Hvad har andelsboligforeninger at gøre med udlejningsejendomme?

Ret så meget, viser det sig. For ikke nok med, at de bliver prissat efter samme princip, så kan begge boligtyper blive ramt af samme lovindgreb - og det på trods af løfter om det modsatte.

Beskyttelsen af andelsboligforeningerne er en hjørnesten i den politiske aftale, som regeringen i sidste uge indgik sammen med Dansk Folkeparti, SF, Enhedslisten og Alternativet, om at imødegå de kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, som har sendt huslejepriserne på himmelflugt.

Sådan bliver en andelsbolig vurderet For at finde ud af, hvor meget en andelsbolig er værd, kan man bruge en ud af tre principper: Anskaffelsesprisen: Den pris, som foreningen betalte ved stiftelsen + forbedringer. Princippet anvendes primært ved nybyggede ejendomme.

Den offentlige ejendomsvurdering: Værdien baseres på prisniveauet for udlejningsejendomme i samme område. Det beregnes ud fra en statistisk analyse af salget af udlejningsområder i nærområdet.De offentlige vurderinger har stået stille siden 2011.

Valuar-vurdering: En valuarvurdering er den kontante handelsværdi boligen har som udlejningsejendom. For at fastslå denne benytter valuaren sig af den såkaldte DCF-metode. Handelsværdien defineres som det beløb, ejendommen vil kunne indbringe ved et salg mellem kyndige, ikke interesseforbundne parter på det åbne marked inden for en rimelig salgsperiode. Kilde: Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation

Boligministeren forsikrede om, at andelsboligerne kun ville opleve et lille prisfald på op til tre procent.

Det er dybt bekymrende, lyder det fra direktøren i Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, Jan Hansen, der også retter en kritik mod bankerne.

- Jeg synes, det er meget hurtigt og meget bastant, at bankerne kommer med de her udmeldinger. Det skaber bekymring og uro blandt andelshaverne og foreningerne, siger Jan Hansen.

Politikerne må træde til

I aftaleteksten mellem partierne er der enighed om at drøfte forholdene for andelsboliger på ny, hvis markedet reager anderledes end forudsat.

Selvom den politiske aftale ikke nødvendigvis fører til, at andelsboligernes værdi falder, så laver bankerne deres egne vurderinger af andelsboligerne, og de ser ud til at blive lavere, hvis den nye aftale bliver en realitet. Blandt andet fordi man værdiansætter en andelsforening ud fra tilsvarende udlejningsejendommes værdi, og det er netop det, som rammes af den nye politiske aftale.

Det betyder, at selvom man kan sælge sin andelsbolig eller lejlighed for 1,7 millioner kroner, så vil banken måske kun låne en kommende køber 1,2 millioner kroner. Dermed bliver markedsprisen på andelsboligen lavere, og det er op til en køber selv at finde de resterende beløb, som i dette tilfælde er 500.000 kroner.

- Der er jo ingen, der ved præcist, hvordan markedet vil agere, når loven bliver gennemført. Hvis det viser sig, at der er negative konsekvenser for andelsboligforeninger og andelsbolighavere, så må man fra politisk side få justeret, siger Jan Hansen.

Bankerne skylder en forklaring

Hos direktøren for Andelsboligernes Fællesrepræsentation er der generelt stor undren over bankernes udmelding.

- De skylder deres kunder en forklaring på, hvorfor de melder sådan ud, lyder det fra Jan Hansen.

Flere af de partier, som står uden for aftalen, har jo netop advaret mod, at indgrebet kan komme til at gå ud over andelsboligforeningerne. Har man gjort nok i denne her aftale for at sikre dine medlemmer ?

- Når vi ser på nogle af de vurderinger, så kommer en stor del af vurderingerne fra nogen, som har store interesser i både finansiering og som er ejendomsbesiddere, og hvor det her indgreb har nogle konsekvenser. At skubbe andelsboligerne foran sig, synes vi ikke er i orden, når man fra politisk side har sagt, at man vil friholde andelsboligforeningerne for negative konsekvenser.

Det er ikke kun bankerne, der forudser værditab på andelsboligforeninger. Det gør nogle ejendomsmæglere også. Har man gjort nok for at sikre andelsforeningerne i aftalen?

- Vi synes stadigvæk, det er en god aftale samlet set. Det er selvfølgelig altid foruroligende og bekymrende, når bankerne melder ud så bastant, at det her vil medføre nedskrivninger.

Boligminister Kaare Dybvad har tidligere afvist over for DR Nyheder, at det politiske indgreb skulle føre til et prisfald for andelsboliger.

Han er nu kaldt i samråd i Folketingets boligudvalg, hvor han skal redegøre for sagen i lyset af Jyske Banks nye vurderinger.

Fakta om boligaftale