Duurzame woningen in Almere Buiten. Beeld Harry Cock

De Nederlandsche Bank (DNB) en de Autoriteit Financiële Markten (AFM) noemden de voorgestelde hypotheekregels deze zomer ronduit ‘ongewenst’. Sommige huishoudens zouden hierdoor in 2021, aan het einde van de kabinetsperiode, tot wel 10 procent meer kunnen lenen. En dat terwijl de totale Nederlandse hypotheekschuld van 695 miljard euro nu al tot de grootste ter wereld behoort. Dat maakt de economie extra kwetsbaar voor huizencrises. Ook wijzen de toezichthouders erop dat in het verleden hogere hypotheken woningen niet betaalbaarder maakten, maar juist voor verdere prijsstijgingen zorgden.

Zowel het kabinet als budgetinstituut Nibud benadrukken dat er aan de spelregels zelf amper iets verandert. De hypotheken kunnen de komende jaren vooral omhoog vanwege de economische groei en de door het kabinet aangekondigde lastenverlichting. Rekening houdend met de gemiddelde verwachte bruto loonstijging van 2,9 procent mogen vrijwel alle inkomensgroepen in 2019 meer lenen. Huishoudens die nu nog een bruto jaarinkomen van 35 duizend euro hebben, kunnen volgend jaar bijna 4.500 euro meer krijgen. Voor inkomens van 70 duizend (grofweg twee keer modaal) is dat zelfs bijna 18 duizend euro extra.

In de jaren daarna gaat bovendien het inkomen van de minst verdienende partner steeds zwaarder meetellen bij de berekening van de maximale hypotheek. Dat is gunstig voor tweeverdieners.

In de Tweede Kamer klonk daarnaast ook de roep om studieschulden minder zwaar te laten meetellen bij de berekening van de maximale hypotheek. Aan die eis geeft het kabinet geen gehoor. Studieschulden worden vanwege de zachte voorwaarden nu al een stuk milder behandeld dan ‘gewone’ kredieten, schrijft minister Ollongren van Binnenlandse Zaken in een brief.

Onder water

Veel discussie leveren de uitzonderingen voor energiebesparende maatregelen op. Huishoudens die investeren in bijvoorbeeld isolatie of zonnepanelen mogen onder meer tot 106 procent van de waarde van hun woning lenen. Voor ‘normale’ huizenschulden is het maximum de afgelopen jaren juist verlaagd naar 100 procent.

Gezaghebbende adviseurs als DNB en het Internationaal Monetair Fonds dringen aan op een verder daling, naar 90 of zelfs 80 procent van de woningwaarde. Dat moet voorkomen dat tijdens een nieuwe crisis Nederlandse woningen opnieuw massaal ‘onder water’ komen te staan. Met die term worden huizen bedoeld die minder waard zijn dan de hypotheek. Verkoop levert in dat geval automatisch een financiële strop op. Nadeel van zo'n drastische maatregel is dat lang niet alle huizenkopers meer spaargeld kunnen inbrengen. Dat werpt extra drempels op, met name voor jonge starters.

Voorstanders van verdere versoepeling van de hypotheekregels rond energiebesparing, zoals de Nederlandse Vereniging van Makelaars en de Nederlandse Vereniging van Banken, wijzen er op dat zulke ingrepen voor een lagere energierekening zorgen. Dat drukt de vaste lasten. De toezichthouders vrezen dat die rekensom lang niet voor iedereen opgaat. Als de opbrengst van energiebesparende maatregelen in de praktijk tegenvalt, zitten huishoudens alsnog met een financieel gat.