De quem foi a culpa do endividamento excessivo da economia portuguesa, designadamente das famílias, durante a primeira década desde século? Foram os bancos, que terão facilitado em demasia, financiando frequentemente 110% ou 120% do valor da casa? Foram as pessoas, que se endividaram sem ter consciência dos riscos? Esta é uma história do ovo e da galinha que tem sido amplamente debatida nos últimos anos, sobretudo desde o pedido de assistência financeira internacional a Portugal. Mas, nesta fase, será mais valioso perceber quem está a ir atrás de quem agora que voltou a haver “luz verde” para assumir dívidas.

O poder político tem procurado dar o sinal contrário. Em novembro passado, o primeiro-ministro, António Costa, defendeu que a economia tem de estar menos dependente do crédito — isto depois de se aumentar o Imposto do Selo sobre os novas contratos de crédito num dos Orçamentos do Estado deste governo. “Aprendemos diversas lições com a crise que vivemos nos anos mais recentes. Mas seguramente uma das lições que todos aprendemos é que temos de estar todos menos dependentes do crédito, mas o crédito tem de estar menos dependente também do crédito ao consumo e do crédito ao imobiliário“, alertou António Costa em meados de novembro do ano passado. Apesar disso, a concessão de crédito continua a subir.

71% da dívida das famílias é para habitação ↓ Mostrar ↑ Esconder Cerca de 71% dos empréstimos — não só da banca — concedidos aos particulares é para a compra de habitação, mostram as mais recentes estatísticas oficiais. Desde 2010, quando se atingiu o pico do financiamento bancário aos consumidores, a dívida ao setor financeiro diminuiu perto de 20%. Há, agora, cerca de 2,2 milhões devedores com crédito à habitação, o mínimo desde 2009, pelo menos.

Também Marcelo Rebelo de Sousa, quando promulgou o Orçamento para 2018, que está em vigor, deixou quatro avisos. O último dos avisos do Presidente da República estava ligado à “prudência do sistema financeiro, nomeadamente quanto ao crédito imobiliário e ao consumo”. Em 2017, a dívida dos particulares ao setor financeiro diminuiu muito ligeiramente (-0,68%) para 126,9 mil milhões de euros.

O Banco de Portugal não esperou muito para tomar medidas preventivas e emitiu há um mês um conjunto de recomendações para evitar que o setor volte aos excessos do passado. “O sistema bancário português apresenta uma elevada exposição direta e indireta ao setor imobiliário, representando cerca de 40% do ativo total do setor bancário”, lê-se no documento de referência que acompanha a medida. “Os bancos estão particularmente expostos ao mercado imobiliário, através essencialmente do crédito à habitação, que representava 28% do ativo total em setembro de 2017.”

“Chamem a polícia”, cantam os trabalhadores do comércio (imobiliário)

No terreno, porém, sucedem-se as histórias que indicam que os avisos não estão a ser ouvidos: pelos dois lados, as pessoas e os bancos. Falando apenas da habitação e do crédito imobiliário, uma funcionária do Novo Banco contou-nos que recentemente houve um open day num apartamento na zona de Carcavelos, não muito longe de onde está a ser construída a Nova School of Business and Economics, e antes da hora de almoço o evento foi cancelado porque a casa se encheu de tal forma que parecia uma carruagem do Metro de Lisboa em hora de ponta. A confusão foi tal, entre os interessados, que a certa altura os organizadores preferiram chamar um agente da autoridade para conter os ânimos.

“Isto é para lhe dar uma ideia da procura enorme que está a existir“, explicou-nos a funcionária. As pessoas querem comprar casa — ou, por vezes, têm de a comprar porque o senhorio quer vender, para tirar partido da subida dos preços. “Isso também está a acontecer muito”, revela.

Há muita compra de casa por estrangeiros, que normalmente pagam a pronto, e há também portugueses que não querem o dinheiro a render zero no banco ou, ainda, portugueses com tanta dinheiro em depósitos que não há filhos e cônjuges suficientes para que se possa repartir o dinheiro, em blocos de 100 mil euros, que é o montante (por cada conta, por cada titular) que é seguro pelo Fundo de Garantia de Depósitos e de acordo com as novas regras da resolução de bancos.

“É um misto de situações, não há um fenómeno único“, defende a funcionária do Novo Banco, para termos chegado, no mercado imobiliário, à “loucura” de que nos fala uma funcionária do Santander Totta, numa sucursal na zona oriental de Lisboa.

As últimas estatísticas, referentes ao segundo trimestre de 2017, mostram que 45% das novas compras de casa por famílias são financiadas com crédito à habitação. Foi um grande salto desde o final de 2013, quando apenas 20% das compras eram acompanhas por um empréstimo. Porém, ainda assim, o volume concedido de crédito à habitação, apesar de ter crescido perto de 45% em 2017, está 60% abaixo dos níveis de 2007 (o pico do mercado, antes da crise).

Bancos (ainda) tentam desfazer-se de imóveis do balanço ↓ Mostrar ↑ Esconder Os bancos continuam a ter imóveis em carteira, mas, pelo menos em Lisboa, “os bons nem sequer chegam a entrar no site“, diz uma bancária do Santander Totta. Saindo um pouco da capital, porém, ainda se podem encontrar alguns “bons negócios” — e, aí, quase todos dos bancos dão condições especiais com financiamento até 100%, spreads reduzidos e oferta de várias comissões do processo.

O preço do imobiliário é uma das razões para o Banco de Portugal ter emitido as recomendações à banca em fevereiro. “No caso de crises sistémicas fomentadas pela expansão excessiva do crédito à habitação, associada à formação de bolhas especulativas no mercado imobiliário, os custos para a economia podem ser particularmente significativos”, avisou a instituição.

Mas há “bolha” ou não há “bolha”? Os economistas do Banco de Portugal calculam que os preços do imobiliário estão próximos dos “níveis justificados pelos fundamentos económicos”, mas não descartam “a possibilidade de existirem apreciações excessivas em determinadas áreas geográficas”, como nas maiores cidades.

Não tem entrada suficiente? Não há problema, tome lá um crédito pessoal

Os imóveis que estão nas mãos dos bancos, normalmente por razões de incumprimento e execução, podem ser uma opção para algumas pessoas. Mas o mais provável, contudo, é acabar-se a tentar comprar uma casa que não está no balanço de qualquer banco. E, aí, “nos últimos anos, só dávamos crédito muito bons. Não dávamos bons. Agora já damos bons”, diz uma funcionária do Santander Totta.

Mas mesmo quando se fala de “bons créditos”, a pessoas sem historial de incumprimentos e que estejam efetivas no emprego, por exemplo, “quem não chegar com alguns capitais próprios, é muito difícil”.

À semelhança de outros bancos, o Santander Totta financia, neste momento, até 85% da avaliação, mediante análise de caso a caso. Mas, mesmo quando existem rendimentos suficientes para que a taxa de esforço não seja excessiva (pelo menos, aos juros atuais), muitas pessoas têm dificuldade em apresentar a entrada necessária, além de pagar os impostos relacionados com a transação. É por isso que, revela a bancária, o Santander Totta tem dado “créditos pessoais para ajudar a entrada” — e está longe de ser o único banco a fazê-lo.

“É o que fazemos. Com 90% das pessoas é isso que se está a fazer, porque é a única forma de o cliente… se não tem capitais, de conseguir…”, confidencia a funcionária do Santander Totta, também ela sem saber que estava a falar com um jornalista. Estamos a falar de “cinco, seis, no máximo sete mil euros” que, por vezes, podem ajudar a cobrir a diferença entre o que se consegue dar de entrada e o limite do financiamento que o banco faz, esclarece a bancária.

“Imagine, se forem cinco mil euros, isso dá qualquer coisa como 100 euros por mês. A pessoa paga esse crédito e ao fim de cinco anos acabou-se. Se as pessoas não têm entrada suficiente, é a única forma…“, acrescenta. Escusado será dizer que esses créditos pessoais vão ter subjacente o pagamento de taxas de juro superiores ao custo do empréstimo à habitação.

O Observador contactou fonte oficial do Santander Totta, que garante que “é um disparate” a estimativa da sua funcionária. O banco disponibiliza, com efeito, o Crédito Sinal, que é geralmente obtido para pagar o sinal na assinatura do contrato-promessa de compra e venda, “mas tem pouca expressão” no balanço do banco, indica fonte oficial.

Contudo, o Observador reuniu nas últimas semanas vários relatos de clientes reais (que avançaram mesmo para créditos à habitação) e que garantem que fizeram (ou que lhes foi sugerido fazer) créditos com estes contornos em várias instituições. Clientes do Banco BPI, Caixa Geral de Depósitos, EuroBic, Montepio e Novo Banco também terão recebido ofertas neste sentido nos últimos meses. São casos em que falta a entrada inicial suficiente, mas nos quais os rendimentos conseguem acomodar esse segundo empréstimo — mais pequeno — na taxa de esforço máxima.

“Spreads” abaixo de 2% ↓ Mostrar ↑ Esconder “A tendência recente de diminuição dos spreads indica uma menor restritividade das condições de crédito praticadas” por parte dos bancos, diz o Banco de Portugal. Embora a banca publicite spreads a partir de 1%, ficaram, em média, em 1,7% em janeiro de 2018. Cinco anos antes estava acima de 3%.

Este aparente facilitismo na concessão de crédito está a preocupar o Banco de Portugal. Quando são “criados incentivos à concessão de crédito a mutuários com um perfil de risco mais elevado”, aumenta “a probabilidade de incumprimento a partir do momento em que as taxas de juro subam e/ou as condições económicas se deteriorem“, menciona a autoridade monetária. O Banco de Portugal acredita que “o aumento das taxas de juro de referência esteja mais próximo”, embora deva acontecer de forma gradual.

“Já não se fazem jeitinhos” na avaliação das casas

Por vezes, contudo, nem com o empurrão do crédito pessoal se consegue comprar casa. A funcionária do Santander Totta contou o caso de alguém que queria comprar uma casa na zona da Alverca e que precisava de mais 25 mil euros para ajudar com a entrada e os impostos. Aí, “nem pensar”, garante a bancária. E porque é que faltava tanto dinheiro? “Porque a avaliação foi muito próxima do valor da venda, e muita gente está a contar com uma avaliação alta para ajudar com a entrada inicial” (isto porque o banco financia até uma percentagem da avaliação e quanto maior a avaliação menor será a necessidade do cliente de entrar com dinheiro vivo).

“Antigamente, era assim, dava-se um jeitinho, mas agora já não se fazem jeitinhos“, explica a bancária, esclarecendo que é assim desde finais de 2016, quando a Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) apertou as regras, passando, por exemplo, a obrigar ao registo dos peritos avaliadores.

Sem poder contar com uma avaliação mais alta, o crédito pessoal é a alternativa para muitos, o que coloca a questão de que percentagem máxima é que alguns bancos estarão, realmente, a financiar. Ainda assim, funcionários da Caixa Geral de Depósitos, do Novo Banco e do Millennium bcp garantiram, pelo menos na abordagem preliminar que é possível fazer numa visita de cliente-mistério, que isso não acontece nos seus bancos. Até porque, pelo menos no caso dos dois primeiros, já não se está a olhar apenas para a taxa de esforço do cliente na altura de calcular o impacto de um crédito à habitação.

A recomendação do Banco de Portugal — que abrange quatro áreas: rácio entre o crédito e o valor da casa, taxa de esforço, maturidade do empréstimo e requisito de pagamentos regulares de juros e capital — está genericamente a ser cumprida pelo Banco BPI, Caixa Geral de Depósitos e Millennium bcp, segundo fontes oficiais, embora ainda seja preciso fazer alguns ajustamento até ao próximo mês de julho, quando entra em vigor a medida.

O Novo Banco já está “a cumprir as recomendações do Banco de Portugal em todos os critérios”, segundo fonte oficial. Estes quatro bancos representam cerca de 45% do crédito a clientes bancários em Portugal. O Santander Totta, o terceiro maior credor, esclareceu apenas que “está a atuar para avaliar e adaptar-se a esta nova realidade”. O Montepio, o Crédito Agrícola e o Bankinter não responderam às questões do Observador.

Embora sejam apenas recomendações, a medida do Banco de Portugal terá peso no sistema financeiro. É que quem não cumprir os quatro critérios, terá de justificar porque não o fez. “O Banco de Portugal avaliará se a justificação apresentada para a não adoção da recomendação se encontra devidamente fundamentada e, eventualmente, poderá considerar a introdução de medidas adicionais de natureza mais vinculativa”, indica o comunicado do organismo.

Não contam só as dívidas, mas também as despesas

No início de 2018 já tinha entrado em vigor uma série de novas regras no crédito à habitação. Agora, por exemplo, é obrigatório incluir na ficha de informação do crédito uma simulação das prestações assumindo o máximo de 20 anos da taxa de juro indexante. Antigamente havia uma simulação de uma subida de um ponto percentual e de dois pontos percentuais.

No novo tipo de simulação, mostra-se ao cliente que num crédito de 100 mil euros a 30 anos com um spread de 1,5% sobre a Euribor a 12 meses, a prestação de 336 euros dispara para 667 euros, quase o dobro, ao aplicar o máximo histórico. “Nós temos de fazer esta apresentação sempre. As pessoas dizem: ai, tanto? Se já aconteceu pode voltar a acontecer”, explica a funcionária do Novo Banco.

Um bancário da Caixa Geral de Depósitos garante que assim que começa a mostrar uma simulação a um cliente salta imediatamente para estas últimas páginas, para começar de imediato a demonstrar como as taxas de juro podem, caso voltem a subir para os níveis onde estavam há alguns anos, agravar a prestação paga mensalmente ao banco.

Outra das novas regras implica que os bancos tenham conhecimento das despesas familiares, além dos encargos financeiros dos empréstimos, para calcular a solvabilidade das famílias. Ou seja, além da taxa de esforço, a chamada taxa de solvabilidade. “É muito bom comprarmos uma casa mas também é muito bom alimentarmos os nossos filhos”, justificou um colaborador da Caixa Geral de Depósitos.

Saúde, educação, habitação, alojamento e transportes são alguns dos encargos que o banco está a avaliar, segundo fonte oficial da instituição que, no início de 2018, tinha 26,7 mil milhões de euros em créditos à habitação. Mas nem todos os bancos já estão a simular esta “taxa de solvabilidade” — alguns funcionários nem sabem do que se trata, para já, como comprovou o cliente-mistério do Observador.

Crédito rejeitado? Alguns clientes reagem de forma “agressiva”

O Banco de Portugal emitiu as recomendações para “evitar que se entre em excessos“, como comentou, no próprio dia em que a notícia saiu, o presidente do Santander Totta, António Vieira Monteiro. “Estes avisos são também a ter em conta um bocadinho o que aconteceu, porque tudo é cíclico, isto é, para evitar o que aconteceu em 2008 e 2009”, considera a funcionária de um Novo Banco na Grande Lisboa. A bancária lamenta, contudo, que a memória da crise recente “não quer dizer que do lado do cliente, quando o alertamos para estas coisas, a reação seja boa”.

“Muita gente não paga a casa, paga quando lhe apetece” ↓ Mostrar ↑ Esconder É no crédito à habitação que as situações são mais complexas e arriscadas, desde logo para os bancos. “Há muita gente que não paga a casa, paga qualquer coisa quando lhe apetece. Se deixar de pagar o telemóvel cortam-lhe o sinal, se não pagarem o carro alguém vem buscá-lo. Mas se deixar de pagar a casa tem de ir para tribunal, pedir autorizações para executar, é um processo muito complexo”, explica um funcionário do Montepio. Ainda mais se for habitação principal da família, algo que a legislação recente tem vindo a proteger cada vez mais. “Tive um cliente que nunca pagou uma prestação de casa e viveu lá oito anos. Só quando teve a ordem de despejo é que veio cá resolver”, disse uma colaboradora do Novo Banco.

Por vezes, diz a bancária, a reação das pessoas “é desagradável e agressiva”. “Não é muito fácil dizermos ao cliente que não concedemos o crédito porque achamos que ele não tem capacidade”, nota a funcionária, acrescentando que, “às vezes, as pessoas contrapõem dizendo que o que declaram não é o que realmente ganham, mas nós não podemos ser coniventes com fuga ao fisco. Não podemos dizer que o IRS é este mas a pessoa depois ganha mais x por baixo da mesa”.

De um modo geral, “o cliente só quer que demos crédito, ao menor custo possível”, explica a funcionária do Novo Banco. “E se nós impomos condições, eles respondem ‘então eu vou ao outro porque o outro me dá e dá mais barato’” — “é curioso ver que voltámos à época do eu quero”, acrescenta a bancária. É por isso que há créditos para a casa, para carros, para férias, para comprar telemóveis. É por isso que há pessoas na casa dos 20 anos que estão insolventes. “Isto preocupa-me”, conclui.