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Bauen in Deutschland wird immer teurer. Vor allem der Wohnungsbau verteuert sich schnell, wie neueste Daten des Statistischen Bundesamts zeigen. Demzufolge kostete der Neubau von Wohngebäuden im Februar vier Prozent mehr als im Vorjahresmonat. „Das ist der höchste Anstieg der Baupreise seit November 2007 mit 5,8 Prozent“, teilten die Statistiker in Wiesbaden mit.

Damit steigen Baupreise mehr als doppelt so schnell als andere Verbraucherpreise. Und das ausgerechnet in einer Zeit, in der auch Grundstücke in Ballungszentren zu Höchstpreisen gehandelt werden und die Bundesländer durch immer höhere Grunderwerbsteuern noch zusätzlich an der Preisschraube drehen.

Wo die Kaufpreise für neu gebaute Wohnungen in die Höhe schießen, geht es auch mit den Mieten immer weiter nach oben. Auch Gewerbebauten und neue Straßen haben sich laut Statistik verteuert.

Quelle: Infografik WELT

Handwerksarbeiten werden immer teurer

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Nahezu alle Gewerke steigen im Preis, wie ein genauerer Blick auf die Zahlen zeigt. Besonders stark verteuerten sich aber offensichtlich die groben Vorarbeiten und der Rohbau. Erdarbeiten beispielsweise wurden innerhalb von nur zwölf Monaten um sechs Prozent teurer, Betonarbeiten um 5,1 Prozent.

Allein der Aufbau eines Baugerüsts kostet heute fast fünf Prozent mehr als vor gut einem Jahr. Beim klassischen Bauhandwerk – Estricharbeiten, Tischler und Metallbauarbeiten – war der Preisanstieg mit rund vier Prozent dagegen etwas moderater.

Quelle: Infografik WELT

Dass angesichts des jahrelangen Baubooms die Preise steigen, ist nicht überraschend. Die Nachfrage nach neuen Wohnungen steigt wesentlich schneller als das Angebot an Kapazitäten in der Bauindustrie. Erst seit etwa zwei Jahren stellen die Betriebe wieder deutlich mehr Arbeiter und Handwerker ein. Auch die Zahl der Auszubildenden steigt erst seit Kurzem wieder.

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Es gibt innerhalb der Baubranche allerdings einige Sondereffekte, die manche Bauherren stärker zu spüren bekommen als andere. Vor allem jene Bauherren, die einen Generalunternehmer mit dem Bau eines Ein- oder Mehrfamilienhauses beauftragen, sind betroffen.

Das zeigt eine Umfrage unter Immobilienprofis, die das Beratungsunternehmen Drees & Sommer vor rund einem halben Jahr durchgeführt hat. Befragt wurden Projektleiter, die größere Bauten planen. Sie sollten angeben, wie weit die Preisvorstellungen der Auftraggeber und die tatsächlich aufgerufenen Preise der ausführenden Firmen inzwischen auseinanderklaffen.

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Das Ergebnis: Die Lücke ist gewaltig. Teilweise liegen die Kosten mehr als 20 Prozent über dem, was sich die Bauherren vorgestellt haben. So sagten rund 22 Prozent der Projektprofis in der Branche, dass Generalunternehmer inzwischen mehr als 20 Prozent über dem eigentlichen Budget der Auftraggeber liegen.

„Eine Richtung, wie ich sie noch nie gesehen habe“

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„Viele Generalunternehmer sind nicht mehr wie in der Vergangenheit dazu bereit, Kostenrisiken auf eigene Rechnung zu übernehmen“, sagt Mirco Beutelspacher, Partner der Drees & Sommer SE Stuttgart. „Das Risiko wird stattdessen auf den Gesamtpreis aufgeschlagen.“

Früher waren vor allem mittelständische Bauunternehmen also eher dazu bereit, Fehler beispielsweise von Heizungsbauern oder Dachkonstrukteuren auf die eigene Kappe zu nehmen. Heute können sie es sich offenbar leisten, von vornherein einen höheren Preis zu verlangen. „Ob sich das in einer höheren Marge für die Unternehmen niederschlägt, wird sich erst am Ende zeigen“, meint Beutelspacher.

Der Stuttgarter Immobilienprofi glaubt, dass die normale Preisstatistik sogar noch untertreibt und gar nicht mehr die tatsächliche Lage am Bau abbildet: „Die klassischen Baupreisindizes spiegeln die derzeitige enorme Kostenentwicklung in einem Immobilienprojekt nicht wider“, so Beutelspacher. „Der gesamte Immobilienmarkt entwickelt sich preislich in eine Richtung, wie ich sie noch nie gesehen habe.“

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Neben dem Sicherheitsaufschlag der Generalunternehmen hätten auch einzelne Arbeiten zum Preissprung beigetragen. „Die Komplexität der technischen Anlagen in Gebäuden ist enorm gestiegen“, sagt der Drees & Sommer-Experte. Eine Lüftung etwa ist heute mit Wärmerückgewinnungstechnologie versehen, die Außendämmung sei komplexer geworden.

In Ballungszentren kommen steigende Bodenpreise hinzu

Das sieht Andreas Ibel, Präsident des Bundesverbands freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW), ähnlich: „Grundsätzlich ist es der Anstieg bei den Kosten der Anlagentechnik, welche spürbar sind. Während im Jahr 2000 noch mit 124 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche für den technischen Ausbau kalkuliert werden mussten, waren es 2017 schon 288 Euro pro Quadratmeter. Das ist ein Anstieg um 132 Prozent“, sagt der BFW-Präsident.

Quelle: Infografik WELT

Beim Rohbau beobachtet Drees & Sommer-Experte Beutelspacher: „Für Erdarbeiten gibt es nicht nur einen Kapazitätsengpass bei den ausführenden Firmen, sondern – je nach Region – auch deutliche Engpässe bei den Deponien für den anfallenden Erdaushub.“ Auch die Lagerstätten sind also prallvoll und können mehr Geld verlangen. Unter dem Strich verzeichnen die Projektleiter einen Preisanstieg nicht von vier, sondern sogar fast sieben Prozent.

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Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) erwartet, dass sich der Preisboom noch fortsetzt. „Deutlich zulegen werden die Preise für Bauleistungen, weil die Kapazitäten der Branche insgesamt stark ausgelastet sind“, heißt es in einer DIW-Analyse vom Jahresanfang. „Kostensteigerungen bei Löhnen, Energie, Rohstoffen und Grundstücken dürften dementsprechend stark durchschlagen.“ In den Ballungszentren kämen steigende Bodenpreis noch hinzu.

Kaum Hoffnung auf Besserung

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Andreas Mattner, Präsident des Branchenverbands ZIA, sieht Politik und Verwaltung in der Pflicht, den Preisboom aufzuhalten: „Die Immobilienwirtschaft hat in den letzten Jahren zahlreiche Eingriffe zu spüren bekommen, die die Herstellungskosten mitunter erheblich erhöht haben“, sagt Mattner. „Durch die Einführung der Energieeinsparverordnung 2016 etwa sind die Herstellungskosten im Wohnungssegment um durchschnittlich sieben Prozent gestiegen, die Einsparergebnisse sind in dem Verhältnis jedoch verschwindend gering. Aber auch durch andere Vorschriften – etwa in Bezug auf Stellplätze oder Garagen – steigen die Baukosten, da in diesem Fall natürlich die passenden Grundstücke benötigt werden.“

Natürlich seien höhere Umweltstandards und manche technische Vorschriften auch sinnvoll, betont Mattner. Aber es gebe unter dem Strich zurzeit eben nichts, was zu einer Kostensenkung beitragen würde. Im Gegenteil – Länder und Gemeinden selbst würden den Neubau immer weiter verteuern. „Durch langwierige Grundstücksvergaben und Baugenehmigungsverfahren entstehen jeden zusätzlichen Tag Mehrkosten.“ Für viele Bauvorschriften sind die Bundesländer verantwortlich, für spezielle Bauauflagen und Grundstückspreise vor Ort dagegen die Kommunen.

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Die vergangene Bundesregierung hatte eine Baukostensenkungskommission eingerichtet, die nun auch fortgeführt werden soll. Doch gerade wo Länder und Gemeinden in der Verantwortung stehen, gab es nicht viel mehr als Appelle. So sollten sich die Länder beispielsweise darauf verständigen, einen großen Teil der 16 verschiedenen Landesbauverordnungen zu vereinheitlichen. Passiert ist bisher nicht viel. Die Landesregierungen bestehen auf ihren eigenen Regeln.

Bei den Themen Normen und Standards seien „dicke Bretter zu bohren“, die sich in Teilen über Legislaturperioden hinwegziehen, räumt Gunther Adler ein, Bau-Staatssekretär im neuen Ministerium des Inneren, für Bau und Heimat. Adler setzt sich allerdings auch schon seit Jahren für effizientere Bauweisen ein – und sieht die Industrie in der Pflicht.

„Das vielleicht wichtigste Ziel ist die Leistungsfähigkeit der Bauwirtschaft zu erhöhen“, sagt der Staatssekretär. „Dazu sind Engpasssituationen beim Arbeitskräftemangel über alle Sparten hinweg, die Optimierung im Zusammenspiel der vielen Fachdisziplinen im Ingenieurswesen und die digitale Unterstützung zu nennen.“