In keiner anderen deutschen Stadt ist Wohnen so teuer wie in München. Was bedeutet das für die Menschen? Und wie reagiert die Politik auf das drängendste Problem der Metropole?

Wirft man einen Blick in eine aktuelle Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft, könne man zu dem Schluss kommen, so Rudolf Stürzer, Vorsitzende des Haus- und Grundbesitzervereins München, dass die Lage auf dem Münchner Markt gar nicht so dramatisch sei, wie es gemeinhin heißt. Demnach gibt ein Münchner 27 Prozent seines Nettoeinkommens für die Miete aus. Vor 20 Jahren waren es noch 31 Prozent. "Im Durchschnitt ist also alles völlig unauffällig", kommentiert er . Doch der Durchschnitt gibt noch lange nicht die Realität wieder. Denn mehr als ein Drittel der Münchner Haushalte - 300 000 von insgesamt 827 463 - muss etwa 40 Prozent seines Einkommens fürs Wohnen ausgeben, so der 62-Jährige weiter.

Nicht zu vergessen: Seit Jahren ist der Trend zur Single-Wohnung ungebrochen. Im Jahr 2016 lebte in mehr als der Hälfte aller Wohnungen nur eine Person. Zusammen mit den Zwei-Personen-Haushalten (25,1%) sind das bereits 80 Prozent aller Haushalte.

Die Gründe für die Wohnungsnot sind bekannt und lassen sich auf wenige Schlagworte reduzieren: München ist einer der stärksten Wirtschaftsräume in Deutschland, ein Wachstum für die nächsten Jahren prognostiziert. Das führt dazu, dass immer mehr Menschen in die Stadt kommen. Schon ohne Zuzug, nur auf Grund der hohen Geburtenrate, würde die Einwohnerzahl steigen. Hinzu kommen die immer höheren Baukosten, die vor allem auf die Preise für das Bauland zurückgehen. Denn die verfügbaren Flächen werden immer knapper.

Seit Ende des Zweiten Weltkriegs hat sich an dieser Situation in München nichts geändert - nicht einmal in Zeiten, in denen die Bevölkerung zurückgegangen ist.

Lesen Sie hier, wie sich der Wohnungsmarkt über die Jahrzehnte entwickelt hat.

Selbst in den Jahren, in denen die Bevölkerung kaum gewachsen ist, ging es auf dem Markt reichlich ungemütlich zu. So ist im Wohnungsbericht für die Jahre 1992/93 von einem kontinuierlichen Anwachsen der Mieten zu lesen: "Preiswerter Wohnraum bleibt allerdings wie bisher Mangelware" und werde auch in den nächsten Jahren durch Umwandlung, Modernisierung und Mieterwechsel weiter abnehmen. Mehr als 20 Jahre später fehlt immer noch Wohnraum, den sich auch Gering- oder Normalverdiener leisten können. So gibt auch der jüngste Bericht aus dem Jahr 2015 wenig Anlass zur Hoffnung.

Aber Wohnungsnot ist in München kein neues Phänomen. Bereits in den 1950er-Jahren war die Lage angespannt - im Krieg waren viele Wohngebäude zerstört oder so beschädigt worden, dass sie unbewohnbar waren. Nicht einmal Großprojekte wie der Bau der Siemens-Siedlung in Obersendling oder der Parkstadt Bogenhausen brachten eine Entspannung. Der Grund: Die Bevölkerung wuchs deutlich schneller als erwartet. Lebten nach Kriegsende schätzungsweise eine halbe Million Menschen in München, überstieg bereits 1958 die Einwohnerzahl die Millionengrenze. Als Hans-Jochen Vogel (SPD) zwei Jahre später Oberbürgermeister wurde, fehlten 71 000 Wohnungen.

Wer im vergangenen Jahr neu in eine Bestandswohnung gezogen ist, musste im Durchschnitt mehr als 15 Euro für den Quadratmeter bezahlen. Vor zehn Jahren waren es noch 10,90 Euro. Und bei einem Erstbezug können es im Bezirk Altstadt-Lehel auch schon mal 24,40 Euro für den Quadratmeter sein. Beim Kauf sieht es noch schlimmer aus. Interessenten mussten 2017 im Schnitt 6025 Euro für den Quadratmeter einer Neubauwohnung zahlen - zehn Jahre zuvor waren es noch 2600 Euro.

München hat einen schlechten Ruf - zumindest, wenn es um das Thema Wohnen geht. Seit der Finanzkrise vor etwa zehn Jahren ist bundesweit die Nachfrage nach Immobilien als sichere Wertanlage deutlich gestiegen. In keiner anderen Stadt hat dieser Trend jedoch zu einer solchen Preisexplosion geführt wie in München. In den vergangenen zehn Jahren sind die Preise deutlich gestiegen - und mit ihnen die Sorgen vieler Mieter. "In München sucht man ja auch nicht nach einer Wohnung, man bewirbt sich... Das ist so lächerlich!", schreibt etwa ein Leser der SZ. Bonitätsnachweise und Bewerbungsmappen gehören hier schon längst zur Wohnungssuche. Ein junges Paar, das in einer Ein-Zimmer-Wohnung lebt und das erste Kind erwartet, erzählt, dass es nicht einmal mehr zu Besichtigungen eingeladen wird. Und wer dann doch fündig wird, muss sich meist mit hohen Quadratmeterpreisen abfinden.

Als im vergangenen Jahr ihre Beziehung zerbrach, stand Lena Birmoser plötzlich ohne Bleibe da. Sie fand keine bezahlbare Wohnung. Zwei Wochen lebte sie in ihrem Auto, dann zog sie auf einen Campingplatz. Der Winter war anstrengend. Sich hier heimisch fühlen - "das schaffe ich nicht", sagt die 33-Jährige.

Michael Ziller und seine Frau haben sich einen Traum erfüllt. Bereits in New York und in Singapur hatten sie weit oben gewohnt, das sollte in München auch so sein. Heute leben sie in einer 68-Quadratmeter-Wohnung im zehnten Stock - und genießen den 270-Grad-Blick Richtung Zugspitze und Marienplatz.

Michael Ziller und seine Frau haben sich einen Traum erfüllt. Bereits in New York und in Singapur hatten sie weit oben gewohnt, das sollte in München auch so sein. Heute leben sie in einer 68-Quadratmeter-Wohnung im zehnten Stock - und genießen den 270-Grad-Blick Richtung Zugspitze und Marienplatz.

18 Maschinen Wäsche sind für Alexandra Gaßmann (Mitte) keine Seltenheit. Ihr Mann und sie leben mit ihren neun Kindern auf insgesamt 230 Quadratmetern. Diese verteilen sich auf zwei Wohnungen, die übereinander liegen.

18 Maschinen Wäsche sind für Alexandra Gaßmann (Mitte) keine Seltenheit. Ihr Mann und sie leben mit ihren neun Kindern auf insgesamt 230 Quadratmetern. Diese verteilen sich auf zwei Wohnungen, die übereinander liegen.

Seit mehr als zehn Jahren wohnt Kati Kugler in ihrer 36,5-Quadratmeter-Wohnung in Untergiesing. In ihrer Wohnung muss immer ein Teil rausfliegen, wenn ein neues dazukommt. Sorgen bereitet ihr die voranschreitende Gentrifizierung ihres Viertels. Da helfe nur eines: "Die Leute müssen sich zamtun und zamhalten", sagt die 45-Jährige.

Die dramatische Lage am Wohnungsmarkt ist seit Jahren Thema im Rathaus. 8500 Wohnungen will die Stadt jährlich bauen, um den Druck etwas aus dem Markt zunehmen. Im vergangenen Jahr hat sie das Ziel fast erreicht - mit 8272 Wohnungen. Die Stadt hat auch ihre eigenen Wohnungen nicht verkauft - ganz im Gegensatz zum Freistaat - und ist heute die größte Vermieterin in München. Die SPD hat vor kurzem ein Sieben-Punkte-Paket vorgelegt, mit dem der Anstieg der Mieten eingedämmt werden soll. Doch ohne Hilfe vom Bund wird es bei den Forderungen bleiben. Dessen Mietpreisbremse hat sich als weitgehend unwirksam erwiesen. Und auch den Mietspiegel hat Oberbürgermeister Dieter Reiter (SPD) schon mal als “puren Quatsch” bezeichnet. Er hat deshalb die Einführung einer eigenen Mietpreisbremse für städtische Wohnungen ins Gespräch gebracht. Bis zum Sommer will er diesen Plan umsetzen.

Doch die Stadt hat auch Fehler gemacht. So hat sie es in der Vergangenheit versäumt, ausreichend eigene Wohnungen zu bauen und den Bestand der Sozialwohnungen zu erhalten. Auch die Gentrifizierung ganzer Viertel konnte sie nicht stoppen. Doch wie viel Einflussmöglichkeiten hat die öffentliche Hand wirklich auf den Wohnungsbau? Der Bund regelt zwar das Mietrecht, der Freistaat Bayern erlässt die Bauordnung und der Stadt obliegt die Planungshoheit. Doch der Wohnungsmarkt ist eben ein Markt - getrieben von Marktgesetzen und orientiert an Renditen. Lesen Sie hier, wie Gesellschaft und Politik mit allen Mitteln auf das Wohnungsproblem der Stadt reagieren müssen.

Essay In München geht die Wohnangst um Gentrifizierung, Aufwertung, Mieterhöhung: All diese Schlagworte vermitteln den Bürgern ein Gefühl der Bedrohung. Dagegen müssen Gesellschaft und Politik ankämpfen - mit allen Mitteln. Jetzt lesen

Doch bis die Maßnahmen der Stadt greifen, wird es dauern. Und ob sie dann auch den gewünschten Effekt bringen werden, ist ungewiss. Für diejenigen, die heute eine Wohnung suchen, ist das also ein schwacher Trost. Besonders dramatisch ist die Lage für diejenigen, die ein so geringes Einkommen haben, dass sie sich bei der Wohnungssuche an das Amt für Wohnen und Migration wenden müssen. Denn die Nachfrage an geförderten Wohnungen übersteigt bei weitem das Angebot. Allein im Jahr 2016 wurden 24 000 Anträge gestellt. Neu vergeben kann die Stadt aus ihrem Bestand jährlich etwa nur 3200 Wohnungen. Eine Wende ist hier nicht in Sicht.

Ob Sozialwohnungen überhaupt das Mittel der Wahl sind, wird von manchen Experten angezweifelt. Rudolf Stürzer argumentiert, dass in etwa der Hälfte der Sozialwohnungen sogenannte Fehlbeleger lebten, also Menschen, die sich durchaus auch auf dem freien Markt eine Wohnung leisten könnten. Sein Vorschlag: lieber das Wohngeld deutlich erhöhen.

Stadt München Der Bestand an Sozialwohnungen ist in den vergangenen Jahren rückläufig.

Schon mit einem durchschnittlichen Einkommen ist es in München schwierig, eine Wohnung zu bekommen. Besonders schwierig ist die Lage indes für diejenigen, die noch über kein Einkommen verfügen - Studenten etwa. Gerade für jene, die in München einen Studienplatz haben und aus dem Umland kommen, gilt schon lange nicht mehr die Devise, dass auf die Immatrikulation auch der Auszug aus dem Elternhaus folgt. Denn oftmals ist es günstiger, ein MVV-Ticket zu kaufen, als ein Zimmer in der Stadt zu bezahlen. "Seit Beginn meines Studiums fahre ich mit dem Zug", erzählt Lena Wacht. Sie ist 24 Jahre alt, studiert Lehramt und wohnt noch zu Hause in Tulling. Vermisst hat sie nichts, zumindest was das soziale Studentenleben angeht. "Freitagabends nach München reinzufahren, ist ja kein Stress." In der Uni wäre sie mit einem Zimmer in der Stadt vermutlich öfter gewesen.

Felix Wichmann zieht nach elf Semestern eine andere Bilanz. "Im Nachhinein denke ich mir, es wäre wahrscheinlich besser gewesen, nach München zu ziehen", erzählt der 25-Jährige, der bei seinen Eltern in Ramerberg bei Wasserburg lebt. "Viel vom Studentenleben habe ich nicht mitbekommen in den sechs Jahren, die ich jetzt schon hinter mir habe." Als Pendler sei man eben immer abhängig von Fahrplänen. Andererseits: Die ortsüblichen 500 Euro für eine Studentenbude hätten er oder seine Familie sich nicht leisten können. Lesen Sie die Geschichten von fünf Studenten, die sich fürs Pendeln entschieden haben.

Pendelnde Studenten "Ich dachte noch, ich würde nach dem Abitur nach Berlin ziehen" Fürs Studium daheim ausziehen - davon können manche nur träumen. Andere bleiben gerne noch ein paar Jahre bei den Eltern wohnen. Fünf Erfahrungsberichte. Jetzt lesen

Wer dennoch in der Stadt eine Wohnung sucht, entscheidet sich auf dem angespannten Wohnungsmarkt schon mal für kreative Lösungen: Zettel zum Beispiel. Sie hängen an Ampeln oder Straßenlaternen, an Stromkästen oder Bushaltestellen. Die Zettel erzählen nicht nur von der Wohnungssuche. Sie erzählen, wie es sich in dieser Stadt lebt, welchen Einfluss die teuren Mieten haben - und vor welchen Problemen viele Menschen in München stehen.

Man trifft dann etwa auf die Freundinnen Carina Schwaiger und Theresa Kelcso. Seit vier Monaten suchen die beiden schon. Dabei sind ihre Ansprüche an die erste eigene Wohnung nicht übertrieben. Eine Badewanne wäre schön, ebenso eine Einbauküche. Ein Wochenende lang laufen sie durch diverse Stadtviertel und hängen ihre Zettel auf. Das Resultat: ein Anruf. Eine Wohnung haben sie noch immer nicht. Lesen Sie, welche Erfahrungen Wohnungssuchende mit Zettelaushängen gemacht haben.



Wohnungssuche in München Wohnungssuche per Aushang: "Hobbys braucht man keine mehr" Wer eine neue Bleibe sucht, der lernt viel über die Stadt. Ein Blick auf die Geschichten hinter den Zetteln. Jetzt lesen

Mehr Glück hatte Leonie Schwaiger. Im Dezember hat ihre Wohnungssuche begonnen. "Hobbys braucht man keine mehr", sagt sie. Inzwischen ist sie fündig geworden und zieht gerade in ihr neues Heim, das sie jedoch nicht mit Hilfe ihrer Zettel gefunden hat, sondern über Ebay-Kleinanzeigen. Wie Leonie Schwaiger kommt der Großteil der Wohnungssuchenden über das Internet ans Ziel. Über die diversen Plattformen finden 52 Prozent der Interessenten eine Wohnung. Fast 32 Prozent vertrauen auf ihren Freundes- und Bekanntenkreis. Und ganz nebenbei: Eine persönliche Empfehlung beim künftigen Vermieter schafft gleich mal eine gute Vertrauensbasis.

Mietspiegel der Stadt München Die meisten Interessenten finden ihre neue Wohnung über Internetplattformen.

Nur noch lediglich knapp 16 Prozent vertrauen auf den klassischen Weg: Sie engagieren einen Makler oder blättern Zeitungsannoncen durch. Eine Methode, die noch in den Zeiten ohne Internet und Smartphone zum Ansturm auf die Telefonzellen geführt hat. Profis unter den Wohnungssuchenden waren mindestens zu zweit. Während der eine die druckfrische Abendausgabe der Zeitung durchstöberte, blockierte der andere die öffentliche Telefonzelle. Nur eines hat sich in all den Jahren nicht geändert: die langen Warteschlangen, die sich vor den zu vermietenden Wohnungen bilden.

Lesen Sie hier die Erinnerungen unseres Autors Karl Forster.

Wohnen in München Als die Wohnungssuche noch in der Telefonzelle begann Früher gab es noch kein Internet, die Wohnungsanzeigen standen in der Tageszeitung und vor den gelben Häuschen spielten sich dramatische Szenen ab. Jetzt lesen

Wie wichtig und wie wertvoll Vertrauen in einer Hausgemeinschaft ist, wissen die Bewohner eines Mietshauses in Sendling-Westpark nur zu gut. Denn in ihrem Haus lebt seit 40 Jahren Ewald Bojen. Und Ewald, wie ihn alle nennen, ist Hausmeister. Aber nicht einer, der von montags bis freitags, acht bis 16 Uhr arbeitet. Ewald Bojen ist immer für die Mieter da. Wenn die Waschmaschine übergelaufen ist, die Heizung nicht funktioniert oder der Briefkasten während der Urlaubszeit geleert werden muss. In den meisten Mietshäusern in München ist die Arbeit des Hausmeisters schon längst ausgelagert. Für Notfälle, die an Feiertagen oder an Wochenenden passieren, hängen noch die wichtigsten Notfallnummern im Infokasten. Nicht im Haus von Ewald Bojen. Werkzeug, Ersatzteile und auch schon mal die passenden Handwerker - der 73-Jährige weiß seinen Nachbarn immer zu helfen. Zuletzt etwa mit einem großen Netz, das vom Dach bis ins Erdgeschoss reicht. Die Tauben waren einfach eine zu große Plage geworden. Lesen Sie mehr über Ewald Bojen und die Hausgemeinschaft am Westpark.

Wohnen in München Der Hausmeister, bei dem man immer klingeln kann Wer etwas braucht, kommt zu Ewald Bojen. Er hält seit 40 Jahren in einem Münchner Mietshaus nicht nur alles am Laufen, sondern auch die Hausgemeinschaft am Leben.

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Das Haus am Westpark ist wie eine Oase auf dem überhitzen Wohnungsmarkt. Doch die Stadt wächst weiter - bis zum Jahr 2030 werden voraussichtlich 1,8 Millionen Menschen in München leben. Als Familie in der Stadt eine Wohnung zu finden, wird also auch in Zukunft nicht leichter werden.



Stadt München München boomt: Bis zum Jahr 2030 rechnen die Experten damit, dass 1,8 Millionen Menschen in der Stadt wohnen werden.

Kein Wunder also, dass immer mehr Menschen ins Umland ausweichen. Waren es noch 13 910 im Jahr 2000, entschieden sich 2016 schon 17664 Münchner für einen Umzug in die Region.

Doch das Paradies für Mieter und Käufer sind die Wohnungsmärkte im Umland längst nicht mehr. Auch da ziehen die Preise seit Jahren gewaltig an - vor allem entlang der S-Bahn-Strecken. Die Mieten sind in den vergangenen fünf Jahren um durchschnittlich 29 Prozent gestiegen, die Kaufpreise sogar um knapp 60 Prozent. Vor allem betroffen sind die Kreisstädte Erding und Ebersberg.

Ob in der Stadt oder in den Umlandgemeinden, der Druck im Kessel steigt also weiter. Doch was kann Abhilfe schaffen? Zusätzliche und höhere Hochhäuser, wie es immer wieder diskutiert wird? Nein, findet Sophie Wolfrum. Der Bau sei einfach zu teuer, so das Fazit der TU-Professorin für Architektur. Auch dem Einfamilienhaus, das für viele noch immer ein großer Traum ist, erteilt sie eine klare Absage. "Das Einfamilienhaus ist wohnungspolitisch ein Irrsinn", so die 65-Jährige. "Es ist eine der unproduktivsten und unflexibelsten Wohnformen, die es gibt."



Mehr Flexibilität lautet also das Credo der Professorin. Vor allem mehr Vielfalt. Der Wohnungsbau ignoriere noch zu sehr den gesellschaftlichen Wandel. "Zur Zeit produzieren wir viel zu viel Uniformität", kritisiert Wolfrum und spricht dann von mehr Sharing, Gemeinschaften und Clusterwohnungen - und damit von Utopien. Noch.

Lesen Sie das ganze Interview mit Sophie Wolfrum mit SZ Plus.

Wohnen in München "Das Einfamilienhaus ist wohnungspolitisch ein Irrsinn" Die Architektur-Professorin fordert neue Formen und mehr Flexibilität - auch von den Bewohnern. Klare Vorstellungen hat sie vom Wohnen der Zukunft. Jetzt lesen