Autor: Elisabete Soares (colaborador do idealista news)

"O Porto é a cidade do momento", diz a JLL. E os números mostram bem este dinamismo que se vive atualmente no imobiliário na região nortenha. As operações de investimento de venda de imóveis na cidade do Porto e zona Norte do país, que estão em fase de análise e deverão concretizar-se nos próximos meses, ascendem já a 600 milhões de euros, segundo dados avançados pela consultora imobiliária, no âmbito da VI Semana da Reabilitação Urbana, que decorre no Palácio da Bolsa, no Porto.

Fernando Ferreira, diretor de investimento da JLL, antecipa que parte destas vendas se concretize ainda este ano, "aumentando de forma significativa o montante realizado nos três trimestres do ano deste ano, que foi de 130 milhões de euros, num total de 130 operações realizadas”, tal como disse na conferência Why Porto?, integrada na VI Semana da Reabilitação Urbana, em que o idealista é o portal oficial.

O número de operações de investimento, de acordo com os dados apresentados pela JLL, dispararam nos últimos anos, atingindo em 2017, as 336 operações de venda de imóveis. Em 2014 tinham-se registado 49 operações, e aumentaram significativamente a partir de 2015, em que se registaram 262, e em 2016, que foram 274, segundo a primeira edição do estudo Market 360º Porto no qual analisa o comportamento excecional do mercado imobiliário da região Porto e Norte até ao 3º trimestre de 2018.

Curiosamente, este ano, o número de operações concretizadas está ainda aquém dos anos anteriores e a justificação está relacionada sobretudo com as dúvidas dos investidores em relação às “mexidas”, a nível legislativo e fiscal, previstas no OE2019.

Quarteirão do Bonjardim em fase de concretização

Um desses investimentos em fase de concretização é a venda do Quarteirão do Bonjardim, o maior projeto imobiliário do na Baixa do Porto, na atualidade.

O idealista/news sabe que a concretização da venda deste ativo por parte de dois fundos imobiliários geridos pela Interfundos — AF Portfólio Imobiliário e Imopromoção —, do Millennium BCP, a um fundo internacional que venceu o concurso internacional, está presa apenas por pormenores jurídicos.

O empreendimento localizado junto ao mercado do Bolhão tinha um valor de avaliação de 27 milhões de euros, mas no mercado espera-se que o valor de venda seja superior, tendo em conta a valorização registada nos imóveis este ano.

O projeto apresenta uma área de 28.500 metros quadrados (m2) de áreas residenciais, comércio e hotelaria, num total de 23 edifícios, a par de um parque de estacionamento subterrâneo com 560 lugares.

Hotelaria, um investimento de cinco estrelas no setor

Fernando Ferreira destacou também o contributo para o setor do bom momento que se vive no segmento hoteleiro, onde se concretizaram duas operações com unidades de cinco estrelas, já este ano, que atingiram um recorde de venda, por quarto, superior a 500 mil, que “coloca o mercado do Porto ao nível das principais transações a nível europeu”.

É o caso do Hotel Intercontinental Palácio das Cardosas, vendido pela sociedade Solitaire Hotels ao GCP Hospitality, um grupo de investidores asiáticos, com base em Hong Kong e Tailândia, num montante que rondou os 55 milhões de euros. Uma notícia dada em primeira mão pelo idealista/news.

Uma segunda transação, com valores por quarto semelhantes, aconteceu com o hotel Monumental, vendido por cerca de 38 milhões de euros, pelo empresário Mário Ferreiro aos franceses da Maison Albar.

Mercado de escritórios, um dos pilares do dinamismo na Invicta

O Grande Porto tem vindo a ser cada vez mais procurado pelas grandes multinacionais para a instalação de centros tecnológicos e de serviços partilhados. Os valores competitivos da cidade no contexto europeu, aliados à qualidade de vida e à qualificação dos recursos humanos locais continuam a sustentar esta procura.

Confirmando a solidez deste novo ciclo da procura, nos primeiros nove meses de 2018 foram colocados 74.185 m2 de escritórios no mercado do Porto, um feito inédito e que ultrapassa o nível de atividade registada nos últimos anos.

A mudança estrutural em curso no mercado também já chegou ao lado da oferta que se está a sofisticar e a profissionalizar, invertendo a tendência do passado em que dominava o formato de ocupação própria e que, após praticamente uma década sem novos projetos, contabiliza agora um pipeline de 170.000 m2 de nova Área Bruta Locável (ABL) projetada até 2025 e quase exclusivamente dirigida para o mercado de arrendamento.

Lisboa sobrelotada leva investimento comercial para o Porto

Por outro lado, o Market 360º Porto confirma o momento saudável do comércio de rua, que tem vindo a consolidar-se, sendo palco fértil para a atração de novas marcas e conceitos, respondendo a um consumidor cada vez mais exigente.

Todas as quatro zonas de comércio de rua identificadas pela JLL apresentam um ritmo de crescimento acelerado, sendo a zona de Santa Catarina a mais consolidada e que concentra as principais marcas destinadas ao segmento de mass market, com as rendas de mercado a duplicar entre 2012 e 2018, situando-se atualmente nos 70€/m2 mensais. Destaque ainda para a zona da Avenida dos Aliados, que deverá reforçar o seu posicionamento como destino de compras no segmento premium.

Aliás, o Porto está a ganhar, de uma forma geral, bastante destaque como destino para o investimento imobiliário comercial, assumindo-se como uma verdadeira alternativa a Lisboa à medida que esta se vai tornando sobrelotada, sobretudo junto de investidores value add e oportunista.

Entre 2014 e 2018 (3º trimestre) foram investidos cerca de 900 milhões de euros no Porto e Norte, dos quais 79% em retalho, com o ritmo do investimento a intensificar-se no último par de anos, ao mesmo tempo que tem aumentado o target médio dos negócios e os investidores alargam a sua aposta a outras classes de ativos.

Segmento residencial cada vez mais relevante à escala nacional

Na gama alta, o segmento que a JLL mais trabalha, destaca-se a entrada de cada vez mais compradores estrangeiros (41% das vendas realizadas pela consultora). Entre estes, os brasileiros (35%) são quem mais está a comprar casa no Porto, seguidos dos sul-africanos (20%), franceses (16%), israelitas (12%) e dos cidadãos oriundos do Reino Unido (7%).

A tendência é ascendente também nos preços, havendo registo de alguns apartamentos de topo que já estão a ser comercializados por valores em torno dos 7.000 €/m2, duplicando os 3.500 €/m2 registados no último pico de mercado, em 2007. A Foz continua a ser a zona prime eleita pelo público nacional, exibindo valores médios de venda em torno dos 6.000 €/m2 - os mesmos que são praticados na gama alta na zona da Baixa e Centro Histórico que é considerada mais "trendy".

A promoção imobiliária também está a responder a este fulgor do mercado, com projetos com maior escala, em todos os segmentos e inclusive empreendimentos que conjugam vários usos, destacando-se ainda a expansão para zonas menos centrais e consolidadas na cidade do Porto. O futuro quarteirão do Bonjardim (Baixa), o projeto do Amial, promovido pela Round Hill na Asprela, ou a reconversão do antigo Matadouro, na zona oriental da cidade, são exemplos evidentes de projetos

Afinal, porque é o “Porto é a cidade do momento”?

"Esta posição (de destaque do Porto) não é uma moda ou algo momentâneo”, começa por dizer Pedro Lancastre, diretor geral da JLL. “A cidade está definitivamente no mapa nacional e internacional como uma opção atrativa para visitar, morar, trabalhar ou fazer compras", argumenta o especialista imobiliário.

Tendo por base a primeira edição do estudo Market 360º Porto, Lancastre frisa que este tem sido um ano marcado pela crescente atratividade da região junto dos investidores estrangeiros e pela sucessão de novos recordes imobiliários nos mercados ocupacionais, transacionais e em termos de evolução de rendas e preços.

"A reabilitação que começou no centro histórico, e se alastrou a cada vez mais zonas, deu um impulso fantástico ao Porto e contribuiu para a sua crescente projeção como um território que vale muito a pena conhecer. O turismo abriu as portas à nova vida da cidade, atraindo mais comércio, mais hotéis, mais alojamento. Mas, atrás vieram também os talentos, as empresas e os novos habitantes, que tanto gostam da cidade e apreciam a sua qualidade de vida”, argumenta.

E o mercado imobiliário, no seu entender, "soube responder a esta nova surpreendente procura, desenvolvendo um enorme dinamismo nos últimos anos. Apresenta hoje uma oferta sólida em todos os setores, quer estejamos a falar de retalho, de habitação, de escritórios, de investimento ou de hotelaria e turismo», acrescenta o responsável.