A viabilização de mais uma das quatro grandes operações imobiliárias que o Grupo Espírito Santo (GES) começou a preparar há uma década nas imediações do Parque das Nações está a encontrar fortes reservas na câmara e na Assembleia Municipal de Lisboa.

À cabeça estão suspeitas de favorecimento daquele grupo, através de um plano de pormenor cuja autoria inicial pertence ao vereador Manuel Salgado, primo direito de Ricardo Salgado.

Quatro anos depois de a câmara e a assembleia terem aprovado o Plano de Pormenor da Matinha (PPM) graças aos votos a favor da maioria socialista e dos seus aliados dos Cidadãos por Lisboa (CPL), com a oposição e a abstenção dos restantes partidos, o contrato de urbanização da zona recebeu a luz verde do executivo municipal em meados de Fevereiro apenas com os votos do PS.

Embora se trate de um instrumento essencial para a concretização do plano, a proposta contou desta vez com a abstenção dos CPL, que juntaram as suas dúvidas às da oposição. E na Comissão de Urbanismo da assembleia, onde o contrato negociado entre a câmara e a Gesfimo - empresa controlada pela falida Rioforte, do GES, que gere o fundo Fimes Oriente, criado pelo mesmo GES em 2004 e proprietário da maior parte dos terrenos - se encontra em apreciação, já se ouvem deputados do PSD e dos CPL a dizer que o acordo “favorece claramente” aquele fundo, “em deterimento de outros proprietários e dos interesses da cidade”.

Quem não participou na discussão e votação das propostas elaboradas pelos serviços por si tutelados — o que está longe de querer dizer que não teve intervenção no processo — foi o vereador do Urbanismo, Manuel Salgado. Motivo: o plano da Matinha foi-lhe encomendado em 2004 pela Gesfimo - Espírito Santo Irmãos SA. Todas as peças que o compõem, estipulando em detalhe o que pode ser feito no local, são da sua autoria e da equipa que dirigia no atelier Risco — de que era o principal accionista — e que passou a ser coordenada por um dos filhos, quando em 2007 integrou o primeiro executivo de António Costa.

Com cerca de 25 hectares, encravada entre a linha do Norte e o Tejo, e entre o limite do Parque das Nações (Av. Marechal Gomes da Costa) e a zona da antiga Fábrica Militar de Braço de Prata, a vasta zona da Matinha esteve em grande parte ocupada até meados da década passada com o que restava da antiga fábrica do gás, pertencente à Lisboagás. Embora o Plano Director Municipal (PDM) classificasse aquele e outros espaços da zona oriental como área Industrial/portuária, as mudanças induzidas pela Expo-98 levaram a câmara, logo em 2000, a avançar com um ambicioso plano de urbanização da zona ribeirinha (PUZRO), desde o Parque das Nações até Santa Apolónia.

Terrenos já valem mais 45 milhões

A ideia era, de acordo com o discurso camarário da época, consolidar a ligação do Parque das Nações ao resto da cidade, enquadrando a transformação de zonas industriais desactivadas e degradadas em espaços “integrados e de qualidade”, e respondendo às expectativas criadas ao sector imobiliário. Foi nessa época que grandes grupos como o GES, empresas como a Inland, de Luis Filipe Vieira, ou a Obriverca, entretanto falida, aí apostaram forte na compra de terenos.

De tal forma que ainda o PUZRO dava os primeiros passos e já o Fimes Oriente estava a negociar com a Lisboagás parte dos terrenos da Matinha. Logo nesse ano — o mesmo em que a câmara começou a preparar o lançamento do PPM, o primeiro dos vários que deveriam concretizar as orientações do PUZRO em áreas mais reduzidas — celebrou com a Lisboagás um contrato de promessa de compra e venda de mais de 16 hectares.

Mas em 2005, quando o município, então com maioria PSD, aprovou os termos de referência do PPM, o Fimes ainda não era proprietário de nenhum dos 25 hectares da área do plano. Apesar disso, foi a Gesfimo, sua representante, quem contratou nesse mesmo ano o Risco para fazer o plano com o “acompanhamento” dos serviços municipais.

Já em 2007, Salgado foi escolhido por António Costa para vereador do Urbanismo e um dos seus filho, Tomás Salgado, sócio do Risco, assumiu a coordenação dos trabalhos do PPM. No ano seguinte, a câmara abandonou a ideia de concluir o PUZRO, prosseguindo normalmente a elaboração do PPM. Em Outubro de 2010, a maioria socialista e os CPL aprovaram todas as suas peças, sendo que o Fimes continuava nessa altura, segundo os documentos do plano, a deter apenas 1,4 hectares dos 25,2 incluídos na área do plano.

Passados três meses, o fundo do GES tornou-se finalmente proprietário de perto de 20 hectares, a grande maioria deles prometidos comprar à Lisboagás em 2004. Ao todo, o fundo investiu cerca de 122 milhões de euros para se tornar proprietário de quase 80% da área do plano que a assembleia municipal aprovou pouco depois. Alguns dos deputados da oposição argumentaram então que o PPM criaria “um gueto para abastados” na freguesia de Marvila. De acordo com a carteira de activos do Fimes Oriente, disponível no site da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, os terrenos em causa foram avaliados em Dezembro passado por 167 milhões de euros (mais 45 milhões).

De acordo com o PPM deverão ser construídos na Matinha 340 mil m2 de superfície de pavimento em 29 edifícios, 260 mil dos quais para habitação, 64 mil para comércio e serviços e 15 mil para um hotel. Este resultará da transformação de dois dos quatro antigos reservatórios de gás ali existentes. Um outro será relocalizado para deixar passar uma rua e o quarto será desmantelado.

Dois mil novos apartamentos

A área habitacional corresponderá a quase dois mil apartamentos, em 25 prédios, que receberão cerca de 4700 habitantes. Os edifícios mais baixos, com seis pisos, ficarão junto ao rio, enquanto que as sete torres previstas, com 18 a 22 andares, ocuparão a parte mais alta do terreno. Os lugares de estacionamento a criar, parte deles subterrâneos, serão 1820.

Para a instalação de equipamentos ficarão reservados três hectares, um dos quais, perto do Tejo, se destina à construção da futura basílica de Lisboa. Entre os restantes cinco espaços para equipamentos — parte deles cedidos obrigatoriamente ao município pelos proprietários —, o plano apenas identifica uma escola básica integrada. A sua construção só acontecerá quando o número de habitantes o justificar e será feita num lote actualmente ocupado por serviços de várias empresas. Este edifício terá de ser demolido e o terreno expropriado pela autarquia. O documento refere também uma “estufa” a criar no reservatório de gás que será relocalizado.

Em matéria de acessibilidades, a futura urbanização articular-se-à com o Parque das Nações através do prolongamento da Alameda dos Oceanos, paralelo ao Tejo, que obrigará a construir uma rotunda no início da Av. Marechal Gomes da Costa — onde agora está um viaduto. Perpendicular à alameda surgirá uma via rápida que assegurará a ligação para Norte, atravessando a urbanização e constituindo um prolongamento da Av. Marechal Spínola, no seguimento da Av. dos EUA. Reservado ficará também um canal para a hipótese de um dia haver um eléctrico rápido a ligar o Parque das Nações a Santa Apolónia e espaço para um parque urbano — perpendicular ao rio e ao parque Ribeirinho que para aí está previsto.

Além dos 20 hectares pertencentes ao Fimes, os restantes terrenos são constituídos essencialmente por um lote de 4,1 hectares cuja propriedade a Administração do Porto de Lisboa (APL) e a Lisboagás disputam em tribunal há vários anos; por cerca de 9 mil m2 do edifício a demolir e expropriar; por cerca de 400 m2 da EDP e por quase 6 mil m2 pertencentes à empresa Aermigeste e a uma sua associada.

Estas duas sociedades opõem-se frontalmente, desde há uma década, à inclusão das suas parcelas no perímetro do PPM, ao qual estão ligadas apenas por um estreito canal de uma dezena de metros de largura, e têm alegado, em sucessivas exposições e reclamações, que “quase todo o valor criado” pelo plano “reside dentro da área de intervenção dos principais promotores e futuros urbanizadores”. A título de exemplo referem que nas suas parcelas, onde o PDM permitia a construção de habitação, apenas poderão ser construídos edifícios de escritórios, menos rentáveis que os residenciais.

Vizinhos dizem-se lesados

Além disso, sustentam que o plano lhes exige uma participação desproporcionada nos encargos de urbanização e nas cedências de espaços ao município, face às vantagens que o mesmo lhes traz e que consideram nulas. Argumentam ainda que são sobrecarregados com lugares de estacionamento excessivos, o que interpretam como uma forma de favorecer os grandes proprietários (Fimes e Lisboagás/APL). Fica-lhes assim reservada, afirmam, a função de “porteiros” entre uma zona “mais pobre” e uma zona “bastante mais rica”, numa operação que parece ter “um cariz mais de especulação imobiliária do que de requalificação urbanística”.

Mas não foram só estas empresas a manifestarem-se, em vão, contra o PPM, nomeadamente no período da sua discussão pública em 2010. No ano seguinte, os deputados do PSD na assembleia municipal consideraram mesmo que o plano desrespeitava os termos de referência aprovados em 2005 e violava o PDM. Mesmo asssim, abstiveram-se na sua votação, tal como os eleitos do PCP, do MPT, do PEV e três independentes. O CDS/PP e o Bloco de Esquerda votaram contra, mas o plano passou com os votos a favor do PS e de três independentes, consagrando uma única unidade de execução, coincidente com a totalidade da área por ele abrangida.

No Verão de 2012, o Fimes passou à fase seguinte. A questão que se punha era a de saber se poderia avançar com as obras de urbanização, projectos e pedidos de licenciamento para algumas das suas parcelas sem que a Aermigeste e a Lisbogás/APL fizessem o mesmo nas suas. A resposta não era clara para os serviços da câmara, mas o promotor tratou de a encontrar.

Para isso contratou um professor de Direito, João Miranda, e encomendou-lhe um parecer. O jurisconsulto não hesitou: a execução do plano “pode ter lugar numa ou mais vezes, num único momento ou em momentos subsequentes através de operações urbanísticas que incidam sobre terrenos da entidade que iniciar o respectivo procedimento.” Ou seja: o plano pode ser executado por fases, através de distintos loteamentos.

Foi este parecer que sustentou o requerimento então apresentado pelo Fimes/Gesfimo. “Impõe-se que o município assuma a condução do procedimento de execução do PPM (...) praticando todos os actos e procedimentos necessários a garantir a execução do referido plano, designadamente reconhecendo a oportunidade e o interesse no início da sua execução por parte dos proprietários que desde já estejam disponíveis para promover as respectivas operações urbanísticas nos terrenos de que sejam proprietários”, lê-se no documento.

A pedido do Director do Departamento de Planeamento da autarquia, o requerimento foi objecto de apreciação por uma jurista da câmara, a qual também não teve quaisquer dúvidas: “Estas questões jurídicas, e ainda a indicação de quais os instrumentos e o procedimento de execução do PPM que deverão ser adoptados pelo município de Lisboa, foram objecto de resposta no parecer do jurisconsulto Prof. Doutor João Miranda, Professor da Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa que o requerente entregou, em mão, na reunião que se realizou no passado dia 2 de Outubro de 2012.”

O jurisconsulto e a jurista

De seguida, a jurista enuncia as nove conclusões de João Miranda, e acrescenta que o requerente, com base nelas, “pretende, desde já, apresentar uma proposta para o primeiro loteamento dentro dos limites da sua propriedade e acordar com o município os termos de um contrato de urbanização”.

Citando depois algumas “reflexões” saídas de um encontro promovido pelo Departamento de Planeamento, a autora conclui que “é possível admitir o faseamento da unidade de execução prevista no PPM, desde que o contrato de urbanização seja celebrado entre os diversos proprietários (...) com possibilidade de dispensa daqueles que vão ser alvo de expropriação (...) e daqueles que não aderirem à sua execução”. Uma segunda condição indicada é a de que seja assegurada “a proporcionalidade da participação de cada proprietário na assumpção dos encargos de urbanização, o que pode acontecer em períodos cronológicos distintos”.

As portas ficavam assim abertas à aprovação do faseamento das obras, mesmo contra a vontade de alguns proprietários, requerido pelo Fimes/Gesfimo. Os dirigentes dos serviços de urbanismo concordaram e, em Novembro de 2012, Manuel Salgado, que se considerara impedido de participar nas discussões e votações dos vereadores sobre o assunto, devido à sua ligação ao Risco, despachou: “Concordo, proceda-se em conformidade”.

Questionado pelo PÚBLICO sobre se a sua intervenção neste processo, participando em reuniões com os requerentes e assinando este despacho, não contraria o Regime Jurídico de Incompatibilidades e Impedimentos dos Titulares de Cargos Políticos, sendo susceptível de determinar a nulidade de todas as decisões posteriores e acarretar a perda do seu mandato autárquico, Salgado respondeu através do seu gabinete. “O despacho de concordância do sr. vereador incide sobre uma informação técnico-jurídica a qual corrobora o entendimento expresso pelo Professor João Miranda quanto à possibilidade de as unidades de execução serem faseadas. Entendimento este que é transversal a todas as unidades de execução e não específico do Plano da Matinha.” A mesma nota do gabinete acrescenta: “Foi, aliás, por esse motivo — ter carácter orientador genérico — que [o asasunto] foi submetido à concordância do sr. vereador Manuel Salgado.”

Resolvido assim o problema, a câmara pediu ao Fimes que elaborasse uma proposta de faseamento da execução do plano. A proposta apresentada prevê a realização de quatro loteamentos em diferentes momentos, não especificados, e foi aprovada pelo Director Municipal de Planeamento. Deste loteamentos, o primeiro a ser executado ocupa uma área de 8,9 hectares pertencente ao Fimes, a mais próxima do Parque das Nações, seguindo-se, sem prazo definido, um outro numa parcela de 10,4 hectares do mesmo fundo e depois os do lote da Lisboagás/APL e o da Aermigeste.

Felizes contemplados?

Para que o processo pudesse avançar a câmara pediu ao Fimes para preparar um contrato de urbanização, que foi depois afinado com os serviços municipais. Concluído o complexo documento, que estabelece a reparticão dos custos e benefícios decorrentes da execução do plano entre o município e os proprietários, a Aermigeste reiterou as suas posições anteriores, recusando-se a subscrever o contrato e a contribuir para os encargos da urbanização.

Em resposta, a autarquia fez notar que “o município pode, através da expropriação, substituir os proprietários que não subscreverem o acordo”. Finalmente, a sete de Fevereiro deste ano aprovou, com sete votos a favor e sete abstenções, incluindo as dos CDL, a minuta do contrato que se propõe celebrar com o Fimes.

Antes disso, ainda em 2013, já o fundo tinha requerido à câmara o licenciamento do primeiro loteamento, aquele em que haverá mais construção e menos cedências de terrenos ao município, “condicionado à prévia celebração do contrato de urbanização”.

A minuta deste contrato, que não esclarece se a Lisboagás/APL e a EDP estão de acordo com ele, encontra-se agora para apreciação pela assembleia municipal, mas a controvérsia está longe de terminar. Uma das preocupações já expressas na comissão de urbanismo por deputados do PSD, do BE e dos CDL prende-se com o pagamento das dispendiosas infra-estruturas urbanísticas previstas, embora sem prazos de construção. Isto porque, em alguns casos, o contrato fixa um tecto para os encargos a assumir pelos privados. Quem pagará o excedente, caso aqueles tectos sejam ultrapassados, pergunta o Bloco de Esquerda num requerimento que aguarda resposta do presidente da câmara.

E se os restantes proprietários se recusarem, como já fez a Aermigest, a subscrever o contrato de urbanização? Nesse caso, quanto é que custarão as expropriações (ou compras amigáveis) que a câmara terá de fazer? E em quanto é que ficarão os encargos de urbanização que terá de assumir ao tomar lugar dos expropriados no contrato, tornando-se sócia do Fimes/Gesfimo?

Estas e muitas outras perguntas ainda não têm resposta. Mas alguns deputados municipais, como Victor Gonçalves (PSD) e Nunes da Silva (Cidadãos por Lisboa) garantem não perceber a lógica do faseamento aprovado, que “acaba, na prática, por favorecer claramente um dos proprietários em deterimento de outros e dos próprios interesses da cidade”. E perguntam mesmo: “Será que a identidade dos ‘felizes contemplados’ ajuda a perceber alguma coisa deste processo?”

Medina tira oito milhões ao GES

Mas se estes deputados já consideram o fundo do GES como um “feliz contemplado”, mais razões teriam para o fazer se o novo presidente da câmara, Fernando Medina, não tivesse decidido recuar em relação a uma polémica proposta que Manuel Salgado levou à assembleia municipal no fim de Março. Graças a essa proposta, que em certos casos alterava a forma de cálculo das compensações urbanísticas devidas ao município pelos promotores imobiliários, o Fimes beneficiaria, só na Matinha, de um bónus de 8,3 milhões de euros.

As contas foram feitas pelo gabinete de Salgado, em resposta a uma pergunta do Bloco de Esquerda, e mostravam que, ao abrigo das regras em vigor até então, as compensações devidas pelos promotores da Matinha seriam da 20,7 milhões de euros. Caso os deputados municipais aprovassem a proposta do vereador já aprovada pela câmara, o valor devido cairia para 12,4 milhões.

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Com as bancadas da oposição em pé de guerra, alegando que a alteração em discussão se destinava fundamentalmente a beneficiar os promotores de cinco grandes projectos imobiliários, entre os quais o da Matinha, e ameaçando remeter o assunto para o Ministério Público, Fernando Medina resolver retirar a proposta do vereador e determinou a sua revisão.

A nova versão respondeu a grande parte dos receios da oposição e o texto foi entretanto aprovado. Em resposta ao PÚBLICO, o gabinete de Salgado garantiu há duas semanas que, de acordo com a proposta aprovada, a compensação a pagar na área do plano da Matinha será de 20,7 milhões de euros, tal como acontecia anteriormente.