Az ellenzékiek és a párt nélküliek bő háromnegyede szeretné, ha több önkormányzati bérlakás lenne Budapesten, de a fideszesek kétharmada is így vélekedik – írtuk szeptemberben. Ennek fényében adódik a kérdés, hogy ha ekkora a társadalmi igény az önkormányzati bérlakásokra, akkor miért pusztul le a szektor a bővülés helyett.

Az önkormányzati bérlakások Magyarországon leginkább a nagyobb városokra jellemzőek, mint ezt a lenti ábra is mutatja, amit a Habitat for Humanity Magyarország legújabb éves lakhatási jelentéséből emeltünk át.

Mint látható, Budapesten van abszolút értékben a legtöbb önkormányzati bérlakás, de a fővárosi 39 ezres állomány még az 5 százalékát sem éri el a teljes lakásállománynak. 1990-ben még pontosan tízszer ennyi bérlakás volt önkormányzati tulajdonban a fővárosban, ami egészen döbbenetes mértékű visszaesést jelent harminc év alatt.

Privatizációs útfüggőség

A legtöbb lakást az 1995-ig tartó első privatizációs hullámban adták el az önkormányzatok, mégpedig azért, mert a rendszerváltás után politikai jogköröket, „demokráciát” ugyan kaptak a helyi önkormányzatok, viszont mellé nem kaptak megfelelő anyagi forrást. A drága, fenntartási és felújítási költségekkel terhelt lakásállománytól minden önkormányzat szabadulni próbált, aminek a rövid távú anyagi haszna mellett politikai haszna is volt: a nagy vagyonelemek – gyárak, cégek – privatizációja mellett így úgy tűnt, hogy a kevésbé gazdagok is nyernek a privatizációval.

Az önkormányzati lakásokban lakók rettentő olcsó jutottak lakásokhoz, szinte kizárólag azok maradtak bérlői az önkormányzatoknak, akik még a 80-90 százalékos ártámogatás mellett sem tudták megvenni az ingatlanokat, azaz nagyrészt a legszegényebb bérlők.

Ez a privatizációs folyamat két, máig ható dologhoz vezetett:

alig maradtak önkormányzati bérlakások;

amik maradtak, azokban a szegényebbek laktak.

Szegényellátássá változott

Ez a folyamat vezetett oda, hogy az önkormányzati bérlakásokról manapság a legtöbb embernek a szociális bérlakások jutnak eszükbe:

A magyar modell inkább az amerikaira emlékeztet, nem a nyugat-európaira: főleg alacsony jövedelműekre céloz, leginkább szegregált környékeken juttat embereket rossz lakásokhoz, és gyakran stigmatizáló

– mondta Misetics Bálint, A Város Mindenkié (AVM) lakhatási szegénység ellen küzdő szervezet alapítója az önkormányzati szociális bérlakásszektorról. Amiről érdemes megjegyezni, hogy csak egy része az önkormányzati bérlakásszektornak, mert sokan piaci vagy költségelvű lakbért fizetnek.

Nyugat-Európában jellemzőbb, hogy szélesebb rétegre céloznak az önkormányzatok a szociális lakhatás lehetőségeivel: a leggyakrabban emlegetett példa Bécs, ahol 220 ezer lakást kezel az önkormányzati bérlakáskezelője. Bécs 1,7 millió lakosának jelenleg kétharmada él szociális bérlakásban vagy vesz igénybe valamilyen más lakhatási támogatást, tehát a középosztály is masszívan részesül az ilyen típusú juttatásokból.

Sokkal jobb hely lenne Budapest, ha ezt eltanulná Bécstől Bécs 1,7 millió lakosának kétharmada él szociális bérlakásban, vagy részesül valamilyen más lakhatási támogatásban. A magyar helyzet ehhez képest tragikus.

Minderre évente évente 577 millió eurót (180 milliárd forintot) költ a város, ami Budapest 2018-as költségvetésének a fele. Ebből is látszódhat, hogy Budapest költségvetése rettentően kicsi, régiós összehasonlításban is, ami ugyanígy igaz a kerületi önkormányzatok költségvetésére is, márpedig pénz híján borítékolható a lakásállomány pusztulása, mivel állami segítség sincs ezen a területen.

Lassú pusztulás

Hogy milyen ütemben fogynak az önkormányzati bérlakások, arról legutóbb az Index írt: a kerületektől elkért adatokból az derült ki, hogy 2010 óta összesen 1659 lakást szanáltak (a szám valószínűleg jelentősen nagyobb lenne, ha a válaszadásra nem hajlandó VIII. és IX. kerület adatait is tartalmazná), az eladott lakások száma pedig elérte a 4465-öt a 23 kerületben. Az épített és vásárolt lakások száma viszont ehhez képest csak 755 darab volt 2010-től idén tavaszig.

Kerületenként persze vannak eltérések – például a legtöbb lakás magasan a szocialista vezetésű XIII. kerületben épült, igaz, kevesebb, mint amennyit eladtak vagy lebontottak –, de összességében elmondható, hogy mindenhol fogynak az önkormányzati kezelésű lakások.

A fő oknak a pénzhiányt szokták megjelölni az önkormányzatok: még a „piaci” áron kiadott bérleményekért is csak harmadannyit fizetnek a bérlők, mint a magánszektorban, a szociális lakbér pedig körülbelül a tizede az utóbbinak. Így érthető az a tendencia is, hogy sok lakást átminősítenek üzlethelyiséggé, mert abból tiszta nyeresége lesz az önkormányzatoknak.

Azonban van egy politikai oka is annak, hogy az önkormányzatok hagyják lepusztulni az ingatlanállományukat: ezzel tudják elérni, hogy a szegények helyére jobb módúak költözzenek, ugyanis a szanált ingatlanok helyére új társasházak épülhetnek, a kilakoltatott bérlők után maradt rossz állapotú ingatlanokat pedig megvásárolhatják magánszemélyek, akik aztán az önkormányzat helyett felújítják azokat.

A szociális szempontokkal szemben állnak a politikai szempontok, ugyanis a középosztály inkább szavaz, és így nekik kedveznek inkább az önkormányzatok

– magyarázta Misetics. Ezek fényében nem meglepő, hogy körülbelül 4000 önkormányzati lakás áll üresen Budapesten: az önkormányzatok nem igyekeznek újabb szociálisan rászoruló lakókat beköltöztetni felújításra szoruló lakásokba, inkább idővel eladják az ingatlanjaikat.

Majdnem négyezer önkormányzati lakás áll üresen Budapesten Közben dübörög a lakhatási válság, egekben az albérletárak, a hajléktalanokat büntetik.

A jobb állapotú, felújított lakások pedig igen gyakran az önkormányzatokhoz köthető emberekhez kerülnek, de ha nem is politikai alapon szerzi meg valaki, akkor is ritka, hogy szociális alapon adnák ki azokat.

Erre mondta Misetics Bálint, hogy Magyarországon jelenleg nem szociális, hanem antiszociális bérlakásszektor van.

Két rendszer

Míg 1991-ben az önkormányzati szektor kiadásai éves szinten a GDP 15%-át tették ki, addig ez 2010 környékére 12-13% körüli értékre csökkent, majd 2015-re a helyi önkormányzati költségvetés már csak a GDP 7,6%-a volt – olvasható a Habitat már idézett jelentésében. Ennek a drasztikus visszaesésnek a hatása az önkormányzatok ingatlangazdálkodásán is meglátszik, de általában is igaz, hogy az önkormányzatok egyre jobban függővé váltak a mindenkori kormányoktól.

A 2011-es önkormányzati törvény ugrásszerűen súlyosbította ezt a függőséget: a devizakötvények kibocsátása miatt rettentően eladósodott önkormányzatoknak ugyan konszolidálta az adósságát a második Orbán-kormány, de ezután nem az történt, hogy több forrást kaptak, hanem feladatokat, intézményeket vett el tőlük az állam. A lakásgazdálkodás viszont helyi szinten maradt, nem történt centralizáció, pedig szakértők szerint ez az a terület, ahol ez indokolt lett volna.

Ezzel szemben 2015-ben még a központi lakhatási támogatásokat is megszüntette a kormány, onnantól minden önkormányzat maga adhatta azt saját hatáskörben a rászorulóknak. Majd nem sokkal később bejelentették a CSOK-ot.

Ezek az intézkedések úgy rendezhetőek rendszerbe, hogy a magyar lakáspolitika duális: egy nagy része a közép-, felsőközéposztályt támogatja, egy szűkebb rész pedig kifejezetten a marginalizált rétegekre lő. Van olyan adat, ami szerint nagyjából tízszer annyi pénz jutott az előbbire már a kétezres években is, és ez az arány azóta csak nőtt.

A gazdagabbak, a sok gyereket vállalók tulajdonszerzésére tehát sokat költ az állam, azokkal viszont nem foglalkozik, akik nem tartoznak e csoportok egyikébe sem. Arra nézve nincs kormányzati koncepció, hogy mi legyen azzal az egyre szélesedő réteggel, akiknek egyre nagyobb terhet jelentenek a lakhatási költségek.

Utóvédharcok

De vajon tehetnek-e bármit az önkormányzatok akkor, ha nem látszik úgy, hogy a közeljövőben jönne állami segítség? Erre a kérdésre kereste a a választ a Habitat hétfői konferenciája, ahol Szabó Rebeka, Zugló alpolgármestere azt mondta, hogy az önkormányzatok legfeljebb tüzet tudnak oltani. Misetics Bálint szintén dolgozott Zuglóban a Karácsony Gergely vezette önkormányzatban, és Szabó Rebekához hasonlóan úgy látja, hogy bár bizonyos dolgokban – például szabályozási kérdésekben: a XIV. kerületben bevezették, hogy elhelyezés nélkül nem lakoltatnak ki senkit – lehet helyi szinten eredményeket elérni, de a lakásgazdálkodásba nehéz komoly eredményt felmutatni, annyira szűkösek a források.

Nagy István újpesti alpolgármester arra emlékeztetett, hogy utoljára akkor látszott némi esély az önkormányzati lakásállomány felfuttatására, amikor az első Orbán-kormány a Széchenyi-programmal adott támogatást lakásépítésre. De az így felépült néhány száz lakás kevés volt a tendencia megfordításához, a program leállta után pedig nem volt folytatás, így az önkormányzati lakásvagyon tovább szűkült. A 2018-ban az országban épült közel 17 700 lakásból mindösszesen 41-et épített önkormányzat.

Így maradnak az utóvédharcok: különböző civil szervezetek különféle mintaprogramokkal kísérleteznek maréknyi lakással kerületenként, ami nyilvánvalóan nem lesz megoldás az egyre durvább lakhatási válságra:

egy háztartás havi kiadásainak átlagosan több mint negyedét (egyes becslések szerint majdnem a harmadát) fordítják lakásköltségekre. Ugyanez egy szegényebb család esetén elérheti a havi kiadásoknak akár a felét is. Mindeközben Magyarországon drágultak legjobban a lakások az egész EU-ban az elmúlt évben, tehát a bérlői generáció hosszú távon berendezkedhet arra, hogy a bevételei nagy részét lakástulajdonosokhoz kell csorgatnia.

El kellett fogadnom, hogy soha nem lesz saját lakásom Saját erőből legalábbis biztos, hogy nem. Nem feltétlenül rossz dolog ez, de kevésbé érzem magam lúzernek mióta erre rájöttem.

Az olyan lakásszövetkezetek, mint a Veszol Veszprémi Közösségi Lakásügynökség elszigetelt példák egyelőre: a Máltai Szeretetszolgálat tulajdonában álló ingatlanokkal indított nonprofit kft. képviseletében Lendvai-Frikkel Attila arról beszélt, hogy közel 300 lakást kezelnek, de legalább 1000-re lenne szükségük. De az is hosszú út volt, míg ide eljutottak, mert egyrészt nehéz magántulajdonosokat bevonni a szövetkezetbe, másrészt a sok hátralékot felhalmozó bérlőkkel sem egyszerű sokszor, amin intenzív szociális munkával segítenek. A Veszol jó példa arra, hogy önkormányzati szinten is lehet jó programokat csinálni, de arra is, hogy állami segítséggel mennyivel messzebb lehetne jutni.

Kiemelt kép: Ivándi-Szabó Balázs / 24.hu