In deutschen Städten wird's eng: Bezahlbarer Wohnraum ist knapp, Sozialwohnungen gibt es immer weniger. Einige Verbände fordern mehr Geld für sozialen Wohnungsbau. Auch um Konkurrenz zwischen Flüchtlingen und Geringverdienern auf dem Wohnungsmarkt zu vermeiden.

Von Barbara Schmickler, tagesschau.de

Wohnraum finden? In Ballungszentren schwierig. Bezahlbaren Wohnraum finden? Noch schwieriger. Deswegen unterstützt der Staat sozial- und einkommensschwache Gruppen, die auf dem freien Markt keine Wohnung finden. Für diese Sozialwohnungen ist eine Höchstmiete festgelegt. Ein Beispiel: In Leverkusen beträgt die Miethöhe maximal 5,75 Euro pro Quadratmeter, in Berlin liegt die durchschnittliche Nettokaltmiete bei 5,91 Euro für den Sozialwohnungsbestand.

Soziale Wohnraumförderung Den Zweck der sogenannten "sozialen Wohnraumförderung" definiert das Bundesbauministerium:

- Die Bereitstellung preiswerter Mietwohnungen für Haushalte mit Zugangsschwierigkeiten am allgemeinen Wohnungsmarkt.

- Die Unterstützung bei der Bildung selbst genutzten Wohneigentums, vor allem für Haushalte mit Kindern.

- Die Schaffung von behindertengerechtem Wohnraum.

Lange Tradition

Die soziale Wohnraumförderung hat eine lange Tradition: Gerade in der Wiederaufbauphase der 1950er- und 1960er-Jahre hatte sie eine große Bedeutung. Fast die Hälfte der in dieser Zeit gebauten Wohnungen wurden als sozialer Wohnungsbau gefördert. Während 1956 noch "breite Schichten der Bevölkerung" als Adressat der Förderung gedacht waren und etwa 70 Prozent der Bevölkerung unter die Förderbedingungen fielen, markiert das Wohnraumförderungsgesetz von 2001 eine Zäsur - und grenzt die Zielgruppe auf Haushalte ein, die sich am Markt nicht angemessen versorgen können und auf Unterstützung angewiesen sind.

Förderung durch Bund und Länder

Mit der Föderalismusreform 2006 ging die Kompentenz für soziale Wohnraumförderung an die Länder. Jedes Bundesland steckt seither allerdings unterschiedlich viel Geld in die Förderung. Der Bund gibt jährlich 518 Millionen Euro an die Länder. Diese Summe müssen die Länder allerdings nicht zweckgebunden für sozialen Wohnraum einsetzen. Das kritisiert beispielsweise der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW). Er fordert, dass die Länder das Geld nur für soziale Wohnraumförderung nutzen. Auch Städte und Gemeinden fördern sozialen Wohnraum - etwa durch kommunale Wohnbauförderprogramme.

Wie wird eine Wohnung zu einer Sozialwohnung?

Die Festlegung, dass eine Wohnung den Status einer Sozialwohnung erhält, erfolgt durch den Eigentümer, der eine Förderung beantragt. Manche Kommunen schreiben privaten Investoren vor, bei Neubauprojekten 30 Prozent als Sozialwohnungen auszuweisen.

Die Wohnung wird für einen bestimmten Zeitraum zu einer Sozialwohnung und darf nur an Wohnungssuchende mit Wohnberechtigungsschein vergeben werden. Kommunen können diesen Schein ausstellen, wenn eine Person unter einer bestimmten Einkommensgrenze bleibt:

Die Einkommensgrenze für einen Einpersonenhaushalt beträgt 12.000 Euro jährlich,

für einen Zweipersonenhaushalt 18.000 Euro jährlich.

Die Landesregierungen dürfen die Grenzen nach örtlichen und regionalen Verhältnissen anpassen. Ein Beispiel: Die Berliner Einkommensgrenze liegt für einen Einpersonenhaushalt bei 16.800 Euro, in Nordrhein-Westfalen liegt die Einkommensgrenze bei 18.010 Euro im Jahr.

Weniger Sozialwohnungen

Sozialwohnungen seien wichtig, sagt der Stadtentwicklungs-Professor Klaus Selle, damit sich Haushalte nicht finanziell überlasten und aus den Städten abwandern müssten. "Es geht dabei nicht nur um Wohnungsversorgung, sondern auch um sozial vielfältige Städte", sagt der Aachener Wissenschaftler. Während man früher sehr stark auf sozialen Wohnungsbau gesetzt hat, geht die Zahl an Sozialwohnungen bundesweit zurück. Ein Beispiel: Insgesamt wurden im Jahr 2002 noch rund 2,5 Millionen Wohnungen gefördert. Nun sind es noch knapp 1,5 Millionen geförderte Mietwohnungen.

Viele Wohnungen aus der Förderung herausgefallen

Warum ist die Zahl an Sozialwohnungen zurückgegangen? Laut Bauministerium ist ein wesentlicher Grund, dass bestimmte Mieter durch Lohnanpassungen nicht mehr unter die Einkommensgrenzen fallen und deswegen ihre Wohnung eigentlich verlassen müssen. Damit dies nicht geschieht, nimmt man sie aus dem Bestand der Sozialwohnungen heraus. Außerdem sind laut Deutschem Städte- und Gemeindebund viele Wohnungen nach 35 bis 40 Jahren aus der Förderung herausgefallen - und würden wieder auf dem freien Markt angeboten.

Ein weiterer Grund: Während man politisch früher stärker auf die sogenannte Objektförderung, also auf die Förderung von Wohnungen, setzte, steht heute die sogenannte Subjektförderung im Vordergrund. Der Staat unterstützt einkommensschwache Haushalte beispielsweise mit Wohngeld. Ende 2012 gab es laut Statistischem Bundesamt rund 783.000 Wohngeldempfänger.

Stadtentwicklungsprofessor Selle sieht das kritisch: "Es ist schon erschreckend, wenn man addiert, was alles in die Subjektförderung gesteckt wurde. Hätte man das rechtzeitig und kontinuierlich für den Bau neuer Wohnungen und die Sicherung der Bestände genutzt, hätten wir die heutigen Probleme nicht. Leider kann man das nicht schlagartig ändern, aber es muss zu denken geben", sagt er gegenüber tagesschau.de.

Die Rudolf-Wissell-Siedlung in Berlin wurde Ende der 1960er bis Anfang der 1970er Jahre im kommunalen Wohnungsbau errichtet.

Bedarf? Vorhanden

Denn der Bedarf an Sozialwohnungen sei nach wie vor vorhanden, kritisiert der Deutsche Mieterbund: Die Zahl der Personen mit Wohnberechtigungsschein oder dem Anrecht darauf sei höher als der Bestand an Sozialwohnungen. Matthias Günther vom Pestel Institut in Hannover hat in einer Studie Bedarf und Bestand analysiert. Sein Ergebnis zeigt eine "unglaubliche Diskrepanz". Günther ermittelt 5,6 Millionen Haushalte als sogenannte "Bedarfsträger für sozialen Mietwohnraum". Im Gespräch mit tagesschau.de fordert er: "Wir brauchen einen öffentlich zugänglichen Wohnungsbestand".

Das Problem wird sogar noch weiter dadurch verschärft, dass einige Kommunen sogar ihre Wohnungsbestände verkaufen, um ihr Loch im Haushalt zu stopfen. So hat beispielsweise Dresden seinen gesamten Wohnungsbestand verkauft. Für die einen eine clevere Idee, für Günther ein "großer Fehler". "Diese Kommunen haben keinen Handlungsspielraum", sagt er.

Die deutsche Annigton, Deutschlands größter Wohnungsvermieter, rechnet mit weiteren Verkäufen aus öffentlicher Hand - und bringt sich gleich selbst als potenzieller Käufer in Position. Derzeit seien noch elf der 20 größten deutschen Immobiliengesellschaften in den Händen von Städten und nicht von privaten Investoren.

Sorge vor neuen Privatisierungen

Gegen eine neue Privatisierungswelle auf den Wohnungsmärkten bringt sich der Deutsche Mieterbund in Stellung. "Zur Lösung der Probleme auf den Wohnungsmärkten ist Wohnungsneubau erforderlich, kein Wohnungshandel", sagt Mieterbunds-Chef Lukas Siebenkotten. Er fordert den Neubau von mindestens 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr - davon mindestens 100.000 Sozialwohnungen.

Dabei ist das Problem nicht, dass neue Wohnungen entstehen, sondern wo sie entstehen. Während Deutschlands Städte boomen, veröden viele ländliche Regionen. Laut Institut der deutschen Wirtschaft Köln gibt es auf dem Land teils zu viele Neubauten, in den Städten zu wenig.

Wohnraum für Flüchtlinge

Zu einer Verschärfung am Wohnungsmarkt trägt dem Deutschen Städte- und Gemeindebund zufolge auch die wachsende Zahl der Flüchtlinge bei. Etwa 800.000 Menschen sollen in diesem Jahr nach Deutschland kommen, schätzt das Bundesinnenministerium. Ein Teil davon wird auch dauerhaft bleiben dürfen. Wird ein Asylantrag genehmigt, hat die Person, wenn sie unter die Einkommensgrenzen fällt, Anspruch auf eine Sozialwohnung. Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund warnt im Gespräch mit tagesschau.de vor einer Konkurrenzsituation, die entstehen kann, wenn einkommensschwache Gruppen gegeneinander ausgespielt werden.

Bundesbauministerin Barbara Hendricks ist bereit, die Fördergelder für den sozialen Wohnungsbau zu verdoppeln. In einem Interview sagte sie: "Die aktuell hohen Flüchtlingszahlen führen zu weiteren Herausforderungen auf den Wohnungsmärkten." Gerd Landsberg vom Deutschen Städte- und Gemeindebund geht das nicht weit genug. Die Unterstützung müsse auf mindestens zwei Milliarden Euro pro Jahr aufgestockt werden.