Selon l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne, l’absence de plafonnement en 2018 aurait causé des hausses plus fortes que celles permises actuellement.

Les loyers privés parisiens ont augmenté de manière plus marquée en 2018, année pendant laquelle leur plafonnement avait été interrompu, montre lundi une étude de l’observatoire de référence, alors que la mairie a réinstauré la mesure l’an dernier. «2018, année de non-encadrement, s’inscrit en rupture avec les années précédentes», a expliqué dans un communiqué l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap), organisme chargé d’évaluer les effets de mesures publiques d’encadrement des loyers.

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À Paris, l’année 2018 s’était écoulée sans plafonnement des loyers. Cette mesure, qui fixe un maximum donné zone par zone, était appliquée par la ville depuis 2015 mais avait été annulée en justice en 2017. La municipalité l’a, depuis, rétablie à la mi-2019. Dans l’intervalle, 2018 a marqué «un retour à la situation antérieure» au niveau des prix, a souligné l’Olap.

Un montant de dépassement inférieur à ceux de 2015 et 2016

Pour étudier les effets de l’interruption du plafonnement, l’observatoire a étudié un panel d’environ 5.000 logements privés. Sur ces derniers, environ 700 auraient été concernés par la mesure, qui s’applique aux nouveaux contrats de location et non à la reconduction des baux existants. Il ne s’agit, en outre, pas de meublés, pour lesquels la réglementation est différente. L’observatoire imagine que le plafonnement ait été maintenu en 2018. Si cela avait été le cas, 28% des loyers observés auraient dépassé ce plafond «théorique», contre 21% en 2017 et 25% en 2015.

«En l’absence d’encadrement, les bailleurs ont (...) ré-adopté une stratégie en fonction du marché et de la seule contrainte réglementaire applicable: le décret annuel de limitation de la hausse du loyer lors de la relocation», résume l’Olap. En effet, même sans plafonnement, les loyers parisiens sont loin d’être libres: leur hausse est limitée depuis des années par ce décret distinct, qui n’a lui jamais été interrompu.

Les montants de dépassement sont cependant inférieurs à ceux de 2015 et 2016. Ils ont atteint 151 € en moyenne pour un loyer plafond de 1 144 €, un montant supérieur à celui de 2017 (134 €) mais inférieur à ce qui avait été observé en 2015 (186 €) et 2016 (165 €). L’Olap souligne par ailleurs que la hausse des loyers parisiens s’inscrit dans un contexte où l’offre de logements privés et non meublés se réduit constamment depuis les années 2000, un mouvement qui s’est encore accéléré depuis 2011.«On ne peut exclure un effet additionnel de l’annonce puis de la mise en œuvre de l’encadrement des loyers au vu de l’accentuation de la baisse entre 2012 et 2015», conclut l’Olap. Il évoque néanmoins des causes multiples à cette raréfaction de l’offre: manque de construction, transformation en HLM de logements privés, part de plus en plus élevée des meublés et, de manière plus hypothétique, l’essor des locations du type AirBnb.