Artist impression van toekomstige appartementen in de Pieter de Hoochstraat, die met prijzen tussen de drie miljoen en zeven miljoen euro behoren tot het topsegment.

Het werk van de Amsterdamse makelaar is er de afgelopen jaren niet alleen maar leuker op geworden, vindt Sven Heinen. ‘Wat een bijzonder proces zou moeten zijn, waarbij je mensen helpt die aan een volgende levensfase beginnen, is hier in Amsterdam tegenwoordig een heel hectische bezigheid. Kopers bieden blind tegen elkaar op. Bij de gratie Gods is het ze misschien gegund het huis te bemachtigen. Het moet allemaal snel, snel, snel. En heel zakelijk.’

Vandaag neemt de 45-jarige Heinen afscheid als voorzitter van de Makelaarsvereniging Amsterdam (MvA). Hij kijkt terug op vijf bewogen jaren, waarin het makelaarsvak snel veranderde en hij zichzelf ontpopte tot gezaghebbend duider van de krankzinnige ontwikkelingen op de hoofdstedelijke woningmarkt. Vanuit de crisis schakelde de handel in 2013 in een keer door naar de hoogste versnelling. Prijzen stegen explosief met soms wel 20 procent per jaar. Het aantal te koop staande huizen liep terug van rond de negenduizend naar iets meer dan duizend.

In die vechtmarkt werd de sfeer dus steeds grimmiger. ‘Ik kreeg mensen die mij als aankoopmakelaar inhuurden in de verwachting dat ik met mijn ‘makelaarsvriendjes’ wel even zou regelen dat zij die biedingsstrijd zouden winnen. Linksom of rechtsom. Dat zijn mensen die bij eerdere biedingen achter het net hebben gevist en denken: kennelijk red ik het in mijn eentje niet. Ik heb een makelaar nodig om er tussen te komen in dat spelletje.

Sven Heinen: ‘We moeten af van die kleinzielige gemeentegrenzen, waarin iedereen zijn eigen oplossingen kiest.’

‘Ik zal nooit zeggen dat die woningverkopen allemaal zuiver en transparant plaatsvinden. Ook ik hoor de voorbeelden van aankoopmakelaars die bij de verkoopmakelaar weten te ontfutselen wat het hoogste bod is, zodat ze daar nog even overheen kunnen. Dat is het fnuikende in onze beroepsgroep, dat raakt aan de ethiek en integriteit. Maar ik zeg: wij zijn er niet voor ritselen en regelen, maar voor een eerlijk verkoopproces.’

Microsegment ‘De vraag naar woningen in de stad is gigantisch, ook naar appartementen van maar 30 of 40 vierkante meter. Het aantal alleenstaanden neemt de komende jaren alleen nog maar toe. En die willen vaak in een stad wonen. Dus dat ook kleine appartementen zeer gewild zijn, verbaast me niet. ‘In de Indische Buurt, in Amsterdam-Oost, hebben we net een appartement verkocht van 31 vierkante meter. Het was zo weg, ruim boven de vraagprijs, voor 280 duizend euro. Het was wel uitstekend gerenoveerd, maar dat is natuurlijk een enorm bedrag. ‘Helaas legt Amsterdam op steeds meer plekken restricties op aan de groei van het aantal kleine woningen. Of dat nou door nieuwbouw is dan wel door splitsing. Als het aanbod niet meegroeit met de vraag, dan betekent dat doorgaans toch nog hogere prijzen.’

Appartementen uit het microsegment in de Celebesstraat. Beeld Simon Lenskens

Geen cheerleader

Het zijn typische uitlatingen van Sven Heinen die zich de afgelopen jaren bepaald niet heeft laten kennen als een onvoorwaardelijk cheerleader van zijn beroepsgroep. Veel meer als een strijder tegen ouderwetse makelaars die hun positie als een gilde willen beschermen. Zo liet hij de website biedopdezewoning.nu bouwen, waarbij het schimmig gedoe met gesloten enveloppen wordt opengegooid. ‘Er zijn inmiddels 75 panden via dat podium verkocht. Veel woningcorporaties en de gemeente overwegen ermee te gaan werken.’

Trots is hij ook dat het hem is gelukt de relatie met het Amsterdamse stadhuis te verbeteren. ‘Men zag ons toch als halve penoze, grote bekken, arrogante ambtenaren-bashers. En daar hadden ze niet helemaal ongelijk in.’ Nu vraagt Laurens Ivens (wethouder Wonen, SP) Heinen regelmatig om zijn visie op bepaalde kwesties. ‘Al zijn we het in 80 procent van de gevallen oneens, hij weet dat we kennis van zaken hebben.’

Links beleid

De ironie van het linkse woningmarktbeleid in Amsterdam is volgens Heinen dat de vastgoedwereld er wel bij vaart. ‘Ik hoorde vorig jaar voor de verkiezingen veel beleggers met vastgoed in Amsterdam zeggen dat het college hen niet links genoeg kan zijn. Want hoe linkser het beleid, hoe meer sociale huurwoningen, hoe schaarser de koopwoningen, hoe hoger de prijzen. De oververhitting van de woningmarkt is een gevolg van dertig jaar links Amsterdams woningbeleid. Het gaat mij niet om rechts of links beleid. Wonen overstijgt alle politiek, vind ik. We moeten met elkaar een oplossing proberen te vinden.’

Middensegment ‘Ook ik val nog steeds wel eens uit mijn schoenen van verbazing van de prijzen. Wij mochten bijvoorbeeld de appartementen aan de Blasiusstraat 4 verkopen. Dat vonden we vroeger de ‘slechte’ kant van de Amstel, maar tegenwoordig is dat hot & happening. Het appartement op tweehoog bijvoorbeeld, van 64 vierkante meter, bracht 590 duizend euro op, 25 duizend euro boven de vraagprijs. ‘Dat hele pand is wel gerenoveerd op topniveau, van een nieuwe fundering tot de badkamers. Goede ontwikkelaars voegen echt wat toe aan de stad. Ze hebben vaak hun nek uitgestoken in een tijd dat niemand meer wilde kopen of bouwen. Vervolgens investeerden ze in kwaliteit. Daarvoor worden ze nu ruimschoots beloond. Die topprijzen haal je niet als je je er als ontwikkelaar vanaf maakt met een paar Gamma-wandjes. Daar prikken kopers nog steeds wel doorheen.’

Blasiusstraat 4, appartementen uit het middensegment. Beeld Simon Lenskens

Zelf heeft Heinen een woelige woongeschiedenis achter de rug. Met een door een vechtscheiding gedomineerde jeugd die voerde langs een twee-onder-een-kapwoning en een sociale huurwoning in het Groningse Peize, en een drinkende stiefvader in Ouderkerk aan de Amstel. En daarna op eigen benen een lange lijst met Amsterdamse adressen.

Daar was hij gelukkig totdat drie jaar geleden zijn eerste dochter werd geboren. ‘Mijn vriendin en ik wilden eigenlijk Amsterdam niet uit. We wilden wel een woning met tuin, op eigen grond. Maar dat bleek onbetaalbaar. We hebben heel wat plaatsen in en rond Amsterdam gezien. Uiteindelijk werd ik via een bevriende makelaar getipt op de bouwkavels in Diemen – eigenlijk gewoon Amsterdam-Oost, het eindpunt van tram 19 is hier even verderop. We wilden graag bouwen met een architect, maar ik schrok me rot van de kosten. Uiteindelijk zijn we bij een prefab-bouwer terechtgekomen. Dat scheelde 200 euro per kubieke meter, voor ons bijna twee ton. Daardoor konden we het betalen.’

Topsegment ‘De oververhitting van de Amsterdamse woningmarkt zie je op zijn hevigst in het meest exclusieve segment, bijvoorbeeld in grote gelijkvloerse appartementen met eigen lift. In een project als De Hooch vlakbij het Rijksmuseum bijvoorbeeld, met prijzen van zo’n 3 miljoen tot ruim 7 miljoen euro per appartement. De bouw is net begonnen. ‘Er is altijd wel een of andere sjeik die dat wil betalen voor een paar stenen in Amsterdam, al gaat hij er misschien nooit wonen. Het is positief dat Amsterdam nu ook dat exclusieve aanbod heeft. Dat hoort bij een metropool. ‘Particuliere buitenlandse kopers vormen overigens nog steeds maar een klein percentage van alle kopers, zo’n 2 à 3 procent. Dat gaat vooral om woningen in het topsegment, het raakt de gewone koper niet echt. Je ziet wel meer buitenlandse investeerders in huurwoningen.’

Infrastructuur

‘Qua prijzen gaan we de kant op van Londen of Parijs als we alleen maar bezig blijven met denken binnen de kaders van kleine gemeenten. Zelfs Diemen heeft een eigen woningbeleid. De oplossing ligt in de ontwikkeling van de metropoolregio – Amsterdam en omstreken. Mensen moeten zich meer gaan verspreiden. Dat kan alleen door een enorme slag in de infrastructuur, vooral in het openbaar vervoer rond Amsterdam maar eigenlijk in de gehele Randstad. Blijven die investeringen achterwege, dan blijft de trek naar de stad in stand. En blijven de huizenprijzen dus stijgen.’

‘Hoe kan het dat de Noord-Zuidlijn niet meteen is doorgetrokken naar Purmerend? Waarom is er geen ultrasnelle verbinding tussen Amsterdam en Almere? Met goed openbaar vervoer is het een flutafstand naar Purmerend en voelt ook iedereen in Almere zich verbonden met de hoofdstad. We moeten af van die kleinzielige gemeentegrenzen, waarin iedereen zijn eigen oplossingen kiest.’

‘Om te beginnen een echte minister van Wonen. Iemand met macht, die kan beslissen over de grenzen van gemeenten en provincies heen. Niet een type als Stef Blok (minister voor Wonen in het kabinet Rutte II, 2012-2017). Die heeft de corporaties een miljardenboete opgelegd in de vorm van een fiscale verhuurdersheffing, hen verboden zich met meer te bemoeien dan alleen sociale woningbouw, en bovendien een groot deel van de Nederlandse sociale woningvoorraad verkwanseld aan buitenlandse beleggers.’

Lucht voor corporaties

‘Geef de corporaties weer lucht. Geef ze toestemming om niet alleen te bouwen voor sociale huur, maar ook weer voor middeldure huur en zelfs koop. Zo kunnen zij nieuwe wijken creëren voor een stad waarin die drie woonvormen samen blijven gaan. Nieuwe wijken van een gedeelde stad, precies wat Amsterdam zo mooi maakt.’

‘Geef ze ook financieel weer de ruimte. Schaf die verhuurdersheffing af. Geef ze weer toestemming om te verkopen. Rob Haans, voorzitter van corporatie De Alliantie, zei het al: als ik één sociale huurwoning in een dure wijk als De Pijp mag verkopen, dan bouw ik er drie terug. De tijd van sociale huur aan de Herengracht is wel voorbij. We hebben veel meer huizen nodig. Goede huizen, maar niet noodzakelijk op de allermooiste locaties.’

‘Ook wat dat betreft moet Amsterdam over de gemeentegrenzen heen kijken. Waar gaat wethouder Ivens die 70 duizend woningen bouwen die hij belooft? Als hij al een plekje vindt, dan zijn de bouwkosten te hoog, zeker als je vasthoudt aan de regel 40/40/20, voor sociale huur, middeldure huur en koop. Een ontwikkelaar als Bouwinvest doet al niet meer mee. Ze hebben geen zicht op rendement, het is ze te risicovol. Dan moet je als gemeente zeggen: de oplossing ligt in de metropoolregio, we gaan de ring A10 over, we beginnen met één beleid.’

Kopers met geld

‘De laatste vijf jaar zijn de Amsterdamse huizenkopers veranderd. Ze brengen veel meer eigen vermogen mee, gekregen van hun ouders of verdiend met goede banen. Wie in een markt met veel van dat soort kopers zijn slag wil slaan, moet voorbereid zijn op een wilde rit, met veel teleurstellingen. Neem dus de tijd. Denk overigens niet dat je niet meer kunt kopen met voorbehoud van financiering. Dat kan wel, maar toon wel aan dat je financieel goed bent voorbereid. Een brief van een bank of hypotheekverstrekker geeft een verkoper vaak ook al voldoende vertrouwen. En bedenk altijd: een huis kopen is geen verplichting. Huren kan ook.’

‘En ik zou iedereen willen zeggen: focus je niet alleen op de stad. Kijk naar de periferie, waar de prijzen vaak aanzienlijk lager zijn. Een op de drie kopers in Zaandam is Amsterdammer. Ik zou nooit een tip geven vanuit het idee: dit is de beste investering. Een huis is geen aandeel. Het is een plek waar je een bepaalde periode van je leven gelukkig wilt zijn.’