Deutsche Bank, ING Diba, Allianz: Ein Finanzhaus nach dem nächsten hebt die Hypothekenzinsen an. Kommt da was auf die Immobilienmärkte zu?

Verbraucher brauchen sich bisher keine Sorgen zu machen. Jedoch müssen sie weiterhin einige Randbedingungen erfüllen. Bild: dpa

Es sind noch keine großen Zinsschritte, aber es ist doch auffällig. Ein Kreditinstitut nach dem nächsten in Deutschland hebt die Hypothekenzinsen an. Zum Teil vor allem für die langen Laufzeiten, zum Teil aber auch über alle Laufzeiten hinweg. Nach Deutscher Bank, Hypovereinsbank, Postbank und vielen kleineren Instituten hat die Direktbank ING Diba die Zinsen für Baukredite am Mittwoch um 0,2 Prozentpunkte erhöht.

Christian Siedenbiedel Redakteur in der Wirtschaft. F.A.Z.

Die Allianz, die auch Baufinanzierungen anbietet, hat für den heutigen Donnerstag eine Zinserhöhung um 0,25 Prozentpunkte angekündigt. Insgesamt haben nach Angaben der FMH-Finanzberatung in Frankfurt mehr als 50 Banken und Sparkassen seit der Präsidentenwahl in den Vereinigten Staaten die Bauzinsen angehoben. Viele dieser Institute verlangen jetzt für eine Baufinanzierung, bei der die Zinsen auf zehn Jahre festgeschrieben sind, zumindest keinen Zinssatz unter 1 Prozent mehr.

Keine direkten Folgen für Verbraucher

Das sind alles noch sehr kleine Schritte. Es ist auch schon das zweite Mal, dass jetzt so etwas zu beobachten ist. Das erste Mal war dies Ende September, Anfang Oktober der Fall gewesen, als sich in Amerika mehrere Vertreter der Notenbank Federal Reserve (Fed) für Zinserhöhungen im Dezember aussprachen - und in Europa nach einem Bloomberg-Bericht Gerüchte über ein Auslaufen der Anleihekäufe der Europäischen Zentralbank kursierten. Hingegen hatte die Entscheidung Großbritanniens, die Europäische Union zu verlassen, das Gegenteil bewirkt: Nach dem Brexit-Votum waren hierzulande die Bauzinsen noch einmal leicht gesunken.

Für Verbraucher hat das alles noch keine allzu gravierenden Auswirkungen: Das Zinsniveau ist weiterhin sehr niedrig. Je nach Darlehensbetrag, Zinsbindung, Tilgung und Beleihung gibt es auch weiter Angebote für Baudarlehen in einer Größenordung von um die 1 Prozent effektivem Jahreszins. Wie auch bislang schon, müssen Verbraucher aber viele Randbedingungen etwa hinsichtlich der Kreditwürdigkeit und Beleihung erfüllen, um an so günstige Baudarlehen zu kommen. Bei den Verbraucherzentralen haben Finanzfachleute einst die Faustregel ausgegeben, realistischerweise sollten Verbraucher mindestens 0,1 bis 0,2 Prozentpunkte auf die Werbekonditionen der Banken draufrechnen, wenn sie über eine Baufinanzierung nachdächten.

Interessant sind die Gründe für die Zinserhöhung - und die Frage, was es für die Immobilienmärkte bedeutet, wenn aus dem kleinen Zinsanstieg ein großer werden sollte. Die Höhe der Hypothekenzinsen in Deutschland entwickelt sich oft parallel zur Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe, auch wenn sie nicht unmittelbar daran gekoppelt ist. Das ist auch jetzt zu beobachten. Die Bundesanleihen-Rendite war schon Ende September, Anfang Oktober aus dem negativen Bereich herausgekommen. Seit der Wahl in Amerika hat sie sich von 0,19 auf 0,33 Prozent erhöht.

Nach und nach reagieren jetzt die Banken darauf. Noch stärker ist die Rendite amerikanischer Staatsanleihen gestiegen, von 1,85 auf 2,28 Prozent. Die Kurse fielen, Staatsanleihen als sogenannte sichere Häfen waren offenbar nur unmittelbar vor und nach der Wahl gefragt. An den Märkten werde jetzt das Szenario steigender Realzinsen gespielt, sagen Anleiheexperten: Die Geldpolitik verliere ihre Wirksamkeit, und die Hoffnungen auf eine expansivere Finanzpolitik nähmen zu.

Orientierung am Kapitalmarkt

Trump hat höhere Staatsausgaben angekündigt, mit Investitionen in Infrastruktur und Steuersenkungen. Zugleich haben viele Investoren die Überlegung, die amerikanische Notenbank könnte ihre Zinserhöhung wegen der Unsicherheit um Trump verschieben, wohl wieder verworfen. „In unserem Basisszenario gehen wir von einer Zinserhöhung im Dezember und zwei weiteren 2017 aus“, schreibt die Credit Suisse in einem Bericht.

„Es ist gut, wenn es endlich eine Normalisierung der Zinsen gibt“, sagt Hans-Peter Burghof, Bankenprofessor in Stuttgart. Er meint, es wirkten unterschiedliche Faktoren auf den Zins ein. Die Sparzinsen orientierten sich stark an den Leitzinsen - beim Tagesgeld sei also noch keine Besserung zu erwarten. Die Hypothekenzinsen hingegen orientierten sich am Kapitalmarkt - da gebe es Bewegung. Ob das von Dauer sein werde, wisse man nicht. Es herrsche viel Unsicherheit über die künftige Politik in Amerika, sagt Burghof. Immerhin aber gebe die Fed als „Leitnotenbank“ der Welt auch einen Pfad tendenziell steigender Zinsen vor.

Für die Immobilienmärkte können steigende Zinsen vorübergehend erhebliche Schwierigkeiten mit sich bringen. Immobilienaktien haben in den vergangenen Tagen schon Kursverluste erlitten. Vonovia, Deutsche Wohnen, TLG - sie alle haben seit der Amerika-Wahl an der Börse Rückschläge wegstecken müssen. Börsenhändler führten zur Begründung zumindest auch die steigenden Zinsen an.

Wenn die Zinsen steigen, können schließlich gleich zwei Phänomene auftauchen, die ungünstig für die Immobilienpreise sind: Finanzierungen von Immobilien werden teurer. Das kann die Nachfrage dämpfen. Zugleich werden andere Formen der Geldanlage wie festverzinsliche Wertpapiere, die für bestimmte Anleger eine Alternative zur Immobilienanlage darstellen, relativ attraktiver. Auch das kann dazu führen, dass Geld aus den Immobilienmärkten abfließt und die Preise unter Druck geraten.

Bedenken vor dem Zins-Schock

Die Bundesbank warnte bei der Vorstellung des Finanzstabilitätsberichts 2016 am Mittwoch zwar vor den Gefahren von „abrupten Preisänderungen“ - gab aber zugleich für die aktuelle Situation eine gewisse Entwarnung. Es gebe „keine Anzeichen für eine exzessive Kreditvergabe oder eine Abschwächung der Kreditvergabestandards“.

Auch die Banken könnten erst mal kräftige Verluste machen, wenn die Zinsen steigen, meint Bankenprofessor Burghof: „Aber das ist doch allemal besser, als wenn die Niedrigzinsphase ewig anhält.“ Je länger die Zinsen so extrem niedrig blieben, desto stärker werde der Schock, wenn sie dann wieder steigen: „Es ist gut, wenn die höheren Zinsen bald kommen.“