De senaste månaderna har en feberliknande priskurva valsat runt i pressen. Den visar hur bostadspriserna skenat sedan mitten av 1990-talet och sägs indikera en prisbubbla på bostadsmarknaden. Mer sällan sägs det att kurvan kommer från ett omfattande arbete som utförts av flera ekonomhistoriker och om man söker sig till källan hittar man en än intressantare graf över bostadsmarknaden. Eftersom de samband som syns där inte är lika enkla har den dock inte uppmärksammats på samma sätt.

Det är typiskt för hela den debatt som pågått de senaste tio åren. Det som sannolikt varit den viktigaste strukturomvandlingen i svensk ekonomi det senaste seklet bortförklaras som en ”bostadsbubbla”. Effekten ser vi början av i den oro som breder ut sig när bubblan eventuellt har skjutits sönder med lika snedvridande kapitalmarknadsregleringar som de vi hade på 1970-talet. Vad den här och de följande artiklarna i serien pekar på är att effekterna av regleringarna kan bli mycket större och mer negativa än någon hittills föreställt sig.

Tar man grafen till utgångspunkt slås man av att det man ser är ett allmänt prisfall på bostäder under en mycket lång tid. Eftersom det verkar vara just ett utdraget prisfall som Riksbanken önskar ställer man sig frågan om den tiden var en lyckoperiod med låg inflation och ”hälsosamma” räntor. Så var det olyckligtvis inte, för det som syns är snarare en djup depression i hela den svenska stadsbyggnadssektorn och slutligen en kraftig återhämtning.

Det som också syns är att begreppet ”bostäder” är mycket mer heterogent än det som framskymtat i debatten om en ”bubbla”. Eftersom flerfamiljshus var den mest nedtryckta delen är det också tydligt att den utdragna depressionen drabbade innerstäderna hårdast. Villor avviker tidigt medan däremot flerfamiljshus befinner sig i ett utdraget prisfall ända fram till de senaste två decennierna när priserna börjar stiga, framför allt i storstäderna. Bostadsrätter finns tyvärr inte med, men om de gjorde det skulle den uppgången varit än mer markerad och sannolikt kommit ikapp villornas utveckling under 2010-talet.

Befolkningsutveckling i Stockholm 1960 till 1980.

Utvecklingen förklaras av att det mellan 1942 och mitten av 1970-talet råder en total prisreglering på svenska flerfamiljshus, vilket innebar att hyrorna i det äldre beståndet realt föll med några procent varje år. I takt med inflationen gröpte det ur värdet på fastigheterna. Fram till 1969 innefattade regleringen också bostadsrätter och de allra flesta av landets villor. Regleringarnas mest synbara effekter blev att effektivt minska rörligheten i beståndet. Få vill flytta från en bostad som oavbrutet blir billigare eller realt faller i värde. För fastighetsägarnas del eliminerades både förmågan och viljan att underhålla det existerande beståndet av fastigheter.

Under det senaste året har jag och kulturgeografen Patrik Sjöberg tagit fram ett unikt material. Det består av kartor över hur utvecklingen sett ut sedan regleringen infördes. Kartorna visar hur utvecklingen slog i städernas olika delar och med ett så kallat GIS-verktyg har vi också räknat på hur det här destabiliserade städerna. Det har skapat en bild av svensk stadsutveckling som inte funnits tidigare. Materialet ger ett dynamiskt perspektiv på vad som hänt sedan priserna började stiga 1995. I verkligheten är ”bubblan” snarare en period av unikt tunga investeringar i stadsbyggnad vilket också lett till en mycket stark sysselsättningsutveckling i dessa städer. I slutänden har det gjort att vi efter 1990-talskrisen lyckades etablera ett helt nytt tillväxtmönster i landet.

Som syns av kartorna var befolkningsfallet i Stockholm spektakulärt. Innanför tullarna försvann halva befolkningen fram till 1980 samtidigt som medelåldern på den kvarvarande befolkningen ökade kraftigt. Självklart betydde det att all den infrastruktur som fanns innanför tullarna efter hand utnyttjades i allt mindre grad. Istället växte staden utåt, men efter 1960 kunde inte det hindra fallet från att bli allmänt för hela staden. Det berodde också på att även de nybyggda stadsdelarna som Farsta och Vällingby snabbt började minska i befolkning och åldras eftersom flyttviljan var lika obefintlig där som i innerstan. Med frysta hyror och ingen marknad blev alltid de gamla lägenheterna lite billigare varje år. Istället fortsatte staden att växa utåt och tendensen förstärktes om möjligt än mer av det samtidiga genombrottet för bilismen och de liberaliserade villamarknaden under 1970-talet. Vid den tiden stagnerade inte bara Stockholm utan även närförorterna Solna, Sundbyberg och Nacka. Alla prognoser och planer utgick från att den katastrofala utvecklingen skulle fortsätta.

Befolkningsutveckling Malmö 1960 till 1980.

Malmö och Göteborg uppvisar samma mönster som Stockholm men har också vissa distinkt egna drag. I båda städerna är urholkningen av centrum under 1960- och 1970-talen drastisk och flykten mot förorterna lika påtaglig. Det som syns i centrumförflyttningarna är en förödande cityförsvagning kopplad till ett starkt tryck utåt när den yngre befolkningen drogs mot förorterna. I båda städerna gjordes olika försök att hejda tömningen av centrum. Det mest spektakulära var Kronprinsen i Malmö som var ett typiskt försök att vända sig mot medelklassen genom att bygga ett högt spektakulärt hus med betydligt större lägenheter än det som normalt fanns i hyresbeståndet på 1960-talet. Det demonstrerar framför allt hur litet enstaka symbolhandlingar betyder, för inom några år satte samma uttunning och åldrande in i sådana hus som på andra ställen. Förändringar av den typ som dominerade de genomreglerade decennierna är kollektiva fenomen som bygger på rationella handlingar.

Befolkningsutveckling Göteborg 1940 till 1980.

Det var de enorma kostnader som fanns i utglesningsstrategin som drev fram de avregleringar som genomfördes både i slutet av 1960-talet och början av 1990-talet. I två steg skulle det bryta det destruktiva mönstret, men eftersom det som hände framför allt i den andra avregleringsfasen var en process på extrem mikronivå har analysen av vad som egentligen hände i hög grad skymts av en högljudd debatt om olika ”bubblor”. Artikeln i torsdagens tidning återkommer till detta.

Jan Jörnmark, ekonomihistoriker och författare





Läs Jan Jörnmarks andra artiklar i serien här.





Är du sakkunnig i en aktuell fråga? Välkommen att sända ditt inlägg till debatt@di.se. Bifoga högupplöst porträttfoto. Textlängd 2.500-6.000 tecken inklusive blanksteg.