São Paulo

Por que comprar algo que está mais caro do que vale? Essa é uma das perguntas que um investidor deve se fazer quando receber uma oferta para investir em fundos imobiliários.



Segundo dados da B3, essa categoria de fundos fechou julho com patrimônio de R$ 62,4 bilhões, mas valor em Bolsa de R$ 70 bilhões. Na prática, se alguém quiser comprar uma cota do investimento poderá pagar mais do que vale.



Esse descasamento está ligado à recente euforia em torno do investimento, que passou a ser vendido por corretoras como um produto que tem que estar na carteira de todo investidor. O resultado desse incentivo é que o número de pessoas que aplicam em fundos imobiliários quase dobrou entre dezembro do ano passado e julho, para 390 mil.

Encontro das avenidas dos Autonomistas e Bussocaba, duas das principais vias da cidade de Osasco, na Grande São Paulo. Adriano Vizoni/Folhapress/Adriano Vizoni Apartamento do edifício The House São Francisco, da Ekko, na Vila Yara, em Osasco. Zanone Fraissat/Folhapress/ Edifício My Helbor, em Osasco. Zanone Fraissat/Folhapress/ Vista a partir do edifício My Helbor, em Osasco. Zanone Fraissat/Folhapress/ Edifício The House São Francisco, da Ekko, na Vila Yara, em Osasco. Zanone Fraissat/Folhapress/ Torres do prédio Forever Residence Resort, da construtora Vergus, em Guarulhos. Alberto Rocha/Folhapress/ Apartamento decorado do prédio Forever Residence Resort, da construtora Vergus, em Guarulhos. Alberto Rocha/Folhapress/ Torre do prédio The Gate, da construtora Vergus, em Guarulhos. Alberto Rocha/Folhapress/ Vista do alto do prédio The Gate, da construtora Vergus, em Guarulhos. Alberto Rocha/Folhapress/ Vista a partir do Helbor Patteo Bosque Maia, da Helbor, em Guarulhos. Alberto Rocha/Folhapress/ Ilustração do empreendimento ArqVittá, da construtora JSLC, em Santo André. Divulgação/ Empreendimento Sonata Mbigucci, em Santo André. Divulgação/ Bairro planejado Vila Parque, em Santana do Parnaíba. Alberto Rocha/Folhapress/ Torres do empreendimento Trilogy, da Helbor, em São Bernardo do Campo. Divulgação/ Imagem de como será apartamento do Residencial Sollarium Park, da construtora Jacy, na Vila João Basso, em São Bernardo do Campo. Divulgação/ Apartamento decorado do empreendimento América, da MBigucci, em São Bernardo do Campo. Divulgação/ Apartamento decorado do Domani, da MBigucci, no bairro Nova Petrópolis, em São Bernardo do Campo. Divulgação/



Como comparação, no mesmo período o número de investidores em ações cresceu 53%, para 1,2 milhão.

“Pela primeira vez dá para dizer que os fundos imobiliários estão valendo mais que deveriam. Quando eu compro fundo, eu compro o patrimônio”, afirma o professor do Ibmec SP Arthur Moraes.

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Fundos imobiliários são investimentos de renda variável. A cota é negociada em Bolsa da mesma forma que ocorre com uma ação —o investidor compra e vende essa cota pela plataforma de uma corretora.

Confiança de investidores faz o papel subir, o que está acontecendo agora. Turbulências, como em crise econômica, causam perdas.



“Fundo imobiliário não vai bem quando a economia não vai bem. Tem duplo efeito perverso de queda de PIB, com fechamento de lojas de shopping, galpão, sala comercial, e alta de juros”, diz José Raymundo de Faria Júnior, planejador financeiro certificado (CFP) pela Planejar.



Essas turbulências, porém, não mudam o patrimônio do fundo. E aqui está o principal diferencial de ações: 95% do lucro, ou seja, a renda gerada com aluguéis ou venda de um imóvel é distribuída aos cotistas. No caso das empresas, elas podem reter o lucro para fazer o negócio crescer.



Portanto, fundos só aumentam efetivamente quando o gestor promove um aumento de capital, apresentando um projeto e pedindo que cotistas coloquem mais dinheiro.



A expectativa é que isso ocorra com maior frequência dadas as perspectivas para a economia brasileira.

O fenômeno de crescimento dos fundos imobiliários em número e em patrimônio está ligado ao cenário de queda de taxas de juros da economia.

A taxa Selic está atualmente em 6% ao ano e analistas do mercado financeiro ouvidos pelo Banco Central estimam que ela terminará o ano a 5%. Ao final de 2020, terá subido a 5,50%, segundo os mesmos economistas.

Banco Central deve manter a taxa de juros em patamar baixo, segundo economistas - Rahel Patrasso/Xinhua

Assim como as projeções de curto prazo indicam a Selic em níveis historicamente baixos, o mercado financeiro prevê que ela deve se manter no piso por um período maior.

Com o dinheiro rendendo menos nas aplicações seguras mais conhecidas do pequeno investidor, começa a crescer a disposição a diversificação. Além disso, imóveis tendem a se valorizar com juros baixos, dizem especialistas.

“A queda da taxa de juros faz com que as pessoas tenham que se movimentar. Esse é um ativo de renda variável com características de renda fixa”, diz Moraes, do Ibmec.

Especialista em fundos imobiliários, ele vê uma migração de investidores das mais conservadoras opções do mercado financeiro: fundos DI e caderneta de poupança.

“A perspectiva de retorno de investimento é de um terço do que foi nos últimos dez anos. É lógico que o investidor vai preferindo investimentos mais arriscados”, acrescenta Faria Júnior.

Fachada do empreendimento Citizen Paulista, da construtora BKO, em obras na região central de São Paulo; construtora vai vender 20 dos 76 imóveis do edifício por um sistema de cotas: cada apartamento pode ter até 26 donos. Folhapress/Alberto Rocha Prédios na região central de São Paulo vistos a partir do empreendimento Citizen Paulista, da construtora BKO, com imóveis que serão comercializados em modelo de multipropriedade. Folhapress/Alberto Rocha Prédios na região central de São Paulo vistos a partir do empreendimento Citizen Paulista, em construção pela BKO. Folhapress/Alberto Rocha Projeto em 3D de apartamento decorado do edifício Citizen Paulista; os imóveis serão vendidos por cotas: o valor mínimo é de R$ 50 mil, que dá direito a duas semanas de estadia por ano em empreendimento . Divulgação/ Projeto em 3D de academia do edifício Citizen Paulista, que terá apartamentos com até 26 donos. Divulgação/ Projeto de apartamento decorado do Citizen Paulista, da incorporadora BKO. Divulgação/ Projeto em 3D do hall do edifício Citizen Paulista, que fica na Consolação, região central de SP. Divulgação/ Projeto em 3D de lavanderia do edifício Citizen Paulista. Divulgação/

O chamariz para o pequeno investidor está na possibilidade do recebimento mensal de renda, a receita de aluguéis dos imóveis em que o fundo investe, com isenção de Imposto de Renda.

Ainda assim, o investimento é de risco e não deve ser tratado como renda fixa. Se o investidor precisar do dinheiro aplicado no fundo poderá vendê-lo em Bolsa a um valor menor que o pago inicialmente.

Há um outro problema: ainda que os volumes de negócios em Bolsa tenham crescido, nem todos os fundos têm negócios todos os dias. O investidor pode tentar se desfazer de uma cota e não encontrar comprador se tiver urgência.

Armadilhas



Relatório de fundos imobiliários da XP Investimentos divulgado na semana passada traz um retrato da especulação e também dos riscos de se investir em um fundo sem estudá-lo de forma adequada.

Ao analisar o desempenho do mercado em julho, a corretora cita dois destaques. O primeiro era o fundo que mais se valorizou no mês, com alta de 13%, e investe em uma única torre corporativa na cidade de Macaé (RJ). Está desocupada e não gera renda de aluguel há mais de três anos.

Na mesma Macaé, a decisão da Petrobras de desocupar um prédio fez com que outro fundo despencasse 40% na Bolsa.

“Não é bom ter fundo monoativo. Se [o inquilino] sai e dá algum problema, pode ter performance ruim”, afirma o planejador financeiro José Raymundo de Faria Júnior.

Da mesma forma, o investidor não deveria se pautar pelas recomendações de corretoras e tampouco seguir trocas semanais de fundos, dizem especialistas.

Se quiser diversificar o investimento, o poupador pode escolher fundos com perfis diferentes: um que invista em salas comerciais e outro em shoppings, por exemplo. Mas o plano deve ser carregá-lo por pelo menos dois anos.

Para Arthur Moraes, do Ibmec SP, o investidor precisa escolher o fundo pelo patrimônio no qual ele investe, ou seja, os imóveis, depois analisar o gestor que cuida da carteira. Por fim, a rentabilidade mensal pode ser considerada.

E como é um ativo de risco, o investidor deveria ir aos poucos. Comprar uma primeira cota, ver como se comporta, e depois ampliar o portfólio.

“Um dia uma pessoa comentou que ‘o fundo imobiliário é bola da vez e que o momento é agora’. Não existe a menor urgência, mas cabe no portfólio de todo mundo”, diz Moraes.