Face à la crise immobilière, des entreprises s'organisent pour aider leurs salariés à se loger. AFP/FRED DUFOUR

Près de 200 pages, 150 articles : le projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), plus simplement appelé Duflot 2, a été adopté mardi 17 septembre en première lecture à l'Assemblée nationale.

Le texte a été voté par 312 voix pour, 197 contre et 44 abstentions. L'UMP a voté contre, l'UDI et le Front de gauche, pour des raisons différentes, se sont abstenus, ainsi que les deux élus FN, tandis que socialistes, écologistes et radicaux de gauche ont voté pour. Son adoption définitive pourrait intervenir avant les municipales de mars.

La loi Duflot 2 se présente sous la forme d'un catalogue de mesures s'attaquant aussi bien aux rapports entre propriétaires et locataires qu'aux pratiques abusives des agences immobilières et des syndics.

Encadrement des loyers

C'est une promesse de campagne du candidat Hollande. Grâce à une cartographie des loyers moyens, établie au travers d'un réseau d'observatoire des loyers, une fourchette devrait être établie autour du loyer médian dans les zones dites "tendues" des 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants. Tout bien reloué à un tarif excédant cette fourchette devra justifier dans son bail la raison de ce dépassement. S'il estime que son loyer est trop élevé, le locataire pourra saisir une commission de conciliation sur cette base.

Mise en place d'une garantie universelle locative

La"garantie universelle des loyers" (GUL) permettra aux propriétaires de continuer à percevoir des loyers en cas d'impayés. Si le taux de loyers impayés en France (2 %) est faible, ce risque inquiète certains propriétaires qui préfèrent alors garder leurs logements vides plutôt que de risquer d'être confronté à un mauvais payeur – et aux longues et lourdes procédures pour l'expulser.

Ce dispositif obligatoire de "garantie universelle des loyers", qui devrait rentrer en vigueur au plus tard en 2016, sera alimenté par un prélèvement de 2 % environ du loyer, payé à parts égales par le propriétaire et le locataire. Un établissement public sera chargé de percevoir cette taxe et de rembourser les propriétaires dont les locataires sont défaillants.

Limitation des frais d'agence



La nouvelle loi plafonnera à un mois de loyer le montant maximal de la rémunération que pourra demander une agence immobilière pour la location d'un bien. Le bailleur devra en outre prendre en charge tous les frais de mise en location de son bien, sauf l'état des lieux et la rédaction du bail, partagés avec le locataire.

Réforme des professions immobilières

Un conseil supérieur de la gestion immobilière va être mis en place afin, notamment, d'édicter les règles de formation des agents. Une formation minimale sera ainsi obligatoire pour toutes les personnes de ce secteur d'activité. Un code déontologique sera créé.

Une carte professionnelle spécifique va également être instaurée afin de distinguer les professionnels de la gestion immobilière et les syndics de copropriété. Aujourd'hui, seul l'agent immobilier est obligé de détenir une carte professionnelle "transaction sur immeubles et fonds de commerce" délivrée par la préfecture.

Encadrement des "marchands de listes"

Après avoir envisagé une interdiction pure et simple des marchands de listes de biens à louer, la loi met finalement en place un encadrement plus strict de leurs pratiques. Ils devront ainsi détenir un mandat exclusif sur les biens figurant sur les listes qu'ils proposent, pour que des biens déjà loués ne figurent pas dans leurs catalogues.

Réforme de certaines pratiques des syndics



"Présentation fallacieuse de leur forfait, double facturation de prestations, prolifération de clauses abusives dans leurs contrats" : mardi 28 mai, l'UFC-Que Choisir et l'ARC, l'association des copropriétaires, ont dénoncé les mauvaises pratiques trop fréquentes de certains syndics. La loi Duflot 2 prévoit que certains actes seraient forfaitisés. Elle devrait également contraindre les syndics à mettre en place un compte séparé par copropriété.



Lutte contre les copropriétés dégradées

Dans le cas d'une propriété dégradée, un maire ou un préfet pourra se substituer à la copropriété et saisir directement la justice en vue d'établir un plan de redressement. Le juge pourra alors nommer un administrateur judiciaire ou un expert qui reprendra les pouvoirs de la copropriété sur les travaux à effectuer, les recouvrements et les procédures judiciaires comme l'éventuelle mise en vente des appartements. Ce professionnel sera épaulé par un opérateur pour les travaux et l'entretien du bâti.

Lutte contre les "marchands de sommeil"

Près de 500 000 logements sont considérés comme indignes en France, soit environ un million de personnes vivant dans des conditions qui mettent en danger leur santé ou leur sécurité, souligne le ministère du logement dans un communiqué.

Pour faire face à ce problème, le ministère propose d'interdire l'achat de biens immobiliers aux marchands de sommeil condamnés, de contraindre les propriétaires bailleurs – mis en demeure d'effectuer des travaux – à payer une astreinte financière tant que les travaux ne sont pas réalisés, ou encore d'utiliser la suspension des allocations logement pour inciter les propriétaires de logements indécents à les rénover.

Aide au développement de nouvelles formes d'habitat

Afin de "garantir et sécuriser" le développement d'autres formes d'habitats (légers, mobiles, ou habitats participatifs), Cécile Duflot a intégré dans sa loi (consulter le PDF) "la création de nouveaux cadres juridiques adaptés à la diversité des projets". Les habitats participatifs pourront prendre deux formes, soit celle d'une "coopérative d'habitants", soit celle d'une "société d'autopromotion".

Lire : A Villeurbanne, un "village vertical" comme une alternative à la crise du logement (14 mai 2013) et La guerre des yourtes (21 mai 2013)

Pénalités pour impayés de loyer

Cet amendement, déposé par Daniel Goldberg, député PS de Seine-Saint-Denis, prévoit la possibilité d'inclure dans le contrat de bail une clause contractuelle visant à pénaliser le retard de paiement de loyer et des charges. Le montant de ces pénalités ne peut dépasser 5% des sommes dues.

Encadrement de la pratique des meublés touristiques en zones tendues

Pour obtenir un changement d'usage d'une habitation en location touristique., le loueur devra désormais demander l'accord de la majorité des copropriétaires. Peu de particuliers bailleurs le font aujourd'hui parce qu'il est payant et implique que les revenus locatifs soient considérés comme des revenus commerciaux.

Lire : Les députés clarifient les règles régissant la location de meublés touristiques

Voir aussi témoignages et reportages dans notre visuel interactif : Arnaques, système D et autres histoires autour du logement

Le Monde