La ruée vers les villes nord-américaines provoque une surchauffe immobilière et une pénurie de logements. Les villes canadiennes n’y échappent pas.

C’est fou quand on y pense. Dans les années 1960 et 1970, les centres-villes des métropoles se vidaient. Tout le monde rêvait de fuir en banlieue.

Seuls les pauvres – avec quelques enclaves riches – étaient condamnés à vivre en ville. La majorité des quartiers de Montréal, de Toronto, de New York et de Chicago étaient des quartiers défavorisés.

Et tout à coup, au 21e siècle, l’Amérique du Nord a redécouvert la ville. Et la ruée vers la cité a commencé.

À Montréal, le nouveau quartier de Griffintown est en ébullition. Photo : Radio-Canada / Michel Labrecque

Au début, la revitalisation des villes était une excellente nouvelle. On a rénové, verdi, construit, densifié les centres-villes et les quartiers périphériques. Cela a créé de bons emplois dans la haute technologie et les services. Mais depuis 15 ans, on observe un « tsunami » immobilier.

Plus beau, plus haut, plus cher

La renaissance de Toronto est spectaculaire. Mais aujourd’hui, beaucoup de gens qui y travaillent doivent aller vivre très loin du centre. Cela crée une ségrégation sociale et politique très problématique. Ken Greenberg, urbaniste, auteur du livre « Toronto Reborn, Design Successes and Challenges »

Cette vague de surchauffe immobilière n’a pas déferlé partout en même temps. Mais elle atteint de plus en plus de villes.

San Francisco, la ville où se loger coûte le plus cher en Amérique du Nord. Photo : La Presse canadienne / Lorin Eleni Gill/AP

La ville la plus chère en Amérique du Nord? Ce n’est pas New York, c’est San Francisco. Un logement moyen coûte 4000 $ US.

New York n’est pas loin derrière. Selon une étude, il faut gagner 150 000 $ US pour acheter un appartement à Brooklyn, qui n’est même pas sur l’île de Manhattan. Mais la moyenne des salaires dans la ville est de 65 000 $.

Aujourd’hui, Atlanta, Seattle, Denver, Austin, Miami, Philadelphie et même la petite ville de Burlington au Vermont vivent cette « bulle » immobilière. L’organisme Demographia publie chaque année un rapport international sur l’abordabilité des villes, basé à la fois sur les coûts du logement et les salaires de leurs habitants. Selon ce classement, Hong Kong est la ville la plus inabordable du monde. Vancouver est la deuxième et Toronto la sixième plus chère. Montréal occupe le 31e rang.

En Californie, la situation est intenable, au point que des entreprises de haute technologie (Apple, Facebook, Google) présentes dans le secteur annoncent des investissements en logement social et abordable. À Toronto, on ne trouve pas de logement disponible à moins de 2000 $ , dit Pauline Kress, ex-Montréalaise d’origine française.

À Toronto, on construit beaucoup de condos, mais les prix continuent d'augmenter. Photo : Radio-Canada / Michel Labrecque

Avec son conjoint, Paul-Albert Lebrun, elle explore les possibilités d’achat. Pour un condo de deux chambres à coucher, ça va vous coûter autour de 800 000 $ , annonce l’agente immobilière Laurence Jollivet. La flambée immobilière dans la grande région de Toronto a atteint des niveaux de prix à la limite de l’incompréhensible. Même phénomène à Vancouver.

À Montréal, nous sommes à la croisée des chemins. Quand on se compare à Toronto et à Vancouver, il y a encore une forme d’abordabilité. Mais il faudra faire des choix de société, parce que, si on regarde la tendance, on s’en va quand même dans cette direction-là. Laurence Vincent, coprésidente, Groupe immobilier Prével

Les causes de la tourmente de l’habitation

Cette tornade immobilière a été causée par une conjugaison de facteurs. On pourrait parler de « tempête parfaite ».

Les villes qui ont retrouvé la santé économique attirent beaucoup de monde, y compris des immigrants. Et on n’a pas construit assez de logements, de condos ou de maisons pour accueillir tous ces gens. Ce qui explique les hausses. La loi de l’offre et la demande.

La spéculation accentue cette pénurie. Le logement est devenu un objet d’investissement plus sécuritaire que la bourse. Des investisseurs locaux ou étrangers achètent en masse, souvent sans habiter les propriétés. Il y a aussi le phénomène Airbnb qui soustrait des logements du marché.

Certaines villes, notamment Toronto et Vancouver, ont pris des mesures fiscales pour ralentir la spéculation. Cela a contribué à la ralentir, mais pas à l’arrêter.

Dernier facteur : la pénurie de logements abordables et subventionnés. Au Canada, le gouvernement fédéral s’est retiré depuis un quart de siècle du logement social qui, pendant longtemps, servait de contrepoids au marché.

Le gouvernement libéral de Justin Trudeau a promulgué récemment sa stratégie fédérale sur le logement, qui marque le retour d’Ottawa dans le logement abordable. Mais les retombées concrètes se font attendre.

Quelques remèdes…

Résoudre cette crise ne sera pas simple. Mais certaines municipalités tentent des choses. Densification, zonage inclusif, resserrement des règles d’Airbnb. Des mesures qui sont souvent contestées devant les tribunaux.

À Montréal, l’administration de Valérie Plante propose un règlement sur la mixité, qui imposerait aux projets immobiliers de 50 logements et plus de construire 20 % de logement social, 20 % de logement abordable et 20 % de logement familial (trois chambres à coucher).

Dans le cadre des consultations publiques, tous les intervenants conviennent qu’il faut aborder le problème, mais certains craignent que le règlement tel qu'il est à l'heure actuelle ne rate sa cible.

À Toronto, un projet très audacieux de réinvention du plus grand complexe de logement social au Canada est en cours de réalisation.

Le complexe de logements de Regent Park construit à la fin des années 1940. Photo : Radio-Canada / Michel Labrecque

Le complexe de HLM de Regent Park abritait 7500 personnes. Ses bâtiments construits à la fin des années 1940 ont mal vieilli. Le quartier était reconnu comme l'un des plus dangereux de Toronto.

Faute de financement fédéral et provincial, la Municipalité de Toronto a dû innover pour rénover Regent Park. La Ville a confié au promoteur immobilier Daniels la démolition et la reconstruction du complexe. Une fois la construction terminée, tous les anciens habitants auront des logements flambant neufs au même prix.

Mais il y aura plus de 10 000 nouveaux habitants, propriétaires de maisons et de logements privés. La vente de ces logements financera le logement social.

Les nouvelles habitations de Regent Park : pouvez-vous distinguer le logement social du logement privé? Photo : Radio-Canada / Michel Labrecque

Amorcé en 2006, ce projet gigantesque de réinvention est terminé aux deux tiers.

C’est devenu un quartier avec des rues commerciales, des parcs et des centres communautaires. Je vous défie de distinguer les logements sociaux et subventionnés des habitations privées. Le beau côté de la chose, c’est que beaucoup d’emplois ont été créés pour les anciens habitants de Regent Park. Martin Blake, vice-président, Daniels Corporation

Ce modèle intéresse des municipalités de nombreux pays. Mais il pose aussi des questions. Intégrer des citoyens de revenus différents n’est pas forcément facile. Ce financement du logement public par les logements privés peut aussi gonfler les prix.

Il existe aussi des exemples inspirants en Europe. À Vienne, capitale de l'Autriche, 60 % des habitants – vous avez bien lu, 60 % – habitent dans des logements sociaux ou coopératifs. Ce qui explique que cette ville soit en tête des palmarès internationaux de la qualité de vie.

Le reportage de Michel Labrecque sur la surchauffe immobilière à Toronto a été diffusé à l'émission Désautels le dimanche.