東京の空室率は3割､｢不人気アパート｣の盲点 ｢埋まる物件｣との差はどこにあるのか

貸家着工戸数が増加する一方、2015年半ばくらいから立地的に人気が高いはずの東京23区内、神奈川県内でのアパート（木造、軽量鉄骨造）空室率がじりじりと上昇している。今年6月に不動産調査会社タスが発表した調査によると、東京23区の空室率は約34％に達し、神奈川県ではなんと35％を超える。つまり、3戸に1戸は空室という計算だ。そのため、本来なら最も競争力が高いはずの新築アパートでさえ埋まりにくくなっている。

アパート建設が増えている背景には、いくつかの要因がある。2000年発売の『金持ち父さん貧乏父さん』以来の不動産投資ブームに加えて、都心部での単身世帯の増加や低金利で金融機関がアパートローンに力を入れていることなどが挙げられるが、最も直接的な要因は2015年1月1日からの相続税増税。2016年からはマイナス金利の影響がこれに拍車をかけている。

駅から10分以上離れた地域に建つ無個性物件

アパートが空室になる理由は極めて単純だ。ニーズのない場所に、ニーズに合わない建物を供給しているからである。

「賃貸住宅の成否は立地。ところが、相続税対策は『土地ありき』でスタートするため、人口減少地域にでも、駅から10分以上のニーズのない場所にでも、これまで大量に供給され続けて余っている、特徴のない20平方メートル未満のワンルームを建ててしまう」と、タスの新事業開発部長・藤井和之氏は話す。「RC造のマンションの場合は建設費が高いこともあり、きちんと市場調査して建設される。だから、同じ単身者向けのワンルームでも、人口増加地域の駅から10分未満の場所への供給が中心。競合したら、相続税対策のアパートが不利なことは明らかだ」。

アパートを建設させたいハウスメーカーは、首都圏ではまだ単身世帯が増えると土地所有者に説明するが、1995年以降、その増加を上回るペースでワンルームは建設され続けている。空室が増えるのも無理はない。

とはいえ、ニーズのある土地に、ニーズのある建物を作るのも簡単ではない。理由のひとつは、不動産会社の情報が不足しているという問題だ。

「不動産会社は自社で管理している物件の情報は持っているが、市場全体についての情報は持っていない。自社の営業エリア内でも、どの間取りの住宅が何戸あり、それがいくらで成約したか、空室期間はどのくらいかなどといった情報はほとんどないのが現状。需給バランスを考えて建設したくても、それが非常に難しい」と、賃貸物件の管理を行うハウスメイトパートナーズ営業部課長・谷尚子氏は話す。