Começou a notar-se em Setúbal. Foram chegando aos poucos até se tornarem milhares. Na baixa da cidade, investiram milhões e recuperaram dezenas de edifícios. Fizeram do francês a segunda língua oficial do Sado. Provaram que nem só de Lisboa e Porto se faz o Portugal que interessa aos estrangeiros.

São cada vez mais os que aterram na Portela com o objetivo de comprar casa “nos arredores” da capital. E para um estrangeiro, explica Ricardo Sousa, CEO da Century 21, tudo o que fique a menos de 100 km do aeroporto é como se fosse vizinhança. Além de Setúbal, está a aumentar o interesse de compradores internacionais em zonas como Évora ou Santarém.

É este um dos motivos que ajudam a explicar o provável abrandamento na venda de casas que se vai verificar em Lisboa já este ano. “Num raio de 100 km há sítios ótimos e muito baratos, porque o ritmo de crescimento dos preços das casas em Lisboa foi de tal ordem que o resto do país não acompanhou”, sublinha Ricardo Sousa em entrevista ao Dinheiro Vivo.

Porque ao contrário do que vinha acontecendo nos últimos anos, os estrangeiros já não vêm só à procura do luxo. “Esse tipo de procura estabilizou. Está a aumentar a procura por casas que custem menos de 300 mil euros”. Para a Century 21, o segmento internacional já vale 20% das transações. Entre janeiro e junho, a imobiliária vendeu 1138 casas a estrangeiros.

Mas há outra tendência a ganhar forma que já está a afastar os compradores de imóveis da capital. “A oferta é cada vez mais limitada e o que até há pouco tempo era um indício hoje já é uma certeza: as famílias estão a sair do centro das cidades. Para este ano já antecipamos um abrandamento das transações em Lisboa”, revela Ricardo Sousa.

Para já, a imobiliária não tem razões de queixa. No primeiro semestre de 2018 faturou 19,3 milhões de euros, mais 30% face ao ano anterior. O volume de negócios cresceu 34% para 462 milhões de euros. Em seis meses, a Century 21 vendeu mais de 5 600 casas, por um valor médio que rondou os 135 mil euros. Também este aumentou, 11% num ano, precisamente graças à fuga das famílias para a periferia.

“O abrandamento das transações em Lisboa não significa que o mercado em Portugal esteja em queda. Os portugueses procuram casas na ordem dos 150 mil euros. Querem tipicamente T3 entre os 90 e 120 m2. Por isso estão a deslocar-se para mercados mais periféricos e a abandonar as cidades”, sublinha o CEO da imobiliária.

Isso não significa, para Ricardo Sousa, que o mercado esteja a caminho da “bolha” ou tenha caído nas malhas da especulação.

“Esta subida dos preços reflete o investimento feito na reabilitação dos imóveis e na regeneração urbanística da cidade. Veja-se o exemplo do Intendente. As casas não valem mais por acaso. Valem mais porque foi feita uma intervenção importante naquela área da cidade, houve investimento nos espaços públicos. Naturalmente que os imóveis vão ter um valor diferente. É uma mudança estrutural que tem por base a recuperação. É uma evolução perfeitamente normal”, considera o responsável.

Ainda assim, Ricardo Sousa admite que o mercado tem desequilíbrios. “Entre o que é a oferta e aquilo que as pessoas querem comprar. O que não significa que esses imóveis estejam caros”.

Para o responsável, os desequilíbrios do mercado imobiliário devem ser vistos “mais como uma oportunidade de negócio para os investidores do que como um problema”.

“É preciso mais oferta, mais soluções para o segmento médio e médio/baixo. Mas o que observamos no que está a ser feito em termos de projetos de reabilitação e de obra nova aponta nesse sentido. O que é bom, porque vai ajudar na estabilização dos preços”, afirma Ricardo Sousa.

“Legislação é Ben-U-Ron”

A onda de “obra nova” está a caminho e deve começar a fazer mexer o mercado já no final deste ano, acredita o CEO. “Vai ter o efeito positivo de equilibrar os preços das casas em segunda mão, que vão deixar de ser as únicas disponíveis”.

O que vai levar mais tempo a abanar o mercado são as mudanças no arrendamento. Na Century 21, estas transações já levam vários semestres em queda, depois de terem atingido um pico de 30% do total da carteira quando Portugal estava no auge da crise. Entre janeiro e junho a imobiliária arrendou 1009 casas por um valor médio de 653 euros a nível nacional, que sobe para os 1040 euros em Lisboa.

“A instabilidade a nível legislativo cria muitas dúvidas nos proprietários, que poderiam investir e criar um mercado mais profissional. É preciso mais oferta, mais profissional, com operadores de maior dimensão, com carteiras maiores que potenciem as sinergias de um portfolio grande, baixem o valor das rendas minimizando o risco. E essa procura ia ser totalmente absorvida. Temos cada vez mais jovens, com menos de 30 anos, que preferem arrendar, mas muitos acabam por comprar por causa da prestação mais acessível”.

Para Ricardo Sousa, o típico proprietário português, “que tem uma ou duas casas”, é que faz com que o mercado não funcione. “É muito informal”.

E não são as mudanças na lei, como as que foram aprovadas na semana passada no parlamento, que vão revolucionar o mercado, afirma. “É criando incentivos para que os investidores apostem. Mudanças legislativas são Ben-U-Rons. Sentimo-nos melhor agora mas não curam”, sentencia.