Rotterdam klopt zich op de borst vanwege de stijgende woningproductie in 2017: in totaal kwamen er 3.764 woningen bij. De ‘Make it Happen’-doeken zijn overal in de stad te vinden, ook op Zuid. Maar in het eerste deel van dit tweeluik zagen we de keerzijde: de controversiële sloopplannen in onder meer de Tweebosbuurt . De vervolgvraag is nu: kunnen huurders met een krappe beurs nog wel in de stad blijven nu duizenden goedkope woningen worden vernieuwd en vervangen door duurdere woningen?

Rijkere Rotterdammers

De redenatie achter het woonbeleid is als volgt. Voor Rotterdammers die op Zuid wonen en meer gaan verdienen, de zogenaamde ‘sociale stijgers’, moet meer woonruimte op Zuid komen, vindt de gemeente. Nu verhuizen zij nog vooral hun wijk uit. Naar Berkel, Barendrecht, of het centrum van Rotterdam. Zo blijft hun wijk op Zuid ‘arm’, ten gunste van andere wijken en buurgemeenten. Daar moest eens een eind aan komen, vond ook het Rijk, dat jaarlijks miljoenen investeert in het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ). De operatie vraagt om een lange adem en doorzettingskracht. De organisatie kreeg dan ook een langdurige opdracht, met topambtenaar Marco Pastors aan het hoofd. Ik vraag Pastors in het kantoor van NPRZ aan de Mijnsherenlaan naar de omvang van de plannen voor Zuid: “Rotterdam-Zuid heeft ongeveer 95.000 woningen. We moeten 35.000 woningen aanpakken, waarvan 12.000 corporatiewoningen en 23.000 woningen in particuliere handen. We schatten nu in dat er zo’n 4.000 woningen van particulieren gesloopt gaan worden en ook 4.000 corporatiewoningen. Over een periode van 20 jaar”

Die sloop vindt plaats in de ‘focuswijken’: Feijenoord, de Afrikaanderwijk, Bloemhof, Hillesluis, Oud-Charlois, Carnisse en de Tarwewijk. Pastors: “Momenteel is de goedkope woningvoorraad vooral in Rotterdam-Zuid geconcentreerd en dat moet veranderen. Dat betekent dat ook in de rest van Rotterdam en in de regio meer sociale huurwoningen moeten komen.” “Het percentage te slopen woningen op heel Rotterdam-Zuid is zo’n 8% in twintig jaar, maar in de focuswijken zal het percentage iets hoger zijn.” Dat kan hard aankomen in sommige buurten, zoals recent in de Tweebosbuurt (Afrikaanderwijk) waar bijna 600 woningen gesloopt worden. “Toch is het is in vergelijking met voorgaande voorbeelden van herstructurering in Hoogvliet en Crooswijk een bescheiden ingreep”, beklemtoont Pastors.

Urgentie

Peter van Lieshout houdt in zijn rol als bestuurder bij de Maaskoepel, de regionale federatie van woningcorporaties, de effecten van de sloop op Zuid op het totaal aantal woningzoekenden in de Rotterdamse woonregio in de gaten: “De gemiddelde wachttijd voor een huurwoning lijkt vooralsnog niet schrikbarend op te lopen. Maar dat komt misschien omdat mensen met een ruimere beurs snel aan een woning komen.” Ook Directeur Portefeuillemanagement Alex Moret en adviseur strategie Melvin Pool van Woonstad benoemen dat het gestegen aantal urgente woningzoekenden tot problemen van de toegankelijkheid voor ‘normale’ huurders leidt.

“Voor elke sociale huurwoning van een corporatie zijn er in Rotterdam 6,3 actief woningzoekenden”

Gemiddeld zo’n drie jaar staan Rotterdamse huurders nu in de rij voor een sociale huurwoning. Omgerekend zijn er in Rotterdam 6,3 actief woningzoekenden voor elke sociale huurwoning van een corporatie, becijferde de Provincie Zuid-Holland in de in oktober uitgebrachte Woonbarometer. Volgens die monitor zijn er in Rotterdam ruim 23.000 extra sociale huurwoningen nodig om de totale doelgroep te voorzien. Daarin staat Rotterdam niet alleen, in Den Haag is het tekort nog 10.000 woningen groter. Om te zorgen dat er geen schrijnende situaties ontstaan, krijgen urgente woningzoekenden dus voorrang, bijvoorbeeld op basis van medische indicatie en asiel. Ook de bewoners van de te slopen woningen krijgen een urgentieverklaring voor ‘herhuisvesting’.

Onbedoeld in schulden

De Maaskoepel ziet ook dat er veel vraag naar goedkope huurwoningen is. Van Lieshout: “We hebben de afspraak met de gemeente dat als het percentage urgentie woningzoekenden boven de 30% komt, de gemeente maatregelen moet nemen. Volgens de manier waarop ze dat meet, is dat percentage nu nog niet bereikt, maar ik schat dat nu toch al zo’n 40 a 50% van de woningzoekenden op de ene of ander manier als urgent geldt, waaronder degenen die vanwege sloop uit hun woning moeten.” Van Lieshout wijst op het gevaar hiervan voor de doorstroming: “De opeenstapeling van verschillende urgentieverklaringen maakt dat huurders zonder urgentie moeilijker aan woningen komen. Dat stuwmeer zal door de voorgenomen sloop waarschijnlijk groter worden. We willen voorkomen dat mensen toch een duurdere huurwoning kiezen terwijl ze die eigenlijk niet kunnen betalen. We kennen genoeg gevallen van mensen die zichzelf onbedoeld in de schulden steken.”

“We willen voorkomen dat mensen toch een duurdere huurwoning kiezen terwijl ze die eigenlijk niet kunnen betalen”

Aan de andere kant van de streep heb je juist de huurders die eigenlijk meer te besteden hebben, de ‘scheefhuurders’. Zij houden goedkope sociale huurwoningen bezet terwijl ze hogere huur zouden kunnen betalen. Op de vraag wat een corporatie daaraan doet, vertellen Alex Moret en Melvin Pool van woningcorporatie Woonstad: “Wij sturen niet aan op gedwongen verhuizingen maar voeren wel gerichte huurverhogingen door aan huurders die meer te besteden hebben. Dat bedraagt maximaal 4% boven inflatie.” Zo draagt Woonstad bij aan het doel van gemengde wijken binnen de grenzen van wat corporatie mag doen.

Aandeel sociaal slinkt

Peter Van Lieshout zou in zijn andere rol als Directeur Wonen van corporatie Havensteder, graag zien dat woningcorporaties de ruimte krijgen om nieuwe woningen te bouwen op Zuid. “Er is alleen nog wat ruimte in Lombardijen waar we kunnen bouwen. Maar de gemeente klopt niet meer bij ons aan. In plaats daarvan krijgen commerciële vastgoedontwikkelaars de kans huur- en koopwoningen te realiseren die een stuk duurder zijn dan het gemiddelde op Zuid. Een groot verschil met zo’n vijftien jaar geleden, toen corporaties van de gemeente veel meer ruimte kregen.” Eén van de redenen hiervoor, is het rijksbeleid voor wonen. Het Rijk legt sinds enkele jaren met diverse maatregelen de rol van de corporaties aan banden en vraagt ze bovendien hun bezit te verkopen aan beleggers. Het beleid is gericht op het verwijderen van woningen uit de categorie sociale huur zodat ze kunnen doorschuiven naar de particuliere huursector. Zo kunnen huishoudens met een bovenmodaal inkomen in deze huurwoningen wonen en ontstaat meer marktwerking.

In de Rotterdamse regio voegt met name Vestia deze daad bij het woord. Met de inkomsten uit de verkoop hoopt de corporatie ook de financiële zorgen die zijn ontstaan door de mislukte gok met derivaten die in 2012 aan het licht kwam, te compenseren. PvdA-statenlid Hillebrand ziet het verkoopbeleid van Vestia als het grootste negatieve effect op de sociale voorraad. De provincie en de wethouders in de regio’s Haaglanden en Rotterdam richtten in mei een brief aan minister Ollongren van Binnenlandse Zaken om aandacht te vragen voor de Vestia-problematiek. Het gevolg van het beleid spreekt uit de cijfers: vanaf 2000 daalde het aantal sociale huurwoningen in Rotterdam van 149 duizend (52 procent van het totaal) naar 119 duizend in 2014 (zo’n 40 procent). Op Zuid ligt is het percentage corporatiewoningen met 53% van het totale woningaanbod nu nog een stuk hoger dan in de rest van Rotterdam. Daarnaast bestaat 24% van de woningvoorraad op Zuid uit goedkope woningen in particuliere handen. Maar buiten Zuid is er dus steeds minder aanbod.

Woningnood Zuid-Holland

Ook in de provincie is het Rotterdamse tekort aan huurwoningen hot topic. Sinds de nieuwe Woningwet (2015) is de provincie verantwoordelijk voor het afstemmen van de regionale woningbehoefte op de vraag. Met de Woonvisie trok Rotterdam teveel een eigen plan zonder rekening te houden met de regionale visies op wonen, vond een aantal Zuid-Hollandse statenleden. De controversiële Woonvisie leverde zoveel vragen op dat de provincie het Rotterdamse woonbeleid slechts tot 2020 goedkeurde.

“Rotterdam trok teveel een eigen plan zonder rekening te houden met de regio”

Statenleden van Zuid-Hollandse fracties van de SP, PvdA en GroenLinks grepen de aangekondigde sloop in de Tweebosbuurt aan om opnieuw aandacht voor het woningtekort te vragen. Zij stelden gedeputeerde Bom-Lemstra een aantal kritische vragen of de sloop het totale aanbod in de woonregio niet teveel onder druk zet. De effecten van de sloop op Zuid kunnen niet anders dan contraproductief zijn, stelt statenlid en woordvoerder wonen van de PvdA Ron Hillebrand. Als de gesprekken vastlopen dan kan de provincie als ultiem middel het heft in eigen hand nemen en aantallen opleggen. Op Woningnood Zuid-Holland staat een aantal verhalen van woningzoekenden die vast zitten. “Nog lang niet alle verhalen staan op de site”, verklaart Anneloes van Hunnik. Zij nam als statenlid van GroenLinks initiatief voor de website. “Wij stellen dat het aanbod van sociale woningbouw in de knel komt, maar de gemeente Rotterdam lijkt zich daar niet veel van aan te trekken. Toch moeten provincie en gemeente dat gesprek voeren. Van een gemeente als Berkel en Rodenrijs kan je niet verwachten dat ze de volledige vraag naar sociale woningen gaat opvangen. Rotterdam heeft als grootste stad in de woonregio nou eenmaal een sterkere aantrekkingskracht vanwege het aanbod van werk en voorzieningen.”

NPRZ als fitnesscoach

Ondanks de weerstand tegen de sloopplannen van de gemeente, is Marco Pastors overtuigd van de aanpak van het NPRZ. Bij het opstellen van het beleid in 2011 zijn gemeente, rijk en corporaties namelijk niet over één nacht ijs gegaan, benadrukt hij. Pastors staat achter het langetermijndoel om een mix van allerlei Rotterdammers te krijgen op Zuid. En om iets te doen aan het overschot aan slechte en goedkope woningen op Zuid. Ook ontstaat door het aantrekken en behouden van meer draagkrachtige bewoners, meer draagvlak voor voorzieningen en ondernemerschap op Zuid, ziet hij.

“Vanwege te hoge doorloop slopen we portiekwoningen in de Mijninktbuurt en bouwen we gezinswoningen terug”

Pastors: “Zuid heeft gemengde wijken nodig. Opleidingsniveau, arbeidsparticipatie en woonkwaliteit moeten naar het gemiddelde van de vier grote steden in Nederland stijgen. Ingrijpen is nodig om ervoor te zorgen dat deze buurten niet verder afglijden. Daarom bouwen we aan gemengde wijken, met ruimte voor gezinnen. Ja, dat zijn over het algemeen middeldure en dure koopwoningen. Kijk naar de Tarwewijk, daar is de doorloop veel te groot. Scholen hebben elk jaar te maken met wisselingen, dat is niet goed voor het onderwijsklimaat. Daarom slopen we portiekwoningen in de Mijnkintbuurt en bouwen we woningen voor gezinnen terug.” De achterstanden in de focuswijken zitten niet alleen in het woningaanbod, maar ook op gebied van veiligheid. Zo toont het Wijkprofiel 2018 bijvoorbeeld dat in de Tarwewijk en Hillesluis, bewoners zich onveilig voelen en ontevreden zijn over de kwaliteit van de openbare ruimte. De gemeente beargumenteert in de folder Groei en kwaliteitsslag op Zuid dat structurele verbetering op het sociale en veilig domein is alleen mogelijk als deze gecombineerd wordt met een grondige aanpak van de woningvoorraad.

“Wij opereren als een vrijwillig ingehuurde fitnesscoach die je van een onverstandig dieet af helpt, het duurt een tijd voor je effect ziet”

Peter van Lieshout maakt zich vooral zorgen over het tempo van sloop-nieuwbouw op Zuid. Hij ziet liever dat de vernieuwing aansluit bij het tempo waarin bewoners een nieuwe woning kunnen vinden die past bij hun woonwens: “Je hebt mensen die weg willen, die kan je helpen met hun nieuwe woningkeuze. Maar als iemand in de wijk wil blijven wonen, dan moet er een woning in of dichtbij de wijk voor zijn.” Pastors is niet bang de langetermijnvisie door te zetten: “Het vereist discipline om in de focuswijken te vernieuwen. Wij opereren als een vrijwillig ingehuurde fitnesscoach die je van een onverstandig dieet af helpt, daarvoor moet je ook een tijdje vol blijven houden voordat het effect zichtbaar wordt. Je moet het woningbeleid zien als een set precieze ingrepen, waar lokaal minder woningen teruggebouwd worden om in sommige buurten lucht te creëren. Onderaan de streep komen er op Zuid woningen bij, omdat we stevig bijbouwen, bijvoorbeeld aan de Laan op Zuid, op Katendrecht en in Lombardijen.” Cijfermatig klopt het, bovendien gaat de vervanging en renovatie van woningen voor een broodnodige kwaliteitsslag zorgen. Maar voor de duizenden huurders in de focuswijken vanwege sloop de komende jaren op zoek moeten naar een nieuw dak, is de boodschap zwaar te verteren. Vooral als die nieuwe woning buiten Rotterdam ligt, en zij het gevoel hebben plaats te moeten maken voor beter verdienende Rotterdammers.