Ob kaufen oder mieten: Das Wohnen in den großen Szenestädten wie Berlin oder Hamburg wird immer teurer. Doch es gibt auch eine Entwicklung in die Gegenrichtung, die neue Chancen eröffnet.

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Das weiß verputzte Vierfamilienhaus liegt in einer ruhigen Wohnstraße in idyllischer Stadtrandlage. Bis in die Hildesheimer Innenstadt ist es nur einen Kilometer weit. Auch die Wohnung gefiel Maria Ewert und Daniel Brecht auf Anhieb. 75 Quadratmeter unterm Dach. Drei Zimmer, Küche, Vollbad. Alles tipptopp renoviert. Mietbeginn nach Vereinbarung. Am besten aber ist der Preis: 375 Euro kalt. Courtagefrei.

Im nahen Hannover hätte ein solches Angebot vermutlich Rangeleien ausgelöst. Nicht so in Hildesheim. Beim Besichtigungstermin mit dem Vermieter war das junge Paar ganz allein und bekam auch gleich den Zuschlag. „Konkurrenzkampf“, sagt die 22-Jährige belustigt, „war da eigentlich gar nicht.“

In deutschen Städten, so meldete es in dieser Woche die Bundesbank, steigen die Mieten und Kaufpreise für Wohneigentum. Insbesondere in Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern seien im vergangenen Jahr starke Preiserhöhungen beobachtet worden. Der Bericht der Bundesbank befeuert eine immer hitziger geführte Debatte über einen scheinbar außer Kontrolle geratenen Immobilienmarkt.

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Luxussanierung in Berlin-Prenzlauer Berg, Neureiche im Hamburger Schanzenviertel, Gentrifizierung am Münchner Gärtnerplatz. Die Szeneviertel der großen Metropolen erleben seit einigen Jahren eine dramatische Aufwertungs- und Preisspirale, die vermögende Bevölkerungsschichten und mitunter auch zahlreiche Spekulanten anlockt, während Altmieter sich ihre angestammten Wohnviertel nicht mehr leisten können.

Mittlerweile, so die Bundesbank, greife die Entwicklung auch auf das Umland über. Der Kampf um den Lebensraum Stadt ist zu einer der großen Streitfragen geworden. Wo, fragen sich viele verunsicherte Menschen, werden wir uns in Zukunft überhaupt noch ein Dasein in den eigenen vier Wänden leisten können?

Es gibt auch die anderen Fälle

Eine Antwort könnte lauten: in Bremerhaven zum Beispiel. Oder in Mülheim an der Ruhr. Oder in Oberhausen. Allesamt Großstädte, in denen die Immobilienpreise in den vergangenen fünf Jahren nicht explodiert sind, sondern gefallen. Die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen sind in diesen Städten teilweise im zweistelligen Prozentbereich in die Knie gegangen. Und im gleichen Zeitraum fielen oder stagnierten hier auch die Wohnungsmieten.

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Die Erregung über Gentrifizierung und Spekulationsblase schlägt hohe Wellen. Dabei spielt sich der Immobilienboom vor allem in Metropolen wie Köln, Berlin und Hamburg ab. In weiten Teilen des Landes sieht die Lage ganz anders aus. Da gibt es sterbende Dörfer mit verfallenen Resthöfen. Da gibt es schrumpfende Kleinstädte mit Vierteln, in denen niemand mehr leben, geschweige denn investieren möchte.

Und Leerstand wie Wertverfall sind keinesfalls nur in ostdeutschen Provinznestern zu beobachten. In Städten mit weniger als 250.000 Einwohnern, so lautete eine weniger beachtete Aussage der Bundesbank-Experten, sei der Preisdruck nach wie vor merklich schwächer.

„Die hohe Mieten- und Preisdynamik der Ballungsräume wird aktuell in der Öffentlichkeit oftmals als flächendeckendes Problem interpretiert“, bemerkt Matthias Waltersbacher, Referatsleiter beim Bonner Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung. „Doch viele kleinere Großstädte und Mittelstädte erfahren seit Jahren eine nur moderate, stabile oder sogar rückläufige Mietenentwicklung.“

Keine Arbeit, niedrige Mieten

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In Regionen mit deutlich sinkender Bevölkerungs- und Beschäftigtenzahl sei das aktuelle Mietniveau mit 4,82 Euro je Quadratmeter noch immer sehr niedrig. Auch im vergangenen Jahr habe die Steigerung hier bei nur 1,2 Prozent und damit unterhalb der Teuerungsrate gelegen.

Die übliche Betrachtung der Angebotsmieten als Indikator lasse zudem die Bestandsmieten unbeachtet, die im Durchschnitt deutlich schwächer anstiegen. „In Städten wie Salzgitter, Gelsenkirchen, Pirmasens, Halle oder Hof kann von einem aktuellen Mietenboom nicht gesprochen werden“, sagt Waltersbacher.

Auch nicht in Hildesheim. „Wenn Sie hier die Zeitung aufschlagen, finden Sie seitenweise Wohnungsangebote“, sagt Hauseigentümer Friedhelm Lemberg, der gerade mit der Finanzberaterin Maria Ewert und dem Sanitäranlagenmechaniker Daniel Brecht neue Mieter für eines seiner beiden Vierfamilienhäuser gefunden hat. Worüber er, wie er sagt, sehr froh sei.

Denn der Wohnungsmarkt seiner Stadt ist nicht zu vergleichen mit den Zuständen in einer Millionenmetropole. Während dort in gefragten Lagen die Interessenten selbst für unrenovierte Bruchbuden bis auf die Straße Schlange stehen und manchem Makler heimlich ein paar Scheinchen Extraprovision zugesteckt werden, ist das Kräfteverhältnis in Hildesheim eher umgekehrt.

Nachlass bei Neuvermietung

Wenn in einem von Lembergs Häusern eine Wohnung frei wird, braucht er oft mehrere Monate, um einen Nachfolger zu finden. Mieterwechsel bedeutet für den 70-Jährigen nicht die Chance zu einem saftigen Mietaufschlag. Im Gegenteil: Die Dachgeschosswohnung, für die das junge Paar jetzt 375 Euro Nettokaltmiete zahlt, hatte er vor ein paar Jahren noch für 415 Euro kalt vermietet.

Lemberg muss mit der Miete heruntergehen, obwohl für ihn selbst die Kostenbelastung zunimmt. So musste er mehr als 20.000 Euro in eine bessere Wärmedämmung investieren. „Es reicht, die Heizung auf eins zu drehen, und schon ist es warm und kuschelig“, schwärmt Mieterin Ewert.

Theoretisch dürfte ihr Vermieter die Kosten für die energetische Sanierung zumindest teilweise auf die bestehenden Mieten der Hausbewohner umlegen. „Aber dann würde ich riskieren, meine Mieter zu verlieren“, sagt Lemberg. Höhere Mieten ließen sich am Markt schlichtweg nicht durchsetzen. „So rosig ist das hier nicht.“

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Dabei ist Hildesheim nicht nur wegen seiner Nähe zur Landeshauptstadt Hannover eine durchaus attraktive Stadt. Mit einer bei 102.000 Einwohnern stagnierenden Bevölkerungszahl schafft sie es zwar nur gerade so, ihren Großstadtstatus zu wahren. Dafür hat Hildesheim unter anderem eine Universität, einen großen Arbeitgeber (Bosch-Blaupunkt) und einen Dom zu bieten, der von der Unesco zum Weltkulturerbe gezählt wird.

Sechsmonatige Mietersuche

Als unlängst in bester City-Lage auf einem ehemaligen Klinikareal das sogenannte Weinbergviertel entstand, seien die luxuriösen Stadtvillen weggegangen wie geschnitten Brot, berichtet ein Makler. 480.000 Euro für ein Penthouse erschienen nicht zu teuer für die Käufer, von denen viele aus dem hochpreisigen Hannover kamen und ganz andere Dimensionen gewohnt waren.

Doch nur ein paar Straßen weiter sieht es wieder düster aus. „In einigen Stadtvierteln gibt es Leerstand. Eigentümer brauchen mitunter ein halbes oder Dreivierteljahr, um ihre Objekte wieder zu vermieten“, sagt Uwe Stoll vom Hildesheimer Haus- und Grundeigentümerverband.

Für Wohnungen zwischen 61 und 90 Quadratmeter werden pro Quadratmeter durchschnittlich 4,95 Euro gezahlt. Und die Preise für Eigentumswohnungen sind in den vergangenen fünf Jahren um 1,9 Prozent gesunken.

Womit die niedersächsische Stadt keinesfalls allein dasteht. „In 34 von 67 beobachteten Wirtschaftszentren sind die Preise von Eigentumswohnungen von 2007 bis 2012 real gesunken“, sagt Wolfgang Kubatzki, Mitglied der Geschäftsführung des Bad Homburger Investmentanalysehauses Feri Eurorating.

Eigentümer erfahren Verluste

Nur in 33 Großstädten seien die Preise stärker gestiegen als die Inflationsrate. Auch die Mieten stiegen den Zahlen zufolge keinesfalls überall. In 25 Großstädten lag die Mietpreisentwicklung demnach unterhalb der Inflationsrate. In 19 Städten haben Eigentümer seit 2007 sogar deutliche Verluste erfahren: In diesen Großstädten sind sowohl die Mieten als auch die Kaufpreise real gesunken.

„Es gibt drei Gründe, warum sich der Wohnungsmarkt in einer Stadt schwach entwickelt“, sagt Günter Vornholz, Immobilienökonom an der EBZ Business School in Bochum. „Die Wirtschaft am Standort verliert an Schwung, die Zahl der Haushalte schrumpft, oder es wurden zu viele neue Wohnungen gebaut.“

In Krefeld am Niederrhein kommen zwei dieser Faktoren zusammen. Die ehemals dominante Textilindustrie hat nach und nach Produktionsstätten in der Stadt geschlossen. Und die Einwohnerzahl ist zuletzt auf 234.000 gesunken.

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Jens-Ulrich Kießling besitzt 80 Wohnungen in Krefeld. „Nicht in den besten, aber in soliden mittleren Lagen“, sagt der Unternehmer. Dennoch hat er seit sechs Jahren die Miete nicht erhöhen können. 5,40 Euro kalt pro Quadratmeter – mehr sei nicht drin. „Wer die Miete nicht erhöhen kann, erleidet faktisch Kaufkraftverluste für sein investiertes Geld“, sagt der 65-Jährige, der auch Präsident des Immobilienwirtschaftsverbandes IVD ist. Zehn seiner Wohnungen seien derzeit unvermietet.

Mieter diktieren Marktgeschehen

Ein Problem, das auch viele andere Eigentümer in Krefeld plagt: „Es gibt zu viel Leerstand in der Stadt“, sagt Kießling. Nicht die Vermieter, sondern die Mieter diktierten das Marktgeschehen. „Den Makler bezahle ich, nicht der Mieter.“

Drei Monatskaltmieten muss er hinlegen, wenn ein Vermittler einen neuen Mieter für eine Wohnung findet. Hinzu kommen Renovierungskosten für Bäder, Heizkörper, Fußböden: „Wer heute eine Wohnung in Krefeld vermieten will, muss etwas bieten.“ Sonst macht ein anderer Vermieter das Geschäft. Und „Leerstand ist noch teurer – dann fressen einen die Betriebskosten auf.“

„Es gibt in Deutschland Großstädte, in denen der Immobilienboom faktisch nicht angekommen ist – und wohl auch nicht mehr ankommen wird“, sagt Michael Kiefer, Chefanalyst von Immobilienscout24.

Strukturwandel und Massenentlassungen können sich noch nach Jahren auf dem Wohnungsmarkt niederschlagen. „Wenn Unternehmen beginnen, Stellen zu streichen, packen viele Betroffene nicht sofort ihre Koffer und ziehen in eine andere Stadt, sondern suchen zunächst im näheren Umfeld eine neue Beschäftigung“, erläutert Thomas Beyerle, Chefresearcher der Immobiliengesellschaft IVG.

Erst wenn diese Versuche keinen Erfolg zeigen, beginnen die Arbeitsuchenden sich auch in anderen Orten nach Jobs umzusehen und holen meist erst nach der Probezeit ihre Familie nach. „Die Abwanderungswelle nach größeren Entlassungen setzt immer erst mit einer Zeitverzögerung von ein bis zwei Jahren ein.“

Mehr als zehn Prozent Leerstand

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Arbeitsplatzverlust, Abwanderung, Leerstand. Diese Wirkungskette lässt sich besonders eindrucksvoll in Ostdeutschland beobachten. Gera zum Beispiel, drittgrößte Stadt Thüringens, hat seit der Wende 30.000 Einwohner und dadurch nun offiziell auch den Rang einer Großstadt eingebüßt. 98.700 Menschen leben hier noch, bis 2030 soll die Bevölkerungszahl um weitere 16 Prozent schrumpfen.

Schon jetzt stehen mehr als zehn Prozent der Wohnungen in der Stadt leer. „Die Höhe der Miete bestimmen hier quasi die Mieter“, sagt der Krefelder Hauseigentümer Kießling, der nach der Wende 20 Wohnungen in der Stadt gekauft hatte. Nach der Sanierung hatte er noch einen Quadratmeterpreis von umgerechnet rund 7,50 Euro genommen – heute zahlen seine Mieter nur noch 4,25 Euro.

In den vergangenen Jahren habe er bei jedem Mieterwechsel die Kaltmiete um 50 Cent pro Quadratmeter herabsetzen müssen. Jetzt stehen wieder zwei Wohnungen leer und dem 65-Jährigen ist klar, dass er wieder weniger bekommen wird als zuvor. „Der Makler hat mir bereits gesagt, dass die Miete niedriger ausfallen wird.“

Würden geografische Lage, Bevölkerungsentwicklung und Arbeitsmarkt allein über die Attraktivität einer Stadt und den Wert ihrer Häuser entschieden, dann müsste Leverkusen zu den Boomtowns des Westens zählen. Die Großstadt an Rhein und Wupper ist bundesweit bekannt für einen sehr großen Chemie- und Pharmakonzern sowie für dessen Bundesliga-Club.

Weithin sichtbar strahlt das illuminierte Bayer-Kreuz ins Land. Leverkusen hat 162.000 Einwohner und wächst. Was man von den Wohnungspreisen indes nicht sagen kann. Die sind über die letzten fünf Jahre um 5,5 Prozent gefallen.

Markt verbietet höhere Mieten

„In Berlin oder München mögen sich die Immobilienmärkte im Ausnahmezustand befinden. Wir spüren davon nichts“, sagt Karl-Heinz Wolf, 75, der in Leverkusen zwei Mehrfamilienhäuser mit sechs und acht Wohnungen sowie zwei weitere vermietete Wohnungen besitzt. Eine schöne Altersversorgung, sollte man meinen, wenn denn auch die Mieten Großstadtniveau hätten. Doch für eine gut ausgestattete 72-Quadratmeter-Wohnung im Stadtteil Opladen zahlen Wolfs Mieter 467 Euro kalt.

Wohnungssuchende Münchner würden über einen solchen Mietvertrag vielleicht in Freudentränen ausbrechen – in Leverkusen muss Wolf mitunter vier oder fünf Monate ausharren, bis er einen geeigneten Mieter findet. Zugleich sieht auch er sich hohen Sanierungskosten gegenüber.

Vor ein paar Jahren etwa habe er 45.000 Euro in eine neue Fassadendämmung investiert. „Die Mieten konnte ich deshalb aber nicht erhöhen“, berichtet der Leverkusener. „Das hätte der Markt einfach nicht hergegeben.“

In den vergangenen zehn Jahren, berichtet Volker Winands, Geschäftsführer des Leverkusener Eigentümerverbands Haus & Grund, habe die Kaltmieten-Steigerung laut offiziellem Mietenspiegel unter der Inflationsrate gelegen. Nettokaltmieten von kaum über vier Euro pro Quadratmeter in einigen Altbauten seien für die Eigentümer zum Teil nicht mehr auskömmlich.

Nach Abzug der Kosten verdienen die Vermieter mit ihren Häusern kein Geld, sondern verlieren es. Kein Wunder, dass der Leverkusener Immobilienmarkt zwar in Bewegung ist, die großen Wertsteigerungen wie in einigen Vierteln der nahen Domstadt Köln aber ausbleiben. Volker Winands: „Hier explodiert gar nichts.“