Sekin riippuvuussuhde on rikottavissa, että asuntohintojen nousu liittyy talouskasvuun ja hintojen pudotus on merkki talouslamasta. Asumisen halpeneminen voisi pikemminkin kiihdyttää talouskasvua. Kallis asuminen yhdessä maailman harvimpaan asutussa maassa ei ole luonnonlaki.

Asuntohintojen alentaminen edellyttää sitä, että Helsingin seudun asuntorakentamista pitää lisätä rajusti. Kansalaiset maksavat kalliisti siitä, että Helsingin silhuettia varjellaan korkealta rakentamiselta.

Miksi Manhattanin hinnat?

Suomen asuntomarkkinoiden ykkösasiantuntijoihin lukeutuva emeritusprofessori Heikki Loikkanen arvioi, että alhaisen korkotason ja liiankin helpon rahoituksen ohella hajautunut yhdyskuntarakenne on suurin syy Helsingin seudun kalliiseen asumiseen. Kun keskustaan ja sen ympäristöön rakennetaan väljästi vähän asuntoja, asumista pakotetaan yhä kauemmas.

”Ääriesimerkkinä voidaan ihmetellä, miksi New Yorkin Manhattanin kaksioiden hinnat ovat vertailukelpoisia helsinkiläisten asuntohintojen kanssa. Vastauksen saamiseksi pitää vain katsoa ylöspäin. Manhattanilla on paljon tarjontaa tonttineliötä kohti, mutta matalassa ja väljässä rakentamisessa asuntoja on niukasti tarjolla hyvillä paikoilla ja hinnat ovat korkeat”, Loikkanen sanoo.

Kun hyvien, kysyttyjen paikkojen kasvua rajoitetaan ja siellä on vähän asuntoja tarjolla, uudet asunnot levittäytyvät yhä kauemmas ympäristöön. Silloin syntyy Loikkasen mukaan erityisesti kasvavilla kaupunkialueilla kierre, jossa hinnat nousevat.

Hän hämmästelee sitä, että vetovoimaisilla kaupunkialueilla murehditaan silhuetin säilymistä rajoittamalla asuintalojen korkeus matalaksi. Tämä on yksi keskeinen syy asumisen kalleuteen. Koko kaupunkialue, alakeskukset mukaan lukien, on hajaantunut.

”Kuinka tärkeää kaupungin silhuetti on tavallisille ihmisille, jotka eivät ole arkkitehteja? Jos väkirikkaaseen kaupunkiin halutaan matalaa rakentamista metsämaisemassa, silloin rajoitetaan tarjontaa, ja samalla on hyväksyttävä kallis asuminen.”

Loikkasen mukaan myös kaupunkiseudun rakentamattomilla välialueilla on vastaava vaikutus kuin rakennuskorkeuksien rajoittamisella. Asuminen siirtyy kauemmas, jolloin hintataso nousee keskustojen lisäksi koko alueella.

Naapureita jäljessä

Sotien jälkeen Suomen bruttokansantuote henkeä kohti oli selvästi pohjoismaisia naapureita matalampi. Eroa on kurottu onnistuneesti kiinni tämän vuosituhannen alkuun mennessä, mutta asumistaso ei ole parantunut samassa suhteessa. Asumiseen käytetään Suomessa yhtä iso osuus tuloista kuin muissa Pohjoismaissa, mutta asunnot ovat pienempiä ja asuminen on kallista. Euroajan asuntorahoituksen saatavuuden parantuminen ja edullisuus ovat menneet hintoihin ja kannattelevat nyt kaupunkiseutujen hintatasoa.

”Asumisen tarina ei ole ollut Suomessa onnellinen. Kysymys on asuntorahoituksen ohella maankäytöstä ja siitä, miten kilpailu toimii yhdessä maankäyttöprosessien kanssa. Jos maa syö liikaa tuloista, nipistetään asunnon koosta. Siitä ero muihin Pohjoismaihin syntyy”, Loikkanen sanoo.

Rakennuslainsäädännössä painopiste on ollut uuden rakentamisessa neitseellisille, tyypillisesti reuna-alueille. Loikkanen kritisoi Helsingin halua kasvaa ulospäin esimerkiksi alueliitoksilla. Kaupungin nykyinen asukas- ja työpaikkatiheys on niin pieni, että kasvulle on tilaa nykyisellä alueella.

Kasautuminen aiheuttaa myös melun ja saasteiden kaltaisia haittatekijöitä, mutta niitäkin on hänen mukaansa helpompi pienentää tiiviissä rakenteessa. Yritysten innovaatiopotentiaali on sekin keskustoissa ja alakeskustoissa hajarakenteita suurempi. Yritysten kannalta hajautunut rakenne onkin kilpailuhaitta.

Ylöspäin ja enemmän

Loikkasen lääkkeet asuntohintojen alentamiseksi ovat vakaat rahoitusolosuhteet ja pitkäkestoinen asuntotarjonnan lisäys hyvillä paikoilla, mikä edellyttää myös kaavoittajien ja arkkitehtien asenteen muuttamista. Tiukkaa talojen korkeuden sääntelyä pitää pääsääntöisesti höllentää. Myös rakentamisen laadussa ja kilpailutekijöissä on parantamisen varaa.

”Tarvitsemme toleranssia ihmisten rakennusten ja asuinympäristöjen erilaisuudelle. Asuintalojen korkeus saisi vaihdella vaikka pieniin pilvenpiirtäjiin saakka, jos sijoittajia löytyy. Myös vihreys puistoineen on yhdistettävissä tällaisiin kaupunkeihin”, Loikkanen sanoo korostaen, ettei ihannoi suuruutta. Hyvin toimivassa kaupungissa valtaosa yrityksistä ja muista organisaatioista on pieniä.

Asuntohintojen lasku ja talouskasvu ovat Loikkasen mukaan yhdistettävissä, jos tarjonta pystyy seuraamaan kysynnän muutoksia selvästi nykyistä paremmin ja rahoitusolosuhteet ovat vakaat.

”Pilkkijöiden fiilis maksaa”

Rakennusteollisuus RT:n pääekonomisti Sami Pakarinen korostaa, ettei asuminen muutu kohtuuhintaiseksi rakentamalla kohtuuhintaisia asuntoja. Kaiken avain on asuntojen kokonaistarjonnan lisääminen.

”Jos äkkiä tehtäisiin valtava määrä asuntoja, kaikki asunnot olisivat kohtuuhintaisia. Jos asuntojen määrä on kysyntään nähden riittämätön, hinnat nousevat. Hinnat kertovat, mitä pitää tehdä”, Pakarinen toteaa.

Asuntoja pitää Pakarisen mukaan rakentaa paljon kalliille paikoille, koska sieltä niitä halutaan ostaa.

Infrarakentaminen on Pakarisen mukaan yksi avaintekijä asuntotuotannon lisäämiseksi. Sitä kautta parannetaan tonttien sijainteja, nostetaan maan hintaa ja lisätään investointeja.

”Älyttömästi tonttimaata lisää, ei rajoiteta täydennysrakentamista ja lopetetaan rakentamisesta valittaminen. Ennen kaikkea tarvitaan täydennysrakentamisen lisäämistä, vaikka neitseellistäkin maata tarvitaan.”

Loikkasen tapaan Pakarinen vaatii, että ”arkkitehtonisesta silmästä” eli kaupungin silhuetin varjelemisesta on luovuttava ja rakennettava tehokkaasti ylöspäin.

”Pilkkijöiden ja purjehtijoiden fiiliksestä maksetaan tosi paljon, kun halutaan suojella Helsingin silhuettia korkeilta rakennuksilta”, Pakarinen sanoo.

Asuntotarjonnan raju lisääminen pudottaisi myös vanhojen asuntojen hintoja. ”Kokonaistarjonnan määrä ratkaisee.”

Kokonaisuus hukassa

Nykytilanne aiheutuu Pakarisen mukaan siitä, ettei kukaan ajattele tuotannon kokonaismäärää. Myös asuntojen lisäämistarpeesta ollaan eri mieltä, sillä osa hyötyy niukkuudesta. Myös eläinten edut saattavat ajaa ihmisten asuntojen edelle. Osa taas haluaisi lisätä asuntotuotantoa, mutta hajautetusti. Joidenkin intresseissä on lisätä vain Ara-tuotantoa.

”Asuntopolitiikkaan jää tyhjiö, kun kukaan ei katso kokonaisuutta eikä asuntotuotannon kokonaismäärää”, Pakarinen sanoo.

Asuntohintojen putoamisen vaikutukset olisivat Pakarisen mukaan valtaosin myönteisiä. Jos asumiskulujen osuus kotitalouksien menoista pienenisi, rahaa jäisi enemmän muuhun kulutukseen. Se työllistäisi ja toisi kansantalouteen kasvua.

”Asuminen on suurin menoerä kotitalouksien kukkarossa, mutta silti siitä puhutaan yllättävän vähän. Ei myöskään ymmärretä, miten iso vaikutus sillä on kansantalouteen”, Pakarinen sanoo.

Asuntohintojen lasku myös tasaisi alueiden suhteellista eroa ja madaltaisi muuttokynnystä lisäten työvoiman liikkuvuutta. Yritykset saisivat paremmin työntekijöitä, ja palkkavaateet alenisivat. Matalammat asuntohinnat olisivat yrityksille kilpailutekijä samaan tapaan kuin Berliinissä.

Asuntojen halpeneminen laskisi nykyisten asuntovelallisten kiinteistöjen vakuusarvoja, eniten syrjäseuduilla. Hintojen alenemisen yleiset hyödyt synnyttäisivät Pakarisen mukaan kuitenkin lisätuloja helpottaen tilannetta.

Tasainen asuntotuotannon lisääminen olisi Pakarisen mielestä paras toimintatapa, ei hintojen romahduttaminen kymmenillä prosenteilla.

Rahahanat tiukemmalle

Hypoteekkiyhdistyksen toimitusjohtaja Ari Paunan mielestä on mahdollista rikkoa lainalaisuus asuntohintojen laskun liittymisestä talouslamaan. ”Suomessa ollaan nyt uudenlaisessa ympäristössä, kun devalvaatiota ei enää ole. Palkkakuplakin on puhjennut”, hän sanoo.

Paunan resepti asuntohintojen alentamiseksi on asuntotarjonnan roima lisääminen ja samanaikaisesti tapahtuva rahoituksen kiristäminen.

”Helppo rahoitus ja tuet eivät ole lääke kalliiseen asumiseen. Ne vain pahentavat tilannetta samaan tapaan kuin tehoamattomat antibiootit tekevät taudeista vastustuskykyisiä. On tärkeää, ettei mennä takapuoli edellä puuhun ja yritetä auttaa rahoituksen avulla asuntojen hankkimista, kuten 2000-luvulla on tehty. Asuntotarjontaa on lisättävä tuntuvasti, mutta samalla on kiristettävä rahoituksen ehtoja. Olisi vaarallinen yhdistelmä löysentää rahoitusta ja rakentaa samaan aikaan paljon. Se nostaisi asuntojen hintoja. Tarvitsemme lisää velatonta likvidiä asuntovarallisuutta kasvukeskuksiin”, Pauna arvioi.

Pankkisääntelyn aiheuttama lainapolitiikan kiristyminen aiheuttaa Paunan mukaan sen, että uusien asuntojen hintojen pitää tulla ainakin reaalisesti alaspäin. Koko asuntotuotantoon liittyvän ketjun on mietittävä toimintaansa.

Asuntohintojen alentamiseksi Pauna iskisi ensin kiinni tonttimaan hintaan. Seuraavana listalla on rakentamisen kustannusten alentaminen muun muassa tuotantomenetelmiä tehostamalla.

Myös rakentamismääräyksiin pitäisi puuttua, mikä voisi auttaa tärkeiden rakentamisen innovaatioiden kehittämisessä. Rakentamisen kilpailukin on hintatason kannalta oleellinen tekijä.

”Rakentamista koskevia veroja en leikkaisi, koska se menisi vain asuntotuotantoketjun katteisiin”, Pauna sanoo.

Reaalihinnat alas

Hypon pääekonomisti Juhana Brotherus ei toivo asuntojen nimellishintojen laskua. Hän yhdistäisi asuntohintojen kohtuullistamisen markkinoiden vakauteen. ”Jos asuntojen nimellishinnat pystyttäisiin jäädyttämään nykytasolle, se alentaisi reaalihintoja 25 prosenttia kymmenessä vuodessa.”

Asuntohintojen laskusta seuraisi Brotheruksen mukaan asunto-omaisuuden arvon lasku, mikä vähentäisi kulutusta. Kulutuksen lasku jäisi kuitenkin vähäiseksi, jos asuntohintojen lasku aiheutuisi myönteisistä tekijöistä, ei talouden alamäestä. Silloin bruttokansantuote ja kansalaisten tulot kasvaisivat, työpaikat lisääntyisivät ja kaupungistuminen nopeutuisi.

Palveluala kärsii

Helsingin seudun kauppakamari on varoitellut ensimmäisten joukossa korkeiden asuntohintojen elinkeinoelämälle aiheuttamista haitoista. Toimitusjohtaja Heikki J. Perälän mukaan kallis asuminen haittaa palvelualan työvoiman saantia, sillä työn perässä muuttaminen on vaikeaa.

”Halvemman asumisen olosuhteissa palveluala olisi voinut työllistää paljon enemmän.”

Perälä ei kuitenkaan haluaisi romahduttaa asuntohintoja, koska se toisi finanssisektorille ja asuntovelallisille ongelmia vakuusarvojen laskiessa.

”Näin asuntohintojen romahduksen seuraukset ollessani valtiovarainministeri Iiro Viinasen avustajana. En usko asuntohintojen laskuun, mutta kaikkien tarpeisiin sopivia asuntoja pitäisi olla tarjolla. Kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja tarvitaan lisää.”

Lue myös Rakennuslehden juttu siitä, että asumisen halpuuttamisen kautta tehtävä kilpailukykyloikka on huomattavasti riskittömämpi kuin esimerkiksi sote-uudistus.