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新潟県・湯沢町は、全国のリゾートマンションの２割近くが林立する集中地区。多くはバブル期に建てられ、大浴場やカラオケルーム、プールなどもある豪華物件です。しかし、バブル崩壊後にはマンション価格が大きく下落、「負動産」とも揶揄（やゆ）されました。いまどうなっているのでしょうか。

バブル物件、進む定住化

新潟県湯沢町。１９９０年ごろのスキーブームに前後して建てられたリゾートマンション（リゾマン）が立ち並ぶ。

午後になると、こうしたリゾマンをめぐるマイクロバスが走る。地元のスーパー「のぐち」が水・土曜日を除く週５日運行する無料の「ショッピングバス」だ。３方面に分かれて計１４棟のマンション前で客を乗せ、町中心部のショッピングセンターに連れてくる。１時間弱の買い物を楽しんだ利用客は再びバスに乗って帰っていく。

のぐちによると、１日に約５０人が利用する。「リゾートマンションのお客様はスーパーで購入される単価が高いので、バスを運行しても採算が合います。６５歳以上の会員を優遇する『シルバーデー』の木曜日は特に多いですね」。夫婦で利用した男性は「１年ほど前にここのマンションを買って東京から移住した。７５歳になるので運転免許は返上しています」と話した。

関越自動車道・湯沢インターがあり、上越新幹線では東京から約１時間半で地元・越後湯沢駅に着く便利さ。主にバブル期に建てられた湯沢町のリゾマンは、５８棟約１万５千室。不動産情報会社の東京カンテイによると、全国のリゾマン（約８万室）の２割近くを占める集中地区だ。

大浴場やプール、カラオケルーム付きも多い。メゾネットタイプで１００平方メートル超の部屋もあり、バブル時の投機で「億ション」として取引された例も珍しくない。ただ、キッチンが小さくて電気コンロが１口しかないなど、定住には不向き。バブル崩壊後、スキーブームも去ると、管理費も払われずに放置される物件が目立っていった。

そのリゾマンに定住者が増えている。湯沢町によると、２０１６年４月時点の町民８１４４人のうち、１００８人（約１２％）がリゾマンに住民票を置いている。０６年に４５１人（約５％）だったのが２倍以上になった。

バブル期に購入した人たちが定年を迎え、東京などから移り住む。冬季の雪下ろしが負担となって、地元町民でも戸建てから移る例もある。あるリゾマンの管理組合の理事長は「価格は数十万円ほど。管理費は月数万円とやや高いが、大浴場が使えて光熱水費は安い。定住すれば快適だ」。

移り住むのは主に高齢者だ。リゾマンの高齢化率は４３％超と、町全体より８ポイントも高くなっている。

昨夏、町内のリゾマン理事長ら３０人、田村正幸町長、町や警察、消防の担当者が集まって意見交換する「連絡会議」が開かれた。

席上、ある理事長が説明した。「うちには１人世帯の高齢者が１８人いる。大浴場で汚物が見つかった。３年前には高齢者がこの浴場で亡くなり、遺族は部屋の相続を放棄した」。このマンションでは、定住の実態を把握するため昨年１１月に「定住届」を出すように規約を変えたという。

別の理事長も「部屋で孤独死した方もいる。町内会にも入っていないので、誰に助けを呼べばいいかわからない」。田村町長は「個人情報の壁があり、実態把握は簡単ではないが、協議していきたい」と応じた。

町の社会福祉協議会によると、リゾマン住民で介護保険を使った介護サービスの利用者は４人。介護ヘルパーは「４人は心配した家族から相談がありました。ただ、リゾートマンションは、部屋に住んでいる人がいるかどうかはっきりしない。孤立者がいるかもしれません」と心配する。

「マンションは安くてお互いに無関心。年老いた親御さんを住まわせて、連絡している様子もない人がいる」。ある理事長はこう明かした。

リゾマンは、今後、都市部にも広がるであろうマンションの空き室や高齢化問題の先進地という様相も帯びていた。

膨らむ滞納金、競売で帳消しに

昨年１２月１５日、新潟地裁長岡支部で、新潟県湯沢町のマンション９部屋が入札で売られる「競売」にかけられた。１９８８年から９０年までに建てられたリゾートマンション（リゾマン）物件だ。売値の基準となる裁判所の示した評価額は、８部屋がわずか１万円。残り１部屋も１５万円と格安だった。入札の結果、７部屋が１万～約１６万円で落札され、２部屋は売れ残った。

評価額が格安なのは、どの物件にも、毎月の管理費や修繕積立金の滞納があるからだ。その額は約３７万～１４６６万円。競売落札者は前オーナーの滞納分も、原則、引き継がなければならない。

例えば、競売にかけられた４４平方メートルの部屋は、８９年に建った１４階建ての最上階。ジェットバスやサウナ付きの大浴場と、フィットネスルーム、ビリヤードコーナーもあるリゾマンだ。

裁判所の査定では部屋の価値は１２９万円だったが、管理費などの滞納も１３６万円余り。滞納分が部屋の価値を上回るが、マイナスの評価額はつけられない。裁判所は便宜上、１万円をつけたのだ。評価額１５万円の部屋はリゾマンの管理組合が滞納を放棄したためだ。

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