Von Thomas Öchsner

Für die Länder ist die Grunderwerbsteuer eine sprudelnde Geldquelle, für private Hauskäufer ein teure Zusatzlast: Wird ein bebautes oder unbebautes Grundstück verkauft, ist für den Käufer die Sondersteuer fällig. Fast 13 Milliarden Euro kommen so voraussichtlich dieses Jahr in die Kassen der Länder - so viel wie noch nie. Seit der Finanzkrise 2009 sind die Einnahmen aus dieser Steuer um 260 Prozent gestiegen.

Das liegt nicht nur am Immobilienboom in vielen Groß- und Universitätsstädten Deutschlands. Einige Bundesländer, die seit 2006 über den Steuersatz bestimmen können, haben auch kräftig zugelangt: Nach Angaben des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) wurde die Grunderwerbsteuer in den vergangenen zehn Jahren insgesamt 26-mal erhöht. Nur in Bayern und Sachsen ist der Steuersatz mit 3,5 Prozent des Kaufpreises so hoch wie seit 2007 geblieben. Nordrhein-Westfalen, das Saarland, Brandenburg, Thüringen und Berlin haben hingegen den Steuersatz, ausgehend von 3,5 Prozent, fast verdoppelt. Bei einem Kaufpreis von 300 000 Euro können so fast 20 000 Euro zusätzlich nur für die Sondersteuer zusammenkommen.

Die Grunderwerbsteuer stelle "ein Hemmnis für den Vermögensaufbau wohlhabender Haushalte dar", heißt es in einem Diskussionspapier des IW. Zugleich können aber Großinvestoren mit bestimmten Kniffen legal der Steuer entgehen. Die Rufe nach einer Reform der Grunderwerbsteuer werden deshalb immer lauter, auch in den Parteien.

Normalerweise richtet sich die Höhe einer Steuer nach dem Leistungsprinzip. Wer viel hat, muss auch mehr zahlen. Nicht so bei der Grunderwerbsteuer: Hier "erfolgt keine Besteuerung nach der Leistungsfähigkeit, da sie am Objekt und nicht an der Finanzkraft des Käufers anknüpft", schreiben die IW-Immobilienexperten Tobias Hentze und Michael Voigtländer. Die Folgen halten sie für fatal: Da viele Haushalte nicht genügend gespart hätten und es für die Steuer von der Bank keinen Kredit gibt, bleibe ihnen so der Kauf einer Immobilie verwehrt oder die Summe an Eigenkapital werde kleiner, weshalb sie sich mehr Geld von der Bank leihen müssten und so die Finanzierung der eigenen vier Wände kostspieliger wird. Was also tun?

Um Steuerausfälle zu kompensieren, möchte das IW die Verkäufer belasten

Die Union hat in ihrem Wahlprogramm vorgeschlagen, bei der Grunderwerbsteuer einen Freibetrag für Erwachsene und Kinder einzuführen, für Familien, die sich erstmals eine selbstgenutzte Immobilie zulegen. Die FDP fordert einen Freibetrag von bis zu 500 000 Euro. "Denn die Steuertreiberei der Bundesländer macht es Familien aus der Mittelschicht fast unmöglich, Wohneigentum zu erwerben", heißt es im Wahlprogramm der Liberalen.

Noch weiter geht das Kölner IW: Die Experten des Instituts sprechen sich dafür aus, Neubauten von der Grunderwerbsteuer zu befreien, so wie dies in den Niederlanden oder Belgien bereits geschieht. Alternativ wäre es möglich, zumindest den Steuersatz deutlich zu verringern. Das soll das Bauen, gerade in den gefragten städtischen Regionen, fördern. Zugleich plädiert das IW für einen Stufentarif ähnlich wie in Großbritannien. Er sieht einen Freibetrag vor, die Besteuerung steigt dann mit dem Immobilienpreis. Beispiel: Beim Kauf einer Villa zum Preis von zwei Millionen Euro wären die ersten 125 000 Euro steuerfrei. Danach steigt der Steuersatz schrittweise von zwei auf zwölf Prozent. Für die letzten 500 000 Euro vom Gesamtpreis wären dann allein 60 000 Euro fällig.

Wie aber können die Länder mögliche Einnahmeverluste ausgleichen? Hier schlägt das IW vor, Verkäufer mit einem Zuschlag von zwei bis vier Prozent zu belasten, die ihre Immobilie nicht länger als fünf Jahre halten. "Damit würde der Staat Anreize für längere Haltedauern setzen, was Überhitzungen vorbeugt."

Aktuell umgehen Großinvestoren die Steuer

Bleibt die Frage, was sich tun lässt, damit Großinvestoren das Finanzamt bei der Grunderwerbsteuer nicht mehr legal umgehen können. Vereinfacht gesagt ist es bisher so: Beim Kauf großer Wohnungsbaugesellschaften oder dem Verkauf großer Wirtschaftsimmobilien ist die Sondersteuer nicht zu zahlen, wenn weniger als 95 Prozent der Unternehmensanteile den Eigentümer wechseln. Dieses Steuerprivileg wird verstärkt genutzt. Das hessische Finanzministerium spricht von Steuerausfällen von bundesweit bis zu einer Milliarde Euro. Eine Arbeitsgruppe der Länderfinanzminister befasst sich bereits mit diesem Steuerschlupfloch. Die Grünen haben gefordert, die Grenze von 95 Prozent deutlich zu senken, um die staatlich subventionierte Steuerumgehung einzudämmen.

Das IW schlägt stattdessen vor, Kauf und Verkauf von Wirtschaftsimmobilien durch Unternehmen mit einer reduzierten Mehrwertsteuer von sieben Prozent zu belegen. Die Zahlung lasse sich später wiederum als Vorsteuer bei der Steuererklärung geltend machen. Unterm Strich würden so die Anreize sinken, bei großen Deals die Grunderwerbsteuer zu umgehen. "Damit steigt aber gleichermaßen die Steuerbasis, da mehr Fälle besteuert werden", so die Wissenschaftler.