Non è una vostra impressione: negli ultimi anni nelle principali città italiane i prezzi degli affitti sono decisamente aumentati. A Milano sono ormai altissimi e paragonabili a quelli delle principali città europee, a Roma sono secondo molti ingiustificatamente alti, e in varie città universitarie i prezzi abbordabili sono sempre più rari. Le ragioni sono diverse e non del tutto chiare, a parte l’offerta che è sempre stata molto limitata. L’aumento è già visibile rispetto a tre anni fa, quando compilammo un elenco di quanto costano in media gli affitti in otto importanti città italiane. Lo abbiamo aggiornato, tenendo conto dei nuovi prezzi e delle cose che sono cambiate nel frattempo.

Per ogni città abbiamo scelto tre zone campione, ciascuna diversa per target, posizione e prezzi. Per quanto riguarda i prezzi ci siamo affidati alle stime di Immobiliare.it, il più popolare sito italiano di offerte immobiliari, basate sulle decine di migliaia di annunci pubblicati sul loro sito. Nelle stime di Immobiliare.it non sono comprese le spese condominiali, e i prezzi sono calcolati al metro quadrato al mese.

Milano

La premessa necessaria è che nonostante gli annunci e le promesse dell’amministrazione comunale, negli ultimi anni il costo degli affitti è continuato ad aumentare un po’ in tutte le zone della città, con rarissime eccezioni: rispetto alle nostre rilevazioni di quasi quattro anni fa, i prezzi sono aumentati del 10-20 per cento, soprattutto nei quartieri più vivi. L’offerta è più o meno sempre quella, mentre la domanda è molto cresciuta.

Ancora oggi una delle zone più economiche e vivibili vicine al centro è quella dei quartieri intorno a Piazzale Lodi (sulla metro gialla, a poche fermate dal Duomo). Si trova a sudest del centro ed è ricca sia di locali sia di varie aree residenziali: è l’ideale, per esempio, per chi studia all’Università Statale o alla Bocconi (dove peraltro nei prossimi anni saranno aperte nuove residenze a prezzi convenzionati). Di recente in zona ha anche aperto la Fondazione Prada, un museo di arte contemporanea che organizza moltissime esibizioni temporanee, proiezioni ed eventi vari. Secondo le stime di Immobiliare.it, affittare una casa in questa zona costa in media 18 euro al metro quadrato al mese. Significa che per un bilocale da 60 metri quadrati si spendono in media 1.100 euro mensili, mentre per un trilocale (o quadrilocale) da 100 metri quadrati, ce ne vogliono 1.800; ma appena fuori dalle zone più care si trovano case a prezzi più contenuti.

Una zona centrale sicuramente più viva è quella dei Navigli, cioè il quartiere dove il Naviglio Grande e il Naviglio Pavese finiscono nella Darsena. In largo Isabella d’Aragona, la via più spaziosa che dà sulla Darsena, un appartamento in affitto costa in media 18,75 euro al metro quadrato (e quindi circa 1.100 euro per un bilocale da 60 e quasi 1.900 per una casa da 100 metri quadrati). Nelle vie più distanti i prezzi calano a circa 10-11 euro al metro quadro. È lo stesso divario che esiste anche in altri quartieri che si sono rivitalizzati di recente, come quello di Paolo Sarpi (la vecchia “chinatown”, oggi un posto molto frequentato la sera).

Una zona che negli ultimi anni stanno scegliendo vari giovani e medio-giovani che si trasferiscono a Milano è quella di Nolo, il quartiere che si sviluppa a Nord di piazzale Loreto (poco distante dalla Stazione Centrale). Anni fa era considerato piuttosto malfamato, soprattutto le viuzze intorno alla famigerata via Padova, ma da diverso tempo è in corso una diffusa riqualificazione che ha attratto diverse persone con lavori creativi: e quindi anche locali sperimentali, l’unico cinema dove proiettano solo film indipendenti, e una spiccata identità dei propri abitanti (che hanno prodotto anche un giornale e una radio di quartiere). I prezzi variano molto da via a via, ma Idealista stima che vicino alla fermata della metro si aggirino intorno ai 15 euro al metro quadrato – non moltissimi per un quartiere tutto sommato abbastanza centrale.

Roma

I prezzi di Roma sono simili a quelli di Milano, almeno nelle zone più centrali (ovviamente con una frazione dei servizi che offre Milano). Passata la predilezione per il Pigneto, una zona piuttosto pittoresca a est del centro, segnaliamo invece il quartiere Trieste. Un tempo famoso soprattutto per le catacombe e il locale per concerti Piper, oggi è diventato sia un buon quartiere residenziale sia una zona sempre più vivace. La parte più vicina al centro non è popolare, ma in zona c’è l’università LUISS e quindi ci sono anche ambienti e locali più studenteschi. Lungo corso Trieste, che poi diventa viale Eritrea, ci passa la linea B della metropolitana e a 10 minuti a piedi c’è Villa Ada, uno dei parchi più grandi di Roma. In media affittare un bilocale a Trieste costa circa 900 euro, mentre per un trilocale siamo sui 1.500.

Molti di quelli che studiano alla Sapienza scelgono comprensibilmente di abitarci vicino, nella zona di San Lorenzo e Castro Pretorio: la Sapienza e il Policlinico sono vicinissimi, San Lorenzo è molto animato di sera – molto, molto animato – e ben servito dai mezzi pubblici. Per affittare un metro quadrato in media ci vogliono per la maggior parte delle vie fra gli 11 e i 12 euro al mese, cioè fra i 660 e i 720 euro circa per 60 metri quadri. Per un trilocale da 100 metri quadrati, sempre secondo le stime di Immobiliare.it, si spende invece fra i 1.100 e i 1.200 euro.

Una zona decisamente più periferica ed economica, anche se ultimamente scelta da diverse famiglie giovani, è quella di Testaccio-Garbaltella-Ostiense, dove i prezzi sono generalmente più bassi – tranne che nel centro di Testaccio. Il quartiere di Testaccio vero e proprio è molto piccolo: le case disponibili sono perlopiù sul Lungotevere, dove affittarle costa circa 14 euro al metro quadrato (840 per un bilocale, 1.400 per 100 metri quadrati). Un po’ più a sud, nella zona di Garbatella e Ostiense, i prezzi sono leggermente più bassi.

Napoli

A Napoli la situazione degli affitti è generalmente migliore di quella delle altre grandi città italiane. Tenendo conto di tutti i quartieri della città, prendere in affitto una casa costa in media 11,35 euro al metro quadrato contro i 20,87 di Milano e i 13,5 di Roma.

Da tempo uno dei quartieri più apprezzati e in trasformazione è quello del Vomero, a ovest del centro storico. È uno dei quartieri più densamente popolati di Napoli, ma è anche pieno di negozi ed è ben collegato al centro città grazie alla metropolitana e alla funicolare. Di recente viene scelto anche dalle giovani famiglie. In media affittare un metro quadrato costa circa 13 euro al mese – i prezzi si sono lievemente alzati rispetto a qualche anno fa – cioè meno di 800 euro al mese per un bilocale e 1.300 per una casa da 100 metri quadrati.

Gli studenti che se lo possono permettere vivono nei pressi dell’Università Federico II di Napoli, in pieno Centro storico. Qui i prezzi sono molto più bassi rispetto alle zone studentesche delle altre grandi città, anche se qui siamo in un posto molto più centrale: affittare un bilocale in centro può costare anche 300 euro (ma generalmente si trovano a 400-500), mentre per le case più grandi siamo comunque attorno ai 1000 euro al mese. Il prezzo medio al metro quadrato del centro storico (tenendo conto anche dei quartieri spagnoli, un po’ disagiati, e di palazzi più cari) è di 12 euro al metro quadrato.

Un altro dei quartieri che si sta “gentrificando” – cioè sta diventando sempre più residenziale, attraendo abitanti dal reddito sempre più alto – è quello dell’ex area industriale di Bagnoli. È abbastanza lontano dal centro – ci si arriva con 40 minuti di metro – ma è in riva al mare e da anni è oggetto di diversi progetti di riqualificazione: nel 2013 aveva aperto la Città della scienza (un’area che comprende un museo e un incubatore di aziende). Fra Bagnoli e il centro ci sono Fuorigrotta e Agnano, due quartieri vicini con prezzi simili.

Torino

Torino ha un “centro allargato” ed è difficile individuare una zona o un quartiere che funzioni da campione affidabile. Uno studente può trovare case simili come metratura e prezzo nei pressi del pieno centro così come nel quartiere di Vanchiglietta, vicino al nuovo campus universitario. A Vanchiglia, un quartiere con molti locali ma anche diverse zone residenziali, affittare un bilocale da 60 metri quadrati costa in media 590 euro al mese, mentre una casa da 100 metri quadrati costa 870 euro. Il prezzo medio degli appartamenti sta progressivamente aumentando, a causa proprio del successo dei locali in zona.

Anche nel pieno centro, cioè quello del Quadrilatero e del centro storico, dei musei e dei viali e dei giardini, l’affitto è più basso che in una zona periferica di Milano (nonostante sia la zona più cara di Torino). In media una casa si affitta a 10,80 euro al metro quadro, cioè circa 650 per un bilocale da 60 metri quadrati e meno di 1.100 per una casa familiare da 100.

Molti studenti si sistemano oggi a San Salvario: una zona poco distante dal Politecnico, dal centro città, ben servita dalla metropolitana, con molti locali e il bel parco del Valentino. Le case sono un po’ vecchiotte e pittoresche, e gli affitti stanno continuando a salire: ora in media affittare un metro quadrato costa 9,5 euro al mese, e quindi indicativamente un bilocale lo si può affittare per 570 e una casa da 100 metri quadrati per meno di 1.000 euro. Un’altra zona con un profilo simile da tenere d’occhio è il quartiere Aurora, poco a nord del centro: fino a poco tempo fa era poco considerato un po’ malfamato, ma oggi si sta rinnovando grazie a varie riqualificazioni e l’apertura di posti interessanti come la nuova sede della Scuola Holden e la nuovissima sede della Lavazza. Qui gli affitti costano in media attorno agli 8 euro al metro quadro, quindi un bilocale intorno ai 500 euro e un trilocale 800 euro.

Firenze

A Firenze la situazione è opposta a quella di Torino: il centro storico è piccolo, la periferia parte da appena fuori e si sviluppa per diversi chilometri. Nel centro storico gli affitti per la maggior parte delle vie variano dagli 11 ai 12 euro per metro quadrato al mese. Significa che un bilocale può costare fra i 650 e i 750 euro, mentre una casa da 100 metri quadrati fra i 1.100 e 1200.

Molti studenti invece scelgono Novoli, un quartiere a nord del centro storico, per via degli affitti più bassi: è il quartiere di alcune facoltà dell’università, del tribunale e del Parco San Donato. A parte in piazza Puccini, nella zona affittare una casa costa generalmente 9-10 euro al metro quadrato: cioè fra i 540 e i 600 per un bilocale, e meno di 800 per un trilocale. Di recente molti studenti hanno scelto di trasferirsi appena fuori dal comune di Firenze, cioè a Sesto Fiorentino, dove si trova il polo scientifico dell’università: i prezzi sono intorno ai 10 euro per metro quadrato.

Per una zona più lontana dal centro ma residenziale e ben servita, c’è la zona a nord dello stadio della Fiorentina, Le Cure. I prezzi variano molto da via a via: si passa dagli 8,50 di via Bolognese ai quasi 12 nella via dell’Istituto universitario europeo.

Bologna

A Bologna una delle zone dove recentemente si sono costruiti nuovi complessi residenziali e che pian piano si sta riqualificando è quella della Bolognina e del Navile, cioè la zona a nord del centro e della stazione centrale. È una zona storicamente popolare e un po’ difficile, ma negli ultimi tempi stanno aprendo diversi locali e complessi residenziali, mentre da alcuni anni è attiva la nuova sede del Comune di Bologna. Ci passerà anche la nuova monorotaia che collegherà la stazione centrale e l’aeroporto. I prezzi non sono ancora altissimi ma negli ultimi anni stanno aumentando rapidamente. Affittare un metro quadrato al mese costa in media 14 euro, nella zona che comprende anche i quartieri limitrofi di Corticella e Pescarola: di conseguenza un bilocale da 60 metri quadrati costa circa 840 euro, e per una casa attorno ai 100 metri quadrati 1.400 (anche se se ne trovano a molto meno, in entrambe le situazioni).

Una delle zone residenziali più vicine al centro storico, ideale per le famiglie, è invece quella che si sviluppa attorno a via Aurelio Saffi. È una zona con molti condomini, diversi parchi e l’ospedale maggiore a poca distanza. In centro ci si arriva con 10 minuti di autobus o una camminata di mezz’oretta. Un metro quadrato costa circa 13 euro al mese – e quindi un bilocale da 60 metri quadri viene circa 780 euro, per una casa da 100 siamo sui 1.300 euro – ma si trovano anche a prezzi più bassi.

Non esiste un vero quartiere per studenti, anche se molti cercano di prendere casa nel centro storico, per la vicinanza all’università (che si trova nella parte orientale del centro storico). Qui l’affitto costa al mese in media 15 euro al metro quadrato, e quindi 900 euro per un bilocale e 1.500 per una casa da 100 metri quadrati. Nella stessa zona si trovano anche molte stanze: difficile trovarne una a meno di 400 euro.

Genova

Come in molte altre città, gli studenti preferiscono affittare delle stanze nel centro storico, dove sono vicini all’università, alla metro, alla nuova zona dei locali di Porto antico e alla stazione principale, Genova Principe. Comprensibilmente, è una delle zone più costose della città, ma i prezzi non sono altissimi (e le stanze si trovano anche a 300 euro). Per affittare un metro quadrato ci vogliono al mese circa 9 euro: significa che un bilocale da 60 metri quadrati può costare circa 550 euro, e che un trilocale più grande si può trovare sotto i 1.000.

Uno dei quartieri tradizionalmente più residenziali è quello di Albaro, a est del centro storico. Fino all’Ottocento era un paese separato, e a oggi ha mantenuto una struttura regolare e gradevoli case basse, fra cui anche diverse ville. Ad Albaro ci sono anche il Conservatorio, la piscina comunale e la facoltà di ingegneria dell’università. Le case costano un filo meno rispetto al centro storico – siamo a 8,5 euro al metro quadrato al mese: cioè circa 500 euro per un bilocale da 60 metri quadrati, e meno di 900 per una casa da 100 metri quadrati – anche se il prezzo si alza per quelle sul lungomare.

Un quartiere residenziale ancora più periferico è quello di Nervi, un altro ex paese inglobato nel comune di Genova. Fra le sue qualità, Nervi ha un clima migliore di Genova – fa generalmente più caldo, anche d’inverno – ha una stazione ferroviaria che permette di arrivare in centro in 20 minuti, e un parco pubblico molto frequentato. Immobiliare.it raggruppa i prezzi di Nervi a quelli di Quarto e Quinto, più a ovest. I prezzi sono mediamente più alti che in centro, ma per colpa delle ville dell’entroterra che li alzano notevolmente: in media un metro quadrato costa 9,4 euro al mese, cioè quasi 560 euro per un bilocale medio e quasi 1.000 per una casa da 100 metri quadrati (anche se è facile trovare case molto più costose).

Palermo

A Palermo gli affitti sono generalmente molto più bassi che nelle altre principali città italiane. Una delle storiche zone residenziali è quella che si sviluppa lungo viale delle Libertà, a nord del centro storico, del porto e del Giardino Inglese. I prezzi sono molto più bassi rispetto ad altre città: affittare un metro quadrato costa circa 7 euro al mese, cioè 420 euro per un bilocale da 60 metri quadrati e 700 per una casa da 100 metri quadrati.

Molti studenti scelgono invece di abitare nella zona compresa fra la stazione centrale e l’ospedale civico, anche per via della vicina facoltà di Biomedicina e Neuroscienze, appena a nord del centro storico (che di recente si è riempito di locali per giovani). In questa zona e anche in quella più a sud gli affitti sono ancora più bassi: in media si paga 6 euro al metro quadrato al mese, cioè circa 360 euro per un bilocale e 600 euro per una casa da 100 metri quadrati.

Un quartiere più ricco e quasi “balneare” è quello di Mondello, alla periferia nord, famoso per la sua spiaggia, la vicina riserva naturale e le ville liberty. Molte delle case che si trovano in affitto sono villette o appartamenti ricavati da villette: i prezzi quindi sono notevolmente più alti che nel resto della città, e un metro quadrato in media si paga 6,60 euro, ma le case più meritevoli logicamente costano ancora di più.