Es beginnt, wie so oft in Berlin, mit einer guten Idee. Die Stadt braucht mehr Wohnungen, günstige vor allem. Und der damals noch rot-schwarze Senat meint im Jahr 2014 einen Teil der Lösung gefunden zu haben: das sogenannte „Berliner Modell“. Bedeutet: Große Bauprojekte bekommen nur noch dann eine Genehmigung, wenn in einem Teil der Bauten Sozialwohnungen entstehen, ausreichend Kita- und Schulplätze. Und der Investor Straßen, Wege und Versorgungsleitungen bezahlt – kurz: die Infrastruktur.

Der Investor kann dann selbst entscheiden, ob er die Sozialwohnungen behalten und günstig vermieten oder sie zum Beispiel an eine städtische Wohnungsbaugesellschaft verkaufen will. Das Land Berlin gibt im Gegenzug günstige Kredite für den Neubau und subventioniert die Mieten. Als das Modell 2014 im Abgeordnetenhaus verabschiedet wird, ist die Quote für Sozialwohnungen noch vage mit 10 bis 33 Prozent formuliert. Seit April 2015 liegt der vorgeschriebene Anteil bei 25 Prozent, seit Beginn des vergangenen Jahres sogar bei 30 Prozent. Als Stichtag gilt die öffentliche Auslegung des Bebauungsplans des jeweiligen Projektes. Eigentlich. Denn schon da wird aus einer guten Idee eine rechtlich hochkomplexe Angelegenheit. Und aus dem vollmundigen Versprechen vom schnellen, günstigen Sozialwohnungsbau eine Regelung voller Ausnahmen. Denn „in begründeten Einzelfällen“ können die Quoten reduziert werden – oder ganz wegfallen. Und von diesen Einzelfällen gibt es offenbar einige.

Der Investor hat Berlin geprägt wie kein anderer

Stadtentwicklungssenator war 2015 noch Andreas Geisel von der SPD, der heutige Innensenator. „Wir brauchen mehr bezahlbare Wohnungen, und das überall in der Stadt. Das ,Berliner Modell’ ist ein Instrument, dieses Ziel zu erreichen“, sagte er damals. Das „Berliner Modell“ trage zu Transparenz und Verlässlichkeit bei der Kalkulation von Bauprojekten bei. „Nicht zuletzt lassen sich damit die Lasten, die mit dem begrüßenswerten Wachstum unserer Stadt zu schultern sind, im Sinne der Fairness teilen.“ Heute äußert er sich auf Nachfragen dazu, wie das bei den einzelnen Bauprojekten gelaufen ist, nicht mehr so gern. Sein Sprecher lässt ausrichten, der Senator habe dazu bereits alles Notwendige gesagt.

In einer Antwort vom 7. Oktober 2015 auf eine parlamentarische Anfrage der Linken-Politikerin Katrin Lompscher, die heute in der rot-rot-grünen Koalition selbst Chefin der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung ist, werden 51 Bauvorhaben gelistet, bei denen „nach Kenntnis des Senats … das ,Berliner Modell’ … mit den im April 2015 modifizierten Regelungen angewendet“ wird. Sprich: mit 25 Prozent Sozialwohnungsbau.

Höchste Zeit mal nachzuschauen, was daraus geworden ist, und für eine Stichprobe beginnt man am besten bei den Projekten eines Investors, der Berlin geprägt hat, wie kaum ein anderer. Klaus Groth, 79 Jahre alt. Die Groth-Gruppe gestaltete das Tiergarten-Dreieck mit CDU-Parteizentrale, das Haus der Deutschen Wirtschaft an der Spree und ein komplettes Wohnviertel in Karow Nord. Nach eigenen Angaben rund 13 000 Wohnungen, 24 Büro- und Botschaftsgebäude, 4,5 Milliarden Euro Investitionsvolumen in den vergangenen 35 Jahren.

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Immer wieder hat das Land Kompromissen zugestimmt

Die Groth-Gruppe ist beteiligt an zentralen Projekten in der Stadt. Darunter auch die Europacity, eines der größten Siedlungsprojekte Europas. Der Name der Groth-Gruppe steht auf Bauschildern am Mauerpark und an der Lehrter Straße nahe des Hauptbahnhofs, auf dem Areal der ehemaligen Kleingartenkolonie Oeynhausen und am Stadtrand in Lichterfelde Süd. Insgesamt plant und baut Groth in den kommenden Jahren mehr als 5200 Wohnungen. Das sind fast halb so viele wie im vergangenen Jahr in ganz Berlin fertiggestellt wurden.

Drei dieser vier Baustellen listet der Senat in Drucksache 17/17051 als „Berliner Modell“-Projekte. Demnach könnten allein dort rechnerisch knapp 1184 Wohnungen zu günstigen Konditionen an Berliner gehen, die sich die steigenden Mieten sonst nicht leisten können. Doch tatsächlich entstehen gerade einmal 919 und damit nur 80 Prozent der möglichen günstigen Wohnungen. Auch bei Grundschulplätzen und Grünflächen haben Land oder Bezirk immer wieder Kompromissen zugestimmt, die hinter den Ansprüchen des „Berliner Modells“ zurückbleiben oder auf Kosten des Landes ausgeglichen werden. Das geht aus Bebauungsplänen, städtebaulichen Verträgen und parlamentarischen Dokumenten hervor, die der Tagesspiegel eingesehen hat. Wie kann das sein?

Große Pläne. Klaus Groth (r.) im Jahr 2004 bei einer Pressekonferenz zum Projekt Köbis-Dreieck mit dem damaligen Senatsbaudirektor... Foto: Kai-Uwe Heinrich

Besuch beim Großprojekt im Mauerpark. Über den Kinderbauernhof schallt Geschrei. Eine Gruppe Kita-Kinder turnt über das Gelände und ein Hahn kräht, als seien hier nicht längst alle wach. Im Hintergrund flattert ein großes Plakat am Gerüst der bereits hochgezogenen Neubauten. „So Berlin“ steht darauf – es ist der Werbename der Groth Gruppe für ihr Neubauviertel mit 700 Wohnungen. Weitere Slogans lauten „So pulsierend“, „So lebendig“ oder auch „So spontan“. In der Broschüre stehen Sätze wie: „Für Kids gestaltet sich das Leben im ,So Berlin’ grün und bunt.“

Für Kids werden hier in den nächsten Jahren mehr Kitas, Schulen, Grünflächen und Freizeitangebote benötigt, wenn die 700 Wohnungen bezogen werden. Diese sollen gemäß „Berliner Modell“ Investoren entweder auf eigene Kosten bauen oder alternativ einen Festpreis etwa pro Grundschulplatz an das Land bezahlen.

Nachfrage bei der Groth-Gruppe. Die Antwort fällt deutlich aus. Das Berliner Modell gelte nicht: „Das Projekt Mauerpark unterliegt NICHT dem kooperativen Baulandmodell“, lässt sie über einen Anwalt ausrichten.

Gesetze können Verträge nicht rückwirkend ungültig machen

Das ist insofern bemerkenswert, als die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung das anders dargestellt hat. Zweimal erklärte der Senat gegenüber dem Parlament, beim Projekt im Mauerpark werde das „Berliner Modell“ angewendet. Einmal in seiner Antwort auf eine parlamentarische Anfrage 2015, damals noch mit einer Sozialwohnungsquote von 25 Prozent. Und zuletzt im Februar 2017, allerdings plötzlich mit einer geringeren Quote von 15 Prozent. Selbst im Bebauungsplan ist noch vom „Berliner Modell“ die Rede. Wörtlich heißt es dort: „die Vorhabenträgerin (hat sich) im Durchführungsvertrag verpflichtet, auf ihre Kosten eine Kita im Plangebiet zu errichten“. Und zwar: „Im Rahmen des ,Berliner Modells’ der kooperativen Baulandentwicklung“.

Am Mauerpark wurde dementsprechend ein Bedarf von zusätzlichen 68 Grundschul- und Hortplätzen ermittelt. Das Modell veranschlagt 37 000 Euro pro Platz, also eine Investition von 2,5 Millionen Euro.

Doch aus zwei Gründen wurde daraus nichts. Anders als im Abgeordnetenhaus versichert, wird das „Berliner Modell“ hier nicht angewandt. Denn, wie die Stadtentwicklungsverwaltung nun auf Nachfrage schreibt, muss dem Projekt im Mauerpark der sogenannte „Vertrauensschutz eingeräumt werden“ – Gesetze können Verträge nicht rückwirkend ungültig machen. Im Fall des Mauerparks war ein erster städtebaulicher Vertrag bereits 2012 – zwei Jahre vor Einführung des „Berliner Modells“ – geschlossen worden. Warum der Senat das Parlament zweimal anders darüber informierte, konnte die Verwaltung bis zum Redaktionsschluss auch auf mehrfache Nachfrage hin nicht aufklären.

Senat und Bezirk hätten selbst finanzieren müssen

So erklärt sich die Zahl der Sozialwohnungen. Neue Schul- und Hortgebäude wären wohl ohnehin nicht gekommen. Denn im Bebauungsplan heißt es: „Die (…) Nachfrage nach Leistungen der sozialen und schulischen Infrastruktur kann in bestehenden Einrichtungen im Umfeld abgedeckt werden.“ Zusätzliche Bauten hätten Senat oder Bezirk selbst finanzieren müssen.

Ein ähnliches Problem stellt sich dem Senat auch auf dem Gelände der früheren Kleingartenkolonie Oeynhausen. Dort baut ebenfalls gerade die Groth-Gruppe. 973 Wohnungen sollen entstehen. Da die Bauplanung noch nicht abgeschlossen ist, könnte man die Anwendung des Modells vermuten. Sogar mit der seit 2017 geltenden Quote von 30 Prozent, also rund 290 Sozialwohnungen. Doch auch daraus wird nichts. Die Groth-Gruppe kann sich hier auf ein seit dem Jahr 1958 bestehendes und 2016 gerichtlich bestätigtes Baurecht berufen. Allerdings dürfte das „Berliner Modell“ doch angewendet werden, wenn der Bebauungsplan nach dem Stichtag vom April 2015 noch mal geändert wird. Genau das geschieht gerade. Laut öffentlich zugänglichen Daten der Senatsverwaltung ist er derzeit in Bearbeitung.

Die Groth-Gruppe erklärt: „Das Projekt Maximilians Quartier unterliegt nicht dem Berliner Modell. Für die Erhöhung der Bruttogeschoßfläche haben wir freiwillig analog des ,Berliner Modells’ 65 geförderte Wohnungen sowie eine Kita für 80 Kinder und 28 neue Grundschulplätze vereinbart.“

Das ist Teil eines Kompromisses. Denn mit dem alten Baurecht hätte die Groth-Gruppe die komplette Kleingartenkolonie abreißen lassen und mit dreistöckigen Häusern bebauen können. 2016 einigte man sich mit dem Bezirk darauf, die Hälfte der Lauben zu erhalten, dafür auf der anderen Hälfte der Fläche eine Bebauung mit bis zu acht Stockwerken zu erlauben. Statt der ursprünglich geplanten 700 finden nun fast 1000 Wohnungen Platz. Nur sind die „analog zum Berliner Modell“ ausgehandelten 65 Sozialwohnungen deutlich weniger als die vom Modell als Zielmarke für Projekte dieser Größe angegebenen 290.