Particuliere beleggers krijgen Groningen steeds meer in handen. In vijf jaar groeide hun bezit in de stad met 4000 woningen. Starters zijn de dupe: zij kunnen minder kopen. Ook zijn er steeds minder sociale-huurwoning beschikbaar.

Dit blijkt uit onderzoek naar particuliere beleggers in studentensteden door Dagblad van het Noorden en weekblad de Groene Amsterdammer. Zeven van de tien te koop staande huizen in het centrum worden door particuliere beleggers gekocht, om weer op te duiken als huurwoning. Dat is op wijkniveau het hoogste door het Kadaster gemeten percentage van het hele land.

Geen stad kende de afgelopen vijf jaar een sterkere toename in het aantal particuliere huurwoningen dan Groningen, toont een vandaag gepubliceerd rapport van het Kadaster in opdracht van de Raad voor de Leefomgeving en infrastructuur (Rli). Het aantal Groningers dat huur betaalt aan een particuliere eigenaar steeg tussen 2013 en 2018 met 1,8 procent.

Minder sociale huur, starters hebben het moeilijker

Door die toename in de private huursector stijgen de prijzen. Corporaties raken steeds meer vastgoed kwijt, signaleert planoloog Barend Wind van de Rijksuniversiteit Groningen. „Er is steeds minder sociale huur beschikbaar.” Ook hebben starters die een huis willen kopen het steeds moeilijker. Hun aandeel in alle transacties daalt van 39 procent in 2009 tot 26 procent in 2018. Jongvolwassenen op zoek naar een eerste huis kochten in 2018 502 panden in de stad, tegen 852 het jaar ervoor.

In absolute aantallen groeide de particuliere sector in vijf jaar tijd met zo’n 4000 woningen, zegt Wind. „Groningen was altijd al dé stad van de private huur, door de grote hoeveelheid studenten”, zegt Wind. „Maar de toename bij die groep particuliere verhuurders is echt enorm.”

Meeste particuliere investeerders komen uit Groningen

Dat Groningen populair is bij beleggers met een gevulde portefeuille is niet gek. De studentenstad heeft een gegarandeerde vraag naar woonruimte en een monumentaal centrum, maar is nog niet zo duur dat er geen rendementen meer te verdienen zijn. Met een gemiddeld rendement van 7,9 procent staat Groningen in de vandaag gepubliceerde ranglijst van Vastgoedtool.com op plaats vier. Ter vergelijking: Amsterdam staat op plek 63.

Het lokale karakter van de Groningse investeerders valt op. Het bedrijf met het meeste bezit, Pronkjewail Vastgoed, is eigendom van noordelijke ondernemers. Ook is twee derde van de particuliere beleggers met meer dan vijftig panden op hun naam afkomstig uit Groningen. Volgens het Kadaster bezit Arend Jan Vegter van alle natuurlijke personen de meeste woningen. Hij is de eigenaar van Utopia in Selwerd, een studentencomplex met in totaal 315 appartementen.

Ondoorzichtig wie precies waarvan de eigenaar is

Het is overigens de vraag of Vegter daarmee echt het grootste bezit heeft. Groningse Panden, het bedrijf dat Utopia voor Vegter beheert, bestempelt dat per mail als een ‘onjuiste conclusie’. Veel particuliere investeerders verdelen hun vastgoed over meerdere verschillende BV’s, waardoor ondoorzichtig is wie precies waarvan de eigenaar is. Zo duikt Wim Bulten twee keer in het Kadaster op: eenmaal als natuurlijke persoon Willem Lukas Bulten, die 86 huizen bezit, en nog eens met Bulten Beleggingen BV, waarin 61 woningen zijn ondergebracht.

De gemeente baalt van de ontwikkeling. „Ik heb niets tegen particuliere beleggers”, zegt wethouder Roeland van der Schaaf (PvdA). „Maar nu slaat de balans gewoon door.”