Amsterdam-Oud-West, De (Food) Hallen © Rink Hof / HH

Vanuit het keukenraam van haar benedenwoning in de Bellamybuurt kijkt Anneke Veenhoff naar de verwaarloosde achtergevel van de oude metaalfabriek aan de overkant van de binnentuin. Ze heeft haar eigen kleine stukje gras, een paar tegels, een konijnenhok en een tuinhuisje. Het is geen landgoed, maar in de dichtbevolkte stad is iedere vierkante meter eigen buitenruimte een luxe. Een paar jaar geleden vertrok Veenhoff met haar gezin vanuit de oude Amsterdamse volkswijk naar een idyllisch dorp in Brabant. Daar had ze een groot huis, riante tuin, rust en buitenlucht. ‘Maar na twee maanden waren we terug. Ik wist het al na een dag.’ Het Brabantse konijn is het enige wat nog herinnert aan het korte avontuur.

Buiten klinken bouwgeluiden. Veenhoff, pianiste van beroep, is het inmiddels gewend. Sinds de opening van De Hallen twee jaar geleden – een oude tramremise, die nieuw leven werd ingeblazen als bruisende ontmoetingsplek met foodmarkt, filmhuis, bibliotheek en horeca – is het een gekkenhuis in de buurt. Bouwverkeer rijdt af en aan, woningen gaan voor recordprijzen over de tafel. Een appartement van dertig vierkante meter op vierhoog aan de Kinkerstraat staat te koop voor 220.000 euro. De vraagprijs van een bovenwoning van 106 vierkante meter aan de Bilderdijkstraat is 650.000 euro.

Veenhoff zet koffie op tafel, pakt haar laptop en gaat zitten. Twee weken geleden stuurde ze een dringende e-mail over de aanstaande sloop van de metaalfabriek en de geplande nieuwbouw. Bouwvoorschriften werden genegeerd, vergunningen klopten niet, documenten waren verdwenen, ambtenaren gedroegen zich op z’n zachtst gezegd vreemd. Er volgde een telefoongesprek. ‘Sorry dat ik net niet op kon nemen, maar ik moest even kijken of mijn huis niet instortte. Ze zijn begonnen met slopen, terwijl we dachten dat de sloop was uitgesteld.’ Er was immers nog geen zicht op de veiligheid van de sloop, de vervuiling in de bodem en de gevolgen voor omliggende panden. Nog los van het feit dat de voorgestelde nieuwbouw conflicteerde met de welstandseisen en met normen met betrekking tot geluidsoverlast en het ontnemen van daglicht.

Nu, eind november, heerst een indringende stilte voor de storm. In afwachting van de volgende ronde sloop zoekt Veenhoff houvast in haar strijd tegen de onstilbare honger van de vastgoedmiljonairs en de verzwelgende macht van de bureaucratie. De stapel ordners op een kastje achter de fortepiano is haar munitie. Honderden printjes en kopieën van e-mails, vergunningaanvragen, verslagen van telefoongesprekken, berichten van de gemeente en andere documenten die samen inzicht bieden in de dubieuze gang van zaken rondom Wenslauerstraat 22. De nieuwbouw van twaalf woningen van dertig tot 45 vierkante meter en vierhonderd vierkante meter atelierruimte is een project van vastgoedontwikkelaar D.I.G., eigendom van de bekende vastgoedcowboys Jan Willem ter Meulen, Egon Weijnen en Bart Jan Deenik. Zoals vele honderden ontwikkelaars, beleggers en investeerders uit de stad en de rest van de wereld ruiken zij geld op de kolkende grond- en vastgoedmarkt van Amsterdam.

D.I.G. kocht het vervallen bedrijfspand in 2010, midden in de crisis op de woningmarkt, voor 600.000 euro. De sloopkosten en de kosten van de bouw van het door Zondag CS Architecten ontworpen complex worden geschat op 1,3 miljoen. Gezien de huidige gemiddelde verkoopprijzen voor appartementen in de bewuste buurt van minimaal 5500 euro per vierkante meter kan de opbrengst van de twaalf woningen worden geschat op 2.640.000 euro. Dat betekent voor D.I.G. een netto opbrengst van 740.000 euro, plus een jaarlijks huurinkomen van 65.000 euro voor de bedrijfsruimte. Snelle winst, die voor een groot deel is te danken aan de razendsnelle stijging van woningprijzen in Amsterdam en aan het succes van De Hallen.

Het gebied rond De Hallen staat symbool voor de ingrijpende ontwikkeling die Amsterdam in de afgelopen decennia heeft doorgemaakt van hippiestad tot vastgoedbeurs. Saskia Sassen, hoogleraar sociologie aan Columbia University, noemt de stad van de 21ste eeuw het nieuwe front waar gemarginaliseerde groepen strijden voor hun plek in de samenleving. Een samenleving die steeds meer wordt gekenmerkt door de scheidslijn tussen kansarm en kansrijk, de haves and have nots. In haar boek Expulsion uit 2015 beschrijft Sassen hoe populaire steden als New York, Shanghai, Dubai, Londen, Vancouver en Amsterdam geleidelijk veranderen in een grond- en vastgoedbeurs. Het totale volume van buitenlandse investeringen in de top-honderd van meest gewilde steden was in 2015 meer dan een biljoen dollar. Niet de dynamiek van mensen, maar de dynamiek van geld en vastgoed is bepalend. ‘Een dergelijke verandering heeft diepe, ingrijpende gevolgen voor gelijkheid, democratie en rechten’, schreef zij in The Guardian.

Het beeld wordt bevestigd door internationaal onderzoek onder leiding van de TU Delft en de Universiteit van Amsterdam. In dertien onderzochte Europese steden zorgt de groeiende kloof tussen arm en rijk in toenemende mate voor ruimtelijke segregatie, met ernstige gevolgen voor de sociale stabiliteit en uiteindelijk ook de economische concurrentiekracht. Ook in Amsterdam, dat weliswaar gunstig afsteekt bij andere steden, is de trend duidelijk zichtbaar. Volgens Jan Rath, hoogleraar stadssociologie aan de UvA, verandert Amsterdam, lange tijd geprezen om zijn diversiteit en veelzijdigheid, in een pretpark voor hoogopgeleiden.

André van Stigt, ontwerper en ontwikkelaar van De Hallen, was zich tot op zekere hoogte bewust van de impact die zijn creatie zou hebben op de buurt. Maar hoge woningprijzen is niet waar hij naar streeft; het gaat hem om een levendige, dynamische stadsbuurt, en vaak gaan de twee hand in hand. ‘De Rijksbouwmeester noemde me gekke henkie, omdat ik als enige niet profiteer van de waardestijging in de buurt van De Hallen’, zegt hij.

De opening van het complex in het najaar van 2014 was het onwaarschijnlijke resultaat van een traject dat begon aan het begin van de eeuw en via een veelheid van ontwerpen, samenwerkingen, conjunctuurveranderingen en vooral overlegrondes met de gemeente tegen vele verwachtingen in tot een goed einde werd gebracht. Voor de rekenaars was het al snel duidelijk dat de oude tramremise niet moest worden getransformeerd maar gesloopt. Op de vrijgekomen grond kon vervolgens iets nieuws worden gebouwd. Makkelijk, zakelijk en financieel het meest aantrekkelijk. Dan waren er de monumentenmensen, die niets voelden voor grote ingrepen in de monumentale panden.

‘Zij wilden dat het een trammuseum werd’, zegt Van Stigt, zittend aan een lange tafel op de beletage van zijn woning annex kantoor aan de Herengracht. Tegen de muren staan collages van het bouwproces van een aantal van zijn beroemdste werken in Amsterdam: de transformatie van het Entrepotdok, het Olympisch Stadion, de Silodam, de Droogbak en Pakhuis de Zwijger. Monumentale bouwwerken in verval, op de rand van sloop, die hij met gedurfde ingrepen en een vernieuwende kijk op het gebruik van oude gebouwen nieuw leven inblies. Veel licht, grote ruimtes, strakke lijnen en rauwe elementen achter een klassieke façade.

Het is de stijl die ook zichtbaar is in De Hallen: een imposante passage met ambachtelijke werkplaatsen en ateliers, een overdekte markt met koffiebar en kramen met culinair hoogwaardige worsten, broden en hamburgers en sushi, een bibliotheek, filmhuis en opnamestudio’s, horeca en een hotel. Naast de oude remise verrezen appartementencomplexen met in totaal vierhonderd woningen van vastgoedontwikkelaar Van Wijnen Projectontwikkeling West.

De passage trekt jaarlijks meer dan twee miljoen bezoekers, het filmhuis 400.000 en de bibliotheek 170.000 – cijfers waar Van Stigt als enige niet verbaasd over lijkt te zijn. Hij zag de kracht van het gebouw, de locatie en de verzameling van betrokken partijen al jaren geleden. ‘Een vitale coalitie’, noemt hij het verbond van de maatschappelijke partners, buurtbewoners, creatieve bedrijven en de door hemzelf opgerichte Tramremise Ontwikkelingsmaatschappij (Trom). Slechts met zo’n vitale coalitie is het mogelijk een alternatief te bieden voor de wetten van de markt. In het geval van De Hallen was het juist de crisis die het laatste duwtje in de juiste richting gaf. ‘In crisistijd mag je altijd meer’, zegt Van Stigt. ‘Bureau Monumentenzorg moest wel meedenken. Anders zou er niets gebeuren met het terrein.’

Trom aanvaarde de achttien miljoen euro aan achterstallig onderhoud, koos voor een concept met een zo hoog mogelijke maatschappelijke waarde en zonder winstoogmerk. Door marktconforme huur te vragen aan horeca en andere commerciële partijen blijven de huren van de bibliotheek en andere maatschappelijke ondernemingen, zoals fietswerkplaats Recycle, atelier Beeldend Gesproken en kappersopleiding Kinki Academy, laag. Zo ontstaat een duurzaam financieel systeem, zonder de grote verliezen en hoge winsten die andere partijen wél maken.

De stad groeit explosief, en de macht van binnenlands en buitenlands kapitaal is groter dan veel mensen willen zien

Na de magere jaren in de crisis vloeit het geld op de Amsterdamse grond- en vastgoedmarkt als nooit tevoren. De trek naar de stad blijft aanhouden en hoewel de bouwproductie flink op gang is gekomen, blijft het aanbod ver achter bij de vraag. Tel daar de lage rente en het aantrekkelijke investeringsklimaat bij op en je begrijpt dat er in de hoofdstad flink valt te verdienen. Door particuliere verkopers, door ontwikkelaars en investeerders en door de gemeente, eigenaar van tachtig procent van de grond in de stad – hoge woningprijzen leiden tot hoge woz-waarden, hoge erfpachtinkomsten en hoge belastinginkomsten en tot toptarieven bij de uitgifte van grond door de afdeling Grond en Ontwikkeling van de gemeente Amsterdam. Hoe hoger de marktwaarde van een woning, des te hoger de grondprijs die de gemeente kan vragen aan ontwikkelaars.

Het is een oorzaak-gevolgrelatie die twee kanten op werkt. Want hoe hoger de grondprijs die de gemeente vraagt, des te groter de verleiding bij de ontwikkelaar om te kiezen voor het meest lucratieve marktsegment, op dit moment appartementen voor starters, voor studenten en voor goed verdienende stellen zonder kinderen. Een kamer van negen vierkante meter met gedeelde keuken en badkamer in Amsterdam-West is goed voor 62.000 euro; een ‘designappartement’ van 55 vierkante meter in de nieuwe wijk Holland Park in Diemen-Zuid voor 217.500 euro.

Van de 4890 nieuwbouwwoningen die in 2015 in Amsterdam werden opgeleverd was 56 procent kleiner dan veertig vierkante meter. Naarmate de prijzen stijgen en de schaarste toeneemt, neemt de bereidheid om te wonen op een kleine oppervlakte toe, of het nu een eenkamerstudio is of een woning die je ook na je studie deelt met een of meer young professionals. Het gemiddelde opleidings- en inkomensniveau stijgt in Amsterdam al jaren aanzienlijk sneller dan het landelijk gemiddelde, als gevolg van de instroom van hoogopgeleiden en de uitstroom van middelbaar- en laagopgeleiden. Het aantal westerse allochtonen (vooral expats en zelfstandig ondernemers) neemt in hoog tempo toe, terwijl de groei van het aantal niet-westerse allochtonen afvlakt. Huishoudens met lage inkomens en opleidingsniveaus clusteren zich in de buurten aan de rand van de stad, terwijl hoge inkomens en opleidingsniveaus zich vestigen in de dure, meer centrale buurten. Dezelfde scheidslijnen zijn zichtbaar in de woningvoorraad. Sociale huur concentreert zich steeds meer in Nieuw-West, Zuidoost en Noord, terwijl koopwoningen en huur in de vrije sector domineren in de populaire buurten van de stad.

Het aantal inwoners van Amsterdam nam sinds halverwege de jaren tachtig toe van 680.000 tot 835.000 nu. Volgens de meest recente prognose van het Centraal Bureau voor de Statistiek en het Planbureau voor de Leefomgeving (september 2016) zal de hoofdstedelijke bevolking blijven groeien en in 2030 achttien procent groter zijn dan nu. Dat betekent 950.000 inwoners in 2030 en, als de trend doorzet, een miljoen inwoners in 2034. Het betekent een aanzienlijke wijziging ten opzichte van de cbs-prognose uit 2009, toen werd voorspeld dat de Amsterdamse bevolking van 2009 tot 2030 zou groeien van 756.000 tot 844.00 inwoners. In werkelijkheid wordt dat aantal al dit jaar bereikt.

Juist in de jaren dat de bevolking onverwacht explosief steeg, kwam de bouwproductie in de stad nagenoeg stil te liggen. Ontwikkelaars, beleggers en bouwbedrijven raakten aan de bedelstaf en ook de gemeente kwam krap bij kas te zitten. Het vereveningsfonds, waarin de gemeente de kosten voor het bouwrijp maken van grond en het aanleggen van infrastructuur en openbare ruimte verrekent met de inkomsten van gronduitgifte, zou volgens toenmalig wethouder Maarten van Poelgeest bij uitvoering van de bouwplannen afstevenen op een tekort van honderden miljoenen euro’s. Om financiële risico’s te vermijden werden investeringen uitgesteld.

Tegenover de groei van 88.000 inwoners stond de afgelopen zeven jaar de bouw van iets minder dan 25.000 nieuwe woningen. Door het splitsen van woningen en de transformatie van kantoren en andere gebouwen tot woonruimte kwamen daar nog ongeveer tienduizend woningen bij. Voor het overgrote deel vallen die in de categorieën kleiner dan veertig en groter dan negentig vierkante meter, het zijn nagenoeg allemaal koopwoningen en vrije sector huur. Het aantal sociale huurwoningen daalde met enkele duizenden. Door de snelle waardestijgingen in Amsterdam zal de huur van een flink deel van de sociale woningen op korte termijn boven de liberalisatiegrens uitkomen en vervolgens tegen marktprijzen worden verhuurd in de vrije sector. Het is het gevolg van het nieuwe puntenstelsel dat in 2011 werd ingevoerd door minister Piet Hein Donner. In het nieuwe stelsel krijgt een woning extra punten en dus een hogere huurprijs aan de hand van de woz-waarde.

Te huur of te koop, luxe appartementen op de Zuidas in Amsterdam © Peter Hilz / HH

Het is een ontwikkeling die tot nadenken dwingt over de functie en de toekomst van de stad. Wat voor stad wil je zijn en welke ambities zijn leidend bij de keuzes die je maakt? Bevolkingsgroei? Economische groei? Diversiteit? Duurzaamheid? Een eerlijke verdeling van kansen en welvaart? In hoeverre zijn deze mogelijke keuzes met elkaar te combineren? Het zijn vragen waar het stadsbestuur geen duidelijke antwoorden op lijkt te hebben. Amsterdam deint mee op de golven van de internationale economie en het vrije verkeer van goederen, personen en kapitaal. De stad groeit explosief, de verschillen tussen kansarm en kansrijk nemen snel toe en macht van binnenlands en buitenlands kapitaal is groter dan veel mensen willen zien.

‘We mogen onze woningen niet onder de marktprijs verkopen’, zegt Gerard Anderiesen, directeur van woningbouwcorporatie Stadgenoot, enkele dagen voor zijn ceremoniële afscheid. Na 22 jaar als bestuurder in de Amsterdamse woningbouwwereld, eerst bij de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, later bij de Algemene Woningbouw Vereniging en sinds acht jaar bij Stadgenoot, gaat hij met pensioen. In zijn huidige functie beheert hij ruim dertigduizend woningen, vooral in Nieuw-West en West. Met enige gêne erkent hij dat ook Stadgenoot woningen verkoopt met vierkante-meterprijzen van soms meer dan vijfduizend euro. ‘Ik had het graag anders gezien’, zegt Anderiesen. Maar de regels uit Den Haag zijn duidelijk: corporatiewoningen mogen niet worden verkocht voor minder dan negentig procent van de marktwaarde.

Enigszins per ongeluk werd Stadgenoot het voorbeeld voor het nieuwe type kleine appartementen. Midden in de crisis, toen bijna niemand durfde te bouwen, transformeerde de corporatie een vleugel van het voormalige gak-gebouw in Bos en Lommer tot 320 koopwoningen van 28 vierkante meter. Prijzen begonnen bij 82.000 euro. ‘We dachten dat het interessant zou zijn voor ouders van studenten, maar ook starters kwamen erop af. Daarna gingen ontwikkelaars het concept massaal kopiëren.’

Door links wordt Anderiesen geregeld weggezet als te liberaal, voor rechts is hij een klassiek linkse woningbouwer. Wie realistisch kijkt, ziet een pragmaticus met oprechte liefde voor een diverse stad. Hij is bezorgd over de koers van Amsterdam, de obsessie met geld en internationale ranglijsten. Een gezonde stad is niet direct de stad met de grootste rijkdom, maar een veelzijdige stad die ruimte biedt aan verschillende soorten en maten. Het liberale, vrijzinnige, tolerante karakter dat Amsterdam kenmerkte in de jaren zestig en zeventig vormt nog altijd de basis voor het succes van vandaag. Studenten, kunstenaars en later yuppen voelden zich vrij in Amsterdam en creëerden een nieuwe bruisende, artistieke stedelijke cultuur.

‘Dat waren echt niet allemaal mensen met een hoog inkomen’, zegt Anderiesen. ‘Ook de yuppen niet.’ Hetzelfde gold voor steden als Londen of New York, dynamische centra van de bohemiens van het einde van de vorige eeuw. ‘Maar in Londen en Manhattan kun je alleen nog kunst kopen, geen kunst maken.’ De kunstenaars, bohemiens en scharrelaars, die sfeerbepalend waren in de jaren zestig, zeventig en tachtig, zijn vertrokken.

Voor een nieuwe generatie vrijbuiters is geen plek in het huidige stedelijk landschap. Rafelranden zijn volgebouwd en goedkope ateliers getransformeerd tot dure kantoren en woningen. Toegankelijkheid neemt af, homogeniteit neemt toe. Het is een sluipend proces dat al tientallen jaren gaande is. Waren het in de jaren negentig al de lage inkomens die geleidelijk werden verdrongen uit de betere buurten van de stad, inmiddels slaat ook bij de middenklasse de wanhoop toe. Inkomens in het onderwijs, de zorg, bij de overheid of nutsbedrijven zijn in veel gevallen niet hoog genoeg om de prijzen te kunnen betalen die op de Amsterdamse woningmarkt worden gevraagd. Waar de middenklasse verdwijnt, wordt de sociale structuur uitgehold en neemt polarisatie toe. Goede buurten worden beter, slechte buurten slechter.

Waar de middenklasse verdwijnt, neemt polarisatie toe. Goede buurten worden beter, slechte buurten slechter

Globalisering, een terugtrekkende overheid en privatisering van de woningmarkt zorgen voor een toename van ongelijkheid, tot segregatie, legt Lotte Vermeij, onderzoeker van het Sociaal en Cultureel Planbureau, uit. ‘Dat de wetmatigheden van de groeiende zelfsegregerende stad meer de vrije loop krijgen, brengt het risico met zich mee dat ongelijkheden tussen buurten in de kwaliteit van de lokale samenleving zullen toenemen en kansrijke stedelingen zullen wonen in zorgzame, bruisende buurten terwijl degenen die weinig te kiezen hebben aangewezen zijn op vaak afgelegen transitiebuurten met veel problemen en weinig samenhang of organisatiekracht’, schreef zij in 2015 in Sociale vraagstukken.

Het is precies de trend die ook de grote Amerikaanse planologe Susan Fainstein beschreef in haar boek The Just City (2015). Hierin typeerde zij Amsterdam als een betrekkelijk eerlijke stad en wees daarbij op het cruciale belang van onder meer de stadsdelen als relatief zelfstandige overheden, de grote sociale woningvoorraad en de spreiding van goede scholen. Inmiddels zijn stadsdelen veranderd van buurtdemocratieën in puur uitvoerende organen, worden sociale woningen in groten getale verkocht en neemt het contrast tussen goede en slechte scholen snel toe.

‘Wij voorzagen altijd in betaalbare starterswoningen, maar in korte tijd is de gemiddelde verkoopprijs van onze woningen gestegen van 185.000 naar 225.000 euro’, zegt Gerard Anderiesen van Stadgenoot. ‘Als starters onze woningen niet kunnen betalen, is er een probleem.’ Het betekent minder doorstroom vanuit sociale huur en meer scheefwonen, voormalige studenten en andere minima die met een verhoogd inkomen toch in een sociale huurwoning blijven omdat het financieel aantrekkelijk is en omdat het mag.

‘Op zich is het niet erg als het aantal corporatiewoningen de komende jaren afneemt’, stelt Anderiesen. Volgens de huidige afspraken tussen collegepartijen d66, vvd en sp en de corporaties zal het uitkomen op ongeveer veertig procent van de woningvoorraad. ‘Dat sluit aan bij het aantal huishoudens dat op basis van het inkomen in aanmerking komt voor een sociale huurwoning.’ Maar dan moet er wel doorstroom zijn. Dan moeten de lage inkomens in een sociale huurwoning wonen, de middeninkomens in een woning in het middensegment en de hoge inkomens in een woning in het hoge segment. Zo simpel is het in de praktijk niet. Een kwart van de sociale huurwoningen van Stadgenoot wordt bewoond door huishoudens met een inkomen van meer dan 35.000 euro, de Europees vastgestelde inkomensgrens voor sociale huur. Maar bij gebrek aan woningen in het middensegment blijft men zitten.

‘Waar moet je naartoe?’ vraagt Anderiesen zich af. Volgens de cijfers wordt er tegenwoordig flink gebouwd in het middensegment, maar dat wordt puur gedefinieerd aan de hand van huur- en koopprijzen: tussen de 710 en 1100 euro huur per maand of een koopprijs van 180.000 tot 300.000 euro. In dat segment is steeds meer beschikbaar, maar zelden groter dan zeventig vierkante meter. ‘Dat heet nu middensegment’, zegt Anderiesen. ‘Maar daar kan geen gezin in.’ Van de 2764 woningen die eind januari op Funda worden aangeboden in Amsterdam zijn er binnen de ring (Noord uitgezonderd) zeven woningen tussen de 175.000 en 300.000 euro van meer dan 75 vierkante meter. Door de extreme schaarste in dit segment wordt op dergelijke woningen bovendien grof overboden, vaak tienduizenden euro’s boven de vraagprijs.

In augustus 2015 roerde burgemeester Eberhard van der Laan zich voor het eerst nadrukkelijk in het debat over de plaatselijke woningmarkt door in Het Financieele Dagblad te waarschuwen voor ‘Londense toestanden’. Londen is met een gemiddelde woningprijs van ruim vijfhonderdduizend euro inmiddels het domein van de rijken en de superrijken uit binnen- en buitenland. De grote aantrekkingskracht op werknemers uit de hele wereld en de snelle groei van de stad maakten de Londense vastgoedmarkt jarenlang tot een zeer aantrekkelijk beleggingsobject voor miljardairs en multimiljonairs, maar ook voor investeringsmaatschappijen en beleggers uit China, Rusland, het Arabisch schiereiland en de Verenigde Staten.

Inmiddels is duidelijk dat ook in Amsterdam het aantal buitenlandse beleggers en investeerders op de vastgoedmarkt snel toeneemt en dat het specifieke aanbod voor superrijken groeit. Een penthouse in het nieuw te bouwen Pontsteigergebouw in de Houthavens werd voor zestien miljoen euro verkocht aan de Amsterdamse horecaondernemer Won Yip. De overige appartementen in het gebouw werden volgens verkoper Christie’s verkocht voor een gemiddelde prijs van 1,6 miljoen. Op de Dam worden direct naast de Bijenkorf veertien luxe appartementen verkocht tegen prijzen tussen de 1,1 miljoen en 25 miljoen euro. Uit onderzoek van het Planbureau voor de Leefomgeving en Deloitte Real Estate & Partnerships blijkt dat van alle vastgoedtransacties op Nederlandse bodem de helft op naam komt van buitenlandse beleggers. Het zijn niet zozeer de Russen en Chinezen die zich roeren in Amsterdam, maar vooral beleggers uit Duitsland, de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk. Tussen medio 2013 en medio 2014 steeg het volume aan buitenlandse vastgoedinvesteringen met 248 procent, zo bleek uit onderzoek van Saskia Sassen. Kantoren zijn het meest gewild, maar ook woningen zijn in trek.

Amsterdam, de IJ-Hallen in Amsterdam-­Noord op het voormalige NDSM-terrein © C. Barton van Flymen / HH

De cijfers zijn geen verrassing voor Ton Tjia, die werd geboren en opgeleid in Amsterdam, opgroeide in Den Bosch en dertig jaar lang succesvol was als vermogensbeheerder in Londen. Hij zit aan een klein tafeltje in de Bagels & Beans aan het IJdock. Direct boven het etablissement bevindt zich het ruime appartement dat hij in 2014 kocht voor één miljoen euro. Terwijl zijn kinderen naar school gingen en carrière maakten in Londen, Shanghai en Singapore, was hij zelf klaar om terug te gaan. Denkend aan Nederland, was Amsterdam de enige optie en denkend aan Amsterdam het centrum. ‘Vanuit mijn huis kan ik lopend naar het Concertgebouw en het Muziektheater.’ Bovendien heeft hij een schitterend uitzicht over het IJ. Als hij zijn raam opendoet, kan hij de voorbijtrekkende binnenvaartschepen bijna aanraken.

Hoewel vijfduizend euro per vierkante meter voor de gemiddelde Nederlander een indrukwekkend bedrag is, was het voor Tjia een verademing. In Londen woonde hij in een appartement aan de Thames, waar de vierkante-meterprijs op dat moment meer dan vier keer zo hoog was. Hij telt zijn financiële zegeningen: sinds de aankoop van het appartement zijn de woningprijzen in Londen als gevolg van de Brexit iets gedaald en in Amsterdam flink gestegen. Naar verhouding zijn de prijzen in Londen nog maar twee keer zo hoog als in Amsterdam. Het levert enerzijds bodemprijzen op en een golf van snelle kopers, anderzijds leidt het tot onrust en onzekerheid. ‘Daar hebben beleggers een hekel aan’, weet Tjia. Ze zoeken stabiliteit en zekerheid. ‘Dat ontbreekt nu in Londen. Net als in voormalige toplocaties Parijs, Moskou en Istanbul.’

In het jaarlijkse rapport Emerging Trends in Real Estate Europe van pwc staat Amsterdam in 2016 op de negende plek wat betreft vastgoedinvesteringsklimaat, achter onder meer Berlijn, Hamburg en Dublin. Londen en Parijs staan respectievelijk op plek 15 en 22. Geld vindt altijd zijn weg, zegt Tjia. ‘Als Londen en Parijs afvallen, wordt Amsterdam vanzelf aantrekkelijker.’ De concurrentie in dergelijke steden is dusdanig groot dat de winstmarges klein worden, liet Robert-Jan Peters, directeur van de financieringstak van vastgoedadviseur cbre weten tegenover het FD. Ook dat maakt Nederland relatief aantrekkelijk. Waren er in 2015 zeventig buitenlandse financiers actief op de Nederlandse markt, in 2016 waren het er 120. Zij worden aangespoord door minister Stef Blok die op buitenlandse vastgoedbeurzen als een marktkoopman reclame maakt voor de Nederlandse woningvoorraad: het is betaalbaar, de economie en het politieke klimaat zijn (relatief) stabiel en ook de aanhoudende schaarste op de woningmarkt zorgt de komende jaren voor een gunstig investeringsklimaat. De prijzen zijn ook nog altijd laag in vergelijking met steden als Stockholm, München en Hamburg.

‘De stad modelleert zich steeds meer naar de behoeften van een specifieke groep’, zegt hoogleraar Jan Rath, wijzend op de veranderende woningmarkt, de vele zzp-werkplekken, de koffiebars en designwinkels. Het is een ontwikkeling die deels organisch ontstaat, maar waar ook de gemeente nadrukkelijk een rol in speelt. In de internationale war on talent tussen steden is het leefklimaat een cruciale factor. Bedrijven, ondernemers en werknemers vestigen zich op plekken waar het prettig wonen is. Cafés, restaurants, bars, theaters, leuke winkels, mooie architectuur, goede bereikbaarheid, aantrekkelijke openbare ruimte en genoeg gelijkgestemden, dat zijn de ingrediënten. ‘Er is de gemeente veel aan gelegen om een milieu te creëren waarin de economie goed gedijt’, aldus Rath.

Daarom wordt het proces van gentrification, opwaardering van straten en buurten, door de gemeente nadrukkelijk gestimuleerd. Waar nodig wordt flink geïnvesteerd in nieuwe straatprofielen, parkjes en speeltuinen en wordt actief werk gemaakt van het aantrekken van populaire gelegenheden zoals de Coffee Company. ‘Er worden scenes, sferen, subculturen gecreëerd waar dat soort bedrijven gedijen’, aldus Rath. Zoals de Javastraat, in 2007 door minister Ella Vogelaar bestempeld als probleemwijk, die zich na een grondige opknapbeurt in hoog tempo ontwikkelde tot hotspot met bijbehorende voorzieningen en prijzen. Een proces dat werd gestimuleerd door de grootschalige verkoop van corporatiewoningen.

Ook in de gemeenteraad lijkt de durf afwezig om nee te zeggen tegen het grote geld dat zich aan de stad opdringt

Naarmate de ruimte voor de nieuwe heersende klasse groter wordt, neemt de ruimte voor andere groepen af, zegt Rath. ‘De mensen die geen vier euro voor een cappuccino willen betalen.’ De oude bevolking van Amsterdam wordt geleidelijk vervangen door een nieuwe populatie. Hoogopgeleide kenniswerkers en ondernemers, de brandstof voor de hedendaagse kenniseconomie, nemen de plek in van de (gast)arbeiders waarop de stedelijke economie draaide in het industriële tijdperk. Fabrieken en scheepswerven zijn vervangen door kantoortorens, creatieve bedrijfsruimtes en third spaces. Omdat de nieuwe bevolking aanzienlijk beter verdient dan de oude leidt dit tot pijnlijke processen van verdringing en uitsluiting. Dat proces wordt versterkt door de privatisering en liberalisering van het wonen. De sociale woningvoorraad, in de jaren tachtig gegroeid tot negentig procent van het woningaanbod, daalde naar 57 procent, terwijl het aandeel koopwoningen steeg van zeven procent naar 31 procent. Tegelijkertijd stijgen de koop- en huurprijzen door de grote aantrekkingskracht van Amsterdam en de schaarste aan woningen, waardoor de betaalbaarheid en toegankelijkheid van de stad ernstig onder druk komen te staan.

Het is een onwenselijke ontwikkeling, vindt Wienke Bodewes, directeur van vastgoedbeheerder en -ontwikkelaar Amvest. Vanaf de achtste etage van een kantoortoren naast de Amsterdam Arena kijkt hij uit over de Bijlmer. In zijn kantoor pronken verleidelijke afbeeldingen van het nieuwbouwproject Cruquius, een industriegebied in Amsterdam-Oost dat geleidelijk wordt getransformeerd tot hoogstedelijk gebied met woningen, winkels, bedrijfsruimte en horeca. Amvest kocht tijdens de crisis een groot deel van het gebied en bouwt er de komende jaren tweeduizend woningen, deels met geld van buitenlandse beleggers, die zich steeds vaker bij hem melden. Niet de snelle equity-fondsen, op zoek naar het hoogste rendement in de kortste tijd, maar partijen die streven naar een stabiele, duurzame investering. Precies waar verzekeraar Aegon en pensioenfonds pfzw, de aandeelhouders van Amvest, ook naar streven.

Volgens Bodewes is een belangrijk deel van de oplossing het vergroten van het huuraanbod in de vrije sector, een segment waar steeds meer vraag naar is en waarin Amvest bijzonder actief is, omdat het de aandeelhouders en investeerders een rendement op de lange termijn oplevert. ‘Dat stelt ze in staat te groeien’, legt hij uit. ‘Maar het levert wel minder op dan koopwoningen.’ Het is een simpel gevolg van het feit dat vrije-sectorhuurwoningen niet worden gesubsidieerd, terwijl dat voor koopwoningen en sociale huurwoningen wél geldt. Kopers worden gecompenseerd met hypotheekrenteaftrek en sociale huurders met overheidssubsidie. De vrije-huursector valt tussen de wal en het schip en is daardoor, op de kleinste appartementen na, voor ontwikkelaars financieel onaantrekkelijk.

Terwijl het een segment is dat steeds meer in trek raakt. Jongere generaties zijn relatief weinig honkvast, hebben weinig zekerheid op de arbeidsmarkt en minder behoefte aan eigen bezit. Het maakt kopen minder aantrekkelijk en voor een grote groep zelfs onmogelijk. Maar ook bij ouderen is de huurwoning populair. Ze verhuizen van een grote woning in de stad naar een kleinere woning of komen van buiten de stad en kiezen ervoor om zich na hun pensioen in Amsterdam te vestigen. ‘Maar om deze sector te stimuleren, is een level playing field nodig’, zegt Bodewes. Dat zou de gemeente kunnen creëren door middel van specifiek grondbeleid.

Nu wordt door vermogende particulieren steeds meer gebruik gemaakt van het gebrek aan beleid. De moordende concurrentie om een woning in de vrije-huursector stuwt de prijzen verder op. In combinatie met de lage spaarrente wordt Amsterdams vastgoed een zeer aantrekkelijke belegging voor mensen met een paar ton op de bank. Uit onderzoek van UvA-promovendus Rowan Arundel bleek dat steeds meer woningen in bezit zijn van een steeds kleinere groep mensen. Wie geld heeft kan vastgoed kopen, wie vastgoed heeft kan geld verdienen. Wie meer verdient, kan meer vastgoed kopen. Het is een zichzelf versterkend proces dat de kloof tussen huizenbezitters en huurders vergroot.

‘De stad schreef vroeger in het grondbeleid precies wat voor woningen er moesten worden gebouwd’, zegt Bodewes, die in het verleden jaren voor de gemeente Rotterdam werkte en later twaalf jaar bestuurder was bij Ymere. ‘Nu wordt het volledig aan de markt overgelaten. Het grondbedrijf is te opportunistisch.’ Met alle gevolgen van dien. De eerste tree op de ladder van de woningmarkt wordt voor een steeds grotere groep onbereikbaar.

Het is kritiek die veelvuldig naar voren komt. Als de gemeente echt werk wil maken van het behouden van een diverse populatie, dan moet daar bewust beleid op worden gevoerd. Het vereveningsfonds, dat tijdens de crisis leeg raakte, is inmiddels weer goed gevuld. Begin 2016 was er 256 miljoen euro in kas, waarvan 213 miljoen euro beschikbaar is om te investeren. Dat bedrag zal naar verwachting oplopen tot 370 miljoen euro in 2020. Maar gericht beleid ontbreekt. In januari 2016 presenteerde wethouder Eric van der Burg van Ruimtelijke Ordening de nota Koers 2025, waarin locaties worden aangewezen voor minimaal vijftigduizend woningen die tot 2025 zullen worden gebouwd. Ze variëren van de tweede fase van IJburg, de Houthavens en het Zeeburgereiland tot locaties in het Westelijk Havengebied en bedrijventerreinen in de buurt van de ring A10. Hoewel per locatie concreet wordt aangegeven hoeveel woningen er kunnen worden gebouwd, staat er niets over het type of de prijscategorie. Er wordt enkel gewezen op de afspraak binnen het college dat de ondergrens van 187.000 sociale huurwoningen zal worden bewaakt.

Maar niets over de beoogde bevolkingssamenstelling, de gewenste verdeling van de woningvoorraad of het grondprijsbeleid dat hieraan ten grondslag zou kunnen liggen. Een gemiste kans, vindt voormalig GroenLinks-wethouder Maarten van Poelgeest. ‘Juist nu je zoveel wind mee hebt, moet je moeilijke dingen doen. Dan heb je als gemeente de financiële middelen om te investeren en de positie om risico’s te nemen.’ Niet alleen uit moreel oogpunt, maar ook omdat de jonge nieuwkomers met ambitie en ideeën noodzakelijk zijn om de dynamiek, het karakter en het innovatieve vermogen van de stad in stand te houden. ‘Als voor deze groep geen ruimte meer is, word je een stad voor de gevestigde bovenlaag.’

En die heeft niet de dynamiek die een stad nodig heeft om zich te kunnen aanpassen aan veranderingen in de tijd. Zo verdwijnt ook het unieke emanciperende vermogen van Amsterdam. ‘Mensen komen de stad binnen, maken carrière, worden geconfronteerd met andere leefstijlen, normen, waarden en meningen, emanciperen zich economisch en cultureel en vertrekken veelal in een latere levensfase weer’, schreef Van Poelgeest in 2005 in het boek De emancipatiemachine.

Van Poelgeest ziet ook los van het grondbeleid goede mogelijkheden om serieus werk te maken van betaalbare woningen. Met de corporaties kunnen afspraken worden gemaakt om een deel van de sociale huurvoorraad in het middensegment te verhuren in plaats van te verkopen. Het is een mogelijkheid waar de corporaties en de gemeente nog niet over hebben gesproken; wel is duidelijk dat het niet de voorkeur heeft van zittend wethouder Laurens Ivens van Bouwen en Wonen. ‘Ik wil dat ze eerst weer eens gaan investeren in de bouw van sociale huurwoningen. Dan zorgen wij voor het middensegment.’

Maar waar SP’er Ivens verantwoordelijk is voor bouwen en wonen, is zijn collega-wethouder Eric van der Burg van de vvd verantwoordelijk voor ruimtelijke ordening en grondbeleid. Het maakt het niet eenvoudiger om tot een evenwichtig beleid te komen. ‘De wethouder heeft verschillende petten op’, zegt Peter van Gool, hoogleraar vastgoedeconomie aan de UvA en hoofd onroerend goed bij pensioenfonds spf. ‘In de pers wordt gezegd dat het college gaat bouwen voor de middengroep, maar als puntje bij paaltje komt, kiezen ze voor het meeste geld.’ Terwijl er een bewuste keuze kan worden gemaakt om de grondprijs bij bepaalde kavels te verlagen, tegen de voorwaarde dat er specifieke middenklassewoningen worden gebouwd. Nu gebeurt dat zeer sporadisch en wordt door de gemeente volop geprofiteerd van de torenhoge grondprijzen die ontwikkelaars bereid zijn te betalen.

Meer diversiteit zou de stad goed doen, vindt Van Gool, die dit regelmatig benadrukt in gesprek met ambtenaren. ‘Die zeggen dan: je hebt gelijk, maar zo werkt het niet.’ Met als sprekend voorbeeld d66-raadslid Joris van Osselaer, die woedend reageerde op de voorgestelde bouw van sociale huurwoningen op de Zuidas. Een plan dat door de linkse partijen aan een meerderheid in de raad werd geholpen. In De Telegraaf liet Van Osselaer weten dat de bouw van sociale huur in plaats van vrije-marktwoningen de gemeentelijke schatkist honderd miljoen euro zou kosten. In hetzelfde interview pleitte hij ervoor om bij de bouw van iedere sociale huurwoning de misgelopen opbrengsten in kaart te brengen.

Ivens reageert met enig cynisme op het voorstel van Van Osselaer. ‘Het is altijd interessant om cijfers te laten zien, maar de marktwaarde is deels het gevolg van de diversiteit in Amsterdam.’ Bovendien blijkt uit onderzoek dat 71 procent van de Amsterdammers de ongedeelde stad koestert, vervolgt hij. ‘Die ongedeelde stad vind ik veel belangrijker dan winsten en verliezen.’ Maar het behouden van dit diverse karakter wordt moeilijk, zegt hij. Vanuit Den Haag worden de corporaties ernstig onder druk gezet, terwijl zijn collega-collegepartijen vvd en d66 vooralsnog niet happig lijken om grondprijzen te verlagen om de middengroep te bedienen. In de huidige hiërarchie binnen het gemeentelijk apparaat is de Dienst Wonen een marginale speler ten opzichte van de machtige afdeling Grond en Ontwikkeling.

André van Stigt, ontwikkelaar en ontwerper van De Hallen, ziet een gemeente die vooral gedreven wordt door angst om geld mis te lopen. ‘Ze zijn bang om gekke henkie te zijn.’ Het leidt tot een obsessie met winstmaximalisatie. ‘Maar dat is geen duurzame basis’, zegt Van Stigt. ‘Het leidt niet tot een evenwichtige samenleving.’

Ook Rutger Groot Wassink, fractievoorzitter van GroenLinks, maakt zich zorgen over de huidige ontwikkelingen. Hij pleit al langer voor een fundamenteel debat over de toekomst van de stad. ‘Groei is geen doel op zich’, zegt hij. ‘Zeker niet als slechts een beperkt deel van de inwoners profiteert.’ Maar vooralsnog is hij een roepende in de woestijn. Ook in de gemeenteraad lijkt de durf afwezig om nee te zeggen tegen het grote geld dat zich aan de stad opdringt.

‘De gemeente kiest ervoor om niets te doen en de markt vrij spel te geven’, constateert Van Stigt. ‘Dat is geen gebrek aan beleid, maar bewust beleid.’ Wat weer geen garantie is voor een doordachte afweging, zegt hij, verwijzend naar voormalig Tweede-Kamerlid en wethouder Jan Schaefer, de koning van het betaalbare wonen. ‘Is dit beleid of is hier over nagedacht?’ vroeg die zich af. Van Stigt concludeert: ‘Beleid is er in Amsterdam wel, maar er wordt niet nagedacht.’

Dit artikel kwam tot stand met steun van Fonds 1877