Pääkaupungin maanvuokrien korotukset ovat riistokapitalismia härskeimmillään ja iso yhteiskunnallinen asia, kirjoittaa Olli Ainola

Helsingin pormestari Jan Vapaavuori (kok) ajoi ensimmäiseen budjettiinsa veronalennuksen. TOMMI PARKKONEN

Helsinki on käynnistämässä tulonsiirtoa pienituloisilta isotuloisille, Herttoniemen ja Roihuvuoren vuokraköyhälistöltä Töölön ja Kaivopuiston rikkaille.

Pormestari Jan Vapaavuoren (kok) ensimmäiseen budjettiin sisältyvän hyvätuloisia suosivan veronalennuksen rahoittajiksi ovat tulemassa muun muassa itähelsinkiläiset perheet. Monet heistä eivät hyödy rahtuakaan veronalennuksesta. Sen sijaan kaupunki rokottaa heitä kiskurimaisilla vuokrankorotuksilla.

Mistä on kysymys?

Helsingin valtuusto hyväksyi viime viikolla Vapaavuoren ajaman puolen prosenttiyksikön alennuksen kunnallisveroon. Ensi viikolla valtuusto hyväksyy Vapaavuoren budjetin. Esitykseen on upotettu suuri maanvuokrien korotus, jonka valmistelu aloitettiin jo Jussi Pajusen (kok) kaudella.

Korotus koskee kaupungin omistamia tontteja, joiden vuokrasopimuskausi on umpeutumassa vuosina 2020 ja 2021. Maanvuokrat nousevat kymmenen vuoden siirtymäaikana 750 tontilla. Korotus koskee joka seitsemättä kaupungin omistamaa asuintonttia. Tonteilla on noin 50 vuotta sitten valmistuneita pientaloja, rivitaloja ja kerrostaloja.

Maanvuokrilla on iso merkitys Helsingille. Ne vastaavat melkein kahta kunnallisveroprosenttia ja korotusten jälkeen huimasti enemmän.

Riistokapitalismin malliesimerkki

Maanvuokrat nousevat monella tontilla kymmenkertaisiksi tai jopa enemmän. Esimerkiksi Koskelan kaupunginosassa sijaitsevassa kerrostalossa siirtymäkauden jälkeen uusi maanvuokra on noin 1,80 euroa huoneistoneliöltä kuukaudessa korkeampi kuin nykyisin. Koskelassa omakotiasuja maksaa noin 2,80 euroa nykyistä korkeampaa maanvuokraa huoneistoneliöltä, rivitalossa korotus on noin 2,10 euroa.

Kahden euron korotus sadan neliön asunnossa tietää lisämenoa 2 400 euroa vuodessa. Vapaavuori perusteli veronalennusta sillä, että pääkaupungin asumismenot ovat muuta maata kalliimmat. Nyt hän on nostamassa asumismenoja entisestään, jos valtuusto hyväksyy korotukset ensi keväänä.

Helsinkiläispoliitikko Osmo Soininvaara (vihr) on kertonut blogissaan, että vuokratonttien vuokrantarkistuksilla " koko arvonnousu ulosmitataan kaupungille " .

Tässä on ongelman ydin: Helsingin kaupunki vaatii vuokramaaltaan neljän prosentin reaalituoton.

Neljän prosentin reaalituottovaatimus riskittömälle sijoitukselle on tavattoman suuri ja mieletön pitkällä tähtäyksellä. Jos ranskalainen kulttiekonomisti Thomas Piketty tietäisi tästä, hän nostaisi sen riistokapitalismin malliesimerkiksi.

Kohtuullinen reaalikorko riskittömästä sijoituskohteesta olisi enintään talouskasvun suuruinen. Viimeisten satojen vuosien ajalta on vaikea löytää yhtään usean kymmenen vuoden jaksoa, jolloin kasvu olisi ollut yli kaksi prosenttia. Poikkeuksena on toisen maailmansodan jälkeinen jälleenrakennuskausi, kun tuhotut rakennukset piti korvata uusilla.

Tällä hetkellä pitkien valtionlainojen reaalikorot vähäriskisissä maissa ovat lähellä nollaa, ja alle kymmenvuotisten lainojen reaalikorot ovat negatiivisia.

Suomen valtionlaina voi olla suuririskisempi kuin pääkaupungin asuintontti. Rakennuksen alla oleva maa-ala ei nimittäin häviä mihinkään, vaikka talo sen päällä romahtaisi.

Jan Vapaavuori ja Petteri Orpo kokoomuksen vaalivalvojaisissa kuntavaaleissa 2017. KIMMO PENTTINEN

Kohtuullistaminen silmänlumetta

Vuokrasopimusten uusimisen yhteydessä Helsinki tarkistaa tonttien arvot nykyhetken arvoon. Kaupunki on tilannut konsultilla raportin käyvistä arvoista. Sen jälkeen kaupunki ”kohtuullistaa” arvoja noin 50 prosenttia.

Onko kohtuullistaminen aito? Ei ole, vaan silkkaa silmänlumetta. Kun Helsinki hallitsee täydellisesti maankäyttöä ja hinnoittelua, markkinahinta on se, minkä kaupunki määrää.

Joka kolmas helsinkiläinen asuu kaupungin vuokramaalla, kaupunki omistaa uudisrakentamiskelpoisesta maasta osapuilleen 90 prosenttia. Lisäksi kaupungilla on kaavoitusmonopoli. Markkinahinta on monopolin määrittelemä, ja hinta käytännössä perustuu poliittisesti sovittuun niukkuuden jakamiseen sekä asukkaiden ja pääkaupunkiin muuttavien maksukykyyn.

Vaatimus neljän prosentin reaalituotosta tarkoittaa, että pääoman reaaliarvo yli seitsenkertaistuu 50 vuoden välein. Kun vapailla markkinoilla pitkäaikainen reaalikorko riskittömissä kohteissa on enintään yksi prosentti, kilpailu vähistä vapaista tonteista nostaa niiden hintoja merkittävästi, koska vuokratonttien reaalinen kustannus on korkea. Vapaasta tontista kannattaa maksaa jopa kolme kertaa kaupungin vuokratontin markkinahinta.

Tilannetta pahentaa, että moni asunnonomistaja ei ymmärrä, että vuokramaalla oleva talo on käytännössä pelkkä irtaimisto ja talon omistajan asema on todella heikko jatkosopimusneuvotteluissa.

Automaatti kuntaveroalennuksille

Uusittaviksi tulevat vuokrat ovat määräytyneet 50 vuotta sitten ja ne ovat pysyneet sen jälkeen reaalisesti ennallaan. Niiden tämän hetken vuokrat ovat matalia, jos verrataan tuoreempiin maanvuokriin.

Helsingin kaupunki on aivan erikokoinen ja Suomen talous aivan erilainen kuin 1960-luvulla. Vanhat vuokrasopimukset oli tehty eri oloissa, ja moni alue voitiin rakentaa sen vuoksi, että maa vuokrattiin silloisten ehtojen perusteella. Alkuperäinen tontinhinta on maksettu maanvuokrina moninkertaisesti.

Korotusta ei silti voi välttää, mutta onko neljän prosentin reaalituotto kohtuullinen? Ei ole.

Jos kaupunki päättää tontin markkina-arvoksi 150 000 euroa, uusi maanvuokra olisi 6 000 euroa vuodessa eli 500 euroa kuukaudessa. Jos nykyinen maanvuokra on noin 500 euroa, korotus on erittäin suuri.

Tontista maksetaan seuraavan 50 vuoden aikana nimellisesti vuokria noin puoli miljoonaa euroa inflaatiosta riippuen. Kun vuokrasopimus seuraavan kerran uusitaan vuonna 2070, ja samalla tehdään uusi päivitys ”markkinatasoon”, uusi vuosivuokra olisi jo noin 115 000 euroa.

Helsinki selittää, että Suomessa on kuntia, joissa on korkeampia tuottovaatimuksia. Perustelu on täyttä roskaa, koska rakennusmaa on selvästi halvempaa muualla eikä rankaise vuokratontilla asujaa yhtä pahasti.

Vapaavuoren veronalennus pienentää Helsingin verotuloja noin 70 miljoonaa euroa. Se on pikku hiluja maanvuokratulojen roimaan kasvuun verrattuna.

Asuintonttien nykyiset vuokratulot ovat noin 120 miljoonaa euroa vuodessa. Jos uudet sopimukset korottavat vanhoja maanvuokria noin kahdeksankertaisesti ja kun vuokratontit lisääntyvät jatkuvasti, ehkä jo 15 vuoden kuluttua kaupungin maanvuokrat ovat miljardi euroa. Sillä voi melkein poistaa kokonaan Helsingin kunnallisveron, mikäli sosiaali- ja terveyspalveluiden rahoitus ajan mittaan kerätään maakuntaverolla.

Vuokrankorotuksilla on ennakkoarvoa. Jos ne toteutuvat, turha odottaa, että myöhemmin uusittavien sopimusten ehdot olisivat lievemmät. Samalla muut kasvualueet ja suuret maanomistajat odottavat vesi kielellä, kun Helsinki tuo niille paistin leuan alle.

Vapaavuori Sensuroimaton Päivärinta -ohjelman vieraana: Tällaisia maahanmuuttajia Vapaavuori toivoisi lisää Helsinkiin.