A fideszes vezetésű IV. kerületi önkományzat tavaly eladott egy köztulajdonban lévő telket 500 millió forintért egy volt államtitkárhoz köthető vállalkozásnak, majd az eladást követően átminősítette a besorolását, amivel több százmillió forintot tett a beruházó zsebébe. A helyi ellenzék háborog, az önkormányzat szerint viszont minden szabályosan történt.

Előfizetőket keresünk – támogasd a munkánkat havi ezer forinttal! Támogatom

Az újpesti önkormányzat 2018 őszén hirdette meg eladásra a Tavasz utca 4. szám alatt található, egykori Ady Endre Művelődési Központ telkét nettó 500 (bruttó 635) millió forintért.

Ellenzéki képviselők közadatigénylésben kérték ki az önkormányzattól az Ady telkének eladásával kapcsolatos dokumentumokat, és azok egy darabig az önkormányzat honlapján is elérhetők voltak, de egy idő után eltűntek onnan.

A 6605 négyzetméteres telek besorolása a pályázat kiírása idején még intézményi övezet volt, ami egy befektetők számára nem túl vonzó kategória. Az építési szabályzat szerint ugyanis csak igazgatási, nevelési, oktatási, egészségügyi és szociális rendeltetésű épületek lehetnek rajta, viszont ipari és nagykereskedelmi létesítmények, valamint lakások nem.

A pályázat előtt, 2018 tavaszán az önkormányzat kezdeményezte az Ady telkének átsorolását vegyes övezetbe, ahol már nem érvényesek a fenti korlátozások, vagyis gyakorlatilag bármi építhető a területen, nem csak közösségi célú ingatlanok.

Az eladásra vonatkozó ajánlattételi felhívásban azonban nem jelezte az újpesti önkormányzat, hogy szeretnék átsorolni a területet az akkor érvényesnél lazább szabályozású építési kategóriába.

Ezt az információt csak a pályázati dokumentáció tartalmazta, amelyet nettó 100 ezer forintért vásárolhattak meg az érdeklődők. Ők viszont kevesen voltak, hiszen egy intézményi besorolású, korlátozottan beépíthető terület nem túl vonzó az ingatlanpiacon – és a felhívásban ez szerepelt.

Az Ady telkének eladásáról végül a 2019. január 24-i testületi ülésen döntöttek. A vonatkozó előterjesztésből kiderül, hogy bár több érdeklődő is jelentkezett, végül mindössze egy ajánlattevő nyújtott be pályázatot az ingatlanra, ami így – nem meglepő módon – az övé is lett.

“A pályázati kiírás értelmében a megkötésre kerülő adásvételi szerződés hatályba lépésének feltétele – az elővásárlási jogra vonatkozó előírásokon túlmenően – hogy az Ingatlan vegyes-területfelhasználási egységbe kerüljön besorolásra, ennek megfelelően a hatályos települési rendezési eszközök – a TSZT 2017 és a Budapest Főváros rendezési szabályzatáról szóló 5/2015.(II.16.) Főv. Kgy. rendelet – eseti módosítása, valamint annak jóváhagyását követően azoknak megfelelően az Újpesti lakótelep KÉSZ módosítása megtörténjen.” – áll az előterjesztésben.

A testületin az ellenzéki képviselők tiltakoztak az eladás ellen, mert túl olcsónak találták a nettó 500 millió forintos vételárat, amit az önkormányzat kért az ingatlanért. Wintermantel Zsolt polgármester (Fidesz) erre annyit reagált, hogy ez egy nagy telek, és mindig a kisebbek a drágábbak, de a befolyt pénzből majd bérlakásokat épít az önkormányzat. Molnár Szabolcs alpolgármester (Fidesz) pedig azt válaszolta az ellenzékieknek, hogy

“… piacgazdaságban élünk, a piac a keresletről, a kínálatról és az adottságokról szól. Az, hogy mennyit ér egy ingatlan vagy mennyit kínálnak érte, attól függ, hogy mit lehet belőle kihozni a piaci szereplőknek, és nem attól, hogy mit látunk, mit gondolunk róla.”

A pályázat szerencsés nyertese a Maximal Quality Home Kft. lett, az ajánlatában pont annyit kínált a telekért, amennyit az önkormányzat kért: bruttó 635 (nettó 500) millió forintot.

A kikiáltási és a vele megegyező vételi ár magasabb volt az értékbecslő ( az Immowell 2002 Kft.) által megállapított forgalmi értéknél, a 2018 szeptemberében készült szakvélemény szerint ugyanis az ingatlan becsült piaci értéke nettó 455,8 millió (bruttó 578,8 millió) forint.

Első ránézésre tehát az önkormányzat előnyös üzletet kötött, hiszen a becsült értéknél több pénzért adta el az Ady telkét, de az eladás idején folyamatban lévő, majd 2019. június elején megszavazott átsorolás árnyalja a képet.

A korábbi szabályozási terv szerint az övezetben maximum 40% lakórendeltetés, az általános szintterület maximum 40%-a irodarendeltetés és legfeljebb 60% közösségi-szórakoztató rendeltetés lehetett volna, azaz ha a vásárló/beruházó teljesen kihasználja a lakó- és irodarendeltetést, akkor is minimum 20%-nyi intézményi beruházás volt az előírás. Ezek a korlátok viszont az új szabályozási terv szerint eltűntek.

Egy általunk megkérdezett, neve meghallgatását kérő ingatlanszakértő szerint a 20%-os intézményi korlát eltűnésével a vásárló nagyon jól járt az alábbi számítás szerint:

A szintterületi mutató mind a régi, mind az új szabályozás szerint 2,5.

Azaz 6605 négyzetméter figyelembevételével, a beépíthetőség a régi és az új szabályozás szerint is 6605*2.5 = 16 512,5 négyzetméter

Ennek a 20%-a 3302,5 négyzetméter, ennyi volt a minimum kötelező előírás a korábbi szabályozás szerint a közösségi funkcióra. Ez az új szabályozásból kikerült, azaz a vevő nyert 3302 nm-t, mint megépíthető és értékesíthető alapterületet.

A kivitelezési költség ma lakásra és irodára is körülbelül 400.000,-Ft, azaz 3302*400000,-Ft=1.320.800.000,-Ft

Ma durván 700.000,-Ft-ért értékesíthető egy négyzetméter, azaz 700.000*3302=2.311.400.000,-Ft

A különbözet 2.311.400.000,-Ft-1.320.800.000,-Ft=990.600.000,-Ft

Az előző pontban nevesített összeget egyéb költségelemekkel korrigálva állítható, hogy 500 millió – 700 millió forint tiszta hasznot realizálhat a beruházó.

Ahogy fentebb említettük, az Ady telkét a Maximal Quality Home Kft. vette meg az újpesti önkormányzattól. A 2014-ben bejegyzett cég tulajdonosa és ügyvezetője Oláh Andor. A férfi több más vállalkozásban is érdekelt, és fideszes kötődése is van: az Íves Liget Kft.-ben a tulajdonostársa Vályi-Nagy Vilmos, a kormánypárt volt infokommunikációért felelős államtitkára.

Ellenzéki képviselők szerint Wintermantel Zsolt, Újpest fideszes polgármestere aprópénzért játssza át a kerületi ingatlanokat egy Fidesz-közeli vállalkozónak. Szerintük az lett volna a logikus, ha az Ady területét az átminősítés után adták volna el, hogy magasabb bevételhez jusson belőle az önkormányzat, és ne a beruházó zsebében landoljon az átsorolásból származó haszon.

Déri Tibor, a Momentum újpesti elnöke, az ellenzék közös polgármesterjelöltje június végén videóbejegyzésben számolt be az Ady eladásának körülményeiről.

Déri Tibor felvetéseire a fideszes vezetésű újpesti önkormányzat szintén a Facebookon reagált: a bejegyzés szerint az Ady eladása rendben volt, és az ellenzék megszólalása csak “politikai célú lejáratási kísérlet”. Viszont a legfontosabb kérdést, hogy miért nem az értéknövekedést generáló átminősítés után adták el a területet, miért nem a kerületé lesz az átminősítéssel elérhető haszon a beruházó helyett, nem említi az önkormányzat reagálása.

Egy helyi független portál, az Újpesti Hírmondó cikkeiből kiderül, hogy nem ez az egyetlen gyanús ingatlanügy a kerületben. Júliusban megírták, hogy a Maximilian Quality Home Kft. vette meg a volt Szülőotthon kertjét is, méghozzá nagyon olcsón: a 2.859 négyzetméteres kertért 118 millió 100 ezer forintot, vagyis négyzetméterenként mindössze 41 ezer 308 forintot fizetett a fideszes kötődésű cég.

Szeptember elején pedig arról számolt be a helyi lap, hogy Oláh Andor és Vályi-Nagy Vilmos közös cége, az Íves Liget Kft. tavaly vett meg egy Íves úti telket, ahova 66 lakást és 12 irodát szeretnének építeni.

Erdélyi Katalin

A céginformációt az Opten Kft. szolgáltatta.

Ha már egyszer itt vagy…

Az Átlátszó nonprofit szervezet: cikkeink ingyen is olvashatóak, nincsenek állami hirdetések, és nem politikusok fizetik a számláinkat. Ez teszi lehetővé, hogy szabadon írhassunk a valóságról. Ha fontosnak tartod a független, tényfeltáró újságírás fennmaradását, támogasd a szerkesztőség munkáját egyszeri adománnyal, vagy havi előfizetéssel. Kattints ide a támogatási lehetőségekért!