Kävijäkadosta kärsivä REDI-kauppakeskus Helsingin Kalasatamassa on kuin ruumiinavauskertomus siitä, mikä on vuokralaisten asema kauppakeskuksissa. Viiden Tähden päätoimittajan Eeropekka Rislakin selvityksen mukaan vuokralaisen asema ei ole hääppöinen: lupaukset kävijämääristä ja markkinoinnista ovat tyhjiä, vuokrat taivaissa, sopimukset ovat pitkiä, vaikeaselkoisia ja vain vuokralaista sitovia, eikä neuvotteluhalukkuutta vuokralaisten kanssa ole.

Oma lukunsa REDIssä on myös julkisuuden lait taitamaton kauppakeskusjohtaja Pia Svensk, joka on paljastanut raadollisella lausunnollaan, mikä on vuokralaisten asema kauppakeskuksissa kriisitilanteessa: ”Vuokralaiset vastaavat itse omasta liiketoiminnastaan”. (HS. 18.11.2018).

Kauppakeskusjohtajan lausunto on pöyristyttänyt ravintola-alaa, joten REDIn takana olevalla kiinteistö- ja rakennusalan pörssiyhtiöllä SRV:llä on tekemistä markkinoidessaan tilojaan jatkossa ravintoloille.

Italialaisen keskiaikaisen kaupungin sokkeloista logiikkaa noudattavan REDIn tyhjillä käytävillä on vaikea hahmottaa, minkä verran tilasta on missäkin käytössä ja kuinka paljon tilaa on vielä ottamatta käyttöön tai vuokraamatta.

REDIn koko pinta-ala on yli 60 000 neliömetriä, josta kaupallinen käyttö lienee noin 45 000 neliötä. Rakennushankkeen alussa vuonna 2013 ravintola/kahvila-tyyppisille toimijoille varattiin arviolta 4 000 neliömetriä, joka vastasi kokonaispinta-alasta seitsemää prosenttia.

Ravintolatyyppisten tilojen kappalemäärä on REDI:ssä nyt yli 40. Se on huima määrä – varsinkin, kun asiakkaita ei ole.

Isot ravintolaketjut ovat jättäytyneet REDIstä pois, mikä on selkeä signaali siitä, että kauppakeskuksen uskottavuus on alusta lähtien ollut heikko ja neliövuokrat liian kovat odotuksiin nähden. Ainoat varsinaiset brändiravintolat REDIssä ovat nekin franchisingyrittäjiä.

Jos kauppakeskuksen lanseeraus eli myynnin tavoitetasoon pääsy kestää kaksi vuotta, niin REDIn 40 ravintolayrittäjästä 80 prosenttia vaihtuu sinä aikana. Tie on vähintäänkin kärsimyksillä päällystetty, koska luvatusta 12 miljoonan vuosiasiakkaan määrästä täyttyy kauppakeskuksen johtajan ilmoittamalla ja toteutuneella 20 000 huippupäivien kävijämäärillä vain puolet.

REDIn tilanne on nyt murtanut hiljaisuuden muurin. Jo pitkään vallinnut kauppakeskusten toimintatapa on REDIn ansiosta kenties tiensä päässä.

Ilmapiiri on nyt, että SRV saa julmistella 500 miljoonan euron kiinteistönsä kanssa jatkossa omillaan: kauppakeskusyhtiöt vastaavat itse omasta liiketoiminnastaan ja asenteensa seurauksista.

Toinen vaihtoehto on, että SRV:n on yritettävä palauttaa luottamus markkinoilla keskeyttämällä esimerkiksi vuokrien perintä toistaiseksi, alentamalla vuokratasoa, vaihdettava kauppakeskuksen johtaja luottamusta herättävään henkilöön, osoitettava neuvotteluhalukkuutta sekä ryhdyttävä sopimustasolla huomioimaan myös vuokralaisen suojan. Pikanttina lisänä olisi, jos lakattaisiin lupaamasta kävijämääriä, jotka on vedetty ties mistä.

Oma ulottuvuutensa on se, että sen sijaan kaavoittaja, kuten kaupungit ja niiden kiinteistövirkamiehet, reagoisivat ja puuttuisivat tietämiinsä virheellisyyksiin kauppakeskuskäytännöissä, he ovat pikemminkin ottaneet samat keinot käyttöön vuokratessaan julkisomisteisia kiinteistöjä yrityskäyttöön.

Jos ns. valumateoria pitää paikkansa kauppakeskuksissa, se näyttää koskevan vain epäeettisiä käytänteitä.

REDIn yrittäjillä ovat käsillä totuuden hetket. Rahaa ei tule asiakkailta, koska heitä ei ole. Ravintolat joutuvat sulkemaan ovensa, jos ne eivät saa rahoitusta jostakin muusta lähteestä, sillä säätelemällä liiketoimintaansa ne eivät pelastu. Konkursseja on tiedossa.

Ravintoloitsijoiden suurin virhe on, että he uskovat kauppakeskusyhtiöiden laskelmia ja lukuja asiakasvirroista sekä lupauksia, miten yhtiö tulee käyttämään markkinointirahaa kauppakeskuksen näkyvyyteen.

Koska kauppakeskukset ovat kauppatavaraa siinä missä pizzat ovat toisille yrittäjille, kauppakeskusten arvo pyritään maksimoimaan.

Kauppakeskukset siirtyvät kiinteistösijoitusyhtiöiltä toisille niin Suomen sisällä kuin ulkomaisille omistajille. Kyse on pelkästä ja silkasta rahasta.

Ravintoloista on tullut kauppakeskusten arvonmuodostuksen vetureita. Trendi kiinteistöbisneksessä on, että jos on tyhjää tilaa, se tarjotaan ravintoloille.

Tulijoita on aina, koska into on usein suurempi kuin kyky laskea. Samalla ravintoloitsijoiden sydämen palo on mahdollistanut vuokratason nostamisen tappiinsa.

Kauppakeskusten kiinteistöbisneksessä vuokrasopimukset ovat kiinteistön lisäksi myytävää arvoa eteenpäin. Käytännössä tämä tarkoittaa usein sitä, että ravintoloitsija on kauppakeskusyhtiöllä töissä ja hänen tehtävänsä on tehdä rahaa kauppakeskusyhtiölle.

Koskaan ei tiedä mennessään illalla nukkumaan, kuka omistaa kauppakeskuksen seuraavana aamuna.

Keskusten vuokraushenkilökunta on toisaalta kuuroja ja toisaalta omistajien valtuuttamia tyhmiä päätteitä, joille ei merkitse tuon taivaallista, mitä tapahtuu sen jälkeen, kun muste vuokrasopimuksessa on kuivunut. REDI näyttää tästä esimerkkiä julkisesti, mutta ilmiö on tuttu kaikille, jotka ovat kauppakeskusten kanssa olleet tekemisissä.

Asenteeseen liittyy merkittävä periaatteellinen virhe, sillä tosiasiassa ravintolat eivät ole torpparivuokralaisia.

Ravintoloitsijapiireissä on kyllästytty kauppakeskusten vuokrahuudattamiseen. Esimerkiksi Restamaxin toimitusjohtaja Aku Vikström on ilmoittanut sekä yhtiön tiedotustilaisuuksissa että julkisuudessa, että keskusten olisi perusteltua muuttaa käsitystään ravintoloitsijoiden roolista.

Suomennettuna tämä tarkoittaa, että ravintolat ovat enenemässä määrin keskusten vetureita, eivät torppareita. Juuri ravintolasopimukset ovat keskeisessä roolissa, kun määritellään keskuksen kauppahintaa ja keskusta kaupitellaan kiinteistösijoittajille.

Summataanpa asia näin: kun suhtautumisen periaate on väärä, johtopäätöksetkin ovat vääriä. Esimerkiksi se, että voisi lehtien palstoilla vittuilla omalla nimellään vuokralaisille.

KAUPPAKESKUKSET – SUDENKUOPPIEN KÄSIKIRJA RAVINTOLOITSIJALLE

Huomioita ravintolanpidosta kauppakeskuksissa

Kauppakeskukset vuokranantajina

Monien kauppakeskusten omistajat vaihtuvat sitä mukaa, kun ne saadaan kaupaksi. Myyntimotiivi on, että joko tehdään voittoa tai lähdetään karkuun. Hinta määräytyy sen perusteella, millaista vuokratuottoa niistä kulloinkin saadaan ja millainen tilanne kauppakeskusten maailmanmarkkinoilla on.

Kun omistaja vaihtuu, vaihtuu usein myös paikallisjohto sekä markkinanaiset ja -miehet. Tila-/vuokramyyjille on sallittu kaikki keinot paitsi oma ajattelu. Kaikki päätökset tehdään numeroiden perusteella ja jossain muualla kuin ”itse tilanteessa”.

Vuokrasopimusaineistot ovat laajoja kuin väitöskirjat ja noudattavat ”omistajan määrittelemää kansainvälistä käytäntöä, jota ei voi muuttaa”.

Vuokralaiseksi tulevalla ei ole lähtökohtaisesti mahdollisuutta ymmärtää ilman avustajaa, mihin on laittamassa nimensä, kun allekirjoittaa vuokrasopimuksen. Sopimuksen koko merkitys avautuu vasta, kun ollaan jo kriisitilanteessa, jos silloinkaan. Sopimukset ovat raskaasti vuokranantajapainotteisia.

Markkinatilanne keskuksen sisällä saattaa muuttua yhtäkkiä: vuokrattavat pinta-alat muuttuvat ja ravintoloita vyöryy sisään lisää, kun tiloja ei saada vuokratuiksi muuhun tarkoituksen . (Vrt. Helsingin Kamppi, jossa lisättiin yhdessä yössä 10 ravintolaa kilpailemaan olemassa olevien kanssa.)

Pitkäaikainenkaan vuokrasuhde ei suojaa vuokralaista, jos kauppakeskus päättää muuttaa keskuksensa profiilia. Kun sopimus on katkolla, vuokralaisen työ ja omaisuus nollautuu kauppakeskuksessa irtisanomisen yhteydessä.

Kauppakeskusten työntekijät saattavat olla erittäin vaikeasti tavoitettavissa ongelmatilanteissa. Yrittäjien ongelmien mitätöinti on enemmän sääntö kuin poikkeus. Myös julkisuudessa. Keskusten johtamistyyliä ja tiedottamista on jo vuosia kritisoitu luokattomaksi.

Korkeiden vuokratavoitteiden tueksi annetut tiedot keskuksen tulevista kävijämääristä perustuvat arvioihin, eivät faktoihin. Mutta ne muuttuvat vuokralaisen päässä helposti tosiksi. Lupauksiin on hankala vedota myöhemmin esimerkiksi oikeudenkäynnissä.

Keskusten vuokraustyöntekijät sotkevat mielellään medialle puhuessaan vuokran määräkäsitteitä puhumalla samaan hengenvetoon esimerkiksi ”Helsingin keskustan markkina-” ja kauppakeskusvuokrista. (Sopimuksia pitää tietysti verrata kokonaisuuksina.)

Vuokran määrä ei suoraan vaikuta, onko asiakkaita vai ei. Mutta se vaikuttaa siihen, millaisesta yrittäjä-/brändi-/kiinnostavuus- jne. tarjoomasta vuokranantaja pääsee valitsemaan.

Kauppakeskusten vuokrasopimukset ovat luonteeltaan paitsi sääntö- ja määräyskokoelmia myös erittäin joustamattomia jo käytännönkin syistä. Kun samassa talossa on esimerkiksi 42 ravintolaa, aiheuttaa pilkunkin siirtäminen yhdessä sopimuksessa lumivyöryefektin, jota yksikään virkailija ei hallitse. Eikä siihen ole lupaakaan, osaamisesta puhumattakaan.

Kuuluisa suunnittelija saattaa kehottaa julkisuudessa asiakkaita menemään muualle, jos arkkitehtuuri ei miellytä.

Kauppakeskuksen avaamisvaihe. Ravintola rahoittaa rakentajan puolesta

Keskuksen avausvaiheen lähestyessä rakentajan rahat ovat yleensä loppu (vrt SRV/REDI). Joskus ne loppuvat jo ennen kuin rakentaminen on alkanutkaan. Ravintoloitsija pakotetaan apuun maksattamalla kustannukset, jotka ravintolavarustuksen ja -sisustuksen asentaminen tiloihin maksaa.

Kaikki, minkä rakentaja onnistuu upottamaan vuokralaisen maksettavaksi kuten ilmanvaihto-, pintamateriaali-, vesi-, sähkö- yms. asennukset, ovat rakentajalle kotiin päin. Irtain on vain osa ravintoloitsijalle tulevista kustannuksista.

Kun keskusta aletaan kaupata tai tarvitaan lisärahoitusta, tulee kysymykseen, paljonko tiloista on vuokraamatta. Ja mikä on allekirjoitettuihin sopimuksiin kirjattujen vuokrien määrä. Niiden toteutumisestahan ei voi tietää.

Vuokrasopimuksen ennenaikainen päättyminen

Kun ja jos vuokrasopimus päättyy ennen aikojaan, jäävät kiinteistöön kohdistuneet perusparannustyöt vuokranantajan eli kauppakeskuksen hyväksi korvauksetta ja seuraavan vuokralaisen on kevyempi tulla, koska kaikki on valmiina.

Kunkin kauppakeskuksen ensimmäisen vuokralaissukupolven on aina oltava valmis uhrautumaan. Keskusten ammattilaiset toteavatkin keskenään, että kestää minimissään kaksi vuotta avauksesta siihen, kun kauppakeskukseen löydetään oikea yrittäjä- ja konsepti-mix. Se tarkoittaa yhtäältä yrittäjiä, jotka jäävät pidemmäksi aikaa sekä toisaalta tarjoomakokonaisuutta, jonka asiakkaat ottavat omakseen.

Ennen kahden vuoden jakson päättymistä on 60 prosenttia alkuperäisistä vuokralaisista vaihtunut toisiin. Ensimmäisen vuokralaisen tappioksi jäävät lisäksi uuden irtaimiston arvon muuttuminen symboliseksi ja toiminnalliset tappiot ja vuokravakuuden menetys.

Loppuvaiheessa saattaa kotiovella kolkutella ulosottovirkailija, joka heiluttelee ilmoitusta perheen kodin pakkohuutokaupasta.

Jos vuokralainen ehdottaa sopimuksen ennenaikaista purkua, se saattaa onnistua maksamalla vuokra-aukon mentävän eli irtautumisajalta sovitun summan, kuten 100 000 euroa, vuokran lisäksi, jotta kauppakeskus takaa itselleen katkeamattoman tulon.

Kauppakeskus saattaa olla verinen bisnesareena. Mutta aina sielläkin joku voittaa.

Teksti Eeropekka Rislakki

Kuvat Heikki Kähkönen

Artikkelia varten on haastateltu lukuisia ravintola-alan toimijoita ja asiantuntijoita.