Airbnb a Palma: surt a compte?

Un anàlisi objectiu de les dades

Aquest article pretén ser una comparació de la rentabilitat econòmica entre els lloguer Airbnb i el lloguer clàssic a Palma. Es centra sobretot en l’estudi del lloguers vacacional, i en les diferències fiscals (imposts, despeses…) respecte del lloguer clàssic.

S’estudiaran els següents punts:

Anàlisi de les dades d’ Airbnb

Comparació amb altres dades públiques

Anàlisi de la fiscalitat del lloguer vacacional (des del punt de vista del propietari)

Les dades d’Airbnb

Per poder realitzar aquest anàlisi, he recollit les dades que Airbnb ofereix als clients (turistes). Les dades son les que la pàgina tenia publicades dia 3 d’Abril d’aquest mateix any (2018).

Per centrar l’estudi al cas particular de Palma, he limitat els anuncis que entren dins del radi de 5km des del centre de la ciutat:

Dins d’aquest radi, Airbnb ofereix 1266 lloguers.

Tipus d’anuncis

Hi ha tres tipus d’anuncis:

Els que ofereixen la casa sencera (65.4%)

Els que ofereixen una habitació privada (33.8%)

Els que ofereixen una habitació compartida amb altra gent (0.8%)

Distribució dels tipus d’anuncis

A partir d’aquest punt s’estudiaran només els anuncis de casa sencera, per ser majoria i perquè la seva viabilitat econòmica pot ser analitzada de forma més directa.

Anuncis de casa sencera

Aquest tipus d’anunci representa 828 cases a Palma, amb un total de 3'748 places d’habitatge.

Preus per nit

El preu “típic” (percentil 50) d’un Airbnb a Palma és de 97 eur/nit. Aquest és el preu final que paga el turista, no el benefici que s’embutxaca el propietari (més endavant es donaran més dades al respecte).

Els preus estan distribuïts de la manera següent:

Percentatge d’habitatges que s’ofereixen dins dels rangs de preu indicats (preus per nit)

Relació entre preu ofert i capacitat de l’habitatge:

Relació entre preu ofert per habitatge, i capacitat de l’habitatge. Preu mig en euros = (35.1 * capacitat -16.6)

La distribució espacial dels preus per nit dels anuncis Airbnb de Palma:

Preus per nit dels Airbnb oferts a Palma

Percentatge d’ocupació

Per entendre el benefici anual d’un lloguer Airbnb, és imprescindible aplicar el percentatge d’ocupació: durant quantes nits a l’any estarà llogada la casa.

Investigadors de la UIB donen aquestes dades sobre el lloguer Airbnb a Palma durant temporada alta “el 50 por ciento de las viviendas de alquiler turístico de Palma estuvieron ocupadas 58 días o menos entre los meses de mayo y septiembre”. És a dir: 949 eur/mes bruts durant 5 mesos, amb els restants 7 mesos de l’any que es suposen amb una ocupació molt menor. Per més detalls, veure l’estudi complet (en pdf) d’aquests investigadors.

Dir també que aquests mateixos investigadors han publicat recentment un nou estudi a on defenen que “el lloguer turístic té un impacte limitat en el preu de l’habitatge (…) En canvi, contribueix a donar recursos a aquelles famílies que professionalment no viuen del turisme i als municipis amb baixa intensitat turística”. Palma no entra dins aquesta segona categoria. Per això cada municipi té potestat per regular el lloguer turístic de forma independent.

S’ha d’anar alerta a demonitzar Airbnb. Per exemple: en el cas de les cases rurals, sembla ser que el guany econòmic és alt i les repercussions socials queden molt mitigades. En aquest cas particular, l’avantatge immediat és que gràcies a plataformes com Airbnb es desincentiva que aquests tipus de terreny caiguin de forma massiva en mans de propietaris estrangeres (com passava fa unes dècades).

Anàlisi del tipus de propietari

Les dades semblen demostrar que la majoria dels propietaris a Palma (el 77.3%) oferten un sol pis, i que el gestionen ells mateixos.

El següent gràfic mostra el percentatge d’usuaris Airbnb amb el número de propietats que oferten:

Deixant de banda el lloguer per habitacions (un terç de les propietats), si consideram únicament aquestes families amb un sol pis extra sencer que han decidit llogar a Airbnb, es pot dir que el dilema a Palma es resumeix en que:

Per una banda aquests ingressos recauen sobre 640 families de Palma

Per altra banda això resta un màxim de 2'897 places de lloguer tradicional

La resta (22.7%) oferten més d’una propietat. El 8.1% oferten 4 o més apartaments sencers diferents a la vegada. S’entén que la gent amb més de dos pisos extra en propietat, o la gent que es pot permetre un intermediari, s’allunya de la imatge clàssica de “economia col·laborativa”.

L’usuari que més n’ofereix gestiona un total de 27 apartaments dins Palma solament. Existeixen empreses dedicades a la gestió del lloguer turístic, que cobren comissió als propietaris per tal de fer aquesta feina. Com veurem més endavant, aquesta feina d’intermediari està obligada a tributar un 21% d’IVA.

Comparació amb altres dades públiques

Segons l’article de la Cadena SER: “solo en Palma ha habido una reducción de un 35 por ciento del número de viviendas de alquiler, son 1.373 menos”. Sembla coherent amb les 1266 d’Airbnb dins d’aquest radi de 5km.

En aquest altre article, el propi Airbnb dóna la seva versió de les dades a Balears:

“Airbnb calcula que la nueva regulación del alquiler turístico podría suponer pérdidas de más de 550 millones de euros para la economía balear” — Interpretació: 550 milions anuals en volum de negoci (que no de benefici)

“Más de 10.000 familias locales podrían verse afectadas por la moratoria impuesta por el Govern” — Interpretació: més de 10'000 usuaris únics (amb una o més vivendes) ofereixen els seus serveis a través d’Airbnb

“Cada familia dejará de ingresar 833 euros mensuales” — Interpretació: el guany mig per habitatge és de 833 euros mensuals (s’entén que es parla aquí de volum de negoci, no de beneficis)

La fiscalitat del lloguer vacacional

Aquestes son les majors diferències fiscals entre “lloguer clàssic” i “lloguer vacacional” (*), tenint en compte les particularitats de la llei balear:

La comisió de Airbnb sobre el preu final que paga el turista. Sembla ser que per menys de $900 la plataforma cobra un 12% al turista, i un 3% fixe al propietari.

S’ha de tributar un 10% d’IVA

En cas de despeses de neteja etc, s’ha d’afegir un 21% (IVA) a aquests

Es perd la reducció del 60% d’IRPF del ingressos per lloguer fix

S’ha de pagar despeses d’aigua, electricitat i internet (que en cas de lloguer fix pagaria l’usuari). Aquestes despeses es veuen mitigades en cas de llogar habitacions privades, en comptes de cases senceres.

No s’obtenen uns ingressos fixes i previsible com en el cas del lloguer fix

Representa més feina, ja que cada nou inquilí representa feina extra

Major complexitat fiscal a l’hora de declarar a Hisenda

Potser el major risc econòmic de tots és que si el lloguer es fa de forma il·legal les multes son de 40'000 euros. El batlle de Palma afirmava al 2017 que “El 90% es oferta no reglada (…) no hay una sola vivienda plurifamiliar turística en Palma que tenga licencia”. Una hipòtesi seria que el fet de no declarar els beneficis seria un punt clau perquè un lloguer Airbnb compensi econòmicament a Palma.

No s’hauria tampoc de deixar de banda els possibles avantatges econòmics, que són que si s’aconsegueix mantenir una alta ocupació i uns preus alts, el rendiment econòmic pot ser més alt que el del lloguer clàssic.

(*) Fonts de les quals s’han obtingut totes aquestes dades fiscals:

Homeaway ofereix informació en detall de quina és la regulació a Balears.

ofereix informació en detall de quina és la regulació a Balears. Aquest altre enllaç del DiarioDeMallorca descriu en detall la fiscalitat del lloguer vacacional a Balears.

descriu en detall la fiscalitat del lloguer vacacional a Balears. Bankinter mostra, a través d’exemples concrets, quins són els càlculs que s’han de fer a la pràctica per la declaració d’aquest tipus de lloguer.

mostra, a través d’exemples concrets, quins són els càlculs que s’han de fer a la pràctica per la declaració d’aquest tipus de lloguer. Aquesta altra pàgina publicada per pisos.com descriu en quines condicions surt a compte el lloguer de curta duració. Segons ells: “para que este tipo de inmuebles resulten rentables requieren ser alquilados una media de 200 días al año”, dada que evidentment variaria per regió.

Finalment, un càlcul ràpid (i no contrastat) del que pot guanyar un lloguer “típic” d’Airbnb a Palma, tenint en compte:

El lloguer típic son 97 eur/nit.

S’han d’extreure d’aquest preu un 10% d’IVA, més un 15% que seria una estimació a la baixa de la suma de la comissió Airbnb, la diferència del 60% d’IRPF, despeses l’elecricitat/aigua/wifi… Total: -25% del preu final.

Una ocupació del 50% de tots els dies de l’any (Edició: com indica el Professor Jose Luis Groizard Cardosa, el 50% d’ocupació anual és molt optimista. Per tant es tracta d’un càlcul exagerada a l’alça.)

Rendiment per mes = 97 eur/nit * (30 nits/mes * 0.5 d’ocupació) * (1–0.25 de despeses) =1091.25 eur/mes

Conclusions

No hi ha una resposta clara de si a Palma convé més el lloguer vacacional o el lloguer fix. Això ja és una conclusió en si mateixa: no queda gens clar que Airbnb sigui un negoci rodó pels propietaris en comparació amb el lloguer clàssic.

Una hipòtesi és que pot ser que els propietaris estiguin fent proves, empesos pel fet de que Airbnb està de moda. En el cas del lloguer vacacional és complicat fer un control exhaustiu de les despeses, i això pot generar impressions subjectives sobre si surt o no a compte. La fiscalitat del lloguer vacacional és molt més complexa que la del lloguer clàssic, i hi ha molts costs “amagats” (neteja, wifi) que podrien estar sent ignorats.

Una altra hipòtesi més pessimista seria que gran part d’aquests lloguers vacacionals estan operant sense llicencia ni pagar imposts, el que generaria uns beneficis molt majors per els propietaris.

Faria falta sobretot fer un anàlisi del benefici econòmic que genera llogar un pis de forma fixa a Palma, i així poder comparar de forma més objectiva. El present article pretén sobretot mostrar les dades objectives d’una industria més nova com és Airbnb, i en articles posteriors s’intentarà aprofundir més sobre aquest tema.