In vielen deutschen Städten gilt die Mietpreisbremse – und wird trotzdem von vielen Mietern nicht genutzt. Das Amtsgericht Berlin-Neukölln fällte jetzt ein vielleicht richtungsweisendes Urteil.

Warum dieses Urteil den Wohnungsmarkt in den Städten verändern könnte

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In vielen deutschen Städten gilt die Mietpreisbremse – und wird trotzdem von vielen Mietern nicht genutzt. Zuverlässige Statistiken gibt es nicht, doch ein Blick in die aktuellen Mietwohnungsangebote reicht, um festzustellen, dass sich etliche Vermieter offenbar nicht an die per Gesetz festgelegte Preisgrenze halten.

In Gebieten mit Mietpreisbremse gilt: Bei einer Neuvermietung darf die Miete nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Viele aktuelle Angebote indes rangieren weit darüber. Und Mieter akzeptieren das, weil sie angesichts der Wohnungsknappheit keinen Streit riskieren wollen.

Ein aktuelles Urteil zeigt nun, dass es sich für Mieter durchaus lohnen kann, die Preisbremse zu ziehen. Das Amtsgericht Berlin-Neukölln verurteilte die Vermietungsgesellschaft Gabriel International Assets Ltd. zur Rückzahlung von immerhin 4042 Euro an eine Mieterin. Die Entscheidung des Amtsgerichts liegt WELT vor.

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Die Klägerin hatte den Vertrag für ihre gut 100 Quadratmeter große Wohnung in mittlerer Lage zwischen Karl-Marx-Straße und Sonnenallee im April 2017 unterzeichnet. Die Nettokaltmiete sollte 1066 Euro betragen. Das akzeptierte die Mieterin auch, zog ein und zahlte. Bereits im Juli desselben Jahres allerdings schickte sie der Gabriel International eine formelle Rüge. Gabriel International, eine Firma mit Sitz in London, reagierte nicht.

Im September nutzte die Mieterin dann das Internetportal „wenigermiete.de“, das vom Berliner Start-up Lexfox betrieben wird – eine Firma, die zur noch relativ neuen Gattung der Legal-Tech-Unternehmen gehört. Solche Unternehmen prüfen Rechts- und Schadenersatzansprüche von Verbrauchern und fordern diese in vereinfachten Verfahren ein, dann in der Rolle eines Inkassounternehmens. Auch die Plattform „flightright.de“ beispielsweise arbeitet so.

Mehr als tausend Verfahren anhängig

Über die Internetseite „wenigermiete.de“ fand die Mieterin in Neukölln heraus, wie hoch ihre Miete nach den Regeln der Preisbremse eigentlich hätte sein sollen: maximal 748 Euro – sämtliche den Wohnwert erhöhende Eigenschaften des Apartments bereits eingerechnet, ebenso den Zehn-Prozent-Aufschlag. Die Mietforderung lag also 43 Prozent über dem legalen Wert.

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Das Besondere in diesem Fall: Gabriel International verlangte auch noch eine Staffelmiete. Im Juli 2018 stieg die Nettokaltmiete auf 1120 Euro, in diesem Jahr hätte sie auf 1176 Euro steigen sollen und so weiter. Auch diese Erhöhungen akzeptierte die Mieterin zunächst, weshalb die Rückzahlung insgesamt nun relativ üppig ausfällt.

Auch auf die im September 2017 eingereichte Rüge der Lexfox GmbH reagierte Gabriel International nicht, es folgte eine Mahnung, schließlich eine Mietpreisbremsenklage sowie eine Feststellungsklage über Vertrauensanwälte. Das Urteil fällte das Amtsgericht Neukölln nun zu der Feststellungsklage. „Es herrscht das weitverbreitete Gerücht vor, dass man die Miete nicht mit der Mietpreisbremse senken kann, wenn eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart ist“, sagt Rechtsanwalt Daniel Halmer, Gründer und Geschäftsführer der Lexfox GmbH.

Quelle: Infografik WELT

„Grund dafür ist vielleicht, dass Mieter den Eindruck haben, dass sie freiwillig Mieterhöhungen bereits vorab zugestimmt haben. Dem ist auch so, allerdings werden mit der Mietpreisbremse auch nicht Erhöhungen, sondern die zugrunde liegende Basismiete von vornherein infrage gestellt – und nach entsprechender Prüfung gesenkt“, so Halmer.

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Zehntausende Mieter hätten bereits über „wenigermiete.de“ ihre Miete geprüft, mehr als tausend Verfahren seien anhängig. Oft kommt es laut Halmer zu außergerichtlichen Einigungen. In früheren Gesprächen mit WELT hatte der Anwalt bereits häufiger den Verdacht geäußert, dass angesichts der eher laxen Mietpreisbremseregeln manche Vermieter zunächst versuchten, eine höhere Miete zu verlangen und darauf spekulierten, dass Mieter diese akzeptieren.

„Rechtsdurchsetzung teuer und unpraktisch“

Die Gabriel International gehöre inzwischen zu den üblichen Verdächtigen: „Allein in Berlin sind wir von mehreren Dutzend Miethaushalten beauftragt worden, ihre Miete mit der Mietpreisbremse zu senken“, so Halmer in Bezug auf das Unternehmen. „Die durchschnittliche Überschreitung der Höchstmiete beträgt dabei gut 50 Prozent.“

Halmer vermutet dahinter eine Masche: „Die relativ hohe Anzahl von Fällen und die relativ hohe durchschnittliche Überschreitung lassen darauf schließen, dass dieses Gebaren bei Gabriel International System zu haben scheint und dieses Unternehmen unserer Ansicht nach mit einigen weiteren großen Wohnungsunternehmen zu den schwarzen Schafen der Branche gehört.“ In Standardbriefen an die Mieter berufe sich das Unternehmen nicht auf den Mietspiegel, sondern auf angeglichene Vergleichswohnungen.

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Halmer hält das Mietpreisbremse-Gesetz, geregelt in Paragraf 556 BGB, nach wie vor für lückenhaft. „Aktuell sieht das Gesetz vor, dass bei Staffelmieten für jeden Staffelzeitraum separat geprüft werden muss, auf welchen Betrag die Miete zu reduzieren ist“, sagt er. Mieter mit einem Staffelvertrag müssten also bei jedem neuen Staffelzeitraum neu vor Gericht ziehen.

„Das ist auch dann noch so, wenn bereits die Ausgangsmiete, also die Miete noch vor der ersten Staffelmieterhöhung, bereits eindeutig über der ortsüblichen Höchstmiete lag. Das macht die Rechtsdurchsetzung teuer und unpraktisch und legt Mietern wieder einen Stein in den Weg zu ihrer Rechtsdurchsetzung.“

Mieter müssen erst einmal rügen

Dass zu viel gezahlte Miete zudem erst ab Zeitpunkt der Rüge gezahlt werden muss, finden Mieterverbände ebenfalls unzureichend. Das verführe Vermieter weiterhin dazu, auf friedliebende Mieter zu spekulieren. Auch die Mieterin in Neukölln bekommt nicht sämtliche zu viel gezahlte Miete zurück, sondern nur die ab August 2017 zu viel gezahlten Beträge. Das davor zu Unrecht gezahlte Geld bleibt bei der Vermieterin. Und für die nächste Mieterhöhung muss die Frau erneut vor Gericht.

Seit Januar dieses Jahres gelten leicht verschärfte Regeln. Seitdem müssen Vermieter unaufgefordert bei Vertragsabschluss offenlegen, ob sie sich auf eine Ausnahme von der Mietpreisbremse berufen. Dazu gehört beispielsweise eine höhere Vormiete, für die dann Bestandsschutz gilt. Maßgeblich ist dabei die Miete, die ein Jahr vor Beendigung des vorangegangenen Mietverhältnisses verlangt wurde.

Quelle: Infografik WELT

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Eine weitere Ausnahme ist eine „umfassende Modernisierung“, die vor Vertragsschluss durchgeführt wird. Auch hier muss mit Belegen glaubhaft gemacht werden, dass diese auch tatsächlich stattgefunden hat. Tut der Vermieter das nicht, kann er sich auch später nicht mehr auf diese Ausnahmen berufen und damit eine höhere Miete begründen (die sogenannte Obliegenheitspflicht).

Trotzdem gilt weiterhin: Mieter müssen erst einmal rügen. Dafür gelten seit Januar zwar einfachere Vorgaben – Mieter müssen schriftlich mitteilen, dass sie die verlangte Miete rügen, und müssen nicht mehr ausführlich begründen und ihrerseits Beweise darlegen. Doch Vermieter müssen weiterhin nur das ab der Rüge zu viel gezahlte Geld zurückgeben.

Vor ihrem Rücktritt schlug die scheidende Bundesjustizministerin Katarina Barley (SPD) noch vor, das Gesetz noch einmal zu verschärfen. Vermieter sollten die Miete nicht erst ab dem Zeitpunkt senken müssen, in dem sie aufgeflogen sind. Sondern bereits ab Vertragsbeginn. Die Mieterin in Neukölln hätte unter diesen Umständen wohl noch einige Hundert Euro mehr zurückbekommen.