Les jeunes familles québécoises sont de moins en moins nombreuses à faire l’acquisition d’une résidence, en raison notamment de la difficulté à épargner pour la mise de fonds nécessaire à l’achat.

Le fait que le nombre de nouveaux propriétaires soit en baisse pour une deuxième année consécutive au Québec préoccupe l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ) qui craint que les jeunes n’arrivent plus à se payer une maison.

D’ailleurs, parmi l’ensemble des provinces canadiennes, c’est au Québec où le taux d’accès à la propriété est le plus bas. Selon les dernières données de Statistique Canada, 61 % des ménages québécois étaient propriétaires de leur résidence en 2010 comparativement à 69 % en moyenne au Canada.

Les acheteurs expérimentés, c’est-à-dire ceux qui ont déjà eu une propriété précédemment dans leur vie, représentent 63 % de la clientèle du marché de l’habitation neuve, comparativement à 37 % pour les premiers acheteurs.

Situation inquiétante, selon l’APCHQ, le nombre de premiers acheteurs au Québec a diminué de 11 % entre 2011 et 2013.

« À moins d’aider les jeunes ménages à constituer leur mise de fonds, on voit difficilement comment ils pourront aspirer à être propriétaires en aussi grand nombre que leurs parents », indique François-William Simard, directeur des communications de l’APCHQ.

L’APCHQ souhaite d’ailleurs que le gouvernement mette en place de nouveaux programmes qui pourraient aider les jeunes à constituer leur mise de fonds. L’organisation propose notamment la mise sur pied d’un RÉER intergénérationnel, qui permettrait à un parent d’utiliser une partie de son RÉER pour constituer la mise de fonds de son enfant.

Actuellement, l’épargne constitue la principale source de mise de fonds dans 59 % des cas tandis que les sommes provenant de leur Régime d’accession à la propriété (RAP) sont utilisées pour 23 % des cas, note l’Association.

Prix moyen

La majorité des nouveaux acheteurs (58 %) choisissent la copropriété comme première résidence et effectuent en moyenne une mise de fonds de 25 000 $ pour un prix médian de 224 000 $.

Pour leur part, les acheteurs expérimentés, soit ceux qui en sont à leur deuxième acquisition ou plus, ils préfèrent la maison unifamiliale dans 57 % des cas comparativement à 43 % d’entre eux qui choisissent la copropriété.

Le prix moyen d’achat se situe à 326 343 $ et la mise de fonds moyenne est de 99 990 $.

Jean-François Laurin, spécialiste hypothécaire à la Banque TD, constate lui aussi la difficulté des premiers acheteurs à assumer la mise de fond.

«Mettre 20% d'un achat de 200 000$, c'est beaucoup d'argent», dit-il.

Selon M. Laurin, les futurs acheteurs s’adaptent graduellement à la situation, en commençant à épargner beaucoup plus tôt. «Ils sont beaucoup plus éduqués au fait que s'ils veulent acheter une maison, ils auront besoin d'un plan d'épargne pour avoir une mise de fonds.»

M. Laurin recommande aussi aux jeunes acheteurs de disposer d’une mise de fonds la plus élevée possible.

«Plus la mise de fonds est élevée, et plus petite sera l'hypothèque, moins lourde sera la charge d'intérêt et les paiements par la suite.»

«Ceci étant dit, je ne recommande pas de mettre toutes les épargnes dans la mise de fonds. C’est bon de se garder un petit coussin pour la taxe de bienvenue, et les petites réparations que l’on devra faire dans les premières années.»

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Érosion chez les prêteurs

Les prêteurs hypothécaires ont aussi constaté une érosion du nombre de premiers acheteurs dans le marché immobilier, depuis quelques années, pour les maisons neuves et existantes.

Le Mouvement Desjardins, qui est le principal prêteur hypothécaire au Québec, avec environ 35% des parts de marché, soutient que le déclin s’est amorcé en 2008-2009.

Le nombre d’hypothèques assurées auprès de la SCHL ou d’une autre firme, qui sont généralement contractées par des premiers acheteurs, a fondu de près de 44% de 2008-2009 à aujourd’hui, selon Desjardins.

La donnée concerne les dossiers ouverts par la division Force mobile de Desjardins. Il s’agit d’une brigade de conseillers rencontrant des clients à domicile, la plupart du temps des premiers acheteurs.

En 2008-2009, 80% des dossiers de la Force mobile étaient assurés. Aujourd’hui, ce ne sont plus que 45% des dossiers qui le sont.

«On a constaté une diminution du nombre de premiers acheteurs dès que le gouvernement fédéral a amorcé la vague de resserrements des règles d’accession à la propriété», a commenté Nicolas Fréchette, conseiller principal en financement hypothécaire au sein de Desjardins.

M. Fréchette a souligné que les premiers acheteurs sont doublement pénalisés par le resserrement des règles. D’un côté, ils n’ont pas la mise de fonds élevée, rendue nécessaire avec la hausse du prix des maisons, et de l’autre, ils n’ont plus le droit d’amortir leur prêt sur plus de 25 ans, sur une période 30 ans, par exemple.

«Le résultat est que le marché immobilier est maintenant davantage constitué de deuxième et de troisième acheteurs. Ce sont des gens qui possédaient déjà une propriété et qui ont une mise de fonds importante lorsqu’ils vendent en raison de l’augmentation des valeurs», a conclu M. Fréchette.