Von Alexander Hagelüken

Deutschland galt lange als Land, in dem Häuser kaum teurer werden. Der Immobilienhype seit den 1990er Jahren spielte sich woanders ab: in den USA, Großbritannien oder Spanien. Doch dieses Jahrzehnt verteuern sich deutsche Wohnungen und Häuser auf einmal rasant. Forscher ermitteln jetzt: Das vergrößert die Unterschiede zwischen Arm und Reich drastisch. Während Millionen Deutsche unter höheren Mieten leiden, wandert mehr als die Hälfte der Vermögenszuwächse in die Taschen der zehn Prozent Reichsten. Dieses Ergebnis einer Studie (PDF) dürfte die Wohnungsdebatte im Land weiter befeuern.

In den vergangenen zehn Jahren stiegen die Hauspreise in den größten Städten Berlin, Hamburg und München um 90 Prozent. Moritz Schularick von der Uni Bonn berechnete mit Kollegen nun erstmals, was das bedeutet: Das Vermögen der Deutschen nahm seit 2011 inflationsbereinigt um fast drei Billionen Euro zu. Ein gewaltiger Betrag, eine Billion mehr als die gesamten Staatsschulden. In Ländern wie den USA oder Italien, wo sehr viele Einwohner Häuser besitzen, profitieren von so einem Immobilienboom breite Massen. Steigen die Preise, nimmt die Ungleichheit in der Bevölkerung deshalb tendenziell ab.

In der Bundesrepublik ist das anders. Weil die ärmere Hälfte der Bevölkerung nur drei Prozent des Hausbesitzes hat, profitieren vom Boom vor allem die zehn Prozent Reichsten. Sie vereinnahmen etwa 60 Prozent des Hausbesitzes auf sich. Nutznießer sind auch Haushalte der oberen Mittelschicht. Ihr Vermögen stieg im Mittel um etwa die Hälfte auf knapp 400 000 Euro. "Der Immobilienboom macht die Reichen reicher", schreiben Schularick, Till Baldenius und Sebastian Kohl. Wie Deutschland sich unterscheidet, lässt sich daran erkennen, dass die Hälfte der Vermögensgewinne auf zwei Bundesländer entfällt: Baden-Württemberg und Bayern.

Am härtesten erwischt es die 20 Prozent mit den niedrigsten Einkommen

Die andere Seite des Booms stellen steigende Mieten dar. Weil die Masse der Deutschen ihr Zuhause nicht besitzt, trifft sie das besonders. Haushalte mit mittleren Einkommen müssen ein Fünftel mehr für Wohnen ausgeben als vor zehn Jahren. Noch härter erwischt es die 20 Prozent mit dem niedrigsten Einkommen. "In den Städten sind die Mieten dort am stärksten gewachsen, wo Einkommensschwache leben", stellen die Forscher fest. "Sie sind die großen Verlierer des Booms" - und geben 40 Prozent ihres Einkommens für Wohnen aus.

Moritz Schularick wurde durch seine Forschung zu Finanzkrisen international bekannt wie wenige deutsche Ökonomen. Um die Brisanz des Immobilienbooms zu verdeutlichen, bemüht er nun Friedrich Engels' Schriften zur Arbeiterklasse, die in den Städten des 19. Jahrhunderts vergeblich nach einem passablem Dach über dem Kopf suchte. Die Probleme in den Städten haben bereits eine politische Debatte ausgelöst, die in Forderungen nach Mietendeckeln und sogar der Enteignung von Immobilienfirmen gipfelt. Schularick glaubt, dass alles noch viel schlimmer wird, wenn nicht endlich mehr Wohnungen entstehen. "Bei jetziger Bautätigkeit werden bis 2030 eine Million Wohnungen fehlen, davon ein Drittel in den sieben größten Städten. Die soziale Sprengkraft dürfte erheblich sein."