Uusien kerrostalojen rakentamisessa on yleistynyt käytäntö alentaa myyntihintaa kasvattamalla yhtiölainan osuutta koko kauppahinnassa.

Asuntoja markkinoidaan vain 30 prosentin myyntihinnalla. Loppu 70 prosenttia koko kauppahinnasta on yhtiölainaa. Menettelyn katsotaan kiihdyttäneen asuntojen rakentamista ja tuoneen aiemmin hyvin vakaaseen omistusasumiseen uutta ja ennakoimatonta riskiä.

– Pankkivaltuusto on seurannut tätä hyvin säännöllisesti nyt kolme vuotta. Sen piirissä olen havainnut, että poliittista tahtotilaa on kyllä lisätä regulaatiota ja sääntelykeinoja. On hyvin tärkeää, että asuntoja rakennetaan ja rakennusala työllistää. Mutta selvästi tulisi olla näkymä siitä, että tästä velkavetoisuudesta pitää siirtyä terveempään rahoituspohjaan, eduskunnan pankkivaltuuston puheenjohtaja Matti Vanhanen (kesk.) sanoo.

Suomen Pankin analyysin (siirryt toiseen palveluun) mukaan noin puolet asuntoyhteisöjen lainakannasta on käytetty uudisrakentamiseen. Niin ikään noin puolet lainakannasta on kotitalouksien kontolla.

Asuntokaupan viime aikojen kuumentumisesta yhtiölainamenettelyn vuoksi on kirjoittanut muun muassa Rakennuslehti (siirryt toiseen palveluun).

Pankkivaltuustossa on haluja tiukentaa sääntelyä

Pankkivaltuutettujen puheenjohtaja Matti Vanhanen sanoo esittäneensä, että viranomaiset ottaisivat nyt kopin yhtiölainoitusasiasta ja miettisivät sopivat keinot laittaa se kuriin.

– Olen pankkivaltuustossa esittänyt sellaisen väljän toiveen, että Suomen Pankki, Finanssivalvonta ja valtiovarainministeriö yhdessä etsisivät harkittuja lisäkeinoja: valtuuksia viranomaisille, mahdollisia lainmuutoksia, joilla pystytään puuttumaan tähän systeemiseen velkaantumisen kasvuun. Uskon, että yhtiölainojen verolakien oikeanlaisella muuttamisella tähän pystytään puuttumaan, Vanhanen toteaa.

Yhtiölainajärjestely on erityisen kannattava asuntosijoittajalle, kun uuden asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestykseen kirjataan tuoreeltaan yhtiölainan tuloutuspykälä. Sen turvin sijoittaja voi vähentää verotuksessa vuokratulosta paitsi lainan korot, myös sen lyhennykset.

Matti Vanhanen Derrick Frilund / Yle

Lainakikkailu on lähtenyt käsistä

Parhaimmillaan sijoittaja pystyy pienehköllä pääomalla pyörittämään asuntovuokraustaan verovapaasti ja samalla lyhentämään velkaa. Vuokraturvan perustajan Timo Metsolan mukaan menettely on karannut käsistä.

– Nämä 70 prosentin yhtiölainat, jotka ovat vähennyskelpoisia vuokratulojen verotuksessa, ovat tehneet sen, että ne ovat houkutelleet alalle myös sellaisia ihmisiä, joilla ei ole mitään aiempaa kokemusta asuntosijoittamisesta. Tästä on seurannut se, että ei ole välttämättä osattu arvioida riskejä, joita tähän kuuluu. On ehkä tullut ostettua kylmiltään aika montakin asuntoa ja otettua turhan paljon velkaa kerralla, Vuokraturvan hallituksen puheenjohtaja Timo Metsola sanoo.

Metsola nosti asian esille kesäkuun alussa Yle Puheen Politiikkaradiossa. (Yhtiölainoja koskeva ohjelman "avainkysymys" esitetään noin 20 minuutin kohdalla.) Sen jälkeen Metsola kokosi yhtiölainojen pääkohdat vielä kirjeeksi (siirryt toiseen palveluun), jonka lähetti julkisuuteen.

Vaarassa on kaikkien asunto-osakeyhtiöiden luottokelpoisuus

Metsola piti keksimäänsä ideaa ensin erinomaisena, mutta nyt hän ajattelee, että se on muuttunut uhkaksi koko asunto-osakeyhtiöjärjestelmälle.

– Se, että asunto-osakeyhtiöitä aletaan käyttää tällaisina erittäin velkaisina sijoitusinstrumentteina, vaarantaa koko käsityksen suomalaisesta asunto-osakeyhtiöstä. Tämän jälkeen suomalaisten pankkien ei ole enää helppo vakuuttaa kansainvälisiä rahoittajia siitä, että asunto-osakeyhtiöiden riskit ovat matalat.

Riskitason kasvu nostaisi kaikkien taloyhtiöiden lainamarginaalit aivan uudelle tasolle. Voi käydä niin, että putkiremonttiin ei saisi lainaa ollenkaan. Lainahanat menivät lähes tukkoon finanssikriisin aikana kymmenen vuotta sitten. Onko Suomessa nyt muhimassa ihan oma subprime-kupla Yhdysvaltain malliin?

– Subprime-kriisi syntyi Amerikassa olosuhteissa, joissa kukaan ei katsonut, onko velallisella velanhoitokykyä. Siellä pystyi ostamaan asuntoja, joihin liittyi valmiiksi suuret asuntolainat. Suomessa 70 prosentin yhtiölainat tulevat sijoitusasunnoissa jo valmiiksi mukana eikä kukaan katso, onko ostajalla lainanhoitokykyä. Tämän takia meillä on samantyyppisiä riskejä, mitä me näimme reilu kymmenen vuotta sitten Yhdysvalloissa, Metsola vastaa.

Timo Metsola Lenni Kuivalainen / Yle

Lyhennysvapaat heti pois

Ikään kuin ensiavuksi Metsola suosittaa ainakin yhtiölainojen alkuvuosille tarjolla olleiden lyhennysvapaiden kieltämistä.

– Lyhennysvapaat ovat vaarallinen elementti, sillä ne hämärtävät tulevien asumiskustannusten suuruuden. Sen takia en näe mitään syytä, että miksi ei kiellettäisi yhtiölainojen lyhennysvapaita näissä uusissa taloissa ensimmäisinä vuosina, Timo Metsola sanoo.

Matti Vanhanen ei halua lähteä näin suoralle kieltolinjalle, ja korostaa sijoittajien omaa vastuuta asiassa.

– Toivottavasti tämä käynnistynyt keskustelu luo itsekritiikkiä ammattisijoittajien puolella. Minusta korjausliikkeitä kannattaa tehdä maltillisesti ja suunnitelmallisesti niin, että näiden yhtiölainojen osuus voisi asteittain supistua, Matti Vanhanen sanoo.

Metsolan oma kiinnostus hiipui

Timo Metsola omistaa itse lukuisia sijoitusasuntoja suoraan ja rahastojen kautta. Hän on myös käyttänyt hyväkseen yhtiölainan tuloutusta omassa sijoitustoiminnassaan. Kun suosion laajuus alkoi selvitä, näkemys menettelyn riskeistä alkoi muuttua.

– Olen itse ostanut joitakin tällaisia asuntoja, joissa on 70 prosentin yhtiölaina. Samoin sellaiset rahastot, joiden toiminnassa olen mukana, ovat ostaneet niitä jonkun verran, mutta huomattavan pieniä määriä kokonaisuudesta. Nyt parin viime vuoden aikana me emme ole uskaltaneet ostaa näitä enää lainkaan. Riskit näyttävät liian korkeilta.

Lue myös:

Nordea varoittaa trendi-ilmiön varjopuolista – esittää taloyhtiölainoille ylärajaa tai rajoituksia lyhennysvapaisiin

Pois alta, yhtiölaina kaatuu – Voiko naapurin velka rysähtää niskaan?

Asuntosijoittamisen guru Timo Metsola katuu asuntomarkkinat kuumentanutta keksintöään: ”Tulin luoneeksi ilmestyskirjan pedon”