Het centrum van Groningen, 2016 © Kees van de Veen / HH

De seinen gaan op rood, slagbomen komen naar beneden, fietsers komen tot stilstand en de historische A-brug zwenkt open. Op het terras van grand café de Sigaar in het hart van Groningen vallen gesprekken stil en richten de blikken zich op de klipper Nicolaas Mulerius, die geruisloos voorbij vaart over het smalle water van de A. Links en rechts wordt de klipper geflankeerd door de eeuwenoude herenhuizen uit de hoogtijdagen van de Groningse handel. Door de afwezigheid van auto’s op de kade lijkt de tijd te hebben stilgestaan. ‘Mooi hè?’ zegt Koosje van Doesen, gemeenteraadslid van d66, terwijl ze het schip nakijkt. ‘Kijk, Rijksuniversiteit Groningen staat erop. Leuk.’

Dertig jaar woonde ze in Winschoten, waar haar man toneelmeester was in de plaatselijke schouwburg. Na zijn pensioen verhuisden ze naar de stad Groningen, waar Van Doesen zelf al jaren werkte als fractievoorzitter van d66 in de Provinciale Staten. Haar moeder en een van haar dochters wonen om de hoek. ‘Wij hebben geluk gehad’, zegt ze. Veel vrienden die twintig, dertig jaar geleden met kleine kinderen naar de dorpen in de buurt zijn verhuisd, raken hun woning niet meer kwijt door de aardbevingen. ‘Echt heel erg. De kinderen zijn uit huis en ze willen net als wij graag terug naar de stad, maar dat kan niet. Huizen zijn daar echt onverkoopbaar geworden.’ Winsum, Loppersum, Thesinge, idyllische dorpjes, die eerst te maken kregen met de leegloop van het platteland en vervolgens met de gevolgen van de gasboringen. Van Doesen: ‘De druk op de Groningse woningmarkt wordt daardoor alleen maar groter.’

In april publiceerde De Nederlandsche Bank een onderzoek waaruit blijkt dat niet alleen de populaire steden in het westen van het land, maar ook bijvoorbeeld Groningen en Eindhoven te maken hebben met de nodige gekte op de woningmarkt. Volgens de Nederlandse Vereniging van Makelaars (nvm) kende de stad Groningen in het eerste kwartaal van 2017 een prijsstijging van twaalf procent. De structurele trek naar de stad en de achterblijvende bouw van nieuwe woningen zorgen in steeds meer steden voor grote schaarste. Studenten, jonge werkenden, gezinnen, gepensioneerden – ze trekken in groten getale naar dezelfde plekken.

Vooral steden met veel opleidingsmogelijkheden en carrièrekansen doen het goed. Zeker als de stad er ook nog een beetje leuk uitziet en er een goed aanbod is van winkels, cafés, theaters en andere voorzieningen. Het zijn precies de eigenschappen van Groningen. Het heeft een idyllische historische binnenstad, een van de grootste universiteiten van het land, een kwalitatief hoogwaardige hogeschool, een behoorlijk aanbod van banen en een overvloed aan boetiekwinkels, espressobars, galeries, musea en theaters.

Eind mei opende een winkel van Nespresso de deuren aan de Brugstraat, waar ook Hugo Boss en Tommy Hilfiger al zijn te vinden. Na winkels in Arnhem, Breda, Den Bosch en Maastricht is het voor de koffiehandelaar de vijfde vestiging buiten de Randstad. Aan de overkant van de A is sinds februari de Nike Factory Store te vinden en in de Herestraat, een paar honderd meter verderop, opent binnenkort ook de Britse kledinggigant Superdry een eigen winkel. Daar zal het niet bij blijven. Er zijn meer grote internationale merken die Groningen in het vizier hebben, zegt Michel Eijgelaar van bedrijfsmakelaar DTZ Zadelhoff. ‘Nespresso had Groningen al jaren op het oog en heeft rustig gewacht op het juiste moment en de juiste locatie.’ Namen wil hij niet noemen, maar er zijn partijen die momenteel op een vergelijkbare manier ‘boven de markt hangen’.

Na de sluiting van de Bijenkorf en de V&D is het openen van eigen flagshipstores en brandstores bijzonder aantrekkelijk geworden. ‘Superdry en Nespresso verkochten hun producten allebei via de Bijenkorf’, legt Eijgelaar uit. ‘Nu is de concurrentie verdwenen.’ Beide merken zijn met een eigen brandstore de enige verkooppunten in de stad van de beroemde koffiecupjes en hoodies.

Bovendien blijft de stad voorlopig groeien en geeft de grote studentenpopulatie Groningen een bijzondere dynamiek. Niet voor niets zeggen ze in het noorden vaak dat de stad het kleine broertje is van Amsterdam. Bruisend en sfeervol, op iets kleinere schaal. Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek zal de bevolking de komende twintig jaar nog flink toenemen, van 203.000 nu tot bijna 217.000 in 2027. Vooral jongeren uit de regio trekken naar de provinciehoofdstad, om te studeren aan de Rijksuniversiteit Groningen (rug) of de Hanze Hogeschool. Ieder jaar vestigen zich duizenden nieuwe studenten, waarvan een flink deel na hun afstuderen ook weer vertrekt. Terug naar huis of juist verder, naar de Randstad.

Groningen telt vijftigduizend studenten, een kwart van de totale bevolking. De stad heeft de jongste bevolking van Nederland en heeft een sterk economisch gezondheidscluster opgebouwd rondom de rug, de Hanze Hogeschool, het Universitair Medisch Centrum Groningen en het Martiniziekenhuis. Maar ook als ict-centrum doet de stad het opvallend goed. De dynamiek in de stad en de kwaliteit van het onderwijs trekken steeds meer buitenlandse studenten, promovendi en expats. Op straat worden opmerkelijk veel talen gesproken.

‘Het gaat heel hard’, zegt Jan Palland, makelaar en voorzitter van de lokale tak van de nvm. Hij zit aan een vergadertafel in zijn makelaarskantoor, een statig herenhuis op een steenworp afstand van de Martinitoren. Onlangs verkocht hij een benedenwoning uit de jaren dertig voor 41.000 euro boven de vraagprijs. Twee dagen lang had hij ieder half uur een bezichtiging. Het resulteerde in een stortvloed van biedingen waarvan elf boven de vraagprijs. Woningen in de stad zijn gemiddeld na vier weken verkocht, maar betaalbare starterswoningen en gezinswoningen zijn vaak al binnen een week weg. Hoewel je zou denken dat makelaars zich in de handen wrijven, zijn er juist toenemende zorgen. Palland: ‘Er is te weinig aanbod. Veel makelaars hebben het moeilijk. Er valt gewoon niet veel te verkopen.’

Het is een probleem dat zich op steeds meer aantrekkelijke woonlocaties voordoet. Tijdens de crisis is er niet of nauwelijks gebouwd, waardoor de woningvoorraad steeds verder achterblijft bij de vraag. Hoewel gemeenten nu wel willen bouwen gaat het moeizaam. De financiën zijn na de zware jaren nog altijd niet wat ze geweest zijn en beleggers en ontwikkelaars kijken buiten de Randstad nog de kat uit de boom. Ook de corporaties hebben niet meer de middelen die ze in het verleden hadden en nieuwe regels maken het onmogelijk voor gemeenten om de hoge kosten van gebiedsontwikkeling te financieren uit grondexploitatie. Het zorgt voor toenemende schaarste, ook in het hoge noorden.

Hoewel het probleem in Groningen nog niet zo groot is als in steden als Amsterdam of Londen is de urgentie groot, erkent ook wethouder Roeland van der Schaaf: ‘Je ziet dat de middengroep in steeds meer steden buiten de boot valt. Ook bij ons is dat een dreigend probleem. We willen wel bijbouwen, maar hebben het geld niet om te investeren in gebiedsontwikkeling.’ En als er wordt bijgebouwd is er geen ruimte voor kortingsconstructies om ontwikkelaars te stimuleren om te bouwen voor de middengroep. Zijn woorden sluiten aan bij de conclusie van De Nederlandsche Bank, dat de sterke stijging van prijzen vooral wordt veroorzaakt door schaarste en dat de schaarste wordt veroorzaakt door planologische restricties en het ontbreken van de juiste prikkels bij corporaties en gemeenten. ‘Hierdoor ontstaat een tekort aan betaalbare woningen, voornamelijk in de vrije huursector, waardoor middeninkomens in de knel komen’, luidt de conclusie van dnb.

‘Nespresso had Groningen al jaren op het oog en heeft rustig gewacht op het juiste moment en de juiste locatie’

Wat er wordt gebouwd gaat, afgezien van sociale huur, voor de marktprijs weg. Deze maanden worden er 177 nieuwe woningen opgeleverd in het Eemskwartier, die twee jaar geleden in een mum van tijd werden verkocht. Het zijn ruime gezinswoningen en lichte appartementen in een kindvriendelijke omgeving, net buiten de binnenstad. Precies het type woningen dat voldoet aan de voorkeuren van starters en jonge gezinnen in grote westerse steden. Een onderzoek van Portland State University en de Amerikaanse vereniging van makelaars nar wees uit dat millennials in de grote stad bij voorkeur wonen in dichtbebouwde buurten met gezinswoningen, op loopafstand van restaurants en winkels.

De komende jaren wordt er vol ingezet op de ontwikkeling van het oude fabrieksterrein van Suikerunie. Nu is het nog een plek voor creatieve ondernemers, festivals en andere culturele activiteiten, maar in 2020 moeten de eerste woningen worden opgeleverd. Dat is veel sneller dan aanvankelijk de bedoeling was. ‘Maar er is alle reden om haast te maken’, zegt Van der Schaaf. Zo zijn er nog een paar andere plekken, maar over drie of vier jaar droogt het aantal mogelijke bouwlocaties op. ‘Terwijl we echt zullen moeten bouwen om de groei van de stad te accommoderen. Stedelijke vernieuwing en ontwikkeling zijn de motoren van de economie.’

Dan zal het zoeken zijn naar plekken in bestaande buurten en straten waar nog kan worden gebouwd. ‘Inbreiden’, noemt Van der Schaaf het. De ambitie is om op die manier tot 2030 duizend woningen per jaar te realiseren. Een vorm van bouwen die vraagt om iets meer visie, slimmigheid en subtiliteit dan het optuigen van een nieuwe stadswijk op een lege lap grond.

Dat het ook flink mis kan gaan, hebben ze in Groningen de afgelopen jaren ondervonden. Wie een rondje loopt door de binnenstad ziet her en der de meest vreemde bouwconstructies op de daken van oude woningen. Een blauw en wit gestreepte aluminium verdieping op een bakstenen huis, een miniatuurhuisje op een plat dak hoog in de lucht, treurig gepleisterde etages op jaren-dertigwoningen. Het is het werk van lokale pandjesbazen, die slim gebruik maken van de groei van de stad en de mazen in de wet. Vooral studenten wonen in kamers en appartementen op vreemde plekken of met vreemde vormen. Wethouder Van der Schaaf trok onlangs een aantal vergunningen van omstreden bouwprojecten in. Tot grote vreugde van onder anderen Tineke Vooijs, bestuurslid van de Vrienden van de Stad Groningen en bewoner van de Groningse binnenstad. Ze ontvangt in een doorleefd historisch pand aan de Haddingestraat. Op tafel liggen de laatste editie van het Dagblad van het Noorden en een iPad. Haar man, emeritus hoogleraar filosofie aan de rug, ruimt nog even de woonkeuken op en vertrekt naar boven. Het gezin verhuisde begin jaren negentig van Amsterdam, waar Tineke tachtig jaar geleden werd geboren, naar Groningen. ‘Toen viel het ons al op hoe weinig gezinnen er in de binnenstad woonden’, zegt Vooijs. ‘Het zijn er sindsdien alleen maar minder geworden.’ Gezinnen trekken naar de landelijke dorpen in de buurt van de stad, zoals Haren, Tynaarlo, Zuidlaren of Paterswolde, waar de prijzen ook snel stijgen.

Het stadsstrand van Groningen aan het Oosterhamrikkanaal, 26 mei © Corné Sparidaens / HH

Van diversiteit in de Groningse binnenstad is nog maar weinig sprake. Vooijs: ‘Er wonen vooral heel veel studenten.’ In haar straat doet ruim de helft van de panden dienst als studentenhuis en dat is geen uitzondering. De grote concentratie studenten in sommige straten leidt tot overlast, zorgen over de leefbaarheid en protesten van de bevolking. Lokale media staan vol met berichten over de aantasting van de leefbaarheid en het doembeeld van een binnenstad die enkel nog wordt bewoond door studenten.

Wethouder Roeland van der Schaaf organiseerde onlangs zelfs een speciale manifestatie ‘Wonen in het stadshart’ om ook andere bewoners te interesseren voor een huis in het centrum. Ook wees hij in de binnenstad zestien locaties aan die geschikt zijn voor de bouw van in totaal 140 woningen voor niet-studenten. Het is een reactie op de wildgroei van studentenkamers en appartementen in de afgelopen jaren. De stad doet het zo goed dat er veel geld valt te verdienen met vastgoed, en waar geld valt te verdienen met vastgoed is het altijd opletten. Ontwikkelaars zoeken altijd de kortste weg naar het snelle geld, terwijl het snelle geld zelden een kwalitatief hoogwaardig resultaat oplevert. Studenten zijn voor verhuurders in Groningen een bijzonder lucratieve doelgroep. Ze hebben weinig ruimte nodig, zijn snel tevreden en betalen al gauw driehonderd euro voor een kamer.

Lokale vastgoedhandelaren kochten volop panden op, plaatsten wat extra muurtjes en verhuurden het aan studenten. ‘Ik heb een woning gezien waar de muur door het raam heen liep’, zegt Vooijs. Ook binnentuinen zijn volgebouwd met wanstaltige appartementencomplexen. Cowboys, noemt ze de pandjesbazen. ‘Ze gaan hun gang en trekken zich nergens iets van aan.’ De Groningse nieuwsorganisatie Sikkom vond vorig jaar na een wob-onderzoek 75 gevallen van illegale bouw in een periode van vijf jaar. Ontwikkelaars houden zich volgens Sikkom niet aan de bouwtekening op basis waarvan ze een vergunning hebben gekregen en de gemeente doet weinig aan handhaving. Volgens een anonieme bron binnen de gemeente, die door Sikkom wordt aangehaald, is dat een bewuste keuze: ‘Veel zaken worden mondeling afgehandeld. In die zin is onze werkwijze niet veel anders dan die van de huisjesmelkers: houd dubieuze zaken informeel en mondeling, dan kun je ook nergens op worden gepakt.’

Het leidt volgens de bewuste ambtenaar tot een ernstige aantasting van de zorgvuldig opgebouwde architectonische kwaliteit van de stad. ‘Ambitieloze types met alleen rendement voor ogen maken kwaliteitsloze gebouwen in afwijking van de bouwvergunningen. Normale bewoners worden benadeeld, kwaliteitsarchitecten worden uit de markt gedrukt en de stad wordt lelijk gemaakt. De gemeente laat de pootjes hangen, onder andere ten gevolge van de politiek, en handhaaft niet.

Het Dagblad van het Noorden geeft op de website een overzicht van ‘flats’ in binnentuinen, die mensen het uitzicht of zonlicht ontnemen. Tineke Vooijs doet haar jas aan en geeft een korte rondleiding door de buurt, langs de hoogtepunten van dubieus bouwbeleid. Verderop in de straat wordt de laatste hand gelegd aan een appartementencomplex dat uitsteekt boven de rest van de straat en zo diep is dat het achtergelegen atelier geen licht meer binnen krijgt. In de pittoreske Folkingestraat is een vergunning gegeven voor sloop en nieuwbouw, waardoor de synagoge geen zonlicht meer door de glas-in-loodramen dreigt binnen te krijgen. Er volgt een aantal andere vreemde creaties, waarna Vooijs de rondleiding eindigt aan de overkant van haar eigen huis in de Haddingestraat, waar Wim Bulten een studentencomplex wil bouwen in de binnentuin van een monumentaal pand.

Ze leidt de weg door een steegje langs het monumentale Juffer Margarethagasthuis, dat uitkomt in een eveneens monumentaal hofje. Vooijs wijst naar de binnentuin er direct naast: ‘Bulten wil daar een complex van twaalf meter hoog bouwen met tien studentenappartementen en een buitengevel van wit aluminium.’ Hoewel de vergunning voor de bouw aanvankelijk door de gemeente werd toegewezen, werd die later ingetrokken. Bulten spande een procedure aan bij de Raad van State, maar verloor. Een vergelijkbare situatie is ontstaan rondom de nieuwbouw tegenover de synagoge, waar de gemeente ook op zoek is naar wegen om de vergunning alsnog in te trekken. Na toenemende protesten van bewoners, ondernemers en andere liefhebbers van de stad is ook in het stadhuis het besef doorgedrongen dat het verstandig is om wat zuiniger om te gaan met de stad.

Ook in het stadhuis is het besef doorgedrongen dat het verstandig is om wat zuiniger om te gaan met de stad

‘Ze vonden het bij de gemeente eerst heel modern’, zegt Vooijs over de vreemde bouwwerken. Het conserveren van het monumentale karakter zou duf en oubollig zijn. Maar sinds de publicatie van De aantrekkelijke stad van Gerard Marlet in 2009 is er geleidelijk een nieuw bewustzijn ontstaan. ‘Dat mensen juist naar de stad komen vanwege die historische binnenstad heeft hier wel indruk gemaakt.’ Sindsdien is er langzaam een kentering gekomen in het bouwbeleid. Om meer grip te krijgen op het doen en laten van de vastgoedcowboys werd onder meer een nieuw bestemmingsplan voor de binnenstad vastgesteld, met minder mogelijkheden voor het volbouwen van binnentuinen en het toevoegen van woonlagen. ‘Het plan is gericht op het behouden van de cultuurhistorische en groene waarden van de binnenstad. Daarnaast worden stedelijke woonkwaliteiten beschermd’, zo luidde de officiële toelichting.

Bovendien wordt er serieus werk gemaakt van het terugdringen van de invloed van de pandjesbazen. Er is een verbod op het splitsen van woningen tot kamers en mini-appartementen en er worden alternatieve studentencomplexen gebouwd op andere locaties in de stad. Gestimuleerd door de gemeente leverden corporaties en andere marktpartijen de afgelopen jaren al drieduizend studentenwoningen op. De komende jaren volgen er nog vierduizend.

Met ruim 25.000 studenten is de rug een van de grootste universiteiten van het land. Ze trekt niet alleen studenten uit de noordelijke provincies, maar uit alle hoeken van de wereld. Momenteel staan er aan de rug vijfduizend buitenlandse studenten ingeschreven. Verreweg het grootste deel komt uit Duitsland, gevolgd door Groot-Brittannië en China. Van de promovendi komt meer dan zestig procent uit het buitenland. Uit een wereldwijd onderzoek van Studyportals bleek dat Groningen onder buitenlandse studenten de populairste Nederlandse bestemming is. De universiteit heeft een breed Engelstalig onderwijsaanbod en staat bekend om de hoge kwaliteit. De combinatie van goed onderwijs met het relatief lage collegegeld in vergelijking met landen als Engeland, de Verenigde Staten en China, maakt Nederland überhaupt een geliefde bestemming. Ook in steden als Delft en Eindhoven stijgt het aantal buitenlandse studenten snel en in Maastricht komt zelfs meer dan de helft van de studenten van over de grens.

Het is geen toeval dat het allemaal steden zijn met een vestiging van The Student Hotel, een concept van de in Nederland wonende Schot Charlie MacGregor. Als alternatief voor de klassieke vormen van studentenhuisvesting biedt The Student Hotel strakke, moderne hotelkamers in een gebouw dat draait om gedeelde luxe voorzieningen in een designomgeving. Van een restaurant en werkruimtes tot een wasserette en een sportschool. Ook zijn er kleine studio’s, met een eigen keukenblok. De eerste vestiging opende in 2012 in Rotterdam, daarna volgden Den Haag, Amsterdam, Groningen, Parijs en Barcelona. De komende maanden en jaren gaan de deuren open in Maastricht, Eindhoven, Delft, Florence, Bologna en Rome.

‘Je kunt Groningen vergelijken met het Deense Århus’, zegt Frank Uffen, partnership director van The Student Hotel. Een kleine, fijne stad, met veel sfeer en een overvloed aan studenten. De 365 kamers in de noordelijke hoofdstad zijn vanaf het begin vrijwel allemaal volgeboekt, zoals dat eigenlijk op alle locaties het geval is. De tijd verandert en studenten veranderen mee. Er is steeds meer behoefte aan de nodige luxe en comfort, zeker bij buitenlandse studenten. Die voelen zich niet direct thuis op de markt van uitgewoonde kamers, gedeelde wc’s en malafide verhuurders. ‘Uit enquêtes bleek dat buitenlandse studenten heel positief zijn over Groningen, maar steen en been klagen over de kwaliteit van de kamers’, aldus Uffen.

Dat verschafte The Student Hotel een goede basis. Daarbij kon de grond voor een schappelijke prijs van een ontwikkelaar worden gekocht. ‘Het was crisis’, zegt Uffen. Bovendien leefde bij de gemeente de ambitie om de stad een impuls te geven. Er werd geïnvesteerd in de renovatie van het Groninger Museum en in de bouw van cultureel centrum Forum. Ook was er de grote wens om het braakliggende Ebbingekwartier aan de rand van de binnenstad te ontwikkelen tot een bruisend hoogstedelijk gebied. Daar sloot een modern studentenhotel, met espressobar, fitnessruimte en werkplekken goed bij aan.

Het hotel vormt inmiddels een centraal punt in het Ebbingekwartier. Kamers kunnen per maand worden gehuurd, vanaf 650 euro. Het is niet goedkoop, maar geen probleem voor de groeiende groep kapitaalkrachtige ouders die de woonlasten van hun kinderen op zich nemen. Dat geldt voor buitenlandse maar ook voor Nederlandse studenten. Uffen: ‘We hebben veel studenten die het eerste jaar bij ons verblijven, voordat ze iets anders gaan zoeken.’

Het zijn dezelfde kapitaalkrachtige ouders die een grote rol spelen bij de snel stijgende prijzen op de woningmarkt. Volgens het onderzoek De woningmarkt in grote steden van De Nederlandsche Bank speelt de inbreng van eigen geld een steeds grotere rol. In de afgelopen tien jaar verdubbelde het aantal woningen dat volledig werd gefinancierd met eigen geld van acht tot zestien procent. Dat merkt ook makelaar Jan Palland: ‘Zelfs Duitse ouders kopen hier woningen voor hun kinderen.’ Omdat het kan, omdat de kinderen ermee geholpen zijn en omdat het financieel gunstig is. ‘Met de huidige rente rendeert geld op de bank niet. Dan is het heel aantrekkelijk om geld dat je hebt te investeren in vastgoed.’

In NRC Handelsblad stelde Job Swank, directeur monetaire zaken en financiële stabiliteit van dnb, dat je hierdoor steeds rijker moet zijn om hetzelfde huis te kunnen kopen. ‘Ik wil niet zeggen dat het al zo erg is als in Londen, maar de trend dat koopwoningen in de aantrekkelijke delen van de stad er alleen nog zijn voor de happy few, die is wel zichtbaar.’

Het zorgt ervoor dat een woning in een populaire stad voor mensen zonder eigen geld steeds moeilijker bereikbaar is. Hoewel ze voelt dat er iets begint te schuren, zijn de stijgende woningprijzen volgens d66-raadslid Koosje van Doesen nog geen onderwerp van gesprek in de gemeenteraad. ‘We hebben goede plannen voor woningbouw, meer kun je ook niet doen’, zegt ze, zittend aan de kade van de Hoge der A. ‘Ik denk ook wel dat het drukker en duurder zal worden, maar met mate.’

Wel deelt ze de zorgen over de middengroep: ‘We zouden afspraken moeten maken met corporaties en ontwikkelaars. Iets meer onderhandelen. Een lagere grondprijs in ruil voor middenhuur.’ Ook hoopt ze op iets meer begrip en ruimte vanuit Den Haag. ‘De corporaties bouwden hier altijd veel middenhuur, maar dat mag niet meer. Het zou mooi zijn als de corporaties een wat ruimere verantwoordelijkheid krijgen.’ En verder? ‘Laat de stad maar blijven zoals hij is. Het is prima zo.’

Dit artikel is mede mogelijk gemaakt door Platform Gras. Floor Milikowski geeft op 15 juni de Bouma lezing over de woningmarkt in Groningen