Od 1. siječnja iduće godine započinje oporezivanje građevinskog zemljišta porezom na dodanu vrijednost po stopi od 25 posto. Tako će u Hrvatskoj uskoro taj značajno viši porez zamijeniti sadašnji porez na promet nekretnina koji iznosi 5 posto, dok će i poljoprivredno zemljište opcijski zahvatiti režim PDV-a.

Promjene dolaze u trenutku kad je tržište nekretnina pod udarom znatnog pada cijena, u protekle tri godine cijene su pale 35 posto prema procjeni EK, no prema mišljenju nekih analitičara one su i previsoke za kupovinu moć Hrvata. Promjene o kojima je riječ neminovost su zbog EU regulative i dio domaće zadaće: 31. prosinca 2014. ističe oslobođenje od plaćanja PDV-a za građevinsko zemljište. Direktiva 2006/112/EZ propisuje da se PDV plaća za isporuke građevinskog zemljišta kao i za zgrade i zemljišta na kojem se one nalaze prije prvog nastanjenja. Stoga je intervencija Ministarstva financija u izmjene Zakona o porezu na promet nekretnina već u tijeku i, kako doznajemo, cilj je izbjegavanje dvostrukog oporezivanja.

90mlrd. kuna iznosi nekretniski balon u RH

Kao neizbježna posljedica promjene, ipak, najavljuju se poskupljenja, posebice poslovnih nekretnina te neprodanih novosagrađenih stanova. Da će od iduće godine krenuti rast cijena na tržištu nekretnina, i to pod utjecajem navedenih zakonskih izmjena, nepodijeljeno je mišljenje poreznih stručnjaka sugovornika Poslovnog dnevnika. Oko toga ne dvoje niti oni koji se bave nekretninskim biznisom. Mnogi tako poručuju u stilu "ako kanite kupiti nekretninu, učinite to još danas", dok s druge strane postoje signali da će i neke vlasnike zemljišta špekulante promjene natjerati da s odlukom požure. Tako smatra vlasnik i direktor Operete Boro Vujović, dok je Vlado Brkanić, glavni uredni stručnog mjesečnika "RRiF" izjavio za Poslovni dnevnik da premda postoje i dobre i loše strane najavljenih promjena, najveći teret pasti će na građane. Ako se radi o kupcu koji je fizička osoba, ova je godina posljednja šansa da se prođe jeftinije, kaže Brkanić.

S kupnjom je, svakako, isplativije požuriti, tvrdi on. Na istoj liniji pod imperativom da se brzo proda, odnosno prije isteka tekuće godine, pa i po cijenu nešto nižih vrijednosti, glasi Brkanićev savjet vlasnicima građevinskog zemljišta. "Svima koji imaju građevinsko zemljište, uz uvjet da ne namjeravaju na njemu graditi, više se isplati sad sniziti cijenu, primjerice za pet posto, i prodati ga u postojećim uvjetima dok je još uvijek na snazi porez od 5 posto", kaže Brkanić. Prelazak građevinskog zemljišta sa sadašnjeg poreza na promet nakretnina od pet posto na sustav PDV-a bit će u znaku porezne neutralnost kad je riječ o transakcijima između pravnih osoba u sustavu PDV-a. Dobra je vijest što će za njih zapravo biti olakšan promet. To bi značilo da oni neće plaćati porez od pet posto, nego će moći priznati PDV. Potaknut će se na taj način i transakcije takozvanog "sell and lease backa", odnosno kupnje i povratnog najma.

Dosad je taj oblik biznisa imao značajne prepreke: poduzetnik koji je tako htio osloboditi novce koji su bili vezani u nekretnini plaćao je pet posto poreza, i to prvi put prilikom prijenosa vlasništva na leasing društvo, a drugi put još pet posto prilikom vraćanja nekretnina. Na taj način je gubio 10 posto na ime poreza na promet nekretnina što je posao činilo neisplativim. No, što se tiče sagrađenih stanova koji nisu prodani, nekretninskog balona teškog 90-ak milijardi kuna, postavlja se pitanje učinka. Po jednoj verziji to što će se plaćati PDV na zemljište dodatno će napuhati balon. Porezni stručnjak Kristijan Cinotti, pak, poručuje i o drugim novostima: od 2015. stare i nove građevine više se neće dijeliti po datumu završetka i isporuke, već sa datumom prve upotrebe.

Značajni dio promjene koji donosi propis o PDV-u odnosi se na termin prvog nastana ili korištenja, kaže Cinotti. Koncept novog nastana ili korištenja u stvari je, kaže, nov i drugačiji od dosadašnjeg stajališta gdje je okidač za sustav PDV-a bila informacija je li nekretnina stara ili nova, tj. da li je sagrađena zaključno sa krajem 1997. ili kasnije."Prvi nastan je prvo korištenje nekretnine, a bitan je iz razloga što se sve isporuke do prvog nastana, ili isporuke kod kojih je od datuma prvog nastana, odnosno korištenja do datuma sljedeće isporuke nije proteklo više od dvije godine, uvijek oporezuju PDV-om. S druge strane, isporuke kod kojih je od prvog nastana do datuma sljedeće isporuke prošlo više od dvije godine, u pravilu nisu predmet oporezivanja PDV-om te bi se i dalje trebale oporezivati porez na promet nekretnina", objašnjava on. Od značajnih promjena obveznicima PDV-a on izdvaja i pravo izbora na oporezivanje PDV-om kod prometa nekretnina.

Po navedenom pravu, dva porezna obveznika sa potpunim odbitkom pretporeza mogu odlučiti da će sva zemljišta i građevine oporezivati PDV-om, neovisno o njihovom statusu (tj. da li bi npr. trebali biti predmet poreza na promet nekretnina). To znači da će između dva porezna obveznika čak i poljoprivredno zemljište moći biti predmet PDV-a, kao i nekretnine koje su radi proteka vremena od prvog nastana izašle iz sustava PDV-a."Za korištenje ove opcije koja će zasigurno biti primamljiva jer se izbjegava dodatni trošak od 5 posto poreza na promet nekretnina, biti će potrebno prije same isporuke o istome obavijestiti Poreznu", kaže Cinotti.