In rosso i cali maggiori del 2%, in viola i cali tra lo 0 e il 2%, in giallo gli aumenti tra lo 0 e il 2%, in verde gli aumenti oltre il 2%

La chiamano "dinamica di rientro". Una frase tecnica, per indicare un fenomeno che ha permesso al mercato immobiliare di Milano di ripartire. E di segnare, per i primi nove mesi del 2015, una crescita di quasi dieci punti, doppia rispetto a quella dell'Italia. Dal 2012 a oggi in 120mila sono ritornati a vivere a Milano: le stime sono state del Cresme (Centro di ricerche economiche e sociali del mercato) "e sono essenziali - spiega Marco Dettori, numero uno di Assimpredil Ance e di Tema, la partecipata della Camera di commercio che si occupa di Territorio, ambiente e mercati - per capire la ripresa segnata oggi dal mercato. Visto che si tratta di molte persone che, dopo aver lasciato la città poiché in periferia vi trovavano dei prezzi più convenienti, negli ultimi tre anni sono rientrati, grazie al miglioramento della qualità della vita. Questo ha permesso al mercato di riprendersi, e alle compravendite, dopo la crisi, di ripartire".

I dati sono stati presentati in via Meravigli. E, tra percentuali che salgono e prezzi che scendono, raccontano di un mercato "interessante in tutta la città", dice Dettori. A dimostrarlo, i numeri: in un anno i costi al metro quadro in centro e nella cerchia dei Bastioni sono scesi dello 0,2 per cento, e rispettivamente del 5,9 e dell'1,9 negli ultimi cinque anni. Tanto che oggi in centro al metro quadro il valore è intorno agli 8mila euro, e dentro la Cerchia in media 5.935. Stesso discorso allontanandosi dal Duomo: oggi per una casa che si trova dentro la circonvallazione si spendono in media 4mila euro al metro quadro. Con un calo annuale dello 0,1, e del 4,6 per cento in cinque. Un fatto che permette a chi cerca casa di comprare più facilmente, e a chi deve vendere - "spesso per necessità: non a caso, nelle trattative tra privati, gli sconti arrivano anche al 20-25 per cento", spiega Dettori - in tempi più rapidi. In periferia, il calo è anche maggiore: in 12 mesi è dello 0,7, e in cinque anni dell'11,1. Risultato? Il prezzo, al metro quadro, è sui 2.449 euro.La ripresa ha visto nel 2015, fino allo scorso settembre, le compravendite risalire del 9,6 per cento, arrivando a quota 13mila. Stesso discorso nell'hinterland, dove sono aumentate dell'8,7. Ad abbassarsi, anche i canoni d'affitto. Che sono diminuiti dello 0,2 per cento per i monolocali, dello 0,5 per i bilocali e dello 0,6 per i trilocali: un quinto meno di cinque anni fa. Spostandosi da un quartiere a un altro, oggi rispetto a cinque anni fa i prezzi sono più bassi quasi ovunque (un'eccezione è Porta Venezia, dove si alzano di quasi tre punti). Così, a Brera si registra un calo del 9,9 per cento rispetto al 2011, e tra il Duomo e la Scala un meno 8,7 in cinque anni. Certo, le cifre restano alte: 9.800 euro al metro quadro in Brera, quasi 12mila vicino alla cattedrale. Se si compra in Repubblica, si deve essere pronti a spendere 8.800 euro al mq, 7.700 in via Solferino: cifre sostenute, anche se entrambi i quartieri registrano cali del 7,4 e dell'11,6 per cento in cinque anni.Diverso il discorso in periferia, dove le flessioni sono maggiori. E i prezzi più contenuti: così, in cinque anni al Gallaratese le cifre sono calate del 26,9 per cento, tanto che oggi la spesa media è di 2.450 euro al metro quadro. Per comprare vicino all'ospedale San Carlo servono 2.600 euro al metro quadro, a Baggio 2.400 euro: per entrambi, il calo è del 20 per cento in cinque anni. "Ma sono le zone accanto a quelle dove ci sono stati significativi interventi a essere le più competitive, visto che beneficiano delle nuove infrastrutture vicine pur avendo prezzi più bassi - ragiona Vincenzo Albanese, presidente di Fimaa, la Federazione degli agenti immobiliari - Si pensi alle aree vicine a Porta Nuova e Citylife. Nei prossimi anni dovrebbero verificarsi situazioni simili dove oggi passa la nuova M5, o dove passerà la M4. La stessa cosa avrebbe potuto verificarsi anche vicino agli ex scali, se la delibera non fosse stata bloccata".