Ya han transcurrido dos meses desde que se destapó la posición de Goldman Sachs como acreedor de Realia. Un movimiento que el mercado desconocía –no hubo comunicación oficial, a diferencia de lo que ocurrió con otros acreedores- y que sólo salió a la luz con la oferta de Hispania por Realia. La posición de Goldman y su modus operandi ha sorprendido porque anteriormente se le había encomendado la búsqueda de inversores que entraran en el capital de Realia, en sustitución de FCC y Bankia. Ni estos accionistas ni la CNMV se han pronunciado sobre una situación que los abogados consultados tildan de “conflicto de intereses”.

Hispania lanzó en noviembre del año pasado una OPA (oferta pública de acciones) por el 100% de Realia. En la información que la firma controlada por Azora envió al regulador sobre su oferta se descubrió que la OPA contaba con el visto bueno de los nuevos acreedores de la inmobiliaria Fortress (con el 58,4%), King Street (con el 28,7%) y Goldman Sachs (con el 12,9%). En la estrategia de Hispania, los acreedores de Realia canjearán los créditos por acciones.

Era de sobra conocido por el mercado que tanto Fortress como King Street habían comprado deuda de la cotizada. El primero de estos fondos adquirió a finales de 2013 los créditos de la inmobiliaria que Sareb (500 millones) había heredado con el traspaso de activos de Bankia. A las pocas semanas, Santander (100 millones) hizo lo mismo aunque en esta operación la deuda fue a parar a King Street. Ambas transacciones fueron adelantadas por la prensa y confirmadas a posteriori.

Acontecimientos que no se han desarrollado de la misma forma con la posición acreedora de Goldman Sachs. idealista News adelantó en febrero de 2014 que Caixabank había vendido los cerca de 48 millones de deuda que poseía de Realia a Goldman Sachs. Así consta en los resultados presentados por la inmobiliaria que preside Ignacio Bayón durante 2013 como también se reconocía la venta de Banco Santander.

Cuando se conoció esta desinversión, los analistas consultados mostraron su extrañeza ante la actitud tomada por Goldman Sachs, dado su papel de asesor de Realia. Muchos presuponían que este banco habría adquirido la deuda para colocarla después a otro inversor.

Este diario también informó de las desinversiones que meses después ejecutaron Banco Sabadell (120 millones de euros) y BBVA (80 millones) sobre la deuda de Realia aunque sin llegar a conocer, en aquel momento, quién se había hecho con esos préstamos. Ahora, a juzgar por los números presentado, todo apunta a que estos paquetes fueron a parar al banco de inversión estadounidense.

Goldman asesora y compra

Goldman Sachs fue designado a finales de 2013 por la propia Realia para buscar inversores que entraran en su accionariado ante la intención de FCC y Bankia de poner en venta, de forma conjunta, sus respectivas participaciones. “Procurando el interés social se ha aprobado la contratación de Goldman Sachs para que canalice y gestione el proceso”, justificaba Realia en una nota de prensa su elección. Un año después el banco ha ido más allá y se ha convertido en acreedor.

Fuentes de mercado aclaran que fcc y bankia delegaron en el equipo gestor de realia el mandato para ‘rastrear’ a posibles nuevos inversores y que fue la propia inmobiliaria quien decidió contratar a goldman sachs para ello. Pese a ello, ni Bankia ni FCC (interesados en vender) ni la dirección de Realia se han pronunciado oficialmente sobre este asunto.

Críticas en el sector

“Lo de Goldman en Realia me parece escandaloso”, asevera un alto directivo de una inmobiliaria. “Existe un conflicto de interés dentro de toda la banca de inversión porque no cuentan con libros de riesgo. Por un lado, asesoran y por otro, compran”, subraya.

Ante los recelos que ha despertado en el entorno inmobiliario la jugada de Goldman Sachs en Realia, idealista News ha contactado con varios despachos de abogados para conocer si estos movimientos pueden generar posibles conflictos de intereses por parte de la entidad financiera.

“La posición de Goldman Sachs es muy delicada porque se ha situado a ambos lados de Realia y esto puede acabar generando problemas”, indica un abogado especializado en derecho mercantil. “El banco ha recibido un mandato para defender el interés de la compañía y, por tanto, no debería perseguir ningún interés propio”.

En este sentido, expone que las situaciones de conflictos de interés no son ilegales en sí mismas, únicamente cuando se demuestra que ha primado el beneficio propio frente al del cliente. “En cualquier caso, la actuación de Goldman Sachs me parece poco ética más allá de la perspectiva del derecho porque no debes colocarte en una posición de conflicto”, recalca el letrado.

El papel de la CNMV

“¿Cómo puede permitir la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) que Goldman Sachs actúe para una sociedad cotizada y a su vez, tome posiciones en la deuda?”, Se pregunta un experto del sector que prefiere mantener el anonimato.

Este diario ha trasladado esta cuestión a la CNMV, que se ha limitado a declarar que no entra a valorar este tipo de cuestiones porque, a su juicio, el papel del regulador bursátil se limita a “analizar” la operación para que “el inversor disponga de toda la información si decide acudir a la OPA”. En la actualidad, la OPA de Hispania ha sido admitida a trámite y su folleto está en fase de estudio.

No obstante, las fuentes jurídicas mencionadas con anterioridad consideran que la CNMV debería, antes de autorizar la oferta, constatar que no ha habido información privilegiada en un ejercicio por demostrar “que la policía no es tonta”.

Fuentes cercanas a la operación defienden que aunque se trate del mismo banco los procesos atañen a diferentes departamentos. Sin embargo, tanto en el hecho relevante en el que designaba a Goldman Sachs con encargado de buscar inversores (7 de noviembre de 2013) como en el que figura como acreedor, siempre se hace cita a la entidad como Goldman Sachs International.

Otro de los supuestos que alegan es que en las empresas que realizan este tipo de operaciones (como la banca de inversión) existen las denominadas “murallas chinas”, que son barreras de comunicación que se establecen dentro de la organización con el objetivo de asegurar que las personas no tienen acceso a información privilegiada.