Indeks cena predstavlja kretanje prosečne cene kroz neki period vremena. Glavna uloga ovog instrumenta jeste praćenje promena cena tokom vremena. Svrha indeksa nije da predstaviti trenutnu cenu već da prikaže kako se prosečna cena kretala tokom vreman.

Predmet istraživanja

Vremenski period analize

Predmet ovog istraživanja su nekretnine stavljene u promet u trećem kvartalu (Q3) 2019. godine na teritoriji Srbije. Za upoređivanje i određivanje kretanja cena na tržištu uzet je skup nekretnina objavljenih na internetu u prva dva kvartala 2019. godine.

Segmenti tržišta nekretnina

U ovoj analizi su obrađena dva segmenta tržišta nekretnina:

- Prodaja nekretnina

- Izdavanje nekretnina

Kada je reč o izdavanju nekretnina, treba napomenuti da se radi o izdavanju nekretnina na duži period, izuzimajući izdavanje nekretnina na jedan dan ili bilo koji kraći period manji od jednog meseca.

Cene nekretnina koje su predmet istraživanja predstavljaju cene oglašenih nekretnina na internetu koje mogu u manjoj ili većoj meri odstupati od cene obavljene kupoprodaje. Isto tako cene izdavanja, predstavljaju cene koje su oglašene na internetu i ne predstavljaju krajnju cenu po kojoj su se stanodavac i stanar dogovorili.

Lokacije

Ovim istraživanjem pokrivena je cela teritorija Srbije kao i detaljnija analiza za grad Beograd. U samom prikazu rezultata objavljeni su podaci za teritorije na kojima je prikupljeno minimum 20 nekretnina za dati period koji je u fokusu.

Definicija pojmova

Prosečna cena nekretnina kao prosta sredina

Prosta prosečna vrednost (prosta sredina) predstavlja zbir svih vrednosti podeljena sa brojem vrednosti koje su ušle u kalkulaciju. Primer: ako u kalkulaciju ulaze stanovi vrednosti 1750/m2, 1.500/m2, 1.600/m2 i 750/m2 prosta prosečna vrednost se izračunava kao (1.750 + 1.500 + 1.600 + 750) / 4 = 1.400/m2. Nedostaci proste sredine su što zanemaruje način raspodele vrednosti i jednako uključuje ekstremne vrednosti, kao i vrednosti koje se pojavljuju u većem broju slučajeva.

Srednja cena kao medijana

Medijana kao način računanja srednje vrednosti može dati znatno realniju sliku srednje vrednosti od proste sredine. Medijana se računa tako što se sve vrednosti poređaju od najmanje do najveće i kao sredina se uzima element koji se nalazi u sredini tog niza. Primer: ako u kalkulaciju ulaze stanovi vrednosti 1750/m2, 1.500/m2, 1.600/m2, 750/m2, niz vrednosti nakon sortiranja izgleda ovako: 750, 1.500, 1.600, 1.750. U ovom slučaju u centru niza se nalaze dva broja 1.500 i 1.600 pa se medijana računa kao 1.500 + 1.600 / 2 = 1.550. Prednosti ovog načina računanja srednje vrednosti nekretnine jeste što pravilnije oslikava težište niza vrednosti.

Realna prosečna cena nekretnina

Prosečna cena nekretnina, bilo da se računa kao prosta prosečna vrednost ili kao medijana može takođe da dovede do lažne slike o prosečnoj vrednosti. Ta greška može da se dogodi usled činjenice da u kalukaciju ulaze nekretnine različitih struktura i atributa. Činjenica je da stanovi manje kvadrature imaju veću cenu kvadrata u odnosu na stanove veće kvadrature. S toga je bitno da u kalkulaciju ulaze nekretnine istih atributa. Na primer, ako je u jednom mesecu oglašen veliki broj stanova veće površine, a u narednom mesecu veliki broj stanova manje površine, vrlo verovatno će prosečna cena stanova u drugom mesecu biti viša, što na kraju ne mora da se ispostavi kao tačno, jer su obuhvaćeni pretežno manji stanovi.

Imajući u vidu taj problem, Moja Nekretnina razvija algoritam za realnu procenu vrednosti nekretnine. Ta vrednost će se pored proste prosečne vrednosti i medijane naći dalje u ovom izvešaju. U ovom izveštaju se najviše koristi metoda medijane prilikom određivanja srednje vrednosti, koja će biti osnov za računanje trenda rasta cena i na osnovu čega će se vršiti upoređivanje sa prethodnim kvartalom.