Deutsche Familien wandern, wegen der hohen Mieten in den Städten, immer mehr in das Umland ab. So das Ergebnis einer aktuellen Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft, die WELT vorliegt.

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In Berlin werden fast im Wochenrhythmus neue Rekordhöhen bei den Mietpreisen erreicht. Am Dienstag beispielsweise sorgte ein Angebot im Bezirk Kreuzberg für Aufregung in den sozialen Netzwerken. Der Wohnungskonzern Akelius vermietet dort eine 25 Quadratmeter große Einzimmerwohnung mit kleiner Küchenzeile und Badezimmer.

Zu einem happigen Preis: 1000 Euro Kaltmiete soll die Wohnung im Monat kosten. Das wären mehr als 42 Euro pro Quadratmeter – ein Preis, der selbst in München für Stirnrunzeln sorgen dürfte.

Es sind solche Extremmieten, die manche Bürger inzwischen aus den Städten treiben. Vor allem Familien mit deutscher Staatsangehörigkeit entscheiden sich immer häufiger, den teuren Großstädten den Rücken zu kehren und ins Umland zu ziehen. Die Wanderungsbewegung in die Städte insgesamt bleibt zwar hoch, wird aber zunehmend von jungen Singles, von Zuwanderern aus dem Ausland und auch von Asylbewerbern bestimmt.

Familien zieht es ins Umland

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„Die Ballungszentren bleiben zwar insbesondere für Studierende und Berufseinsteiger attraktiv“, stellt das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln in einer aktuellen Kurzstudie fest, die WELT exklusiv vorliegt. „Familien bevorzugen dagegen zunehmend das Umland der Großstädte. Bereits seit 2014 ziehen im Saldo mehr Inländer aus den Großstädten heraus – Tendenz steigend.“

Das IW untersuchte demografische Daten des Statistischen Bundesamts bis einschließlich 2017. Aus diesem Jahr stammen die jüngsten Angaben. Demzufolge verzeichneten zuletzt 61 von 71 betrachteten kreisfreien Großstädten mehr Zuwanderung als Abwanderung.

Quelle: Infografik WELT

Nur in zehn Städten war der sogenannte Wanderungssaldo negativ, darunter beispielsweise Braunschweig und Trier. Dort zogen mehr Menschen weg, als neu hinzukamen.

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Die Ökonomen warfen aber auch einen näheren Blick auf die Wanderungsbewegungen der deutschen Staatsangehörigen. Denn insbesondere durch viele Ab- und Ummeldungen von Migranten werde die Statistik teilweise unscharf. Dabei kam heraus: Immer mehr deutsche Familien wandern aus den Städten ab.

„Beschränkt man sich auf die Binnenwanderung der Bevölkerung mit deutscher Staatsbürgerschaft, dann verzeichnen 2017 nur noch 14 kreisfreie Großstädte ein positives Binnenwanderungssaldo“, heißt es in der IW-Untersuchung.

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Mit Ausnahme von Bremerhaven hätten alle Großstädte aus dem Ausland mehr Zuzüge als Fortzüge verzeichnet. Von 2012 bis 2017 seien per Saldo und im Mittel jedes Jahr 619.000 neue Einwohner nach Deutschland gekommen, 43 Prozent davon in die Großstädte. Von den Zuzüglern waren laut IW 20 Prozent Asylsuchende.

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In vielen Städten allerdings gehen die großen Wanderungsbewegungen weit über die reinen Effekte der Ausländerzuwanderung hinaus. Berlin etwa habe in diesem Zeitraum jährlich 47.500 neue Einwohner hinzugewonnen, das waren 1,4 Prozent im Jahr. München und Hamburg seien jedes Jahr um 1,1 Prozent gewachsen. „Das sind historische Dimensionen“, stellt das IW fest.

Quelle: Infografik WELT

„Dies hat auch Auswirkungen auf die Wohnungsmärkte, auch wenn Migranten einen deutlich geringen Wohnkonsum aufweisen, da sie in der Regel in größeren Haushalten wohnen“, heißt es. Der Flächenverbrauch pro Kopf sei bei nicht deutschen Haushalten teils deutlich geringer. Trotz allem: Die Städte sind voll, und bereits seit 2014 seien mehr Inländer aus den untersuchten kreisfreien Großstädten ins Umland abgewandert als umgekehrt.

„In den nächsten Jahren werden sich immer mehr Personen nach Alternativen im Umland der beliebten Metropolen umschauen“, sagt Ralph Henger, Ökonom und Immobilienmarktexperte beim IW. „Viele sind nicht mehr bereit den immer steigenden Preisaufschlag für das Leben in der Stadt zu bezahlen.“ Hiervon seien alle Wohnungssuchenden betroffen – vor allem aber Familien, die größere Wohnungen suchen. „Wir erwarten ein zyklisches Verhalten dahingehend, dass der suburbane und auch ländliche Raum für Unternehmen als auch für private Haushalte wieder attraktiver wird.“

Höhere Preise in Freiburg als in Hamburg

Inzwischen gibt es erste Schätzungen, wie lange Kaufpreise und Mieten in den großen Städten noch steigen werden. In einer Studie legen sich die Experten von Deutsche Bank Research fest: Dank Zuwanderung, attraktiver Arbeitsmärkte und niedriger Zinsen „dürfte auch die Bereitschaft, die aktuellen Preise zu finanzieren, bestehen bleiben. Die Angebotselastizität bleibt wohl niedrig, weshalb der bundesweite Zyklus wenigstens bis zum Jahr 2022 andauern dürfte.“

Mindestens drei Jahre also geht es noch weiter mit steigenden Wohnkosten – jedenfalls in Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart, Leipzig und Düsseldorf – den von DB Research untersuchten Städten.

Quelle: Infografik WELT

Die Ursachen sind dabei durchaus unterschiedlich, und längst nicht in jeder der Metropolen ist der Druck auf den Wohnungsmarkt extrem hoch. In Hamburg beispielsweise sei der Arbeitsmarkt weniger dynamisch als anderswo, die Zuwanderung nicht so ausgeprägt.

„Hamburgs Wohnungspreise pro Quadratmeter liegen im Jahr 2018 nur noch auf Rang fünf, während sie im Jahr 2015 noch auf Rang zwei lagen“, fanden die DB-Experten heraus. „Heute weisen München, Konstanz, Frankfurt und Stuttgart bereits höhere Preise auf, und auch Ingolstadt, Freiburg, Regensburg, Heidelberg und Rosenheim dürften die Hamburger in den kommenden Jahren überholen.“

In Berlin fehlen Bauleute

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In München wiederum bestimme eine extreme Knappheit das Bild: „Gemäß der aktuellen Planungsprognose steigt die Einwohnerzahl bereits im Jahr 2022 auf rund 1,7 Millionen. Dies entspricht einem Zuwachs von rund 150.000 Einwohnern oder einem Neubaubedarf von fast 90.000 Wohnungen. Mit den schon heute mehr als 40.000 fehlenden Wohnungen müssten bis zum Jahr 2022 über 130.000 Wohnungen fertiggestellt werden“, schreiben die Experten. Das halten sie für unrealistisch.

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Ein Mangel an Bauland werde in Berlin oft als Grund für explodierende Wohnkosten angeführt, heißt es in der Studie. Dabei sei in der Hauptstadt vor allem „der Mangel an Arbeitskräften ein bedeutendes Problem“. Es fehlen Bauleute. Laut Berliner Landesamt für Statistik war die Zahl der im Bauhauptgewerbe tätigen Personen von Januar bis September 2018 sogar rückläufig im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.

Quelle: Infografik WELT

Die geleisteten Arbeitsstunden indes legten um fast fünf Prozent zu. Die Bauwirtschaft scheint ihre Kapazitätsgrenze erreicht zu haben. Allein aufgrund der längeren Arbeitszeiten sei in Berlin 2018 mit einer Zunahme des Wohnungsbestands um 16.000 Einheiten (plus 0,9 Prozent) zu rechnen, so DB Research.

Doch zwischen Baugenehmigungen und Fertigstellungen in Berlin klafft eine große Lücke. Von 2015 bis 2018 wurden 132.300 Wohnungen genehmigt, aber nur 73.500 Wohnungen fertiggestellt, heißt es. „In keiner anderen deutschen Metropole gibt es ein höheres Ungleichgewicht zwischen genehmigten Bauvorhaben und Realisierungen.“

Leipzig wird für Berliner zur Alternative

Angesichts des anhaltenden Hauptstadtbooms richten Investoren, Zuzügler aber auch mobilere Bürger den Blick aufs nahe gelegene Leipzig. Unter allen ostdeutschen Städten weist Leipzig mit einem Beschäftigungswachstum von 28,5 Prozent den Rekord auf. Zudem dürften sich die Berliner Wohnungsmarktrekorde aufgrund der relativ guten Anbindung – die Fahrzeit mit dem Schnellzug von Berlin nach Leipzig beträgt rund 70 Minuten – zunehmend auf Leipzig übertragen.

So dürfte die Stadt für viele Berliner Unternehmen und Haushalte zunehmend eine attraktive Alternative darstellen, denn die Wohnungspreise im mittleren Preissegment differieren bei nahezu 2000 Euro pro Quadratmeter, während sie im oberen Preissegment auf 3000 Euro pro Quadratmeter zusteuern. Leipzig dürfte wohl aufgrund seiner Standortvorteile der interessanteste Immobilienmarkt in Ostdeutschland sein.

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Insgesamt seien die Hauspreise in 126 untersuchten Städten im vergangen Jahr um rund acht Prozent gestiegen, errechnete DB Research. Das Mietpreiswachstum dagegen sei von knapp sieben Prozent im Jahr 2017 auf fünf Prozent zurückgegangen. „Vermutlich dürfte es sich nur um eine temporäre Verschnaufpause handeln“, meinen die Marktexperten.

„Es sei denn, die neuen Mietgesetze bewirkten tatsächlich eine Verhaltensänderung. Angesichts des sich eher weiter verschärfenden Wohnraummangels wäre dies unserer Einschätzung nach jedoch eine Überraschung.“ In diesem Jahr jedenfalls bleibe das bundesweite Ungleichgewicht zwischen Nachfrage und Angebot bestehen.

Anmerkung der Redaktion: In der ersten Version dieses Artikels gab es einen Fehler in der Zuordnung der Städte in der Tabelle „Wo die meisten Zuwanderer hinzogen“. Wir haben diesen Fehler korrigiert und bitten, das zu entschuldigen.