Изменение стало возможным после того, как президент Владимир Путин 6 октября подписал поправки в Налоговый кодекс, которые, в частности, позволяют местным властям с 2015 года взимать налог с кадастровой стоимости квартир. Действующий сейчас отдельный закон «О налогах на имущество физических лиц» с 1 января будущего года утратит силу.

Для расчета налога в Москве будут применяться пять ставок в зависимости от кадастровой цены недвижимого имущества (квартир, гаражей и т.п.): 0,1% – для объектов стоимостью до 10 млн руб., 0,15% – для 10–20 млн руб., 0,2% – для 20–50 млн руб., 0,3% – для 50–300 млн руб., 2% – для имущества, которое дороже 300 млн руб. Сейчас ставки налога в столице также увеличиваются по мере роста инвентаризационной стоимости: для жилых помещений они находятся в диапазоне от 0,1 до 0,75%, напоминает партнер юридической компании «Некторов, Савельев и партнеры» Егор Батанов.

Из нового налога будут предусмотрены вычеты: для квартиры – 20 кв. м, для комнаты – 10 кв. м, для дома – 50 кв. м. То есть база для налога будет определяться как кадастровая стоимость квартиры, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 20 кв. м, пояснил юрист адвокатского бюро «Линия права» Евгений Панкратов.

Одобренные правительством поправки в ближайшее время будут внесены на рассмотрение Московской городской думы. Если новый порядок будет введен с будущего года, то первые выплаты по новой системе придутся на второе полугодие 2016-го.

Доплата за центр

Руководитель департамента экономической политики и развития города Максим Решетников сам привел пример расчета нового налога: сумма налога для квартиры площадью 30 кв. м в начале Ленинского проспекта сегодня составляет 193 руб. в год, к выплате в 2016 году она возрастет до 736 руб. в год. По его мнению, это «сложно назвать критической [суммой] для объекта с рыночной стоимостью 8–9 млн руб.».

Будут действовать переходные положения: в течение первого года налогоплательщики будут платить столько же, сколько они платили при взимании налога с инвентаризационной стоимости, плюс 20% от разницы между суммами «нового» и «старого» налога; в течение второго года будет прибавляться 40% разницы, третьего года – 60%, четвертого – 80%, и, наконец, начиная с пятого года налог будет уплачиваться в полном объеме, добавляет Батанов.

Расчеты РБК показывают, что после того как закончится действие «скидок», налоги возрастут более чем в 10 раз. Например, годовой налог на двухкомнатную квартиру площадью 44 кв. м в панельном доме на улице Каховка на Юго-Западе Москвы (рыночная цена – 7,5 млн руб.) увеличится примерно с 700 руб. до 7,5 тыс. руб. Для трехкомнатной «сталинки» на Тверской налог будет повышен с 2,5 тыс. до 52 тыс. руб.

По расчетам правительства Москвы, доля объектов стоимостью до 10 млн руб. в городской недвижимости, принадлежащей физлицам, составляет 77%. Еще примерно 20% приходится на имущество стоимостью 10–20 млн руб., а все, что дороже, – это всего лишь 3%, утверждает Решетников.

«В Москве сложилась парадоксальная ситуация, когда налог по старой системе платили жители окраин. Это был налог, по сути, на новостройки. В то время как центр, где реальная рыночная стоимость была несоизмерима с тем, что на окраинах, платил налоги в десятки раз меньше в расчете на сопоставимые квартиры», – пояснил он.

Налоговая нагрузка останется неизменной для ориентировочно каждого шестого налогоплательщика в городе, считает он, в их числе – граждане, имеющие льготы, а также большинство тех, кто живет у МКАД или на территории Новой Москвы. Существенный рост налогов ощутят приблизительно 5–6% москвичей – собственников «больших элитных квартир в историческом центре».

За счет нового налога бюджет не особенно выиграет, говорит Решетников. Согласно проекту городского бюджета, на 2016 год запланированы доходы в размере 1,536 трлн руб. (на 90% – это налоговые поступления), расходы – 1,664 трлн руб., то есть дефицит составит 127,8 млрд руб. При этом налог на имущество физлиц в 2015-м оценивается всего в 3,5 млрд руб.

Остановит инвесторов

Введение нового порядка расчета налога может изменить конъюнктуру рынка недвижимости, сделав менее привлекательной покупку недвижимости, использование которой в текущее время не предполагается, а совершается в целях сохранения капитала, отмечает юрист налоговой практики Goltsblat BLP Александр Ерасов. По его словам, аналогичные процессы сейчас можно наблюдать на рынке земельных участков: владельцы дорогой земли, которая была приобретена впрок, после получения налоговых уведомлений серьезно задумываются о дальнейшей судьбе таких инвестиций.

«Конечно, раскошелиться придется тем, кто имеет в собственности несколько квартир в центре для сдачи в аренду, – считает председатель совета директоров «БЕСТ-Новостроя» Ирина Доброхотова. – Очевидно, что собственники постараются покрыть расходы за счет увеличения арендной платы».

Гендиректор «Метриум Групп» Мария Литинецкая расстроена: «Внутри Садового расположены как относительно новые комплексы, введенные в эксплуатацию начиная примерно с 1990-х годов, так и дома, построенные в советский и дореволюционный периоды. Жильцами первых являются состоятельные граждане, а в старых домах в основном проживают пожилые люди, получившие эти квартиры еще в прошлом столетии, а также их наследники. И далеко не все собственники подобной недвижимости смогут заплатить новый налог. При таком раскладе может начаться переселение малообеспеченных слоев из центральной части города на окраины». Новая схема налогообложения может вызвать негативную реакцию населения, предупреждает Литинецкая.

Заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Сергей Жарков не ожидает «катастрофических последствий на рынке, потому что семейный бюджет москвича вполне может с этим налогом справиться». Представитель СУ-155 Роман Черниговцев добавляет, что квартиры, возводимые компанией, стоят в основном до 9 млн руб. и максимальный налог на них – 6–9 тыс. руб. в год – не отпугнет покупателей. Гендиректор «Главстрой Девелопмент» Иван Богатов согласен, что «уровень налога в 10–15 и даже 20 тыс. руб. в год некритичен». В пресс-службе ГК «ПИК» согласились с этими выводами, добавив, что главным фактором, оказывающим влияние на рыночный спрос, является «ситуация на рынке в целом».