Por Aixa Ratta y Santiago Fraschina (*).-





La situación habitacional en la Ciudad de Buenos Aires siempre fue complicada, sin embargo en los últimos años el acceso a la vivienda propia se hizo cada vez más difícil. El mercado inmobiliario es un sector económico altamente rentable y concentrado, donde políticas públicas laxas permiten que el libre juego de la oferta y la demanda vuelquen la balanza hacia los grandes jugadores. Los emprendimientos inmobiliarios no buscan resolver los problemas habitacionales de la mayoría de la población, sino la maximización de ganancias como cualquier actividad económica privada. En este contexto es imperioso una política pública que permita el acceso a la vivienda a los sectores populares.





En los últimos 10 años, como consecuencia del crecimiento económico, hubo un importante aumento de la construcción de nuevas viviendas en la Ciudad de Buenos Aires, sin embargo esto no significó mayores facilidades para el acceso a la misma. La Encuesta Anual de Hogares de la Ciudad de Buenos Aires realizada por el Gobierno de la Ciudad muestra la evolución de la tenencia de las viviendas en la ciudad.



Cuando Mauricio Macri asumió el Gobierno de la Ciudad en el año 2007, el 61,1% de los hogares era propietario de la vivienda y del terreno, el 27,2% era inquilino y el 11,7% residía de manera irregular (ocupante ya sea con o sin permiso). En el año 2013, la misma encuesta mostraba una realidad más preocupante: los propietarios de viviendas cayeron al 56,8% de los hogares, los inquilinos crecieron al 32,1% del total de hogares y el resto estaba constituido por ocupantes por trabajo (2,5%) y ocupantes de viviendas de manera irregular (8,5%).



Adicionalmente, el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires elaboró un informe "Indicador de accesibilidad a la vivienda propia a través del crédito hipotecario 2007-2014", donde explica la menor capacidad de una pareja de profesionales y técnicos de acceder a un crédito hipotecario. En el escenario optimo, este índice debería ser 100 ya que significa que la totalidad de las parejas de asalariados cuentan con un Ingreso Mínimo Necesario para calificar a un crédito por el 75% del valor de un departamento usado de 3 ambientes en la Ciudad de Buenos Aires (70m2), considerando que la cuota del crédito no puede superar el 30% de dicho ingreso. Si el índice se encuentra por debajo de 100, existen parejas que no pueden acceder al crédito hipotecario debido a sus ingresos insuficientes.



El informe analiza una serie de variables que consideran determinantes a la hora de facilitar o dificultar el otorgamiento de un crédito hipotecario: el valor del m2 en dólares y pesos, la tasa de interés de los préstamos y el ingreso de las parejas de profesionales y técnicos. En cuanto a la primera variable, el valor del m2 de un departamento 3 ambientes usado en la Ciudad de Buenos Aires creció 70% entre octubre del 2007 y octubre del 2014 pasando de u$s 1.276 a u$s 2.167.



Al encarecimiento del m2 del suelo de la Ciudad de Buenos Aires, se le suma el aumento progresivo de la tasa de interés mensual promedio de los créditos hipotecarios que se incrementó de 0,87% en octubre del 2007 a 1,63% en octubre del 2014.



Las vicisitudes a la hora de tomar un crédito para comprarse una vivienda rápidamente impactaron negativamente en el comportamiento de la población de la Ciudad de Buenos Aires. Según el informe, el índice de accesibilidad al crédito hipotecario cayó 50 puntos para las parejas de profesionales (pasando de 83,6 en octubre del 2007 a 30,8 en octubre del 2014) y cayó 29 puntos para los técnicos (pasando de 51,3 a 22,6 en el mismo periodo). En términos relativos, el desplome para una pareja de profesionales fue del 63% y del 56% para técnicos.



Estos informes elaborados por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires dan cuenta del impactante déficit habitacional porteño, pero al mismo tiempo de la pasividad del Gobierno local para subsanarlo. Algunos de los principales motivos que agravaron esta delicada situación en los últimos años fue la excesiva valorización de los terrenos urbanos, el reducido número de créditos hipotecarios otorgados por el Banco Ciudad, el recorte sistemático del presupuesto al Instituto de la Vivienda (IVC), la compra de propiedades como reserva de valor por parte de los sectores de mayores ingresos, la escasa regulación de los precios de las propiedades y los contratos de alquiler.



Por ese motivo, es imprescindible una mayor regulación local y una adecuada planificación urbana que funcione de complemento de las políticas crediticias y de construcción implementadas tanto a nivel nacional, provincial o municipal y evitar, de esta manera, un modelo excluyente y expulsivo de los sectores bajos y medios.





(*) Integrantes del Grupo de Estudio de Economía Nacional y Popular (GEENaP)