W najbliższych tygodniach projekt przepisów ułatwiających deweloperom budowę osiedli trafi do akceptacji rządu. Wczoraj Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju ujawniło swoje ostateczne propozycje. Eksperci od zagospodarowania przestrzennego tłumaczą jednak, że nie zmieniają one ich pierwotnej, bardzo krytycznej oceny projektu. – To zwykły lifting. Główne wady zostały. Zaproponowany system podważa sensowność planowania przestrzennego – nie ma wątpliwości Marek Wiland, prezes Stowarzyszenia Urbanistów ZOIU.

Bez możliwości obrony

Najnowsza wersja przepisów, inaczej niż pierwotne propozycje resortu, nie pozwala deweloperom ignorować wszelkich kluczowych dokumentów planistycznych. Najważniejsza, a zarazem najbardziej kontrowersyjna zasada projektu się nie zmienia i inwestycje mieszkaniowe będzie można realizować z pominięciem miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Jest jednak warunek: budowanie nowych lokali nie może stać w sprzeczności ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (przy czym nie dotyczy to terenów powojskowych, pofabrycznych oraz gruntów należących wcześniej do Poczty Polskiej). Co więcej, wykluczone będzie planowanie inwestycji mieszkaniowych na obszarach wokół terenów przyrodniczo chronionych, w obrębie rodzinnych ogródków działkowych i na terenach zagrożonych powodzią.

– Są to pewnego rodzaju bezpieczniki, choć nadal uważam, że niewystarczające. Zwłaszcza że studia zagospodarowania mają jedynie charakter pomocniczy, a na dodatek bardzo często są przestarzałe, np. w Warszawie trwają obecnie prace nad ich aktualizacją – zauważa Jan Mencwel, szef stowarzyszenia mieszkańców Miasto Jest Nasze.

– Teraz jeśli mam nieruchomość, która pozostaje objęta planem miejscowym, to wiem, że jest ona chroniona. Studium prawem nie jest. Jeśli wyjadę na urlop czy pójdę do szpitala, a w tym czasie zapadnie niekorzystna dla mnie decyzja o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, to mogę o tym nie wiedzieć i nawet nie będę miał się jak bronić. Wiele osób poczuje się poszkodowanych tą ustawą – dodaje Marek Wiland. Pomysł dopuszczenia budowy domów wbrew planom zagospodarowania krytykowali nawet sami przedstawiciele branży deweloperskiej.

Konkursowa fikcja

Zgodnie z projektem firmy, które zamierzają budować na terenach objętych planem miejscowym nieprzewidującym osiedli, muszą złożyć wniosek o lokalizację przedsięwzięcia do rady gminy za pośrednictwem odpowiednio wójta, burmistrza bądź prezydenta miasta. Włodarz ma obowiązek niezwłocznie zamieścić go na stronie BIP gminy, a także określić formę i termin składania uwag do planowanej inwestycji przez okolicznych mieszkańców. Ponadto szansę przedstawienia swoich opinii dostaną m.in. samorządowe komisje urbanistyczno-architektoniczne, minister zdrowia, dyrektor przedsiębiorstwa Wody Polskie, zarządcy dróg czy wojewoda. Co ważne, a czego brakowało w pierwotnej wersji specprojektu, wójt będzie zobowiązany uzgodnić wniosek dewelopera z właściwym wojewódzkim konserwatorem zabytków.

Do wniosku o ustalenie lokalizacji nowego osiedla inwestor musi też załączyć m.in. decyzję o uwarunkowaniach środowiskowych (o ile jest wymagana zgodnie z ustawą o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie) oraz koncepcję urbanistyczno-architektoniczną. Ta ostatnia zostanie wybrana w konkursie, który przedsiębiorca musi przeprowadzić przed złożeniem wniosku. W komisji konkursowej zasiądzie pięć osób – trzy wskazane przez inwestorów oraz reprezentanci wójta i rady gminy. – Skoro deweloper będzie miał w niej większość, to konkurs będzie całkowitą fikcją – uważa Marek Wiland.

Rada gminy ma podjąć decyzję (w formie uchwały) o lokalizacji inwestycji w ciągu 60 dni od otrzymania w tej sprawie wniosku, biorąc pod uwagę stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych okolicznych mieszkańców oraz „potrzeby i możliwości rozwoju gminy wynikające ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego”.

Furtka dla dewelopera

Standardy dostępu do infrastruktury na nowo budowanych osiedlach będą uzależnione od wielkości miejscowości, w której powstaną. I tak w miastach liczących ponad 100 tys. mieszkańców bloki muszą być usytuowane w odległości maksymalnie kilometra od przystanku i trzech od szkoły. W przypadku miast mających mniej niż 100 tys. mieszkańców odległości te wyniosą odpowiednio 500 metrów oraz półtora kilometra. Ale deweloper może pominąć standardy dotyczące lokalizacji szkoły, jeśli przez pięć lat będzie pokrywał koszty transportu i opieki nad dziećmi w trakcie podwózki.

– Z moich doświadczeń wynika, że jeśli deweloper dostaje furtkę, aby pominąć jakiś wymóg, to na pewno z niej skorzysta – twierdzi Jan Mencwel. Jego obawy budzi również nowe rozwiązanie, które daje samorządom możliwość poluzowania standardów urbanistycznych. Zgodnie z nim gmina ma prawo przyjąć uchwałę, w której określi swoje własne, autorskie standardy (nie mogą one jednak odbiegać od tych ustawowych więcej niż w 50 proc.). – Tym samym ministerstwo dało radnym duże możliwości dogadzania potencjalnym inwestorom, a to bardzo ryzykowne. Przecież nawet służby specjalne w swojej opinii do projektu zwracały uwagę, że rady gmin nie są odporne na naciski lobby deweloperskiego – dodaje Mencwel.

Etap legislacyjny

Projekt przed Stałym Komitetem Rady Ministrów