Helsinki luovuttaa tontteja asuntotuotantoon myymällä tai vuokraamalla. Jos tontti myydään tarjouskilpailun perusteella, kyse on periaatteessa markkinahinnasta, jos nyt olettaa, että kilpailuolosuhteet ovat kunnossa. Vähän on ihmetyttänyt, että uusien asuntojen alueelliset hintaerot heijastuvat niin vähän noihin markkinahintoihin. Ilmaisesti rakennusliikkeille tulee aina yllätyksenä se, kuinka paljon asukkaat ovat valmiita maksamaan asunnoista hyvillä paikoilla. 🙂 Tontteja vuokrattaessa ei voida käyttää markkinahintaa, koska maata myydään markkinoilla niin vähän, että markkinahintaa ei ole saatavilla. Näin se siis selitetään. Niinpä vuokrauksen perusteena käytetään hallinnollisia vyöhykehintoja. Kovan rahan tuotantoon maanvuokra on 4 % tontin arvosta. Hitas-tuotantoon tästä annetaan 20 % alennusta ja ARAVA-tuotantoon muistaakseni 40 %.

Aivan kohdallaan nuo hinnat eivät ilmeisesti ole, koska Viikinmäessä Hitas-asuntoja on vaikea saada kaupaksi ja Jätkäsaaren Hitas-asuntoarpajaisiin on valtava tunku. Viikinmäessä yhtiövastiketta rasittaa liian suuri ja Jätkäsaaressa liian pieni maanvuokra, jos nyt olettaa, et5tä ostajat ovat rationaalisia.

Ei pidä lainkaan paikkaansa, että tonttien markkinahinnoista ei olisi tietoa. Tontin hinta on residuaali asuntojen markkinahinnoista. Periaatteessahan jos kahdesta samanlaisesta asunnosta maksetaan kahdessa eri paikassa toisesta 500 euroa neliötä enemmän, pitäisi tuon hintaeron jokseenkin kokonaisuutena näkyä erona tontin hinnassa. (viisastelijoille pieni myönnytys: tietysti muuntokerroin asuinpinta-ala/kerrosneliöt on otettava huomioon.) Oikeasti pitäisi olla niin, että samanlaiset vuokratontilla olevat asunnot maksaisivat eri puolilla kaupunkia yhtä paljon. Kun jotkut alueet ovat halutumpia kuin toiset, pitäisi tämän näkyä tontinvuokrassa, ei asuntojen myyntihinnoissa, koska rakentamisen hinta ei riipu kaupunginosasta.

Siltä osin kuin rakentamisen hinta riippuu tontista esimerkiksi maaperän kautta, pitäisi myös tämän hintaeron näkyä tontin hinnassa. En tiedä, onko asia yhä näin, mutta aikanaan oli tilanteita, joissa vierekkäisillä tonteilla rakentamiskustannukset erosivat satoja euroja kerrosneliöltä maaperän takia, mutta tontin hinta oli sama.

Miksi tästä kirjoitan?

Koska Helsingillä on valtakuinnallinen velvollisuus kaavoittaa enemmän asuntoja ja koska tämä tulee investointien kautta Helsingille kalliiksi, pitäisi kaupungin omistamasta maasta saada parempi korvaus, jotta rahaa riittäisi kasvuun. Asunnot ovat joka tapauksessa niin kalliita kuin ne ovat. Nyt tuosta hinnasta valuu liikaa muihin taskuihin. Asuntojen hintoja alentaa parhaiten se, että niitä rakennetaan paljon ja erityisesti alueille, joilla on kysyntää.

Joku tietysti väittää, etteivät yhtiövastikkeita rasittavat maanvuokrat heijastu oikealla tavalla asuntojen myyntihintoihin, koska ostajat ovat epärationaalisia. Katajanokalla, jossa Hitas-säännöstelystä on päässyt eroon, kun suostuu korkeampaan tontinvuokraan, asunnoista ei yllättäen olekaan saanut niin paljon kuin on luultu. Kolmen eron tontinvuokraosuuden pitäisi laskea myyntihintaa yli 1300 euroa neliöltä (4 %:n reaalikorolla). Näyttää laskevan.