Opinii

Opinie Stefan Stan, Editor ZF

Paradoxul din economie: cum ajung românii să plătească mii de lei în plus pe un apartament, de la o lună la alta, fără să crească preţul.

Evoluţia pieţei imobiliare este unul dintre cele mai mari semne de întrebare la începutul lui 2019. Unii analişti estimează scăderi de 25-30% încă de anul acesta, alţii spun că preţurile vor creşte, iar dezvoltatorii şi platformele de anunţuri sunt în consens că ”în cel mai rău caz, preţurile se vor stabiliza”.

Nimeni nu are un răspuns la întrebările care macină miile de români care vor să îşi cumpere o locuinţă. Să aştepte? Să mai stea în chirie? Să ţină banii în conturile de economii sau la ”saltea”?

Taxa pe ”lăcomie” a dat peste cap la sfârşitul anului trecut sistemul bancar. Isteria şi teama de pierderi au cuprins investitorii. Aşa s-a ajuns să se evapore miliarde de lei de pe bursă (aproximativ 15 mld. lei), băncile fiind principalele afectate.

Mai mult de atât, Roborul - rata interbancară prin intermediul căreia se calculează dobânda variabilă la credite - nu pare să se clintească, ci gravitează în continuare în jurul valorii de 3%. Cine aştepta ca după apariţia taxei, dobânzile să scadă rapid sub pragul de 2% (n.red pragul pentru taxă 0) a rămas dezamăgit.

Între timp, în condiţiile în care mulţi români aşteaptă să vadă dacă vor prinde un ”deal” mai bun la locuinţe - măcar la preţ - spre jumătatea anului, începe să se trezească o altă variabilă adormită: cursul.

În încercarea de a combate deficitele şi incertitudinea, în condiţiile în care guvernul încearcă să tempereze dobânzile robor prin noua taxă pe activele bancare, BNR ”apelează” la un instrument care încă îi este la îndemână: cursul.

De câteva săptămâni - cu mici excepţii - vedem euro cum ajunge constant la noi maxime istorice. La sfârşitul anului trecut, înainte să fie introdusă taxa pe lăcomie, euro era cotat de BNR la 4.6478 lei. Astăzi, BNR anunţa un curs pentru euro de peste 4,71 lei.

Dacă de la sfârşitul lui 2017 până la anunţarea OUG 114 (un an), cursul euro scăzuse cu 0,24%, din 18 decembrie 2018 până pe 22 ianuarie, euro a crescut deja cu aproape 1,5%.

Încă din 2017 avertizau analiştii că leul se va deprecia şi că vom ajunge chiar şi la valori de 5 lei/ euro, însă nimeni nu părea să conştientizeze atunci pe deplin ce va însemna asta.

Într-o ironie subtilă, creşterea euro face o victimă colaterală - tot românii care vor să îşi cumpere o locuinţă.

Paradoxal, deşi ponderea covârşitoare a creditelor private acordate de bănci în România este în lei, iar România este departe de obiectivul de a trece la moneda europeană, toate preţurile din piaţa imobiliară sunt exprimate în euro.

Dacă vreţi să faceţi un credit pentru a cumpăra o locuinţă, va trebui întâi să convertiţi în lei suma cerută în euro, apoi să aplicaţi pentru un credit (în lei) - sperând că fluctuaţia cursului de schimb nu va fi prea dură în viitorul apropiat - pentru ca apoi să plătiţi tot lei pentru bunul cumpărat. Mai precis, echivalentul în lei a sumei cerute în euro. De ce?

Potrivit calendarului Guvernului, România ar urma să adopte euro în 2024, în cel mai bun caz. Lecţiile încercărilor din trecut ne arată că acest obiectiv este mult mai dificil de atins decât simpla bifare a cerinţelor de pe hârtie, iar nenumăratele amânări sunt testimoniale.

Până atunci, în România moneda naţională este în continuare leul. Salariile sunt în continuare încasate în lei, iar inflaţia aplicabilă leului.

Dacă ne uităm la vecini, în Polonia pe site-urile de anunţuri de imobiliare, preţurile sunt afişate în zloţi. În Ungaria, în forinţi. În Marea Britanie în lire. De ani de zile în schimb, România a încercat să se adapteze vestului înainte să fie pregătită pe deplin. Înainte ca euro să ia amploare, practica era ca preţurile să fie afişate în dolari.

Cum se reflectă o lună de instabilitate a cursului în costuri reale

Totuşi, ce înseamnă creşterea euro în termeni reali pentru un credit ipotecar?

Să presupunem că am vrea să ne cumpărăm un apartament de 80.000 de euro. În urmă cu o lună, aceasta ar fi însemnat contractarea unui credit de 371.000 lei.

Astăzi, 22 ianuarie, deja înseamnă 377.000 de lei. Iar când adăugăm costurile şi dobânzile aferente contractării unui credit mai mare, suma creşte exponenţial până la finalul perioadei de rambursare.

În cazul în care estimările analiştilor se adeveresc, şi euro ajunge într-adevăr la 5 lei, atunci suma ar fi de 400.000 de lei. Pentru acelaşi apartament, pe care îl plătim în lei, o diferenţă de aproape 30.000 de lei. Cu aceşti bani s-ar putea mobila lejer apartamentul cumpărat.

Cât ar trebui să se ieftinească locuinţele pentru a acoperi această creştere venită din valută? Şi mai ales, de ce trebuie să plătească românii această diferenţă?

Nu e de mirare că vedem o scădere majoră a creditării pe segmentul imobiliar. Românii care îşi iau un credit calcă pe teren minat: trebuie să fie atenţi la dobânzi, la evoluţia cursului, la evoluţia preţurilor apartamentelor etc.

Acesta este numai un exemplu dintre cele la care se aplică ”euroizarea” în România. Acelaşi lucru se întâmplă şi la chirii, piaţa auto, şi chiar şi la ofertele / facturile de la telefonie mobilă.

Toate reclamele operatorilor telecom sunt în euro, însă, spre exemplu, aceeaşi cartelă de 5 euro credit poate valora extrem de diferit în funcţie de ziua în care o cumperi.

Într-un scenariu în care predictibilitatea pare deja utopie, dacă piaţa s-ar educa să ceară preţurile direct în lei, am putea avea măcar o variabilă mai puţin de care să ne temem.