Hamburg Die Debatte wird zunehmend ideologisch geführt: Es geht um Sozialismus und unternehmerische Freiheit, um Enteignung und Eigentum. Das Volksbegehren, mit dem Berliner Aktivisten große Wohnungsunternehmen in der Hauptstadt gegen Entschädigungen in Milliardenhöhe enteignen wollen, polarisiert die Öffentlichkeit. Doch die großen Schlagworte verdecken, worum es im Kern geht: Handelt ein kommunales Wohnungsunternehmen anders als ein privates?

Kernforderung der Aktivisten ist, Immobilienunternehmen, die mehr als 3000 Wohnungen in Berlin besitzen, zu enteignen. Neben Vonovia steht dabei Deutsche Wohnen im Mittelpunkt, denn das börsennotierte Unternehmen hat um die Jahrtausendwende die städtischen Wohnungstöchter Gehag und GSW übernommen. Ausgerechnet ein rot-roter Senat privatisierte damals die Westberliner Wohnungen.

Es galt in der Nachwende-Flaute als ausgemacht, dass die Einwohnerzahl der Stadt dauerhaft schrumpft und der vorhandene Wohnraum die Nachfrage mehr als decken würde. Ein Irrtum. Menschen aus dem In- und Ausland zieht es nach Berlin, das lässt Mieten und Immobilienpreise seit Jahren steigen.

Wäre dies anders, wenn private Wohnungsunternehmen trotz milliardenschwerer Entschädigungsansprüche und rechtlicher Hürden enteignet und zum kommunalen Unternehmen würden? Ein Vergleich der Geschäftspolitik des börsennotierten Konzerns Deutsche Wohnen und des größten deutschen kommunalen Wohnungsunternehmens, der Hamburger Saga-Gruppe, gibt erste Antworten.

Beide Unternehmen haben in etwa gleich große Wohnungsbestände in ihren Heimatstädten von um die 120.000 Wohnungen. Die Geschäftsberichte geben einen guten Eindruck davon, in welchen Punkten sich die Modelle unterscheiden – und wo sie sich ähneln. Für die 1998 von der Deutschen Bank gegründete und seit 2006 selbstständige Deutsche Wohnen sind Wohnungen vor allem ein Wirtschaftsgut.

Sie profitiert von steigenden Immobilienwerten und investiert laut Geschäftsbericht in Modernisierungen, um Mieten im Bestand zu steigern. Der wirtschaftliche Erfolg zeigt sich an der Börse: Die Aktie hat sich in den letzten fünf Jahren fast verdreifacht. Protest entzündet sich an steigenden Mieten und Verdrängung.

Der Auftrag der kommunalen Wohnungsbauunternehmen – so auch der 1922 von der Stadt Altona gegründeten Saga – ist hingegen zunächst gemeinwohlorientiert: Sie sollen für günstige Mieten sorgen, Neubau fördern und soziale Segregation vermeiden helfen. Kritik an den öffentlichen Unternehmen entzündete sich in der Vergangenheit an Misswirtschaft und politischem Klüngel.

Abschreckendes Beispiel ist das in den 1980er-Jahren nach Affären abgewickelte Gewerkschaftsunternehmen Neue Heimat. Die Saga schreibt dagegen steigende Gewinne, frühere Kritik ist weitgehend verstummt. „Das Unternehmen hält seit zwei Jahrzehnten die Balance zwischen Rendite und vernünftigen Mieten. Das liegt an den guten Geschäftsführern, die eben keine abgehalfterten Politiker sind“, lobt Siegmund Chychla, Chef des Hamburger Mietervereins.

Die Berliner Aktivisten dürfte vor allem ein Vergleich der Mieten bei Deutscher Wohnen und Saga interessieren. Tatsächlich steigen die Durchschnittsmieten bei der börsennotierten Gesellschaft in Berlin schneller als bei Saga in Hamburg. 2014 lagen die Berliner Mieten des Unternehmens noch deutlich unter dem Saga-Niveau, 2017 überholten sie die Hamburger.

Während Saga die Mieten seit 2014 um etwa acht Prozent angehoben hat, sind es bei Deutscher Wohnen 18 Prozent. Allerdings ist das Bild etwas verzerrt: Anders als Saga verkauft Deutsche Wohnen einen Teil des Bestands und erwirbt im Gegenzug höherwertige Immobilien. Beim Mietpreis orientiert sich Deutsche Wohnen offenbar oft am Machbaren: So hat das Unternehmen in dieser Woche ein letztinstanzliches Urteil erwirkt, nach dem in Einzelfällen der Berliner Mietspiegel nicht gilt.

Beim Mieterwechsel könnte sich Deutsche Wohnen statt auf den Mietspiegel auf den Preis vergleichbarer Wohnungen beziehen und mehr verlangen – will darauf aber verzichten. Saga hingegen orientiert sich bei Neuvermietungen nicht am oberen Ende des Mietspiegels, sondern am Mittelwert. Das macht grob gerechnet zwei Euro Unterschied je Quadratmeter. Saga betont allerdings, sich ebenfalls am Marktpreis zu orientieren.

Bei der Auswahl von neuen Mietern behaupten beide Unternehmen, auch auf die soziale Durchmischung von Quartieren zu achten. Deutsche Wohnen reserviert fünf Prozent der Wohnungen explizit für Härtefälle, etwa für Frauenhäuser. Mehr als 20 Prozent des Saga-Bestands sind Sozialwohnungen. Insgesamt dürften allerdings bei dem privaten Vermieter typische Mittelschichtsvertreter mit soliden Einkommen leichter eine Wohnung finden als bei Saga.

Laut Geschäftsbericht ist Deutsche Wohnen nämlich bemüht, die Lücke zwischen Mieten zu verringern, die langjährige Bewohner zahlen, und dem, was sich mit neuen Mietern auf dem freien Markt erzielen lässt. Konkret wies Deutsche Wohnen dieses Potenzial zuletzt 2016 aus: Die damalige Durchschnittsmiete, die bestehende Mieter zahlen, lag 24,4 Prozent unter derjenigen, die ein Neumieter bezahlen müsste.

Diese Lücke entsteht, weil Mieterhöhungen bei Bestandsmietern gesetzlich stark eingeschränkt sind. Vertragsmieten steigen daher in Boomzeiten deutlich langsamer als die wenig regulierten Preise für Neuvermietungen. Ein Schlupfloch sind Modernisierungen: Acht Prozent der Investitionssumme können auf die Miete umgelegt werden. Noch günstiger sieht es aus, wenn Mieter ausziehen: Dann kann die neue Miete zehn Prozent über Vergleichsmieten liegen. Im Fall von Deutscher Wohnen bedeutet das oft eine Verdopplung.

Kritik an Modernisierungen

An dieser Stelle entzündet sich die deutlichste Kritik an Unternehmen wie Deutscher Wohnen: Mieter würden durch Modernisierungen herausgedrängt, behaupten die Kritiker. Offenbar passiert das regelmäßig, aber nicht immer: Eine Sprecherin des Unternehmens verwies darauf, zuletzt sei die Quote derjenigen Mieter, die bei einer Modernisierung ausziehen, auf maximal acht Prozent gesunken.

Zudem kappe Deutsche Wohnen die Modernisierungsumlage bei einzelnen Projekten. Dazu sollen Vereinbarungen mit den Berliner Bezirken beitragen. „Wir sind uns unserer sozialen Verantwortung bewusst“, sagte sie. Gesetzlich vorgesehen ist zudem, dass bei Mietern, die mehr als ein Drittel ihres Einkommens für die neue Miete aufbringen müssten, Härtefallregeln greifen. An solche Regeln halte sich Deutsche Wohnen erfahrungsgemäß, sagt Wibke Werner vom Berliner Mieterverein.

Allerdings komme es häufiger zu Konflikten bei der Frage, ob große Modernisierungsmaßnahmen erst durch zuvor unterlassene Pflege notwendig würden – und damit aus Sicht der Mieterschützer nicht immer umgelegt werden dürfen. Auch Saga legt solche Kosten um: Das aktuelle Saga-Versprechen, Mieterhöhungen auf maximal 30 Euro zu begrenzen, gelte bei umlagefähigen Sanierungen nicht, sagte ein Saga-Sprecher.

Allerdings gibt Saga deutlich weniger Geld für wertsteigernde Modernisierungen aus als Deutsche Wohnen, kann also seltener Mieten deshalb anheben: 74 Millionen Euro im Vergleich zu 314 Millionen Euro. Gut 58 Millionen Euro kann Deutsche Wohnen davon auf Mieter umlegen. Saga gibt hingegen etwas mehr Geld für Instandhaltung aus, also für einfache Renovierungen und Reparaturen, die nicht auf die Mieten umgelegt werden dürfen.

Deutsche Wohnen plant Modernisierungen gezielt nach wirtschaftlichen Aspekten: Das Unternehmen hat seine Berliner Wohnungen in verschiedene Klassen eingeteilt und baut vor allem solche mit unterdurchschnittlicher Ausstattung in prosperierenden Lagen um – also diejenigen mit der potenziell höchsten Mietsteigerung. Derzeit stehen in Berlin etwa 20.000 auf dieser Liste.

Der auffälligste Unterschied in den Bilanzen: Die Immobilien sind bei der Deutschen Wohnen sehr viel höher bewertet als bei der kommunalen Saga. Zuletzt standen die Wohnungen mit einem Marktwert von gut 22 Milliarden Euro in den Deutsche-Wohnen-Büchern.

Der jährlich stark steigende Wert reflektiert die Preisentwicklung am Immobilienmarkt. Die städtische Saga dagegen nimmt diese Wertanpassungen nicht vor. Für ihren ähnlich großen Wohnungsbestand weist sie nach HGB nur einen Buchwert von 3,9 Milliarden Euro aus.

Die hohe IFRS-Bewertung ihrer Immobilien, die ganz überwiegend in Berlin liegen, gibt der Deutschen Wohnen die Möglichkeit, höhere Kredit aufzunehmen. Sie verzeichnet eine deutlich steigende Verschuldung von zuletzt netto 8,7 Milliarden Euro. Dank der hohen Immobilienbewertung in der Bilanz liegt die Eigenkapitalquote jedoch mit 50 Prozent sogar höher als bei Saga (42,5 Prozent), obwohl die Schuldenlast des städtischen Unternehmens absolut gesehen nur etwa halb so hoch ist.

Um ihren Schuldenstand zu rechtfertigen, ist Deutsche Wohnen also auf hohe Immobilienbewertungen angewiesen. Bei Saga schlummern hingegen Bewertungsreserven in der Bilanz. Zugleich verdient Deutsche Wohnen mit dem Mietgeschäft mehr Geld als Saga – allein der Cashflow aus dem operativen Geschäft (FFO I) summiert sich 2018 auf 479 Millionen Euro.

Der Vorsteuergewinn, bereinigt um Neubewertung von Immobilien, liegt bei 447,5 Millionen Euro. Saga weist etwas andere Kennzahlen aus. Beim operativen Gewinn vor Abschreibungen (Ebitda) erreichte das Unternehmen 2017 gut 429 Millionen Euro, das Vorsteuerergebnis lag bei 266 Millionen Euro.

Die weniger aggressive Mietenpolitik schlägt sich also im schwächeren Ergebnis des kommunalen Anbieters nieder. Das zeigt sich auch im Gehalt der Manager: Die beiden Saga-Vorstände verdienen zusammen rund 1,3 Millionen Euro, bei Deutscher Wohnen erhielt allein Vorstandschef Michael Zahn 4,4 Millionen Euro. Insgesamt meldet Deutsche Wohnen vor Steuern sogar beeindruckende 2,8 Milliarden Euro Gewinn. Getrieben ist diese Zahl allerdings durch die hohen Buchungsgewinne aus den jährlichen Neubewertungen der Immobilien.

Privater zahlt weniger Steuern

Genutzt wird der Gewinn unterschiedlich. Deutsche Wohnen zahlt für 2018 knapp 284 Millionen Dividende an die Aktionäre. 27,6 Millionen fließen als Steuer an den Staat. Saga zahlt 64 Millionen Euro Steuern. Gut 700 Millionen Euro Steuern würden bei Deutscher Wohnen erst anfallen, wenn Gewinne aus Wertsteigerungen realisiert würden.

Die restlichen Saga-Gewinne sollen vor allem in den Abbau des Sanierungsstaus und Neubau fließen, die Stadt verzichtet seit Jahren auf Ausschüttungen. So will die Stadt beweisen, dass preisgünstigerer Neubau möglich ist. Ein Projekt für standardisiertes Bauen in Serie soll frei finanzierte Wohnungen für acht Euro Miete je Quadratmeter ermöglichen.

Mit solchen Projekten trägt Saga zur städtischen Baupolitik bei. Die Sprecherin von Deutscher Wohnen beklagt hingegen, politische Querelen verhinderten den Bau vieler geplanter Wohnungen in Berlin. Tatsächlich profitieren Bestandsmieter also beim kommunalen Unternehmen von weniger stark steigenden Mieten. Zudem müssen sie seltener mit wesentlichen Mietsteigerungen aufgrund von Modernisierungen rechnen.

Das privatwirtschaftliche Pendant mobilisiert umgekehrt mehr Kapital, tut durch Modernisierungen mehr gegen den Sanierungsstau, lässt aber auch mehr Geld in Form von Dividenden abfließen. Im Gegenzug finden Gutverdiener bei der Deutschen Wohnen möglicherweise leichter eine Wohnung als bei einem kommunalen Unternehmen mit Sozialauswahl. Und: Deutsche Wohnen zahlt etwas weniger Steuern. Ob diese graduellen Unterschiede eine Enteignung rechtfertigen, müssen womöglich demnächst die Berliner Wähler entscheiden.