O Parlamento aprovou alterações à lei do alojamento local contra a vontade do setor. Os condóminos e as autarquias ganham mais poder e o mercado fica menos liberalizado. Afinal que mudanças são estas? Por que razão a lei foi agora alterada? Quais os riscos que trazem para o turismo e para o setor? Seguem-se as respostas a essas questões.

O que muda na lei do alojamento local?

A lei aprovada esta quarta-feira no Parlamento fica mais restritiva do que a que já existia, criando novas limitações e novas obrigações a quem tem (ou quer abrir) negócios neste setor.

Câmaras podem definir quotas e criar as chamadas “zonas de contenção”

Até agora a lei do alojamento local impunha regras transversais a todo o território nacional e as autarquias não tinham poder para legislar sobre esta matéria. A partir de agora, as câmaras municipais passam a ter um papel preponderante na gestão desta atividade, já que podem decidir o encerramento de algumas unidades, multar os estabelecimentos que não cumpram as regras e impor restrições à abertura de novos estabelecimentos. As autarquias passam a poder criar “quotas” e estabelecer limites ao número de estabelecimentos em determinadas zonas (chamadas zonas de contenção) para impedir que deixe de haver casas destinadas a habitação permanente. Segundo a nova lei, a autarquia pode impor “limites percentuais em proporção dos imóveis disponíveis para habitação”, que deverão constar de um regulamento enviado para o Turismo de Portugal. Numa fase transitória, enquanto ainda não há regulamentos aprovados, as câmaras têm já o poder de não atribuir licença a uma atividade de alojamento local. Uma reavaliação destas áreas terá de ser feita de dois em dois anos.

Ninguém pode ter mais que sete alojamentos locais

Com a nova lei, uma pessoa singular ou uma empresa só pode ter até sete alojamentos locais. Se ultrapassar este limite pode pagar pesadas multas, que podem chegar aos 40 mil euros. As pessoas ou empresas que tenham agora mais de sete alojamentos podem mantê-los (sejam, por exemplo, 8, 10, 20 ou 30), mas não podem abrir mais nenhum se já tiverem atingido o limite de sete estabelecimentos.

Vizinhos, em maioria, podem impedir alojamento local no prédio

Desde que os proprietários de mais de metade do prédio (tendo em conta a permilagem) se opuserem ao alojamento local, a atividade pode ser impedida. Para que seja válida, essa maioria de vizinhos tem de apresentar fundamentos que provem que existe por parte da atividade de alojamento local uma “prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, bem como causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos”. A decisão final sobre o cancelamento será da autarquia. Se o município decidir avançar para o impedimento, durante seis meses não poderá haver atividade de alojamento local naquela fração do prédio (mesmo que o alojamento mude de proprietário).

Alojamento Local pode pagar até 30% de condomínio

De acordo com a nova lei, os condomínios vão poder aprovar o “pagamento de uma contribuição adicional correspondente às despesas decorrentes da utilização acrescida das partes comuns, com um limite de 30% do valor anual da quota respetiva”. Para isso, basta que haja um regulamento interno aprovado por maioria numa assembleia de condóminos onde estejam representados dois terços dos condóminos.

Seguro anti-estragos nas zonas comuns passa a ser obrigatório

Os donos de alojamento local passam a ser obrigados a ter um seguro extra que proteja qualquer dano que seja feito nas zonas comuns dos prédios por hóspedes desse alojamento. De acordo com a lei, o “titular da exploração de alojamento local deve celebrar e manter válido um seguro de responsabilidade civil que cubra riscos de incêndio e danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros por sinistros ocorridos no exercício da atividade”. Caso não tenha este seguro, o registo de alojamento local é imediatamente cancelado.

Livro de informações em várias línguas e placa à porta

Passa a ser obrigatório que todos os estabelecimentos de alojamento local tenham um livro de informações em pelo menos quatro línguas (o português e o inglês são obrigatórios) sobre o funcionamento no prédio onde está a fração. Esse livro terá indicações como a forma de recolha do lixo, as horas de funcionamento de determinados eletrodomésticos (para não perturbar dos vizinhos), bem como o número de telefone do proprietário. Também passa a ser obrigatório em todos os estabelecimentos de alojamento local uma placa que os identifique como tal. No caso dos apartamentos, por exemplo, será uma placa com 2 por 7 centímetros.

Coimas mais pesadas para quem não cumpre a lei

Os deputados acabaram por aprovar uma proposta do PSD na especialidade que estabelece o aumento do valor máximo das coimas em casos como: alojamentos não registados ou com registo desatualizado; alojamentos que não atualizem todos os dados no Balcão Único Eletrónico; ou o incumprimento da capacidade máxima dos estabelecimentos. Nestes casos, as contraordenações vão passar a ser punidas com coima de 2.500 a 4.000 euros (o limite anterior era 3.740,98 euros) , se aplicadas a pessoas singular, e de 25.000 a 40.000 euros, se aplicadas a pessoa coletiva (o limite anterior era 35 mil euros).

As alterações mais polémicas (que dão mais poder às autarquias e aos condóminos) foram aprovadas com os votos contra de PSD e CDS.

Porque muda a lei do alojamento local?

A lei muda, acima de tudo, por vontade política. Quando o Governo tomou posse no final de 2015, decidiu dar algum tempo para ver como corria a aplicação da Lei do alojamento local, que era relativamente recente (de 2014) e depois avançar com correções que impedissem abusos. Esse caminho foi sendo feito até que, em maio de 2017, o grupo parlamentar do PS decidiu avançar com uma proposta que apanhou parte do PS e o próprio Governo de surpresa.

A proposta inicial do partido (elaborada pelos deputados e vice-presidentes da bancada do PS Filipe Neto Brandão e Carlos Pereira) previa que os condóminos pudessem vetar a abertura de um estabelecimento local no prédio. Essa proposta acabou por cair, mas a discussão avançou no Parlamento e os vários partidos começaram a fazer propostas e planearam audições às várias associações.

O presidente da Associação do alojamento local em Portugal (ALEP), Eduardo Miranda, diz ao Observador que as propostas apareceram “num clima quente, de campanha eleitoral das autárquicas” e que foram “feitas com desconhecimento técnico”. A juntar a isso, já este ano houve uma “pressa injustificada” para que as propostas fossem “alteradas ainda nesta sessão legislativas”. Eduardo Miranda denuncia que os deputados “estiveram cinco meses a ouvir audições, que acabaram a 26 de junho de 2018, e em duas semanas fizeram esta proposta de lei, mais uma vez à pressa”.

Nas motivações políticas para regulamentar existem vários argumentos:

Permitir o descanso e qualidade de vida dos moradores que partilham os edifícios com o alojamento local;

Evitar que existam zonas das cidades onde a habitação permanente (via arrendamento ou compra) se torne impossível porque o alojamento local ocupa os edifícios.

Preservar a realidade social dos bairros e lugares.

Dar mais poder às autarquias.

Estas posições de vários deputados — que foram pontos de partida para mudanças à lei — não são propriamente os argumentos do Governo. Ainda a 26 de junho deste ano, quando terminaram as audições, a secretária de Estado do Turismo contestou, em declarações à Lusa, algumas das acusações que são imputadas ao alojamento local:

Não concordo [quando se diz] que muitas pessoas foram expulsas pelo alojamento local, pelo contrário serviu para reabilitar. Temos de gerir a evolução do alojamento local de forma a garantir que as cidades mantêm a sua autenticidade. Esta não é uma preocupação só do sector do turismo, mas sim de todos. Tal como a de garantir igualmente o direito à habitação.”

O presidente da Associação de Moradores do Bairro Alto, Luís Paisana, explica ao Observador que a entidade que dirige é a favor de um “equilíbrio” entre a atividade económica e o combate ao despovoamento e descaracterização dos bairros históricos. Além disso, para Luís Paisana, o alojamento local “não pode ser tratado como atividade de arrendamento porque é uma atividade comercial e a lei tinha de ser alterada para referir isso.”

Luís Paisana defende que “não se pode ir contra o direito individual do proprietário”, mas, por outro lado, é inevitável que as “câmaras regulamentem para que não se destrua a identidade dos bairros e para que haja um convívio saudável entre o alojamento local e os moradores.”

O presidente da associação de moradores do Bairro Alto não concorda, porém, com todas as alterações realizadas. Luís Paisana defende que “tem de se ter muito cuidado” com a questão de dar poder aos condóminos para expulsarem alojamento local, uma vez que isso pode ter um efeito perverso. Ainda assim, defende que sejam criadas regras para que “não sejam destruídas as áreas comuns, para que não haja festas privadas que não permitam aos moradores dormir ou pessoas que chegam às quatro da manhã ao alojamento local e acordam os moradores vizinhos que vão trabalhar horas depois.

Para o presidente da ALEP, aquele que deveria ter sido um “processo técnico, acabou por tornar-se num processo político” e acusa os políticos de terem ido “pela via mais populista, mais fácil”.

Os riscos da lei. Da vingança pessoal ao Turismo

Quais são, afinal, os riscos da lei? Para o presidente da ALEP as alterações à lei vão trazer “consequências gravíssimas para o Turismo, que é o motor da economia”. Eduardo Miranda adverte que “um terço dos turistas que escolhem Portugal ficam em alojamentos locais e muitos vêm pela experiência do alojamento local”. Ou seja: se o setor sofrer, Portugal perde uma vantagem competitiva que tinha para outros países.

O presidente da ALEP diz que Portugal corre o risco de passar de “um case study pela positiva” a um exemplo “do que não fazer em termos de legislação”. Além disso, em termos de atividade económica, a ALEP — que tem estado ao lado da AHRESP (Associação da Hotelaria, Restauração e Similares de Portugal) nas críticas às alterações à lei — acredita que a nova legislação cria “instabilidade” a quem investe no setor.

Outro dos riscos da nova lei é o poder que é dado aos condóminos para decidir se aceitam a continuidade de alojamento local no prédio. Se a maioria dos condóminos decidir acabar com a atividade, só necessita de provar que perturba a vida do prédio. Isto apesar de ser a câmara a ter a palavra final.

Para Eduardo Miranda os titulares de alojamento local passam a estar “completamente reféns do interesse dos vizinhos, levando à possibilidade de birras pessoais. Por hipótese, se houver alguém que tem problemas com o vizinho há anos, pode juntar-se a outros vizinhos com quem se dê bem para estragar o negócio ao vizinho com quem se dá mal”.

O presidente da ALEP fala ainda de um risco do ponto de vista dos “interesses concorrenciais”, já que um “vizinho que tenha interesses, por exemplo também na área do alojamento local, pode aliciar outros vizinhos para expulsar o vizinho que lhe faz concorrência”. Eduardo Miranda adverte que uma coisa é certa: “As alterações vão aumentar a conflitualidade entre vizinhos.”

Qual o peso do Alojamento Local em Portugal?

O Registo Nacional de Alojamento Local (do Turismo de Portugal) indica que existem em Portugal mais de 69.900 unidades de alojamento deste tipo. No final de 2017, segundo o Atlas da Hotelaria da consultora Deloitte, existiam em Portugal 51.014 unidades de alojamento local, que representavam um total de 205.261 camas.

O crescimento do número de projetos registados deve-se, mais do que à criação de novo alojamento local, a alterações do Regime Jurídico da Instalação, Exploração e Funcionamento dos Empreendimentos Turísticos (RJET). Ou seja, à inscrição de alojamento que estava a funcionar sem registo. Só Lisboa, por exemplo, representa cerca de 30% da oferta disponível.

Um estudo da AHRESP e do Turismo de Portugal, de setembro último, estima que em 2016 o alojamento local em Lisboa teve um impacto na economia da capital de 1.664,7 milhões de euros. Este valor total inclui um impacto direto de 285,9 milhões de euros (originado pelo alojamento e outras prestações de serviços), um impacto indireto de 549,6 milhões de euros (gastos realizados pelos turistas em alojamento local) e um impacto induzido de 829,2 milhões de euros (efeito nos setores a montante).

O setor também representou a criação de 5.706 empregos diretos e 13.439 de forma indireta em Lisboa, tendo pago 51,4 milhões de euros em salários e outras retribuições. O alojamento local na Área Metropolitana de Lisboa gerou 48,8 milhões de euros para o Estado: em IVA (20,6 milhões), IRS/IRC (11,6 milhões) e contribuições para a Segurança Social e poupança com prestações sociais (16,6 milhões).

Por outro lado, o trabalho da AHRESP e do Turismo de Portugal fez uma estimativa do peso do alojamento local na economia da Área Metropolitana de Lisboa em 2020. Em resumo, o impacto económico em Lisboa seria de 3.735,4 milhões de euros (mais do dobro de 2016), com a criação e manutenção de 42 mil empregos (dos quais 12.665 diretos).