Das kanadische Start-Up RealT bietet die Möglichkeit schon mit 60 Dollar Vermieter zu werden. Der Eigentümer sagt ganz unbescheiden: „Damit haben wir die Eintrittsbarrieren zum Immobilienbesitz komplett zerschmettert.“

Der große Rummel um Kryptowährungen ist abgeflaut. Auch über die zugrundeliegende Blockchain-Technik wird nicht mehr ganz so viel gesprochen. Das heißt aber nicht, dass das Thema passé ist. An vielen Orten der Welt werden konkrete Anwendungen entworfen – und auch umgesetzt.

Martin Hock Redakteur in der Wirtschaft. F.A.Z.

So etwa in Kanada. Remy Jacobson kommt aus der Immobilienbranche und machte sein Glück in den neunziger Jahren, als im Zuge der Unabhängigkeitsbewegung Québecs der Markt in Toronto boomte. „Damals habe ich die Vorzüge von Immobilieneigentum und passivem Einkommen schätzen gelernt“, sagt Jacobson. „Ich finde, dass junge Leute über Vermögensaufbau mehr wissen sollten – und das geht mit Immobilien sehr gut.“

2011 kam Jacobson mit der Kryptowährung Bitcoin in Berührung und begann Münzen zu schürfen. Er habe das Konzept interessant gefunden, auch wenn er von der Verwendung als Währung nicht wirklich überzeugt sei und auch die zahlreichen Angebote an Tokens, die sogenannten ICOs der vergangenen Jahre, sehr kritisch sehe. „Aber die Blockchain-Technik ist die Zukunft.“

Die Eintrittsbarrieren zerschmettert

Mit seinem neuesten Projekt „RealT“ führt der Kanadier nun beides, Immobilieninvestment und Blockchain, zusammen. Das Ganze funktioniert so, dass Eigentum an einer Immobilie in sogenannte „Security Token“ aufgeteilt wird, die von Anlegern erworben werden können – zu einem Preis von derzeit 60 Dollar an. Wer ein Token besitzt, erhält dann einen Teil der Mieteinnahmen. „Damit haben wir die Eintrittsbarrieren zum Immobilienbesitz komplett zerschmettert“, sagt Jacobson stolz. Und fügt nicht unbescheiden hinzu: „Wir sind nicht die Einzigen, die das versucht haben. Aber wir sind die Einzigen, die ein für diese Art des Immobilienerwerbs taugliches Token entwickeln konnten.“

Den Grund sieht Jacobson darin, dass sich die Wettbewerber mehr darauf konzentriert hätten, mit Blick auf das Interesse an Kryptowährungen ein Token zu kreieren. Man selbst habe sich aber vor allem darauf konzentriert, wie man aus einem Token einen rechtswirksamen Eigentumstitel machen könne. In der Praxis sieht das dann so aus, dass für jede Immobilie als Zweckgesellschaft eine GmbH, das heißt eine amerikanische LLC gegründet wird, in deren Gründungsdokumentation die Verteilung des Eigentums auf Token enthalten ist.

Liquidität ist ein Thema

Von den Bruttomieteinnahmen gehen zum einen die Kosten der Verwaltung durch eine Fremdfirma ab. Zum anderen erhält RealT derzeit einen Ausgabeaufschlag und etwa ein Prozent der Mieteinnahmen für die Vermögensverwaltung. Zudem werden Rücklagen für den Erhalt der Immobilie gebildet. Der Rest wird an die Token-Besitzer und Immobilieneigner ausgeschüttet.

„Die Aufteilung in Token macht Immobilien auch sehr liquide“, sagt Jacobson. „Sie können die Token jederzeit verkaufen.“ Die Liquidität bereitzustellen sei indes ein wenig „tricky“ gewesen. Denn wegen der Erfahrungen mit dem spekulativen Markt für Kryptowährungen müssen Security Token nach amerikanischem Recht ein Jahr und einen Tag lang gehalten werden, bevor sie gehandelt werden dürfen – es sei denn, der Emittent kauft sie zurück. „So sorgen wir für Liquidität. Und es war im Endeffekt einfacher als erwartet“, sagt Jacobson.

Renditen von 10 bis 14 Prozent

Derzeit funktioniert das Modell allerdings nur in den Vereinigten Staaten. Gekauft werden könnten Token aber von Anlegern aus jedem beliebigen Land der Erde, sagt Jacobson. „Allerdings kann die Quellensteuer ein Problem sein. Gibt es mit einem Land kein Doppelbesteuerungsabkommen, beträgt der Satz 30 Prozent.“

Auf seinen Internet-Seiten weist RealT derzeit für seine Projekte Renditen zwischen 10 und 14 Prozent aus. Nach Steuern bleiben davon wenigstens 7 bis 10 Prozent übrig. Dass die Immobilien so hohe Renditen bringen können, liegt nicht zuletzt am amerikanischen Immobilienmarkt. „Der Markt geht durch dramatische Auf- und Abschwungphasen“, sagt Jacobson. „In manchen Regionen können die Preise in einer Rezession beträchtlich fallen.“

Allerdings seien da Gewerbeimmobilien anfälliger, während auch in der Finanzkrise vor zehn Jahren die Preise von Eigenheimen verhältnismäßig stabil geblieben seien. „Deswegen investieren wir fürs Erste nur in Wohnimmobilien.“

Von Detroit in die Welt

Begonnen hat man ausgerechnet in Detroit, das vor einigen Jahren aufgrund der Krise der dort beheimateten Automobilindustrie einen Ruf als Sterbende wegbekam. Aber auch das weiß Jacobson zu erklären: „Die Elektromobilität lässt Detroit wieder wachsen – und Häuser waren dort wirklich sehr billig zu haben.“ Natürlich könne auch wieder ein Preisverfall kommen, und dann werde der Wert des Token natürlich sinken. Aber die Anleger müssten davon ausgehen, dass ihre Mieteinnahmen dann weiter flössen. „Wir müssen ihnen klarmachen, dass sie am besten abwarten und die Mieten kassieren, anstatt ihre Token zu verkaufen.“

Für die Zukunft hat Jacobson viel vor. Schon 2020 soll RealT in die Objektentwicklung einsteigen, dann peilt er auch den Einstieg in Gewerbeimmobilien an. Künftig will man auch in andere Länder expandieren und in drei oder vier Jahren auch die Immobilienverwaltung selbst übernehmen. Aktuell backt RealT noch kleine Brötchen: Ein Mehrfamilienhaus mit 1337 Quadratmetern hat man im Angebot und sieben Einfamilienhäuser mit einer Gesamtfläche von 700 Quadratmetern. Zwei davon sind schon vollständig an Anleger verkauft.