Há espaço para construir e vontade de comprar. Tudo aponta, no entanto, para que em 2020 o mercado imobiliário continue de porta fechada para os portugueses. No ano passado, o valor médio, a nível nacional, das casas vendidas pela Century 21 foi de 140 mil euros, mais sete mil euros do que em 2018. Em Lisboa, o valor aumentou 12 mil euros, superando pela primeira vez a fasquia dos 200 mil. "Não há soluções de curto prazo. Em 2020 não há perspetivas para a redução destes valores", refere Ricardo Sousa, CEO da imobiliária em Portugal.

O mercado nacional teve um peso de 82% nas mais de 13 mil vendas que a Century 21 mediou em 2019. A periferia de Lisboa concentrou a maior parte dos negócios, com destaque para as Linhas de Sintra e de Cascais e a Margem Sul. São zonas "cada vez mais dinâmicas e menos dormitório". Mas é preciso que tenham condições para crescer.

"A cidade de Lisboa mudou de escala e a Área Metropolitana (AML) também. É necessária uma reflexão ampla por parte de municípios e governo. É preciso rever os PDM em relação ao que se pode construir, e onde, porque ainda há espaço para o fazer. Acho que temos de voltar a debater a construção vertical. O preço das casas em Lisboa vai estar condicionado ao que vamos fazer com os terrenos e com o edificado que temos. A resposta não está só no mercado imobiliário", aponta.

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Ainda nesta semana, o ministro das Infraestruturas e Habitação admitiu que "a culpa" do difícil acesso à habitação em Portugal "é do Estado". Ricardo Sousa concorda que há medidas que o governo pode tomar e que teriam efeito "imediato" no mercado. Baixar o IVA da construção, que hoje é de 23%, é uma delas.

"É fundamental adotar-se essa medida de forma transversal, porque há uma carga fiscal enorme sobre quem compra casa", até porque "o residencial é a joalharia da construção, é cara e muito específica", considera o CEO da Century 21, deixando vários avisos.

"Os operadores privados não conseguem colocar no mercado imóveis com preços ajustados à procura, tendo em conta as limitações com o que se pode fazer no terreno, os tempos de licenciamento e os custos de produção. É importante o Estado colocar no mercado mais habitação pública para tirar a pressão da população mais carenciada. Não é o setor privado que tem de resolver isso. Mas não se faz no curto prazo. Já reduzir o IVA na construção teria um impacto imediato no mercado."

Renda acessível ainda em fevereiro

No balanço de 2019, o mercado de arrendamento foi "a grande surpresa" para a Century 21. A empresa registou um aumento de 19% destas transações, que Ricardo Sousa justifica com a falta de capacidade das famílias para comprar.

Neste segmento, a imobiliária identificou outra tendência em crescendo: há cada vez mais proprietários a desistir do alojamento local. "Acontece sobretudo em Lisboa com proprietários que têm apenas uma ou duas casas. Aproveitaram a euforia e hoje estão a converter em arrendamento tradicional, porque o AL não é tão atrativo como pensaram. Requer profissionalização e há operadores competitivos no mercado."

Apesar da fuga das famílias para o arrendamento, também aqui começa a ser difícil suportar a subida dos preços. Nos negócios fechados pela Century 21, o preço médio das rendas em Portugal foi de 807 euros, semelhante ao ano anterior. Em Lisboa a média atingiu os 1014 euros, mais 164 euros face a 2018. No Porto a subida foi ainda maior, de 175 euros, para uma média de 868 euros. Em 2020, Ricardo Sousa espera que já tenham algum impacto no mercado as medidas do governo para baixar as rendas.

A Century 21 foi uma das 15 entidades que se associaram nesta semana ao Programa Arrendamento Acessível. "Estamos empenhados neste projeto, que é um passo de gigante. Já fizemos um estudo no qual concluímos que a maioria dos senhorios teria vantagens em aderir ao programa. Temos equipas técnicas a trabalhar com o IHRU e contamos ter ainda em fevereiro o site preparado para promover a nossa carteira de imóveis em arrendamento acessível."

2020 no imobiliário: 2019 parte II

Depois de um ano marcado pela falta de oferta e uma forte procura do mercado nacional, a Century 21 espera que 2020 traga poucas novidades neste capítulo. Ricardo Sousa está "prudentemente otimista" sobre os próximo meses, já que os projetos em pipeline "começam a ter em atenção a classe média", mas ainda não estarão disponíveis para comercializar neste ano.

No segmento internacional, a procura continuará a estabilizar, à semelhança do que aconteceu em 2019. No ano que passou, franceses, brasileiros, israelitas e chineses dominaram o investimento no Porto. Lisboa foi procurada sobretudo por franceses, italianos e espanhóis, mas também chegaram compradores do Bahrein e do Nepal. Já os vistos gold trocaram as casas por lojas e escritórios para rendimento.

O responsável acredita que o limite agora imposto aos vistos gold em Lisboa e no Porto terá "seguramente" impacto no mercado, "sobretudo em Lisboa e na Linha de Cascais, que são o centro desta procura". Ricardo Sousa defende que "mais do que limites, deveriam ser criados incentivos para promover as outras regiões do país".

Em 2019, a Century 21 faturou perto de 47 milhões de euros, mais 14% face ao ano anterior. Os negócios mediados pela rede ascenderam a 1,9 mil milhões de euros, uma subida de 16% face ao período homólogo. Para este ano o CEO espera um crescimento "semelhante". A aposta será na região norte, onde a empresa vai abrir seis novas unidades no início do ano, para responder ao "potencial de crescimento que está a ser impulsionado pela atração de empresas, e que gera a necessidade de um novo mercado imobiliário".

Jornalista do Dinheiro Vivo