Une aide fiscale onéreuse et pas très efficace, avec même « de nombreux effets négatifs ». Tel est le constat sévère de l’inspection générale des finances et du Conseil général de l’environnement et du développement durable dans un rapport publié le 14 novembre. Ces derniers avaient été missionnés en juin 2019 par les ministres de l’économie, des comptes publics et de la cohésion des territoires et du logement afin d’évaluer le dispositif d’aide à l’investissement locatif Pinel.

En vigueur depuis le 1er janvier 2015, celui-ci permet aux acquéreurs d’un logement neuf qui s’engagent à le louer de bénéficier d’une réduction d’impôt : 12 % du prix d’acquisition s’ils le louent durant six ans (soit 2 % l’an), 18 % pour un engagement de neuf ans et 21 % sur douze ans. Les locataires, eux, peuvent bénéficier d’un logement au loyer plus bas que ceux du marché

Les auteurs du rapport estiment que 195 000 logements auront été ainsi créés entre 1995 et 2017, essentiellement en zone B1, soit les grandes agglomérations, et loués à des loyers trop proches de ceux du marché : à peine 3 % au-dessous à Lille, 13 % à Toulouse et Rennes. Ils n’ont en rien empêché la hausse des loyers du parc privé qui progressaient, eux, globalement, de 38 % entre 2002 et 2018, tandis que les revenus des ménages ne gagnaient, dans le même temps, que 25 %. Le taux d’effort des locataires – qui mesure la part de leur budget consacrée au logement – a alors crû de cinq points, passant de 23,6 % à 28,4 %.

Effet d’aubaine

Le rapport estime que les économies de loyers cumulées imputables au dispositif Pinel s’élèvent à 107 millions alors que son coût pour les finances publiques atteint, lui, 1,147 milliard d’euros. « Les 9/10es de la dépense liée au Pinel ont donc pour seule contrepartie la construction d’un logement locatif », résument les auteurs. Le gouvernement s’était, dès 2017, engagé à revoir le zonage du Pinel et ses plafonds de loyers pour être plus en phase avec la réalité et limiter l’effet d’aubaine. Mais le chantier est resté en plan.

Le document souligne le coût important de l’ensemble des dispositifs fiscaux liés à l’investissement locatif (Pinel, Duflot, Scellier…) pour les finances publiques, soit 2,16 milliards d’euros par an entre 2005 et 2018.

Il bat aussi en brèche les conclusions d’une étude de septembre 2019, réalisée par le cabinet PrimeView à la demande de la Fédération française du bâtiment. Celle-ci assurait : « Un euro investi par l’Etat dans un logement bénéficiant du dispositif Pinel lui rapporte 1,65 euro de revenus » sous forme de taxes. Aucune des hypothèses testées par la mission n’aboutit à un bilan positif pour les finances publiques.

Un risque de fragilité

Le rapport compare le coût pour l’Etat d’un logement financé en Pinel, d’en moyenne 38 108 euros, à celui d’un logement de type intermédiaire construit par un investisseur institutionnel, comme CDC Habitat, qui s’élève à 28 200 euros. Soit 35 % de plus ! Les élus interrogés critiquent aussi une moindre qualité des logements Pinel, très standardisés, sans balcon, ni espace de rangement ni double exposition… La production semble calibrée pour des investisseurs, pas pour des locataires.

Autre inconvénient : une copropriété comprenant plus de 80 % de logements appartenant à des investisseurs présente un risque de fragilité, voire de dégradations liées aux difficultés de gestion.

Malgré ces critiques, les auteurs n’invitent pas à supprimer le dispositif Pinel, qui a tout de même permis de créer des logements et de dynamiser la promotion immobilière. Ils proposent plutôt de le réformer, notamment en prévoyant un contingent annuel, fixé à l’échelon national avant d’être décliné par régions, et de mieux mobiliser les investisseurs institutionnels.

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