In het kader van de veelbesproken tax shift ontspon zich onlangs een politieke discussie waarin de modale Vlaming centraal stond. Kris Peeters (CD&V) bond de kat de bel aan met het voorstel om de onroerende voorheffing te verhogen voor alle huizen die niet als gezinswoning dienen. Open-VLD en N-VA reageerden als door een wesp gestoken. “Je kunt wel mikken op dat ene procent van echte rijken, maar voor je het weet belast je weer de modale Vlaming”, wist Matthias Diependaele van N-VA. “Wie heeft zo’n tweede woning? Vaak gaat het om gepensioneerden die een huis of een appartement verhuren om hun eigen bescheiden pensioentje aan te vullen. Als je die mensen extra belast, tref je de verkeerde groep”, klonk het bij Bart Somers van Open VLD. Vreemd genoeg nam ook Peeters’ partijgenoot Koen Vandenheuvel min of meer afstand van het oorspronkelijke voorstel: “Veel Vlamingen bezitten een tweede woning, weinigen een derde, laat staan een veelvoud daarvan.”

Of een verschuiving van de belastingdruk naar onroerend goed wenselijk is, is in de eerste plaats een politieke en normatieve vraag. Of veel Vlamingen een tweede woning bezitten en dat een verhoging van de onroerende voorheffing voornamelijk de middenklasse zou treffen is echter een empirische vraag. Hoog tijd dus om de retoriek aan de werkelijkheid te toetsen.

Wie heeft vastgoed buiten de eigen woning?

De Eurosystem Household Finance and Consumption Survey (HFCS) laat toe om het vermogen van de Belgen in kaart te brengen voor het jaar 2012. Eerder onderzoek van het Centrum voor Sociaal Beleid Herman Deleeck op basis van de HFCS data bracht het vermogensbezit van Belgische gezinnen reeds in kaart. Hieruit bleek dat ongeveer 16% van de gezinnen vastgoed bezit naast de woning waarin men woont; wanneer we als voorwaarde stellen dat gezinnen ook de woning waarin ze wonen daadwerkelijk moeten bezitten daalt dit aandeel naar 13%. Hoewel we geen data specifiek voor Vlaanderen hebben lijkt de stelling dat ‘veel Vlamingen’ een tweede woning bezitten op zijn minst overdreven. Maar hoe is het bezit van andere woningen verdeeld over de inkomens in België?

Figuur 1 toont het bezit van vastgoed naast de eigen woning over de Belgische inkomensverdeling. Belgische gezinnen worden hier onderverdeeld in tien gelijke groepen (inkomensdecielen) op basis van hun gestandaardiseerd netto beschikbaar gezinsinkomen en gerangschikt van laag (1) naar hoog (10). Er zijn uiteraard andere indelingen mogelijk (zoals een indeling op basis van vermogensbezit) maar die leveren geen fundamenteel andere resultaten op. We maken ook het onderscheid tussen alle vormen van vastgoed (huizen, appartement, appartementsgebouwen, garages, grond, industriële gebouwen, kantoren) enerzijds en woonunits in vol bezit (huizen, appartement en appartementsgebouwen) anderzijds.

Meer dan 30% van de hoogste inkomensgroep in België bezit ander vastgoed naast de eigen woning. Bij de laagste inkomens is dat aandeel veel kleiner: 5% in de laagste inkomensgroep, 5 à 10% van de gezinnen in de daaropvolgende vijf inkomensgroepen. Meer gedetailleerde analyses leren dat als gezinnen in de laagste en middelste inkomensgroepen vastgoed bezitten naast de eigen woning, het vaak gaat om kleinere vormen van vastgoed zoals garages of een klein stuk grond. Wanneer het gaat over een huis of appartement blijken deze gezinnen voornamelijk mede-eigenaar te zijn, waarbij ze slechts een beperkt aandeel van de totale waarde in hun bezit hebben.

Wanneer we alleen woonunits (huizen, appartementen en volledige appartementsgebouwen) in volle eigendom in beschouwing nemen, dan zien we dat het aantal huishoudens dat nu nog vastgoed bezit in alle inkomensgroepen veel lager is. De daling is voornamelijk sterk in de middelste groepen; alleen in de twee hoogste inkomensgroepen hebben meer dan 10% van de gezinnen woonunits in volle bezit naast de eigen woning.

Figuur 1 toonde het aandeel van de gezinnen met vastgoed naast de eigen woning binnen elke inkomensgroep; figuur 2 toont de verdeling van het totale vastgoedbezit over de inkomensgroepen. Hier zien we dat van alle vastgoed buiten de eigen woning, iets meer dan 40% geconcentreerd is bij de twee hoogste inkomensgroepen. Wanneer we ons beperken tot woonunits, stijgt dat aandeel naar 45%. Ter vergelijking: de onderste helft van de gezinnen moet het stellen met een aandeel van 24%. Het bezit van vastgoed naast de eigen woning is duidelijk ongelijk verdeeld in de samenleving.

Hoe zit het dan met die modale Vlaming?

Er zijn verschillende mogelijkheden om de ‘middenklasse’ af te bakenen. In figuur 3 testen we zowel een enge als een ruime definitie van de middenklasse, gebaseerd op het beschikbare gezinsinkomen. Volgens de enge definitie bestaat de middenklasse uit gezinnen met een gestandaardiseerd netto beschikbaar gezinsinkomen tussen 80 en 120% van het mediane inkomen (de groep gezinnen rond het middelste inkomen, dus) terwijl de (erg) ruime definitie alle inkomens boven de armoedegrens en onder de top 10% rijkste huishoudens als middenklasse beschouwt.

Wanneer we een strikte definitie van de middenklasse hanteren zien we dat 10% van deze gezinnen ander vastgoed bezit naast de eigen woning. Dit daalt naar 4% wanneer we alleen woonunits in vol bezit in beschouwing nemen. Een ruime definitie van de middenklasse (zowat iedereen behalve de arme en de rijkste gezinnen) levert een zeer gelijkaardig beeld op: 12% bezit ander vastgoed, slechts 6% heeft huizen en appartementen in vol bezit. Het is, kortom, onwaar dat een belastingverschuiving naar woningbezit buiten de eigen woning voornamelijk de modale Vlamingen zou treffen.

Het is wel correct dat gepensioneerden oververtegenwoordigd zijn in de gezinnen die vastgoed bezitten buiten de eigen woning. Van de middenklassers die woonunits in vol bezit hebben naast de eigen woning, zijn 50% (enge definitie) of 42% (ruime definitie) 65-plus.

Conclusie

Na het bezit van beursgenoteerde aandelen en vermogen uit zelfstandige beroepsactiviteit is vastgoed buiten de eigen woning het meest geconcentreerd bij de hoogste inkomensgroepen in België. Het is een mythe dat veel Vlamingen een tweede woning bezitten, laat staan de modale Vlaming. Bovendien laat de OESO in een recente studie (p. 246) zien dat over de laatste drie decennia de huizenprijzen in België veel sterker zijn gestegen dan in andere West-Europese landen. Gezien de verdeling van het vastgoed is deze stijging voornamelijk ten goede gekomen aan de gezinnen met de hoogste inkomens, waarvan een belangrijk aandeel gepensioneerden zijn.

Of dit voldoende redenen zijn om vastgoed meer te gaan belasten in het kader van een tax shift moet het voorwerp zijn van politiek debat. Maar dat debat wordt best gevoerd op basis van de feitelijke verdeling van het vastgoed in ons land, niet op basis van perceptie.

Sarah Kuypers & Wim Van Lancker