«Maxbo ved Sinsenkrysset pålegges 88 p-plasser for sykkel» fastslo bransjenettstedet Estate Nyheter mandag 14. januar. Etter at Nettavisen publiserte artikkelen under tittelen «Maxbo pålegges å ofre 44 p-plasser for å gi plass til sykkel», fikk saken bein å gå på i sosiale medier.

NTBs lagde først en sak med tittelen «Maxbo pålegges 88 parkeringsplasser til sykkel». Denne artikkelen ble publisert av blant annet Aftenposten og Dagbladet, og var tirsdag blant Norges mest delte, likte og kommenterte saker i sosiale medier, ifølge Storyboard.

Mandag kveld gjorde NTB endringer i sin opprinnelige artikkel. Den nye tittelen var «Plan- og bygg anbefaler ikke Maxbos forslag til reguleringsplan på Sinsen». I retteloggen skriver NTB at de i tillegg til å endre tittelen, har rettet feil om at det kommer pålegg til Maxbo om 88 parkeringsplasser for sykler.

Hva er saken?

Utgangspunktet for saken er at eiendommen Maxbo står oppført på er per i dag ikke regulert. Maxbo kan fortsette driften som i dag, men eierne ønsker en regulering. Estate Nyheter skriver:

De problemene som kan oppstå, og som Løvenskiold Eiendom ønsker å sikre seg mot, er en uønskede situasjoner som for eksempel en brann. Hvis bygget brenner ned, må selskapet søke om ny rammetillatelse. I en slik eventuell situasjon er det viktig å ha en reguleringsplan.

Ingen har altså pålagt Maxbo å gjøre noe med dagens parkeringsordning, og det kreves heller ikke at de fjerner parkeringsplasser for bil eller lager flere sykkelplasser.

Plan- og bygningsetaten (PBE) har imidlertid ikke anbefalt det siste planforslaget som Løvenskiold Eiendom har kommet med. Vi skal komme tilbake til hvorfor.

– Klikkvennlig røverhistorie

Byråd for byutvikling i Oslo, Hanna E. Marcussen (MDG), reagerte sterkt på måten saken ble fremstilt på og kalte den en «klikkvennlig røverhistorie». Hun skrev et innlegg på Facebook hvor hun hevdet at «mediene ukritisk har gjort én fjær til fem høns», som ble plukket opp av avisa VårtOslo.

At Maxbo Sinsen pålegges 88 sykkelparkeringsplasser, er direkte feil, ifølge Marcussen:

– Plan- og bygningsetaten anbefaler at Maxbos planforslag avvises som helhet, og fremmer ikke noe eget alternativ hvor Maxbo pålegges noe. Byrådet har for øvrig ikke tatt stilling til saken enda, skriver hun i en e-post til Faktisk.no.

Pålegger ingenting

Dette bekreftes av Plan- og bygningsetaten selv:

– Vi har bare anbefalt at planforslaget avvises og kommet med begrunnelser for det. I tillegg har vi vist til at hvis planforslaget blir vedtatt, så slår parkeringsnormen inn. Da kan det føre til et krav om 88 sykkelparkeringsplasser, sier senior kommunikasjonsrådgiver Atle Jan Larsen til Faktisk.no.

– Hva skjer hvis planforslaget ikke blir vedtatt?

– Da opprettholdes dagens situasjon, svarer Larsen.

Det innebærer at Maxbo verken pålegges å redusere antall parkeringsplasser for bil eller øke antall sykkelparkeringsplasser.

Saken ligger nå til politisk behandling i byrådsavdeling for byutvikling, og det er vanskelig å si når den vil bli behandlet i bystyret.

Anbefaler ikke forslaget

Det er flere årsaker til at Plan- og bygningsetaten ikke anbefaler bystyret å vedta planforslaget fra Løvenskiold Eiendom. De kan i korte trekk oppsummeres slik:

Forslaget ivaretar ikke føringer i kommuneplanen eller den midlertidige parkeringsnormen.

Det er innsigelse fra Bane Nor angående plassering av byggegrenser.

Statens vegvesen har innsigelse angående antall parkeringsplasser og prosjektets utnyttelse.

Plan- og bygningsetaten er enig i disse innsigelsene.

Uenige om parkering

Løvenskiold Eiendom AS ønsker å beholde dagens 70 parkeringsplasser for bil. Det er ifølge PBE i strid med den midlertidige parkeringsnormen, som bystyret vedtok i 2017.

Mens Løvenskiold viser til at de ifølge en rammetillatelse fra 2008 kunne ha 73 parkeringsplasser for biler, fastslår PBE at den nye midlertidige parkeringsnormen tilsier 26 parkeringsplasser for biler og 88 parkeringsplasser for sykkel.

Jens Jalland, administrerende direktør i Løvenskiold Eiendom AS, skriver til Faktisk.no at det ønskes et avvik fra midlertid norm for et parkeringsantall på 70 plasser og 18 sykkelparkeringsplasser, som er det antallet anlegget har i dag.

– Antallet er i tråd med opprinnelig og godkjent byggemelding og har vært konsekvent brukt gjennom planprosessen, skriver Jalland.

Flytting av Maxbo

Historien om Maxbo på Sinsen er lang og komplisert. Den starter med byggingen av t-baneringen i Oslo og oppføringen av Sinsen t-banestasjon i 2006.

I 2002 inngikk Oslo kommune en avtale Løvenskiold Eiendom AS om at Maxbo skulle rives og at bygget skulle flyttes fra Hans Nielsen Hauges gate 41 til en erstatningstomt som Oslo kommune skaffet, på grunn av t-banen.

Fordi nye Maxbo ble liggende kun 10 meter fra midtlinjen i nærmeste togspor, fikk Oslo kommune dispensasjon fra jernbanelovens §10. Loven sier at man i utgangspunktet ikke kan oppføre en bygning innen 30 meter regnet fra nærmeste spors midtlinje.

Nye Maxbo ble oppført i Hans Nielsen Hauges gate 43 i 2003/2004. Eiendommen er uregulert. Løvenskiold Eiendom AS og Lund Hagem Arkitekter AS har i mange år sendt planbeskrivelser og planforslag til PBE med ønske om å få eiendommen regulert. Det har foreløpig ikke skjedd.

Flere år med reguleringsarbeid

Siste reguleringssak startet i september 2013 og Lund Hagem Arkitekter AS oversendte forslag til reguleringsplan til PBE. Etter flere runder bekrefter PBE i desember 2015 at de har mottatt et komplett planforslag.

I 2016 kom det uttalelser fra flere hold. Jernbaneverket ba om at byggegrensen tegnes inn 15 meter fra midten av jernbanesporet, og ikke 10 meter, slik det eksisterende bygget ble tegnet inn i henholdt til dispensasjonen som ble gitt i 2003.

Statens vegvesen opprettholdt i 2016 flere av innsigelsene de tidligere hadde kommet med. Dette gjaldt blant annet at eneste adkomst med bil til Maxbo skjer via avkjøringsrampe fra riksvei, at rampen stenges med bom etter stengetid og at parkeringsnormens laveste grense må benyttes for å begrense biltrafikken.

Konflikt med Bane Nor

I november 2017 hadde PBE et møte med Bane Nor (tidligere Jernbaneverket) om dispensasjon fra jernbanelovens §10. I referatet står det at Bane Nor opplyser om at forvaltningspraksisen har blitt strengere siden 2003 fordi det er gitt tillatelser for nærme spor.

Det er i de senere årene ikke lenger blitt gitt dispensasjoner for avstander nærmere enn 15 meter fra spormidte.

Bane NOR sendte over eksempler på behandling av dispensasjonssaker, der det ikke er gitt dispensasjon. I sin kommentar til referatet skriver Løvenskiold Eiendom at eksemplene gjelder nybygg og ikke allerede bebygd eiendom.

Det fremstår etter dette som helt urimelig at Bane Nor varsler innsigelse mot et planforslag som kun stadfester dagens arealbruk og som har til hensikt å reguleringsmessig sikre den fremtidige drift av byggevarehuset på Sinsen.

Jeg minner også om at etableringen av varehuset i sin tid var et resultat av avtale mellom Oslo kommune og Løvenskiold konsernet for å sikre fremføringen av den nye T-baneringen. Det var sågar slik at det var Oslo kommune selv som sto ansvarlig for hele byggesøknadsprosessen.

Siste planforslag

23. mars 2018 oversendte Lund Hagem Arkitekter et oppdatert planforslag til PBE. Her står det at Statens vegvesens innsigelse mot bommen er imøtekommet ved at planforslaget fjerner bomanlegget.

Om strengere håndhevelse av dispensasjonspraksisen fra Bane Nors side, skriver arkitektene at den nåværende bygningen ble gitt dispensasjon med ca. 10 meters avstand og at en byggegrense på 15 meter vil «umuliggjøre nåværende bruk av eiendommen».

Videre peker søkeren på at ny midlertidig parkeringsnorm innebærer at man må kutte mer enn halvparten av dagens parkeringsplasser.

Innføring av midlertidig ny parkeringsnorm vil ikke være realiserbart for dagens virksomhet. (...) Planforslaget opprettholder dagens parkeringsantall som er i samsvar med opprinnelig og godkjent byggemelding for byggevarehuset.

Jens Jalland i Løvenskiold Eiendom mener at politikerne må se sakens historikk.

– Da vi var løsningsorienterte og flyttet vår virksomhet til Hans Nielsen Hauges gate 43, var hensikten å kunne drive byggevarehandel på de gitte forutsetningene den gang i evig tid, skriver han til Faktisk.no.

– Vi mener det derfor er rett og rimelig at politikerne godkjenner det som skulle vært gjort den gangen med hensyn til regulering til angjeldende virksomhet. Alle tillatelser ble gitt fra offentlige myndigheter den gangen bygget ble oppført.

Oppsummering