Prenez note que cet article publié en 2017 pourrait contenir des informations qui ne sont plus à jour.

BILLET - Le « zonage ponctuel », ou « spot zoning », est une pratique urbanistique relativement courante dans le milieu municipal ayant pour objectif d'autoriser des projets immobiliers qui n'entrent pas dans le cadre normatif d'un quartier.

Un texte de Marc-André Carignan, chroniqueur à l'émission Le 15-18 et à ICI Grand Montréal (@macarignan ﻿ (Nouvelle fenêtre)﻿ )

Par exemple, si un promoteur désire construire un édifice de dix étages dans un secteur où le zonage n’en permet que six, une demande peut être faite à la mairie pour demander une modification réglementaire. Les élus sont alors appelés à étudier la demande et à se prononcer sur cette dernière afin de déterminer si elle cadre avec leur vision de développement.

C’est exactement ce qui vient de se produire dans Ahuntsic-Cartierville, où l’arrondissement a récemment approuvé un changement de zonage majeur pour autoriser la construction d’un développement résidentiel à une échelle encore jamais vue dans le secteur.

Un centre commercial, situé à l’intersection de la rue Sauvé Ouest et du boulevard de l’Acadie, est en voie d’être démoli pour faire place à 800 nouvelles unités résidentielles, réparties dans cinq édifices, dont deux tours de 20 et 26 étages respectivement. Le groupe d’investisseurs à l’origine de ce projet comprend notamment Elie Cheaib, vice-président du groupe Adonis, qui gère les marchés d’alimentation bien connus.

Agrandir l’image ﻿ (Nouvelle fenêtre) ﻿ ﻿ Le centre commercial qui sera démoli, à l'intersection de Sauvé Ouest et de L'Acadie. Photo : Radio-Canada / Google Street View

Or, le zonage en vigueur jusqu’à tout récemment ne permettait que des édifices de quatre à huit étages. L’arrondissement vient donc de tripler les hauteurs de construction permises sur le terrain du 1400 Sauvé Ouest, ce qui dépassera pratiquement tout dans les environs, et de loin.

À titre comparatif, la taille des plus hauts bâtiments du secteur, notamment ceux qui longent l’autoroute des Laurentides, oscille entre 10 et 15 étages.

Agrandir l’image ﻿ (Nouvelle fenêtre) ﻿ ﻿ Le quartier autour du projet Sauvé Ouest/L'Acadie, où la hauteur des édifices ne dépasse généralement pas 15 étages. Photo : Radio-Canada / Google Street View

L’élu du district de Saint-Sulpice et bras droit du maire Denis Coderre, Pierre Desrochers, justifie ce choix urbanistique par l’importance de « créer de la valeur foncière » et par la proximité du train de l’Est, plus particulièrement de la gare Ahuntsic. Il souhaite ainsi créer un quartier TOD (transit oriented development), c’est-à-dire un quartier dense, organisé autour du transport en commun.

L’objectif est noble, certes, mais est-on allé trop loin en triplant les hauteurs permises?

Chose certaine, l’arrondissement crée un précédent qui ne passera certainement pas inaperçu, considérant qu’une hauteur de 26 étages peut équivaloir à celle de la nouvelle Tour Deloitte, à côté du Centre Bell. L’impact visuel sera donc plus que considérable dans le paysage urbain d’Ahuntsic-Cartierville, composé majoritairement d’édifices de quelques étages à peine.

MISE À JOUR / 30 OCTOBRE 2017 En tenant compte des détails maintenant disponibles à propos de ce projet, il est plus juste de dire qu'une hauteur de 26 étages peut équivaloir à plus de 80 mètres.

Une source à l’arrondissement, qui souhaite conserver l’anonymat, va même jusqu’à parler d’un « mini-Phare », faisant référence au controversé projet Le Phare, à l’entrée de Québec, largement critiqué pour sa hauteur jugée démesurée.

On peut également se demander si ce geste urbanistique s’inscrit dans une vision d’ensemble ou s’il s’agit d’un geste isolé, motivé par l’attrait de nouvelles taxes foncières. Le zonage ponctuel favorise malheureusement souvent la seconde option, menant à une planification irrationnelle de certains quartiers.

Est-ce le cas du 1400 Sauvé Ouest?