Det här är en debattartikel. Åsikterna som framförs är skribentens egna.

DEBATT. En allt större del av bostadsmarknaden består av bostadsrätter där amatörer köper och förvaltar ett tekniskt komplext objekt designat av vinstinriktade företag utan långsiktigt ansvar, skriver Jonas Anund Vogel KTH och Hans Lind tidigare vid KTH.

Elinor Ostrom fick Nobelpriset i ekonomi 2009 för sina studier om hur människor lyckas organisera stora komplexa, gemensamma anläggningar, utan hjälp av en offentlig sektor. Men hur väl fungerar egentligen bostadsrättsformen i Sverige om vi granskar den utifrån Ostroms kriterier?

Det största problemet är att de som har ansvar för att förvalta bostadsrättsföreningen inte är med och bestämmer utformningen.

Det typiska i dag är att en fastighetsutvecklare designar och uppför byggnaden, och i det skedet består bostadsrättsförenings styrelse enbart av personer som är kopplade till fastighetsutvecklaren. Det finns i praktiken ingen som direkt bevakar de framtida bostadsrättsinnehavarnas intressen i detta tidiga skede.

Konsekvensen av detta kan vara att företag väljer tekniska lösningar som är billigare men som håller sämre och/eller leder till högre kostnader i framtiden, särskilt om det är oseriösa fastighetsutvecklare. Under senare decennier har vi sett en rad tekniska brister i bostadsrättshus, t ex problem med så kallade enstegstätade fasader och att byggnadernas energianvändning är högre än vad som utlovats.

Man kan tänka sig fler åtgärder för att minska detta problem.

Ett första alternativ är att ge de framtida boende inflytande under projekterings- och produktionsfaserna, det vill säga att reglera så att de framtida boende har majoritet även i interimsstyrelsen. Ett stort problem är dock att de flesta hushåll har en relativt kort tidshorisont för beslutsfattande och vill knappast engagera sig kanske mer än fem år innan inflyttning.

Ett andra alternativ är att införa auktorisation för företag/ägare som ska uppföra bostadsrättsföreningar. Ett företag/en ägare som inte sköter sig och visar sig bygga med olämplig teknik skulle förlora sin auktorisation. För att få auktorisation kan man kräva att företaget i andra projekt visat att de är seriösa.

Ett tredje alternativ, som är enklare att genomföra, är att ha en officiell representant i interimsstyrelsen med roll att bevaka projekterings- och produktionsprocesserna utifrån de framtida boendes perspektiv. De kan slutligen intyga att produkten håller en rimlig kvalitetsnivå och att risken för framtida ökade driftskostnader är låg. Boverket skulle kunna ansvara för detta.

Ett fjärde och något svagare alternativ är att kräva att byggaren ger mer information till framtida köpare om de tekniska val som gjorts. Är det etablerad teknik som valts? Finns studier som visar att detta är en pålitlig och hållbar teknik? Till varje tekniskt system ska en utförlig beskrivning av både prestanda och kvalité upprättas, liksom en sammanfattande symbol ungefär som miljömärkning av vitvaror.

Dessa alternativ kan kombineras på olika sätt. Om ett företag har en auktorisation för att skapa bostadsrättsföreningar är det kanske inte nödvändigt att kräva att en officiell representant ska ta del av arbetet i interimsstyrelsen.

Ett annat problem vi pekar på är att det inte finns några krav på att styrelsen i en bostadsrättsförening fattar tekniska beslut som är långsiktigt bra för föreningen. Beslut kan styras av medlemmar som snart planerat att sälja. En tänkbar åtgärd mot detta är att kräva att det till exempel vart femte år görs en oberoende teknisk inspektion och att styrelsen är skyldig att beakta vad som kommer fram i en sådan plan.

En allt större del av den svenska bostadsmarknaden består av bostadsrätter där amatörer köper och förvaltar ett tekniskt komplext objekt designat av vinstinriktade företag utan långsiktigt ansvar. Detta skapar risker och förslagen ovan tror vi kan bidra till att de tekniska risker som finns i bostadsrättsformen kan minskas.

Jonas Anund Vogel, doktorand vid Energiteknik KTH, forskar kring hinder för implementering av ny teknik i samband med produktion och renovering av bostäder. Föreståndare för testbädden KTH Live-In Lab.

Hans Lind, professor i fastighetsekonomi, tidigare vid KTH, forskat om bostadsmarknaden under många år, bl a om hyresreglering, renoveringsstrategier och bostadsbyggande.