Em 1990 o legislador criou a possibilidade de serem celebrados contratos de arrendamento de duração limitada em alternativa aos contratos perpétuos até então existentes, dando assim o primeiro passo para a criação de um mercado de arrendamento em Portugal. Este mercado foi gradualmente flexibilizado até adquirir a capacidade de atrair investimento, tendo este ascendido a 3,5 mil milhões de euros no ano de 2018.



Por essa razão, é com sérias reservas que assistimos às diversas alterações introduzidas no quadro legislativo que regula o mercado do arrendamento habitacional em Portugal pela Lei 13/2019, de 12 de fevereiro e que, na sua maioria, limitam a liberdade contratual das partes.



Prazo mínimo de 1 ano



A lei estipula que o prazo dos contratos de arrendamento não poderá ser inferior a 1 ano nem superior a 30 anos. Assim, caso o prazo previsto num contrato de arrendamento habitacional fique aquém do período mínimo de 1 ano, considera-se tal prazo automaticamente ampliado até a esse período mínimo.



Renovação de automática de 3 anos



Os contratos celebrados com prazo certo renovam-se automaticamente no seu termo por um período mínimo de 3 anos caso as partes não afastem expressamente esta norma aquando da celebração do contrato.



Importa salientar que caso o senhorio se oponha à primeira renovação do contrato de arrendamento, este manter-se-á em vigor até ser atingido o período de 3 anos a contar da sua celebração (ex: um contrato de arrendamento celebrado a 14 de fevereiro de 2019 válido por um ano continuaria a produzir os seus efeitos até 14 de fevereiro de 2022).



Forma escrita



O contrato de arrendamento deverá ter obrigatoriamente forma escrita, podendo o arrendatário fazer uso de qualquer meio de prova admitido em direito para provar a existência do arrendamento caso este requisito não seja cumprido.



Atraso no pagamento da renda



O senhorio terá direito a uma indemnização de 20%, do valor em dívida caso o arrendatário se atrase no pagamento da renda, em lugar dos 50% previstos na lei anterior, a menos que decida terminar o contrato com base nesse atraso.



Redução Fiscal



Já tinham sido aprovadas importantes reduções fiscais da taxa de IRS, pela Lei 3/2019 de 09.01, que poderão ser de 2%, 5%, 14% ou 18%, consoante o contrato tenha a duração de 2 a 5 anos, 5 a 10 anos, 10 a 20 anos ou mais de 20 anos (aplicados ainda às suas renovações, com os limites legais).



Conclusão



O novo quadro legislativo do arrendamento urbano foi significativamente alterado sendo por isso da maior importância que todos os agentes - senhorios, arrendatários, agentes imobiliários - estejam a par de todas as alterações sob pena de se verem vinculados, durante anos e contra a sua vontade, a um regime legal que não serve os seus interesses.



