Corporaties, huisjesmelkers, buitenlandse investeerders: het is dringen op de krappe Nederlandse huurmarkt. Wie krijgt het grootste stuk van de taart? En is er zicht op verandering?

De Amerikanen komen, of anders wel de Duitsers of de Zweden, maar vergeet ook de Aziatische investeerders niet die Nederland in rap tempo opkopen. Dit voorjaar stelde de SP in de Tweede Kamer nog vragen aan de minister van Binnenlandse Zaken Kajsa Ollongren over de opmars van het bedrijf Blackstone, dat toen net voor 200 miljoen euro aan Nederlandse huurwoningen had gekocht. Of de minister ook een moreel oordeel over deze Amerikaanse praktijken kon geven.

Als er geen zorgen zijn over de buitenlandse investeerders, dan gaat het wel over de grote Nederlandse vastgoedhandelaren. De pandjesbazen, huisjesmelkers en stenenschuivers door wie de huurprijzen in grote steden tot enorme hoogte zijn gestegen. En dan zijn er nog de kleine beleggers; de ‘gewone’ mensen die hun spaargeld in een extra woning steken en die verhuren. Een groep die langzaam oprukt, concludeerden het CBS en het kadaster onlangs nog.

Al die ontwikkelingen leveren een eenvoudige vraag op: van wie is Nederland? Wie zijn de grootste huisbazen van het land? Die vraag legde de Volkskrant voor aan onder andere het kadaster. We sorteerden de overvloed aan bv’s en ‘natuurlijke personen’, maakten optelsommen van vastgoedbedrijfjes per eigenaar, spitten jaarverslagen door en spraken met vastgoedkenners.

De cijfers op een rij Betaalbare huurwoningen zijn schaars en de prijzen stijgen rap. Dat roept de vraag op: van wie is Nederland? Wie zijn de grootste huisbazen van het land?

Het onderzoek laat zien wie de eigenaren zijn van een bonte verzameling van 3,3 miljoen huurwoningen. Van mooie, gerenoveerde en nieuwe appartementencomplexen, tot oude, doorsneeflatgebouwen en blokjes woningen in vinexwijken, van Vlissingen tot Groningen en van Maastricht tot Amsterdam.

Het eigendom van huurwoningen is van belang, omdat steeds meer mensen zich geen koopwoning kunnen veroorloven. Vooral in de grote steden zijn de prijzen van koophuizen de laatste jaren snel gestegen. Voor wie wel proberen een koopwoning te bemachtigen, vormen kleine beleggers geduchte concurrenten. Die bieden de koopwoning vervolgens te huur aan.

Dat aanbod is een druppel op een gloeiende plaat. Wie moet huren, wordt geconfronteerd met een grote schaarste aan woningen, in zowel de sociale als de particuliere sector. Wie te veel verdient voor een sociale huurwoning, loopt aan tegen de snel stijgende prijzen van huurwoningen in de vrije sector. Bij nieuwe huurcontracten is de gemiddelde huur nu bijna 1.100 euro.

De overheid wil die huurstijging enerzijds indammen en probeert anderzijds snel meer huurwoningen te laten bouwen, bij voorkeur huizen met een ‘middenhuur’ van tussen de 720 en 1.000 euro per maand. Gemeenten, provincies en het Rijk proberen de eigenaren van huurwoningen te bewegen een groot deel van dat nieuwe aanbod te realiseren. Dat zijn de corporaties, maar ook de grote beleggers en particuliere huisbazen.

Huisbazen, de drie types

Uit alle verzamelde gegevens rolt een ‘Huisbazen Top-300’. Daarin valt direct op dat de sociale woningbouwverenigingen in Nederland nog steeds de grootmachten zijn als het gaat om huurhuizen. Met 2,3 miljoen huurwoningen zijn zij de erfgenamen van meer dan honderd jaar volkshuisvesting.

Dan volgen de grote institutionele vastgoedbeleggers, bedrijven die geld van pensioenfondsen en verzekeraars in woningen steken. Samen hebben de ‘institutionelen’ zo’n 160 duizend woningen. Vergeleken met de corporaties is dat weinig, maar het zijn vaak wel de nieuwste en duurdere huurhuizen.

De particuliere huisbazen vormen de derde categorie in de Top-300. Dit zijn de ondernemers die voor eigen risico en winst pandjes verzamelen voor de verhuur en eventuele verkoop. Gezamenlijk hebben zij 615 duizend huurwoningen, ongeveer twee keer het aantal huizen van een stad als Rotterdam. Dat bezit is echter verdeeld over veel kleine partijen. Ter illustratie: de grootste tien particuliere huurbazen hebben samen ‘slechts’ 35 duizend woningen.

De corporaties

De sociale woningbouwverenigingen hebben dan wel tweederde van de Nederlandse huurmarkt in hun bezit, toch hebben ze vaak wachtlijsten van jaren voor hun goedkope woningen. De vraag is vele malen groter dan het aanbod. Daarbij zijn de corporaties nog steeds bezig hun zelfvertrouwen te hervinden. Mismanagement en schandalen zorgden circa tien jaar geleden voor tekorten van honderden miljoenen euro’s. De politiek greep in, mede met beleid dat de particuliere huursector voortaan moest vrijwaren van oneigenlijke concurrentie.

Sinds 2014 mogen de corporaties vrijwel alleen nog ‘echte’ sociale huurwoningen bouwen, met een huurprijs tot zo’n 700 euro. Hun bezit in de vrije sector moest worden verkocht, waarmee een aangename melkkoe het erf verliet. Er kwam een zware verhuurderheffing, een belasting voor grotere eigenaren van sociale huurwoningen. Bovendien moeten de corporaties voorop gaan lopen in de energietransitie. De verduurzaming van hun woningbezit gaat de komende jaren miljarden euro’s kosten.

Door die aanslagen op hun financiële vermogen gaat de uitbreiding van het aantal sociale huurwoningen sindsdien maar langzaam. De nieuwbouw van corporaties is sinds 2010 bijna gehalveerd, tot ongeveer 17 duizend woningen per jaar. Ook de snelle stijging van de bouwkosten speelt een rol bij die halvering. Met de inkomsten uit sociale huur valt daar moeilijk tegen op te boksen. Een snelle groei van de sociale sector is dus niet op korte termijn te verwachten.

Toch blijft Nederland een witte raaf als het gaat om sociale huur. In andere landen is het aandeel ‘sociaal’ in de huursector veel lager. Landen als Zweden, Oostenrijk en Groot-Brittannië komen niet verder dan ongeveer een op de twee huurwoningen.

Grote beleggers

Mogelijk nog schaarser zijn huurhuizen in de vrije sector. Net na de Tweede Wereldoorlog waren zes op de tien Nederlandse woningen eigendom van particuliere verhuurders. Nu is dat minder dan een op de tien. De particuliere huur zat ingeklemd tussen de koopwoningmarkt en de sociale huursector. De koopsector werd gestimuleerd met fiscaal voordeel voor huiseigenaren, de sociale sector met subsidie.

Ook de prijsregulering van de vrije huursector zorgde ervoor dat beleggers vaak liever verkochten dan verhuurden. In 1994 werd de huurprijs van duurdere woningen geliberaliseerd. Het rendement op huurwoningen kon weer oplopen. De stemming onder commerciële beleggers klaarde op.

De eredivisie in de vrije huur wordt gevormd door institutionele beleggers als Vesteda, Bouwinvest en Altera. Aan geld geen gebrek: vastgoed vormt een steeds belangrijker deel van de beleggingsportefeuilles van hun kapitaalkrachtige financiers. Dat zijn doorgaans pensioenfondsen en verzekeraars. Om een rendement te halen dat kan concurreren met beleggingen in andere sectoren, richten zij zich op de vrije sector, niet op sociale huur. Toch benadrukken deze partijen graag dat zij maatschappelijk verantwoord beleggen. Zij willen goede woningen verhuren voor een nette prijs – en wat hen betreft is dat gemiddeld zo’n 1.000 euro – om hun beleggers een stabiel rendement te kunnen garanderen.

Particuliere huisbazen

De grootste particuliere huurbazen zijn mannen van middelbare of hogere leeftijd, blijkt uit onze analyse van de Top-300. Ze zijn selfmade en begonnen vaak met één of twee pandjes. Kopen en houden bleek een lucratieve strategie, geholpen door oplopende huis- en huurprijzen. Ze zijn doorgaans niet belust op publiciteit en werken onder de radar gestaag door aan de uitbreiding van hun woningbezit.

Dat doen ze bijvoorbeeld door het kopen van verouderde huurhuizen van de institutionele beleggers. Noodlijdende woningcorporaties worden verlost van hele blokken met appartementen. Soms is dat voor het ‘uitponden’ van die gebouwen. Als een huurder vertrekt, wordt de lege woning met een flinke winst verkocht. Soms is dat voor de verhuur.

De middenmoot van de particuliere huisbazen heeft bijna honderd tot ruim duizend woningen in de verhuur. De hekkensluiters zijn talrijk. Honderden mensen hebben bijvoorbeeld enkele tientallen woningen in eigendom. Dat kan individueel gezien een flink bezit zijn, maar het is niet genoeg voor een plaats op de Volkskrant-lijst.

Neem bijvoorbeeld ‘pandjesprins’ Bernhard van Oranje (die uit eerder onderzoek van Het Parool naar voren kwam als een grote speler op de Amsterdamse markt). Voor de Top-300 bleek hij nog een maatje te klein. Wel heeft de prins aanzienlijk meer huizen (zie kader) dan het groeiend aantal mensen dat een tot vijf woningen verhuurt.

Vier jaar geleden kregen de particuliere beleggers die sociale huurwoningen in hun portefeuille hadden overigens een groot cadeau. De wetgever besloot dat met het oplopen van de waarde van een pand voortaan ook de huur mocht worden verhoogd. Vooral in de grote steden bleken daardoor veel sociale huurwoningen door te schuiven naar de vrije sector. Daar is geen restrictie meer op de hoogte van de huur, maar geldt de wet van vraag en aanbod. Dus schoot van veel woningen de huur bij een nieuw huurcontract snel omhoog.

Meer (midden)huurwoningen

Veel Nederlanders zitten klem op de huizenmarkt. Ze verdienen te veel om een sociale huurwoning te bemachtigen, maar te weinig om een huis te kopen. Beleggers kapen vooral de goedkopere woningen voor hun neus weg, om die vervolgens te huur aan te bieden. Dat gebeurt doorgaans tegen een ‘marktconforme’ huurprijs van meer dan 1.000 euro.

De overheid zint op maatregelen om het aantal huurwoningen te vergroten en de snelle huurstijging te beteugelen. De grote beleggers in huurwoningen worden opgeroepen in nieuwbouw te investeren, bij voorkeur van huizen met een ‘middenhuur’ tussen de 720 en 1.000 euro per maand.

Het kabinet-Rutte-Samsom richtte al in 2014 de blik op de beleggingswereld. Nu paal en perk was gesteld aan de sociale sector, zou er weer ruimte komen voor commerciële investeerders in de middenhuur.

Minister Stef Blok van Wonen prees de Nederlandse huursector in het buitenland aan als ‘excellent investment’. Of het kwam door die uitnodiging of niet, de buitenlandse beleggers kwámen. Het Zweedse Heimstaden staat met bijna 10 duizend Nederlandse huurwoningen op nummer 65 in de Top-300. Maar vooralsnog kopen die buitenlanders vooral bestaande huurwoningen en dragen ze dus nauwelijks bij aan vergroting van het aantal huurwoningen.

De klacht van de (Nederlandse) beleggers is nu: de overheid wil dat wij meer middenhuur bouwen, maar houdt vast aan hoge grondprijzen en een flink percentage woningen met een lage, sociale huur. Dat ‘krijgen we niet rondgerekend’.

Dezelfde partijen lopen te hoop tegen pogingen om de huurprijzen in de vrije huursector weer meer te reguleren. Het kabinet overweegt bijvoorbeeld een ‘noodknop’ te introduceren, die de huur maximeert op een percentage van de waarde van het huis. Zo’n maatregel maakt investeren in huurwoningen nog moeilijker, klagen de investeerders. De beleggers zien met afgrijzen dat de vrije huursector in het buitenland al hier en daar wordt beteugeld. In Groot-Brittannië is een overdrachtsbelasting voor beleggers ingevoerd. In Berlijn zijn de huurprijzen voor vijf jaar bevroren.

In ‘woondeals’ per regio en andere convenanten proberen gemeenten, bouwbedrijven en beleggers nu evengoed afspraken te maken voor uitbreiding van de huursector. Voor de particuliere verhuur in Nederland weer gaat groeien, wordt nog een taai gevecht geleverd over kosten en opbrengsten.

Of de Amerikaanse belegger Blackstone een aanwinst is, durfde minister Ollongren in haar antwoord op de Kamervragen niet te stellen. ‘Er is nog weinig bekend over deze specifieke casus.’ Wel vindt zij dat speculanten moeten worden geweerd in de jacht op goede en betaalbare huurwoningen. Zij hoopt vooral op blijvers: ‘Beleggers die een duurzame verbinding willen aangaan met de Nederlandse woningmarkt. Ongeacht of het kapitaal van de belegger uit binnen- of buitenland komt.’