Há 33 anos, era aprovada a lei que ficou conhecida como “Lei das Rendas”. Corria o ano de 1985.

Esta lei pode ser considerada o primeiro passo, com efeitos reais, para desfazer o congelamento das rendas que se iniciara com a implantação da República e que o Estado Novo renovou na década de 40 em Lisboa e no Porto. Este congelamento, após a revolução de 1974, foi alargado a todo o país.

De então para cá, decorreu um trabalho que pretendia progressivamente reconstruir o mercado de arrendamento em Portugal, com o objetivo de encontrar uma resposta para as famílias que não podiam ou não queriam adquirir casa.

Um dos problemas mais sensíveis deste percurso relacionava-se com aqueles que viviam há várias décadas em casas antigas e com rendas congeladas e que não teriam capacidade económica para suportar o seu aumento. Nos anos 80, as famílias que estavam nesta situação com os chamados contratos antigos, excediam um milhão. Nos censos de 2001 e de 2011 este número desceu, primeiro para cerca de 440 mil e depois para 255 mil.

Ao longo destas décadas, foi sendo evidente que o Estado não tinha capacidade orçamental para financiar um subsídio de renda generalizado, que muitos preconizavam e consideravam indispensável para suportar o descongelamento das rendas. Também era óbvio que uma liberalização do arrendamento urbano, realizada sem um processo de transição, poderia ter efeitos imprevisíveis para os quais as instituições públicas não teriam capacidade de resposta.

Nestes 33 anos, houve uma dezena de governos, uns com maioria absoluta, outros minoritários ou de coligação. Todos os que antecederam o atual contribuíram de alguma forma para a progressão que se verificou no arrendamento urbano e cujos passos mais marcantes sintetizo seguidamente.

Em 1986 foi publicada a regulamentação da “Lei da Rendas” com a criação do primeiro subsídio de renda e a reformulação do regime de renda condicionada.

Em 1990 foi aprovado o RAU (Regime de Arrendamento Urbano) que tipificou os vários tipos de regimes de rendas e introduziu os contratos de duração limitada.

Em 1995 foi publicado o diploma que alargou estas reformas ao arrendamento não habitacional.

Em 2000 foi publicada legislação que determinou várias alterações, embora pontuais, para dar maior segurança entre as partes na celebração dos contratos.

Em 2004 foi apresentada uma reforma do regime de arrendamento que não se chegou a concretizar porque o Parlamento foi dissolvido e o governo caiu.

Em 2006, com o NRAU (Novo Regime de Arrendamento Urbano), deram-se novos passos para concluir o processo de descongelamento das rendas num horizonte de dez anos, criou-se um novo subsídio de renda e foi introduzido um mecanismo para inviabilizar os trespasses.

Em todas as alterações e independentemente da sua bondade ou resultados, procurava-se que o arrendamento urbano se tornasse uma atividade viável e atrativa para os investidores e que os proprietários tivessem motivos para confiar os seus imóveis para o arrendamento.

Em 2012, com as alterações realizadas ao NRAU, foi liberalizada a duração dos contratos, eliminou-se a exigência de realização de obras para atualizar rendas, estabeleceram-se novos prazos para a transição dos contratos antigos para o novo regime, nasceu o Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) e o procedimento especial de despejo e foi introduzido um novo sistema de proteção dos arrendatários idosos ou com deficiência através de um outro subsídio de renda.

Muitos dirão que estes passos foram tímidos, pouco ousados e que se arrastaram demasiado no tempo. Têm razão.

O caminho percorrido foi sinuoso e certamente muito demorado. Olhando para trás, é possível dizer que deveríamos ter avançado mais depressa e que em muitos casos houve excessivas hesitações.

Mas em todas as alterações e independentemente da sua bondade ou resultados, procurava-se que o arrendamento urbano se tornasse uma atividade viável e atrativa para os investidores e que os proprietários tivessem motivos para confiar os seus imóveis para o arrendamento.

Esta questão tornou-se premente a partir de 2002, quando acabou o crédito bonificado à aquisição de casa própria, num momento em que o mercado de habitação já apresentava sinais de saturação e o setor da construção entrou em queda. É este o ponto de viragem no paradigma que, durante décadas, modelou e financiou a oferta habitacional em Portugal.

O crédito bonificado à construção e aquisição de casa própria foi durante estas décadas a solução para contornar os custos políticos de uma reforma do arrendamento urbano que, independentemente do seu alcance, seria sempre controversa e penalizadora.

Importa realçar que o PCP e a Associação de Inquilinos Lisbonense, sempre que se aprovava uma alteração às regras do arrendamento urbano, vaticinavam catástrofes e hecatombes sociais de proporções inimagináveis. Expressões como “crime social”, “fomento dos despejos” e “lei de despejos”, são recorrentemente usadas desde 1985 e com particular veemência aquando dos processos legislativos mais significativos, como sucedeu em 1985, 1990, 2006 e 2012.

Como agora se pode constatar, as catástrofes que anunciaram nunca ocorreram.

Mas este receio esteve sempre bem presente nos processos legislativos.

Para se conseguir que o mercado de arrendamento urbano começasse a funcionar com normalidade, era necessário eliminar definitivamente as situações residuais dos contratos antigos e com rendas congeladas e estabelecer um sistema que transmitisse segurança e confiança, sem que pairasse o espectro da incerteza sobre o contrato celebrado e o pagamento da renda.

Em Portugal, as flutuações políticas ocorridas em mais de 100 anos, tiveram sempre reflexos negativos sobre as regras de funcionamento do mercado de arrendamento. Primeiro no período final da Monarquia, depois na 1ª República e no Estado Novo e finalmente após o 25 de abril de 1974.

Esse sistema tinha que garantir a qualquer proprietário ou investidor que as poupanças que colocariam neste negócio não estariam sujeitas aos constrangimentos que se verificaram no passado: contratos de duração vitalícia, transmissões dos arrendamentos, congelamentos de rendas ou limitações às suas atualizações, processos de despejo que se eternizavam, ocupação e vandalização das habitações sem consequências para os prevaricadores.

Como em qualquer negócio, a avaliação do risco determina a sua viabilidade.

Em Portugal, as flutuações políticas ocorridas em mais de 100 anos, tiveram sempre reflexos negativos sobre as regras de funcionamento do mercado de arrendamento. Primeiro no período final da Monarquia, depois na 1ª República e no Estado Novo e finalmente após o 25 de abril de 1974.

No percurso de 33 anos vivido após 1985, foi possível manter uma trajectória reformista, porque havia um consenso entre as principais forças políticas e agentes do setor.

Tudo mudou no início de 2016.

Desde que o atual governo iniciou funções que no domínio da habitação se sucedem os anúncios, as proclamações, as medidas mais desmedidas que se podem imaginar, as acusações, as desculpas, os comícios e as manifestações. Não há memória de tanto se falar em habitação.

Mas como diz o provérbio “são mais as vozes que as nozes”.

Inicialmente foi o ataque ao regime de arrendamento apoiado, que se aplica aos bairros sociais. Aprovaram uma nova lei (a Lei 32/2016, de 24 de agosto), que em menos de um ano, pela voz dos seus principais promotores, o PCP e o Bloco, passou de justa a injusta e de fantástica a desadequada. Bastou que as respectivas clientelas, que querem viver em casas do Estado praticamente de borla, fossem confrontadas com as óbvias obrigações de qualquer arrendatário.

O resultado imediato destas alterações foi a perda de autoridade dos senhorios públicos para aplicar a lei, a permissividade com as ocupações ilegais, a criação de dificuldades em actualizar as rendas e acima de tudo os constrangimentos para confrontar os “caloteiros” com uma escolha simples: ou pagavam a renda ou enfrentavam a acção de despejo.

Seguiu-se a investida sobre o arrendamento não habitacional. A pretexto do encerramento de alguns estabelecimentos comerciais decrépitos e que há muito tinham perdido viabilidade, criaram a figura das “lojas com história”. Em vez de definirem uma política pública que permitiria apoiar e valorizar os estabelecimentos considerados notáveis e que financiaria a sua manutenção e a reabilitação dos edifícios onde se encontram, atiraram para cima dos senhorios com todas as responsabilidades, prorrogaram os respetivos contratos e congelaram as rendas.

Trata-se de medidas que criaram um beco sem saída para todos. Para os comerciantes, para os senhorios e para os municípios, porque na maior parte dos casos são negócios inviáveis e só atrasará a reabilitação dos respectivos edifícios.

A figura das “lojas com história” tem mérito, mas foi criada contra os senhorios, colocando nas mãos destes uma responsabilidade que devia ser assumida e financiada pelo Estado.

Quando percorremos as zonas mais antigas dos nossos centros urbanos, é confrangedor verificar a enorme quantidade de espaços não habitacionais encerrados e vazios. Esta realidade tem mais de uma década e é indissociável de dois acontecimentos: a crise económica que desde o ano 2001 tem vindo a reduzir o poder de compra das famílias e atingiu em cheio o comércio tradicional e o NRAU de 2006 da autoria de António Costa (então Ministro de José Sócrates responsável por esta reforma) que acabou e bem, com os trespasses. Para os que já não se recordam, os trespasses eram o passaporte para a reforma de muitos comerciantes que por esta via “vendiam” o seu estabelecimento arrendado, sem que o senhorio o pudesse impedir. Estes trespasses davam sangue novo a estas atividades, recapitalizavam-nas e permitiam em muitos casos a sua continuação.

A figura das “lojas com história” tem mérito, mas foi criada contra os senhorios, colocando nas mãos destes uma responsabilidade que devia ser assumida e financiada pelo Estado.

E as entidades públicas são as primeiras a ignorarem as regras que aprovaram, quando julgam em causa própria. A conduta da Câmara Municipal de Lisboa é reveladora desta indecência. No caso do “Restaurante A Gôndola” na Praça de Espanha, cujo edifício entretanto demolido era propriedade municipal, a câmara fez cessar o arrendamento e vendeu-o a uma instituição bancária. Também em Lisboa, na Rua de S. Lázaro, a câmara vai pelo mesmo caminho para realizar um negócio imobiliário.

Depois foi o ataque à “Lei dos despejos”, onde se criou uma encenação com notícias alarmantes sobre famílias que estavam a ser despejadas. Agora é claro que não se tratavam de despejos, mas de contratos celebrados na década que se seguiu à publicação do NRAU de António Costa de 2006, que tinham chegado ao seu termo. Ainda hoje continuamos sem saber a quantidade dos ditos “despejos” que serviram para provocar tanto alarido.

Mas ao criarem tanta agitação com algo que não passava de um logro, ficaram com um problema. Era preciso aparentar que se fazia qualquer coisa e em vez de aprovarem medidas concretas para resolver a crise de que tanto falam, produziram uma aberração: aprovaram uma lei que suspende até ao final de março de 2019 os processos de despejo de arrendatários com idade superior a 65 anos e cujos contratos tenham mais de 15 anos.

Mais uma vez, armaram uma ilusão sem terem a menor ideia de quantos casos poderão existir nestas circunstâncias.

E fizeram-no ao mesmo tempo que enfiaram na gaveta o subsídio de renda criado em 2015 e que permitiria responder a estas e muitas outras situações de famílias em risco de perderem o alojamento. E a razão invocada é espantosa: “um problema orçamental” como reconheceu o ministro da tutela numa entrevista que deu em agosto de 2017. Por outras palavras, não tinham dinheiro.

Houve prorrogação de prazos para a reforma de 2012, mas não para a de 2006, da responsabilidade de António Costa, sendo que esta provocou em muitos casos, aumentos de renda superiores à da reforma de 2012.

Não satisfeitos com estas decisões, em cima dos faseamentos de actualização de rendas iniciados em 2006, alargaram os prazos de transição da reforma de 2012, prolongando na prática o congelamento das rendas por mais uma década. Não deixa de ser curioso que esta nova prorrogação é criada quando os prazos de transição do NRAU de António Costa de 2006 já se encontravam esgotados. Ou seja houve prorrogação de prazos para a reforma de 2012, mas não para a de 2006, sendo que esta provocou em muitos casos, aumentos de renda superiores à da reforma de 2012.

Seguiu-se a crítica à precariedade habitacional supostamente criada pela reforma de 2012. Mas quando analisamos as propostas que estão para aprovação no Parlamento, constatamos que discutem se a duração mínima de um contrato de arrendamento deve ser de um, de três ou de cinco anos. Afinal, aquilo que hoje debatem é a dimensão da precariedade que tanto criticaram à reforma de 2012.

Logo a seguir anunciaram que os contratos de arrendamento se convertiam em vitalícios para arrendatários com idade superior a 65 anos, com grau de deficiência superior a 60% e que vivam nas casas que arrendam há mais de 25 anos. Também aqui se desconhece a dimensão desta realidade.

Novamente, atiraram para cima dos privados com a responsabilidade de assegurar o direito constitucional de garantir o acesso ao alojamento às famílias em situação de maior fragilidade.

Nunca o Estado levou tão longe a privatização das suas responsabilidades num dos pilares do estado social: a habitação.

E para degradar ainda mais a confiança neste sistema, fizeram duas alterações numa matéria que é crítica e que se relaciona com a cobrança das rendas: a mora pelo atraso no pagamento da renda será reduzida de 50 para 20% e o processo de despejo só poderá ser acionado se estiverem em dívida três rendas, quando antes bastavam duas.

A sucessão de anúncios, medidas e propostas, atingiu o clímax quando, a pretexto da venda das habitações da Fidelidade, se lembraram de alterar o regime do direito de preferência. Após ler o diploma aprovado, percebe-se a sua inutilidade e ineficiência, quer para os arrendatários, quer para quem pretenda vender um imóvel arrendado. O disparate chegou ao ponto de terem legislado sobre o exercício do direito de preferência relativo a uma parte de um imóvel que não está constituído em propriedade horizontal, ignorando que a respectiva câmara municipal tem poderes para impedir a constituição dessa propriedade horizontal. Pior ainda, ignoraram as situações em que a transação pode envolver um imóvel cujo destino é a demolição. Enfim, mais um ato de propaganda, para gerar uma ilusão e simular uma solução com resultados aberrantes.

Depois do bode expiatório da “Lei dos Despejos”, viraram-se contra o alojamento local.

Aprovaram uma lei que “inventou a roda”, só que esta é quadrada. Ninguém sabe como é que os condomínios a poderão aplicar e os poderes conferidos aos municípios para “travar” a expansão desta atividade vai gerar todo o tipo de iniquidades e perversidades. A figura das quotas é um absurdo cujo único resultado será aumentar a quantidade de casas vazias, inflacionar os preços e expandir a “gentrificação” de que tanto se queixam. E a confirmar-se que vão limitar o número de alojamentos locais por proprietário, assistiremos a uma proliferação de pequenos proprietários que servirá para esconder uma realidade económica bem distinta.

Como não há casas para arrendar, agora propõem-se criar um regime para arrendar de forma forçada os imóveis que sejam qualificados como devolutos. Mais uma vez, estamos perante decisões inconsequentes e inviáveis.

Depois de terem perorado durante mais de três anos sobre os problemas do alojamento local, é escandaloso verificar que chegada a hora de aplicar a lei e fazer os regulamentos, limitam-se a suspender o licenciamento de novos alojamentos. Afinal, não sabem o que fazer.

Mas já perceberam as consequências da proliferação dos seus anúncios e medidas. Como não há casas para arrendar, agora propõem-se criar um regime para arrendar de forma forçada os imóveis que sejam qualificados como devolutos. Mais uma vez, estamos perante decisões inconsequentes e inviáveis. Bastaria analisar os resultados da aplicação do agravamento do IMI aos imóveis devolutos, que vigora há mais de uma década, para se perceber que estamos perante mais um embuste.

Mas a maior das anedotas é a criação da figura do “assédio no arrendamento”, também apelidado de “bullying imobiliário”, como se estivéssemos num ambiente escolar. Uma infantilidade. Cabe perguntar se as verdadeiras vítimas deste “bullying” não são aqueles que colocaram as suas poupanças em casas para arrendar e que, há décadas, são esbulhados dos investimentos que realizaram.

E finalmente vieram anunciar um grande pacote de benefícios fiscais para quem arrendar, esquecendo-se, mais uma vez, dos contratos antigos e ainda daqueles a quem foi prorrogado o congelamento das rendas.

Desculpem-me a imagem sórdida, mas estes benefícios fiscais parecem-se com uma aspirina que é oferecida a quem foi obrigado a engolir várias cápsulas de cianeto.

Há uma proclamação feita por um membro do governo que ridiculariza esta governação: “queremos uma política de habitação centrada nas pessoas e não nas casas”. Andam a brincar com as palavras, mas a triste realidade é que agora as pessoas não encontram casa…

Decorridos pouco mais de 33 meses desta governação, os resultados são aterradores. Os preços não param de subir. A oferta é cada vez mais escassa.

As medidas que anunciaram e as que aprovaram já têm efeitos perversos, cujas primeiras vítimas são as famílias em situação mais frágil e que esta esquerda proclama como os seus protegidos, bem como os que procuram uma casa para arrendar.

A idade e a deficiência constituíram-se como armadilhas que se viram contra as famílias que procuram casa. O espectro criado com a decisão de tornar vitalício qualquer contrato de arrendamento celebrado com pessoas nestas circunstâncias, passou a excluí-las do acesso a um arrendamento.

A figura das “lojas com história” ditará o fim dos contratos de arrendamento não habitacional assim que se aproximar o limiar dos 25 anos da sua duração. Estes contratos de arrendamento nunca mais alcançarão essa longevidade.

Os danos perdurarão por muito tempo. O PCP e o Bloco de Esquerda, com a ajuda do PS, estão de parabéns. Conseguiram o que preconizaram durante décadas: a destruição da iniciativa privada no arrendamento urbano em Portugal.

Os malabarismos realizados com o regime do direito de preferência terão efeitos devastadores. Ninguém celebrará contratos de arrendamento com duração superior a dois anos e nos poucos casos em que o direito de preferência se concretize sem que exista propriedade horizontal, estaremos perante condomínios que nunca irão funcionar. Entretanto, investidores institucionais no arrendamento como era o caso da Fidelidade, fogem deste negócio o mais rapidamente que podem.

Nestes 33 meses, com anúncios e medidas disparatadas e inconsequentes, esta governação destruiu a segurança e a confiança que se procurou criar ao longo de 33 anos.

Os danos perdurarão por muito tempo. O PCP e o Bloco de Esquerda, com a ajuda do PS, estão de parabéns. Conseguiram o que preconizaram durante décadas: a destruição da iniciativa privada no arrendamento urbano em Portugal. A partir de agora, este negócio será cada vez mais residual e só servirá quem tiver dinheiro para pagar rendas milionárias.

Só um ingénuo colocará as suas poupanças num sistema que, a todo o momento, está sob a ameaça de um assalto legislativo e fiscal conduzido por uma governação irresponsável que vive exclusivamente para as notícias e a propaganda.

Está novamente demonstrado que é possível estragar num ápice, o que levou muito tempo a consertar.

Por muito otimista que se seja, o mercado de arrendamento urbano em Portugal está morto e não se recomenda.

Arquitecto, presidente do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana de 2012 a 2017