Των Zsolt Darvas, Marta Dominguez-Jimenez, Guntram B. Wolff

Η ραγδαία αύξηση των τιμών κατοικιών είναι καλή για τους ιδιοκτήτες σπιτιών και κακή για όσους επιθυμούν να αγοράσουν. Θα μπορούσε επίσης να είναι κακή για την οικονομία συνολικά εάν υπάρξουν ραγδαίες διορθώσεις στις τιμές κατοικιών, οι οποίες παραδοσιακά οδηγούν σε σοβαρά κοινωνικά και οικονομικά προβλήματα.

Αξιοσημείωτα παραδείγματα "φούσκας" στις τιμές κατοικιών στην πρόσφατη ευρωπαϊκή ιστορία, είναι οι πριν το 2008 εξελίξεις στην Ιρλανδία και στην Ισπανία. Και στις δύο χώρες, η ευφορία και τα χαμηλά επιτόκια που προκλήθηκαν από την εισαγωγή του ευρώ το 1999, οδηγώντας σε ραγδαία αύξηση της ενυπόθηκης πίστωσης, που με τη σειρά του έδωσε ώθηση στις τιμές κατοικιών και μια περαιτέρω επέκταση των πιστώσεων. Κατά τη διάρκεια της πιστωτικής επέκτασης, οι κίνδυνοι γενικώς αυξήθηκαν διότι οι τράπεζες ήταν πρόθυμες να δανείζουν σε λιγότερο αξιόπιστους πελάτες.

Ωστόσο, δεν οδηγούν όλες οι ραγδαίες αυξήσεις των τιμών κατοικιών σε απότομη διόρθωση των τιμών. Το Σχήμα 1 δείχνει ότι η αύξηση των τιμών κατοικιών προ κρίσης, ήταν παρόμοια στη Γαλλία από ό,τι στην Ιρλανδία και στην Ισπανία. Ωστόσο, ενώ οι ιρλανδικές τιμές κατοικιών κατέρρευσαν από το peak των προ κρίσης τιμών κατά 54% και οι ισπανικές τιμές κατά 36%, η πτώση στις τιμές κατοικιών στη Γαλλία ήταν ήπιες (9%) και βραχύβιες.

Υπήρχαν δύο βασικές διαφορές μεταξύ της Γαλλίας και των δύο άλλων χωρών. Πρώτον, στην Ιρλανδία και στην Ισπανία, η ραγδαία αύξηση της πίστωσης ήταν ο βασικός μοχλός αύξησης των τιμών κατοικιών. Το δεύτερο είναι ότι στην Ιρλανδία και στην Ισπανία όλο και περισσότεροι οικονομικοί πόροι οδηγήθηκαν στον κατασκευαστικό τομέα (Σχήμα 2). Στην Ιρλανδία, το μερίδιο των κατασκευών στη συνολική παραγωγή σχεδόν διπλασιάστηκε από το 6% στο 11%, ενώ στην Ισπανία το μερίδιο των κατασκευών αυξήθηκε από το 9% στο 12%. Αντιθέτως, στη Γαλλία, το μερίδιο των κατασκευών αυξήθηκε ελάχιστα, από το 5% στο 6%.

Οι μεγάλες προ κρίσης αυξήσεις του μεριδίου των κατασκευών στην παραγωγή σε Ιρλανδία και Ισπανία, είχαν επίσης ως αποτέλεσμα μια μεγάλη αύξηση στην απασχόληση στον κλάδο, καθώς και σε έναν αυξημένο αριθμό προμηθευτών από άλλους κλάδους που έκαναν τις περιουσίες τους από αυτόν τον τομέα. Τα φορολογικά έσοδα από τον τομέα των κατασκευών και από συναφείς βιομηχανίες, αυξήθηκαν σημαντικά στην Ιρλανδία και στην Ισπανία.

Την εποχή εκείνη, όταν η έκρηξη των τιμών κατοικιών κατέρρευσε, χάθηκαν πολλές θέσεις εργασίας, χρηματοπιστωτικοί οργανισμοί βρέθηκαν σε κρίση και περιουσίες άλλαξαν χέρια. Προέκυψαν σημαντικά δημοσιονομικά προβλήματα, εξαιτίας της απώλειας φορολογικών εσόδων από τις συναφείς με τις κατασκευές δραστηριότητες και από τις περισσότερες δαπάνες στην ανεργία και στις τραπεζικές διασώσεις. Αλλά οι τωρινές αυξήσεις τιμών στην ακίνητη περιουσία, προειδοποιούν για μια παρόμοια τύχη; Θα δούμε περισσότερες στάσεις πληρωμών σε ενυπόθηκα δάνεια, και μαζική ανεργία στον κατασκευαστικό τομέα;

Οι τιμές κατοικιών αυξήθηκαν στην ευρωζώνη τα τελευταία πέντε χρόνια. Αλλά υπάρχουν δύο μεγάλοι λόγοι για τους οποίους πιστεύουμε ότι είναι απίθανο η κατάρρευση της περιόδου 2008-2010 να επαναληφθεί και για ποιον λόγο πιστεύουμε ότι οι συνέπειες από τις διορθώσεις των τιμών κατοικιών θα είναι πιο ήπιες.

Πρώτον, πριν από το 2008, η αύξηση των πιστώσεων και οι αυξήσεις στις τιμές των κατοικιών ήταν πολύ συσχετισμένες, καθώς η πιστωτική ανάπτυξη τροφοδότησε την αύξηση των τιμών στις κατοικίες και το αντίστροφο.

Αλλά κάτι τέτοιο δεν συνέβη τα τελευταία πέντε χρόνια. Ασφαλώς, υπήρχαν και υπάρχουν κάποιες εξαιρέσεις, όπως στη Γαλλία πριν από την κρίση, όπου οι τιμές κατοικιών αυξήθηκαν πολύ γρήγορα αλλά η αύξηση της πίστωσης ήταν περιορισμένη, όπως έχουμε ήδη αναδείξει παραπάνω. Η Σλοβακία είναι μια εξαίρεση των τελευταίων πέντε ετών καθώς οι αυξήσεις των τιμών κατοικιών έχουν συμπέσει με ραγδαία αύξηση της πίστωσης (παρά το ότι στην τελευταία αξιολόγηση της χρηματοπιστωτικής σταθερότητας της ΕΚΤ, δεν θεωρείται ότι η σλοβακική αγορά real estate είναι υπερτιμημένη). Αλλά η μεγάλη εικόνα στις περισσότερες χώρες της ευρωζώνης παραμένει ότι ο συσχετισμός μεταξύ της αύξησης της ενυπόθηκης πίστωσης παραμένει ότι ο συσχετισμός μεταξύ αύξησης της ενυπόθηκης πίστωσης και της αύξησης των τιμών κατοικιών στα τελευταία πέντε χρόνια, είναι ήπιος. Αυτά είναι καλά νέα για την χρηματοπιστωτική σταθερότητα, καθώς μια διόρθωση στις τιμές κατοικιών θα επηρεάσει λιγότερους δανειολήπτες και θα οδηγήσει σε λιγότερες στάσεις πληρωμών των στεγαστικών δανείων, και σε μικρότερη επίδραση στην κερδοφορία των τραπεζών.

Δεύτερον, στα τελευταία πέντε χρόνια, οι κατασκευές δεν έχουν αναπτυχθεί πολύ ακόμη και σε χώρες που βιώνουν σχετικά ταχείες αυξήσεις στις τιμές κατοικιών. Μια κατάρρευση του κλάδου ως εκ τούτου, θα ήταν λιγότερο σοβαρή από ό,τι ήταν στην Ελλάδα, στην Ιρλανδία και στην Ισπανία μετά το 2008, καθώς θα βρεθούν στο προσκήνιο η χαμηλότερη απασχόληση και οικονομική δραστηριότητα.

Ένα τελευταίο σημείο αφορά σε διαφορετικά μακρό-προληπτικά μέτρα που εισήχθησαν μετά από την κρίση. Αυτά μπορεί να είναι χρήσιμα, αλλά στο paper μας υποστηρίζουμε ότι η χρήση τους μοιάζει αρκετά ασύμμετρη, σε όλες τις χώρες της ΕΕ.

Συνοψίζοντας, από μια άποψη χρηματοπιστωτικής σταθερότητας, απαιτείται επαγρύπνηση για τις αυξήσεις των τιμών κατοικιών ιδιαίτερα σε χώρες όπως η Σλοβακία, που αντιμετωπίζουν ταυτόχρονα ταχεία πιστωτική ανάπτυξη. αλλά στο μεγαλύτερο μέρος της ευρωζώνης, τα ρίσκα στην αγορά κατοικίας θα πρέπει να είναι πιο έντονοι, διότι οι τωρινές αγορές κατοικιών, σε σχέση με εκείνες πριν από την κρίση, φαίνεται να επηρεάζονται πολύ λιγότερο από την ενυπόθηκη πίστωση και το μέγεθος του κατασκευαστικού κλάδου δεν έχει αυξηθεί.

© Copyright Bruegel. Η μετάφραση του κειμένου έγινε από το Capital.gr. Η δημοσίευση της ελληνικής μετάφρασης δεν αποτελεί προϊόν επίσημης συνεργασίας

Μπορείτε να δείτε το κείμενο εδώ: https://bruegel.org/2020/02/recent-euro-area-house-price-increases-are-dissimilar-to-earlier-housing-booms/