Poursuivons notre analyse de l’immobilier en France.

Nous avons vu dans le billet précédent que les prix immobiliers français sont entrés en phase de bulle spéculative vers 2002. Rappelons-l’évolution :

Les conséquences sur la situation des ménages

Toutefois, si le prix à l’achat a augmenté, les loyers n’ont pas suivi :

En conséquence, la rentabilité locative a chuté (autour de 2 % par an actuellement), ce qui décourage les bailleurs, et entretient donc la pénurie, donc les prix hauts…

Ceci illustre donc l’impact sur le pouvoir d’achat des personnes disposant d’un capital pour payer au comptant un appartement.

Ce n’est évidemment qu’une minorité, les autres réalisant un emprunt immobilier. Or, les taux d’intérêt ont été divisés par 4 depuis les années 1980 :

Ainsi, les prix ont augmenté, mais les taux ont baissé, donc le coût de l’emprunt a diminué. Combinons l’ensemble afin de percevoir l’effet cumulé, en observant le ratio « mensualité du crédit / revenus » d’un primo-accédant sans apport personnel :

On voit donc que nous connaissons bien un pic historique. D’autant que si l’écart avec la situation antérieure est plus réduit, il convient de garder à l’esprit que le pouvoir d’achat augmentait bien plus auparavant, et que l’inflation grignotait rapidement la charge des mensualités…

Bien évidemment, à ce stade, il faut s’endetter plus longtemps :

Et la dette totale explose :

De même, les taux d’effort ont fortement augmenté :

On constate ainsi à quel point les jeunes ménages souffrent de la hausse – et encore, ce sont des chiffres de 2006, dernière date d’étude de l’Insee (qui doit avoir mieux à faire que suivre les conditions de logement, j’imagine…)

Les conséquences sur le bien acheté

Il y a logiquement un impact inversé sur la superficie achetable par le biais d’un emprunt :

On observe bien le pic historique de 1998 (prix bas et taux bas) et le minimum historique actuel.

Si on réalise le même graphe pour un acheteur n’empruntant pas, les écarts sont plus importants :

Ainsi, quand un ménage pouvait s’acheter un 100 m² en 1965, il doit se contenter aujourd’hui de 40 à 50 m²…

Nous analyserons dans le billet suivant l’impact de ces prix sur le marché.