Autor: carla celestino (colaborador do idealista news)

Almada está a renascer a nível imobiliário. E quase que apetece dar um salto no tempo até 2030, quando muitos dos grandes projetos estratégicos, como a Cidade da Água ou o Cais do Ginjal, já estarão bem desenvolvidos ou na reta final. Mais à frente neste processo, está já a Trafaria a dar os primeiros passos de mudança.

O idealista/news mostra como o plano futurista está em contagem decrescente para a derradeira descolagem de Almada como alternativa de vida à capital. Mas agora com um carisma diferente face à tradicional oferta de habitação massiva, de baixa qualidade e numa lógica de dormitório.

Com vistas fantásticas sobre o rio Tejo e Lisboa, e um forte potencial em termos de parque imobiliário, promotores, investidores e autarcas têm a ambição de que a porta de entrada na Margem Sul do rio seja a nova 'riviera portuguesa'.

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A expetativa é, aliás, que tal fenómeno - com o reforço de maior oferta de produto imobiliário de maior qualidade no concelho de Almada - tenha também efeitos nos altos preços que se praticam na capital.

Projetos biónicos tornam-se mais realistas

Há 20 anos, foram apresentados toda a pompa e circunstância dois projetos para reconverter os antigos estaleiros navais da Lisnave, em Cacilhas: “Manhattan de Cacilhas” e “Torre Biónica”.

Lisbon South Bay

Em causa estava a construção de uma Torre Biónica, num projeto totalmente megalómano, no qual se poderia encontrar apartamentos, hotéis, escritórios, lojas, espaços desportivos e de lazer e grandes espaços verdes.

Depois desta apresentação inicial apoteótica, o projeto foi redesenhado e ajustado a um “desenvolvimento mais realista”, segundo Sérgio Saraiva, arquiteto e administrador da Lisbon South Bay (LSB). O responsável pelo desenvolvimento do atual projeto considera que este “é perfeitamente concretizável e com uma escala muito mais próxima do projeto desenvolvido no Parque das Nações, em Lisboa, entre edifícios de maior e menor dimensões, de bairro, que se traduz numa “pequena EXPO” em Almada”.

O administrador da LSB conta ao idealista/news que “este espaço visa a criação de uma nova área urbana e o processo de venda do território do antigo estaleiro da Lisnave vai concretizar-se no primeiro trimestre de 2019", adiantando que "neste momento estamos a trabalhar no caderno de encargos e tem havido manifestação de interesse por parte de diversos investidores nacionais e internacionais”.

Por sua vez, Jacinto Pereira, presidente do conselho de administração da Baía Tejo, afirmou ao idealista/news que “muito breve iremos ter novidades em relação à Cidade da Água”, uma vez que existem “mais investidores interessados neste projeto”.

Baía Tejo

Esta novidade surge depois de, em 2018, a empresa ter avançado que este projeto de requalificação da antiga área industrial da Margueira iria ser entregue a um promotor até ao final do primeiro trimestre de 2019 e depois também de ter avançado com o interesse de investidores chineses, britânicos, americanos e portugueses.

Sérgio Saraiva destaca que “todo este investimento e interesse só está a ser possível porque fizemos um intenso trabalho promocional, nomeadamente a nível internacional.

Vai nascer uma nova "Expo" em Almada

Este será um projeto faseado que deverá ganhar forma nos próximos 10 a 15 anos e que desenvolve-se ao longo de uma área total de construção de 630 246 metros quadrados (m2) e uma frente ribeirinha de 2 km e engloba as áreas da Margueira, Mutela, Cova da Piedade e Cacilhas.

Da autoria do arquiteto Richard Rogers e Santa-Rita & Associados, o projeto tem como elementos-âncora a Marina (com capacidade para 400 embarcações) e o Terminal Fluvial Intermodal (com capacidade para acolher nove milhões de utilizadores anuais), a par de um conjunto urbano de uso misto residencial, escritórios, comércio e restauração, hotéis, áreas culturais, nomeadamente a criação de um museu e galerias de arte, e náuticas.

Quando estiver terminado existirá, seguramente, uma nova “rivalidade” entre as duas margens do Tejo.

Cais do Ginjal ganha nova vida

Depois da requalificação da rua Cândido dos Reis e do terminal rodoviário que atraiu novos negócios e investidores, Cacilhas pode vir, no futuro, a ser a nova porta de entrada em Almada pela via do rio. Mas para isso, segundo dizem as várias fontes ouvidas pelo idealista/news, são precisos mais barcos (já prometidos pelo Governo com renovação da frota da Transtejo), mais acessos que liguem esta zona a Almada e à Ponte 25 de Abril e novas ligações fluviais quiçá ao Cais do Sodré ou Algés.

Para já, e apesar do elevado número de pessoas, portugueses e estrangeiros, que por ali passeiam, continua a ser a olhos vistos um território histórico industrial vazio e abandonado. Tudo isto estará prestes a mudar: após a conclusão, dentro em breve, do Plano de Pormenor e o investimento estimado de 80 milhões por parte da autarquia, a zona com vistas privilegiadas sobre o rio e Lisboa terá seguramente uma nova vida.

Carla Celestino

Diz-se “futuro” porque é um projeto que a arrastar-se desde há uma década, altura em que foi assinado entre a Tejal Empreendimentos Imobiliários Lda. (empresa do grupo madeirense AFA), um protocolo de colaboração para a elaboração do plano de pormenor do Cais do Ginjal, com a Câmara Municipal de Almada (CMA).

Com um valor global de investimento que ronda os 250 milhões de euros, o objetivo do projeto é construir-se ali um complexo de habitação, comércio, serviços, turismo e equipamentos.

O que dificulta o renascimento de Cacilhas

Em declarações ao idealista/news, Teixeira de Sousa, administrador do Grupo AFA em Lisboa, explica que a origem deste longo tempo de espera “está relacionada com a complexidade do local em questão” e com o fato de “recair sobre uma zona degradada, com uma localização muito especifica (visto estar junto ao rio Tejo) e com uma orografia de difícil compatibilização com a recuperação do espaço”. Estes fatores originaram “longos e complexos estudos, causando dificuldades que tiveram que ir sendo ultrapassadas à medidas que surgiram”.

O responsável assegura que “a memória do local, será dentro do possível preservada uma vez que a traça original será mantida, com especial enfase na 1ª linha de construção”.

As obras a executar no âmbito do plano de pormenor, tal como indica, "só poderão ter início com a conclusão do plano e respetivo registo”, pelo que “prevê-se que as obras se desenvolvam por um prazo de 8 anos”. Acrescentando que, “neste momento, cremos que o projeto se encontra numa fase final de aprovação e contamos que esteja concluído no decorrer do presente ano”.

Trafaria, a nova alternativa a Belém

No mercado imobiliário comenta-se já que a Trafaria poderá vir a rivalizar com a zona de Belém, assim que a zona ribeirinha for recuperada e as casas, que estão a ser, neste momento, reabilitadas estiverem finalizadas.

A presidente da Junta de Freguesia de Caparica e Trafaria, Teresa Coelho, em declarações ao idealista/news, lança o repto: "A zona que foi a Expo'98 está reabilitada, porque não fazer o mesmo na Trafaria?". Para tal diz que "seria necessário realojar as pessoas do 1º e do 2º bairro do Torrão" e dá como alternativa "a construção de habitação nos espaços abandonados e degradados nos terrenos e edifícios da Guarda Fiscal" que se encontram desativados.

A requalificação da frente ribeirinha obriga à relocalização do terminal fluvial e relocalização das instalações do porto de pesca, mas também a uma reestruturação do Bairro Madame Faber e da Cova do Vapor, o que preocupa a edil uma vez que "poderá obrigar a tirar as pessoas daquela zona".

E com isto volta a questão do realojamento, ainda mais sabendo que aqui existem os bairros de lata do Torrão, na Trafaria, e Terras da Costa, na Caparica de Caparica. Aliás, a presidente da autarquia de Almada, Inês de Medeiros, em declarações à Rádio Renascença destacou como um dos seus receios que “a pressão imobiliária sobre Lisboa possa vir a aumentar os bairros de lata de Almada”.

Franceses andam a comprar e reabilitar imóveis do outro lado

Mas há uma outra e nova realidade imobiliária na Trafaria. Teresa Coelho confirma ao idealista/news o rumor de que "há muitos franceses a comprar casa para reabilitar, o que facilmente se percebe porque esta é uma vila muito pitoresca" mas também há "muitos filhos da terra a regressar, depois de terem emigrado durante a crise".

Além da habitação, na Trafaria há comércio, sobretudo restaurantes pois o "forte é a gastronomia". Mas também há Alojamento Local, a última unidade abriu mesmo em frente à junta de freguesia local. Teresa Coelho refere que "existem mais de cinco unidades mas podem haver muitos mais porque algumas delas estão registadas no Turismo de Lisboa".

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Oportunidades de negócio proliferam

No âmbito do Estudo de Enquadramento Estratégico Costa da Trafaria, o Plano de Pormenor (PP) de São João da Caparica inclui, entre outros, a possibilidade de instalação de um campo de golfe na Mata dos Franceses (embora careça de uma avaliação de impacte ambiental), de instalações de apoio à pesca artesanal no troço sul da frente de praia e um polo com criatividade turística articulado nas componentes mar/rio e mata.

Do mesmo modo contempla um sistema de acessos à frente de praias e das áreas de estacionamento de apoio, percursos cicláveis em conformidade com a rede ciclável municipal e a inserção da linha MST Costa – Trafaria. Teresa Coelho salienta que também "há zonas que são Reserva Ecológica Nacional (REN) onde não é permitido construir mas não sei se amanhã tudo não poderá mudar".

Murfacém e a Quinta de Nossa Senhora da Conceição são também consideradas zonas de potencial desenvolvimento turístico e o terminal PolNATO poderá ser reconvertido para atividades de lazer e recreio. Mas tudo são projetos, para já, ainda no papel e que podem ser repensados à luz da atual realidade da freguesia e do concelho.

Quanto aos projetos de novos usos para o Forte ou Bataria da Alpena, antiga unidade militar do Exército, Teresa Coelho refere que existe "um protocolo entre a CMA e a Faculdade de Ciências e Tecnologia / Universidade Nova de Lisboa e talvez venha a ser um centro interativo mas não quero dar palpites pois na realidade não sei o que vão fazer naquele espaço". Fala-se de um Instituto de Artes e Tecnologia. O Forte da Trafaria e a Bateria da Raposeira também poderão vir a ter um uso turístico, cultural ou outro urbano compatível.

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No que se refere à Costa de Caparica a grande bandeira da Costapolis - Sociedade Desenvolvimento Programa Polis Costa de Caparica, S.A., entretanto dissolvida, era, no âmbito do Plano de Pormenor das Praias Urbanas da Costa da Caparica (PP1), deslocalizar os parques de campismo para o Pinhal do Inglês, uma área protegida na Fonte da Telha. Tal não foi conseguido e os parques de campismo continuam de pedra e cal no mesmo sítio. Com isso, a linha de frente de mar continua "ocupada".

Aumentar a oferta, para travar subida de preços das casas

Francisco Bacelar, presidente da Associação dos Mediadores do Imobiliário de Portugal (ASMIP), considera que “é importante que surjam cada vez mais projetos nestes locais, de forma a aumentar a oferta, não só pela possibilidade de escolha, mas sobretudo para equilibrar os preços impedindo a sua subida”.

Mas diz também que, paralelamente, “cabe à autarquia regular o que se constrói evitando a construção de fraca qualidade e massiva do tipo dormitório, ao mesmo tempo que cria espaços verdes e apoios para fixação e felicidade das famílias que aí residem, passando a sentirem-se integradas”.

E acrescenta que este esforço “não pode, mesmo assim esquecer a questão dos transportes, pois, naturalmente, uma elevada percentagem destes residentes vai continuar a precisar de se deslocar para Lisboa, e talvez mais que nunca a terceira ponte seja uma necessidade a equacionar”.

Depois da Cidade da Água e do Cais do Ginjal espera-se um efeito contágio de desenvolvimento a todo o concelho de Almada. A concretizarem-se os projetos em carteira, em 2030 Almada poderá ser uma 'riviera à portuguesa'.