A seguradora Fidelidade acordou a venda de 2085 fracções residenciais a quatro sociedades por quotas, de responsabilidade limitada, com um capital de 100 euros cada. De acordo com a informação que consta do Portal da Justiça, as quatro empresas que se propõem a pagar 425 milhões de euros pelo vasto património imobiliário foram criadas na Madeira, tendo as sedes sido transferidas recentemente para Lisboa.

Como o PÚBLICO noticiou recentemente, o comprador dos imóveis será o fundo Apollo, através das sociedades veículo, que em Junho registaram alterações ao contrato de sociedade e a designação de membros dos órgãos sociais. As quatro empresas têm agora gerentes comuns, com morada no Luxemburgo.

O negócio, que ainda não está concretizado formalmente, está envolto em polémica, nomeadamente pelo facto de aos inquilinos, espalhados pelo país, mas em maior número na região de Lisboa e do Porto, não ter sido dada a possibilidade de exercerem o direito de preferência sobre cada uma das fracções em que residem. Recorde-se que, por carta, a Fidelidade Property, a entidade vendedora, comunicou aos inquilinos dos imóveis em propriedade horizontal (divididos em fracções) que podem exercer o direito de preferência, cujo prazo está a esgotar-se, mas pela totalidade dos imóveis, ou seja, pelo valor de 425 milhões de euros. Aos arrendatários de imóveis que não estão classificados como propriedade horizontal não terá sido dada possibilidade de exercício do direito de preferência.

O modelo de negócio seguido pela seguradora, que é dominada pelos chineses da Fosun, levanta dúvidas legais. Entre elas a questão da indivisibilidade da carteira, que já levou à apresentação de pelo menos uma providência cautelar, mas também a de não se perceber como será exercido o direito de preferência se, hipoteticamente, vários inquilinos exercerem a opção de compra das mais de 2000 casas.

Face ao que conhecem do negócio, alguns inquilinos manifestaram ao PÚBLICO preocupação pela não renovação dos contratos, até porque muitos dos inquilinos com contratos de arrendamento curtos, ou à beira de terminarem, já receberam cartas de não renovação. Temem ainda pela capacidade financeira das sociedades envolvidas para assumirem responsabilidades no futuro, em relação ao património adquirido, mas também em relação a eventuais conflitos. E receiam ainda a possibilidade de revenda a outras sociedades, sem garantia de preferência.

A identificação das empresas envolvidas ­- a Notablecategory, a Fragranstrategy, a Meritpanorama, e a Neptunecategory , todas de responsabilidade limitada (só respondem em face do património detido), é feita pela Fidelidade Property, a vendedora dos imóveis, em carta enviada aos arrendatários. Nessa missiva, é avançado que as quatro entidades “fazem parte do Grupo AEPF III 13 S.a.r.l, sociedade constituída de acordo com as leis do Grão Ducado do Luxemburgo”.

Contactados pelo PÚBLICO, a Fidelidade e o fundo Apollo não se mostraram disponíveis para esclarecer os contornos do negócio. Entretanto, o PÚBLICO apurou, junto de fonte conhecedora do negócio, que “o contrato atribui especificamente ao vendedor, a Fidelidade, quaisquer responsabilidades por futuras litigâncias”. Assim, segundo a fonte, “se cair um telhado terá de se apurar se o andar foi vendido em más condições e, sendo esse o caso, a Fidelidade terá de pagar”.

A mesma fonte adiantou ainda que “o que vai responder perante os riscos que possam ser assacados à Apollo é o património (o físico, as rendas e as vendas) adquirido pelas sociedades”, e que estas tencionam “aumentar o capital com entrada de espécies”, ou seja, com o património adquirido.

A Fidelidade colocou à venda o grosso do seu património imobiliário em finais de 2017, incluindo habitacional e não residencial, aparecendo quatro interessados. A 12 de Abril deste ano, a Fidelidade fechou negócio com a Apollo e, a 26 de Junho, a Autoridade da Concorrência anunciou, através do seu portal, a transacção. Os interessados tinham até 3 Julho para se pronunciarem sobre a operação.

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Contra-relógio do Parlamento

O direito de preferência dos inquilinos nas vendas agregadas de património imobiliário, como está a acontecer com a Fidelidade, mas também com bancos e fundos de investimento, não está especificamente previsto no Código Civil, o que tem levado a diferentes interpretações nos tribunais, incluindo no Supremo Tribunal de Justiça. Para colmatar essa falha, o Bloco de Esquerda (BE) apresentou um projecto de lei no Parlamento, que visa alterar o artigo nº 1091, que actualmente garante ao arrendatário o direito de preferência “na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de três anos”.

A discussão e votação do projecto de lei tinha derrapado, juntamente com vários outros relativos a matérias de habitação, para Setembro, mas perante a situação da Fidelidade, foi possível chegar a um consenso alargado entre os vários partidos para que possa ser votado a 18 de Julho, em plenário da Assembleia da República, ou seja, antes do fim da legislatura. A proposta do BE já recebeu contributos do PS, do PSD e do PCP. O CDS ainda apresentou contributos.