Beeld anp

De maximale hypotheek voor Nederlandse huizenkopers moet na 2018 stapsgewijs verder dalen naar 90 procent van de koopsom. Dit om te voorkomen dat bij een nieuwe crisis weer honderdduizenden mensen met een restschuld komen te zitten.



Dat bepleit het nieuwe adviesorgaan van de regering, het Financieel Stabiliteitscomité (FSC), in een adviesrapport dat minister Dijsselbloem vandaag naar de Tweede Kamer stuurt. Het FSC staat onder voorzitterschap van Klaas Knot, president van De Nederlandsche Bank.



Hoewel de leencapaciteit van huizenkopers de afgelopen zes jaar al fors is beperkt, zijn Nederlandse hypotheken nog altijd veel hoger dan die in andere landen (zie grafiek). De Nederlandse hypotheeklimiet is nu 103 procent van de koopsom en daalt verder tot 100 procent in 2018. Het FSC adviseert het kabinet deze verlaging daarna in hetzelfde tempo (met 1 procentpunt per jaar) voort te zetten totdat het maximum op 90 procent ligt.

Beeld anp

Centraal Planbureau

Het Centraal Planbureau (CPB), dat vandaag een rapport publiceert over hetzelfde onderwerp, komt tot een heel andere aanbeveling. Het CPB is van mening dat de baten van een lagere leenlimiet niet opwegen tegen de economische kosten. Een verlaging van de maximale hypotheek naar 90 procent leidt volgens berekeningen van De Nederlandsche Bank (DNB) namelijk tot lagere huizenprijzen, fors minder woningverkopen en een nijpend tekort aan huurwoningen.



De 90-procentlimiet moet voorkomen dat tijdens een volgende woningmarktcrisis weer grote groepen huizenbezitters tegen ernstige restschulden aanlopen. FSC-voorzitter Klaas Knot meent dat deze 'onderwaterproblematiek' er sterk aan heeft bijgedragen dat de Nederlandse economie de afgelopen vijf jaar in vergelijking met het buitenland slecht presteerde.



Het FSC is een nieuw adviesorgaan waarin hoge functionarissen van DNB, de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en het ministerie van Financiën zitting hebben. Het comité moet de regering waarschuwen voor ontwikkelingen die de financiële stabiliteit van de Nederlandse economie in gevaar brengen en aanbevelingen doen om die gevaren af te wenden. Dit is het eerste formele advies dat het FSC uitbrengt.

Lees hier het interview met DNB-president Klaas Knot.

Tegenstand

De kans dat het FSC-voorstel op korte termijn wordt uitgevoerd, lijkt klein. Regeringspartij VVD is verklaard tegenstander van verdere verlaging van de maximale loan-to-value (ltv), de verhouding tussen de hypotheek en de woningwaarde. De liberalen vinden dat er met de beperking van de hypotheekrenteaftrek, de aanscherping van de Nibud-leennormen en de verplichte annuïtaire aflossing voor nieuwe huizenkopers genoeg is gesaneerd op de woningmarkt.



Ook de bouwlobby ageert krachtig tegen maatregelen die de leencapaciteit van huizenkopers verder beperken. Bouwondernemers en makelaars zijn veel te blij dat de huizenprijzen eindelijk weer stijgen. De Nederlandse grootbanken zijn evenmin gecharmeerd van het voorstel. Dat gold aanvankelijk ook voor beperking van de hypotheekrenteaftrek. Toch is die impopulaire maatregel doorgevoerd.



Dat de voorgestelde maatregel allesbehalve pijnloos is, vergroot de politieke haalbaarheid niet. DNB heeft berekend dat de huizenverkopen na 2018 met zo'n 20 procent zullen dalen als de ltv-limiet naar 90 procent gaat. Pas na tien jaar keert het aantal woningtransacties dan terug op het oude niveau.

Stijging vraag naar huurwoningen

Onder een 90-procentregime zullen starters gemiddeld drie jaar moeten sparen voordat ze hun eerste huis kunnen kopen, schat DNB. Ze moeten dan 10 procent van de koopsom plus de kosten koper zelf kunnen betalen.



Omdat starters in de jaren dat ze sparen toch ergens moeten wonen, zal de vraag naar huurwoningen sterk stijgen. DNB verwacht dat er 90 duizend tot 190 duizend huurwoningen extra nodig zullen zijn. En die woningen zijn er nu niet. Het FSC dringt daarom aan op anticiperend beleid van het ministerie voor Wonen. Dat moet de bouw van huurwoningen in het middensegment gaan stimuleren, oppert het FSC.



Verdere verlaging van de ltv-limiet drukt ook de huizenprijzen omlaag. Die zullen in 2028 ruim 6 procent lager liggen dan wanneer de limiet op 100 procent blijft steken. Ook de economische groei krijgt een tikje van 0,3 procent, omdat de maatregel de eerste tien jaar slecht uitpakt voor de bouwnijverheid.