Tällaista tilannetta ei ole historiassa koskaan nähty. Suomalaisten asuntojen arvot laskevat laajalla rintamalla. Kuinka toimia, kun suomalaisten varallisuuden peruskallio eli oma koti, ei enää takaakaan vaurastumista?

Asuntosijoittaja Maria Friström paljastaa parhaat ja huonoimmat sijoituksensa.

Sanotaan se heti tähän alkuun: koti on ennen kaikkea asumista varten, eikä sitä sen takia kannata arvioida samoilla kriteereillä kuin muita sijoituksia. Rakas koti on rakas koti, vaikka sen arvo laskisikin.

Mutta mietitään vähän silti. Asuntomarkkinoiden kahtiajakautumisesta on puhuttu viime vuosina kiihtyvään tahtiin. Voittajia ovat Helsingin, Tampereen ja Turun seudut. Niihin muutetaan opiskelemaan, tekemään töitä ja olemaan lähempänä lapsia, lapsenlapsia ja palveluita.

Häviäjiä ovat melkein kaikki muut.

Äänekkäimmin asuntojen arvon laskusta viime vuosina on puhunut asuntoluototukseen erikoistunut Suomen Hypoteekkiyhdistys. IL Raha pyysi Hypon pääekonomistia Juhana Brotherusta laskemaan, kuinka suurta määrää suomalaisia asuntojen arvon lasku koskee.

Tulos on hurja ja kurja.

Kunnissa, joissa asuntojen hinnat laskevat on yhteensä noin 1,3 miljoonaa asuntoa. Kun koko Suomessa on noin kolme miljoonaa asuntoa, se tarkoittaa, että lähes joka toisen asunnon arvo laskee.

Pudotukset ovat pahimmilla alueilla syviä. Usein mainitaan Kotka, Kouvola ja Kajaani, joista on kadonnut paljon teollisuuden työpaikkoja.

– Hinnat ovat voineet pudota muutamassa vuodessa kymmeniä prosenttia, kauppamäärät ovat puolittuneet, Brotherus kuvaa.

Kartalta tarkasteltuna melkein koko Suomi on punaisella.

– Suomen historiassa ei näy vastaavia ajanjaksoja, joissa asuntojen hinnat markoissa tai euroissa menisivät alas useita vuosia peräkkäin. Laskuja on tähän asti ollut vain poikkeuksellisissa kriisiolosuhteissa, kuten 90-luvun lamassa, Brotherus sanoo.

Asuntojen arvot laskevat ympäri Suomea. Tampere on kuulunut voittajakaupunkeihin. Aamulehti

Kolme muutosta

Taustalla vaikuttaa kolme muutosta, jotka alkoivat vuonna 2009. Silloin iski finanssikriisi, työikäisen väestön määrä kääntyi laskuun ja kaupungistumiskehitys voimistui. Vuoteen 2009 asti asunnon ostaja saattoi luottaa siihen, että asuntojen arvo tulee aina nousemaan.

Ensihavainnot muutoksesta nousivat arjesta. Asunnosta ei enää saanut omiaan pois.

Mutta muutos näkyy muutenkin kuin ikävinä yllätyksinä myyntihetkellä. Taloyhtiöt eivät enää automaattisesti saa lainaa esimerkiksi putkiremontteja varten. Brotheruksen peukkusäännön mukaan taloyhtiön putkiremontti vaatii, että asuntojen hinta on yli 1 500 euroa neliöltä.

– 1 500 euron neliöhinnan alle tarvitaan erikoisjärjestelyitä, kuten korkeampia omavastuuosuuksia tai lyhyempiä laina-aikoja, jotta taloyhtiö voi saada lainan.

Näkymä tällaisten asuntojen arvon kehitykseen tulevaisuudessa on hyvin synkkä.

–Kymmenen vuoden päästä niitä jaetaan pois kuin golf-osakkeita, ilmaiseksi. Voi tulla taloyhtiöitä, joissa maksuvelvoitteet ovat suurempia kuin asuntojen arvo. Näin tulee varmasti joissain taloyhtiöissä käymään, kysymys on siitä, kuinka laajasti.

Muutos näkyy myös omakotitalojen lainoituksessa. Paikoin Suomea uusi omakotitalo on kuin uusi auto, joka ajetaan ulos autokaupasta. Sen arvo alkaa laskea heti, kun rakentaminen päättyy ja asuminen alkaa.

–Sijainnin merkitys asunnon arvossa on korostunut. Mikä on itselle rakennetun asunnon arvo, jos tontille ei ole kysyntää?

Vanhoissa asunnoissa pankki voi myöntää lainaa aiemman 60 prosentin sijaan vain 50 prosenttiin myyntihinnasta. Se tarkoittaa, että yhä isompi summa on kaivettava omista taskuista ja hyväksyttävä, että niitä rahoja ei koskaan enää näe.

Hypon ekonomisti Juhana Brotherus muistuttaa, että asunnon sijainnin merkitys on entisestään korostunut. KIMMO HAAPALA/KL

Muutoksia kaupunkien sisälläkin

Brotherus arvioi, että Suomessa on herätty näihin muutoksiin hitaasti. Digitalisaatiosta odotettiin turhaan pelastajaa.

– Uskottiin ja toivottiin, että laiturin nokasta tehdään etätöitä. Näin ei ole käynyt. Ihmisten halu asua maaseutumaisesti ei ole lisääntynyt.

Toisaalta kahtiajakokaan ei kerro koko totuutta asuntojen hinnoista. Brotherus kuvailee markkinoita pirstaloituneiksi. Ääripäiden välissä on entisiä kasvukaupunkeja, kuten Lahti, Joensuu, Seinäjoki ja Rovaniemi, joiden tilanne häilyy.

Vaihtelua on jopa kaupunkien sisällä. Espoossa Länsimetro on nostanut asuntojen arvoja siellä, minne metrolle pääsee. Toisin paikoin bussiyhteyksien huononeminen on laskenut niitä. Kotkassakin, jossa hintatrendi on voimakkaasti alaspäin, arvokkaimpien asuntojen hinnat ovat nousseet.

Asunnon vaihtamista miettivän kannattaa Brotheruksen mukaan soveltaa nostokurki-indeksiä. Jos niitä näkyy, asunnoille on kysyntää ja hinnat nousevat. Niiden puuttuminen kielii siitä, että kehitys menee toiseen suuntaan.

– Tällöin kannattaa olla varovainen, etteivät perheen kaikki rahat mene yhteen asuntoon. Kannattaa jopa harkita vuokraamista, Brotherus sanoo.

Brotheruksen vinkit asunnonostajalle

1. Kun miettii asunnon ostamisesta, tärkeintä on asunnon käyttöarvo, eli se miten se toimii omassa arjessa. Päätös kannattaa tehdä sen pohjalta.

2. Asunto on kuitenkin keskeinen osa suomalaisten varallisuutta, joten ei sen arvon kehitystäkään voi sivuuttaa. Jos on ostamassa asuntoa pieneltä paikkakunnalta, tai jos paikkakunta nojaa vain yhteen työnantajaan, riskit ovat suuremmat. Esimerkiksi Uudessakaupungissa asuntojen hinnat ovat nousseet, mutta käännös voi olla raju, jos Valmet Automotiven autotehdas alkaa piiputtaa.

3. Pidä haaveet realistisena. Mieti ensin, mihin on varaa, ja ala katsella asuntoja vasta sitten. Perinteiset opit nousevat arvoon: ei ylimitoitettuja lainoja, ei ylimitoitettuja riskejä, ei ylimitoitettuja haaveita.

4. Isoimmissa kaupungeissa, joissa hinnat nousevat, ei ole merkkejä hintojen kääntymisestä laskuun. Ei kannata lykätä asunnon ostamisesta ajatellen, että nousu pysähtyy. Tukholmassa, Lontoossa, Pariisissa asuntojen hinnat ovat vielä korkeampia.

5. Asunnon ei tulisi olla missään kotitalouden ainoa varallisuuserä. Elämässä tulee yllätyksiä, jotka vaativat rahaa. Jos oma asunto on ainoa omaisuus, sen voi pahimmassa tapauksessa joutua myymään.