A câmara presidida por Fernando Medina quer levar “o coração de Lisboa” a hasta pública por um valor entre 117,4 e 145,3 milhões de euros. Esses valores assentam no pressuposto de que o terreno da antiga Feira Popular, em Entrecampos, tem uma edificabilidade de cerca de 143 mil m2 de superfície de pavimento acima do solo, dos quais pelo menos 60% deverão ser afectos ao uso terciário.

Segundo uma informação do Departamento de Política de Solos e Valorização Patrimonial da Câmara de Lisboa à qual o PÚBLICO teve acesso, foram realizadas quatro avaliações imobiliárias, “com o objectivo de fixar o preço base de licitação e as demais condições financeiras para a hasta pública” do terreno, que o município designa por “Heart of Lisbon”. Foi ainda solicitada a actualização de uma avaliação efectuada em meados de 2014.

Tendo como “parâmetro urbanístico de referência” uma superfície de pavimento acima do solo de 143.712 m2, justificada numa informação do Departamento de Planeamento e Reabilitação Urbana à qual o PÚBLICO também teve acesso, as entidades que fizeram as avaliações chegaram a valores entre os 103,976 e os 160 milhões de euros.

Todas essas avaliações, nota o técnico autor da informação do Departamento de Política de Solos e Valorização Patrimonial, “tiveram em consideração o cálculo da TRIU [a Taxa pela realização, manutenção e reforço de infraestruturas urbanísticas], que entra como factor de custo do desenvolvimento do empreendimento”. Por outro lado, acrescenta, “não tiveram em consideração a existência de custos a suportar com cedências e compensações, além da projectada cedência de uma faixa para o domínio público que consistirá no prolongamento da Rua da Cruz Vermelha, que irá atravessar o terreno e fazer a ligação à Avenida da República”.

Quanto ao valor pelo qual o terreno de Entrecampos poderá ser levado a hasta pública diz-se nessa informação, com data de 15 de Abril, que a sua fixação pode ser feita com base num de quatro critérios possíveis, todos eles “defensáveis tecnicamente”. Consoante aquele que se decidir aplicar, a base de licitação poderá variar entre os 117,4 e os 145,3 milhões de euros.

Em relação à data em que se realizará essa hasta pública, que Fernando Medina já disse de forma vaga que quer que se concretize em 2015, constata-se na informação que há duas possibilidades: o lançamento desse processo ocorrer “ainda antes do final de Julho” ou ser “deferido para Setembro/Outubro”. Para se chegar a uma conclusão, o técnico municipal nota que é preciso fazer “uma análise de sensibilidade do mercado”, mas também ponderar se se quer promover “um procedimento prévio, de pré-qualificação de candidatos”.

O autor da informação considera que tal seria importante, para “assegurar que o promotor vencedor constitua investidor com um perfil de idoneidade, portador de um projecto integrado de qualidade para a futura intervenção, e que tenha uma clara capacidade económica e financeira para iniciar e desenvolver as actividades relacionadas com os projectos e os trabalhos de construção”.

Apesar de sublinhar que existiriam “vantagens estratégicas na implementação deste procedimento de pré-qualificação”, dada a “importância estratégica” do activo em causa e “a profunda intervenção na cidade que se projecta para o local”, o técnico do Departamento de Política de Solos e Valorização Patrimonial admite que a sua realização requereria um período de tempo “não inferior a 4/5 meses”. “Face à calendarização prevista para o acto público da hasta, neste momento não é viável implementar este procedimento”, conclui.

O terreno em causa, onde até 2003 funcionou a Feira Popular e que desde então tem tido apenas utilizações pontuais (como um circo que ali se instala na altura do Natal), tem uma área total de cerca de 44 mil m2. O director do Departamento de Planeamento e Reabilitação Urbana da câmara propõe, numa informação com data de 4 de Março, que a esse terreno seja atribuída uma edificabilidade de 143.712 m2 de superfície de pavimento acima do solo. Só para se ter uma ideia aproximada do que isso significa, e considerando a hipótese meramente teórica de que todas as construções teriam um uso habitacional, estar-se-ia a falar de qualquer coisa como mil novos fogos no centro da capital.

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Para chegar àquela edificabilidade, o director de departamento foi ver quais eram “as alturas máximas das fachadas” das frentes edificadas das avenidas das Forças Armadas e 5 de Outubro, tendo concluído que no caso do terreno da antiga Feira Popular se deveriam considerar construções com “dez pisos mais um recuado” ou “oito pisos mais um recuado”, consoante o uso. A possibilidade de haver pisos enterrados é também considerada, apesar de se notar que parte do terreno tem “muito elevada vulnerabilidade a inundações” e que a totalidade do lote tem “muito elevada vulnerabilidade sísmica dos solos”.

No portal Cidade de Oportunidades, criado pela câmara para divulgar acções de arrendamento e alienação que o município pretende concretizar, “o coração de Lisboa” é apresentado como “uma oportunidade única para desenvolver um projecto imobiliário de grande dimensão no centro” da cidade. Diz-se ainda que o terreno, para o qual se prevê “a possibilidade de construção de habitação, serviços, retalho e hotelaria”, será objecto de uma hasta pública “ainda no primeiro semestre de 2015”.