Publié le 27 févr. 2020 à 13:27 Mis à jour le 27 févr. 2020 à 19:16

« Il n'y a pas de bulle immobilière en Ile-de-France, même si le marché est tendu par endroits. » Ce jeudi, à l'occasion de la présentation par les notaires des chiffres 2019 des ventes de logements anciens pour le Grand Paris, Thierry Delesalle a été très clair. « Pour qu'il existe une bulle, il faut qu'il y ait spéculation. Aujourd'hui, il n'y en a pas […]. Les acquéreurs sont des utilisateurs », a expliqué le notaire parisien.

Le marché de l'immobilier n'en a pas moins connu un nouveau record historique l'an dernier, avec 176.580 logements anciens vendus en région parisienne (121.100 appartements et 55.480 maisons). Sur les dix dernières années, la moyenne est de 147.000.

Pénurie d'offre à Paris

« Nous avons atteint un plateau de fort volume » depuis 2017 », poursuit Thierry Delesalle. Ce dynamisme est selon lui alimenté « par la faiblesse des taux des crédits immobiliers et par la pénurie d'offre ».

Cette pénurie est surtout sensible à Paris. Il s'agit du seul marché francilien où les volumes de ventes sont en baisse depuis trois ans. En 2019, 35.200 appartements anciens ont été vendus dans la capitale, soit 3 % de moins qu'en 2018 et 9 % de moins qu'en 2017. Les prix, eux, ont continué de grimper pour la quinzième année d'affilée, à +6,6 %, pour un prix moyen de 10.210 euros du mètre carré à fin 2019.

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« Nous avons connu à Paris des records de 42.000 transactions », rappelle le notaire. Et « ce ne sont pas les prix élevés qui bloquent aujourd'hui le marché », assure-t-il. Ces dernières années, la transformation d'une partie du parc immobilier privé en logements sociaux a limité, selon lui, le nombre de transactions possibles. La fiscalité sur les plus-values immobilières incite aussi certains propriétaires à conserver leur bien plus longtemps qu'ils ne l'auraient souhaité.

La grande couronne tire les ventes

En petite couronne, les ventes se sont aussi maintenues à un niveau élevé l'an dernier, avec 48.500 appartements vendus (+2 %) et 14.200 maisons (+2 %). La Seine-Saint-Denis est le seul département à avoir enregistré un léger recul.

Dans les trois départements limitrophes de Paris, le prix des appartements a augmenté de 5,3 % en 2019, à 4.940 euros du mètre carré en moyenne. Ils ont gagné 5,8 % dans les Hauts-de-Seine, où les tarifs sont déjà les plus élevés (6.090 euros). Le prix des maisons a augmenté de 2 %.

« La grande couronne est le marché le plus dynamique d'Ile-de-France », note Guénaël Chalut-Natal, notaire à Moret-Loing-et-Orvanne. Les appartements connaissent une forte demande, alors qu'auparavant, les acheteurs se tournaient plutôt vers ces territoires pour trouver une maison. En 2019, 37.500 appartements anciens se sont vendus en grande couronne (+13 % sur un an). L'Essonne (+23 %) a le plus la cote, devant les Yvelines (+12 %), la Seine-et-Marne (+9 %) puis le Val d'Oise (+8 %). En moyenne, les prix ont augmenté de 3 %, à 3.080 euros du mètre carré.

Avec 8.500 transactions, le volume des ventes de maisons est en hausse de 6 % dans ces quatre départements. Les prix ont stagné (+0,4 %).

La hausse va se poursuivre

En 2020, le marché de l'immobilier ancien en région parisienne sera toujours en bonne forme , anticipent les notaires. Certes, des incertitudes demeurent, comme l'impact de l'épidémie de coronavirus, ou celui du resserrement des conditions de crédit par les banques. « Les prêts de plus de 25 ans [la limite désormais fixée par le Haut Conseil de stabilité financière, NDLR] n'ont représenté que 1,5 % des emprunts en 2019. En revanche, 25 % des acquéreurs avaient une mensualité de remboursement supérieure à 33 % de leurs revenus », l'autre limite édictée, explique Thierry Delesalle.

Cependant, assure-t-il, « les taux d'emprunt immobilier vont rester bas, les Français vont continuer à investir dans la pierre pour préparer leur retraite, la perspective des JO 2024 et de l'arrivée du métro du Grand Paris vont encore doper l'Ile-de-France. » En se projetant vers avril 2020, les notaires prévoient ainsi une hausse de 7 % du prix des appartements ancien en Ile-de-France et de 4,3 % du prix des maisons. Sur ce segment, la pause aura donc été de courte durée.