Om allt hade gått enligt planen hade det sex våningar höga bostadshuset i Solna i norra Stockholm redan stått färdigt vid det här laget. Men så blev det inte. I stället finns där bara en stor inhägnad grop, en byggkran och en gjuten betonggrund.

Orsaken till förseningen är en 50-årig kvinna tvärs över gatan som tyckte att hennes utsikt förstördes och att gatan skulle bli ”ännu mörkare”. När hon överklagade detaljplanen hade hon ingen aning om att det försenade bygget skulle sätta igång en serie händelser som avslöjade spekulationshysterin på Stockholms överhettade bostadsmarknad.

Ur härvan har en juridisk strid uppstått vars utgång kan få stora efterverkningar för hela byggbranschen. Men så här skakigt har det inte alltid varit.

BRA JOURNALISTIK ÄR INTE GRATIS

Gillar du det vi gör?

Swisha en peng till: 123 401 876 8

Sålde slut på två månader

I oktober 2015 var marknaden brännhet och alla priser pekade spikrakt uppåt. Mitt i prisyran började mäklarna sälja lägenheter i projektet West Side Solna i norra Stockholm. Ritningarna utlovade toppmoderna bostäder på ”Solnas bästa läge” med en gemensam swimmingpool. De 252 bostadsrätterna sålde slut på bara två månader och på byggbolaget SSM:s kontor firade personalen med marsipantårta och bubbel.

Förhandstecknarna skrev under ett avtal som förband dem att köpa en bostadsrätt för mellan 2 och 3,5 miljoner kronor men flera av dem tänkte aldrig sätta sin fot i lägenheten. Tack vare ett kryphål i reglerna har spekulanter kunnat förhandsteckna sig på nyproducerade lägenheter. Därefter har de endast betalat en handpenning på cirka 100 000 kronor och sålt vidare med vinst innan hela köpesumman behövt betalas.

När priserna rusade var värdeökningen under själva byggtiden så hög att de med en relativt liten kontantinsats kunde göra vinster på uppemot en miljon per lägenhet. Men i West Side Solna-projektet gav sig en ny grupp in i spekulationssvängen som förutom handpenningen inte har tillräckliga inkomster för att få ett riktigt lånelöfte från banken. Byggbolaget SSM skriver i ett mail:

”Ett flertal av förhandstecknarna … kan ha använt sig av förfalskade lånelöften eller vilseledande uppgifter när de tecknade sina förhandsavtal. Föreningen ser mycket allvarligt på det inträffade och kommer därför bland annat att polisanmäla händelserna.”

Allt detta har kommit fram först nu. När allt pekade uppåt ställdes inte de obekväma frågorna.

Tvisten inleddes i höstas

På grund av kvinnans överklagan försenades bygget, under tiden rasade priserna och i höstas ville 53 förhandsköpare dra sig ur kontraktet. De har nu stämt bostadsbolaget SSM.

– Jag förstår egentligen inte varför de är så desperata. De har inte förlorat några pengar utan priset är i dag ungefär på samma nivå som när de köpte lägenheterna, säger en person med god insyn i projektet som vill vara anonym.

Enligt SSM:s kommunikationschef är många av dem spekulationsköpare som vill dra sig ur för att möjligheterna till vinst på bostaden har försvunnit.

”SSM och föreningen har analyserat de aktuella avtalen tillsammans med externa jurister och gör bedömningen att avtalen är giltiga och ska fullföljas”, skriver SSM i ett pressmeddelande.

Gruppen av förhandstecknare har anlitat advokaten Thomas Karlsson som påstår att byggbolaget vill svartmåla hans klienter.

– Det är missvisande att tala om falska lånelöften, det har inte med saken att göra. SSM vill flytta fokus från deras undermåliga projektering. Mina klienter är inte spekulationsköpare, säger han.

Hur vet du att dina klienter inte är spekulationsköpare?

– Därför att de har sagt det till mig.

Förhandstecknarna i Solna är bara en handfull av tusentals spekulationsköpare som prisraset i höstas försökt göra snabba pengar på rusande bopriser. Bostadsbolaget SSM tillåter till och med sina anställda att spekulera i den egna bostadsproduktionen. 2013 fick två anställda gå före i kön och teckna bokningsavtal i SSM-projektet Rosteriet i Stockholm.

Tre år senare gav värdeökningen på en normalstor lägenhet en vinst på 1,9 miljoner kronor, enligt tidningen Affärsvärlden. Men om SSM-anställda spekulerat även i West Side Solna-projektet är oklart. Dagens ETC har under tre veckors tid försökt få en kommentar från SSM.

Har varit en guldrusch

Men problemet med spekulationsköp är långt större än bara SSM eller West Side Solna. Mäklare som Dagens ETC talat med vittnar om en ”guldrush” framför allt i nyproduktion som pågått under hela 2000-talet men som hade sin topp under åren 2012 till 2015. Spekulanter har med ett och samma lånelöfte gått runt till flera bostadsbolag och bokat upp sig på flera lägenheter.

– Det har varit som spekulation på börsen men skillnaden att när du köper aktier måste du i alla fall betala för dig. Spekulationsköparna har kunnat boka upp sig på tio lägenheter utan att ha några pengar. Men de sätter inte sin fot i lägenheterna de köper, säger en annan mäklare som jobbat tio år i Stockholm.

Inte olagligt

Bostadsspekulation med äkta lånelöften är inte olagligt men riskerar att skapa en prispress uppåt när efterfrågan varit större än utbudet. I Stockholm har bostadspriserna fördubblats på tio år, enligt mäklarstatistik.

– De spekulativa bostadsköparna har drivit upp priserna de senaste åren, säger Joakim Alm, vd för boutvecklaren ALM Equity, till Nyhetsbyrån Direkt.

Marcus Olson Ehn, vd vid Notar Nyproduktion, hävdade nyligen att andelen spekulationsköp kan vara så hög som 70 till 80 procent. I höstas pågick produktion av cirka 17 000 lägenheter i lägenheter, varav cirka 7 000 är köpta på spekulation, uppger Joakim Alm. När dessa tusentals spekulanter vill få tillbaka sina investeringar kan det ytterligare pressa ner priserna.

– Spekulanterna försöker göra sig av med dem så snabbt som möjligt, vilket ofta får ske till rabatterade priser, säger Joakim Alm i ett pressmeddelande.

Om de 53 förhandstecknarna i West Side Solna-projektet skulle vinna striden och lyckas bryta kontraktet med byggbolaget SSM skulle det innebära enorma ekonomiska förluster för byggbolagen. Det skulle öppna för att förhandstecknare i andra försenade projekt kan bryta sina kontrakt med enorma förluster för redan skuldtyngda byggbolag.

– Då kommer hela branschen att kollapsa, säger en mäklare.