Det finns ett ständigt löfte i svensk politik: ”vi skall ordna mer bostäder”. Men varför fortsätter bostadsbristen? Man kan skylla på befolkningsökning, men detta är bara en försvårande faktor, inte en orsak.

För att se bakgrunden till detta måste vi börja med den modernistiska stadsplaneringen, som fick fart i Sverige efter andra världskriget. Den modernistiska visionen var att göra rationella bostadszoner, handelszoner och fabrikszoner. Den gamla staden där man bodde, handlade och arbetade på samma plats ansågs dålig. Detta gav upphov till en raseringsvåg som svepte över Sverige under 60 och 70-talet. Man trodde man skapade en ny, lysande framtid.

Överallt i världen gjordes liknande rationaliseringar: lägenheter i höghus, som i sin tur ställdes identiska rad efter rad – så skulle man bo, sedan kunde man lägga köpcentrum och fabriker på andra ställen.

Vi vet idag att detta var ett helt besinningslöst sätt att bygga. Byggzoner gjorde att kravet på transporter ökade, bostadskvarteren blev allt mer öde – då allt färre vistades där dagtid utom på helger. Zonerna skapade också en segregering: lite mer ”attraktiva” bostadszoner fick fler rika, de mindre ”attraktiva” fler fattiga, vilket i sin tur gjorde det lite mer attraktiva mer attraktivt, och det mindre attraktiva ytterligare lite mindre attraktivt, år efter år tills verklig segregering var ett faktum.

Sättet att bygga hade dock en annan effekt. Med det nya ”rationella” byggandet så kom också ett behov av stora byggföretag som kunde bygga hela områden med höghus i identisk utformning. Här krävdes det en samordnande kraft som kunde hålla i stora byggprojekt med många underkontraktörer. På detta sätt växte ett antal större aktörer fram och kunde dominera svenskt byggande. Då den officiella policyn var att bygga högt och med zoner, så fanns det för stadsbyggande inte många alternativ.

Med tiden började dessa byggföretag hitta sätt att öka sina vinster. Idag vet vi åtminstone några sätt som det sker på. De stora byggföretagen har ett flertal gånger avslöjats att de gått ihop i oligopol för att dela upp vilka byggprojekt de bjuder på, för att på detta sätt slippa konkurrens.

För att dölja de enorma vinster de gör, så äger byggföretagen de leverantörer de köper materiel ifrån. Genom att köpa dyr materiel från sig själv, så kan man dölja de faktiska vinsten, då själva byggkalkylen inte tycks ge någon större vinst. Vinsten göms istället i det byggmaterial man köper av sig själv till höga överpriser.

För dessa företag vore det ju hemskt om kommunerna gick tillbaka till att bygga småskaligt, så man lobbyar både direkt och via stiftelser som gör ”analyser” som visar att det är mest energisnålt/miljövänligt/yteffektivt/billigt att bygga stora höghus. Jag har sett politiker som hänvisar direkt till sådana köpta analyser som motivation för den byggpolitik man för.

Vad leder denna typ av bostadsoligopol till? Vi kan ta Uppsala som exempel, där byggbolag tilldelats stora ytor attraktiv mark, men inte byggt på dem. De stora byggbolagen avvaktar för att de är rädda att de inte skall kunna sälja till de stora marginaler som de vill ha. Med avkastningskrav på 20% eller högre så är det få saker som är lönsamma nog. Genom att underlåta att bygga så ökar priserna på existerande bostadsrätter tills priset blir såpass högt att byggbolagen får den vinst som de vill ha.

Hur kan dessa byggbolag trots detta behålla ett järngrepp om svenskt bostadsbyggande?

Svaren är flera. En anledning är att stora delar av politiker- och tjänstemanna-Sverige fortfarande sitter fast i den förlegade ”modernistiska” stadsplaneringen och kraven på höghus. Att det går att få lika god täthet att bygga lågt och platt känner de flesta inte till (för en bra introduktion till problemen med Sveriges stadsplanering, och vad man bör göra åt dem, läs den korta PDF:en ”Rum och Ansvar” som givits ut av Brunnberg & Forshed Arkitektkontor).

Men problemet ligger inte bara där, för även med upplysta politiker och tjänstemän så har vi problemet att byggbolagen sitter på mark som de låter stå obebyggda för att invänta ökande bostadspriser.

Ytterligare problem finner vi i de regler och lagar som styr bostadsbyggande.

Innan ett bygge kan påbörjas så krävs bygglov, innan ett sådant utfärdas så skall det ske sk ”samråd”, dvs olika myndigheter samt närboende skall få yttra sig om byggplanerna innan man går till beslut. Ett positivt beslut kan sedan överklagas till Länsstyrelse och ytterligare instanser. Det gör att i praktiken kan det ta uppemot fem år innan ett bygglov ges. – Vilken mindre byggherre kan sitta och vänta fem år på beslut? Det går däremot bra för ett storföretag som har möjlighet att ha en stor mängd byggprojekt i olika stadier av bygglovsprocessen. Samråd med boende låter lovvärt, men i praktiken så påverkas byggplaner minimalt av grannars betänkligheter – så den demokratiska delen i samråd (med tillhörande överklaganden) är i praktiken en meningslös illusion av lokaldemokrati.

– Däremot lyckas samrådsprocessen med ”målet” att göra det svårt för mindre byggherrar att konkurrera med storföretagen.

Så vad händer när politiker lovar mer pengar till byggande? – Vad vi ser är att detta hamnar direkt i händerna på de stora byggföretagen, som precis är de som är ansvariga för att bostadsmarknaden är i kris.

För att sätta det hela i perspektiv: i Uppsala är idag kostnaden för en nybyggd bostadsrätt 6 ggr så hög som på 70-talet – justerat för inflation.

Nu hade vi förvisso stöd till bostadsbyggande i Sverige under 70-talet, men tittar vi på en undersökning i EU 2011, så fann man att att Sverige stod i en klass för sig när det gällde bostadspriser: de låg 72% över snittet i EU. Att bara justera ned priserna till normal EU-nivå skulle ge mer pengar till bostadsbyggande än någon av de statliga investeringar som föreslagits. Allt vi gör med ökade pengar till byggande är att låta de stora byggbolagen få utdelning för den strategi som har hållit tillbaka Sveriges bostadsbyggande.

Svaret måste därför istället vara att aggressivt angripa detta oligopol, inte att belöna det.