Le taux de contentieux lié aux loyers concerne 2 à 3 % des locations. AFP/THOMAS SAMSON

« La prochaine fois, je serai plus méfiante », lâche, dépitée, Isabelle L. « Depuis un an, ma locataire est partie sans laisser d'adresse et sans régler ses loyers en retard », se désole-t-elle.

L'histoire commence en novembre 2012. Sur recommandation d'une de ses autres locataires, Isabelle loue à Régine un 120 m2 pour 400 euros par mois dans une petite ville de l'est de la France, dont 168 euros seront payés grâce à une allocation logement de la caisse d'allocations familiales (CAF).

« Je souhaitais souscrire une assurance loyers impayés, explique la propriétaire, mais la jeune femme était en CDD et l'assureur demandait un CDI. Après un coup de fil à son employeur, j'apprends qu'elle sera définitivement embauchée en janvier. Régine me propose alors de m'envoyer son futur contrat de travail pour que je puisse poursuivre mes démarches et m'assurer. Elle ne le fera jamais. »

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Dès le mois suivant son installation, les ennuis commencent. Régine ne paie pas son loyer. Elle « fait la morte et reste injoignable ». A la mi-décembre, la propriétaire lance par voie d'huissier un commandement de payer.

Cette action ne suscite « aucune réaction » de la locataire. Selon les voisins, il semble que cette dernière n'habite plus dans l'appartement. Après avoir saisi le tribunal d'instance en juin 2013, Isabelle obtient en septembre un jugement qui émet un avis d'expulsion.

« Mais, compte tenu des délais d'application de deux mois, cette décision prend effet pendant la trêve hivernale, explique Isabelle. Il est donc impossible de lancer cette procédure à cette période de l'année. Au mieux, je récupérerai mon bien le 31 mars 2014, à la fin de la trêve. Cette procédure devrait me coûter entre 1 500 et 2 000 euros de plus. »

A ce jour, cette propriétaire totalise une perte de 2 000 euros de loyers et a dépensé 500 euros de frais d'huissier et de justice.

RÉACTIVITÉ

Dès le premier impayé de loyer, le propriétaire doit être réactif. Même s'il tente de régler à l'amiable le problème avec son locataire, il doit après quinze jours de retard de paiement envoyer au locataire et par voie d'huissier un commandement de payer.

« S'il existe un garant, le bailleur doit réaliser en parallèle la même démarche auprès de cette personne pour se faire payer », précise Jean-Luc Lieutaud, vice-président de l'Union des syndicats de l'immobilier (UNIS), organisation professionnelle regroupant les administrateurs de biens et les syndics. A compter de cet envoi officiel, l'occupant (ou son garant) dispose de deux mois pour réagir et apurer ses comptes.

« Si ce n'est pas le cas, il faut alors saisir le tribunal des référés. Il faut patienter trois à quatre mois pour obtenir un jugement qui propose un moratoire avec plan d'apurement de la dette ou une expulsion. Cette procédure de référé est plus rapide que le tribunal d'instance », détaille M. Lieutaud.

« Compte tenu des délais légaux, il faut, pour obtenir une expulsion, compter au moins deux ans à compter du premier impayé de loyer », ajoute ce professionnel.

Une parade contre ce genre de pépin consiste à souscrire une assurance loyers impayés dès l'entrée dans les lieux du locataire. Il existe deux familles de contrats à ce jour : la garantie loyers impayés (GLI) et la garantie des risques locatifs (GRL). Elles coûtent en moyenne respectivement 2,50 % et 2,80 % du montant du loyer mensuel.

Selon les contrats et les compagnies, ces couvertures prennent en charge 100 % des loyers non acquittés pendant une durée allant de dix-huit à vingt-quatre mois consécutifs. Mais, attention, le bailleur doit patienter quatre mois à partir du premier impayé pour être indemnisé de ce sinistre.