O ano passado foi um ano em cheio para o cidadão Fernando Medina: conseguiu vender por 490 mil euros um apartamento T3 que comprara por 360 mil e adquiriu por 645 mil um duplex T4, cuja proprietária havia pago por ele 843 mil. Os dois apartamentos situam-se numa das zonas mais caras de Lisboa, as Avenidas Novas, mas enquanto o de Medina se valorizou 130 mil euros, aquele que ele comprou desvalorizou-se 198 mil euros, praticamente no mesmo período, entre 2006 e 2016.

O economista que ocupa o lugar de presidente da Câmara de Lisboa é daqueles que não se podem queixar do apetite voraz que a capital portuguesa está a despertar junto de muitos estrangeiros endinheirados. Há menos de um ano, em Novembro de 2016, vendeu a um casal francês o T3, sem garagem, que possuía na Rua Viriato, averbando um ganho de 36% em dez anos. O apartamento, com 123 m2 de área bruta privativa (três quartos, uma sala e duas casas de banho) situa-se num prédio com cem anos, projectado pelo arquitecto Ernesto Korrodi, que recebeu o prémio Valmor em 1917 e foi remodelado em 2003.

Mas se o autarca tem razões para estar satisfeito com o boom imobiliário e turístico da cidade, não tem menos motivos para se sentir agradado com as oscilações, por vezes dificilmente compreensíveis, do mercado imobiliário. Isto porque o duplex que comprou, em Setembro de 2016, com 181,9 m2 de área bruta privativa (quatro quartos, um dos quais é um suite, duas salas e três casas de banho), além de 46,1 m2 de área bruta dependente (dois lugares de estacionamento em cave), lhe custou menos 23% do que havia custado, no Verão de 2006, à vendedora e sua primeira proprietária. O apartamento em questão ocupa os últimos pisos (sexto e sétimo) de um edifício então acabado de construir no gaveto da Av. Luís Bívar com a Rua António Enes, no local onde existia um prédio de rés-do-chão e primeiro andar da autoria do arquitecto Norte Junior — erguido no início do século passado e inscrito no Inventário Municipal do Património —, do qual apenas foi conservada a fachada principal (ver outro texto).

Bons negócios

Analisando os documentos que o PÚBLICO reuniu nas últimas semanas, junto de diferentes serviços públicos, e atendendo àquilo que se retira da consulta de diversos sites de compra e venda de casas, Fernando Medina e a mulher — Stephanie Silva (filha de Jaime Silva, antigo ministro de José Sócrates, adjunta de Medina quando este era secretário de Estado no mesmo Governo e advogada associada sénior na sociedade PLMJ) — fizeram dois grandes negócios no ano passado.

Não só o apartamento que venderam foi muito bem vendido, como aquele que compraram custou bastante menos do que parecem ser, agora e há um ano, os valores de mercado da habitação de luxo nas Avenidas Novas. Basta passar os olhos por aqueles sites para verificar que não há nada do género por menos de um milhão de euros.

Foto Medina vendeu a um casal francês um T3, sem garagem, na Rua Viriato Nuno Ferreira Santos

Fernando Medina, porém, garante que o preço que pagou, citando dados da publicação Confidencial Imobiliário compilados a seu pedido, está, pelo contrário, muito acima dos preços de mercado. “O valor pedido [nos anúncios de venda] por apartamentos usados nas Avenidas Novas no 2.º trimestre de 2016 (data do contrato de promessa) situou-se em 3296 euros/m2. A minha aquisição foi realizada por um valor de 3544 euros/m2, superior em 7,5% à média dos anúncios.”

Nas respostas enviadas ao PÚBLICO afirma mesmo que, se se tiverem em conta os valores efectivos das escrituras realizadas naquele período, a diferença é ainda maior. “O valor médio das transacções foi de 2397 euros/m2 e o da minha aquisição 3544/m2, isto é, 47,8% acima do registado no período.” No entanto, as comparações realizadas por Fernando Medina têm por base preços médios e, no que respeita ao imóvel que comprou, a área bruta privativa inscrita na caderneta predial — parâmetro que não tem em conta factores como o estado de conservação dos fogos, vistas e a existência de garagens e varandas.

Em todo o caso, Medina salienta que a vendedora, Isabel Maria Teixeira Duarte, pôs o duplex à venda, através da agência Homelovers, por 635 mil euros, acabando ele por oferecer mais 10 mil porque havia outros interessados, garantindo que não houve “qualquer negociação directa com a proprietária”.

Preços por explicar

Quanto ao facto de esta, que é uma das herdeiras directas do grupo Teixeira Duarte, ter pago 843 mil euros pelo apartamento em 2006, quando o comprou ao fundo imobiliário TDF, detido pela sua família, Fernando Medina diz que ignorava tal facto e que “desconhece o que esteve na sua origem”. Na verdade, o preço então pago pelos compradores que adquiriram outras fracções do mesmo prédio entre 2006 e 2011 é bastante mais baixo do que aquilo que pagou Isabel Teixeira Duarte, apesar da sua ligação ao grupo de que também é acionista.

Tomando por base a chamada área bruta inscrita no processo de licenciamento da construção do prédio, conceito que não coincide com o de área bruta privativa, o ex-ministro Ricardo Bayão Horta (CDS) pagou 3456 euros /m2 (em 2006), a ex-ministra Celeste Cardona (CDS) pagou 3655 euros/m2 (2007) e Jaime Silva, sogro de Medina, pagou 3350 euros/m2, em 2010, em plena crise. No caso de Isabel Teixeira Duarte, esse valor foi de 4112 euros/m2, enquanto o pago por Medina, com base no mesmo parâmetro (205 m2 de área bruta), se ficou agora, já depois de ultrapassada a crise do sector, por 3146 euros/m2.

Foto Medina comprou duplex na Av. Luís Bívar a Isabel Maria Teixeira Duarte Nuno Ferreira Santos

Para sustentar a tese de que o preço que pagou no ano passado é um preço normal, o presidente da Câmara de Lisboa diz também que a última venda (em segunda mão) realizada no prédio em que habita foi efectuada em Abril de 2015 pelo valor de 3333 euro/m2. O apartamento a que se refere foi vendido pela jornalista Judite de Sousa, sendo o preço, se calculado com base na área bruta, de 2987 euros/m2.

Seja como for, considerando as áreas brutas privativas, Medina vendeu o imóvel da Rua Viriato, sem estacionamento, por 3983 euros/m2 e comprou o da Luís Bívar, com dois lugares na garagem, por 3544 euros/m2.

No que respeita ao bom negócio que fez na Rua Viriato, Medina diz apenas que colocou um anúncio na Internet e que lhe apareceu o casal francês, representado por uma agente imobiliária, que aceitou de imediato o preço pedido.

Medina defende ajuste directo

Dez meses depois de o seu presidente ter comprado o duplex da Luís Bívar nas condições descritas, a Câmara de Lisboa celebrou um contrato com a sociedade Teixeira Duarte – Engenharia e Construções SA, em Julho deste ano, fazendo um ajuste directo a esta empresa por 5,2 milhões de euros, para a empreitada de estabilização do miradouro de São Pedro de Alcântara. A obra, que já teve início no fim de Maio, está ainda em curso e destina-se a consolidar os terrenos em que assenta o miradouro e cujo escorregamento estava a ser controlado e monitorizado pela câmara desde 2010.

A necessidade de ali intervir levou a autarquia a encomendar estudos e projectos com vista ao lançamento de um concurso público para a realização dos trabalhos. Num parecer emitido há alguns meses, o Laboratório Nacional de Engenharia Civil (LNEC) propôs diversas alterações à solução técnica avançada por uma empresa de projecto externa ao município, mas não subscreveu a urgência extrema que esta recomendou.

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Face a estas duas posições, os serviços dependentes do vereador Manuel Salgado seguiram a dos projectistas externos, propondo o lançamento imediato da empreitada através de um ajuste directo. Com fundamento na alegada “urgência imperiosa” da intervenção, a câmara aprovou depois a proposta de ajuste directo com a Teixeira Duarte, apenas com o voto contra do vereador do CDS.

Ainda que não seja conhecido nenhum dado objectivo que permita relacionar as condições em que Fernando Medina comprou o duplex da Luís Bívar com esta adjudicação, o PÚBLICO perguntou ao autarca se ponderara o risco de surgirem alegações de favorecimento da Teixeira Duarte por via daquele seu negócio. Em resposta, Medina insistiu em que o valor pago pelo apartamento “está totalmente em linha com o mercado” e reagiu com indignação: “Nunca imaginei que fosse possível qualquer associação desta natureza, por ser para mim irrealizável por imperativo ético, e até absurda nos termos insinuados.”

Notícia corrigida às 9h46: o nome do arquitecto é Norte Junior e não Ventura Terra