Vantaan pakkolunastushässäkän innoittamana päätin kirjoittaa kaupunkimaan arvosta ja ansiottomasta arvonnoususta. Huono dekkarikirjailijan tavoin paljastan kirjoituksen johtopäätöksen heti alussa: Suomessa pitäisi ottaa käyttöön Yhdysvalloissa noudatettava kiinteistöveropolitiikka.

Jokin aika sitten Katajanokalla myytiin tontti Kevalle noin 3 000 euron neliöhinnalla. Hehtaarihinta siis 30 M€. Se on lähes tuhat kertaa enemmän kuin vastaavan maapalan hinta vaikkapa Inkoossa. Jokainen ymmärtää, että tontin hinta ei johtunut maan erinomaisuudesta tuolla tontilla vaan sen ympärille rakennetusta kaupungista. Tässä tapauksessa myyjänä oli Helsingin kaupunki, joten tältä osin kaikki meni oikein.

Kaupunkimaa on erilaista omaisuutta kuin vaikkapa peruna- tai peltomaa haja-asutusalueella. Maapalan arvo riippuu siitä, että se sijaitsee täsmälleen siinä missä se on. Omistaja on siis eräänlaisessa monopoliasemassa.

Kaupunkimaata ei voi valmistaa lisää, joten se on myös luonnostaan niukka hyödyke, jonka kohonnut hinta ei lisää tarjontaa.

On järkevää, että keskeisesti sijaitseva maa on kallista, jotta sitä ei käytettäisi tehottomasti, mutta markkinatalouden logiikan kannalta on hyödytöntä, että maan omistaja saa siitä suuria tuloja, koska hän ei ole sitä maapalaa tehnyt. Markkinataloudessa myyjän saamasta korkeasta hinnasta on hyötyä vain, jos se inspiroi tuottamaan lisää sitä, mistä maksetaan paljon.

Jokaiselle kuulukoon taloudellinen hyöty, joka koituu hänen omista tekemisistään, mutta ei hyötyä toisten tai yhteiskunnan tekemisistä. Aiemmin maan arvo todella riippui paljon siitä mitä omistaja oli tehnyt: miten tämä oli huolehtinut pelloistaan ja hoitanut metsiään. Siitä hyöty kuului hänelle. Kaupunkimaan arvo riippuu siitä, mitä tontin ulkopuolella tapahtuu.

Kaupungin kasvu on kaupungille yleensä tappiollista, koska se joutuu rakentamaan uusille alueille tiet, viemärit, ratikat, koulut, päiväkodit ja kaiken muun. Tuloja tulee taas rakennusoikeuden myynnistä. Niitä ei tulisi ilman kunnan tekemiä investointeja. Ajatus, että veronmaksajat rahoittaisivat menot ja onnekas maanomistaja saisi tulot lyhentämättömänä itselleen, on täysin epälooginen. Ilman kunnan investointeja ei olisi rakennusoikeutta mitä myydä. Hyödyn investoinnista tulisi kuulua sille, joka on investoinnin tehnyt.

Hallinnollisilla päätöksillä luodut omaisuudet eivät ole markkinataloutta, ellei korruptiota katsota osaksi markkinataloutta

Kaavoittaja voi tehdä yhdestä maa-alasta miljoonien arvoisen kaavoittamalla siihen korkeita kerrostaloja ja viereisestä maapalasta lähes arvottoman kaavoittamalla sen puistoksi. Sillä, että hallinnollisilla päätöksillä tehdään toisista rikkaista ja toisista köyhiä, ei ole mitään tekemistä markkinatalouden kanssa, elleivät sitten kaupunginvaltuustojen päätökset ole kaupan. Sellainen käytäntö kuuluu rosvokapitalismiin, johon voi tutustua vaikkapa Venäjällä, jossa Putinin kaverit ovat rikastuneet tätä kautta paljon. Länsimaissa on yleensä lähdetty siitä, etteivät kaavoitushyödyt kuulu ainakaan lyhentämättöminä maanomistajalle. Näin on myös Suomen lainsäädännössä.

Olisi kovin korruptioherkkää, jos kaavoittaja todella voisi jaella kymmenien miljoonien lottopotteja sinne tänne. Näin on myös käynyt.

Espoon kaavoitusta 1970-luvulla on oikein väitöskirjassa (en muita lähdettä enää) luonnehdittu korruptiovetoiseksi, eikä tältä ikeeltä vältytty Helsingissäkään. Kaupunkisuunnittelulautakunnan puheenjohtaja oli aikanaan Ylermi Runko (Elanto + Haka) ja varapuheenjohtaja Saton johtaja. Kun tämä Saton johtaja jäi eläkkeelle, hän erosi lautakunnasta ja hänen seuraajakseen nimitettiin hänen seuraajansa Satossa. Ei kävisi enää.

Espoossa aikanaan kolme suurinta puoluetta, kokoomus, demarit ja Liberaalit edustivat kukin omaa rakennusliikettään. Sukulaiseni saivat tutustua Espoon käytäntöön, kun vanha sukulaiseni kuoli ja häneltä jäi suurehko kesämökkitontti Espoon Nokkalassa. Perijät halusivat sille omakotikaavan. Kaavoittaja vastasi, että tällä alueella Espoo kaavoittaa vain Hakan omistamaa maata, joten teidän on myytävä tontti Hakalle.

Raideinvestoinnin tuotto kapitalisoituu maan hintaan

Sanoin yllä, että kaupunkimaan valmistus on lopetettu. Itse asiassa ei ole. Hyvää kaupunkimaata voi valmistaa rakentamalla pikaratikkalinjan, metron tai lähiliikenteen junaradan.

Jos maan hintaa ei säännöstellä ­– eikä kannata säännöstellä – hyöty raideyhteydestä kapitalisoituu lähes kokonaan maan hintaan. Panemalla vähän mutkat suoriksi voi jopa sanoa, että jos raideinvestointi ei nosta maan arvoa investoinnin verran, investointi on kannattamaton.[1]

Helsinki laskee saavansa Kruunuratikkaan käyttämistään rahoista noin puolet takaisin Kruunuvuorenrannan kohonneina tonttituloina. Tämän lisäksi Laajasalon nykyiset asunnonomistajat saavat voittoa asuntojensa arvonnoususta suunnilleen sata miljoonaa euroa ehkä lopulta enemmänkin. Suurin piirtein kannattava hanke siis. Tai hyvinkin kannattava, koska ratikka mahdollistaa huomattavasti lisärakentamista Laajasalossa, mikä ei ole mukana näissä luvuissa.

En tiedä espoolaisten laskelmia Länsimetron kannattavuudesta, mutta pelkästään vanhojen asuntojen arvoa metroradan varressa se näyttää Helsingin Sanomien mukaan nostaneen noin neljännesmiljardilla, sillä tarkkuudella kuin pystyin sen minuutissa laskemaan. (50 000 as x 50 m2/as x 100 €/ma = 250 M€). Muun Espoon veronmaksajat tukevat metron vaikutuspiirissä asuvia huomattavasti.

Tässäkin on merkittävä kannustinvinouma. Radan rakentamiseen on kaupungilla varaa vain uustuotantoalueille, koska niistä saa rahat takaisin. Siksi vanhojen kaupunginosien liikenneinvestoinnit jäävät retuperälle, koska niistä koituva hyöty jouduttaisiin lahjoittamaan asunnonomistajille. Ei ole hyvä kaupungin toimivuuden kannalta.

Vantaalla on nyt riita siitä, kenelle kuuluu maan arvon kymmenkertaistuminen Kehäradan ansiosta. Kehärataan valtio ja kunta ovat investoineet yhteensä lähes 800 M€. Lainsäädäntömme antaa kunnalle paljon mahdollisuuksia rahastaa hyöty itselleen. Keinot eivät kuitenkaan muodosta loogista kokonaisuutta.

1) Kunta voi päättää kaavoittaa vain kunnan omistamaa maata. Näin on menetellyt Oulun kaupunki. Helsingin Sanomat, joka nyt vaatii maanomistajille pikavoittoa, on moneen kertaan kehunut Oulun menettelyä. Tämä ei kuitenkaan ole optimaalista, sillä se vääristää yhdyskuntarakennetta. Pahin esimerkki tästä on Tampereen Hervanta, joka rakennettiin niin kauas kuin rakennettiin, vaikka maata olisi ollut lähempänäkin – mutta yksityisen omistamana.

2) Kunnalla on oikeus rahastaa maksimissaan 60 % kaavoitushyödystä infrastruktuurikustannusten peittämiseksi. Vantaalla noita kustannuksia oli pelkästään kehäradasta niin paljon, että laskutukselle on hyvät perusteet. Vantaan olisi ollut ehkä järkevämpi käyttää lunastuksen sijasta kaavoitushyödyn leikkausta, mutta sillä ei olisi saatu alueelle hankituksi virkistysaluetta.

Herttoniemen teollisuusalueella kaavoitettiin varastorakennuksia rahakkaiksi asuntotonteiksi. Yksi omistajista ei suostunut maksamaan kaavoitushyödystä. Niinpä hänen tonttinsa pysyy varastotonttina asuinalueen keskellä. (Huomasin pykäliin tutustuessani, että olisi ollut mahdollisuus myös pakottaa hänet tähän sopimukseen, mutta näin ei Helsingissä jostain syystä menetellä.)

3) Kunta voi lunastaa maan. Lunastushintaa määrättäessä voidaan kaavoitushyöty jättää korvaamatta kokonaan. Hinta voi perustua maan arvon seitsemän vuotta ennen lunastusmenettelyn käynnistämistä, mikä on vähintäänkin epämääräisesti sanottu. Mitä tällä tarkoitetaan? Tässä Vantaan tapauksessa maan arvo laskettiin siis vuoden 2009 tilanteesta. Kehärataa ei ollut silloin rakennettu, mutta sen rakentamisesta oli tehty päätös. (Tämän kirjoituksen lopussa on lunastuslain 31 §, jota näissä tapauksissa sovelletaan.)

4) Aluerakentamissopimukset. Aiemmin kunta sopi koko asuinalueen rakentamisesta rakennusliikkeen kanssa. Tämä rakensi myös kadut, viemärit, päiväkodit ja koulut. Vastasi siis menoista mutta sai myös tulot. Lopputulos ei ollut kovin hyvä, joten tästä on luovuttu. Nyt tosin ostajat maksaisivat myös laadusta, joten tulos ei olisi yhtä tasaisen harmaa kuin 1960-luvulla. Käytäntö antaisi yksinoikeuden hyvin suurille rakennusliikkeille.

5) Maanomistajat maksavat radan. Kunta tekee sopimuksen maanomistajien kanssa radasta ja nämä rahoittavat sen ja saavat radan tuoman hyödyn itselleen. Näin menetellään monissa maissa, mutta Suomessa lainsäädäntö ei tätä mahdollista, koska sopimukseen ei voi ketään velvoittaa, jolloin vapaamatkustajaongelma tuhoaa koko ajatuksen.

Näistä tavoista ei muodostu mitään loogista kokonaisuutta. Asian periaatteellista puolta on käsitelty jokaisen toimenpiteen kohdalla erikseen ja ratkaistu se eri tavalla. Mitä johdonmukaisuutta nyt esimerkiksi on siinä, että kaavoitussopimuksella voidaan leikata kaavoitushyödystä 60 % ja lunastustoimituksella koko kaavoitushyöty. Olisi hyvä ratkaista periaatetasolla, kenelle maan ansioton arvonnousu kuuluu ja soveltaa tätä periaatetta kautta koko lainsäädännön.

Kiinteistövero leikkaisi asuntojen hintojen nousua

Eräs varakas yritysjohtaja ihmetteli minulle, miten hänen asuntonsa Manhattanilla maksoi vähemmän kuin Westendissä. Saatuaan kiinteistöverolapun hän ymmärsi. Yhdysvalloissa kaupunkimaan arvo leikataan Yhdysvalloissa yhteiskunnalle kiinteistöverolla, joka on sitä korkeampi, mitä arvokkaampi on sijainti. Hänelle korkeasta kiinteistöverosta ei ollut mitään haittaa. Jos vero olisi ollut alempi, olisi hinta ollut vastaavasti korkeampi.

Ostimme vaimoni kanssa asunnon Katajanokalta vuonna 1997. Muutimme pienempään asuntoon vuonna 2018 ja myimme Katajanokan asunnon. Sen arvo oli noussut 21 vuodessa noin 2 000 € kuussa. Tämä ansioton voitto ei meitä paljon lämmittänyt, koska myös uuden asunnon hinta oli noussut yhtä paljon. Jos olisimme muuttaneet Floridaan, tuo olisi ollut puhdasta ja verotonta tuloa.

Tällainen asuntojen hintojen nousu on epätervettä. Sille, että asuminen on kalliimpaa halutuilla alueilla, ei voi mitään, ellei sitten ryhdytä huonontamaan tarkoituksella asumisolosuhteita. Ratkaisu tähän ja moneen muuhunkin asiaan olisi amerikkalaistyylinen kiinteistövero, joka verottaisi osoitteen hinnan nousun yhteiskunnalle.

Vähän taloustiedettä: Jos kiinteistövero on T ja korkokanta r, kiinteistövero leikkaa asunnon arvoa T/r. Jos siis kiinteistövero on 2 000 €/vuosi ja reaalikorkokantana pidetään kahta prosenttia, vero alentaa asunnon arvoa 100 000 €. Asumisen hintaa uutta asuntoa ostavalta se ei nosta, koska korkeampaa yhtiövastiketta vastaa alempi ostohinta. Se ei nosta myöskään asunnoista perittäviä vuokria. Vanha asunnon omistaja toki näkee sen asumisen kallistumisena ja vuokranantaja tulojensa pienemisenä, koska hän ei ole päässyt ostaessaan hyötymään alemmasta hinnasta.

Olisi ollut hyvä, jos korkeaa, tontin todellista arvoa seuraava kiinteistövero olisi ollut käytössä, kun kantakaupungin asuntojen hinnat kääntyivät nousuun 1990-luvulla jyrkkään nousuun. Nyt ollaan vähän myöhässä, koska jotkut ovat jo maksaneet asunnoista huippuhintoja. Heidän osaltaan korkea kiinteistövero olisi kohtuuton.

Nykytilanne on aivan väärin nuoria ikäluokkia kohtaan. Asumisesta Helsingin kantakaupungissa on tulossa perinnöllinen rälssioikeus. Vain ne saavat asua, jotka tai joiden vanhemmat ymmärsivät ostaa asunnon ajoissa.

Kiinteistövero ja raideinvestointi

Palataan kysymykseen kenelle raideinvestoinnin tuottama hyöty kuuluu?

Koko ongelma ratkeaisi tontin todelliseen arvoon perustuvalla kiinteistöverolla. Vantaalaista tilaa ei tarvitsisi lunastaa kunnalle, koska kunta saisi korvauksen radan tuottamasta hyödystä kohonneena kiinteistöverona. Espoossa muut espoolaiset eivät joutuisi subventoimaan metro-Espoon vanhojen asuntojen omistajien asuntojen arvonnousua. Helsinki saisi Kruunuratikalle tuottoa paitsi tonttituloista omistamaltaan maalta myös vanhojen asuntojen omistajilta. Joukkoliikenneinvestoinnit, joilla parannetaan vanhojen asuinalueiden liikenneoloja, maksaisivat nekin itsensä, jolloin kaupunki ei keskittyisi vain uustuotantoalueiden raideinvestointeihin.

Siis elämästä kalliimpaa ja lisää veroja? Ei kaupunki niitä veroja maahan kaivaisi. Helsingissä voitaisiin kuntaveroa laskea hyvinkin kahdella prosentilla saattamalla kiinteistövero ajan tasalle.

Periaatteessa kiinteistöveron pitäisi kohdistua vain maapohjan arvoon, ei siihen, kuinka hyvän rakennuksen tontille on rakentanut. Maapohjan vero on haitaton, mutta rakennukseen kohdistuva vero saa rakentamaan vähemmän ja huonompaa.

Tulonjako kyllä muuttuisi. Vuokralla asuvat ja ne, joiden omistusasunto on vuokratontilla, voittaisivat. Heitä kiinteistövero ei koskisi, mutta kuntaveron alentaminen kyllä. Omaisuustuloilla elävien kiinteistövero nousisi, mutta he eivät hyötyisi kuntaveron laskusta, koska eivät sitä maksa.

Jonkin verran kaupungissa asuvat jäisivät keskimäärinkin voitolle, koska muualle muuttava voisi viedä rahaa mukanaan vähemmän ja muualla asuvat asuntojen omistajat menettäisivät tulojaan, mutta eivät hyötyisi kuntavero laskuista.

Tai sitten kaupunkilaiset häviäisivät. Jos pääkaupunkiseudun kunnat laskisivat reippaasti kuntaveroaan, Suomen Keskustan puoluetoimistolla keksittäisin välittömästi, että niiltä on siirrettävä rahaa maakuntiin, jossa kuntaverot ovat paljon korkeampia. Eivät ymmärtäisi tai siis eivät haluaisi ymmärtää, että kuntaveron laskusta huolimatta kaupunkilaisten maksamien verojen määrä ei laskisi vaan siirtyisi yhdestä verosta toiseen.

Ei Amerikassakaan kaikki ole hyvin

Rehellisyyden nimissä sanottakoon, ettei kiinteistöveron soveltaminen Yhdysvalloissakaan ole niin ihanteellista kuin annan yllä ymmärtää. Maassa on populistisen politiikan nimissä ammuttu järjestelmään hirveä määrä typeriä aukkoja ja poikkeuksia. Meidän kannattaisi ottaa kiinteistövero käyttöön niin kuin ekonomistit ovat sitä Yhdysvalloissa ajaneet, ei niin kuin se on siellä käytännön tasolla toteutettu.

Kaliforniassa esimerkiksi on päätetty, että kiinteistöveron pohjana oleva arvo pitää määräytyä ostohetken perusteella eikä se saa nousta sen jälkeen, ennen kuin kiinteistö taas myydään seuraavalle. Tämä aiheuttaa valtavan ja hyvin haitallisen muuttoveron, jos asuntojen arvo nousee, kuten se Kaliforniassa nousee. Jos muutat, joudut maksamaan korkeampaa veroa.

Lunastuslaki

Jos se yritys, jonka toteuttamiseksi lunastus toimeenpannaan, on merkittävästi korottanut tai alentanut lunastettavan omaisuuden arvoa, korvaus on määrättävä vastaamaan sitä arvoa, joka omaisuudella olisi ollut ilman sanottua vaikutusta.

Kun valtiolle, kunnalle tai kuntayhtymälle hankitaan kiinteää omaisuutta tai pysyvä erityinen oikeus yhdyskuntarakentamista varten alueelta, jolle kunta on päättänyt laadittavaksi asemakaavan tai jonka asemakaavaa on päätetty muuttaa, ei kaavan laatimis- tai muuttamispäätöksen jälkeen tapahtunutta maan arvonnousua oteta huomioon. Se osa arvonnoususta, joka vastaa yleisen hintatason kohoamista tai joka on muutoin aiheutunut muista syistä kuin siitä kaavoituksesta, jonka toteuttamiseksi lunastus toimeenpannaan, luetaan korvauksensaajan hyväksi.

Korvausta 2 momentin nojalla määrättäessä jätetään kuitenkin huomioon ottamatta maan arvonnousu enintään 7 vuotta lunastuksen vireillepanoa edeltäneestä päivästä lähtien.

[1] Tässä oletettiin, että liikennöinnin voitot eivät peitä pääomakulua lainkaan. Jos peittävät, vähempi maan arvonnousu vastaavasti riittää.