Duró poco. Los préstamos para vivienda ajustables por inflación, conocidos como “hipotecarios UVA”, habían logrado desde 2016 que la casa propia, luego de muchos años, volviera a ser accesible para la clase media. Hubo un boom de compras y miles lo aprovecharon, muchos de ellos inquilinos tentados por la chance de pagar su casa a 20 o 30 años con cuotas muy similares a lo que les costaba alquilar. Pero este año, con la crisis, el sueño otra vez quedó muy lejano. Ahora, en la Ciudad, para comprar una vivienda chica hay que pagar el triple de un alquiler y la gran mayoría ya no califica para recibir el crédito.

Los números son claros. A mediados de 2017, en pleno auge del sistema UVA, una familia podía lograr que el Banco Nación le preste a 30 años hasta el 80% del valor de un dos ambientes usado de 43 m2 en un barrio porteño medio, si mostraba tener ingresos en blanco por $ 26.400 al mes. Ese préstamo tenía una cuota inicial de $ 6.750, 12% menor a los $ 7.655 que costaba alquilar un inmueble igual.

¿Qué pasa ahora? Para pedir el mismo crédito hay que tener una posición económica cuatro veces mejor. El banco exigirá ganar $ 130 mil al mes, y la cuota arrancará en casi $ 33 mil. Es decir, casi el triple que los $ 11.826 que hoy se paga, en promedio, por alquilar un departamento similar.

Además, a esa barrera se suma que el comprador debe conseguir al menos un 20% del valor, que el banco no le presta. Para la unidad del ejemplo ese ahorro previo, antes de $ 367 mil, se disparó a $ 931 mil. Monto que equivale a 79 alquileres juntos (antes, 48) o a unos 40 sueldos promedio de un trabajador porteño (antes, 21).

Los valores fueron calculados por Clarín a inicios de esta semana -con el dólar a $ 37,60-, basándose en los últimos datos de precios de venta y alquiler y de ingresos relevados por la Dirección de Estadística de la Ciudad, y en las condiciones de los créditos del Banco Nación para clientes que cobren haberes en esa entidad.

El ejercicio permite comprobar que el fenómeno afecta incluso a los que buscan comprar en las zonas menos cotizadas de Buenos Aires. Si los 43 m2 usados se adquieren por ejemplo en Balvanera, el banco pedirá ingresos por $ 105.000, con una cuota inicial de $ 26.600. Y si se apunta a Liniers, habrá que ganar $ 98.000 para afrontar pagos de $ 24.800 al mes, cuando alquilar allí cuesta $ 8.069.

“La gran causa es que el dólar pasó de $ 17 a casi $ 40, y los precios en dólares de las propiedades se mantuvieron. Así, en pesos, las viviendas hoy valen más del doble”, explica Alejandro Juan Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina.

Según los datos oficiales, de hecho, el dos ambientes medio pasó de un año al otro de US$ 105.400 a US$ 123.800. En dólares la suba fue del 17%. Pero en pesos fue del 154%, al saltar de $ 1.834.000 a $ 4.655.000. Para un tres ambientes de 68 m2 en un barrio medio, la cifra en pesos se fue de $ 2.792.000 a $ 6.916.000.

Esa fue una causa. La otra fue el fuerte incremento en las tasas de interés de los préstamos. Al inicio, en el Nación eran de la inflación más 3,5%, pero hoy arrancan en 10%, lo que colaboró a incrementar montos de cuotas y requisitos de ingresos.

“Hoy casi nadie que necesite el 70% o el 80% del valor está pudiendo acceder a un préstamo. No llegan a calificar. Definitivamente, una cuota de $ 30 mil no es accesible para esas familias. Por eso, la gran caída en la demanda”, considera Bennazar.

Según el Banco Central, los fondos otorgados en hipotecarios UVA en el país fueron en octubre un 77% menos que en marzo, cuando se había llegado a un récord de $ 13.937 millones (o $ 322.615 por minuto). En la Ciudad, según el Colegio de Escribanos, las operaciones con hipoteca bancaria cayeron en octubre un 81,7% interanual, y el nivel general de escrituras volvió a los niveles mínimos de 2013 a 2015, era del “cepo cambiario”.

El derrumbe fue tal que algunos bancos ya disolvieron las áreas especiales que habían creado ante el “aluvión de carpetas” del año pasado. “Pasamos de 600 a 30 pedidos por mes. Se volvió algo marginal porque la gran mayoría ya no califica. Los hipotecarios UVA se estrellaron”, explican, pidiendo reserva, en un banco líder.

Menos gente en las inmobiliarias, y con un nuevo perfil de comprador. "Los inquilinos, ya ni se acercan". (Foto: Fernando de la Orden)

“La demanda se redujo de manera significativa”, reconocen, por su parte, en el Santander Río. “La combinación de tasas y plazos, dólar relativamente estable y una gran demanda insatisfecha marcó un auge. Estas mismas características se vieron afectadas por la volatilidad macroeconómica de este año, pero esperamos que, con mayor estabilidad, el mercado comience a reaccionar positivamente”, indica Daniela Contarino, del área de Créditos Hipotecarios de la entidad, cuyos créditos hoy promedian $ 2,3 millones (US$ 60 mil).

Un problema es que, en el nuevo contexto, los montos máximos de los préstamos quedaron viejos. El Nación, por caso, no financia viviendas de más de $ 4,7 millones. Hoy, en la mayoría de los barrios porteños, eso no alcanza para un 3 ambientes.

Los créditos nuevos, limitados a los que ya son propietarios

Durante 2017 y hasta en los primeros meses de este año previos a la crisis económica, las inmobiliarias se vieron invadidas por un público que antes no solían tener: familias de clase media, mayormente inquilinas, en busca de propiedades para comprar con ayuda de préstamos hipotecarios que les cubrían buena parte del precio. Devaluación mediante, el cambio fue rotundo.

Según corredores consultados, ese tipo de clientes ya ni consulta, desalentados por el endurecimiento de las condiciones de acceso. Y los pocos que actualmente se acercan a comprar con créditos UVA en trámite son, en general, personas que ya son propietarias. Dueños que, por distintas razones, quieren vender su casa o departamento actual y le piden al banco sólo lo que les falta para mudarse a una vivienda más grande o en una zona más cotizada.

En Di Mitrio Inmobiliaria, que hace foco en San Telmo, La Boca, Catalinas Sur, Barracas y Monserrat, recuerdan que hace un año atendían alrededor de 1.000 consultas mensuales de personas interesadas en comprar. Pero, cuentan que, en los últimos meses, ese promedio bajó a unas 400, y que “el perfil de quien se acerca es totalmente diferente”.

“En 2017 casi todos llegaban a comprar con préstamos hipotecarios. Era gente que alquilaba y quería pasar a ser propietaria. Hoy, en cambio, volvimos a tener un mercado inmobiliario sin financiación accesible. Y consultas con crédito ya prácticamente no hay. El que compra es alguien que tiene los billetes en el bolsillo, o bien personas ya propietarias que buscan cambiarse de 2 ambientes a 3, o de 3 a 4”, cuenta Marcelo Di Mitrio, titular de la empresa.

Algo similar percibe Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, una inmobiliaria con foco en Almagro, Parque Centenario, Palermo y Villa Crespo: “Hasta agosto el 90% de los que atendíamos eran inquilinos que pedían créditos por el 70 o el 75% del valor de una propiedad, lo máximo que les dieran. Hoy, en cambio, la gente que sigue comprando con crédito logra que le presten una porción mucho menor del costo, alrededor de un 30%, y trata de llegar al valor total de otras maneras, con mucho esfuerzo, vendiendo el auto o pidiendo prestado a familiares”.

La accesibilidad a la vivienda se redujo fuertemente en la Ciudad de Buenos Aires: los precios en dólares se mantuvieron, y en pesos se duplicaron. (Foto: Mario Quinteros)

“En las condiciones actuales del mercado inmobiliario, y con tasas de interés tan elevadas, los préstamos hipotecarios UVA quedaron limitados a personas de clase media alta a las que que sólo les falte cubrir un 20 o 30% del valor de la propiedad”, resalta Alejandro Juan Bennazar, de la Cámara Inmobiliaria Argentina.

Los corredores creen que la accesibilidad a la vivienda seguirá limitada mientras los vendedores sigan negándose a bajar los precios en dólares de las propiedades. Pero consideran que en 2019, si la economía “rebota”, la inflación se modera y los salarios se recomponen, algo más de gente podría calificar y comprar. Desde el Gobierno y la banca pública, la gran apuesta será lanzar préstamos bancarios que permitan comprar “desde el pozo” accediendo a precios en dólares hasta 30% menores.