El precio de los arriendos se ha disparado en Chile, afectando a las viviendas más pequeñas. Eso ha provocado que en Santiago los más pobres sean expulsados de las cercanías del Metro, mientras que en el norte sean empujados a vivir en campamentos. La demanda que genera la inmigración explica una parte de este fenómeno. Los autores se enfocan aquí en cómo la vivienda se ha transformado en sustituto del cuestionado sistema de pensiones (AFP) o “vehículo de inversión” para los sectores altos, haciendo que aumenten los que compran varios departamentos para vivir de la renta en un país donde el déficit de viviendas llega al medio millón.

En los últimos años los precios de los arriendos se han disparado en Chile, dificultando el acceso a la vivienda, particularmente de los sectores económicos más carenciados. Actualmente el déficit nacional de vivienda se sitúa en más de 450.000 hogares. Si bien algunos expertos aducen que esto se debe a una menor oferta inmobiliaria, la evidencia muestra lo contrario: hay una altísima oferta de vivienda en el país.

Los datos indican que la causa real del encarecimiento de los arriendos sería la creciente concentración de la propiedad de vivienda adquirida para fines de renta, como sustituto del sistema de pensiones, y por fondos de inversión (incluyendo AFP), con cobros de arriendo que aseguran rentabilidad a esas inversiones. Por su parte, tamaño y calidad de la vivienda se orienta cada vez menos a satisfacer las necesidades reales habitacionales de los hogares, y cada vez más a las del inversionista.

La evidencia corrobora lo anterior: entre 2009 y 2015 el precio promedio de arriendos en zonas urbanas aumentó en un 31,2% (de UF 5,8 a UF 7,7). En el Área Metropolitana del Gran Santiago (AMGS), el incremento fue de un 18% (de UF 7,3 a UF 8,6). En la zona norte del país (comunas de Iquique y Antofagasta), el aumento fue de 99%, muy por encima del promedio nacional, con un salto desde UF 5,9 a UF 11,8. Se trata de regiones donde existe alto capital circulante, dados los retornos de la industria minera (MIDESO, 2009, 2015).

Si se consideran precios de arriendo por cada metro cuadrado útil de vivienda (UF/m2), estos incrementos son aún mayores. Esto se debe a que la vivienda en Chile no sólo se ha encarecido sino también se ha reducido de tamaño.

La encuesta CASEN muestra que a nivel del AMGS, para los tramos de vivienda “de 30 a 40 m2” y “de menos de 30 m2”, los incrementos de precio de arriendo entre 2009 y 2015 fueron de 25,5% y 46,5% respectivamente. En la comuna de Santiago Centro, el arriendo de vivienda “de menos de 30 m2” se encareció en un 133% (desde UF/m2 0,10 a UF/m2 0,24).

Es decir, en 2009 un arriendo promedio de vivienda de 25 m2 en esa comuna costaba UF 2,5, pero en 2015 su valor se elevó a UF 6. En Estación Central, el arriendo de vivienda “de 30 m2 a 40 m2” se encareció un 21% (de UF/m2 0,13 a UF/m2 0,15). En la comuna de Independencia el arriendo de vivienda “de menos de 30 m2” se encareció un 81% (de UF/m2 0,07 a UF/m2 0,17).

Los precios han seguido subiendo en los años posteriores.

"Existe un altísimo número de hogares de ingresos medios y bajos que se quedan “fuera del mercado” de la vivienda, o acceden a éste a través de la multi-ocupación en condiciones de hacinamiento y/o con precios de arriendo por encima de sus posibilidades". Compartir cita



Incrementos tan altos de arriendo de vivienda en Chile son preocupantes. Ello impacta en los presupuestos del creciente número de hogares que hoy arriendan en Chile. En 2009, la encuesta CASEN mostraba que un 18% de los hogares chilenos vivía en modalidad de arriendo, pero la VIII Encuesta de Presupuestos Familiares (EPF) del Instituto Nacional de Estadística (INE, 2018) muestra que en 2017, ya un 25% de los hogares del país habitaban en esa modalidad.

Si cuantificamos en números absolutos la evolución entre los periodos 2012 y 2017, la EPF entrega una variación de 307.380 nuevos hogares en modalidad arriendo. Como consecuencia, la tenencia asociada a propiedad pagada o pagándose ha disminuido su participación en el total país: bajó desde 53,8% en 2009 a 50,9% en 2015 (MIDESO, 2009, 2015).

Un incremento en la tasa de arriendo en el país no es necesariamente negativo, ya que se trata de una alternativa adecuada para un número alto de hogares (especialmente aquellos en formación).

Sin embargo, es preocupante cuando esta tasa está acompañada por un aumento tan drástico de precios de arriendo.

Existe un altísimo número de hogares de ingresos medios y bajos que se quedan “fuera del mercado” de la vivienda, o acceden a éste a través de la multi-ocupación con condiciones precarias de hacinamiento y/o con precios de arriendo por encima de sus posibilidades económicas.

Según Encuesta de Barrios 2015-2018 de la Universidad de Chile, en el Área Metropolitana del Gran Santiago (AMGS), los segmentos socioeconómicos D y E se encuentran prácticamente ausentes entre los residentes de departamentos construidos en torno a la red de Metro desde 2005; y más de un 25% de los arrendatarios de estos departamentos deben asumir un costo de vivienda (arriendo más gastos comunes) superior al 35% de los ingresos del hogar (López-Morales et al., 2017).

A nivel país, se estima en más de 450.000 el déficit de vivienda adecuada (MINVU, noviembre 2017), 180.000 hogares allegados (MIDESO, 2015) y 45.000 hogares en campamentos, 47% de los cuales declara como motivo principal para vivir bajo esta condición, el alto precio y las condiciones de habitabilidad existentes en el mercado del arriendo. La cifra sube a 74% si se considera a los hogares migrantes (TECHO, 2017).

El número de hogares con allegados se ha incrementado entre 2009 y 2015 en un 20,5% a nivel país. En la Región Metropolitana y en Iquique este problema ha crecido en un 23,3% y en un 16,5%, respectivamente.

Algunos especialistas explican los altos precios de arriendo por: 1) una disminución en la oferta de viviendas, generada por 2) supuestas altas restricciones a las empresas desarrolladoras inmobiliarias, sumado al 3) efecto de los inmigrantes en un aumento de demanda (La Tercera, julio 2018).

Como veremos a continuación, las dos primeras explicaciones no cuadran con los hechos, mientras que la tercera explicación sí tiene incidencia.