Voor starters zonder bemiddelde ouders is het moeilijk om op de woningmarkt te komen. Beeld anp

Oorzaak is dat nieuwe regelgeving mensen die voor het eerst een huis willen kopen, veelal jongeren, in een nadelige situatie manoeuvreert ten opzichte van mensen die al een huis hebben en een hypotheek kunnen meenemen naar een nieuw huis. Deze doorstromers drijven ook de prijzen op de huizenmarkt verder op, waardoor starters nog duurder uit zijn.



Dit blijkt uit onderzoek van het economisch bureau van ING. Onderzoeker Senne Janssen, een van de auteurs van het rapport Oud streeft jong voorbij, noemt deze ontwikkeling geen verrassing. 'Dat had iedereen kunnen vermoeden toen in 2013 regels werden uitgevaardigd die alleen golden voor nieuwe gevallen.'

Leeftijdsklasse is veranderd

Volgens ING worden er nooit zoveel woning verkocht als nu - al zestigduizend in het eerste kwartaal. Maar de leeftijdsklasse van de kopers is heel erg veranderd. Nu gaat het bij twee van de drie transacties om doorstromers. Tot 2013 kochten 25-minners nog méér woningen dan 55-plussers. Nu is dat omgekeerd. Minder dan 10 procent van het aantal gekochte woningen wordt gedaan door mensen die jonger zijn dan 25. Meer dan 15 procent wordt gedaan door mensen van 55 jaar ouder.



'Een deel van de jongeren kan bij het kopen van een woning rekenen op financiering door ouders en grootouders. Maar dat is slechts een bevoorrechte groep. Daarnaast zie je dat een groter deel van de woningen wordt gekocht als belegging', aldus Janssen.

Voor starters zonder bemiddelde ouders is het moeilijk om op de woningmarkt te komen. Hierdoor stijgt het aantal jongvolwassenen dat bij de ouders blijft wonen. Het aantal doorstromers ligt al boven het niveau van voor de crisis, het aantal starters op de woningmarkt is nog fors lager dan tien jaar geleden.



Vanwege nieuwe regelgeving kunnen mensen die voor het eerst een huis willen kopen, minder lenen. In het verleden konden ze ook geld lenen om de kosten van de aankoop en eventuele investeringen in de woningen te betalen. Dat kan niet meer. In 2018 kan nog maar een hypotheeklening van 100 procent van de waarde van een woning worden afgesloten. Janssen: 'Om de kosten koper en eventuele investeringen te betalen, moeten starters daarom vaak duizenden euro's aan eigen spaargeld meebrengen. Dit is voor velen een te grote barrière. Doorstromers laten vaak een woning met overwaarde achter. Voor hen zijn de verscherpte leennormen veel minder problematisch.'

Oplevering van een woning met de makelaar. Beeld anp

Oude rechten

Daarnaast moeten starters de volledige hypotheek aflossen om rente te kunnen aftrekken van de belasting. Voor doorstromers geldt dit niet. Zij behouden hun 'oude rechten': een belangrijk deel van hun hypotheek is aflossingsvrij. Hierdoor zijn de netto maandlasten van dezelfde woning voor starters hoger dan voor doorstromers. Daar waar sprake is van een biedingenstrijd zijn starters in het nadeel.



Als gevolg van de lage rente moeten starters die voor een annuïteitenhypotheek kiezen, de eerste jaren ook veel aflossen. Daardoor wordt het gevaar minder dat hun woning onder water komt te staan, maar worden woningen voor hen nog moeilijker betaalbaar. Dezelfde woning is bij de huidige lage rente zo voor een doorstromer veel beter betaalbaar dan voor een starter.