La socimi Testa Residencial ultima los trámites para comenzar a cotizar en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), tras suspender en primavera su salto a la Bolsa tradicional, conocida como mercado continuo. La compañía, propiedad en más de un 60% de Santander y BBVA, arrancará con una valoración de 1.833 millones de euros y con el objetivo de aprovechar su "elevado potencial" para subir los alquileres en sus viviendas, tal y como figura en su folleto de emisión publicado este lunes.

Cuatro socimis acumulan casi 20.000 viviendas destinadas a alquiler

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La compañía es heredera del negocio residencial de la histórica Metrovacesa y sus accionistas son compañías del Ibex como Banco Santander (36,87%), BBVA (25,24%), Acciona (20%) y Merlin (16,95%). La inmobiliaria, con casi 10.000 viviendas en su haber, destaca en su folleto —el documento que deben presentar las empresas para empezar a cotizar con toda la información de interés para posibles inversores—, que una de sus principales fortalezas es el recorrido para mejorar sus ingresos por alquiler.

En dicho escrito apunta que en la actualidad, descontando la vivienda protegida, sus rentas medias rondan los 8 euros por metro cuadrado, cuando el precio medio de mercado se situaría un 25% por encima. Por ello, apunta que según vayan venciendo los actuales contratos, su objetivo pasa por renegociar los alquileres para aproximarlos a la media del mercado del alquiler.

Con ello, la compañía confía en mejorar sus ingresos por rentas, que el pasado año fueron de casi 57 millones de euros. La empresa también confía en mejorar la tasa de ocupación de sus viviendas, que en la actualidad se encuentra en el 89,5% y espera alcanzar el 95% en los próximos tres años. La socimi justifica esta intención por las "positivas previsiones macroeconómicas" para España y la evolución del mercado de alquiler.

Testa especifica en el folleto que una tercera parte de todos sus pisos verán en el próximo año renovados sus contratos de alquiler. En este periodo, el grupo confía en mejorar en un 15% de media sus ingresos por vivienda respecto a sus contratos previos. Además, la compañía subraya que ahora contará con la capacidad de "seleccionar" a los inquilinos, acordes a sus preferencias de solvencia.

Pero no es la única vía con la que la empresa confía en incrementar su negocio. La socimi cuenta con más de 2.000 viviendas, en torno al 13% del total del valor de sus activos, en régimen de alquiler social. Testa Residencial señala en su folleto de salida al MAB que el objetivo es convertir estos contratos en precios de mercado conforme a su vencimiento y las normas autonómicas lo permitan. Todos ellos tienen un periodo de protección que termina entre este año y, en el mejor de los casos, en 2042. Estos inmueble se encuentran en Madrid, Navarra, Valladolid, Barcelona o A Coruña.

Testa reconoce que su principal objetivo estratégico es crecer en inquilinos del mercado libre, que permite captar mejores rentas por las viviendas. En este sentido, subraya que "los clientes de vivienda social tienden a no tener la solvencia de nuestro cliente objetivo". Añade que suponen "un mayor riesgo de pérdida de rentas y podría ser que incumplieran otras obligaciones del alquiler".

La compañía apunta que pretende ampliar su cartera de viviendas con la adquisición de entre 1.000 y 2.000 nuevas casas cada año. Una de estas operaciones se ha producido este mismo mes, cuando la empresa ha presentado una oferta vinculante para la adquisición de 564 viviendas en el sur de Madrid por 68 millones de euros. Además, cuenta con un plan de inversiones en tramitación de unos casi 3.000 apartamentos, valorados en 539 millones. Parte de los activos de esta sociedad proceden de los traspasos realizados por Santander y BBVA.

Cuando comience a cotizar, aún no ha marcado la fecha, esta compañía se convertirá en la mayor socimi de alquiler residencial cotizada y en la segunda por valoración entre todas estas sociedades de inversión inmobiliaria que se encuentran en el MAB. Solo le supera la socimi especializada en centros comerciales General de Galerías Comerciales.

El grupo está presidido por Ignacio Moreno, presidente de Metrovacesa y consejero en otras compañías como Telefónica o OHL. El consejero delegado es Wolfgang Beck, un directivo con larga trayectoria en el sector inmobiliario, especialmente en Alemania. Entre los nombres que completan el consejo de administración de la empresa también se encuentra José Antonio Hernández Mancha, conocido por ser presidente de Alianza Popular a finales de los ochenta.