Als startende op de koopwoningmarkt in Amsterdam kun je het wel vergeten. Dat blijkt uit een onderzoek door Johan Conijn, emeritus hoogleraar woningmarkt. Het korte bericht vorige week legde in één voorbeeld de tegenstelling tussen financieel en reëel kapitaal bloot. Kapitalisme is financieel kapitalisme, zoals de Amerikaanse econoom Hyman Minsky het kernachtig uitdrukte. De traditionele definitie van kapitalisme is de scheiding van kapitaalgebruik en kapitaalbezit. De zeeman die zelf geen schip kan bekostigen en de rentenier die niet kan varen vinden elkaar op de aandelenmarkt. Met dat model maakte de VOC Nederland rijk. Wat er door die innovatie ook gebeurde, is dat reëel kapitaal (een schip) een tegenhanger kreeg in financieel kapitaal (een aandeel). Wat Minsky bedoelde, is dat je het systeem alleen begrijpt als je de gevolgen van deze scheiding analyseert. We zijn dat een beetje vergeten.

Huizen zijn zowel reëel kapitaal dat we nodig hebben om te produceren en te wonen, als financieel kapitaal dat rendement moet draaien. Daarom botsen juist op de woningmarkt de twee werelden op elkaar. Het financieel kapitaal wint tegenwoordig met gemak, blijkt uit een rekenvoorbeeld in de studie van Conijn. Een typische koopstarter met een inkomen van 40.000 euro kan volgens de Nibud-norm 171.000 euro lenen. Een belegger die zeven procent rendement gaat maken kan tot 372.000 euro voor een appartement van vijftig vierkante meter neerleggen. Van concurrentie is niet eens meer sprake.

Dit is een ordeningsprobleem, geen marktprobleem. De markt werkt uitstekend: de hoogste bieder koopt. We spreken graag van de markteconomie wanneer we het kapitalisme bedoelen. De term verraadt ons idee dat de economie een markt ís. Alsof andere vormen van ordening dan door de markt – door overheid, het middenveld en multinationals – er simpelweg niet zijn. Wie zo denkt, en dit geldt voor de meeste economen, die ziet vaak niet goed wat het probleem in Amsterdam nou eigenlijk is. Beleggers kopen huizen om ze te kunnen verhuren, koopstarters die dat niet meer kunnen betalen worden huurders, alles komt op zijn pootjes terecht. Wie in de markteconomie gelooft, haalt zijn schouders op voor het onderzoek van Conijn. Hijzelf trouwens niet. ‘Het instellen van een woonplicht voor de koper lijkt mij het meest effectief’, liet hij optekenen.

‘Een woonplicht voor de koper lijkt het meest effectief’

Conijn haakt met zijn voorstel aan bij een lange traditie in de economie waarin absentee ownership wel degelijk als probleem gezien wordt. Eigenaar zijn van land of kapitaal zonder het te gebruiken, puur voor het geldelijk gewin, is wel marktconform maar niet altijd wenselijk. De functie van woningen is dat erin gewoond wordt, en de afwezige eigenaar belemmert de woonfunctie. Kijk in een stad als Londen ’s avonds om je heen. In veel huizen en appartementen brandt geen licht, want voor beleggers kan leegstand aantrekkelijker zijn dan bewoning. Als de woning wel verhuurd wordt, is er een ander probleem. De afwezige eigenaar realiseert zijn mooie rendement vanwege huren die niet haalbaar zijn voor de mensen die de stad draaiend moeten houden. Amsterdamse verplegenden, politiemensen en bouwvakkers waren al verbannen naar Almere en Lelystad. Nu moeten ook de hogere inkomensgroepen buiten de stad gaan wonen, want zelfs met een jaarinkomen van 70.000 euro – en welke koopstarter heeft dat? – lukt kopen niet meer, blijkt uit Conijns studie.

De voorspelbare reactie vanuit de financiële en vastgoedwereld is: verruim de leennormen, in het belang van de koopstarters. Was het maar waar. Meer geld in de huizenmarkt zal leiden tot verdere prijsstijgingen, zodat koopstarters met nog hogere schulden in hetzelfde huis kunnen gaan wonen, en beleggers nog mooiere rendementen draaien. Het is de droomoplossing voor de afwezige eigenaar.

Het probleem van de afwezige eigenaar is overal, omdat we zijn gaan geloven dat de economie slechts een markt is. Ander voorbeeld: bedrijven kopen op grote schaal hun eigen aandelen terug om aandeelhouders rendement te kunnen geven, in plaats van te investeren in de reële kapitaalvoorraad. De afwezige eigenaar eist het. We zijn beland in een situatie waarin de aandelenmarkten geen kapitaalvorming meer financieren; wij financieren de aandelenmarkten. Waar vastgoedinvesteerders er niet meer lijken te zijn om wonen mogelijk te maken, maar waar wij er zijn om rendementen te financieren. De afwezige eigenaar regeert. Het roer moet om. Die woonplicht is zo’n gek idee nog niet.