A subida dos preços das casas começa a colocar riscos para a estabilidade financeira. O aviso foi deixado ontem pelo Banco de Portugal. Isto depois de um aumento de mais de 30% dos preços desde meados de 2013. A entrada em força de investidores estrangeiros é um dos principais motivos para o boom imobiliário, explica.

O banco central considera, no Relatório de Estabilidade Financeira divulgado ontem, que “as indicações de sobrevalorização dos preços no mercado imobiliário residencial em termos agregados” são ainda “muito limitadas”. Mas observa que “a duração e o ritmo de crescimento dos preços neste mercado pode implicar riscos para a estabilidade financeira, em caso de persistência destas dinâmicas”.

Há apenas meio ano, o banco liderado por Carlos Costa defendia que os preços se encontravam “próximos dos níveis justificados pelos fundamentos económicos”. Agora, salienta que desde o segundo trimestre de 2013 os aumentos foram de 32% e 27% em termos nominais e reais, respetivamente, levando os preços a darem sinais de estarem a ir além dos fundamentos da economia. A subida é maior do que em países como a Alemanha, Bélgica, Espanha, França e Holanda.

O interesse dos investidores estrangeiros é um dos grandes motivos apontados pelo Banco de Portugal para o agravamento dos preços do imobiliário. “A dinâmica tem sido muito impulsionada pelo turismo e pela atuação de investidores não residentes”, constata.

A subida dos preços das casas até tem tido impacto positivo no sistema bancário português. “Facilita a venda dos imóveis detidos pelas instituições de crédito e contribui para a diminuição dos NPL [crédito malparado] associados a créditos garantidos por imóveis”, defende. No ano passado, os bancos reduziram em 20% o crédito malparado, o equivalente a 9,3 mil milhões de euros.

Os bons ventos da economia global em simultâneo com juros historicamente baixos animaram os preços das casas. Mas o banco central teme que possíveis quedas acentuadas nos preços possam comprometer a estabilidade financeira. Isto caso surjam “eventos de natureza geopolítica e económica, bem como a eventual imposição de medidas protecionistas” que levem a um abrandamento económico e a uma maior cautela dos investidores.

O supervisor realça que “a relevância de não residentes neste mercado aumenta a vulnerabilidade a subidas abruptas e significativas dos prémios de risco a nível internacional, dado o ajustamento mais célere que tende a caracterizar estes investidores”. Problemas na economia lá fora afetariam também Portugal, com uma “quebra de receitas associadas ao turismo e à dinâmica do alojamento local”.

Isso arrisca a que quem tenha contratado crédito possa começar a ter maiores dificuldades em pagar as prestações do empréstimo e a vendas forçadas de casas, o que levaria a uma “correção em baixa dos preços”.

Travão no crédito

O Banco de Portugal considera que a concessão de crédito não é a principal causa para a subida dos preços das casas. Apesar da subida do novo crédito concedido ser acentuada, o supervisor nota que o ritmo das amortizações ainda é superior ao dos novos empréstimos. E a maior parte dos imóveis é comprada sem recurso a crédito, revela.

Nos últimos meses de 2017, apenas 41% do valor das transações eram feitas com crédito; antes da crise financeira essa proporção era de 65%. Ainda assim, em 2013, apenas 20% das compras eram asseguradas com crédito bancário.

Apesar de ilibar as políticas de concessão de crédito dos bancos da responsabilidade pela subida dos preços das casas, o supervisor quer, mesmo assim, que os bancos comecem a adotar travões nos empréstimos.

Entre as medidas, anunciadas em fevereiro e que entram em vigor a partir do próximo mês, está a recomendação de que os empréstimos bancários não podem exceder em 90% o valor do imóvel dado em garantia.

O Banco de Portugal nota que dada a subida dos preços, os novos devedores estão a pedir empréstimos mais elevados face ao valor do imóvel. Isso aumenta os riscos, tanto para os bancos como para quem solicita o crédito e tende estar associado a maiores taxas de incumprimento. Mais ainda quando os preços das casas podem estar acima do seu valor justo.