Il fut un temps où ce problème était plus anecdotique. Mais du fait principalement de la crise économique, la division pavillonnaire est désormais l'un des nouveaux symptômes du mal-logement en France. Ces logements divisés par leurs propriétaires qui en louent une partie, souvent pour assurer leurs fins de mois, respectent rarement les normes de salubrité. « Il y a une surreprésentation des logements indignes dans le nombre de logements divisés », confirme Anne-Katrin Le Doeuff, directrice générale déléguée d'Espacité, qui conseille des élus locaux sur ce sujet. Dans certaines grandes métropoles françaises, un logement sur quatre nouvellement habité serait issu de la division pavillonnaire. Pire, dans quelques communes de Seine Saint-Denis, cette part grimperait à près de 40 %, selon Anne-Katrin Le Doeuff... Face à ce constat inquiétant, « ils sont désormais peu d'élus à ne pas s'émouvoir des effets négatifs de la division pavillonnaire », ajoute Anne-Katrin Le Doeuff.

L'Etat également inquiet

En Île-de-France notamment, les collectivités de Bois-Colombes (92), Plaine Commune (93) Mantes-en-Yvelines (78) et Terres de France (93) ont déjà témoigné publiquement de leurs préoccupations vis à vis du développement des divisions pavillonnaires. La fondation Abbé Pierre s'en était également émue dans un rapport publié fin 2016 sur le mal-logement francilien : « La division de logements est suffisamment importante et difficilement contrôlable pour présumer de l'émergence de logements indignes », indiquait la fondation.

Même aux plus hauts sommets de l'Etat, l'inquiétude est de mise. La ministre du logement Emmanuelle Cosse a lancé le 1er janvier 2017 dernier une société publique avec l'Établissement public d'Île-de-France et Action Logement pour « contrôler la division pavillonnaire et endiguer ce fléau ». Le contexte est, il faut dire, très alarmant : selon la fondation Abbé Pierre, il y aurait 14,6 millions de personnes victimes de la crise du logement en France, dont les mal-logés et les non-logés qui représentent près de 4 millions d'individus. Les pouvoirs publics portent donc la plus grande attention à ces nouvelles poches de pauvreté qui s'enracinent depuis peu dans certains territoires.

Exploitation des ménages précaires

Ils doivent trouver des solutions pour lutter contre les évolutions négatives de la crise économique et de l'inflation sur les marchés immobiliers. Certes très diffus, les phénomènes de divisions pavillonnaires se situent en effet principalement dans les territoires où il y a une forte demande de logements de ménages précaires, où les prix de l'immobilier sont très bas, et où le parc social est sous tension. Bref, le terrain de prédilection du marchand de sommeil qui achète un logement pas cher et le loue à plusieurs locataires pour en augmenter la rentabilité locative... sans se préoccuper de la sur-occupation ou de l'insalubrité du lieu d'habitation.

Dans la communauté d'agglomération de Terres de France qui regroupe Sevran, Tremblay-en-France et Villepinte (93), par exemple, « il est ressorti que certains biens situés dans les quartiers pavillonnaires sont loués par des marchands de sommeil et présentent des signes de dégradation », relatait la fondation Abbé Pierre. Toutefois, à en croire Anne-Katrin Le Doeuff, les logements divisés sont en majorité loués « par des petits propriétaires modestes qui tentent de subvenir à leurs besoins, et bricolent une partie de leur logement pour y accueillir un locataire ».

Un risque juridique pour les propriétaires

Problème, ces propriétaires « innocents » ont souvent une réelle méconnaissance de la législation et créent, sans le vouloir, des conditions de logements indignes pour leurs locataires. Ils aménagent par exemple des garages, des cabanes en fond de jardin ou des caves pour les louer à des fins d'habitation, sans que ces locaux ne remplissent les bonnes conditions d'hygiène, de luminosité ou de surface minimum. Par ailleurs, « la division pavillonnaire est soumise aux règles du Plan local d'urbanisme, notamment en matière de places de stationnement et d'obligation d'une autorisation d'urbanisme en cas de modification de l'aspect extérieur de l'immeuble ou de la création de surfaces complémentaires », rappelait la fondation Abbé Pierre.

Bref, les propriétaires qui louent des logements divisés peuvent facilement se faire réprimander par les communes qui souhaitent éradiquer le mal-logement. Et si le plus souvent, les remontrances des élus s'avèrent dissuasives, en revanche quand il s'agit de marchands de sommeil, le phénomène est beaucoup plus difficile à endiguer. Les sanctions juridiques excèdent en effet rarement un an de loyer, constate Anne-Katrin Le Doeuff. Un combat de longue haleine, donc, pour les collectivités locales qui souhaitent pérenniser la mixité sociale sur leur territoire.