Que os preços de venda das casas (por metro quadrado) têm evidenciado uma curva ascendente nunca antes vista, por um período de tempo tão longo, parece óbvio. Mas impõe-se alguma reflexão mais afinada acerca deste tema, ao invés da simples constatação de que os preços escalam, ano após ano..

O ANTES...

Durante muitos anos o mercado imobiliário de compra e venda de imóveis em Lisboa esteve espartilhado por via das características específicas do mercado doméstico: elevada dependência do crédito à habitação por parte do comprador nacional; baixo poder de compra (PIB per capita 22.398€ contra 29.017€ na UE-2016); elevada taxa de esforço fiscal das famílias; rácio elevado entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel dado como garantia (entre 80% e 90%); fraca capacidade de poupança por parte das famílias (5,8% contra 12,1% na Zona Euro-2016), etc. etc.

A somar a este estado de coisas, a crise económica que se abateu em 2008 e um mercado de arrendamento estagnado, contribuíram para afundar a industria imobiliária em Portugal, ao mesmo tempo que os imóveis iam perdendo valor.

E O DEPOIS

A partir de 2015, a dinâmica do mercado imobiliário em Lisboa mudou e as taxas de crescimento, em número e valor, das transações imobiliárias iniciaram um ciclo de crescimento atingindo sucessivos recordes. As causas são várias: o crescimento exponencial do turismo que, para além de dinamizar o consumo, atraiu novos investidores e residentes de diversas nacionalidades; o aparecimento de mecanismos de contrapartida fiscal destinado a estrangeiros (Visa Gold e Estatuto de Residente Não Habitual); os incentivos fiscais para reabilitação de imóveis degradados dentro das ARU (Áreas de Reabilitação Urbana); a atração de residentes estrangeiros por via da "boa publicidade" e divulgação que os media internacionais fizeram durante anos da cidade de Lisboa; o bom momento da economia portuguesa e mundial, o aumento da procura nas principais zonas urbanas (pela procura de emprego e porque este tem sido o padrão registado em todo o mundo), etc. etc.

E, como todos sabemos, num mercado imobiliário liberalizado é a lei da oferta e da procura que forma os preços de venda. Mais procura e oferta limitada têm uma consequência óbvia: aumento do preço/m2 dos imóveis. À parte as questões de ordem social e demográfica que afectam os compradores portugueses, colocam-se várias outras questões: Iremos continuar a assistir a esta escalada de preços nos próximos anos? Estará este crescimento a pôr em causa o mercado imobiliário em Lisboa aumentando o risco de assistirmos a um "fenómeno de bolha" ? Será um fenómeno único?

E QUANDO NOS COMPARAMOS COM O RESTO DA EUROPA?

Nada como olharmos para os dados estatísticos disponíveis para estabelecer uma correlação entre os valores de venda praticados no mercado imobiliário nacional e o que se passa no restante espaço europeu. Mas vou fazê-lo apenas para as zonas urbanas onde o crescimento dos preços mais se tem feito sentir: as zonas prime históricas do centro das cidades. E uma vez que é nessas zonas que por toda a Europa os preços atingem valores mais elevados, vou tentar comparar e correlacionar a realidade imobiliária com a produção de riqueza de cada país. O recurso aos indicadores de riqueza é justificado como barómetro e ao mesmo tempo como contrapeso para poder avaliar se esta dinâmica de crescimento está em linha com a de outros países e quais as perspetivas futuras, uma vez que a procura nessas zonas tende a ser preenchida por entidades e habitantes distintos das restantes zonas (turismo, quadros superiores, empresas, etc.)

Para tal utilizei os dados mais recentes disponíveis no Global Property Guide (Setembro/2018), onde são analisados os preços relativos à compra de um apartamento com aproximadamente 120m2 nas zonas nobres das principais capitais europeias.

No gráfico 1, em baixo, podemos visualizar os preços/m2 (Euros) para aquisição de um apartamento, praticados nas principais capitais europeias. Além disso calculámos o PIB (Produto Interno Bruto) por pessoa a preços correntes de cada país, expresso em Euros PPC. A Paridade do Poder de Compra (PPC) é o equivalente a uma taxa de câmbio e é usada para normalizar a comparação de preços entre países com diferentes custos de vida, sendo calculado a partir de um cabaz de produtos e serviços padrão. Desta forma podemos obter a riqueza produzida por cada habitante, expurgada do fator custo de vida de cada país.

No gráfico 2 podemos consultar os mesmos dados do gráfico 1 só que corrigidos por um factor que relaciona o PIB per capita de cada capital com o PIB português, obtendo-se assim um preço/m2 expurgado das diferenças de rendimentos / custo de vida, dos outros países face a Portugal.

Fontes: FMI para os valores estimados do PIB e o Global Property Guide para os preços do imobiliário.

AS CONCLUSÕES

A Área Metropolitana de Lisboa (AML) é a única região de Portugal que registou - em 2017 - um PIB per capita – riqueza produzida por habitante – superior ao da média da União Europeia (UE): 102% contra 100%. Em termos nacionais Portugal regista em média 77%, o quinto valor mais baixo da Zona Euro - apenas à frente de Estónia, Grécia, Letónia e Lituânia.

Quando observamos o gráfico 1 percebe-se que o preço/m2 praticado em Lisboa ainda está bastante longe dos preços observados nas capitais europeias mais caras (17ª posição), embora se destaque em relação à Grécia e a outros países do Leste.

Mas quando observamos o gráfico 2, onde as diferenças de riqueza e custo de vida entre os habitantes das várias cidades se encontra esbatido pela correção matemática, os preços em Lisboa sobem e aproximam-se das capitais europeias onde é mais caro comprar um apartamento, com as características referidas (14ª posição).

Por outro lado, a perspetiva do gráfico 2 mostra ainda que o desequilíbrio é maior nas capitais europeias dos países com economias mais pobres ou emergentes, tal como Portugal, Grécia, Polónia e outros países do Leste. Os rendimentos e a riqueza aí produzida são menores, e torna-se mais difícil acompanhar os preços muito elevados que se praticam nos centros das cidades. Por outro lado, as cidades de países mais ricos como a Bélgica, o Luxemburgo, a Noruega e a Alemanha apesar dos preços dos imóveis serem mais caros do que Lisboa, são compensados pelos rendimentos superiores e um PIB mais elevado.

O bom momento económico que se vive atualmente na Europa e o aumento da procura registado nas grandes áreas urbanas está a empurrar os preços para cima, até porque nos países mais pobres ainda existe margem para crescer, face ao preço praticado nos restantes mercados mais amadurecidos. Todavia, constata-se que o ritmo de crescimento é demasiado elevado quando comparado com o ritmo de crescimento económico e o respetivo poder de compra que ainda caracteriza Portugal e os países da cauda da Europa. Assim, é expetável que venham a ocorrer momentos de correcção / estagnação nos preços praticados nas zonas mais inflacionadas.

Em 2018, ainda é de esperar um crescimento dos preços nas zonas nobres de Lisboa em linha com o passado recente, até porque este ano a procura por parte dos estrangeiros está ainda mais forte que a do ano passado. Em relação à periferia de Lisboa, o aumento de preços esperado será ainda mais notório pois para localidades como Amadora, Odivelas e Almada só agora se sente uma maior pressão na procura, em parte por os preços serem mais competitivos com os do centro da cidade e por outro lado porque a construção de novos fogos parece ter acordado da letargia vivida durante quase uma década.

Resumindo, é de esperar que o aumento que se regista atualmente na construção de novos imóveis na periferia das grandes cidades portuguesas venha a ser determinante no travão dos preços e no abrandamento da dinâmica especulativa do mercado. Mas contudo, tal como já aconteceu noutras cidades europeias o centro histórico tenderá a ser ocupado por inquilinos com maior poder de compra e pelas atividades ligadas ao turismo.