Een huisbezichtiging in Amsterdam-Oost. Beeld Arie Kievit

Deze maatregelen zijn volgens woonwethouders Paulus Jansen en Laurens Ivens (beiden SP) nodig omdat steeds meer geld wordt gevraagd voor steeds kleinere appartementen. Hierdoor blijven er te weinig woningen over met een 'middenhuur', van tussen de 710 euro tot 950 euro per maand. Met name voor gezinnen met een bescheiden salaris en jonge starters wordt het zo haast onmogelijk om een huurwoning in deze steden te bemachtigen.



Van alle steden is in Utrecht en Amsterdam de vraag naar huurwoningen in de vrije sector het grootst. Om het aanbod te vergroten verruimde minister Blok (destijds nog minister voor wonen, VVD) per oktober vorig jaar de mogelijkheden om ook kleine appartementjes en studio's te verhuren boven de 710 euro per maand. In de twee steden ontstond direct protest tegen deze oplossing. 'Door Blok 1.000 euro voor een hok', zo bestempelden de lokale GroenLinks-fracties het beleid.

Dat bleek niet overdreven. Het ultieme voorbeeld staat in Amsterdam Noord. Nieuwbouwcomplex North Orleans, oorspronkelijk bedoeld als betaalbare huisvesting voor studenten, bleek in februari te zijn verworden tot een prijzige herberg voor 'young professionals'. Voor appartementjes van 30 vierkante meter tellen de huurders inmiddels tot 1.250 euro per maand neer.



Ook in Utrecht ging het hard. 'Direct nadat de verruiming was ingegaan meldde zich een projectontwikkelaar die in Utrecht appartementen van 25 vierkante meter wilde bouwen met een huurprijs van meer dan 720 euro', zegt wethouder Paulus Jansen. 'De gevraagde prijzen zijn van God los. Wij willen in de stad geen kleine rotflatjes voor te veel geld.'

Minimaal 50 vierkante meter voor 710 euro huur

Daarom stelt Utrecht nu regels op. Beleggers moeten in de vrije sector appartementen bouwen met een minimale oppervlakte van 50 vierkante meter bij een huur vanaf 710 euro, oplopend tot minimaal 80 vierkante meter bij een huur vanaf 950 euro per maand. Woningen in de centraalste delen van de stad, de binnenstad en het stationsgebied, mogen kleiner zijn: minimaal 40 vierkante meter met een huur vanaf 710 euro per maand tot minimaal 60 vierkante meter bij een huur van 950 euro per maand. De huur mag niet meer stijgen dan de inflatie.



De maatregelen in Amsterdam zijn vooralsnog gericht op de huurprijs. In de erfpachtovereenkomsten voor nieuw te bouwen appartementen met een middeldure huur staat tegenwoordig dat beleggers de huren 25 jaar lang 'middelduur' moeten houden en niet mogen uitponden. Onder die condities schreef het stadsbestuur deze week nog een tender uit voor 30 duizend vierkante meter nieuw te bouwen woonoppervlak in Amsterdam Sloterdijk. Een voorwaarde aan de minimumgrootte van appartementen is er niet, maar Ivens wil wel per nieuwbouwproject afspraken gaan maken over afmetingen van de te bouwen woningen.

Bezichtiging van een sociale huurwoning op de Olmenweg in Amsterdam. Beeld Arie Kievit

'Dat mag, lokaal repareren wat landelijk wordt besloten', verzekert Jansen. 'Utrecht doet zijn best om veel woningen bij te laten bouwen. Maar dan moeten de beleggers zich ook een beetje beschaafd gedragen. De nette beleggers willen deze regels ook, om de cowboys van de markt te drukken.'



De Vereniging van Institutionele Beleggers Nederland (IVBN), die die zogeheten 'nette' beleggers vertegenwoordigt (leden van deze club zijn vooral pensioenfondsen), vindt het echter geen goed idee dat individuele gemeenten zelf weer regels gaan maken die tegen de landelijke regelgeving ingaan. 'Misschien dat andere beleggers er anders over denken, maar wij willen graag een goed product ontwikkelen. Wij willen niet zulke kleine appartementjes die een huurrisico kunnen vormen in de toekomst', zegt hun woordvoerder Frank van Blokland.

Beleggers: 'onredelijk'

De institutionele beleggers vinden het bovendien onredelijk dat de huren alleen met de inflatie mogen stijgen. 'Wij zeggen, dat moet jaarlijks zijn: de inflatie plus 1 procent, dat is de ondergrens. De gemeenten moeten zich wel realiseren dat als zij van ons willen dat wij grotere woningen gaan bouwen voor een lagere prijs die niet mag stijgen, het onvermijdelijk is dat zij hun grondprijzen verder verlagen. Het is echt niet zo dat beleggers altijd het onderste uit de kan proberen te halen. De huidige grondprijzen plus de bouwkosten leiden ertoe dat wij een bepaalde huurprijs moeten vragen.'



In 2017 worden in Utrecht ruim tweeduizend nieuwe huurwoningen in de vrije sector bijgebouwd, veel meer dan de voorgaande jaren. Amsterdam heeft als doelstelling om tot 2025 jaarlijks ten minste 1.500 middeldure huurwoningen bij te bouwen.