Das Bundesverfassungsgericht könnte die bestehende Grundsteuer verwerfen. Sie basiert auf über 50 Jahre alten Bewertungen. Für einige Hausbesitzer könnte eine Reform teurer werden.

Am Dienstag stehen vor dem Bundesverfassungsgericht 14 Milliarden Euro auf dem Spiel, die aus der Grundsteuer an die Kommunen fließen. Thomas Eigenthaler, Bundesvorsitzender der Deutschen Steuergewerkschaft, geht davon aus, dass die Kommunen versuchen werden, im Zuge der vom Bundesverfassungsgericht erzwungenen Neuregelung „ein Plus von 10 Prozent“ mitzunehmen.

Hessens Finanzminister Thomas Schäfer (CDU) befürchtet, dass Karlsruhe das geltende Recht verwerfen wird. „Auch nach über zwanzig Jahren an Reformdiskussionen ist es der Politik nicht gelungen, die Grundsteuer neu zu regeln.“ Mal habe es an politischem Mut, mal am politischen Willen gefehlt. „Damit hat sich die Politik ihrer Verantwortung entzogen“, sagt der Minister. Berlins Finanzsenator Matthias Kollatz-Ahnen (SPD) mahnt ein einheitliches Bewertungssystem an. „Künftig darf es keine Unterscheidung mehr nach Ost und West geben.“

Die Karlsruher Richter müssen entscheiden, ob eine Grundstücksbewertung nach über fünfzig Jahre alten Kriterien verfassungsgemäß ist. Im Westen beziehen sich die für die Steuer maßgebenden Einheitswerte auf das Jahr 1964, im Osten sogar auf 1935. Weil sich der Wert der Grundstücke seitdem nicht einheitlich entwickelt hat, sind die mit der Steuer verbundenen verfassungsrechtlichen Risiken von Jahr zu Jahr gestiegen.

Grundsteuer ist drittgrößte Steuerquelle der Kommunen

„Erklärt das Bundesverfassungsgericht die Einheitswerte für verfassungswidrig und für die Grundsteuer nicht mehr anwendbar, haben unsere Kommunen ein echtes Finanzierungsproblem“, warnte der CDU-Politiker Schäfer. „Kassiert das Verfassungsgericht die gegenwärtige Gesetzgebung, ist das auch eine nicht zu leugnende Klatsche für die Politik in unserem Land, eine Klatsche mit langer Ansage.“

Die Grundsteuer ist die drittgrößte Steuerquelle der Städte und Gemeinden. Die kommunalen Spitzenverbände sind entsprechend nervös. Sie dringen auf eine möglichst schnelle Reform der Grundsteuer. CDU, CSU und SPD versprechen hingegen nur sehr allgemein in ihrer Sondierungsvereinbarung: „Die kommunalen Steuerquellen werden wir sichern.“

Große Unterschiede zwischen den Kommunen

Grundsteuer zahlen alle: Villenbesitzer, Wohnungseigentümer, Mieter über die Nebenkostenabrechnung. Die Kommunen entscheiden über den Hebesatz, das ist eine Art Steuersatz. Zuvor wird aber der Einheitswert mit einem gesetzlich vorgeschriebenen Promillewert multipliziert. Die sogenannte Steuermesszahl hängt von der Art der Immobilie selbst ab. Zuletzt hatten sich Bayern und Hamburg gegen einen Reformvorschlag von Hessen und Niedersachsen gestellt, die übrigen Länder hatten den Gesetzentwurf mitgetragen.

Dieser könnte nach Ansicht des Immobilienverbands IVD dazu führen, dass Immobilienbesitzer belastet werden, denn Bemessungsgrundlage sind dann Grundstück und Aufbau. Allerdings könnten Kommunen die Entwicklung durch Korrekturen am Hebesatz kompensieren. Letztlich entscheidet die Kommune mit dem Hebesatz über die endgültige Höhe der Steuer. Bremen kommt auf 300 Euro je Einwohner, Frankfurt auf 282 Euro, Greifswald auf 87 Euro.

Steuerbescheide seit 2009 vorläufig

Rechtlich geht es in den Verfahren (Az.: 1 BvL 11/14 u.a.) um zwei Fragen, die beide mit dem Gleichheitsgrundsatz zu tun haben: Zum einen könnte es verfassungswidrig sein, dass die Finanzämter die bebauten Grundstücke noch immer anhand von Maßstäben aus 1964 im Westen und 1935 im Osten bewerten. Eigentlich hätte der Gesetzgeber alle sechs Jahre „nachmessen“ müssen – diese Messung fand schlicht nicht statt. Dieses Versäumnis könnte verfassungswidrig sein. Letztlich würden zwei sehr ungleiche Sachverhalte gleich behandelt, nämlich wie viel ein Grundstücks heute und vor etwa 60 Jahren wert war.

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Das sei nicht realitätsgerecht, urteilte inzwischen der Bundesfinanzhof. Denn inzwischen haben sich die Preise in den Städten und auf dem Land drastisch auseinanderentwickelt. Solche „Wertverzerrungen“ widersprächen dem Gleichheitsgrundsatz, argumentieren die Finanzrichter, jedenfalls seit dem 1. Januar 2009. Nachfolgende Steuerbescheide mussten die Finanzämter daher für vorläufig erklären. Die Höhe der Grundsteuer monierten die Richter nicht.

Finanzämtern fehlt Personal für Neubewertungen

Ein weiteres Gleichheitsproblem: Die zwei verwendeten Bewertungsverfahren führen zu sehr ungleichen Ergebnissen. Bei mit Ein- oder Zweifamilienhäusern bebauten Grundstücken stellt das Bewertungsgesetz nämlich auf potentielle Erträge aus dem Grundstück ab, etwa die Miete – das ist das Ertragswertverfahren. Bei besonderer Gestaltung oder Ausstattung hingegen kommt das Sachwertverfahren zum Zug: Die Grundsteuer bemisst sich nach dem Wert des Bodens, der Gebäude und der Außenanlagen.

Die Reform wird für die Finanzverwaltung zu einem Kraftakt. Es geht um rund 35 Millionen Einheiten. Steuergewerkschafter Eigenthaler meint, der Fall könnte auf eine schlanke Lösung hinauslaufen – besonders, wenn die Karlsruher Richter wie bei der Erbschaftsteuer eine knappe Frist setzen. Man könnte, so der Jurist, schlicht auf den Wert des Grundstücks abstellen, ungeachtet aller Aufwüchse. „Das wäre schnell und um dieses knappe Gut, den Boden, geht es schließlich“, sagt Eigenthaler. Damit würde man sich sparen, jede einzelne Immobilie zu bewerten. Das wäre nämlich eine „Heidenarbeit“, sagt Eigenthaler. Dafür fehle in den etwa 600 Finanzämtern in Deutschland derzeit das Personal. Er rechnet damit, dass doppelt so viele Leute benötigt würden, wenn eine Neubewertung ansteht. Die Grundstücke wiederum seien dem Fiskus ohnehin bekannt. „Dann hätten wir immerhin Gerechtigkeit.“