Ano novo, casas novas. De preferência, para a classe média. Apesar de inebriado com os recordes dos últimos dois anos, o mercado imobiliário entrou em 2020 com uma lista extensa de resoluções para os próximos 12 meses. Mais habitação fora dos centros, impostos mais baixos e leis menos voláteis são alguns dos desejos.

Só assim, aponta Hugo Santos Ferreira, será possível criar em Portugal um mercado com “casas que os portugueses possam pagar”. O vice-presidente executivo da Associação Portuguesa dos Promotores e Investidores Imobiliários (APPII) está otimista para 2020, mas alerta que, em Lisboa e no Porto, já se começou a notar um declínio do investimento, que poderá ser mais notório no novo ano.

As principais consultoras de imobiliário não acreditam que 2020 fique marcado por uma descida dos preços, mas apontam para uma estabilização dos valores do metro quadrado, que em 2019 escalaram para números nunca vistos. No segundo semestre, os anúncios publicados no portal Imovirtual registaram um preço médio de 325 mil euros. Na JLL, o valor médio das vendas no ano que passou foi de 730 mil euros.

“As expectativas são boas. Continuamos a sentir vontade por parte dos investidores e temos notado muito interesse na construção nova para a classe média, fora dos centros urbanos, o que vem colmatar a grande lacuna da falta de habitação neste segmento”, destaca Hugo Santos Ferreira.

Na visão do responsável, é aqui que está a grande “janela de oportunidade” do mercado. Porém, é necessário destrancá-la. “Todos os dias recebemos críticas e dúvidas sobre a legislação em vigor, que cada vez coloca mais entraves à concretização de projetos”, critica o vice-presidente da APPII, que vê na proposta de Orçamento do Estado para 2020 um “ataque cerrado” ao imobiliário, que “não resolve o problema da oferta de habitação em Portugal”.

Desejos de ano novo

Quando soaram as 12 badaladas do novo ano, Hugo Santos Ferreira tinha três desejos alinhados para o início dos anos 20. No topo da lista está o fim do “imposto Mortágua” para terrenos e ativos habitacionais. “O adicional ao IMI é uma idiossincrasia que não se entende, porque isenta ativos de uso terciário mas incide sobre ativos para habitação, que são castigados com uma carga fiscal dupla, numa altura em que andamos todos a dizer que a habitação é a prioridade”.

O segundo pedido já transita de 2019. O líder da APPII é uma entre as inúmeras vozes do setor que apelam à descida do IVA da construção, sobre a qual incide a taxa máxima de 23%.

“É o maior custo da promoção imobiliária. A habitação para a classe média tem de ser feita fora dos centros urbanos, em terrenos mais baratos, com uma construção mais barata, para que os preços possam descer”. A associação defende a aplicação da taxa mínima, de 6%, pelo menos na construção destinada ao arrendamento de longa duração e à habitação própria fora dos centros das cidades.

A última passa do ano novo ficou reservada para a “credibilização” do mercado de arrendamento, que a associação considera “não existir” em Portugal.

“O Novo Regime do Arrendamento Urbano foi alterado dez vezes na última década. Nenhum investidor consegue fazer um plano de negócios a médio/longo prazo com esta instabilidade jurídica e fiscal”, atira o responsável, que também não poupa críticas aos incentivos criados pelo Governo para promover a passagem de alojamentos locais para o arrendamento de longa duração. “É o caminho errado” para salvar o mercado.

A associação que representa dezenas de promotores e investidores nacionais parte para 2020 “otimista mas com reticências”. As esperanças da APPII estão depositadas nos efeitos das Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária (SIGI), que foi para os promotores a “grande conquista” do setor em 2019.

Crédito a subir

Os números ainda não estão fechados mas, à semelhança de 2018, no ano passado terão sido vendidas cerca de 178 mil casas em Portugal (ver entrevista ao lado). O valor das transações ascendeu a 24 mil milhões de euros.

Segundo as contas da consultora JLL, a concessão de crédito à habitação aumentou ligeiramente, de 9,8 mil milhões de euros para 10,2 mil milhões. Uma subida que traduz uma “maior atividade dos portugueses na compra de casa”, apesar de o investimento estrangeiro continuar em alta. Brasileiros, franceses, britânicos, sul-africanos e americanos foram os mais ativos.

A subida dos preços a nível nacional rondou os 10%, com Lisboa e Porto a darem sinais de “menor fôlego”. Em 2020 espera-se uma “normalização dos valores”, prevê Pedro Lancastre, diretor geral da JLL.

O setor passará a estar focado em “conseguir voltar a ter um ‘ano da terra’, com investimentos fora do centro prime, em projetos de raiz e direcionados para as famílias portuguesas”. As expectativas da consultora para 2020 são “excelentes”. Em Lisboa, aguarda-se o início da construção de megaprojetos como o da Feira Popular, em Entrecampos, ou o da Pedreira do Alvito, onde vai nascer um empreendimento de 300 milhões de euros.