Ni Londres, ni París, ni Roma. Las ciudades europeas preferidas por los grandes inversores internacionales para adquirir inmuebles son Berlín, Hamburgo, Dublín y Madrid, cuatro ubicaciones donde fondos y compañías inmobiliarias de todo el mundo quieren concentrar sus compras en este año que acaba de comenzar, según revela el informe Tendencias en el Mercado Inmobiliario Europeo 2016, elaborado por PWC y The Urban Land Institute.

Las conclusiones del estudio son todo un triunfo para España, ya que nuestro país lidera el ránking de las buenas expectativas, con un 89% de operadores convencido de que van a seguir mejorando sus rentas, frente a apenas un 11% que piensa que pueden reducirse. Y eso, a pesar del espectacular ejercicio 2015, en el que la piel de toro fue el cuarto mercado de toda Europa que más inversiones atrajo (12.000 millones de euros), sólo por detrás del topoderoso Reino Unido (91.000 millones), Alemania (64.000), Francia (28.000) y Suecia (16.000), y empatado con Holanda (12.000).

De esta cantidad, Madrid por sí sola ha movilizado 5.000 millones, lo que le ha permitido cerrar 2015 como la quinta ciudad más activa del sector, por detrás de Londres, Berlín, París y Frankfurt. Pero, a tenor de las respuestas ofrecidas por los 550 mayores inversores del mundo entrevistados por PWC, lejos de estar saturada, todavía ofrece grandes oportunidades. De hecho, si se cruza la expectativa de mejora de las rentas con la de revalorización de los activos, la capital de España aparece como la tercera más atractiva del Viejo Continente, por detrás otra vez de Berlín, y de Milán.

Perspectiva de la zona de Azca, el principal distrito financiero de Madrid

Llama la atención que el fuerte potencial de Madrid se debe, sobre todo, al atractivo que ofrece para el negocio patrimonialista (alquileres), liderazgo que todavía no tiene en los negocios de promoción y desarrollo, donde no obstante ocupa un meritorio puesto número 12, lo que indica que esta actividad todavía está un paso por detrás. Lo mismo ocurre en Barcelona, la otra gran ciudad española para los inversores internacionales, que en el ránking general de inversión ocupa el décimosegundo puesto, pero cae al número 15 cuando se trata de promoción.

"Más y más gente está buscando en Madrid a pesar de que es una ciudad pequeña. Pero lo ha hecho tan bien en su recuperación que ha atraído a inversores alemanes, fondos de pensiones, compañías de seguros, e, incluso, a los fondos soberanos. Todos ellos están buscando en la ciudad, cuando en el pasado no se habrían parado ni un momento", señala un entrevistado.

Madrid, capital del sur de Europa

El Sur de Europa está siendo analizada con gran apetito por estos compradores, con España a la cabeza, ya que nuestro país es considerado el alumno aventajado de la región, una zona que tras los duros ajustes realizados durante la crisis, ahora empieza a despuntar, gracias a que los inversores creen que se están haciendo las reformas necesarias, lo que permite comprar a bajos precios buenos activos.

Pero, a diferencia de lo visto en los últimos tiempos, cuando los fondos oportunistas eran los más activos, "en 2016 se espera que el protagonismo se lo lleven los compradores estables y de largo plazo, como fondos de pensiones, aseguradoras o patrimonialistas tradicionales, que ante la nula rentabilidad de los bonos, derivado al escenario de bajos tipos de interés en el que nos movemos, han encontrado en el negocio inmobiliario un activo de riesgo similar pero con mayor ganancia", señala Guillermo Massó, líder del Sector Inmobiliario en PwC.

Manuela Carmena y Ada Colau

Y eso a pesar de los riesgos que también están detectando los inversores para este 2016 y que se resumen en la incertidumbre política, la inmigración, el terrorismo, una hipotética salida del Reino Unido de la Unión Europea (el famoso 'Brexit'), la desaceleración en China y el empeoramiento fuera del Viejo Continente.

Todos estos factores parecen indicar que, para los grandes jugadores del negocio inmobiliario, la incertidumbre política que vive España se diluye dentro de todos los interrogantes del mismo tipo que salpican a varios países del continente e, incluso, quedan muy lejos de grandes amanezas como sería un hipotético 'Brexit'.

Aunque el informe se cerró a finales del año pasado, es decir, justo antes de que el panorama político nacional diera un giro de 180 grados por el resultado electoral y se multiplicaran los interrogantes respecto a quién formará el futuro Ejecutivo, ya recoge el cambio que ha supuesto para Madrid y Barcelona la llegada al poder de las marcas blancas de Podemos, con los nombramientos de Manuela Carmena y Ada Colau, respectivamente, como alcaldesas; y las tensiones independentistas catalanas.

Pero, a la espera de conocer al nuevo inquilino de La Moncloa, y a tenor de las respuestas dadas por los inversores, parece que el potencial de Madrid quita miedos y sus incertidumbres políticas se analizan bajo la misma luz que el resto de interrogantes que también acechan a otros grandes capitales europeas.

Vuelta al centro de las grandes capitales

Una de las grandes tendencias del estudio es que los inversores no piensan en clave de países, sino en clave de ciudades. De hecho, llama la atención el interés por volver a ubicarse en el centro de éstas, ya que promotores e inversores éstan tratando de anticiparse a una demanda de ocupación que cambia con rapidez, y cuyo catalizador actual pasa por un menor apetito por las afueras y los largos desplazamientos diarios. Además, debido a los avances tecnológicos, el espacio se valora cada vez más en función de la productividad que ofrece en un entorno de cambios rápidos en la masa laboral, la forma de trabajar y los hábitos comerciales y sociales.

El problema al que se enfrentan los inversores para ver cumplido su objetivo de estar en los centros neurálgicos de las grandes ciudades es que hay una gran escasez de activos de mayor calidad –lo dice el 40%-, y los disponibles están sobre valorados en prácticamente todos los mercados europeos, según el 63%. Ante este escenario, casi el 80% de los operadores apuesta por la promoción y el desarrollo inmobiliario como alternativa para comprar activos de calidad con buenas expectativas de rentabilidad.

Como concluye Guillermo Massó, “el reto de la industria es ser menos 'ladrillo' y estar más orientada al servicio”.