Parin viime vuoden aikana on voimistunut ilmiö, jossa rakennusliike rakentaa myytäviä omistusasuntoja tonttirahaston omistamalle tontille. Vuokratontti alentaa asunnon myyntihintaa mutta tietää asunnon ostajalle lisämenoja.

Asunnon omistaja voi lunastaa tonttiosuuden joko kohteen valmistuttua tai myöhemmin.

Ostajan kannattaa selvittää tontin lunastusehdot ja se, myydäänkö tontti eteenpäin

Eri rahastojen tontteja koskevat lunastusehdot vaihtelevat. Myös tontin omistaja voi vaihtua jo lähivuosien aikana.

Hypon toimitusjohtajana ollut rahoitusneuvos Matti Inha kehitti tonttikonseptin jo vuonna 2004, ja samana vuonna Hypo osti maa- alueen Helsingin Tapanilasta. Ensimmäisen tonttirahaston Hypo perusti eläkeyhteisöjen kanssa vuonna 2008.

Nyt Hypo on mukana sijoittajana pienillä osuuksilla neljässä tonttirahastossa. Muun muassa Etera ja Apteekkien Eläkekassa ovat sijoittajina, ja muutkin Hypon konseptilla toimivat sijoittajat hakevat pitkän aikavälin tuottoja.

Rakennusliikkeet hyötyvät tonttirahastoista erityisesti siksi, että niiden ei tarvitse sitoa pääomia tontteihin. Lue asiaa koskeva juttu tästä.

Arviolta 700 miljoonan investoinnit

Hypo oli pitkään ainut toimija, mutta parin viime vuoden aikana tonttirahastoja on perustettu tiuhaan tahtiin. Intoa selittää se, että matalan korkotason takia pääomille haetaan parempaa tuottoa.

Rahastojen, joissa Hypo on mukana, taseet ovat yhteensä noin 500 miljoonaa euroa. Kaikkiaan rahastot ovat ostaneet tontteja arviolta 700 miljoonalla eurolla.

Sijoitusjohtaja Juho Pajarin mukaan Hypon konseptissa tontin vuokra-aika on 50 vuotta ilman vuokralaisen lunastusvelvollisuutta. Sopimusta voidaan jatkaa 25 vuoden jaksoissa.

Tontin lunastushinta on alkuperäinen hinta elinkustannusindeksillä korotettuna. Rakennusvaiheessa tonttiosuuden voi lunastaa kahdesti vuodessa ja myöhemmin vuosittain.

Lunastusvaiheessa tonttiosuudesta on maksettava 4 prosentin varainsiirtovero ja maakauppoihin liittyvät reilun parin sadan euron viranomaismaksut. Vero koskee myös ensiasunnon ostajia.

Tonttirahastojen ehdot vaihtelevat

Pajarin mukaan kuluttajan kannattaa ottaa selvää tontteihin sijoittaneen rahaston säännöistä ja sopimusehdoista.

Oleellista on, korotetaanko tontin hintaa vuosittain vain indeksillä vai prosenttipohjaisella automaattisella korotuksella.

On myös syytä varmistua, voiko tontin lunastaa huoneistokohtaisesti, edellyttääkö lunastus isompaa osakkaiden osuutta tai onko tonttiosuus ylipäätään lunastettavissa.

Myös vuokra-ajan pituus on oleellista, samoin se, onko tonttiosuus pakko lunastaa vuokra-ajan päätyttyä.

Selvitä tontin omistaja

Tontin omistajallakin on merkitystä. Rahastot ovat usein kommandiittiyhtiöitä, joiden toimiaika saattaa olla esimerkiksi viisi tai kymmenen vuotta. Jos tontin rahasto-omistus myydään vuokra-ajan kuluessa vaikka jollekin ulkomaiselle sijoittajalle, saattaa taloyhtiön asiointi vaikeutua tonttiomistajan kanssa.

Pajarin mukaan kuluttajan kannattaa myös selvittää, sisältyykö tonttirahaston toimintaan ja erityisesti tontin lunastuksiin piilokuluja.

Tontinvuokra on keskimäärin 5 prosentin tuntumassa.

Sijoittajan kannalta rakennusliikkeen konkurssi on merkittävin riski. Siksi rahastot asioivat tyypillisesti vahvojen keskisuurten ja isojen yritysten kanssa. Kun talo on valmis, taloyhtiö vastaa tonteista yhtiölainan tapaan.

Tontit tulevat rahastoille pääsääntöisesti rakennusliikkeiden osoittamina.

Rahastot lisääntyneet

Hypon mallin lisäksi markkinoilla toimivat ainakin Ålandsbankenin, FIMin, OP:n ja Taalerin rahastot.

Ålandsbankenin rahasto eroaa lunastusmenettelyn osalta muista, sillä tontin lunastushintaa korotetaan elinkustannusindeksin sijasta vuosittain 1,5 prosentin korotuksella.

”Kuluttajat ovat tykänneet siitä, näin päästään eroon tontin lupahintaa koskevasta epävarmuudesta”, johtaja Stefan Wiklund Ålandsbankenilta sanoo.

Tonttiosuuden voi lunastaa huoneistokohtaisesti muissa paitsi OP:n tonttirahaston toisessa mallissa, jossa taloyhtiön lunastusoikeus koskee koko tonttia.

Tonttirahastoissa on eroja

Hypon mallissa tontin vuokra-aika on 50 vuotta ja pidennysmahdollisuus on 25 vuoden jaksoissa. Tontin hinnan korotusperuste on elinkustannusindeksi, lunastusmahdollisuus huoneistokohtaisesti.

Ålandsbankenin tonttirahaston tontti on lunastettava viimeistään 30 vuoden kuluttua. Lunastusoikeus on huoneistokohtainen, hintaa korotetaan 1,5 prosentilla vuodessa.

FIMin tonttirahaston tonteissa vuokra-aika on vähintään 50 vuotta, lunastusmahdollisuus huoneistokohtaisesti, korotusperuste elinkustannusindeksi.

OP:n tonttirahastossa vuokra-aika on tyypillisesti 50 vuotta. Toisessa mallissa tonttiosuuden lunastus huoneistokohtaisesti, toisessa se koskee koko tonttia. Korotusperuste on elinkustannusindeksi.

Taalerin tonttirahastossa tontin lunastusmahdollisuus on huoneistokohtaisesti, korotusperuste on elinkustannusindeksi.