i en kartbasert database. Her kan du se hva som er solgt, hva det ble solgt for - og hvem som var kjøperen.Er det salg du mener vi burde undersøke nærmere? Tips oss på ap.no/forsvarskuppeneDu finner også informasjon om de 600 boligeiendommene som ble solgt i perioden 2008-2012, der du kan se differansen mellom salgsprisen og vanlig markedspris i samme område.Du kan også diskutere saken på sosiale medier under hashtagen #forsvarskuppene Vis mer