Essi Eerola ja Tuukka Saarimaa ovat julkaisseet VATT:n julkaisusarjassa tutkimuksen sosiaalisen asuntotuotannon vaikuttavuudesta (Who Benefits from Public Housing?, VATT working papers 68). Tutkimuksen voi ladata itselleen tästä. Se on voimakas puheenvuoro noudatettua politiikkaa vastaan. Niin ainakin minä sen tulkitsen.

Vaihtoehtona sille, että tehdään erillisiä halpoja asuntoja pienituloisille, on tukea pienituloisia asuntotuen kautta. Kyse on siis siitä, kohdistetaanko tuki seiniin vai asukkaisiin.

Seinien tukemista puolustetaan virallisesti sillä, että näin voidaan ohjata sosiaalista asuntotuotantoa myös paremmille alueille. Asuntotuen mukana pienituloiset pyrkisivät asumaan sinne, missä asuminen on halvinta ja tuloksena olisi segregaatio ja slummit. Tosiasiassa luulen, että tähän politiikkaan on alun perin päädytty aivan muista syistä, joista alempana tässä artikkelissa.

Tutkimuksen mukaan juuri tätä tavoitetta sosiaalinen asuntotuotanto ei ole toteuttanut lainkaan, vaan on saattanut jopa edistää segregaatiota.

Hyvätuloiset asuvat hyvätuloisilla alueilla myös arava-kannassa

Tutkimuksen kiusallisimpia tuloksia on, että sosiaalisen asuntokannan sisällä köyhimmät keskittyvät sosiaalisesti leimautuneimmille alueille jopa jyrkemmin kuin vapaarahoitteisessa asuntokannassa. Kun verrataan alimpaan tuloviidennekseen kuuluvia asukkaita arava-vuokrataloissa ja vapaarahoitteisilla markkinoilla, arava-kannassa asuvat asuvat todennäköisemmin alueilla, joilla tulotaso on matala koulutustaso heikko ja työttömyys korkea. Jos tämä on totta, valittu politikka edistää segregaatiota eikä jarruta sitä.

[POISTETTU arvelu opiskelijoiden vaikutuksesta tuloihin Tuukka Saarimaan kommentin johdosta]

Kiusallista kuitenkin on joka tapauksessa se, että korkeamman tulotason alueilla myös vuokratalojen asukkaat ovat suurituloisempia kuin muualla. Miten siinä näin on käynyt?

Tässä ei välttämättä tarvitse olla mitään hämärää. Olettakaamme ensin, että alussa asunnot jaetaan vaikka arpoen. Tulevat hyvätuloiset jakautuvat siis samoin kuin pysyvästi köyhät. Kun tulot kasvavat, huonompina pidetyille asuinalueille arvotut muuttavat pois, mutta Jätkäsaareen päässeet eivät muuta vaikka mikä olisi. Tämä mekanismi on taustalla varmaankin siinäkin, että aravakannan sisällä heikoimmassa asemassa olevat kasautuvat lopulta heikoimmille alueille.

Tämän lisäksi asiaan voi vaikuttaa mekanismeja, jotka eivät oikein kestä julkisuutta. Sanotaan nyt vaikka, että Tukholmassa on havaittu, että poliittinen eliitti on menestynyt hämmästyttävän hyvin jaettaessa kunnan omistamia asuntoja tavoitelluimmilta paikoilta.

Kaupungin vuokra-asunnoissa asuu jonkin verran ylituloisia. Tätä tutkimusta on julkisuudessa referoitu niin, että kaupunki tukee ylituloisten asumista 40 miljoonalla eurolla vuodessa. Summa on saatu vertaamalla kuinka paljon alempaa vuokraa kaupungin vuokra-asunnoissa asuvat maksavat verrattuna vapaarahoitteisiin vuokra-asuntoihin samoilla asuinalueilla. Näin laskien ylituloisten saama tuki on suurempaa kuin pienituloisten, koska he asuvat alueilla, joilla verrokkivuokra on korkeampi.

Vääntäkäämme veistä vielä vähän. Noilla hyvillä uusilla alueillakin vuokrat ovat matalia, koska vuokrien tasauksessa vanhemmissa (ja huonommin sijaitsevissa) asunnoissa olevat pienituloiset tukevat näitä parempien alueiden vuokria omissa vuokrissaan.

Tuo hyvätuloisten saama tuki on minusta kyllä vähän väärin laskettu. Jos heidät häädettäisiin asunnoistaan, eivät he tietenkään menisi kallisvuokraisiin vapaan rahan kohteisiin asumaan, koska kenenkään hyvätuloisen kannata sitä tehdä. Heidän vaihtoehtonsa on omistusasuminen, jota tuetaan suhteessa vapaan rahan vuokra-asuntoihin verotuksessa suunnilleen yhtä paljon kuin arava-vuokra-asuntoja. (Vapaan rahan vuokriin sisältyy 30 %:n vuokravero, joka ei rasita omistusasumista, mutta tästähän on tällä blogilla puhuttu aiemminkin)

Aravatuki on ollut budjetin ulkopuolista, mutta nyt se on tyrehtynyt

Virallisesti Arava-vuokra-asuntojakaan ei tueta ja tässä taitaa olla syy siihen, miksi niiden rakentaminen on valittu asuntopolitiikan keinoksi. Vuokralaiset maksavat vuokrissaan sekä lainojen lyhennykset että korot. Korot ovat aivan markkinakorkojen tasolla, vanhoissa asunnoissa jopa yli markkinakoron (jonka vuoksi ne yleensä maksetaankin pois.) Jos korot joskus nousisivat todella korkeiksi, silloin astuisi kuvaan korkoleikkuri, mutta nykytilanteessa ei ole mitään tukea.

Menneinä vuosikymmeninä ainoa Arava-järjestelmään liittyvä etu oli se, että tähän tarkoitukseen sai pitkäaikaista lainaa, jossa ei ollut indeksiehtoa. Noina luotonsäännöstelyn aikoina se olisi erittäin suuri etu, mutta sitä ei tarvinnut kirjata menoksi valtion budjettiin. Vaihtoehtona oleva asumistuen kautta tukeminen olisi pitänyt kirjata menoksi budjetissa. Tässä on ymmärtääkseni todellinen syy koko arava-vuokratalopolitiikkaan.

Luotonsaantia ei enää säännöstellä. Nykyiset arava-vuokra-asunnot eivät saa mitään muuta etua kuin pienen alennuksen maanvuokrassa. Tämä tarkoittaa huomattavaa etua Jätkäsaaressa ja ei juuri mitään etua Hakunilassa. Jos korot nousevat, saadaan pientä korkotukea, joka kuitenkin on pienempi kuin omistusasujien asuntolainoihin liittyvä verovähennysoikeus, joka nyt sentään on poistumassa.

Laskennallinen vuokra uusissa aravataloissa onkin aivan samaa luokkaa kuin vapaarahoitteiset vuokrat joitakin ääritapauksia lukuun ottamatta.

Vanhojen arava-talojen pääoma on joko maksettu pois tai inflaatio on sen syönyt. Niiden laskennalliset vuokrat vastaisivat velattomien omistusasuntojen yhtiövastiketta. Uusista aravataloista tehdään kohtuuhintaisia vuokrien tasauksella. Vanhoissa vuokraa nostetaan, jotta sitä voidaan uusissa laskea. Tämä tie on jossain vaiheessa loppuun kuljettu, koska nykyisen matalan inflaation vallitessa uusista aravataloista ei tule koskaan vanhoja ja halpoja.

Säännöstellyt asuntomarkkinat toimiva muuttotappioalueilla

Suomessa ihannoidaan monen keskieurooppalaisen kaupungin hyvää asuntopolitiikkaa, joka perustuu yhteiskunnan omistamiin vuokra-asuntoihin ja säännösteltyihin vuokriin. Erityisesti on mainittu Berliini ja Wien. Niissä molemmissa asukasluku on laskenut pitkän ajan. Tämä politiikka toimii hyvin, kun asunnoista on ylitarjontaa, mutta muuttovoittoalueilla se voi jopa kärjistää ongelmia. Tukholman asuntopolitiikkaakin kehuttiin, mutta ei kehuta enää, kun kaupungistumisen uusi aalto on saavuttanut Tukholmankin ja tuottanut arveluttavat pimeät asuntomarkkinat.

Ylituloiset häädettäköön kaupungin vuokra-asunnoista?

VM on esittänyt toistuvasti, että kaupungin vuokra-taloista pitäisi häätää pois ylituloiset. Helsingin oloissa ylituloisella tarkoitetaan työssä käyviä. Ainakin jos molemmat aviopuolisot tekevät kokopäivätyötä, ei VM:n mukaan pitäisi olla asiaa kaupungin vuokra-asuntoon. Tämä jos mikä edistäisi segregaatiota. Kaupungin vuokrataloista tulisi synkkiä köyhyystaskuja. Ei se myöskään edistäisi työn perässä muuttamista.

Aikamoista kannustinloukkua VM on tässä myös leipomassa, sillä erityisesti noilla hyväosaisten alueilla vuokrassa saatava etu vastaa liki tuhannen euron verotonta etua kuussa. Ei kannata mennä töihin, jos se tietää häätöä edullisesta asunnosta. VM esittää, että töihin menosta ei rankaistaisi heti vaan vasta muutaman vuoden jälkeen. He näyttävät luottavan ihmisten huonoon laskupäähän. Ainahan voi järjestää itsensä vähäksi aikaa pois töistä, sillä onhan tulojen tarkistusvuosi tiedossa.

Erillisten pienituloisten asuintalojen politiikka on lopetettava

Koko tämä ylituloisille valuva vuokratuki johtuu siitä, että asuntopolitiikan keinoksi on otettu erilliset halvat pienituloisille tarkoitetut asunnot. Jos pienituloisten asumista tuettaisiin asumistuella, koko ongelmaa ei syntyisi, ei tarvitsi keskittää pienituloisia omiin kerrostaloihinsa eikä tuki valuisi ylituloisille. Siispä seinien tukemisesta ihmisten tukemiseen.

Kompromissina voisi olla, että sosiaalisen asuntotuotannon sisällä vuokra määräytyisi tulotason mukaan. Töihin meno ei johtaisi häätöön vaan vähän ajan kuluttua vuokran korotukseen. Vaikka esitys kuulostaa yksinkertaiselta, se voi olla hyvin vaikea toteuttaa tavalla, joka tyydyttää perustuslakivaliokuntaa.

Helsingissä voisi ajatella, että yhdistäisimme HITAS- ja Arava-talot tontinluovutuksissa uudeksi välimuodon vuokrataloiksi, joissa perittäisiin sellaista VVO-tasoista vuokraa (mutta ei annettaisi taloja VVO:n lypsylehmiksi), ja tämän asuntokannan sisällä pienituloisimpien vuokria alennettaisiin tai heille maksettaisiin Helsingin oloisin soveltuvaa asumistukea.

Itsestään selvyys on, ettei asuntomarkkinoita saada tasapainoon, ellei asuntoja rakenneta lisää ja todella paljon.