Så du udsendelsen 'De riges by' på DR forleden?

Fik du fornemmelsen af, at boligmarkedet ville være fair og velfungerende, hvis blot kapitalister som Blackstone ikke brugte reglerne til at tjene penge?

Hvis du gjorde, forstår jeg dig godt. For det var præcis den vinkel, som DR lagde i programmet. Geværet pegede i én retning, og sådan er det nok, hvis man skal lave fængende tv. Skal man lave oplysende tv, måske endda public service, er nuancer dog vigtige.

Og lidt nuancer viser, at der var en stor, blind vinkel i dækningen af de høje priser på boligmarkedet, som kunne være interessant at få frem på en såkaldt public service-kanal.

Der er i disse år en tilstrømning mod byerne over hele verden. Efterspørgslen efter boliger i byen stiger altså, og hvis ikke udbuddet følger efter, vil det uvægerligt føre til højere priser (eller "kødannelse", hvis priserne reguleres).

Kun et øget udbud eller bedre udnyttelse af de eksisterende boliger kan sikre, at de mange mennesker, der ønsker at bo i byerne, kan få mulighed for det.

Og det er netop her, den blinde vinkel i 'De riges by' var. Boligmanglen i København og andre storbyer skyldes i meget høj grad statslig og kommunal regulering, som gør, at den eksisterende boligmasse udnyttes meget dårligt, og udbuddet af nye boliger er for lavt og for "skævt".

Det er særligt huslejereguleringen, som er en af de midlertidige love, der blev indført under Anden Verdenskrig, der er årsag til, at boligmassen udnyttes ineffektivt.

Det skyldes blandt andet, at huslejeregulering får folk til at blive boende "for længe" i deres lejligheder, og at huslejeregulering får folk til at blive boende i større lejligheder, end de reelt har "behov for".

Det er ikke svært at indse, hvorfor huslejereguleringen har den effekt. Har du først fået fat i en billig lejlighed, så skal der meget til, før du slipper den. Hellere bo på 149 kvadratmeter ved Nyhavn til 6.000 kroner per måned, som direktøren i DR's program gjorde, end bo på sølle 60 kvadratmeter på Amager (og det gælder nærmest uanset prisen).

Og hvorfor flytte fra sin store, billige lejlighed, bare fordi børnene er flyttet hjemmefra, når ens nye, mindre bolig er dyrere?

Effekten er empirisk dokumenteret. De Økonomiske Råd (2001) viste for eksempel, at regulerede boliger i gennemsnit var seks kvadratmeter (knap 10 procent) større per beboer end gennemsnittet, og Diamond med flere (2019) viser, at huslejeregulering i San Francisco får lejere til at blive boende 20 procent længere tid i deres bolig.

Den ineffektive udnyttelse af de eksisterende boliger fik i 2001 vismændene til i en kronik at skrive, at "hovedproblemet på boligmarkedet er ikke, at der er for få boliger, men at der er en dårlig fordeling af de eksisterende boliger."

Huslejereguleringen bidrager også til at forringe den eksisterende boligmasse. I en spørgeskemaundersøgelse blandt amerikanske økonomer var det spørgsmål, der opnåede størst tilslutning (93 procent), således påstanden om, at et huslejeloft reducerer kvaliteten og udbuddet af lejeboliger.

Den meget omtalte § 5-2, der giver mulighed for at sætte lejen op, hvis udlejer udfører forbedringer på boligen, bidrager netop til, at problemerne med dårligt vedligeholdte lejligheder ikke vokser sig for stort.

Huslejereguleringen fremhæves ofte som en nødvendighed af fordelingsmæssige årsager. Men der er det vigtigt at huske på, at huslejereguleringen skaber et boliglotteri, hvor det kun er dem, der rent faktisk får fingrene i en billig lejlighed, der vinder. Andre personer med lave indkomster får intet (eller bliver nærmest straffet, jævnfør næste punkt).

Huslejereguleringen (og reguleringen af for eksempel andelsboligerne) presser priserne unødigt op på ejerlejligheder og nye lejelejligheder. De lave priser øger simpelthen efterspørgslen efter boliger i København, og det presser priserne op på de boliger, som man kan få uden at være heldig eller have det rigtige netværk, jævnfør blandt andet Kristensen med flere (2012) og De Økonomiske Råd (2001).

Personer med høj indkomst og lange uddannelser får den største absolutte reguleringsgevinst (forskellen mellem markedslejen og den regulerede leje). Jo rigere du er, jo større er gevinsten ved reguleringen simpelthen.

Hvis man har erfaring med lejeboligmarkedet i København, kommer det næppe som en overraskelse. Netværk er nøgleordet. Er din kammerats far advokat og bestyrer en udlejningsejendom, bliver du en vinder på det regulerede boligmarked (se Kristensen med flere (2012) figur 4.4 og De Økonomiske Råd (2001) tabel III.14 og Tabel III.15. for dokumentation).

Hvis man ønsker at omfordele, vil det være meget mere effektivt (og rimeligt), hvis man øgede personfradraget eller sågar gav en direkte kontant støtte til alle personer med lave indkomster (og altså ikke kun de få heldige, der vinder i boliglotteriet), så de selv havde mulighed for at vælge et passende boligforbrug.

Som det er i dag, bevirker huslejereguleringen desuden, at priserne på ikkeregulerede boliger presses op i forhold til en situation uden regulering. Det skyldes, at reguleringen øger efterspørgslen efter boliger.

Reguleringen gør det altså sværere for personer med lave indkomster at finde en bolig i København, hvis ikke de er blandt de få heldige, fordi priserne på de frie boliger presses op.

Endelig er der international forskning, der tyder på, at regulering særligt skader den økonomiske vækst og de laveste indkomster, fordi folk med lave indkomster holdes ude af de produktive byer.

Den eneste måde, som man kan imødekomme tilflytningen mod byerne, er ved at øge udbuddet af boliger. Men blandt andet Københavns Kommune har en række begrænsninger, som alt andet lige gør det sværere at imødekomme den øgede efterspørgsel:

Lokalplanerne er meget restriktive i forhold til at bygge højere og tættere, hvilket begrænser udbuddet af byggegrunde.

Kommuneplanen kræver blandt andet, at nye lejligheder skal være særligt store, så udbuddet af små lejligheder bliver mindre (og priserne højere).

Desuden gør statens bygningsreglement byggeriet dyrere end højst nødvendigt med krav om blandt andet 110 centimeter benplads på toiletterne og mindstestørrelser på vinduerne.

Det er også værd at påpege, at lavere fremkommelighed for biler kan være med til at presse boligpriserne op. Jo sværere det er for borgerne uden for København at komme ind til byen, jo større bliver prisforskellen mellem en bolig i centrum og en bolig uden for kommunen.

Det er i den henseende bemærkelsesværdigt, at der i dag kører næsten 30 procent færre biler over søsnittet i København, end der gjorde i 1970. De sidste 15 år alene er biltrafikken over søsnittet faldet med 20 procent, hvilket afspejler kommunens politiske ønsker.

Man kan som økonom godt undre sig over, at DR's program ikke tog de mange problemer med reguleringen op. Huslejereguleringen er trods alt noget af det nærmeste, som man kommer Murphys lov for økonomisk politik:

"Økonomer har mindst indflydelse på områder af den økonomiske politik, hvor de ved mest og er mest enige, mens de har mest indflydelse på de områder, hvor de ved mindst og er mest uenige".

Først og fremmest skyldes det manglende fokus på regulering nok, at godt tv kræver en tydelig skurk. Og her gør Blackstone det bedre end stakkevis af papirer og regler.

Men den nylige lukning af Radio24syv, der ifølge nogle skyldes, at de ikke havde nok venner på Christiansborg og skulle have "slikket mere røv", viser muligvis også, at det kan være sund fornuft for en virksomhed, der får sine midler fra staten, at vende anklagerne væk fra politikerne.

Uanset årsagen må man spørge sig selv, om programmet var god public service. Jeg er ikke i tvivl.

-----

Jonas Herby er specialkonsulent i Cepos og cand.polit. Kommentaren er alene udtryk for skribentens egne holdninger.