A zona do Chiado, no centro histórico de Lisboa, é uma das mais caras da capital. O preço do metro quadrado das casas de gama alta ronda os dez mil euros

Já foi um modesto primeiro andar a contar vindo do chão. Tem 24 metros quadrados e fica, segundo a Remax, "no coração de uma cidade viva e moderna, que soube acompanhar as tendências das grandes capitais europeias". Está à venda "para rentabilidade" por 285 mil euros. São quase 12 mil euros por metro quadrado.

Nos catálogos das imobiliárias não faltam anúncios como este. Em Lisboa e no Porto, há centenas de casas com menos de 30 m2 à venda por 150, 200 ou até 300 mil euros. São compradas em poucos dias, quase exclusivamente para alojamento local, com a promessa de ganhos muito acima do que pagam os bancos. "A rentabilidade comum ronda os 8% mas pode ser maior, depende da zona, do plano de negócios e do preço da casa. No Chiado, por exemplo, pode chegar aos 10% ou 15%", explica Luís Figueiredo, agente da Remax.

Em Lisboa, o preço médio dos imóveis de gama alta já ronda os dez mil euros por metro quadrado. Avenida da Liberdade, Barata Salgueiro e Avenida da República são as zonas mais caras da cidade, segundo a Confidencial Imobiliário. Para uma casa ultrapassar esses valores "tem de ser muito especial", afirma Patrícia Barão, diretora da área residencial da JLL. "Em maio vendemos uma casa no Chiado por 14 mil euros por metro quadrado, mas era um imóvel com uma vista extraordinária sobre o Castelo e um pé-direito de 3,80 metros. A média da gama prime ronda os oito mil euros, mas vai sempre haver imóveis únicos com preços mais altos, e pessoas dispostas para os comprar."

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A responsável da JLL espera bater recordes de vendas neste ano. E não só com estrangeiros. "Cerca de metade dos T1 que vendemos para investimento são para portugueses que estão a fugir de aplicações financeiras que hoje não dão retorno", revela. "Com a economia mais favorável e a banca a financiar as famílias, o imobiliário está a ser usado como refúgio para investir. E o arrendamento de curta duração hoje garante um retorno muito simpático, em torno dos 5% ou 6%", sublinha Patrícia Barão.

Na Castelhana, a perceção é semelhante. Martim Louro, diretor da imobiliária, até já fala de uma "profissionalização" deste tipo de negócios. "Estes investimentos e serviços estão a ser terceirizados por operadores turísticos especializados, que tratam dos assuntos operacionais em troca de um rendimento garantido ou de uma percentagem gerada pela operação. Ou seja, os imóveis são vendidos com gestão associada, e garantem um rendimento fixo para o proprietário atualmente de 3% a 5% ao ano durante três ou cinco anos. São muito procurados porque não têm risco associado. Além de que estes apartamentos são geralmente vendidos completamente mobilados e decorados", explica Martim Louro ao DN/Dinheiro Vivo.

E quem compra um acaba muitas vezes por comprar vários, revela também o responsável. Aqui, são os milhões dos vistos gold que fazem a diferença. "Há pouco tempo preparámos um portfólio para um investidor brasileiro que chegou com dois milhões de euros para comprar apartamentos para colocar em alojamento local. Acabou por ficar com seis. Em vez de aplicarem o dinheiro em fundos de investimento ou noutro produto qualquer, compram casas", sublinha Patrícia Barão.

Na JLL, o mapa de compradores já não se limita a França e ao Brasil. "Estamos a vender para mais de 50 nacionalidades por causa da forte liquidez que se vive em alguns mercados. Ultimamente temos tido investidores da Turquia, África do Sul e Estados Unidos", destaca a responsável, que antevê, apesar disso, uma "estabilização dos preços" nos próximos anos.