KfW Research: Wohnungen werden ausreichend genehmigt - sie müssten nur gebaut werden

(13.11.2017) Rund 278.000 neue Wohnungen sind 2016 in Deutschland fertiggestellt worden - das sind 90.000 bis 120.000 Wohnungen unter dem Bedarf. Eine aktuelle Analyse von KfW Research und Empirica stellt gleichwohl fest, dass kein Engpass bei den Baugenehmigungen besteht - über die letzten Jahre hat sich ein Überhang von 600.000 Wohnungsbaugenehmigungen angehäuft, der auf Umsetzung wartet.

Kommunen sind nicht die Bremser!

In der öffentlichen Debatte wird gerne den Kommunen der Schwarze Peter zugeschoben: Ihre langwierigen Genehmigungsverfahren seien für den Wohnungsmangel verantwortlich. „Einer empirischen Überprüfung hält dieser Vorwurf jedoch kaum Stand. Das Fertigstellungsdefizit entsteht vielmehr dadurch, dass genehmigte Bauvorhaben oftmals nur mit Verzögerungen oder gar nicht fertiggestellt werden", kommentiert Dr. Jörg Zeuner, Chefvolkswirt der KfW Bankengruppe.

Für die Verzögerungen bei der Umsetzung von Baugenehmigungen gibt es verschiedene Ursachen:

So dauert der Bau von größeren Mehrfamilienhäusern auch bei zügigem Baufortschritt oftmals länger als 2-3 Jahre.

Ebenso spielen Kapazitätsengpässe in der Bauwirtschaft eine Rolle, die durch die anhaltende Hochkonjunktur am Bau seit Jahren stark ausgelastet ist.

Insbesondere in den großen Ballungszentren zeigt sich außerdem das Phänomen, dass Investoren Baugenehmigungen auf Vorrat einholen und die dahinterliegenden Projekte zunächst nicht umsetzen, weil sie auf steigende Mieten und Immobilienpreise in der Zukunft setzen.

Bis 2030 4,4 Mio. neue Wohnungen nötig

Ohne Intensivierung der Bautätigkeit werden Wohnraumknappheit und Mieten in den nächsten Jahren weiter zunehmen - insbesondere in Berlin, Hamburg, München und dem Rhein-Main-Gebiet. Begründet wird diese Erwartung u.a. mit einem Arbeitnehmerzuzug insbesondere aus EU-Mitgliedstaaten auf einen Spitzenwert von rd. 83 Mio. bis 2020. Um die Nachfrage nach neuen Wohnungen auch längerfristig zu befriedigen, müssten bis 2030 an die 4,4 Mio. neue Wohnungen entstehen - rund die Hälfte davon dürfte auf Ein- und Zweifamilienhäuser entfallen.

„Bereits der Abbau des bestehenden enormen Überhangs von Baugenehmigungen würde erheblichen Druck von den angespannten Wohnungsmärkten nehmen. Um die Situation mittel- bis längerfristig zu verbessern, brauchen wir nicht nur Empfehlungen zur Senkung von Baukosten, sondern auch Ideen für ganzheitliche Ansätze, um Bauvorhaben grundsätzlich schneller umzusetzen", sagt Zeuner.

Die aktuelle Analyse von KfW Research zeigt jedoch auch, dass sich die Probleme auf den Wohnungsmärkten perspektivisch verschieben: Während derzeit vor allem die akuten Engpässe in den Ballungszentren im Zentrum der Diskussion stehen, werden ab dem nächsten Jahrzehnt steigende strukturelle Leerstände in den Fokus der Betrachtung von Wohnungspolitik und Kommunalentwicklung rücken: „Nach 2020 ist ein Rückgang der Bevölkerung zu erwarten. Bei anhaltender Urbanisierung dürfte steigender Wohnungsleerstand vor allem in strukturschwachen, dünn besiedelten Gebieten die wirtschaftspolitische Herausforderung des nächsten Jahrzehnts in Deutschland werden.“