Les transactions immobilières impliquant des investisseurs étrangers seraient nettement plus nombreuses au Québec que ce que laissent entrevoir les statistiques, préviennent des experts en immobilier et en blanchiment d’argent.

Après avoir ciblé Vancouver et Toronto, les investisseurs étrangers s’intéressent de plus en plus, depuis trois ans, au Québec et à Montréal.

Leur nombre a en effet bondi de 21 % de 2017 à 2018, et les Chinois représentaient pour la première fois la moitié d’entre eux dans certaines catégories de logement. Le phénomène est particulièrement criant au centre-ville de Montréal, où plus de 10 % des résidences sont aujourd’hui achetées par des étrangers, dont certains n’ont jamais mis les pieds au Québec.

Mais ces statistiques de l’industrie sont loin d’être fiables. Elles sous-estiment considérablement le nombre d’achats effectués par des étrangers, affirme Nathalie Bégin, présidente de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ).

Le phénomène inquiète parce que l’immobilier est un des secteurs de choix pour le blanchiment d’argent en provenance de l’étranger.

Difficilement identifiables

Un groupe d’experts sur l’argent sale a récemment estimé que 5 % de la valeur des achats résidentiels de 2018 étaient attribuables au blanchiment, contribuant à une hausse d’environ 5 % du prix des logements. Le phénomène affectait principalement l’Alberta et l’Ontario, mais aussi toutes les grandes villes du pays.

« Ils recherchent des pays aux lois anti-blanchiment d’argent très faibles, comme au Canada, et des grandes villes où ils peuvent investir de larges sommes en immobilier [...] », résume le chercheur Kevin Comeau, membre du groupe de travail de Transparency International Canada sur la propriété effective, ou véritable.

Le fait qu’on ne puisse même pas identifier facilement qui est un acheteur étranger complique considérablement la situation, dit-il.

Alors que l’APCIQ demande au gouvernement Legault de moderniser les données recueillies, comme la citoyenneté des acheteurs, M. Comeau va plus loin. « Il nous faut un registre public, accessible à tous, précisant la propriété véritable de chaque résidence [...] »

Le gouvernement Legault a déjà présenté un règlement qui forcera les nouveaux acheteurs à préciser leur citoyenneté et, le cas échéant, leur statut de résident permanent. Mais il n’entrera en vigueur que le 1er octobre 2020. Aux yeux de M. Comeau, il demeure faible. Un acheteur de la Chine pourrait ainsi facilement réaliser la transaction par un proche étant, lui, citoyen canadien, expose-t-il.

Les municipalités veulent pouvoir taxer comme Vancouver et Toronto

Aux prises avec une hausse importante du prix de l’immobilier, causée notamment par la présence d’investisseurs étrangers, les Villes demandent au gouvernement Legault de leur donner le pouvoir de taxer ce type de transaction. « Notre volonté n’est pas d’imposer immédiatement une taxe, mais d’avoir la capacité de le faire quand on le jugera nécessaire », explique Robert Beaudry, responsable du développement économique et de l’habitation à la Ville de Montréal. L’afflux d’acheteurs venant de l’étranger, plus particulièrement d’Asie, a contribué depuis trois ans à faire bondir le prix des propriétés, mais également des appartements locatifs, soutient l’élu. Spéculation « Plusieurs personnes achètent uniquement dans le but de faire de la spéculation, ils ne sont pas sur le territoire, ils continuent de vivre à l’étranger et ils louent ces appartements et condos sur diverses plateformes, notamment à court terme [sur Airbnb] », dénonce-t-il. Si elle reconnaît que de plus en plus de ses clients achètent des résidences sans même y avoir mis les pieds, la courtière immobilière Amy Assaad tempère les propos de M. Beaudry. On ne peut attribuer tout le boom que l’on observe à la seule présence d’acheteurs étrangers, dit-elle. Une majeure partie de la croissance enregistrée par le marché immobilier est attribuable à la bonne santé économique de la province et à la demande locale, rappelle-t-elle. La CAQ écarte pour l’instant l’idée d’une telle taxe. « Avec 3 % des achats à Montréal réalisés par des étrangers, nous ne croyons pas que l’achat étranger soit un problème pour le moment. Nous allons continuer de faire le suivi de la situation et évaluer en continu l’état du marché », indique-t-on au cabinet du ministre des Finances Éric Girard. Des taxes qui fonctionnent Imposée dans la controverse au cours des trois dernières années par Vancouver et Toronto, la nouvelle taxe de 15 % sur les logements achetés par des étrangers a contribué à refroidir le marché immobilier dans les deux autres métropoles canadiennes. C’est sans compter la nouvelle taxe municipale de 1 % sur les résidences vacantes à Vancouver, et la taxe de Colombie-Britannique de 2 % pour contrer la spéculation et les propriétés vacantes, et une taxe de 0,2 à 0,4 % sur les résidences luxueuses. Après des années de surchauffe, ces deux marchés montrent enfin, selon plusieurs citoyens, des signes d’essoufflement. Par exemple, les prix enregistrés à West Vancouver, le quartier le plus cher au pays, ont diminué cette année d’environ 17 % par rapport au sommet de 2016. La Colombie-Britannique a aussi connu en mars dernier ses ventes les plus faibles depuis la crise financière. Les prix auraient chuté d’environ 8,5 % par rapport à leur record de juin 2018, selon l’industrie. Cette douche froide a aussi eu pour effet de transférer une part de ces acheteurs vers le marché résidentiel québécois. Mais la situation n’est pas rose pour autant. L’Agence du revenu du Canada, dans un examen des transactions immobilières en Ontario et en Colombie-Britannique depuis 2015, a identifié le marché de l’immobilier comme l’un des principaux secteurs d’évasion fiscale. L’agence chiffre l’évasion fiscale liée à l’immobilier à 604,5 millions de dollars en Ontario et à 422,6 millions en Colombie-Britannique au cours des quatre dernières années, pour un total de 1,027 milliard de dollars. Ces fonds n’ont toujours pas été récupérés. Québec et les autres grandes villes québécoises épargnées Photo courtoisie La ville de Québec et les autres grandes villes de la province sont pour l’instant épargnées par la vague d’investissements étrangers qui affecte le marché montréalais de l’immobilier. Pas de panique en vue dans la Vieille Capitale ou ailleurs, si l’on se fie aux statistiques de l’industrie. La présence des investissements étrangers dans l’ensemble du Québec est négligeable. Si la métropole compte aujourd’hui 2,5 fois plus d’acquéreurs étrangers qu’il y a trois ans, le phénomène ne s’est pas répété en dehors de l’agglomération montréalaise, en tout cas pas jusqu’à maintenant, souligne Estelle Filiatrault-Bégin, économiste chez JLR, une société qui compile des données sur l’industrie de l’immobilier. « En 2018, les acheteurs étrangers n’ont représenté que 1,1 % de l’ensemble des transactions enregistrées pour des résidences au Québec, alors qu’en 2015, cette proportion s’élevait à 0,7 %. » Cette réalité n’étonne pas la courtière immobilière Amy Assaad, de l’agence Royal LePage Heritage. Ce type de clientèle s’intéresse d’abord et avant tout aux grandes villes, et pas à n’importe quel secteur, dit-elle. « C’est vrai qu’après Vancouver et Toronto, la clientèle asiatique s’en vient à Montréal, mais elle choisit de s’établir principalement dans des secteurs anglophones, que ce soit dans l’arrondissement Ville-Marie (au centre-ville), Westmount, Hampstead ou le West Island, parce que lorsqu’ils parlent une langue seconde, c’est souvent l’anglais. Il y a une certaine barrière linguistique pour eux au Québec. »

En quelques chiffres

+ 21 % d’augmentation du nombre d’acheteurs étrangers dans la région de Montréal l’an dernier. La proportion a triplé depuis 2015.

50 % des acquéreurs étrangers de résidences unifamiliales étaient originaires de Chine.

82 % des transactions faites par des acheteurs étrangers visaient des copropriétés.