Protesta de la plataforma de los afectados por las hipotecas en Valencia. / MIGUEL LORENZO

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea sigue escarbando en la legislación hipotecaria española y el último asunto que ha pasado por su mesa vuelve a dar un toque de atención a España. En este caso en relación a las cláusulas de vencimiento anticipado y su retroactividad. La corte advierte que un juez debe poder examinar cualquier cláusula de oficio, sin limitaciones, si considera que son abusivas, incluidas aquellas que no se habían puesto inicialmente en cuestión e incluso con posterioridad a la ejecución hipotecaria..

“Es contrario al derecho de la Unión la interpretación jurisprudencial de una disposición de Derecho nacional relativa a las cláusulas de vencimiento anticipado de los contratos de préstamo, que prohibe al juez nacional, que ha constatado el carácter abusivo de una cláusula contractual de ese tipo, declarar su nulidad y dejarla sin aplicar cuando, en la práctica, el profesional no la ha aplicado”, señala la corte en una sentencia que llega un mes después de que el Tribunal dictara que las entidades bancarias deben devolver todo lo cobrado de más por las cláusulas suelo declaradas abusivas y articulado a través de un real decreto.

Este caso responde al litigio que enfrenta a Jesús Gutiérrez García con el Banco Primus y a una pregunta prejudicial del juzgado de primera instancia número 2 de Santander. La entidad bancaria le concedió en junio de 2008 un préstamo garantizado con una hipoteca sobre la vivienda por un plazo de 47 años repartido en 564 cuotas mensuales. En marzo de 2010 y tras el impago de siete mensualidades consecutivas el banco solicitó la aplicación de la cláusula de vencimiento anticipado, el pago de la totalidad del préstamo -más los intereses ordinarios, costas y gastos- así con la venta del bien hipotecado.

La subasta se produjo en enero de 2011. No hubo ningún postor, el banco se la adjudicó por la mitad del valor de tasación (78,4 millones) y solicitó la entrada en posesión del bien. El propietario de la vivienda recurrió la ejecución, alegando el carácter abusivo de la cláusula relativa a los intereses de demora que ya había sido objeto de un control de oficio por parte del juez, y que redujo a cero los intereses.

En junio de 2014, el juzgado de Santander suspendió la ejecución hipotecaria tras detectar que determinadas cláusulas del contrato distintas a las relativas a los intereses demora podían ser abusivas. Por una parte, en relación al vencimiento anticipado por el cual la entidad podía exigir el reintegro inmediato del capital, intereses y gastos en caso de impago, en la fecha convenida y por otro la cláusula relativa a los intereses ordinarios.

DE SANTANDER A LUXEMBURGO

La oposición no se formuló hasta un año después de que expirara el plazo fijado en la ley y el Juzgado de Santander presentó unos meses más tarde varias preguntas prejudiciales a los jueces europeos. Concretamente, sobre el plazo de un mes previsto en la normativa nacional para realizar una denuncia, sobre el examen de oficio que deben realizar los jueces sobre el carácter abusivo de las cláusulas de un contrato hipotecario, y sobre los criterios para considerarlas abusivas y la normativa nacional que prohibe a un juez nacional que ha constatado la existencia de abuso declarar la nulidad.

En su sentencia, la corte vuelve a reiterar, como ya sentenció en octubre de 2015, que el plazo de un mes “no permite garantizar que los consumidores puedan aprovechar el plazo y ejercitar efectivamente sus derechos”. Además, señala que aunque la normativa nacional que impide al juez examinar de oficio las cláusulas cuando ya existe un pronunciamiento sobre la legalidad del conjunto del contrato es compatible con la legislación comunitaria, también recuerda que cuando el juez se haya limitado a examinar una o varias cláusulas, la legislación comunitaria sí ampara que examine el resto del contrato. El Tribunal ofrece además los criterios que el juez nacional deberá considerar para determinar si hubo carácter abusivo y si el vencimiento anticipado.

CRITERIOS A EXAMINAR

El Tribunal ofrece además los criterios que el juez nacional deberá considerar para determinar si hubo carácter abusivo y si el vencimiento anticipado. Por ejemplo recuerda que el carácter abusivo de una cláusula implica determinar primero si esta genera un desequilibrio importante entre derechos y obligaciones del propietario y la entidad en detrimento del consumidor.

Además, señala que en caso de que un juez considere que el modo de cálculo de los intereses ordinarios no está redactado de forma clara y comprensible debe examinar si son abusivos. Para ello, “deberá comparar el modo de cálculo del tipo de los intereses ordinarios previstos por esa cláusula y el tipo efectivo resultante con lo modos de cálculo generalmente aplicados y el tipo legal de interés”.

Por último, concluye que los jueces nacionales tendrán que examinar si los profesionales encargados de declarar un vencimiento anticipado de la totalidad del préstamo “tiene carácter suficientemente grave” en relación a la duración y cuantía del préstamo, si es una excepción y si la legislación tiene medios para proteger al consumidor.