Publié le 10 janv. 2018 à 12:04

L'évolution est sourde mais patente. D'après une étude que vient de publier la Fnaim (Fédération nationale de l'immobilier), la part des logements vacants [logements vides sans occupants] est passée de 6,9 % à 7,9 % en France métropolitaine, entre 1999 et 2014, pour atteindre 2,7 millions d'unités.

A l'instar des disparités qui s'accentuent en matière de prix de l'immobilier ancien, l'état de vacance du parc résidentiel tricolore reflète là aussi un territoire à plusieurs vitesses.

Rennes et Paris, en forte baisse

Selon l'étude, la progression de la vacance n'affecte pas tout l'Hexagone de la même manière. Sans réelle surprise, « à de rares exceptions près, elle épargne les grandes villes et leurs zones d'attraction. »

Au-delà de 500.000 habitants, le taux moyen de vacance s'établit à 6,8 % en 2014, en baisse de 0,6 % par rapport à 1999. Exceptions à la règle, Avignon et Saint-Etienne affichent un taux élevé, respectivement de 9,4 % et de 9,5 %. A l'opposé, dans cette catégorie, la vacance est très faible dans des métropoles attrayantes sur le plan économique et démographique et aux marchés immobiliers très dynamiques. C'est le cas de Nantes (5,4 %) et Bordeaux (5,6 %), mais aussi de Rennes (6,3 %) et Paris (6,4 %) où, souligne la Fnaim, « la baisse [de la vacance] est particulièrement forte. »

Plus de 10 % de taux de vacance

Pour les aires urbaines * de 200.000 à 500.000 habitants, le taux de vacance progresse, sauf pour celles de Nîmes et Perpignan. Il est supérieur à 10 % dans celles de Mulhouse et Pau et atteint 9 % pour Perpignan et Metz.

Tandis que pour les villes plus petites et moyennes, c'est la double peine. Puisque, rapporte la Fnaim, « les taux de vacance ont surtout augmenté là où ils étaient déjà élevés, pour l'essentiel des aires urbaines de moyenne et de petite taille, où ils dépassent fréquemment 10 % en 2014. »

Dans le groupe des aires urbaines de 100.000 à 200.000 habitants, dont le taux de vacance excède 8 %, Tarbes, Béziers, Brive, Roanne, Bourges et d'Agen dépassent 10 %. Pour cette catégorie, précisent les auteurs, déclin démographique et économique ne sont pas les seuls facteurs explicatifs.

Pourquoi les logements sont vacants ? Un logement peut être inoccupé pour des causes diverses : après le départ d'un locataire et en attendant l'arrivée du suivant, parce qu'il est en vente, ou en travaux, ou après un achat si le nouveau propriétaire n'en a pas encore pris possession. Ces causes, dites frictionnelles, correspondent généralement à une vacance de courte durée, nécessaire au fonctionnement du marché.Il se peut aussi que le logement, bien qu'il soit offert à la location ou mis en vente, ne trouve pas preneur en raison de son état, de sa localisation, voire de son prix. Dans ce cas, la vacance peut être de longue durée.Contrairement à une idée trop répandue, il est rare qu'un logement soit délibérément laissé inoccupé par son propriétaire, notamment dans les zones à forte demande. C'est pourquoi les politiques de remise sur le marché des logements vacants échouent, malgré les incitations dont elles sont assorties.Source : Fnaim

Problèmes aigus pour les petites villes

Si, en effet « Sarrebrück-Forbach, Maubeuge, Charleville-Mézières, Cherbourg, Saint-Quentin, Montbéliard, Boulogne-sur-Mer, sont pour la plupart situées dans des zones industrielles en difficulté du nord ou du nord-est, d'autres villes de ce groupe connaissent, au contraire, un fort dynamisme. » Il s'agit notamment de Montauban, Ajaccio, Vannes, La Roche-sur-Yon et de Béziers, dont les populations ont augmenté de plus de 20 %.

Pour le groupe des moins de 100.000 habitants, les problèmes sont aigus. Les taux de vacances y sont les plus élevés, au-delà de 10 % pour la majorité, et de 15 % pour cinq d'entre elles dont Thiers (18.000 habitants dont le taux de vacance a atteint 17,2 % en 2014). Dans cette famille des petites villes, seules celles du littoral méditerranéen, atlantique et des Alpes, sont épargnées, affichant un faible taux de vacance.

Pour chaque catégorie, les causes de la vacance sont souvent multiples et plus complexes qu'il n'y paraît. Mais, l'étude tire quelques grandes tendances. Première explication : « le dépeuplement des centres urbains au profit des couronnes péri-urbaines [qui] est un phénomène largement répandu dans les aires urbaines de moyenne et de petite taille. »

Effet délétère du neuf

Autre cause, et qui peut se conjuguer à la précédente en expliquant les plus fortes hausses de taux de vacance, la diminution de la population de l'aire urbaine. Ce phénomène affecte de nombreuses zones en difficulté économique et en perte de vitesse, pour la plupart des petits pôles urbains éloignés des métropoles.

La construction neuve a aussi un effet délétère sur le parc privé ancien. Sur certains marchés immobiliers, le moindre immeuble neuf vide les anciens. « La meilleure qualité des logements neufs, qui offrent des prestations supérieures à ceux des centres anciens », rappellent les auteurs de l'étude, attirent les ménages. Dans nombre de villes moyennes, relèvent-ils, « on a constaté, avant que les aides fiscales ne soient recentrées en excluant les zones C et B2, que la concurrence d'une offre nouvelle de logements neufs avait eu des effets dévastateurs sur le marché locatif de l'ancien, notamment pour les appartements centraux. »

Le commercial, aussi

Enfin, triple peine, on constate dans nombre de centres urbains une progression de la vacance commerciale. Selon l'étude, « Les analogies avec la vacance résidentielle sont évidentes : cette augmentation a lieu au même moment et dans des villes du même type que celle de la vacance résidentielle. »