Os bancos abriram a torneira do crédito à habitação, após as cautelas nos empréstimos nos anos da crise. E o Banco de Portugal já mostrou algumas preocupações com a evolução dos empréstimos para compra de casa, avisando que pondera tomar medidas para prevenir riscos excessivos. Apesar desse alerta, Portugal é dos poucos países da União Europeia em que o supervisor ainda não ativou instrumentos para prevenir o risco de um crescimento excessivo do crédito à habitação.



Dos 28 países da União Europeia, 20 têm limitações impostas pelo supervisor no crédito imobiliário, segundo a última avaliação de política macroprudencial do Comité Europeu de Risco Sistémico, relativa a dados de final de 2016. E é no Sul da Europa que não existem restrições, como Espanha, Grécia e Itália. Além destes países, só a Alemanha, França e Croácia não têm restrições impostas pelo regulador.



Em Portugal os novos empréstimos têm disparado. Nos primeiros dez meses do ano os bancos portugueses concederam 6,66 mil milhões de euros em novo crédito à habitação, uma subida de 44% face ao mesmo período do ano passado. É o montante mais elevado desde 2010, segundo os dados mais recentes do Banco de Portugal. Este aumento do crédito acontece numa altura em que as taxas de juro estão historicamente baixas. E o Banco de Portugal está atento ao efeito que a subida de juros poderá ter na relação entre o serviço da dívida e o rendimento disponível.



Alertas do supervisor

O supervisor liderado por Carlos Costa disse, no Relatório de Estabilidade Financeira deste mês, que “pondera a adoção de medidas tendo em vista o reforço da avaliação da capacidade creditícia dos mutuários pelas instituições”. E recomendou aos bancos que “baseiem as suas decisões de concessão de crédito em análises adequadas da capacidade de serviço da dívida por parte dos clientes, em particular em condições macroeconómicas e financeiras mais adversas”.



Entre as medidas que poderão vir a ser adotadas estão uma limitação nos prazos máximos dos empréstimos e na relação entre o valor do empréstimo e o rendimento de quem pede o crédito, que são comuns em muitos países. Após estes alertas, o Banco de Portugal repetiu o aviso. Defendeu no Boletim Económico que uma subida de um ponto percentual das taxas de juro afetaria o rendimento dos portugueses. “O efeito negativo é particularmente acentuado nas duas classes de famílias mais jovens”, concluiu o supervisor.



Travões ao crédito

O regresso em força do crédito à habitação tem preocupado também alguns especialistas. “Parece que não aprendemos com os erros. Basta ver quais as potenciais variações que se podem verificar no preço dos ativos para que, com base na experiência, se estimem limites que reduzam, com elevada probabilidade, novas perdas acentuadas ao setor bancário”, considera João Duque.



Entre as medidas mais comuns, adotadas pelos países europeus para evitar uma concessão excessiva de crédito, estão a relação entre o valor do imóvel e do empréstimo, entre o custo com o serviço de dívida e o rendimento disponível ou obrigar os bancos a ter mais capital para conceder crédito.



Filipe Garcia, economista da IMF, diz ter “reservas à criação de regras que restrinjam de forma muito incisiva a liberdade contratual entre os bancos e os clientes, até porque podem gerar-se situações de grande ambiguidade”. E exemplifica: “Como medir o rendimento disponível de forma relevante para esta situação? E se se for muito exigente no rácio entre o empréstimo e o valor do imóvel, não se estará a convidar os bancos a avaliar por um LTV [rácio entre o montante do empréstimo e o valor do ativo] mais alto?”



O economista conclui que “por bem intencionadas que as medidas sejam, comportam sempre riscos”. E diz que, “no limite, faz sentido que os bancos possam ter de afetar mais capital a operações classificadas de mais risco, pelas quais cobrariam mais”.



O curto e o longo prazo

Apesar de o Banco de Portugal estar a ponderar tomar medidas para evitar riscos excessivos nos empréstimos, o regresso do crédito tem efeitos positivos no curto prazo. Qualquer restrição “ao crédito é uma limitação” das receitas dos bancos, diz Filipe Garcia. Mas ressalva que “também é verdade que uma política de concessão de crédito irresponsável irá levar a prejuízos futuros”.



João Duque observa que “uma redução das condições de concessão do crédito limitam o crescimento do investimento e do PIB. E isso impõe uma redução do ‘sucesso’ da redução da dívida pública”. E, devido a esses fatores, refere que “o governo não está interessado nesse tipo de medidas e não as fomentará junto da autoridade de supervisão”.

O professor do ISEG explica que “o crédito à habitação é um fator crítico no desenvolvimento da procura interna deste mercado e que este é um elemento fundamental no investimento”. E as menores restrições no crédito têm permitido o imobiliário bater recordes.



“Entre julho e setembro de 2017 foram transacionados 38 783 alojamentos, um novo máximo da série disponível. Este número de transações de casas correspondeu a um aumento de 23,0% em termos homólogos, a taxa mais elevada de 2017”, revelaram esta semana os dados do Instituto Nacional de Estatística. Os preços subiram mais de 10%.



Apesar desta evolução, o Banco de Portugal considerou, no Relatório de Estabilidade Financeira, que “existe evidência de que os preços da habitação a nível nacional se encontram próximos dos níveis justificados pelos fundamentos económicos”. No entanto, não descartou “a possibilidade de existirem apreciações excessivas em determinadas áreas geográficas, nomeadamente nos grandes centros urbanos”.